石化投资项目评估报告书范例

石化投资项目评估报告书范例（共7篇）

篇1：石化投资项目评估报告书范例

石化投资项目评估报告书范例 2009-07-19 09:33:28

石化投资项目评估报告书范例 建设 内容摘要 ××新建石化项目评估报告 某新建石化项目拟申请建行贷款 5 亿元，银行某市分行对该项目进行了评估。评估报告内容如下：

一、项目情况介绍 1.基 本情况项目贷款申请单：拟建××石化企业。项目可行性研究报告编制单位：×××设 计院。××新建石化项目评估报告 某新建石化项目拟申请建行贷款 5 亿元，建设银行某市分行对该项目进行了评估。评 估报告内容如下：

一、项目情况介绍 1.基本情况 项目贷款申请单：拟建××石化企业。项目可行性研究报告编制单位：×××设计院。项目建设所在地：地处沿海的××市的石化工业发展区。项目主要建设六套生产装置；常减压蒸馏装置，加氢裂化装置，航煤加氢精制装置，制氢装置，脱硫制装置，连续重整装置。项目计划建设工期×年，职工××人。主要产 品方案为：航空煤油××万吨，轻柴油××万吨，加工乙烯原料××万吨，重芳烃××万吨，混合二甲苯××万吨，液化气××万吨。该项目拟申请建行贷款 5 亿元。2.项目前期工作概况 19××年××月某公司以××号文，向国家有关部门报送了该项目建议书，并随文报送了 该项目的可行性研究报告，同年×月又上报了该项目建议书的补充报告。19××年××月，中国兴盛咨询公司根据要求，派专家组到现场做了调研工作，并于××月开展了该项目 可行性研究报告的评估工作，对项目的建设给予了充分的肯定。随后经有关部门深入 细致的工作，目前，该项目业经批准正式立项。项目可行性研究报告已通过了中国兴 盛咨询公司的评估审查，各项前期工作正积极稳妥地进行。3.项目建设必要性 该项目主要为某乙烯工程提供优质裂解原料及生产国内急需的苯类产品和航空煤油，缓解市场供应的紧张局面。同时该项目又是拟建的某聚酯项目的配套项目，它将为聚 酯生产建设提供主要基础原料。（1）该项目建设符合国家产业政策，符合国民经济和社会发展规划。我过的经济发 展要求重点发展能源、交通，消除瓶颈制约。该项目建成投产后，将向社会提供时常 紧缺的油品，必将促进能源、交通运输事业的发展。同时，该项目生产的芳烃产品又 是拟建聚酯项目的主要基础原料，而聚酯是纺织化纤、轻工、化工等相关行业的基本 原料，聚酯工业是重要的原材料工业，是国家重点支持和发展的产业。（2）该项目的建设将带动地方经济的发展。某市是个加工型工业城市，有雄厚的工 业基础和强大的技术力量，化工工业是该市的支柱产业，由于原料缺乏影响了生产的 正

提供优质、可靠的生产原料，将为带动地方经济的发展做出贡献。

（3）该市有建设该项目的有利条件。该市作为我国综合性的老工业基地之一，工业基础较好，门类齐全，配套能力强，对内经济辐射的扇形腹地达11省、自治区、，市场广阔。项目建设所需物资设备可较多地就地解决，产品可较多地就地进行深加工。此外，该市地理位置优越，邮电通讯事业发达，交通运输便利，海、陆、空运输的潜力很大，新建成5万吨级石化码头，为充分利用国内、国外两个市场创造了有利条件。项目所在地的石化工业发展区有综合性大型石油、化工、化纤联合企业，是国家重要的化纤原料生产基地之一，设备先进，功用工程配套设施齐全，在区内建设该项目可以充分利用区内的有利条件，节省建设投资，缩短建设时间，尽早发挥效益。

二、市场需求调查及预测

该项目生产的油品和化工产品均是国际和国内市场的紧俏产品。除为乙烯工程提供优质裂解原料外，为保证外汇平衡的需要，产品必须同时面对国际和国内两个市场。现对市场情况分析如下：

1.国内市场预测（略）

2.香港油品市场预测（略）

对国内外油品市场的分析表明，今后我国将会出现油品供不应求的局面，国际市场（亚太地区市场）油品供求前景乐观。

3.芳烃市场预测（略）

三、项目建设条件、生产条件与投资地理环境

1.项目建设条件

（1）厂址（略）。

（2）建设资金（略）。

2.生产条件

（1）生产投入物（略）。

（2）环境保护（略）。

3.投资区域环境

项目所在地地理位置优越，港口、铁路、公路和机场的运输潜力很大，交通运输有着综合优势。新建的机场是目前国内大型的客货两用机场，有着较大的运输能力，可为该项目货物运输提供方便，已经建成并投入使用的石化码头将成为该项目的货物吞吐发挥重要作用。区内的公路交通四通八达，为石化工业进一步发展而建成通车的一级公路可在30分钟内直达市区。铁路运输通过工业区内现有的专用线，可连通全国路网。

项目建成后，将新增货物吞吐量约420万吨，其中原油和部分成品油，主要利用石化码头，用管道输送解决。由铁路、公路运送的货物，仅占其货物吞吐总量的1/3，约140万吨左右，利用稍加延长的铁路专用线（近100米）和其他储运设施，再增加一些必要的运输工具，解决这些物料的运输是完全有可能的。

四、工艺技术与设备

该项目将新建炼油和化工部分共计六条主要生产装置，其工艺技术特点如下：

1.炼油部分。我过石油炼制技术现已取得了长足的进步。可以说工艺技术先进、成熟、可靠。该项目炼油部分包括新建常减压蒸馏、加氢裂化、制氢、航煤加氢制和脱硫制硫及尾气处理五套主要装置，均采用目前国内先进可靠的技术，部分装置局部设备的改进，使装置自身的功能更加完善，结构更趋合理，技术水平也有一定程度的提高。具有如下特点：（略）

2.化工部分。化工部分主要建设连续重整装置，该装置采用的是M国某公司最新的连续重整和环丁砜抽提专利技术。近年来又有了较大的改进，推出了第二代连续重整技术。据调查，该市益顺化工厂芳烃生产采用M国某公司第一代全套专利技术，投产十多年，生产情况一直较号，这种技术是生产单位较为满意且熟悉的。

由于M国某公司持有生产芳烃的全套专利技术，且各项工艺技术先进，其他专利商虽然也有一些较好的技术，但只是单项技术。如果芳烃联合装置全部采用M国的技术，专利使用费就有一定优惠，经济上较为有利，技术关系也较为简单，且该技术已被辽化聚酯项目所采用。与该项目比较，拟建项目化工部分建设进度稍后，技术要求相同，因此采用同一套专利技术，从基础设计、工程设计、设备订货和制造及施工建设等均有可借鉴之处，从而可节省人力、物力，加快建设进度。

