旅游项目融资模式

2024-06-04

旅游项目融资模式（通用6篇）

篇1：旅游项目融资模式

旅游PPP项目融资模式分析

导读：日前两部委发布《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（文旅旅发﹝2018﹞3号）（下文简称3号文件）提出鼓励在旅游领域开展PPP模式。此前该系列文章已经详细介绍文件中涉及到关于PPP旅游的宏观背景、资产运作方面的内容，本文作为该系列的最后一篇，详细阐述文件中提到的关于金融支持渠道方面的运作内容，分别介绍股权基金、PPP项目担保基金、债券融资和资产证券化四种PPP项目融资方式。

一、股权基金

在3号文件中提到，“要充分发挥中国政企合作支持基金和中国旅游产业基金的股权投资引导作用”。那么股权基金是如何介入PPP项目中的呢？一般来说，股权基金主要有两种形式，一种是政府成立引导基金，另外一种是社会资本发起投资基金。

（一）政府成立引导基金

该种情形是指省级政府层面出资成立引导基金，再以此吸引金融机构资金，合作成立产业基金母基金，母基金再根据审核后的项目设立子基金，由地方财政做劣后级，母基金做优先级，地方政府做劣后，承担主要风险。

（二）社会资本发起投资基金

这种情形是指有建设运营能力的社会资本发起股权投资基金，社会资本一般都具有建设运营的资质和能力，在于政府达成框架协议后，通过联合银行等金融机构成立有限合伙基金，对接项目。社会资本与金融机构合资成立基金管理公司担任GP，金融机构作为优先级LP，社会资本作为劣后级LP，成立有限合伙形式的投资基金，以股权的形式投资项目公司。

二、PPP项目担保基金

在3号文件中提到，“鼓励各地设立PPP项目担保基金，带动更多金融机构加大对旅游PPP项目的投融资支持”。那么何为PPP项目担保基金呢？一般来说，担保基金是由政府牵头，联合担保公司、银行，设立担保基金，通过融资授信的特色功能，为中小型企业解决融资困难问题。针对PPP项目担保基金，顾名思义就是为PPP项目提供融资授信的基金。

由于旅游项目一般资金投入规模大、建设周期长、资金流动慢的问题，因此设立这种基

金的目的主要是为了鼓励社会资本介入PPP项目，为其提供授信保障，降低投资信用风险。

担保基金一般具有以下特征：

第一，抵押资产足额的授信；

第二，提供信用敞口，扩大授信规模；

第三，突破传统信贷的固有限制；

第四，融资成本合理；

第五，申请渠道畅通，业务办理高效便捷。

不过根据笔者的调查了解，虽然在文件中有提及鼓励PPP担保基金，但是目前市场上真正用于PPP市场的担保基金资料很少，大多数担保基金主要用于专项建设或者创业类型小微

企业的融资便利。因此，专项基金究竟如何在PPP市场上发挥作用，还需要再加以观察。

三、债券融资和资产证券化

在3号文件中提到，“鼓励能够产生可预期现金流的旅游PPP项目通过发行债券和资产证券化等市场化方式进行融资”。债券和资产证券化作为PPP模式融资的两种常见途径，被市场广泛运用。

（一）债券融资

根据现行债券规则，满足发行条件的PPP项目公司可以在银行间交易市场发行永续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债，主要的债券类型有以下几类：

1.中期票据：针对PPP项目公司发行的中期票据，其基本要求有：主体信用评级一般AA-以上，是存续超过3年的非金融企业，社会资本方申请发债需要资质良好。

2.项目收益票据：项目收益票据是指非金融企业在银行间债券市场发行的，募集资金用于项目建设且以项目产生的经营性现金流为主要偿债来源的债务融资工具。鼓励以项目公司作为发行主体，也能通过集团公司发行。项目收益票据的期限涵盖项目生命全周期，期限与项目现金流匹配，发行期限灵活。募集资金可以用于项目建设和用于偿还前期形成的项目贷款。

3.项目收益债券：是指由项目实施主体或其实际控制人发行的，与特定项目相联系的，债券募集资金用于特定项目的投资于建设，债券的本息偿还资金完全或主要源于项目建成后运营收益的企业债券。

（二）资产证券化

按照《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产本不可作为资产证券化的基础资产，但该指引又做出特别规定即：地方政府按照事前

公开的收益约定规则，在PPP下应当支付或承担的财政补贴，可以作为企业资产证券化基础资产。在PPP项目中，典型基础资产如下所示：

满足条件的PPP项目公司的应收款、收益权等均可以通过企业资产证券化融资。具体由PPP项目公司作为发起人（原始权益人），将PPP项目项下未来可预测的能够产生稳定现金流的基础资产进行组合，形成基础资产包，向SPV进行真实出售，以基础资产产生的现金流在证券市场向投资者发行资产支持证券，将认购资金用于项目公司建设运营。

四、做好旅游PPP项目融资的关键点

从融资的角度分析，一般从这几个方面看，安全性、流动性、收益性，核心是现金流。

对于PPP项目而言，一般也是从建设期、运营期、移交期全周期生命来看。通常PPP项目的盈利收入是从运营期才开始产生的，建设期只是作为资金原始投入，因此对于投资人来说，如果是以信托、私募等形式介入的模式，资金流动性就会产生比较大的问题。

首先对于建设期而言，从安全性的角度来说安全性相对较低，因此要增加增信手段。对于投资方而言，要提前把流动性解决方案设计好，以防止期限错配的情况发生。另外，由于建设期没有现金回流，没有收益回款，因此投资方可以寻求收益诉求比较低的钱，或者进行结构化安排，把一部分收益转移给收益诉求比较高的股东，以吸引大股东介入。此外，由于建设期现金流是净流出的，因此比较不稳定，我们可以采用项目融资的方式来平衡现金流。

