物业管理法律法规测试题及答案

物业管理法律法规测试题及答案（通用6篇）

篇1：物业管理法律法规测试题及答案

物业管理法律法规测试题

（二）单项选择题：（共10分）

1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。

A.物业管理条例 B.物权法 C.民法通则 D.合同法

2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A.业主 B.物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业

3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。

A.平等的法律主体关系 B.领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系

4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政

5、业主是指（）

A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人

6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D.居民委员会

7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会

8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。

A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同

9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业

10、业主委员会的权利来源于（）。

A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权

二、多项选择题：（共20分）

1、物业管理法律法规调整的对象是（）。A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系

2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权

3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作

C.对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D.监督专项维修资金的管理和使用。

4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（）。A.按照本来用途和使用目的使用专有部分 B.维护建筑物的安全和外观美观 C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

5、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）。A.参加业主大会会议，行使投票权 B.遵守管理规约，业主大会议事规则 C.按规定缴纳专项维修资金 D.按时交纳物业服务费用

6、物业服务合同应当对（）等内容进行约定。

A.服务质量 B.服务费用 C.物业管理用房 D.物业管理

7、管理规约的订立应遵循（）。

A.合法性原则 B.整体性原则 C.民主原则 D.自愿原则

8、新建物业接管验收应移交的资料主要有（）。

A.验收资料 B.价格资料 C.产权资料 D.技术资料

9、物业管理纠纷的处理方式主要有（）。

A.协商 B.调解 C.行政裁决和行政复议 D.仲裁、诉讼

10、物业承接查验的主要内容（）。

A.移交物业资料 B.查验物业共用部位 C.查验物业公用设施设备 D.物业专有部位

三、选择题：（共10分）

1、《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（）

2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（）3物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为（）

4、物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。（）

5、业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。（）

6、物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有关费用。（）

7、物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。（）

8、管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定的示范文本。（）

9、物业服务企业应对承接验收的住宅小区质量负最终责任。（）

10、只要经过竣工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用。（）

四、名词解释：（共10分）

1、物业管理法；（3分）

2、业主；（3分）

3、物业服务合同；（4分）

五、简答题：（共20分）

1、业主在物业管理活动中的义务；（5分）

2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？（5分）

3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？（5分）

4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？（5分）

六、案例分析题：（共30分）

1、某小区业主在小区内自家门栋前丢失了一辆自行车，该业主由此拒绝交纳物业服务费。该业主认为自己交纳的物业服务费中包含保安费，但小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，所以不交物业服务费。

该业主的做法合理吗？请简要说明。(15分)

2、某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，一户业主买房时没有签定《前期物业服务合同》，业主入住后以未签定《前期物业服务合同》及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费。

（1）该物业公司与开发建设单位签订的物业服务协议对该业主是否有约束力？（5分）（2）因为物业服务问题能作为不缴纳物业费及公共用水电费的理由吗？请简述。（10分）

答案 选择题：

1、A

2、D

3、A

4、B

5、B

6、A

7、A

8、C

9、C

10、A

二、多选题：

1、ABCD

2、ABC

3、ABCD

4、ABCD

5、BCD

6、ABCD

7、ABC

8、CD

9、ABCD

10、ABC

三、选择题：

1、错

2、错

3、对

4、错

5、错

6、错

7、错

8、错

9、错

10、错

四、名词解释：

1、广义上的物业管理法是指调整物业管理关系的所有法律的总称； 狭义上的物业管理法是指建设部颁布的《物业管理条例》

2、业主是物业的所有权人，业主可以分为独立所有权人和区分所有权人。

3、物业服务合同；是指由委托人选定被委托人，被委托人按照双方的约定进行委托管理、被委托人接受服务并支付一定费用的合同。

五、简答题：

1、业主在物业管理活动中的义务；

（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。

2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？

1、业主大会制度

2、管理规约制度

3、业主委员会备案制度

4、招投标制度

5、承接与交接制度

6、告知制度

7、保修责任制度

8、资质管理制度

9、报告制度

10、专项维修资金制度

3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？

4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？

六、简答题：

1、不合理。（1）、物业公司保安并非保险。

1、保安负责园区公共秩序和安全。

2、保安费是对物业公司所提供的保安服务的报酬和补偿。

3、丢车属于治安或刑事犯罪，应由公安机关破案，由行为人负责赔偿。

4、保险——投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金的责任。

二、物业公司保安并非保管。

1、保管——对某个特定的财产或物品的保护和管理，同时 对保管的财产或物品的损失按保管合同负有赔偿责任。

2、该业主如果与物业签定有特定的委托保管自行车的合同，则物业应按照合同签定的内容给予业主赔偿，否则，不予赔 偿。

3、如果业主将车停放于小区内有人看管的车棚内，并办有交 接手续，在此情况下车辆丢失，可要求物业公司赔偿。

三、自行车丢失或其他财产损失不能成为拒交物业费的理由。

1、交纳物业服务费是业主的义务。

《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务 ：五）、按时交纳物业服务费用。

2、交纳物业费是商品交换的要求。

物业公司提供的服务实质上也是一种商品，是一种服务性商品。业主 享受物业服务，就是购买和消费了物业服务这种商品，就理应支付相应 的费用，这样才构成商品交换。而不交费用就是非法占有物业服务商品，物业公司收不到物业费，其劳动价值得不到补偿，商品的再生产就无 法进行，物业服务就无法继续提供。

3、自行车丢失或其他财产损失的赔偿与交纳物业费是两个不同的民事责 任，不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任。

2、一、物业公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。

1、物业公司在前期是受开发商的委托，开发商是大业主，物业公司与大业主之间签定有《前期物业服务委托合同》；

2、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务并未停止，该业主实际上已在享受物业服务内容，已构成了事实的合同关系。

二、业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，可通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。

1、向业委会反馈意见，改进服务质量；

2、对不合格的物业公司可通过业主大会 解聘物业公司；

3、对物业公司的服务和收费有异议，可提起诉讼，由法院判决；

4、业主个人，不能以自己对物业服务优 劣的主观判断而拒交费用。

三、向业主解释共用水电费收取的依据及收取原因：

1、依据与开发商签定的《前期物业服务委托合同》及与小业主签定的《前期物业服务协议》内容；

2、依据物业公司向物价局备案的《物业服务收费标准》；

3、本着“谁受益谁分摊”的原则，现在生活水平提高了，业主不单单只是购买一处住所，而主要是购买园区的环境及物业的服务。环境好了，生活在小区里才能感受到家的温暖，反之，如果没有园区的各种景观照明及动态的水景，小区就失去了灵气，业主住在里面也不会感受到舒适。因此，业主受益了，相应的就要分摊园区的共用水电费；

4、物业公司虽然是为业主服务，但物业公司也是一个企业，也需要赢利，如果单靠物业费的收取来达到收支平衡是不可能的，如果业主再不交纳共用水电费，让物业来承担的话，物业是运作不下去的，长期这样下去会形成恶性循环，最终导致物业服务品质下降，业主不满，物业公司退出对小区的管理；

5、物业公司在使用园区的共用水电费时，会本着节约的原则，水系的水更换时进行二次利用（浇花或洗地），公共照明根据天气进行随时调整，不会浪费使用，如果业主对园区的水电使用有好的建议，物业会积极采纳的。

目的：让业主了解费用收取的使用方法及物业的各项工作，让业 主切身明白物业是真心的站在业主的角度来考虑问题、来开展各 项工作的。

物业管理法规考试题

一、判断题：（每小题1分，共2

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（Х）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（√）

3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（Х）

4、业主是物业所有权人。（Х）

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（√）

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。(√)

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。(√)

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（Х）

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。(√)

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。(√)

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。(√)

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（√）

13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（√）

14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（√）

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（√）

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（√）

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（Х）

18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（Х）

19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（Χ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（√）

二、单项选择题：（每题1分，共20题）

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（A）

A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺

2、（D）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。A、所有物业 B、住宅物业

C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业

3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（D）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书

4、物业管理的权利基础来源于（B）A、委托管理 B、建筑物区分所有权 C、政府的分配 D、居民委员会的授权

5、物业管理对公共秩序的作用是（B），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务 C、行使治安管理职能 D、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（C）。A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业

7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（A）所有。

A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所

8、业主（A）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（C）相互容忍。

A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（A）关系。A、权利与义务 B、服务与被服务 C、管理与被管理 D、委托与被委托

11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（C）A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。

12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（A）地位。A、主导 B、次要 C、服从 D、协助

13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（C）承担。

A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（A）A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系 C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系

15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（D）确定。A、业主的人数 B、入住时间长短

C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票的业主（C）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行 C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行

17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（B）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了

18、物业管理企业的资质审批应由当地（B）负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门 C、税务部门 D、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（D）。A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（C）。

A、合同整体无效 B、合同的格式条款有效 C、合同的格式条款无效 D、合同应撤销。

三、多项选择题 ：（每题2分，共10题）

1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ABD）以及国际公约。A.地方性法规 B.行政规章 C.宗教戒律 D.司法解释

2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利

A．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 B．参加业主大会会议，行使投票权 C．监督业主委员会的工作 D．按时交纳物业服务费用

E．遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会的职责是：（ABD）

A.制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则

B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C.与物业管理企业签订物业服务合同

D.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会的有（ACD）

A.物业建设单位 B.物业管理企业 C.房地产行政主管部门和街道办事处 D.业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列（BDE）条件。

A.本物业区域内的业主 B.热心共益事业、责任心强

C.经济实力雄厚 D.具有一定组织能力 E．具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。

A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的 C.有犯罪行为的 D．拒不履行业主义务的

E．因疾病等原因丧失履行职责能力的

7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的 B.20%以上业主提议的

C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 D.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（AC）所构成。A．专有部分所有权 B．房地产产权 C．共用部分持分权 D．人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ABCD）。A.占有 B.使用 C.收益 D．处分

10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ABCDE）。A.按照本来用途和使用目的使用专有部分 B.维护建筑物的安全和外观美观

C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任 E.对他人的合理行为应相互容忍

四、论述题：

1、试述《物业管理条例》颁布实施的意义?（8分）

答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。

第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。

第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。

2、为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。（14分）

答：一是，业主大会制度。

各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

二是，业主规约制度。

物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制定的业主管理规约生效时临时管理规约终止。业主管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。

三是，物业管理招投标制度。物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。

四是，物业承接验收制度。

物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

五是，物业管理企业资质管理制度。物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

六是，物业管理专业人员职业资格制度。

物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

七是，住房专项维修资金制度。

随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析题：

（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主管理规约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。答案要点：

1、业主张某的行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2、《业主管理规约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。