评估认为，该装置技术先进成熟，设备可靠，经济合理，但对航煤加氢精制装置的设计，建设单位应在满足产品质量要求的前提下，提供充分可行的设计依据，以减少不必要的损失。

五、基础财务数据及报表

1.固定资产投资估算。

2.流动资金估算。

流动资金采用扩大指标法估算，人民币流动资金需要额按内销收入的12.5%估算，外币流动资金按外销收入的3.4%估算，共需人民币×××××万元和外汇××××万美元。

3.投资计划与资金筹措。

（1）资金筹措方式。在当前国内资金十分短缺的情况下，筹措这样的巨额资金，困难是相当大的。为此，由中国万达公司和地方政府合资，解决建设资金问题。具体措施方案如下：（略）

（2）根据项目建设进度安排，分年投资计划见《分年投资计划表》。

分年投资计划表

据此计算分年的建设投资（不含涨价预备费）。

（3）地方政府出资部分在项目建设期的前两年全部投入，每年×××××万元，融资租赁在建设期不计算其租赁支出，其费用全部安排在生产期支付，本项目的融资租赁期8年，即在生产期的前8年支付租赁费。

长期债券，在债券到期时一次还本付息，建设期不计息。

基建收入××××万元，是项目“边建设边生产”所得利润，作为一项资金来源，不发生利息。

建设期资金筹措，以自有资金作为计算的取平项：

公式为：资金筹措＝总投资

自有资金＝资金筹措―长期负债―短期负债―其他

铺底流动资金（占流动资金总额的30%）的筹措，安排在建设期最后一年即第3年，在生产期，资金筹措以流动资金借款作为取平项。

该项目投资计划与资金筹措安排详见评估表2。计算公式：流动资金借款＝资金筹措―自有资金―其他

4.总成本费用估算。

（1）生产投入部分（略）

（2）折旧、摊销费估算。

固定资产折旧采用分类折旧法，分为房屋及建筑物、加氢裂化装置等五类，采用平均年限法、双倍余额递减法、年数总和法等折旧方式计提折旧（略）。

（3）财务费用。财务费用包括长期负债利息、流动资金借款利息、汇兑损益金融机构手续表。（略）

（4）其他固定费用计算。

5.销售收入及税金估算。

（1）产品价格的选取。

（2）销售税金。

（3）来料加工的乙烯原料因有物料串换，按与乙烯工程商定收取加工费××万元。

6.损益表计算。

（1）基础数据及参数

其他业务利润：该企业下属销售部兼营材料销售业务，预计在生产期前两年每年可得利润100万元，三年后每年可得利润120万元。

投资收益：该企业用某项无形资产入股甲公司，预计每年可分得利润50万元，这是需要补纳所得税的；它还用另一项无形资产入股乙公司，预计每年可得股利50万元，这不需要纳所得税，这样，每年可地投资收益100万元。

所得税率为33%，盈余公积金提取公益金率为10%，应付利润为0，可还款利润占未分配利润比例95%。

（2）主要计算公式

利润总额＝产品销售收入―销售税金及附加―总成本费用＋其他业务利润＋投资收益

应纳税所得额＝利润总额―弥补以前年度亏损―不再纳税的投资收益

所得税＝应纳税所得额×所得税率

税后利润＝利润总额－所得税

盈余公积金公益金＝（税后利润－弥补以前年度亏损）×提取率

未分配利润＝税后利润―盈余公积金公益金―应付利润

六、财务效益评估

1.财务收益净现值。（略）

2.财务内部收益率（所得税后）为：18.5%。（略）

3.投资利润率13.5%。

4.投资利税率4%（投资利税率低于投资利润率是由出口退税额较大说致）。

5.贷款偿还期。

（1）贷款偿还优先顺序设定。（略）

（2）借款采用“分配法”计息；债券计息公式为：债券面值×利率×期限；

有还款期要求的外汇借款，每年偿还本金数额为：

每年偿还本金＝

偿还期－宽限期（一般为建设期）

已知还款期的人民币借款本金偿还额为：

每年偿还本金＝

剩余的还款期

（3）折旧留用额用语设备的更新改造。（略）

（4）说明：

A.优先序。

B.可还款利润的计算。

6.外汇收支平衡分析。

七、社会效益评估

该项目建成投产后，不仅生产国内市场紧缺的汽油、航空没有等油品，缓解我国市场供应的紧张状况，而且将保证乙烯工程所需优质乙烯原料和拟建聚酯项目所需主要原料供应有稳定可靠的来源，对发挥地方优势和潜力，调整本市产业结构，加速本市支柱产业——化工工业的发展起重要作用，也对我国聚酯工业这一重要原材料工业产生促进作用。

该石化项目将建成资金、技术密集型企业，因此，缓解就业压力效果较差，每亿元投资只能解决××人就业。但企业盈利能力较强，平均每年创造利润×××××万元。其中纳所得税×××××万元。可见，该项目社会效益显著。

八、不确定性分析（略）

九、评估结论与决策建议

1.主要结论

（1）聚酯工业是重要的原材料工业，是国家重点支持和发展的产业，国家将对其实行湿度的投资倾斜政策。该项目是拟建聚酯项目的基础原料工程，是符合国家产业发展规划的。

（2）该项目主要通过对原油的深度加工和综合利用，为工农业及国防等工业提供能源和原材料，为人民生活提供种类繁多的消费品，它的建成将带动地方和部门的经济发展，为乙烯工程和化工市场提供紧缺的油品和化工产品。因此，项目的建设是必要的。

（3）该项目技术先进，设备可靠。它采用目前国内外较为成熟的先进技术，其中美国UOP公司专利技术是当今世界上关于此类项目最先进的技术，工作人员在消化吸收的基础上通过培训是可以掌握的，适合我国的国情。

（4）该项目厂址选择科学合理，地理位置优越，交通运输方便，且原料有来源，产品有市场，水、电、气供应均可基本满足项目需要。环境评估报告已经国家环保局批准，已经具备了开工建设的条件。

（5）该项目总投资为×××××万元，含外资×××××万美元。其中固定资产投资×××××万元，含外资×××××万美元。建设资金由合资双方分别承担，已基本落实。

（6）项目折现率 i＝14%，税后财务净现值为×××××万元，内部收益率××%，建行贷款偿还期××年，具一定的盈利能力和清偿能力；盈亏平衡分析和敏感性分析结果表明，该项目有一定的抗风险能力。

2.存在的问题及处理建议

（1）航空煤油加氢精制装置的设计问题，已在石化行业评估会中提出，应引起有关方面的重视，以确保该装置建成投产后能生产符合质量标准的产品。

（2）××万吨常减压装置并非经济生产规模，经济效益自然不能与类型较大装置相比，建议在建设过程中，能否留有将来向更大规模生产力发展的余地，进一步提高该装置的经济效益。

