中国房地产政策分析

中国房地产政策分析（精选6篇）

篇1：中国房地产政策分析

中国房地产政策汇总 200

3200

42005 中国政府颁布物业管理法规 中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作 国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告 国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制 限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税，以及禁止转售未落成物业

对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。

停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供应。

中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展

建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35%的物业开放商提供贷款

建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外国人，不得购买商业及住宅物业

颁布法规增加土地使用税，并向外商投资企业征收该等土地使用税（城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，年应纳税额＝占用土地面积×每平方米年税额。计税的土地面积，对于开发商而言，以建设用地批准文件记载的土地面积为准）20062007

国土资源部颁布法规，规定除非及直至已交付有关土地出让合同下所有土地使用权的土地出让金，否则不得发出土地使用权证。该法规有效阻止分期发行土地使用权证。5.23日（商资函【2007】50号）规定：严格限制外商投资中国房地产业的高端住房；在取得设立外资房地产企业的批准前，须获得土地使用权证及房屋所有权证或订立土地所有权或房屋所有权的转让合同；外商投资企业将业务范围扩展至房地产行业前需要先获得批准，而外资房地产企业须获得批准方可扩充业务范围； 严格规范管理利用返程投资收购房地产企业及外商投资房地产业。境外投资者不得透过更换控制权逃避办理审批手续； 外资房地产企业各方不得以任何方式保证获得固定投资回报 获地方审批部门批准的外资房地产企业须及时通过地方审批部门向商

2008

2009

2010

务部备案 外汇管理部门及获授权进行外汇业务的银行不得为没有向商务部办妥注册手续或未能通过年检的外资房地产企业进行资本项目的外汇结算 对于获得地方部门批准单位凡使用规定的外资房地产企业，商务部会进行调查并执行惩罚，而外汇管理部门不会受理有关企业的外汇登记 10.31日发布的《外商投资产业指导目录》明确在鼓励外资行业类别中剔除普通住宅物业的开发及建设工程，同时强调限制外资企业开发及建设别墅、高级酒店、高级办公大楼及国际会议中心 重申不少于70%的住宅土地需用做发展廉租单位、中小套型单位、中低价单位及总建筑面积少于90平方米的单位的规定。该通知也就闲置土地征收额外土地出让金附加费。国务院实施多项税务相关政策，包括把转让普通住房的营业税豁免期限由5年缩短至2年，并统一使用与外商投资及非外商投资公司的城市房地产税 财政部及中国国家税务总局调整个人物业买卖的房地产税，包括临时调低个人首次购买住房（建筑面积不多于90平方米）契税至1%、暂不收取销售住房印花税及土地增值税与暂不征收购买住房印花税 商务部于每季度会挑选约5到10家已注册外商投资房地产企业做抽查，如有任何企业被发现未能遵守现有规定，商务部或会知会国家外汇局并要求取消其外汇登记及地位。国务院发出通知，降低物业发展项目的最低资本比率 规定向中国政府购买土地的最低首期付款为地价的50%，相关土地出让合同订明的分期付款期间一般不得超过一年。除经政府共同批准，相关土地出让合同订明的分期付款期限为2年。如果开发商不能准时缴付，将不被获准收购任何新土地。禁止地方政府给予开发商折扣或容许开发商延迟付款 财政部及国家税务总局将转让普通住房的豁免期由两年调整为五年 明确首次购房标准：首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。

相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界

定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小

1月10日国11条，除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价” 1月10日国5条，明确二套房首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤地和囤房，取得预售的商品房要一次性推出市场。3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件--关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“国19条”)3月18日国务院国资委要求：除16家以房地产为主业的央企外，78

家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等

阶段性工作后退出房地产市场。

调控政策一览表

要点 措施国务院出台新国八条房地产调控政策 国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控

向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。

住建部等限制公积金贷款购房首付比住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，3 例 上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。

暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过多部委出台巩固房地产市场调控成果9 限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房措施 的契税和个人所得税优惠政策。

国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建国土部住建部出重拳 闲置土地一年以7 控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务上禁拿地 加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委李克强：加快公租房建设 坚决抑制投8 副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程机性需求 展公共租赁住房。

北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于京沪先行启动空置房调查 空置率数据8 调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包暂难出炉 上海、广州等四五座城市。

首批十城市土地规划获批 102市须上国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土4 报总体规划 体规划正式进入批准阶段。国土部发1457宗闲置土地黑名单 国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会

份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。银监会：严格执行差别化房贷政策 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套

贷政策。

由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》122 住建部等七部门发文 加快发展公租房 外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规三部委发文明确个人房贷二套房认定4 性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配标准 年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的广州出台国十条楼市新政细则 机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重

稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有重庆楼市新政出台未对第三套房停贷 停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财

有保有压的调控措施。

深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的民暂停发放购买住房贷款。三部委联合下发通知加强廉租房管理 住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知

要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。【更多】

住建部：未获预售许可项目 开发商不今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、0 得收取定金 放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。【

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以国务院：房价过高地区可暂停发放第三7 款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂套房贷 买住房贷款。

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付国务院常务会：贷款买二套房首付不得5 于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑低于50%平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

住建部：加快保障房建设 遏制房价过住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，3 快上涨 住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房银监会：银行不得对投机投资购房贷款 无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷

力度。

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用国土部强调房地产用地监管 将开展突0 应；

三、切实加强房 地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度 ；

五、开击检查 用地突出问题专项检查。

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房国资委要求78家非地产主业央企158 业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出天出退出方案 务。