4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

（二）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？（6分）

答：

（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；（2）如果是人为损坏，由责任人承担；

（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

一、名词解释

1、物业管理

是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业服务合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、物业权属

是指房地产所有权及其有关的其他财产权利在主题上的归属。它是特定物业的归属或管主合法管辖、支配、保护该宗物业的独立性权利，3、物业抵押

是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

4、前期物业管理

是指在业主大会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

5、业主大会

是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的自治组织。

二、简答题

1、物业管理的基本特征

物业管理职能的社会化，机构的专业化，过程的市场化，形式的规范化，关系的契约化。

2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件

（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，保佑批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。

（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

3、物业抵押法律特征的表现是什么？

（1）物业抵押属于债权人担保的范围，是附从于债权的从权利。

（2）物业抵押是以物业作为标的物的抵押，这就决定了抵押物不能转移地方，仍为物业所有人占有、使用。

（3）物业抵押合同生效后，即具有对抗第三方的效力，物业抵押人对非法占有、转让物业有追偿权。未经抵押权人同意，物业所有权人不得将已设定抵押部分另行再设抵押。同时，抵押人在抵押的物业上再设定的其他权利不能对抗已设定的抵押权。

（4）物业抵押的目的在于控制抵押物的交换价值，当债权逾期不得清偿时，房地产抵押权人，能以其交换价值优先受偿。

三、论述题

1、结合实际谈谈私有房屋承租人与共有人的权利及优先权的区别。

（一）在租赁期限内，由于房屋租赁关系的存在，承租人享有以下权利：

（1）继续承租权

在租赁期间内，房屋出租人出卖房屋，承租人可以继续按照原租赁合同的规定承租房屋，新的房屋所有权人，应当遵守原租赁合同的规定，不不得改变租赁期限，不的提高租金。

（2）优先购买权，出卖私有出租房屋，应当提前3各月，通知承租人，在同等条件先，承租人有优先购买权，（二）共有人的权利

（1）否决权

在出卖共有房屋时，若其中某个或某几个共有人擅自出卖房屋，一般情况下，其他共有人具有否决权，认定买卖行为无效。

（2）优先购买权

共有房屋出卖时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。

（三）承租人和共有人的优先权区别 在出售房屋时，承租人合共又人都具有优先权，但共有人的优先权是基于物权而产生的，而承租人的优先权是基于债权而产生的。依据民法基本原理，物权优先与债权，因此，共有人的优先权优先于承租人的优先权。在承租人和共有人都要求购买同一房屋时，在同等条件下共有人有优先购买权。

2、结合你了解的情况，谈谈通常装饰装修行为会涉及哪些民事责任。

（1）如果装修行为人是房屋的承租人，那么其装修应当得到出租人的同意，否则出租人有权解除房屋租赁合同，并追究承租人的违约或侵权责任。

（2）如果装修行为人是房屋的部分产权人，那么装修行为应当尊重其他部分产权人的权利。

（3）如果装修行为人是整栋楼房的局部房屋所有人，那么装修不得妨碍他人对房屋行使权利，不的改变房屋的整体结构或者危及房屋的安全性能，否则其他所有人有权请求停止侵害，排除妨害，消除危险，恢复原貌，并有权要求赔偿损失。

3、结合所住小区的实际情况，谈谈物业管理企业如何做好小区的车辆管理工作。

（1）在物业服务合同中明确约定，停车场车辆停放究竟属于什么性质。或者根据《物业管理条例》第44条的规定，与需要提供停车服务的业主单独签订停车管理服务协议，就停车服务项目性质、费用进行约定。

（2）我国《公司法》第11条规定：公司的经营范围由公司的章程决定，并依法登记。公司应在登记的范围内从事经营活动。物业服务企业经营停车场，收取车主一定费用，这种经营活动的法律性质，在公司经营范围中应当作出明确规定。

（3）根据《机动车停放收费管理办法》第12条规定：机动车停放服务收费实行明码标价制度。在机动车停放场所及收费地点醒目位置放置明码标价牌，标明停放车辆类型、服务内容、计费单位、收费标准等。因此物业服务企业应该明示服务的性质，以使车主根据停车场明示的服务内容决定是否接受这种服务，同时也清楚接受服务时自己应急的义务。

案例

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？

分析

1.业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。

2.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

结论

业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会（下称“管委会”）之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：

首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。

其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，（见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条）并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。

因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

与此相对应的是，任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务，只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。

只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业管理公司的监督，又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。（见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。）

由此可见，业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议，也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。(摘自 大中华物业管理网)

1.案一：2001年5月一天，刘某因病到某医院住院治疗，把奔驰轿车停放在该医院住院处楼下的停车位。在停放期间，住院处7楼上的一块玻璃自行脱落，将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议，刘某遂告到法院，要求这家医院赔偿各种损失46000元。针对刘某的起诉，医院提出了异议，医院拿出了气象局档案馆的气象公证，证明事发时，该区域最大风力达到8级以上，事件的发生是由于当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测和不可避免的“天灾”。鉴于此，医院只同意对被砸坏的奔驰轿车恢复原状，但不同意赔偿。法院审理认为，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关，因此，对于刘某的损失，医院负有不可推卸的责任，理应赔偿。经法院审理，某医院被判赔偿刘某修车费、保全证和公证费总计44000元。

关于阳台外墙面使用权

据反映：西市有八家二楼住户，其阳台被一楼住户（门面房）的广告牌遮盖，以至于二楼住房的空调无法安装。他们找到开发商，开发商说当初合同中明确约定“外墙面使用权属于出卖人”，再者直接侵犯其阳台外墙面使用权的是一楼住户而非开发商，故不予理睬。同时他们还不明白，物业公司是否有权干涉住宅楼外墙面使用权？ 张先金律师点评：

一、关于阳台外墙面使用权

根据《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》的规定：公用墙体按其水平投影面积的一半计入单元（套）内墙体面积：非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。而阳台根据该细则规定：１．未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积：２．封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。据此可知阳台外墙体未单独计算面积，故属非公用墙体，而属其所在单元（套）用户。因此一楼住户的广告牌不可延伸至二楼的阳台，否则就侵犯了二楼的墙面使用权。

二、有关购房者与开发商约定的墙面使用权问题

外墙（含山墙）属公用墙体，其水平投影的一半面积已纳入分摊面积。建设部、国家计委等七部委联合发布的关于整顿和规范房地产市场秩序的“建住房２００２１２３号”的通知中明确规定：已纳入分摊面积的公用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、售。《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》也规定，凡已计入公用面积的不得另行出售或出租。所以购房者即使与开发商在合同中约定了“外墙面使用权属于出卖人”，开发商也不得将外墙面使用权擅自进行出租、出售。

再者外墙面属于本幢楼全体业主共同共有，根据我国《民法通则》和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的有关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般应认定其处分行为无效。故而开发商只有与整幢楼每一户都约定“外墙面使用权属于出卖人”，否则为无效约定，该条款无效。综上可知，假如一幢楼的绝大部分业主都在合同中约定“外墙面使用权属于出卖人”，但只要有一户没签订这一条款，则其他各户的约定都为无效约定。即使全体业主都同意这一条款，开发商也不得将外墙面使用权擅自出租、出售。

三、关于物业公司的权利

某一住宅区交付使用后，入住率达５０％以上时，市物业办会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。业主委员会应按有关规定，在市物业办组织下，采取公开招标方式，聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。物业管理企业的权利和义务由业主委员会和其在委托管理合同中约定。所以物业公司是否有权干涉住宅区的墙面使用权，要看委托管理合同的约定

案例九：独身女士吴某购买了建翔房地产开发公司的一套《绿鑫花园小区》住宅，入住二年后的某日晚间在室内被抢劫犯杀害，其父母以建翔房地产开发公司售房时有物业管理承诺为由向法院起诉，请求法院判决建翔房地产开发公司赔偿丧葬费、赡养费、财产损失和退房费，共计125万元。

法院查明事实如下：建翔房地产公司与吴某签定的购房合同载明“吴某每月交的物业管理费中包括保安费5元，建翔房地产开发公司提供优质的保安服务，对小区施行封闭式管理，非小区人员实行进门登记，保安24小时昼夜巡逻值班，对可疑人员进行查问核实”。案发时是邻居听到呼救后找来保安，但案犯已逃，尚未侦破。经查证，小区实行了保安巡逻，但时有时无，没有坚持24小时昼夜巡逻值班，因小区一侧的二期工程未完，入住区域没有封闭。回答要点：

1、建翔房地产开发公司对吴某致死是否负有责任？负有什么责任？根据是什么？

2、吴某父母的诉讼请示是否合理，理由是什么？建翔房地产开发公司应否承担赔偿义务？说明处理此案的原则。

3、建翔房地产开发公司对保安管理应及时采取哪些措施？ 答案：

1、建翔房地产开发公司对吴某致死负有一定的工作过失责任，性质为管理措施不利、违约，但吴某案之直接责任人为杀人犯。

2、吴某父母的诉讼请求有合理成分，建翔房地产开发公司没有严格实施保安管理，但吴某之父母没有认识到赔偿的性质不对，诉讼要求过分，因为保安不是保镖，保安费不是保险费，保安的作用仅是协助公安部门提高小区治安水平，吴某之父母要求建翔房地产开发公司承担保险赔偿责任是不合理的。建翔房地产开发公司应当承担违约责任赔偿。判断业主在小区被杀，主要看建翔房地产开发公司是否需承担违约责任，看有无违约。

3、教育员工确实实行24小时值班制度，并对入住区域进行封闭管理。另，新加坡在管理合同上要求业主对财产和人身安全自行投保。

关于丢失或被盗财产，物业公司是否应承担责任？收取了物业管理费是否就意味着物业公司对业主的财产、人身安全负起了责任？

1、物业公司不是保险公司，无法对业主的每件事负责。这并不是说物业公司没有责任，物业公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。政府的行政主管部门可以依法对物业公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理的资质等线、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。

2、从法定职责看，物业公司的保安在治安防范职责上，与一般人民群众并没有什么区别。国家的法律并没有给予物业公司超越其他人民群众的特殊权利和义务，对于犯罚行为，物业公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利和义务。物业公司的保安不仅没有使用任何电警棍、警械的权利，甚至可以说就连查验居民身份证的权利都没有。因此要物业公司承担超越安全防范行政责任以外的赔偿责任，显然是超越了法律的规定，是一种既不合法也不合理的要求。

