旅游地产项目投资报告

旅游地产项目投资报告（共6篇）

篇1：旅游地产项目投资报告

旅游地产项目申请报告

目录

第一章概 况...................错误！未定义书签。

一、项目简介..................错误！未定义书签。

二、项目开发单位介绍................错误！未定义书签。

三、项目开发背景及必要性...............错误！未定义书签。

四、主要技术经济指标................错误！未定义书签。

五、报告编制依据.................错误！未定义书签。

第二章项目开发宏观环境分析..........错误！未定义书签。

一、国家产业发展概况及政策分析..........错误！未定义书签。

（一）旅游产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（二）房地产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

二、某省/市产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（一）旅游产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（二）房地产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

三、某市/县产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（一）旅游产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

（二）房地产业发展概况及政策分析............错误！未定义书签。

第三章项目层面分析............错误！未定义书签。

一、区位交通..................错误！未定义书签。

（一）区位及周边城市群分析（城市人口、有效需求、年收入支配能力等）..........................错误！未定义书签。

（二）交通分析（航空、铁路、陆路、水运等）..........错误！未定义书签。

二、资源状况（旅游资源的特色及水平、市场吸引力和主题概念等）错误！未定义书签。

三、周边环境（配套基础及生活设施等）.....错误！未定义书签。

四、同类项目比较分析（资源、区位、交通、当地产业地位、客流量、赢利、特色等等）...............错误！未定义书签。

五、项目SWOT分析（优势、劣势、机遇及挑战）.........错误！未定义书签。

六、项目定位分析及开发方案建议（根据以上分析得出该项目的定位，包括市场定位、客源定位、形象定位等等，以及开发该项目的方案建议。该项目的开发方案建议是建立在深入的市场调查以及综合分析的基础上。）错误！未定义书签。

第四章 项目选址和建设条件..............错误！未定义书签。

一、项目选址..................错误！未定义书签。

二、项目建设条件.................错误！未定义书签。

第五章 项目建设方案............错误！未定义书签。

一、项目主要规划指标................错误！未定义书签。

二、建筑、结构设计方案............错误！未定义书签。

三、配套设施建设方案................错误！未定义书签。

第六章 环境保护、节能和消防..........错误！未定义书签。

一、环境保护..................错误！未定义书签。

二、节约能源..................错误！未定义书签。

三、消防...................错误！未定义书签。

第七章项目建设管理和物业管理.............错误！未定义书签。

一、项目建设管理.................错误！未定义书签。

二、建成后的物业管理................错误！未定义书签。

第八章项目进度计划............错误！未定义书签。

一、建设进度计划.................错误！未定义书签。

二、进度横道图.....................错误！未定义书签。

三、销售进度计划.................错误！未定义书签。

第九章投资估算及资金筹措..............错误！未定义书签。

一、投资估算..................错误！未定义书签。

二、资金使用计划.................错误！未定义书签。

三、资金筹措..................错误！未定义书签。

第十章经济效益分析............错误！未定义书签。

一、测算说明..................错误！未定义书签。

二、收入测算..................错误！未定义书签。

三、成本费用测算.................错误！未定义书签。

四、税金测算..................错误！未定义书签。

五、利润测算..................错误！未定义书签。

六、项目财务现金流量表............错误！未定义书签。

七、主要财务指标.................错误！未定义书签。第十一章社会及环境效益分析..........错误！未定义书签。第十二章风险分析...............错误！未定义书签。

一、开发过程中的一般风险因素..............错误！未定义书签。

二、本项目开发过程中的主要风险因素.........错误！未定义书签。

三、敏感性分析.....................错误！未定义书签。

四、风险管理建议.................错误！未定义书签。第十三章结 论...............错误！未定义书签。附表

附表1项目投资估算表；

附表2项目建设投资计划与资金筹措表；

附表3项目销售计划表；

附表4项目销售税金及附加估算表；

附表5总成本费用估算表；

附表6利润表；

附表7建设借款及还本付息估算表；

附表8项目财务现金流量表（全部投资）；

附表9项目财务现金流量表（自有资金）。

附件

附件1企业法人营业执照副本； 附件2公司暂定资质证书及副本； 附件3 《国有土地使用权出让合同》； 附件4规划委员会规划意见书等。附件n。。

附图

附图1项目总平面布置图。附图n。。

篇2：旅游地产项目投资报告

尽职调查报告

一、延中绿地项目

（一）该地块的历史沿革 1、1993年12月, 香港C国际集团有限公司（C公司）和XXB房地产公司（B公司）共同与XX市成都路高架工程指挥部综合开发办公室（以下简称“成都路开发办”）签订实物批租协议（未见该协议）。1994年1月，C公司和B公司与成都路开发办签订《成都路高架道路工程实物批租交房补充协议书》。2、1994年10月18日，成都路开发办出具了《“实物批租”交款证明书》证明已收到代购房款3646.5万元及14000平米动迁房源。3、1995年3月21日，XX市房屋土地管理局（甲方）与C公司和B公司（乙方）签订《XX市国有土地使用权出让合同》，将位于XX市卢湾区九街坊总面积5378平米的地块（下称“延中绿地地块”或“该地块”）出让给两公司。合同约定：

