房地产税收及国家政策

房地产税收及国家政策（精选6篇）

篇1：房地产税收及国家政策

房地产中介公司帐务处理及相关税收政策

1、经纪公司收到买方的款项(走银行,要入账),此款项中包含购买该贷物的货款和佣金.如何做分录？

2、当经纪公司将货款支付给卖方时，同样也是收取佣金的，怎么做分录呢？ ===

房地产的经纪公司、应该怎样缴纳营业税？

某房地产公司与一家经纪公司达成协议，房地产公司负责开具发票，而经纪公司负责销售房产，并收取价差或手续费，合同到期后如果还有未售出的房产，则由经纪公司进行收购，请问经纪公司所收取的价差收入应该怎样缴纳营业税？

答：根据国家税务总局文件的规定，在合同期内房地产企业将房产交给房地产经纪公司承销，房地产经纪公司是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由房地产经纪公司进行收购，其实质是房地产开发企业将房屋销售给房地产经纪公司，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；房地产经纪公司将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

因此，这家房地产经纪公司在合同期内销售房产所取得的价差收入应按“服务业-代理业”缴纳营业税，而合同到期后销售已收购的房产，则按“销售不动产”缴纳营业税。期间，房地产开发公司将剩余房产由房地产经纪公司收购，也需缴纳这部分房产收入的营业税。所以我认为,您的走帐原则应该是:

无论是买方佣金还是卖方佣金收入均应该计入主营业务收入,其它走往来.===

收到时:

借:银行存款

贷:主营业务收入

应付账款

支出时:

借:应付账款

贷:银行存款

主营业务收入

篇2：房地产税收及国家政策

近几年来，我国房价不断上涨，迫使我们要更加关注房地产行业相关的税收制度及政策。目前我国的房地产税收制度是分税制后形成的制度，难以解决迅速发展的房地产市场突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等问题，整合已出台的房地产税收政策，修订、增加能促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究成为摆在税务机关面前的重要课题。

一、我国房地产税收现状及存在的问题

（一）征税环节繁杂，涉及税种多。房地产税收包括土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保育等多个环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税（以下简称投调税）（自2000年初暂停征收）。房地产经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。房地产保育环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税、房产税、营业税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等。就税（费）种而言，房地产业主要涉及12个税种，是涉及税种最多的一个行业。

（二）“小产权房”税收政策界定不明晰，房地产登记管理制度不统一。目前，在房地产业中，“小产权房”税收问题争论较大，该不该征税？该在哪个环节征收？该征多少？一直是税务机关一个不明晰的问题。首先是取得土地使用权环节税收不能实现。本阶段的土地一般未出让，多属集体土地。其次是房地产开发环节税收难以实现。本阶段开发商资质条件差，小“包工头”、小“开发商”较多。最后是房地产销售或转让阶段可实现税收但税收收入严重不足。目前，全国各地因拆迁而建的还房越来越多，这些房屋仍建在集体土地上，还房户多房销售引发的税收问题各地执行不统一，税收流失严重。房地产登记机关在房管部门，税务机关对房地产信息不了解或了解不全面，很难掌握单位和个人所有房产信息，利用房产面积、数量等指标抑制房价很难实现，税收的调控作用得不到发挥。

（三）存在重复征税（费）的现象。我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象既征收耕地占用税又征城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对房地产产权转让收入征收的税种就更多了，除营业税及附加、土地增值税外，还要征收所得税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，除征收印花税外，还要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9％，而各种费用高达41％；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费是房价上涨最直接的原因之一。

（四）计税依据不合理。我国涉及房地产部分税种的计税依据不合理。如对自用经营部分的房产税是以房产原值扣除10％-30％的余额为计税依据；对城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，税收政策起不到目标调控作用。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年费用的制度一方面加大房地产的建设成本，抬高了房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。

（五）征税范围过窄。部分涉及房地产税收的税种征税范围过窄，阻碍了房地产市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积，城郊结合部成了房地产税收的“避风港”。同时房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围，房产所有人纳税意识淡漠。

（六）重流通，轻保育。在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环

节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30％-40％。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保育的局面使投资者不必为保育房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。

（七）税收行政效率低下。税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面：

1．税收立法层次低，稳定性差。目前针对房地产税收的专业实体法还一部都未出台，有关房地产税收的实体法律只能借鉴综合适用的《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》，在房地产税收领域普遍适用的都是行政法规和规章，权威性低，稳定性差。

2．部分房地产税种设计不合理，操作繁琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税，该税种对增值额的规定十分繁琐，加上房地产开发销售周期较长，计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂，不易执行，十余年来，并未真正实现按增值额征收税款。

3．税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善，不可避免存在着许多私下交易，使税源减少。同时，与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟，一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法，另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高，难以适应税收征管的需要。

二、完善我国现行房地产税收制度及税收政策的建议

（一）恢复征收并修改投调税。投调税是在原建筑税的基础上，为抑制经济过热，引导投资方向而设计的税种。投调税开征以来，对重复建设、无效投资等起到了一定的抑制或调节作用。随着我国房地产市场经济情况的发展变化，对单位计划外用房和个人第二套以上房屋恢复征收投调税，既可以抑制房地产投资过热问题，又可为国家鼓励发展廉租房、基本用房提供一定的资金保证。恢复并修改投调税有三大优势：一是不需要立法，只作简单修改，便可操作使用。二是恢复内容简单，纳税人方面，建议把外商投资企业和中外合作企业统一到内资企业纳税，实现税负公平；税目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公费建设超标准住宅。三是税率设计按房屋面积或套数设计，有可操作性，如按房屋套数（第二套房起）可设定5%、10%、15%、30%四档税率，也可按房屋面积设定税率，如豪宅或商业门面按价格设定5%-30%的比例税率。

（二）取消、完善部分税种

1．对部分房地产收费实行“费改税”。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象，其中大部分属于不合理收费，建议取缔不必要的收费项目，将必要的收费项目改作税收，可增强依法征管的刚性。

2．完善土地增值税。为减轻土地增值税清算困难，普遍执行土地增值税开发成本核定扣除额标准清算原则，可借鉴增值税管理办法，对土地增值税按普通住房、商业用房、其他用房类别实行比例税率的征管办法。

