解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法（共8篇）

篇1：解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

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秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步规范房地产市场秩序，提高房地产开发企业诚信经营意识，促进房地产市场健康发展，根据国家和省、市有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在秦皇岛市行政区域内从事房地产开发经营活动的（本市及在本市登记的外地房地产开发企业，以下简称开发企业）企业，均适用本办法。

第三条 本办法所指的“诚信”是开发企业在从事房地产开发、施工、销售经营等活动行为。

第四条 秦皇岛市住房保障和房产管理局负责本行政区域内开发企业诚信经营的管理工作。

各县、区房地产开发主管部门负责征集、整理、审核、上报本辖区内开发企业的诚信信息工作。

第二章 诚信信息的征集

第五条 开发企业的诚信评价指标包括：

（一）经营行为指标：

1、合同信用情况；

2、销售、售后服务诚信情况；

3、行政处罚情况记录；

4、司法诉讼记录；

5、行业管理记录。

（二）社会贡献指标：

1、依法纳税情况；

2、参加社会公益慈善事业情况；

3、为职工办理养老保险和发放工资情况，4、清 欠和信访情况记录。

（三）开发企业形象：

1、政府、社团及相关机构评价情况；

2、客户与消费者评价情况；

3、舆论监督评价情况。

第六条 开发企业诚信评价指标体系的相关信息，按有诚信、无诚信分类。

开发企业有诚信是指开发企业在从事开发、经营活动中，严格遵守有关法律法规或强制性标准，行为规范、自觉维护市场秩序，受到各级政府、房地产开发行业行政主管部门和相关部门、社会组织的奖励和表彰以及对社会的贡献等，形成的行为记录。

开发企业无诚信是指开发企业在从事开发、经营活动中，违反有关法律法规或强制性标准，经县级以上执法部门查实和行政处罚的违法违规行为、对消费者和合作对象的不诚信行为、以及被媒体曝光的有关行为等，形成的不良记录。

第七条 诚信信息通过建设、劳动、房管、土地、规划、工商、国税、地税以及公众投诉和媒体公开公布等方式征集。每年三月底以前，各开发企业要将上一年度的诚信情况，以书面形式向登记、注册所在地行政主管部门自行申报进行审核。

第八条 秦皇岛市住房保障和房产管理局依托省、市房地产管理网络平台，建立统一的信息录入，及时、准确地将开发企业的经营行为录入诚信档案数据库，并保证信息公布的及时更新，加强本地区房地产综合开发的动态管理。

第九条 信息征集的依据：

（一）政府、相关部门、社会组织表彰或授予相关称号的文件；

（二）已生效的行政处罚决定书；

（三）其他具有法律约束力的文件或经有关部门查证属实的材料。

第三章 诚信信息的公布与修复

第十条 诚信信息实行公布制度。

凡不涉及开发企业商业机密、法律法规规定应当保密的信息，均通过秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网向社会公布。

第十一条 信息公布期限及程序：

（一）有诚信的信息正常公布期限为一年，可根据影响程度的不同延长公布期限，其中受到国家级表彰的公布期限延长为三年，受到省级表彰的公布期限延长为两年；公布起始时间自表彰或授予相关称号的决定文件生效之日起计算，我局信息办自接到文件三个工作日内完成信息的发布；

（二）无诚信的信息正常公布期限也为一年，对社会影响大、影响周期长的无诚信信息公布期延至三年，公布起始时间自相关文件生效或不良行为事实认定无误之日起计算，我局信息办自接到文件三个工作日内完成信息的发布；

（三）有诚信的信息公布期满后，自动存入开发企业诚信档案数据库；

（四）无诚信的信息公布期满后，由开发企业提出申请，整改符合要求的，解除信息公布，并自动存入开发企业诚信档案数据库；拒不整改或整改不符合要求的，可延长公布期限，并将延长的公布期限告知开发企业。

第十二条 无诚信的信息公布实行告知制度。无诚信的信息征集认定后十个工作日内告知相关开发企业，开发企业在十个工作日内进行申诉。在申诉期满后无异议的，三个工作日内完成公布。

第十三条 诚信信息实行修复制度。

诚信信息修复制度，是为保证开发企业信息的真实性、准确性，及时反映开发企业的诚信情况。

第十四条 诚信信息修复分为更正修复和整改修复。

（一）更正修复。开发企业认为其诚信信息中存在错误时，可以向市住房保障和房产管理局提出异议信息处理的书面申请，并提供相应证据。

市住房保障和房产管理局在接到异议信息处理申请的七个工作日内进行核查。经核查，异议信息属信息处理过程中造成的，应当立即更正；属信息提供单位引起的，应当立即通知信息提供单位核查并做出解答，信息提供单位应当在接到核查通知的十个工作日内做出答复。对处于异议处理期的诚信信息予以标注。

行政处罚决定经行政复议、行政诉讼以及行政执法监督被变更或被撤消，应及时变更或删除该信息，并在信息平台予以公布。

（二）整改修复。鼓励开发企业对存在的问题主动进行整改并消除已造成的社会影响。整改结果经信息提供部门出具验收合格证明，由市住房保障和房产管理局认定后，根据整改情况，对原公布信息进行修复。对整改确有实效的，由开发企业提出申请，经批准，可缩短其无诚信信息公布期限，但公布期限最短不得少于六个月，同时将整改结果录入诚信档案库，供有关部门和社会公众查询。对于社会影响大、影响周期长的无诚信信息，不予整改修复。

第四章 诚信等级评价

第十五条 开发企业诚信评价实行积分制度，市住房保障和房产管理局每年底以积分为基础对开发企业年度诚信情况进行等级评价。

第十六条 开发企业诚信积分，通过开发企业基础分与上年度企业的诚信经营行为的动态变化而变化，有诚信加分、无诚信减分，及时反映开发企业的诚信经营情况。

诚信基础分为100分，考核基础分标准如下：

（一）企业管理规范（15分）

1、有健全的企业管理制度和诚信建设工作实施办法；（1.5分）

2、模范执行国家的法律法规和各项有关技术规范，依法办理商品房开发建设各个环节的有关手续；（2分）

诚信建设已纳入本企业的工作日程，做到有组织领导、有专人负责、有方案、有措施、有开展各项活动的记载和档案；（1.5分）

3、按时向行业主管部门通报企业各项信息，报送真实的房地产开发企业信用信息档案；（2.5分）

4、企业诚信好（包括金融信贷信誉），认真履行纳税义务，无不良行为和投诉记录，无拖欠工程款行为；（2.5分）

5、无涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书行为；（1.5分）

6、开发企业资质检查中未被确定为限期整改和暂缓办理资 质；（2分）

7、按规定办理资质申报、核定、延期、变更手续，参加开发企业资质检查和工商营业执照年检。（1.5分）

（二）开发经营管理规范（15分）

1、严格遵守《城市房屋拆迁管理条例》；（5分）

2、按照国家、地方关于建筑节能的要求和规范，做好建筑节能相关工作，确保建筑产品达到节能标准；（2.5分）

3、推行使用新材料、新工艺、新技术、新设备，提高住宅的科技含量及内在品质；（2.5分）

4、建立监管机制，严把监督检验关，确保采购的建筑材料和建筑部品符合国家标准；（2分）

5、按规定办理房屋权属登记；（3分）

（三）商品房销售规范（25分）

1、取得《商品房预售许可证》后，才能进行预售或委托有资质的中介机构代售，并将《商品房预售许可证》悬挂公示在销售现场；（2分）

2、商品房买卖时应遵守下列规定

（1）与购房人签订商品房买卖合同，应提前让购房者熟悉了解合同条款，所签合同内容应该体现公平、公正以及买卖双方的权利、义务对等的原则，不得存在合同欺诈及加重购房人义务行为；（1.5分）

