短期租房协议书的（通用7篇）
篇1：短期租房协议书的
短期租房合同
(甲方)出租方：(乙方)承租方：
姓名：姓名：
身份证：身份证：
联系电话：联系电话：
1、地址：____省(市)____市____区__________________________。
2、该房屋用途为：( )。除双方令有约定外，乙方不得改变房屋用途。3、该房屋租金为____________。屋内设施有__________________ 。押金为____元。4、租赁期限自____年____月____日至____年____月____日止。
5、乙方应于本合同生效之日向甲方支付全额租金。租赁期满，设施未坏，房屋内家具齐全押金全额返还乙方。如有损坏或丢失，可从押金中扣除。6、甲方于本合同生效( )日内，将该房屋交付给乙方。
7、因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设施的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全，综合治理及安全，保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。8、在房屋租赁期间，双方费用按以下条款支付：A：以下费用由乙方支付，水费，电费，气费，物业管理费。在租赁期，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。9、双方其他约定：10、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。
11、甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。
甲方签章____________ 乙方签章____________
授权代表签字________ 授权代表签字________
____年____月____日____年____月日
篇2：短期租房协议书的
乙方(承租方)： 身份证号：
现经甲乙双方充分了解、协调，一致达成如下租房合同：
一、房屋的坐落、面积、装修及设施：
房屋坐落：
装修程度：
二、租赁期限：
___，既___年__月__日至___年__月__日。合同期满前一个月，乙方若有意继续租用此房，需提前一个月向甲方提出书面申请，双方协商下一个合同期限租金及事项，乙方向甲方支付租金，否则甲方有权在合同期满后转租他人。
三、租金及交纳时间：
第一年 ，第二年 ，乙方应每年付一次租金，先付后住。
第一次应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方;第二次及以后付租金，乙方应提前一个月付清。若乙方未提前一个月支付下一次租金，甲方有权立刻收回房屋，所有已付款项，甲方不退还。
四、租房押金：
乙方应于签约同时付给甲方押金 ，合同期满两个月以后，根据水、电、煤气、电话、网络、有线电视等实际发生费用，剩余款项甲方退还乙方。
五、租赁期间的其他约定事项：
1、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。损坏设备费用从押金中直接扣除。
甲方现有设备为：
2、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等使用费及物业、电梯、卫生费等 所有费用都由乙方支付。所有费用乙方应按时付清。若因乙方未能及时缴纳相关费用，所造成的后果由乙方承担。取暖费由甲方承担。
3、房屋只限乙方使用，使用此房用途为--不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后，乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。若发生扰民事件，乙方自负后果。若乙方租自转租，改变使用性质，或提供非法用途，四方有权立刻收回房屋，不退还乙方剩余租金及押金，同时乙方承担由此带来的一切后果。
4、合同一经签定，双方都不得提前解约。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。
此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不能的，由人民法院裁定。
5、其他约定事项：室内设施及原有物流如有损坏丢失，请给维修好恢复原样及照价赔偿。
六、本合现一式两份，甲乙双方各执一分，签字之日起即日生效。
甲方签字： 乙方签字：
联系电话： 联系电话：
篇3：短期租房协议书的
一、巴塞尔协议Ⅲ的新变化及实施规划
巴塞尔协议的三大支柱依次为最低资本要求、监管检查以及市场约束, 而巴塞尔协议Ⅲ的新变化主要是对第一支柱的监管改革, 其核心内容主要集中在资本监管要求、流动性监管要求以及过渡期的时间安排上。其中资本监管要求包括重新的资本定义, 更高的最低资本充足率要求, 资本留存缓冲, 逆周期资本缓冲, 对系统重要性银行的特殊要求以及杠杆比率;在流动性监管要求中, 引入了新的流动性监管指标以及流动性检测工具;在新变化的实施规划上, 巴塞尔协议Ⅲ会在一系列不同的过渡期阶段逐步执行。
(一) 资本监管要求
资本框架的变化主要体现在更强的资本定义、新资本缓冲的引入和更高的最低资本要求。其中巴塞尔协议Ⅲ大大提高了一级资本尤其是普通股的重要性, 注意到了以往商业银行监管要求存在的顺周期性弊端, 正视“大而不倒”问题, 同时提出资本配置要求, 确保银行拥有稳健的运行能力。
1. 资本质量要求的提高
