房地产税制

房地产税制（精选6篇）

篇1：房地产税制

一、国外房地产税制比较

（一）德国房地产税制

1.征税对象和纳税人。德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。

2.计税依据和税率。土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征收；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征收。其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。

3.税收优惠政策。德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给予奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。

4.税收调控政策。为抑制房价上涨，德国通过税收手段加大不动产交易成本，对不动产的买卖除了征收土地税、房地产税和不动产交易税外，还征收15%的不动产买卖差价盈利税；2009年起用于出租的不动产，对租金收入征收25%的资本利得税。

（二）新加坡房地产税制

1.征税对象和纳税人。新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。

2.计税依据和税率。新加坡房地产的计税依据为房屋年价值，房屋年价值用年租金来衡量，由国内税务局对房地产年租金进行综合评估，对自住型房地产征收4%的物业税，对其他类型房地产征收10%的物业税。

3.税收优惠政策。一是不同类型的房地产采取不同的税率，对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率，对投资性质以及改善型的购房人采取较高的税率；二是采取累进制税率，对富人征收更多的税收，2011年起，对于房地产年价值低于6千新元的房地产免征物业税，对年价值在6千至2.4万新元的只征收高出部分的4%，对年价值超过2.4万新元的征收高出部分的6%。

4.税收调控政策。新加坡政府为控制高房价，对超过100平方米的房地产征收更高倍的土地出让金和物业税。

二、国外房地产税制的经验借鉴

（一）房地产税制体系完整，征税对象范围广

对房地产取得、保有和转让环节都设有相应税种，且以保有环节的税收为主，对保有环节征收较高的税收能够有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流动性及使用效率，同时鼓励住房人购买小面积房屋。征税对象包括自然人、法人拥有的各种类型的房地产，由于房地产税收征收范围广、税源稳定，房地产税收在地方政府税收收入中占有重要的地位，是地方政府的财政收入的重要来源之一，如美国，房地产税收占地方财政收入的50%以上。

（二）计税依据明确，税率设置灵活

房地产税的计税依据较为统一，有独立的机构对房地产价值进行评估，按照房地产评估价值征收房地产税，评估价值随着经济增长而提高，相应税收也会增加，起到自动调节房地产价格的作用，也更加客观、公正。税率设置层次丰富，通过设置不同的税率，使低收入者、购买自住型住房者、小面积住房者纳税更少，高收入者、购买投资性住房者、“豪宅”购买者等纳税更多。

（三）房地产税收征收管理制度较为完善

一是建立了房地产产权登记制度，健全的房地产产权登记和公开查阅制度减少了房地产的私下交易，增强了房地产税制的有效性；二是完善的房地产评估制度，有独立的机构评估房地产价值，并具备标准化的房地产评估理论和方法，能够客观、公正地对房地产价值进行评估，如美国的财产管理处和财产评估办公室，新加坡的产业估价及核税处等。

（四）实行多项税收减免优惠政策

各国都设置了专门针对自住型购房者的税收优惠政策，鼓励自住型住房购买，如美国对自住型住房进行减免税，另外房地产税超过一定数额的纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿；德国对自有自住的房地产免征房地产税；新加坡对自住型房地产实行较低的税率。

三、我国房地产税制存在的问题

（一）房地产税收目标不明确

我国房地产税种类较多，而每个房地产税税种具有不同的政策目标，所以导致整个房地产税收体系的政策目标不明晰、不协调。现行的房地产税制存在的弊端，使得房地产税的调节作用难以发挥效果，而且，我国现行的房地产税种在法制上并不健全。

（二）征税范围狭窄，征税对象不完整

一是我国目前存在的房地产税、城镇土地使用税、土地增值税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村，随着经济的发展，农村地区经济蓬勃发展，一些单位、个人到农村地区进行房地产投资进行合理避税，不利于发挥税收杠杆的调节作用；二是我国目前征收的房地产税主要是对个人经营性房地产征收，对个人自住房地产不征收，导致无法通过该项税收调控房地产价格、调节社会贫富差距等。

（三）保有环节税负轻，流转环节税负重

目前我国房地产税制存在轻保有、重流转的现象：一是在流转环节的税收种类较多，保有环节的税收种类少；二是在流转环节的税率高，保有环节的税率低。相关资料显示，针对城镇土地持有环节上所征收的土地使用税，最高只有30元/年平方米，而对于非经营性用房免征使用税。而我国对流转环节却征收高达30%-60%的增值税，这样不同环节的征税标准差距过大，会严重降低房地产税的调节效率。

