税务稽查报告

税务稽查报告（精选6篇）

篇1：税务稽查报告

询问在税务稽查实践中的运用

税务稽查的询问是指在日常稽查工作中，为进一步获取证据，固定证据，而向当事人、见证人或其他有关知情人问话了解落实案情的活动过程。《中华人民共和国税收征收管理法》第五十四条规定，税务机关在实施税务稽查时，有权“询问纳税人、扣缴义务人与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的问题和情况”。询问是税务稽查实施过程中的重要活动，是法律赋予税务稽查人员的一种检查手段。通过询问稽查案件有关人员，税务稽查人员一方面可以发现调查取证的线索确定检查的重点或方向，另一方面可以审查核实印证其他证据，使稽查案件证据链条更加完整。做好稽查询问对于查明案件事实和准确定性有十分重要的作用。

一、日常稽查工作中询问存在的问题

目前，部分税务稽查人员由于对询问的认识不到位在工作实践中很少采用询问手段来获取案件的有关证据或由于较少的采用询问取证对询问取证了解不多造成在税务稽查询问中存在这样那样的问题，致使询问取得的证据不能作为稽查定案的有效证据或法律赋予的询问权未能发挥最大作用。

（一）主题不突出，内容拉杂，缺乏严谨。做询问1 笔录之前没有列提纲，心中无数，想到哪里问到哪里，需要查清的事实问了一半戛然而止，叫人“丈二和尚摸不着头脑”，后面想起来继续问，关键问题没有问到，即便做了几次询问笔录仍起不了作用。

（二）询问方法不当，缺乏询问技巧。有的稽查人员做询问笔录前先将问题讲得非常严重，想以此迫使被询问人尽快地如实讲明实情，这一做法有时会起相反的作用，且有恐吓、诱供的嫌疑，造成的后果，要么被询问人全部按照询问人的意思讲，留下了诱供痕迹，要么就是被询问人产生了心理抗拒，以沉默对之。有的稽查人员口气生硬引起被询问人逆反心里拒不配合；有的稽查人员担心被询问人事后报复态度不端正过分迁就被询问人或过早泄露自己真实意图让被询问人有了防备造成询问达不到预期效果；有的稽查人员在询问中过早对问题定性造成事后被动。

（三）询问纪录不规范，证据效力不高。有的被询问人怎么说就怎么记，一字不差，缺乏逻辑性；有的稽查人员忽略了被询问人文化、个性差异过多地用自己的语言组织记录，极大地削弱了笔录内容的真实性；有的检查员做询问笔录不认真，字迹潦草，旁人看了尤如天书，乱涂乱改，影响了询问笔录的效力。

（四）询问不及时，丧失案件查办有利时机。许多2 案件由于未及时做询问，不能及时发现疑点确定方向查出问题，给当事人有可乘之机，销毁证据，统一口径，增加办案难度和阻力，造成工作的被动，甚至整个案件的失败。

（五）询问程序不完善，询问笔录效力有待商榷。在询问被询问人时，税务机关应两人或两人以上共同进行，并出示税务检查证和《询问通知书》。在实际操作中，有些稽查人员忽视了出示送达《询问通知书》这一环节，或因觉与被询问人已熟悉而省略亮明身份环节，直接询问纳税人、扣缴义务人或有关单位（法人）、个人。询问结束后，《询问笔录》应当交当事人核对，当事人没有阅读能力的，应当向当事人宣读，核对无误后，由当事人签字（章）或押印；当事人拒绝的，应当注明；修改过的笔录，应当由当事人在改动处签章或押印。在实际操作中，有些税务稽查人员不够重视这个问题，有的询问笔录最后无询问人员、记录人、被询问人签字，或有的是他人代询问人员、被询问人签字，这些都会影响笔录的效力和合法性。

二、做好稽查询问应注意的几个方面的问题

（一）做好询问的组织工作。

1、做好询问的准备工作。询问前首先拟定好询问提纲，列明本次询问需要了解的问题，充分预见询问可3 能出现的情形，做好预案准备，做到有的放矢，使询问的针对性更强。

2、注意询问的程序规范。严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》《税务稽查工作规程》的有关规定实施。在询问前向被询问人送达《询问通知书》；询问时，稽查人员必须有两人以上参加，告知被询问人的权利和义务，比如如实作证的义务和作伪证、假证所应承担的法律责任，以提高其如实作证的自觉性。同时询问应当个别进行，不能同时对两人或集体询问；在询问过程中，稽查人员不得引供、诱供、暗示，更不能采用暴力、胁迫、欺骗等非法手段进行询问。

3、注意询问地点的选择。询问地点可在税务机关的办公场所也可在被询问人的生产经营场所但该地点应保持安静避免外界打扰。场所选择或布臵应使被询问人认识到询问是一件很严肃的事情应该认真对待。

4、注意询问时间的安排。询问时应根据询问计划合理预计询问用时，安排合理开始时间，保证询问在正常工作时段进行。就同一问题向多人询问应同时开始或在询问时间安排上使被询问人无法就询问事宜进行交流。

（二）注意询问内容的取舍

1、询问内容的关联性。询问内容要与案件事实具有4 关联性。询问是征管法赋予税务机关的权限，是为查明案件事实服务的，询问的内容应与案件相关。询问的内容要与被询问人工作职责相关或必要经历相关，不能询问与案件无关的内容或个人未亲身经历的内容。

2、询问内容的合法性。询问记录的内容要证明询问的程序完备，例如履行了表明身份亮证告知的程序；体现形式合法，如实记录的基础上如发生修改应由被被询问人在改动处押印，最后询问人和记录人签名不得代签。

（三）掌握询问的技巧

由于涉税违法案件的主体大都是企业法定代表人或经理，他们往往有着丰富的社会经验和阅历，或经过专业人员或机构精心谋划，具有一定的应对检查的能力，这就要求询问人员必须熟练掌握相关的法律法规政策，在询问时讲究方法和策略，在发问用语、发问方式、询问时机的等方面注意技巧和方法。