巴塞尔协议Ⅲ明确了普通股在监管资本中的核心地位, 力求构建简单清晰的资本结构。首先, 银行的一级资本必须充分考虑在“持续经营资本”的基础上吸收亏损, 其核心形式是普通股和留存收益, 严格扣除不满足标准的资本工具, 如少数股东权益、商誉及其它无形资产、递延所得税净额等;其次, 二级资本在银行“破产清算资本”的基础上吸收亏损, 其受偿顺序须列在存款人、一般债权人之后, 并且明确只有一套二级资本的合格标准, 取消二级资本结构中的所有子类别;再次, 三级资本被废除, 以确保向市场风险要求与信贷和操作风险要求下的资本质量看齐;最后, 新协议扩大了资本监管对银行各个业务领域的风险覆盖, 提高银行交易业务、资产证券化业务以及交易对手信用风险的资本金要求等。高质量的资本要求扩大了股东直接承担银行风险的范围, 缩减了银行业利用复杂资本结构向市场或政府转嫁风险的空间。
2. 资本缓冲机制的引入
为了减小经济周期和信贷周期带来的资本波动, 使银行在经济和金融危机时期受到较小的冲击, 有效避免重大损失, 巴塞尔协议Ⅲ引入了资本缓冲机制以在危机时吸收损失。
一是资本留存缓冲。银行必须在最低资本充足率的基础上, 建立总额不低于银行加权风险资产2.5%的资本留存缓冲, 留存的缓冲资本由扣除递延所得税净额等其他项目后的普通股权益组成。资本留存缓冲主要用于经济下滑时, 吸收危机带来的损失。如果银行的资本留存缓冲达不到监管要求时, 监管当局可以限制银行派息、回购股票、发放红利以及薪酬派发等行为, 从而加强银行抵御风险冲击的能力。
二是逆周期资本缓冲。巴塞尔协议Ⅲ提出各国监管当局可以要求银行在信贷过度高速增长时计提逆周期资本缓冲, 以吸收经济下滑时大规模信贷违约带来的损失。巴塞尔委员会确定的逆周期资本缓冲范围为0%—2.5%, 当然各国监管当局可以根据自身情况决定是否引入该工具。
3. 最低资本充足率要求的提高
从监管资本的数量上看, 巴塞尔协议Ⅲ将核心一级资本充足率从2%提高到4.5%, 强调普通股、留存收益的核心地位;一级资本充足率从4%提高到6%;包含一级资本和二级资本的总资本充足率维持在8%。由于银行还需要持有相应数量的资本留存缓冲, 因此实际有效的普通股、一级资本和总资本要求分别达到了7%、8.5%和10.5%。此外, 巴塞尔协议Ⅲ提出了“系统重要性银行”这一概念, 一般此类银行的业务规模较大、复杂程度较高, 一旦发生重大风险事件或经营失败都会给整个银行体系带来系统性风险, 因此要求保持1%的附加资本充足率 (可以由非核心的一级资本来承担) , 这是针对“大而不倒”问题提出的特别资本监管要求。
4. 杠杆率指标数量的增加
巴塞尔协议Ⅲ扩大了风险资产的覆盖范围, 要求风险资产必须包括表内和表外, 既包括银行账户, 也包括交易账户, 在此基础上巴塞尔协议Ⅲ增加了指标下限为3%的杠杆率, 以进一步保证稳健的银行体系。
杠杆率是核心资本与银行表内外总资产的比例, 其中银行表内外总资产并不经过风险权重调整。因此杠杆率是基于风险中立的指标, 且作为基于风险的最低资本充足率的补充, 限制了银行放大杠杆节约资本的行为, 一定程度上可以防止银行从事大量表外产品交易引发的风险, 降低资本充足率的顺周期性, 这也是巴塞尔协议Ⅲ加强对系统性风险关注的体现。
(二) 流动性监管要求
2008年金融危机以来, 巴塞尔委员会着力强化流动性风险监管, 不断提高流动性风险的可计量性和可操作性, 逐步将流动性监管提升到与资本充足率监管同样重要的位置。巴塞尔协议Ⅲ引入了短期和长期两层次的流动性监管指标和四个监测工具, 强调资金期限结构的重要性, 形成国际一致的、互补的流动性监管标准以适应新的全球金融市场环境。
1. 流动性监管指标
虽然金融危机警示了对商业银行流动性监管的重要性, 但是至今全球范围内都没有统一的流动性标准, 因此巴塞尔协议Ⅲ引入了流动性覆盖率和净稳定资金比率两大流动性监管的定量指标。
流动性覆盖率是优质流动性资产储备与未来30日的资金净流出量之比, 要求不低于100%。该指标衡量了在设定严重压力情境下, 银行持有的高质量流动性资产是否可以抵消短期净现金流出的突然冲击。
净稳定资金比率是可用的稳定资金与业务所需的稳定资金之比, 要求不低于100%, 其中稳定资金是指在持续存在的压力情境下, 在一年内能够保证稳定的权益类和负债类资金来源。该指标衡量银行是否具备稳定的融资能力来应对一年内资产和表外的流动性暴露, 旨在控制银行的流动性错配, 限制银行在市场繁荣、流动性充裕时期过度地依赖批发融资渠道, 鼓励运用更加稳定、持久和机构化的融资渠道。
2. 流动性监测工具
除了流动性监管指标外, 巴塞尔协议Ⅲ还列出四个辅助性的流动性监测工具, 反映银行现金流、资产负债表以及与市场有关的具体信息, 以对银行的流动性进行连续的监测。
一是合同期限错配, 该工具反映在指定时间段内合同约定现金流入、流出的期限差距, 即银行在特定时间跨度内所需要补充的流动性总量;二是融资集中度, 该工具从重要的交易对手、金融工具及币种三个方面来监测银行比较重要的批发融资渠道以及交易对手;三是可用的无变现障碍资产, 它是银行可以用来在二级市场进行抵押融资和被中央银行接受作为借款担保品的、无变现障碍的资产;四是与市场有关的监测工具, 主要包括市场整体信息、金融行业信息等, 该工具可以为行业或单个机构出现的流动性困难做出早期预警。
(三) 巴塞尔协议Ⅲ的实施规划
为了使银行可以在满足更高的资本充足率要求、流动性要求的同时, 保持合理的盈利水平, 能够正常融资, 且可以为经济发展提供必要的信贷支持, 巴塞尔协议Ⅲ将在一系列不同的过渡期阶段逐步执行。所有成员国将从2013年1月1日开始执行新协议, 虽然各规则的过渡期不同, 但是最晚均于2019年1月1日实施, 具体如表1所示。
注:所有年份均指该年的1月1日。
二、银监会四大监管工具
我国“十二五”规划中提到:“参与国际金融准则新一轮修订, 提升我国金融业稳健标准”。因此为落实“十二五”规划要求、完善我国银行业审慎监管体制, 银监会在结合我国银行业经营和监管实际的基础上, 借鉴巴塞尔协议Ⅲ的新要求, 明确了资本充足率、杠杆率、流动性和贷款损失准备四大监管工具, 并且设置了差异化的过渡期安排, 这标志着中国版“巴塞尔协议Ⅲ”的形成。