第六条：XX市人民政府保留该地块的城市规划设计权。在土地使用期限内，当此地块按《土地使用条件》建造的建筑物重建或到期申请续期时，必须按当时有效的规划执行，政府不对因规划修改而给乙方带来的影响负赔偿责任。

第十条：按本合同《土地使用条件》规定完成开发投资总额的百分之二十五以上的，土地使用权方可依法转让。

乙方在未达到本条前款规定之前，不得改变受让人和受让人的投资比例。乙方在签约后根据规定经有关部门批准，可以成立开发建设本地块的项目公司，并可以该公司名义办理领换土地使用证和房产登记手续。

作为合同组成部分的《土地使用条件》规定：土地用途为综合用地（商业、办公），使用期限50年，建筑密度不超过50%，容积率不超过8.6881，总建筑面积不超过46725平米，建筑高度不超过140米，绿地面积不低于10%。乙方必须在1998年12月31日前竣工，超过2年（即2000年12月31日）未完工的，由甲方无偿收回。4、1995年5月29日，C公司和B公司合资设立XX波士强置业有限公司（以下简称“波士强公司”），C公司持股80%，B公司持股20%。5、1995年7月13日，波士强公司取得X国用（批）字第001325号国有土地土地使用证，土地用途为综合用地（商业、办公），地号淮海街道9街坊9丘，总面积5378，使用期限1995年3月29日至2045年3月28日。6、1995年10月，波士强公司以该地块为其关联公司XX市波尔强贸易有限公司向债权人中航技公司提供额度为400万美金的抵押担保（未见该抵押协议）。2000年3月，法院判决波士强公司承担担保责任（未见该判决书）。后经协调，于2001年10月份由政府有关部门（据B集团相关人员介绍，应为成都路开发办）向债权人中航技公司支付了3500万元了结。据B集团相关人员介绍，政府有关部门协调了结上述债权债务时没有与波士强公司达成关于该3500万元与该地块处理的协议。7、1998年9月16日，XX市城市规划管理局《关于重新核定成都路8号批租地块规设计要求的复函》（X规区二【1998】第575号）同意波士强公司将该地块的用地性质由商业办公综合楼变更为五星级酒店，相关规划技术指标仍保持原标准。8、1999年10月，在波士强公司准备开发时，通过新民晚报了解到该地块被纳入XX市规划绿地范围（未见该报纸）。后波士强公司多次向规划、土地部门申诉，始终未得到有关部门明确答复。9、2001年5月15日，XX市人民政府出具《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X国土用【2001】第264号）文件，以逾期未开发为由，收回该国有土地使用权并撤销土地出让合同。10、2001年7月30日，XX市人民政府以收回国有土地使用权的主体不适当为由，撤销X府土用【2001】第264号文。11、2001年8月8日，XX市房地局出具《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X房地资用【2001】416号），依据土地管理法第25条规定，依法收回C公司和B公司该地块土地的使用权。12、2001年11月24日，XX市人民政府《行政复议决定书》（X府复决字【2001】第1702号）以“具体行政行为认定主体有误”为由，撤销XX市房地局《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X房地资用【2001】416号）的具体行政行为。据B集团相关人员介绍，此后，XX市房地局没有重新作出收回该地块的具体行政行为，波士强公司持有的该地块土地使用权证至今也没有被注销。

13、据B集团相关人员介绍，在2001年XX市人民政府决定收回土地使用权至撤销收回期间，该地块相邻地块的开发商（XX新世界股份有限公司）经政府批准，在该地块地下建了停车场。该地块上面建设了公共绿地。至此，波士强公司无法开发该地块。14、2008年2月，因波士强公司以该地块为其股东C公司提供抵押担保（未见该抵押担保协议），法院判决波士强公司对C公司932.79万元的债务承担连带担保责任（未见法院判决）。据B集团相关人员介绍，该案至今未执行，抵押未解除，C公司在波士强公司的股权也被采取保全措施。15、2009年12月11日，C公司授权B公司全权处置波士强公司100%股权。授权B公司将波士强公司100%股权转让给其指定的第三方公司。（C公司董事会决议显示，C公司得到B公司全权委托处理其持有的波士强公司20%股权）。根据B集团相关人员介绍，B集团已经向C公司支付了2500万元定金。16、2012年8月18日，亿海国际投资企业有限公司（据B集团相关人员介绍，该公司是B集团为操作延中绿地项目专门在香港设立的公司）向李锐老部长（原中组部常务副部长）提交了《关于启动卢湾区九街坊八号地块重新启动的请示报告》。李锐批示：“正声同志，转上此件，请予关注。此事XX市人民政府曾有行政复议，望能转批有关部门按行政复议决定书的意见办理”。俞正声批示：“转韩正按原则办，依法处理”。韩正批示：“请市规划局查核情况，依法依规处理”。据B公司相关人员介绍，当时市里有一份会议纪要，对该问题的处置方案是退还出让金或置换土地。后由于XX市主要领导调整，市财政无法退换出让金且异地置换土地动迁成本太大，导致事情暂时搁置。17、2013年11月20日，波士强公司委托B集团就该地块开发向第三方洽谈转让事宜。