（四）计税依据不合理

我国房地产税种繁多且存在多个征税标准，如面积、交易价格、投资总额、评估价格等名目都是计税依据和课税标准。征税标准不一，既增加了征收房地产税的难度，又降低了房地产税对市场的调节力度，违背了房地产税设置的初衷。这种房地产税计税依据存在的不合理性，也使得房地产税收收入增速房地产税制国际比较研究与房地产价格增速不同步。

（五）房地产税收征收管理制度不健全

一是不动产登记制度未正式落实，不利于房地产税相关税种设置，同时不利于加强税收征管力度；二是房地产价值评估制度不健全，缺少专门的机构进行房地产价值评估，现有的房地产评估机构、评估人员素质无法满足房地产税收征收管理需要。

四、完善我国房地产税制的政策建议

（一）扩大房地产税征收范围，使房地产税逐步

成为地方政府的稳定财政收入来源借鉴国际经验，我国房地产税的征税范围应扩大至所有国家、集体、个人拥有的各类不动产，包括农用土地、农村房地产、城镇居民房地产以及闲置的土地、房屋等，实现城乡税制一体化。房地产税是一项稳定的税源，应通过扩大税源基础，使房地产税逐步成为地方主体税种。

（二）简化房地产税种，防止重复征税，重点培育

房地产保有环节税收合理分配不动产税种在取得、保有和转让环节中的设置，降低转让环节的税收，提高土地流动性，刺激土地供给增加，重视不动产在取得和保有环节征税，通过增加对保有环节的征税，可以提高不动产的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值税，对土地增值的收益以保有环节税收征收；二是对契税实行差别化税率，调节不同收入群体、不同购房类型的征税标准；三是扩大房地产保有环节征税范围，对个人自住型房地产征收房产税。

（三）合理确定计税依据，灵活设计房地产税率

科学合理选择房地产税基，有效消除房地产税收不公现象。一是以房地产市场价值为基础征收房地产税，每年对房地产价值进行一次评估，避免以房地产原值征税带来的不公问题；二是以房屋的租金收益为基础征收房地产税，房屋租金每年进行一次评定，以更好地体现房地产升值因素。在房地产税率设计上，可以采取累进制，降低低收入者的税负水平，并赋予地方政府在一定范围调节税率的权利，由地方政府依据地方经济发展状况、居民购买力水平，以有利于地方房地产市场健康发展，有利于满足居民基本住房需求为原则，自主调节税率。

（四）建立健全房地产产权登记制度，完善房地产价值评估制度

我国房地产产权登记制度尚未执行，房地产市场存在私下交易而未进行登记的现象，不利于税务部门掌握房地产税源信息。因此，要建立健全房地产产权登记制度，对土地、房屋产权信息进行全面清查登记。同时，完善房地产评估制度，房地产评估价值是房地产税的计税依据，要制定房地产评估相关法律规定和操作规程，设立独立的房地产评估机构，培养房地产评估专业人才，建立公平、公正、公开的房地产评估制度，提高房地产税收征收管理水平。

篇2：房地产税制

1．1日本的房地产税

日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。

（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。

（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。

（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。

（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。

（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。

1．2加拿大的房产税制度

加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。

1．3香港的房产税制度

在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。

2国外关于房产税的做法对我国的启示

从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：

2．1合理确定房产税税制要素

（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。

（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。

（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。

（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。

（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。

2．2建立房地产价值评估机制

房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。

2．3建立与不动产登记、评估有关的数据库

房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。20xx年3月1日不动产登记条例终于开始实施。

2．4适当下放房产税的征管权限

篇3：我国房地产税制改革探究

“房地产税”是一个综合性概念。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国,房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。与部分发达国家相比,我国的房地产税在地方税收入中所占比例较小。

区别于房地产税,对大多数的购房者来说,房产税主要是针对住宅征收的税收。1986年9月15日国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》指出,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

房地产税与房产税在征税范围、纳税义务人和计算方法方面均有区别。在房地产税中,直接以房地产为征税对象的税种有六种,包括城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地使用税、契税和房产税。如城市房地产税,其征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产,纳税义务人是在我国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。城市房地产税按年以1.2%的税率依房屋折余价值计征或依租金收入计征,税率为12%。

2011年1月27日以前,房产税对个人所有的非营业用房产一直是免于纳税的,对营业性房产则依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%;而依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。自2011年1月28日始,上海和重庆两地进行房产税试点征收,个人住房才开始有条件地正式征税。