（2）商品房销售应实行明码标价，并在售楼部公示商品房价目表，价目表公示内容应当包括每套商品房建筑面积、平方米单价和代收费用明细，价格执行时间等；（2分）（3）规范签订商品房合同中的价格行为，实行“一价清”制度。开发企业应将物价部门批准的代收代办费用全部在合同中约定，合同外不得再加收任何费用；（1.5分）

（4）与购房人签订购房合同后，应及时进行网上备案。（1.5分）

3、开发企业在发布商品房广告时必须严格遵守《中华人民共和国广告法》及有关规定，做到楼盘广告真实、合法、准确，无欺骗、无误导客户的行为；（2.5分）

4、开发企业在售楼时应为购房者提供相关的完备文件；（2.5分）

5、商品房销售人员必须经过培训取得上岗资格证，在售楼过程中具有良好的职业道德。在宣传介绍推销商品房时，应如实介绍楼盘情况，不夸大其辞，不误导客户；（3分）

6、严格执行《商品房买卖合同》中的各项约定，有违约行为的，应主动承担违约责任；（2.5分）

7、房屋销售中不能存在“缺斤短两”、一房多售，以及故意隐瞒应当公示的规划设计内容等欺诈行为；（3分）

8、没有在不具备预售条件的情况下，向购房者收取预订款费用等性质的行为。（3分）

（四）售后服务规范（15分）

1、商品房竣工后应实行严格的成品保护措施，及时清除建筑垃圾，保证建筑物内各项设施完好。小区配套建设应达到交付使用规定（以各相关部门验收合格为标准）；（3.5分）

2、严格执行商品房项目竣工交付使用备案管理的有关规定，对不符合交付条件的部位及时整改；（2.5分）

3、商品房交付使用时，提供有单位签章的《质量保证书》和《使用说明书》；（2分）

4、前期物业管理的各项工作应及时到位，并公示收费标准，无乱收费行为；（2分）

5、开发企业已移交的商品房，应按合同约定期限向房产、土地部门报送有关文件和资料，为购房者及时办理《产权证》和《土地证》提供便利条件，遇特殊情况应及时书面告知购房者；（3分）

6、认真接待和处理客户来访与投诉，回复率为100％，投诉事项确属开发企业责任的，及时解决率100％；处理客户投诉应有文字材料记录并保留存档。（2分）

（五）其他行为（30分）

1、按规定缴纳物业维修储备金；（3分）

2、在物业管理移交时，按规定提供物业管理和社区办公用房等设施;(3.5分)

3、按规定办理物业前期介入证明；（3.5分）

4、按规定办理用工手续，签订劳动合同；（2分）

5、无拖欠工程款和农民工工资行为；（5分）

6、无群众上访投诉事件；（3分）

7、无不良行为被相关部门、机构予以公开曝光、通报批评；（5分）

8、按规定向房地产主管部门报送《房地产开发项目手册》。（5分）开发企业诚信信息自公布之日起进行加、减分，同一信息计算加、减分时保留最高加分项和最高减分项，不重复计分。

第十七条 开发企业诚信等级由高到低，分为AAA级开发企业、AA级开发企业、A级开发企业、B级开发企业。

开发企业诚信等级按照下列标准确定：

（一）AAA级开发企业。上一年度评价等级不低于AA级；近两年内每年度的诚信积分最高值不低于160分；没有无诚信信息减分项；

（二）AA级开发企业。上一年度评价等级不低于为A级；本年度诚信积分达不到AAA级标准，诚信积分最高值不低于110 分；本年度无诚信信息减分累计不超过10分；

（三）A级开发企业。本年度评价等级达不到AA级标准，诚信积分最低值不低于60分；

（四）B级开发企业。本年度评价等级达不到A级标准的开发企业。

第十八条 诚信等级评价为AAA级和AA级的开发企业，必须具备已交付使用的商品房。

本年度新批开发资质的企业、新登记的外地进秦的开发企业只输入信息，不进行诚信等级评价。

第十九条 市住房保障和房产管理局根据诚信等级评价标准，结合本市实际，建立完善开发企业诚信评价指标体系，制定诚信积分标准，为开发企业诚信评价提供依据。

第五章 诚信评价的使用

第二十条 任何单位和个人，均可通过市住房保障和房产管 理局政务网查询开发企业的基本信息和诚信积分，了解开发企业的诚信经营行为。

开发企业诚信等级评价结果由市行政主管部门——秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网和新闻媒体向社会公布。

开发企业基本信息和诚信等级的评价结果，将以开发企业诚信档案库的形式长期储存，供有关部门和社会公众查询。

第二十一条 诚信等级的评价结果为AAA级的开发企业为优秀；房地产开发行政主管部门可将其免于下年度日常管理中的常规检查（不含省级及以上相关部门组织的检查和对群众举报违法违规行为的查处），推荐参加优秀企业评选；并在企业办理资质手续时出具诚信证明。

诚信等级的评价结果为AA级的开发企业为达标，房地产开发行政主管部门在企业办理资质手续时出具诚信证明。

诚信等级的评价结果为A级的开发企业，房地产开发行政主管部门在下一年度日常管理中要加强监管和检查；该企业不得参加任何优秀评选活动。

第二十二条 诚信等级的评价结果为B级的开发企业，资质到期不予延期。

第六章 附则

第二十三条 在本市登记的外地开发企业，除在秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网及新闻媒体公布其基本信息和诚信等级的评价结果外，由我市行政主管部门将其诚信等级的评价结果转至开发企业注册所在地的房地产开发行政主管部门，通报其诚信经营行为情况，并呈报河北省住房和城乡建设厅备案。第二十四条 市住房保障和房产管理局每半年召开一次例会，由法制科、市场科、物业办、企管科、信访办、拆迁科、开发项目科、住宅产业科、房产稽查大队等有关单位互通情况；每年与我市各有关部门沟通一次情况，加大对房地产市场的管理力度。

第二十五条 诚信信息提供部门、诚信评价部门及其工作人员必须认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，违者依照有关规定处理。

第二十六条 本办法自2009年12月1日起施行。

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篇2：解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

主题词： 城乡建设 房地产资质 通知 索引号：

0051***20060014 编

青建房字〔2006〕7号号：

标

题： 关于印发《青岛市房地产开发企业资质管理若干意见》（试行）的通知

各房地产开发管理部门、全市房地产开发企业：

《青岛市房地产开发企业资质管理若干意见》已经研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二〇〇六年二月十四日

