青岛胶州市物业保洁管理有限公司（精选6篇）
篇1：青岛胶州市物业保洁管理有限公司
前言
物业日常服务工作的开展，需要完善的管理制度和规范来支持。胶州市物业保洁管理有限公司创建以来始终坚持“比承诺做得更好”的服务理念，坚持“业主至上、服务第一”的企业宗旨，并在做好服务过程的管理和控制过程中，不断总结经验，公司简介
青岛胶州物业保洁管理有限公司是一家及物业、管理、清洁清洗、劳务于一体的现代化的公司。具有先进技术利用先进产品清洁。专为家庭、酒店、宾馆、大厦、写字楼、小区、学校、餐厅、商场、超市、银行、工厂、医院、网吧、建筑群、公交车、私家车等各种综合性的公共场合和个人家庭的消毒清洗！
可消毒物品有：冰箱、油烟机、空调机、和其它场合的各种用品用具消毒！。
公司一贯遵循“业主至上、至诚致信、的服务精神，坚持高定位、高质量、高效率的三高服务标准。在我公司日常管理工作中，充分发挥和挖掘内部潜力，培养了一批专业化管理人清洁人员、经验丰富、管理能力强、工作认真、作风严谨、思维敏捷、工作勤勤恳恳、兢兢业业。在管理工作中，耐心细致、严格按照公司制定的各项管理规章制度开展工作，达到公司专业管理工作标准，制定相应的管理措施和考核制度。
经过多年的发展积累，我公司拥有一批具有专业素质的管理及施工人员，采用进口的清洁设备及意大利进口的清洁药剂，具有承揽大
型工程所需的配套设施及能力，可以为不同领域客户提供全方位的保洁服务。
经营管理是本公司成功的保证。“业主至上，信誉第一”是本公司信赖以发展的宗旨，胶州保洁为给社会各界朋友创造一个美丽的家园而不断努力。
本公司以一流的质量、优惠的价格、周到热情的态度为广大客户提供更多、更好的清洁服务，并热诚欢迎社会各界朋友光临本公司业务洽谈。
服务范围：日常保洁 胶州家政服务
一、居家、商场工程开荒保洁
对工程中遗留下垃圾污垢及地面,墙壁上遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等进行开荒处理清洗干净
玻璃：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净.厨房卫生间：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净
卧室及大厅：墙壁无尘土,灯具洁净,开关盒洁净无胶渍,排风口、空调出风口无灰尘、无胶点；
套装门：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽,门沿上无尘土.地板、瓷砖：无漆点、无胶渍、无水泥渍、无尘土、洁净、上蜡、抛光
二、地毯清洗、沙发清洗、保养上蜡
利用水抽式、干泡式对各种真皮、纯毛、化纤质地的地毯、挂毯、床毯、装饰毯、布艺沙发、真皮沙发等清洗、除污、消毒、杀菌、杀螨虫、保养、梳理等等
三、人造、天然理石清洗、抛光、上蜡
在石材表面涂刷有防油防水功能的防护剂，以修补原有石材研磨时磨掉的防护层。利用晶硬剂和机械设备对石面的摩擦，在化学及物理双重作用下，使其表层形成坚硬致密的晶硬层。石面晶硬处理并没有改变石质的结构。达到无漆点、无胶渍、无水泥渍、无尘土、洁净可上蜡、抛光等一些先进技术
四、清洗油烟机
利用专业技术几专业除油除垢产品时器焕然一新
五、空调清洗保养
居家、商场挂机、柜机、水冷、中央空调清洗消毒
六、电脑、家电保洁清洗
七、门头、灯箱清洗
专业广告牌、门头、门匾、灯箱、招牌等清洗，八、高空幕墙、玻璃清洗
利用吊车、吊篮、吊板等移动移动方式对幕墙、玻璃、霓虹灯、广告字牌进行清洗清洁
九、单位、宾馆、小区及其他场所物业托管
依照国家有关法律法规规定，利用现代科学和先进技术，以经济
互助手段对辖区统一管理，并为居住者提供高效、清洁、周到的服务。包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通、便民服务、房屋中介、装修业务等。
物业保洁托管我们公司根据不同单位、工厂、办公楼、学校、商场超市、医院、酒店、等制定不同的管理策划。
基本业务流程：制定策划书—双方协商签订委托合同—服务团队培训—考核后派驻服务单位—进行保洁管理服务—双方监督考核。使其达到现团体化、现代化、规范化、军事化管理的超强团队
十、酒店、宾馆、学校用品衣服干洗水洗
我公司有大型干洗、水洗设备，可以承接宾馆、酒店、社区桌布、床单、被罩的清洗、清洁、消毒服务
十一、园林绿化
公司从事针对城市、街道、公园、小区、工厂、庭院、别墅、学校、医院、科研院所、写字楼、酒店等园林绿地的园林绿化养护、绿化养护等外包服务，公司提供专业的室外草坪养护等绿化养护承包服务。包括草坪修剪、灌木修剪造型、防虫灭蚊、浇水、除杂草、施肥及单位空地的杂草清除业务等等。
十二、特殊清洗、承接各种特殊清洗服务
胶州物业保洁联系人:
吕大伟、电话：532-85295398 手机：***
孟凡、电话：532-58983000 手机：***
篇2：青岛胶州市物业保洁管理有限公司
1.目的为了营造一个安静舒适的办公环境，规范上班制度、提高工作效率和降低办公成本
2.范围
适用于远洋风景项目
3.方法和过程控制
3.1各岗位应提前5分钟到岗，8:30准时开始工作；
3.2同事之间早晨见面要问好，保持和谐的工作氛围。主动帮助需要帮助的同事。保证同事之间，上下级之间沟通顺畅；
3.3对待同事应保持微笑并使用敬语，注意各种场合的言谈举止，维护公司的形象；
3.4所有员工上班应保持精神饱满，坐立行走姿态端庄严谨。不得在办公场所嬉戏说笑打闹，办公室的工作人员午休时间不得趴在办公桌上睡觉。办公时间不准吃零食，手不得插在袋子里，保持良好的职业形象；
3.5办公人员着装必须符合公司《员工手册》的有关规定，办公时间应佩带工牌，工牌应统一佩戴在左胸口袋正上方一厘米处；
3.6电话铃响三声之内接电话，先说“您好”，金御华府物业服务中心和自己的姓名；
3.7接待来物业服务中心参观、访问的客人及办事人员，要热情大方、彬彬有礼；
3.8办公用品应摆放整齐、有序；垃圾、废纸等应按规定放入废纸篓内，不得随地扔弃；
3.9、经常检点桌面、抽屉等自己的管理范围,文件、资料、备用材料等用完以后,要放回原处；
3.10非办公时间，办公桌上除茶杯、名牌、电话外不允许摆放其他物品。离开办公区域或出外办事，要清理好自己的桌面，并将椅子归位；
3．11办公室内交谈须轻声细语不准大声喧哗、聊天。上班时间不允许看报刊杂志及与工作无关的书籍、不允许上与工作无关的网站；
3．12办公区内禁止吸烟、就餐，吸烟、就餐应到指定的地点；
3．13开源节流，节约用水用电，爱护办公设备,节约办公材料，做到物尽其用；
3．14当日值班人员离开办公室时，要检查所有电脑、复印机等是否关闭，并关好门窗方能离开办公室；
3．15严格执行值班制度，每日当值班人员要做好交接班手续，避免因交接班不清而影响工作的正常进行。
3．16办公时间应坚守工作岗位，暂时离开时应知会同事或上级领导；
篇3：青岛胶州市物业保洁管理有限公司
一、荆州市物业管理的发展与现状
自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来, 物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示, 目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理, 全国物业管理企业已超过2万家, 从业人员突破200万人。
随着房地产市场开发不断升温, 荆州的物业管理市场于2002年开始并逐步形成。开初, 人们不是很能接受这种新的观念, 认为既麻烦又浪费金钱。但随着物业管理的不断完善和服务质量范围的不断健全, 人们的观念发生了很大的改变, 而是给予了积极的支持。现在荆州的物业管理企业有一百二十多家, 一些品牌的物业公司也逐渐进入了该区域。“酒店式的服务, 公寓式的管理”这种新的物业管理理念也在不断地发展。
在不断加强物业管理行政监管, 规范物业管理市场秩序, 提高行业整体服务水平的推动下, 荆州市物业行业的服务意识和诚信度显著提高。许多物业企业在项目招投标、前期介入、接管验收、日常管理等服务源头和服务环节上抓诚信落实, 建立起监管机制, 促进了管理服务工作向规范化、健康化的道路发展, 维护了物业市场秩序和广大消费者的合法权益。但荆州市物业管理企业组建普遍时间短, 块头小, 装备差, 实力弱, 人才缺乏, 服务质量不高, 与市场需求不相适应, 制约了物业管理市场的发展速度。因此, 如何加强物业管理市场主体建设, 对于推进物业管理市场化进程, 乃至繁荣荆州物业管理市场, 建设和谐社会, 具有重要而深远的意义。
二、荆州市物业管理市场存在的问题
1. 法律落实不到位
从荆州前期成立挂牌的物业管理企业来看, 有80%的企业是由建筑开发企业派生而来的;有10%的企业是由国营企业改制后组建的, 只有10%的企业是按国家有关条例规定登记注册成立, 具有独立法人地位的市场主体。这种状况导致物业管理企业具有极强的依附性, 只能靠开发商扶持生存, 不能独立开展经营服务, 有的开发商只是把物业管理企业当作一种售房的“包装”, 对权利和义务不明确, 物业管理企业成了一种“摆设”。由企业改制后成立的物业管理企业, 其人员安排、工资待遇、服务收费等, 仍由“婆婆”统管, 安排的人员也大都是老弱病残, 缺少技能, 素质较低, 这样的物业管理企业不可能独立运作, 也不可能真正进入市场。
2. 市场公平竞争不充分, 信息滞后
由于大部分物业管理企业尚不具有独立的法人缔约和竞价地位, 绝大部分招投标仍然是邀请招标, 甚至存在着陪标的现象, 公平竞争流于形式, 市场竞争尚不充分, 物业管理资源配置的市场程度很低, 直接导致业主委员会无法通过公开招标选聘物业管理企业, 物业管理项目无法顺利交接, 建与管无法正常衔接等问题, 引发了新的矛盾和纠纷。
3. 开发商自开自管服务质量得不到保证
一些企业和开发商仍然沿袭把开发的房产交给自己的物业管理公司打理, 物业管理企业有其名而无其实, 这既不利于房地产市场开发, 也不利于物业管理企业的规范发展, 更不利于物业管理市场的培育和形成。物业管理要走企业化运作、专业化管理、规范化发展之路。与法律规定的居民可以组成业主委员会自行选择好的物业管理公司相违背, 也不利于居民日后权利的维护。
4. 服务意识不强
很多物业管理企业还沉沦于物业管理的管理权限中, 没有认识到物业管理企业其实就是服务产品的营销企业, 业主就是你的顾客, 顾客可以购买你的产品, 也可以不买你的产品。你跟其他以赢利为目的的企业没有任何的区别。这种企业经营的意识不改变, 企业行使管理权的行为就不会改变。
5. 势力小, 发展不充分
从荆州已成立的物业管理企业来看, 不仅块头小, 而且资金实力也较弱。不少企业靠开发商和主管部门“输血”来维持生存, 惨淡经营, 形成恶性循环, 也不可能产生活力。从荆州物业管理覆盖率来看, 中心城区也才只有30%多, 低于全国接近50%的水平, 而深圳、上海等发达城市已达90%以上。
三、提高荆州市物业管理水平的对策
1. 严格市场主体准入准出
管理部门应采取有力措施, 通过年检严格审核, 理顺各种关系, 把物业管理企业从建筑开发商和老企业中剥离出来, 使其成为具有独立法人地位的市场主体。要对企业分类建档, 严格准入准出管理, 通过考核监督, 对不合格的企业, 限期整改, 仍不合格的, 坚决予以取缔, 并完善退出机制, 以体现优胜劣汰的市场法制, 维护物业管理市场化秩序。
2. 规范市场主体竞争行为
法制化、规范化是市场化的前提。根据《荆州市物业管理招投标管理办法》, 凡住宅小区的物业管理项目, 应由小区业主委员会面向社会公开招标, 选聘物业管理企业。应狠抓行规体系建设, 强化行业自律, 真正建立公开、公平、公正的市场竞争机制。对物业管理企业实行动态管理, 依据管理标准、服务质量、指标报表, 评定企业资质等级, 变无序竞争为有序竞争, 保护业主和企业各方利益, 规避市场风险。
3. 打造市场品牌, 提高员工的素质
要形成规范成熟的物业管理市场, 必须培植和打造一批具有独立市场主体资格的品牌企业, 提供有特色的物业管理服务项目, 才能从根本上提升物业管理市场化水平, 加快物业管理市场化进程。首先, 物业管理企业要具有自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的主权, 建立具有特色的物业管理模式, 严格实行成本核算, 增强危机感和竞争意识。其次, 物业管理企业要提高管理服务水平, 就要建立一支专业化人才队伍。人才是企业的重要资源, 也是企业成功的关键和保证。不难想象, 一个附属于开发商, 连人事主管权也没有的企业, 怎么能去引进人才, 实行专业化管理?而只有实现了自主经营, 才能引进专业管理人才, 并建立自我培训、自我开发的人才机制, 加强员工继续培训, 提高员工素质和专业技能, 进而提高服务水平, 保证优质高效服务。第三, 物业管理企业要实行科学规范的管理, 就要建立健全各种规章制度, 提高管理水平, 打造企业的核心竞争能力, 从而塑造品牌、经营品牌、依托品牌去开拓市场, 不断增强社会的认可度, 形成企业的特色品牌效应。
4. 壮大市场主体规模实力
荆州市物业管理企业应亟待解决起点低、规模小、服务差等问题。要通过拓展经营渠道, 滚动发展, 壮大企业规模;通过合资合作, 引进人才、资金和技术, 改善设施设备, 强大企业实力;通过创优达标, 提升资质等级, 优化管理模式, 扩大企业影响力;通过行业交往交流, 拓宽信息渠道, 建立信息共享机制, 增强适应市场的应变能力, 把企业做大、做强、做实, 迎接新的挑战。
5. 明确责任, 要落实到位
篇4：青岛胶州市物业保洁管理有限公司
Annie（杜菁英文名）至少有两大外型美吸引我：又黑又长的麻花辫与又细又长的玉手，我做梦都想自己有。我的高尔夫有可能比她打得好一点点，但是绝对没有她打球时麻花辫跟着轻舞飞扬的那种味道。
