天津房地产研究报告

2024-05-25

天津房地产研究报告（通用6篇）

篇1：天津房地产研究报告

《房地产经济学》

社会调研报告

天津市大悦城商业区调研报告

天津理工大学中环信息学院

二〇一三年十月

天津市大悦城商业区调研报告

一、项目介绍

1、基本信息

天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。

项目定位

天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。

交通位置

天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。

天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。

商业环境

天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。

资源优势

天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：

建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院

景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社

机电顾问：香港沣信

交通顾问：香港弘达

物业顾问：中粮凯莱物业

灯光顾问：美国CD+M

灯光设计：照奕恒

2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。

3、购物中心

购物中心以18岁至35岁的中青年人为主力消费人群，引进国际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。购物中心主体部分四层，局部五层。分为北端的时尚潮流馆和南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通。共有店铺约500个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。

地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位，统一的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。

月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，穿梭眼花缭乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。

大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，在天津首次

引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题KTV酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（Babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌主力店的进驻，国际化商业街区规划理念的融入，使之成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地，是天津都市青年8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。

地位

天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。坐拥25万平米的超大商业建筑体量，500余米沿街展示面，500米长室内步行街，150米长主题街区，承载最齐全的功能业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创中粮式大悦文化，以其不一样的视野，定义商业地产新格局。

理念

经营理念：“引领时尚共享大悦”

人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌

人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店

创新业态——我们有独具特色的主题街区

差异化经营——我们的经营品类与众不同

大悦人正是以这种不断创新的经营理念，执着于现代商业运作精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品味生活。

服务理念：“享你所享悦你所悦”

悦是一种心情、一种感受、也是一种体验

让每一位顾客感到悦

让每一位商户感到悦

让每一名员工感到悦

让每一个来到大悦城的人感到悦

天津大悦城秉承中粮文化的优良传统，结合天津百年文化积淀，解构服务文化的深层内涵，彰显“悦你，悦我，悦精彩！”。

悦是文化，悦是态度，悦是精神。天津大悦城用激情与实力，在2011年，即将点燃这座城市的大悦梦想。

4、公寓住宅

大悦城购物中心完美的商业配备，中心区域方便的交通优势，凝聚区域内无限的升值潜力，造就了大悦城的独特魅力，大悦城时尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活。

大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约7万平方米，占据该“城市综合体”西侧的单独地块，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足对质感生活，高尚品位的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准规划，完全体现城市主流精英的健康品位。

5栋高层建筑，70-145平米主力户型，简约时尚风格的精装示范标准，面向城市中高端客群，依托大悦城时尚品牌标签，诠释了全新的生活模式，满足了都市精英对现代生活的要求，在众多城市精英中统领生活潮流。

大悦城高档住宅以时尚现代的建筑立面配合人本主义的景观环境，致力于打

造高品质的生活体验，让每一位住在这里的人拥有自己的家园畅想，陶冶时代繁华，尽享天伦之乐，于简约处诠释居家风格蓝本。

大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”，作为大悦城住宅产品的升级版，面向城市时尚精英客群，地上总建筑面积4.6万平米，位于项目地块最南端，由南北两栋百米塔楼构成。

精装公寓规划设计之初，就聘请了美国RTKL、日本丹青社等国际设计团队，倾力打造符合国际化品质需求的精品。无论从简洁流畅的外立面设计，独具特色的屋顶花园，到后期的人性化物业服务，均体现出大悦城国际化时尚品牌的特性，作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合，各种业态足不出区尽享其中，为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。

凭窗望去，大悦城时尚精品公寓与住宅彼此呼应，独有的帆型外檐，精致的回车廊道，让您在繁华世界的背后静静的感悟着宁静的归属。抛却公共空间的烦扰，重拾私有空间的品位，每一天都留给自己一段完美的心灵假期。

5、写字楼

190米超高层建筑体，采用5A全智能化控制，LOW-E双层中空玻璃幕墙，12.3米挑空大堂、标准层单体建筑面积约1900平方米、层高4.25米，净高达2.8米，核心筒结构，室内无立柱，分割自如的大跨度设计。

大悦城国际甲级写字楼，以超高端配套和完美的空间体量设计，引领世界经济浪潮，依托大悦城的城市综合体以及一站式购物中心定位，建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代时尚的综合建筑集群，打造环球商务旗舰，更有宽阔的区域景观视野，一览天津的繁华古今。与这座城市彼此欣赏，据守地标核心，成就宏图万景。

作为一种全新的地产、生活模式，天津大悦城项目是集诸多功能于一体的现代综合建筑集群，它浓缩了一个城市的精华，在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能样样俱全，你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。天津大悦城开业再添城市综合体天津大悦城项目位于天津市内环核心区域，紧邻城市主干道南门外大街、南马路，占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的“城市综合体”。

二、分析

1、房地产区位理论

房地产业是与区位紧密联系的特殊产业土地的区位不同，会产生不同的区位效益。土地的用途不同，产生的区位效益也不同。国家发展房地产业，力求使土地获得最佳用途，追求最优的社会效益、经济效益和生态效益。

房地产企业追求最大的经济效益。

房地产投资者追求理想的投资回报。

消费者追求最佳的使用功能。

城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租

（1）城市土地区位形成的因素

自然条件和环境

交通和通讯

基础设施

人口和经济集聚

文化教育卫生科技状况

（2）房地产区位的选择

房地产宏观区位的选择〔布局指向〕

房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区

房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准

外部经济性

临街深度

人口流量

交通和通讯

增值潜力

居住房地产微观区位选择的标准

周边环境

交通和通讯

社会文化环境

购物便利

增值潜力

就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。高度集中的优势，在于其资源可以更高的利用和共享。工作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足，减少了交通时间与成本。这是该综合体的优势所在。而另一方面，其地理位置也十分具有优越性，项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。还有公交观光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此区位。而日后还有地铁4号线开通，更是大大方便其交通出行。而大悦城周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。这更是其商业优势的所在。

