商场经营管理方案

商场经营管理方案（精选6篇）

篇1：商场经营管理方案

商场管理

商场在本项目中约占9万M2的面积，是本项目所有功能中所占面积最大的部分。按目前销售情况分析，商场部分将可能拥有近万名业主，与本项目对面的商场铺位购成相近。但从管理角度而言，由一个独立产权人对外进行承租，并由产权人对整个商场实话统一管理，而本项目将来写字楼与商场由多名产权人共同拥有。因此，在物业管理方面将存在很多管理难点，如商场整体形象、如何防盗、防抢劫，如何为商铺业主提供除管理外的其它相关服务等。我司作为专业的管理公司将特别在商场管理部分提供如下管理与服务。

一、租赁服务

考虑本项目由多个产权人组成的特点，特别在管理中心成本租赁部门，接受商场与写字楼产权人的委托，提供租赁服务，该部门同时还为业主提供租约管理，即可以为产权人代收租金及其它各项杂费。

二、商场设施管理

考虑本项目整体主要设备在设计中未按各使用功能给予明确区分，因此作为物业管理方，将为商场内公共区域设施设备提供运行、检修及保养的工程管理。

三、商铺检修

为商铺业主提供电、电话线、木器维修等的有偿服务。

四、商铺装修管理

为保证商场整体形象统一，而不是由每个产权人按自己意愿随意装修，将采用装修统一管理，如铺位号码、铺位名称摆放位置及尺寸等，并特别加强施工人员在施工时不得破坏商场原提供各设施。

五、安全及消防管理

对于商场管理而言，保安与消防是管理中最重要的环节，在商场营业时间长、人流量大、货品频繁进出的情况下，管理公司首先应制订完善各项防盗、防掩人耳目的相关保安措施及用以处理突发事件的各种准备。

