北京万科城市花园（精选7篇）
篇1：北京万科城市花园
北京万科城市花园幼儿园
北京万科城市花园幼儿园创建于1999年底，投资400万元，占地2880m2，建筑面积2118m2，拥有600m2绿地、玩沙池、嬉水池、攀岩墙。活动室宽敞明亮，每班配备有蒙台梭利教具、钢琴等，活动区材料及各类设施齐全。目前，仅招收1.5岁－6岁的学龄前幼儿，是一所集保教、科研及服务为一体的全日制幼儿园，共有儿童180名，教学班8个。园内设施配置高、现代化，环境优美，氛围和谐。
我们构建了园本化的课程模式，整合了多元智能主题活动、蒙氏与五大领域相结合课程、外教英语等潜能开发课程和游泳等个性化课程，使每个孩子全面、和谐发展。
通过较为完善的管理制度和科学民主的考核机制，我们借助承接两项国家“十五”重点课题的契机不断提升师资队伍水平。2002年，有两篇论文分别获得顺义区优秀论文二等奖和北京市幼儿艺术研究会论文评比二等奖。2002年10月4件玩教具获“中日快乐天使玩教具展评”
二、三等奖。今年，五人被评为区先进个人，一人被评为区师德标兵。
在上级领导的关怀下，我们得到了家长的认可、社会的承认和同行的赞誉，两年内连续两次被评为区教育系统先进集体，一次被评为区民办非企业先进单位，还是支援西部教育的顾问单位。人民日报、中国教育报等知名媒体对我们的办园思路和教育成果进行了专题报道。
篇2：北京万科城市花园
策划人：王雁 2011年3月30日
一．活动时间
2011年9月22日（中秋节）18:00-21:00
二．活动地方
万科城市花园中心广场体育馆
三．活动主题
明月千里寄相思，万水千山总是情！
四．活动目的
中秋佳节是中国的传统节日，是一家人团聚的日子。各位业主平常日机万理，几乎没有多余的时间陪自己的一家人，在这特别的日子，可以和家人共同度过，是莫大的幸福！同时也想借由这次活动，拉近业主与企业服务人员之间的距离，促使小区健康有序地发展。这次活动，主要有一些互动，游戏，歌曲，舞蹈，才艺展示等节目。五．活动参与者与到会者
一．参与表演者 二．全体业主
三．物业服务企业工作人员
六．活动宣传语 “今晚回家吃饭吗”
活动宣传语释义：中秋佳节作为中国一个传统节日，有道是“每逢佳节倍思亲”，佳节都是家人团聚的时候，故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动，这句话也更能引起公众的共鸣，同时也暗喻本次活动将为所有与会者一家的温馨感觉！
七．活动内容
一．活动分析
1.通过家庭成员及参加者精彩的才艺表演，共享中秋这一美好时刻。
2.增进物业与业主之间的和谐沟通与合作，留下美好的印象，保持两者之间友好和谐的关系，促进小区良好发展。
3.提高本小区的艺术人文气息，提升小区物业的影响力和吸引力，树立良好形象。
二．文艺节目
1.月饼的味道
家的味道
由主持人邀请现场观众上台品尝月饼，月饼分为酸，甜，苦及特殊月饼几种。吃到酸的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件让他（她）感到心酸的事；吃到甜的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件感到最为甜蜜的事；吃到苦的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件痛苦的事；吃到特殊的月饼的观众可当场获得物质奖励。本环节主要是让参会者能够和与会者去分享他们生活当中的各种滋味，进而达到共鸣！
2.歌曲《月亮之上》
3.一男孩和一女孩同时朗诵这首词《明月几时有》
4.游戏互动：请出三组家庭，现场比赛画月饼，看谁家的图案，设计更好，画的最好的，有奖励。
5.现场征集有关中秋的各种形式作品（例如：歌曲，诗词等）送与他们相送的人，赠送形式既可以现场献歌，也可以当场挥毫泼墨，也可以吟诵给他们的亲人听。
该环节主要考虑在各种形式有关中秋作品中大多以中秋节寄情来抒发一种对家和家人的思恋之情，其目的是可以强化家的感觉和氛围，体现以诗咏情，以词咏情，以歌颂情的一种格调。
6.一家人唱和跳《吉祥三宝》
7.词语置换
由主持人邀请三组家庭上台分别朗诵一篇文章，将文章中的“中秋”置换成“xx”,将”xx”置换成“中秋”，错误最多的将要受到惩罚，最好的一组家庭有奖励。8.由所有参加表演者一起唱《相亲相爱一家人》
三．活动具体安排
1.活动前十天，宣传运动员，把娱乐节目单，活动流程发到每名员工手中，这样让员工知道自己的任务，同时也可以明确告诉业主有什么奖品及娱乐项目。2.活动现场的彩排及音响调试及布置。
2.活动现场的彩排及音响调试及布置。
3.安排专人布置会场。
4.活动前一天晚上，召开活动动员会，总结宣传活动，明确活动现在的分工及出现意外情况的应急预案。
