借名买房有何法律风险

借名买房有何法律风险（共9篇）

篇1：借名买房有何法律风险

借名买房的法律风险有哪些

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

(三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。(四)简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析(一)借名买房的法律风险

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(二)借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

篇2：借名买房有何法律风险

针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控。作为“新五条”调控政策中的撒手锏，“限购令”正在向全国主要城市蔓延。在房产新政出台后不久，便有人想出以他人名义购房，以此规避限购政策的“对策”。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。

一、借名买房的原因分析。

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

（二）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。

（三）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。

（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析。

（一）借名买房的法律风险。

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；

其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

（二）借名买房合同的效力问题。

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

三、借名买房的风险防范及建议。

我国《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。借名买房的法律风险是不言而喻的，所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

篇3：借名买房纠纷多发的法律思考

(一) 规避房地产调控政策中的购房主体资格限制

一是规避经济适用房、两限房等保障性住房的特定申请主体资格限制。一些购房者不具备申请经济适用房和两限房的申请资格, 为获得此类房屋往往作为实际出资人将房屋登记在具备申请资格的主体名下;二是规避房地产调控的户籍资格限制。一些非京籍人员在北京购房, 由于不符合纳税满五年等条件往往借用符合条件的亲友的名义购买, 此外一些来华外国人也会借用国内符合条件的人员的名义在京购房。

(二) 规避房地产交易中产生的高额税费

由于个人购买二套住房及多套住房后再次进行交易时所涉的税率与交易费用都远远高出首套房屋, 因此, 一些购房者为了投资等需要, 购买二套或多套房屋时会借用他人的名义购房, 以便降低将来房屋交易时的税费等成本。

(三) 规避银行对购房的首付比例与贷款政策的限制

一些购房者为降低二套房的首付比例借用名下没有住房的他人的名义购房;由于银行会对购房者进行贷款资格审查, 一些不符合银行贷款的信用条件的人通过身边符合贷款条件的亲友的名义买房。此外, 一些不符合公积金贷款条件的又不愿通过商业贷款购房的, 便借符合公积金贷款条件的亲友的名义申请购房贷款。

(四) 违反法律或者行政法规的强制性规定城市居民借名购买农村房屋

实践中由于北京农村许多房屋面临拆迁改造, 一些城市居民抱有投机的想法, 在听闻某地即将拆迁之前借在该村的亲友之名购买面临拆迁改造的农村住房, 以便拆迁时分得房屋拆迁补偿。

(五) 由于家庭、感情等原因借名买房

一些老人晚年时出资以其子女的名义购房, 但在子女先于老人去世的情况下, 实际出资人往往与其子女的其他继承人产生纠纷;实践中还有一些财产来源不明的人为掩人耳目, 出资购买房屋后登记在其亲友名下。

二、借名买房的审理难点

(一) 开庭审理中的事实认定难点

一是双方因熟人关系未签订书面协议, 被借名人反悔后对方举证困难。由于借名买房行为多发生在亲友之间, 一些当事人只口头约定而没有签订书面协议, 当被借名人一方反悔不承认借名的情况时, 房屋实际购买人极易陷入举证不能, 面临败诉风险。

二是当事人一方去世造成事实查明困难。当事人一方去世后, 可能发生其继承人与另一方之间的纠纷。如果被借名人去世, 其继承人往往称不知借名买房行为, 令法院的查证工作陷入僵局。如果是实际购买人去世, 其继承人对借名行为、购房行为及相关证据都不了解, 造成举证不力, 增加败诉风险。

三是当事人均持有部分购房证据且各执一词, 法官难以形成确定的心证。在借名买房的实际购房的过程中, 由于客观条件的复杂性, 存当事人双方共同或分别完成签约及贷款等手续的情况, 造成双方当事人手中均有部分购房证据, 造成证据认定困难。

(二) 借名买房行为效力认定

一是违反法律或者行政法规的强制性规定的, 应当认定借名行为无效, 并妥善处理相关的法律关系。如城市居民借用他人名义购买农村房屋的行为, 由于违反了《土地管理法》关于对农村宅基地转让的规定, 应当认定借名的约定为无效。