她外表看起来很女人，这丝毫不阻拦她在事业上的进取心。和大多数还在二十多岁后半段上奔跑的女孩一样，Annie对未来充满了憧憬，更可贵的是，她对事业有一股闯劲。“我把主要的精力花在工作和学习上，与异性相处的时间其实不足20%。”她学金融，学CFA，学财务知识，觉得非常有趣，就像一场角逐，也像玩魔术，一元变十元，而且更坚定了她对资本运作的信心，对未来事业的发达踌躇满志。她坚信女人最主要的是一个人要独立，独立以后就会散发出无穷魅力。
Annie经常明亮地微笑，很乐意去帮助别人，现在还义务为上海圆名讲堂寺庙的和尚上英文课，善的力量很大程度上影响她的家庭观念，对于理想中的人选，她说：“首先我要觉得这个人要好，本质是好的，个性好，有幽默感，对家庭忠诚，我不会找比我年龄小的，男人大多成熟比较晚，差不多35岁以后才真正开始成熟吧，只有少数的天才才会早熟。我比较喜欢互补比较多的，Soul-made的那种，我说的互补不仅是事业上的互补，专长上的互补，也有性格上的互补，不过，这所有的前提是他要Smart！包括他的能力、反应和智慧，不仅仅是聪明。女孩子往往喜欢崇拜自己的先生，喜欢有人生阅历的，有经验的，我也不例外。”
“可是好像又有一种不公平，优秀的男人可以找普通的女人为妻，社会可以接纳，认为是正常的家庭，而优秀的女人找普通的男人为夫，则感觉别扭，是不正常的家庭。这样推算，如果女人很优秀，只有找更优秀的，才能建立正常的家庭。这好像是个误区。”
篇5：青岛胶州市物业保洁管理有限公司
上诉人（原审原告）楚鑫涛，男，汉族，1987年1月21日生，郑州市管城回族区穗泰家用电器商行业主，住郑州市管城回族区港湾路1号院35号楼33号。
委托代理人楚自均，又名楚志军，男，汉族，1961年元月29日生，系楚鑫涛之父，住址同上。
委托代理人董丽娟，河南金博大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑州市鑫山实业发展有限公司。住所地：郑州市货栈街东段。
法定代表人朱铁方，该公司经理。
委托代理人刘晓，河南公谦律师事务所律师。
委托代理人雷昱荣，女，汉族，1982年8月8日生，系郑州市鑫山实业发展有限公司职员。
上诉人（原审被告）郑州市凤凰物业管理有限公司。住所地：郑州市郑汴路商品大世界。
法定代表人朱君梁，该公司经理。
委托代理人刘晓，河南公谦律师事务所律师。
楚鑫涛因与郑州市鑫山实业发展有限公司（以下简称鑫山公司）、郑州市凤凰物业管理有限公司（以下简称凤凰物业）财产损害赔偿纠纷，于2005年10月10日向郑州市中级人民法院提起诉讼，请求判令鑫山公司、凤凰物业共同赔偿其经济损失2844690元。郑州市中级人民法院经审理于2006年9月28日作出（2005）郑民二初字第92号民事判决。楚鑫涛不服提起上诉。本院于2007年6月21日作出（2006）豫法民一终字第257号民事裁定，将本案发回郑州市中级人民法院重审。郑州市中级人民法院于2007年11月29日公开开庭审理此案，庭审中楚鑫涛变更诉讼请求为：请求判令鑫山公司、凤凰物业赔偿其经济损失2309550元并承担本案的诉讼费用。郑州市中级人民法院于2007年12月26日作出（2007）郑民二初字第51号民事判决。楚鑫涛、鑫山公司、凤凰物业均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月13日受理本案，依法组成合议庭于2008年8月6日审理了本案。楚鑫涛的委托代理人楚自均、董丽娟，鑫山公司的委托代理人刘晓、雷昱荣，凤凰物业的委托代理人刘晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：郑州市管城回族区穗泰家用电器商行（以下简称穗泰电器商行）成立于2004年4月30日，业主为楚鑫涛，领有个体工商户营业执照。穗泰电器商行实际由楚鑫涛之父楚自均经营管理。穗泰电器商行承租郑州商品大世界A区7排36、37、38号作仓库使用。郑州商品大世界的产权人系鑫山公司（原郑州市鑫山置业有限公司），由凤凰物业经营管理。凤凰物业与承租商户签订有治安消防安全责任书，并于2004年5月8日对商户下发开展安全、消防检查的紧急通知。在郑州商品大世界经营的商户存在占道经营现象。为改建市场，凤凰物业通知郑州商品大世界A区6排、7排的承租商户于2004年6月26日前搬迁。2004年6月28日晚，位于郑州商品大世界A区7排65-66号的郑州市椰枫海绵厂门市部的金其豪使用煤球火作饭，将高温煤渣放置于可燃物上未妥善处理，致使当晚22时30分许引起火灾，导致对面的A区7排的雷和功木板仓库和穗泰电器商行仓库起火。有关新闻媒体进行了报道。郑州商品大世界的经营商户等接受了公安机关的调查询问。郑州市公安消防支队于2004年7月15日出具（郑）公消监字（2004）第3号火灾原因认定书，认定火灾原因是：位于椰枫海绵厂门市部内起火点处高温煤渣引燃周围可燃物所致；并于2004年8月31日出具（郑）公消责第1号火灾事故责任书，认定：椰枫海绵厂门市部值班人员金其豪将高温煤渣放置可燃物上，引燃可燃物起火成灾，对此起火灾负直接责任。椰枫海绵厂门市部经理张玉芳作为金其豪的分管领导，对此起火灾负直接领导责任。穗泰电器商行和雷和功木板仓库人员在防火间距内堆放货物，导致火灾蔓延、扩大，对此起火灾负间接责任。郑州公安消防支队于2004年10月10日出具郑公消核（2004）第1号火灾损失核定书，核定：穗泰电器商行直接财产损失281225元。穗泰电器商行受损财产经郑州市公安局郑东新区分局委托郑州市质量技术监督局金水区分局进行检验，并由郑州市金水区价格认证中心作出价格鉴证。穗泰电器商行不服火灾事故责任认定书向河南省公安消防总队申请重新认定。河南省公安消防总队于2004年11月16日出具豫公消重字（2004）第1号火灾事故责任重新认定决定书，重新认定:金其豪违反消防安全规定，将高温炉渣放置在可燃物上，引起火灾，应负直接责任。其门市部负责人张玉芳应负直接领导责任。凤凰物业作为郑州商品大世界的主管单位，消防安全管理制度未得到有效落实，对椰枫海绵厂在市场内任意堆放大量海绵等可燃物制止不力，且在火灾发生时，室外消防栓不能正常供水，导致火灾不能得到及时有效控制而蔓延、扩大，应负间接责任。穗泰电器商行于2004年7月5日向河南省公证处（以下简称公证处）申请对郑州商品大世界A区7排36、37、38号内的物品进行清点，以作证据保全。公证处于2004年9月10日出具（2004）豫证经字第07485号公证书。承租房屋后被拆除。金其豪被郑州市高新技术产业开发区人民法院（2005）开刑初字第43号刑事判决书认定犯失火罪，判处有期徒刑1年。该刑事判决书认定火灾财产损失289225元。
关于鑫山公司、凤凰物业是否应承担赔偿责任问题，原审认为，《中华人民共和国消防法》第三十九条第一款规定：火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。根据郑州市公安消防支队的火灾原因认定书和刑事判决书的认定，本案火灾事故发生原因是椰枫海绵厂门市部值班人员金其豪在室内使用煤球火作饭，将高温煤渣放置在可燃物上，未妥善处理，导致火灾的发生。河南省公安消防总队依照其职权，作出了豫公消重字（2004）第1号火灾事故责任重新认定决定书，认定：金其豪违反消防安全规定，将高温炉渣放置在可燃物上，引起火灾，应负直接责任。张玉芳作为椰枫海绵厂门市部经理和金其豪的分管领导，应负直接领导责任。因此，郑州椰枫海绵厂门市部应对穗泰电器商行的损失承担民事赔偿责任。凤凰物业作为郑州商品大世界的主管单位，消防安全管理制度未得到有效落实，对椰枫海绵厂在市场内任意堆放可燃物制止不力，且在火灾发生时，室外消防栓不能正常供水，导致火灾不能得到及时有效控制而蔓延、扩大，应负间接责任。虽然凤凰物业与郑州商品大世界的商户签订有治安消防安全责任书并下发了开展安全、消防检查的紧急通知，但凤凰物业作为郑州商品大世界的管理者，对于消防安全管理制度落实不力，未能有效制止3家受损商户在防火间距内堆放商品，且在火灾发生后，市场内消防栓不能正常供水，致使火灾蔓延、扩大，造成穗泰电器商行财产损失。凤凰物业未履行必要的注意义务和管理职责，及时排除危险，应对穗泰电器商行的财产损失负次要责任。凤凰物业未尽管理职责的行为与金其豪的行为不构成共同侵权。因楚鑫涛在本案诉讼中未起诉郑州椰枫海绵厂门市部，根据凤凰物业的过错程度和因果关系，其应承担本案损失的30%为宜。鑫山公司作为郑州商品大世界的产权人，其授权凤凰物业管理经营，应与凤凰物业承担连带责任。
关于穗泰电器商行损毁物品的价值认定问题。原审认为，火灾发生后，郑州市公安消防支队出具了《火灾损失核定书》，认定楚鑫涛的损失为281225元。楚鑫涛申请复议，由于火灾现场已不存在，河南省消防总队只对火灾原因和责任作出了重新认定，而无法对损失数额作出认定。楚鑫涛于2004年7月5日向公证处申请对其损毁物品进行证据保全，公证处于2004年9月10日出具(2004)豫证经字第07485号公证书。鑫山公司、凤凰物业虽对此提出异议，但未能提供足以推翻公证书效力的相反证据，该公证事项与本案具有关联性，依法是一种具有证明效力的法律文书。公证书反映了当时清点物品的数量，与郑州市公安消防支队出具的《火灾损失核定书》中认定的清点物品的名称、型号规格以及价格相结合能够认定穗泰电器商行损毁物品的价值。楚鑫涛因火灾损失各种物品价值共计1231790元。原审判决：
一、凤凰物业于本判决生效后10日内赔偿楚鑫涛财产损失369537元，鑫山公司负连带责任。
二、驳回楚鑫涛的其他诉讼请求。案件受理费24233元，楚鑫涛负担10918元，凤凰物业负担13315元。
楚鑫涛不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审认定事实不清。公证处的公证书及海尔公司等单位出具的电器单价证明等证据能够证明楚鑫涛受损物品的种类、型号、数量和单价，总价款达2309550元，而原审认定为1231790元与事实不符；
二、凤凰物业与鑫山公司应对楚鑫涛的全部损失承担连带赔偿责任。凤凰物业未尽管理职责的行为与金其豪的过错行为对火灾的发生存在共同过错，构成共同侵权，应对本案损失承担连带赔偿责任。鑫山公司作为郑州商品大世界的产权人，应与凤凰物业一起对上述损失承担连带赔偿责任。
鑫山公司与凤凰物业答辩意见与其上诉理由相同。
鑫山公司和凤凰物业不服原审判决向本院上诉称：
一、原审认定楚鑫涛的财产损失为1231790元是错误的。已生效的郑州市高新技术产业开发区人民法院（2005）开刑初字第43号刑事判决书已确认楚鑫涛在本次火灾事故中的财产损失为281225元，原审依据公证书否决已生效的判决书所确认的事实是错误的，公证书不能作为定案依据。
二、凤凰物业和鑫山公司已尽到管理义务，楚鑫涛的损失是其不服管理造成的，责任应自行承担，原审判令二公司承担30%的责任没有事实依据。
针对凤凰物业和鑫山公司的上诉，楚鑫涛辩称：火灾发生后，事故调查组责令双方对损失进行清点，二公司清点了3000多台机器就不再清点并要清理现场，我方无奈，要求公证处进行了公证，应以公证书确定的数额为准。鉴定的数额我方没有签字，不知情。价格应当参照市场价或平均价进行认定。公安消防部门为了将火灾压为一般火灾，就把损失数额压为28万余元，目的是不向上级机关上报，不追究相关人员的刑事责任。责任承担问题的答辩意见与其上诉理由同。
根据三方当事人诉辩情况，经征询当事人意见，本院归纳的二审争议焦点为：
一、楚鑫涛财产损失的数额；
二、凤凰物业、鑫山公司是否应承担本案的赔偿责任及承担责任的比例。
本院经审理查明的事实与原审一致。
针对归纳的二审争议焦点，本院分别评判如下：
一、关于楚鑫涛财产损失的数额问题。本院认为，本案火灾发生后，郑州市公安消防支队虽出具了《火灾损失核定书》，认定楚鑫涛的损失是281225元，但楚鑫涛对此提出异议并申请复议，由于火灾现场已不存在，导致河南省公安消防总队无法对损失数额作出认定。楚鑫涛于2004年7月5日向省公证处申请对其受灾物品进行证据保全，省公证处出具的公证书客观地反映了当时清点物品的具体数量，可以作为证据使用。楚鑫涛在原审中对受损物品的种类、数量、单价均不持异议，但在具体数额的计算问题上，楚鑫涛主张按照SVCD和DVD共计2884台的均价240元进行计算，而原审判决则是依据楚鑫涛认可的SVCD与DVD的具体数量和单价进行认定，因此，原审对本案受灾物品价值的认定符合本案的客观实际，本院予以维持。楚鑫涛主张按照240元进行计算证据不充分，本院不予支持。（2005）开刑初字第43号刑事判决虽依据郑州市公安消防支队作出的《火灾损失核定书》认定本案受损物品的价值为281225元，但公证书更客观地反映了当时清点物品的具体情况，原审依据公证书确认的数量认定本案损失符合证据规则的规定，凤凰物业、鑫山公司主张按照281125元认定本案损失的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于凤凰物业、鑫山公司是否应承担赔偿责任问题。本院认为，本案火灾发生后，郑州市公安消防支队于2004年8月31日作出了火灾事故责任书，认定本案火灾事故发生的原因是椰枫海绵厂门市部值班人员金其豪将高温煤渣放置可燃物上未妥善处理所致。穗泰电器商行不服该火灾事故责任认定书申请重新认定。河南省公安消防总队于2004年11月16日作出豫公消重字（2004）第1号火灾事故责任重新认定决定书，认定：金其豪身为椰枫海绵厂门市部值班人员，违反消防安全规定，将高温炉渣放置在可燃物上，引起火灾，应负直接责任。张玉芳身为椰枫海绵厂门市部经理和金其豪的分管领导，应负直接领导责任。凤凰物业作为郑州商品大世界的主管单位，消防安全管理制度未得到有效落实，对椰枫海绵厂在市场内任意堆放大量海绵、棕垫等可燃物制止不力，且在火灾发生时，室外消防栓不能正常供水，导致火灾不能得到及时有效控制而蔓延、扩大，应负间接责任。因此，对楚鑫涛在此次火灾中所受的财产损失，金其豪应负主要责任，凤凰物业应负次要责任。金其豪和凤凰物业的行为间接结合，造成了本案损害后果，不构成共同侵权。因楚鑫涛在本案中未起诉金其豪及郑州椰枫海绵厂门市部，原审根据凤凰物业的过错程度，判令其承担本案损失的30%并无不妥。鑫山公司作为郑州商品大世界的产权人，授权凤凰物业管理经营郑州商品大世界，应对凤凰物业的过错对楚鑫涛造成的损失承担连带责任。