其次就是要选择好投融资方式。比如投资比例，投多好还是投少好，若仅仅是为了获取施工总包权、设计权、运营权或者供应物料权，是为了投标的话，当然投的钱越少越好，说白了因为投资方不是为了挣投资收益的。还有投资性质，具体是做什么性质的投资？再有就是财务工具的运用。是否采用财务杠杆？如果是为了获取投资收益的话，为了避险，可能就要用财务杠杆，还要用结构化的安排，做结构融资。

最后是PPP模式的选择。基本上从收入来源方面有三种，一个是使用者付费，就是一些收益比较好的，靠自己的收入可以覆盖投资成本和合理收益的；第二类是完全没有收益的，比如一些不收费的道路，一些不收费的文化场馆，这种建设全部由政府付费，由进行政府采购。还有一个就是本身有一部分收入，但是这个收入不足以平衡全部投资，不足以让社会资本获得合理回报的，需要由政府的财政进行补差的，这种方式叫可行性缺口项目。

文章来源：元立方金服查瑞祺

篇2：旅游项目融资模式

乡村旅游开发离不开金融资源的支持，但长期以来农村金融严重滞后农村发展、农村金融滞后城市金融的非均衡局面却制约着乡村旅游的发展。

一号文件对现代农村金融体系给予了充分重视，文件提出了“优先保证‘三农’投入稳定增长”的倾斜政策，“充分发挥财政资金引导作用，带动金融和社会资金更多投入农业农村”；并且期望通过全国中小企股份转让系统，推出“新三板”上市募集资金的渠道，“推动证券期货经营机构开发适合‘三农’的个性化产品”。

这里尤为重要的是政府提出要充分发挥财政资金的引导作用，释放出明确的信号:未来进入乡村旅游开发的资金理应属于进入“三农”领域的社会资金，财政资金会给予必要的认可和支持。也就是说投资乡村旅游将会获得政府资金的支持和扶助。但是，乡村旅游开发仅靠政府资金的支持是远远不够的，下面就跟小编一起去了解一下乡村旅游还有哪些渠道可以融资吧！

一、旅游产业融资渠道有哪些？

旅游产业融资一般有七个渠道，即“跑钱”（积极争取国家和省市支持）、“借钱”（与金融机构合作）、“引钱”（对外招商引资）、“融钱”（资本市场融资）、“兑钱”（盘活资产）、“汇钱”（吸纳社会个人投资）、“挤钱”（自身加大投资）。

二、乡村旅游融资有什么特点？

在旅游行业融资渠道框架中，乡村旅游融资有其自身特点： 1.政府是融资主体

一般旅游资源开发，应以一个市场化的企业作为主体，但在乡村旅游中，村集体发挥着举足轻重的作用。2.融资总量较小

乡村旅游注重原汁原味，无需过于包装，从业人员也可当地消化，总投资量相对而言并不大。3.易“跑钱”

新农村建设是国家建设的重中之重，乡村旅游亦是国家旅游发展的后起之秀，受到国家和各部委的关注和重视。4.易“汇钱”

乡村旅游直接关联人及受益人就是当地农民，农民以多样方式入股的积极性高，如资金入股、房屋产权入股、劳动入股、技术入股等。

三、乡村旅游融资存在什么问题？

从目前我国乡村旅游投融资来看，困难仍然不少，主要表现在投融资体制不顺、机制不活，就全国乡村旅游融资发展的情况来看，存在着五大方面的问题：      融资渠道相对单一；缺乏乡村旅游专业融资机构；乡村旅游业与资本市场结合松散；闲置资金进入旅游业的投资数额规模较小；利用政府扶持资金的能力较弱。

四、如何拓展乡村旅游融资渠道？

按照“多渠汇流”的原则，乡村旅游开发根据旅游业投融资的趋势和规律，提出融资综合解决方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“挤钱”方案。

(一)争取国家和省市加大扶持――“跑钱”方案 1.投资重点

根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域：(1)交通等公共基础设施及公共事业;(2)大气、水源等环境治理项目;(3)文物保护，重点投资进行大堤、遗址等的保护和维修;2.主要措施为争取国家、省市政府的投资，需要做好三个方面的配套工作：(1)争取计划单列，加大上级扶持力度，放宽地方执行权限。

(2)好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、能源、环保、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地；全面整合各方面投资渠道，形成规模投资。(3)根据投资走向，做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，又体现当地特色的乡村旅游项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制。(二)加强与金融机构的合作――“借钱”方案

乡村旅游发展所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入予以解决，需要按照经营城市的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合作，强力推进有收益的乡村公共服务设施及环境项目建设。1.资金渠道

随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。乡村旅游作为投资的热点，越来越受到金融机构的青睐，可以充分利用这一优势开辟融资渠道。同时，随着我国利用国际资金能力的提高和投资领域的进一步开放，国际金融机构在华投资规模不断扩大，为乡村旅游拓展国际融资渠道创造了条件。

具体资金渠道包括：向商业银行(如工商银行、建设银行)申请抵押或质押贷款;向政策性银行(如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行)申请贴息贷款;卖方信贷;通过担保公司进行融资担保;申请世界银行贷款、亚洲开发银行;申请国家间援助性贷款(如FAO、NNDP等)。2.融资方式

对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。

(1)门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。(2)景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。

(3)土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于乡村旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。

(4)建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。

景区的抵押或质押项目信贷一般要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对乡村旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。