（3）外汇平衡问题也是个不容忽视的问题，建议允许该项目更多的产品以产顶进，给予优惠政策，以保证其外汇平衡的正常需要。

（4）为保证贷款按期回收，加强该项目生产经营管理，多吸收企业存款，壮大建行

资金实力，建议建行在资金允许的情况下再承担该项目的流动资金贷款，使其生产建设资金全部在建行开立账户，对其实行一条龙管理。

3.评估意见

鉴于该项目建设符合国家产业政策和社会发展规划，已列入国家重点建设项目计划，生产建设条件优越，经济效益较好，技术先进适用，经济合理，评估认为对该项目应给予支持。

篇2：石化投资项目评估报告书范例

一、工程概况 1.1 工程名称平阳县垃圾焚烧发电厂一期工程 1.2 建设单位平阳绿色动力再生能源有限公司 1.3 设计单位 北京城市建设研究院 1.4 施工单位 浙江省二建建设集团有限公司 1.5 监理单位 南京市苏安监理咨询有限公司 1.6 建设地点 建设地点： 浙江省平阳县钱仓镇江东村。根据《城市 生活垃圾焚烧处理工程项目建设标准》建标[2001] 213 号，本项目属Ⅱ类焚烧厂（600～1200t/d），用地规模控制在 40000m2 左右。本项目实施一次规划，总用地规模约 70 亩。1.7 建设工期 总合同工期为 18 个月，计划控制在 13 个月完成。1.8 建设规模 总体设计规模为日处理能力 700 吨/日，配置两炉一机。焚烧厂的总平面布置应本着功能分区明确，管理方便 合理，人、货分流，运输方便通畅，坡地充分绿化，美化绿

化环境的原则进行。整个焚烧厂厂区大致分为三大功能分区，即主厂房、办公及生活区、辅助生产区。总平面布置内容如下： 主厂房：包括汽机间、焚烧间、烟气净化、垃圾池、卸 料大厅、主控楼、升压站，在垃圾卸料平台下方还布置有水 处理车间、库房、机修间等。办公及生活区：位于厂区西侧。辅助生产设施区：包括综合泵房及冷却塔、清水池、地 磅房、油库、渗沥液处理站等组成。辅助生产区围绕主要生 产厂房成环形布置，确保生产工艺流程合理方便，布局紧凑。

二、评估依据： 评估依据：

1、国家和行业颁布的现行工程验收标准；

2、《建设工程监理规范》GB50319－2000；

3、国家和地方颁布的现行的工程施工质量验收规范；

4、施工设计图纸及其它设计文件，地质勘察报告；

5、工程施工合同；

6、委托监理合同。

三、质量评估经过： 质量评估经过： 本工程各检验批由施工单位自检达验收条件后报本项 目监理部，监理部土建专工及业主土建专工到场进行四级验 收，施工质检员及相关工长参与。工程质量验收依据：设计文件、有关变更、施工合同、

工程建设有关标准、工程质量验收规范等。

四、监理质量控制的工作方法 4.1 文件审查 项目监理机构依据国家及行业有关法律、法规、规章、标准、规范和承包合同，对承包单位报审的工程文件进行审 查，并签署监理意见。4.2 巡视 监理人员对正在施工的部位或工序进行定期或不定期的 监督检查。4.3 见证取样 对规定的需取样送试验室检验的原材料和样品，经监理 人员对取样进行见证、封样、签认。4.4 旁站 监理人员按照委托监理合同约定对工程项目的关键部 位、关

键工序的施工质量、安全实施连续性的现场全过程监 督检查。4.5平行检验 项目监理机构认为有必要时，在承包单位自检的基础上，按一定比例独立或委托进行检查或检测的活动。4.6 签发文件和指令 项目监理机构采用签发会议纪要和监理工作联系单、监 理工程师通知单等形式进行施工过程的控制。

五、监理质量控制的主要内容 1.在施工过程中,监理部对承包单位在施工过程中报送 的施工测量放线成果进行了复验和确认。当承包单位对已批 准的施工组织设计进行调整、补充或变动时，经专业监理工 程师审查后总监理工程师签认。要求承包单位报送重点部 位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施,专业监理 工程师审核后方可实施签认。2.专业监理工程师对承包单位报送的拟进场工程材料、构配件和设备的工程材料/构配件/设备报审表及其质量证 明资料进行了审核，并对进场的实物按照委托监理合同约定 或有关工程质量管理文件规定的比例采用平行检验或见证 取样方式进行了抽检。3.总监安排监理人员对施工过程进行了巡视和检查，检 查和监督设备的安装过程，合格后签认。对隐蔽工程的隐蔽 过程、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，专业监理 工程师进行了旁站。4.专业监理工程师根据承包单位报送的隐蔽工程报验申 请表和自检结果进行了现场检查，符合要求后方才签认。对 未经监理人员验收或验收不合格的工序，监理人员要求承包 单位严禁进行下一道工序的施工。5.专业监理工程师应对承包单位报送的分项工程质量验 评资料进行审核，符合要求后签认。

6.对施工过程中出现的质量缺陷，专业监理工程师及时 下达了监理工程师通知，要求承包单位整改，并检查整改结 果。

篇3：石化投资项目评估报告书范例

关键词：石化项目,HSE管理,危害识别,风险评估

1 危害及影响识别与评价

要做好工程项目HSE管理, 风险评价是关键, 首先项目经理应组织有经验的技术、施工、安全人员对本工程在施工中可能出现的危害进行识别, 找出危险源。危险源是指可能造成人员伤害、财产损失或环境破坏的根源。这些危害可能来自于使用的材料、设备、设施和过程, 也可能来自于日常的活动。一般来说, 风险识别与分析可分为4个阶段:1) 确定分析范围;2) 找出风险;3) 评估风险;4) 分析结果。

1.1 施工工序工作内容的确定

同样的工程, 由于施工地点、季节、环境、人员的不同, 虽然施工工序相近, 但每道工序的工作内容不尽相同, 甚至还有较大的差异, 例如冬季、夏季土建施工, 工序虽然相近, 但因季节气候影响, 具体工作内容却不大相同, 并应考虑到气候对施工人员的影响以及可能造成的伤害 (冬季冻伤、手脚不便, 夏季中暑等) , 要求考虑周全、详尽。

1.2 事故隐患的危害分析与风险评估

根据其施工过程及工艺就可进行安全风险评价, 并对确定或已识别的危害进行归纳和整理, 确认常见和潜在的危害因素, 并判别危害的可能性和严重性。此项工作应由工程技术人员、HSE监督管理人员、设备使用与管理人员等各方面专家共同讨论完成, 要以可能发生或者历史上曾经发生过的事故和事件为借鉴, 以GB/T13816-92《生产过程危险和有害因素分类与代码》为依据, 从以下几个方面进行危害分析 (图1) 。