5.活动当中用到的礼品要在活动前3天到位，不要到活动开始那天，出现礼品的不足或者不到位的问题。6.邀请小区业主委员会的十位委员担当评委。
八．活动准备
1.现场布置所需物品：横幅，气球等营造节日气氛。
2.制作礼包，准备礼品。
3．场地布置，舞台灯光和音响布置，观众席布置等。
九．计划表
一．所需费用
1.宣传背景：10*8=80平方米，12元每平方米，共960元
2.舞台道具：租借灯和音响600元 3.现场布置：300元 4.购买礼品：300元
二．工作人员10名 三．参赛家庭8组 四．评委10人 五．主持人2人 六．保安人员6人 七．记录人员2人
十．预测效果
篇3：北京万科城市花园
秉承北京国际化都市形象和大批国际化精英人群的居住需求, 这一用来建设CBD的高品质社区不仅要提供适用安全的住宅、完善的基础设施和公共服务设施, 同时还要打造一个蕴含历史文化名城和国际大都会的文化氛围的优美居住环境。
为了在这个天价“地王”上打造出万科性价比合宜的知名品牌社区, 万科委托中国建筑设计研究院火速完成规划建筑设计, 随即于2008年3月破土动工。但其后由于国内房地产市场形势突变, 高房价吓退了众多购房人, 该项目不得不停工搁置。
面对险局, 在对形势进行深入分析研究后, 万科和设计师们共同做出如下决策:一是要节约用地, 即最大限度地提高这块宝地的利用率, 也就是要提高土地的性价比, 确保与高投入相称的高产出;二是要确保住宅及社区的适用安全和舒适, 通过人性化的高品质设计, 真正做到方便舒适宜居;三是充分利用空间, 地上地下联动, 以便在有限的地块内, 通过巧妙的平面布局和空间利用, 为人们的生活提供更多可利用的建筑空间;四是要营造出一个自然景观与人文内涵相结合的宜居环境。这“四要”既是该地王社区的规划设计原则, 同时也是万科品牌的实质性的内涵。
节约用地与高效利用土地
规划设计上贯彻节地理念, 有效利用土地, 集约化利用资源, 让土地发挥出最大的价值。 (见图1)
首先, 设计师将会所及一栋东西向的住宅楼设计为多层住宅, 其余均为高层住宅, 尽可能用足规划限高, 减少土地占用。这样组团间的空间大大增加了。提高容积率的同时, 满足了土地利用最大化的要求。
第二, 所有住宅采用板式通透布局, 使每一栋建筑均有良好的朝向和通风。保证每一栋建筑均有充足的日照, 建筑间距充分利用, 避免出现不好利用的异形建筑, 在不规则的用地边界上设计了特殊的端户型, 使其充分利用端单元的优势。取得小区节地的效果。
第三, 严格控制建筑间的山墙间距, 使其在满足防火、卫生、消防间距的前提下, 减少了土地的浪费。
最后, 控制建筑密度不超过规划要求, 使建筑占地尽可能小, 腾出土地用于绿化、景观和居民户外活动, 提高社区环境品质。
确保住宅适用、安全、舒适
在规划中合理安排各类用地, 从目标人群的居住心理和行为规律出发, 组织好空间、景观乃至休闲、社交、健身等场所和设施的配置。形成安全舒适、高效优美的居住环境。
住宅设计体现“以人为本”, 户型设计中强调采光和通风的重要性。同时强调舒适性和经济性。户型内部功能分区明确, 动静干扰较少, 流线布置紧凑, 在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积, 力求紧凑布局, 合理化分动静分区、洁污分区, 巧妙安排储藏空间, 提高户型使用系数和得房率。户型功能进一步细化, 各功能空间的布局充分体现共享景观的思路, 平面布局既为住户提供方便的家居生活, 又彰显主人的尊贵身份。
地上地下联动充分利用空间
地面空间是最宝贵的资源, 提升空间的利用效率是设计的重点。多用于绿化和景观, 提高社区品质。人工建造地形, 营造住宅私密性, 在车道与建筑之间有1.7～2.4m的落差。利用场地高差停放车辆, 尽可能减少对住宅的影响。即使夜间行车也不会直射到两侧住户家内, 回家的人能感受到暖暖的家的灯光, 而屋内的人丝毫不会感受到干扰。 (见图2)
结合本项目地形条件, 做到土地的合理利用, 多做半地下车库。为降低成本, 尽可能做敞开式车库, 减少机械通风的面积, 达到节能的目的。有利于降低层高, 也有利于降低成本, 同时有利于提高地下室的品质感。充分利用地下空间和半地下空间, 用作停车和设备用房, 减少地面停车数量。为降低地下空间的建造成本, 充分利用地下空间资源, 将地下车库与住宅地下室紧密结合。
自然与人文相结合的优美环境
该建设用地原为北京化工机械厂用地, 设计者要完成将其从工厂场地到生活场所的转变, 打造具有都市化风貌的建筑及饱含人性化的环境景观, 在尊重该地块历史印记的前提下, 最终打造出具有历史感、文化艺术感、时尚感并体现和谐的生态文明社区。