1、试探性发问

试探性发问一般用于初次询问，最好尽早安排进行。不要一开始就问关键重大问题，因为在这种情况下，询问人对询问是否成功没有把握，所以应先进行试探性发问，如：“你叫什么名字？”“年龄？”“家庭住址?”5 两、三句话是常规性的，具有查明身份的意图，被查人也不会有什么反感，可以起到缓和被查人紧张心理的作用。通过试探性发问，看对方能否交待税收违法与犯罪事实，了解被查人配合税务稽查的态度，同时可以观察了解他的个性、特点、智力水平、道德品质和他采取什么方法对付询问。经过试探性交流，询问人对被查人就有了基本的了解。如态度是坦白或比较坦白的，心理是狡辩或者抗拒的，个性是通情达理或粗暴恶劣的，为继续发问或下一次询问创造条件。如在调帐后马上进行的第一次询问一般采用发散式提问，询问回答的自由度较高，对法人的询问，询问企业的组织结构，人员构成，业务流程等基本情况，询问财务人员企业资金收支情况，银行帐户开户情况，询问生产经营人员材料采购、营销方面的问题，不显示询问的目的性，似乎只是一种简单了解，将所有的询问笔录内容汇总与账务分析比对看能否发现检查方向。

2、简单发问

为了使被查人听明对话的内涵和外延，以便定向反馈，防止似是而非，生硬难懂的字眼出现，以免被查人答非所问，或模棱两可，甚至造成误解，增加被查人陈述的心理障碍。根据询问情况和策略需要，采用6 简单用语。如被查人已进入交待税收违法与犯罪行为状态时，立即显现出较少顾虑和狡辩的可能性，为了明确肯定某种情节、某件证据，可以简单明确的提问，让被查人作出回答。因为此时，被查人税收违法与犯罪事实已基本明朗化，用不着多加修饰的去引导、暗示，只是注意言语不要过于刺激对方。这样会更显得询问人是实事求是、严肃认真的态度，以加深被查人对询问人敬畏心理和依赖的心情，积极配合，如实陈述。比如我们经过外调发现企业一笔帐外收入也获得了一定相关证据，我们可直接就该笔交易或事项进行询问，促使被询问人就特定问题作出解释，获取调查事件的具体信息。

3、委婉发问

在询问中，可根据时间、地点、对象和对案情的掌握程度及策略的需要，在不便、不愿、不宜直说的地方，故意用委婉的话，把本意暗示出来，使其意在言外，让被查人听出弦外之音来。这样就可以避免直接言词的刺激性，以免被查人产生反感。避免所设想的论据不真实、不完整，让被查人摸到虚实。避免因概念、含义、容量有限，使被查人回答受到限制。避免用语上的不文明，使被查人产生误解等。

委婉用语有两种：一种是不说本意，只说与案情有7 关的事情，达到烘托本意的目的。如为了让偷税分子明白偷税数额巨大，询问人不直接说被查人偷税数额巨大，而从被查人生活的变化、店铺的变化，商品数量的变化并与某件事某个人、某笔生意有关入手展开论述，使被查人知道询问人对被查人情况都很了解，烘托出询问人对被查人偷税情况是了解的，促使其如实陈述偷税事实。另一种方法是用含蓄、闪烁的话语或暗示，即使本意模糊起来，又使被查人隐隐约约地得到暗示，放弃侥幸心理防线，如实陈述税收违法与犯罪事实。

4、跳跃式发问

在询问人已经掌握了一定证据、材料，被查人不仅不如实陈述税收违法与犯罪行为，还早有防备，并对一般询问方法比较了解时采用的方法。这是为了打乱被查人事先准备的防御办法和编好的陈述及辩解腹稿的询问方法，适用于案情比较复杂的税收违法与犯罪案件。有些被查人反稽查能力较强，熟知询问方法，这时询问人适当挑出一件或几件事实情节发问，使被查人措手不及，往往被迫在陈述和辩解中出现矛盾、破绽，而无法自圆其说。有时根据询问进展也可以采取命题发问，使被查人防不胜防。

5、循序渐进发问 步步为营，逐步揭露被查人税收违法与犯罪行为的方法。适用这种方法询问，要视税收违法与犯罪案件作案成员多少，时间长短，涉及地域范围，作案次数以及案情复杂程度而定。可以按时间顺序，行为顺序，成员顺序，地域顺序，有计划、有步骤、有目的的进行询问。避免胡子眉毛一把抓，给被查人造成有意无意的东扯西拉，歪曲事实，颠倒是非，以假乱真，混淆黑白的机会和容易遗漏事实情节的机会。这种方法适用于税收违法与犯罪作案时间长，次数多，数额巨大涉及面广的案件。使用这种方法，询问人必须认真阅卷，熟悉了解案件情况，将问题按时间顺序或按不同性质列出详细的询问提纲和计划。

这种外延大于内涵的提问方法，允许被查人思考、回忆并作详细陈述。询问人要认真做好笔录，一次询问不完可以二次、三次询问，只要被查人不拒绝陈述又不有意东扯西拉拖延时间，就尽量让被查人详细讲。然后将被查人陈述与拟定的询问提纲对照，审查看哪些讲了，哪些没讲，有哪些新情况，哪些仍有疑点矛盾。对被查人承认又与询问人掌握情况相符的应认定，不要复重。对没有讲的，下次再问。对新情况和疑点、矛盾应采用其他方法核实，核实后根据情况确定询问方法和内容。询问时要有重点，提问要有针对性，不9 要泛泛地问。为使询问按顺利进行，也可就一个时期、一个地方、一种类型、一次或一笔税收违法与犯罪情况逐一发问，弄清一个再转入下一个，然后综合起来研究认定，去伪存真，决不能让税收违法与犯罪事实漏网。

各种询问方式不能生搬硬套，应结合案件查办的进展情况灵活采取，可几种方法结合进行。

篇2：税务稽查报告

http://税 务 稽 查 报 告 案 件 编 号 稽查对象名称 法定代表人 纳税人地址 稽查所属期间 稽 查 类 型 财务负责人 联系 电话 稽查实施时间 稽查 人员 纳税人识别号 根据工作安排，我检查组于*****年*****月*****日至 *****月*****日依法对******公司****年*月*日至****年*月 *日的纳税情况进行了检查，现将检查结果报告如下:

一、基本情况 我们采取调账检查的方式，调取了该单位**至** 的账簿、记账凭证、会计报表及其它涉税资料。在检查过程中，该单位能够积极配合并及时提供涉税资料/，我们主要采用了抽 查法，全面检查了企业的账簿、会计报表及部分原始凭证，[ 全 面详查和抽查相结合的方法，]并对该公司银行账户和往来账户等相关 资料进行了外调核实,实地查看了该公司厂房、土地/进出货现 场（，举例：从房产局**科取得了该公司的售楼登记资料并实 地查看了商品房销售入住情况，并对部分购房业户进行了访 谈）。如果采取了税收保全措施，下达限改通知书，是否采取 了突击检查场地、帐务存放地等，要作重点说明，如果有侧重 地检查部分税种，也可以说：本次重点检查了企业所得税、营 业税、个人所得税的申报缴纳（代扣代缴）情况。[本段一般很短，说明有关检查方法等基本情况，如果采取了外调和保全措施，突击检查措施等，（一）、检查基本过程及采 要做重点和详细的说明，此时可以单独加标题，（二）

（三）改成（二）

（三）（四）] 取得措施，相应的下面标题

（一）(一)、企业基本情况 一 ******有限公司，于****年*月*日办理了企业法人营业执 照，号码为：********，属于独立核算的有限责任公司（简介 分支机构及其核算情况）；法定代表人***；公司注册资本*** 万元人民币；公司注册地址： ********；公司现在办公地点： ********；该公司经营范围：***,***,***。该公司于****年*月*日办理了地方税务登记，税务登记证 号码为：********，隶属于***地方税务局**局征收管理；于 **** 年 * 月 * 日 办 理 了 国 税 税 务 登 记，税 务 登 记 号 码 为 ： ********，属于增值税一般纳税人。开户银行及账号情况：******行营业部，开户名称******，账号******；******行营业部，开户名称******，账号******； ******行营业部，开户名称******，账号******；******行营 业部，开户名称******，账号******；******行营业部，开户 名称******，账号******。企业负责人： ***，办公电话： 0539-****，移动电话： ****。财务负责人：***，办公电话：0539-****，移动电话：****。该公司现有正式职工****人，年平均拥有临时工***人，[ 注：如 该单位工资水平很高，牵扯企业所得税计算，不管是正式工还是合同工，一定要 看用工合同及养老保险缴纳人数 ]截至 2007 年底该公司资产总值**** 万元、负债****万元，所有者权益****万元。(二)、企业生产经营及纳税情况 二 该公司 2006 账面主营业务收入****元，利润总额元，实际申报（缴纳）企业所得税*****元、营业税****元、城市 维护建设税*****元、城镇土地使用税、房产税***元、车船使 用税*****元、印花税*****元、教育费附加***元，代扣代缴 **所得税目的个人所得税*****元。该公司 2007 账面主营业务收入****元，利润总额元，实际申报（缴纳）企业所得税*****元/或说明企业所得税由国 税局管理或企业所得税由****（集团）有限公司集中缴纳、营 业税****元、城市维护建设税*****元、城镇土地使用税、房 产税***元、车船使用税*****元、印花税*****元、教育费附 加***元，代扣代缴**所得税目的个人所得税*****元。(三)、该公司自查情况 三 *****年*月*日，该公司出具了稽查自查报告，于*****年* 月*日自查申报缴纳了**（分分具体自查应税项目进行说 明）***元应纳的***税***元、***税***元、*****元。

篇3：税务稽查报告

房地产行业开发项目周期长、单项工程项目多、结算复杂, 加上税务人员对房地产开发流程和经营规律不熟悉, 使得征管的难度大, 人员的业务素质和人力资源面临严峻考验, 税源征管存在较多的漏洞, 税收流失问题较为严重。房地产企业又都是跨年度滚动开发, 税务稽查属事后监督, 一般是按年度稽查, 涉及开发项目清算稽查, 往往要面临被查单位三年五年甚至是十几年的账簿资料, 由于缺乏销售单价和单位成本的客观标准, 使得税务稽查工作常常陷入力不从心、就账论账、假账真查的困境。

近两年来, 社会中介工作的引入为房地产的稽查工作带来了一线曙光, 中介机构的报告具有较强的专业性、客观性和公正性, 为税务稽查人员对房地产的销售单价、单位成本和竣工结算等信息的认定提供了较可靠的判定标准。使税务稽查人员从中介机构获取专业知识和技能深入开展稽查工作成为现实, 为税务稽查机关弥补自身人力和专业技术方面的不足, 解决信息不对称, 获得所需真实、全面、客观的信息和专业协助提供了机制。

二、引入社会中介工作存在的问题

由于我国行政管理体制中缺乏引入社会中介机构参与行政管理的明确法律依据, 因此, 对于社会中介机构参与行政管理的法律性质、定位等问题在法律层面上没有界定。对于在稽查工作中如何应用社会中介报告信息在税务稽查机关内部产生了不同的看法。有人认为, 社会中介报告信息符合证据关联性、真实性和合法性三个特征, 可以作为稽查定案的依据。另一些人则认为, 评估报告只反映了销售单价或单位成本的合理值和平均值, 与真实数值会存在一定差距。因此, 作为证据, 其真实性有一定的瑕疵, 不能作为定案的直接证据使用。

三、法理分析

我国《刑事诉讼法》第42条第1款规定:“证明案件真实情况的一切事实, 都是证据。”社会中介报告信息符合证据具有关联性、真实性和合法性三个特征, 作为证据在司法审判中已广为采用。税务工作中社会中介报告信息常被用来作为税收征管的重要依据, 例如, 财政部国家税务总局《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》 (财税[2009]100号) 、《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》 (财税[2010]105号) 、《土地增值税暂行条例实施细则》等文件对社会中介报告信息在税务征管中的应用进行了明确规定。但社会中介报告反映的是合理值和平均值, 与真实数值会存在一定差距。例如, 工程结算报告的单项工程造价是工程造价师依据国家成本定额标准和工程发包方、施工方确认的工程量计算得出的金额, 与实际结算价款可能存在差距, 因此, 作为稽查证据而言, 其真实性有一定的瑕疵, 如何合法有效地利用好社会中介报告信息成为稽查工作中的一道难题。为此, 笔者就《税务稽查工作如何使用社会中介报告信息》这一课题进行了研究, 并与有关专家进行了论证。