综上，原判在认定事实、适用法律和实体处理上均是正确的，应予维持。楚鑫涛及凤凰物业、鑫山公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24233元，楚鑫涛负担12116.5元，凤凰物业、鑫山公司负担12116.5元。
本判决为终审判决。
审
判
长
王
兵
审
判
员
宋丽萍
审
判
员
赵玉香
二○○八年十月二十七日
书
记
员
篇6：青岛市物业管理规范最新标准
点击此处添加中国标准文献分类号
DB 地
方
标
准
青岛市
DB XX/ XXXXX—XXXX 青岛市住宅物业服务管理规范
点击此处添加标准英文译名
点击此处添加与国际标准一致性程度的标识
（征求意见稿）
（本稿完成日期：）
XXXXXX发布 XXXXXX实施
青岛市质量技术监督局 发布
DBXX/ XXXXX—XXXX
前言
本标准是按GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分:标准的结构和编写》的规则起草。本标准由青岛市国土资源和房屋管理局提出并归口。
本标准起草单位：青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市物业管理办公室、青岛市技术监督科技信息所（青岛市技术标准科学研究所）。
本标准主要起草人：王咸宁、王西涛、崔静、刘毅、王增连、杨锦燕、严雄波、王祥庆、李建明、李振华。
I
DBXX/ XXXXX—XXXX
青岛市住宅物业服务管理规范 范围
本标准规定了住宅物业的术语和定义、基本要求、服务质量要求及监督与投诉。
本标准适用于青岛市区域内居住建筑类中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物业服务管理。
注1：本标准涉及的物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，应根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》有关规定执行。
注2：在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。
注3：供水、供电、供气、供热、通讯、网络等服务已经移交给专营单位的，可对各服务等级中的相关内容进行删减。术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。2.1
物业服务企业
依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。2.2
业主
物业的所有权人。2.3
物业使用人
物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。2.4
特约服务
物业服务合同约定以外的服务。2.5
房屋专项维修资金
专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
DBXX/ XXXXX—XXXX 3 基本要求 3.1 服务机构
应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求： a)具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质； b)有委托方提供的服务场所； c)配备满足服务需要的设施设备；
d)服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等； e)有客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。3.2 人员
物业服务人员应符合以下要求： a)具有良好的职业道德；
b)管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书； c)进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；
d)统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话； e)定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。3.3 规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括： a)物业服务方案；
b)岗位职责、工作流程及服务规范；
c)内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。3.4 财务管理
财务管理应符合以下要求：
a)物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关要求；
b)对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行；
c)为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算； d)规范操作，账目清晰。3.5 档案 3.5.1 基本要求
物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，系统、及时的对文件资料和记录进行归档保存。3.5.2 技术档案
主要包括：
a)工程竣工验收档案；
DBXX/ XXXXX—XXXX b)项目竣工综合验收档案； c)物业承接查验档案； d)其它资料。
3.5.3 日常档案
主要包括：
a)设施设备管理档案； b)装饰装修管理档案； c)业主或物业使用人档案；
d)物业服务日常管理文件、记录； e)公共秩序维护与管理档案； f)保洁、绿化、消杀档案； g)应急事件处理档案； h)处理投诉档案； i)其它资料。3.6 消防管理
物业服务企业应协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。3.6.1 消防安全职责
应符合以下要求：
a)制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材； b)制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；
c)工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力； d)建立消防档案，存档备查； e)其他依法履行的消防安全职责。3.6.2 消防安全防范服务
应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：
a)与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；
b)保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；
c)定期进行防火巡查、防火检查，至少每周进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，归档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作； d)水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查，做好巡查记录。e)设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录；
DBXX/ XXXXX—XXXX f)确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换，灭火器应定期维修；不得擅自停用自动消防设施；
g)发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安派出所。3.7 供水管理
a)泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次； b)水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；
c)水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准；
d)每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性；
e)泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。4 服务质量要求 4.1 质量分级
依据住宅小区物业服务需求的不同，将物业服务质量分为初级、一级、二级、三级、四级和五级六个等级。其中初级为最低等级，五级为最高等级，等级越高，物业服务标准、收费标准越高。4.2 服务分类
日常物业服务标准共分为六个部分，即综合管理服务；房屋管理、维修养护服务；共用设备设施运行、维修、保养服务；协助公共秩序维护服务；保洁服务；绿化服务。4.3 综合管理服务 4.3.1 初级
4.3.1.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.1.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.1.3 具有客户服务接待场所，有人值守，设置并公示服务电话。4.3.1.4 报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
4.3.1.5 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.1.6 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访。4.3.2 一级
4.3.2.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.2.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.2.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。4.3.2.4 报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
4.3.2.5 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.2.6 每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。4.3.3 二级
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.3.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.3.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.3.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.3.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修60分钟内到现场处理，一般修理3日内完成，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺。
4.3.3.5 对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理。
4.3.3.6 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.3.7 每年开展不少于1次的一定规模的社区文化活动。
4.3.3.8 每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。4.3.4 三级
4.3.4.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.4.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.4.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.4.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修45分钟内到现场处理，一般修理2日内完成，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺。
4.3.4.5 对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。
4.3.4.6 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。4.3.4.7 能提供3种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、邮件收发、信息咨询等。4.3.4.8 每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。
4.3.4.9 每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。4.3.5 四级