（二）法律风险分析

1、关于延中绿地地块是否会被政府无偿收回

根据B集团提供资料，延中绿地地块被XX市人民政府和XX市房地产管理局两次决定无偿收回土地使用权，又两次撤销收回决定。下一步是否还存在再次决定无偿收回的可能性？

从法律规定看，XX市房地局重新作出无偿收回的决定可能性很小。因为违反房地产管理法的行为发生时间距今已有十几年，且1998年在违法事实已经发生的情况下，政府部门还同意了波士强公司要求修改规划的申请，可看做政府认可。1998年规划用途改变后，1999年发生了新民晚报刊登该地块被纳入XX市规划绿地范围的情形，导致波士强公司无法继续开发。因此，以“违反房地产管理法第二十五条”为由收回的理由并不充分。

其次，以“违反出让合同约定”为由收回的理由也不充分。合同虽然约定必须在1998年12月31日竣工，但1998年8月政府同意波士强修改规划的申请，在规划修改后仍然要求1998年12月31日前竣工显然不合理，应当推迟。合同约定的无偿收回土地的时间是竣工期满后2年，即2000年12月31日，也应当相应推迟。况且，在1999年10月，合同约定的无偿收回土地的期限之前，政府就修改了规划，导致波士强公司无法开发。

同时，XX市房地局《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》中放弃了“违反合同约定”这一理由，在该行政行为被复议撤销后没有重新作出的事实。根据B集团相关人员介绍，XX市政府曾就该地块开发事项开过各有关部门的碰头会，其中提出退还出让金或土地置换两种方案，该两种方案虽然都没实施，但可以推测政府无意无偿收回该地块。

2、土地和股权转让受限的风险

《土地出让合同》的约定，受让人在完成开发投资总额的百分之二十五以上之前，无权转让土地使用权，也不得改变受让人和受让人的投资比例。

受让人在签约后根据规定经有关部门批准，可以成立开发建设本地块的项目公司，并可以该公司名义办理领换土地使用证和房产登记手续。

根据该约定，在完成开发投资总额的百分之二十五之前，C公司和B公司都不得对外转让股权改变受让人，也不得相互转让股权改变投资比例。波士强公司也不得转让土地使用权。

解决方案：可以收购C公司和B公司，达到在不改变波士强公司股东和股权结构的情况下间接收购波士强公司的目的。

3、关于延中绿地地块被抵押的问题 根据B公司相关人员介绍，2008年2月，因波士强公司以该地块为其股东C公司提供抵押担保，法院判决波士强公司对C公司932.79万元债务承担连带担保责任。该案至今未执行，抵押未解除，C公司在波士强公司的股权也被采取保全措施。在确定交易价格时，应考虑解除该抵押的成本。

4、关于成都路开发办代为偿付的3500万元

1995年10月，波士强公司以该地块为其关联公司XX市波尔强贸易有限公司向债权人中航技公司提供额度为400万美金的抵押担保。2000年3月，法院判决波士强公司承担担保责任。后经协调，于2001年10月份由成都路开发办向债权人中航技公司支付了3500万元了结。

成都路开发办向中航技公司支付3500万元的本意可能是为了避免该地块被拍卖以实现抵押权，且代为支付后有权收回该地块。但由于协调了结上述债权债务时没有与波士强公司达成关于该3500万元与该地块处理的协议，波士强公司并不认可政府有权收回土地。

在XX市领导批示后，如XX市政府有关部门倾向于用其他地块置换延中绿地地块，则成都路开发办代为偿付的3500万元，波士强公司应当退还（按照基准利率计算至今，数字会大大增加），在确定交易价格时应考虑该款项的负担。

5、关于项目用地长期闲置导致的项目开发折价风险。

该地块的使用期限为1995年3月29日至2045年3月28日，现在距期限届满不足32年，即便本次收购进程顺利，待开项目建成时，剩余用地期限可能只有二十七、八年，房产价值会受到影响。