四、应用建议

(一) 中介报告信息在税款核定中的应用

河北佳信律师事务所的闫泽平主任律师认为:中介机构的报告信息不能作为税务稽查定案的直接依据, 但可作为间接证据和核定征税的依据。

房地产企业主要缴纳三个税种, 营业税、土地增值税和企业所得税, 这三个税种均规定有核定和核实两种征收方式。例如:《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第四条规定:企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形, 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理, 并逐步规范, 同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理。《征收管理法》第三十五条规定, 纳税人有下列情形之一的, 税务机关有权核定其应纳税额。 (一) 依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的; (二) 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (三) 擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的; (四) 虽设置账簿, 但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全, 难以查账的; (五) 发生纳税义务, 未按照规定的期限办理纳税申报, 经税务机关责令限期申报, 逾期仍不申报的; (六) 纳税人申报的计税依据明显偏低, 又无正当理由的。除非税务机关有根据认为纳税人存在上述六种情况之一, 才可按核定征收方式征税, 否则应按核实, 而且核实征收是税务机关优先采纳的一种征收方式, 因为核实征收更符合税收的公平性原则。

纳税人存在《征收管理法》第三十五条规定情形之一的, 税务机关可以采用社会中介评估的方法调整计税收入额或者所得额据以征税。但对于实行核实征收的纳税人, 税务稽查机关不能以社会中介机构的报告否认纳税人提供的涉税信息。纳税人的税款征收方式往往是主管税务机关通过一定行政程序认定的结果, 如企业所得税征收方式主管税务机关每年都进行认定, 具有法律效力, 因此即便纳税人存在偷税情形, 税务稽查机关一般也只能就查明的违法事实进行处理, 若税务稽查机关和纳税人的主管税务机关就纳税人的征收方式存在不同意见, 认为主管税务机关认定为核实征收的企业存在《征收管理法》第三十五条规定情形的, 应提请征管或法规等有行政行为监督权的部门予以审核, 若主管税务机关作出的征收方式认定确实存在不当, 征管或法规部门应撤销其作出的认定, 并责令其重新作出认定。稽查机关可依据主管税务机关核定征收方式的认定和社会中介机构报告进行税款核定。

(二) 中介报告信息在偷税认定中的应用

中央财大税务管理系主任蔡昌教授认为:中介机构的报告信息主要是为税务稽查提供线索, 中介机构不能替代税务机关行使行政职权, 税务稽查人员依照《税务稽查工作规程》形成的证据和工作底稿, 才是定案的依据。

以成本为例, 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本, 可以验证建筑安装工程费支出是否存在异常。工程结算报告主要显示三类信息:即国家成本定额标准、材料的市场价格和工程量, 比如税务稽查机关委托工程造价事务所出具的《工程结算报告》显示的材料市场价与纳税人提供结算资料显示的同种材料市场价的存在差距较大, 该项差异可以成为稽查的线索, 稽查人员需要进一步取证, 例如到施工方进行外调, 检查该笔业务是否发生, 是否存在施工方向房地产开发公司关联方支付资金的现象;到供货单位进行外调, 检查该笔业务是否发生, 是否存在单价数量金额不符问题。工程量信息也是如此。中介机构的报告信息必须经稽查人员进一步取证或稽查人员和中介机构工作人员共同进行现场勘测制作现场笔录、勘验笔录才可作为定案的依据。比如, 税务稽查机关委托工程造价机构出具的《工程结算报告》显示塑钢门窗为6 000平方米, 纳税人提供结算资料显示塑钢门窗为10 000平方米, 那么, 税务机关是否就能认定有4 000平方米是虚列成本呢?还不能, 税务稽查人员还需要进行必要的现场勘测并依据《税务稽查工作规程》形成现场笔录或勘验笔录。

蔡昌教授还强调:房地产价格和成本评估报对土地增值税的计算具有重要参照意义, 体现在以下三方面:

第一, 按照房地产评估价格计算征收的情形。

《土地增值税暂行条例实施细则》第9条规定:纳税人有下列情形之一的, 按照房地产评估价格计算征收:1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;2.提供扣除项目金额不实的;3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格, 又无正当理由的。

财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》 (财税[2010]105号) 指出:在存量房交易过程中, 纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍, 形成了明显的税收漏洞, 影响了税法的严肃性, 也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营, 是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制, 具有重要意义。并规定:评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统, 对各类存量房地产进行评估;以评估值的一定比例作为计税参考值;申报价格高于计税参考值的, 以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的, 如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由, 以计税参考值作为计税价格。

商品房交易中, 交易价格是房地产商缴纳营业税、土地增值税和企业所得税等税收的依据, 也是购房者缴纳契税的依据, 因此, 交易双方有虚报交易价格逃避税收的共同利益。商品房交易价格无疑将成为税务稽查的重点。

第二, 成交价格偏低无正当理由的判定和核定

《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第三款规定, 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格, 又无正当理由的, 是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价, 纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。有些地方税务机关还规范了成交价明显偏低, 可视为有正当理由的情形, 除规定情形外视为无正当理由。例如:《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》 (苏地税规[2012]1号) 第三条规定:对以下情形的房地产转让价格, 即使明显偏低, 可视为有正当理由: (1) 法院判定或裁定的转让价格; (2) 以公开拍卖方式转让房地产的价格; (3) 政府物价部门确定的转让价格; (4) 经主管税务机关认定的其他合理情形。《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第四款规定, 隐瞒、虚报房地产成交价格, 应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第六款规定, 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格, 又无正当理由的, 由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

目前, 河北省地税局已按地域 (小区) 建立了存量房交易价格信息数据库, 并开发了存量房交易价格评估软件《河北省存量房交易价格申报评估系统》, 对存量房交易税收堵漏增收起到了重要作用。但对于房地产开发商销售期房的销售价格尚无相应的数据库信息, 建议委托中介机构按项目和经济类型进行采集和整理, 为项目清算稽查工作提供依据。

第三, 成本不实的核定。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第五款规定, 提供扣除项目金额不实的, 应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

目前, 河北省地税局尚无对房地产开发成本制定相关的扣除标准和预警值。我国已有部分地方税务机关制定了相应的规范性文件, 其做法值得我们借鉴。例如, 北京市地方税务局《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》 (京地税地[2007]138号) 规定:高层商品住宅 (7层以上) 单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2 263元;多层商品住宅 (7层及以下) 单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1 560元, 并规定了相关的修正模型。盐城市盐都地方税务局《关于明确盐都区房地产开发企业商品房建安成本等支出预警值及有关管理问题的通知》 (都地税发[2011]45号) 不仅分年度明确了各经济类型房产的建安成本标准还明确了部分基础设施成本标准, 并规定了超标准的处理方案, 例如, 房地产开发企业的建安成本等支出, 高于本《通知》所确定预警值10%以内 (含10%) 的, 由负责管理或清算检查的主管税务机关审核确认。