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用国土部强调房地产用地监管 将开展突0 应；

三、切实加强房 地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度 ；

五、开击检查 用地突出问题专项检查。

银监会发布流动资金贷款管理暂行办流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经0 法打击炒房者 和用途。

中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存2 央 行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 率0.5个百分 点。

国办发出通 知要求促进房地产市场平国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促0 稳健康发展 市场平稳健康发展。

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额

财政部：五年内住房转让全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对3 税 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过

年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不7 以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊低于50% 约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支国务院提四措施遏制部分城市房价过4 住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续快上涨 进保障性安居工程建设。

个人住房转让营业 税征免时限由2年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费9 恢复到5年 实施。

中央经济工作会议：明年要增加普通商中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求7 品住房供给 村危房改造支持 力度。

篇2：中国房地产政策分析

历年房地产调控政策一览表

2000年

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少； 2001年

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费； 2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋开始征收房地产税

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展； 2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长

8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回 10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应：2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节 3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托 10月：国税总局重申二手房交纳个税 市场反应:房价继续上涨。2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系 5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规 8月：央行再次加息——宏观调控动用金融手段 8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序 9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月：物业税“空转”试点扩至十省市 12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；

10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。5月：研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行。

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月：查处“小产权房”

国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。6月：国土资源部45号令

公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。

7月：加强贷款资金监管

银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。12月：发布营业税减免细则

财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月：督办处理房地产开发闲置土地

国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。2010年 1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策 <暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年

1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体内容如下：

一、各地方政府合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。

2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3月18日：中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月5日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月19日：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。

5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

10月23日：宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》。按此规定，用商业贷款买房的市民，可以转公积金贷款。将商业个贷转成公积金贷款，购房者能省下一笔不小的开支。以50万元20年期的贷款为例，商业个贷要比公积金贷款多还至少15万元。

10月24日：南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。

11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月1日：无锡住房公积金管理中心实施住房公积金新政，首次购房且面积在90平米以下的家庭，只要夫妻双方均符合公积金贷款条件，即使可贷额度不足50万元，也能按最高50万元的额度申请贷款。同时，新职工住房补贴也一并纳入可贷额度计算之列。12月1日：合肥市住房公积金管理中心上调个人住房公积金贷款最高限额，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至35万元。

12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年

2月18日住建部：加快推进房产征收税扩大试点范围。住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2012年工作重点时，已经将对个人住房征收房地产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分，要求配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。2月22日土地监管新政策出炉，国土部严打小产权房。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记，不受法律保护的规定。

4月17日国土部：警惕一些地方放松调控。国土资源部表示，2012年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。

5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步，销售策略改变。商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2012年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。

5月10日住建部：国务院明确今年扩大房产税试点。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。秦虹称，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。”

5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导。据国土资源部消息，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。国土部也发布了相关公告，与去年的实际落实量相比，2012年全国住房用地计划供应增加21.3%。能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。5月16日住建部部署督察全国住房公积金。住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分，并要求要查办一批典型案件。

5月18日住建部关键期定调：决不让调控反复。地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——— 房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。” 6月18日多部委密集表态：房地产调控不动摇。

6月18日住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。7月26日财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策。财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时要落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。

11月29日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。在国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。

12月18日国土部：坚持楼市调控不动摇。国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。

12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责。全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。2013年

2月20日，“新国五条”具体内容如下：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

2013年3月2日 国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求继续做好房地产市场调控工作，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化。通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。

●2013年5月25日 国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，2013年的改革重点是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。

●2013年11月 十八届三中全会公报中提到要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制则给了市场无限的想象空间，业内各方持不同观点引发争论。楼市对农村土地入市的链锁反应，中国土地市场制度改革，接下来就要看具体操作方案，农地入市的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化，依然存在阻碍。建立城乡统一的建设用地市场，要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，保障农民在土地上的合法财产权利。

11月底，上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后，二三线城市加入楼市调控大军，“汉七条”等相继出台。

2014年

房地产双向调控 3月4日住建部出了今年房地产政策“双向”调控的指示，这意味着政府调控将逐渐推出楼市，对于房地产来说，市场调控的作用将会越来越大；3月6日李克强提出要抑制房地产投机，增加中小型住房供给；3月8日房地产税扩围试点暂停，这就是3月全国范围内的楼市调控。

“央五条”提出支持首套房贷。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），其中再次强调“满足首套自住房贷款者需求”。随后多家银行表态支持首套自住性需求：平安银行5月12日称，将支持自主性住房的贷款需求，并根据情况随时调整房贷政策；中国银行5月19日表示，今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房，未来仍将支持居民家庭购买首套自住商品住房。

限贷松绑

“930”超预期放宽限贷。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。同时《通知》还表示支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

公积金贷款新政出炉 10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。

“11.22”降息2014年11月21日，央行央行决定11.22起降息：一年期存款基准利率下调至2.75%，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；差别化降息给楼市带来利好，部分区域开始温和反弹。2015年

篇3：中国房地产政策分析

关键词：房产泡沫,系数,宏观调控

房地产经济可以被看做是相对特殊的经济, 在社会主义市场经济发展和运行过程中, 不仅需要符合市场经济运行的相关规律, 同时对于社会的发展也应该起到一定的促进作用。在对房产经济进行研究的过程中就涉及到房产泡沫的概念, 人们对于国家的宏观调控政策相对比较重视和期待。所以, 房地产研究人员针对这一问题进行了深入研究, 对资产价格以及基本的价值等都进行了明确地衡量。对于房产泡沫的概念来说, 众说纷纭。研究的角度也不同。可见, 房地产经济的重要性和特殊性相对比较突出。