2、地租理论

地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。

在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。

（1）地租分类

绝对地租：绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。

级差地租：是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。

垄断地租：是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

分离地租：关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。

更具地租和地价理论我们可以知道，房地产的价值不是简单的，地价与房屋自身成本之和。

其价值是波动的，是根据其经济价值、使用价值等综合分析的。如地租理论中差级地租中所说，如果对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。而这是会使得房屋升值的所在。简单而言，开发商如果后期对该区位在此投入，使得该区位的基础设施更加完善，自然房子会升值。而大悦城商业区，在未来还会开通地铁4号线，周围设施也会不断地完善，自然其价值是有升值空间的。

篇2：天津房地产研究报告

1、天津2010年二手房量降价涨交易总量70446套

2、甘肃房地产观察：楼市十二个月 3、2010年上海房地产备忘录

4、厦门2010年商品住宅成交面积下跌47.5% 5、2010年广州二手楼市在“高飞”

天津2010年二手房量降价涨交易总量70446套

记者昨日从有关部门获悉，2010年天津市二手私产住宅呈现量缩价涨的走势：全年交易总量为70446套，与2009年相比下降32.8%，成交均价为6812元/平方米，与2009年相比上涨17.6%。

据市国土房管局相关统计数据显示，自去年4月起国家针对楼市进行了多轮宏观调控，使得市场经历了2009年楼市火爆成交之后的理性回落，但并未出现2008年的惨淡局面。在政策的影响下，全年二手房交易价格平稳上扬。在中心城区范围内，各区域的成交均价保持15%以上的涨幅，尤其区域建设发展快速的红桥区涨幅最大，均价涨近30%。在全市的成交户型上，80万元以下的经济型住宅占到了成交总体的六成以上。

我爱我家市场研究中心人士认为，与以往历年的楼市调控相比，2010年无疑是房地产调控政策最为繁多的一年。而2010年本市房地产市场历经多次调控，成交热度有所下降，成交量理性回落，但房价仍然呈现上升的主要原因是：在经历了2008年长期的深度调整及2009年的快速回升之后，面对2010年的宏观调控，二手房业主面对市场的再次调整选择观望，大多数业主对于房价持长期看涨心态，业主主动降价现象并未大规模集中出现。业内人士预计，楼市调控仍未结束，2011年市场将面临深入调整，预计在自住型需求的支撑下，天津市二手私产住宅全年成交量将保持6万套以上的水平，难以出现大幅萎缩，成交均价也将保持稳中有升的趋势。

甘肃房地产观察：楼市十二个月

2010年，对房地产行业而言，是不平凡的一年。这一年，房地产行业的发展可谓风起云涌，变幻莫测。在历经国家接二连三的宏观调控政策之后，这个行业未来的路在哪里？在令人眼花缭乱的变局中，事关房地产行业的任何“动静”都是人们关注的焦点。无论是开发商、消费者，还是政府部门，都给予房地产市场极大的关注。在过去一年跌宕起伏的房地产市场运行中，应该说，演绎了许多场次的悲喜剧。在匆匆走过2010年之后，让我们一起回顾甘肃房地产市场在这一年里走过的12个月历程。

一月：国十一条2009年底，国家为了遏制房价这匹脱缰的野马，推出了一系列政策，但效果甚微。

2010年伊始，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”，旨在遏制房价的过快上涨。虽被事后评价为老生常谈，但对高烧不退的房地产市场来说，还是起到了一定的降温作用。“国十一条”出台，首次明确了地方政府责任。1月11日央行宣布存款准备金率上调0.5%，直指市场流动性过剩，但一季度房价仍以飙升为主旋律。

二月：倒春寒春节期间，各地楼市持续低迷，市场观望情绪浓厚，一、二手房成交量显著下降，人们形象地称其为楼市“倒春寒”。此次寒流波及面甚广，甘肃楼市也未能幸免，大年初一到初三销量挂零，兰州春节七天的总销量不到20套。就在人们为这波寒流是习惯性淡季还是楼市拐点而猜测的时候，有专家提出楼市真实走向三月份以后才会显现的观点这才暂时平息了大家的议论。

三月：两会话题就在民众真切希望政策能及时为高房价降降温的时候，全国两会在三月隆重召开。会上最敏感的话题就是房价。据统计，两会期间有超过半数的提案与房地产行业有关，从人大代表的发言到记者的提问，房价问题始终最受关注。两会在全民的期盼中落幕，但房价上涨的“好戏”却在继续上演，大有永不落幕之势。

四月：新国十条4月17日，被称为史上最严厉调控政策的“新国十条”出台，从信贷、税收、土地等各个方面全面调控楼市。严格的差别化住房信贷政策、增加住房供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管等一系列政策措施出台，使得房地产市场出现了大幅度的震荡。五月：甘十条四月以来，房产调控成为了中国房地产行业里最敏感的词汇，政策频出，房价上涨势头看似被遏制，但房价却一直高扬。

进入五月，备受社会各界关注的甘肃省《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》正式出台，被称为“甘十条”。《意见》结合甘肃实际，从供给、财税、土地等多个方面提出了多项具体政策，为调控省内城市房地产行业提供了依据，对抑制省内城市房价过快上涨起到了作用。

六月：降价潮调控以来，“开发商至少扛半年”的呼声早已被大家所接受，购房者也为这一场楼市的博弈留足了等待的时间。但事实上，大型开发商并不打算坚持，恒大最先高调宣布旗下产品8.5折发售的消息，且不论其是真是假，但当月恒大骄人的销售业绩似乎向开发商们指出了一条明路。随后，绿地集团也宣布旗下41个城市近百楼盘推出五大置业计划，启动全面优惠行动，万科地产在人们的质疑声中表面坚称不降，但调查结果表明，它不是没降，只是降得低调。七月：观望、等待6月初，酝酿已久的二套房标准终于有了明确结果，住建部、央行、银监会联合发出通知，明确二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷。尽管业内对二套房标准有种种猜测，但政策的严厉程度还是对市场造成了一定影响。

这次宏观调控很严厉，但大多数开发商和购房者都相对理性。由于在政策出台前长达一年多的时间内，市场都保持着旺盛的发展势头，大多数房地产企业选择了观望，推迟开盘节奏，购房者观望等待氛围渐趋浓厚。

