房地产三方合作开发

2024-06-20

房地产三方合作开发（精选8篇）

篇1：房地产三方合作开发

合作协议

甲方: 法定代表人: 地址: 电话: 乙方: 法定代表人: 地址: 电话: 丙方: 甲、乙、丙三方本着平等自愿、互惠互利的原则,就合作开发房地产项目的相关事宜,经三方友好协商一致,达成如下协议: 第一条合作、利润分配形式

因合作开发的需要,经甲、乙、丙三方协商,特成立有限公司,公司注册资金万元人民币,甲、乙双方各出资万元,各占公司50%的股份;丙方不出资。

根据优势互补、互惠互利的原则,甲、乙、丙三方采取合作开发,由于丙方在项目开发中的特殊地位,甲、乙两方承诺利润分配按如下执行:

1、如项目收益达到(以财务核算为准),则丙方享有税前利润;

2、如项目收益未能达到,但高于,则丙方仍旧享受不低于项目总利润(以财务核算为准)20%的利润;

3、如项目利润低于,则丙方不享受利润的分配;

4、扣除丙方该分得的利润后,其余利润为甲、乙方各占一半。

第二条开发项目

项目名称:项目地址: 第三条项目用地性质

1.合作开发项目占地其中平方米已经取得土地使用权证,土地使用权人为:;尚有平方米未取得土地使用权证,但乙方承诺能如期办出相关权证,否则由此引起的损失,由乙方承担。

第四条项目管理

为了合作项目开发工作的顺利进行,甲、乙、丙三方有权各委派专人共同组织和协作办理项目工程相关的事宜。

第五条权利的转让

未经三方协商同意,本协议规定的三方的任何权利和义务,任何一方在未经征得其他方书面同意之前,不得转让给其他人。任何转让,未经三方书面明确同意,均属无效。

第六条争议的处理

本协议履行过程中发生任何争议,由三方协商解决。协商不成的,可以向任何一方所在地人民法院起诉。

篇2：房地产三方合作开发

甲方（姓名）：

乙方（姓名）：

丙方（姓名）：

甲、乙、丙三方本着诚信、公平、自愿的原则，经友好协商，特签订本合作协议书，以资共同履行并遵守。

一、公司名称：

______________________房地产有限公司（以下简称公司）。

二、公司注册资金：

本公司注册资金为人民币壹仟伍佰万元。

三、三方出资比例及其它：

1、公司总投资为1500万元人民币。甲方出资人民币780万元，占公司注册资本金的52%；乙方出资人民币480万元，占公司注册资本金的32%；丙方出资人民币240万元，占公司注册资本金的16%。三方依法组成股份制公司，由丙方负责办理工商登记。

2、公司成立前，三方于2011年5月20日前分别将各自出资金额存入验资账户（即甲方780万元、乙方480万元、丙方240万元）。

四、本合伙企业合作关系长期有效。

五、公司成立后由方担任董事会讨论重大事项不能取得一致意见时，董事长有最终裁决权。财务经理由和出纳由乙、丙方委派人员担任。

六、合伙三方共同经营、共同劳动，共担风险，共负盈亏。企业盈余按照各自的投资比例分配。企业债务按照各自投资比例负担。任何一方对外偿还债务后，另一方应当按比例在十日内向对方清偿自己负担的部分。

七、公司成立后，重大决策和投资需经股东大会决议后进行。甲方负责公司的发展方向和长远规划，乙方负责外部关系的协调，丙方负责公司各项决议的实施。三方共同抓好各个生产环节，全面管理公司的各项工作。

八、本协议未尽事宜，三方可以补充规定，补充协议与本协议有同等效力。

九、本协议一式三份，合伙人各一份。本协议自合伙人签字（或盖章）之日起生效。

甲方（签字或盖章）：

乙方（签字或盖章）：

丙方（签字或盖章）：

签约地点：河南省郑州市

篇3：房地产合作开发法律问题研究

一、房地产合作开发概念与类型

(一)房地产合作开发概念。

房地产合作开发通常是指地产和房产的合同开发,提供土地使用权一方与进行土地开发、投资一方对确定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发行为。

(二)房地产合作开发类型。

我国房地产合作开发形式多样,并无官方分类。合作双方或多方基于不同合作目的与合作基础,随即组合出了极其多样化的开发模式和合作类型。大概有如下几种常见分类类型:

1. 项目公司型、合同合作型与房屋参建型。

实践中,房地产合作开发主要有三种方式:一是以签署联合经营协议的合伙制联建;二是组建具有独立法人资格的项目公司进行合作开发;三是房屋参建。三者在法律性质、需要承担的风险及运作方式等方面都存在区别。项目公司型是指项目公司提供资金、技术、劳务并与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。合同合作型是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方合作进行房地产开发行为,且双方在合同里约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发,涉及法律审批手续复杂、繁琐,同时双方签订的项目合作开发合同过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷,且相当一部分行为因此而无效。根据当前法律法规,房地产联建行为要合法有效,合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时,合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。房屋参建型是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资,即被参建人由于项目建设资金短缺,又无法通过其它合法途径获得周转资金,在未取得商品房预售证情况下,打着“优惠价”、“内部价”的幌子,以商品房预售方式,吸收参建人投入资金,以获得运转资金。

2. 共同开发型与单方开发型。

严格来说,房地产开发与房地产经营是两个分别独立的概念。“开发”侧重于实物的建造,“经营”侧重于实物的用益和转让。根据合作各方是否以共同的名义从事房地产开发和经营,可以作出这一分类。实践中往往以合作各方是否组建“联建办公室”“合作开发办公室”等联合管理机构作为区分共同开发、经营还是单方开发、经营的依据,这实际上并不准确。区分共同开发、经营和单方开发、经营的关键是看开发、经营的名义是合作各方的共同名义还是合作一方的单方名义。严格意义上的共同开发、经营,是指合作各方以共同的名义办理项目报建审批、拿地(或通过合作一方转让的方式将单方用地变为双方共有用地)、规划审批、施工许可、工程招投标、预售许可、房产销售等。但现实中,共同开发、经营与单方开发、经营往往搅在一起,如土地使用权始终在一方名下而未作变更登记,以合作一方的名义对外签订施工合同、办理预售许可证、签订商品房买卖合同等,这种实际情形的复杂性给物权认定和债务承担带来了诸多问题和困难。

3. 双方合作型与多方合作型。

房地产合作开发的当事人可能是两方主体,也可能是多方主体,由此可以分为双方合作型与多方合作型。若是双方合作型,法律关系就相对简单一些,往往是一方出地、另一方出资,二者的关系较容易理顺。但若是多方合作型,往往就比较复杂了,可能一方为多数主体,也可能双方都是多数主体,这就不仅仅涉及到出地和出钱双方之间的法律关系,还要涉及到每一方中多数主体之间的内部关系。就多方合作型而言,根据合作各方是一次性同时签订一份合作合同还是合作一方基于合作相对方的同意而于事后又与第三方就同一项目签订合作合同,又可以再分为简单合作型与复合合作型两类。在实践中,复合合作型因其法律关系的复杂性最易引发纠纷,如合作一方与第三方签订的合作合同的效力问题、后加入的第三合作方与原合作合同的另一方的关系问题、三方当事人对外债务的承担问题等,都是实践中的焦点和难点问题。

4. 集体土地型与国有土地型。

这是根据土地所有权的性质和取得方式所作的分类。严格来讲,根据我国现行法律法规的规定,集体建设用地使用权不得进入土地一级市场,一方以集体土地使用权出资合作开发房地产会因违反法律法规的禁止性规定而无效。但我国大量的房地产开发项目却置法律的强制性规定于不顾,数量庞大的“小产权房”的存在即是明证。因此,在划分合作开发房地产的类型时,绝不能忽略集体土地型与国有土地型这一类型划分。就国有土地型而言,因国有土地使用权的设定取得有划拨与出让两种方式,从而又带来了划拨土地型与出让土地型两种合作类型的划分。根据我国现行法律的相关规定,划拨的土地是禁止转让的,因而原则上以划拨土地作为出资合作开发房地产的,合作开发合同属无效合同。但作为例外,划拨土地在补办了相关的出让手续后,仍不失其财产性,因而在满足特定条件的前提下,在划拨土地上成立的房地产合作开发合同,也属有效合同。

二、房地产开发合作行为的认定

由于我国现行立法没有对合作行为作出明确界定,从而导致了在理论与实务中对房地产合作行为的特征有着不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识,较为一致的观点认为,合作行为具有四个特征,即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为,合作方无论是以何种形式出资,共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的,而且是必备的首要条件,但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重,而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足,也是不参与经营的,而是由其他合作方独立经营,这也符合合同自由原则。考虑此现实情况,尊重当事人意思自由,因此不应再将共同经营作为认定合作的条件。对共享利润共担风险是否为认定合作的必要条件问题,笔者认为应作为认定合作行为的必备要件。如果联建一方在合作开发经营房地产中约定其只分享联营的盈利,不承担联营的亏损责任,在联营体亏损,仍要收回其出资和收取固定利润的,该条款为联营合同中的保底条款。对于这种保底条款,最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的,该条款应当确认无效。该条款无效,并不应影响合同中其他条款的效力,如果除保底条款外,其他条款无违法之处,那么房地产合作开发合同是有效的。此外,因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,与此相应,对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担,这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