一、房产泡沫定义

在对房产泡沫的定义进行研究的过程中, 人们往往从房屋的市场以及交易者的角度来进行分析。具体来说, 构成房屋交易的市场主要有两个部分, 第一是房屋的租赁市场, 第二是房屋的交易市场。房屋市场的发展状体可以从图1中获得。房屋的提供者可以同时掌握一个或者是多个市场, 同样, 房屋的需求者也可以从不同的市场上来获得房屋。可见房屋的供给和需求需要根据两个市场的变化情况产生一定的价格差。如果房价偏高, 房屋的需求量就转向了租赁市场。如果租金偏高, 需求也会转向交易市场中, 对租赁市场进行供给。

房屋的交易市场可以被分成两种不同的类型, 第一是消费型市场, 第二是投资型市场。前者主要是基于人们对住所的需求而产生的一种交易。后者则是在满足人们投资需求的基础上产生的。不同类型的交易都是在房屋的交易市场中进行。投资需求和交易需求是房地产交易市场运行的过程中两种不同的参数, 对于投资者来说, 他们会认为房屋会转让给期望价值相对较高的交易者, 所以, 投资者还可以继续进行投资。对于消费者来说, 如果房屋的价格相对较高, 他们的支付能力无法达到房屋市场的价格, 就会选择租赁房子。

因此, 需要对房产泡沫的相关问题进行解答, 总体来看, 无论研究和结论有多少, 人们比较普遍认为的房产泡沫就是指, 由于投机行为而导致的房产的市场价格和其基本的价值之间存在着一定程度的偏离。现如今, 这里存在着两个基本的问题, 就是基本价值的衡量标准和方式如何, 如何判断价格偏离的主要应影响因素是投机。

对于房屋的基本价值而言, 主要是指在零投资需求的状态下, 房屋价格都是由需求和供给来决定。出现房产泡沫的主要原因是房屋作为主要的投资品, 但是, 往往多数的人会认为如果房屋资产没有用于投资, 就不会出现房屋泡沫的现象。为了对以这一问题进行研究, 笔者采集了多方面的资料, 做出了不同的假设。另外, 房屋的空置率和房产泡沫的产生是否具有必然的联系呢?通过多方的推论和验证, 最终得出的结论是房产泡沫的出现主要是由于房产的价格出现了非合理性增高, 另外, 由于房屋的租赁也会受到投资交易的影响, 使用租金数量来对房屋的价值进行判断往往是不够的, 泡沫时期, 房屋的投资要远远比投机高出很多。其中比较明显的就是, 用租金对房产进行计算, 无法符合房屋的基本价值。

二、从租金与价格关系分析泡沫测度

人们在对房产的泡沫进行理解的过程中, 需要涉及到租金和价格之间的关系, 同时也能够对租赁市场的实际情况进行反映。另外, 单纯地从租金方面来对房产的价格进行估算, 可以根据一定的租金价格模型来进行。但是在考虑的过程中, 需要涉及到租金、价格以及泡沫状态等因素。人们在对住房资源产生需求的过程中, 需要从交易市场和租赁市场来进行获得, 同时还需要考虑到房屋的投资价值。随着各种不同类型交易活动的不断发展, 人们对房产财富进行分配也出现了明显的差异。找到房屋和货币的价值的相同之处, 将房屋看成是一种投资品。另外, 人们在持有房屋之后以高价出卖, 这就对房屋泡沫产生严重的影响。

从房屋泡沫和租赁市场的关系上看, 如果租金低于持有成本, 房主也很愿意将房屋租赁出去, 如果房屋的资本利润大于持有成本, 则房主将房屋进行空置是必然的。可见, 从租金和价格的关系的角度来对房产泡沫进行分析, 明确提出泡沫的测度问题。

三、调控房产市场的相关政策

现如今, 我国的房价正在不断提升, 政府要和陆续出台了一些调控政策, 在对房价进行抑制的过程中, 也取得了明显的成绩。具体的措施主要可以从以下几个方面来进行具体的分析:

(一) 房屋限购令

在我国的房产市场较热的情况下, 我国的十余个一线城市和二线城市都颁布了限购令。主要是在对房产市场进行抑制的过程中, 采用行政手段来对交易活动进行控制。采用限购令的可以从两个方面来进行, 第一是对房产证进行限制, 第二是对第二套房的贷款形式进行控制。限购令的实施, 从根本上取得了明显的效果。很多人都只能选择退房, 从某种程度上对购房的投机行为进行控制, 同时也出现了明显的弊端。在限购令实施的过程中, 主要是一种临时性的法律和文件, 在实施的过程中就会遇到诸多的难题。另外, 临时政策的颁布和实施无法将规则和标准进行统一, 不仅增加了房产投资的风险, 还给投机者提供可趁之机。最重要的是, 这一法律的实施难度相对较大, 在实施的过程中可能会导致房产的供求平衡程度下降。可见, 限购令的实施只能在短时间内起到一定的效果。

(二) 廉租房政策

在房屋交易市场中, 由于投资和投机方式的不断出现, 房价出现了不断上涨的趋势。大部分消费者在买房方面的能力十分有限, 租赁的需求也无法得到满足。租房的价格也随着上升, 因此, 用一些廉租房来对房屋市场进行补充可以从某种程度上缓解房产市场上的矛盾。可以使得房价回归到合理的水平。可见, 采用廉租房政策可以对房市进行高效控制。但是, 从某种程度上也存在着一定的弊端。廉租房政策只能在房租租赁市场上发挥其应有的功能, 但是对于房产交易行为来说, 并没有解决实质上的问题。房产泡沫依旧存在。