二是规避房地产调控政策的借名行为无效。此类借名虽然不违反法律和行政法规的强制性规定, 但有扰乱房地产市场之虞, 可以适用《合同法》第五十二条第 (四) 项认定为“损害社会公共利益”的行为。因此, 对于规避房地产购房资格限制和相关税费的, 应当认定借名行为无效。

三是对于规避银行贷款政策, 未对房地产市场有扰乱之虞的, 可以认定为有效。该借名行为虽然增加了银行贷款难以收回的风险, 但是该风险是可以通过向被借名人主张相关权益等途径化解, 故而可以认定有效。

四是对于因家庭、感情等原因而引起的借名行为, 在查清事实的基础上, 应当认定借名买房的行为为有效。认定借名买房行为有效应判决房屋归实际出资人所有, 这是我国民法中尊重当事人意思自治的基本要求。但对于确属以赃款购房情况, 应认定为“以合法形式掩盖非法目的”, 通过正当法律程序予以没收或进行其他司法处理。

三、借名买房的法律风险

(一) 房屋实际购买人的法律风险

借名买房情况下, 房屋实际购买人存在以下法律风险:部分购房者借用亲戚朋友名义买房, 只达成口头协议, 一旦名义房屋登记人反悔, 实际房屋产权人很难举证其为房屋实际购买人, 且房屋实际购买人若无出资的原始凭证, 如存折、转账记录、购房发票等充足证据支持, 其很难证明自己是房屋的实际出资人, 极易承担败诉风险;若登记购房人对外负有债务, 经过司法程序债权人申请执行后房产可能被查封或者拍卖;如果房屋登记人死亡, 房屋可能会因为继承关系而被房屋登记人的继承人所继承;若房产登记人私下将房产进行出售并已完成过户交易, 即使最终法院认可了借名协议的效力, 购买人可能通过善意取得制度获得房屋所有权, 原房屋实际购买人只能要求房屋登记人承担损害赔偿责任。

(二) 房屋登记人的法律风险

房屋登记人出借自己的名义购房或进行按揭贷款时会在房屋产权登记部门留下相应的购房记录, 在银行也会有按揭贷款的征信记录, 如果出资人按揭还款不及时, 有可能使房产登记人的个人诚信度受损。

综上, “借名买房”的行为可能使房屋登记人和实际购房人均面临诸多风险, 双方均应谨慎对待。

参考文献

[1]余建华, 孟焕良.房产调控政策频出房屋买卖纠纷咋办[N].人民法院报, 2011-4-22.

[2]李媛辉, 杨帆.借名买房的法律实务分析[J].江苏警官学院学报, 2007 (6) .

篇4：借名买房风险多

几年前买的房子现在翻了几番，面对巨大的经济利益，实际出资人和名义购房人的抢房大战也由此开始。北京最大的经适房建造区回龙观和天通苑均处于昌平区，昌平法院对2007～2010年的涉经适房民事案件进行调研后发现，借名买房案件占涉经适房纠纷的30%。

所谓借名买房，是指不符合经适房购买资格的人，以具有购买资格的人名义购买。借名买房是实际买房人在买房资格受到限制的情况下，采取的曲线买房策略，房产证上的所有权人，系名义上的购买人，而不是出资人，借用他人名义买房，极易引发纠纷。

2005年3月，被告侯建军与辛志国签订了一份协议，协议中约定，辛志国用侯建军购买经适房资格的指标，购买位于北京市朝阳区某小区的房屋。该房屋系经适房，建筑面积99平方米，总价款38万元，交付期限为2007年1月。在买房过程中，一切手续均用侯建军的名义，产权归辛志国所有。在签订协议当天，辛志国以侯建军名义与开发商签订了购买经适房合同书，后又以侯建军名义与银行及开发商签订《个人住房按揭合同》，借款28万元，用于购买上述房屋。此房于2007年3月取得房产证，房产证记载的产权人是侯建军。侯建军并未支付购房任何费用，房屋交付后辛志国在该房内居住。2010年3月，辛志国找到侯建军要求办理房屋过户手续，并按照协议约定在过户手续办理完毕后给侯建军5万元，但此时侯建军要求辛志国支付90万元，否则不予办理过户手续，还声称如果辛志国不给钱，就要通过法律程序收回房屋。

