建设用地土地复垦

建设用地土地复垦（精选8篇）

篇1：建设用地土地复垦

一、统一思想，充分认识建设用地复垦和土地开发的重要性和紧迫性

为了切实保护耕地，保障粮食安全，促进经济增长方式的转变，落实科学发展观，确保经济社会的可持续发展，中央在土地问题上采取了一系列宏观调控措施。从2003年开始，在全国范围内开展了土地市场治理整顿工作，2004年10月国务院又下发了《关于深化改革严格土

地市场管理的决定》，从五个方面提出了二十五条加强土地市场管理的措施。在刚刚闭幕的全国人大十届三次会议上，国土资源部等有关部委在新闻发布会上指出，宏观调控是一项长期的任务，中国的土地管理必须把集约利用放在首位，土地利用必须走节约和集约的道路，要继续严把土地供应的“闸门”，坚决贯彻落实国务院决定，继续实行从紧的土地供应政策。在这种大背景下，我省今年计划建设用地指标60指标控制在中央，40指标控制在省里，市以下没有可控制指标。这些有限的指标主要是解决省以上急需用地的重点建设项目，能否争取到指标，关键是取决于我们申报的项目质量和工作质量。考虑到市以下各类建设用地的急需，省里计划安排使用一定的土地整理取得的折抵指标，但在控制总量上至今中央没有明确的意见。退一步讲，就是这些指标可以落实使用，综合各方面因素考虑，我市可以争取到的指标也是十分有限的，不能满足全市各类建设用地需要。同时，这些指标的争取和使用，报批程序非常严格，既有涉及符合“两规”的问题，又有基本农田置换和移位等问题。因此，我们对建设用地上的严峻形势要有一此文来源于：wenmi114.com个清醒的认识。科学发展首先是发展，面对新的形势，市委五届七次全会提出，要把湖州建设成为长三角区域生态环境最佳，产业优势明显，城市功能完备，文化特色鲜明，社会安定和谐，最适人居住和创业的现代化大城市，使湖州成为杭宁城市带及至长三角地区一个重要的枢纽城市。市五届三次会议政府工作报告明确要求，要抢抓机遇，迎难而上，创新创优，加快发展，增强能力，注重和谐，努力促进经济社会再上一个新的台阶。根据这一要求，我市今年和未来几年，有大量的各类建设项目需要用地。建设用地的供需矛盾十分突出。面对这种形势，能否破解土地瓶颈制约，关系到湖州经济社会的发展，关系到全面小康社会的建设，关系到湖州在杭宁城市带中间率先崛起目标的实现。创新才能破难，破难才能发展，创新破难就要求我们寻找合法的、规范的出路。当前，解决土地供需矛盾的最好办法是广泛开展建设用地的复垦和土地的开发工作。

二、寻找出路，千方百计保障建设用地的需求

在当前国家继续加强和改善宏观调控，困难大家都有的情况下，摆在我们面前的有二条路，一条是在激烈竞争面前无所作为，导致差距越拉越大；另一条是抢抓机遇，加快发展，努力赶超先进，争取主动。能否解决好建设用地，是加快发展的关键措施。当前重点要把握好以下四方面工作：

（一）努力向上争取指标。要通过上下共同努力，积极向上争取二项用地指标。一是要通过认真筛选和精心包装，高质量、高速度地上报项目，最大限度地争取省以上急需重点项目的用地指标；二是要有保有压，选好项目，据理力争，尽力争取省里建设用地折抵指标。

（二）真抓实干，努力盘活土地存量。已农转的土地要选好项目，抓紧供地；已供地的项目要加紧建设，严禁供而不用；已供地而未及时上项目的，要及时调整项目；已供地但项目上不起，导致土地闲置、抛荒的，要坚决依法收回，重新安排项目；对长期以来生产、经营不正常，无效益的占地项目，要全面清理，通过落实政策，调剂使用；对一些诸如管理用房、培训用房等需要报批使用土地的，要尽可能利用现有的闲置房以解决用地问题。

（三）集约利用，切实提高土地利用率。集约利用土地是一个永恒主题。要通过法律的、行政的、经济的多种手段和科学的规划设计，来保障土地利用率的提高，缓解土地供需矛盾，使有限的土地多上项目。要认真总结在用地问题上的经验教训，研究制定有关土地集约利用的政策，提高土地的集约利用率。

（四）广泛挖潜，努力拓展用地空间。要大力推进关系用地指标、基本农田置换和耕地占补平衡的土地整理、优质园地划归、建设用地复垦以及土地开发等四项工作，确保今年目标任务的全面完成。规划区以外建设用地复垦取得的周转指标有多少可以用多少，因而要重点抓好建设用地的复垦，这是解决今年建设用地困难的最好通道。各地都要看准、抓准这个重点，紧张动员起来，开展包括宅居地复垦、废弃矿山整理、农村闲置房、地整理等建设用地复垦工作，定指标、定任务、定政策、定考核，确保完成2万亩，力争3万亩，最大限度地确保今年大的项目用地需要。