实际操作中，如果景区的开发规划有足够吸引力，同时开发商具备一定的信用，开发中的工程建设也可通过垫资方式进行。垫资比例一般为30%–40%，如果有相应的垫资融资财务安排，垫资比例甚至可达100%。如乡村旅游项目开发能与开放游览同步进行，还可对旅游商品开发、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面经营内容进行商业信用融资，主要包括：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资等。3.解决方案

(1)成立资产信贷公司，明确借贷主体。

(2)明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。(3)加大前期工作的力度，研究乡村旅游开发区域的资产体系及相应的政策扶持措施。(三)加大乡村旅游项目对外招商引资力度――“引钱”方案 1.主要方式

通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息，与开发商取得联系，根据乡村旅游项目和开发商的情况，确定具体的招商引资方式。(1)招募入股融资

开发商以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。(2)定向募股融资

开发商先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。(3)整体项目融资

开发商在开发中，设立为若干个乡村旅游项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。2.解决方案

(1)加大投资开放力度，引进国外资金，制定优惠政策，探索多种合作模式，加强政府的协调职能。(2)改善投资环境，树立亲商、富商的理念，转换政府职能，建立服务性的、诚信的政府。

(3)做好乡村旅游项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、乡村旅游项目可行性研究报告、乡村旅游项目策划及规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。(四)充分利用资本市场融资――“融钱”方案

随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，登陆国内资本市场的旅游企业共有43家，其中景区类旅游上市公司13家。1.资本市场融资方式(1)国内上市融资(2)海外融资海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作。(3)信托融资

新《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了比较大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。2.解决方案

(1)优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业的融资能力。

(2)积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。(五)创新模式盘活民居资产――“兑钱”方案

当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革，乡村旅游与房地产结合，创造各种乡村旅游住所，已经成为乡村旅游深度开发的趋势。1.盘活方式

(1)产权融资：包括产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。(2)出售部分产权：包括分时度假等。

(3)第二驻地：包括第二居所、企业第二总部(或企业庄园)等。(4)租赁融资：包括设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。(5)民居收藏：包括文化民居收藏、主题民居收藏等。2.配套措施

(1)对乡村现存住房进行分类登记，策划对应的盘活方式。(2)创新居民管理方式，如发行“绿卡”，赋予居住者永久居留权。(3)积极引进中高端人群入住。(六)当地群众投资――“汇钱”方案

随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发，比较适合当地民间资本的投入。积极鼓励群众投资乡村旅游开发，汇集零散的小额投资，集腋成裘，是一条有效的融资渠道。1.投资重点

重点引导当地群众投资到投入小、见效快、回报稳定、经营方式灵活的领域中。(1)旅游餐饮：包括餐馆、酒吧、茶社、咖啡馆等。(2)旅游交通：包括旅游客运公司、景区内部交通等。(3)民居旅馆：包括民宿、农家乐、渔家乐等。(4)旅游商品：包括旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等。(5)旅游娱乐：包括民俗表演、曲艺演出、特色娱乐服务等。(6)旅游景点：包括小型景点的开发等。(7)旅行社：包括小型的地接社等。

(8)其他适宜的旅游配套服务：包括游客咨询等。2.配套措施

(1)政府要为民间资本开发的乡村旅游项目提供公平的经营环境。尤其在宣传营销、利润分配、支持保障等方面，要与国营开发项目一视同仁。

(2)采取银行小额信贷、政府贴息等方式，提供必要的资金扶持。鼓励当地群众投资乡村旅游开发。(3)开放投资领域，采取政府特许经营的方式，鼓励投资利润相对较高的领域。

(4)制定优惠政策，向当地群众投资开发的乡村旅游项目做适当政策性倾斜。如在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。

(5)帮助当地投资乡村旅游的群众成立民间团体，进行行业互助，争取群体利益，开展行业自律。(6)帮助促成增资扩股、社会募股、合伙经营等开发形式，丰富当地群众投资乡村旅游业的方式。群众个人的资金有限，在无力单独开发乡村旅游项目的条件下，多种形式为其参与投资提供可能。(7)加大对当地乡村旅游就业和创业者的培训力度，提高其从旅游业中获利的能力。(七)加大地方政府投资力度――“挤钱”方案

地方政府的投入是乡村旅游开发项目的投资的立足点和基础，有策略有重点地加大地方政府对乡村旅游业的投资力度，不但可以直接部分解决资金短缺的问题，而且能够为其他融资渠道的畅通提供保障。1.投资重点

地方政府投资重点在于引导其他渠道的资金注入，扮演“引子”资金的角色。(1)投入为争取上级政府资金扶持而进行的前期和配套建设。(2)投入与银行贷款项目相配套的项目。

(3)投入与商业投资项目相配套的项目，尤其是乡村旅游配套基础设施的建设。(4)设立鼓励基金，采取政府贴息贷款等方式引导民间资金投入。2.配套措施

(1)设立固定的乡村旅游发展的财政专项资金，纳入财政预算。(2)提高理财水平，增加乡村旅游相关项目投资。

篇3：河北省旅游景区项目融资模式探析

一、河北省旅游景区项目现状

截至2012年6月, 河北省已开放景区600多家, 其中4A级以上旅游景区110家。据统计, 2011年河北省旅游景区接待游客1.32亿人次, 占全省旅游总接待人次的71.4%;综合收入484亿元, 占全省旅游总收入的39.8%。可见, 景区已经成为河北省旅游业的重要支柱。