八月：刚性需求八月，天添幸福港、仁恒美林郡和普天格兰绿都相继开盘，带动兰州楼市悄然升温，开盘当日前来订购和咨询的人数众多，场面火爆。这一月，省内其余各地楼盘扎堆开工、开盘。

此轮宏观调控直指一线城市市场的投机和投资需求，对甘肃的这些城市而言，初次置业者和改善型消费者依然占主导地位，刚性需求一直支撑着房地产行业，不断攀升的成交量就是证明。九月：公租房新规9月省政府办公厅印发了《甘肃省公共租赁住房管理办法》。该办法对全省公共租赁住房规划、建设、分配、使用及监督管理进行了明确规定：一家人只限申请承租1套公共租赁房；直系亲属具备住房资助能力的，不能申请公共租赁房。公租房建设的意义在于凸显政府规划和主导的公益性，是中等偏下收入阶层的重大利好。增加公租房建设和供给数量短期内能有效改善中低层收入的居住，对于调控房地产市场的良好运行起到积极的作用。

十月：限购令国庆节前后，全国12个城市先后出台各具特色的“限购令”，对户籍家庭和非户籍家庭在本地的购买数量做出了严格的限制。兰州市政府出台了《关于进一步调控房价的意见》，规定本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房；超过规定套数的，各商业银行严格控制住房贷款发放，房地产管理部门在办理商品房预售合同登记备案和房屋产权登记时予以严格审核。

十一月：加息11月10日，央行第四次上调存款准备金率，这是继1月份调整存款准备金率和10月份先后上调六家银行的存款准备金率和存贷款基准利率以来第四次加息。

单次加息对消费者的影响并不大，但是连续加息和楼市新政组合，形成叠加效应，会冲击和影响消费者购买心理。加息后房地产开发贷款的利息成本增加，房地产开发量也会收到影响。在加息和开发贷款断粮的影响下，一些资金实力有限的中小开发商极可能率先降价，房价进一步松动的可能性增加。

十二月：50%泡沫社科院先后发布了2010年《经济蓝皮书》和《住房绿皮书》。蓝皮书对中国民众的住房购买力进行了评估后，认为85%的家庭已无购房能力，而绿皮书直指房地产市场供求矛盾，并排出了当前全国大中城市楼市泡沫最高的7个城市，兰州排名第六，泡沫系数超过0.5。和其他六个城市相比，兰州地处西北，人均收入处于偏低水平，而楼市泡沫之高，竟然位于全国前六位。此论一出，引起舆论界一片哗然，纷纷质疑数字的权威性和可靠性。虽然部分官员和房地产企业否定这种结论的真实性，但是如果按照社科院的计算方式得出的数据，这种泡沫的比例依然存在。不管是不是真的存在如此大的泡沫，对于普通购房者来说，泡沫的存在始终不是件好事。

2010调控下的南京楼市：开发商照样“坐着赚钱”

过去一年，调控下的南京楼市—— 做开发商最要紧的是什么？赚钱做买房人最要紧的是什么？忍耐尴尬一

买房者四处求人开发商坐着赚钱

2010年楼市调控政策频出，可记者发现，无论政策如何“严厉”，南京多数楼盘开盘时依然“抢”声一片：要么是抢心仪的房型，要么是抢优惠。

去年11月初，河西的苏宁睿城高调降价2000元。首批推出的350套房源遭3000人疯抢。负责销售的苏先生告诉记者，8个人抢一套房子，他们以前从未遇见过。

“有一家大型医院的负责人直接找到我们领导，希望能团购20套，也不要额外优惠，只要能保证买到房子就行。”苏先生说，公司当面回绝了这家医院的要求，没想到的是，“团购”的事情刚处理完，又有不少人托关系找来，说是看中89平方米的户型，要求帮忙留着。“大概有四五十位买房人递条子，可89平方米的户型也就不到100套，照顾不了，全摇号凭运气吧！” 如果说这算是“甜蜜的烦恼”的话，宁南板块的金地自在城也感同身受。这家楼盘去年推出了一批精装修房，均价9500元，户型从73平方米到100多平方米，吸引了不少年轻一族的眼球。“73平方米？你根本买不到，我只买到85平方米的，还是找人的”，小朱来南京工作才一年，去年10月份在这家楼盘“抢”下一套小户型，他说如果不找人的话，连80多平方米的户型都买不到。

在这样的形势下，开发商真可谓“坐着赚钱”：不愁销售不用吆喝，轻轻松松就赚到大把钞票。

“不瞒你说，去年5月份我们就完成了全年销售计划，你说我还会急着卖吗？”城南一家楼盘的开发商笑着说。在宁南板块和河西板块的一些热销盘，开发商同样“稳坐钓鱼台”，回款任务完成了，有的楼盘已经开始给员工放起了“寒假”，组织去海南等地旅游。

尴尬二

房贷政策史上最紧二房三房该买照买二套房贷款利率上浮10%、停贷三套房贷款„„2010年的房贷政策可谓“史上最紧”，但南京房价依然坚挺。日前，记者就去年的房贷情况采访了南京多家银行。

深圳发展银行南京分行人士告诉记者，由于该行首套房贷款按基准利率执行，比较严，去年来办首套房贷款的客户仅占两成左右，剩下的大多是二套房贷款，占比在60%~70%之间，三套房贷款都是在限贷令出台之前办的，占比很少。南京银行和光大银行的房贷客户构成情况则与深发展的不同，南京银行人士表示，去年该行房贷利率下浮30%的客户占比在70%~75%之间，其他的大多是二套房贷款，三套房贷款只占1%-2%。光大银行南京分行人士表示，该行80%以上的房贷都是首套房贷，13%左右是二套房贷，剩下的是三套房贷。

虽说去年南京楼市调控政策频出，但记者发现，无论是二套房还是三套房，买的人还是“该出手时就出手”。

“来我们这买房的绝大多数都不是首套，我看还是改善型的居多吧？”城南雅居乐花园的一位营销负责人说，目前在售的“天岳”是整个项目的最后一批房源，也是位置最好、单价最高的，户型最小的也有260平方米，均价2万左右。他告诉记者，资深医生、企业家等是购房主力，多数都是二套房以上。