三、加强领导，确保建设用地复垦和土地开发任务的全面完成第一、要按照“创新破难、加快发展”的要求，在建设用地复垦和土地开发上要有所作为。土地瓶颈制约是当前经济社

篇2：建设用地土地复垦

ＸＸ副市长在全市建设用地复垦和

土地开发现场会的讲话要点

（二OO五年三月十五日）

一、统一思想，充分认识建设用地复垦和土地开发的重要性和紧迫性

为了切实保护耕地，保障粮食安全，促进经济增长方式的转变，落实科学发展观，确保经济社会的可持续发展，中央在土地问题上采取了一系列宏观调控措施。从2003年开始，在全国范围内开展了土地市场治理整顿工作，2004年10月国务院又下发了《关于深化改革严格土地市场管理的决定》，从五个方面提出了二十五条加强土地市场管理的措施。在刚刚闭幕的全国人大十届三次会议上，国土资源部等有关部委在新闻发布会上指出，宏观调控是一项长期的任务，中国的土地管理必须把集约利用放在首位，土地利用必须走节约和集约的道路，要继续严把土地供应的“闸门”，坚决贯彻落实国务院决定，继续实行从紧的土地供应政策。在这种大背景下，我省今年计划建设用地指标60%指标控制在中央，40%指标控制在省里，市以下没有可控制指标。这些有限的指标主要是解决省以上急需用地的重点建设项目，能否争取到指标，关键是取决于我们申报的项目质量和工作质量。考虑到市以下各类建设用地的急需，省里计划安排使用一定的土地整理取得的折抵指标，但在控制总量上至今中央没有明确的意见。退一步讲，就是这些指标可以落实使用，综合各方面因素考虑，我市可以争取到的指标也是十分有限的，不能满足全市各类建设用地需要。同时，这些指标的争取和使用，报批程序非常严格，既有涉及符合“两规”的问题，又有基本农田置换和移位等问题。因此，我们对建设用地上的严峻形势要有一个清醒的认识。

科学发展首先是发展，面对新的形势，市委五届七次全会提出，要把ＸＸ建设成为长三角区域生态环境最佳，产业优势明显，城市功能完备，文化特色鲜明，社会安定和谐，最适人居住和创业的现代化大城市，使ＸＸ成为杭宁城市带及至长三角地区一个重要的枢纽城市。市五届三次会议政府工作报告明确要求，要抢抓机遇，迎难而上，创新创优，加快发展，增强能力，注重和谐，努力促进经济社会再上一个新的台阶。根据这一要求，我市今年和未来几年，有大量的各类建设项目需要用地。建设用地的供需矛盾十分突出。面对这种形势，能否破解土地瓶颈制约，关系到ＸＸ经济社会的发展，关系到全面小康社会的建设，关系到ＸＸ在杭宁城市带中间率先崛起目标的实现。创新才能破难，破难才能发展，创新破难就要求我们寻找合法的、规范的出路。当前，解决土地供需矛盾的最好办法是广泛开展建设用地的复垦和土地的开发工作。

二、寻找出路，千方百计保障建设用地的需求

在当前国家继续加强和改善宏观调控，困难大家都有的情况下，摆在我们面前的有二条路，一条是在激烈竞争面前无所作为，导致差距越拉越大；另一条是抢抓机遇，加快发展，努力赶超先进，争取主动。能否解决好建设用地，是加快发展的关键措施。当前重点要把握好以下四方面工作：

（一）努力向上争取指标。要通过上下共同努力，积极向上争取二项用地指标。一是要通过认真筛选和精心包装，高质量、高速度地上报项目，最大限度地争取省以上急需重点项目的用地指标；二是要有保有压，选好项目，据理力争，尽力争取省里建设用地折抵指标。

（二）真抓实干，努力盘活土地存量。已农转的土地要选好项目，抓紧供地；已供地的项目要加紧建设，严禁供而不用；已供地而未及时上项目的，要及时调整项目；已供地但项目上不起，导致土地闲置、抛荒的，要坚决依法收回，重新安排项目；对长期以来生产、经营不正常，无效益的占地项目，要全面清理，通过落实政策，调剂使用；对一些诸如管理用房、培训用房等需要报批使用土地的，要尽可能利用现有的闲置房以解决用地问题。

（三）集约利用，切实提高土地利用率。集约利用土地是一个永恒主题。要通过法律的、行政的、经济的多种手段和科学的规划设计，来保障土地利用率的提高，缓解土地供需矛盾，使有限的土地多上项目。要认真总结在用地问题上的经验教训，研究制定有关土地集约利用的政策，提高土地的集约利用率。

（四）广泛挖潜，努力拓展用地空间。要大力推进关系用地指标、基本农田置换和耕地占补平衡的土地整理、优质园地划归、建设用地复垦以及土地开发等四项工作，确保今年目标任务的全面完成。规划区以外建设用地复垦取得的周转指标有多少可以用多少，因而要重点抓好建设用地的复垦，这是解决今年建设用地困难的最好通道。各地都要看准、抓准这个重点，紧张动员起来，开展包括宅居地复垦、废弃矿山整理、农村闲置房、地整理等建设用地复垦工作，定指标、定任务、定政策、定考核，确保完成2万亩，力争3万亩，最大限度地确保今年大的项目用地需要。

三、加强领导，确保建设用地复垦和土地开发任务的全面完成

第一、要按照“创新破难、加快发展”的要求，在建设用地复垦和土地开发上要有所作为。土地瓶颈制约是当前经济社会发展的一大障碍，破解这一难题，跨越这一障碍，不能采取违法的手段，而是要通过正确的途径，合法的行为来解决。因此，各地各有关部门要把开展建设用地复垦和土地开发工作作为当前“创新破难、加快发展”的重要内容，切实抓紧、抓好、抓出成效。

第二、深入调查，搞好规划。各地要针对建设用地复垦等四项工作的要求，认真开展调查摸底，综合分析，排出项目，制定切实可行的规划。特别是建设用地复垦要与当前“千百工程”、村庄建设规划紧密地结合起来，做到有序推进。

第三、研究政策，鼓励推进。要按照当前建设用地实际和有偿使用的原则，研究制定相应政策。一是挂钩政策：要把建设用地复垦等四项工作的完成情况与用地计划指标、折抵指标的使用挂钩。二是高进高出政策：要通过提高建设用地复垦和土地开发的投入和补偿标准，提高基层复垦、开发的积极性，高进高出，才能获得用地指标，又能促进土地集约利用率的提高。三是奖励政策：对按要求组织建设用地复垦和土地开发工作的乡镇、村，经验收合格后实行奖励。四是确保投入政策：要通过土地收益等多种途径，最大限度地保障开发资金的投入，确保建设用地复垦等工程的顺利实施。五是复垦者优先和统筹调控政策：对各地通过开发取得的各类使用指标，复垦单位凡有好项目的可优先使用，其余以市、县为单位实行有偿、统筹使用。