3、如果收取了物业管理费就意味着物业公司应对业主的财产、人身安全负有赔偿责任，那么，物业公司给国家交纳了税费，首先应该承担赔偿责任的是国家，是公安机关。因为无论是依照宪法还是法律的规定，国家、公安机关都对公民的人身、财产的安全负有不可推卸的责任。但事实上，无论在我国，还是在外国，国家、公安机关对类似于此类事件的发生都不承担赔偿责任。因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产的保管、保险关系，不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给国家、公安机关的客观事实，不符合构成保管、保险关系成立的要件，国家、公安机关只承担安全防范的行政责任。所以，在类似于此类事件的物业公司也只具备安全防范的行政责任，而不承担民事赔偿责任。

案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？

判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题，物业公司可谓“绞尽脑汁”：有的派专人攻关，与业主搞好关系；有的给按时缴费的业主送上小礼品，“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户，通过打官司追讨。去年，他们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行。

不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。案件回顾

原告（物业公司）———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。

被告（某业主）———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。

法院———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。

案例

十四、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例„„

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十七、访客无理打骂护卫员怎么办„„

去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。

管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。

然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。

事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。

点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。

业主请求帮助驱赶室内人员怎么办„„

一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。保安工作主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。

随后，保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。该女子情绪激动，百般纠缠。主管反复劝说数十分钟仍然无效。这时，业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。

在此情形之下，护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但护卫员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。其他几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状，拨打110报警。

110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。一场**总算平息。

然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情的结局是否可能更好些呢？）。后经法院判决：此事物业公司无过错。

点评：业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的，都应当尽力襄助。不过，襄助过程中要注意遵照法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。

案例

十九、物业管理人员入室引起的误会„„

某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。试分析： 1）阿霞错在哪里？

2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？ 3）你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？ 观点

一、1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。

2、作为物业管理公司的员工。以后对于这种情况一定要向上级反映，不能自己单干。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。

3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉。观点

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培训没有跟上。私闯民宅，违法。

2、通知管理处，让管理处人员来解决，先打电话联系业主，如果联系的上，就说明情况，让其尽快回家，并派人在门口守着；如果不在家，管理人员或保安两人以上，进入室内检查有无危险情况，作适当处理，这种处理方式，在法律上是允许的。

3、赔礼道歉是理所当然的。我个人认为，首先向业主说明阿霞错在哪里？导致这种事情发生的原因是什么？在这种情况下，业主一般会转怒为喜，缓和气氛，在赔礼道歉，并说明我的工作还有不完善的地方，希望这位业主以后多提建议，来提高我们的工作质量，并对业主的做法表示感谢，是这位业主给我们公司发现这种问题的（业主虽然处理的有点过激，相对物业公司），避免以后出现类似问题，并有肯恩格帮助我们避免以后更大的危险或损失！

4、员工入职培训刻不容缓！作物业管理，无论哪位员工，都要有详细的上岗培训，特别是相关法律法规的培训（附带一些案例分析）。

观点

三、1、其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。

2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业主发现，也一般不会误解。

3、事情以至此，一方面管理处要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；最好让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解的。处理完后，一定要加强清洁工在处理此类事件的培训，以避免误会的再次产生。

篇2：物业管理法律法规测试题及答案

A、业主规约；B、业主大会议事规则；C、物业服务合同 2《物权法》属于：（A）

A、民法；B、经济法；C、商法

3从法律上讲，物业公司与业主的权利义务是：（A）

A、平等的；B、物业公司有管理权；C、视情况而定 4下列什么建筑不需要交纳维修资金：（C）

A、车库；B、会所；C、未分摊面积的业主地下室

5、甲系某小区业主,下列说法正确的是：（D）

A、甲可以放弃自己的业主权利，不支付物业费；

B、甲对自己的专有部分享有权利，因为甲是小区业主，所以对一切其他部分也享有相应的权利； C、甲对专有部分外的公共部分享有所有权；

D、无论甲是否放弃其权利，甲均需履行相应的义务 6下列事项中，属于业主共有的是：（C）

A、建筑区划内的道路； B、建筑区划内的绿化；

C、建筑区划内的公共场所、公共设施、物业服务用房； D、小区内的地下车库

7下列关于小区车库的说法正确的是：（C）

A、为解决现在的停车难问题，小区内的车库应该对社会开放，对小区业主与社会车辆一视同仁； B、小区道路场地，如用来停放车辆的可以出售；

C、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定； D、物业公司对车库的用途有支配权，可以对社会出租以增加物业公司的收益

8下列事项中，不属于业主共同决定的事项的是：（D）

A、制定和修改业主大会议事规则；

B、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金； D、由于物业公司服务不到位，一致拒绝交纳物业费

9甲有在某小区内有一处物业，产证上的用途表示该物业为商住两用，则下列说法错误的是：（D）

A、如果管理规约约定该住宅仅为居住使用，则甲无权将该物业变更为商用； B、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得到其隔壁邻居的同意； C、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得到其楼上邻居的同意； D、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得小区全体业主的同意。

10某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是：（C）

A、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意 ； B、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ； C、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ； D、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意 11甲入住了某小区，一段时间以后，该小区成立了业主委员会，则下列说法正确的是：（D）

A、如甲为业主委员会主任，则甲可以独立决定小区管理中的某些事项；

B、如甲不是业委会委员，则对于业委会作出的决定，甲可以自由选择是否遵守；

C、对业委会作出的决定损害了乙的利益，甲作为小区一员，有义务提请法院予以撤销； D、业委会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院撤销。12对于维修资金的说法，下列说法错误的是：（D）

A、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；

B、经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修； C、维修资金的筹集、使用情况应当公布；

D、维修资金是物业费的组成部分，按日常支出情况从物业费中划取 13在下列民事关系中不应按照相邻关系处理：（D）

A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝引起纠纷； B、甲新建的房屋滴水，滴在乙的房顶上，引起纠纷；

C、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量剧减，引起纠纷；

D、甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷。14中华人民共和国国务院令379号《物业管理条例》于（B）起施行。

A、2003年8月1日 ；B、2003年9月1日 ；C、2003年10月1日

15中华人民共和国国务院令504号《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》于（C）起施行。

A、2007年8月26日 ；B、2007年9月1日；C、2007年10月1日

16物业管理是指（B）通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主大会；B、业主 ；C、业主委员会 17物业管理区域内全体（B）组成业主大会。

A、居民 ；B、业主；C、物业使用人

18业主大会或者业主委员会的决定，对（B）具有约束力。

A、居民 ；B、业主；C、物业服务企业 ；D、建设单位

19业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

A、10% ；B、20% ；C、30% ；D、50% 20召开业主大会会议，应当于会议召开（B）日以前通知全体业主。

A、10 ；B、15 ；C、30 21业主委员会应当自选举产生之日起（C）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

A、10 ；B、15 ；C、30 ；D、60 22在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（B）。

A、物业服务合同；B、前期物业服务合同 23建设单位应当在销售物业之前，制定（B），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反而应当承担的责任等事项依法作出约定。

A、临时业主公约；B、临时管理规约

24物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守（A）予以书面承诺。

A、临时管理规约；B、前期物业服务合同

25物业服务企业应当按照（B）的约定，提供相应的服务。

A、有关规定 ；B、物业服务合同

26已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（B）交纳。

A、物业买受人；B、建设单位

27因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（C）的同意。

A、业主委员会；B、物业服务企业； C、业主委员会和物业服务企业

28违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以（C）。

A、停电、停水 ；B、不提供物业管理服务；C、向人民法院起诉

29业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，（A）。

A、依法给予治安管理处罚 ；B、给予批评教育 30根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理企业”修改为：（B）。

A、物业管理服务企业 ；B、物业服务企业 31根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“业主公约”

修改为：（A）。

A、管理规约；B、临时管理规约

32根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“业主临时公约”修改为：（B）。

A、管理规约；B、临时管理规约

33根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理合同”修改为：（C）。

A、物业管理服务合同；B、物业管理服务委托合同；C、物业服务合同

34业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的——（C）A、应当认定为侵权； B、不应认定为侵权；

C、不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

35经（A）催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

36物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，（B）仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

A、业委会；B、业主；C、业主大会 37物权法所指的车位不包括（C）

A、建筑区划内在规划用于停放汽车的车位； B、占用业主共有道路或者其他场地增设的车位； C、公用停车场

38物业管理企业提供的服务是（C）。

A、无偿的；B、微利的；C、有偿的和盈利性的；D.保本非盈利的 39.业主临时公约由（A）制定。

A、建设单位；B、前期物业管理企业；

C、已经入住的部分业主；D、建设单位与物业管理企业共同 40物业管理项目机构的前期运作的内容不包括（C）。

A、管理资源的完善与优化；B、管理制度和服务规范的完善； C、工程质量的保修；D、确定物业管理单项服务的分包

41业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，（A）。

A、依法给予治安管理处罚 ；B、给予批评教育

42擅自改变住宅外立面的，应该由（C）按照相关法规进行处罚。

A、城市房地产行政主管部门；B、城市建设行政主管部门； C、城市规划行政主管部门 ；D、物业管理企业

43物业使用人对物业进行装饰装修时，除了向物业管理单位申报外，还应主动征得（B）的同意。

A、邻居；B.业主 ；C、建设单位；D、业主委员会 44业主指的是房屋的（C）人。

A、产权；B、使用权；C、所有权；D、收益权

45业主在物业管理活动中，应当履行（A）规定的义务。

A、《中华人民共和国物权法》； B、《中华人民共和国教育法》； C、《中华人民共和国民法》； D、《中华人民共和国土地管理条例》 46《物业管理条例》第15条规定，（C）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

A、业主分别；B、指定的业主代表C、业主委员会代表业主；D、业主大会 47物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、（B）。A、变卖；B、抵押；C、出租；D、拆除

48业主委员会成员应当符合（A）《物业管理条例》规定的条件。

A、国务院；B、住建部；C、市房屋行政管理部门；D、国资委 49《物业管理条例》中对业主正确的定义是（A）

A、房屋的所有权人 B、房屋的使用人 C、房屋的租赁人 D、房屋的拥有人

50物业服务合同到期后，双方没有（C）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。A、签署 B、缔约 C、解除 D、解约

二判断

1、《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（错）

2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（错）

3、物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为（对）

4、物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。

（错）

5、业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。

（错）

6、物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有关费用。

（错）

7、物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。

（错）

8、管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定的示范文本。（错）

9、物业服务企业应对承接验收的住宅小区质量负最终责任。（错）

10、只要经过竣工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用。

（错）

.国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依*科技进步提高管理和服务水平。（√）第四条

11、房屋的所有权人为业主。（√）第六条

12、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。（×）答：可以。第十二条

13、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（√）第八条

14、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。（×）答：一个。第九条

15、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。（×）答：1/2第十二条第三款

16、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。（×）答：全体业主。第十二条第四款

17、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（×）答：20%。第十三条第二款

18、业主委员会应当做好业主大会会议记录。（√）第十四条

19、业主公约对全体业主具有约束力。（√）第十七条

20、业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。（×）答：应在业主委员会委员中选举产生。第十七条第二款