1.防盗管理工作要求

1.1 经常对业主进行法制宣传，加强业主的防盗意识。

1.2 建立健全安全防范规定，例如：

i.业主钥匙要保管好；

ii.控制现金额在商铺过夜；

iii.制订财物安全管理规定；

iv.制订货仓管理规定。

1.3 在商场易发生盗窃案件的部位，装置监控器、防盗报警器等安全防

范设备。

1.4 积极配合业主做好外地员工的身份证备档。

1.5 保安部人员对重要部位加强日常巡查工作，注意发现可疑的人和

事。如有发现立即上前询问。

2.财物失窃处理程序

2.1 第一时间到达现场，向业主询问情况。

2.2 商品柜台玻璃、档板等有无明显被撬移的痕迹。经过检查后证实为

盗窃。

2.3 保安主管立即做以下处理：

i.不可移动现场摆设、触摸任何物件，用照相机拍摄现场。

ii.封锁现场不准任何人进入。

iii.向保安部经理报告，增加保安人员。

iv.观察了解有无形迹可疑人员出入，记录失物价值、发现盗窃时间

等等。

v.向当地执法部门报案并协助工作，为执法人员提供资料影印副本，以做内部调查。

3.防动工作管理要求

3.1 保安员每日定时对商场进行全方位的巡查，密切注意可疑的人员。

3.2 通过闭路电视加强监控工作，特别注意收银处、各楼梯口、走廊、电梯内等重点部位。

3.3 加强对各营业点收银处的管理和保卫工作。

3.4 定期与当地有关部门保持联系，对当地的治安情况要详细了解，加

强防范工作。并将近期发生的治安案保护主义及时向业主/使用人

公布。

4.发生抢劫处理要点

4.1 保安部值班人员一旦发现或接到失去事件的报告，应立刻奔赴案发

现场。

4.2 报告当值保安负责人，通知其他岗位保安员协助进行处理。

4.3 现场处理：

i.要求遭动人员或客人保持绝对的冷静，不要冒然行事，以免造成不必要的伤害事件发生；

ii.控制案发现场，通知各出口保安员做好阻截工作准备；

iii.必要时，通知当地有关治安管理部门，请求帮助处理；

iv.如发现犯罪分子应迅速制服犯罪分子，同时注意避免和减少人员

伤亡；

v.将犯罪分子送交治安管理部门处理。

5.监控室录相管理要求

5.1 监控室须每日定时对重点部位等处进行定时巡查录相。

5.2 对突发事件和可疑的人或事及时录相，并记录录相数码。

5.3 录相资料每日进行审查，对重大事件案例的录相资料保留一星期，正常保留三天。

5.4 定时对录相机及摄像头、电视等监控器材进行检查。

5.5 发现可疑人物或突发事件，须立即按程序汇报，以防事故发生。

6.顾客意外受伤、病危、死亡处理要求

6.1 若在商场内突然有顾客发生意外或受伤，应按下列程序处理：

i.接到通知后保安部派人到现场处理且有值班主管在场。

ii.值班主管处理此类事件时若有需要应及时呼叫120或999到场处

理。

iii.初步诊断受伤人员的现状不严重时可由物业人员协助送往就近医

院，采取急救措施。

6.2 保安部主管职责

i.记录下有关情况。

ii.送客人前往医院，并将物品交由物业公司临时代管。

iii.通知客人所在单位及亲属。

iv.办理住院手续，并在客人单位人员及亲属未至之前，派员看护。v.危险期内的病人，保安部主管应在场，以防病情恶化。

6.3 死亡

若有人于商场内死亡，保安部负责人及客户服务部共同到现

场确定死亡时间，保护现场，并立即与有关治安管理部门联系，配合执法人员做好处理工作。

6.4 保安部按调查程序进行调查，并负责写出调查报告，负责向有关治

安管理部门、客人所在单位人员及亲属提供，负责将调查处理结

果呈报物业负责人。

7.消防设备管理要求

消防管理是商场保安工作的重点，特别针对本项目铺位密集，人流量大的特点，在消防管理方面给予特别加强。

7.1 商场的烟感器每年由消防中心组织测检1-2次。

7.2 自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和工程部组织排放检查

一次。

7.3 消防水泵每半年由消防中心手动或自动启动检查一次。

7.4 气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号（如有）。

7.5 消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查

一次。

7.6 消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次。

7.7 各种电器设备每年联合进行一次检查。

7.8 各部位的轻便手提式灭火器，每年由消防中心监督各部位更换药

剂一次，其他器材损坏的要及时更换。

六、商场推广活动

本项目商场规模虽较大，但各商铺经营内容基本以电子产品为主，为保持商场的经营活动及吸引客户，物业公司将按每月每平方米向各产权人收一定比例的商场推广活动费，此费用有别于物业管理费，该费用主要用于由物业公司根据节假日统一安排商场对外推广活动而产生的人工费、外联费、活动材料费、媒体宣传费用等。

该费用将开设独立账户，由商场“店主管理委员会”监督使用，推广活动策划，实话由特设的失言部给予具体安排。

篇2：商场经营管理方案

一、经营类型：服饰、鞋、包包、彩妆、首饰、发饰

二、工作时间：早班 8:30——17:30

中班 8:30——12:3017:00——21:00

晚班 12：00——21:00

住：早班和晚班每天工作时间有一个小时吃饭时间

三、管理模式

1、店长统一管理全店

2、不同经营区域由组长负责，组长负责监督店员并安排上班时间，组长不进行销售

3、商场不安排法定节假日放假，每人每月休假5天，每人每年休假20天

四、员工管理

（一）考勤：每天上班下班去考勤处签到，并写明签到时间

（二）迟到、早退、旷工

1、超过规定时间未到广为或者提前离开岗位，且没经组长和店长批准，视为迟到或早退。迟到或早退一次罚款10元，月累计超过5次另外罚款100元

2.超过规定时间一小时尚未到，无正当理由或者不安请假程序请假，擅自不来上班，或假期已满为按时上班均视为旷工，旷工一天扣罚当天双倍基本工资，月旷工累计5天以上解除合同

（三）请假

不论请假时间长短，不论什么假，除特殊情况外，一律凭请假条经店长批准方可休假。特殊情况事后补填请假条，飞特殊情况不以电话形式请假

五、员工工资制度

1、月基本工资+销售额1%

注：导购销售额为自己销售额，组长销售额为本小组销售额之和，店长销售额

为本店销售额之和

2、全勤奖为每月300元

3、每组每月销售额最高者奖励200元

4、工资每月21号发放，本月发放上月工资

六、员工规范纪律

1、导购打扫自己区域卫生，由组长安排每日值日生

2、衣着整齐、讲究卫生、语言文明、接待热情、站姿规范

3、不准在店内吃东西、聊天、嬉笑打闹、大声喧哗、擅自离岗，不准靠货架、趴柜台，导购不许收取现金，上班时间不许打电话、办私事

4、对待顾客要热情耐心

七、仓库保管

1、商品到达后，组长持进货票及时验收货物，验收无误后，入库并签字，交由

收银台。如发现有破损和质量问题，应及时上报并登记清楚

2、最少每周每组进行一次货物盘点，组长做好库存控制，每周五上报店长进行

货物补充

八、商场收银与发票管理

1、发票一式三联，顾客第一联（用于后期服务），导购第二联（用于与收银员核

对），收银员第三联（用于与导购核对并与本日现金账和银行帐核对）

2、收银台将不同小组的发票分类管理，并每日与导购每天核对

3、收银台认真做好结账工作，做到一日一结、每天交班前必须办理结账

九、办公物品管理

1、购买

商场办公用品统一购买，由每组组长上报管理人员，确定订购数量经店长批准由

购货员购买

2、保管与领用

购货员购买后交于管理人员管理。小组领取时填写领料单

十、工作服管理制度

篇3：商场保安监控系统设计方案探讨

关键词：商场,监控系统,设计

1 商场监控系统设计

商场监控系统的建设, 不单单能够达到观察顾客购买物品的状况, 更多的是为了防范不法分子, 可今早地觉察到可疑人员。适当的时候, 可开启录像机记录证据, 该系统的建设对于一些有着不法想法的人员也起到了震慑的作用。该系统的建设中, 收银柜处安装监控设施尤为重要, 该处的监控设施不单单能够发现顾客是否付钱, 同时也对收银的工作人员起到了监督作用, 防止财务问题的出现。

该系统的具体布局应尽量布局到整个商场, 尤其是一些关键位置如收银柜、电梯、车库等位置。这样全体性的布局能够帮助管理者了解到商场中的人员的活动状况, 如果条件允许, 最好采用彩色的监控设备。同时, 监控设备的外形也应当考虑到对商场的外观影响, 监控设备应尽量采用球形设计, 而且这样的设计也可以起到很好的隐蔽效果。