记者从多位开发商以及中介公司了解到，目前南京家庭第三套房的鉴证以及合同备案依然可以办理。但三套房在整个楼市销售中的比例并不大，大概只有一成多。陈春林马祚波

尴尬三调控将成常态房价上涨也成常态？

去年的房价到底是涨是跌呢？尽管官方没有提供相关数据，不过各家网站统计的信息显示，去年南京房价依然上涨，涨幅在12%到14%之间。

搜房网针对南京全市158个在售住宅项目的调查统计中，共有112家楼盘价格上涨，全市楼盘平均涨幅为12.01%；365地产家居网对全市58家楼盘进行的房价涨跌样本分析称，去年南京房价的平均涨幅为13.7%。

专家分析称，跟2009年接近五成的涨幅相比，去年南京的房价涨幅是可以接受的。“如果能每年将南京房价涨幅控制在10%以内，应该是最完美的结果。”

业内人士认为，今年的楼市在旺盛刚需的背景下，南京的房价仍会稳中有升，不过也存在小幅震荡的可能性，但涨跌幅度不会超过10%。

酒要一口一口喝，路要一步一步走步子迈大了，容易被调控！

今年楼市走势会如何？房价的蠢蠢欲动会否导致第三轮调控的到来？“继续坚定不移地加强房地产市场调控。”在去年底举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新明确表示了2011年坚持房地产市场调控不放松的决心。

那么，去年出台的楼市政策不少，但是真正能控制住房价的政策又有哪些呢？政策之一：认房又认贷

实用指数：★★★★

去年银行执行了严格的信贷政策，首套房首付三成，利率可享八五折；二套房首付五成，利率上浮1.1倍；三套房严禁贷款。如此严厉的贷款政策将投资客“驱逐”不少。

政策之二：限购令

实用指数：★★

去年国内多个城市出台了“限购令”，对购买第三套房的家庭以及外来人员进行了一定限制，短期内交易量锐减。不过业内人士指出，暂时抑制买房无法根本解决楼市难题。

政策之三：“地王”上报实用指数：★

国土部在上个月出台规定，各地土地拍卖产生的“地王”需及时上报。业内人士看来，此举实在不值得一提。“光上报有什么用，又不是限制地王产生，政府有什么理由去限制呢？”

政策之四：酝酿中的房产税实用指数：★★★

沸沸扬扬的房产税去年闹腾了一年，到现在也是“只听楼梯响，不见人下来”。对于这一政策，房产专家认为可能只会增加房产交易成本，对抑制房价作用不大。

2010年上海房地产备忘录

2010楼市十大关键词

1、宏观调控

2、保障房

3、日光盘

4、合伙买房

5、假离婚

6、强拆

7、首套

8、房产税

9、限购令

10、逼供

增加保障用房供给

2010年1月7日，国务院颁发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。

“国11条”调控楼市

2010年 1月 10日国务院出台 “国 11条”，严格二套房贷款管理，规定二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外 “热钱”冲击中国市场。

规定住宅用地比例

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

两个全国地王降生

上海外滩8-1地块2010年2月1日正式出让，被上海证大以总价92.2亿元收入囊中，夺下 2010年全国总价地王，折合楼板价3.4345万元/平方米； 2010年2月11日，苏河湾1号地块由央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司，以70.2亿元的总价竞得，该地块成交楼板价达5.2783万元/平方米，加冕全国单价地王。

国土监察掀起风暴

2010年3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》，内容包括 “开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策，称为 “国19条”。3月12日，又宣布将于2010年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查。

78家央企宣告退市

国务院国资委新闻发言人杜渊泉2010年3月18日表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

严格控制豪宅供地

2010年3月22日，国土资源部提出，在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

首套契税优惠趋紧

2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

严格商品房预售制

2010年4月13日住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

“新国10条”剑指投机

2010年4月15日，国务院要求贷款购买第二套住房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月17日，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，三套停贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停贷。

抓经济适用房监管

2010年4月22日，住建部发布通知，明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

加强廉租住房管理

2010年5月4日，住建部、民政部和财政部联合发文加强廉租住房管理，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等问题，作出有关规定。专家分析称，中央连续出台文件加强保障性住房监管，对解决低收入家庭住房困难有积极意义。

二套认定认房认贷

2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行 “认房又认贷”。公租房面积设上限

2010年6月12日，住建部等七部门联合发文指出，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。

保障房引入问责制

2010年5月19日，住房和城乡建设部与地方政府签订目标责任状，为保障房建设提供保证。对于保障性住房工作推进不力的地方政府，住房和城乡建设部、监察部有权约谈、问责。及至2010年10月，住建部、监察部和国土部明确，稳定房价和保障性住房建设不力的，将问责省级政府。

套数认定再度收紧

2010年6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。“认房也认贷”以家庭为单位，比之前单一 “认贷”或“认房”更为严厉。

夹心层可享公租房

上海市房管局局长刘海生2010年6月表示，《本市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》已向社会公示，修改完善后将及时实施。既不能享受廉租房，又不能享受经适房的夹心层，有望通过公租房改善居住条件。

将建违法用地清单

2010年6月，国土资源部、发改委等10部委联合下发通知，要求整治重点项目建设违法用地。通知表示，将建立 “违法用地项目清单”，进而对其在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。

第一批经适房摇号

历经 “两级审核、两次公示”，2010年7月9日，闵行区472户申请家庭成为上海首批参加经适房供应试点公开摇号的家庭。他们按照摇号取得的轮候序号，参加之后的选房购房。而徐汇区则于2010年7月中旬组织这项工作。

严格控制房贷风险

2010年7月26日，在上海银监局召开的中资银行业金融机构负责人会议上，该局局长阎庆民要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。要动态控制开发商贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

第一批土地预公告

上海第一批土地预公告2010年8月悄然出台，将2010年下半年5个区域共计13幅土地预先公告。这也是自上海在2010年4月份开始执行预申请形式之后，下半年首批 “回归”预公告出让方式的土地。

第三套房贷金叫停

2010年8月3日，银监会再次叫停京沪深杭四地的第三套房贷。据了解，从2010年4月 “国10条”出台至2010年7月，上海大部分银行已经主动放缓或逐步暂停了第三套房贷的发放。2010年8月上述城市银行三套房贷全面叫停。