三、房地产合作开发主体的资格问题

在《城市房地产管理法》实施以前,最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》关于房地产开发的资格问题,是有明确规定的:“从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效”,“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效”这句话,实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说,合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后,对房地产合作开发主体的资格问题并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全,作为一个特种行业,房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制,其经营者应是依照《城市房地产管理法》第二十九条规定设立的房地产开发企业法人,否则不得进行房地产开发经营。与此相应,对进行房地产开发经营的合作各方,也就必然要求至少其中一方具备房地产开发经营资格,否则,合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格,存在一个如果是非经营性质的合作开发行为,是否也要受开发经营资格限定的问题。譬如,当一方出地、另一方出资合作建房用于自用,且改合作建房不用于对外销售,对此合作行为是否也需要求合作方具备开发经营资格。笔者认为,此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为,只能看作是一般的合建、联建房屋行为,合作方不需具备经营资格。

四、土地使用权与房地产合作开发合同的效力

由于我国的土地分国有土地和集体土地两种所有制形式,因此土地使用权分为国有土地使用权、集体土地使用权两种。根据《城市房地产管理法》规定,只有在取得土地使用权的国有土地上才能开发经营。国有土地使用权的取得方式又有两种:一种是划拨土地使用权,另一种是出让土地使用权。在上述两种土地使用权的土地上都可以进行房地产开发,但经营行为只有在出让土地使用权的土地上进行。因此,集体土地必须征为国有土地后,并办理了出让手续才能开发经营。划拨土地必须经政府批准后,缴纳出让金才能开发经营。如果没有交清全部的土地出让金,并办理土地使用权证书,是会影响合同效力的。如果改变土地使用权出让合同中约定的土地用途,应当经有关政府部门的批准。属于房屋建设工程还是属于成片开发土地,在立项、建设和规划上均不同。

《土地管理法》规定“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此,依据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”,如果在合作开发经营房地产合同中约定改变土地用途,却没有经过批准,合同应当归于无效。

名为合作开发经营房地产合同,实际上为转让土地使用权合同是否影响合同效力,这是值得深讨的一个问题。转让房地产应当符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定,即“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定。如果当事人之间名为合作开发房地产而实际上为转让土地使用权,为了避免百分之二十五投资额的限制,规避法律,应当认定无效。但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件,并完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的,可以认定转让合同有效。

五、房地产合作开发合同被确认无效或被解除或被撤销的处理

当房地产合作开发合同被确认无效、被解除、被撤销后的处理问题上,有人认为,合作开发房地产合同涉及到不动产的转移,标的数额大,纠纷多,各地执法不一,为统一司法尺度,有必要在今后的立法中明确规定相应的处理原则。大多数学者认为,合作开发房地产合同是合作各方之间的一种共同合作开发行为,当事人的利益目标一致,对合作的.标的物具有一种共有性质,因此,在合作合同无效、被解除,或者被撤销后的处理上,不同于一般当事人利益相对的合同,仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题,而是要涉及到对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等等问题,同时,对造成合作合同无效、被撤销、被解除的原因、过错程度如何认定,合作情形具有多样性,无法抽象出明确具体的处理办法,即使作出一些原则性处理规定,也不免挂一漏万。因此,对合作合同无效、被解除、被撤销的处理,只能是在司法审判实践中具体案件具体解决。

六、结语

古人云:无规矩,何以成方圆。在依法治国的今天,我们可以这样说:没有健全的房地产法律制度,就不可能有成熟、健康、规范的房地产市场。从有房地产开发统计资料的七五计划的第一年——1986年开始计算,我国市场化的房地产业到现在已走过了26年,在这26年当中,我们房地产合作开发从无到有,从无序到规范,我们对其中法律问题的研究也日益深入,房地产合作开发将会迎来真正的法治时代。