3．修订耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据，实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据，并适当提高税率，以促进耕地资源的节约使用。

（三）合并税种，开征物业税

在房地产取得阶段，将印花税并入契税；在经营阶段，保留企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税和教育附加；在保有阶段，将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。

1．物业税征收的意义。第一，优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端，加速房地产市场的流通，抑制房地产的投资和投机需求。第二，促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳，使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少，降低房地产产业的壁垒，有利于吸引更多的开发商进入，促进行业繁荣发展。第三，有利于政府职能转变。开征物业税,各届政府只能享用分摊土地使用权出让收取的税费，由于本届政府的税费收入大幅减少，为了增加税收收入，必然会提供更好的公共服务，有利于投资环境和生活环境的改善。

2．物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人，课税对象为土地和房屋，税率应该在0.84％-0.1％之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村，同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值，该办法符合国际惯例，税额随着不动产价值的升高而增加。同时，由于物业税首次征收，可采取循序渐进的方法，先从商业房地产改革开始，逐步过渡到一般性质的房地产。

（四）或将部分现行条例上升为法律。如果物业税开征有困难，可将房产税、土地使用税条例上升为法律。城市、县城、建制镇、工矿区房产是房产税、土地使用税的主要税源，房产实行实名制后，个人房产信息清楚，关系明确，现行的房产税、土地使用税条例对纳税人的法律约束力较差，房屋承租人与出租人就税收问题张推李谢，找不着纳税人。将房产税、土地使用税条例上升为法律，可进一步明确房地产权产权所有人与使用人的法律责任。另外，在保育阶段，对持有二套以上住宅或个人拥有实际用于商业性质门面的房屋征收房产税、土地使用税。

（五）提高税收征管效率

1．对“小产权房”销售不动产税收要尽快作明确界定。目前，全国各地对“小产权房”销售不动产税收没有明确的界定，各地执行不一，“小产权房”客观存在，交易成立，而且数量逐渐增加。“小产权房”交易其实类似集体土地上农民房屋交易情况，现行房地产税收法规规定，农村房屋交易仍按正规商品房交易缴纳相关税收。笔者建议在“小产权房”交易时暂按营业税房屋租赁业征收营业税及附加，待交易双方明确产权性质后，税务机关正式按销售不动产征收相关税收，已缴纳的房屋租赁业税收可作抵减部分扣除。这样做既防止税收流失，又为房地产业健康发展提供了个性化服务。

篇3：北京房地产税收调控政策探讨

1. 1 北京房地产税收改革变迁历程

从20世纪50年代初期开始, 我国开始征收房地产税收。回顾北京房地产税收改革变迁历程可分为三个阶段。

(1) 1949—1978年。中华人民共和国成立当即进行税收改革。国务院建立了统一的税务机构, 并颁布《全国税政实施纲要》, 规定全国开始统一征收包括房产税、地产税、遗产税、印花税等14项税 ( 不包括农业税) 。1973年, 我国实施工商税制改革, 把原城市房地产税, 工商统一税及其附加、盐税等合并为统一的工商税。这次改革其城市房地产税仅是名义上作为一个税种而存在, 但仅仅对非企业单位及个人征收, 征收范围狭窄, 在工商税中所占的比例也非常低。因此, 这一阶段的房地产税收改革, 其核心问题主要是统一和简化税制, 充分发挥税收的财政功能。

(2) 1979—1993年。随着我国进入改革开放的新时期, 经济形势发生了翻天覆地的变化, 为适应经济的发展, 20世纪80年代初期恢复征收契税。1984年, 我国实施利改税改革, 将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种, 对内资企业和个人恢复征收。1986年国务院正式颁布了《房产税暂行条例》。1987年4月, 为保护耕地, 开征耕地占用税; 1988年, 为调整城镇土地级差收益, 促进城镇土地利用效率, 国务院颁布《城镇土地使用税暂行条例》, 开征城镇土地使用税。

(3) 1994年税制改革。1994年, 国家实施了新中国成立以来规模最大、范围最广、影响最深远的一次税制改革, 经过此次改革, 为了抑制土地投机行为, 我国第一个对土地增值额征收的税种———土地增值税开始征收。经过1994年的税制改革, 我国房地产税收体系逐渐完善起来, 财政功能增加, 且房地产税收的经济调控功能也逐步发挥, 基本上形成了适应社会主义市场经济体制的房地产税收体系。

我国现行房地产税收体系是我国税制体系中较复杂的一个行业税收体系。从流转过程, 按不同环节的划分, 首先, 在房地产开发环节, 包括耕地占用税、契税、印花税; 其次, 在房地产转让环节所征税税种, 包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、所得税、土地增值税及印花税等; 最后, 在房地产保有环节, 若房屋自用则包括房产税和城镇土地使用税; 若住房出租, 则涉及营业税及附加、所得税 (个人所得税和企业所得税) 、房产税、城镇土地使用税和印花税。因此, 在我国房地产税制体系中, 对房地产开发和转让环节有较重的税负, 减轻了在房地产保有环节所征收的税。

1. 2 北京房地产业税收制度主要调控政策回顾 (2003—2012 年)

2003—2007年, 楼市暴涨, 国家采取宏观调控政策, 稳定楼市发展, 在税制方面实施成本抑制型房地产税收政策。2005年出台“国八条”, 将个人转让住房免征营业税的购房年限从1年延长到2年。2006年中央进一步出台的“国六条”, 又将个人转让住房免征营业税的购房年限从2年延长到5年, 进一步增加投机性房地产炒作成本。

2005年10月, 国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》, 通知规定, 个人出售自有住房的所得, 应按“财产转让所得”项目征20% 的个人所得税。2006年7月, 国家税务总局又发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》, 该通知强调, 对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格作为转让收入, 允许从其转让收入中减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及其有关合理费用; 对个人转让其自用5年以上, 并且是家庭唯一生活用房取得所得的, 免征个人所得税。