(三) 经济适用房

所谓的经济适用房就是对一些经济收入相对较低的住房需求者进行的一种照顾。这一政策的实施主要是在我国的房市交易市场中, 房屋的价格相对较高, 一些低收入的住户无法满足自身住房需求, 因此, 国家推出了经济适用房的政策。这种方式的优势也相对比较明显。但是存在的问题无法对销售对象的经济状态进行判定, 所以, 工作难度也相对较大, 房价过高, 供求积累, 政府的经济适用房也无法从根本上解决问题, 呈现出杯水车薪的效果。

(四) 交易税

为了抑制房价的过快增长, 中国早就以征收交易税的方式试图来调控房市。以二手房市场为例, 交易税主要包括契税、印花税、营业税、城建税、个人所得税、土地出让金等。新交易税出台可以在一定时间内抑制房价增长, 但是从长期来看效果并不明显。从长期效果来看, 交易税并不能起到抑制房市泡沫的作用。因为只要不交易就不会产生由交易税带来的附加支出, 所以只要房屋有足够增值空间, 投机者就会继续持有房屋。

(五) 房产税

征收房产税可以说是抑制房屋投机行为的杀手锏。在中国房价百压不下的局势下, 房产税与交易税的重要区别就是, 房产税抑制长期持有空置房, 而交易税只抑制短期交易行为。稳定房市的唯一手段只有征收房产税。虽然, 过高的房价预期还是会带来房市泡沫, 但是房产税可以延长弱泡沫周期, 甚至使房产泡沫稳定在弱泡沫阶段。

四、结论

本文主要通过对房屋交易市场和租赁市场的相互关系, 对房屋的基本价值做出明确定义:房屋的基本价值就是在零投资需求的市场中的房屋价格。本文还证明房价与租金比是衡量泡沫的重要参数。用实际房价与租金比和无投资预期下的理论房价与租金比可计算出泡沫系数。并分析了各种杠杆对房价的影响的作用。

参考文献

[1]廖英敏.回顾2006展望2007———我国房地产市场总体形势分析[J].中国房地信息, 2006 (12) .

[2]国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组, 谢伏瞻, 廖英敏.2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价[J].中国发展观察, 2007 (01) .

[3]国务院发展研究中心课题组, 李剑阁, 任兴洲, 王微, 林家彬, 廖英敏, 李建伟.中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻[J].改革, 2007 (12) .

篇4：中国房地产金融生态分析

作为资本市场发展的新纪元，2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善，监管层进一步放松了公司债、再融资限制，市场主体不断扩容，房企直接融资规模迅速提升，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时，房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中，继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式。随着行业的金融创新加快，一个以房地产为核心，金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。

一、中国房地产上市公司融资状况分析

2015年，国内货币政策继续保持稳健宽松，降息降准和多种货币政策工具组合等使得市场流动性大幅增加，房企融资环境持续好转。在此背景下，房地产上市公司紧抓机遇加大融资力度，直接融资和间接融资均呈现一定程度的增长，尤其是融资成本更低的公司债、定向增发等迅猛增长，为房地产上市公司优化融资结构、加速吸纳金融资本，实现企业战略转型提供了强劲保障。

1.地产行业开启直融时代，公司债发行火爆升温

继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移。

2.龙头房企获银行青睐，贷款依赖度持续降低

2015年以来，随着国内货币政策逐步宽松，房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖，银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解，放贷意愿有所增强，但受限于楼市整体库存压力不减，企业投资动力不足，银行开发贷款虽然继续保持稳健增长，但增速较上年有所回落。2015年房地产开发贷款余额6.56万亿元，同比增长16.5%，增速比上年回落6.1个百分点。其中房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速分别比上年回落3.8、12.9个百分点。

2015年，银行业继续强化“名单制”管理，实力强、规模大、资金回笼快的优质房企，特别是龙头房企更受银行青睐。从2015年房企银行贷款数据来看，银行贷款仍为房企重要资金渠道，部分优质上市房企仍获大额度银行综合授信。其中，恒大地产于2015年年初即获中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国民生银行和中国银行共计1000亿元的综合授信，用于民生住宅开发、社区金融、新型城镇化建设以及供应链金融和其他领域等的合作。

3.海外融资热情降温，融资优势持续弱化

受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响，海外融资成本进一步上升，低成本优势不再，内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示，2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元，同比下降53.6%。

尽管总体融资难度加大、成本上升，但海外债券市场仍为部分房企获取资金的重要渠道，优质房企仍成功发行了多笔低息债券。恒大地产、碧桂园等房企，部分5年期发债年利率均远高于2015年房企国内5年期公司债平均发行利率5.14%，房企海外发债的融资成本整体上升明显；同时，华润置地、中海地产等具有国企背景的企业，凭借较好的经营业绩和稳健的财务表现在海外仍然能够成功发行年利率较低的债券，其中中海于2015年7月发行的6亿欧元债券票面利率低至1.75%，不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率，也是中国房企首次发行欧元债，反映了投资者对其财务能力高度认可。