为更好地贯彻落实《青岛市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），规范房地产开发企业资质管理，结合工作实际，制定本实施细则。

一、资质证书的授予

1.房地产开发企业暂定资质证书授予在青岛市行政区域内注册成立从事房地产开发经营活动、依法取得工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》、符合《条例》和《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》的房地产开发企业。

2.房地产开发企业资质等级证书授予已取得暂定资质，从事房地产开发经营活动一年以上，符合《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》第六条一至四级标准的房地产开发企业。

二、资质的申请

3.房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中，一级资质由建设部审批，二级资质由省建设厅审批，三级以下资质由市房地产开发主管部门审批。

4.开发企业申请资质，应当按照属地管理原则，向企业注册地房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）申请。

当地开发主管部门对申请材料进行初审，验核原件，提出初审意见，将初审意见和全部申请材料报市开发主管部门。

5.对需要报送建设部、省建设厅审批的企业资质，由市开发主管部门统一向省建设厅申报。

三、申请材料

6.开发企业申请资质，应当如实填报《开发企业资质申请表》，企业法定代表人必须在《开发企业资质申请表》上签名，对申请材料的真实性负责。

企业的申请材料应当齐全，并且手续完备。凡出现数据不全或相互矛盾、申请表填报不规范、盖章或印鉴不全或不清楚、字迹潦草难以辨认等情况，各级开发主管部门不予受理。

7.开发企业申请资质，需报送《开发企业资质申请表》及附件材料。申请一级资质，需报送《开发企业资质申请表》一式五份，附件材料二份； 申请二级以下（含二级）资质，需报送《开发企业资质申请表》一式三份，附件材料一份。

8.附件材料对申请暂定资质的开发企业是指《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》第八条所要求的全部材料。其中，专业技术人员劳动合同备案花名册和交纳的养老保险证明材料，应提报原件。

附件材料对申请核定资质等级的开发企业是指《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》第十五条所要求的全部材料。其中，近年房地产开发项目竣工验收备案文件，应提报原件或复印件并加盖原件收存单位公章。

9.接收开发企业申请材料的市开发主管部门和区（市）开发主管部门，应当对附件材料原件进行验核，确认企业填写的《开发企业资质申请表》各项内容与原件相符。

具体承担审核任务的部门和工作人员应当承担相应的审核责任。

市开发主管部门对复印的附件材料提出质疑，要求企业出具附件材料原件的，企业应当出具原件。

10.附件材料中企业专业技术管理人员的材料包括身份证复印件、专业技术资格证书复印件、劳动合同备案花名册（原件）和养老保险交纳证明（原件）。其中，劳动合同备案花名册和养老保险缴纳证明由劳动保障部门按统一格式出具证明。

申请材料中要求企业加盖单位公章或印鉴的，复印的公章或印件无效。

11.开发企业的所有申请材料一经报出，未经批准，不得修改。

12.《条例》第十条所称开发主管部门的受理之日，是指区（市）开发管理部门或企业报送的资质申请材料已经完备齐全，符合规定的程序，市开发主管部门明确表示对申请材料已经接收之日。

开发主管部门要求企业对申请材料进行补正或说明的，受理之日为收到补正或说明之日。

13．企业申请资质实行书面申请与网上填报并行的办法。企业提交书面申请材料的同时，还应按要求在网上填报。填报内容和方法另行通知。

四、资质管理

14．不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省市资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，持下列文件，到项目所在地开发管理部门备案：

（一）开发资质证书正、副本；

（二）开发项目的有关批准文件。

15.外地入青开发企业存在违反法律、法规、规定的开发经营行为，除按规定予以处罚外，还应依据有关规定给予通报批评、不良行为记录，并将有关情况通报其注册地开发管理部门。

16.房地产开发企业应当依据资质等级，在业务范围内从事房地产开发经营业务。

五、资质证书

17.每个开发企业只能取得一套资质证书，包括一个正本，一个副本。

18.一级开发企业的资质证书加盖建设部公章有效。

二、三级开发企业的资质证书加盖省建设厅公章有效。四级和暂定企业的资质证书加盖市开发主管部门公章有效。

19.开发企业的名称、地址、法定代表人、管理技术负责人等内容发生变化后，应当在一个月内，持原资质证书和已经变更过的营业执照、企业章程、有关的变更批准文件等，向市开发主管部门申办资质证书变更手续。

改制企业的资质等级应当根据实际达到的资质条件按照规定的审批程序核定。

20.开发企业遗失资质证书，可以申请补办。申请补办，需提供下列资料：

（1）补办申请；

（2）在市级综合类报纸上刊登的遗失作废声明；

（3）辖区开发管理部门同意补办的文件。

六、处罚措施

21.开发企业出现重大质量、安全事故，辖区开发管理部门应当在事故责任认定后30日内，将资质处罚的建议报告报市房地产开发主管部门。

22．企业出现涂改、伪造、转让、出租、出借《开发企业资质证书》的，超越资质等级和范围进行开发经营的，辖区开发管理部门应当在查实认定后30日内，将资质处罚的建议报告报市房地产开发主管部门。

23．开发企业在商品住宅销售中不按照规定执行《青岛市商品住宅使用手册》制度的，辖区开发管理部门应当在查实认定后30日内，将资质处罚的建议报告报市房地产开发主管部门。

24．企业有下列不良行为的，辖区开发主管部门应当在查实认定后30日内，将记录不良经营行为的建议报告报市开发主管部门。开发主管部门视情节轻重，予以降级或注销资质证书。

（一）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；

（二）擅自转让房地产开发项目的；

（三）未取得施工许可证擅自施工的；

（四）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》，并拒不整改的；

（五）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；

（六）将未经验收、备案或验收不合格的工程擅自交付使用的；

（七）有明示或暗示勘查、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件设备的；

（八）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

（九）未执行青岛市商品住宅使用手册制度，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（十）未取得预售许可证擅自预售商品房的；

（十一）违反合同约定拖欠工程款的；

（十二）工程质量低劣或者发生重大质量事故的；

（十三）未按规定报送月度统计报表和统计年报的；

（十四）因企业原因造成消费者投诉，不能在限定时间内解决或引发集体上访的；

（十五）其他违反法律、法规的行为，受到相关部门行政处罚或被通报批评的。

25．有不良经营行为记录的房地产开发企业，自不良行为被记录之日起一年内，不得申请资质等级升级。

七、部分考核指标解释

26．开发企业的开发经营业绩和专业技术管理人员等资质条件，均是以独立企业法人为审核单位。企业（集团）的母、子公司在申请资质时，上述各项指标均不得重复计算。不得将子公司的开发经营业绩作为母公司的资质条件；不得将母公司的专业技术人员作为子公司的资质条件。