五、结论与思考

税务稽查机关认为纳税人存在《征收管理法》第三十五条或《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定的情形时, 稽查机关可依据主管税务机关核定征收方式的认定和社会中介机构报告进行税款核定, 计算应补税款。中介机构的报告信息能为税务稽查工作提供有价值的线索, 使稽查工作更有效地展开;中介机构的报告信息可以作为判定纳税人申报收入是否偏低或成本是否偏高的依据;中介机构的工作可以弥补税务稽查机关自身人力和专业技术方面的不足, 有利于稽查人员专业素质的提高。

稽查工作中引入社会中介机构参与尚处于探索阶段, 有许多相应的配套制度需要制定。如税务稽查机关和纳税人主管税务机关对纳税人企业所得税征收方式和土地增值税清算方式认定不同的情况影响稽查工作的开展, 如何协调税务机关的认定和改变征收方式需要省市征管和法规部门出台相关的文件予以规范。

[责任编辑杜鹃

摘要：由于税务人员缺乏对房地产开发项目销售单价和单位成本的客观标准的掌握, 常使税务稽查工作常常陷入力不从心的困境。中介机构的报告具有较强的专业性、客观性和公正性, 为税务稽查人员对房地产的销售单价、单位成本和竣工结算等信息的认定提供了较可靠的判定标准。社会中介报告只反映了销售单价或单位成本的合理值和平均值, 与真实数值会存在一定差距, 因此不能作为直接证据使用, 但可作为稽查线索、间接证据和核定征税的依据。

篇4：税务稽查“标准化”助推稽查效能

（一）进一步明确稽查工作标准

稽查工作标准化管理办法是建立在稽查工作规范化建设基础上的管理工作，是对规范后的各项税务稽查工作设定了具体而明确的工作要求和工作标准，是将相对较为原则的工作内容在工作步骤、工作环节的进一步细化，是工作质量和工作标准的进一步明确，如：检查方法的实施、法律文书的使用等工作，都需要在合法的基础上进一步细化制度和措施，才能保证执法的质量。

（二）进一步明确稽查工作标准

稽查工作标准化是对选案、实施、审理、执行、案卷等稽查业务工作，明确具体的标准。将检查实施的工作范围、工作程序、工作质量和案件的审理定案等工作均纳入了管理对象，虽然纳税人不同，涉税违法问题不同，违法性质不同，通过标准化管理工作措施的实施，不仅能够对同样的涉税违法问题使用相同的税收法律，实施相同的行政处理，而且能够在实施检查过程中，对不同的案件采取相同的检查步骤，对纳税人实施较为全面的检查工作，达到了“稽查面前纳税人平等”目的。

（三）进一步促进稽查工作的监督和考核

稽查工作标准化模式建立之后，各岗位检查人员的工作目标和工作要求均在“标准化”管理办法中有明确的规定，工作内容均通过法律文书、检查工作底稿、行政文书等进行了详细和规范的记载，检查工作的全过程能够全面的呈现，易于对案件的监督和检查，工作完成质量能够得到清楚的反映，易于对检查人员工作业绩和工作完成情况的考核。

（四）进一步提升稽查人员工作水平

稽查工作标准化管理办法，将从事检查各岗位工作人员置身于一个有严格的工作质量要求的工作环境中，环环相扣的管理机制不仅约束检查人员的每一个工作步骤都要达到相应的工作标准，对于不能达到检查工作标准的，相关的管理部门能够及时反馈和纠正检查人员检查存在的问题，并指导检查人员采取正确的方法完成稽查工作任务，使检查人员的工作水平在实践中得到磨练和提高。

篇5：如何制作税务稽查报告

税务稽查报告是税务稽查人员在对一个稽查对象的税务稽查实施完毕后, 报告税务稽查情况和结果的书面文件,是必用的文书，也是审理、处理税务案件的主要依据。税务稽查报告是税务稽查人员依据现行税收法规及有关规章，对纳税人一定时期内的纳税事项进行税务稽查后，根据检查出的问题、情况连同作出的处理意见写出的书面报告。税务稽查报告主要反映纳税人违反税法的情况，它是纳税人税收违法违规问题的文字记录，是依法惩处纳税人违反税收法规行为的重要依据。

税务稽查报告应反映以下内容:经检查发现有税收违法事实的，《税务稽查报告》应当包括以下主要内容：

（一）案件来源；

（二）被查对象基本情况；

（三）检查时间和检查所属期间；

（四）检查方式、方法以及检查过程中采取的措施；

（五）查明的税收违法事实及性质、手段；

（六）被查对象是否有拒绝、阻挠检查的情形；

（七）被查对象对调查事实的意见；

（八）税务处理、处罚建议及依据；

（九）其他应当说明的事项；

（十）检查人员签名和报告时间。经检查没有发现税收违法事实的，应当在《税务稽查报告》中说明检查内容、过程、事实情况。

制作基本要求：

制作《税务稽查报告》的基本要求是，以事实为依据，以法律为准绳，做到客观、公正。

1.事实清楚

稽查报告对稽查事项的评价结论和处理处罚结果，都必须建立在其所涉及的事实基础之上，也就是我们通常所说的以事实为依据。只有事实清楚，才能真正做到客观公正。实事求是对被稽查事项给予定性和提出处理意见。稽查报告要经得起时间和实践的检验，基础就是事实清楚，这是稽查工作和稽查报告立于不败之地的重要支撑。

2.证据确凿

认定案件事实，一定要有证据，并且要有确凿的证据。所谓证据确凿，就是说证据是准确无误，并足以能说明事实的存在。只有找到这样的证据，才能定案。

3.适用税收法律、法规、规章要得当

正确适用税收法律、法规、规章是，是税收执法行为合法性的核心。要注意法律、法规、规章效力等级。根据《中华人民共和国立法法》，我国实行多层级的立法体制，全国人民代表大会及其常委会制定法律；国务院制定行政法规；国务院各部委发布行政规章，省、自治区、直辖市政府发布地方性法规和政府规章。因其制定发布机关的权力等级不同，其效力等级和适用范围也不同，有的内容甚至发生冲突。因此，税务稽查人员在执法管理过程中，就有一个正确选择适用的问题。