北京市地方税务局在2008年发布《关于房改带危改项目有关税收问题的通知》 (京地税地〔2008〕216号) , 进一步规范北京市房地产业税收制度。并根据财政部公布的《国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号) , 自2009年1月1日至12月31日, 个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的, 全额征收营业税; 个人将购买超过2年 (含2年) 的普通住房对外销售的, 免征营业税。北京市地方税务局、财政局及建设委员会公布《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》 (京地税营〔2005〕345号) , 对其操作进行更详细的规定。

而从2010年起, 不足5年的普通住宅转让, 将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税, 非普通住房则将全额征收。

2010年财政部及国税总局, 进一步明确对个人购买普遍住房, 且该住房属于家庭唯一住房的, 减半征收契税; 对个人购买90平方米及以下普通住房, 且属于家庭唯一住房的, 则按1% 税率征收契税; 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

2011年财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定将购买不足5年的住房对外销售的, 将全部征收营业税。并从2011年1月起, 重庆、上海两地发布通知, 将作为房产税改革试点, 开始征收房产税。要更大范围推广房产税改革的消息从未间断, 但目前并没有付诸实施。

2 北京房地产税收结构现状分析

一方面, 房地产税收政策作为一项重要的宏观调控工具, 它与房地产市场的发展有着十分密切的关联性, 两者是相辅相成的。合理的规范房地产税收政策, 可以促进房地产市场的健康稳定发展; 另一方面, 国家的税收收入水平也被房地产市场的发展决定着, 健康稳定的房地产市场能够提高国家的税收收入, 反之, 房地产市场持续低迷, 房地产开发投资规模将会锐减, 大大影响了国家的税收收入水平。

2. 1 北京市房地产业税收占税收总额比重分析

数据来源: 2013 年北京市统计年鉴。

由表1可以看出, 北京市房地产税收收入在税收总额中占有较大的比重, 是国家税收的重要组成部分。从房地产税收占总税收比重变化可以看出, 国家的宏观调控政策是有一定效果的, 2009年的宽松税收政策使得所占比重有所增加, 而2010—2011年的严厉调控政策, 使得房地产业税收在税收总额中所占比重降低。

2. 2 北京市地方税收结构现状

资料来源: 北京市地方税务局网站 http: / /www. tax861. gov. cn/

可见, 在地方税收中, 营业税是最主要的税收来源, 在我国房地产保有环节的税收, 房产税仅占4% 。根据北京市地方税务局公布信息, 2013年, 北京市全年各项税费收入突破3000亿元, 达到3100. 3亿元, 同比增收203. 5亿元, 增长7% 。其中, 第三产业税收主体地位稳定, 达到2063. 6亿元, 占比达到89% 。房地产业、金融业、现代服务业收入规模居前, 合计完成1617. 9亿元, 占比达到69. 8% 。

2. 3 我国房地产保有环节税收分析

我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。

单位: 亿元

数据来源: 2007—2011 年中国财政年鉴和中国税务总局网站数据整理所得。

随着房地产业的快速发展, 房地产业保有环节的税收收入也逐年 增长, 2008年, 全国城镇 土地使用 税为816. 90亿元, 增长幅度达112% 。但总体来看, 保有环节房地产税收收入的增长速度仍慢于总税收收入额的增长, 其税收收入占总税收收入的比重平均在2. 4% , 占地方财政收入的比重平均为4. 6% , 占比都偏低。

3 现行房地产业税收体系存在的主要问题

3. 1 重流转税, 轻保有税

一方面, 现行的房地产税收政策在房地产保有阶段, 只开征城镇土地使用税和房产税两个税种, 而房产税只是针对房屋出租经营者征收, 对个人住房自住或空置等均未开征, 因此, 购房者买到商品房之后, 只有用于经营才需每年支付一定的城镇土地使用税和房产税, 但这个费用平摊到每平方米建筑面积上的税收又是极少的; 另一方面, 房产税的计税依据以面积和房产原值计算, 如若不用则不需要缴纳任何费用, 因此, 无论房地产价值如何变化, 购房者所缴纳的税收不受房地产价值的影响, 其自住型商品房保有期间更是不必缴纳房产税。

因此, 保有环节税费过低, 持有房产成本几乎为零, 而流转环节税负又极易转嫁, 这就使得开发商捂盘销售, 抬高房价, 销售行为扭曲等问题产生。另外, 消费者投机需求也随着房价的高涨而膨胀, 房屋空置率也进一步增加, 商品房的流通, 特别是二手房市场的发展受到限制。

重流转税, 轻保有税的税制体系, 不利于房地产资源的合理配置与利用, 也助长了市场投机行为, 促使房价上涨。

3. 2 税种复杂, 重复征税

我国房地产业税制设计中, 在各个环节都有着不同的、多种类的流转税收, 并且在各环节中也存在着重复征税的问题。比如, 在对于房产转让和出租环节、对房地产开发经营, 以及房产税和城镇土地使用税方面存在重复课税的问题。更详细的说明则比如, 在房屋出租时, 既征营业税, 又征房产税; 房屋转让时, 既征所得税、营业税, 又按照所取得的土地增值额课征土地增值税。

由于政策失误, 对同一征税对象重复征税, 使得房地产税收负担日益增加, 房地产开发成本也增加, 而更直接的则表现为买房者负担的加重, 导致了房地产市场的失衡。

3. 3 税基设计不合理

目前, 我国计税依据以土地面积、房产原值或租金收入等作为计税依据, 不能反映土地的级差收益和土地、房屋的时间价值。

比如, 房地产税征收实行从价征税和从租征税的方式, 在征税范围方面狭窄, 计税依据也不能反映房产的市场价值和时间价值; 城镇土地使用税, 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 没有考虑用地的质量等级及房地产的用途, 土地资源利用存在浪费现象; 此外, 房产税、城镇土地使用税的征收范围不包括农村的非农业建设用地, 与城镇化发展步伐不协调。而耕地占用税的税基, 耕地只限于种植农作物的土地, 对其他形式的农作物免税, 存在税负不公平问题。

3. 4 税收监管力度差, 存在漏征漏管现象

随着城市经济的快速发展, 城市建设步伐加快, 大量流动人口涌入北京等大城市, 也使得住房租赁业发展迅速。但房地产业租赁业的大规模发展, 并未带来房地产税收的大幅度增加, 一方面, 房地产经营税收利率低; 另一方面, 其城市个人住房租赁隐蔽性强, 监管征收较困难, 故对个人住房的经营性租赁存在漏征漏管的现象。