景区要发展, 资金是关键。根据《河北省旅游业“十二五”发展规划纲要》和河北省加快旅游业发展的实施意见, 河北省在“十二五”期间要建成120个精品景区, 如苍岩山景区、嶂石岩景区、野三坡景区、承德避暑山庄外八庙景区、山海关景区等, 围绕这些精品景区启动100个以上重点建设项目, 5年要累计完成投资1, 000亿元以上。据测算, 旅游景区的利润率不足5%, 过去五年政府的资金支持累计在5.5亿元左右。可见, 单靠企业自身积累以及政府的支持远远不能满足景区项目对资金的需求, 需要我们多渠道筹集资金。

二、河北省旅游景区项目融资特征

(一) 河北省旅游景区项目盈利性差异较大。

河北省旅游景区总体上可以分为经济开发型景区和资源保护型景区两类, 不同类型的景区项目的营利性不同。如资源保护型的景区, 尤其是风景名胜区、森林公园等, 其资源属于不可再生的资源, 垄断性的资源使其具有得天独厚的优势, 因此该类景区的竞争力很强, 门票收入比较丰厚。但是, 该类景区的配套设施正在逐步完善, 日常维护费用相对较高, 投入大, 产出少, 导致这类景区项目的盈利性相对较低。而经济开发型景区如榕源温泉度假村、明城京郊生态农业观光园等, 这些景区的经济性质明显, 娱乐项目多, 营利性相对较高, 主要通过景区的建设带动当地经济的发展。

(二) 河北省旅游景区项目融资方式相对单一。

旅游景区的建设主要包括基础设施项目建设和接待服务设施项目建设, 基础设施项目包括景区的游山道、基本的公共服务设施的修建和维护等, 这些项目的融资主要是由政府来买单的, 包括由政府财政直接投资、政府向银行贷款、景区门票收入上交后全额返还用于景区建设等;而景区的接待服务设施如景区的酒店、参观以及一些盈利性的服务项目如旅游车等, 这些项目主要由景区居民进行投资, 其他融资方式如BOT方式等相对较少。由此可知, 河北省旅游景区项目的融资方式较少, 融资渠道狭窄。

(三) 旅游景区项目受季节性影响较大。

河北省地处北方, 不像南方那样一年四季如春, 也不像东北那样, 冬季漫山遍野白雪覆盖, 别有一番景象。到了冬天, 河北省旅游景区尤其是自然景区是满眼萧条, 一片荒凉。而游客对自然景区的选择往往要求更具特色, 要么选择不受或少受季节影响的南方景区, 要么选择更具冰雪特色的东北地区景区。因此, 到了冬季, 河北省旅游景区对游客的吸引力减小, 导致客源不足, 旅游收入减少。当然, 人文景区受到季节性的影响相对较小。

三、河北省旅游景区项目融资模式

由上可知, 河北省旅游景区项目受季节的影响相对较大, 当前的融资模式相对单一, 项目的盈利性不同。而未来景区发展对资金的需求巨大, 这就需要我们有针对性地采用多种方式融资。

(一) 通过发行旅游债券融资。

债券融资是指融资项目主体按法定程序发行、承诺按期向债券持有者支付利息和偿还本金的一种融资行为。债券融资主要包括企业债券 (包括中小企业集合债券) 、公司债券、中期票据 (包括中小企业集合票据) 、短期融资券 (包括超短期融资券) 等融资方式。债券融资最大的优点是债券利息可以在缴纳所得税前扣除, 减轻企业的税负, 因此成本比较低。而且发行债券筹资规模大、期限长、资金使用比较灵活。通过发行债券筹集资金, 有利于破解项目主体发展中面临的资金瓶颈制约, 引导更多的社会储蓄转化为长期投资, 增强项目主体的发展动力。

对于河北省的旅游景区项目来说, 要通过发行债券的方式筹集资金, 可以由河北省政府成立国有旅游投资开发公司, 对重点景区如苍岩山景区、野三坡景区、承德避暑山庄外八庙景区等进行统一开发, 并对开发前景好、未来有稳定现金流 (门票收入) 的旅游项目打包, 并以此为基础发行旅游债券在市场上出售, 将发行债券所筹资金用于项目的基础设施和开发建设, 将来债券的还本付息以景区项目的门票收入等各种收入进行偿还, 这样可以为景区项目及时筹集到可用资金。 (图1)

(二) 设计带有期权性质的旅游开发合约。

景区的旅游投资开发企业已经在利用资本市场进行直接融资, 但国内资本市场直接融资渠道不太通畅, 在需要行政审批的旅游企业上市、企业可转换债券、定向基金等方面, 较难取得配额或入场资格。因此, 我们可以转变思路考虑在非交易所市场通过发售景区旅游开发期权合约筹集资金, 回避现有出台法规, 并充分利用产权交易市场流通带有产权和期权性质的开发合约。

在对景区开发时间长、工程量大的有潜质的旅游资源进行评估的基础上, 如苍岩山景区、嶂石岩景区、野三坡景区等, 可以将景区旅游开发项目的不同阶段划分为不同的开发合约, 并在合约中嵌入下一期具有优先投资开发权利的期权, 可以使有意投资开发景区旅游工程的资金如企业的直接投资借助此渠道进入到景区开发项目, 并有充分的机会在流通市场如产权交易所流通。如果景区项目在开发过程中出现良好的市场形势, 将使景区下一阶段的开发获益的权利增值, 形成带有实值期权性质的开发合约。投资商可以将这种期权性质的合约在产权交易市场高价转手, 将先期投入的资金进行套现获得一部分收益;也可以凭借此份合约再以优惠价格购入下一期景区开发合约, 持续对项目投资, 通过项目的运营获得相应份额的红利。通过运用非交易所市场的合约交易, 类似于OTC市场的衍生合约, 将景区的开发建设与金融工具联系起来, 可以订制化、灵活性地服务于投资者的需求, 也可以同时满足融资者利用金融市场获取融资, 并避免层层审批管理;景区投资管理企业可以聘请专业的投资银行机构进行设计开发, 一方面可以提高合约的针对性;另一方面可以提高合约的流动性, 以利于融资效率的提高。 (图2)