27.房地产开发企业的开发经营业绩，是指企业已经完成或正在进行的、以《房地产开发项目手册》载明的、经开发主管部门验核的开发项目竣工量、施工量和土地储备量。

联合开发建设的项目，联合各方是土地使用人（项目主体）的，根据联建合同约定的投资比例分配各方的开发业绩。其中一方或多方不是土地使用人（项目主体）的，其行为是投资行为，不参与开发业绩的分配。

房地产开发企业完成的上一房屋建筑施工规模，以储备项目（投资额）计算的，按“房屋建筑面积=容积率×土地使用面积”的公式进行核定。

房地产开发企业为政府代建的项目，可以认定为企业的开发业绩。但必须提供代建协议。

通过公开招标确定的经济适用住房项目建设单位或代建单位，其建设项目或代建项目，可以认定为企业的开发业绩。

28.注册资本，是指企业在工商行政管理部门登记并在企业法人营业执照上标明的注册资本。

29.专业技术管理人员，是指与企业依法签订劳动合同且合同聘用期一年以上的建筑、结构、财务、房地产及经济类专业管理人员。

工程技术、销售、财务负责人必须具有相应专业中级以上职称，且合同聘用期在三年以上。

企业聘用退休人员应当签订聘用合同，总数不得超过企业专业技术管理人员总数的10%，且不能担任部门负责人以上的职务。

30．专业技术管理人员不得同时在二个以上单位任职。资质审查时发现有同一人员同时在二个以上单位任职的，该人员不计入单位的资质条件。

篇3：房地产开发中工程管理的应用解析

1 房地产开发的设计管理分析

1.1 重视对设计单位的选择

在房地产开发工程设计管理过程中, 要重视对设计单位的选择, 尽量选择综合实力较强的设计单位, 切忌为节省费用而选择缺乏实力的单位。房地产开发的全部投资中, 设计费用仅占总费用的百分之一左右, 而设计质量则对项目投资及工程成本具有直接影响。因此必须严格依据有关法律规定, 选择优秀的设计单位进行工程承建, 必要时, 可以通过招投标方式对设计单位进行考察选择。

1.2 对设计时间进行确定

要求设计单位具有较高的工作效率, 在最短时间内提供出设计方案, 同时避免因设计任务安排过紧导致施工质量无法得到保证。

1.3 与设计人员保持沟通

随时掌握设计进度, 及时对设计中出现的问题进行解决。房地产开发企业确定出相关事宜, 并将项目设计要求及目标加以制定, 与设计人员做好及时沟通, 提高其设计水准。设计人员要具有先进地设计理念及丰富地设计经验, 并在实际设计中更好的将二者进行有效结合, 保证施工质量, 使房地产开发工程的设计工作得到有序进行。

1.4 监督设计单位根据规范进行设计

为更好的提高工程质量, 必须对设计施工图纸做好审查工作。房地产企业要做到以身作则, 不能私自对设计图纸进行改动, 杜绝质量隐患, 如确实需要对设计图纸进行改动, 必须根据相关规程要求进行实施。

2 房地产开发工程地施工管理应用

2.1 关于施工合同的管理

房地产开发企业与施工企业之间签订施工合同, 是房地产开发企业对开发项目进行施工管理的一个重要依据, 合同地制定是管理工作的第一步, 也是首先任务, 因此必须对合同内容进行周全考虑, 使其达到相关规范标准。施工企业需要根据人员配备及工程材料供应等情况进行合理安排, 保证工程顺利施工。

2.2 施工质量的控制

施工管理是施工质量的重要保障, 房地产开发企业管理人员必须把握全局, 引导及协调各单位统一合作对施工质量进行控制。

(1) 根据与监理单位签订的委托合同, 根据监理人员需要承担的监理职责对工程进行监督。针对重点位置, 关键部位及隐蔽工程的施工, 监理单位人员必须进行严格把关, 同时严格按照规范要求进行工程验收。

(2) 要监督施工企业是否根据合同要求进行施工, 规范施工, 在施工过程中进行质量的自我控制, 更好的保证各项施工质量满足工程实际需要。同时尽量帮助施工企业在施工过程中进行技术支持, 必要时会同设计及监理单位共同制定解决方案, 并予以解决, 在技术层面对工程质量提供有效保障。

(3) 做好工程材料地管理工作。严格根据工程合同约定及设计要求对材料进行选择与管理。做好市场调查工作, 对材料市场的信息进行准确掌握, 并根据国家规范要求通过招标方式选择质量有保障且价格合理的施工材料, 使施工质量得到更为有效的保障。

2.3 成本地控制

(1) 要引入市场竞争机制, 通过公开、公正的原则选择质信誉有保障, 施工价格适中的施工企业对工程进行施工。

(2) 做好工程概预算审核工作, 并将其作为依据在施工中控制好工程款的拨付。

(3) 经济签证工作必须严格按照三级签证制度进行, 同时加强与监理单位的配合, 针对施工图纸的增减对工程量进行及时记录, 层层落实, 严格审核, 合理签证。

3 结语

综上所述, 运用科学有效的管理措施, 提升施工企业管理水平, 保证房地产开发工程整体质量, 不仅能够提高房地产开发企业的经济效益, 同时也能够全面带动我国社会经济水平的长足发展。

摘要：房地产开发涉及内容较为广泛, 而房地产开发工程管理工作是其中的重要组成部分, 其中包括规划管理、设计管理等不同管理内容。本文主要对房地产开发过程中的管理应用进行全面分析研究, 以期为今后的房地产施工提供借鉴。

关键词：房地产,开发,工程管理,应用,分析

参考文献

[1]谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用[J].科学与管理, 2009, 12 (24) :120-124.

[2]徐逸洋.房地产管理系统的设计与实现[D].电子科技大学, 2012, 12 (24) :115-118.

篇4：房地产企业需要诚信

诚信是市场经济的核心,是最重要的市场游戏规则,也是创建房地产企业品牌的基石。房地产企业要创建品牌,取得好的效果和效益,必须树立以诚信为本的经营管理理念,把社会责任融入到品牌建设的核心中。

坚持诚信服务不断提高房地产售前生产质量和售后服务,质量是产品和企业的生命,其内涵实际上包括企业对客户的售前、售中和售后的所有服务,是品牌的核心内涵,是品牌长盛不衰的支柱。质量信誉也体现企业对社会的承诺和责任,打造房地产品牌应把它作为最重要的环节来抓。随着人们生活水平的提高,人民不仅对房屋本身的建造质量关注,也越来越对居住环境、物业管理质量提出了更高的要求。房地产企业发展的核心是质量,质量抓不好,口碑、信誉谈不上,品牌难形成。

用诚信打造品牌,房地产企业重点要把握以下几个质量关:

一是产品综合质量关,建立严格的质量管理体系,从勘探、材料供应、施工流程、竣工验收乃至到交给业主前的整改都要严格把关。尤其要大力抓好户型质量,尽量抓好每平方米的最高利用率。