实践中, 个人住房租赁可通过中介出租、直接出租、转租再租等方式, 对于中介出租, 监管难度相对较小, 而直接出租、转租等方式, 出租房与租赁房直接签订合同, 收取租金, 对此, 很难实施有效的税收监管。居民房屋持有成本低, 出租又存在巨大的利润, 吸引着更多的人在房屋租赁市场投资, 税收漏洞更大, 社会资源也得不到更好的配置。

3. 5 调控力薄弱

目前, 我国宏观调控政策为鼓励基本住房需求, 抑制房产地产市场的投机需求, 在税制调控方面主要集中在交易环节。

在一级市场上, 土地增值税是主要的调控政策, 在理论上, 土地增值税实施差别征税, 可以抑制房地产开发商对开发豪华的大面积住房的热衷度, 但其税制设计繁杂, 监管不严造成土地增值税的征管存在漏洞, 实践中, 土地增值税大量税源流失, 从而使其调控力度大打折扣。在二级市场上, 税收调控政策主要是对打击抑制的投机性需求等从重征税。但实践中, 税收的优惠只是有限的, 对消费者的影响很小, 大多不会考虑税收的影响, 因此其调控力度不够, 未能达到预期的效果。

4 我国税收政策的建议

4. 1 归并精简税种

从国际经验看, 美国仅设置了财产税、遗产税、赠予税和房地产经营所得税, 英国专门对房地产征收的税种只有住宅税、营业税、遗产税与赠予税, 精简的税制体系设置, 便于中央管理, 厘清税收征纳关系, 并提高税收征管效率。

其次, 我国地价房价的快速膨胀, 与政府的税收体系不完善、土地财政等有着不可分割的关系。在美国等发达国家, 大多数国家土地实行私有制, 政府主要通过税收制度, 取得房地产的增值收益。

我国要想达到住宅价格理性回归, 房地产业的可持续发展, 政府在房地产开发阶段应主要着眼于取消或减轻房地产开发过程中的不合理收费, 减轻开发时行政性收费项目。在房地产各环节归并精简税种, 减少因税种复杂而出现的重复征税等现象, 减少税收不公平, 并降低征税成本, 提高监管、征收效率。

4. 2 实行差别化税率, 对不同购买行为者区别对待

调控及税收的目标均包括合理分配资源, 保民生, 调节收入分配差距, 因此, 对于投资型的购买者, 政府可更多地向其征税, 而对自用型的购买者, 政府应给予相应的优惠或补贴。而这种差别化税率的实施, 需要建立在房地产市场信息对称, 对购房者有完善的房产信息登记的制度下。目前, 不动产登记工作已在全国展开, 差别化税率的实施将有良好的基础。通过了解购房者家庭的住房信息, 对购买大面积、多套住房者, 有投机倾向者征收重税, 实现在购买环节对投机行的有效抑制。

4. 3 加大对房地产保有环节征税

从国外经验看, 大多国家在房地产市场运行的各个环节都设置了税收, 但其税负相对集中在房地产的保有环节。比如, 英国在房地产取得环节, 其印花税仅按土地和房产取得价格的1% 征收, 而在房地产保有环节, 其不动产税、经营性不动产差额占总税收额的30% 左右。其重保守的税制体系, 大大地推动了房地产市场的流通效率及资源配置效率。

因此, 本文认为应当加大对房地产保有环节的征税, 加快推进房产税体系的建立, 及对土地闲置税的研究等。增加对保有环节的征税, 有效解决税负转嫁问题, 对大面积占用土地资源的住宅、长期闲置的住房和两套以上的住房征收重税, 提高投机者持有房产的成本, 适当减少买房环节的税费, 形成购房容易养房难的局面, 促进拥有多套房产者对闲置住房的出售, 增加房地产市场的供给, 从而实现房地产资源的重新配置, 稳定房价, 实现房地产业的可持续发展。

4. 4 健全税收法制建设, 保证房地产业税收征管的有效性

各国政府历来都对税收的法制建设有着高度的重视, 如韩国, 制定了包括《关于抑制不动产投机特别措施税法》等相当完备的房地产税收法规; 日本与房地产相关的法规有60多个。因此, 税制体系的改革与完善, 与税法的制定与修订是紧密相连的。

一方面, 立法机关通过一定的立法程序, 表决通过房地产税法的设立, 可视为代表民众的意见, 有利于税收的执行; 另一方面, 税收基本法的建立, 将对征税范围、征管程序、税权划分、税务机关和纳税人的权利和义务等税收问题, 有了统一的指导, 明确的规定, 对单行的税收法律、法规也有着统领、约束、指导、协调的重要作用。

参考文献

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[3]张坤.我国房地产税收制度改革研究[D].太原:山西财经大学, 2012.

篇4：房地产税收及国家政策

关键词：房地产业 税收政策 存在问题解决措施

房地产税能够促进房产资源、土地等进行有效的利用和合理的配置，使社会财富得到公平的分配[1]。这种措施为政府对房地产的经济进行干预，并使该产业市场保持均衡的一种政策工具。但是目前我国很多地区的房价较高，使很多普通的老百姓所不能承受。针对目前这种现状，有部分原因为房地产的税收政策存在有问题，为了较好缓解目前这种现状，要积极找出存在的问题，使房地产业的税收政策得到完善。

1、房地产目前的税收政策

房地产的税收对象为房地产，根据房地产的租金收入或者价格，对经营者或者房产所有者进行征税[2]。其中有契税和房产税。在房地产的取得税中有经营税、契税、教育附加、企业所得税、城市维护的建设税、印花税、耕地占用税等较多政府规费。在房地产的保有环节中有房产税、城镇土地的使用税等。房地产的流转环节中有个人所得税、教育附加、土地的增值税、企业的所得税、营业税、印花税、城市维护的建设税等。通过这些能够得出房地产税中在流转环节以及取得环节有较多税费的设置，保有环节上税费少，没有充分利用房地产的存量税源。