暂停公积金装修贷

2010年8月18日上海市公积金管理中心相关负责人表示，公积金装修贷款从2010年8月第三周起被全面叫停。这主要是为了整顿公积金装修贷款业务的秩序，对于已受理的申请，他们将在严格审查后确定是否放款，至于这一贷款何时恢复办理，目前尚没有时间表。

保险资金投不动产

2010年9月初《保险资金投资不动产暂行办法》发布，规定保险资金投资不动产的投资比例为上季末总资产的10%，同时规定了“三不”原则，该规定宣告保险资金投资不动产正式开闸。

高价房审批权上移

2010年9月中旬开始，新盘单价超3万元须通过市级房管部门预售审批，而不是由区县进行直接核准。

上海新开盘楼盘的价格信息将采取 “一房一价”形式，即每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格，而不是现在所普遍采取的随行就市。涨价超过一定幅度须重新审批。

开展房产中介专项整治

上海市工商行政管理局网站上发布通知表示，将集中开展为期一个月（2010年9月15日至10月15日）的房地产中介市场专项整治，配合住房保障房屋管理部门和物价部门查处房地产经纪机构或执业经纪人与房地产开发公司串通，联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖的行为。

严厉打击开发商囤地

2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发通知规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。

楼市掀起二次调控

2010年9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，厦门2010年商品住宅成交面积下跌47.5%

刚刚过去的2010年堪称中国房地产政策调控最为严厉的一年，据市国土资源与房产管理局数据显示：去年全市商品住宅成交19299套，月均成交1608套，成交面积约216.97万平方米，同比下跌47.50%。

去年岛外商品住宅成交12811套，占全市住宅总成交套数的66.38%，岛外市场已成为楼市供销主战场；岛内商品住宅成交6488套，占全市总成交套数的33.62%。今年，岛外将有更多房产项目开盘，首次购房的刚需客户将成为岛外置业的主力军。

2010年广州二手楼市在“高飞”

预测也有准确的时候。起码众业内人士对2010年的预测就是这样。早在2010年1月份的时候，满堂红、合富置业和中原地产等研究分析人士就对今年二手楼市进行了预测，认为“今年的市场与2009年的市场相比有一定的延续性，广州二手楼市场依然会保持稳步发展，呈现量减价略升的走势”。总结2010年的二手楼市，尽管成交量比2009年有所降低，但仍是近4年来的第二高位，价格更不用说，整体也呈现平稳走高的态势。

应该说，相对于火爆的2009年，今年的二手楼市是有些坎坷的，国家的调控政策持续不断，不论是税收的、金融的、还是本地的限字令等等，都给二手市场带来了一定的影响，政策出台的一两个月内，二手成交明显萎缩；而同时，广州的二手楼市又是坚挺的，尽管经历了不少调控，但其前11个月的成交量都达到了753.67万平方米，即使不算12月份的量，该数据都已经是2007年至今、仅次于2009年的第二高成交量。更值得一提的是，今年内，除了3月份的一手成交量比二手要高之外，其余的月份中，二手成交量都高出一手成交量不少，去年还只是占半壁江山的二手楼市，在2010年实现了全面超越：从已经公布的可统计数据看，今年前10月份一手住宅成交量为454.16平方米，而二手的已经达678.6万平方米。与成交活跃并驾齐驱的，是二手楼价的震荡上行态势，一年到头，同一套单位在年底购买时要比在年初买时多花20万元。

2010年，政策和市场一直在博弈，只不过目前来看，市场暂时处于上风。是什么导致二手楼市在经历调控的这一年内反而量价齐升呢？业内人士分析认为，通胀的存在和对明年通胀预期的存在，是致使二手楼成交活跃的极大推进原因，加上广州的刚性需求依然强劲，故市场暂时抗住了政策的洗礼。只是，这样的一种略微优胜的局面，能否在2011年持续下去，还是得看政府的态度了。

关键词一畅销

●前11月成交量达753.67万平方米，为近四年来第二高 ●全面超越一手成交，成为市场最主流

2010年，尽管国家对房地产的调控不断，对二手楼市也带来不小影响，但是广州的二手楼市却依旧走出了畅旺的行情，其成交不仅处于近4年来的亚军位置，更全面超越一手。

统计市国土房管局公布的数据可见，今年前11月份，广州二手住宅成交量达到753.67万平方米，其中上半年的1-6月份总成交为426.77万平方米，月均为71.13万平方米，而下半年的7-11月份，月均成交量为65.38万平方米。如果以12月份成交65万平方米计算，那么2010年全年，广州二手住宅的成交量就将有820万平方米左右。不论是前11个月份的753.67万平方米，还是预算的全年的820万平方米，这样的成交量都是从2007年至今4年时间里的第二高位，仅比最火爆的2009年的958.74万平方米低。

如此的成交量也全面超越一手住宅成交量。2010年已统计的11个月份中，只有3月份的一手成交量大于二手成交量，其余月份中，二手的成交量都远超一手，比如1月份时二手成交量达109.21万平方米，而一手则只有57.99万平方米的成交。

因此整体而言，因今年的调控从未停止过，但二手楼市能获得这样的成交量，可见市场有足够的抗压能力。

篇3：天津房地产研究报告

一、城镇化与房地产价格的理论关系

(一) 城镇化对房地产价格的影响

1. 城镇化进程中人口比例变动影响房地产价格。

现如今, 城镇化进程的迅速加快使得大量人口由农村向城镇流动, 城镇人口数量不断增大, 商品房需求数量越来越庞大, 因为需求的不断增长, 从而导致房地产价格持续上涨。根据“十一五”规划中提到的要求, 到2050年, 我国的城镇化水平要达到中等发达国家平均水平, 这就意味着在接下来的40年里, 每年会有大约1400万人口由农村转到城市, 因此, 城镇化进程的迅速加快会造成城市房地产市场需求总量的增加, 从而使得房地产市场价格不断上涨。随着城镇化进程的快速发展, 原城镇居民的生活水平不断提高, 这体现在住房上便是城镇居民人均建筑面积量的增加。1980年我国城镇人均住宅建筑面积为7.2平方米, 2000年城镇人均建筑面积为20.3平方米, 2010年我国城镇人均住宅建筑面积31.6平方米, 对于建筑面积需求量的增加也会加快房地产价格的上涨。