参考文献

[1]朱树英,《房地产开发法律实务》M,北京,法律出版社,2010年10月。

[2]李延荣,周珂,《房地产法》M,北京,中国人民大学出版社,2012年1月。

篇4：房地产三方合作开发

摘要:房地产开发合作项目中涉及置换业务时,置换双方会计业务的处理。

关键词:房地产开发合作项目置换会计处理

0 引言

近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格,尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转,因此合作建房业务油然而生;但合作建房大多涉及置换业务,对于非房地产公司来说,属于特殊业务,没有置换的经验和成熟的操作模式,经常会出现合作方式变动的情况,因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。

1 置换业务

1.1 置换业务介绍以房换地、以地换房业务,通俗地称为置换业务,本身应当属于合作建房中的一种,通常是一方有土地资源,另一方有开发的资质和能力,双方进行合作,有的时候也用在拆迁改造的方面,但是由于房地产开发业务的复杂性,具体操作起来也是多种多样,从土地拥有方的角度来说有以下几种形式:①土地使用权和房屋所有权互换:即最基本的以地换房(对方是以房换地);②土地使用权的互换:即土地置换;③房屋所有权的互换:即房屋置换;④土地租赁权和房屋所有权互换:如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权;⑤土地使用权入股,包括:风险共担、利润共享的分配方式;按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润的分配方式;按一定比例分配房屋的分配方式。

1.2 合作建房的优点 ①资源得到充分利用:合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用,双方各取所需。②专业化分工:由于社会化分工越来越专业,房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素,因此合作建房对于双方来说,都是理性的选择。③节约资金成本:对于开发单位来说,合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付,对于资金占用量大为减少,节约了资金成本。④节省时间和环节:对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节,对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说,也就相当于节约了成本。

1.3 合作建房的复杂性:①各方的法律地位不完全对等:由于在各种置换业务中,房地产公司都处于主导的位置,在开发、归还、手续等方面,都存在信息不对称的情况,导致了实际操作中双方位置不对等的局面,通常表现在:归还房屋的质量、手续、置换土地的过户、利润的计算分配、房屋的分配等问题。②业务周期长:由于大部分的置换业务,涉及到的周期都比较长,在开发过程中存在大量的不确定性,因此经常会出现延误时间的情况,这时候对于违约的损失如何认定、是否属于免责条款、在此期间房屋价值的上涨与下跌等问题,都是置换过程中需要考虑的问题。③名义主体与实际主体不完全统一:由于在合作业务过程中,法律主体各不相同,很多的时候需要以房地产公司的名义对外销售属于自己的房屋,因此形成名义主体与实际主体,由此带来的各种税务、法律、资金纠纷等层出不穷。

2 会计规定

2.1 适用的会计准则:①在不涉及到补价或者少量补价的情况下,应当适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》;②对于土地使用权入股,或者不单独成立被投资单位,而通过共同控制经营的,在《非货币性资产交换》准则的基础上,额外适用《企业会计准则第2号—长期股权投资》;③对于土地租赁权和房屋所有权互换的形式,在《非货币性资产交换》准则的基础上,土地租赁方额外适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》。

2.2 换出方(非房地产公司)的会计处理:

2.2.1 投资入股的会计处理:根据《长期股权投资》第四条(四)规定:通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》确定。根据《非货币性资产交换》第三条规定:非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:①该项交换具有商业实质;②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。相对来说,换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值要比换入资产(股权)的公允价值更容易取得,因此通常以换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值为基础,其和应支付的相关税费作为换入资产(股权)的成本,其与换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)账面价值的差额计入当期损益。

2.2.2 资产直接置换(非投资,无时间差异)的会计处理:对于以地换地、以房换房等非投资性业务,在无时间差异,即在换出的同时可以取得换入的资产,业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定,分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。

2.2.3 资产置换(有时间差异)的会计处理:对于有时间差异的资产置换,是最复杂的一种,因为这种业务的本质是在当期换出一种资产,在若干期以后才能取得另一种资产,对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。①资产需要过户的情况: 这种情况下,例如土地使用权需要过户给开发单位,这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于原会计主体(原单位),因此应当扣除这项资产;同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性,同时该资产目前可能仍未建成,所以只能设置过渡性科目,同时确认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到原会计主体(原单位)时,再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解,分别在两个会计期间进行处理。②资产不需要过户的情况:这种情况下,例如土地使用权不需要过户给开发单位,这时土地使用权在法律登记上仍然属于原会计主体(原单位),虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除,新的地上建筑物正在建设当中,但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定(即通常所说的“房随地走”),因此可以认为该项资产仍然存在,因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时,再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。