集图像监控、图像处理、报警信号处理的熟知化电视监控室一种极具综合性的监控系统, 该系统可节省大量人力以及物力, 使得工作人员不必亲临现场便做到对商场的监控与管理, 极大限度的提升了工作人员的工作效率, 并为决策者提供了可靠有效的证据与服务。

对于电梯或者楼梯的关键部位、商场内部、收银柜均可使用球形彩色监控设备, 大堂可使用枪式彩色监控设备, 车库对监控设备的要求并不高, 安装低照度监控设备即可。具体监控设备的布局如下图:

然后就是后端的记录与监控, 对于控制室内设备的组合, 可根据监控点的详细位置来进行组合。比如前端没有变焦镜头的情况下, 矩阵主机也可不设置, 采用切换器就能够达到监控的目的了。

2 商场电子防盗系统设计

电子防盗系统是在电磁、微波、无限技术的基础上建立的商场保安监控系统。该系统主体上是由感应标签、解码板等部分组成。

感应标签可分为纸质标签和硬标签。纸质标签看起来和普通的价格标签没什么区别, 也印有条形码, 可贴在各类商品中, 录像带、影碟等物品也可贴上纸质标签。硬标签普遍应用于衣服、皮包、鞋子等商品, 硬标签以一种扣钉的形式钉在商品上, 这种标签无法被破坏, 安全性较高。解码板可解除纸质标签的限制功能, 即使标签失效, 解码板一般放置在收银柜的位置, 工作人员将付款的商品靠近解码板, 就可解除标签的限定。拔除器用于将扣钉从付款的商品上解除, 解除扣钉的商品带出商场是不会报警的, 而且被解除的扣钉还可以回收再利用。

探测门可更具工作原理的不同分为三种形式, 即EM系统、RF系统、单天线系统。EM系统, 即电磁系统。该系统利用电磁波来检测, 在图书馆等场应用较多。该系统的标签较小, 对于金属面, 该标签也有良好的适应能力。在图书馆中, 在还书的同时就将标签进行了解码。该系统的检测范围为0.9米左右, 在书本放回还原板的同时就对书进行了重置, 即还原。

RF系统, 该设备的运用较为广泛, 在大型商场、超级市场、服装市场等场合中均得到了相当多的运用。这种探测门由射频发射机与接收机构成, 两部分安装在商场通道两侧, 两部分之间的距离为1.5米左右最好。当未付款的商品通过通道时, 商品上的标签便会对信号产生影响, 天线接收到了干扰信号后便会自动报警。可有效的检测到偷窃事件, 也对有偷窃想法的人员产生震慑作用。

单天线系统, 该探测门仅需要单一的天线, 两边均可检测, 每边的检测范围为1.1~1.3米, 该探测门主要运用于使用硬标签的商品, 如衣服、鞋子、皮包等等。

3 防盗报警系统

防盗报警系统布局的关键之处在与布局的完整性, 不能存在监控盲区。前台的监控设备的安装位置需要格外重视, 做好每个关键位置的监控, 一点点的疏漏便会让不法分子有机会可钻。防盗报警探测器主要分为四种类型, 即点型、直线型、面型、空间型, 具体采用哪种探测器应根据商场内部的具体情况进行布置。例如在大门可设置门磁开关, 窗户可设置玻璃破碎探测器。检测探头应尽可能地综合性, 例如建立在微波技术、红外技术以及人工智能基础上的三鉴探测器, 综合性探头可更好的降低误报率, 探测头抵抗干扰的性能也能得到明显的提升。报警器的安装位置一般在于以下几个地点:商场电梯口或楼梯口、大堂以及收银柜等。这些地点都是报警探测器安装的关键位置, 通过这些位置的报警设备的安装, 便能有效地防止夜间盗窃的发生。同时, 在收银柜处安装报警按钮也是报警系统建设中的重要环节之一, 一旦有特殊情况的发生, 工作人员可及时的报警。

报警控制器是接受到前端探测器发出的信号后作出反应并指出报警位置的装置, 对于生光报警信号, 应随时可人工复位, 若有报警信息的再次出现时, 要能够再次发出生光报警信号。报警控制器根据外形可以分为盒式、壁挂式以及柜式三种类型, 根据容量的大小可以分类为单路以及多路控制器, 多路控制器一般分为二、四、八、十六、二十四和三十二路报警控制器。而且, 报警控制器也能够给为其连接的探测器提供电压, 若有特殊情况的发生, 报警信号便能立即发出, 并开启灯光, 监控设备也立即将启动, 及时得记录现场状况提供现场证据, 而各个环节的工作都由主机来智能操作。

4 结语

若能够将以上三个商场保安监控系统有机地结合起来, 将会形成一个紧密而牢固的安防系统。对于电子防盗系统环节, 若有未付款的物品通过检测门时便会发出报警信号, 信号便直接传入控制室的主机中, 主机对传入的报警信号进行智能处理, 同时开启监控设备的录像功能进行录像记录, 做好详细的证据记录。与此同时, 若有入侵的发生, 可立即开启现场灯光, 并启动录像机进行录像。综上所诉, 商场保安监控系统若能将以上三种监控系统科学有效地结合起来, 将能明显地提升商场安保能力。

参考文献

[1]李波.数字视频监控系统, 多眼看世界.科技日报, 2001.