4.3.5.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.5.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4.3.5.3 客户服务接待场所工作时间不少于9小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.5.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理应按照专项维修资金使用相关流程完成（专有部位和预约除外）。
4.3.5.5 业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理。
4.3.5.6 住宅小区项目经理应具有物业管理相关资格证书，有4年以上的物业服务工作经验。4.3.5.7 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业至少每半年公布1次服务资金的收支情况。4.3.5.8 能提供5种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等。
4.3.5.9 积极配合所辖社区每年开展2次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。4.3.5.10 每年的沟通面不低于小区住户的80%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达85%以上。4.3.6 五级
4.3.6.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.3.6.2 承接项目时，应成立接管验收组，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.6.3 客户服务接待场所工作时间不少于10小时，设置并公示24小时服务电话。
4.3.6.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，一般修理应按照专项维修资金使用相关流程完成（专有部位和预约除外）。
4.3.6.5 对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。
4.3.6.6 住宅小区项目经理应具有物业管理相关资格证书，有6年以上的物业服务工作经验。4.3.6.7 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业至少每季度公布1次服务资金的收支情况。4.3.6.8 能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等。
4.3.6.9 积极配合所辖社区每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。4.3.6.10 每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达100%，处理率达95%以上。4.4 房屋管理、维修养护服务 4.4.1 初级
4.4.1.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。4.4.1.2 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻或制止。如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.1.3 发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.1.4 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.1.5 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。4.4.1.6 对危险隐患部位设置安全防范警示标志。4.4.2 一级
4.4.2.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。4.4.2.2 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻或制止，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.2.3 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门，并做好档案记录。
4.4.2.4 发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.2.5 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.2.6 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。4.4.2.7 对危险隐患部位设置安全防范警示标志。4.4.3 二级
4.4.3.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.3.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.3.3 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止。如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。
4.4.3.4 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门，并做好记录档案。
4.4.3.5 每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.4.3.6 每季对楼内公共部位门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
4.4.3.7 每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。
4.4.3.8 适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。4.4.4 三级 4.4.4.1 房屋管理
4.4.4.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
4.4.4.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.4.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
4.4.4.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。
4.4.4.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
4.4.4.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。4.4.4.1.7 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.4.2 巡查与维修养护 4.4.4.2.1 巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： a)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时报告业主委员会或相关业主，必要时请专业单位进行检测评定；
b)每年检查1次墙体、墙面； c)每年检查1次顶棚；
d)每年检查1次楼梯、扶手；
e)每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； f)每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊； g)每年全面检查1次楼板、地面砖； h)每季巡查1次小区各标识；
DBXX/ XXXXX—XXXX i)每月全面检查1次公共门窗； j)每月巡查1次路面、侧石、井盖等； k)每月巡查1次围墙；
l)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； m)每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园；
n)根据特殊情况（如异常危害性天气、特殊季节等）需要，临时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查；
4.4.4.2.2 维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。需要使用专项维修资金的，应按照专项维修资金使用相关流程组织实施。4.4.4.3 装饰装修管理
4.4.4.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订《装饰装修管理服务协议》，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
4.4.4.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并做好记录档案。4.4.4.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.4.4.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3～5日内清运。4.4.5 四级 4.4.5.1 房屋管理
4.4.5.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
4.4.5.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.5.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
4.4.5.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
4.4.5.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
4.4.5.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。4.4.5.1.7 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
4.4.5.1.8 建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
4.4.5.1.9 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.5.2 维修养护 4.4.5.2.1 巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：
DBXX/ XXXXX—XXXX a)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时报告业主委员会或相关业主，必要时请专业单位b)c)d)e)f)g)h)i)j)k)l)m)n)o)进行检测评定；
每季检查1次墙体、墙面； 每年检查2次顶棚；
每年检查2次楼梯、扶手；
每年检查2次屋面保温隔热层、防水层； 每年检查2次天台扶栏、公共防盗网； 每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊； 每年全面检查2次楼板、地面砖； 每年检查2次通风口；
每月巡查1次小区各标识； 每2周全面检查1次公共门窗；
每2周巡查1次路面、侧石、井盖等； 每2周巡查1次围墙；
每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； 每2周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。
4.4.5.2.2 维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。需要使用专项维修资金的，应按照专项维修资金使用相关流程组织实施。4.4.5.3 装饰装修管理
4.4.5.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
4.4.5.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并做好记录档案。4.4.5.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.4.5.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2～3日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2～3日内清运。4.4.6 五级 4.4.6.1 房屋管理
4.4.6.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
4.4.6.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。
4.4.6.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