二、中国房地产公司IPO及新三板融资分析

1.赴港上市融资热情减退，A股高估值吸引房企回归

相比于2014年的火爆，2015年受人民币贬值、美联储加息、房企的存货周转速度减慢等多重因素影响，全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度，上市房企估值普遍走低，内地房企的赴港上市热度开始减退。2015年，内地包括辰兴发展、新明中国、融信中国、佳源国际控股以及伟业控股等5家房企赴港上市，但整体融资规模并不高，其中伟业控股以介绍形式登陆市场，融信中国招股发行3.375亿新股，最终总募资额仅为17.7亿港元。但不可否认的是，虽然香港资本市场对内地房地产市场及房企发展前景并不乐观，但市场法律法规健全、融资能力强的突出优势，使其仍然成为中国企业境外上市融资的首选之地。

此外，海外市场的低迷以及估值体系、估值的差异也使得回归A股热潮涌动，部分房企纷纷展露回归A股意图。2010年以来，由于国内A股监管层明确表示暂停房企IPO与再融资，国内房企多通过赴港借壳或IPO进行境外融资。而随着国内资本市场改革推进和多层次资本市场体系的建立和完善，国内房地产开发企业融资环境正在改善，估值的巨大差异和双融资平台考虑等也使得A股正在成为房企上市和回归的重点期望市场。2015年以来，内地房企多通过借壳实现A股市场的登陆，如京汉置业借壳湖北金环、绿地控股借壳金丰投资实现内地A股上市；在港房企拟通过借壳和重组方式实现回归A股的意图，其中万达商业于2015年启动回归A股事宜，并于11月13日发布A股招股说明书，2016年3月30日晚间发布公司私有化、于联交所除牌计划；富力地产、首创置业及恒大地产等亦表示出回归A股市场的打算。

2.房地产服务商抢滩新三板，创新服务模式引投资者关注

随着我国房地产行业白银时代的来临以及居民消费模式的变化升级，围绕房地产开发的关联业务逐步独立并迎来快速发展时期，面对资本市场的逐步完善与宽松的融资环境，房企及服务商纷纷分拆或重组重点业务板块进行上市融资，促进集团及相关业务的发展壮大。例如中海、花样年从地产集团拆分中海物业与彩生活，中奥到家以独立第三方物管公司登陆香港资本市场。由于主板市场申请门槛较高，而全国中小企业股份转让系统（新三板）作为我国金融市场改革试点的新形态，同时定位于服务创新型和成长型中小企业的融资市场，已经成为了金融市场当仁不让的新焦点。2015年以来，大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务登陆新三板市场，其中社区生活服务领域企业由于存在巨大的潜力空间，成为本轮挂牌新三板市场的主力军。

三、中国房地产“大金融”战略布局分析

1.房企试水互联网金融，资产证券化发展前景看好

互联网金融成为房企探索新型融资渠道的重要尝试。互联网金融作为新兴的金融业态，为转型期的房企带来新的发展机遇，不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。2015年以来，万科、万达、绿地、华夏幸福等房企纷纷加速房地产金融化的尝试，互联网金融成为房企融资渠道的有力补充。

2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs，该基金募集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益；12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs——“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成，总融资规模14.5亿元，以深圳鼎诚大厦裙楼为标的物业，该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。在此基础上，物业费及购房尾款资产证券化、金融资产（公积金）证券化项目等创新融资产品相继发行，不仅盘活资产、开辟房企融资的新思路，更为投资者提供了更多类型的产品选择。

2.房企联姻金融迈入深耕期，大金融布局助力“地产+X产业”转型

近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。目前受限于银行、保险、券商等传统金融牌照的获取难度较大，大部分房企仍多以参股形式介入银行、券商及保险领域，并与相关机构在融资、产品、资产证券化等领域展开合作，有效推动融资成本降低与渠道拓宽，业务与产品的加速创新以及社区金融的提前布局。

房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，在市场竞争加剧的背景下，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略，由此促使其必须构建稳定的大额低成本融资渠道；其次，随着房地产行业利润下滑，房企需要寻求高收益回报业务投资，以形成新的利润增长点；再次，随着房地产行业产业纵深分化，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局，抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。

篇5：中国房地产现状分析1

关键词：房地产 泡沫经济

一、中国房地产现状分析：

㈠评价房地产形势的指标：

⒈房价收入比

也即家庭年均收入和平均房价比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。以下是各城市2011年房价收入比：

城市收入房价比城市收入房价比城市收入房价比温州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395贵阳15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子总价格和每月房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应在150到230之间。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率应不低于60%。

⒋还贷收入比

也即居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款。而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标是用以衡量房地产贷款的金融风险的。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。

在2004年之后，中国房地产贷款占整个贷款的40%。而目前这个比例保守估计有55%。

⒌房地产投资占GDP比例

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6.9%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.4%开始，一路上扬至2005年的6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年”。而从中国有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年时这个比例到了10.1%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。

㈡中国房地产现状

我们可以看到，近几年来，国内房地产业得到了飞速的发展，它也成为带动国内经济稳定增长的动力之一。而且随着国内房地产业的飞速发展，其市场化的程度越来越高，特别是在住房走向商品化及市场化的方面更是迈出了大步。不过，在政府主导下的房地产业尽管空前繁荣，但隐藏着的困难和危机也是不可视而不见的。

⒈房地产价格泡沫。房地产在有力推动经济增长的同时，也出现了投资过热和房价上涨过快的势头。其中由于土地稀缺性和市场需求相对无限性的拉动作用及投机炒作，土地价格快速上涨，价格泡沫也随之产生。地价虚涨的同时也带动房价虚高，而民众的实际购买力却没有随着房价的增长而增加，购房者难以承受房价压力，随之产生明显的购买力断层。