二、XX高新技术文化装备产业集聚区项目

（一）XX高新技术文化装备产业集聚区项目沿革情况.1、2004年5月8日，XX临港新城管理委员会下发《关于同意建立“XX传媒产业园”的批复》（X临港管委计[2004]94号），原则同意建立“XX传媒产业园”。2、2004年6月4日，XX市南汇区泥城镇人民政府下发《关于成立XX传媒产业园管理委员会的通知》（泥府（2004）51号），决定成立XX传媒产业园管理委员会，邱志良任主任，殷伟民任常务副主任。3、2006年，XX市南汇区泥城镇人民政府向XX临港新城管理委员会上报《关于将“XX传媒产业园”更名为“XX国际传媒产业园”的请示》（泥府[2006]66号）；2006年5月23日，XX临港新城管理委员会《关于同意“XX传媒产业园”更名的批复》（X临港管委计[2006]333号），同意将“XX传媒产业园”变更为“XX国际传媒产业园”。4、2007年8月15日，中共XX市南汇区委员会、XX市南汇区人民政府《关于推进XX数字装备和文化产品流通中心项目建设的报告》（南委[2007]146号），决定在XX国际传媒产业园内，建设“XX国际数字技术装备及文化产品流通中心”；同时经中共XX市南汇区委、XX市南汇区人民政府、XX临港集团同意，决定由XX临港泥城经济发展有限公司、XX国际传媒产业营销管理有限公司、市委宣传部下属公司，共同出资1亿元人民币，注册设立XX数字装备及文化产品流通中心有限公司，并报请XX市委宣传部批准。5、2009年3月5日，XX市人民政府城乡规划局出具X府规（2009）18号《关于临港新城泥城社区总体规划及控制性详细规划局部调整的批复》，同意泥城社区的规划范围，即有X芦高速公路、规划E5路、规划N3路等区域，规划总用地面积为9.6平方公里；规划范围由社区集中建设区和省调协调区组成，调整后的用地面积分别为8.3平方公里和1.3平方公里；批准同意DF02单元地块作为泥城都市产业园扩区部分；同意N1路、E5路和X芦高速公路相交的三角地带作为建设备用地（DF01）；同意对临港新城泥城社区总体规划及控制性详细规划局部调整，同意DF02单元控详规划部分及DF01单元建设用地控详规划，但在开发建设前，需另行报批。6、2010年8月11日，XX市委宣传部、浦东新区、临港管委会、泥城镇人民政府就XX国际传媒产业园落地开发地块（编号：DF01-D）的地块内容定位、规划用地性质定位召开碰头会，决定开发临港泥城内编号为DF01-D，预计开发面积500亩，作为XX国际传媒产业园文化产业实体基地。7、2011年2月18日，XX市人民政府城乡规划局出具X府规（2011）170号关于同意《XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划修编的批复》，通过XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划。根据《XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划修编》4.4部分，该规划区发展预留地有两块，一块位于DF01单元，N1路以北，老团芦港以东，E5路以西，X芦高速（S2）以南，40.23公顷；另一块位于DF02单元的DF02D-3地块，面积为2.32公顷； 8、2011年11月16日，国务院新闻办公室、五洲传播中心出具关于《关于实施XX国际传媒文化产业园、中华三民文化展示园外宣项目请示》的批复函，同意共同开发XX浦东泥城“XX国际传媒文化产业园”基地建设及XX浦东新区“中华三民文化展示园”基础建设。9、2012年4月11日，浦东新区人民政府办公室转发《区文广局关于浦东新区文化创意产业“十二五”规划的通知》（简称《通知》），《通知》强调要深化XX国际传媒产业园建设，推动影视、音乐、广告、演艺、新媒体及其配套服务发展。10、2012年5月29日，XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书，授权XX国际传媒产业园投资发展有限公司对DF01-D地块拥有一级开发权，实施包括控详规划编制、土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等工作。11、2012年5月30日，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司（甲方）、XX国际传媒产业园营销管理有限公司（乙方）（根据B集团相关人员说明，XX国际传媒产业园营销管理有限公司系殷伟民夫妇出资设立，系由B集团幕后控制）就DF01-D地块开发，签署《合作协议书》，决定成立XX国际传媒产业园投资发展有限公司，由该公司作为项目公司，对该地块进行相应开发。协议第4条第3款约定，项目公司成立后，乙方可以将所持股份转让给第三方，但当第三方投资方要求控股51%的前提下，甲方应同意将所持项目公司股份预留10-15%后，其余全部转让给乙方；

协议第5条规定，项目公司设立董事会，甲方委派2名董事，乙方委派3名董事；

协议第7条第2款约定，泥城镇人民政府授权甲方取得DF01-D一级土地开发权，并同意甲方向相关公司进行项目用地土地出让；

协议第9条第1款约定，在项目公司注册额成立且注册资本金到位后，甲方协助项目公司取得DF01-D地块一级土地开发权，并负责协调政府给予项目公司对DF01-D地块进行土地开发建设的授权书。

协议第11条约定，出现如下情形的，任何一方可以解除合作协议。其

一、《合作协议书》签署后6个月内项目公司未能取得标的地块的前期开发权；其

二、项目公司未能通过合法方式取得标的地块的土地使用权或取得的标的地块土地使用权不符合XX国际传媒产业园项目发开之要求的；其

三、项目公司设立的经营范围不符合协议约定或无法取得协议约定项目公司经营所需资质的。12、2012年6月5日，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司、XX国际传媒产业园营销管理有限公司签署《XX国际传媒产业园投资发展有限公司章程》。根据该章程，双方决定设立XX国际传媒产业园投资发展有限公司，注册资本1亿元，其中XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司出资4000万元，XX国际传媒产业园营销管理有限公司出资6000万元。分两期认缴，首期认缴2000万元，二期认缴8000万元，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司二期认缴3200万元，予2014年6月10前缴纳；XX国际传媒产业园营销管理有限公司二期认缴4800万元，予2014年6月7日前缴纳。