第四、典型引路，精心组织。各地要认真总结近几年来土地整理等方面的经验，注重发现和培育建设用地复垦和土地开发的先进典型，充分发挥先进典型的作用。要进一步明确任务，落实责任，各级政府要做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，市、县（区）造田改地领导小组对这项工作要有规划、有要求、有跟踪、有督查。及时反映进度和工作信息，进一步加大宣传力度，形成良好的工作氛围。

篇3：建设用地土地复垦

(一) 指标分解的理论基础

1. 主要矛盾与次要矛盾原理

随着经济社会的发展, 我国建设用地供需矛盾日益突出。在有限的建设用地供给和巨大用地需求的情况下, 必须分清矛盾主次, 抓住主要矛盾, 明确重点, 保障有序。在建设用地指标分解时, 要优先保障市级、省级、国家级重点项目的用地需求。根据用地需求的轻重缓急, 合理分解建设用地指标。

2. 效率与公平原理

在公共资源配置的时候, 应兼顾效率与公平。在经济发达的地区建设用地需求量较大, 这些地区往往土地利用集约程度高, 经济效益好, 因此, 新增建设用地指标分解到这些地区, 能够创造更多的经济效益。但是, 如果过分强调这些地区的用地需求, 而忽视经济落后地区的建设用地需求, 就会造成建设用地指标分配不公平, 将在一定程度上限制落后地区的发展, 也有碍于社会公平与和谐。因此, 在新增建设用地指标分解的时候, 既要考虑土地集约程度高, 经济效益好的地区, 又要重视贫困落后地区的发展用地需求, 兼顾效率与公平。

3. 公共选择理论

经济学家布坎南 (J.M.Buchanan) 认为政府是经济人, 也会追求自身利益的最大化。因此, 土地利用总体规划中, 上级政府与下级政府之间以及下级政府之间都存在博弈。在建设用地指标分解时, 必须从整体出发, 突出重点, 统筹兼顾。

4. 不确定性理论

规划中存在许多不确定因素, 是一个信息不完全的灰色系统。传统的指标分解方式 (把上级规划给定的用地规划指标全部分解) , 缺乏弹性, 不能适应新形势的要求, 常常因为项目选址等不确定因素造成缺乏规划指标, 难以付诸实施。因此, 应考虑保留一定量的建设用地指标, 以增强规划的弹性和可操作性。

5. 可持续发展理论

土地资源可持续利用是可持续发展的基础和重要组成部分。建设用地的安排在很大程度上影响着土地资源的可持续利用。在建设用地安排时应充分考虑环境容量与资源承载力, 注重社会、经济、生态综合效益的最大化, 以保障经济社会的可持续发展。

(二) 指标分解的原则

1. 坚持“五个统筹”原则

“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”是实现科学发展的根本要求, 在建设用地安排时必须坚持此“五个统筹”。

2. 节约集约用地原则

目前, 一方面我国建设用地供需矛盾突出, 另一方面现有建设用地低效利用、闲置、粗放利用和浪费现象普遍存在。因此, 在建设用地指标分解时, 要充分考虑各地区的用地情况, 坚持节约集约用地的原则, 科学配置建设用地资源。

3. 综合效益原则

土地利用所追求的是融社会、经济和生态三效益为一体的综合效益。在建设用地指标分解的同时, 必须充分考虑综合效益, 达到满意的资源配置情况。

4. 科学性与可操作性原则

建设用地指标分解必须坚持科学性和可操作性原则, 有科学性才有指导意义, 有操作性才有实用价值。

5. 公众参与原则

公众参与有利于体现民主, 能够强化公众的自觉性和责任感, 增强土地利用总体规划的科学性和权威性, 进而有利于规划的顺利实施。

二、新增建设用地指标的分解思路

(一) 新增建设用地指标分解流程

新增建设用地指标的分解, 应在前期搜集资料和调查研究的基础上, 根据上级规划下达给本辖区规划指标, 结合区域内的具体情况, 如:土地利用状况、土地供需情况、经济社会发展规划、城市规划等, 综合考虑, 统筹兼顾, 进行分解。具体流程如图1所示。

规划指标的分解, 首先, 应考虑优先保障的项目用地, 即重点项目和重大基础设施用地, 这一部分是统筹城乡和区域发展的建设用地指标分解部分;其次, 考虑保留建设用地指标, 作为机动建设用地指标部分, 以增强规划的弹性和可操作性;最后, 将剩余指标分解, 作为分解到下级行政辖区的建设用地指标部分, 以满足地方经济社会发展的用地需求。新增建设用地分解初步方案确定以后, 需进行反复论证和协调修改, 以形成最终方案。

(二) 新增建设用地指标分解内容

新增建设用地指标分解的内容用公式1表示如下:

其中:Q1为优先保障的建设用地占用指标部分;Q2为保留的机动建设用地指标;Q3为分解到下一级行

三、新增建设用地指标量的确定方法

(一) 优先保障建设用地指标量的确定

优先保障的建设用地占用指标量的确定, 宜采用项目与用地指标挂钩法进行计算, 重点考虑市级国家级重点项目和涉及能源交通水利的重大基础设施用地。即:依据经济社会发展规划、城市规划等相关规划, 按具体项目用地的需求和用地范围, 安排建设用地指标。将所有项目用地需求量加和即为该部分的指标量。如下公式2表示:

其中:Q1为优先保障的建设用地占用指标部分, X1为项目1的用地, X2为项目2用地, 依次类推, 直至项目n的用地。对于具体位置不能确定的, 具体用地量可以作保留指标部分。

(二) 保留的机动建设用地指标量的确定

由于规划中的不确定性因素较多, 以往指标完全分解的模式缺乏弹性, 导致规划实施困难。我们可按照定量不定位的原则, 预留一定数量的机动指标。对于保留的新增建设用地指标量的确定尚无定论, 要按照新增建设用地总量的一定比例确定, 可控制在10%左右, 具体可根据全辖区用地情况来定。

一般来说, 对于位置不确定的重点项目用地较少, 不会超过全部用地指标的10%。在规划实施管理过程中, 对于规划期尚未使用的指标, 可借鉴排污许可证的管理方式, 编制相关用地计划, 进行上市交易, 以促进土地的节约集约利用。

(三) 下级行政辖区新增建设用地指标量确定

分解到下级辖区建设用地指标量Q3的确定, 采用核减法, 即从全部新增建设用地指标依次扣减。各个下级行政辖区所分到的建设用地指标则可以用Q3乘以该辖区用地指标的权重值来计算, 如公式4所示。Wi为第i个行政辖区用地指标的权重值, 全区内各下级行政辖区用地指标的权重值之和为1。

下级各行政辖区用地指标权重值可采用变异系数法、层次分析法、趋势外推法等方法求得。

1. 变异系数法

通过分析影响建设用地规模的因素, 利用数学的方法计算各影响因素的权重。在利用变异系数法确定各个指标权重的基础上, 再计算各个指标值在全区总量中的比重, 最后采取加权求和的办法计算出该辖区的用地指标权重值。

2. 层次分析法

将影响建设用地规模的诸多因素根据影响的重要性进行分层, 主要分为目标层、准则层、方案层、根子层, 在此基础之上进行定性和定量分析, 以确定各因素的权重。然后根据下级各辖区的主要因素多年的指标数据比重, 最后计算出分配权重。

3. 趋势外推指标预测法

通过分析历史建设用地数据资料所反映的发展过程和趋势, 来拟合和预测规划期内建设用地相关规模指标。可用灰色模型、平滑和曲线拟合、神经网络等数学方法预测各因素规划期末的指标值, 然后根据辖区指标值在全区所占比重计算新增建设用地指标分配权重。

三种方法的影响因素选取应以社会经济条件的因子为主, 如:国内生产总值、第二产业产值、第三产业产值、财政收入、总人口、非农人口、固定资产投资、社会消费品零售总额、耕地面积、人均耕地面积、人均建设用地面积、人均公共绿地面积等。在实际操作中, 可以根据数据特点选取不同的影响因素, 选择确定权重的方法或多种方法综合运用, 科学计算下级各行政辖区的用地指标权重。

参考文献

[1].鲍德威威迪逊.邓力平译.公共部门经济学.中国人民大学出版社.2000

[2].王万茂.规划的本质与土地利用规划多维思考.中国土地科学.2002.16

[3].谭永忠吴次芳叶智宣等.城市土地可持续利用评价的指标体系与方法.中国软科学.2003.3

[4].王万茂严金明王群等.土地利用规划学.中国大地出版社.2008

篇4：建设用地土地复垦

关键词：保护耕地；保障发展用地；空心村；农村废弃宅基地复垦

为进一步贯彻落实国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》精神，醴陵市国土资源局按照湖南省人民政府《关于开展城乡建设用地增减挂钩工作的通知》的要求，在湖南省国土资源厅和株洲市国土资源局的统一领导下，率先在全省开展了农村建设用地（废弃宅基地）复垦项目的试点工作。从2010年4月开始，受业主单位的委托，株洲润和土地整理开发技术咨询有限公司承担项目设计工作。

1 实施方案阶段

农村废弃宅基地复垦在湖南尚属首次，没有固定模式可循，因此实施方案尤为重要。如果全部按照土地整理开发项目相关的程序性要求进行编制，虽然方案合法合规，但方案肯定不符合项目的实际，实施起来难度大或者根本不可行，因此在国土资源部门的统一领导下，我们的专业技术人员花费大量的时间和精力深入项目区农户进行调研，接触各类型的土地权利人或房屋所有者，广泛听取土地权利人的意愿和建议，全面了解项目的特性，科学分析项目的可行性和操作性。针对试点项目“零星分散”的特点，实施方案中制定“整村推进、分类复垦、先易后难、分片整体招标、工程施工费包干”的方案；针对项目“点多面广，实施过程监控难”的特点，制定由项目所在乡（镇）人民政府为项目责任单位、市国土资源局土地整理开发中心为项目承担单位的方案；针对项目“分散且周期长”的特点，制定“分批按时验收，定期收购”的验收方案等。这些具有“鲜明特色”的农村废弃宅基地方案（措施）为项目的实施指明了方向。

2 规划设计原则

2.1 按照房屋的荒废程度，将农村可复垦宅基地分为3个类别：

第一类为完全废弃无法居住的房屋，第二类为无人居住3年以上，但保存基本完整的房屋，第三类为准备搬迁或空置3年以内的房屋。考虑到试点工作先易后难的原则，首先考虑实施第一类和第二类。

2.2 项目设计地块土地权利人充分自愿的原则，事先签定自愿复垦协议，以保障土地权利人的合法权益。

2.3 项目设计以村为单位，设计地块尽量相对集中的原则，以便于协调工作，提高工作效率。

2.4 严格选址的原则，选址地块必须参照“一调”成果，同时采用“二调”成果加以确定，确保复垦前地块为农村建设用地。

2.5 工程措施到位的原则，确保复垦后的地块为能耕种的旱地，有条件的设计复垦为水田。

2.6 影象资料齐全的原则，设计前，将纳入复垦设计的地块按照远、近参照物相同或相近似的原则进行摄影，彩色照片各一张共两张，拟复垦后同角度再摄影对照复垦前后的效果，以保证影像的有效性和完整性。