21、业主委员会可以从事投资和经营活动。（×）答：不可以从事与物业管理无关的活动。第十九条

22、某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。（×）第二十四条

23、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（√）第二十五条

24、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。（√）第三十四条

25、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。（×）第四十四条

26、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）答：不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条

27、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）第五十四条

28、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。（×）答：应征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。第五十五条

29、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。（×）答：10万元以上50万元以下。第六十四条

30、个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。（√）第六十六条第二款

31、业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。（√）

32、物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。（×）答：必须。

33、召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。（×）答：.25、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。（√）

34、业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。（√）

35、建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。（√）

36、物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。（×）答：.37、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。（×）答：5。

38、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。（√）

39、物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。（×）答：500。

40、《临时资质证书》有效期为两年。（×）答：一。

41、资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。（√）

42、资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。（×）答：本省（自治区、直辖市）。

43、物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。（×）答：两。

44、岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。（√）

45、物业管理用房的产权属于建设单位。（×）答：业主。

46、按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。（×）答：业主。

47、尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。（√）

48、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。（√）

49、业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。（×）答：煤气管理单位。50、专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（√）

51、专项维修资金闲置时，可用于购买国债。（√）

52、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。（×）答：还需按照规定办理有关手续。第五十五条

三、填空

（一）住宅物业的建设单位未通过（招投标）的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府（房地产行政主管部门）责令限期改正，给予警告，可以并处（10万元以下）的罚款。第五十七条

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的（所有权或者使用权）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担（赔偿责任）。第五十八条

（三）违反条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令限期改正）；逾期仍不移交有关资料的，对（建设单位、物业管理企业）予以通报，处（1万元以上10万元以下）的罚款。第五十九条

（四）违反条例的规定，未取得资质证书从事（物业管理）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（没收违法所得），并处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十条

以欺骗手段取得资质证书的，依照第六十条第一款规定处罚，并由（颁发资质证书的）部门吊销资质证书。

（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令停止违法行为），处（5万元以上20万元以下）的罚款；给（业主）造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十一条

（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理（一并）委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托（合同价款30％以上50％以下）的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门（吊销资质证书）。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的（维修、养护），剩余部分按照（业主大会）的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十二条

（七）违反条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回（挪用的专项维修资金），给予（警告），没收违法所得，可以并处（挪用数额2倍以下）的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的（刑事责任）。第六十三条。

（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的（物业管理用房）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令（限期改正），给予警告，没收（违法所得），并处（10万元以上50万元以下）的罚款。第六十四条

（九）未经（业主大会）同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（1万元以上10万元以下）的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内（物业共用部位、共用设施设备）的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十五条

（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内（道路、场地），损害业主共同利益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人违反的，处（1000元以上1万元以下）的罚款；单位违反的，处（5万元以上20万元以下）的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条

（十一）业主（逾期）不交纳物业服务费用的，（业主委员会）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向（人民法院）起诉。第六十七条

（十二）业主以（业主大会或者业主委员会）的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法（追究刑事责任）；尚不构成犯罪的，依法给予（治安管理）处罚。第六十八条

（十三）国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府（房地产行政）主管部门或者（其他有关行政管理）部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行（监督管理）职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予（行政处分）。第六十九条

（十四）国家鼓励物业管理采用（新技术、新方法），依*（科技进步）提高管理和（服务）水平。第四条

（十五）（国务院建设行政主管部门）负责全国物业管理活动的监督管理工作。第五条

（十六）业主大会应当（代表和维护）物业管理区域内全体业主在（物业管理活动）中的合法权益。第八条

（十七）物业管理区域的划分应当考虑物业的（共用设施设备）、（建筑物规模）、（社区建设）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第九条第二款

（十八）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（1／2以上）通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，（选聘和解聘物业管理企业），专项维修资金使用和（续筹方案）的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。第十二条第三款

（十九）住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的(居民委员会)。业主委员会应当做好(业主大会会议记录)。第十四条

（二十）业主委员会应当自选举产生之日起（30日）内，向物业所在地的区、县人民政府（房地产行政主管）部门备案。第十六条

（二十一）业主委员会委员应当由（热心公益事业）、（责任心强）、（具有一定组织能力）的业主担任。第十六条第二款

（二十二）业主大会议事规则应当就业主大会的（议事方式）、（表决程序）、（业主投票权确定办法）、（业主委员会的组成和委员任期）等事项作出约定。第十八条

（二十三）在物业管理区域内，业主大会、（业主委员会）应当积极配合相关（居民委员会）依法履行（自治管理）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（指导和监督）。第二十条第二款

（二十四）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，（业主的共同利益），（业主应当履行的义务），（违反公约应当承担的责任）等事项依法作出约定。第二十二条

（二十五）建设单位应当在（物业销售）前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订（物业买卖合同）时，应当对遵守业主临时公约予以（书面承诺）。第二十三条

（二十六）国家提倡建设单位按照（房地产开发与物业管理）相分离的原则，通过（招投标）的方式选聘（具有相应资质）的物业管理企业。第二十四条

（二十七）前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、（业主委员会）与（物业管理企业）签订的物业服务合同生效的，（前期物业服务合同）终止。第二十六条

（二十八）物业管理企业承接物业时，应当对（物业共用部位）、（共用设施设备）进行（查验）。第二十八条

（二十九）建设单位应当按照国家规定的（保修期限）和（保修范围），承担（物业）的保修责任。第三十一条

（三十）国家对从事物业管理活动的企业实行（资质管理）制度。具体办法由（国务院建设行政主管）部门制定。第三十二条第二款

（三十一）物业服务收费应当遵循（合理、公开）以及（费用与服务水平）相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照（国务院价格）主管部门会同（国务院建设行政主管）部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条

（三十二）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（最终用户）收取有关费用。第四十五条

（三十三）物业管理企业应当协助做好（物业管理区域内）的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取（应急措施）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（救助）工作。第四十七条第一款

（三十四）县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（业主）、（业主委员会）、（物业使用人）和（物业管理企业）在物业管理活动中的投诉。第四十九条

篇3：中级财务管理模拟试题及参考答案

一、单项选择题

1.已知当前的国债利率为3%,某公司适用的所得税税率为25%。出于追求最大税后收益的考虑,该公司决定购买一种金融债券,该金融债券的利率至少应为()。

A.2.65%B.3%C.3.75%D.4%

2.按照所交易金融工具的属性,将金融市场分为()。A.基础性金融市场和金融衍生品市场B.资本市场、外汇市场和黄金市场C.发行市场和流通市场D.货币市场和资本市场

3.预算最主要的特征是()。

A.灵活性B.协调性C.计划性D.数量化和可执行性

4.下列有关预算不属于总预算内容的是()。

A.现金预算B.生产预算C.预计利润表D.预计资产负债表

5.与编制增量预算相比,编制零基预算的主要缺点是()。

A.可能不加分析地保留或接受原有的成本费用项目B.可能使原来不合理费用得不到有效控制,造成预算上的浪费C.容易使不必要的开支合理化D.增加了预算编制的工作量,容易顾此失彼

6.能够同时以实物量指标和价值量指标分别反映企业经营收入和相关现金收入的预算是()。

A.现金预算B.销售预算C.生产预算D.预计资产负债表

7.甲企业上年度资产平均占用额为15000万元,经分析,其中不合理部分600万元,预计本年度销售增长5%,资金周转加速2%。则预测本年度资金需要量为()万元。

A.14834.98 B.14817.6 C.14327.96 D.13983.69

8.下列各筹资方式中,不必考虑筹资费用的方式是()。A.银行借款B.发行债券C.发行普通股股票D.留存收益

9.投资风险中,非系统风险的特征是()。

A.不能被投资多样化所分散B.不能消除风险而只能回避风险C.通过投资组合可以分散D.对各个投资者的影响程度相同

10.关于经营杠杆系数,下列说法不正确的是()。

A.在其他因素一定时,产销量越大,经营杠杆系数越小B.在其他因素一定时,固定成本越大,经营杠杆系数越大C.当固定成本趋近于0时,经营杠杆系数趋近于0D.经营杠杆系数越大,反映企业的经营风险越大

11.关于总杠杆系数,下列说法不正确的是()。

A.DTL=DOL×DFLB.是普通股每股收益变动率与息税前利润变动率之间的比率C.反映产销量变动对普通股每股收益变动的影响D.总杠杆系数越大,企业风险越大

12.企业为了优化资本结构,合理利用财务杠杆效应所产生的筹资动机属于()。

A.创立性筹资动机B.支付性筹资动机C.扩张性筹资动机D.调整性筹资动机

13.某公司发行的普通股股票,投资人要求的必要报酬率为20%,最近刚支付的股利为每股2元,估计股利固定年增长率为10%,则该种股票的价值为()元。

A.20 B.24 C.22 D.18

14.如果对投资规模不同的两个独立投资项目进行评价,应优先选择()。

A.净现值大的方案B.投资回收期短的方案C.年金净流量大的方案D.内含报酬率大的方案

15.下列属于紧缩的流动资产投资策略特点的是()。A.维持高水平的流动资产与销售收入比率B.较低的投资收益率C.较小的运营风险D.维持低水平的流动资产与销售收入比率

16.按照随机模型,确定现金存量的下限时,应考虑的因素是()。

A.企业现金最高余额B.有价证券的日利息率C.有价证券的每次转换成本D.短缺现金的风险程度

17.某商业企业经销商品的不含税销售额为1000元,若不含税购进额为800元,一般纳税人适用的增值税税率为17%,小规模纳税人的征收率为3%时,从减少税负角度看下列表述正确的是()。