同日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司召开股东会，通过《XX国际传媒产业园投资发展有限公司章程》,决定季军、黄吉仁、殷伟民、顾燕萍、任晓辉为公司董事，黄永忠、汪勇涛为公司监事。

同日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司召开股东会召开董事会，选举黄吉仁为公司董事长，殷伟民为公司总经理。13、2012年6月13日，XX市工商局浦东新区分局核发了XX国际传媒产业园投资发展有限公司营业执照。根据该营业执照，公司注册资本1亿元，实收资本2000万元。14、2013年1月，XX国际传媒产业园投资发展有限公司向XX市文化创意产业推进领导办公室上报《2013年XX市促进文化创意发展财政扶持资金项目计划任务书》，就XX高新技术文化装备产业集聚区产业规划项目，申请195万资金扶持，最终批复给予项目资金扶持80万元人民币。

（二）法律风险提示

1、关于项目公司是否具有一级土地开发权。

根据《合作协议书》第9条第1款约定，在项目公司注册额成立且注册资本金到位后，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司协助项目公司取得DF01-D地块一级土地开发权，并负责协调政府给予项目公司关于DF01-D地块一级的授权书。2012年5月29日，XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书，授权XX国际传媒产业园投资发展有限公司对DF01-D地块拥有一级开发权，实施包括控详规划编制、土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等工作。

根据B集团提供资料，2012年6月13日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司方取得XX市工商局浦东新区分局办法的营业执照。XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书时，XX国际传媒产业园投资发展有限公司尚未依法成立，且该授权同样需取得县级以上政府土地管理部门授权或批准。因此，该授权并不符合《XX市储备土地管理办法》关于土地储备、开发相关规定。

2、关于DF01-D号项目用地是否已依法锁定。

根据B集团提供资料，XX高新技术文化装备产业集聚区开发项目公司（XX国际传媒产业园投资发展有限公司）虽依法设立，但该公司并未依法取得DF01-D号项目地块包括土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等土地开发权。项目战略合作协议虽已签署，但协议只是意向性合作协议，项目开发相关地块并未完全锁定，需要与泥城镇人民政府就用地事项进行相应沟通后方能进行，具有较大的不确定性。

3、关于XX数字装备及文化产品流通中心有限公司

根据B集团提供资料，经中共XX市南汇区委、XX市南汇区人民政府、XX临港集团同意，决定由XX临港泥城经济发展有限公司、XX国际传媒产业营销管理有限公司、市委宣传部下属公司，共同出资1亿元人民币，注册设立XX数字装备及文化产品流通中心有限公司，鉴于目前项目公司XX国际传媒产业园投资发展有限公司已依法设立，需要关注XX数字装备及文化产品流通中心有限公司是否是指作为项目公司的XX国际传媒产业园投资发展有限公司。

4、关于《合作协议书》是否仍然有效

《合作协议书》第11条约定，出现如下情形的，任何一方可以解除合作协议。其

一、《合作协议书》签署后6个月内项目公司未能取得标的地块的前期开发权；其

二、项目公司未能通过合法方式取得标的地块的土地使用权或取得的标的地块土地使用权不符合XX国际传媒产业园项目发开之要求的；其

三、项目公司设立的经营范围不符合协议约定或无法取得协议约定项目公司经营所需资质的。根据公司提供资料，截至目前，项目公司并未实际取得项目用地DF01-D地块前期开发权，也未取得该标的地块的使用权，《合作协议书》存在被依约解除的风险。

根据公司相关人员说明，只所以项目公司成立后项目用地开发没有进一步推进，是因为没有找到合适的投资者，无法提供泥城镇政府需要的关于项目用地发开的商业模式、策划方案，具体情况待进一步核查。

三、新场古镇.中华三民文化展示园项目

（一）新场古镇.中华三民文化展示园沿革情况 1、2004年1月，XXB国际文化影视有限公司（B集团前身）授权殷伟民同志全权代表公司拓展与商洽浦东文化产业项目相关事宜。2、2011年，新场古镇党委书记胡书记邀请B集团创意策划新场古镇。并委托B集团对新场古镇1.48平方公里控详规划范围内，策划“新场.中华三民文化展示园功能布局暨内容策划方案。” 3、2011年11月16日，国务院新闻办公室、五洲传播中心下发《关于<实施“XX国际传媒文化产业园、中华三民文化展示园外宣项目请示>的批复函”》批复，支持B影视集团介入策划、开发“新场古镇.中华三民文化展示园”项目。4、2012年2月3日，XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX昕和广告传媒有限公司（乙方，系由B集团幕后控制）签署《创意策划合作协议》，甲方委托乙方提供《新场古镇中华三民文化展示园功能布局暨内容策划方案》。5、2012年9月3日，XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX国际传媒产业园文化发展有限公司（乙方）签订《意向协议书》，约定中华三民文化展示园（一期）项目用地519亩，其中303.6亩拟通过定向招拍挂方式取得，215.4亩地块通过长期租赁取得。甲方委托乙方进行新场古镇中华三民文化展示园（一期）整体项目的策划及布局设计；策划方案交付时间为2012年9月上旬；协议约定，整体策划及设计方案经浦东新区新场古镇领导小组认可后，可进行项目开发用地的定向招拍挂工作，甲方协助乙方取得中华三民文化展示园（一期）项目用地相应的土地使用权。6、2013年12月签署《合作框架协议书》