2 采用合适准确的风险评估方法

现以在装置梯台坠落事故进行事故树分析:由于梯台质量不合格加上人员上梯台时精神不够集中, 可能发生梯台坠落事故, 事故发生模式可用事故树分析, 表达出事故逻辑关系, 以及事故发生的途径和措施。

T=X1 X2 X3+X1 X2 X4+X1 X2 X6+X1 X2 X7+X1 X2 X8+X1 X2 X9+X1 X2 X10IΦ (1) =IΦ (2) >IΦ (3) =IΦ (4) =IΦ (5) IΦ (6) =IΦ (7) =IΦ (8) =IΦ (9) =IΦ (10) (表1)

显然, 人员坠落事故的主要因素是人。其余十个基本事件的结构重要度相同, 应予以同样重视。

3 制定、演练应急反应计划

建立HSE管理体系就是体现了预防为主的思想, 虽然通过管理体系可防止事故的发生, 但并非建立了体系就一定不发生事故, 所以就必须制定应急反应计划。应急措施对应于每一种已识别出的风险, 包括具体步骤和各个步骤的具体说明。公司在300万吨/年重催工程中制定出多种应急措施, 并组织员工进行了应急演练, 取得了良好的效果。

项目施工过程中首先建立应当建立应急组织机构, 成立应急小组, 并对小组成员的职责与任务有明确的规定。例如在某石化公司300万吨/年重催项目与500万吨/年常减压工程项目中项目部应急小组组长职责:突发事件发生后负责现场应急处理, 组织报警并保护现场, 视险情情况采取妥当处理措施, 并对应急现场负责。应急小组组员职责:在险情发生后立即派人报警并执行应急程序, 尽可能控制险情带来的后果。并且项目部应当针对可能发生的危险制定相应的应急预案, 如1) 人身伤亡事故预案;2) 火灾事故应急预案;3) 交通安全事故预案;4) 设备工具被盗案件预案等等。

参考文献

[1]董国永主编.《石油风险评价概论》北京.石油工业出版社.2001

篇4：石化投资项目评估报告书范例

【关键词】公共建筑；节能评估；工作指南

引言

随着《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委2010年6号令）等一系列法律法规的颁布施行，固定资产投资项目的节能评估和审查作为加强节能工作的重要组成部分，是项目审批、核准或开工建设的前置性条件，从源头上杜绝能源浪费，避免用能不合理项目的审批，提高项目能源利用效率，从而为项目决策提供科学依据，这将对国家“十二五”期间乃至今后的节能减排工作起到强有力的推动和保障作用。加强对建筑业的节能审查和管理能够从源头上实现节能降耗，并且对促进产业结构调整和产业升级具有重要意义。我国将建筑划分为工业建筑和民用建筑，民用建筑又包括公共建筑和居住建筑。公共建筑的种类繁多，其能耗情况复杂多样，目前尚未有专门针对公共建筑的节能评估报告编制大纲发布，致使社会上的公共建筑节能评估报告编制水平参差不齐，不能很好地起到作用。针对公共建筑的节能评估报告，笔者结合该类报告编制的工作程序，谈谈在报告编制过程中的一些经验积累和思考。

一、公共建筑节能评估报告编制

公共建筑项目节能评估报告应以国家发展改革委资源节约和环境保护司与国家节能中心联合编制的《固定资产投资项目节能评估工作指南》（2014年本）（以下简称“工作指南”）为纲进行编制，工作指南中针对各类型项目能耗特点的不同，分项目类型列出了4大类编写指南，公共建筑项目应以编写指南（总纲·2014年本）为依据，进行编制。

（1）评估内容及依据

以项目投资建设内容为依据明确评估范围和用能系统边界，据此对项目能源消费情况、建设方案、主要用能系统、主要耗能设备能效水平、节能措施等方面开展评估工作，并确定评估重点、评估原则、评估方法等。

公共建筑节能评估报告的评估依据既包含政策性依据，如与建筑节能相关的国家及地方法律、法规、规划、行业准入条件、产业政策，节能技术、产品推荐目录，国家明令淘汰的用能产品、设备等目录；也包括与公共建筑节能设计相关的标准和规范，如国家及项目所在省（市或自治区）建筑节能标准、绿色建筑标准、可再生能源利用技术标准等，建筑、电气、暖通、给排水等相关专业设计规范，电气、暖通、给排水等相关建筑耗能设备的能效标准、节能技术、节能产品等技术标准；同时，项目支撑性文件也是必不可少的依据，如项目可行性研究报告、能源供应等相关文件或协议。

（2）项目概况

在项目概况章节中，既要全面概括介绍，把项目的整体情况加以详细说明，如项目建设单位概况，项目名称、建设地点、建设背景、建设规模、建设内容、总投资、资金来源、总体经济技术指标及项目前期工作开展情况、工作进度计划等，改扩建项目还应介绍既有项目的相关情况；又要突出能源消费这个侧重点，强调说明项目能源消费方面的情况，如项目用能情况及能源使用分布情况，叙述项目能源供应条件。

（3）项目建设方案节能评估

公共建筑项目建设方案的节能评估，要有别于一般工业项目建设方案节能评估的步骤和思路，在工作指南总纲中，只针对一般工业项目，给出了评估步骤和评估侧重点，其并不能很好的反映出公共建筑项目的能耗特点。所以，在此章，要针对项目自身特点，做出相应的调整。笔者建议此章分为建筑、给排水、暖通空调、电气等4个专业，分专业对建设方案进行评估。针对每一个专业，分别从以下3个方面进行有层次、有逻辑的论证：首先，将能评前已有的设计方案进行叙述；其次，对前述设计方案从节能角度进行评估论证，并给出评估结论；再次，对项目设计方案提出优化建议，说明项目采纳了哪些建议并分析其节能效果。

列出项目采用的暖通设备表、给排水设备表、电气设备表，并对设备的能效水平进行对标分析，评估其能效水平，提出评估结论和建议。

（4）节能措施评估

节能措施评估分为能评前节能措施和能评阶段节能措施，从建筑、暖通、给排水、电气等4个专业角度，将能评前已经采取的节能措施进行一个全面细致的梳理，对各条节能措施的节能效果进行评估，计算节能量。能评阶段结合项目设计方案在节能方面存在的问题，说明节能评估提出且项目采纳了的建筑、暖通、给排水、電气方面的节能措施；对各条节能措施的节能效果进行评估，测算节能量并折标煤，对各条节能措施进行经济性评估。

（5）项目综合能耗及节能水平评估

根据项目节能评估后最终采取的设计方案、节能措施、设备的能效，进行供暖、空调、通风系统，给水、排水、生活热水、饮水系统，供配电系统能耗计算，并附具体计算过程。对于暖通系统、给排水系统、电气系统之外的其他用能，如餐饮用气用电、数据机房设备耗电、医疗设备耗能、试验工艺耗能、科研设备耗能等，根据项目节能评估后最终采取的设计方案、节能措施、设备的能效，单独进行能耗计算。