2、房地产税中出现的问题

2.1、税费的概念不清晰

税收能够体现国家的职能，目前我国在房地产中的税、租、费等方面的概念并不清楚，很多情况下以费代税、以税代租、以费代租、以税代费，由于这种税费的体系造成不良影响，既使税收的规范性、严肃性得到降低，使乱收费等行为更加张狂。而且土地出让金和规费较高也促进房价的升高，从而税收在房价降低了调控作用。

2.2、税费的种类较多

我国在房地产的相关税费上有14种，由于税费种类较多，而且有反复较差的现象，使政府在监管和征管上有困难，而且市场不能较好监督政府的行为，从而阻碍会计制度和税法研究的发展。土地出让金的不断上涨和重复征税会使房地产的开发企业加重成本负担，因此会采取措施将这种税负向消费者转嫁，有些企业甚至出现偷税、逃税的现象。

2.3、各环节的税负没有得到合理分布

在房地产税中有开发、保有以及转让这三阶段，房产交易和流通的环节中有较多税种，但在保有期间的税种较少，而且房地产的存量税源利用不充分，免税范围较大，在流转税类中有很多税种使针对交易而进行征收的，虽然在税率设计上不同，但是导致房地产在交易中税率过高的现象，使商品房在开发上和交易中的成本提高，并使住房价格上升。

2.4、预收账款的纳税时间和会计处理不合理

目前，在土地使用权的转让和不动产的销售上选择方式为预收款，纳税义务的发生时间是预收款当天，该规定为使税务机关较为方便的进行征收管理，使税款能够及时入库。这种收款方式为暂时得到款项，没有转移所有权，缺少相关的理论依据。而且还会使开发商缺少开发资金，造成房地产在开发中困难增加，延缓了产品开发的速度。在会计处理方面，预收账款在没能转作收入时就将其计入到营业税金中，会使企业的费用多计而利润少计。

3、相关对策

3.1、简并税种，进行不动产税的统一开征

将土地的使用费、城镇土地的使用税、房地产税等于税收性质相关的其他收费合并为统一的房地产税[3]。主要做法为：使征收范围扩大，从而使征免对象得到确定。一方面对个人所有的非营业性住房的免税规定进行取消，尤其对于别墅、超级豪宅等，使房屋供给的结构得到优化。另一方面将行政事业的免税等规定进行取消。同时乡村的土地和房屋也纳入到征税范围中。将管理权限下放，国家在房地产的税收上给予大政策方针的制定，具体由各省级政府进行细则的制定，根据当地的发展情况以及纳税人的支付能力进行相应税率的使用。

3.2、使房地产的税制结构得到优化

对房地产税制的优化，需要在房地产市场开放、保有、交易三方面进行，首先保证三方面进行税收的合理搭配，使保有环节的比重得到适当加大，将不合理的收费规定取消，在经营性的收费方面制定相应原则，为：受益者付费。使带有税收性质的部分收费转为税收，使税收得到更大范围的调节，促进税收调控能力的增强，政府的重点为使房地产在开发中的不合理收费减少或者取消，得到清费减税的效果。

3.3、对各环节税负水平进行调整

调整税负水平，能够使开发过程的总负担得到降低，并减低税收的成本。房地产目前在开放中需要承担过重的负担，因此要调整分布以及开证不合理的部分[4]。比如小区的配套建设等基础设施上，收益群体为全体居民，因此对其在开发环节中进行征收较不合理，所以应该将其更改至保有环节，由享有者来进行费用的支付。对保有环节的税收进行重新设计，在不动产税上，因为较难对土地和房屋的各自价格继进行区分，所以可以将城镇土地与房产税合为不动产税，并在保有阶段进行征收。在土地的闲置税上，课税对象为闲置土地，要向空地实际的持有人进行征收。

3.4、预收账款上进行纳税时间的调整，对会计的处理方法进行统一化

为了使房地产税在征收过程中更公平合理，则对纳税时间和会计的处理方法进行相应的调整[5]。具体方法为房地产企业每月对当月受到预收账款的情况进行税金确认，并对税务机关进行按时申报，但是暂时不需要交税。计提税金过程中要在会计上将其当做借记沿递的税款进行借。而贷记要交税费，给予营业税的缴纳，将全部收入都得到实现时，要把该部分的递延税款进行贷记，同时向税务机关给予汇算清缴。采取这种措施能够避免部分企业对收入进行隐瞒，在税务部分监管和评估上较为有利，同时缓解开发商在资金短缺方面的压力。

4、结束语

税收政策能够使房地产市场得到相应的调控，面对目前房屋价格不断上涨的现状，需要对我国房地产的税收政策进行研究和讨论，找出存在的问题，制定相关政策，本文通过分析得出：简并税种，进行不动产税的统一开征，使房地产的税制结构得到优化，对各环节税负水平进行调整，预收账款上进行纳税时间的调整，对会计的处理方法进行统一化，通过采取相关措施使我国的房地产业得到健康发展，从而使更多的老百姓都能满足自己的住房需求。

参考文献：

[1]彭骥鸣，张文生，刘月新，王东升，张一鑫，郭亚冉.促进房地产行业健康发展的税收政策研究[J].扬州大学税务学院学报.2013，16（03）：142-143.

[2]徐伟航，王积田，聂银学，朱家华，王翠萍，刘宝东.我国房地产税收政策存在的问题及对策[J].商业经济.2013，27（18）：107-108.

[3]姜涛，刘晶吴婧，徐光涛，李航星，王彦，蔡建芬.浅析我国房地产税收制度存在的问题及对策[J].商业经济.2012，17（03）：174-175.

[4]湖北省地方税务局、湖北省国际税收研究会课题组.湖北省房地产业地税收入状况及征管问题研究[J].经济研究参考.2012，29（22）：129-130.