在资本监管方面, 银监会参考巴塞尔协议Ⅲ, 严格资本定义、扩大资本覆盖的风险范围、提高资本充足率要求并且设立杠杆率指标。其中, 将资本充足率调整为三个层次:一是核心一级资本充足率、一级资本充足率和资本充足率分别不低于5%、6%和8%;二是引入资本缓冲机制, 包括2.5%的留存超额资本和0—2.5%的逆周期超额资本;三是对系统重要性银行提出的1%附加资本要求。此外, 将杠杆率定义为一级资本占调整后表内外资产余额的比例, 且要求不低于4%, 以防止银行从事大量表外产品交易引发的风险, 特别是复杂衍生品投资所带来的风险。
在流动性监管方面, 在原有监管指标的基础上, 引入流动性覆盖率和净稳定融资比率, 推动银行业建立流动性风险内部监控指标体系, 以提升流动性监管的有效性。在贷款损失准备方面, 将拨备覆盖率标准提高到150%, 引入动态拨备率概念且要求不低于2.5%, 原则上按两者孰高的方法确定银行业贷款损失准备监管要求。
此外, 银监会要求从2012年1月1日开始执行新监管标准, 系统重要性银行和非系统重要性银行应分别于2013年底和2016年前达到新的监管标准。因此无论从监管指标还是达标时限上, 四大监管工具均比巴塞尔协议Ⅲ更为严格。
三、我国银行业受到的短期影响
2004年我国银监会开始引入巴塞尔协议框架, 并逐步进行改进, 建立了较为全面和系统的以资本充足率为核心的银行监管体系, 在这一过程中, 中国银行业在资本充足率和风险管理方面都得到明显改善。与此同时, 我国银监会设定的监管要求已超过巴塞尔协议Ⅲ的要求。笔者认为, 就长期而言, 尽管受我国宏观经济增速放缓、海外市场萎缩、国际资本流动性变化等因素的影响, 我国银行业或在局部存在不同种类的风险;但从短期来看, 巴塞尔协议Ⅲ的实施对我国银行业的冲击较小。
(一) 商业银行资本质量不断改善且资本充足率高于新协议监管要求
根据银监会公布的数据, 近三年来我国商业银行整体的资本状况不断改善。其中, 2010年我国商业银行整体加权平均资本充足率为12.2%, 2011年上升0.51个百分点, 达到12.71%, 2012年则进一步上升为13.25%;且2012年核心资本占比总资本超过80%, 这些均已超过巴塞尔协议Ⅲ的要求。2012年11月, 银监会抽取主要金融机构数据对四大新监管工具的定量测算结果显示, 我国大型商业银行的资本充足率、杠杆率和流动性指标均显著高于国际平均水平。
此外, 我国银行的资本结构较为简单, 普通股和留存收益构成了一级资本的很大部分, 因而在根据巴塞尔协议Ⅲ要求计算的普通权益资本充足率方面, 我国80%以上的上市银行已经满足过渡期要求, 因此从短期来看, 巴塞尔协议Ⅲ对资本监管的新要求对我国银行业冲击较小, 但是仍有部分银行面临资本缺口。
(二) 商业银行资产质量持续提高
2010年至2012年, 我国商业银行的资产质量整体呈现上升趋势。2010年, 我国银行业金融机构不良贷款余额为1.24万亿元, 不良贷款率为2.4%, 比年初下降0.89个百分点;2011年银行业整体不良贷款余额为1.05万亿元, 不良率1.77%;2012年不良贷款余额小幅上升为1.07万亿元, 而不良贷款率则延续了下降的趋势, 在上年基础上下降0.21%, 2012年终数据为1.56%。整体而言, 我国银行业的资产质量在持续改善的过程之中,
此外, 从多数上市商业银行的年报来看, 我国商业银行业的核心收入来源依然是传统的存贷业务, 复杂产品较少, 且很少涉及衍生金融工具。同时, 在高储蓄率背景下, 我国银行业仍然在享受着居民存款带来的充足流动性, 对批发市场融资渠道依赖程度较小, 资产质量在短期出现大幅变化的可能性并不大。因此, 商业银行的主营业务收入来源就短期来看不会发生根本性的变化, 巴塞尔协议Ⅲ针对交易账户做出的调整对我国银行业的影响同样不大。
(三) 我国商业银行风险抵补能力近年来不断提高
巴塞尔协议Ⅲ并没有提出拨备率的要求, 而我国银监会推出的四大新监管工具中包括了拨备率要求。2010年, 我国商业银行各项资产减值准备金余额1.03万亿元, 整体拨备覆盖率水平首次超过200%, 达到217.7%, 其中大型商业银行整体拨备覆盖率为206.8%, 股份制商业银行整体拨备覆盖率为277.6%;而2011年, 商业银行贷款损失准备金余额为1.19万亿元, 比年初增加2, 461亿元;拨备覆盖率278.1%, 同比提高60.4个百分点, 风险抵补能力在2010年基础上有一定的提高;2012年, 损失准备金余额进一步提升, 达到1.46万亿元, 拨备覆盖率达到295.5%, 风险抵补能力进一步提升。如上提到的各项指标中, 拨备覆盖率是四大监管工具的考察指标。从该指标近三年的表现来看, 我国商业银行已经超过监管标准, 且拨备水平稳步提高。
但是通过“动态拨备率=拨备/信贷余额=拨备覆盖率×不良贷款比例”计算得出的我国上市商业银行的动态拨备率普遍较低。2.5%的动态拨备率要求对我国银行业的风险控制提出了更高的要求, 但是由于存在一定的过渡期, 因此我国银行业在短期内仍有需要调整的空间。
摘要：2008年的金融危机使得各国开始重新审视对银行业的监管, 也直接催生了《巴塞尔协议Ⅲ》于2010年9月12日的正式出台。由此, 新一轮的全球银行业监管体制改革即将到来。在此基础上, 我国银监会也紧跟国际步伐, 借助四大监管工具的推出搭建了我国未来一段时期内银行业监管的新框架。本文以巴塞尔协议Ⅲ和我国银行业这两个息息相关的主体为研究标的, 首先介绍该协议相对于以前版本出现的新变化, 进而梳理我国银监会的四大监管工具, 最后结合现状, 解析我国银行业在监管政策出现变化的情况下相对短期受到的影响。
关键词：巴塞尔协议Ⅲ,监管工具,商业银行
参考文献
[1]BCBS.BaselⅢ:A global regulatory framework for more resilient banks and banking systems[R].Bank for International Settlements, 2010-12.
[2]中国银监会.银监发[2011]44号中国银监会关于中国银行业实施新监管标准的指导意见[S].2011.