4.4.6.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
4.4.6.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
4.4.6.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.6.1.7 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
4.4.6.1.8 建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
4.4.6.1.9 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，无空调外机位的每年对空调外机支架进行1次检查并督促更换。
4.4.6.1.10 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，如制止无效，应及时告知业主委员会和相关主管部门处理，并做好记录档案。4.4.6.2 维修养护 4.4.6.2.1 巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：
a)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时报告业主委员会或相关业主，必要时请专业单位进行检测评定；
b)每季检查1次墙体、墙面； c)每季检查1次顶棚；
d)每季检查1次楼梯、扶手；
e)每季检查1次屋面保温隔热层、防水层； f)每季检查1次天台扶栏、公共防盗网； g)每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊； h)每季全面检查1次楼板、地面砖； i)每季检查1次通风口；
j)每半月巡查1次小区各标识； k)每周全面检查1次公共门窗；
l)每周巡查1次路面、侧石、井盖等； m)每周巡查1次围墙；
n)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； o)每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。4.4.6.2.2 维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。需要使用专项维修资金的，应按照专项维修资金使用相关流程组织实施。4.4.6.3 装饰装修管理
4.4.6.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
4.4.6.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并做好记录档案。4.4.6.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.4.6.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。4.5 共用设备设施运行、维修、保养服务
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.1 初级
4.5.1.1 路灯、楼道灯基本完好，院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.1.2 按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。4.5.2 一级
4.5.2.1 路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.2.2 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生损坏时，应按照专项维修资金使用相关流程组织修复。
4.5.2.3 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。
4.5.2.4 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。4.5.3 二级
4.5.3.1 对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志。4.5.3.2 路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。4.5.3.3 载人电梯24小时正常运行；委托专业电梯维保单位按质监部门要求对电梯定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。需动用专项维修资金的，及时编制计划提交业主委员会及相关部门审核批准，并组织维修。
4.5.3.4 每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门并按照双方约定或按照专项维修资金使用相关流程组织维修。要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。
4.5.3.5 适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。4.5.4 三级 4.5.4.1 供配电
4.5.4.1.1 每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。
4.5.4.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
4.5.4.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。
4.5.4.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.5.4.2 公共照明
4.5.4.2.1 院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.4.2.2 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。4.5.4.3 电梯
4.5.4.3.1 电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.4.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
4.5.4.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。4.5.4.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员在15分钟内到达现场，同时通知电梯维保单位，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4.5.4.4 雨污水排放 4.5.4.4.1 4.5.4.4.2 4.5.4.4.3 4.5.4.4.4 4.5.4.4.5 公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
4.5.4.5 安全防范设施
物业服务企业应根据小区前期配备的安全防范设施的实际情况，选择做好下列维护保养工作： a)监控系统，做到：
1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 2)按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； 3)设备出现故障，能及时修复。b)门禁系统，做到：
1)每周巡视1次，保证系统工作正常； 2)门锁、对讲主机检查保养每季1次； c)电子巡更，做到：
1)调试保养每季1次，保证正常运行；
2)保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
d)周界防范系统，做到：
1)主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次； 2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
3)系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。4.5.5 四级 4.5.5.1 供配电
4.5.5.1.1 总配电室专人值守，每4小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每2周巡查1次。
4.5.5.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，配备防鼠板、防虫网等设施，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4.5.5.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.5.5.2 公共照明
4.5.5.2.1 院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。
4.5.5.2.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.5.2.3 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。4.5.5.3 电梯
4.5.5.3.1 配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实；
4.5.5.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
4.5.5.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。
4.5.5.3.4 电梯发生损坏时，应按照专项维修资金使用相关流程组织电梯维保单位对故障进行修复。发生困人或其它重大事故，物业管理人员在15分钟内到达现场，同时通知电梯维保单位，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4.5.5.4 雨污水排放 4.5.5.4.1 4.5.5.4.2 4.5.5.4.3 4.5.5.4.4 4.5.5.4.5 公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
4.5.5.5 安全防范设施
物业服务企业应根据小区前期配备的安全防范设施的实际情况，选择做好下列维护保养工作： a)监控系统，做到：
1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 2)按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； 3)设备出现故障，能及时修复。b)门禁系统，做到：
1)每周巡视1次，保证系统工作正常； 2)门锁、对讲主机检查保养每季1次； c)电子巡更，做到：
1)调试保养每季1次，保证正常运行；
2)保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
d)周界防范系统，做到：
1)主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次； 2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.6 前期配备的景观配套附属设施设备
4.5.5.6.1 每日按时开启；每2月检查1次。
4.5.5.6.2 重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。4.5.6 五级 4.5.6.1 供配电
4.5.6.1.1 总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。4.5.6.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
4.5.6.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，配备防鼠板、防虫网等设施，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4.5.6.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.5.6.2 公共照明
4.5.6.2.1 院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。4.5.6.2.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。
4.5.6.2.3 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。4.5.6.3 电梯
4.5.6.3.1 配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实。
4.5.6.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