根据项目所有用能系统的能耗计算，合计得出项目年综合能耗量，并计算出项目单位面积综合能耗指标。

结合项目节能评估后最终采取的设计方案、节能措施、设备能效，根据国家现行《节能建筑评价标准》（GB/T50668）规定的节能 设计评价指标体系，来确定项目所能达到的节能等级目标（A、AA、AAA级）；根据国家现行《绿色建筑评价标准》（GB/T50378），来确定项目所能达到的绿色建筑星级目标（★、★★、★★★级），并结合项目达到的节能等级目标或绿色建筑星级目标，对项目总体节能水平进行评估。

（6）项目能源消费对所在地影响评估

介绍项目所在地的电力、热力、天然气、水等供应及消费需求情况。根据项目所在地节能目标、单位地区生产总值能耗、地区生产总值、国民经济发展规划、能源发展规划等资料，测算项目所在地省、市两级能源消费增量。计算项目综合能源消费量占所在地能源消费增量的比重，分析判断项目综合能源消费量对项目所在地能源消费的影响。

（7）结论与建议

根据对项目的节能评估情况，说明项目评估后在节能方面还存在的主要问题，并对存在问题提出有针对性的改进建议。

二、报告编制注意事项

公共建筑节能评估报告内容相对比较复杂，在评估时需要逻辑思路清晰，下面就该类项目节能评估报告需要注意的方面说明如下：

（1）资料内容一致性

在编制节能评估报告时需要参考项目建设单位提供的各项前期资料，在这些文件中可能存在数据前后不一致，内容不齐全，数据随时更新等诸多问题，这就需要和项目建设单位进行充分的沟通，确保报告内容在最大程度上符合项目的实际情况。

（2）计算项目能耗时不重复计算，并分项说明

在计算具有不同功能的建筑能耗时要分别加以说明，不能笼统地全部归纳在一起，要将不同功能用途的能耗数据分别列表，做到一目了然，因为不同功能用途对应的是不同的参考标准。

（3）说明节能措施和效果的明确性

在说明项目所采取的节能措施和取得的节能效果时要清晰明确，不能只作原则性和大致性的描述，尽量做到量化说明，另外要根据项目特点提出科学合理的节能措施和技术方案，该措施和方案要具有针对性，可行性和经济性。

参考文献

[1]佟立志. 固定资产投资项目节能评估（一）[J]. 中国工程咨询，2011，（1）：75- 76

[2]佟立志. 固定资产投资项目节能评估（五）[J]. 中国工程咨询，2011，（5）：73- 74

篇5：石化投资项目评估报告书范例

通江县XXXX项目社会稳定风险评估报告

为进一步加快推进项目前期工作，确保项目建设顺利实施，根据《四川省社会稳定风险评估暂行办法》及《巴中市社会稳定风险评估实施细则（试行）》的有关规定，经实地调查研究，编制了xxxx项目社会稳定风险评估报告。

一、项目的基本情况

xxxx规划建设年限为2012年到2014年，该桥位于箭口河漫水桥下游约200米处，南岸连接正在实施的24米大道，北岸通过连接线连接诺江镇圆顶村的村道路。设计高程南岸为385米，北岸高程为387米，工程占地总面积3.06公顷，桥长256米，桥面宽度21米，即3米人行道+15米车行道+3米人行道。本项目建成后，对连接石牛嘴新区南北两岸，提升县城出城道路通行能力，缓解S201线交通压力，改善交通运输条件，优化区域投资环境以及促进周边地区间交流都有着至关重大的意义。

二、项目可能出现的社会稳定风险

（一）项目合法性分析

xxxx的建设符合通江县总体发展规划，大桥横跨小通江河南北两岸。原供两岸交通通行及居民出行的漫水桥由

— 1 — 于小通江下游电站的建设，已被淹没，给两岸生活的居民带来诸多不便。为解决两岸居民出行问题，已在淹没漫水桥旁新建一座梁桥，但2010年7月的特大洪水将梁桥冲毁，电站只能降低蓄水位使原漫水桥恢复使用。为充分发挥电站的功能并满足沿河两岸居民出行的方便，在此处新建一座桥梁显得颇为重要。根据《通江县国民经济和社会发展“十二五”计划》、《通江县交通发展“十二五”规划》、《通江县镇城总体发展规划》及《通江县石牛嘴新区控制性详细规划及修建性详细规划》，通江县委、政府作出了重新修建该桥的决定，解决两岸老百姓交通出行的民生问题，其项目性质合法，不存在质疑，无合法性风险。

（二）项目合理性分析

xxxx项目距离通江县城以西约1公里，在石牛嘴新区规划范围内横跨小通江河，为连接通江县城与小通江河北岸几个乡镇的控制性工程。工程占地总面积3.06公顷，占用土地类型有农业用地和林地，其土地大多属河滩地。本项目的建成能方便两岸居民出行、充分发挥电站既有功能；加快构建公路网络，完善地区路网建设；解决城市交通拥挤、拉大城市框架、促进城市发展；促进项目区旅游资源开发、推动旅游业发展；充分开发、利用资源，促进项目区内经济发展。因此，项目的建设没有造成土地利用率降低，对沿线土地的利用开发也具有积极的意义。

工程区地质稳定性较好，工程区内天然建筑材料均可就地或就近开采，且质量较好。外购材料也可通过周边城市铁路或公路 — 2 — 运输到达。工程区紧靠小通江河及高、低压动力线，工程用水用电都可满足。因此，该项目性质合理，其风险较小。

（三）项目可行性分析

该项目的桥梁工程建设条件已经过科学的可行性研究论证。因此，项目可行性风险较小。

（四）项目安全性分析

由于工程沿线将占用少量居民居住地，因此涉及用地拆迁、安臵、补偿等工作。对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析，依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式，制定安臵方案。在建设和运行期间对生态环境、声环境、空气环境和社会环境均造成一定影响，采取相应的工程措施后，项目对环境的不利影响可以得到减轻或消除，道路建设带来的不利影响可为环境所接受。由于施工带来的植被破坏及水土流失可通过后期土地复垦得到较好恢复。项目选址前经地质勘察，无地质不良情况，无诱发地质灾害的风险，适合桥梁建设。因此，项目安全性风险中等。

三、防范化解xxxx项目社会稳定风险对策

（一）加强政策宣传，落实征地补偿方案。扩大民众知情权，营造良好的社会舆论氛围，降低群众抵制风险。

（二）加大资金筹措力度，加强资金监管力度。桥梁建设一次性投入数额较大，资金来源除新区招商融资外，地方政府也应加大筹措力度，确保出现融资不到位出现的资金风险。因此在项