坚持对土地的尊重和对人的尊重, 城市中引入原有自然生态环境, 让建筑与自然发生关联与对话, 从而创造有生命的建筑。从人本关怀、人的理念出发, 设计者赋予建筑以宜人的尺度, 将看似矛盾的“城市与自然、繁华与宁静、悠闲与快速”和谐地融汇于一体, 创造出一个同时能满足人、自然、城市的关联与发展的舒适居住空间。
篇4：北京万科这一年
因万科复盘时间的推迟，股权纷争的结果还悬而未决。和外界关注的焦点不那么一致—对这家中国地产业巨头而言，身在其中的员工怎样度过刚刚过去的2015年，比股权层面的争执重要得多。
从业绩上来看，过去一年万科的员工颇为努力—销售额2614.7亿元，同比增长20.7%，相比2014年的25.9%，增速有所放缓，但考虑到高增长的黄金时代已离开地产业，身处白银时代，这样的成绩已属难能可贵。
事实上，2015年的万科置身在一个十字路口。股权纷争的背后，是一家大公司艰难转型的开端。
科层冗杂，官僚气息浓重，创新乏力，大象难以起舞—这些“陈词滥调”依然困扰着包括万科在内的诸多大公司。为此，从2014年开始，万科开展了一场自我革命（详情请见2014年第50期年度公司《万科革自己的命》）。
万科对变革方向是较为清晰的：推行合伙人制，以释放基层的创新活力，自下而上地完成新业务的拓展，由此摆脱大公司病以及对传统地产商业模式的依赖。
但就像很多变革一样，战略和执行通常是两个问题—作为一家高度区域自治的子公司，北京万科在过去一年经历了变革具体而微的过程。除了卖房子，它还涉足了装修、教育、养老、物流甚至金融等全新领域。
你可以说这个过程是万科转型的缩影。截至2015年年底，万科通过北京、上海、广深、成都四大区域总部辐射内地66个城市。变化在每个区域的万科悄然发生。不少员工感到，万科不是原来那个万科了。
星期五的北京万科很像一家创业公司，员工在这天不必穿着一本正经的套装，连帽衫和球鞋大行其道，而办公区青灰色的砖墙上随处可见写着“二次创业”、“地产先锋”等热血字样的海报。
这是北京万科的CEO刘肖在过去一年里试图营造的氛围，尽管这家公司的传统业务在过去一年里实现了200亿元的总销售额和96%的回款率，后者创北京历史新高。
一切源自于大环境的改变。随着中国房地产业黄金时代（高增长，大规模）的结束，地产商都被迫转型。
与万达、恒大等千亿规模的房企相似，万科也在海外投资地产项目，但与二者将触角伸进文化、体育、医疗甚至快消等完全崭新的领域不同，万科并未远离房地产的主业。
刚刚卸任董秘，专职担任公司高级副总裁的谭华杰未来将主要负责新业务。在万科看来，“房地产+钢筋水泥”将被“房地产+服务”所取代，房地产业衍生出多个具备商业前景的细分业务，一个新的房地产业生态圈，将使万科步入“万亿时代”。
也正是基于这样的判断，万科将新的十年战略定为实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。
郁亮一直在集团内鼓励以各个地方公司为单位的创新，因为他的原因，凯文·凯利的《失控》在万科内部备受推崇，这本书用生物界蜂群派出大量工蜂不断探索、确认来寻找新巢穴的有趣现象引申出一个观点：公司新战略的制定需要一些自下而上的不断尝试。
受此启发，集团将对新业务的探索交给了一线的公司。
集团通过每个月一次的办公例会和每周一次的视频会议掌握各区域创新的进展，地区间也可以借此相互交流。万科现在各个住宅项目都在推行的“好房子，好服务，好社区”就来自于此前杭州万科在良渚文化村模式的推广。
在北京万科，郁亮的“失控”式管理有了新的名字—“特种兵计划”，它来自刘肖对现代战争模式的思考，但本质仍然是如何让一些判断成为策略走向的驱动力。
这家公司去年成立了至少7家子公司作为先遣队，为刘肖的6+X战略探路。
“6+X”是刘肖给北京万科制定的转型方向。代号由A到F，其中A计划又名曼哈顿计划，包括写字楼和产业园的资产改造；B计划是商场；C计划是万科驿和其他长租公寓的业务；D计划是万科装修+万科制造；E计划是V-link和万科小城镇；F计划则是万科金融。作为额外项的X计划，还分为X1、X2、X3……这意味着衍生业务的可能性。目前可以明确的是，X1指的是养老业务。
很难细数过去一年，北京万科还有多少规模更小的特种兵团队，以及它们到底给北京万科的决策带来多少变 化。
可以具象化的是，这家公司每个季度都会举行创业大赛且报名踊跃。创业大赛不设主题，参赛者可围绕北京公司的6+X转型计划展开，也可针对公司发展相关的任何方面。
“前三名会有相应的奖金，但更多是象征性的鼓励，跟项目做出的贡献不一定成正比。”北京万科设计总监王垚告诉《第一财经周刊》。“还是希望员工们觉得有意思，从他们的视角发现系统内的问题。”
这种方式确实显现出一些成果。比如，营销部门的几个中央美院毕业的90后创立了一间V+工作室，它抓住了公司每年需要按月支付高昂广告费的痛点，改为自己制作设计，节约了50%的成本。