4.拟定的处理意见要得当

对被稽查事项涉及的违法问题，稽查部门依据有关的法律法规给以定性，是一项十分严肃的事情。定性的准确与否，不仅直接影响到税务机关对税款的查补与处罚，更重要的是它直接反映了税务稽查人

员和税务机关的执法水平。因此，对涉税案件的问题定性一定要恰当，能够经得起各方面的检验。

各种税收案件的定性必须有法律明确的规定，法律不明确的，不能定为偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税等，特别是偷税的定性问题，要紧扣《税收征管法》第六十三条规定，否则，不仅会损害纳税人的合法权益，还会引发行政复议和行政诉讼案件。若出现《税收征管法》第八十六条情形时，即使定为偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税等，也不能处以罚款。在任何情况下，税务局及其稽查局的罚款，仅仅是一种行政处罚，不能因当事人有可能构成刑事犯罪，就不考虑《税收征管法》第八十六条特殊规定。

5.行文要规范

篇6：房地产税务稽查报告随笔

本报告随笔是作者总结10多年来税务稽查的重点而做，放到这里提供给各位房地产财务工作者，目的是让广大房地产公司财务工作者了解税务稽查人员的稽查重点，提高警惕，在账务处理时特别关注税收，做好税收筹划，降低税收风险，以维护公司利益。

一、少计收入篇

1、假按揭的税务处理。

假按揭有三个特征，一是按揭购房人多是本单位职工；二是，将按揭贷款的利息在财务费用中列支；三是，按揭款项，企业往往不申报预售收入，而是将收到的按揭款项转入“其他应付款”或“短期借款”，常期挂账而不结转收入。税务机关查到后，就声称自己是“假按揭”，解释实质上是一种融资行为，不应当纳税。

在本案件中该企业一是将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行处罚。二是，该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额。

税务人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定为假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予采信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。

实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，其利息支出是否允许扣除也是存在争议的。其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，税务人员认定应当补税。

国家税务总局在2007年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结中，也是认定假按揭需要缴税的。原文如下：“二是向购房者收取的住房按揭贷款转入“短期借款”或“其他应付款”科目，长期挂账不申报纳税。主要原因是房地产开发公司以一房多售或以虚假按揭贷款的名义向银行骗取信贷资金，造成事实的应缴未缴税款。”吹牛要补税，我也同意。

2、以借款的方式收取预售房款。

有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，属于预售收入的范畴，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。

一般来说，属于未办理预售许可证的情况下的非法预售。

3、非法预售，将预售款项打入老板个人账号，再以向老板个人借款的名义将款项借入，以满足支出的需要。

认为这是典型的偷税手法。不因为非法预售而减除其纳税责任。

4.房地产企业少计租赁收入。地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。查出少计租赁收入要仔细将已售房屋同实地查看的情况核对，如果已售房屋中没有出售，而现场查看有商业网点在营业，则很可能是出租未计收入 5.销售地下室、地下车位，销售地下室、地下车位，不做帐存入小金库或者记在预收账款，未做销售收入。在稽查中，要特别注意对地下室、人防设施、地下车库是否作为销售收入，计入应纳税所得额，要仔细看合同，看这些收入是否记在往来账，未结转收入，或者干脆将款项打在个人银行卡上，隐瞒收入。

税务的查出方法是看预收账款的组成情况，对照银行存款账，看其是否全额纳税。

税务局在检查中，要特别注意对人防设施以及地下室，开发企业是如何处理的？检查方法有两个，一是审查销售合同，看是否有补充合同。二是，检查其他应付款或者预收账款科目，检查资金流。三是，直接到现场去数车位的销售情况。四是，到物业公司检查车位的出租出售情况。

目前对于人防设施作为车位，并且取得租金收入或者出让收入，这点在政策上没有任何疑义，但是在所得税的成本有两种观点：

第一种观点：人防设施属于取得收益权的公共配套设施，其成本应当单独计算，因此其成本应当在成本对象的总开发成本中剔出。

第二种观点：人防设施本身在法律上的定位就属于国家所有，虽然取得了收益权也不改变其定位，因此只需要将其租金收入直接记入销售收入，不用将其开发成本在总成本中剔出。

国家税总局在制定计税成本办法时，倾向于第二种观点。国税发[2009]31号文件已经明确按照第二种方法计算.6.外商投资企业的“其他应付款科”、“应付账款”科目，多年挂账，应调增应纳税所得额。根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税。

在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

内资企业是否要将超过3年的应付款项调整应纳税所得额，目前存在争议，各省也执行不一。

依据1：2006版本的纳税申报表附表一的填表说明，第25行“因债权人原因确实无法支付的应付款项”：填报纳税人应付未付的三年以上应付帐款及已在成本费用中列支的其他应付款。依据2：国家税务总局第13号令第五条规定，企业已申报扣除的财产损失又获得价值恢复或补偿，应在价值恢复或实际取得补偿年度并入应纳税所得。因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。

河北省国税局在冀国税函[2007]23号文件中指出，当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：

1．债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；

2．债权人已按规定确认损失并已在税前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地产稽查案例总结.DOC#_msocom_2][z2][/url]

我个人倾向于第二种处理方法，企业可以第二种意见同税务机关沟通协调。

二、加大成本篇

都知道开发商偷税，无外乎隐瞒收入和加大成本，问题的关键是如何加大成本，如何隐瞒收入？本条将开发企业加大成本的实际案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣税凭证

目前我国的所得税管理，实质上依然是“以票控税”，开发企业要加大开发成本，首要的就是寻找假票或者真票虚开。因此检查房地产开发企业的开发成本，也要紧紧抓住发票检查，作为突破口。

具体来说分为“有没有”、“真不真”“实不实”三个层次。

1、某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。

说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。一是，有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列出成本项目表来检查。二是，真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。三是，实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，或者是虽然有业务真实发生，但是取得“大头小尾”的阴阳票。业务实不实。即所谓的真票虚开问题。