(三) 利用资产证券化方式获取融资。

资产证券化是把缺乏流动性但预期未来具有稳定现金流的资产汇集起来, 形成一个资产池, 通过结构性重组的方式将其转变为在金融市场中出现和流通的证券, 实行融资的过程。优质的旅游资源运营后可以形成稳定的现金流, 这就为资产证券化创造了条件。

对于旅游景区项目中原有的政府前期投资或银行贷款, 可以在景区项目投入运营后把旅游资产的未来现金流 (如贷款的还本付息) 打包, 然后将这部分资产出售给SPV以获得资金;SPV以打包的资产为基础, 通过增级机构对资产的增级, 经过信用评级机构进行评级之后, 以此为基础发行证券, 证券可以通过在证券市场上转让获取到可以使用的资金用于景区项目的开发建设。这样, 通过资产证券化的方式把项目交给商业化的机构运营, 既可以起到支持旅游业发展的目的, 还可以正确引导资金走向, 将政府支持、银行贷款和市场化运作结合起来。旅游资源经营虽然有未来稳定现金流的优质资源, 但在前期投资中引入民营资本会存在种种困难, 资产证券化构成了一个桥梁, 将政府投资和贷款转换为民营资本, 撤出的政府资金还可以充实带到旅游发展基金中滚动运作。 (图3)

摘要：河北省旅游业“十二五”发展规划明确, 到2015年旅游业要发展为河北省经济支柱产业。旅游景区作为河北省旅游业的支柱和基石, 其发展状况将影响到河北省旅游业发展目标的实现。对旅游景区来说, 资金的筹集是目前最亟待解决的问题。本文在研究河北省旅游景区项目融资特点的基础上, 提出发行债券、期权融资以及资产证券化的融资模式。

关键词：旅游景区,债券融资,期权融资模式,资产证券化

参考文献

[1]吴静.基于BOT模式的包头小白河湿地景区开发项目风险管理研究[D].山东大学, 2012.3.

[2]樊岳峰.利用公私合作模式开发我国省市风景名胜区的对策研究[D].西南财经大学, 2009.11.

篇4：旅游项目融资模式

关键词：项目管理；旅游管理；模式创建

一、引言

项目管理主要是指在进行项目活动中，能够将技术、工具、技巧和知识手段进行综合运用，从而使项目需求与项目的预期目标能够达到一定的需求水平。如今项目管理理论成为工商管理专业中的重要学科，它的应用体现在各个领域文化中。在旅游管理模式创建中运用项目管理理论，为旅游业提供了更高的管理水平。

二、项目管理理论与旅游管理模式

（一）项目管理理论

项目是某个产品或是服务在一定条件的限制下，为了完成既定的目标作出努力。然后利用各种有效的资源进行技术手段的指导，使资源在质量、时间以及费用上进行合理的分配，从而提高整个项目的质量。项目管理在一定的组织环境下，对资源的进度能够进行有效的调整，从而保证项目在实施过程中具有时效性[1]。项目管理在特定的范围内具有控制项目的作用，在整个项目运作过程中，可以提供有效的人力资源与管理方式；发挥团队的主导作用，使项目工作人员面对积极的态度进行工作；项目管理也具有一定的风险性，它能使不稳定的项目在风险中有效的降低。项目管理理论在创建旅游管理模式与景点开发上都发挥重要的作用，为了减少旅游业在管理过程中出现风险与成本问题，政府以及相关部门应研究实际的旅游发展模式，加强旅游业在各个环节上的控制，从而使旅游管理模式在项目管理上实现更大的经济效益。

（二）旅游管理模式

旅游管理模式在基层管理、中层管理以及高层管理上都有不同的项目管理特征。在基层管理模式中，它主要是分配和计划各个项目中的任务并有效的进行实施。在中层管理模式中，它主要掌管项目在内部发生的问题，对项目的质量、成本以及进度因素进行监督管理，处理在项目实施中出现的问题。但对于比较特殊的高层管理来说，它主要的任务是处理与外界的关系，最主要的是与旅游项目开发地的管理部门或是当地政府以及相关部门进行沟通、合作。可见，高层管理在整个管理模式中发挥着重要的决策作用[2]。如今各个地区的旅游业在外资企业以及民营企业的项目投资中越来越多，在建设旅游开发中也会发生各个阶段的一系列矛盾，所以我们就要根据外资企业与民营企业在建设项目中的用途和构成元素，创造出更适合的旅游管理模式。

三、项目管理理论在旅游管理模式中的创建

（一）强化项目评估工作

项目评估工作是旅游管理中比较重要的环节之一，项目在准备阶段就要进行仔细分析，然后对项目是否可行进行评估。旅游管理部门在项目采取评估时要进行严密的分析和调查，项目在实施与建设中能够更具有可行性、必要性。而且进行评估的数据、文件还要交给有关部门以及专家、学者进行探究，这样不仅使旅游项目在执行中能够达到预期的效果，也能够合理的利用当地的旅游资源进行开发，使旅游业在经济与文化上能够更快发展。强化项目的评估工作就是在项目的进度、成本以及质量上进行管理。在旅游项目的进度管理上，就是将活动的排序、计划以及时间进行安排，旅游项目的成本管理主要是对执行活动的预算费用与控制费用进行管理，旅游项目的质量管理主要对质量的评价和提高进行的评估工作。为了能够使旅游项目有序的进行，在开发资源之前，要综合考虑当地居民在生活与生产中是否能够造成一定的影响。