2015年上任之初，刘肖用大约3个月时间展开调研—他先后去了纽约、旧金山考察，也参观了BAT等移动互联网企业和郁亮推崇的制造业公司海尔，以及北京区域内的产业园。
纽约四处可见的塔吊催生了曼哈顿计划的形成，做存量资产改造这一计划在中国政府鼓励去库存的背景下显得恰逢其时—6+X中的每个战略计划，都是在这种高频度探访中逐步形成的。
但事实上，这6项计划并非全部由北京独创，万科驿就是万科广深区域公司“八爪鱼计划”的爪子之一；养老业务刘肖在杭州万科的时候已有过较为成功的尝试；而装修业务，万科上海、成都也同时在进行之中。
万科内部将这种新业务的辐射发展状态称为“八爪鱼”，多少也有点要说明这不是从上而下的指令，但也多少有点分散—郁亮从管理上极力促成各区域公司探索不同模式，从中寻找最优解。
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不过这有些冒险，以北京和上海同时探索的装修业务为例，北京万科与房产O2O平台链家合作采取的是模块化定制，上海公司则与家居零售龙头红星美凯龙一起为客户量身定制个性化的风格。在两个商业环境、人文氛围迥异的城市，你很难寻找到一个标准答案。
对于这家处在变化中的公司而言，这或许是以后要进一步思考的问题。置身“新十年计划”的开端，将触角伸向更为宽广的领域有助于它实现“万亿大万科”的目标。
郁亮曾在2015年的股东大会上明确表态，万科需要万亿的市值。“我希望，万科未来能够培养更多业务独立上市，成为若干个上市平台。”万科也将成为有多业态上市平台的一个控股集团，希望整个平台加起来有1万亿市值。”
这更像是万科对于推进转型的一种决心。
与万科新业务同时推进的是事业合伙人制度。
刘肖将事业合伙人看做“管理的基础”，他说自己没有精力直接分管七项新业务，新设立的几个子公司由专门的人来负责，他自己更多是作为督导和资源支持的合伙人。
每两个星期左右，刘肖会分别与这些合伙人单独开会，解决项目中的问题，或对执行方面给出改进的建议，而这些人需要全身心投入其中。
这样做的好处是使公司的架构扁平化，更加紧凑和高效。公司不再按照过去的职能区分，而是采用任务导向，你可以把整个北京万科公司看成是几百个任务的集合。从去年开始，不同任务条线的负责人被统称为PM（项目经理。）
北京万科营销总监杨晓阳对这种改变感受明显，这一年北京万科营销部门以子公司的形式成立了北京万科签约中心，用来提升回款率。在这个项目里，负责牵头的合伙人是营销部门一个普通的负责销售管理的员工，杨晓阳成了普通的组员，只负责提供必要的支持。
“当然，该走审批流程的时候还需要我签字，”他说“但过程中我得听她的，她是最了解整个专业线的人。”
事业合伙人制度是郁亮在2014年3月的万科股东大会上第一次公开提出的。他将事业合伙人理解为一种“共担”，认为这种做法既可以解决管理者与股东之间的矛盾，形成股权激励，又可以集中一部分股权—宝万之争可以证明事业合伙人的推行速度还不够快。
在万科，事业合伙人分为三个维度，中层以上的管理者采取EP（经济利润）奖金参与公司集体持股（全集团大约有2200人）；一般员工可参与万科的各个项目跟投（项目操盘者强制跟投）；另外还有事件合伙人—比如为创业大赛组建的一个创业团队，其中的每一个成员都是事件合伙人。
实际工作中，这三个维度的事业合伙人时有交叉，在刘肖看来，某种意义上北京万科的全体公司人都是公司的合伙人。
在大公司，任何新制度的推行并不容易，况且，合伙人制度从根本上超越了管理的原有边界。
该制度设立之初，曾遭到一线管理层的抵制，他们认为，项目跟投将利益和风险绑在一起，其利益能否大于风险，会成为管理层在进行决策时趋于保守的重要影响。地产项目大多周期长，难度大，收益存在不确定性，这些也会增加团队人员顾虑。一部分人因此选择了离职。
郁亮对推行事业合伙人的决心很大，他曾公开表示做好了公司预计有三年混乱期的准备。
北京万科经历了大幅的人员缩减，整个北京万科的人员数量从500多减到320。杨晓阳告诉《第一财经周刊》，他所在的营销部门换血率达到了50%。
刘肖对此并未否认。“你把任务导向型一改造，发现很多人觉得不适应，”他说，“很多人并不贪恋一份工资，更多是感觉缺乏成就感。”
选择离开还是留下，万科给了公司人自主选择的空间。即便是优秀的员工，公司也不会挽留。
公司人的确需要适应的时间。一位公司人还记得，自己刚开始作为事件合伙人参与团队会议的时候，因为对权责的界限不清晰，甚至不知道该说点儿什么，感觉十分茫然。
“公司的导向一个正常逻辑都是要跟的，”一位进入万科不久的公司人说，他的想法一定程度上反映了大部分选择接受事业合伙人制度的公司人的心理，他说自己还在观望，但最后一定会投。