2013年12月3日, XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX国际传媒产业园投资发展有限公司（乙方）签署《合作框架协议书》。协议约定甲方授权乙方进行新场古镇项目开发运作。合作内容为新场古镇控详规划范畴内的古建筑保护、主体内容创意策划、市场运营、土地建设开发暨文化产业链延伸开发相关事宜；合作阶段分为创意策划和开发运营两个阶段；中华三民文化展示园开发区域为“古镇南部249亩及周边70亩住宅用地”；合作模式为浦东新区土控公司、新场镇人民政府共同出资设立国有公司，项目公司可引进社会民间资本介入古镇保护维护与建设开发；乙方引入战略合作伙伴后，可用增资方式参股直至控股甲方。

协议同时约定，该协议为意向性框架协议，正式合同未签署前，甲乙双方均不承担相应法律责任。

（二）法律问题提示

1、关于《意向协议书》和《合作框架协议书》签约主体不一致。《意向协议书》签约主体为XX新场古镇投资开发有限公司与XX国际传媒产业园文化发展有限公司；《合作框架协议书》签约主体为XX新场古镇投资开发有限公司与XX国际传媒产业园投资发展有限公司。鉴于该两家公司均非B集团参股公司，需要关注该两家公司就新场.中华三民文化展示园.项目合作开发相关事项，是否与B集团有相应的协议安排。

篇3：旅游地产投资的门槛与陷阱

旅游行业需求爆发性增长、国家级的行业政策扶植以及消费结构的转变, 这三大因素构成了当前市场投资大热的主因。

与此同时, 多数投资商看到郊区便宜的土地、良好的环境资源、政府以优厚条件频频示好、宽松的竞争环境, 愈发认为旅游开发投资是未来城市升级、房地产开发转型的蓝海。然而, 近两年随着市场发展的深入, 市面上却出现了大片资本套牢、项目旗鼓难下、旅游规划流产、景区开园门可罗雀的萧条景象。这个看似蓝海的市场, 为何有如此多的投资商兵败, 值得深思。中国旅游地产大玩家华侨城的相关高层曾有论断:举国范围之内, 复制华侨城模式的投资商, 基本都会失败。作为标杆旅游地产企业的论断和残酷的市场现实, 不禁引发我们深思, 在国内做旅游地产, 什么因素决定成败?看似前景广阔的旅游地产开发到底会遇到怎样的门槛?

1 旅游地产本身就是个巨大的价值陷阱

旅游地产, 对于多数投资商来说, 其实本身就是个有巨大价值陷阱的词汇。顾名思义, 旅游地产的根本是在地产, 是以旅游环境塑造来销售房地产, 旅游资源成为了房地产的附属品。然而对于真正扎根旅游地产的开发者来说, 旅游地产的开发难度极大, 风险超高。据业内人士不完全估计, 当前国内旅游综合项目开发, 打造高吸引力旅游综合项目的商业成功率都不到5%。

因此, 应当正名的是, 真正的旅游地产的开发并不是如文字所述的以地产为核心的环境开发策略, 本质是在城市郊区打造一个旅游目的地综合服务产业集群。如果一个投资商, 对旅游地产的概念只简单看成是环境营造和房地产开发, 那么对产品理解的浅薄、投资的草率和对未来发展可能遇到问题的短视将决定未来开发之路必然坎坷。

所谓的旅游目的地综合服务产业集群, 不是一个故弄玄虚的产品概念, 而是众多保障项目成功要素的最基本组合。从产业链布局和商业模式的必要性来说, 完成一个旅游地产开发项目, 三大方面的投资必不可少。

第一、旅游吸引物的打造。所要说明的是, 我们需要颠覆对旅游地产的表面意义的认知, 旅游吸引物才是旅游地产开发真正的核心难点和重中之重。

第二、环境营造。旅游的本质是让游客换个环境看世界。在市场向休闲度假旅游升级的背景下, 环境营造成为旅游地产开发的重要条件, 高水平环境营造必不可缺。

第三、房地产开发。因为当前中国文化创意产业刚起步, 在商业模式上无法模仿美国迪斯尼这类行业巨子, 通过强大虚拟文化产业利润支撑实体主题公园的前期巨额投资, 因此, 当前市场绝少有独立的旅游项目可以盈利, 绝大多数旅游项目盈利高度依赖地产开发。

综上所述, 旅游吸引物、环境和房地产这三大方面构成了旅游开发的必备基础条件。三个条件重点解决了旅游综合开发实际运营的三大问题:第一, 消费者为何而来?第二, 来项目游完之后, 会留下怎样不同寻常的体验?第三, 投资商的财务投资如何平衡?