2 当前我国房地产税存在的问题

从当前房地产项目的相关税收政策看,中国房地产税费主要集中在开发投资环节,占交易环节的比重相对偏轻,对个人占用和交易几乎不征税,特别要注意的是,房地产交易过程中的税率偏低,这大大刺激了房地产行业中的投机行为。随着经济体制改革的深入和房地产市场的不断完善,我国的房地产税制与经济发展存在矛盾。与此同时,出台时间不同的不同税种又造成了不同税种之间的冲突。我国现行房地产税收政策的缺陷表现在如下几个方面。

2.1 公平税负的原则没有得到体现

在我国现行的房地产税制度中,公平税负的原则并没有得到很好的体现。一方面,内外资企业所遵循的税制不统一;另一方面,城乡税制也不统一。比如,城市房地产税针对的仅仅是外资企业,而耕地占用税只针对内资企业;内资企业需要缴纳城镇土地使用税,而外资企业与之相仿的则是需要缴纳土地使用费。城乡税制的不统一主要表现在城镇企业的房地产征税,而农村企业的房地产不征税上。内外税制不统一和城乡税制不统一都会造成不公平竞争。

2.2 房地产税收政策环节分布不合理

从征税环节来看,现行中国房地产税收在流转环节税负较重,在保有环节税负较轻,且免税范围较广。相关文献显示,在对城镇土地保有环节征收城镇土地使用税的数据中,最高税额仅为每年每平方米30元;而在住房保有环节征收的房产税,对非营业用房一律予以免税;在流转环节中,土地增值税的征税税率高达30%至60%,企业还需另纳企业所得税和营业税。由此一来,企业的税收负担较重,平均税负水平达到了40%以上。流转环节的税负势必最终转嫁到消费者身上。新建商品房的价格据此提高,带动房地产市场整体上扬,对高居不下的房价并无益处。此外,房地产保有环节税种过少,使得土地占有成本较低,也会带来土地闲置和土地浪费的现象。

2.3 税项设置欠科学

我国的房地产税的政策目标较为分散。房地产税税种较多,而且各个税种的政策目标不尽相同,房地产税整体的政策目标较为模糊,各个税种之间的政策目标也不协调。此外,房地产税课税标准不一,面积、交易价格和评估价格都在不同的情况下充当了课税标准。这不但增加了课税难度,也在一定程度上使税法的技术合理性打了折扣。

在房地产业链条中,从开发到贩售和权益转让环节中,或多或少地存在重复课税的状况。这使得房地产行业税种较多,环节更加繁复,也是房价高居不下的原因之一。

2.4 征税配套设施不完善

我国目前还未有较为严密的财产登记制度,这大大影响了税收征管的力度。与征税密切相关的各种制度和政策的缺乏以及来自税务部门部分员工的业务水平问题大大影响了税收工作的开展。同时由于其他原因带来的税基侵蚀情况,税收流失现象十分严重。长期以来,在地方上房地产税并没有得到足够多的重视,这也一定程度上在主观方面为房地产税的征收带来了阻碍。

3 房地产税的国际借鉴

成熟的房地产税制的构建是一个漫长的过程,我国在这一方面的探索暂时没有部分东欧国家迅速。他们在探索过程中成功与失败的经验和教训都是我国在房地产税制建设方面不可忽视的。

3.1 课税对象、纳税人和计税依据

多数国家以土地和地上建筑物为房地产税的课税对象。纳税人的界定由于各国的产权制度不同而存在差异。部分东欧国家为适应其国家土地所有权制度,对房地产的所有权人和土地的占用者均征税。

房地产税既可以从量计征也可以从价计征。从量计征的计税依据是财产数量,即土地或建筑物的面积。从量计征便于管理,不会受到市场数据缺失的限制,但同时税收不能很好地反应市场的变化。从价计征的计税依据是财产价值,即房地产的原值或市场价值。从价计征能够体现税负公平的特点,能够从税收中体现房地产市场的变化,但其征管难度大,对基础数据要求高,还要求建立相应的评估机构。

3.2 税率的确定方式

税率由中央政府还是地方政府制定,需要根据具体国情具体判断。比如美国,其税率幅度由州政府制定,但其地方政府可以在州政府规定的范围内设定最后税率。类似我国现有的房产税,有的国家对不同用途的房地产设定了不同税率,如加拿大住宅用房地产的税率仅有商业、工业用房地产税率的1/2。