辛志国认为，他从2007年1月就住在所购房屋内，并交纳各种费用和归还银行贷款。侯建军应该按照约定履行协议，双方签订的协议不违背国家法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。因此，辛志国坚持只支付5万元给侯建军。多次交涉无果，侯建军一纸诉状将辛志国告到法院，要求其腾房。

法院审理后认为，该房屋系经济适用住房，现登记在侯建军名下，侯建军已取得该房屋权属证书，但未支付购房的任何费用，且被告辛志国持有所有与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件并一直居住在该楼房内。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、房屋所有权证、办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归辛志国。

注意收集和保存证据

借名买房纠纷有两种类型。一是类似上述案件，即名义上的所有权人将实际购买人诉诸法院，请求法院确认其所有权，或判令实际购买人腾房；二是实际购买人起诉名义上的所有权人，请求法院确认其拥有房屋所有权，或判令对方协助其办理房屋过户手续。本案的关键，就是要明确谁是争议房屋的所有权人。由于侯建军与辛志国之间的争议实质就是对该房屋的使用支配权利。

我国《城市房地产管理法》第59条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《物权法》中规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这些规定明确的是，我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权。从本案例看，虽然辛志国主张是他出资购买的房屋，但由于经过登记公示的物权人是侯建军，所以从法律上进行判断，侯建军才是房屋的物权所有人。

如果在法庭上辛志国提供不出购房合同，各种票据和录音等证据，房屋也很可能无法要回。

双方均有风险

去年，随着政府调控房价的新政接连出台，矛头直指多套房购房者。其中明确规定：有一套住房的非北京户籍家庭，将被禁止购房。外地人想在北京买房则必须提供连续5年以上社保或纳税证明，且要满足有暂住证、在北京无房等条件。为躲避“限购”， 为了应对政策，一些非京籍人开始找有北京户口的亲戚、朋友帮自己买房。

政府为解决中低等收入家庭的居住问题，推出了价格低廉的经适房，并规定了申购者须具备的条件，名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权。在履行过程中，如果发生纠纷，极有可能被认定为无效。

篇5：借名买房有何法律风险

众所周知，买房无疑是人们的头等大事，无论是农村的打工仔还是城里的上班族，能在自己喜欢的城市买一套属于自己的房子，这将是多么幸福的一件事。

其实在买房的过程中也是有许多问题的，即使你有钱但如果条件受限，你一样很难买到心仪的房子，因此也导致很多人挖空心思去找解决办法，而借名买房正是这其中的一种办法，虽然办法是可行，但和讼网小编不得不说，借名买房仍然有诸多法律问题存在着一定的风险，下面详细为你介绍借名买房会涉及哪些风险呢？该怎么防范？

一般借名买房的原因

第一、为规避法律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策。

第二、借用他人资格享受某种购房优惠。

第三、转移财产以逃避债务。

借名买房带来的法律问题

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。

当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。借名买房双方当事人面临的风险

(一)出资人所面临的风险

1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。

2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。

4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。

(二)登记权利人面临的风险

1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。

2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的不乏其人。

如何降低“借名买房”风险

鉴于借名买房的诸多风险，新环境房地产建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。

篇6：借名买房风险的认识和防范

一、定义及背景

所谓借名买房，是指以其他人的名义购买房屋，但购房款项却由实际购房人自己支付的一种变通的房屋买卖行为。目前，由于我国关于房屋限购的政策出台，还有有关遗产税即将施行传闻，因此有些想进行房地产投资或者投机的人为了逃避房屋限购政策的监管，或者为了规避所谓的遗产税的义务，绞尽脑汁想出了“借名买房”这种变通的方式予以应对。殊不知其貌似聪明的行为背后实际上已经隐含着一定的法律风险。