[2]谭铁牛.智能视觉监控研究进展.北京:科学出版社, 2003.

篇4：试论大型商场空调设计方案的优化

【关键词】转轮全热回收装置；光催化氧化空气消毒净化；空调冷冻水管路系统

0.工程概况

本工程位置佛山市，建设用地140090平方米，总建筑面积670491平方米；地上建筑面积586374平方米。地下一层，层高为4.5m，作为设备用房与停车库。地面以上建筑分为A～D栋四栋单体建筑，地上各栋建筑之间设连廊联系。 本工程设集中供冷站，8层以下（包括8层）由地下室集中冷站统一考虑，共设两个冷站，集中冷站1向C栋、D栋提供一对冷冻供、回水管；供、回水温度为6/13℃，温差为7℃；集中冷站2向A栋、B栋提供一对冷冻供、回水管；供、回水温度为6/13℃，温差为7℃。

1.优化建议宗旨

本优化建议的宗旨，是完全以业主的长远利益为出发点，结合我司多年的工程经验及业主的具体要求，从系统选择、结构运作及管理等各方面作出全面的探讨及评估，从而达到方案经济合理、技术先进实用、使用舒适可靠、运行管理方便、系统扩展和功能调整灵活为目标。通过精确计算、精心分析、合理的系统划分、科学严谨的材料选择为业主节约投资及运行管理成本，从而实现更大的经济利益。

本项目规模巨大。由于规模效应，任何一点微小的改进都能给业主带来可观的利益，反之，任何一点微小的疏忽，都会带来很大的损失。因此，作为项目全寿命周期成本管理控制的最前沿——设计方案，显得尤为关键。

我公司针对该项目组织了业内一些专家和本公司的技术骨干对该项目进行各项审核和技术评估，认为该项目系统设计计算合理，局部设备和材料的选择存在一定的优化空间。

我公司针对该项目主要大的优化意见如下：

（a）取消转轮全热回收装置。

（b）取消光催化氧化空气消毒净化装置。

（c）采用10℃大温差冷冻水技术。

（d）空调冷冻水管路系统采用分层环形同程管路。

我公司针对该项目一些细节的意见如下：

（e）空气处理机组表冷器之前增加中效过滤器。

（f）空调处理机组消声及其减震的一些技术措施。

（g）冷却塔增加平衡管路。

（h）其他一些技术标文件中的优化措施。

2.优化建议详细描述

2.1取消转轮全热回收装置优化设计建议

转轮热回收技术是近年来比较热门的一种节能技术。众所周知，随着人民生活水平的提高，人们对空调的要求已经不是单纯满足够“冷”就行的基本要求了，人们对新风的要求是越来越高。新风负荷占空调总冷负荷的比重越来越大。因此人们利用新风和排风之间的能量差进行全热交换，既增大了新风量，又不增加新风负荷，于是诞生了转轮换热技术。

但就本项目来说，转轮全热回收技术并不适用。一是本项目中并没有现成的排风可以利用。原设计中的新风量仅为4.4m3/平方[1]，刚好满足商场正压风量要求。原设计中为了转轮换热特意增加了排风系统，势必造成整个商场正压不足。由于商场卫生间排风的存在，整个商场甚至于产生负压。室外空气由于负压的作用不经过处理进入商场，增大了空调系统的负荷，造成靠近门口位置的商场温湿度不容易控制。夏季室外新风湿度大，不经过空调处理直接进入商场后还会在金属部件（如：风口、家居拉手和装饰件）处形成结露现象。

另外，转轮换热的节能效果主要看两方面：一是换热效率，二是新风和排风之间的温差。就本项目来说，采用进口转轮，其焓交换能满足大于70%的设计要求，但造价昂贵。二是过低的新排风温差也让转轮全热回收的经济效益大打折扣。

本项目设计新风和排风的最大温差为8℃，理论热回收效果为总冷量的20%。但实际运行情况并非如此，转轮全热回收过程中自身要消耗一部分能量，如增加排风机的功率、空调机组由于转轮的使用而额外增加的功率，转轮自身旋转所消耗的功率。另外由于转轮的应用，空调必须考虑渗透新风带来的冷负荷、转轮温升带来的冷负荷，空调设计负荷也在实际需求中有所加大。综合本项目实际情况考虑转轮只有在室外温度大于28℃的时候才有应用价值，且运行节能效益不足空调总能耗的1%，全年节能效益不足空调运行费用的0.2%，投资方在付出巨大的初投资基础上，还要为此付出一笔不菲的维护费用，设备的维护费用要高于其节能收益。鉴于上述考虑，我公司建议取消热回收装置。

2.2取消光催化氧化空气消毒净化装置

家居商场中，由于胶水和油漆在家居中的应用，散发甲苯和甲醛等有害气体比较多。光催化氧化空气消毒净化装置能将甲苯和甲醛通过电解作用，分解成水和二氧化碳。但目前光催化氧化空气消毒净化装置制造行业不够规范，设备价格较高，除异味效果，尤其是其电解效果无明确的检测指标。且其主要配件紫外灯发射管属于易损耗配件，需要定期更换，日后维护费用不菲。

但就消除甲苯和甲醛等有害气体来说，通风换气是最好的办法。在加上对有害气体散发比较大的局部商场局部放置木炭或者活性炭进行进一步除臭，降低家具散发的有害气体对室内环境的破坏。