3.3 减免税政策

减免税主要针对特定房产所有权和特定财产用途的豁免。前者可以是针对国家和政府拥有的房地产,后者则可以是诸如针对教育、文化、宗教等方面的房地产。

3.4 市场价值的评估方法、评估技术手段、评估周期

为了体现税负公平的原则,部分国家采用从价计征的方法征收房地产税。房地产的市场价值评估主要有3种方法:市场比较法、成本法和收益法。为完成税收需要,实现短时间内对大量房地产的评估,从价征税的国家通常采用批量评估的办法,其建立了较为完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统(CAMA)。为了反映房地产市场价值的波动,各国会考虑定期或不定期重估房地产的市场价值,同时使得税负更加公平合理。

3.5 评估及征管机构以及争议处理

在房地产税的税款核定环节,由于国情不同,世界各国对评估标准的设置并无定式。如德国,哥伦比亚,肯尼亚等国由地方制定评估标准;而英国、墨西哥等则由中央制定评估标准。各国在建立房地产税评估征税制度的同时,还建立起了相应的评估争议处理机制。

4 对新房地产税的建议

4.1 加快房地产税制改革进程

尽管我们已经知道房地产税改革的完成已为时不远,但我们仍然希望新的房地产税方案能够早日出台,早日发挥它应有的功用。

4.2 科学设置房地产税制各项要素

对国外在房地产税探索的经验和教训要予以一定的重视。希望我国的房地产税改革能够少走弯路,不走弯路,用较小的代价就能达到预期的效果。

4.3 对房地产税的现存问题予以充分考虑并在新税制中得以体现

我们希望房地产税税制的改革是充分的、合理的、有效的,能够缓解当下的社会矛盾,能充分发挥其在宏观调控方面的作用。

参考文献

[1]北京市地方税务局课题组.房地产税改革的国际借鉴及建议[J].税务研究,2005(1).

[2]陈永霞.对我国房地产税存在问题的分析及建议[J].中国房地产业,2016(4).

篇4：房地产税制现状

营业税：发生转让土地使用权和销售不动产行为时，对转让方或销售方按交易金额的5%征税。自2015年3月31日起，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

契税：因不动产买卖、典当或交换而订立产权转移变动契约时向产权承受人征收的一种税，自2010年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。

土地增值税：纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得的增值额为课税对象，实行30%-60%的四级超率累进税率。

城市维护建设税：以增值税、消费税、营业税三税实际缴纳的税额之和为计税依据，附加征收。按城市规模不同，税率分为7%、5%、1%三挡。我国对转让土地使用权和销售不动产行为征收营业税，在征税的同时，也一并附加征收城市建设维护税。

2014年，上述4类税收总额占全国税收收入的比重高达11.86%，占地方财政收入的比重高达18.63%。

房地产保有环节税收制度：房产税、城镇土地使用税（只针对单位纳税人），个人住房房产税（上海、重庆的试点）

房产税：按照房产原值一次减除10%-30%后的余值缴纳。依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%。按照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。

城镇土地使用税：实行四档幅度定额税率，按年征收。纳税人包括外商投资企业、国内外的企业以及国内个人。

上述两税开征以来，收入规模一直很小，增长也非常缓慢。2014年这两税收入占税收收入总额的比重大致为3%，占地方财政收入的比重为5%。

2010年，在房价持续上涨的形势下，国务院要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。随后，重庆、上海分别颁布了《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，自1月28日起开展房产税试点。

篇5：房地产税制

——房价中的国家、企业、个人利益分配格局期待重组

与往年一样，关于房地产市场的话题依然是今年“两会”的热点。《政府工作报告》提出今年要“研究推进房地产税制改革”的表述也再次把与会政协委员的讨论焦点引向一个核心话题：政府在房地产业中的利益定位。是不是高地价和高税收造成了高房价？政府应不应该从房价中获得高收益？房地产税制改革的方向

在哪里？

在今年全国政协会上，全国工商联一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言引起了媒体和公众的广泛关注。发言称，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%.其中，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%.与此同时，许家印、王征、李卫华、粱季阳等多名来自各行各界的全国政协委员都纷纷提出了类似观点。大家认为，正是由于地方政府过于依赖高地价、高税费带来的“土地财政”，才是如今房价居高不下、房地产市场低迷萎缩的主因。很多人认为，只有政府（尤其是各级地