A.选择成为小规模纳税人税负较轻B.选择成为一般纳税人税负较轻C.选择成为小规模纳税人与一般纳税人税负无差别D.不一定

18.放弃现金折扣的信用成本率的大小与()。

A.折扣百分比呈反方向变化B.信用期呈反方向变化C.折扣期呈反方向变化D.折扣百分比、信用期均呈同方向变化

19.下列各项中,属于自发性流动负债的是()。A.应付账款B.融资租赁C.短期借款D.应付债券

20.内部转移价格的变动,会使企业内部买卖双方的内部利润()。

A.增加B.反方向变动C.同方向变动D.不变

21.下列成本差异中,通常主要责任部门不是生产部门的是()。

A.变动制造费用效率差异B.直接材料用量差异C.直接材料价格差异D.直接人工效率差异

22.按照边际分析定价法,当收入函数和成本函数均可微时,()。

A.边际利润为0时的价格就是最优售价B.边际利润大于0时的价格就是最优售价C.边际利润最大时的价格就是最优售价D.边际利润为1时的价格就是最优售价

23.不仅是企业盈利能力指标的核心,同时也是杜邦财务分析体系的核心指标的是()。

A.销售利润率B.总资产报酬率C.净资产收益率D.资本保值增值率

24.只对公司的业绩目标进行考核,不要求股价上涨的股权激励模式是()。

A.业绩股票激励模式B.股票增值权模式C.限制性股票模式D.股票期权模式

25.下列指标中,属于反映企业经营增长状况的指标是()。

A.资本保值增值率B.已获利息倍数C.利润现金保障倍数D.资本收益率

二、多项选择题

1.企业采取集权与分权相结合的财务管理体制时,通常实施集中的权利有()。

A.筹资、融资权B.业务定价权C.人员管理权D.固定资产购置权

2.下列各项中,属于滚动预算优点的有()。

A.远期指导性B.结合实际,及时性强C.在时间上不受日历年度的限制,连续性强D.确保企业管理工作的完整性与稳定性

3.企业纳税管理的目标有()。

A.规范企业纳税行为B.合理降低税收支出C.有效防范纳税风险D.保障国家税收收入

4.与股权筹资方式相比利用债务筹资的优点包括()。A.筹资速度快B.筹资弹性较大C.信息沟通等代理成本较低D.资本成本低

5.在下列各项中,影响债券内部收益率的有()。

A.债券的票面利率、期限和面值B.债券的持有时间C.债券的买入价D.债券的卖出价

6.下列关于投资方案评价的净现值法与现值指数法的表述中,正确的有()。

A.两者都是绝对数指标,反映投资的效率B.两者都没有考虑货币的时间价值因素C.两者都必须按照预定的折现率折算现金流量的现值D.两者都不能反映投资方案的实际投资报酬率

7.企业降低经营风险的途径一般有()。

A.增加销售B.增加自有资本C.降低变动成本D.增加固定成本比例

8.如果企业采取的是激进融资策略,则()。

A.其具有较低的流动比率B.其具有最小的短期融资使用C.长期来源小于永久性流动资产与非流动资产之和D.短期融资大于波动性流动资产

9.下列采用量本利分析法计算销售利润的公式中,正确的有()。

A.销售利润=销售收入×变动成本率-固定成本B.销售利润=销售收入×(1-边际贡献率)-固定成本C.销售利润=销售收入×(1-变动成本率)-固定成本D.销售利润=(销售收入-保本销售额)×边际贡献率

10.下列符合股利分配中代理理论的观点的有()。

A.股利政策是协调股东与管理者之间代理关系的一种约束机制B.股利政策向市场传递有关公司未来盈利能力的信息C.用留存收益再投资给投资者带来的收益具有较大的不确定性D.理想的股利政策应当使代理成本和外部融资成本两种成本之和最小

三、判断题

1.企业财务管理目标在强调企业价值最大化时,要把企业社会责任放在首位,不能以股东财富最大化为目标。()

2.企业正式下达执行的财务预算,一般不予调整。()

3.两种完全正相关的股票组成的证券组合不能抵消任何风险。()

4.在证券的市场组合中,所有证券的β加权平均数等于1。()

5.当预计的息税前利润大于每股收益无差别点的息税前利润时,采用高财务杠杆筹资会提高普通股每股收益,但会增加企业的财务风险。()

6.所谓保本是指企业的边际贡献与固定成本相等。()

7.引起个别投资中心的投资报酬率提高的投资,不一定会使整个企业的投资报酬率提高;但引起个别投资中心的剩余收益增加的投资,则一定会使整个企业的剩余收益增加。()

8.最佳的保险储备应该是使缺货损失达到最低。()

9.在除息日之前进行交易的股票的价格低于在除息日之后进行交易的股票的价格。()

10.纳税筹划的最终目的是在合法、合理的前提下减少企业的纳税义务。()

四、计算分析题

1.资料:2016年7月1日发行的某债券,面值100元,期限3年,票面年利率8%,每半年付息一次,付息日为6月30日和12月31日。

要求:

(1)假设等风险证券的市场利率为8%,计算该债券的实际利率和全部利息在2016年7月1日的现值。

(2)假设等风险证券的市场利率为10%,计算2016年7月1日该债券的价值。

(3)假设等风险证券的市场利率为12%,2017年7月1日该债券的市价是85元,试问该债券当时是否值得购买?

(4)某投资者2018年7月1日以97元购入,试问该投资者持有该债券至到期日的收益率是多少?

2.甲公司是一家设备制造企业,常年大量使用某种零部件。该零部件既可以外购,也可以自制。如果外购,零部件单价为100元/件,每次订货的变动成本为20元。如果自制,每次生产准备成本为400元,每日产量为15件。自制零部件的单位生产成本为60元。

该零部件的全年需求量为3600件,一年按360天计算。公司的资金成本为10%,除存货占用资金的应计利息外,不考虑其他储存成本。

要求:

(1)计算甲公司外购零部件的经济订货批量、与批量有关的总成本。

(2)计算甲公司自制零部件的经济生产批量、与批量有关的总成本。

(3)判断甲公司应该选择外购方案还是自制方案,并说明原因。

3.C公司拟投资建设一条生产线,现有甲、乙两种投资方案可供选择,相关资料如表1所示:

金额单位:万元

说明:表中“2~5”年中的数值为每年等额数。“*”代表省略的数据。

该公司适用的企业所得税税率为25%。假定基准折现率为8%,财务费用为零。相关货币时间价值系数如表2所示:

要求:

(1)确定表1内英文字母代表的数值。

(2)计算甲方案不包含投资期的静态回收期。

(3)若甲、乙两方案为互斥方案,分别计算甲、乙两方案的年金净流量,并根据计算结果进行决策。

4.D公司总部在北京,目前生产的产品主要在北方地区销售,虽然市场稳定,但销售规模多年徘徊不前。为了扩大生产经营,寻求新的市场增长点,D公司准备重点开拓长三角市场,并在上海浦东新区设立分支机构,负责公司产品在长三角地区的销售工作,相关部门提出了三个分支机构设置方案供选择:甲方案为设立子公司;乙方案为设立分公司;丙方案为先设立分公司,一年后注销再设立子公司。D公司总部及上海浦东新区分支机构有关资料如下:

资料一:预计D公司总部2016~2021年各年应纳税所得额分别为1000万元、1100万元、1200万元、1300万元、1400万元、1500万元。适用的企业所得税税率为25%。

资料二:预计上海浦东新区分支机构2016~2021年各年应纳税所得额分别为-1000万元、200万元、200万元、300万元、300万元、400万元。假设分公司所得税不实行就地预缴政策,由总公司统一汇总缴纳;假设上海浦东新区纳税主体各年适用的企业所得税税率均为15%。

要求:计算不同分支机构设置方案下2016~2021年累计应缴纳的企业所得税税额,并从税收筹划角度分析确定分支机构的最佳设置方案。

五、综合题

1.E公司为增值税一般纳税人,适用增值税税率为17%,所得税税率为25%。E公司只产销一种甲产品,甲产品只消耗乙材料,有关资料如下:

资料一:该产品全年产销量一致。2015年固定成本总额为3500000元,该产品生产资料如表1所示:

资料二:2015年第四季度按定期预算法编制2016年的企业预算,部分预算资料如下:

(1)乙材料2016年年初的预计结存量为2500千克,各季度末乙材料的预计结存量为下季度生产需用量的10%,2016年年末的预计结存量为2875千克,每季度乙材料的购货款于当季支付40%,剩余60%于下一个季度支付;2016年年初的预计应付账款余额为130000元。

(2)该公司2016年度生产预算如表2所示:

(3)单位产品标准成本资料:乙材料的标准消耗量为6千克/件,标准单价12元/千克。

(4)E公司2016年第一季度实际生产甲产品4250件,耗用乙材料25500千克,目前供货商A公司提供的乙材料的不含税实际单价为11元/千克。

资料三:目前的供货商A为一般纳税人,且可以提供增值税专用发票,适用的增值税率为17%。现有另外两家供货商B、C公司提出将来可以为其提供生产所需原材料,其中B为小规模纳税人,可以委托税务机关开具增值税税率为3%的发票;C为个体工商户,目前只能出具普通发票。A、B、C三家公司提供的原材料质量无差别,所提供的原材料的不含税价格分别为11元/千克、10.5元/千克和10元/千克。假设城市维护建设税率为7%,教育费附加率为3%。

要求:

(1)计算甲产品2015年保本作业率。

(2)计算甲产品2015年的安全边际额。

(3)填写E公司乙材料采购预算表中空格。

(4)计算E公司2016年第一季度预计采购现金支出和第四季度末预计应付账款金额。

(5)计算E公司2016年第一季度甲产品消耗乙材料的成本差异、价格差异与用量差异。

(6)从利润最大化角度考虑E公司2016年第一季度应该选择哪家企业作为原材料供应商,从减少纳税负担角度考虑应该选择哪家企业作为原材料供应商。

2.F公司为一上市公司,有关资料如下:

资料一:

(1)2015年度销售收入为25000万元,销售成本为17500万元。2016年目标销售收入增长率为100%,且销售净利率和股利支付率保持不变。适用的企业所得税税率为25%。

(2)2015年度相关财务指标数据如下表所示:

(3)2015年12月31日的资产负债表(简表)如下表所示:

单位:万元

(4)根据销售百分比法计算的2015年年末资产、负债各项目占销售收入的比重数据如下表所示(假定增加销售无须追加固定资产投资):

说明:上表中用“-”表示省略的数据。

资料二:若新增筹资现有三个筹资方案可供选择(假定各方案均不考虑筹资费用):

(1)发行普通股。该公司普通股的β系数为1.5,一年期国债利率为5%,市场平均报酬率为11%。

(2)发行债券。期限10年,票面利率8%,按面值发行。

(3)利用售后回租的融资租赁方式。该项租赁租期10年,每年租金200万元,于每年年末支付,期满租赁资产残值为零。

要求:

(1)根据资料一计算或确定以下指标:

(1)计算2015年的净利润;

(2)确定表2中用字母表示的数值(不需要列示计算过程);

(3)确定表3中用字母表示的数值(不需要列示计算过程);

(4)计算2016年增加的留存收益;

(5)按销售百分比法预测该公司2016年需要增加的资金数额(不考虑折旧的影响);

(6)计算该公司2016年需要增加的外部筹资数额。

(2)根据资料二回答下列问题:

(1)利用资本资产定价模型计算普通股资本成本;

(2)利用非贴现模式(即一般模式)计算债券资本成本;

(3)利用贴现模式计算融资租赁资本成本;

(4)根据以上计算结果,如果不考虑财务风险,为F公司选择筹资方案。

附:时间价值系数表。

中中级级财财务务管管理理模拟试题参考答案

一、单项选择题

1.D 2.A 3.D 4.B 5.D 6.B 7.B 8.D 9.C10.C11.B12.D13.C14.D15.D16.D17.A18.B 19.A 20.B 21.C 22.A 23.C 24.A 25.A

二、多项选择题

1.AD2.ABCD3.ABC4.ABCD5.ABCD6.CD 7.AC 8.ACD 9.CD 10.AD

三、判断题

1.×2.3.4.5.6.7.8.×9.×10.×

四、计算分析题

1.(1)该债券的实际利率:

该债券全部利息的现值:

100×8%/2×(P/A,4%,6)=4×5.2421=20.97(元)

(2)2016年7月1日该债券的价值:

100×8%/2×(P/A,5%,6)+100×(P/F,5%,6)=4×5.0757+100×0.7462=94.92(元)

(3)2017年7月1日该债券的市价是85元,该债券的价值为:

100×8%/2×(P/A,6%,4)+100×(P/F,6%,4)=4×3.4651+100×0.7921=93.07(元)

该债券价值高于市价,故值得购买。

(4)该债券的内部收益率:

先用10%试算:

4×(P/A,10%/2,2)+100×(P/F,10%/2,2)=4×1.8594+100×0.9070=98.14(元)

再用12%试算:

4×(P/A,12%/2,2)+100×(P/F,12%/2,2)=4×1.8334+100×0.8900=96.33(元)

用插值法计算:

即该债券的内部收益率为11.26%。

2.(1)外购零部件的单位变动储存成本=100×10%=10(元)

(2)自制零部件的单位变动储存成本=60×10%=6(元)

每日耗用量=3600÷360=10(件)

自制零部件与批量有关的总成本=2×3600×400×6×(1-10/15)=2400(元)

(3)外购零部件的全年总成本=100×3600+1200=361200(元)

自制零部件的全年总成本=60×3600+2400=218400(元)

由于自制零部件的全年总成本比外购零部件的全年总成本低,甲公司应该选择自制方案。

3.(1)A=-1550(万元)

B=390×25%=97.5(万元)

C=390+280-97.5=572.5(万元)

D=722.5-572.5=150(万元)

E=-750(万元)

F=-750(万元)

(2)不包含投资期的静态回收期=1550/572.5=2.71(年)

(3)甲方案的净现值=-1550+572.5×(P/A,8%,4)×(P/F,8%,1)+722.5×(P/F,8%,6)=-1550+572.5×3.3121×0.9259+722.5×0.6302=660.99(万元)

乙方案的净现值=-750-750×(P/F,8%,1)+665×(P/A,8%,4)×(P/F,8%,1)=-750-750×0.9259+665×3.3121×0.9259=594.91(万元)

甲方案的年金净流量=660.99/(P/A,8%,6)=660.99/4.6229=142.98(万元)

乙方案的年金净流量=594.91/(P/A,8%,5)=594.91/3.9927=149(万元)

由于乙方案的年金净流量大于甲方案,所以应选择乙方案。

4.(1)甲方案:

上海浦东新区子公司2016~2021年累计应缴纳的企业所得税税额=(-1000+200+200+300+300+400)×15%=60(万元)

公司总部2016~2021年累计应缴纳的企业所得税税额=(1000+1100+1200+1300+1400+1500)×25%=1875(万元)

2016~2021年累计应缴纳的企业所得税税额=60+1875=1935(万元)

(2)乙方案:

2016~2021年累计应缴纳的企业所得税税额=[(1000-1000)+(1100+200)+(1200+200)+(1300+300)+(1400+300)+(1500+400)]×25%=1975(万元)

(3)丙方案:

2016~2021年累计应缴纳的企业所得税税额=(1000+1100+1200+1300+1400+1500-1000)×25%+(200+200+300+300+400)×15%=1835(万元)

(4)由于丙方案累计税负最低,因此丙方案最佳。

五、综合题

1.(1)保本销售量=3500000(/500-150)=10000(件)

保本作业率=10000/15000=66.67%

(2)安全边际量=15000-10000=5000(件)

安全边际额=5000×500=2500000(元)

(3)

(4)2016年第一季度预计采购现金支出=130000+286800×40%=244720(元)

2016年第四季度末预计应付账款金额=358500×60%=215100(元)

(5)乙材料的成本差异=11×25500-12×6×4250=-25500(元)(节约)

价格差异=(11-12)×25500=-25500(元)(节约)

用量差异=(25500-6×4250)×12=0(元)

(6)甲产品的不含税单价=500(元)

每单位甲产品的增值税销项税额=500×17%=85(元)

单件产品实际耗用量=25500/4250=6(千克/件)

由于E公司的购货方式不会影响到其他的费用,所以在以下计算过程中省略其他费用。

从A处购货:

单位产品不含税材料成本=6×11=66(元)

可以抵扣的增值税进项税额=66×17%=11.22(元)

应纳增值税=85-11.22=73.78(元)

营业税金及附加=73.78×(7%+3%)=7.38(元)

单位产品相关税后利润=(500-66-7.38)×(1-25%)=319.97(元)

从B处购货:

单位产品不含税材料成本=6×10.5=63(元)

可以抵扣的增值税进项税额=63×3%=1.89(元)

应纳增值税=85-1.89=83.11(元)

营业税金及附加=83.11×(7%+3%)=8.31(元)

单位产品相关税后利润=(500-63-8.31)×(1-25%)=321.52(元)

从C处购货:

单位产品材料成本=6×10=60(元)

可以抵扣的增值税进项税额=0(元)

应纳增值税=85(元)

营业税金及附加=85×(7%+3%)=8.5(元)

单位产品税后利润=(500-60-8.5)×(1-25%)=323.63(元)

由上可知,C处购买原材料所获利润最大,A处购买原材料应交税金最少。

2.(1)(1)2015年的净利润=25000×15%=3750(万元)

(2)A=3750(万元),B=5000(万元),C=10000(万元),E=5000(万元),D=5000(万元)

(3)F=5000/25000=20%,G=10%+15%+20%=45%

(4)2016年增加的留存收益=25000×(1+100%)×15%×(1-1/3)=5000(万元)

(5)2016年需要增加的资金数额=25000×100%×(45%-20%)=6250(万元)

(6)2016年需要增加的外部筹资数额=6250-5000=1250(万元)

(2)(1)普通股资本成本=5%+1.5×(11%-5%)=14%

(2)债券资本成本=8%×(1-25%)=6%

(3)1250=200×(P/A,K,10)

(P/A,K,10)=1250/200=6.25

(P/A,10%,10)=6.1446,(P/A,9%,10)=6.4177

(K-9%)(/10%-9%)=(6.25-6.4177)(/6.1446-6.4177)

K=9.61%

篇4：本期练习及测试题参考答案

1. 薄铁片铁2. 磁化S（南）3. 地北4. 指南针不指南北 鸽子找不到回家的路5. C 6. C7. B8. C9. B10. B11. C12. 如图1所示.13. 如图2所示.

14. 将一枚小磁针放在火星表面，观察其是否有固定指向（或是否受磁力的作用）15. 可将铁屑撒在种子中，搅拌均匀，使铁屑吸附在杂草种子上，然后用磁铁吸附，将带有铁屑的杂草种子从混合种子中吸出来.这里利用了磁铁吸铁的性质.

《电生磁随堂练习》参考答案

1. 电流的强弱线圈匝数的多少有无铁芯 铁芯通断电电流的强弱电流的方向强

2. N负变大3. B4. B5. B6. B7. C

8. 如图3所示.9. 如图4所示（提示：两通电螺线管相互靠近的两极均为N极或均为S极，磁感线方向不同）.10. （1）小磁针（2）让小磁针跟导线AB平行，且在AB的下方（3）若小磁针转动，导线AB中有电流，若导线AB不动，导线AB中没有电流11. （1）图略.提示：滑动变阻器金属杆右端（或左端）与开关左端相连（2）B（3）N或北（4）①右（左）变小（变大）②变大（5）越强多（少）强（弱）

《电磁铁、电磁继电器、电动机随堂练习》参考答案

1. 通电导体（或通电螺线管）周围存在磁场切断电源2. 低压控制高压工作 3. B4. B5. A6. C7. D8. D9. A10. C

11. （1）线圈匝数（2）观察吸引大头针个数的多少 （3）电流一定时，电磁铁磁性随线圈匝数的增加而增强（4）A、C12. （1）改变滑动变阻器的电阻吸引大头针数量的多少

（2）如下表. （3）①铁芯越大，电磁铁的磁性越强②将大小不同的铁芯分别插入同一线圈中，保持其他条件不变，观察这个线圈两次吸引大头针的数目

《磁生电随堂练习》参考答案

1. 电磁感应机械2. 切割磁感线导体机械能转化为电能

3. 电磁感应加快摇晃、增加线圈匝数或更换磁性更强的永磁体等

4. 机械能转化为电能5. B6. D7. 猜想：与磁体插入的速度有关(或与磁场的强弱、线圈的匝数、线圈的粗细、线圈的横截面积有关）.实验设计：将电流表和线圈连接成闭合电路，保持其他条件不变，用不同的速度先后两次将条形磁铁插入线圈，观察电流表的示数，并进行比较.