篇4：廉租房公租房建成后对房价的影响
[关键词]：廉租房 公租房 房价
一、廉租房公租房现状
中国的房地产好像是政府的一个不太听话的孩子，在中国政府一系列的严厉政策组合拳的作用下，形势依然相当严峻，房价高涨。电视剧《蜗居》的火爆热映也反映出了人民最真也最直接的心声。更危险的是房地产过热给中国宏观经累积了巨大的泡沫风险。出现这种现状，我们地区各级政府有不可推卸的责任。这其中极为重要的手段公租房、廉租房的建设体制不健全，建设跟不上步伐，从而导致反向调控作用力大打折扣。
国家一直重视廉租房公租房的建设，地方政府也推行了相关政策，但是事实却是在全国291个地级市以上的城市中，其中还有70个尚未实施廉租住房制度，而实行廉租房政策的地市中廉租房所占的比重相对于人群比重相差极大，这说明尽管国家的政策很好，但实施的力度，覆盖面明显不够。与发达国家哪怕是我们的香港对比，差得太远。中国地多人跟多，平均起来，人均居住面积连世界平均水平都没达到。这是联合国提出的住房目标：人人享有适当的住房。其中“享有”并非“拥有”，但是在中国，连有合适的租房这一要求也远未达到。从我们中国的现状来看，一方面是少数有钱人、投资客炒房者大肆哄抬房价；另一方面是多数的中产阶级不断的成为房奴，而低收入者更加只有望房兴叹的份。公租房廉租房等社会保障性住房的供应不足使民众的住房承受能力极其脆弱。
二、两个重要原因
国家对公租房廉价房的重视已经不止十年了，但现在房价仍然还是一个劲的涨，无数的专家学者不知已经讨论了多少次。如城市化进程日益加快，大量农民工进城后，城市人口剧增，住房刚性需求加大导致市场刚性需要太大等，不一而足。但笔者一直认为在众多客观主观各种错综复杂的原因中最重要也是最根本的就是：住房保障制度缺位，亟待健全。制度的缺失不健全导致其他原因有空可钻，比如筹措资金不到位，公共财政投入不足，对开发商的补贴不够不到位，开发商无利可图缺乏开发兴趣，金融、财政和税收上的系统配套支持政策严重不足。政府对政策监管不力，缺位等等，这一系列的问题全部连带出来。
其次，各地级政府执行不力。中央政府对个地级政府的建设监控不足，任其发展。许多城市注重自己经济建设，注重GDP数据的好看。公租房廉租房的建设不仅会使各级政府财政收入减少，而且还要费尽心思筹集资金建设这不够“形象”与“政绩”的工程，显然的会让地方政府唯恐避之不及，多数地方政府都是敷衍了事，不把国计民生放在心上。这样只能导致中低收入家庭住房问题被推向了房地产市场而非住房保障性工程，所以说地方政府对房价水涨船高负有不可推卸的责任。加强住房保障建设，健全保障制度，确保制度贯彻实施，先满足中底层收入群体的居住需求。加快建设与加强管理双管齐下，只有如此房价方能回归理性。
三、公租房廉租房对房价作用
显然，公租房和廉租房对房价是抑制作用，至于抑制作用的大小取决于一系列综合性的因素。我以下两个方面具体分析下：
1、市场供需关系
当前的中国正处于一个社会大变迁的时代，农村人口像潮水一样涌进城市，城市化进程也在日益加快。但问题也伴随着日益增多，特别是住房问题，人口的剧增导致住房需求的剧增，刚性需求的剧增极大的促使了房价的高涨。
但根据市场原理，对于普通商品，要想降低商品价格无非是两个方面：增加供应量，减少需求量。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。而廉租房是政府解决城镇低收入居民最低生活保障标准的社会保障性质的住房，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向低收入职工出租，包括一些大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体，能在很大程度上解决“夹心层”住房困难体。此两者在两方面都能起到增加供应和减少需求的作用。据估计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。现在的市场是商品房市场一头独大，政府一个劲的卖地，开发商一个劲地圈地囤地，全国工地一片火热，商品房市场火热，而另一头保障性住房供给却是小的可怜，每年包括中央政府和地级政府对其的投资金额相对于普通商品房市场几乎可以忽略，廉价房公租房的建设进度严重滞后，这种状况下如果政府不加强管理，恐怕很长一段时间都得不到有效的解决。
2、国家廉租房的发展阶段
先看看政府的措施和效果：住房和城乡建设部08年表示，今后三年内要新增200万套廉租房并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。今年两会期间温家宝就提出继续扩大保障性安居工程，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万。可以说，保障性住房数量的增加，按理说房价应该有很大的缓解，至少不会猛涨，然而事实房价是怎样发展的呢？答案是大部分城市房价仍然在涨。
我认为是还没有发展到一定的阶段，政府虽然投了这么多钱，但用在的地方却主要是林业、农垦和矿区等底层收入者的棚户区改造工程，并没有出现政府的廉价房与商品房争夺客源的局面，因而基本不影响城市房价。那么政府做错了吗？当然没错，只是当前中国的住房问题很多很复杂，不能一蹴而就。08年政府到现在用于廉租房和公租房等的钱没有影响房价是因为解决的问题是社会底层收入者最基本的生活保障水平，属于不解决就极有可能出乱子的问题。所以只有在这个问题解决的基础之上政府再大力投资建设公租房和廉租房，才能缓解商品房的刚性需求，才能正真抑制的房价。
公租房廉租房制度的健全当然是建立在政府健全的管理制度，良好的政府执行能力之上。目前中国距离这样目标有很大的距离，要想真正抑制房价，让平头百姓受益，政府还要不断的加大努力。
发达国家经过多年的发展，居民的各种福利待遇都远远优于现在的中国，也就不存在要解决最底层收入者的生活问题。他们早过了第一阶段，数据显示，发达国家廉租房公租房所占的比例远高于中国，日本有超过220万套公共廉租房，占全部住宅的4.7%，而法国甚至达到了1/4，并且还可以根据需要而增加廉租房比重。
总而言之，第一阶段，廉租房公租房必须解决底层收入者的住房问题。这一阶段主要是国家中央政府投资解决。这一阶段的投资只是解决了小部分底层收入者的住房问题，当然不能抑制房价的上涨，这也就解释了08年到10年不抑制房价上涨的原因。 第二阶段才是为城市中低收入者创造安定且令其能接受的居住环境，建设公租房廉价房与商品房争夺客源的局面，从而抑制房价。这不仅需要国家中央政府的大力支持，还需要各地级人民政府通力执行，也需要各开发商等社会团体的努力合作。
四、展望及总结