2.3 换入方(房地产开发公司)的会计处理

2.3.1 接受投资入股的会计处理: 在办理正式的投资入股的情况下,与接受其他方式入股的处理方式基本相同,但是,这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股,因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制,无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中,通常将其作为往来,在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还,超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然,也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理,这样子的后果是企业的资产和成本不准,在分配时偿还的本金无法处理。此外,在分配的时候,虽然合作的单一项目并不是一个法律主体,但由于涉及到计算利润并分配的问题,因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。

2.3.2 资产直接置换(无时间差异)的会计处理:基本同换出方的会计处理类似。

篇5：合作开发房地产项目

原作者:安徽税务筹划网添加时间:2008-11-29 原文发表:2008-11-29 人气:3459 来源：安徽税务筹划网

问：我公司与丙公司合作开发一房地产项目，所发生的费用成本单独核算，双方约定建成销售后按利润的比例分成。我公司投入的资金应计入哪个科目，这部分资金投出去又应计入到哪个科目，项目所在地在另外一城市，他们是不是应将分得的利润计入我公司所得额，营业税在当地交纳，土地增值税在哪儿交纳，这些我们与合作开发的公司签订的合同中都没有说，通常我们的账应该怎样建立，交税时应怎样交纳？

会计处理如下：公司以分配利润为目的合作，一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，可以任何一方的名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。

假设以甲公司的名义开设银行账户，会计处理为：

1．项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时：

借：银行存款——专户

贷：其他应付款——甲公司

其他应付款——乙公司

同时，甲公司在投入资金时：

借：应收账款——项目部

贷：银行存款—一般结算户

2．开发产品预售时：

借：银行存款——专户

贷：预收账款

5．预缴税款时以甲公司名义申报

按月计提预交营业税时：

借：待摊费用——预交营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

按季计提预交所得税时：

借：所得税费用

贷：应交税费——应交所得税

借：应交税费——应交所得税

贷：银行存款

月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵销。

6．结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时：

借：利润分配

贷：其他应付款——乙公司

7．项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。

税务处理：

2006年3月6日，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务

征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)文件，其中就合作建造开发产品的税务处理问题进行了明确，其中在以分配项目利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的要求。

虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上足共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理。合作方投资收回的利润，视同借款利息收入；房地产企业就可以将分配的利润，作为利息支出，按税法规定税前列支。

《通知》规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。根据以上规定，先以开发企业为所得税纳税人，按照规定缴纳企业所得税，剩余税后利润才可以进行分配，即先税后分。而且，作为房地产开发企业，不能因接受合作投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样，合作投资方也不必将利润分配视为利息收入，纳入应纳税所得额征税。

对合作者分配的利润，尽管不是实际的法定股东投资者，但是还是作为股息所得征税。按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定：凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。

房地产特殊业务税务风险防范--合作开发的会计核算与税务风险

(2011-08-29 11:04:57)

1、联合开发过程中的财务管控（核算、纳税申报、收款）（1）加强和完善对“共管账户”的管理措施（2）挂靠经营中的风险控制

2、房地产合作开发立项分为三种情况：

（1）供地方申请立项——供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的；

固定收益（实际为债权性投资）——按利息处理

分配利润（注意投资主体，如果为个人需代扣个税）——按股息红利

（2）出资方申请立项——在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续；

（3）合作双方共同申请立项——在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。

3、提供土地方收取固定收益的定性

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第24条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

合作建房风险很大，风险有两个：一是股东合作不下去的风险；另一个的就是税务风险。合作建房常见有两种方式：一是甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，乙方立项，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利润；二是甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。基本操作模式是：（1）以甲方为主体开发，实际由乙方运作；（2）乙方将资金投入到甲方，乙方提取固定利润或分配利润。

国税函[2005]1003号，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税发[1995]156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

国税函[2005]1003号主要是针对乙方的，如果乙方提取固定利润，就相当于借款给甲方，当然就不是合作建房。对于甲方来说，只要甲方提取固定利润的模式，无论是甲方立项，还是乙方立项，都不影响认定为土地使用权转让。

4、挂靠经营

例：A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便，建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知，开发过程中所发生的价款是B直接对外结算，票据直接开给了建筑公司，或者是发票虽开给开发公司，但最后也转给了建筑公司，即该项目实际是由建筑公司开发运作。

税务机关认为：虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续，但按照国税函〔2007〕645号，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

在此基础上，检查人员认定：开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收，建筑公司未缴纳契税；建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，规范运作。

分析：建筑公司虽然名义上受让了土地，但没有过户，从法律上来说，该经济行为尚未完成，还有重新认识和定性的余地。即，可以规范为建筑公司与房地产开发公司以某种合作方式共同开发房地产。如何补救？