光催化氧化空气消毒净化装置技术先进，但目前设备造价较高，产品技术不够成熟，维护成本较高。但该设备安装简单，方便后期增加。因此我司建议，本项目可以先不安装催化氧化空气消毒净化装置，待其技术成熟、质量稳定、产品价格下降后再进行加装也不失为一种解决办法。

2.3采用10℃大温差冷冻水供冷技术

常规中央空调中冷冻水供回水温差为5℃。1冷吨空调负荷需要0.66m3/h的空调水量。如果采用10℃温差设计，冷冻水载冷能力提升一倍，也就是说1冷吨空调负荷只需要0.33m3/h的空调水量。空调水泵和管网的投资下降40%左右。并且水泵的运行费用下降50%。因此输送距离比较远，水泵能耗高的大型冷冻站中节能效果更为显著，经济效果十分可观。

另外10℃温差的冷冻水我们可以由两台常规5℃温差的冷水机组串联制得。以本项目为例，如果采用6/16℃供回水温差设计，可以使得一台制冷机组工作在6/11℃的工况下，另一台制冷主机工作在11/16℃的工况下。相比原设计工况，6/11℃的工况的制冷主机的能效比与原设计工况基本一致，而11/16℃的工况下的制冷主机由于其出水温度的提高，其能效比要高出原设计运行工况20%左右，节能效果极为显著。

但是大温差供冷，对末端送风设备要求较高，其送风温差设置在8℃左右，经过我司核算，优化设计后本项目在风量不变的情况下，其末端仍然能够满足大温差换热要求，局部末端设备只需要增加2P盘管即可。

大型商场空调室内负荷低，但是其规范要求的最低的换气次数不低于5次。因此整个空调运行在大风量、小冷量的工况下。给大温差供冷提供了良好的前提条件。也就是说在本项目中，原来的末端风量可以不做调整，单纯增加表冷器排数即可达到大温差供冷的要求。其末端造价要比其水系统节约的造价要低。

在本项目中，10℃温差供冷系统的整体造价与原设计7℃温差整体投资略有降低；且由于水泵功率的减少和制冷主机能效比的提升。其空调运行费用下降10%左右，节能收益较大。

3.结论

经过我司优化设计之后，本项目造价有了一定的降低，造价降低幅度约1000万人民币。其运行费用大大降低，每年节约运行费用约412万元。其优化设计经济效益可观。

【参考文献】

篇5：商场经营方案

XXXXXXX商厦属出租式商场，入驻商户是出租式商场的衣食父母。商户管理是商场营销体系的重要组成部分，是企业的重要资产之一。商户管理的实质就是如何有效地运营商户这项资产，对它进行开发、维护、运用并使其增值。

一、对商户地位和特性的认识

1、真正尊重商户

真正尊重商户，围绕商户开展工作是商户管理的基石，没有这个前提，谈有效地管理商户只是空中楼阁，尊重商户是最起码的商业道德。

2、长久合作

在商户管理上，一定要有长远眼光，而不能考虑一时一事的利益。因为商户稳定是商场稳定并发展的前提，商户群体的稳定对于商场运营政策的连贯性和市场维护都是必不可少的。实际工作也证明，稳定的商户给商场带来的收益远大于经常变动的商户。商户的每一次变动都意味着风险和费用。不到万不得已，不要考虑换商户。这就要求我们在选择商户时一定要慎重，在最初选择时就从长远角度考虑。

3、日常性工作

商户管理需要常抓不懈，搞突击是没有任何效果的。商户管理是商场管理的一个重要组成部分，因而不可放松，应由专人负责，并进行考核。

4、确保商户的利益

有人提出“商户是上帝”，然后小心翼翼地去伺候“上帝”，造成强调商户利益多，责任制约少，其结果“上帝给企业制造了麻烦”。从而造成企业无法对商户进行有效的管理。其实，对商场与入驻商户而言，只有一个共同的上帝，即消费者。商户是商场的合作伙伴，双方把消费者视为上帝，然后努力使其满意并积极地购买商户的产品。因为商户的销售政策是商家运营的灵魂。双方应一起共同开发市

场、管理市场。因此，我们可以考虑制定适合现状的常规标准，由招商改为选商，以商户的经营手段，品牌含量，经营理念等作为入住的标准。这样，商户 “上帝的感觉”没有了，“合作伙伴的感觉”产生了。这种对商户表面的限止其实为商户营造了一个更好的经营环境，从而提高商户的积极性，并可能吸收和招引更好的商户，同时要让大家逐步形成一个意识，那就是商场与商户是承担相应利益、责任和义务的利益共同体，只有共同努力，才能实现双赢的目标。

二、商户的管理

有人说，一粒麦子有三种命运：一是磨成面，被人们消费掉，实现其自身价值；二是作为种子，播种后结出新的麦粒，创造出新的价值；三是由于保管不善，发霉变质，丧失其价值。这就是说，麦子管理好了，就会为人类创造出价值；管理不好，就会失去其价值甚至会带来负价值。商户也是这样。商户有其双重性：企业管理得好，商户忠诚于企业，他就会为企业做出贡献；管理不好，他会对企业造成损失。商户管理的目的就是要培养能够给企业带来价值的好商户。