中国政府对房地产的管制缺的不是政策与制度，而是执行力与时间。首先解决城市最底层人民的住房问题，而后大步迈向第二阶段，团结一切可以团结的力量，地方政府、开发商 、社会组织等各类机构拓宽筹资渠道，切实采取措施，扩大社会参与，积极拓宽廉租房的房屋来源。抑制日益高涨的房价，真正的为人民谋利益，才能使房地产走向正规健康的道路。
参考文献：
1、对当前全国主要城市楼市回暖调查分析 搜房网2010
2、浅议我国廉租房制度 朱记军 杨易 2009.01月
3、廉租房建设与国家宏观经济赵燕菁2009.03月
4、廉租房才是平抑房价的“稳压器” 胡能灿 2010.08月
篇5：廉租房、公租房的社会效益研究
在政府的政策作用下, 我国廉租房和公租房的形势还很严峻, 房价一直走高, 通过民生了解也反映出了群众对住房条件的心声, 更严峻的是房地产开发过剩导致了中国经济出现了巨大泡沫, 这种现状条件下与我国多地区政府部门有很大关系, 其中住房体系中的公租房和廉租房建设机制出现问题, 有待健全, 建设进展缓慢导致调控力度下降。
我国从很早就开展了廉租房和公租房的政策, 但事实上有四分之一的地区还未真正实施廉租房的管理制度, 在实行的地区廉租房的比重与当地人群之间的比例严重失调, 尽管国家提出了住房保障的相关政策, 但是实施起来的效果和力度并没有大面积覆盖, 让百姓得以满足居住需求, 这相对比发达国家和港澳台地区相距甚远。中国是人口众多的国家, 人均居住面积不能达到世界平均水平, 联合国的人人享有合适的住房的目标, 在我国享有并不能是拥有, 廉租房和公租房的基本要求并没有得以满足。
2廉租房和公租房保障存在的问题
我国在住房保障中实施公租房和廉租房多达十几年, 有些房价持续上涨, 很多研究员对此也进行多次讨论, 随着城市化进程的加快, 农村务工人员进驻城市, 使得城市人口剧增, 住房要求增加而事实存在的房子又不能满足其使用, 很多客观原因造成了这种现实问题, 住房保障相关体制和制度没有发挥及缺失, 制度的不健全让在廉租房和公租房的投入使用上被人钻空子。资金到位问题以及公共财力支撑投入的欠缺, 以及开发商和政府支持不到位, 因无利可图导致金融机构、财政、开发商的兴趣寡然, 税收等多方面的配套政策不足, 国家相关制度和政府对其监管的力度不足等问题全都迸发出来。
再者, 政府执行力度弱, 中央相关部门对地方政府的监管力度不够, 随其发展, 导致很多城市在自身建设上更注重经济增长力度, 公租房廉租房的建设相应的在财政支持上减少很多, 为了避免出现其筹建出现的不够体面不能突出政绩, 在廉租房和公租房的实际建设上忽视, 很多政府没有积极应对而是敷衍了事, 没有将民生的大事放心中, 这只会将没有经济能力的收入中低等的家庭推向市场去购买商品房导致住房功能保障的作用不能体现出来, 所以, 市场的房价不断增长与政府对实施廉租房公租房的政策没有规划和实施脱离不了干系。 尽快改善住房保障条件和相关制度的建设并执行, 必须先满足中低收入的家庭尽量解决住房问题和相关居住的问题, 加强制度建设和管理政策的改善, 长此以往才能将房价调整到合理的范围之内。
3廉租房和公租房对房价控制的作用
首先明确的是廉租房和公租房能够抑制房价上涨, 但是抑制程度取决于据此的相关综合性的原因, 主要涉及以下几个方面:
(1) 市场的供求关系方面。我国目前的时代处于飞速变迁的时代, 农村人口大量来到城市工作, 城市化的进程不断加速, 伴随着很多社会性问题也浮现出来, 尤其是人们最基本的住房需求, 人口的增加导致城市容积的饱和, 但是住房需求是一个刚性需求, 这样不可避免地抬高了城市的房价。
根据市场相关概念对商品进行分析, 得出结论是假若要降低商品的价格, 要么增加市场的供给, 要么降低需求者的需求, 对于新进驻城市和进入单位就职的新群体等面对住房困难的现状, 公租房是很好的产品, 它相比较市场的商品房价格更容易承受, 同时也可以出租的形式向职工租售, 一些刚毕业的大学生, 或者来自农村进城务工的人员等, 基本都是需求住房又在经济能力上不能支撑的困难群体, 增加廉租房和公租房能够减少对商品房的需求, 据统计廉租房供给提高百分之五就会降低房价的百分之三。目前作为商品房, 政府不断审批圈卖, 开发商不断进行建设和出售, 商品房持续火热一些年头, 但是廉租房和公租房的供给实在是少得可怜, 每年政府及地方政府都有额定资金投入在商品房中而忽略了廉租房和公租房的建设, 如果政府不加强管制, 降低房价, 那么低收入群体的保障住房问题, 短时间不能得到解决。
(2) 我国的廉租房公租房的发展情况。我国城乡建设部在2010年以200万套的廉租房增设, 100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程, 总投资将达到9000亿元。今年两会期间温家宝就提出继续扩大保障性安居工程, 建设保障性住房300万套, 各类棚户区改造住房280万。可以说, 保障性住房数量的增加, 按理说房价应该有很大的缓解, 至少不会猛涨, 然而事实房价是怎样发展的呢?目前很多一线、二线城市的房价还在不断攀升, 很多资金都流向了林业和农垦或者矿区房屋的改造上, 没有出现所谓的政府廉价的商品房争夺客户的情况。所以, 总体而言, 并没有影响我国大部分城市的房价。早在2010年以前, 政府用在廉租房屋上的资金比例并不是很大, 那个会后最为关心的还是社会底层劳动者的最根本生活保障问题, 在这个问题解决以后, 政府才加大了对廉租房和保证性住房的资金投入, 随后也就慢慢地缓解了社会的矛盾, 满足了社会的需求, 从而更好地抑制了我国房价的增长。
总之第一阶段, 廉租房和公租房的建设必须供给低收入人群, 解决问题的主体是政府, 在这个阶段要将资金投入到小部分低收入住房中, 那时候房价没有上涨的原因也在于此, 第二阶段发展到城市进程的加快, 为了满足城市建设以及住房条件的改善, 建设的公租房和廉价房开始与市场的商品房进行争夺需求者的局面, 也相应地抑制了房价的上升, 届时中央政府到地方各级人民政府也不断加强执行廉租房实施的力度, 同时开发商也会竭尽所能不断配合。
4总结
我国政府对待住房的管理的政策和制度已经比较健全, 需要的是在执行时间上加大力度, 要解决低收入者的住房需求后才能向更高层需求进一步开展, 各地的政府和开发商要结合社会各类机构投资渠道, 采取积极且有效的措施, 让广大社会相关单位参与进来, 积极增加廉租房的渠道来源, 从而增加廉租房公租房的波及范围, 抑制商品房价的上涨, 从而让我国住房走上健康持续供应的正规道路。
参考文献
[1]张红, 李洋, 张志峰.中国城市软实力对住房价格的影响——基于主成分分析法和面板数据模型[J].南京审计学院学报.2014, (3) :24-29.