4.5.6.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。4.5.6.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，电梯发生损坏时，应按照专项维修资金使用相关流程组织电梯维保单位对故障进行修复；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4.5.6.4 雨污水排放 4.5.6.4.1 4.5.6.4.2 4.5.6.4.3 4.5.6.4.4 4.5.6.4.5 公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
4.5.6.5 安全防范设施
物业服务企业应根据小区前期配备的安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作： a)监控系统，做到：
1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 2)按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；
DBXX/ XXXXX—XXXX 3)设备出现故障，能及时修复。b)门禁系统，做到：
1)每周巡视1次，保证系统工作正常； 2)门锁、对讲主机检查保养每季1次；
3)发生故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。c)电子巡更，做到：
1)调试保养每季1次，保证正常运行；
2)保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提
示功能正常。
d)周界防范系统，做到：
1)主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次； 2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
3)系统发生故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。4.5.6.6 前期配备的景观配套附属设施设备
4.5.6.6.1 每日按时开启；每2月检查1次。
4.5.6.6.2 重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常 4.6 协助公共秩序维护服务 4.6.1 初级 4.6.1.1 人员要求
4.6.1.1.1 公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。4.6.1.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。4.6.1.2 门岗
4.6.1.2.1 健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.1.2.2 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.1.3 巡逻
4.6.1.3.1 定时在小区内巡逻。
4.6.1.3.2 巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.1.4 车辆管理
4.6.1.4.1 小区内应设置简易的交通标志。
4.6.1.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.1.4.3 机动车停车场制度完善，管理责任明确，车辆出入记录规范。4.6.1.4.4 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.1.4.5 非机动车按规定位置停放。4.6.1.5 紧急事故防范
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.1.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告相关业主、业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4.6.1.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时采取措施并报告相关业主、业主委员会和有关部门。4.6.2 一级 4.6.2.1 人员要求
4.6.2.1.1 公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。4.6.2.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。4.6.2.2 门岗
4.6.2.2.1 健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.2.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
4.6.2.2.3 主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。4.6.2.2.4 按照服务合同要求对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
4.6.2.2.5 按照服务合同要求对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
4.6.2.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.2.3 巡逻
4.6.2.3.1 每8小时在小区内巡逻1次。
4.6.2.3.2 巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.2.4 车辆管理
4.6.2.4.1 小区内应设置简易的交通标志。
4.6.2.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.2.4.3 前期配备的车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。4.6.2.4.4 机动车停车场制度完善，管理责任明确，车辆出入记录规范。4.6.2.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.2.4.6 非机动车按规定位置停放，管理有序。4.6.2.5 紧急事故防范
4.6.2.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告相关业主、业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4.6.2.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告相关业主、业主委员会和有关部门。4.6.3 二级 4.6.3.1 人员要求
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.3.1.1 有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
4.6.3.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。4.6.3.2 门岗 4.6.3.2.1 4.6.3.2.2 4.6.3.2.3 4.6.3.2.4 4.6.3.2.5 意进入。4.6.3.2.6 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。保障值班电话畅通，接听及时。
主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
4.6.3.3 巡逻
4.6.3.3.1 制定巡查方案，每6小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。
4.6.3.3.2 每天不定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.3.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.3.4 车辆管理
4.6.3.4.1 小区内设置简易的交通标志，地面有停车点。
4.6.3.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.3.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.3.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.3.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.3.4.6 非机动车应定点停放。4.6.3.5 紧急事故防范
4.6.3.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.3.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。4.6.3.5.3 每年组织1次以上应急预案演习。4.6.4 三级 4.6.4.1 人员要求
4.6.4.1.1 专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
4.6.4.1.2 有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。4.6.4.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.6.4.2 门岗
4.6.4.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.4.2.2 4.6.4.2.3 4.6.4.2.4 4.6.4.2.5 4.6.4.2.6 保障值班电话畅通，接听及时。
各出入口24小时值班，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。
保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。
4.6.4.3 巡逻
4.6.4.3.1 制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。4.6.4.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.4.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.6.4.4 车辆管理
4.6.4.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。
4.6.4.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.4.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.4.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.4.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.4.4.6 非机动车应定点停放。4.6.4.5 监控
4.6.4.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。
4.6.4.5.2 监控室收到报警信号后，及时通知公共秩序维护人员赶到现场进行处理。
4.6.4.5.3 监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。4.6.4.6 紧急事故防范
4.6.4.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.4.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。4.6.4.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。4.6.5 四级 4.6.5.1 人员要求
4.6.5.1.1 专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。
4.6.5.1.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。4.6.5.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.6.5.2 门岗
4.6.5.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.5.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.5.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4.6.5.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
4.6.5.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
4.6.5.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.5.3 巡逻