二、法律风险

实际上，这种借名买房的变通方式存在很大的法律风险。房屋属于不动产中的一种。根据我国物权法的规定，不动产买卖实行区分原则，即不动产买卖合同以符合合同生效要件时生效，但不动产物权的取得则以依法登记为生效要件。在借名买房的情况下，产权登记部门不动产登记簿上记载的房产所有权人是他人，暂且叫名义产权人，而实际出资买房的人叫实际产权人。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将登记在他名下的房屋转让给别人，而别人受让时如果是善意且支付了合理的价格，并且已经依法办理了登记手续。这种情况下别人（受让人）依法取得了该房屋的所有权，而实际产权人则无权追回其房屋。当然，实际产权人可以向名义产权人请求赔偿损失，但不一定能达其所愿。

三、风险的防范

1、如果有些人一定要采取借名买房的方式购买房屋的话，建议其一定要与名义产权人签订书面合同，以白纸黑字来明确双方的权利义务关系。此外，实际产权人在付款时必须以银行转账的方式（从自己的账户转账）支付购房价款，并保留好转账回单，以防以后双方就该房屋发生产权纠纷。如果出现那种情况，实际产权人便可以通过法律途径保护自己的权益。

篇7：借名购房的法律风险

作者：麻增伟律师 联系电话：***

案例：

刘某和王某系同事，刘某的户口在河北，王某的户口在北京，2001年，刘某借用王某的北京居民身份，在天通苑小区，购买了一套经济适用房，购房合同以王某的名义签订，所有的购房出资款均由刘某提供，房屋交付后，一直由刘某占有使用，并且在房产证办下来后，也交由刘某保管。但在2010年5月，王某突然找到刘某，要借用所购房屋用于抵押贷款，被刘某拒绝，后刘某认为房屋登记在王某名下，存在很大的安全隐患，就向法院提起诉讼，要求确认王某名下的房屋归刘某所有。

后法院经过审理认为，刘某不具有购买经济适用房的资格，刘某借用王某名义购房行为无效，房屋归王某所有，但刘某、王某在本案中均有过错，王某应退还刘某的购房款，并应依据房屋评估价值，将该房屋升值金额的一半赔偿给刘某。

本案是一起典型的因借名购房引发的房屋确权纠纷，在房价不断攀升和限购政策频出的时期，很多人是为了节省购房成本，享受某种优惠，或者为了规避某种购房的资格而借名购房，而有的则是因为其他原因不便以自己的名义购房，而借用他人名义购房。

目前，借名购房的类型主要有以下几种：

第一种：本人具有购房资格和权利，但因某种原因（比如家庭问题、婚姻问题或其他原因），不便将房屋登记在自己名下，而借用他人名义购房。

第二种：本人不具有购买某种政策性保障房的资格，为了规避购房资格的限制，而借用具备资格的他人名义而购房，比如购房经济适用房、两限房等政策性保障房。

第三种：本人不具有某种购房资格或权利，而借用他人名义购房，但所购房屋并非政策性的保障房，而是某单位自行集资所建房屋，但该房屋原则上限于本单位符合一定条件的人员购买。

针对第一种借名购房情形而言，因其借名人本身具有购房的资格和条件，其具备获得所购房屋所有权的条件，尽管房屋登记在被借用人名下，但根据《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

此种借名购房的法律风险在于：若借名人能够提供借名购房协议、购房款由其提供或者能够证明借名购房事实存在的，法院一般都会确认房屋归借名人所有。但若借名人无法证实借名购房事实的，法院一般会将出资购房的行为认定为一般借贷行为，借名人只能要求被借用人返还购房款，而不能获得所购房屋的所有权。另外，因房屋登记在被借用人名下，根据物权的公示原则，若被借用人在借用人不知情的情况下，擅自将房屋卖给或抵押给善意第三人的，那么借用人是不能以其为房屋的实际出资人来对抗善意第三人的，最终，借用人很可能无法取得所购房屋的所有权，或者需要提前代为偿还所抵押债权为代价来消除房屋的抵押权。