3 规划设计特性

3.1 设计施工工序与其它类型复垦项目截然不同，大致如下：

先须对废弃宅基地（房屋和基础脚）进行机械拆除，然后对拆除后的废渣及废弃物进行机械深埋和外运处理，再对耕作表土进行推平和人工细部平整，最后修筑必要的灌排水系统、道路连贯系统、生态环境保护设施等。

3.2 设计思路的差异很大。

比如：废弃宅基地复垦项目中，除废弃房屋外，其周边空旷地基本等高，因此标高在土方计算中形同虚设。而废弃宅基地复垦项目中“土方”仍是主要“角色”，如“废弃房屋的拆除土方”、“基础脚拆除方”、“废弃物回填方”、“人工挑运废渣”、“推平耕作层土方”等。这些量中的“废弃房屋的拆除土方”、“基础脚拆除方”必须现场核定，并在测量现状图上清单标注并统计；至于“推平耕作层土方”是按照旱地开发标准中耕作层厚度而确定的。

3.3 设计细节决定成果的完美：

按照其它复垦的规范，设计田埂应为凸型，而经过醴陵市国土资源局近年来土地开发设计经验的积累，凹型田埂（即：反田埂）更有价值，首先反田埂符合农户旱土（厢土）蔬菜等种植的习惯，便于挑运行走，便于摆放水桶，也便与雨水快速排走（相当于小排水沟），因此反田埂颇受欢迎。另外，为体现菜园的特色，更好地为后期管护和耕种服务，我们设计了竹篱笆，并制定了竹篱笆的高度、间隔、木桩、篱笆门等。

4 投资预算

4.1 规划设计思路：

由于废弃宅基地的特殊性，按照全国的先进经验，政府和国土部门采取限额单价、费用总包干的形式予以确定总投资，因此需要采取限额倒推设计。

4.2 总投资预算组成：

考虑到项目拆迁补助、协调等工作的必需，项目总投资分为复垦费、拆迁补偿奖励费、工作经费。尤其，拆迁补助奖励费包括房屋拆除补偿、青苗补偿、临时便道、交通、水利、电力线、管网修复等补偿和奖励费。工作经费主要是指因项目实施过程中，项目责任单位和项目承担单位因协调工作而产生的费用，工作经费由项目承担单位工作经费和项目责任单位工作经费两部分组成，均可参照全国其它省、地（市）按照新增耕地一定上限单价范围内实行。

5 土地权属调整

土地权属调整方案的制定是项目顺利实施的有效保障。由于纳入复垦对象的废弃房屋基本为上世纪六七十年代的土木结构房屋，没有权属登记，虽已废弃，但基本各有所主，因此实施前必须获得土地权利人的同意，尤其涉及多位权利人时，必须签定协议并确定权属界线，实施后再归还给原土地权利人。如需变动或原土地权利人无法履行后期耕种、管护的义务，在村集体的指导、见证下，由组集体先收回土地使用权，再流转或重新分配，落实承包人及后期的耕种和管护工作。

6 小结

醴陵市2010年农村建设用地（废弃宅基地）复垦是全省“先行先试”的试点项目，试点项目取得了宝贵的实践经验，为促进株洲市农村建设用地（废弃宅基地）复垦项目的推广提供了有益的借鉴，并为湖南省农村建设用地（废弃宅基地）复垦摸索出一条崭新的可持续发展之路。

参考文献：

[1]《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》国土资发[2008]138号

[2]《湖南省人民政府办公厅关于做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知》湘政办发〔2008〕28号

[3]《株洲市城乡建设用地增减挂钩工作实施细则(试行)》株政办发[2009]24号

篇5：建设用地土地复垦

江泽民同志指出：“所谓可持续发展，就是既要考虑当前发展的需要，又要考虑未来发展的需要，不要以牺牲后代人的利益为代价来满足当代人的利益。”这是研究土地平衡问题和统筹城乡发展的基本前提。土地资源作为人类赖以生存的物质基础，是最能体现可持续发展战略的一种资源。土地是重要的国家资源，也是农民安身立命的谋生载体。统筹城乡、惠及农民、和谐发展，必须做足土地文章，建立有效、可靠的农地占用利益回流机制。由此，本文提出“跨区域捆绑农村建设用地复垦和农地转用，让消耗土地者为农民买单”的粗浅设想。

跨区域捆绑农村建设用地复垦与农地转用的基本设想

1、严格执行土地“占补平衡”政策，明确规定先复垦再用地，不复垦不得用地。禁止先占后补、占优补劣。

2、复垦土地要明确要求，在一定阶段内必须复垦农村建设用地（即通过促进农村城镇化和进中心村居住，整理旧宅基及其周边附着的大面积优质农地）。这一阶段规定多长时间，由专业部门充分论证后确定。（这样做，有利于改善农民生存环境和生活方式，有利于降低农村公共设施配套成本，有利于农民聚居地繁肓出工商业，等等。）

3、在区域范围内，严格控制农（耕）地转用。没有先行复垦实绩的情况下，原则上不再新批建设用地指标，遏制土地资源的灾难性消耗。

4、本地区无散落民宅可整理、复垦的地区，鼓励出资异地复垦。在全国范围内跨地区配置复垦资金，促进复垦资金由发达地区向贫困地区流动，并实现耕地的占补平衡，促进区域间联动发展。

5、农民旧宅基整理、复垦资金直接与建设用地出让资金挂钩，制定制度，适当提高建设用地使用成本，并规范拆迁安置和复垦资金到帐制度，提高土地出让金中流向农村社会的比重，杜绝城市化吃土地（农民）、工业化吃土地（农民），保证农民的合法权益。