篇6：短期租房协议书的
近年来, 笔者受北京市保障性住房建设投资中心委托, 承担了北京市公租房标准化技术研发课题的研究工作, 包括对北京市公租房体验馆及其内部的样板间展区的方案设计工作。建设公租房体验馆和样板间的主要目的:一是向公众和政府相关部门展示公租房的技术研发成果, 宣传和推广公租房的标准化设计;二是通过搭建1∶1的套型实体样板间, 来检验设计中的一些想法是否合适, 以及在实际建造过程中各工种究竟会遇到哪些问题, 从而对项目起到前期探索作用。
在公租房样板间的设计过程中, 方案经历了多次的反复和调整。本文希望在介绍样板间设计方案的同时, 也将这其中的修改过程与大家分享, 从而能较为全面地展现出公租房楼栋、套型与室内设计三者之间的整体关系。
1 公租房样板间套型设计的三个步骤
本次公租房样板间的设计工作主要分三步展开: (1) 从各类图集及现有项目中进行套型筛选; (2) 与住宅产业化、标准化建设相适应, 优化套型整体尺寸; (3) 与室内装修及部品协调, 细化套内空间设计。
1.1 套型筛选
在过去几年的保障房建设中, 国家及北京市相关部门已经出台了一些标准图集指导公租房的楼栋及套型设计, 例如《北京市保障性住房规划建筑设计指导性图集 (2010版) 》, 《公共租赁住房·优秀设计方案》, 《北京市公共租赁住房标准设计图集》以及保障房竞赛获奖方案图集等。
在设计初期, 我们首先从当前北京市在建的公租房项目以及上述设计图集中, 挑选出一些常见、具有一定代表性的套型类型, 作为本次样板间设计的基础。筛选的原则:一是以中、小套型为主, 符合当前公租房建设趋势;二是注意套型种类的差异性, 既要有面积较小的零室户, 也要有一室半、两室户, 满足各类配租人群需求;三是套型尺寸具有较强的可适性, 能够适应多种楼栋形式;四是套型轮廓线相对齐整, 有益于建筑结构和节能要求。最终我们挑选出零室户、一室户、一室半户和两室户各1~2个作为备选。这些套型大多是方整轮廓, 为后续尺寸规整化设计提供了基础条件。
1.2 套型整体尺寸优化
针对筛选出的多个套型, 我们将其面积、尺寸进行了统一调整, 其中较为关键的是对套型总进深的规整化设计。进深的统一既有利于套型灵活拼接和组合, 又有利于工业化的建造方式, 优化施工工艺。因此, 我们将套型进深尺寸统一为同一尺寸, 并可在一定范围之间 (7200~7400mm) 统一进行调整, 以适应不同使用率下套型的面积指标需求 (见图1) 。此外, 套型的厨卫空间尺寸、布局也都尽可能做到标准化设计。
1.3 细化套内空间设计
以往在做住宅设计时, “建筑”和“室内”往往是相互脱离的两个环节。在建筑设计阶段, 设计人员所采用的空间尺寸大多是按照基本的空间单位来考虑, 并没有深入到室内部品、家具、装修等层面。这就导致在室内装修阶段, 总会出现家具部品尺寸与建筑空间不协调等情况。而长期以来, 我国商品住宅建筑多以毛坯房形态交接给购房者, 再由购房者自行进行室内装修, 将这一问题转嫁给了住户个人来解决。而公租房是全装修标准, 在大批量的建造过程中, 如果仍以这种“各自为政”的设计模式思考, 不仅会造成施工过程中的材料浪费、周期拖长, 还会阻碍住宅标准化的推行。
为此, 我们通过与室内设计方的沟通, 在样板间的套型设计阶段就充分将室内家具、部品的布置方式, 墙地面的铺装尺寸等问题考虑进来。一方面, 在图纸深度上对上述要素进行充分表达;另一方面, 也对套型各空间尺寸进行了局部调整, 以使其更符合室内家具部品的尺寸要求 (见图2) 。
2 公租房套型设计分析
2.1 小套型A
2.1.1 基本分析
套型A为零室户, 建筑面积在30m2左右 (见图3) 。此类套型通常仅为单面采光, 因此适合布置在楼栋中部 (见图4) 。从各类图集和在建项目中类似零室户套型的筛选情况来看, 这类套型平面形式多为规整的矩形, 进门两侧分别布置卫生间和简易厨房 (电厨房) , 户内厅室合一, 无其他分隔。这类套型之间的主要差异在面宽和进深的比例上。本方案和其他设计方案相比, 具有进深长、面宽小的特点, 拼接为楼栋后更有利于节地 (见图5) 。而且从套内功能排布来看, 通常会将睡眠、活动区域沿进深方向依次展开, 因此在有限的面积条件下, 加大进深有助于室内功能分区和家具布置, 往往比增加100~200mm的面宽更有利。
2.1.2 优化过程分析
在套型室内设计深化阶段, 主要的调整有以下两点: (1) 将套型总面宽从3300mm压缩至3200mm, 使室内净面宽变为3000mm, 控制了套型整体面积, 同时有利于地面铺装时节省一次地砖切割 (地砖为600mm×600mm) ; (2) 取消原卫生间一侧凹入的鞋柜区, 将鞋柜整合至厨房台面一侧, 使卫生间平面形式规整化, 有利于卫浴设备的布置 (见图6) 。同时在套型厅室部分, 样板间的家具布置考虑青年人的生活特点, 隔离出一个较为独立的工作/休闲区, 以满足青年人在家上网、学习或办公的需求。
2.2 小套型B
2.2.1 基本分析
套型B建筑面积在40m2左右, 也是目前设计图集和在建项目中较为常见的一类 (见图7) 。与套型A相比, 其相同点在于均只需单面采光, 可拼接于多种楼栋形式 (见图8) ;而不同之处为, 该套型具有独立的厨房, 其具有独立的采光面, 因此套型总面宽为4500mm左右。套型起居、卧室间不设固定隔断, 住户可自行使用柜体、软帘等进行灵活分隔, 从而营造一个较为私密的睡眠区域。
2.2.2 优化过程分析
在套型B的设计过程中, 进行过两种厨卫空间布局方式的尝试 (见图9) 。一种是厨房、卫生间门直接朝向起居、餐厅开设, 另一种是厨卫之间设置小过厅, 从过厅分别进入厨房和卫生间。通过比较这两种方案可以看出, 前者有效利用了空间, 扩大了厨卫的使用面积, 但在一定程度上有碍起居、餐厅的观瞻, 且影响起居空间的安定性;后者更利于厨卫门的隐蔽和起居、餐厅墙面的完整, 并通过将卫生间洗手池外提到过厅中, 使过厅部分也能得到有效的利用。同时, 将阳台门调整至起卧空间一侧, 使厨房内可以布置成L形台面, 从而弥补了厨房台面长度不足的劣势。最终在样板间展示中, 我们选择了后一个方案。