“以前比较舒服的日子肯定是没有了。”从北京万科离职不久的公司人刘明这样形容过去一年的感受。成为合伙人之后，他的工作从管理转向服务，相比过去的按部就班，如今需要更多了解项目、参与沟通，进行多条线工作。
“公司减少了管理成本，但从个人来说增加了工作量。”他说。“公司鼓励充分竞争，会把你的劲儿都试出来，给你危机感。”
辅助于这一改变的，是万科总部制定的对标政策。集团内部对几大项目分成不同的级别进行对标，成本预算、人员编制都随之进行压缩调整。
另一方面，鼓励充分竞争也多少激活了潜能。这不仅体现在新业务的拓展上，在土地资源稀缺、土地成本高昂的情况下，北京万科也想办法提升传统业务。
某种程度上，传统业务的升级难度要大于新业务的拓荒—几乎找不到什么快速有效的方式来带动销，北京万科只能选择“精细致远”。
作为产品设计总监，王垚和他的团队去年把很大一部分精力放在提升房屋性能上，除了添加新风除霾系统等大的改进，还增加了许多提升生活便利性的小细节，比如灶台上加设小水龙头，免去用户烧水煮饭时把锅端来端去的过程。
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他们在去年还推出了“无限系”的产品，它很像一间半成品的房子，可以根据住户的需求定制不同的户型，比如标准的四居室，适合年轻人有更大的客厅，联动书房和游乐室的两居室，还可以变成双钥匙户型，一套三居室家庭自住，一个单间可供出租；以及专门适合老人居住的户型，卫生间里留出轮椅行走的通道。
这一创新背后的根本理念是万科的“好房子”，让客户更多参与进来，增加了互动频次，从而增加客户黏性。
但这并不是万科熟悉的商业模式。作为本土第一家做到千亿规模的地产公司，万科曾享受过高销量带来的现金流，那是地产业的黄金时代。
郁亮在2014年年底的内部公开信里暗示了这种变化，他强调“只有获得回款才是真正的销售”。他认为，在房地产市场处于调整期时，需要加倍重视经营性现金流的健康。
为了提高回款率，北京万科重新思考回款的核心发现，提高按揭申请的效率和加强客户审核是关键。正因如此，北京万科在西大望路成立了北京万科签约中心，
充分竞争解决了剩下的大部分问题。销售人员必须在有限时间内促使客户完成签约，排名最末者会被淘汰。
传统的销售渠道也发生了变革，万科不再是全权交付给某一家代理公司，而是更多地引入了联合代理和自销，形成竞争的关系。北京万科对于实现更好议价的销售，还设置了“很有进取心”的超额激励制度。
高品质的物业管理一直是这家大公司受消费者认可的原因之一，不少人是因为万科的物业而选择万科的住宅。过去，万科物业和地产之间存在着近似于“反哺”的关系—因为物业是微利行业，万科物业之所以品质比较高是因为地产每年会给物业很大一笔品牌支持费。
据离职者透露，刘肖上任后，北京万科物业的支持费被砍掉了30%。他的目的是让物业公司走出万科的楼盘，完全参与外部的市场竞争。“2016年的战略是全部以外盘拓展为主，支持利润可能对这块要求比较大。”上述人士告诉《第一财经周刊》，“要接很多盘，而且标准都不一样，原来万科的盘都是模块化的。这是新的挑战。”
一个值得玩味的反差是，万科对于新旧业务的进展提出了不同的要求。
在传统业务发展空间有限的情况下，公司为地产业务设定的目标依旧逐年增加。但对于新业务，却几乎没有明确的进度计划。
“我自己每天的期望值和starting point是每天清零重设的。”刘肖说，“我可以确定这7条是往正轨上走，这些东西什么时候1到10，什么时候10到100没有目标和计划，就像对养老业务当年盈利的判断不是一个计划，而是基本信心和要求。”
实际上，北京有一套“战略解码”的机制，对于每一个年初制定的目标，公司都会对其进行分析和拆分，分解成若干个更为具体的任务，这样做的好处是更加有的放矢，不会造成盲目和成本浪费。
即便如此，过去一年里，清零和迭代是这家公司“二次创业”过程中的一个关键词。
迭代可以看做是这家公司在创新中不断试错的结果。在“二次创业的这一年，与一些创业公司相似，很多创新并不能成功地进行到底。”
刘肖曾在开会时说：“未来的时代不是大鱼吃小鱼，是快鱼吃慢鱼。”这种快速变化在营销领域体现得更加明显。
去年春节后，北京万科曾设立过电话营销中心，然而不过10个月，公司就决定将其裁掉。这是因为整个房地产营销渠道的变化速度太快，电话营销无法跟上。
迭代掉电话中心的是一家名为“万拓渠道”的子公司。这家子公司在万科的创业大赛中脱颖而出，目前有将近100人，团队的负责人是一名90后—这个年龄段的新动力正在公司中承担越来越多的重要角色。
经过一年的创业，刘肖感觉新业务推进中最主要的阻力还是来自于人的能力有限，无论是对老万科还是这一年新加入的合伙人，很多业务都太新了。
这听上去可并不那么牢靠，让人不禁担心这家大公司会否就此“失控”。“在过去房地产行业的黄金时代，万科真正意义上的失败很少。”王垚说，“但在未来，学会接受失败是我们的必修课。”