1、商户可分为四类：

A、销售量小、对商场也不忠诚的商户。这些商户是没有价值的商户，商场对待此类商户的对策就是该出手时就出手，该淘汰的就淘汰。没有进行对差的商户的淘汰，就不能培养出一批好商户。

B、品牌好、销售量大但对商场不忠诚的商户。这些商户常常会成为商场最危险的敌人。此类商户“挟品牌以令商场”，他们以自己拥有的品牌和销售额为资本向商场讲条件、提要求，商场不能满足他们的愿望，他们就还商场以“颜色”――退租或是长期拖欠租金，最后拍拍屁股走人，因为其他商场已经必恭必敬应在门口请他去呢。如果对这些商户管理稍有疏忽，他们就会给商场造成很大的损失。如果商场所拥有的商户中这些商户占有较大的比重，那么企业的销售和市场就很危险了。

C、销售量小但对企业忠诚的商户。这是可以培养的明

日之星。对此类商户，企业要多扶持、培养，努力使其成为一个好商户。

D、销售量大、对企业也忠诚的商户。这是企业最宝贵的财富。一个企业拥有的这类商户越多，市场就越稳定、越有发展潜力。

商户管理的目的就是多多培养好商户。商场通过对商户的培养、辅导和支持，以确保商户与企业共同成长、共同进步，企业有责任努力使商户与企业共同发展，建立长期的业务伙伴关系。

2、经营能力

商户的实质工作是卖货，因而经营能力的强弱标志着其销售能力的大小，也直接影响我们未来销售业绩的好坏，衡量商户经营能力的大小有几个指标：

（1）经营手段的灵活性：好的商户往往很有经营头脑，管理组织都很有章法，而不是跟着别人走。

（2）分销能力的大小：主要是看其有多少下家（商户），市场覆盖面有多大，与下家的合作关系是否良好等。经销能力强的商户能将商品分销到区域市场的每个角落。

（3）资金是否雄厚。这是衡量商户能力强弱的一个硬指标。

（4）手中畅销品牌的多少。好的商户往往有多个畅销品牌的经销权。

（5）解决售后问题的能力。好的商户对售后服务都很重视，而且自身都拥有完善的售后服务体系，大部分售后问题可以自行消化，不会因售后问题闹到商场管理部门。

三、商户的评价与对策

为了培养出好的商户，商场可以定期地对商户进行评价，对好商户进行奖励，对有潜力的商户提出目标和要求，进行帮助；对不符合企业要求的商户，坚决淘汰。我们通常对商户的评价标准是单一的，以租金到位率为惟一标准。今天，越来越多的商场强调要通过多种指标对商户进行评价，其目的是引导商户成为一个好商户。一位卖场

销售专家提出商场可以从商户的品牌开发能力、销售管理水平、销售网络、促销能力、售后服务、展位水平、营业员水平、与本公司的关系等方面对商户进行评价。

当然，我们可以根据自己的情况确定商户评价标准。对商户做出评价后，商场应采取的对策是：

一是重点与好商户进行交往，并扩大摊位或提供好的位置。如果商场把大量人力、资金、时间、精力用在与差的商户的交往上，就很难提高商场的销售业绩。对此，商场可采取的对策是积极开发能取代该商户的新商户。

二是要对商户情况进行具体分析：

1、信用好但销售能力差、品牌力度弱的商户。他们的经营意识和经营能力严重不足，是典型的坐商，只凭老招牌与固定的商户做生意。这些商户虽然不能够促进业务发展。但足以稳定经营，对营业员来说，这也很具吸引力。租金收取不成问题，但他可能跟不上商场连锁化经营的脚步。

2、销售能力强但信用差的商户。他们可能在较短的时间内使业务急剧增长。这些商户的经营思想新颖、开发能力强，但是商场管理者要注意，这些商户的基础较弱，信用条件差，租金收取要预留足够的时间。

3、销售能力和信用都好的商户。这是最受商场欢迎的商户。提升商场运营质量的重点就是增加这类商户。商场必须检讨：自己拥有多少这样的商户？是否比竞争对手的多？拥有这些商户可获得以下的好处：能销售优秀品牌的产品；增加商场的吸引力；支付租金干脆；自我推广意识足；吸引更多的消费者前来购物；会提供各种有用的信息。如果商户目前的经营状况一般，但有发展潜力，商场就要去辅导、扶持商户发展，促进商户的成长。

对盈利较差但信誉较好的商户应采取帮助、扶持、关怀的态度。商场管理人员应该深入商户，想其所想，急其所急。应多听听盈利较差商户的意见，在不影响公司整体运营的基础上，应尽可能的为他们多做些工作。不能因为我们有大量的储备商户而对他们采取放弃的态度。这样会对现有商户造

成不安全感。

四、商户管理的内容

（一）利益管理——商场必须让商户赚到钱。利益是联系商场与商户的纽带，如果商户在本商场不能赚到钱或赚钱太少，商户就会离我们而去，精心构造的运营策略就会土崩瓦解。商场要管理好商户，首先就要确保商户赚到钱。让商户赚钱，不是简单一句话的事情。这主要取决于商场的市场开发与管理能力，以及更多的运营思想。为商户营造一个畅销的局面和一个良好的交易秩序，是让商户赚钱所必不可少的条件。