5、联合开发的会计核算

分配开发产品的处理：2008年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m。

2231号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为：

1）收到乙、丙公司投入资金时

借：银行存款1200万

贷：其他应付款——乙公司900万

——丙公司300万

2）分配开发产品时

借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万]

贷：开发产品1120万

同时结转收入：

借：其他应付款——乙公司900万

——丙公司300万

贷：经营收入1200万

3）计提营业税

借：营业税金及附加66.6万

贷：应交税金——应交营业税66.6万

1200－1120－66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。

续：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万×15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）×25%=45万元

1）收到乙、丙公司投入资金时

借：其他应付款1200万

贷：预收账款1200万

2）根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税

借：待摊费用——营业税金及附加66.6万

贷：应交税金——应交营业税66.6万

3）待计算出计税成本，结转收入、成本时

借：营业税金及附加66.6万

贷：待摊费用——营业税金及附加66.6万

借：所得税45万

贷：应交税金——应交所得税45万

※以分配利润为目的的合作

案例：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

应成立非独立法人的项目公司（项目部），甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为：

1）项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时

借：银行存款——专户

贷：其他应付款——甲公司

——乙公司

同时，甲公司在投入资金时

借：应收账款——项目部

贷：银行存款——一般结算户

2）在领取“四证”后，以甲公司名义用土地使用权作抵押物取得银行借款时

借：银行存款

贷：短期借款

3）支付土地价款或工程款时

借：开发成本

贷：银行存款——专户

4）开发产品预售时

借：银行存款——专户

贷：预收账款

5）预缴税款时以甲公司名义申报，按月计提预交营业税时

借：待摊费用——营业税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

按季计提预交所得税时

借：递延税款

贷：应交税金——应交所得税

月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵消。

6）结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时

借：利润分配

贷：其他应付款——乙公司

7）项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司（母公司）并账。

6、代建业务的会计核算

代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。

1）由委托方自行立项；

2）不发生土地使用权或产权转移；

3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）； 4）事先与委托方订有委托代建合同。

篇6：房地产合作开发合同

甲方：

法定代表人：____________ 职务：____________

地址：____________ 电话：____________

乙方：

法定代表人：____________职务：________

地址：____________ 电话：____________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。()

项目内容及规模：

第一条总投资及资金筹措：

总投资____万元(其中：征地费____万元，开发费____万元，建筑安装费____万元)。投入资金规模____万元，甲方出资____万元，分 ____次出资，每次出资____万元，预收款____万元；乙方出资____万元，分____次出资，每次出资____万元。

第二条合作及经营方式

1、合作方式：

2、经营方式：

第三条资金偿还及占用费

资金占用费按月利率____‰计付，并于每季末的前____天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行____。最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。

第四条财务管理

1、成本核算范围：

2、决算编制：

3、财产清偿：

4、利润分配：

第五条违约责任

第六条其他

1、该项目资金在____行开户管理

2、____方经济责任由____担保。保证方有权检查督促____方履行合同，保证方同意当____方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。()

3、____方愿以____作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。____方不履行合同时，____方对抵押品享有处分权和优先受偿权。()

第七条本合同正本一式____份，甲方执____份，乙方____份。合同副本____份，报送____等有关单位各存1份。双方代表签字后生效。本合同附件有________________与本合同有同等效力。()

第八条本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意作为合同的补充部分。()

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

篇7：房地产合作开发合同

立本协议当事人：甲方：乙方：

目录第一章、总则第二章、机构的设置第三章、合作期限第四章、费用的分担第五章、会计财务管理第六章、房屋的分配

第七章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式第八章、土地情况第九章、工程前期第十章、工程营造第十一章、房屋销售

第十二章、竣工验收和竣工材料报批第十三章工程保修第十四章物业管理

第十五章、本协议的变更和终止第十六章、违约责任第十七章、合同管理第十八章、其他约定事项

第一章总则

1.1经本协议当事人充分协商，双方约定联合参加伊川县号地块的开发。

1.2 项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。

1.3 土地使用权获得、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。

1.4本协议甲乙双方根据约定的比例进行房屋销售利润及剩余固定资产的分配。

1.5合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

1.6根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关税费。第二章机构的设置

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议甲乙双方共同设立“ ”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理等一切事宜，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。