2.3 中套型C和大套型D
2.3.1 基本分析
套型C、D均为具有独立卧室和厨卫空间的一室户。其中起居、卧室、厨房均需要采光面, 目前市场上的部分实际项目中, 一室户设计如果仅依靠单侧采光同时又要控制套型总面宽的话, 往往会采取卧室占据一个完整面宽, 而起居、厨房通过凹缝进行采光的方式。这虽有利于增大套型进深而实现节地, 但会产生楼栋凹槽较多、体形系数偏大等弊端。
在此次样板间设计中, 参照相关设计图集中的套型样例, 选择具有两侧采光面、或三侧采光面的一居室套型 (见图10) 。这类套型适于拼接在楼栋转角或端部 (见图11) 。由于具有相邻两个或三个采光面, 起居、卧室和厨房均可实现完整独立采光。
2.3.2 优化过程分析
在套型深化设计过程中, 不仅注重了套内空间的改善, 而且从减少楼栋公摊、套型拼接灵活等方面进行了考虑。在套型C的初版方案中, 将入户门置于套型中部。然而在套型拼接、组合楼栋时发现, 中部入户会增加端头公共走廊的面积, 不利于节约公摊。因此在套型深化时, 通过调整室内各空间的布局, 将入户门设在套型角部, 从而实现端部入户 (见图12) 。另外, 入户门的位置也可以在角部两侧灵活调换, 增加了套型拼接时的适应性。
套型D的深化设计主要体现在增大起居进深方面。一室户套型主要针对家庭人口在2~3人的中青年夫妇家庭或老年家庭。但根据调研经验来看, 每个家庭实际的居住人数往往要比设计人数多, 因此在套型D中, 将起居空间进深加大, 设计出“半间房”。当子女需要与父母分房居住时, 可将起居空间做简单分隔, 形成相对私密的睡眠空间;当老人需要照护时, 半间房空间可临时作为家人陪护的休息空间。
2.4 大套型E
2.4.1 基本分析
套型E为两居室, 建筑面积在50~60m2 (见图13) 。此类套型需要至少两面采光, 因此适宜布置在楼栋端部或角部 (见图14) 。本类套型常见的空间布局是, 进门两侧布置独立的厨房和卫生间, 其他空间划分为动静两个分区:静区包括主卧和次卧, 次卧可用作儿童房或书房;动区为连通的餐起公共空间, 较为开敞灵活。
2.4.2 优化过程分析
在动静分区的基础上, 套型E常存在以下两种布局形式 (见图15) 。这两种布局形式的取舍是本套型深化时考虑的重点。一种布局是将卫生间布置在两个卧室之间, 优点是便于主卧内的住户就近如厕, 但缺点是卫生间远离公共走廊, 不利于管线集中, 且有人使用洗手池时, 会对主卧的私密性造成影响。因此考虑变换厨卫布局, 将两间卧室靠近设置, 形成了第二种布局形式。这种布局最大优点在于两间卧室之间可以根据住户需要自由分隔, 给居住需要较为多样的公租房带来使用上的灵活性。
3 结语
篇7：短期租房协议书的
一、PPP的国外发展现状及PPP的基本模式
(一) PPP的国外发展现状
PPP (Pubic-Private Partnership) , 可理解为由政府公共部门和私营企业所建立的一种新型的伙伴关系。以这种伙伴关系为基础开发的公共服务项目, 既可使政府公共部门在一定程度上减轻负担和风险, 提高公共服务的质量, 同时也可在制度和体制上保证私营企业的盈利。这种合作模式, 目前在欧美等发达国家已被广泛接受, 在发展中国家也日益被重视和应用。
1. 英国作为PPP的发源地和其发展历史有着必然的联系。
二战后, 执政的劳动党把走国有化道路作为解决经济衰退的出路, 截至上世纪70年代, 英国已经有10%的企业成为国营企业。1979年保守党执政后, 转变了执政方针, 开始了国有企业民营化的历程。在此过程中, 私营企业多年积累的经营理论和实践经验被政府广泛采用并发展, 大大提高了政府的行政效率, 政府职能也发生了显著转变。但是, 国民所期待的公共服务质量的改善问题却没有进展。围绕这一问题, 私营企业和居民在公共服务领域的参与意识逐渐被政府所重视, 改变了单纯由政府负责的状况, 进而形成了政府与私营企业间的新型伙伴关系。这就是PPP模式产生的雏形。目前, 基于PPP模式的投资项目已经贯穿英国政府活动的各个领域。在交通、教育、医疗卫生领域, 以及国防工程项目中, 都取得了长足的发展。
2. 美国是最早将PPP模式应用在城市基础设施建设领域的国家。
上世纪90年代初期美国政府面临严重的财政困难, 大量城市基建项目由于经费紧张而不能动工。1991年美国国会通过了“综合地面运输效率方案 (ISTEA) ”。ISTEA的实行, 使美国各州有了更多的自主权, 可以将联邦资金与州和私人资金混合用于项目实施。可以说, 该法案的制定对于PPP模式在美国的应用具有划时代的意义。据不完全统计, 截至2004年, 全美国大约有超过750亿美元的开发项目借助该法案得以实施。
3. PPP模式在日本应用的最早起源是以上世纪80年代建立的第三部门为标志。
。第三部门是相对于政府计划经济部门 (第一部门) 和民营市场经济部门 (第二部门) 而言的官民共同体, 是既追求公共利益, 又追求经济利益的社会团体或经济组织。但由于政府并没能把来源于民间的一些积极想法诉诸实施, 加上政府和私营企业的责任划分不够明确, 造成很多由第三部门开发的公共设施项目陷入亏损的困境。1999年PFI (鼓励私人投资行动) 法案的制定带来了PPP模式在日本发展的生机, 吸取了第三部门失败的教训, 加强项目事前的风险评价, 在政府和私营企业建立的伙伴关系中明确责任划分, 大大减少了开发项目失败的风险性。2002年日本经济产业省召开的PPP研究会的中间报告“日本PPP的实施”中指出, 应用PPP模式在公共服务领域引进市场竞争, 大大提高了公共服务的效率性, 创造出了对民间开放的新型的雇佣和服务性产业。
(二) PPP的基本模式
对于策划实施PPP模式的项目, 如图1所示, 政府应该成立专门机构负责项目方案的选定, 参与项目实施过程中税收优惠制度的制定, 并和企业一起完成整个项目的运营管理。既要保证项目实施过程中风险共担, 减少企业的投资风险, 又要监督项目的服务质量, 达到公共服务的目的。企业通过参与开发项目的政策制定, 以签订合同的方式保证投资的收益。