以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。

2、汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。

需要思考的是，如果汇算清缴期满后，纳税人取得了发票，是否允许其在实际业务发生年度税前扣除呢？是否允许在发票实际取得年度扣除呢？

目前税务机关一般引用财税[1996]79号文件规定，认为“以前年度应计未计扣税项目，以后年度不得补扣”。因此，肯定不允许在发票实际取得年度扣除，因为如果允许在发票取得年度扣除，就等于企业可以随便的操纵税款所属年度。

对于是否可以在实际业务发生年度追溯调整，目前在学界以及总局所得税司制定新所得税法的方向来看，是允许的。但是目前在实务中，大部分省份是不允许税前扣除的。如果企业遇到该类问题，可以同税务机关沟通，不是绝对不能扣除的。

一些文章经常会提到国家税务总局对中移动的国税函[2003]847号文件第五条的规定，来说明可以追溯调整，但是毕竟该文件只针对中国移动，并且只说了计提折旧一个方面，对于税务机关的说服力不强。原文如下：“中移动因实际价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，并按规定补提的以前年度少提的折旧，不允许在补提年度扣除，应相应调整原所属年度的应纳税所得额，相应多交的税额可抵顶以后年度应交的所得税。”

（二）资金篇

要想加大成本，有两个难题，第一是如何取得虚假业务的发票，第二是，如何在没有真实业务的情况下，将款项支付出去。即使取得了发票，如何虚拟资金流出就成为开发商的新难题。

1、不支付资金，在账簿上计入“应付工程款”、“应付账款”，（借：开发成本 贷：应付账款（应付工程款））并且已经取得发票，其实是多列成本。在目前的市场环境下，没有支付款项而对方却开具发票，这种情况比较奇异，税务机关对这种情况会相当敏感。

这种方法是干脆就不管资金流了，这时要对大额应付款项的债权方进行外调，在稽查实践中，开发商甚至声称不知道欠谁的钱，这个时候，如果由于检查期限的原因，无法再深查下去，可以“无法支付的应付款项”（外资用国税发[1999]195号文件）为原因，在取得对方足够的询问笔录、自述材料情况下，直接调增应纳税所得额。

2、虚构资金流，掩饰多列开发成本。某企业由于要加大开发成本，需要虚拟资金的流出，由于账上没有钱（也可能是隐瞒了销售收入），就虚构资金流，多列开发成本。实际案情为该企业以向股东借款的方式，借：银行存款2000万元

贷：其他应付款2000万元。经过核对对账单，该企业10内即将此笔款项转回股东个人银行卡上，企业在银行存款实际没有钱的情况下，为了多列“开发成本，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。本案中，核对银行对账单，是检查出疑点的关键，对列入开发成本的票据结合进行真实性验证，是固定证据的要点。

在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

对于房地产开发企业，隐瞒收入和加大成本是两个矛盾的方面，一方面想隐瞒收入，但是如果隐瞒收入在货币资金账上，可能没有足够的资金加大成本；另一方面要加大成本就要想办法解决银行资金账目上没有钱的问题。

该企业的检查方法说明，银行对账单同银行存款日记账的核对，仍然是检查人员的基本功，税务稽查人员应当要求企业财务人员作出银行存款余额调节表，在此基础上审查资金流出的真实性。

3、更为复杂的为“资金空转”

（三）成本计算方法篇

房地产开发企业在成本计算方法上作文章，少缴税款，主要体现在三个方面：一是混淆成本对象，将未完工开发产品的成本摊入已完工开发产品的成本对象；二是减少总销售面积，不将全部的销售面积作可售面积计算单位工程成本；三是，不配比结转成本，将未售的成本结转到已售销售成本中去。

1、计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大，造成延迟纳税。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。

在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。

销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比结转成本。销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

一定要审查开发企业当年销售成本计算的过程，当年究竟卖了多少平方米，要结合每份销售合同的测绘面积进行计算，紧紧抓住测绘面积，防止企业不按照收入和成本配比结转成本，迟纳税款。

3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

税法规定，先租后售是否要视同销售，是纳税人自己的选择，但是一旦计提了折旧，就要视同销售，在销售的时候按照固定资产清理处理。本案例中，企业实际上是既要计提折旧，又要按照开发产品的原值销售。企业犯了一个错误：出售的时候将已经扣除的折旧未在固定资产原值中减除。

三、其他问题篇

1、.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题，行政罚款一律不得列支。一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？ 2.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前年度亏损？

3、企业自行预提配套设施费用。根据国税发【2009】31号文件规定，房地产企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。

企业遇到这种情况，可以和税务机关沟通，补手续，然后按照税务机关核定的比例在税前扣除。本案中，企业没有和税务机关进一步沟通，白白的丧失了自己的税收利益。

4.混淆有扣除比例的项目与无扣除比例的费用项目。一是，将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于房地产企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。二是，将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。

5、“皮之不存，毛之焉付”（违反相关性原则）。一是，固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。很多时候，提取折旧或者支付各种费用的汽车是公司买给股东或高管的，关于本问题，国家税务总局在国税函[2005]364号文件中，做了明确界定。二是，固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。

6.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。本案中，该企业利用财税【2003】26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。

检查新办企业税收优惠时，税务机关会特别注意看该企业到底是否属于新办企业，在该案中，企业其实为2002年办理了营业执照，却将营业执照涂改为2004年，并在2004年办理税务登记，骗取税务机关的税收优惠，是典型的“虚假的纳税申报”偷税行为。

7、代建筑单位缴纳的营业税在税前扣除。在实践中，开发企业负有代扣代缴营业税的义务，根据财税[2007]177号文件,异地施工,税务机关可以要求建设单位为营业税扣缴义务人.此时,建设单位代扣代缴的营业税不能在税前扣除,因为不属于本企业自身的费用.而是应当将完税凭证交给建筑单位.8、将股权投资转让损失直接在税前扣除,影响所得额1000多万元.根据国税发[2000]118号文件规定,股权转让损失只能在当年的投资收益范围内扣除,余额无限期结转.企业在当年没有投资收益的情况下,直接将股权转让损失在税前扣除,影响了当期的所得税.稽查人员在检查中应注意企业投资收益的变化,如果为负数,则要审查是否符合118号文件的规定.一般来说,投资转让损失涉及的税款都比较大.9、地产企业赞助政府的元宵节费用、赞助心连心艺术团的费用、以及行政罚款均不能再税前扣除。这些违法行为均是常见的违法行为，营业外支出的各种项目应在明细账摘要栏中逐一审查。