2.2 项目部的组成, 其中甲方派协调人员一名，财务监管人员一名，其他人员由乙方派驻。第三章合作期限

双方约定该项目三年内开发完成，则自本合同签订之日起至年月日止，合同到期双方清算利润和资产，根据约定划分。合同到期如项目未完成则该期限顺延一年。第四章费用的分担

4.1 合作项目的配套费用，由乙方负责筹措支付。

本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。4.2合作项目工程款由乙方负责筹措支付。本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。

4.3 项目在取得土地证前所发生的相关费用，由甲方负责筹措支付。4.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，由乙方筹措支付。4.5 售楼处的建造费用和代理销售费用，由乙方筹措支付。4.6 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。

4.7 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用, 由乙方筹措支付。

第五章会计财务管理

5.1 合作项目所涉的会计、税务统一进帐处理，所需资金实行统一管理、统一支出的原则。

5.2 合作项目主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，甲乙双方当事人须在项目部设立独立帐户。5.3 合作项目成本核算范围：

5.3.1土地征用及拆迁补偿费，因本项目开发而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及地面附属物的拆迁补偿费。5.3.2前期工程费：项目开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、土地平整等费用。

5.3.3基础设施费：项目开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用。5.3.4建筑安装工程费：项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费。

5.3.5配套设施费：项目内发生的可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用的支出。

5.3.6开发间接费：项目内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

5.4 合作项目利润分配比例：项目工程完成后，销售所得利润按本协议分配，甲方分得_________，乙方分得_________。支付方式由乙方分四期支付给甲方在项目部的独立账户，完成销售总额50%时支付全额的20%；完成销售总额70%时支付至全额40%；完成销售总额90%时支付至全额的70%；工程竣工清算后乙方结清甲方全部收益。5.5实行账务公开，每半年召开股东会向股东公示账务信息。财务部应定期以书面的方式公布销售进度情况。

5.6通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任

何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。第六章房屋的分配

6.1 本合作项目物业产权归属确认，项目工程完成后，所余厂房、培训中心等固定资产，按本协议分配，甲方分得_________，乙方分得_________，产权随分得物业各方所有，产权办理税费各方自理。6.2 按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方负责协调办理。

第七章合作项目所需资金和其他费用的支付方式

7.1工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由甲方协调乙方支付，该项计入成本。

7.2合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定统一缴纳，计入成本。

7.3根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。

7.4根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。

7.5根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。

7.6其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。第八章土地情况

8.1项目名称：______ ___ 8.2地块的基本情况和规划设计主要指标

8.2.1 地块位置: 8.2.2 地块总面积: 8.2.3 土地用途： 8.2.4 土地面积: 8.2.5 容积率： 8.2.6 建筑密度： 8.2.7 绿地率： 8.2.8 规划建筑面积：第九章工程前期

9.1 合作项目的前期，甲方须承担协调政府关系及相关税费减免等优惠政策的落实，工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人甲方应予以积极协助。9.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项： 9.2.1 报批建设项目的立项和可行性研究报告； 9.2.2 建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

9.2.3 规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计合同》；

9.2.4 规划方案设计和规划方案的报批； 9.2.5 申领《建设用地规划许可证》；

9.2.6 建筑设计单位招标（或确定建筑设计单位），签订《建筑设计合同》；

9.2.7 方案设计和施工图的审批； 9.2.8 申领《建设工程规划许可证》；

9.2.9 施工单位招标（或确定施工单位），签订《建设工程施工合同》； 9.2.10 监理单位招标（或确定监理单位），签订《工程监理合同》； 9.2.11 委托质检工作；

9.2.12 申办开工计划和《施工许可证》； 9.2.13 办理规划验线，开发项目开工。第十章工程营造

10.1 合作项目工程施工单位的选择，由项目部通过招标或与本协议乙方以协商的方式确定。

10.2 合作项目工程的监理单位的选择，由项目部通过招标或与本协议乙方协商的方式确定。

10.3 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

10.4 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

10.5 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

10.6乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。第十一章房屋销售

11.1 根据本协议当事人办理《商品房预售许可证》后，由乙方负责销售。

11.2收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户，实行阶段结算在扣除成本后按比例分成。

11.3 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和代理销售费用。待工程竣工测绘后，按确权的建筑面积计入成本据实决算。本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装及装修费用。

本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。

11.4 房屋的销售采用房管部门统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的补充条款由双方聘任的法律顾问负责起草。第十二章竣工验收和竣工材料的报批

12.1 工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。

12.2工程的竣工材料报批工作，由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。第十三章工程保修

13.1 房屋交付后,其保修单位的确定由项目部确定。

13.2 房屋的保修金按工程结算值的 %计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。

13.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。13.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。