篇5：房地产开发各环节税收政策详解

设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、计税成本的核算、城镇土地使用税等税务事项。

（一）印花税

房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；

建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；

建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；

借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；

财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。

（二）代扣代缴涉税事项

房地产设计，施工期间涉及的营业税事项，主要包括：对外支付款项时营业税、企业所得税代扣代缴问题。

一、营业税

根据《国家税务总局关于执行税收协定特许权使用费条款有关问题的通知》（国税函[2009]507号）规定，“专门从事工程、管理、咨询等专业服务的机构或个人提供的相关服务所取得的款项”应为劳务活动所得，不应是特许权使用费。对外支付款项的营业税代扣代缴问题，主要发生与接受境外上述劳务时的涉税事项。

1、接受境外建筑设计劳务属于营业税应税范围

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第四条规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务，是指提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。

因此，境内房地产企业接受境外建筑设计劳务，属于应发生营业税纳税义务的劳务。

2、代扣代缴义务的判断

《暂行条例》第十一条规定：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

因此，企业发生对外支付建筑设计劳务款项时，要判断企业是否负有代扣代缴义务，应向发生业务的境外单位或者个人确认其境内是否存在经营机构或境内代理人，如果不存在，则确认自身负有代扣代缴义务。

3、代扣代缴义务发生时间

《暂行条例》第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

《暂行条例》第十二条规定还规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务，并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

4、代扣代缴营业税税款的计算

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率。

因此，企业计算代扣代缴应纳税额时，也按上述公式确认，准确确认应税行为的营业额以及税率。营业额以及税率的确认与境内企业和单位发生应税行为是一致的。

二、企业所得税

根据《企业所得税法实施条例》第三十八条“对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人”的规定，境内房地产企业还应履行扣缴义务代扣代缴该境外劳务的企业所得税。

（三）甲供材料的营业税事项

《实施细则》第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；

（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”

《实施细则》没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。而根据2006年8月17日《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因此，除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材料（包括甲方提供设备的情形）需要并入施工方的计税营业额征收营业税。

从上述法规可以看到，施工企业应按含甲供材料金额开具建筑施工发票给建设方（房地产开发企业），建设方归集为开发成本。但甲供材料是建设方购买了，建设方应注意重复入在开发成本的问题。

（四）计税成本的核算

计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

1、计税成本对象的确定原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。其确认原则包括以下六项：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

此外，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

2、计税成本的内容

国税发[2009]31号为房地产企业的计税成本主要归类为以下六类：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

3、计税成本核算的一般步骤

计税成本核算一般分以下五个步骤：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

4、共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法

共同成本和不能分清负担对象的间接成本应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有以下几种：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

5、特定成本的分配方法

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

6、以非货币交易方式取得土地使用权情况下计税成本的确定

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

7、可以预提的三项计税成本

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

（五）城镇土地使用税

房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。

（六）房产税

《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。” 业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

房地产开发各环节税收政策详解之预售阶段

房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。

为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。

（一）营业税

1、房地产企业是营业税纳税义务人

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。

2、计税依据

营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（3）所收款项全额上缴财政。

因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。但房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。

3、视同销售

新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；

（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

4、纳税义务时间

《实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

（二）土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

由于房地产企业开发经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开发，分期分批进行销售，在同一期商品房全部或基本实现销售前，由于许多工程未进行结算，要准确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应缴纳的土地增值税是有一定难度的，只有在每一批商品房取得销售收入时按规定进行预征，待该期商品房全部或基本实现销售后进行结算，才能该项目应缴的土地增值税准确无误，因此，采取了预缴制度。

预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。首先，没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。其次，税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。但《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）要求各地提高预征率，该文规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。

（三）企业所得税

（1）预收收入负有纳税义务

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。

（2）预收收入应纳税所得额的计算方法

国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。“

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

（3）预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理

原国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。“

新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税的限制。

（4）预售收入相关的税金及附加税前扣除问题

1、月度或季度申报时，不得扣除。

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

因此，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。

2、所得税汇算清缴时，可以扣除。

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

我们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念，只有将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。

此外，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。营业税中已经讲到，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。目前不少地方将预缴的土地增值税也可以税前扣除。

例：某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2%。

分析：该房地产企业在预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是150万元（1000×15%），应交的营业税是50万元（1000×5%），应交的城建税及教育附加是5万元（50×7%+50×3%），预交的土地增值税是20万元（1000×2%），预售业务应调整的应纳税额是75万元（150-50-5-20），房地产企业预售业务应预交的所得税是18.75万元（75×25%）。

（4）产生时间性差异的处理

企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该的应纳税额。

（四）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。

（五）城镇土地使用税

房地产开发企业预售阶段城镇土地使用税税务处理同拿地阶段。

（六）房产税

房地产开发企业预售阶段房产税税务处理涉及、施工阶段阶段。房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段

房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。

一、企业所得税

（一）完工时的税务处理

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

因此，纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。

（二）完工条件的判断

国税发[2009]31号规定了关于完工产品的确认的三个条件：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始就应进行完工时的税务处理。

2009年6月26日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009]121号）批复中，强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）再次重申了这一问题。文件规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时计入当年（完工）应纳税所得额。

但在实务中很多开发企业已经已经符合开发产品已开始投入使用条件，但仍采用种种手段，延迟结转收入，例如虽为业务办理了交房手续，但以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间；以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，推迟收入确认时间等等。

（三）申报时的注意事项

国税发[2009]31号，房地产企业开发产品完工时，在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料，例如差异调整的税务鉴证报告、开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

案例：A房地产企业，开发A项目，2008年签订预售合同，取得预售收入2500万，2009年竣工完成，开发产品竣工证明材料已报房地产管理结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，部门备案，但未未交付给业主。2009年A项目又预收收入6500万元。A企业各项目预计计税毛利率均为15%，暂只计算营业税，不考虑期间费用。

分析：根据国税发[2009]31号规定，A项目已符合文件规定的其中一个完工条件，即视为税法意义上的完工，此时企业应结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当应纳税所得额。2009年的预售收入，所得税汇算时不能按照预计计假设A项目已知实际计税成本为4500万元，则A项目汇算清缴应纳税所得额＝（6500－4500－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1175（万元）。