10、将开办费一次性在税前扣除。根据会计制度规定，开办费作为长期待摊费用，在开业后一次性在税前扣除，根据税法规定要在5年内摊销，属于典型的会计与税法的时间性差异。在稽查中，要注意企业开业后对于开办费是如何处理的，是否符合税法的规定。

11、以土地投资，根据土地的评估价值来作为成本。在本案中，经调查，投资方未就土地的评估增值缴纳税款，在这种情况下，接受投资方也就不能按照土地的评估增值价值作为开发成本。如果投资方投资土地，就其评估增值按照国税发[2000]118号文件的规定，缴纳了企业所得税，被投资方就可以按照评估增值后的价值作为成本。这是典型的历史成本原则的体现，当资产的隐含增值在税收上得到实现，就一定可以按照实现后的价值作为新的历史成本，反之资产的隐含增值在税收上未得到实现，就不能按照评估后的价值作为成本。这里需要注意的是，根据财税[1997]77号文件规定，自行进行的资产评估增值，除非国务院的清产核资，否则在税收上一律不能得到承认。

在稽查中，要特别注意土地价款的变化，要审查取得土地的历史成本，看是否利用投资评估或者自行评估，增加土地成本，进而多列成本，少缴企业所得税的现象。

12、在预售阶段扣除业务招待费、广告费和业务宣传费。根据国税发[2006]56号文件规定，三项费用的扣除基数为纳税申报表第一行，这就明确了扣除基数。而在预售阶段，收取的预售收入不在纳税申报表第一行列示，而是在附表四第36行作为纳税调增项目。因此，在预售阶段一律不能扣除三项费用。（注意：此政策已经调整）

在稽查中，首先要分辨被查楼盘是已完工开发产品，还是未完工开发产品，从而确定检查重点。如果是未完工开发产品，就要将检查重点放在隐瞒收入上，同时要关注三项费用是否在税前扣除；而如果是完工开发产品，要收入和成本并重，适当对开发成本的真实性多下功夫。稽查中，这个检查重点的观念一定要清晰。

13、以个人名义购进的汽车在税前计提折旧，扣除汽车维修费或者汽油费、过桥费、过路费。根据所得税扣除的相关性原则，以个人名义购进的资产不属于企业资产，其折旧不允许在税前扣除，为个人资产发生的汽油费、过路费等也不允许在税前扣除。根据《关于企业为股东购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函[2005]364号文件）之规定，还要关注企业为员工购买汽车，是否按照“股息红利所得”征收个人所得税。

在稽查实践中，要特别注意固定资产本身与固定资产养护费用之间的关系，本案中，虽然账目上列有固定资产，经审查汽车的手续，并不属于企业的资产，因此汽车的手续是是否属于企业的唯一凭证，要引起注意。

14、现场售楼处的装修费列为销售费用在税前扣除。根据国税发[2009]31号文件，装修费应当记入建造成本，不得直接在税前扣除。本案中，企业将装修费作为销售费用在税前扣除违反了税法。在稽查实践中，应审查销售费用中是否有工程发票，如果有工程发票很可能是将售楼处的装修费直接列为销售费用在税前扣除了。为了将证据搞扎实，还要注意审查装修合同。

15、注意企业是否变换销售主体，以物业公司名义销售车库、地下室等，少缴企业所得税。在本案中，车库的成本已经结转到开发成本中去，而以物业公司的名义销售车库，不计入收入。在稽查中，要注意最好连物业公司一起检查，方可收到较好的效果。16．楼盘未完工，将开发项目贷款利息列为财务费用，而没有成本化。根据国税发[2000]84号文件规定，成本对象未完工前，应当将开发项目贷款利息计入开发成本，在检查未完工开发产品的时候，应当对利息费用引起特别注意。要审查利润表中财务费用数据情况，以迅速查清事实。17．分期开发的项目，未将土地开发成本在不同成本对象中分摊，未在已经完工的成本对象中，区分已售部分和未售部分，多结转成本。这就是成本计算方法中典型的“混淆成本对象”和“不配比结转成本”。

在稽查中要注意几个方面，一是，检查是否将未完工开发产品的直接成本记在已经完工的开发产品中去，这是比较明显的违法行为；二是，检查是否对土地成本在不同成本对象间分摊，是否区分已售部分和未售部分；三是，检查公共配套设施，是否在不同成本对象间分摊，是否在已售部分和未售部分之间进行分摊。

18．代垫燃气接口费，计入开发成本。在审查企业开发成本的过程中，如果有代垫费用发生，则要追查其运作模式，一般来说，代用户垫付的费用属于企业的无关支出，不允许在税前扣除。应当注意的是，在账目中要注意“其他应付款”科目中是否有收取的燃气接口费，因为燃气公司的施工费用已经在开发成本中列支，收取燃气接口费就应当确认为收入。总之，要么支付的燃气接口费不允许在税前扣除，要么收取的燃气接口费要做收入处理。要深入检查地产商究竟是哪种模式来处理。

19．支付其他成本对象的土地评估费，不应当在已完工成本对象前税前扣除。

20．企业的购房抽奖活动，实质上是一种捐赠行为，不允许在税前扣除捐赠的现金额。21．收取购房业主实际办理产权证时的面积差收入，应当作为销售收入计税。在检查中，应注意“其他应付款-交房费用”科目是否有将面积差收入挂帐，不缴纳企业所得税的情况。在稽查中，应特别注意“其他应付款”科目，要审查其贷方发生额的来龙去脉，核实是否属于收入范畴。

22．当物业公司和地产公司实际是一家时，要警惕地产企业是否将物业公司的费用在税前列支。例如，支付给物业公司的前期开办费，属于同本企业无关的支出，不允许在税前扣除。23．审查应付账款，看其对应的开发成本是否均取得了合法扣税凭证。一般来说，企业如果未付款，很难取得发票，因此在审查开发成本时，应当将“应付账款”对应的开发成本合法扣税凭证，作为检查重点。

24．取得与付款方向不一致的发票列支开发成本。该问题应当充分运用稽查的敏锐性，查清楚是否接受虚开发票或者购买发票，以加大开发成本。

25．成本对象已经达到完工标准，仍然按照预售收入缴纳税款。在稽查中，完工标准是重要的分水岭，一定要审查原是的凭证，看企业是否达到完工标准，再确定下一步的工作重点。