13.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如有当事人其中一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。

第十四章物业管理

14.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。

14.2 物业管理单位的确定，由项目部确定，并与之签订物业管理合同。

第十五章本协议的变更和终止

15.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

15.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

15.3 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。第十六章违约责任

16.1 因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。

16.2 因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。第十七章合同管理

17.1 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。

17.2 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。17.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。

17.4 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

17.5 各洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。

17.6 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

17.7 各类合同统一由专人负责管理,应对收集、整理的各类合同进行归档管理。

17.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归档保存。第十八章其他约定事项

18.1 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按比例分配。

18.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

18.3 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。

18.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。18.5 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。

18.6 本协议书一式份，其中正本份、副本份。正本本协议当事人各方各执份，副本各方各执份。每份协议书均具有同等法律效力。

18.7本协议自签订之日起至项目竣工清算结束，本合作项目开发终止。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

委托代理人：委托代理人：

联系电话：联系电话：

签约地点：

篇8：房地产合作开发的涉税业务探讨

房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目, 是一种房地产开发的联合经营行为。在实践中, 主要有三种方式。第一种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 成立合营企业, 合作建房, 双方风险共担, 利润共享;第二种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 成立合营企业, 合作建房, 甲方分配固定利润或提取固定比例的销售收入;第三种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 以甲方为主体开发房地产项目, 双方按约定比例分配房屋。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》 (2008年11月10日国务院令第540号) , 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (1993年12月13日国务院令第138号) , 《中华人民共和国企业所得税法》 (2007年3月16日中华人民共和国主席令[2007]63号) , 房地产合作开发主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税。

二、房地产合作开发涉及的土地增值税探讨

据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]048号) 和《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 (财税[2006]21号) , 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。但是投资、联营的企业属于从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 应当征收土地增值税。对于一方出地、一方出资金双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征土地增值税, 建成后转让的应当征收土地增值税。

在第一种方式下, 甲方作为土地的投资方, 且甲乙双方成立了房地产企业, 所以甲方在投入土地时应该缴纳土地增值税。合营企业将建成房屋出售时也应该缴纳土地增值税。

在第二种方式下, 与第一种方式类似, 甲方同样应该按照增值额计算缴纳土地增值税, 待合营企业建成商品房销售时参照第一种方式计算缴纳土地增值税。

在第三种方式下, 甲乙双方一方出地, 一方出资金合作建房, 建成后按比例分房自用, 则根据财税字[1995]048号, 甲方在初始投入时无需缴纳土地增值税。若分房后转让, 则按照转让收入减去取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、有关税金及其他扣除项目之和据以计算缴纳土地增值税。

三、房地产合作开发涉及的企业所得税探讨

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]第031号) 规定:

在第一种方式下, 甲方将土地投资入股时, 应将其投资业务分为转让财产、投资这两个业务进行所得税处理, 转让土地使用权的收入一次性计入当期应纳税所得额中, 如果甲方的土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%, 可从投资交易发生年度起, 按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。合营企业销售房屋时按销售收入计入应纳税所得额中。

在第二种方式下, 甲方在投资时的税务处理和第一种方式相同, 甲、乙从合营企业分配固定利润或提取固定比例的销售收入时按股息、红利计算缴纳企业所得税。合营企业接受土地使用权投资, 应在投资交易发生时, 按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税, 不得在税前分配该项目的利润。

在第三种方式下, 甲方应当在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。合营企业应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

四、房地产合作开发纳税筹划——以土地增值税为例

甲公司和乙公司共同成立丙房地产公司, 专门从事普通住宅商品房开发, 2014年普通商品房的总面积10000平方米, 平均销价4200元/平方米, 售价总额为4200万元。取得土地使用权时支付的金额为450万元, 房地产开发成本2025万元, 开发费用225万。假设城市维护建设税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%、营业税税率5%。假设在计算土地增值税收时, 计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。

(1) 筹划前

销售普通商品房收入:4200万元

允许扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目

=450+2025+225+4200×5%× (1+7%+3%) + (4 5 0+2 0 2 5) ×20%=3426万元

增值额=4200-3426=774万元

增值率=774/3426=22.59%

应纳土地增值税额=774×30%=232.2万元

税前利润=收入-成本-费用-税金 (营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税<房地产企业计入管理费用>)

=4200-450-2025-225-4200×5%× (1+7%+3%) -232.2=1036.8万元

(2) 筹划方法1

现丙公司将房价由每平方米4200元降低到每平方米4125元, 其他资料不变。

销售普通商品房收入:4125万元