⒉房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内为正常，如果超越过多，空置率过高表明存在严重的供给过剩，供给过剩也会如价格泡沫一样，外部环境适宜时会导致价格的剧跌。

⒊房地产投资泡沫。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。但当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带起金融危机时，也会造成价格的剧跌。

以上各个数据均说明，我国现处于严重的房地产泡沫经济之中。银行的信贷消费启动了国人的最终需求，而且房地产业成了各个地方短期业绩大见成效的见证。同时，房地产业的发展也带动相关产业的大力发展，例如：钢铁、水泥、电解铝、建材、电力与运输等。若国内房地产业崩盘，整个国家经济就可能发生危机。就如20世纪90年代的日本，房地产业一旦出现问题，整个经济很快进入衰退期，而且十多年无法振兴。也就是说，我国房地产业正要挟着整个中国经济。

二、我国房地产泡沫存在的原因分析：

㈠投资者的短视与房价上涨的心理预期刺激了泡沫的形成房地产商品的生产周期长、消费时间久、价值量大等特点，决定了无论是房地产需求方的购买决策还是房地产供给方的开发、销售决策都会收到对相关因素未来变化的预期的影响，包括对宏观经济走势、居民收入水平、通货膨胀水平、政府相关政策变动等内容的预期以及由此产生的对房地产价格变动的预期。

当预期价格将进一步上升时，无论是消费者、投资者或是投机者都将会将购买行为提前，以减少费用或降低投资成本以把握投资、套利的机会。而购买行为的提前无疑又会增加当期市场的需求，加剧当期市场供不应求的紧张关系，促使当期价格上涨。而价格的上涨实现了各市场主体的前期的预期，也坚定了各市场主体本期的预期，也会吸引更多的投资者或投机者参与进来，需求的增加进一步推动价格的上涨，如此循环，直至价格高到消费者无法承受，退出市场，投资者和投机者的预期发生转向。

在房地产泡沫形成过程中，重要经济变量的变化进一步刺激了投资者房价上涨的心理预期。在发生房地产泡沫时，房价指数的上涨是最快的，刺激了投资者通过买卖价差来获得投机利润，进一步推动了房价的升高和泡沫的膨胀。同时，经济自由化和迅速对外开放后，外资的涌入和投机炒作行为的增加，短期资本大

量流入房地产市场，市场交易的投机性交易的比例上升，进一步促进了房价的迅速上升。在房地产泡沫积累到一定程度后，一些指标的变化使一些清醒的投资者意识到泡沫的严重性，例如，空置率的上升和房价收入差距的扩大。一部分投资者开始撤离房地产市场。而当大部分人意识到这一点时，却已为时已晚，多数人只能吞下房地产泡沫破裂的苦果。

㈡银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因 ⒈银行信贷扩张推动房地产泡沫的膨胀。在美国、日本、东亚各国和地区在房地产泡沫膨胀时期，银行信贷向房地产业聚集的程度非常高，其比重一般都高达30%左右，甚至有的国家和地区高达40%，几乎为贷款规模的一半。如果银行持有大量的房地产或是以房地产为抵押平的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资产的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，这又一步提高了房地产的价格。这一过程往复循环，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。

⒉房地产泡沫的聚集也极易给金融机构带来系统性风险，从而造成金融危机。银行对资源配置发挥重要作用的同时，金融风险也随之集中银行机构，一但经济走势发生逆转，人们对经济的预期发生变化或是出现不可预见的事件时，往往银行部门是最先收到冲击的部门，因此，要对房地产泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度环境和市场发展不健全的条件下，过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫

在制度不健全的情况下，经济主体的行为必然是扭曲的，放松管理只能导致经济主体行为的非理性投资，将大量的资源投放到非生产领域，从而造成大量的紧急泡沫。因此，最为重要的是在资产账户逐渐开放的过程中，加强对资本流动的监管水平。

㈣相关权利者贪污腐败

各地的房地产公司圈占土地已成为房地产市场的一个顽疾。相关数据表明，目前全国以开发区名义圈占的土地面积达36000平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。可见国内房地产公司“圈地”之疯狂。而这种土地圈占，往往都会借产业开发之名，行开发房地产之实。这种大规模无序圈地使得国有资产流失十分严重。据专家估计，从20世纪80年代以来，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失最保守估计的估计每年达百亿以上。

国内土地市场如此混乱，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得许多社会资源涌入房地产市场。另一方面也使得部分掌握相关权利者贪污腐败。可以说，在部分地方，土地的转让基本上是在政府权利主导下的“暗箱操作”，表面上是市场拍卖，但实际上往往是拍卖下的台底交易。这也就为有权者或靠近权利的人有机会摄取巨额低价差额及操纵土地价格，从而为炒卖土地提供了便利的条件。可以说，以往进行的房地产项目的土地没有多少是以市场化得来的。有时表面上是土地拍卖，但拍卖下的台底交易是外人不知道的。由于以往土地的转让基本上是政府主导下的“暗箱操作”，政府的权利与边界是无法清楚的。也就为某些人的谋利创造了条件。

三、对我国房地产泡沫问题的建议

㈠综合运用多种工具，加强和改善房地产市场调控；加强管理，维护房地产市场正常秩序。

我国房地产市场发展还不成熟，因此，加强宏观调控是防止市场失灵的重要措施。宏观调控要尊重市场经济规律，发挥市场配置资源的基础性作用。房地产经济宏观调控的主要手段有：房地产产业政策和住房政策、货币政策、财政政策及法律手段等。