（二）完善项目管理体制

我国政府部门在进行开发旅游项目过程中，一般都采取对外招商的形式。很多投资企业在开发项目中只是重视对利益的实现，并没有注意景区在建设中导致的破坏性开发与浪费资源现象。在项目管理理论中，要实现更大的旅游建设，相关部门就要对旅游项目开发采取有效的监督机制，在旅游管理项目中发挥主导作用，从而促进旅游业实现可持续发展战略。在许多管理部门中，领导不仅只是掌管旅游一种行业的情况，他也兼顾着其他部门的责任[3]。虽然在管理中能够有效的解决旅游在开发中遇到的问题，但在一定程度上，也会出现一些管理漏洞，所以可以将旅游管理模式设置独立的管理部门，使它能够在项目管理中发挥重要的决定因素，在旅游项目开发与研究过程中，能够保证景区开发的可行性和稳定性。

（三）实施信息化方式

实行信息化方式进行管理一般是在比较大型的旅游项目建设中实施的，在进行信息化的旅游建设管理中，可以运用建设行业在项目管理中的先进信息系统。这样不仅能够在整个管理项目中实现更优化的信息管理，而且在项目建设过程中也能对费用、质量以及进度进行统一管理，从而实现更具体的综合管理系统。在实行信息管理过程中，可以将表格、图形以及数据进行统一的数据库整理，然后在信息与数据动态上进行分析。比如将更科学的建设成本进行管理，然后对建设费用的动态信息进行分析。根据实施项目的发展规律，创建灵活的、协调的、系统化的组织项目，然后运用现代的多媒体技术，使项目管理实现信息的自动化系统。

（四）以客户为项目管理对象的旅游服务

项目管理在特定的范围内具有控制项目的作用，在整个项目运作过程中，可以提供有效的人力资源与管理方式，将项目管理理论应用到旅游管理中，客户就是项目管理开展的基础。为客户提供有针对性的服务是旅游管理的宗旨。以景区旅游管理为例，以客户为项目管理对象的旅游服务，能够树立良好的生态旅游景区形象，一方面提升客户的满意度，另一方面促进区域景区发展。

以项目管理理论为核心，发展旅游管理，在进行客户服务维护环节中，可以依靠项目管理理论，对所需要提供服务的客户进行项目细分。不同类型的用户对于旅游产品的需求不同，随着社会经济不断增长，打造生态旅游产品的也需要制定出符合用户需求的旅游路线。

因此，在实际的旅游资源开发环节中，将项目管理理论应用其中，扩大旅游服务市场，吸引客户。当客户资源积累到一定程度时，需要对进行用户调查，并对旅游客户群体进行科学合理的划分，制定出合理的生态旅游营销策略，向游客提供有针对性的高质量旅游文化服务。其次，以互补性的产品路线的制定来满足不同客户的需求。如，为了实现对消费者的差异化服务，可以从旅游景区附近的旅行社、宾馆、饭馆等方面，提升服务质量，为游客创建良好的旅游环境。

四、结论

中国的旅游管理从实现具有公益性的管理方式到私营管理、企业管理以及现代的企业制度管理。在快速發展的今天，旅游管理模式在治理上具有一定的行政色彩，所以发展它的创新趋势成为关键。为了在旅游管理上实现科学的理论进行指导，本文通过研究项目管理在其中发挥的作用，使旅游管理能够在经营、监督以及开发上实现相互制约的平衡作用，从而促进旅游管理在发展上实现可持续的科学目标。

（作者单位：邵阳学院）

参考文献：

[1] 卢爽. 基于项目管理理论的旅游管理模式创建[J]. 商，2013，11：263.

[2] 肖瑶. 基于公司治理理论的旅游景区管理模式创新研究[D].湘潭大学，2007.

篇5：旅游房地产项目开发模式实战应用

文|王晓华（北京晓月旅游咨询有限公司）

【编者按】在2005年8月号《旅游实战研究》中的《国内旅游房地产开发模式及要点浅析》一文中，我们通过对国内旅游房地产开发模式的概览，从宏观的角度将目前国内旅游房地产项目的开发模式分为了：造景开发模式、借景开发模式和特色开发模式三种。同时，对旅游房地产项目开发过程中的项目选择、策划、融资、销售等要点问题进行了分析。本期我们将以最新策划的旅游房地产项目案例为基础，就借景炒作开发模式、提升融合开发模式和古城商业开发模式三种类型的旅游房地产实战开发模式进行分析。

一、借景炒作开发模式

借景炒做开发模式是旅游项目建设与旅游房地产开发项目结合，同时进行运作，并以旅游项目和旅游节事活动炒做景区人气，从而达到旅游房地产楼盘热销和景区周边土地升值的目的，以旅游房地产项目的收益快速收回景区建设投资。同时，利用景区周边地价升值获利的开发运作模式。借景炒做开发模式通常适用于新建景区和未进行旅游房地产开发的老景区。以我们策划的聚龙谷旅游度假风景区项目为例：聚龙谷旅游度假风景区总面积400多亩，位于湖北省十堰市张湾区的城区西北部，距张湾区政府仅10分钟车程，交通极为便利，距城市交通主动脉之一的方山路仅200米。聚龙谷旅游度假风景区由六条形状、朝向各异的山谷及山体林地组成，植被覆盖率达90％以上，寺庙、山泉、水面、林木交相辉映，景色宜人。