就目前而言，万科最有可能面对的失败或许还是在与宝能系的股权争夺上。
“从情感上说，我还是希望万科能够取得最终的胜利。”刚离开北京万科不久的刘明说，“毕竟这家公司的文化比较有向心力。它透明、公开公正，对员工的关怀和投诉渠道比较人性。”
但促使刘明和他身边一部分人离开的也正是万科内部长期以来形成的强势文化。
刘明属于半路加入万科的，他觉得自己无法像那些一毕业就加入万科的人那样无条件地接纳万科的许多理念，比如在执行层面对于稳妥的追求。
“你总是会遇到‘这个事情我们以前从来没这么做过’这样的答复。”刘明说，“北京万科在试图改变，但至少过去一年这种状况依然存在。”
37岁的刘肖曾供职麦肯锡多年，他的体会是：麦肯锡有很强的公司文化，而万科的公司文化更强大。
相似情况在万科其他地方公司同样存在，一名成都万科离职的公司人认为这是大公司病的一种表现，“很多时候公司人把更多的精力放在‘政治正确’上面，做些迎合集团口号的表面工作，真正的执行力并不强。”她说。
这的确是许多大公司转型需要面对的实际问题，尤其是对于一家千亿级的公司而言，它可能需要更多的时间，以及更加专心致志。
刘肖对北京万科今年的定位依旧是“二次创业”，新的一年才刚刚开始。
篇5：北京万科物业节能改造全案
来源：《中国物业管理》2009年第十一期
“节约能源，绿色环保”是二十一世纪人类追求的目标，欲达到此目标，非一蹴可及，需运用智能、心思及良知。
北京万科物业自2008年起，将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点工作内容之一而贯穿始终。
北京万科物业以不降低现场服务品质为前提，采取具有一定技术含量的节能降耗是我们工作的原则与底线。
为实现这一目标，公司与社会各类节能产品企业协作，在公司所管项目内逐步推进实施各类节能改造，取得了一定的成效。
中水设施改造案例2则
案例1：北京万科物业中水处理站在实际运行中发现，每日回收的中水原水仅为60 m3左右，经处理后的中水不能满足小区776户每日约197m3的卫生洁具用水，每日需补充约137m3自来水去弥补中水水源的不足，增加了中水处理供应成本。
北京市规定中水价为1元/m3。小区中水设备每处理1m3的中水成本为1.50元/m3，因中水原水不足而每日补充137m3的自来水混合向业主室内卫生洁具供应中水，则中水成本为3.03元/m3，远高于北京市规定的中水价格。
若按实际处理中水3.03元/m3成本价格向业主收取，业主难以理解和接受，中水设备将被迫闲置。
改造设想。
利用回收杂排水，制备中水用于绿化。
中水为混合式回收，回收四栋楼内776户业主室内卫生间洗浴、洗衣、厨房等混合杂排水，中水设备处理方式为生物处理方式。
为充分利用业主可回收的杂排水实现二次利用，达到节能效果，经在现场实际考察研究，决定将中水原水管道经改造后不再接入776户业主室内，而是接至绿化用水管道。
改造方案。
具体改造时管道的敷设布局见图2所示：
绿化节水效果评估。
通过将中水用于绿化改造后的使用效果观测，采用中水浇灌的10900m2的绿地草坪、绿地植物等长势良好，没有出现任何不良反应。
将业主的杂排水处理为中水用于绿化，每日可节约绿化用水30m3，北京地区年绿化浇水养护期为244天，经实际装表验证，利用中水用于绿化每年节约水费19280元。
案例2：在总结中水用于绿化降低养护成本基础上，北京万科物业又将另一小区一直闲置的中水设施进行改造用于绿化用水，作为其节能挖潜、降低成本的措施之一。
由于该小区业主的常住率（度假或第二居所）较低，所能回收业主的杂排水（中水原水）严重不足，致使其中水设备处于闲置。
北京万科物业借鉴“案例1”的改造方式，对该小区利用中水进行绿化浇灌的改造，年节约绿化用水成本22067.36元。
通过改造，北京万科物业两个项目利用业主生活杂排水处理为中水用于绿化浇灌，每年可节约绿化用水成本41347元。
电梯节电器的试点和应用
根据中国电梯行业协会最新统计，我国目前电梯的数量为130万台，国内每年电梯的增长数量超过15万台。
据统计，每台电梯每天耗电在50—150KWh之间，按2008年底全国电梯数量统计，全国电梯每年的耗电量为267.7亿KWh，相当于大亚湾核电站二年多的发电量。
北京万科物业2009年有322台电梯在运行使用，电梯的年耗电量约587万度，电费约352万元，按节电率10%计算，预计可节省近35万元/年左右。
电梯电能回馈原理：利用电梯曳引机发电。
电梯的构造相当于一个两端分别悬挂轿厢和对重块的定滑轮组，起滑轮作用的曳引机实际上就是一部电动机。电梯在工作状态下，由曳引机拖动负载做功，完成机械能和电能相互转化的过程。