— 3 — 目实施前要尽快落实资金来源，以保证施工的顺利进行。并全程监管项目资金，预防腐败的发生。

（三）严格落实规划方案及设计方案。严格执行已审定的规划方案及设计方案，保证项目落成不变形，不走样。

（四）强化施工制度管理。选择有资质、有实力、讲信誉、重质量的投资单位及监理单位和施工单位，对施工过程进行全过程全方位的严格管理和监督，以实现投资、工期、安全和工程质量的控制，即时监控施工诱发地质灾害的风险。并严格规范夜间作业，尤其防范夜间扰民事件的发生。

（五）环境保护。设计中尽量考虑人工构造物与地形地貌的协调和配合，减少对植被的破坏。施工中切实控制好废水、废方的处理。施工后做好工程沿线的土地复垦及后期管理工作，防止水土流失。

四、评估结论

通过对xxxx项目进行全方位、多层面的分析评估，评估组工作人员一致认为：xxxx项目符合相关法律政策，有利于改善民生，可能出现的社会风险较小，只要防范化解措施落实到位，稳定风险完全可控、可化解、可消除，决定xxxx项目可实施。

2012年6月20日

篇6：住宅小区项目可行性研究报告范例

可行性研究报告

姓名：专业：班级：学号：

鑫瑞宏盛有限公司

目录

第一章总论

一、项目背景

二、可行性研究报告的编制依据

三、项目概况

四、项目开发企业概况

第二章市场分析

一、A市概况

二、A市房地产住宅市场分析

三、主要竞争项目分析

四、项目SWOT分析

第三章项目建设条件及实施计划

一、项目建设内容及建设规模

二、项目建设条件

三、项目规划设计方案

四、项目环境影响

五、项目管理组织

六、项目实施计划

第四章项目风险分析

一、政策风险分析

二、社会风险分析

三、经济风险分析

四、行业风险分析

五、管理风险分析

六、资金风险分析

七、结论

第五章项目财务分析

一、拆迁成本分析

二、建筑成本分析

三、建筑成本估算

第六章项目总结

第一章总论

一、项目背景：

鑫瑞宏盛公司开发的景苑名城住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到鹿邑老百姓的欢迎。“东村家园”住宅小区是该公司开发的第一个项目，位于鹿邑县城和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，该项目原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由鑫瑞宏盛公司开发建设。今后建成后的东村家园小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县目前新城区乃至整个县城城市中心点。整个项目总投资预计2.5亿元，整个“东村家园”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。鑫瑞宏盛公司和“东村家园”住宅小区良好的形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民的认同。“东村家园”工程建设内容包括10栋6层楼、一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门的大力支持下，明年7月底竣工。各种证件还在办理当中，预计2017年9月可以开盘。

二、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

三、项目概况

1、项目名称：景苑名城住宅小区

2、地块位置：该基地东起陈抟公园，南至和谐路，西至谷阳路、北至紫光大道，围合区内土地面积约150亩。

3、建设规模与目标：

土地面积：约9.7亩(约26300平方米)

容积率：2.0

土地价格：5000元/亩

建筑面积(预计)：58270㎡

4、周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至鹿邑县中心。

(2)西侧为县中心景点。

(3)东侧为鹿邑县绿化带，南侧为老君台广场。

(4)西南靠近鹿邑县博德小学。

(5)北面为鹿邑县人民银行。

四、项目开发企业概况：

鑫瑞宏盛有限公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在北京，注册资金2000万元。公司成立以来，依托公司的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。公司现有企业员工1000多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。

.第二章市场分析

一、A市概况

A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

二、A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

三、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况

项目面积㎡单价元/㎡位置

汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区车库 550 秋浦路

荷花村车库 550 建设路

四、项目SWOT分析

1、优势及机会

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

2、劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

第三章项目建设条件及实施计划

一、项目建设内容及建设规模

“景苑名城”项目规划用地位于和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大。项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步规划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。建设内容包括地下一层的建设，地上一～二层的商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～六层住宅楼以及小区园林景观。计划将地下一层作为地下停车厂，人车分流。

二、项目建设条件

1、项目权属清晰

“景苑名城”现经鹿邑县政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建设相关的“五证”正在办理中，预计八月份得证。

2、配套设施齐全

项目前拥陈抟公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、唐润天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。

道路：该片区内主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路 交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已有东风路上还有到周边区域的公交车，出行便捷。银行：该片区已有信用社银行，离项目只有20米。医院：片区内有真源医院以及小诊所，距离项目不到300米。学校、市场、体育：百汇超市、县职高、博德小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。

3、基础建设前期筹备已经完成

项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成

4、建设场区“五通”条件具备

项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。

供水条件：自来水管网供水，由项目预留口接入。供电条件：由项目预留口接入。供气条件：由项目预留口接入。通讯条件：直接由鹿邑电信接入。

三、项目规划设计方案

景苑名城将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑楼层情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度的形象。建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。“景苑名城”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。

四、项目环境影响

本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为：

1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。

2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。

3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。

4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

五、项目管理组织

要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。

六、项目实施计划

整个“景苑名城”项目计划于2017年8月份动工，2019年8月份完成，预计建设期为24个月。

第四章项目风险分析

一、政策风险分析

整个“景苑名城”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前项目已获得鹿邑县人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。

二、社会风险分析

在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。

三、经济风险分析

宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。

四、行业风险分析

依鹿邑县目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。

五、管理风险分析

策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。

六、资金风险分析

短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题

七、结论

整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。

第五章项目财务分析

一、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1)、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2)、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600

小计：632535元

3)、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5)、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

二、建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置

一栋 15层29.4*13.8*15层;

一栋 12层29.4*13.8*12层;

三栋 12层40*15*12层;

一栋 15层40*15*15层;

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

三、建设成本估算

(一)、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计)

(二)工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

(三)项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/ ㎡地下车库800元/㎡

销售收入住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加 142392800*5.5%=7831604

各项费用 142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利润：销售收入—总成本=142392800-137103490.2

=5289309.8元

第六章项目总结

结合前面各章的研究结果，“景苑名城”项目是可行的，综合结论如下：

1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善鹿邑县老百姓的居住条件。

2、本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。

3、项目选址与鹿邑县城发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。

4、策略上采取低开高走的方式，开盘以3800元／平方米的起步价迅速占领市场，低价策略将增强楼盘的竞争力。

5、项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。

6、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。

篇7：石化投资项目评估报告书范例

定量风险评价法以1974年拉姆逊教授评价美国民用核电站的安全性开始, 目前在各行各业特别是石油化工行业的设施、装置的安全性评估得到了广泛的应用。

本文将介绍定量风险评估的基本内容和流程,介绍国内外定量风险评估的应用及进展,并提出下一步的工作开展方向。

1 定量风险评估概述

QRA方法的核心是对事故发生概率(f)和事故后果(c)的拟合,可以用式(1)来表示:

$R={\displaystyle \sum _i(}f{}_i\times c{}_i)(1)$

式中:fi—— 事故发生的频率

ci—— 该事件产生的预期后果

对于石油化工领域的工艺过程装置而言,可发生的事故主要有泄漏、扩散、火灾、爆炸以及中毒,而危险物质的泄漏是引发相关的重大危险源发生扩散、火灾、爆炸以及中毒等事故的根源,如图1所示。因此,对失效概率的计算主要是基于泄漏概率及事件树分析推导出的火灾、爆炸等概率;失效后果的计算主要针对危险源发生泄漏扩散、火灾、爆炸等事故后对周边人员、建筑和环境产生的危害。

定量风险评价的具体过程如下[1]:

(1)前期准备与资料收集

资料的收集主要包括:企业及周边平面布置图、工艺流程图(PFD)、工艺仪表流程图(P&ID)、工艺介质数据表、设备及管道数据表、安全附件资料、建筑物明细表、人口分布数据、潜在点火源数据、当地气象数据等。

(2)危险辨识

主要运用系统分析方法对评价区域进行危险辨识,以确定哪些易燃、易爆、活性和有毒物质存在重大事故风险,哪些工艺故障或错误容易产生非正常情况并存在重大事故风险。可采用HAZOP、设备选择数方法等。

(3)频率分析

危险品的泄漏是产生火灾、爆炸、中毒等事故的根源。频率的分析主要包括设备设施基础泄漏频率的分析、基础泄漏频率的必要修正、泄漏后事故场景的频率分析、火源点火可能性的分析等。此外,为计算社会风险,要确定人员出现的概率,包括在室内、室外出现的频率和白天、夜间出现的频率等。

(4)后果分析

事故后果分析包括:对潜在事故情景的描述(容器破裂,管道破裂,安全阀失灵等);危险物质泄漏量的计算(有毒、易燃、爆炸);危险物质泄漏后扩散的计算;事故后果影响的评估(毒性、热辐射、爆炸冲击波)。

(5)风险计算

根据式(2)完成个人风险的计算。

$R(x,y)={\displaystyle \sum _{S=1}^{{\rm N}}f}{}_{s}C{}_s(x,y)(2)$

式中:R(x,y)——该危险源在位置(x,y)处产生的个人风险

fs——第s个事故情景发生的概率

CS(x,y)——第s个事故情景在位置(x,y)处引起个体死亡的概率

个人风险的计算通过划分网格的方法实现。将个人风险值相等的点相连即得到个人风险等值线。将个人风险值同人口密度相结合,按照死亡人数进行概率累积计算,即可得到社会风险 F-N 曲线;按照设备装置进行概率累积,即得到潜在生命损失值。

(6)风险评估及风险接受标准

风险评估为确定危险源的风险并依据风险标准确定风险的等级的过程。风险标准是用来判断风险是否可以接受及对风险的重要性加以判断的准则,常用ALARP原则表示。风险值低于下限值,风险可以接受;风险值高于上限值,不可接受;若风险值介于两者之间,则应根据事件的优先顺序进行改善。

整个定量风险评估的流程如图2所示。

可以看出,对石化装置进行定量风险评价的核心是,对装置发生事故的概率以及事故的后果进行统计或定量计算,从而对装置可能发生的事故给出定量的描述。

1.1 失效概率

失效概率,即事故发生概率,石化过程中的失效概率分析可分为两个部分,一是容器泄漏的概率分析,二是容器泄漏后引起火灾、爆炸等事故的概率。

获取失效概率的方法有两种:历史数据统计分析以及数学计算。

失效概率可以通过历史事故统计分析得到。目前,国外一些研究机构如挪威船级社(DNV)、英国健康和安全局(HSE)、美国化工过程安全中心(CCPS)等都有类似的数据库,可直接获得各类设备的泄漏概率,对数据库的具体介绍见下文。针对国内的实际情况,需要对国外数据库中的基础泄漏概率进行设备修正和管理修正。

在统计数据比较缺乏的情况,还可以采用一些概率计算方法,如马尔科夫链法和Monte Carlo(蒙特卡洛)法等这类随机数学模拟方法来获得失效概率的数值。

1.2 失效后果分析

失效后果分析可以通过三种方法来进行:理论模型(数学模拟),数值模拟以及实验研究。这些手段都是以理论分析和计算为基础的。

理论模型有液体泄漏模型、气体泄漏模型、气体绝热扩散模型、池火火焰与辐射强度评价模型、火球爆炸伤害模型、爆炸冲击波超压伤害模型、蒸汽云爆炸超压破坏模型、毒物泄漏扩散模型和锅炉爆炸伤害TNT当量法等。这些模型在CCPS出版的导则[2]中有比较系统的描述。目前多数后果模型已经实现了计算机化,可以利用一些商业软件进行计算,如下文所述。

数值计算主要是采用计算流体力学的方法对事故后果进行模拟计算。20世纪70年代以来,随着计算机的普及和计算能力的不断提高,加上近似计算方法如有限差分法、有限元法、有限体积法等的发展,基于数值计算的计算流体力学(Computational Fluid Dynamics,CFD)方法形成并得到了蓬勃的发展。以重气扩散过程的数值模拟为例,England等[3]首先开始采用CFD方法模拟重气扩散的三维非定常态湍流流动过程。这种数值方法是通过建立各种条件下的基本守恒方程(包括质量、动量、能量及组分等),结合一些初始和边界条件,加上数值计算理论和方法,从而实现预报真实过程各种场的分布,如流场、温度场、浓度场等,以达到对扩散过程的详细描述。另外,该方法有模拟除平坦均匀地形以外更复杂情形的能力。这种基于Navier-Stokes方程(以下简称N-S方程)的完全三维的流体力学模型的预测方法,至少在原理上,具有内在的能力可以模拟所有重要的物理过程[4]。

不论是数学模型还是数值模型,都需要实验方法来验证。但是石油化工的事故如火灾、爆炸都是具有危险性的,且实验成本较高,不适合进行现场大规模实验。目前大多采用实验室小试实验,来模拟实际情况中发生的事故过程。比如在气体泄漏扩散的研究中,一般采用风洞实验[5,6,7]模拟危险气体扩散的自然环境,以研究气体扩散行为。

2 国外QRA的发展及应用现状

目前国际上,美国、挪威、英国等石油强国己经拥有了比较完善的定量风险评价导则、数据库及相关软件。

美国化学会下属的CCPS出版了一系列的导则,如参考文献中[2,8,9,10,11]所列。这些导则对定量风险评估的过程、事故过程描述如火灾爆炸模型做了详细的总结,可指导QRA的具体开展。这些导则也形成了DNV公司QRA软件的基础。

荷兰政府CPR(Committee for the Prevention of Disasters)出版了黄皮书[12]、红皮书[13]和紫皮书[14]。在黄皮书中总结了失效后果的物理模型;在红皮书中介绍了失效概率的计算方法;在紫皮书中介绍了定量风险评估的计算方法。