2 核心旅游主题需考虑家庭需求, 产品应全面、多元, 提升投资门槛

从1980年代中国旅游产业兴起开始, 国内市场上以产业化方式打造旅游景区核心吸引物的方式有多种多样。除却天然景点, 当前市场上有主题器械类娱乐、有人造景观环境奇观、有特色文化综合设施、有时尚艺术社区、有影视科技体验等等。经过20多年的产业化洗礼和市场竞争的升级, 国内旅游景区的标的吸引物打造模式越来越成熟, 竞争也日趋白热化。以主题公园类的旅游项目为例, 从90年代的上海锦江乐园、深圳世界之窗的城市乐园型项目开始, 到深圳欢乐谷、常州恐龙园主题乐园型项目, 再至当前市场火爆的深圳东部华侨城三大主题山谷的打造, 直至今日即将开园的上海迪斯尼乐园, 20年内, 仅主题公园类的旅游景区就经历了几代变革, 从而达到情景体验化、综合化、高度主题化的程度。今日, 若要以主题公园游乐为特色的旅游景区, 就不得不面临如此高门槛的竞争环境。

因此, 除却少数拥有极好自然奇观资源的景区外, 在城市郊区新建一个以家庭游客为核心客群的旅游度假区, 若想打造标志性旅游吸引物并获得市场运作的成功, 至少应包括如下几大方面内容:一是针对成人群体的观光游乐、文化综合设施、运动健身、演艺、温泉度假等功能主题项目, 这些项目的构成需要满足成人消费者观赏、参与、游玩、体验、教育等多方面的旅游需求;二是针对儿童群体的一系列主题项目, 这类项目不再是城市公园内简单的器械娱乐, 要想形成差异化从而引入目的性消费, 必须植入教育、体验、科技等方面功能。只有同时锁定这两代消费者的旅游需求, 才能基本保障一个现代家庭周末和节假日出游的基本要求得到满足。

3 每一个有吸引力的主题游乐项目都有最基本的投资门槛

以度假区实景主题演艺为例, 稍作研究即可发现中国当前成规模的实景演出项目, 基本投资规模都在5000万~1亿元以上, 即便如此, 仍只是少数演出项目可以盈利。但如若低于这样的投资, 那么在视觉效果、内容创作、演艺团队、高科技器械配套方面会明显减少或者降档次, 在大手笔项目竞争的当下, 如若只做小心精品演艺活动, 风险会大为提高。

总体来看, 核心旅游项目的打造, 是个极具挑战性和投资额高昂的工作。挑战之一是企业家的艺术修养和战略眼光, 好的主题旅游项目, 要求企业家必须具备高度的艺术审美和洞察社会休闲消费变革的能力, 这样才能做成美轮美奂和抓眼球的好项目。因此核心价值是眼光和创意。挑战之二是创意旅游项目的落地执行能力, 这要求的不仅是杰出的智慧头脑, 更需要高度专业化的创作和运营团队。靠一个点子和创意取胜的时代已经远去, 行业成熟之后, 投资建设一个主题景点, 极类似投资拍摄一部电影大片。在当今市场大片云集的时代, 虽然小成本投入的电影也可能取得票房奇迹, 但对于一般行业规律而言, 大片投入才可能产生更高回报, 投资成功率大大高于小成本制作的电影。而这种以现代大片电影拍摄模式进行的旅游产品打造, 对创意、技术、设计、文艺、运营管理等相关技术及管理团队都将大幅提高, 因此, 训练有素、技术创新和高度专业化的团队组建更是旅游项目竞争的关键。

4 环境营造战略升级拉高投资成本

过往的观光旅游时代, 消费者对旅游环境景观的要求处于初级阶段, 对于多数久居城市的游客而言, 大海、蓝天、绿地、树林即可成为出门旅游的理由。因而我们看到, 在整体市场的旅游需求刚被激发的时候, 少数出名的景区成为稀缺的旅游资源, 旅游景区产品供给低端, 经营粗放。多数出名景区人头攒动但环境恶劣。

然而, 当市场升级到休闲旅游时代, 环境景观质量成为越来越多游客关心的要素。为何日本、欧洲的旅游线路持续火爆?多数原因是国人更倾心于海外景区的环境质量和精细的服务水平。市场调查发现, 对于中国一、二线城市的居民来说, 生态环境景观特色已成为郊区度假首要考虑的因素。瑞士的山谷小镇, 法国普罗旺斯壮美的花海, 英国浪漫的大草坪, 苏格兰地区的神秘宫廷古堡, 都是国人最为青睐的休闲度假地。对于消费能力和审美能力日趋上升的国内游客而言, 真正以打造吸引游客为目标的高品质的环境已成为市场竞争的必备。