由于项目前身是花果林场，所以聚龙谷的生态环境保护状况良好，景区内植被覆盖率高，丘陵、沟壑纵横，山鸡等野生动物经常出没于树林间，景区内的水塘、果树等现有资源是旅游项目开发的生态资源基础；景区内的龙泉寺是十堰市区内唯一的庙宇，具有一定的垄断性；主要问题是景区仅有400多亩的规模，没有独特的山川地貌、河流等自然资源条件，因此开发为风景名胜区的可行性不高。另一方面，十堰是六十年代末，东风汽车厂生产基地选址在此而发展起来的城市，本地居民多来自全国各地。由于原著居民较少和建市的时间较短等原因，使十堰市的历史文化积淀相对较少。这将为景区文化品牌的塑造带来一定的难度。同时，十堰市的市民休闲市场，受市民平均收入水平较高，消费能力较强的影响，发展的相对较好，具有每年200万人次的市场规模，但目前十堰休闲市场的产品单一（以城郊农家乐为主），缺乏高档次休闲项目。

综合分析了聚龙谷项目的自然资源、文化资源和市场情况后，我们确定了景区“都市净土心灵伊甸”的主题形象。明确了景区项目设计围绕文化休闲的主题，并制定了未来成为十堰市民休闲首选的景区发展目标。在景区主题、发展目标明确的前提下，我们确定了旅游房地产项目与景区建设相结合的开发运作构架，基本上是基于 “以旅游项目聚集人气，以旅游房产为盈利点”的思路。如下图

第一阶段，也就是景区的初期建设阶段，景区营销的市场预热阶段。在第一阶段景区借助已有的龙泉寺进行各种法事活动，结合每月初一、十五的香客高峰期，由寺庙主持操办如祖师诞辰等各类宗教活动。配合法事活动寺庙增加香烛、开光法物、设置莲花灯池、祺福带、放生池、公德榜、主持解签等能够增加寺庙收入的项目。同时，景区加快餐饮中心的建设，争取在06年7月正式开业，通过从聘请武汉聘请著名厨师、借用知名餐饮品牌等手段快速形成餐饮中心的市场知名度。第一阶段的主要目标是通过寺院法事活动、餐饮中心的营销活动等快速使景区在市场上形成一定的知名度，并形成一定的现金流，为景区第二阶段的工作打好基础。

第二阶段，是景区工程建设的主要阶段，也是营销工作的市场加温阶段,本阶段的时间是06年春季至秋季。本阶段在资金到位的前提下开始大规模工程建设，包括宗教文化演绎苑、养生堂、宗教文化感悟游线、跑马场、马术俱乐部、山水酒吧、彩弹射击场、商务休闲区、入口大门、游客接待中心暨宾馆等，力争在06年“十一”黄金周前全部完工，形成门票、马术、酒吧、会务、住宿、餐饮及彩弹射击、攀岩等项目构成的多点盈利，形成每日万元以上现金流的能力。并在黄金周前后通过举办“张湾区首届休闲旅游文化节”的形式，以“山水啤酒节”为炒做平台，将景区的人气汇聚到达高峰。

第三阶段，是景区别墅楼盘向市场推出的阶段，别墅的建设应与第二阶段的大规模工程建设同时启动，但要控制房地产营销的节奏控制，在景区炒做的文化节前后将餐饮中心西侧山体上的10栋别墅全部完工，开始发售，竹林苑西侧的10栋别墅主体完工即可，其它规划别墅暂不开工。以少量别墅高价格（建议预售价每平米8000元）的方式进入市场，同时以小数量形成市场的饥饿感，为竹林苑西侧别墅的和其它未动工的别墅预售创造条件。其它别墅，如商务休闲别墅和山水酒吧、马术俱乐部则采取定向开发和租赁经营的方式推向市场。同时，彩弹射击场南侧二龙戏珠处规划的别墅则作为风水最好和顶级别墅待市场的反映而定。

第四阶段，此阶段于06年11月启动，是景区别墅全面上市的阶段，将规划别墅全部开工，并接受预定。此阶段的重点任务是别墅销售和进一步取得更多的别墅房产开发用地。在07年“五一”黄金周通过“龙泉杯国际马术赛”的炒做平台上，进一步抬升周边的土地价格，争取达到将土地价格拉升10倍以上的目标。第四阶段后的房产运作，需经过对前阶段市场分析和财务分析后，决定继续开发或将土地转让。

通过聚龙谷项目实例，我们可以看出借景炒做开发模式是借助景区开发和节庆炒做所汇集的人气来达到旅游房地产项目盈利的开发运作模式，这种开发运作模式中房地产项目不具有旅游项目的功能，完全是借助景区的自然景观和游游开发所带来的人气，达到房产热销和土地升值的目的。

二、提升融合开发模式

提升融合开发模式是成熟性景区在增加游憩项目、进行文化包装等景区提升改造工作的同时与旅游房地产开发项目同步进行，使房地产项目本身就成为景区的新游憩景点，从而使旅游功能与旅游房地产项目有机融合在一起的开发运作模式。以杭州市余杭双溪漂流景区为例：杭州双溪漂流景区位于杭州西北30公里处的径山镇。景区凭借水清、竹多、落差大这些自然优势和茶文化、竹文化、水文化、佛文化、农耕文化的有机融合，再加上不断开拓创新，在推出了雨漂、夜漂、冬漂、皮筏漂等漂流套餐的同时，又通过茶圣节、烧烤节、狂欢节、戏水节等各种活动，打响了“江南第一漂”的品牌，知名度、美誉度不断飙升，去年成功接待了70余万人次的中外游客，已成为华东地区旅游业中的一个亮点和热点。2004年,双溪漂流景区式被国家旅游局评为国家4A级景区，今年双溪漂流景区又被授予了“中国最佳漂流胜地”和“2005年中国最近竞争力漂流十强”的称号。