二、土地增值税 税毛利率15%进行计算。而在2008预收款2500万元按照预计计税毛利率在汇算清缴中作过纳税调整，则在2009作纳税调减处理。

（一）征税对象及范围

《土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。

《土地增值税暂行条例实施细则》第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

《土地增值税暂行条例》第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。

上述规定了土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。

（二）清算条件

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。

1、自行清算

国税发[2009]91号第九条条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2、要求清算

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省级税务机关规定的其他情况。

（三）清算单位

《细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。

《细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。

国税发[2009]91号第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（四）土地增值税的计算

1、基本计算规定

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额

应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

2、收入解析

《条例》第二条 转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售收入。

企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

视同销售收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；② 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3、扣除项目解析

计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本，费用；

（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）。

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

（二）开发土地和新建房及配套设施（简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括①土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等）②前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出）③建筑安装工程费（是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费）④基础设施费（包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等工程发生的支出）⑤公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出）⑥开发间接费用（是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（不包括销售不动产缴纳的印花税）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（五）对从事房地产开发的纳税人可按

（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

4、计算扣除项目金额应遵循的原则

（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的（期间费用除外）。

（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

三、城镇土地使用税

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。可见，房地产企业要将全部开发商品房交付之后，开发商品房占用土地的城镇土地税纳税义务才全部转移给购房人。在占用土地次月起至全部交付商品房当月期间，房地产开发企业对开发商品房占用土地均负有城镇土地使用税纳税义务。在开发产品全部交付给业主次月起，房地产企业就不存在开发商品房占用土地的城镇土地税纳税义务

案例：某房地产企业2008年8月因商品房开发征用土地10万平方米，国有土地使用权出让合同约定于2010年8底交付，并取得国有土地使用权权证书。同年9月开始开发，2009年6月销售5万平方米。已售商品房《国有土地使用权分割转让证明书》合计分割土地面积1.5万平方米，2010年6月剩余月份全部房产销售并交付，已售商品房《国有土地使用权分割转让证明书》合计分割土地面积10万平方米。则2008年应纳城镇土×6×年单位税额/12；2010年1-6月应纳土地增值税（10-1.5）×6×年单位税额/12；房产全部交付之后开发商品房占用土地无须再纳城镇土地使用税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在竣工销售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。

五、房产税

根据财税地[1986]8号规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

篇6：房地产税收及国家政策

题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。

例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。

例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。

代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。

例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！

例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。

房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票 交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。

例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？

是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。

价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？

例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。

例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。

例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？ 财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。

一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。

给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税[2003]16号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。

二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用 权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。

三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。

我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。

假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳14000×5%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）×5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。

为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税［2003］16号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。

既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税［2003］16号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。

例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。

A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。

A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。

再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。。。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。

如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？

例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？

根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。

例：诚意金需要交纳营业税？

一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？

首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。

根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。

有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？

由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公 司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。

例：合作建房营业税问题。

合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见．

一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书．

由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂．

我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举．

为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房．

无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理．

因此乙企业支付的２０００万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按５％的税率计算销售不动产营业税２０００×５％＝１００万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付２０００万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业３％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应 税义务发生．申报交纳建筑业营业税２０００×３％＝６０万元．

甲方在建成后又出售的５０％部分应当按照销售不动产征收营业税８００×５％＝４０万元．

二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税．

因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据．

三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

分析：根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围．

当年合营企业销售的４００套房屋，共计销售额６４００万元，按销售不动产征收营业税６４００×５％＝３２０万元．

对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（５＋８）×１６×５％＝１０.４万元.四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

分析：根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税．

因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税２００×５％＝１０万元，对合营企业按销售不动产征收营业税１０００×５％＝５０万元.但是我们注意到２００５年修订、２００６年１月１日开始执行的《中华人民共和国公司法》第３５条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第１６７条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外．

因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险．

例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万，除拆迁成本外还有3亿，问营业税处理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。

例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。

房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。

例：无偿赠送不动产免税的例外。

财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。

例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。

是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。

国税函（2007）606《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。

例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次性交。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。

例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本—土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打一枪换一个地方的。

例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。

例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。

C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270，C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用3000×1.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。

例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。

例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。

例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个手机赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个手机改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。

例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。

如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。

例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。

例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50÷(15+10)×15=30, 例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。

例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。

例：补充养老保险和补充年金保险的问题。

一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，《财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的《企业年金试行办法》，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如《企业年金试行办法》第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市《补充医疗保险管理办法》第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。

值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据《企业所得税法实施条例》第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。

二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据《企业所得税法实施条例》第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任 职或者受雇，应当视为职工处理。

三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，《企业会计准则第9号-职工薪酬》将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。

例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）

计提并缴纳补充养老保险的会计分录：

借：生产成本30000 借：管理费用30000 贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000 借：应付职工薪酬-补充养老保险60000 贷：银行存款60000 根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万×5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万×5%）。类似于对固定资产折旧的处理。

四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号），而补充医疗保险则应根据《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。

例：雇主责任险能否税前扣除？

这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。

例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。

例：房地产绿化这一块很难核实，一棵树动辄上百万？如果是从农民处购买，一方面农民代开发票免税，实际上很少代开的，另一方面因为房地产商不存在增值税抵扣问题也不可能有农副产品收购凭证，但一般为了凭证的合法性，房地产商都从农产品小规模纳税人处购绿化产品，这一块核实很困难。

例：房地产企业预缴所得税时可以扣除以前年度符合规定的亏损，可见国税函（2008）635号，将利润总额改成“实际利润额”，而且也符合常理，如果不允许扣除，汇算清缴时还要退税，没有必要搞这一套，损害纳税人权益。

例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。总建造面积75000㎡，建造成本7000万元。平均售价3000元/㎡。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

5000

贷：货币资金

5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

560

贷：开发成本——建筑安装工程费

560。

4.土地成本合计5000＋560＝5560（万元）

5.单位可售建筑面积土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

该项目在开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

单位可售建筑面积土地成本为6800÷75000=906.67（元/㎡）单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，主要是土地成本视同销售的结果。

例：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

例：房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。

房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。

房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所 得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。