4.6.5.3.1 制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。
4.6.5.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.5.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。4.6.5.4 车辆管理
4.6.5.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。
4.6.5.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.5.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.5.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.5.4.5 有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
4.6.5.4.6 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。4.6.5.4.7 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.5.4.8 非机动车应定点停放。4.6.5.5 监控
4.6.5.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。
4.6.5.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在30分钟内赶到现场进行处理。4.6.5.5.3 做好监控的录入资料保存工作，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。4.6.5.6 紧急事故防范
4.6.5.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.5.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告相关业主、业主委员会和有关部门。
4.6.5.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。4.6.6 五级 4.6.6.1 人员要求
4.6.6.1.1 专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.6.1.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。4.6.6.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.6.6.2 门岗
4.6.6.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。4.6.6.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
4.6.6.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4.6.6.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
4.6.6.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
4.6.6.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。4.6.6.3 巡逻
4.6.6.3.1 制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。
4.6.6.3.2 每日定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。4.6.6.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。4.6.6.4 车辆管理
4.6.6.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。
4.6.6.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
4.6.6.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4.6.6.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。4.6.6.4.5 有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
4.6.6.4.6 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。4.6.6.4.7 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。4.6.6.4.8 非机动车应定点停放。4.6.6.5 监控
4.6.6.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。
4.6.6.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在20分钟内赶到现场进行处理。4.6.6.5.3 做好监控的录入资料保存工作，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。4.6.6.6 紧急事故防范
4.6.6.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.6.6.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。4.6.6.6.3 每年组织2次以上应急预案演习。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7 保洁服务 4.7.1 初级 4.7.1.1 楼内保洁 4.7.1.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫1次。
4.7.1.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每季度清洁1次。4.7.1.1.3 共用门窗玻璃，每半年擦拭1次。
4.7.1.1.4 电梯轿厢地面、四壁每月清洁2次，无积尘。
4.7.1.2 外围保洁 4.7.1.2.1 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。4.7.1.2.2 停车场、共用车库或车棚定期清扫。4.7.1.2.3 绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。4.7.1.2.4 天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。4.7.1.2.5 路灯、楼道灯每半年清洁1次。
4.7.1.2.6 设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
4.7.1.3 垃圾收集与处理
4.7.1.3.1 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。4.7.1.3.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。4.7.1.3.3 垃圾桶、果皮箱定期清洁。4.7.2 一级 4.7.2.1 楼内保洁 4.7.2.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每月湿拖1次。
4.7.2.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次。4.7.2.1.3 共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。
4.7.2.1.4 电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次，无积尘。
4.7.2.2 外围保洁 4.7.2.2.1 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。4.7.2.2.2 停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。4.7.2.2.3 绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。4.7.2.2.4 天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。4.7.2.2.5 路灯、楼道灯每半年清洁1次。
4.7.2.2.6 设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
4.7.2.3 垃圾收集与处理
4.7.2.3.1 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。4.7.2.3.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。4.7.2.3.3 垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.3 二级 4.7.3.1 楼内保洁 4.7.3.1.1 4.7.3.1.2 4.7.3.1.3 4.7.3.1.4 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫3次，地面每2周湿拖1次。
楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁2次； 共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。电梯轿厢地面、四壁每2天清洁1次，无积尘。
4.7.3.2 外围保洁 4.7.3.2.1 4.7.3.2.2 4.7.3.2.3 4.7.3.2.4 4.7.3.2.5 4.7.3.2.6 4.7.3.2.7 4.7.3.2.8 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。停车场、共用车库或车棚每周清扫2次。休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次。绿化带及草坪上的垃圾每周清扫2次。门卫、岗亭每周清扫2次。
天台、明沟、上人屋面每季清扫1次。路灯、楼道灯每季清洁1次。
设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。
4.7.3.3 垃圾收集与处理 4.7.3.3.1 4.7.3.3.2 4.7.3.3.3 4.7.3.3.4 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。
建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
4.7.3.4 卫生消杀
针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。4.7.4 三级 4.7.4.1 楼内保洁 4.7.4.1.1 4.7.4.1.2 4.7.4.1.3 4.7.4.1.4 4.7.4.1.5 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。
楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。
4.7.4.2 外围保洁 4.7.4.2.1 行。
4.7.4.2.2 4.7.4.2.3 4.7.4.2.4 4.7.4.2.5 道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。
休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.4.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。4.7.4.2.7 天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。4.7.4.2.8 有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。4.7.4.3 车库、车棚
4.7.4.3.1 地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。4.7.4.3.2 天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。
4.7.4.3.3 门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。4.7.4.4 垃圾收集与处理 4.7.4.4.1 4.7.4.4.2 4.7.4.4.3 4.7.4.4.4 应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。