二、PPP应用于廉租房建设的可行性及基于PPP的廉租房运作模式
(一) PPP应用于廉租房建设的可行性
1. 充足的民间资本为基于PPP的廉租房运作提供了资金保障。
从1995年中国银行第一次出现3000多亿元的存差开始, 银行的存差不断放大, 2004年达到6.4万亿元, 2005年末全部金融机构本外币各项存款余额300209亿元, 居民储蓄存款余额达147054亿元。居民存款额高速增长, 揭示了中国消费信心疲弱的现状, 更反映出了民间资本缺少合适安全的投资方向。国务院于2005年和2010年陆续出台了《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》等文件, 鼓励和引导民间资本进入社会事业领域, 切实保护民间投资的合法权益。
2. 强大的民营经济是基于PPP廉租房模式的运作基础。
据《中国民营经济发展报告 (2005-2006) 》显示, 自2000年以来, 民营经济税收增速已经明显快于全国税收平均增长速度。从税收总量看, 目前民营经济税收比重已经超过国有经济。2005年9月, 内资民营经济在GDP中比重约为49.7%, 外商和港澳台比重约为15%-16%, 两者相加约占65%左右;中国私营企业已达419万户, 注册资金总额达到5.8万多亿元;私营企业兴办光彩事业项目约1.2万个, 投入资金800多亿元, 捐资办学和资助其他公益事业97亿元, 帮助500多万贫困人口解决了温饱问题。这些具有一定资金、技术和管理优势且积极承担社会责任, 致力于公益事业的民营企业将成为PPP合作模式的中坚力量。
3. 政府的资信是民营企业参与廉租房建设的利润保障。
廉租房项目虽然和商品房相比回收期较长, 但在当前房地产市场宏观调控下, 为规避宏观政策调控风险, 投资廉租房项目也可以成为一种新的盈利模式。廉租房项目需求量大, 收益稳定, 风险低, 加上政府资信度高, 出现坏账的可能性很小。同时, 可以获得政府相关支持, 保证了民营企业的适度利润空间。
综上所述, 构建基于PPP的廉租房运作模式, 在廉租房领域引入民营资本, 既可以缓解政府财政压力, 拓宽融资渠道, 也可以将私人机构的高效率带入到公共部门, 有利于提高政府公共资源配置水平, 对促进我国廉租房制度的健康发展具有重大意义。
(二) 基于PPP的大连市廉租房运作模式
借鉴PPP模式在公共服务领域的成功事例, 结合我国廉租房的发展现状, 本文提出政府和民营企业进行廉租房建设的三种类型, 如图2所示。
1. 由政府部门和民营企业共同参与开发廉租房项目, 可以称其为合作建房的PPP模式。
它采用典型的公私合作模式, 即政府主导、私人房地产公司积极配合参与的形式, 各方有不同的权利和义务, 相当于中国香港的私人参建居屋模式。由于廉租房项目具有保障性质, 相应的经济效益较低, 且项目投资回收期过长, 仅依靠项目本身收益难以满足投资回报。因此, 政府可通过资金补贴、政策税收优惠和捆绑开发等形式对私人机构进行补贴, 来吸引私人机构投资廉租房的建设。对民营资本而言, 可通过政府给予的相应政策扶持获得投资回报。这种“双赢”或“多赢”合作理念正是PPP模式运作宗旨所在。
2. 将民营企业开发项目中的积压存量房源调整为廉租房。
国家统计局2007年7月的官方统计数据显示:中国商品房空置面积为1.21亿平方米, 同比增长14.4%。其中, 空置商品住宅逾6600万平方米, 增长10.8%。大量空置的商品房为短期大量增加廉租房的供给提供了可能。政府可通过和民营企业达成合作协议的方式, 由政府出面支付一部分低于市场价格的名义转让金, 将空置的商品房转为廉租房, 继续交给私人机构进行后期的运营维护管理, 既巧妙解决了商品房积压, 缓解了私人机构资金紧张问题, 又快速地增加了廉租房的供给。以此方式收购的廉租房相对分散, 可避免由集中建设廉租房带来的社会问题, 对缓解目前日益扩大的贫富差距, 消除社会不稳定因素, 将起到积极作用。
3. 将政府现有的廉租房房源转交给民营企业, 由私人进行改建、维修和物业管理。
目前廉租房的管理都是以政府行政管理为主, 需要花费较大的财力、物力和精力, 加大了廉租房的运营成本。PPP模式的私人机构往往是熟谙物业管理领域的专业公司, 比政府部门更加精通于管理。通过这样的“专业操作”, 能够减少由于政府部门管理无效率带来的风险。
三、基于PPP的廉租房运作模式在大连市应用时应注意的问题
1.建立健全相关法律法规。在廉租房建设领域进行政府与私人机构的合作, 必须有相应的法律保证, 规范民间投资, 明确民营企业的法律地位, 增强投资者的稳定预期, 培育投资者信心。
2.建立市场准入机制和政府监督机制。PPP模式将政府在廉租房建设中主导角色转变为与私人机构合作提供公共服务中的监督、指导以及合作者的角色。为保证廉租房建设领域的竞争规范和政府管理的有效性, 必须建立市场准入机制, 按照标准化、公开化和平等化原则进行资质审查。廉租房项目的社会保障性要求政府必须加强对PPP项目建设和经营的全过程监管。在公共服务领域引进PPP模式, 靠私人机构的运营管理实现廉租房的建设和运营, 服务价格合同的签订和价格执行的监管是保证PPP模式顺利实施的一部分重要内容。
3.注重廉租房项目开发的风险分担。基于PPP的廉租房运作项目涉及到土地风险、法律及政策风险、信用风险、建设和开发风险、外部性风险、市场运营风险、金融风险、意外风险等诸多风险, 项目风险分担是否合理是决定项目能否成功的重要因素。因此, 政府和私人机构应本着双赢的目的进行风险分配结构设计, 把风险分配给最有能力的参与方来承担, 例如由政府承担土地风险、法律与政策风险、信用风险等, 私人机构承担建设与开发风险、市场运营风险、金融风险等, 而外部性风险则需要政府和私人部门共同承担。参与各方通过采取有效的措施管理各自的风险, 从而实现既保证私人机构的合理利润, 又体现廉租房项目的社会保障性。