2. 城镇化进程中城市结构布局优化影响房地产价格变化。

在城镇化发展过程中, 城镇建筑的建设质量有明显提高, 城市规划布局更加合理, 城市空间结构形态不断优化。新城区开发、旧城区改造, 城市环境质量提高、各种配套设施、交通便捷度以及各种管线设施的合理路由, 使得城镇人民的生活水平不断提高。对于城市的合理规划, 使得空间结构形态有更好的利用, 从更根本上、激发消费者对房地产的需求的增加, 需求增加了房地产价格自然而然得到提升, 这成为房地产价格上升的又一原因。

3. 城镇化进程中建设基础设施用地规模的扩大影响土地价格。

城镇化发展过程中会伴随许多大型社区的建设, 随之而来的是大量基础配套设施的建设, 这导致大量土地资源被占用。一方面, 在城镇中可供建设土地资源的总量是很有限的, 大量的基础设施用地需求导致土地供不应求, 从而使得土地价格的上涨, 进而增进了开发商的成本, 使得销售价格升高;而另一方面, 我国的城市建设呈现由内向外扩张的模式, 在房地产开发过程中占用大量城镇边缘的耕地, 使一部分农业用地转化为城镇建设用地, 这种扩张模式在一定程度上增加了城市建设土地供给量, 对由土地价格上涨引起的房地产价格上升有一定的反向抑制作用。但总体来说, 建设用地量的增加导致土地价格的增长, 使得房地产价格上涨。

(二) 房地产价格变动对城镇化的影响

1. 积极促进作用。

第一, 由于商品房价格上升会刺激对于房屋开发面积的增加, 有利于形成大型的、具有完善配套设施以及基础设施的居住区, 提高城镇原有居民生活环境, 居住环境的不断改善又会增加城镇对农村人口的吸引力, 吸引更多的农村人口向城镇迁移, 从而推动城镇化发展进程。第二, 建筑业发展与房地产行业息息相关, 房地产业的发展本身就需要大量的建筑工人, 再者, 房地产建设拉动了建筑材料行业和建筑市场的快速发展, 扩大了市场销售需求, 鼓励了百姓的消费, 同时大力促进了运输业、劳务产业发展, 而由房地产业衍生带动的众多行业也都需要大量劳动力工人, 这些工人以农民工为主, 进而解决了许多从农村进城民工的就业问题, 这促使更多的农村人口向城镇流动, 从而从根本上加快城镇化进程。

2. 反向抑制作用。

房地产价格的增长速度, 房价增长的幅度远远超过了城镇和农村居民收入的增长幅度, 忽略了大众的实际购买力, 严重影响人们现有的生活水平, 原有的城镇居民在高房价面前生活环境和质量无法得到提高, 而农村居民更没有足够的经济能力来城市买房, 导致了城镇化速率的减缓。另外, 商品房销售价格的不断上涨, 会导致出租房租金的上升。由商品房价格上涨产生的一系列问题又成为阻碍农村人口向城镇流动的一个门槛, 从而对城镇化发展产生了反向抑制作用。

二、天津房地产价格影响因素的实证分析

(一) 指标选取及数据说明

本文拟采用多元线性回归来研究天津市城镇化水平与商品住宅价格的关系, 重点研究城镇化对商品房价格的影响, 选取指标包括:商品住宅销售价格Y、城镇化水平X1、城镇居民人均可支配收入X2、房地产开发投资额X3、商品住宅新开工面积X4、金融机构贷款利率X6、贷款额X7。

以上指标选择天津市2001-2010年共10年作为研究对象, 所有数据均来源于天津市历年统计年鉴。

(二) 数据分析

直接对各变量进行线性回归后, 估计结果为:

从以上结果可以看出, 虽然相关性较高, F检验也通过, 但是各变量的t检验皆不通过, 而且符号的经济意义也不合理。

对自变量进行简单的相关系数检验, 结果如下:

可以看出, 各自变量之间相关性均很高, 其中x2和x3的相关系数为0.9997, 大于估计方程的可决系数0.9942, 根据KLEIN原则, 各变量存在较严重的多重共线性。

本文按照逐步回归法进行估计, 最后估计的方程为:

此结果可以说明, 城镇化率和商品房价格确实存在正相关关系, 而且当城镇化率每提高1%, 商品住宅价格将提高1109.631元。

三、结论和政策建议

(一) 结论

通过上述研究表明我国城镇化进程和商品住宅价格之间有着长期稳定的均衡关系, 即住宅房地产的价格会随着城镇化的进程而不断提高, 反映了相关变量之间的信息传导机制。虽然房地产价格的上涨在短期内会对城镇化进程有一定的方向抑制作用, 但抑制的作用并不明显, 城镇可支配收入的增加、城镇生活质量的提高以及各种配套设施的完善对于务农人员的吸引力还是会超过房价上涨对于农村进城人员的抑制作用。

另外, 房地产业的贷款也是影响价格的重要因素之一

(二) 促进城镇化和房地产市场和谐发展的政策建议

1.调控好城镇化进程的发展速度, 不要把城镇化当作经济发展的唯一方式, 同时政府也要充分重视城镇化对房价的影响程度, 合理调整城镇化速度, 促进房地产价格的合理变化, 提高居民生活质量。

2.采取行政手段与经济手段以及宏观调控并用的策略。对于房价的调控要从货币政策、财政政策、土地政策等多方面进行。

3.提高土地集约利用水平。在我国快速城镇化的背景下, 许多土地处于空闲搁置阶段, 虽然有规定土地的闲置, 但闲置认定的标准相对模糊, 执行也不尽严格, 未来亟需提高土地的集约水平。

参考文献

[1].陈波翀, 郝寿义, 杨兴宪.中国城市化快速发展的动力机制[J].地理学报, 2004 (6) .

[2].王国军, 刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究, 2004 (8) .