6、深化土地行政部门管理体制改革，人、财、物权上进一步上收条线管理。部门领导实行任期制和轮岗制。

7、加大对违法用地的查处力度，涉地问题必须严查、严处。目前各地因违法用地受处分的党政干部，在当地竟然成了发展功臣，升迁等不受影响的不正常现象必须喝止。

提出上述设想所基于的初步思考

1、跨区域捆绑农村建设用地复垦与农地转用，有利于保护耕地资源

1）我国土地资源严重不足。据有关资料介绍，我国土地资源的特点可以概括为“一多三少”，即总量多，人均耕地少，高质量的耕地少，可开发后备资源少。尽管我国土地总面积居世界第三位，但人均土地面积仅相当于世界平均数的1/3，人均耕地只相当于世界平均数的44，人均林地只相当于世界平均数的18，人均牧草地只相当于世界平均数的35。我国东南部部分人口密集地区，人均耕地早已不能满足吃饭的需要。全国已有666个县突破了联合国粮农组织确定的人均耕地零点八亩的警戒线，其中463个县人均耕地已不足0.5亩。耕地面积大量减少，可开发利用的土地资源不足，土地利用率和产出率低，土地退化、损坏严重，耕地后备资源不足，是我国土地资源的基本国情。耕地与粮食生产，是人类生存的基本前提。中国农村，不仅在为全世界上最大的人口群体提供粮食安全保障，而且在为城市建设低回报地奉献着土地。农村的地越来越少，农民不断为国家的建设和发展默默无闻地做着奉献，这种持续的、无节制的“奉献”其实已经相当危险。

2）耕地资源不断消耗势头难遏。统计数字表明，1996年中国耕地面积为19.51亿亩，2003年下降到18.51亿亩，短短7年就下降了整整1亿亩。国土资源部发布的全国土地利用变更调查结果显示：2003年，全国耕地净减少3806万亩，建设占用耕地344万亩，土地整理复垦开发补充耕地466万亩；2004年，全国耕地净减少1200万亩，建设占用耕地218万亩，土地整理复垦开发补充耕地518万亩。特别是，2003年新增建设用地达642万亩，比前五年年均高出120万亩，其中，建设占用耕地344万亩。农地转用消耗耕地，土地复垦新增农地，这是基本常识。但是，在大建设、快发展的今天，农地转用与土地复垦两者并不平衡。农地在不停地转用，转化了城市建设用地，转化为道路设施建设用地，转化了工业用地。在新一轮发展高潮中，耕地资源不断递减，用地环境持续恶化，土地资源消耗惊人。

篇6：临时用地土地复垦协议书

甲方：德州市国土资源局经济开发区分局 乙方：德州枫度建材有限公司

根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》的相关规定，为确保临时用地在期满后得到复垦，经甲、乙双方共同协商，特签订如下协议：

一、乙方因承担后续零星工程及维护任务，需继续使用位于马颊河路以南，石运客运线以东、地屋刘村以北的土地。面积共计49.4亩。

二、临时用地审请延期使用期限为 年 月 日至 年 月 日。到期乙方若需继续使用，应在合同期满前一个月内向土地行政主管部门重新申请，经核准后，重新签订土地复垦协议。

三、复垦保证金前期已由中铁六局石济客运段二分部缴纳，经与其协商，现由乙方申请继承使用。

四、乙方只能在临时用地上从事临时简易性的建筑，不得修建永久性建筑物和构筑物。

五、在临时用地期满后，乙方应无条件自行拆除地上的建（构）筑物，及时清理废弃物，并按国家复垦技术标准，恢复土地原貌，并保证耕地原有水利，耕作层和交通设施的完善。

六、乙方必须在临时用地期满后六个月内复垦完毕，并及时向甲方提出复垦验收申请。经验收合格的，甲方应在验收合格日起5日内将土地复垦押金退还乙方；若经验收认为不符合耕地复垦标准，可以在一个月内退进行整改，仍不符合土地复垦标准的，乙方同意根据土地复垦的程度，由甲方按比例扣收土地复垦保证金。

七、若在临时用地期满六个月内，乙方仍未按要求达到复垦条件的，乙方同意土地复垦保证金全额作为土地复垦违约金，由甲方组织土地复垦或易地开垦。

八、因国家建设需要征用拆迁临时用地时，乙方需在接到通知后的十五日内，无条件自行拆迁临时用地上的建（构成）筑物。

九、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。合同于签订之日起生效。

甲方（签章）乙方(签章)

甲方代表： 乙方代表:

篇7：建设用地土地复垦

设施农用地土地复垦保证书平阴县国土资源局：

本 人（单位）因需要，需使用位于镇（办事处）村小组的地，面积m2（亩）,为了规范使用该用地，明确我（单位）依法必须履行的义务和职责，我（单位）特此签订保证书，保证履行以下几项义务：

1．该土地只用于，不改变土地用途，不建造永久性建筑物、构筑物，按现状的m2（亩）范围使用，不超占使用面积。

2、不污染环境，不影响周边土地的种植条件，自行处理好周边关系。

3．使用期限届满如不再申请续期，将自行恢复土地原状并恢复耕种，逾期未恢复的由国土资源管理局依法处罚。

4．同意缴交复垦保证金人民币元给贵局作恢复土地原貌押金，届时如不履行恢复土地原貌责任，该押金作贵局恢复土地原貌资金，并愿接受其他处罚。

5．如因国家和集体建设需要，本人（单位）无条件服从，按时交还土地，决不阻挠。保证人： 年月日

设施农用地复垦保证书

我叫，系 镇 村人，为发展经济，新上农业建设用地项目一处，使用本村土地平方米，根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，特作如下保证：