失效数据库又称为可靠性数据库。为了便于失效数据的统计和使用,数据库结构一般遵循各自的标准或规则。ISO在OREDA数据库开发的经验上推出了ISO14224标准(石油和天然气公司采集和交换设备可靠性维护数据);英国据此推出了《BS EN ISO14224: 2006》标准。

为便于QRA的计算,一些组织和公司开发了一系列定量风险评价的软件系统。这些软件都是建立在大量实验的基础上得出的数学模型,有很强的可信度;评价的结果用数字或图形的方式给出事故影响区域,以及个人和社会承担的风险;可根据风险的严重程度对可能发生的事故进行分级,有助于制定降低风险的措施。

DNV(DET NORSKE VERITAS,挪威船级社)成立于1864年,总部位于挪威首都奥斯陆,是一个权威,专业,独立的非赢利性基金组织。在“保护生命,财产与环境”的宗旨下,DNV为客户提供全面的风险管理和各类评估认证服务,主要涉及船级服务、认证服务、技术服务等方面。DNV 定量风险评价软件由挪威DNV 公司独立开发,目前已在全世界得到广泛应用。DNV 系列软件主要包括SAFETI和LEAK软件。

LEAK软件是一个计算化工工艺装置泄漏概率的软件,同时它也是为其他定量风险分析(QRA)软件提供输入数据的工具。

SAFETI(Suite for Assessment of Flammable,Explosive and Toxic Impacts)软件是一种多功能的定量风险分析和危险评价软件包,包含多种事故模型,可用于工厂的选址、区域和土地使用决策、运输方案选择、优化设计、提供可接受的安全标准。

NEPTUNE海上定量风险评估软件是一种生动形象的程序或模块化语言,它为风险分析者提供了一种灵活、直觉的分析环境。用户在操作时,可以根据需要从模块面板中选择合适的模块并把他们按照正确的逻辑关系连接在一起,形成一个完整的“研究(Study)”。除了固定模块外,NEPTUNE软件还提供了一定数量的程序模块和公用模块用于进行数据处理和结果报告等操作。

除了编制了各类风险评估所需的计算机应用程序,DNV还建立了经验数据库以及为了满足特殊需求的实验数据库。DNV建立了海上意外事件统计数据库(WOAD),该数据库也将用来评估风险概率[15]。对于流程的泄漏问题,DNV开发了特殊的泄漏评价软件(LEAK),其数据库基础是全世界范围内石油化工装置的事故数据,因而具有较高的权威性。PHAST是用于物料泄漏、扩散过程及事故后果的模拟计算软件,能给出可燃物质的燃烧热辐射、爆炸冲击波及有毒云团的影响程度和范围[16]。

而SAFETI 软件则是用于定量风险分析和危险性评价的计算软件,凭借其强大的事故模型和统计数据库,能根据用户输入的参数对石油化工装置可能发生的火灾和爆炸事故的影响范围及程度进行计算,并生成相应的图形文件,进而在已知人口和火源分布的情况下计算出事故的个人风险和社会风险值[17]。

该方法要求在充分熟悉装置情况和周围环境情况的条件下,输入相关的工艺设备参数、气象参数、平面布置、火源位置及人口分布等,分析可能发生的事故根据评价人员对事故状态下的分析,选用不同的模型进行计算,以数字或图表的形式,计算出某事件风险的结果,然后将该结果与相应的风险标准进行比较,若得到风险的结果是可以接受的,则评价工作完成若风险结果不能得以接受,则应考虑相应的安全措施,并进行重复计算,直至降低风险至可以接受的程度,完成最终评价。

3 国内QRA的发展及应用现状

在我国定量风险评估的思想得到越来越多人的接受,但是QRA在石油化工领域的应用还不是很充分,一方面是因为国内没有规范性的做法,另一方面国内缺乏相应的数据库支持,在失效概率计算方面的偏差较大。

国内QRA的应用主要是采用成熟商业QRA软件对装置进行定量风险评估。这些应用可分为海上平台、储运、炼化及化工过程。

中石化安全工程研究院姜巍巍等[18]采用DNA软件对延迟焦化装置进行了定量风险评估。

李民等[19]对乙烯裂解装置进行了定量风险评估,以实现基于风险的检测(Risk Based Inspection,简称RBI)。同时本文还指出目前国内对设备的失效分析、安全评定检测及计算机技术等方面都有良好的技术基础,但未能综合应用在检验方法上,尚缺乏完整的、系统的承压设备失效模式数据库,损失或劣化程度数据库,这直接影响风险评估技术应用结果的准确性和适用性。因此,建立和完善相应的基础数据库,是风险评估技术将来普遍应用的重要保证。

华南理工大学安全工程研究所陈国华、成松柏等[20]采用DNV公司的SAFETI 定量风险评价软件对某LNG站低温储罐泄漏导致的各主要事故类型(喷射火、闪火、沸腾液体扩展蒸气爆炸和蒸气云爆炸等) 进行了详细的后果模拟与定量风险评估。各类泄漏事件的发生频率是参照DNV 专家系统对LPG泄漏事故统计结果而设定,并通过运行SAFETI 软件模拟计算后从其水晶报告(Crystal ReportsTM) 中提取得到泄漏速率。梁韬、陈国华等[29]也采用SAFETI对LNG站进行了分析。

中国石油西南油气田公司天然气研究院的翁帮华等采用SAFETI定量风险分析软件,对某天然气增压站进行了定量风险计算[28]。银小兵等[21]运用SAFETI 6.3软件中的Shell模式和API RP521模式模拟了某天然气输气场站放空喷射火焰形状、强度及下风向100 m范围内各点热辐射值。因SAFETI 6.3软件模拟喷射燃烧所假设的近似倒立圆台形或弯曲香蕉形火焰形状接近实际,且考虑了风向、风速等气象条件的影响,因而模拟结果更切合实际。

4 结 论

综上所述可以看出,定量风险评估技术在设计、运行和检修方面都有广阔的应用前景。目前国外由于定量风险评估发展较早,已具有完备的导则和数学模型,同时各个机构建立了自己的数据库做为失效概率的计算依据,在此基础上DNV等公司开发了各自的商业化软件并逐步推广应用。目前的研究多采用CFD方法进行后果计算。

而在国内,由于定量风险评估发展较晚,大多直接采用CFD建模方法对失效后果进行模拟计算;目前还缺乏失效数据库的积累,一般采用国外数据库数据进行修正后使用;目前已有商业化软件但并未得到广泛应用。

摘要：定量风险评估是指通过对系统或设备的失效概率和失效后果的严重程度进行量化分析,进而精确描述系统的风险。本文介绍了定量风险评估的概念、核心内容及评估方法,总结了国内外定量风险评估的发展过程及现状,对定量风险评估的科研现状进行了简要概括。结合国内现状,本文提出了国内定量风险评估可开展的方向以供探讨。