[3].王立平, 肖翔.我国FDI区位分布条件因素的区域差异分析——基于E-BA模型的实证研究[J].经济地理, 2010 (1) .

篇4：天津房地产广告市场面临新变局

天津主流媒体人，各大高校广告专业教授、业内专家学者、知名广告公司、策划公司的老总等20余人参加了论坛。此次论坛是首次在天津专门针对广告策划行业举办的论坛。

2007年天津广告业尤其是房地产广告已经进入了一个发展的振荡期，外地众多广告策划公司的涌入，给天津本土广告公司带来了新的压力与挑战。业内人士普遍认为，天津的广告市场缺乏规范，与会的各天津广告公司负责人均呼吁应加紧规范市场。天津市房地产学会副会长、南开大学经济学博士刘玉录说：“今年上半年全国房地产价格上涨迅速，这使得房地产推广更要与以往有所差别，平面媒体宣传应避免阅读疲劳，而网络媒体则应采取差异化战略。”

与会者对近几年的广告行业进行了重新审视，就天津广告市场及房地产广告策划水平现状、策划的必要性，尤其针对天津本土广告业如何抓住历史性发展机遇谋求更大发展等热点问题进行了深入探讨。天津师范大学广告系主任许椿说：“房地产广告应在开发公司的产品研发初始阶段介入，同时，天津的广告公司必须进一步加强对外开放，并大力发展创意产业。”

目前活跃在天津市场上的房地产项目基本被外地企业占领，预计在两三年之内，天津的广告市场也可能面临同样的危机。谈及如何解决面临的困难时，中国环渤海房地产推广研究会秘书长、集思堂策划沟通机构董事长张磊建议：“首先要解决资金实力问题，主动寻找一些其他行业的，具有品牌的大公司进行资本介入；第二是建立人才培训和储备机制，面对现在的人员流动和跳槽问题，还应在自己培养的基础上，结合外来的部分人才和先进理念，让员工和企业一起发展；第三是在经营模式上，要传播与营销都见长，必须建立成整合营销全案服务公司；第四是要引进先进的管理模式，包括职业经理人制度，股份制和成体系的分红制度，最后一点是加强品牌建设，在给别人做广告的同时也要会给自己做广告。”

篇5：天津市房地产经纪服务合同

（JF – 2011-057）（房产承购）

天津市国土资源和房屋管理局

监制

天津市工商行政管理局

填写说明

1、本合同适用于我市行政区域内承购存量房的经纪服务活动。

2、当事人订立合同前，须认真协商各项条款。一经双方签字或盖章即生效（当事人另有约定的除外），任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。

3、合同应当用钢笔、毛笔、签字笔及打印填写，空格部分若为空白句，应用“/”划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。

—2 —

合同编号：

天津市房地产经纪服务合同（房产承购）

委托人（以下简称甲方）：

（个人）姓名：

国籍：

身份证（护照）号码：

（法人或其他组织）名称：

法定代表人：

营业执照号码：

地址：

邮政编码：

联系电话：

受托人（以下简称乙方）：

法定代表人：

营业执照号码：

房地产经纪机构备案证号：

地址：

邮政编码：

联系电话：

执业房地产经纪人员：

注册证号：

—3—

执业房地产经纪人员：

注册证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市房地产交易管理条例》、《房地产经纪管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，就甲方委托乙方提供房产购买的经纪服务，达成如下条款：

第一条

购买房产需求

（一）需求房产区域：天津市

；户型：

；朝向：

；建筑面积：

平方米左右；计租面积

平方米左右；楼层范围：。

（二）房产用途： □住宅

□商业

□写字楼 □。

产别：□私产

□公产

□企业产

□。

（三）室内装修情况：。

（四）房价款（每套单元）：人民币

万元至

万元左右。

（五）。

（六）以上需求最终以甲方和售房人签订的房产交易合同内容为准。第二条

提前告知事项

在签署本合同前，乙方应按照《房地产经纪管理办法》等相关规定，书面告知甲方房产交易的相关事项。书面告知材料应当经甲方签名（盖章）确认。

第三条

证件查验及留存

—4 — 为保证本合同顺利履行，甲方应向乙方提供以下证件原件进行查验，并保证提供的资料真实、合法：

1、身份证 □

护照 □

营业执照□ 2。

甲方允许乙方留存以下证件的复印件用于办理约定的经纪服务事项：

1、身份证 □

护照 □

营业执照□ 2。

第四条

经纪服务具体内容

乙方为甲方提供的房地产经纪服务包括下列第项： 1.提供与购买房产相关的法律法规、政策、市场行情咨询。2.提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同。3.对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房。4.指导甲方签订房产交易合同。