针对第二种借名购房情形而言，其法律风险是最大的，不仅存在第一种情形所述的法律风险，而且这种借名购房的行为，因违反了国家关于政策性保障住房的规定而确定无效。也就是说，借名人本来期望借用别人名义或资格购房的目的，是根本无法实现的，而且还会因此产生很多不必要的麻烦和纠纷。这种借名购房的方法本身是违法的，也是不可取的。

篇8：关于借名买房的法律思考

借名买房是指由于一方当事人出于某种不便利之原因,不便以本人之名义购买房屋而与另一方当事人达成合意,由另一方当事人以其名义购买房屋的行为。实践中,实际出资人与购买人并非同一人,所以往往因为利益因素产生各种纠纷。

2 借名买房合同的效力

借名买房中存在双方当事人,分别为实际出资人与名义购买人。而对双方产生约束力的是两份合同。一份是为了使得他人产生信赖的表面上的购买合同,另一份则是实际出资人与名义购买人真实合意私下约定的合同。也有一些学者称其为阴阳合同。依据私法自治原则,借名买房合同自双方当事人意思表示达成一致时成立。私法自治的民法的基本原则,民事主体在法律允许的范围内,依照自己的自由意志进行民事活动,创设民事权利义务关系,国家原则上不加以干预,只有当民事活动违反了法律的强制性规定或者出现纠纷时,国家才出面加以干预。私法自治原则强调民事主体之间的关系取决于当事人的自由意志,但这种自由并不是无限制的,如果行为超出了法律规定的范围,就会失去法律的保护。我国 《民法通则》第58 条规定了无效的民事行为,如果民事行为违反国家的强制性规定,有损社会公众、国家利益或违背公共秩序将得不到法律的保护。

毫无疑问,借名买房合同自双方当事人意思表示达成一致时就已经成立。然而对于借名买房合同的效力,要视情况具体而定。笔者认为,借名买房类似间接代理行为,实际出资人为被代理人,名义付款人是代理人。借名买房合同的性质类似于委托合同,委托合同规定的是委托人( 被代理人)与受托人( 代理人) 之间的关系,至于受托人( 登记购房人) 是以委托人( 事实购房人) 的名义还是以自己的名义处理委托事务,不影响合同的性质。也就是说受托人( 登记购房人) 可以以自己的名义在委托人( 事实购房人) 的授权范围内处理委托的事务。合同法第402 条和第403 条的规定在一定程度上承认了隐名代理。隐名代理又称间接代理,是指代理人以自己的名义进行民事法律行为,而使其后果间接地归属于被代理人。在借名买房合同中名义付款人本着为自己以及实际出资人牟利的目的而以其名义为实际出资人购买房屋。如果不存在 《合同法》以及 《民法通则》规定的合同无效的具体情形,即如果不存在恶意规避法律或政策的行为,借名买房合同应具有法律效力。

借名买房合同一般情况下是有效的,受法律保护的。但是当一些特殊事由存在时,也可能使得借名买房合同的效力受到影响,甚至无效。规避法律的行为是指当事人利用合同自由,以迂回的手段规避法律的强行性规定,达到合法情况下能达到的目的。规避法律的行为不同于违反法律,后者是当事人的行为直接违反了法律的禁止性规定,其行为后果当然无效; 而规避法律的行为从表面上看并没有违反法律的规定,因此并不能认为当然无效,而应该依具体情况加以分析。 《民法通则》第58 条第4 款规定: 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的; 第5 款: 违反法律或者社会公共利益的; 第7 款: 以合法形式掩盖非法目的的。规定的乃是绝对无效的法律行为,也就是说假如借名买房行为符合《民法通则》第五十八条之规定,则该借名买房合同产生绝对无效的法律后果。这种情况下借名买房的行为是属于违反法律的。

但是当借名买房合同仅仅是当事人企图以 “阴阳合同”的方式规避法律谋取私利或者方便的时候,应该通过分析行为的内容、目的和其后果的合法性综合考虑之后做出对于合同效力的判断。

3 借名买房的物权归属

当因借名买房合同产生纠纷时,当事人因为利益的驱使常常对房屋所有权的归属产生争议。在借名买房合同合法有效的状态下,房屋所有权归属也是借名买房纠纷中一个极为重要的问题。