1、节约、集约用地，切实保护耕地。

2、严格执行《设施农用地协议书》规定的权利和义务。

3、认真履行耕地复垦义务，项目用地停止后，及时恢复原土地等级标准和耕作条件，用于农业耕种。

4、保证不破坏耕作层、不建设永久性建筑，并自愿缴纳耕地复垦保证金 元。

特此保证

篇8：建设用地土地复垦

一、集体建设用地和国有土地同地同权同价的内涵

所谓集体土地和国有土地同权同价,在制度上,实现了《物权法》中国家对于国有财产、集体财产和私人财产平等保护的思想,在实践上,承认了土地使用价值的客观性。因为,对于土地使用者而言,其支付同样的土地使用权出让金,希望能够取得相应的土地利用效用。在市场经济条件下,土地利用效用相同的土地,其土地价格应该相近。实际上,如果不存在对于集体土地的政策限制,在土地出让进入市场后,土地所有权无论是国有土地还是集体土地,对于土地使用者而去没有区别。因为,除非公共利益需要,国家和集体都不可能不到期就收回出让土地使用权,土地使用者主要在乎的是土地成本和土地利用收益,而不在乎把土地成本支付给谁。

集体建设用地和国有土地同地同价是指两者在区位、土地用途、土地开发程度和土地利用条件完全一致情况下的熟地出让价格(税前市场交易价格)相同或者相近。

二、集体建设用地和国有土地同地同权同价的前提条件

1.集体土地与国有土地享有平等权益

实行集体土地和国有土地同权同价,必须破除目前按所有制批准建设用地进入市场的制度障碍。土地利用管理将逐渐淡化“按所有制分类管理”,强化“用途管制”和“规划管理”。

土地利用规划是土地用途管制的依据,土地使用者是土地规划的执行者,政府负责监督土地利用规划的实施。一块土地如果规划为耕地,就不能随意转为建设用地;一块土地如规划为城市住宅用地,就不能擅自改为他用。至于该土地所有权,到底是国有土地还是集体土地,并不重要,也无需区别对待。农村集体同样可以成为土地一级市场的供应者。

集体土地和国有土地同权同价,集体土地进入市场,必须要落实集体土地的所有权,集体建设用地的收益必须归农民集体中的农民所有,而不应该被乡镇政府或地方政府所拦截。

2.克服规划管制导致利益分配不平衡

集体建设用地取得入市条件后,受规划的影响,不是所有集体建设用地价值都会大幅度攀升,只有城市规划控制区域内部的集体建设用地才可能向同规划区域内同样用途邻近的城市国有土地的价格靠近,以同价的方式表现同权。这样,就必然会使被规划为城市建设用地的集体建设用地大幅升值,而规划为集体建设用地复垦的集体建设用地大幅贬值;规划为城市商业用地的集体土地获利巨大,而被规划为城市其他用地(如绿地)的集体土地获利较小,甚至无利可图。基于这一理由,设计调节利益的分配机制就成为能否顺利实现同地同权同价的前提条件。土地利用规划必须进行经济分析,建立规划管制造成的土地经济价值下降区域的合理补偿机制。

3.形成城乡统一的土地市场管理体系

实行集体土地和国有土地同权同价,集体土地不再需要通过征地转成国有土地才能作为城市建设用地,城市建设用地来源扩大,必然使得土地征收的范围缩小,它促使政府只能够真正实现按公益性目的征地。随着国有土地征地规模减少,征地补偿标准提高,在目前各地国有土地出让收益占地方财政收入相当比例的情况下,如果没有建立新的财政收入来源渠道,它将直接威胁到地方政府的收支平衡。实行集体土地和国有土地同权同价,必须配套进行土地税费制度改革,实现土地财政由卖地财政向管地财政转型。

实行集体土地和国有土地同权同价,是政府为解决农村、农业、农民问题开辟的新途径。它使得农民能同城市一样“以地生财”,直接分享工业化和城市化过程中土地资产增值的收益。集体土地与国有土地同权同价,进入市场流转,不仅要向农民还权赋能,还必须有赖于农村的经济社会组织形式的制度改革、农村社会保障制度改革、农村金融改革等相应配套改革的同步推进。在集体土地直接入市的过程中,由于土地一级市场的主体从单一的主体扩展为多元主体,就必须考虑对建设用地指标、农地转用指标、年度计划指标、耕地占补平衡指标的合理分配。

三、集体建设用地和国有土地的土地使用权价格关系

实行集体土地和国有土地同权同价,是指区位相近、土地用途相同和土地利用条件相同的集体建设用地和国有土地在市场交易中的出让价格相同或相近。由于土地位置的唯一性,世界上没有完全相同的两块土地,相邻地块土地价格出现细微差别是可能的,也是合理的。在城市化过程中,只有城市建成区中,集体土地和国有土地同权同价的情况可能出现。

在城市规划区范围内的集体建设用地,它的原始状态往往是由农地或未利用地转变而来的生地,而国有土地一般要求熟地出让。集体土地由生地转变为熟地——进行基础设施配套,形成建设用地条件(土地一级开发),其土地开发可能是集体经济组织的农民自主开发,一般说来基础设施配套条件并不完善。在我国城市化过程中,城市建设往往需要对于城市建设新区进行基础设施建设,目前我国多是政府城市土地收购储备中心或者土地整理中心统一开发。这样,实行集体土地和国有土地同权同价,就应该注意区分国有土地和集体建设用地的开发程度的差别。按照等价交换原则,同一块土地的成熟度高时的价格必然比成熟度低时的价格要高。

由于国有土地出让收入和土地税收收入都是政府的财政收入,所以,国有土地出让地价可能以税前土地价格的形式出现。而现实土地市场交易过程中,集体建设用地往往需要进行城市土地再开发。土地成熟度提高是一个土地开发过程,它必须支付土地成本、利润和法定的相关税费。计算集体建设用地收益时,集体建设用地交易价格常常以税后价格计算才具有现实意义。同一块土地,如果所有权主体不同,集体建设用地使用权出让的税后价格必然低于国有土地出让使用权的税前土地价格。