方政府）降低地价、税费，“让利于民”，房地产的开发成本和销售价格才能降低，市场才能得到健康发展。

对此观点，也有政协委员提出了不同看法。一位有财税背景的政协委员指出，随着我国进入工业化加速阶段，土地越来越成为稀缺资源，与之伴随的失地农民生计和社会保障问题也日益凸现，这些都需要政府以财政手段加以解决，自然也要求政府以土地租、税、费的形式参与土地收益分配。他说，地租是政府代表人民以土地所有者的身份，依据财产权利向土地使用者以土地出让金或年租金等形式收取的经济报偿，而税、费则是政府以公共管理者的身份依据政治权力向土地使用者课征或收取的各项税收和收费。这位委员认为，政府从土地出让和房地产开发中获得相当比例的财政收益有其合理性和必然性，但目前的突出问题是地方政府追求土地收益最大化的短期行为。这种短期行为一方面造成目前不合理的高地价，助长了高房价；另一方面提前透支了未来多年的土地收益，“目前的土地财政实际是透支未来子孙的财政资源。哪一届卖地多，哪一届领导的财政日子就好过；而哪一届卖地少，或者无地可卖了，就会陷入财政困难。”而围绕“土地财政是不是高房价的主因”这一话题，本报记者也采访了一些北京市民。多数人认为，正是地方政府和开发商在利益上的“合谋”才造成了房价的暴涨，在曝光政府获取多少收益的同时，房地产企业也该曝曝自己在推高房价过程中谋了多少利。一位马女士表示，看到最近有关方面曝光出来的房价成本，感觉开发商在高房价的利益分配中只得了小头，大头都被政府拿走了，造成房价飞涨不是开发商的错，而全是政府“土地财政”的错，是各种税费的错。她认为，这样的“曝光”，就算不是故意误导民众、模糊焦点，起码也是不完整、不客观的，“„土地财政‟固然应该批判，但房产商也绝不能逃避自己的责任。”“在房价所体现的国家、企业和个人利益分配格局中，普通百姓处于绝对弱势，这也是多数工薪阶层„望楼兴叹‟的主要原因。我们期望各界就这个问题进行公开、深入地探

讨，使百姓利益得到最充分的尊重。”市民李先生说。

那么，未来我国的房地产税制应如何改革才能兼顾市场健康发展和政府财源稳定？全国工商联建议，应将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的房地产税收，整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。而全国政协委员、财政部财科所所长贾康也认为，虽然由于技术等原因，短期内我国还很难实现对房屋保有环节征收物业税或者不动产税，但应是未来房地产税制改革的方向。“新税制会对地方政府和民众都起到导向作用。尤其对地方政府

篇6：房地产税制

关键词:房地产税;评估;税制改革

房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。

一、境外房地产税制发

展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从1995年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，1995年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有170人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。

第二种：政府设置非营利

性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。

第三种：政府服务外包给

社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。

比较典型的国家和地区是加拿大

的安大略省政府，将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的G I S与财产税评估技术CAMA相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将GIS系统与C A M A系统结合起来使用还有一段距离。

观察国外在建立和完善房

地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。

（二）房地产税评估机构组

织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。

从税收征管的一般逻辑上

讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有160多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、与市场经济不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该省的市政不动产评估公司(MPAC，Municipal Property AppraisalCorporate)，由其负责在安大略省范围内建立一个以市场价值为基础、有统一不动产税税基评估标准的评税系统，为各县提供多样化的评税服务。

从以上三种类型评税机构的

设置来看，共性之处是在评税机构的设置和管理上都是以政府为主体的，换言之，房地产税的评税工作是政府的职责。三种类型的区别是评税机构的运作机制有所不同：第一种是政府直接运作和管理，后两种引入了市场机制，把政府管理与市场运作机制结合起来，第三种类型的市场运作机制比第二种类型更彻底。

（三）赋予纳税人提出反对

意见的渠道：香港经验香港差饷物业估价署是香港特区政府财政司下属的一个专门负责评估差饷税税基，并负责征收差饷税的行政机构。它与税务局和库务署并列属于财政司管理。目前该署共有人员编制852人。其职责根据《差饷条例》（香港法例第116章）的规定，负责评估、征收和管理差饷税。同时，为政府其他部门提供估价及物业数据服务，主要是为征收土地地租的部门提供估价数据，地租按照土地的估值每年征收3%的物业收入。

目前，差饷税和地租收入构

成香港特别行政区政府稳定而可靠的财政收入来源。2009～2010财年一般差饷税收入占香港特别行政区政府收入总额的3.7%，加上地租收入，大约占政府收入总额的1 6%左右。

差饷物业估价署的具体职