⒈房地产产业政策和住房政策。房地产产业政策应包括三个层次。第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策，主要是房地产产业定位和房地产产业发展政策。第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度和政策、城镇住房制度及其基本政策、房地产管理政策等。第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。政府应尽快健全住房保障体系，建立和完善多层次的住房供应体系，以保障居民的居住需要，缓解当前新房市场上的供求不平衡。

⒉货币政策。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产产业发展的需要；二是控制房地产产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和消费的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

⒊财政政策。主要包括两方面：一是政府的财政收入政策，也即税收政策；二是政策的财政支出政策。

⒋法律手段。市场经济是法治经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进行宏观调控，也即政府通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展。政府部门应尽快构建和完善房地产市场发展的相关法律体系，为市场的健康发展提供有效的法律保障。并应建立有效的房地产泡沫监测机制，认真分析影响房地产价格各种因素及其影响程度，为出台科学的宏观调控政策提供科学、坚实、可靠的依据。㈡积极采取有效措施，适当扩大住房市场的有效供给；建立合理的梯次住房消费结构；进一步推进经济适用房和廉租房建设，切实保障中低收入者的住房。政府应做好土地管理规划，增加土地有效供给，加快闲置土地开发，以减缓房地产经济泡沫的继续膨胀。并在此基础上积极发展二手房市场，做到“房尽其用”。督导消费者根据自身经济条件理性购买住房，切忌盲目贪大求好的购房行为，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求结构。扩大经济适用房建设，严格经济适用房标准，确保广大中低收入家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，扩大廉租房制度的覆盖面，解决最低收入家庭的基本住房需求。

总之，目前国内房地产业的泡沫早已吹的不小，无论政府、业界还是购房民众都得对此有足够的警觉。国内房价过高、上涨过快、全国各大城市都成为了房地产建筑大工地等这些问题，都说明国内房地产存在巨大泡沫，如果政府对此不今早警惕，仅是处于牟取暴利，那么最后伤害的还是广大人民群众的利益及整个社会经济。

参考文献：

钱瑛瑛 《房地产经济学》 同济大学出版社 2008年

钱瑛瑛 《市场化条件下的住房保障政策选择研究》 同济大学出版社 2004年

徐慎庆、于宗先、王金利 《泡沫经济与金融危机》 中国人民大学出版

社 2000年

易宪容《非理性的繁荣》 北京大学出版社 2005年

篇6：中国房地产企业swot分析

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

机 会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

二、保利地产（600048，SH）

优 势

1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势

1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。

2、经营风格偏激进。

机 会

1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。

2、二、三线城市化进程提速。

威 胁

保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

三、中海地产（688，HK）

优 势

1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。

2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。

3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。

4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。

5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。劣势

1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。

2、公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会

房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。

威 胁

1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。

2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。

四、恒大地产（3333，HK）

优 势

1、一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其业务从广州市快速复制到全国30余个中心城市。

2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地30个城市拥有近6000万平方米土地储备，其中土地储备超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。3、2009年恒大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%。恒大从2009年开始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。

4、通过体育营销，品牌知名度较高，恒大女排、恒大足球俱乐部几乎妇孺皆知。

劣 势

1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。

2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。

机 会

横向整合行业资源，扩大市场份额。

五、中粮地产（000031，SZ）

优 势

1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。

2、“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。

3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。

4、房地产资产质量高、赢利能力强。

5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。劣势

1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。

2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。

机 会

中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。

威 胁

1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。

2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。

六、招商地产（000024，SZ）

优势

1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。

2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。

3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。

4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。

5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低。

劣 势

1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。

2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。

机 会

1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。

2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威 胁

1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。

七、金地集团（600383，SH）

优 势

1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。

2、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化。

3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。

4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。

5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。

劣 势

1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。

2、借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。

机 会

1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。

2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。

威 胁

公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在未来的增长形成隐患。

八、北辰实业（601588，SH）&(588,HK）

优势

1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。

2、资产质量高。公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核心位置及周边地区。

3、物业发展是公司未来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长点。

4、投资并经营的物业面积达120万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公司现金流。

5、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间。

劣 势

1、长沙项目楼面地价约2500/平方米，较长沙4300元/平方米的房价来说，土地价格偏高。

2、长沙项目投入资金巨大，开发周期相对较长。

3、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定。

机 会

1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。奥运的建设和发展将进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。

2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发展风险。

威 胁

1、奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。

2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。

九、华润置地（1109，HK）

优 势

1、母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。

2、华润置地全面转型为综合物业发展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。3、2009年销售额为250亿元，较2008年猛增212%。此外，以“万象城”为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%，能有效增强公司抗周期波动能力。

4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004年以来，母公司共六次向华润置地注入地块和项目，总计1450万平方米。而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过100亿元。

5、拓展住宅增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。

劣 势

1、目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续。

2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。

机 会

直接受益于母公司的房地产资产整合。

威 胁

万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。

十、远洋地产（3377，HK)）

优 势

1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。

2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为5%。2009年公司60%的销售收入来自北京。

3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万平方米，78%的土地储备位于环渤海湾地区。4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。2008.2011年赢利复合增长预计达32%。

5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。

劣 势

公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大。此外，公司正处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。

机 会

北京私人住宅存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时间为6个月。这对于公司在北京地区业务有着积极意义。

威 胁

2009年北京地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。北京的房地产市场高位盘整，公司在2009年的销售额增长难以持续。十一 方兴地产（817，HK）