在景区游客量逐年创新高的同时，景区发展也遇到瓶颈。首先，“江南第一漂”的品牌在提高景区知名度的同时也局限了景区的发展，在游客心目中双溪漂流景区仅仅是漂流主题景区，与杭州休闲之都定位相呼应的休闲项目在“江南第一漂”的品牌光环下难以打响。上海、苏南等外地游客竟然发出了“到双溪漂流景区，有钱没地方花”的感慨，从而说明景区休闲项目和设施不能完全满足游客的休闲需求，有待进一步提升。其次，尽管景区拥有茶文化、竹文化、水文化、佛文化、农耕文化等众多的文化资源积淀，但除了《茶经》的诞生地陆羽泉外，其它文化的有形化工作还有待加强。景区皮筏漂流起点处等多块土地没有利用，有待开发。

结合双溪漂流景区的生态资源和文化资源，我们提出了“打造休闲精品、包装文化特品、建设旅游房地产样板”的综合思路。通过养生堂、盛装舞步、曲水流觞、漂漂浴等项目的设置增加休闲旅游项目。通过对李清照隐居双溪“老花园”历史的挖掘，打造隐逸文化产品；通过径山茶宴表演，演绎双溪为日本茶道之源的历史；以竹建筑、古今以竹为题材的诗词书画以及古今爱竹、画竹的文人如苏东坡、文徵明、郑板桥等人的作品展示竹文化；以历代曾经诗歌咏颂双溪的李白、苏东坡、陆游、徐文长、范大成、张羽、王守仁、吴焯等文人的雕塑、诗词碑文打造出景区浓厚的文化氛围，提升景区的文化品味的同时，完善休闲服务功能。

旅游房地产的开发则是与景区项目设置和总体发展布局相结合，在建设皮筏漂流起点站的同时，将起点站西侧200米长的堤坝改造为石材铺地、石雕护栏的步行道，外侧新建2层江南民居风格，由茶楼、旅游纪念品商店、咖啡店、酒肆等店铺构成的商业风情街，店铺西侧的150亩空地则开发为别墅区、联排住宅和客栈、茶荘、酒店、露天休闲茶座等休闲区，通过对房地产用地区域的景观打造，创造小桥、流水、渡口、夕阳的山水园林画卷，整个区域内亭台搂榭、飞檐画阁、庭院溪水、壁柳垂池…..使整个区域的建筑与双溪景区的生态环境融为一体，成为景区内开放式的休闲区。同时，通过将地下部分建设为停车场，既解决了旅游旺季停车场地不足的问题，又将游客的游览路线引入了新建的休闲区域。新开发的建筑群即是商业地产，功能上也是景区旅游的重要景点之一，这样就将旅游房地产与旅游功能完全的融合在了一起。

三、古城商业开发模式

古城商业开发模式是古城、古镇类资源在旅游开发过程中，以开发利用和文物保护并重为指导思想。通过对古城的功能布局调整、城镇风貌的重新打造、历史文化遗迹的保护修缮、老城区改造等运作手法，实现特定历史文化的复兴，区域旅游功能的完善，以及商业地产价值的提升。发挥产业效果，拉动当地经济，建成为“经营城市”理念的优秀样本。在塑造城市名片的同时，也为经济的发展注入巨大的活力。以四川都江堰的天府水镇项目为例：天府水镇的整体构思，是以对水文化、川西民俗文化、道教文化、藏羌文化等都江堰历史文化遗存进行保护和挖掘，在部分恢复历史原貌的前提下，全面复兴历史文化的内涵；整个区域将以水文化为核心、川西民俗文化为基础，特别突出水文化、水景观、川西建筑、川西民俗这四个方面，通过全面设计并形成观赏旅游景点、美食环境、旅游商业环境、休闲娱乐康体项目，使天府水镇以一个城中之城的整体面貌，成为都江堰的游客集散区、新型古镇游览区、四川第一美食城、四川第一国宾馆、国际水文化名城；通过对区域内的建筑风貌、人文景观及服务功能重新调整，改善人文环境、交通条件，完善基础设施，达到人、自然、城市的和谐统一，从而增加城市核心区域对游客的吸引力，形成城市的名片。

天府水镇的项目策划核心理念是主要围绕“一环两水六片”来进行规划和功能布局。一环是指建设路与公园路连接形成的环状道路（内环路），是天府水镇与都江堰城区的外围界限。通过内环沿线的垂直绿化、外檐改造和入口节点设计，形成典型的古镇入口景观，完成古镇的外部形象打造。两水是指内江及杨柳河。将松茂古镇及4号地块沿江部分拆除重建（马家大院、懋公寺等有文物价值的建筑保留），新建建筑物以四川民居白粉墙、小青瓦、码头墙、木制格栅等特点为主题特色，依玉垒山的走势及建筑物层高变化自然形成高低错落、富有韵律感的景观立面效果。杨柳河沿岸，二期拆除左岸现有房屋改为条形绿化带状公园，将地势改为起伏地形，在园中修建带有川西风格的游人休息亭和长廊，在幸福路交口处做云石堆砌的假山叠水池，在绿草树林间的步行道上形成相映成趣的水景观，河对岸做带状绿化草坪并种植观赏树木等打造沿河景观带。六片包括：天府水镇主入口区、松茂古镇、美食商业娱乐区、国际接待和会议服务区、天府生态居住区和7号地块。通过对各地块的建筑物进行改造，重新划分功能区，打造天府水镇的整体旅游氛围和环境，从而带动房产和土地的升值，与旧城改造相结合，以经营城市的理念实现经济效益和社会效益的双丰收。