（二）支持和辅导商户——商场不仅要给商户以鱼，更要让商户掌握钓鱼的方法。我们不仅要让商户赚钱，而且要教会商户赚钱的方法。商场要支持和辅导商户发展，商户的经营管理水平提高了，销售能力提高了，商场的对消费者、对社会的感召力也就会随之而上升。

1、辅导培训商户，提高商户的经营素质，强化其销售能力。一句话是“授人以鱼，不如授人以渔”，让商户掌握促进销售的技能，使之赚钱，比减免租金更有效果。商场对商户的培训方法是多种多样的：既可以将集中在一起进行“集合强化训练”，也可以通过企业内部刊物进行训练及信息交流等等。

2、支援商户。

（1）提供同业动向、行业动态等信息；对市场调查与分析的指导与协助；

（2）以商场的名义发布各项促销举措，制作广告宣传单以及商户所举办的促销活动。

（3）与广告、公关有关的指导、支持。如支持允许商

户使用商场制作的广告；支持、协助商户召开消费者座谈等。

（4）指导商户店铺装修、商品陈列设计。如支援制作店铺招牌；支援开设展示窗、陈列室；提供商品展示、陈列技术；协助提供展示台、陈列台；协助提供或选择各种陈列工具；对店内装修或布置提供技术指导等。

（5）拟定并推动与促销活动有关的节目。

（6）指导由各种刊物或大众传媒获取信息的做法。如发行供商户参考的内部信息刊物；传递有关同行业的信息等。

如上所述，商户支援行动的内容相当广泛，因此，我们可以根据不同的商户采取不同的支援方法。这些方法的采用其实就是在帮商户赚钱。

（三）感情关系 ——感情关系是商户管理的重要手段。感情关系可以弥补利益的不足之处。商场管理的核心是营销，营销的核心是商户管理。但是在实际工作中，我们也许对商户的管理做得很不到位，一是没有认识到商户管理的重要性，二是在商户管理方面，缺乏真正系统性的策略规划和必要的技术手段。

（四）合同管理

1．建立规章制度

要求所有的入驻商户都签署进场合同，没有制度的约束，就很难落实到实际工作中去。同时规定合同的签署、流程，确保合同的严肃性、科学性，堵塞漏洞。

2．建立标准、规范的合同文本

篇6：商场的物业管理方案

一、商场物业的含义 商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍 然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服 务性行业和各种娱乐场所。

二、商场物业的产权性质 商场物业的产权性质大致可分三种形式：

(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。

(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。

(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。

三、商场物业的类型

(1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型，如广州的海印电器城、宏城广场等都属此类；同时也有封闭式的购物中心型，如广州天河城，香港的统一中心、太古 城等。

(2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心，如广州的天河城；也有商住两用型的，如宁波的世贸中心、金光中心等。特别是随着大型居住小区的发展，商住两用型的商业物业

在不断增多。第二节 公共商业楼宇的管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。

一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被 偷盗。(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情况下的应急措施。

(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。

(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。2.特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

第一，公共商业楼宇良好形象的作用。公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。

公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇 的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消 费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(Corporate Ｉdentity System，简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的ＣＩＳ系统由三 个子系统构成，即ＭＩＳ(理念识别系统)；ＶＩＳ(视觉识别系统)；BIＳ(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。

ＣＩＳ是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而 提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证 章；信笺、信封、账单和报表；包装纸、盒、袋；企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品；橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂；员工服装、服饰、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。

(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：

第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到 经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。

第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还 分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括 饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。

第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场 所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的 营业面积应达50％以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30％以上；其余的20％由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。

公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世

界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同 时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

二、公共商业楼宇的管理方式 公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织 由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理 者之间对话的桥梁和中介。(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。

第三节 公共商业楼宇的管理运作方式

一、内部管理运作方式

(1)若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安、保洁、设备维护等)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处(如图7-5-1所示)，进 行统筹和调度。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据 商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。(2)若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的(如图7-5-2 所示)。在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。

管理部的工作要旨是服务，不管是对经营的业主还是对承租的商客，都要为他们提供方 便的服务与良好的经营环境，使物业出租率高、经营兴旺、升值快。

二、外部管理运作方式(1)成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。

如果公共商业楼宇属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份 额，进行投票选举；如公共商业楼宇为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由5～9人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管 委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。

管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合 理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排(如拍卖、让利等 经营活动的组织安排)等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。(2)引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。第四节 产权形式对公共商业楼宇经营管理的影响

由于公共商业楼宇产权性质的多样性，决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析，有以下两种比较突出的现象：

一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理，经营效果好

统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主，管 理规定在承租合同中已明确，管理条款多以经济处罚为主，约束性强，因此，这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多，如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定，我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约，供参考)。商场管理规定 为维护商户和顾客的共同利益，使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所，特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。

(1)商场每天的营业时间为8：30～21：00。不按规定时间营业，迟到或早退者每次罚款 30元。(2)未经批准，商铺(含橱窗)擅自歇业者，每歇业一天罚款100元。

(3)未经批准，在营业时间中断营业者，停业2～4小时按歇业半天，4小时以上按歇业一天处理。

(4)营业员不按规定统一着装者，每次罚款10元。(5)大音量开放音响，影响他人正常经营者，每次罚款30元。(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2／3。违者罚款500元，并限期改正；造成事故者，赔偿一切损失，并承担由此造成的法律责任。

(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者，没收全部物品并罚款50元。(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐，不听劝告者，罚款30元。(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉，不听劝告者，罚款30元。