当电梯轿厢重量小于对重块重量时，电梯上行时曳引机发电，下行耗电；反之，则上行耗电下行发电。
当电梯重载下行和轻载上行时，所产生的机械能也会通过曳引机和变频器转化成直流电能。这些多余能量被临时存储在变频器直流回路的电容中，随着电梯工作时间的持续，电容中的电能和电压越来越高，这就好比是一个水池中的水位越来越高，如果不及时释放就会溢出，导致过压故障，所以在电梯机房的控制柜上部设置了释放此能量的电阻，电阻在吸纳这部分能量时产生热能而使机房内温度升高。
如何释放电容中的电能？
传统采取的方法是：通过外接发热电阻使电能转化成热能散发出来。这种方法效率低，而且对周围环境的影响很大，电梯正常运行环境条件是 5～40℃，为保证电梯设备运行稳定，给电梯机房散热，必需加装空调和风机设备。
在有些情况下，给机房降温的空调耗电量甚至超过了电梯本身。
利用电梯曳引机发电节电原理。
1）电能回馈状态直观：可连接常用电度表，电能回馈时可使电度表反转，向电网回馈电能。
2）回馈的电能，频率及其他技术参数基本满足电网要求，不会对电网造成污染。电压畸变<5%，符合IEC61000-3-2及GB/T14549对电网谐波的技术要求。
3）电梯运行时：空载上行节电35%，满载下行节电45%。
4）回馈器所回馈的电能即刻被就近的用电设备所消耗，如电梯轿厢照明、控制柜本身电器消耗等。
5）制动电阻不在发热，有效的减少降温空调投入运行时24小时连续消耗的电能。
6）对使用频繁、额定载重量大的电梯，如20层以上高层住宅电梯，在早晚乘梯高峰时节点效果比较明显。无机房电梯的节点效果相对较低。
节电效果。
北京万科物业选择所管项目中一批具有代表性的电梯进行节能测试，电梯生产厂家免费提供并安装了节电器，改造后电梯节电效果均在20%以上。
在试验巡查过程中，未安装节电器电梯控制箱上的制动电阻运行温度达60℃以上，室内必须开启空调。安装了节电器的制动电阻温度不超过25℃，（室外气温29 ℃）室内温度在34 ℃左右，电梯机房空调基本上不用投入运行（直观的节省机房空调电费）。
因所测试的电梯使用频率、层站、荷载等不同，所测试出的数据不能完全代表不同节电器产品的节电率高低，但是经实测，这批改造后的电梯节能效果均能达到20%以上。
公共区域人体感应灯和车库照明改造 采用人体感应控制照明实现节电。
北京万科物业在管某小区的公寓楼楼道照明原来采用的是声控延时开关，此小区南侧紧邻市政路，1、2号主楼距市政道路仅70米，晚间道路过往车辆的发动机引擎和鸣笛声均能达到声控开关的工作条件，致使楼道公共照明成了常明灯，造成能源浪费。
为降低公共区域照明电费，北京万科物业决定在1、2号主楼的墙壁上安装人体红外感应开关，夜间楼道内无人经过时，开关探头感应不到由人体释放的红外信号，开关电源不能接通，灯具就不会被点亮，按照楼内居住人群构成特性，每天夜间灯具使用频率大概在30%左右。
经实际使用测试，该公寓所更换的320个人体感应开关的成本在半年内即可收回，每年节约的公共楼道照明电费用达2万元以上，其他管理项目公共区域的照明控制也在参照金阳公寓方式有计划的进行改造，实现技术节能。
应用T55照明技术实现车库照明节能。
无采光地下车库的照明大大增加了物业管理的成本，在不降低车库照明品质的前提下，有效降低电费成本是北京万科物业节能降耗的一项重要工作。经选择、测试，公司决定采用北京菲安科技有限公司T55型三基色节能灯进行改造。
为规避风险减少改造初期的投资，进一步验证T55型灯具实际节电效果，公司与菲安科技有限公司协商，协商结果是菲安公司以“零投入”方式免费为14492m2的车库，提供517套T55型节能灯具，以证明该产品的节电效果。
使用T55型节能灯具改造后的车库经抄表验证，其节电率可达41.5%。北京万科物业已开始在其他六个具备地下车库的项目中逐步推进T55型照明灯的改造，其整体节电效果已达38%。
篇6：北京万科城市花园
一、总则：
1.本会定名为[名流会〃万科光明城市会所]（以下简称万科光明城市会所），南京朝源健身休闲俱乐部有限公司（以下简称甲方）完全拥有其所有权。
2.本会宗旨：供会员（以下简称乙方）享受一系列现代化、高水平、多元化的健康休闲生活空间和设施。
3.本合约为基本通则，尚有特殊规定时另行制定，并敬告会员共同遵守。
二、会员：
1.会员资格：
A.个人会员：年满18岁以上70岁以下，身体健康，品行端正，经申请批准的中外人士。
B.家庭会员：两个年满18岁以上70岁以下，身体健康、品行端正互为直系亲属经组合申请批准的中外
人士。
C.公司团体会员:同一公司或团体的雇员十人以上由公司或团体申请入会，经批准以个人会员资格参与
会所活动的中外人士。
D.会员资格不可转让（兵役、继承、移民等情况除外但须提供证明文件并付转让费人民币200元；被转让手续者依本会规定办理）。