至于在城市规划区以外,国有土地多为公共基础设施用地,而集体建设用地主要是宅基地(居住用地),国有土地和集体土地的土地用途不同,土地价格肯定不能一致。

集体建设用地和国有土地同地同权同价,是在不考虑集体建设用地使用权的区域局限性和农转用的建设指标来源条件下存在的。实际上,国有土地和建设用地所有权的最大不同是集体建设用地具有草根性和区域性,而国有土地为全民所有。集体用地的开发利用从理论上讲,如果不对其他区域的土地利用产生负向(或正向)外部效应,应该只能自给自足。而国有土地,则可以跨区域进行土地统筹利用,它相对于集体土地利用而言,已经实现了外部效益内部化。也就是说,集体建设用地扩大,其指标来源是由于其他集体土地农地保护任务增加的结果。过去,在国家征收集体土地转变为城市建设用地之时,由于征地补偿标准与土地今后的用途无关,集体土地所有者之间不存在未来土地用途不同所带来的巨大利益差距。同时,国家作为城市建设用地唯一供应主体,不同土地用途之间的利益差距内部自我平衡。如果集体土地直接入市作为私人或群体利益方的交易获利行为,在得到规划所确定的特定土地用途所带来的交易收入时,应当支付必要的全部相关成本,否则就会形成对公共利益的侵占。集体建设用地的所有者权益不是土地使用权的市场交易价格,而应该扣除集体经济组织多占建设用地规划指标的土地开发权价格。这部分多占建设用地规划指标的土地开发权价格应该成为进行建设用地复垦的其他耕地保护区域(集体经济组织)的经济补偿。

综上所述,集体建设用地和国有土地的土地使用权价格的关系,可以表示为以下关系式。

不考虑集体建设用地所有权的区域性、土地开发程度和税收影响:

式中:PLC0为集体建设用地市场交易价格,PLG0为城市国有土地市场交易价格。

不考虑集体建设用地所有权的区域性,考虑土地开发程度和税收影响:

式中:PLC0为集体建设用地市场交易价格,PLC1 为集体建设用地生地价格,PLC2 为集体建设用地开发增值;PLG2 为城市国有土地开发增值;PLC3为集体建设用地开发应缴税费。

考虑集体建设用地所有权的区域性,不考虑土地开发程度和税收影响:

式中:PLC1为集体建设用地(生地)市场交易价格,PLCs为集体建设用地自有开发权(公平规划指标)面积的市场交易价格(本集体所有),PLCe为集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的市场交易价格。PLCs0 集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的农用地价格,PLCed集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的建设用地开发权补偿价格(建设用地指标交易价格)。

从上述公式分析可知,集体建设用地实际市场交易价格应该不包括非本集体经济组织所有或者需要支付出去的部分。即:集体建设用地开发应缴税费PLC3,集体土地和国有土地因为土地开发程度差异产生的价差PLG2-PLC2,集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的建设用地开发权补偿价格(建设用地指标交易价格)PLCed。

在实行集体土地和国有土地同权同价情况下,集体建设用地实际市场交易价格可以表示为:

式中:PLCr为集体建设用地实际市场交易价格,PLG0为城市国有土地市场交易价格,PLC2为集体建设用地开发增值;PLG2 为城市国有土地开发增值;PLC3为集体建设用地开发应缴税费;PLCed集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的建设用地开发权补偿价格(建设用地指标交易价格)。

应该指出,城市化过程中国有土地开发增值和集体建设用地开发增值的差值,主要是由于土地开发程度的差异而引起的。同时,也必须看到城市土地开发过程中城市政府和农村集体经济组织在招商引资、市场开拓能力和管理能力的差别,也能够扩大(或者缩小)两者之间的差距。

四、集体建设用地流转价格评估方法

集体建设用地流转价格是市场价格,是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格,应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。

1.法定补偿扩充法

近年来,我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验,依据其中的理论研究成果会发现,集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准,是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费,问题是没有考虑土地的潜在收益和价值,没有考虑市场的因素,将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待,而没有考虑土地之于农民的多重功能,更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面,受农作物品种不同、物价波动等因素的影响,难以科学衡量征用的同一地块内,因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异;另一方面,当征用的是集体建设用地时,其补偿标准更是无法科学测算。因此,如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高,那只是“治标不治本”的做法,充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理,而难以胜任管长远、管根本的重任。

集体建设用地征收按照市场价格补偿,它不仅包括农用地的市场价值,而且还包括农转用的土地增值中应该为土地所有者所得的级差收益。

2.准建设用地基准地价剩余法

“准建设用地”即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域。测算征收价格,以规划用途的准市场价格为准测算。准建设用地基准地价剩余法公式为:

集体土地征收价格=类似区位和质量国有建设用地市场交易地价- 政府区域综合开发的基础设施投资回收-土地出让过程中的政府应收税费-土地增值税。

农村集体所有的土地转为非农业建设用地后,土地收益大大高于经营农业的收益,如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的,而必须在集体和国家之间进行合理分配。按照集体建设用地的征收补偿标准和集体建设用地流转实际市场成交价格的差值征收土地增值税。

3. 收益还原法

通常在租赁市场中,集体建设用地和国有建设用地的租赁价格差别不是很大,主要差距是合法性风险使承租人压低了集体土地的租赁价格,随着改革开放的深入,集体建设用地可以公平入市,在合法合规情况下,集体建设用地的租赁收入越来越接近于市场价格。主要测算方法有:

集体建设用地流转的价格= 村级建设留用地建设商品房租金剥离出地租收益/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地租赁价格/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地联建企业的土地入股联营折抵资本