5.协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等。6.代办产权过户手续。7.代办贷款手续。

8.。第五条

委托期限与方式、、（一）委托期限按照下列第种方式确定（只可选一项）：１.自

年

月

日起，至

年

月

日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，期限届满后本合同自行终止。

—5— 2.自本协议签订之日起，至甲方与售房人签订房产交易合同之日止。

3.。

（二）甲方 □承诺 / □不承诺在委托期限内本合同约定的经纪服务事项为独家委托。

第六条

经纪服务费支付

甲方应按下列第项约定向乙方支付经纪服务费：

1.按房产交易合同中房价款的百分之

（小写

%）支付，支付时间为房产交易合同签订之日起

日内。

2.代办贷款服务费（大写）

元（小写

元），支付时间为贷款手续完成之日起

日内。

3.代办产权过户手续服务费（大写）

元（小写

元），支付时间为产权过户手续完成之日起

日内。

4.。第七条

甲方权利义务

（一）甲方应如实告知乙方购买房产的真实需求。

（二）甲方应积极协助、配合乙方完成经纪服务事项。

（三）甲方

□同意 / □不同意由第三方代替乙方或者乙方与第三方共同完成甲方委托的事项。

（四）。

第八条

乙方权利义务

（一）乙方对在提供经纪服务过程中知悉的甲方的商业秘密及个人隐—6 — 私，负有保密义务。

（二）乙方应积极、努力依法完成甲方委托事项，并如实向甲方说明办理情况。

（三）乙方收取费用应开具合法规范的发票，不得收取除双方约定的经纪服务费之外的其他任何费用。

（四）未经甲方同意，乙方不得以任何理由扣押甲方的证书、资料原件。

（五）乙方不得隐瞒真实的房产交易信息，赚取房产交易差价。

（六）。

第九条

甲方违约责任

（一）因甲方虚假委托或提供的有关证件和资料不实的，乙方有权单方解除本合同；给乙方造成损失的，甲方应依法承担赔偿责任。

（二）甲方在委托期限内及委托期届满之后

个月内，与乙方介绍过的客户成交的，甲方应当支付约定的经纪服务费；但甲方能证明该项交易与乙方的服务没有直接因果关系的除外。

（三）甲方如未能按时将约定的经纪服务费支付给乙方，每逾期一日向乙方支付违约金

元，直至经纪服务费支付完毕日止。

（四）甲方承诺为独家委托的，在独家委托期间，甲方与第三方签订房产交易合同的，应当向乙方支付约定的经纪服务费。

（七）。

第十条••乙方违约责任

—7—

（一）乙方有下列情况之一的，甲方不向乙方支付约定的经纪服务费；给甲方造成损失的，乙方应依法承担赔偿责任：

1.未完成甲方委托的经纪服务事项。

2.乙方服务未达到合同约定的标准，或未经甲方书面同意，擅自改变房地产经纪服务内容、要求和标准。

3.未经甲方同意，由第三方代替乙方或者乙方与第三方共同完成甲方委托的事项。

4.乙方违反国家有关法律、法规及本市相关法规，损害甲方利益。

（二）乙方泄露甲方的商业秘密及个人隐私的，依法承担责任。

（三）。

第十一条

争议处理

本合同发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成的，按下列第种方式解决：

1.向

仲裁委员会申请仲裁。

2.向人民法院提起诉讼。第十二条

合同附件

本合同未尽事宜，甲乙双方订立补充合同（附件一）。补充合同与本合同具有同等法律效力。

第十三条

合同份数

本合同连同附件共

页，一式

份，甲乙双方各执

份，具有同等法律效力。

第十四条

合同生效

—8 — 本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，从其约定。

甲方：

乙方：

执业经纪人员（签字）：

经纪人员注册号：

****年**月**日

附件一：补充合同

------------------

—9—---------------

篇6：天津市房地产交易管理条例

二、第十条改为第十一条，删除第五项。增加一款作为第二款:“转让共有的房地产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人书面同意，但共有人之间另有约定的除外。”

三、增加一条作为第十二条:“正在依法查处的附有违法建筑的房地产，不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后，城市管理综合执法部门应当在三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。”

四、第十一条改为第十三条，修改为:“建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。”

五、第十二条改为第十四条，修改为:“房屋转让的，其土地使用权应当同时转让。”

六、第十三条改为第十五条，修改为:“房地产转让的，转让人应当如实书面告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁以及房地产是否附有违法建筑等相关情况。”

七、第十五条改为第十七条，修改为:“房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。

“房地产开发企业销售新建商品房，应当与购房人签订网上交易管理系统打印的新建商品房买卖合同，并按照国家和本市相关规定，在销售现场公示商品房销售许可证、商品房买卖合同示范文本、全部准售房源等有关信息。”

八、删除第二十条。

九、第二十三条改为第二十四条，修改为:“房地产经纪机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员，其中至少含一名注册执业房地产经纪人。房地产经纪机构设立分支机构的，其分支机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员。”

十、第二十四条改为第二十五条，修改为:“房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到房地产交易行政主管部门备案。

“房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。”

十一、第二十五条改为第二十六条，修改为:“房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更的，应当在变更后三十日内到房地产交易行政主管部门办理备案。

“房地产经纪机构及其分支机构终止房地产经纪业务的，房地产交易行政主管部门应当注销其备案，并向社会公布。”

十二、第二十六条改为第二十七条，第三项修改为:“服务内容、范围、合同示范文本和收费标准;”

十三、删除第二十九条。

十四、第二十八条改为第二十九条，第一款修改为:“房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订书面合同。”

十五、第三十二条修改为:“房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:

“(一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;

“(二)对当事人隐瞒涉及房屋交易的重要信息;

“(三)收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等;

“(四)发布虚假房地产广告和信息;

“(五)违反规定收取中介服务费用;

“(六)为禁止交易房屋的当事人提供经纪服务;

“(七)法律、法规规定不得从事的其他行为。”

十六、增加一条作为第三十三条:“房地产经纪人员、估价人员不得在两个以上房地产中介服务机构执业。”

十七、删除第三十四条。

十八、增加一条作为第三十四条:“房地产开发企业违反本条例第十七条第二款规定，未在销售现场公示相关信息的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。”

十九、增加一条作为第三十六条:“房地产中介服务机构及其分支机构，违反本条例第二十七条规定，未在经营场所公示相关事项的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。”

二十、第三十五条改为第三十七条，修改为:“房地产中介服务机构有下列违法行为之一的，由房地产交易行政主管部门按照下列规定给予行政处罚:

“(一)违反本条例第二十三条第二款的，处以五千元以上一万元以下罚款;

“(二)违反本条例第二十五条第一款的，责令其停止房地产中介服务业务，并处以一万元以上五万元以下罚款;

“(三)违反本条例第二十九条第一款的，责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。

“(四)违反本条例第三十二条第一、二、三、六、七项的，处以一万元以上五万元以下罚款。”

二十一、第三十六条改为第三十八条，修改为:“房地产中介服务机构违反本条例第二十二条和第三十二条第四项规定的，由工商行政主管部门依法予以处罚。”

二十二、第三十七条改为第三十九条，修改为:“房地产中介服务机构违反本条例第三十二条第五项规定的，由价格行政主管部门依法予以处罚。”

二十三、增加一条作为第四十条:“房地产中介服务机构违反本条例规定，受到房地产交易行政主管部门行政处罚的，处罚结果记入其信用记录。”

二十四、第三十九条改为第四十二条，修改为:“房地产交易行政主管部门及其工作人员在管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、擅自泄露房地产交易信息的，由其上级主管部门或者所在单位给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

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