8. （1）磁场对电流的作用电磁感应（2）①转速②导线长度③磁性更强的磁铁

《电与磁综合测试题》参考答案

1. S负 N2. 电机械换向器(或换向片)3. 低压控制高压工作4. 鸽子是否靠地磁场来导航避免偶然性，使结论更可靠

5. 调换电源正、负极（改变电流方向） 发电机6. 动圈式话筒、发电机电风扇、动圈式扬声器7. L2右

8. C9. C10. C11. Ｄ12. C13. B14. C 15. B16. D17. 如图5所示.18. （1）通电导体在磁场中受力（2）电流（3）线圈停在平衡位置19. （1）磁性强弱（2）a、b（3）b、c （4）电流相等

篇5：物业管理法律法规测试题及答案

姓名：

单位及职务：

成绩：

一、判断题（请在括号内划“√”或“×”，每题1分，共10分）

1、党政领导班子成员必须从后备干部中选拔。()

2、如遇特殊情况，可以用书记办公会、领导圈阅等形式，代替党委（党组）会集体讨论决定干部任免。()

3、需要报上级组织（人事）部门备案的干部，应当按照规定及时向上级组织（人事）部门备案。()

4、实行党政领导干部任职前公示制度以后，可以适当简化干部选拔任用程序，也可以用这一措施代替对干部的民主推荐和组织考察。()

5、授意、指使、强令组织人事部门违反规定选拔任用干部，或者阻挠、制止纪检监察机关和组织人事部门对选人用人问题进行调查核实以及按照有关规定作出处理的，追究党委（党组）主要领导干部或者有关领导干部的责任。()

6、对须经上级组织人事部门批复同意后方可进行的相关干部选拔任用事项，未经答复，不得提交党委（党组）会议讨论决定。()

7、参加“一报告两评议”的人员采取署名方式填写有关评议表。()

8、对搞封官许愿或者为跑官要官的人疏通关系、说情、打招呼的，要严肃批评，造成用人失察失误等严重后果的还要追究责任。()

9、警告、记过、引咎辞职、责令辞职、降职、调离岗位、免职等都属于组织处理的方式。()

10、换届工作中，凡是考察对象都要向考察组如实报告个人有关事项。()

二、填空题（每空1分，共20分）

1、部门，按照干部管理权限履行选拔任用党政领导干部的职责，负责《干部选拔任用工作条例》的组织实施。

2、选拔任用党政领导干部，必须要经过民主推荐提出考察对象。民主推荐包括 和。民主推荐的结果在 内有效。

3、坚持任人唯贤、德才兼备原则，要把 放在首位，大力选拔、的优秀干部。

4、在党政领导干部选拔任用工作民主评议、民意调查中，本地区本部门群众满意度明显偏低、选人用人方面问题突出、干部群众反映强烈的，经组织考核认定，应当追究负有责任的 的责任。

5、《党政领导干部选拔任用工作有关事项报告办法（试行）》规定了 种应当事先报告的事项。其中，应当书面报告上一级组织人事部门，经批复同意后方可进行的事项有 种；作出决定前应当征求上一级组织人事部门意见的事项有 种。

6、中央严肃换届纪律要求“五个严禁”是指：严禁、严禁

、严禁

、严禁

、严 — 1 — 禁。

7、通过行贿手段获取的职务坚决予以。

8、要围绕换届工作加强对党员干部的思想教育。采取开展谈心、、示范引导等形式，教育党员干部特别是牢固树立正确的、权力观、。

三、单项选择题（每题2分，共20分）：

1、需要报上级党委（党组）审批的拟提拔任职的干部，必须呈报党委（党组）的请示并附（）、干部考察材料、本人档案和党委（党组）会议纪要、讨论记录、（）材料。

Ａ、干部任免审批表，民主推荐 Ｂ、干部个人总结材料，民主推荐 Ｃ、干部任免审批表，表决情况

2、党政领导干部应当逐级提拔。越级提拔的，应当报经（）同意。Ａ、党委主要领导 Ｂ、上级组织（人事）部门 Ｃ、上级党委

3、个人向党组织推荐领导干部人选，必须负责地写出（）。党委、政府及其工作部门个别特殊需要的领导成员人选，可以（），作为考察对象。

Ａ、推荐材料并署名，由组织推荐提名 Ｂ、推荐材料，由组织推荐提名

Ｃ、推荐材料并署名，由主要领导推荐提名

4、党委（党组）及其组织（人事）部门在干部选拔任用工作中，必须严格执行《干部任用条例》，自觉接受（）监督和（）监督。

Ａ、党内，群众 Ｂ、组织，群众 Ｃ、组织，舆论

5、临时动议决定干部任免的，应追究()的责任。A、党委(党组)主要领导干部和有关领导干部 B、组织人事部门主要领导干部

C、党委(党组)主要领导干部或者有关领导干部

6、干部选拔任用工作中受到组织处理或纪律处分的人员，影响期满后拟重新任用的，在作出决定前应征得()同意。

A、上一级组织人事部门

B、上一级党委(党组)C、作出组织处理或纪律处分的部门

7、《离任检查办法》规定，对于在新任用的干部民主评议中满意度明显偏低的干部，市县党委书记应当()。

A、勒令该干部辞职 B、将该干部调离现岗位 C、就其任用情况作出说明

8、参与或者帮助他人拉票贿选的，比照为（）拉票贿选的行为给予相应的处理。

A、领导干部

B、他人 C、自己

9、党委（党组）讨论决定干部任免事项进行表决，必须有2/3以上的成员到会，以党委（党组）（）形成决定。

A、实到会成员过半数同意 B、应到会成员超半数同意

C、实到会成员过三分之二同意

— — 2

10、严肃换届纪律，要做到（），督促党员干部认真学习换届选举工作的政策法律法规和章程，增强纪律观念，筑牢纪律防线，严守纪律规定。

A、预防在先、警示在先、处理在先 B、宣传在先、教育在先、警示在先 C、教育在先、警示在先、预防在先 D、宣传在先、警示在先、监督在先

四、多项选择题（每题3分，共30分）：

1、党政领导干部交流的对象主要是（）。A、因工作需要交流的 B、按照规定需要回避的

C、需要通过交流锻炼提高领导能力的

D、在一个地方或者部门工作时间较长的，因其他原因需要交流的

2、党委（党组）讨论决定干部任免事项，应当进行的程序有（）。A、参加会议人员进行讨论

B、逐个介绍领导职务拟任人选的提名、推荐、考察和任免理由等情况 C、进行表决，以党委（党组）应到会成员超过半数同意形成决定 D、党委（党组）主要负责同志讲话

3、选拔任用党政领导干部，必须遵守的纪律有（）。

A、不准超职数配备领导干部，或者违反规定提高干部的职级待遇

B、不准在干部选拔任用工作中任人唯亲，封官许愿，营私舞弊，搞团团伙伙，或者打击报复

C、不准要求提拔本人的配偶、子女及其他亲属，或者指令提拔秘书等身边工作人员

D、不准个人决定干部任免，个人不能改变党委(党组)会集体作出的干部任免决定 4、2010年3月，中央颁布的干部选拔任用工作四项监督制度是（）。A、《党政领导干部选拔任用工作监督检查办法（试行）》 B、《党政领导干部选拔任用工作责任追究办法（试行）》 C、《党政领导干部选拔任用工作有关事项报告办法（试行）》 D、《地方党委常委会向全委会报告干部选拔任用工作并接受民主评议办法（试行）》

E、《市县党委书记履行干部选拔任用工作职责离任检查办法（试行）》

5、下列情形中，按照规定应当追究党委（党组）主要领导干部或者有关领导干部责任的是（）。

A、违反干部任免程序和规定，个人指定提拔、调整人选的

B、个人决定干部任免或者个人改变党委（党组）会议集体作出的干部任免决定的

C、违反规定超职数配备领导干部或者提高干部职级待遇的

D、违反干部选拔任用工作规定，导致用人失察失误，造成恶劣影响的

E、在发生突发重大自然灾害、群体性事件及其他紧急情况下，不按《干部任用条例》规定的程序讨论决定干部任用的

6、在干部选拔任用工作中，有下列（）情形的，按照规定在作出决定前应

— 3 — 当征求上一级组织（人事）部门的意见。

A、领导干部的秘书等身边工作人员提拔任用的

B、除领导班子换届外，一批集中调整干部数量较大的

C、领导干部因被问责受到组织处理或者纪律处分，影响期满拟重新任用的 D、超过任职年龄或者规定任期需要继续留任的

E、本单位领导干部在其他单位工作的近亲属提拔担任领导职务的

7、《关于严肃换届纪律保证换届风清气正的通知》中规定的对拉票贿选的人处理包括（）。

A、排除出考察人选

B、已列为候选人的取消候选人资格

C、已经提拔的责令辞职免职降职或者依法罢免 D、进行严肃批评教育

8、下列选项属于换届工作中严肃教育重点内容的是（）。A、加强思想教育 B、突出正面教育 C、加强纪律教育 D、加强警示教育 E、强化美德教育

9、中组部提出换届纪律要做到“100%”的内容包括（）。A、对主要领导和后备干部进行严肃换届纪律谈话要达到100% B、对县（区）党委书记履行干部选拔任用工作职责的检查要达到100% C、对违反换届纪律举报的查核要达到100% D、对有换届工作任务的乡镇检查率要达到100%

10、《关于严肃换届纪律保证换届风清气正的通知》对严禁违规用人作出了具体规定，下列属于违规用人行为的是：（）。

A、违反规定程序选拔任用干部 B、突击提拔调整干部

C、指定提拔调整本人亲属或身边工作人员

D、违反规定超职数配备领导干部，或者违反规定提高干部职级待遇

五、简答题（每题10分，共20分）：

1、选拔任用党政领导干部，必须坚持什么原则？

2、干部选拔任用工作的基本程序有哪几项？

— — 4

答案

一、判断题

1—5 × √ √ × √ 6—10 √ × √ × √

二、填空题

1、党委（党组）及其组织（人事）

2、会议投票推荐、个别谈话推荐、一年

3、政治标准、靠得住、有本事

4、党委（党组）和组织人事部门主要领导干部 5、12、5、7

6、拉票贿选、买官卖官、跑官要官、违规任用干部、干扰正常的换届选举

7、撤销

8、召开民主生活会、世界观、事业观

三、单项选择题

1—5 ABABC 6—10 ACCBC

四、多项选择题

1—5 ABCD ABC ABCD BCDE ABCDE 6—10 BCDE ABC ACD ABCD ABCD

五、简答题

1、选拔任用党政领导干部，必须坚持下列原则：

（一）党管干部原则；

（二）任人唯贤、德才兼备原则；

（三）群众公认、注重实绩原则；

（四）公开、平等、竞争、择优原则；

（五）民主集中制原则；

（六）依法办事原则。

2、干部选拔任用工作的基本程序有：（1）民主推荐；（2）考察；（3）酝酿；（4）讨论决定；（5）任职；

篇6：物业管理法律法规测试题及答案

经济法律基础试题

注意事项

一、将你的学号、姓名及分校（工作站）名称填写在答题纸的规定栏内。考试结束后，把试卷和答题纸放在桌上。试卷和答题纸均不得带出考场。监考人收完考卷和答题纸后才可离开考场o