二是要创造一个良好的环境质量,确保建筑布局合理紧凑,规划设计讲究人性化、以人为本、小区绿化面积大、绿化率高、布置集中,同时住宅产品的配套设施要结合规划,不断完善,尽量符合人的舒适度,朝着使住户生活便利的方向发展。开发以教育、商业、休闲娱乐为主题的学校、超市、公园等一系列的住宅配套设施,加强产品的人文化、人性化,把优秀的文化品位融入人居环境,此外还应该积极采用新工艺、新技术,不断创新,努力提高品牌的技术含量。

三是要努力创造一个优质高效的物业管理服务环境,努力实现物业管理的规范化、规模化、人性化和信息化。物业管理质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要,是创建品牌住宅小区的延续和完善。

篇5：解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

【发布日期】2005-11-25 【生效日期】2006-01-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规

【文件来源】国务院法制办公室

青岛市城市房地产开发经营管理条例

（2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 2005年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 2005年11月25日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布 自2006年1月1日起施行）

第一章 总则

第一条第一条 为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业持续健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条第二条 在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

第三条第三条 市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）和房地产经营主管部门按照职责，负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。

其他有关部门应当按照各自职责，做好房地产开发经营的监督管理工作。

第四条第四条 进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，坚持可持续发展。

第五条第五条 从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。

第六条第六条 开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息，建立房地产企业信用档案，并向社会公布有关信息。

第二章 房地产开发企业

第七条第七条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。

设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元。

第八条第八条 从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。

房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。

第九条第九条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十条第十条 开发主管部门应当自受理之日起七日内，对房地产开发企业的申请材料进行审核，作出是否准予暂定资质的书面决定。

第十一条第十一条 暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。

第十二条第十二条 房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向开发主管部门申请核定资质等级。

开发主管部门应当自受理之日起二十日内，作出是否准予核定资质等级的书面决定。

第十三条第十三条 不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，到开发主管部门备案。

第十四条第十四条 房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。

第十五条第十五条 房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。

第三章 房地产开发建设

第十六条第十六条 开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发计划，报本级人民政府批准。

编制房地产发展规划和房地产开发计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。

土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发计划的要求。

第十七条第十七条 开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第十八条第十八条 房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的，不得向其出让国有土地使用权。

房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到开发主管部门领取开发项目手册。

第十九条第十九条 房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准，城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。

第二十条第二十条 开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度，会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划，报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制，与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施，除应当由政府配套建设的以外，由房地产开发企业按照批准的设计方案建设，并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的，由开发主管部门责令限期改正；转让、出租公用设施的，由开发主管部门责令收回，并办理产权移交手续。

第二十一条第二十一条 开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。

第二十二条第二十二条 房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。

第二十三条第二十三条 房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。

第二十四条第二十四条 房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第二十五条第二十五条 开发项目转让，按照法律、法规的有关规定执行。

开发项目转让后，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人，并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。

第四章 房地产经营

第二十六条第二十六条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

第二十七条第二十七条 房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。

未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。

第二十八条第二十八条 房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，依法作出是否准予许可的书面决定。

第二十九条第二十九条 房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内，将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。

房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查；对符合要求的，予以核准登记。

第三十条第三十条 房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。

第三十一条第三十一条 房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。

第三十二条第三十二条 商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。

房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。

第三十三条第三十三条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。

商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

第三十四条第三十四条 买受人应当自商品房交付之日起九十日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。

非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十五条第三十五条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当订立代理销售合同。中介机构代理销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。

第三十六条第三十六条 房地产开发企业和代理销售中介机构发布商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和代理销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，不得发布包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第五章 法律责任

第三十七条第三十七条 房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十八条第三十八条 房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款：

（一）弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让资质证书的；

（三）未按照规定期限开发建设的。

第三十九条第三十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正或者警告；情节严重的，处以五千元以上一万元以下的罚款：

（一）不按照规定报送开发统计资料的；

（二）登记事项发生变更后，不按照规定办理变更手续的。

第四十条第四十条 房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条第四十一条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产经营主管部门按照以下规定处理：

（一）未取得商品房预售许可证即预售商品房的，没收违法所得，可并处以已收取预付款百分之一的罚款；

（二）不按照规定办理商品房预售合同备案的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的，责令限期改正；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（四）销售商品房时，不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，责令改正；拒不改正的，处以二万元以上五万元以下的罚款。

第四十二条第四十二条 开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例，违法作出行政许可决定，或者不履行法定职责，或者拖延履行法定职责的，依照有关法律规定，追究其责任。

第六章 附则

第四十三条第四十三条 在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

第四十四条第四十四条 本条例自2006年1月1日起施行。

篇6：解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

（11月16-17日）

【课程背景】

房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。中房商学院邀著名地产研究专家，现场分享为中海、金地、世茂、富力、复地等800余家房地产研究精髓及系统总结提炼了房地产企业快速开发与运营的管理思想及操作方法与各个阶段的快速开发节点管控。

【课程对象】

1、房地产企业总裁、总经理、副总经理、总裁办

2、运营管理部、投资管理部、前期策划部、项目运营部

3、开发部、工程部、客服部、营销策划部等

【专家导师】

原恒大集团项目开发负责人，龙湖集团项目负责人，中房商学院特约培训讲师。

【培训内容】

一、房地产项目要实现快速开发的整体环境分析与决策

1、目前国内房地产行业的整体形势

2、现阶段房地产行业的政策导向

3、一二线城市化和三四线城市的快速开发机会分析

4、未来5年国内房地产发展的方向

5、中小规模房企未来5年的战略定位和快速开发策略

二、房地产项目开发的策略精细化解析

（一）投资拿地板块的策略

1、土地投资的区域选择

2、不同区域的拿地标准分析（经济性和技术性等方面）

3、土地拓展成功和失败的案例剖析 案例：龙湖的投资战略和“三线”原则 恒大获取地块的“铁律”

（二）总图设计和单体设计策略

1、设计工作前置化

2、设计创新与标准化设计

3、对规划、建委的设计要求尺度的精准把握

4、设计人员的综合素质

案例：龙湖天街系列与恒大名都、绿洲、天下系列对比

（三）工程施工阶段的快速开发策略

1、“合理抢跑”和政府职能部门的提前介入运用

2、与总包、分包单位、材料商的谈判与协调策略

3、施工过程综合监督的策略

4、合并报建流程、快速出证的技巧

案例：龙湖、恒大工程现场管理图片对比分析

（四）销售阶段的快速促销策略

1、营销策划管理和品牌管理模式

2、开盘前重点营销策划及准备工作（结合某项目案例）

3、广告的投放及媒体策划

4、不同阶段客户敏感点的把控

5、各部门对营销的支撑

案例：龙湖的“饥饿式”营销手段 恒大的“精装房+园林实景”模式

三、房地产企业内部运营管理

（一）房地产企业内部如何来界定各部门针对项目进行高效的配合

1、集团与各地区公司的职能及架构分析

对比分析：龙湖、万科、华远、恒大等公司的体系架构

2、从集团到各个部门的一二三级指标的确定

案例图表分析：集团如何对某地区公司的各个部门业绩的把控。

如对于设计部：设计成本合理性、规划效益能否实现项目价值最大化、单体设计产品创新性、立面设计综合评价等

3、房地产项目运营重点管控的节点 投资阶段节点管控

建筑策划和设计三个阶段的节点管控 施工阶段的节点管控 景观工程的节点管控 销售阶段的管控节点 竣工到入住阶段的关键节点

4、各部门高效运营配合的具体指标落实 案例图表：成本部的运营配合指标

资金部的运营绩效指标 景观部的运营配合指标 其他部门等

5、各个部门之间的工作界面分析 案例：发展部与设计部之间的界面 工程部与设计部之间的界面 设计与营销之间的界面搭接

6、在某些关键节点上面，各个部门之间的配合的具体要素分析 案例：如在规划验收环节上的设计部、工程部、发展部的配合要素 如在确权阶段，项目部、营销部、报建部的如何有效配合 如在交房节点，物业公司、营销部、工程部等部门如何配合等