2.入会申请办法：
A.适合于本会会员资格的中外人士可填写申请表格一份，经本会批准后加入,家庭会员者需附相关证明（结婚证，出生证，户口薄等复印件）；申请公司团体会员者须附公司团体证明。光明城市的业主申请入会需要提交房产证明的复印件及万科物业公司的确认证明。本会在必要情况下，可对申请人作更进一步的了解。
B.本会有绝对权利接受或拒绝任何申请人。
C.会员自入会起不得退费。
三、会籍：
1.个人会员、家庭会员、公司团体会员的会籍均为______年期会员，启用自_______年___月___日起 生效。
2会员卡均由本会发给会员，会员依规定缴费后始可凭卡享用万科光明城市会所的各项设施与服务。（SPA区、餐厅及球类运动等个人消费除外）
3.会员卡如有遗失或损毁，需至本会以书面提出申请补发并付手续费，每张人民币50元。
5.会员卡限会员本人使用，不得转借，转借者将取消会员资格，已交会费不予退还。
四、会员权利与义务：
1.会员进入本会时必须主动出示本会核发的会员卡以换取置物柜钥匙，并于当日离场时交回钥匙，未交回钥匙者即以锁卡处理。
2.会员的朋友在会员陪同下可享受本会一切设施与服务，其消费按照不同种类的会员的权益享有不同折扣,会员携同的朋友应遵守本会各项管理规则，会员应负其朋友在本会范围内活动而产生的全部
责任。
3.会员或来宾遗失钥匙或当日离场未归还钥匙者，须缴更换储物柜钥匙及锁具的全部费用。
4.会员因怀孕、出国可事先书面形式提出顺延申请，以月为单位，此期间内中止会员的权利和义务。每月顺延手续费为人民币50元/月,经批准后，从批准之日起实施，顺延期一次不能超过6个月。
5.会员须遵守会员会则及本会各场馆使用须知。（会则和须知另行向会员提供）
五、会员资格终止
任何会员如发生下列事项之一，经本会查证属实，本会有权终止其会员资格并取消会籍，不予退费。
并保留进一步追究的权利。
1.发现提供虚假证明文件办理会员卡者。
2.经法院判决有罪者。
3.不遵守本契约书、会员会则、使用须知等规定或工作人员指导及严重影响他人权益者。
4.蓄意破坏本会的各项设施或伤害本会名誉者。
5.于本会内如有任何不法行为（如偷窃，逃帐……等）经发现或查证属实者。
6.会员不履行付款义务缴交入会费或积欠帐款经本会催告而不履行者。
7.本会认为有损其他会员利益和会所利益并造成严重后果的行为者。
六、附则：
1.本会禁止未经许可拍照、摄影及禁止携带外食、宠物或危害公共安全的危险物品进入本会。
2.本会禁止销售或推销任何非本会授权同意的产品或服务。
3.由于不可抗力等因素或其他不可归责于本会的事件或事故从而使本会无法继续提供服务时，本会有权利暂时关闭、部分关闭或更改开放时间。
4.会员使用各项设施时应明了自身身体状况及遵循各区使用规定，如运动器材的操作等，若因个人疏忽、失误或身体状况不适于运动及运动过重而造成自己或他人的伤害，本会将不负任何法律责任。
5.会员入会时所填写的个人资料，若有任何改变，应立即通知本会更改，以确保个人利益。
6.会所为全体会员休闲、健身的重要场所，请珍惜使用各项器械及设施配备。
7.会员的子女未满十八周岁者或会员六十岁以上亲属参加活动须监护人陪伴。
8.本会提供的置物柜供会员当日存放一般物品（隔日作废），且本会不负保管责任，不得存放贵重物品，若有遗失，本会将无须负任何责任。
9.本会为提供更好的服务及完善的设备器材，谨定每处场所分列固定维修日（清洁维护及员工教育训练日）当日暂停营业一天，若适逢国定假日将顺延一天，不便之处敬请见谅。
10.本合约如有未尽事宜或其他相关细则未及规定者，本会可适时修订并敬告会员共同遵守。
甲方：南京朝源健身休闲俱乐部有限公司乙方：
签署人：
杨志群签署人：
篇7：北京后花园游记
暑假里，我和妈妈一起去北京游玩，我们在北京游玩了几天，北京的名胜古迹可真多啊，有毛主席纪念堂、水立方、鸟巢、八达岭长城、军事博物馆，其中，给我印象最深刻的是贪官和珅的后花园。
刚进后花园的门，就能感觉到一阵阵冷风迎面吹来，花园里每一颗树都是又高大又粗壮，那茂密的树叶，一片紧挨着一片，像搭起一个巨大的遮阳伞；走了几步，映入眼帘的是一个像蝙蝠一样的大池子，因为它很像一只蝙蝠，所以人们都称它为福池。福池的后面有一块立着的大石头，周围围着很多人在看。刚开始，我很纳闷：不就一块大石头嘛，能有什么看头？，我忍不住好奇心，走过去仔细一看，原来那块大石头上面的图案非常像一只鱼，鱼头朝上鱼尾朝下，导游告诉我们：这块大石头很像一只鱼，所以和珅就把它放在这里，是年年有余的意思。
不知不觉的，后花园游玩的时间到了，大家都依依不舍的走了。到了外面，妈妈说：和珅真是个大贪官，贪污的那些钱物值现在人民币3600亿元，虽然我不知道3600亿元是多少，但我从妈妈的表情猜想那一定是个天文数字，应该够我天天吃冰淇淋的吧！