房屋所有权因登记发生效力,是指在登记购房人和房地产开发商之间发生了物权变动的效力,它并不否认实际购买人和登记购买人之间的借名购买协议的效力。因此在没有善意第三人参与的情况下,实际购房人根据 《物权法》第33条请求确认房屋所有权的归属应当得到支持。而且,从不动产的登记制度而言,登记是物权的公示方法,它具备的仅仅是物权的正确推定效力,并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时,就不能根据登记来判断所有权的归属,而应认定实际权利人为房屋所有者。

借名买房合同无效将导致事实购房人得不到房屋的所有权。但是,事实购房人若有充分的证据证明购买该房屋的出资事实,即使不能获得房屋所有权,也能确保其拥有的债权。

4 借名买房的法律救济

《物权法》规定异议登记的法律效力是: 登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力,第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。当借名买房合同纠纷发生后,实际购房人可申请异议登记。申请异议登记后,应在登记之日起15 日内及时向法院起诉,否则异议登记失效。对于实际出资人而言,当被借名人把房屋登记到自己名下后,未经权利人许可,被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人,此时便涉及了善意取得的问题。根据我国 《物权法》第106 条的规定,善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续,便取得了房屋的所有权。即使登记的情况并非真实,但只要第三人基于信任做出了交易行为,法律就应该保护。此时,原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。

参考文献

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[7]周华英.房产借名登记中事实购房人利益保护问题研究[D].郑州:河南大学,2009.

篇9：浅析借名买房归属的法律问题

关键词：借名登记 利益保护 法律归属

1 借名买房的界定

1.1 借名买房的含义

所谓借名买房即房屋借名登记，顾名思义，是指一方当事人因某种原因不能或不便于以自己的名义购买房屋，于是经协商征得另一方当事人的同意，以另一方当事人的名义购买并进行了登记的行为。事实购房人也就是借名人，即是指真正掏钱购房的人；登记房屋人指的是借名字给他人使用的人，也就是出名人。

借名登记包含以下几层含义：

第一，事实购房人为购买房产而实际出资。

第二，事实购房人借用他人名义购房，并将房产登记在他人名下。

第三，事实购房人和名义购房人约定房屋所有权归事实购房人。

最后，对房屋实际行使权利的人是事实购房人。

1.2 借名登记出现的原因分析

在现实生活中，由于借名登记买房的现象与物权法的相关规定相冲突，存在着大量的因借名登记买房所引起的冲突。但在现实实践中，委托买房、借名登记已经是十分普遍的现象，其原因非常之复杂。现总结常见的几种情况：

首先，对法律或者政策进行规避。

在我国，根据商品房购买的有关规定，购房的优惠措施是随着购房人身份的不同而有所差别的。不具备相关优惠政策所必须条件的购房人，不能享受该政策所提供的优惠条件。因此，事实购房人就有可能通过规避法律或者政策，从而享受到自己本没有资格享受的优惠条件，获得本不应该获得的利益。有的购房人借名登记不仅仅是为了规避现有法律和政策，还考虑到了将来可能实施的法律，其中最典型的就是规避遗产税的情形。虽然我国目前还没有征收遗产税的相关法律、法规，但依照法制完善的趋势，开征遗产税的设想必然在不久的将来成为现实。由于房子的价值比较大，如果征收遗产税的话其数额相应的也会比较大，于是一些人便在购房时直接以子女的名字登记。一方面避开了被征遗产税的可能，另一方面还省掉了将来办理产权过户的麻烦和费用。

其次，隐匿或转移财产逃避债务。

在现实生活中一些从事公职的人员，生活并不检点，贪污受贿、徇私舞弊，为了逃避检查掩盖灰色收入而隐匿财产；债务人为了逃避债务，妨碍法院的强制执行行为而将房产登记在他人名下；还有另一种情况就是夫妻离婚分割共同财产时，丈夫一方或者妻子一方为了少分或不分财产给对方，就需要将财产隐匿或者转移出去，而借名购买房屋不仅能够将财产快速的转移，同时又能保证其财产不被消耗。因此，类似案件中，当事人往往借用第三人名义购买房屋，从而达到隐匿或转移财产逃避债务的目的。