（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。

从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。

外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。

房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。

例：捐赠支出的问题，因为新法要求对捐赠票据必须按照公允价值确认，因此笔者认为捐赠这种视同销售直接采取作销售并结转成本方式来处理。2009年某企业通过某慈善机构(列名)向灾区捐赠一批成本80万的毛毯,同期同类售价100万, 企业作会计处理:借:营业外支出97 贷:库存商品80 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 所得税处理应当视同销售,调增收入100,调增成本80,调增所得额20,同时营业外支出应当调增20,最终无调增所得额.财税(2009)124号规定出来了！！!公益性群众团体接受捐赠的非货币性资 产价值,应当以其公允价值计算,捐赠方在向公益性群众团体捐赠时,应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明,如果不能提供证明上述证明,公益性群众团体不得向其开具公益性捐赠票据或非税收入一般缴款书收据联.新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。

公允价值我们知道其实就是市场价格,既然124号文出来了,原始票据要求按公允价来,那么直接做收入就省得调增调减.借:营业外支出117 贷:主营业务收入100 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 借:主营业务成本80 贷:库存商品80 按公允价确认捐赠额其实对企业没啥好处,无非多个虚名,捐了市价多少多少物品,但却使捐赠额离12%越来越近了!例: 累计的具体做法：

【2007年没有任何收入，招待费支出20万元：○1帐载栏＝20万元，○2税收栏＝0，调增20万元】

【2008年预售收入9000万元，招待费支出50万元： ○1帐载栏＝50万元，○2税收栏＝（20+50）×60%﹤9000万元×0.5%＝42万元，调增8万元】 【2009年结转收入9000万元，预售收入2000万元，招待费支出15万元：○1帐载栏＝15万元，○2税收栏＝15万元×60%﹤（9000万元-9000万元+2000万元）×0.5%=9万元，调增6万元】

综合：招待费限额＝（20+50+15）×60%﹤110000万元×0.5%＝51万元 应调增总额＝85万元-51万元＝34万元 历年调增额＝20+8+6＝34万元

例：一个成本对象部分损毁，作为成本不必调整，但要报批，如果整个成本对象全砖了，比如上海的楼脆脆，广西的楼歪歪，则可以全部报批后作为资产损失扣除。

例：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，其实是一句废话。

08年12月31号一项在建工程转固定资产240万，借固定资产240贷在建工程240，提了6个月折旧，借管理费用（按24年折旧期来）5万，贷累计折旧5万，卖了300万，借固定资产清理235借累计折旧5贷固定资产240，借银行存款300贷固定资产清理300，借固定产清理65贷营业外收入65，会计利润=65-5=60万，应纳税所得额=转让收入300-计税成本240=60万，一模一样。如果跨年度也不过是前调增后调减的问题，意义不大，属于暂时性差异，而非永久性差异。

例：筹办期是不是生产经营期，与不与生产经营有关？

国税函（2010）79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算损益的年度，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函2009（98）号第九条规定执行。

可见筹办期与生产经营无关，既然无关，业务招待费（其实筹办期也没有业务，哪有什么招待费，即使用吃吃喝喝送送的，也是筹办经费）不需要调整。

那么不得计算为当期的亏损，就应当理解为以前年度亏损，以前年度亏损有个五年期限，如果筹办期超过五年，超过五年的筹办费应当理解为不允许税前扣除。还有筹办期的固定资产和利息资本化部分，会计上可以提取折旧，折旧部分理解为筹办经费，也应当在五年内可以扣除，从宽从宽。

例：31号文的适用问题。

适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，而不是适用于房地产企业，也就是说哪怕不是房地产企业，只要从事了房地产开发经营，也需要按31号文来执行。

例：预租问题，31号文规定：与承租人签订预约租赁协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现，也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时，才可以按租金确认收入，但是营业税呢？营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天，这个预收款前提是有合同，那么1月1号签合同，当天收到租金10万，当天就产生了营业税纳税义务，而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务。应当这么理解。

例：房地产企业老板有钱，以公司名义在美国租了套房，迈阿密一套、夏威夷一套，白宫附近一套，付租金，这个租金需要扣交预提所得税，但如果不是房地产企业而是制造业企业，在休斯敦租一套房子用于仓储，在芝加哥也租了一套，则因为仓储租赁不属于租赁而属于劳务，劳务发生在美国，不需要代扣预提所得税。

例：捐款时注意，该公司老板出的老板出，该公司出的公司出，比如向农村义务教育、通过红十字会总会、中华慈善总会捐款等可以全额扣除，反正公司也是老板的，象这种情况就要考虑考虑，是以老板名义了还是以公司名义。因为公司名义只能按利润总额的12%来扣。

例：为职工买团体保险也得交个税，虽然说是团体险，但这个经济利益还是给团体中的个人的，所以这个险要平均分给每个个人作为工资薪金所得，同时企业所得税前也不得扣除。

例：生活补助费的问题。

例：旅游的问题。根据2008年2月18日国务院令第519号《国务院关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》规定：第十条由“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券”修改为“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”，将其他形式的经济利益纳入了个人所得税的征收范围。而单位为员工提供免费旅游恰恰属于“其他形式的经济利益”，因此应当和员工当月其他工资薪金所得合并代扣代缴个人所得税。

而在此国务院令519号生效的2008年3月1日之前，单位为员工组织的旅游则只有符合财税（2004）11号《财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》中：对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

因此，2008年3月1日之前只有符合财税（2004）11号的人员才能代扣代缴个人所得税，而2008年3月1日之后，无论是否系财税（2004）11号所述情况，均应代扣代缴个人所得税。

但笔者在现实工作中却发现鲜有税务局对2008年3月1日之前的员工旅游不征税的，而纳税人往往也没有发现上述的政策点，一方自以为是征税，一方糊里糊涂纳税，竟致这旅游税冤案在各地方兴未艾。

例：赠送礼品的问题。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税，现在税务评估或检查中，税务部门往往只要看到相关发票上注明礼品，则不管三七二十一，一律要求代扣代缴“其它所得”项目个人所得税，其实这是对相关税收政策的误解。

根据国税函[2000]57号《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。我们注意到这里的有关人员是有限定范围的，即“其它单位和部门的有关人员”，应当这样理解，首先扣缴义务人与其它单位和部门有业务往来、业务合作等事项，尔后因此前提而给予的现金、实物或有价证券，我们认为商场给予普通消费者的小礼品不属于57号文件规范的征税范围，因此不需要代扣代缴“其它所得”个人所得税。