建筑垃圾设置临时垃圾点，集中存放，定期外运。垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。
4.7.4.5 卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。4.7.5 四级 4.7.5.1 楼内保洁
4.7.5.1.1 大堂及休闲区域，客户聚集区域每日清洁2次，地面每周湿拖2次。每月消毒处理1次。4.7.5.1.2 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。
4.7.5.1.3 楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物。4.7.5.1.4 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。4.7.5.1.5 共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。
4.7.5.1.6 电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。轿厢每月消毒1次。4.7.5.2 外围保洁
4.7.5.2.1 道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。
4.7.5.2.2 绿化带每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。
4.7.5.2.3 水景开放期内，每日清洁1次。水面无漂浮物，水体无异味。
4.7.5.2.4 休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。设施表面干净，地面无杂物。4.7.5.2.5 米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净。
4.7.5.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干净。4.7.5.2.7 天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。4.7.5.2.8 设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生间进行消杀。4.7.5.3 车库、车棚
4.7.5.3.1 地面每2日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.5.3.2 天花板、墙面每2月清洁1次，无明显污迹、蜘蛛网。
4.7.5.3.3 门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。4.7.5.4 垃圾收集与处理 4.7.5.4.1 4.7.5.4.2 4.7.5.4.3 4.7.5.4.4 4.7.5.4.5 垃圾桶布局合理，方便业主使用。
垃圾日产日清，应设置生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。
4.7.5.5 卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。4.7.6 五级 4.7.6.1 楼内保洁
4.7.6.1.1 大堂及休闲区域，客户聚集区域每日清洁2次，地面每周湿拖2次，每月消毒处理2次。4.7.6.1.2 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。
4.7.6.1.3 楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次。
4.7.6.1.4 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。4.7.6.1.5 共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。
4.7.6.1.6 电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次，保持干净、整洁。轿厢每月消毒2次。4.7.6.2 外围保洁
4.7.6.2.1 道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。
4.7.6.2.2 绿化带每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。
4.7.6.2.3 水景开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。
4.7.6.2.4 休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。4.7.6.2.5 2米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净。
4.7.6.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净。4.7.6.2.7 天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。
4.7.6.2.8 设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。4.7.6.3 车库、车棚 4.7.6.3.1 4.7.6.3.2 4.7.6.3.3 4.7.6.3.4 地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。
门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。指示牌、指示灯保持整洁。
4.7.6.4 垃圾收集与处理
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.6.4.1 4.7.6.4.2 4.7.6.4.3 4.7.6.4.4 4.7.6.4.5 4.7.6.4.6 垃圾桶布局合理，并协助做好垃圾分类工作。
楼道内每层宜设置1个垃圾投掷点，方便业主使用。
垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。
能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。
4.7.6.5 卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。4.8 绿化服务 4.8.1 初级
根据住宅小区内绿化实际情况做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木进行每年至少1次的修剪、养护； b)定期清除绿地垃圾、石块等杂物； c)无大面积病虫害。4.8.2 一级
根据住宅小区内绿化实际情况做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木每年至少2次修剪、养护； b)定期清除绿地垃圾、石块等杂物； c)无大面积病虫害和露黄。4.8.3 二级
根据住宅小区内绿化实际情况应做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于15%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到70%； d)适时进行防冻保暖，预防病虫害；
e)树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。4.8.4 三级
根据住宅小区内绿化实际情况应做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到80%，土地无明显裸露； d)适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；
e)树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。4.8.5 四级 4.8.5.1 绿化养护
DBXX/ XXXXX—XXXX 有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：
a)对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于90%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露；
d)适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；
e)对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。4.8.5.2 环境布置
4.8.5.2.1 绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。
4.8.5.2.2 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。
4.8.5.2.3 加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。4.8.6 五级 4.8.6.1 绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： a)对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护； b)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；
c)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；
d)绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；
e)适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；
f)树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；
g)定期组织浇灌、施肥和松土。4.8.6.2 环境布置
4.8.6.2.1 绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。
4.8.6.2.2 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。
4.8.6.2.3 设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。
4.8.6.2.4 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。
4.8.6.2.5 加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。5 监督与投诉
DBXX/ XXXXX—XXXX 5.1 信息收集
物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：
a)直接与业主沟通； b)向业主发放调查问卷； c)来自各种媒体的报道；
d)收集各种渠道的业主投诉。5.2 投诉处理
5.2.1 物业服务企业应主动接受业主的监督，建立投诉处理机构，明确责任 人，对外公布监督、投诉电话。
5.2.2 积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。
5.2.3 受理、处置业主或物业使用人的投诉应进行记录，并分下列情况进行处理：
5.2.3.1 物业服务企业直接受理的投诉，应核实情况，在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。属于物业管理责任的，应当按照相关要求立即整改；属无效投诉的应做好解释工作。物业服务机构与投诉人无法协商解决的，应及时上报相关部门协调处理；
5.2.3.2 业主或物业使用人直接向相关部门投诉或者相关部门转来的投诉，应查明事实，分清责任，在规定时限内如实反映情况或上报书面材料，协助相关部门做好工作； 5.2.3.3 涉及依法裁决的，应按法律程序处理。5.3 公示监督
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准、收费依据及12358价格举报电话等，接受业主的监督。
DBXX/ XXXXX—XXXX
参 考 文 献
[1] 中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》 [2] 中华人民共和国主席令第十五号《中华人民共和国合同法》 [3] 中华人民共和国国务院令 第379号《物业管理条例》
[4] 中华人民共和国国务院令 第549号《特种设备安全监察条例》 [5]《中华人民共和国消防条例》 [6] 《山东省物业管理条例》
[7]《山东省住宅物业服务收费管理办法》 [8] 《物业管理企业财务管理规定》 [9] 《城市环境卫生设施设置标准》 [10] 《住宅室内装饰装修管理办法》 [11]《青岛市物业管理条例》
[12]《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》 [13]《青岛市物价局物业服务收费管理办法》