再次，其他原因。

比如在不涉及任何违法违规的前提下，完全处于当事人自由意志的约定的原因。

2 借名买房行为存在的风险

由于是借用他人的名义购买房屋且房屋登记在他人名下，此种现象存在以下风险：

①在市场经济的发展过程中可能会有许多突发情况，诸如房价发生猛烈的波动，如果涨幅很大，在这种情况发生后登记购房人便有可能发生心理波动，进而后悔当初不该出借自己的名义致使自己错失购房机会，从而否认借名的事，一口咬定是借款买房。如果发生这种情况，但是事实购房人又无法证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，那么想要维护自身的权益从法律上讲就会很困难。

②事实购房人所要承担的另一风险是借名登记只是在借名人和出名人之间存在某种形式的约定，但是依据物权的公示公信原则，不动产登记簿上载明的人推定为房屋的所有人，如果登记人在诉讼上败诉，此房产作为其名下的财产便面临着被查封或处分的风险。此外，由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋的所有人，登记人如果与第三人签订买卖协议，且第三人不知借名登记情况的存在，则借名人便面临着失去房屋的可能性。

再次，如果房屋登记人死亡，继承便会发生，该房屋就可能会因为继承关系而被他人取得。

最后，在贷款买房的情况下，如果银行最后查实实际购房人和借款人不是同一人的话，银行很可能会根据贷款合同的有关规定，提前解除贷款合同。

在上述情形下，事实购房人想要得到房屋便很困难，只可能依双方的借名协议要求对方返还购房款并支付违约金。即便是登记人并未有违反约定和诚信的行为发生，那么要将登记人名下的房屋转移登记到事实购房人名下也要承担额外的税负。

3 借名买房合同的效力及房屋归属问题

借名买房行为的背后会有当事人的一个约定，即借名买房契约，该合同的效力问题对当事人至关重要。因此，对双方当事人在幕后所订立的协议的效力如何需要具体分析。

①借名购买一般的商品房，不存在规避法律或者政策的行为，根据意思自治的原则，双方当事人可以在法律规定的情况下签订委托代理合同，该借名买房合同应当认定为有效合同，购买房屋行为应认定为有效的法律行为，事实购房人可以依据约定，要求登记人将所代买房屋过户到自己名下从而得到房屋的所有权。

②借名购买经济适用房等特殊房屋的合同，订立该合同属于故意规避法律或者政策的行为，存在明显恶意，此种情况下该协议便不应具有法律效力。例如并不具备购买经济适用房资格的人借用具有购买资格人的名义购买经济适用房的行为。

4 借名买房的风险防范

我国物权法明确规定，不动产的所有权以登记为准。因此，借名买房的法律风险是不言而喻的。所以，在借用他人名义购买房屋之前一定要对该行为有足够的认识并充分做好风险防范措施。

①在不违反国家相关法律法规的前提下，要是非采用借名的形式购买房屋不可，那么当事人之间必须要订立书面的借名协议，并且要明确双方的权利义务。为了加强该协议的效力还可以对其公证，一旦发生纠纷可以有强有力的证据来证明双方之间是借款买房还是借名买房关系。同时，事实购房人在出资购买房屋时应当从自己的银行账户扣划购房款，而且一定要把相关的单据保留好，以免日后真的发生风险，事实购房人可以有证据来证明自己的权利。

②事实购房人还可以与登记产权人到当地办理抵押登记的部门以该房产办理一个抵押登记，由登记产权人将该房产抵押在事实购房者名下。这样一旦遭遇风险，也是可以有效约束登记产权人的。

购房者一定要审慎对待借名买房存在的法律风险，如果必须要采取这种方式来购买房屋，那么事先一定要做好应对风险的防范措施。但是，为应付国家政策而徣名买房，购房者需谨慎对待。国家的政策，在根本上是为了促进社会的公平正义，为了追逐利益而去违反规章制度的行为是要被否定的，况且任何法律协议都是不具备法律效力的。那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险，不如堂堂正正选择其他投资渠道。

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