（二）各部门之间高效配合的监控、预警与考核机制

1、各个部门高效配合的监控或预警方式（1）采用计划/运营月报的方式进行监控（2）项目月报方式进行监控（3）评估方式

（4）工作联系单的沟通与预警（5）OA系统的预警与监控（6）领导人的主动调合与回补机制

2、各个部门关注的关键性节点及交叉考核分析（1）集团和地区公司分别关注的项目关键节点（2）如何实现下游部门对上游部门的节点考核 如：工程部考核设计部和发展部的方式等

3、节点考核与绩效（含地区公司总体绩效、管理层绩效和普通用工）（1）地区公司与总部对不同节点的掌控与博弈（2）节点考核如何与各级员工的绩效（奖金）挂钩 案例：龙湖的绩效激励机制和恒大的失职问责制度

四、房地产企业快速开发和运营的隐形保障----项目后评价

1、企业内部知识管理成果平台建立及维护

2、各部门知识的分类、共享及利用 案例：龙湖弗拉明哥项目设计部后评价成果 恒大工程部、营销部、物业部后评价

五、全面总结与交流

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年11月16-17日 深圳（详见报到通知）

[培训费用]：3800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。

篇7：解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

关键词：房地产开发,招标,管理,开发商

房地产开发商在计划好一项开发项目后, 就需要寻找施工单位予以合作, 具体来说, 就是开发商根据自己对工程项目功能及工期的要求, 以招标的方式, 选择众多投标单位中符合要求标准的承包施工单位。 开发商的招标工作就是寻找合作对象的这样一个过程, 双方在招标与投标的过程中, 都在围绕自己的利益作为出发点, 所以对招标过程进行积极管理不仅能够提高工程项目的质量标准, 降低或规避招标过程中存在的风险, 而且能为开发商节约资金成本。

一、房地产项目开发招标管理工作中存在的问题

1.招标工作中存在着行政干预。 开发商在进行工程招标的过程中, 在很多方面需要政府单位建设部门的参与, 所以在招标过程中, 受到建设部门的干预也就不足为奇了。 在公务员队伍中, 存在着一些贪污腐败之风, 有些公务员或相关领导与承包商暗地里进行着权钱交易, 利用职务之便来谋求暴利。 有些建设部门搞小集体主义, 保护地方经济, 利用政治手段予以干预, 这就导致了开发商招标的结果不符合要求, 使整个招标过程的公正、公平遭到了破坏, 直接影响了今后的项目开发建设。

2.对投标方缺乏深入的了解。 开发商一般委托招标代理机构进行招标, 而招标代理机构只会根据施工承包单位的标书质量来进行衡量比较, 不会对承包商的资质及信誉口碑做出了解。 这就导致了开发商对投标方的了解无法深入, 对投标方的资质难以审核, 当标书内容与实际情况不符合的投标单位中标之后, 会导致项目的质量达不到标准, 直接对开发商的经济效益造成损失。

3.单方面重视标价。 众所周知, 开发商投入大笔资金进行项目开发建设后, 以售出楼盘和商铺获得收入, 工程质量越好, 房屋的售卖情况就越理想, 所以开发商在找投标单位的时候会把成本与质量综合考虑。 而一些开发商目光短浅, 注重成本, 忽视质量, 以过低的标价来吸引投标方, 投标方为了获得利益, 往往对施工材料以次充好, 对施工质量不进行严格要求, 造成了开发商在投入资金后得到的是劣质工程, 业主对整个工程质量的满意度直线下降, 为房地产开发商带来经济损失。

4.管理经验的缺乏。 在对招标进行管理的过程中出现问题, 例如, 招标单位对开发商所能给出的成本和工程标准没有制作合理的标书, 在很多数据和信息方面存在着误差, 这就导致了招标的结果与开发商给出的标准存在着不符。 在对招标的管理中, 招标程序混乱, 没有按照一定的程序, 招标人员缺乏足够的工作经验, 在招标过程中不清楚自己的工作任务, 这就导致了当招标出现问题之后互相推卸责任。 招标单位的管理不合格导致了整个招标过程漏洞百出, 使招标结果缺乏科学性, 直接影响开发商的项目开发建设。

二、房地产开发中招标管理的思路

1.选择潜在合作企业。房地产开发商选择潜在合作企业, 应本着优势互补的原则, 通过招标选择适合公司自身特点的合作企业。 首先, 要对潜在合作企业进行实地考察, 了解公司生产经营情况, 并考察潜在合作企业的实际施工项目, 评估工程施工质量、项目管理技术水平等, 分析潜在合作企业的履约能力和优缺点。 第二, 根据开发项目的工程规模选择合作企业。 由于承包商在针对不同的开发商合作时因其所获利润不同而投入的技术与管理力量会有所不同, 因此按工程规模选择潜在合作企业, 在管理模式上、施工技术上都能有足够的默契感, 能保证合作的顺利完成。

2.转变观念, 通过竞争选择承包商。 大部分私营的房地产企业招标不规范, 招标目的是为了比价, 其实承包商早已内定给之前的合作伙伴, 这将影响其他有实力的承包商参与投标的积极性。 因此要求开发商通过公开招标选择承包商, 对于通过招投标流程确定的入围承包商, 如果是第一中标候选人, 必须使其中标, 这样才能让所有参与投标的单位感受公正及合作的态度, 开发商才有可能选择信誉更好、报价更加合理的优质承包商。

3.合理设置标段, 加强招标文件编制审核。 合理设置标段可以提高工程施工的工作效率, 获得有竞争力的价格。 这就要求划分项目标段中, 第一, 要客观务实、便捷易行、节约成本。 第二, 要利于及早销售, 早日获取利益。

加强招标文件编制审核, 对招标文件内容是否准确、范围是否清晰、技术要求是否明确等进行严格审核, 尽可能减少文件出现的漏洞, 有效避免施工过程中的风险。 同时在合同履约过程中可以根据出现的问题对招标文件进行不断修改和完善, 才能减低风险、控制成本。

4.坚持比价原则, 完善履约管理。 对投标单位的选择要货比三家, 不仅是看报价的高低, 还要从多方面进行综合对比。 首先, 在相同工程量的基础上利用清单计价进行比价和合约管理, 能做到全面、清晰、准确、唯一。 第二, 要在相同的品质、相同的技术这一平台上进行比价, 通过比价, 选择合理低价中标。