(10)将自行车放在商场者，每次罚款50元。

(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者，每次罚款50元。(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画，影响秩序者，对家长罚款30元。

(13)在商场通道内席地坐卧，妨碍通行，不听劝告者，每人罚款10元。(14)非营业时间未经许可，混进商场者，每次罚款100元。(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单，违者每次每人罚款100元。(16)未经许可，进入大厦收购废品者，每次罚款30元。

(17)因拖行物品而有损地面、地毯者，罚款30元，并按市价赔偿。(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者，每次罚款100元。

(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者，每次罚款100元；若有损坏者，还须按价赔偿。(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者，每次罚款50元。(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者，罚款50元。

(22)用户更换从业人员不及时报告，欠交从业人员申报表者，每人罚款30元。

(23)不按通知规定时间上交有关报表、资料和拒绝参加有关会议的，每次罚款30元。由此可见，对于统一产权的公共商业楼宇来说，其管理规定对经营者是无条件的，因此 管理的有效性较高。而且由于产权的统一性，业主可以统一安排招租对象，便于整体策划，容易实现经营格局的调整，以灵活机动的方式适应变化万端的市场需求。

二、分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式为好 分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风 险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根 本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经 营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

附：商场管理公约

为了更好地加强商场管理，维护广大经营者的利益，使商场成为一个卫生、安全、优雅、舒适的经营购物环境，为经营者带来良好的经济效益，特制定本商场公约如下。

一、商场营业时间是每天9：30～21：30。各业户必须提前10分钟到齐各自档位，不按时进场作迟到处理，21：30停止营业，顾客离场，各业户在21：45分退场完毕，未经同意擅 自关档离场作早退处理，凡迟到早退者每次扣10元，以此类推，三次及以上作书面检讨，视情况给予处理，情节严重者作停业整顿处理。

二、未经管理处同意，不得擅自关档停业或缺业，如因特殊情况需要关档停业，须经管 理处同意，否则作缺业处理。缺业半天罚款人民币50元，缺业一天罚款人民币100元，当月 缺业三天作停业整顿处理，3天以上停业，视情况作自行退档处理，取消其经营资格。迟到 早退1小时作缺业半天处理，迟到早退4小时作缺业一天处理。由于缺业迟到、早退而丢失物品，本公司概不负责，并要追究其缺业责任。

三、每位经营者须凭本人的营业证进场(营业证在管理处办理)，营业时间必须佩戴本人的营业证，并在档口显眼处挂出营业执照，以备工商管理部门检查。

四、每位经营者退场时，须收好物品，锁好各自档口，保管好锁匙，否则丢失物品自己 负责。

五、经营者必须衣冠整齐，营业时间不得穿拖鞋，不准睡觉，不准大声喧哗，不准粗言 秽语，不准辱骂顾客，不准占用公用通道，违者须作书面检讨并罚款50元，情节严重者作停 业整顿，如仍不能认识错误将取消当事人的营业资格。

六、爱护公共卫生人人有责，在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营 环境的行为，违者除责令清除外，罚款人民币50～100元。

七、营业时间在场内不准以任何方式进行赌博活动，如打扑克、打麻将等，若查获某档 发生此类事情，按管理条例罚款(50～100元)，并追究档主及当事人的一切责任。

八、经营者必须礼貌待客，文明经商，应主动为顾客调试商品，商品必须保证质量，遇 有质量问题，必须保证退换，并应提供保修和维修服务，对购买不满意，在72小时内要求退 货、换货者，在原商品没有受损的情况下，均应满足其要求。

九、为维护消费者利益，各业户必须遵守国家有关规定，守法经营，不得出售旧货、次 货、伪货、冒牌货，如经查出，没收货品及送工商部门处理，情节严重者作停业整顿并实行经济制裁，吊销营业执照。

十、未经商场管理处同意，不得擅自装设用电设备，如需临装或加装电器设备者，须向 管理处提出申请，经同意后方可装设，违反者作书面检查并罚款人民币100元，没收安装工 具和私装设备，严重者作停电处理。

十一、每位经营者，须自己到保险公司对自有财产投保，或委托管理公司代办，费用自 理。否则，如因火灾、地震等自然灾害造成的损失，责任自负。

十二、为确保人身及财产安全，必须加强防火措施(每档位需备1211型灭火器两个，并摆放明显处)，严禁擅自用电熨斗、电饭煲等未经许可使用的电器用具，违者罚款100元并追 究当事者的一切责任。

十三、以上制度如有违反者，且拒不接受处理或罚款，管理处有权停止电力供应或要求 停止营业，待其认识错误并接受处理后方能开业。停业期间，租金管理费照常计算。如业户在被停业后仍置之不理，超过三天，将被取消营业资格，没收押金或物品，收回档位。

十四、每位经营者首年管理费按物业部门批准价×××元／平方米收取，以后按物价指 数逐年上升，该费用不包括公用及自用水电费及公共设施设备维修费。以上费用除自用水电费按自家独立电表计外，其他的由全体用户按面积分摊。每位经营者须自觉按时缴交水电费、管理费，逾期不缴交者，除须补齐原费用外，还须增交滞纳金(每天滞纳金按总费用的1％ 收取)。逾期一个月欠交者，管理处将停止电力供应，直至缴清所有费用为止。