优 势

1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。在母公司注入优质资产的支持下，其持有商业物业面积增至90万平方米，已成为内地最大的商业地产上市公司。

2、资产质量优良。公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商用物业，成熟运营多年，出租率较高，客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。上海金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。

3、中化集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。公司具有较大的外延式发展空间。

4、公司在2009.2010年的赢利可见度较高。而公司40.6亿元巨资购买的北京广渠门地块将对公司的战略转型和确立北京市场份额有着重要影响。

劣 势

1、北京广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现金流。

2、公司业务向住宅开发倾斜，将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。

机 会

2010年上海世博会预计吸引约8000万游客来上海观光旅游，将显著提升上海金茂君悦酒店的入住率和客房收入。

威 胁

内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象，需求仍较平淡。如果金融危机进一步加深，商业物业市场仍会偏淡，方兴地产的业绩也将会受到影响。

十二、金融街（000402，SZ）

优 势

1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区别于其他商业地产发展商。

2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过30万平方米，营业收入的贡献率占到10%。

3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长，并在2010年进入收获期。

劣 势

1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。

2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。

机 会

1、预计REITs将在2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。

2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。

3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。

威 胁

金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。

十三、富力地产（2777，HK）

优 势

1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。

2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域发展房地产能力，保证业务重心逐渐由广州向华北转移，区域经营风险下降。

3、销售快速上升，提前完成2009年230亿元销售目标，广州地区贡献超过80亿元，2010年销售目标达300亿元。

4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

5、广州亚运城“地王”地块的获取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。

劣 势

1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。

2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。

机 会

1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。

2、回归A股市场融资。

3、REITs的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流动性。

威 胁 1、2010年银行信贷政策不明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金，将增加公司财务负担。

2、广州即将立法征收土地闲置费，公司将增加土地持有成本。

十四、合生创展（754，HK）

优 势

1、擅长发展大型社区、产品性价比高以及多商业模式，保证合生创展的核心竞争力。

2、土地储备战略具有前瞻性，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。此外，理性的土地策略，保证公司的财务安全。

3、产品线定位中高端产品，产品利润率高，需求刚性强。产品线丰富，便于抵抗风险，形成品牌和产品影响力。

4、北京市场的销售额主导力仍很强。5、2009年销售额达150亿元，较2008年增长58%。未来两年赢利能见度较高，复合增速超过30%。

6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化，为其带来稳定的现金流收入。

劣 势

1、家族企业在治理结构的硬伤，制约公司的成长。2、2009年销售增速约为58%，低于主要竞争对手。

3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉，发展风险较大。

机会 产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。

威 胁 1、1500万平方米的京津新城的开发不顺畅，销售未达预期。

2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。

十五、碧桂园（2007，HK）

优 势

1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。

2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。

3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。

4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。

劣 势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。

2、酒店的过度建设，影响资产周转率。

3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。

机 会

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。

2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。

威 胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。

十六、绿城中国（3900，HK）

优 势

1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。

2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。

3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。

4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。

5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供了保证，预期绿城目标2009.2012年每年销售及利润增长可达30%及35%。

劣 势

1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过200亿元。

2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。

机 会

绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。

威 胁

1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。

2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。

十七、龙湖地产（960，HK）

优 势

1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”的战略，市场定位较为清晰，以开发中高档住宅为主。目前正将其模式逐步复制到全国多个城市。

2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住宅市场销售额连续五年排名第一。

3、物业产品类型多，且品质较高。

4、高素质的物业管理团队，并享有相当知名度，对于自住和改善性需求的客户有较强的黏性。

5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。

6、物业销售回款大增，以及成功在香港上市融资，有效提升了公司的财务安全性。

7、增长性良好。2009年完成销售额187亿元，同比增长60%。

劣 势

1、龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面影响。

2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，因此其模式复制的成功概率不确定。

机 会

直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展。

威 胁

即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和营利能力面临考验。

十八、宝龙地产（1238，HK）

优 势

1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。

2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场”的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。

3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为500元/平方米。

4、营利能力较强,毛利润率水平维持在50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成本控制能力。

劣 势

1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅占到公司营业收入的3%，无法给予公司以有力支撑。

2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。

机 会

1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。

2、REITs的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。

威 胁

1、“宝龙商业模式”对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。

2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。

十九、SOHO中国

优 势

1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。

2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。

3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。

4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过40%。

5、现金流充沛，经常保持正现金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、销售团队经验丰富，效率较高。8、2010年销售收入超过130亿元，创历史新高。

9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了财务风险。

劣势

1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。

2、业绩波动性较大。

3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。

机 会

1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。

2、REITs的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。

威 胁

一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投资者给予其更高的估值。

二十、雅居乐地产（3383，HK）

优 势

1、雅居乐的财务安全性、运营效率、成长潜力与销售均处于中上水平，综合能力较佳。

2、土地成本优势明显，土地储备平均成本为591元/平方米，销售价格弹性较大。而定位中高端的低密度住宅，则使其营利能力较为突出。

3、旅游地产和商业地产运营增强了雅居乐抗波动能力。

4、公司的存货周转率优于同类公司。

5、庞大而低廉的土地储备，总计达3650万平方米。

劣 势

1、短期内旅游地产的资本投入大，而产出有限，直接考验雅居乐的现金流状况。

2、公司加大投资于高端住宅和旅游地产，很大程度上削弱了公司危机应变的能力与空间，灵活性被削弱。

机 会

海南国际旅游开发区的获批，将使雅居乐在海南的项目直接受益。

威 胁