在合同履约过程中, 完善履约管理, 建立履约台账, 对招标工作中出现的失误和履约过程中出现的问题进行记录, 不仅对承包商做出了履约评价, 还能改进开发商今后的招标工作, 便于项目的开发建设管理。

三、房地产开发中招标管理的具体做法

房地产开发商要做好招标管理工作, 首先要对招标工作人员的工作能力及业务素质进行提升, 提高招标管理人员的管理能力, 对整个招标流程进行完善, 对程序进行严格控制, 使招标系统达到效益最大化。

1.招标公告的发布。 招标内容可以通过报纸、网站等媒介进行发布, 投标单位根据自己的实际情况到招标单位进行投标, 另外开发商可以选择自己中意的几家承包商发放邀请函。 投标方的数量应该保持在三个或者三个以上。 开发商在选择合作方时, 可以选择建设工期较为宽松的施工单位, 这样能对施工质量作出一定的保证。 当开发商找到中意的投标单位后, 一定要签署合同, 明确合同内容及要求, 让投标单位清楚当出现违约情况时所要承担的责任及赔偿。

2.招标过程的管理。 招标过程中应该清楚记录几个方面的问题, 其中包括:第一, 发包形式, 工程是需要一个承包商还是将工程项目通过划分由多个承包商进行负责。 无论哪一种情况, 都要与承包商签署合同。 第二, 合同里关于价格等一定要清楚记载, 包括施工的时间、设计图纸、材料的单价等, 对于材料的单价要进行市场调查, 采取价格较为适中的。 第三, 保证金的应用, 一定程度的保证金能让承包商对招标工作严肃对待, 让招标工作顺利进行, 对保证金的数额不要过高, 过高则会使中小规模的承包商因为资金压力而放弃投标工作。

3.材料设备的采购。 为了保证材料设备的质量, 可由开发商提供部分重要材料设备, 其余材料可由承包商来进行采供供应, 这样可减少材料采供供应的诸多麻烦, 也可以防止材料超量采购所产生的浪费问题。

4.预防不平衡报价。 对开发商而言, 不平衡报价容易引起造价失真, 不利于对项目资金和工程质量进行有效控制。因此在招标过程中, 开发商要提高招标图纸的设计质量和工程量清单的编制质量, 在招标文件中加入约束性条款, 明确涉及暂定价格项目调整方法, 并合理设置招标控制价, 从源头上约束不平衡报价的发生。 同时对投标单位的投标报价预算书进行仔细审核, 并重视商务标的评审, 防止投标人围标、串标及不平衡报价等行为的出现。

四、总结

综上所述, 房地产开发商在工程招标过程中极易出现不合理现象, 这就导致项目开发建设成本、工程质量等与预期完全不合, 甚至给公司带来损失, 所以房地产开发商要加强招标管理工作, 对于招标流程中的每一个步骤都要严格把关, 以促进经济效益的最大化, 在项目开发建设中获得更大的利益。

参考文献

[1]张会强.浅谈房地产行业施工招标管理[J].科技信息, 2013 (17) :477, 496.

[2]王育全.房地产工程项目招标风险管理分析[J].企业技术开发, 2013 (19) :104-105.

[3]佟德毅.论房地产开发中的招标管理[J].科技风, 2014 (08) :266.

[4]徐丹.探讨如何做好房地产开发项目招标采购及合同管理[J].中华民居 (下旬刊) , 2014 (08) :395.

篇8：解析秦皇岛市房地产开发企业诚信管理办法

关键词：企业诚信,诚信经营,诚信管理,诚信文化

当前经济转轨时期, 企业诚信仍然是我国市场最稀缺的一种资源, 诚信是企业生存发展的保证, 是企业的基础和生命线, 企业坚持诚信经营能提高生产效率, 增强企业内部核心竞争力和凝聚力。

国内外关于企业诚信研究的文献很多, 主要从经济学、企业伦理学、管理学几个视觉进行研究。但是, 系统梳理企业诚信概念、总结诚信分类、厘清相关概念关系的文献还不多见, 本文在前面研究的基础上, 力图在这方面有所突破。

1 概念界定

在前人研究的基础上, 本文对企业诚信做一具体界定。在市场经济中, 企业是将一次性博弈转化为重复博弈的机制, 是信誉的载体[1]。有了企业, 欺骗行为也就更容易被观察, 一个人可以很容易的消失在黑暗中, 而一个“企业”是不容易逃跑的。现代社会是通过“庙”的声誉来约束“和尚”的行为。但是, 企业作为信誉载体必须满足三个条件:一是企业必须是真正的所有者;二是企业必须能被交易——或者说, 企业的所有权必须能有偿转让[2];三是企业的进入和退出必须自由。

由此, 本文对企业诚信作概念上的界定。所谓企业诚信, 狭义来说是谋略化了的企业运营道德水平的静态描述, 是动态的企业诚信发展过程中的某一时刻的构建结果的陈述。广义的企业诚信作动词解释, 是企业谋取公众信任、并不断提升公众信任水平的过程。

2 企业诚信分类

对于企业诚信, 可以按照不同的划分方法对企业诚信进行分类:从诚信行为持续时间的长短划分, 企业诚信可分为长期诚信和短期诚信;从诚信的真实性角度划分, 企业诚信可分为真诚信和伪诚信;从经营者诚信实施主观倾向性划分, 企业诚信可分为主动诚信和被动诚信;从企业诚信经营目的划分, 企业诚信可分为盈利诚信和道德诚信;从企业诚信建设范围划分, 企业诚信可分为内部诚信和外部诚信[3];从企业诚信的层次划分, 企业诚信可分为高、中、低三个层次, 需要说明的是, 企业诚信层次划分, 是从经营者对诚信经营认识的自觉程度层面来分析的。所谓低层次企业诚信即被动诚信, 即企业诚信行为的采取是在外界环境的促使下被动地做出的, 这类企业在进行伦理决策时往往取决于外在环境的影响, 视环境的变化而采取相应的伦理行为;所谓中层次企业诚信即主动诚信, 指企业非常积极的“要诚信”主动的树立自己的信誉, 深切意识到诚信的优越性, 不诚信的危害性, 从而能够在任何利益的诱惑下, 都能以诚信为本, 积极主动地在诚信的合理域内展开自己的经营, 而不是随波逐流, 成为违信之人;所谓高层次企业诚信, 则是经营诚信, 是企业把诚信作为企业的价值观的一部分, 作为企业的理念去经营, 用诚信理念来指导企业日常经营活动, 把经营诚信作为深层次企业文化。在国际竞争日益激烈的今天, 企业要想取胜, 在经营中必须从被动诚信向主动诚信蜕变, 进而让企业诚信和企业融为一体, 方能从优秀到卓越, 方能基业长青。

3 相关概念的界定及相互关系解析

上面我们研究分析企业诚信概念及分类, 涉及到诚信经营、经营诚信、诚信文化等相关概念, 那么, 它们之间究竟是什么关系呢?