二、仔细读懂题目的说明，并按题目要求答题。答案一定要写在答题纸的指定位置上，写在试卷上的答案无效。

三、用蓝、黑圆珠笔或钢笔（含签字笔）答题，使用铅笔答题无效。

一、单项选择题（每题1分，计20分，请将你认为的正确答案的序号填在答题纸上）

1．规定国家根本制度和根本任务的法律是()。

A．民法B．经济法

C．宪法D．行政法规

2．构建经济法律关系的首要要素是()。

A．经济法律关系的主体B．经济法律关系的客体

C．经济法律关系的内容D．经济法律关系的体系

3．中华人民共和国民法调整()。

A．所有的财产关系

B．纵向的财产关系

C．平等主体间的财产关系和人身关系

D．经济管理关系

4．债务人明确表示履行拖欠的债务，这在法律上将引起()。

A．诉讼时效的中止B．诉讼时效的中断

C．诉讼时效的延长D．法定诉讼时效期间的改变

5．职工代表大会是国有企业的()。

A．企业的经营管理决策机构

B．企业的生产指挥机构

C．企业厂长的咨询参谋机构

D．企业职工行使民主管理权的机构

6．破产财产优先拨付破产费用后的第一清偿顺序是()。

A．破产企业所欠税款

B．破产企业所欠银行贷款

C．破产企业所欠职工工资和劳动保险费用D．破产债权

7．公司法的调整对象是()。

A．公司内部的组织管理关系和财产经营关系B．公司外部的财产经营关系和生产协作关系C．公司内、外部的财产经营关系和生产协作关系D．公司内、外部的组织管理关系和财产经营关系8．有限责任公司股东的最高人数是()。

A.20人B．30人C．40人D．50人

9．溢价发行是指发行人()。

A．按高出面额价格发行股票B．按低于面额价格发行股票

C．按等于面额价格发行股票D．按小于面额价格发行股票

10．证券的代销、包销期最长不得超过()。

A．100天B．60天C．90天D．30天

11．我国商标法规定，自核准之日起计算，注册商标的有效期为()。

A．20年B．15年C．10年D．8年

12．我国专利法规定，专利权期限的计算日起算日是()。

A．批准日B．申请日

C．公告日D．开始使用日

13.依《消费者权益保护法》的规定，消费者权益保护法意义上的消费者是指()。

A．自然人B．事业单位

C．团体D．机关

14．经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的()。

A．一倍B．二倍C．三倍D．四倍

15．我国目前的财政监督机关是()。

A．权力机关B．政府财政机关C．审计机关D．司法机关

16．政府采购应采取的主要方式是()。

A．公开招标方式B．邀请招标方式C．竞争性谈判方式D．询价方式

17．审计机关实行的领导体制是()。

A．双重领导B．审计署垂直领导C．同级政府领导D．审计委员会领导

18．会计法调整的对象是()。

A．会计制度B．会计关系C．财务管理D．资金流向

19.仲裁庭不能形成多数意见时，其做出裁决意见时按照()。

A．少数服从多数的原则B．首席仲裁员的意见

C．检察院的意见D．法院的意见

20．仲裁一般采取的方式是()。

A.调节B．判决

C．公开D．不公开

二、多项选择题（每题3分，计15分，多选少选均不得分，请将你认为的正确答案的序号填在答题纸上）

21．经济法的调整对象主要包括()。

A.经济管理关系B．经营协调关系

C．组织内部经济关系D．经济协作关系E．经济竞争关系

22．个人独资企业具有下列特征()

A．投资者是具有完全民事行为能力和投资权利的自然人

B．投资者对企业的债务承担有限连带责任

C．投资者对企业的债务承担无限连带责任

D．个人独资企业是非法人企业

E．个人独资企业的组织机构简单，经营管理方式灵活

23．专利权的主体包括()。

A．发明人、设计人B．共同发明人、设计人

C．发明人、设计人所在单位D．专利产品的生产者E．专利产品的使用者

24．政府及其所属部门，不得滥用行政权力()。

A．限定他人购买其指定经营者的商品B．限制其他经营者正当的经营活动

C．限制外地商品进入本地市场D．禁止经营者进行任何有奖销售活动E．禁止本地商品流向外地市场

25.根据监督主体不同，会计监督可以分为()

A．内部监督B．外部监督C．部门监督D．行业监督E．个人监督

三、判断分析题（每题3分，判断正误1分，分析2分，计15分）

26.法是统治阶级全部意志的体现。

27.国有企业就是国家和政府管理的企业。

28.对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。

29.国家统计数据以国务院公布的数据为准。

30.行政诉讼中贯彻“谁主张，谁举证”原则，即当事人对自己提出的主张负举证责任。在民事诉讼中，被告应对其作出的具体行政行为承担举证责任。

四、筒答题（计20分）

31．民事法律行为的有效条件。（6分）32.证券发行的审核制度。（6分）

33.政府采购的方式。（8分）

五、案例分析题（每题10分，计30分）

34.2001年3月初甲公司与乙粮油公司签定了购销100吨大豆的合同，单价每吨2400元，总价款24万元，交货款为当年11月30日，交货地点为天津港码头。合同签定后，甲

公司于2001年4月预付货款24万元。乙粮油公司为了向甲公司供货于3月底与某粮库签定大豆购销合同，约定由该粮库提供乙粮油公司100吨大豆，单价每吨2000元，总价款20万元。11月28日在天津港交货，并于4月底预付了部分货款，某粮库必须依质按期交货。2001年10月，某粮库向乙粮油公司提出，由于国家调整农产品价格，每吨须涨价200元方能供货，乙粮油公司立即通知甲公司是否同意涨价，甲公司不同意。乙粮油公司即电复某粮库不同意涨价，并于10月15日派人赴某粮库商谈。乙粮油公司考虑其与该粮库的业务关系，同意涨价100元，但粮库坚持200元。甲公司在交货无望的情况下，诉诸法院，要求乙粮油公司、某粮库履约，否则赔偿一切经济损失。

请问：(1)甲公司、乙粮油公司、粮库之间签定的合同是什么合同？是否有效？(2)甲公司要求粮库作为第三人履约有法律根据吗？

(3)如逾期不履约，违约金由谁支付？如何支付？(4)本案诉讼费由谁支付？

35.某市一家生产保温瓶的工厂，研制出一种新型保温瓶胆并为此召开新闻发布会。该厂在会上称：“现在市场上销售的保温瓶胆内均含有‘有毒砷化物’，只有该厂研制的这种新型瓶，具有无毒、保健的特点。”同时，还允诺消费者可用普通保温瓶胆换取该厂产品。此消息通过新闻媒体广为传播，在同行业中引起极大震动，许多销售单位纷纷与原来的供货者终止合同，致使许多普通保温瓶生产厂家损失极其惨重。为此，保温行业许多厂家联系要求有关部门处理此事。

请问：该保温瓶厂的行为属于不正当竞争行为吗？为什么？

36.2002年3月，王晶与太平洋电脑设计公司签订为期5年的劳动合同，被聘为该公司高级工程师，同年9月公司送王晶等去国外考察培训，培训费用约53000元。2003年9月回国后让王晶主要负责某重点项目的开发工作。2004年3月3日，王晶向公司递交了辞职书，第二天离开公司，因此耽误了该重点项目的开发进程，公司为另聘用技术开发人员多支出费用32000元。辞职之后，王晶于2004年3月15日，又受聘于某计算机开发中心担任高级工程师，领取了工资并享受了福利待遇。

问题：(1)王晶的做法是否合法？

(2)应该由谁来承担太平洋电脑设计公司的经济损失？

试卷代号：2605

中央广播电视大学2010-2011学第一学期“开放专科”期末考试

经济法律基础试题答案及评分标准

（供参考）

2011年1月

一、单项选择题（每题1分，计20分）

1．C2．A3．C4．B5．D6．C7．D8．D9．A10．C11．C

12．B13．A14．A15．C16．A17．A18．B19．B20．D

二、多项选择题（每题3分，计15分，多选少选均不得分）

21.ABC22.ACDE23.ABC24.ABCE25.AB

三、判断分析题（每题3分，判断正误1分，分析2分，计15分）

26.错误。法是统治阶级基本意志的体现，而不是统治阶级全部意志的体现。27.错误。国有企业是政府投资或者参股设立的企业。

28.正确。消法规定，对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货，如果是大件商品经营者还要承担运输费用，这是侵犯财产权的民事责任。

29．错误。国家统计数据以国家统计局公布的数据为准。

30.错误。民事诉讼中贯彻“谁主张，谁举证”原则，即当事人对自己提出的主张负举证责任。在行政诉讼中，被告应对其作出的具体行政行为承担举证责任。

四、简答题（计20分）31．参考答案

民事法律行为必须具备一定的条件才能成立，已经成立的民事行为，只有具备法定的条件才能生效，并受法律的保护。（2分）

(1)行为人必须具有相应的民事行为能力；

(2)行为人的意思表示必须真实；

(3)不违背法律或社会公共利益。（6分）

32．参考答案

证券发行审核，是证券监督管理机构依法对除豁免证券之外的证券发行作出是否准予发行的制度。主要有两种方式：一是注册制；另一种是核准制。（3分）

注册制与核准制这两种证券发行审核体制各具优点，又各有不足。将二者有机结合起来，则可有效地弥补它们的不足，达到相得益彰的结果。（3分）

33．参考答案

公开招标采购，这是主要的采购方式；（1分）邀请招标方式；（1分）

竞争性谈判方式；（1分）单一来源采购方式；（1分）询价采购方式；（1分）

国务院政府采购监督管理部门认定的其他方式，如批量采购、小额采购和定点采购等。（1分）

五、案例分析题（每题10分，计30分）34．参考答案

(1)三方签定的是购销合同，意思真实，内容合法，为有效合同；

(2)尽管甲公司与粮库无直接经济往来，但两次法律诉及的标的物是同一的，而该标的物的交付直接引起三方法律关系之变更，而甲公司、乙粮油公司之间案件的结果与第三人有利害关系，故应为本案第三人。

(3)如不履约，三方合同终止。．乙粮油公司退甲公司货款24万元，并支付违约金与赔偿金；粮库退还乙粮油公司的预付货款并支付违约金与赔偿金。

(4)案件诉讼费由粮库支付。35．参考答案

该保温瓶厂的行为是属于虚假宣传的不正当竞争行为。

因为我国《反不正当竞争法》规定：经营者利用广告或其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。本案中，保温瓶厂利用新闻媒体对其所谓新型保温瓶的性能作引人误解的虚假宣传，违反了公平竞争的原则，损害了保温行业其他经营者的合法权益，所以，是属于虚假宣传的不正当竞争行为。

36．参考答案

(1)王晶的做法违反了《劳动法》的相关规定。根据《劳动法》的规定，劳动合同的解除必须依法进行，即应当提前30日以书面形式通知用人单位。本案中，王晶提出辞职后第二日就离开了公司，其行为违反了《劳动法》的规定，并给公司造成了两大损失：一是培训所支付的培训费；二是因王晶突然辞职延误了工作进程造成的经济损失。