3.1 诚信和企业诚信

所谓诚信, 即诚实守信的意思, 有广义和狭义之分。狭义的诚信视为一个名词, 是一个道德范畴静态的概念。在经济交往中, 人们之间奉行的道德准则, 实际上是生存、发展、止损的谋略, 因而, 诚信是谋略化了的道德[4]。广义的诚信视为一个动词, 是指谋取公众充分信任的过程。

诚信的外延很广, 是一个社会诚信的概念。包括政府诚信、政党诚信、机关诚信、企业诚信、团体诚信、组织诚信、个人诚信等。企业诚信只是社会诚信的一个重要组成部分。

我们讲的现代诚信来源于中国古代诚信和西方传统诚信。而企业诚信则由现代诚信派生出来, 同时又给现代社会诚信于巨大影响。企业诚信的影响因素很多, 主要的有宏观他律环境、微观自律环境和企业自身追求利润长期最大化的影响。具体如图1所示。

3.2 企业诚信和企业诚信经营

如前所述, 企业诚信的概念也有广义和狭义之分。狭义的企业诚信作名词解释, 是一个道德范畴的概念, 是一个静态的概念;广义的企业诚信作动词解释, 这里不再赘述。

企业诚信包括三方面的内容:

3.2.1 企业诚信经营

(1) 企业诚信经营的概念。企业作为信用的载体, 是市场交易活动中重复博弈机制的必然选择。从这个意义上讲, 所谓企业诚信经营, 是指企业在市场经济活动中忠实履行各种契约的承诺, 以体现自身的信用并塑造良好的企业形象, 从而实现持久发展的管理活动过程。很明显, 企业诚信经营是一个动态概念。

(2) 企业诚信经营内涵的拓展。企业是社会的细胞, 是社会生产力的直接承担者。企业从社会获取各种资源, 社会是企业生存与发展的基础。因此, 从企业诚信经营是社会公民应尽的社会责任的角度讲, 企业诚信经营的涵义已远远突破了在市场交易活动中诚实守信的狭义概念, 而外延拓展到企业经营活动中所遵循的企业伦理及其价值观。

从对履行契约的承诺到对履行社会责任的承诺, 是人类对自身全面发展、对企业存在的价值、对经济发展的途径, 以及对企业与社会、环境的关系等在认识论上的飞跃与发展, 也是社会价值观, 或者说是社会文化的发展与升华, 进而使企业伦理问题成为社会普遍关注的热点。人们越来越认识到, 在人类社会发展进程中, 面对愈益突显的经济发展与社会进步、资源、环境的冲突与矛盾, 诚信道德与企业伦理对经济及其社会和环境的协调和谐发展具有法律调控手段不可替代的重要作用。

(3) 企业诚信经营的对象。从企业有形资产的经营和无形资产经营两方面来论述企业诚信经营。本文将跟生产力相关的企业资产称之为有形资产, 跟生产关系相关的企业资产称之为无形资产。这样, 企业诚信经营的对象有两个层面;第一, 对企业有形资产的诚信经营, 包括:诚信预测、诚信采购、诚信技术与流程研发、诚信生产、诚信质量、诚信渠道、诚信物流、诚信价格与市场、诚信销售、诚信用人机制、诚信财务、诚信物品管理、诚信供应链等;第二, 对企业无形资产的经营, 包括:诚信战略、诚信制度、诚信品牌、诚信服务、诚信形象、诚信文化、诚信管理和诚信的维护与控制等。

两者之间的关系是这样的:企业初创阶段, 受社会管理部门有关法律和规章制度的制约, 企业先模仿相关企业的成功做法, 制定一些简单的规章制度, 开始有形资产的遵纪守法的经营。在具体经营过程中, 不断总结诚信经营的经验教训, 也检验修订过去制定的规章制度, 不断摸索、升华诸如形象、品牌等无形资产, 进入对企业无形资产的诚信经营阶段。在对企业有形资产和无形资产相互渗透、相互影响的经营实践中, 慢慢体会和掌握企业诚信文化建设的规律性, 从“自在”到“自为”, 最终进入“经营诚信”的较高层次。

这里有一个问题需要解释清楚, 就是在企业诚信经营对象中把诚信管理和诚信文化也作为经营对象, 相关隶属关系带到底怎样摆布?作为诚信经营对象的企业诚信管理和诚信文化, 是指在某一层面和水平上的既定的静态的概念, 而作为和企业诚信经营相并列的企业诚信管理和诚信文化, 则是动态的过程性概念。

3.2.2 企业诚信管理

所谓企业诚信管理, 就是对企业诚信理念和行为的计划、组织、领导、控制和创新过程。它主要包括对企业诚信经营的管理, 也包括对企业诚信文化的管理。主要的有:营造良好的市场环境氛围、塑造优秀的企业文化、进行有效的人力资源管理、创新管理制度与运营机制。

3.2.3 企业诚信文化

企业诚信文化是在市场经济条件下, 用以支配和调节企业与社会、企业与企业、企业与个人之间信用关系和信用行为的一种基本理念和规范。其本质内涵是它的共赢性, 即在追求自身利益的同时, 尊重他人利益, 诚实守信, 按约办事, 不损害对方和公众的利益。企业信用文化依赖于一个国家的制度文化、法制文化和道德文化, 是社会道德规范和制度规则的内化整合。

企业诚信文化具有共赢性、广泛性、传承性和示范性四大特征。企业诚信文化主要表现在四个方面:一是公司的治理结构, 二是企业声誉, 三是企业产品, 四是企业的社会责任。

企业诚信文化的培育和建立有这样几个步骤:第一, 树立企业的诚信文化理念和规范。第二, 提高管理者的诚信文化素质。管理者的诚信文化素质包括:以契约为基础的诚信;信息非对称条件下的诚信;建立激励诚信行为的制度规范。第三;以构建现代企业制度为努力方向, 塑造信誉高于一切的企业形象。第四, 建立科学、完善的市场诚信体系。

企业诚信文化建设的过程中应注重把握三点:第一, 认真研究企业诚信文化建设过程中无形资产向有形资产转化的规律;第二, 在掌握诚信文化建设规律的基础上, 适当把握从诚信经营向经营诚信的转化;第三, 企业诚信文化建设与企业标准化建设步伐、现代信息技术的有机结合。

本文研究的几个重要概念之间的关系如图2所示。

参考文献

[1]Kreps, David, 1990“, Corporate Culture and Economic Theory”, In Perspectives on Positive Political Economy, edited by James Alt and Kenneth Shepsle.Cambridge:Cambridge University Press, 90～143.

[2]Tadelis, Steven, 1999“, What’s in a Name Reputation as a Tradeable Asset”, American Economic Review, 89 (3) :549～563Tadelis, Steven, 2001“, The Market for Reputations as an Incentive Mehcanism”, forthcoming, Journal of Political Economy, 2001.

[3]宝贡敏等.企业诚信的概念与内涵[J].技术经济, 2004, (11) :35～37.