因此, 成功的环境营造战略需有几个基本要素:第一是成规模的环境空间。对于旅游度假而言, 再是精品的环境, 如不成为规模, 都无法让游人产生震撼的旅游观感;第二, 景观奇迹的打造。大片的英式草坪、壮美的花海、修葺整齐的花园、充满人文气息的艺术雕塑、多样而变化的滨水驳岸、趣味十足的湿地景观、色彩斑斓的树林落叶……这些在国内地区少见的环境空间的营造, 都是成功的基本要素。成规模和景观奇迹, 这两点就成为景观空间投入的重要手段。仅要将这两点的做的成功, 就需花费大量创意设计工程方面的投入, 相应资本投入更是高门槛。

5 配套房地产开发成为主要回收投资手段, 但前期投资不容忽视

当前市场上大量案例已经证明, 纯粹旅游项目开发仅凭门票和相关景区内商业消费收入, 极难短期收回投资, 甚至要想持续维持当期的收支平衡都是难事。因此, 要想收回动辄数亿的景区前期投资, 在当前市场环境下, 很难寻找到能产生数以亿计盈利的生意模式。这种情况下, 房地产开发正成为旅游项目高度依赖的产品模式。因此, 按这种商业模式计算, 如若需要收回5~10亿的前期旅游投资, 必须获得相应的房产投资利润。假设按照30%的毛利率计算, 相应在前期的开发成本也需达到70%%。因此, 在获得补偿旅游的高额利润之前, 前期配套的房地产投资额也将达到10~20亿元。

需要提醒的是, 这种商业模式的成功前提是旅游景区的成功打造。如若前期旅游主题项目未获成功, 那后期的房产投资将如狗尾续貂, 价值骤减并极可能烂尾。这种结果的本质即是郊区房产在无人气、缺少配套资源情况下, 房产就失去了基本居住价值, 被市场遗弃。

通过对以上旅游地产三个基本成功要素的分析, 我们可以发现, 完成每一项基本要素的投资都需跨越一个最低的门槛。因此可以得出下总结:第一, 即使考虑资本的滚动开发和分期建设, 一个综合性的旅游项目基本投资门槛在5~10亿元, 这个投资额匡算的前提是高吸引力的主题营造和成规模的配套景观打造, 并且两者要同时大规模投入才能起到引爆市场的效果。因为旅游行业规律告诉我们, 如若不能在第一期引爆市场, 这个项目将会死掉。在这个行业里, 并没有第三条道路选择。第二, 除却足额的资本投资外, 高水平的技术团队支撑绝对重要。对创意、设计、媒体、运营管控、科技甚至线上互动能力的打造, 是这个技术团队需要配置的最基本力量。

篇4：旅游地产:福建地产投资的新宠

中国旅游地产萌芽于上世纪八、九十年代，沿海地区、改革开放比较早的省市为消化大量闲置房，就将一部分改造成提供给游客度假休憩的配套设施。

进入21世纪，老百姓迫切需要旅游作为紧张生活的调剂品或小康生活的附属享受，大型主题公园、高尔夫度假村、商业游憩场所层出不穷，主要集中在沿海旅游城市和经济比较发达的大中型城市。

目前，除了国外和港台颇具实力的大公司外。不少大型国企、知名房地产商都涉足旅游地产领域。

成功的规划开发是先决条件

福建省旅游资源丰富，山明水秀，人文荟萃，不仅拥有世界自然和文化遗产武夷山，还有美丽宜人的海滨城市厦门，毗邻台湾的优越地理位置更是锦上添花。这些独特的旅游资源为福建旅游地产的发展营造出良好的环境。

然而，不是光有资源就能成功开发旅游地产的，旅游地产必须依托于成功的旅游项目。深圳华侨城无疑是成功的典范，一开始华侨城并没有急功近利地将重心全力扑在回笼资金较快的地产上面，而是以旅游为龙头循序渐进地拉开主题旅游公园的序幕，锦绣中华、世界之窗一炮而红，才有了当今中国旅游地产第一品牌的美誉。

武夷水庄是目前武夷山最大的旅游地产项目，他们向华侨城学习，秉承“先旅游后地产”的宗旨，前期投入巨额资金种花、种草、种树，完善社区配套。“我们很早就拿下地了，当时是一片未开发的荒地，如果不营造环境，怎么能够吸引投资者呢?”水庄的徐总说道， “到现在为止，一期已经售罄，业主大部分还是从福州过来的。”

生活姿态也能成为投资

厦门鼓浪屿可谓是鹭岛上久负盛名的一颗明珠，吸引不少台胞接踵而至，洪先生就是其中之一。洪先生喜好收藏闽南及周边的文物，但不断增加的藏品已无藏身之处，对厦门情有独钟的他就在鼓浪屿上为它们找到一个家——“怀旧鼓浪屿馆”。

时间长了，知道这个博物馆的人越来越多，台湾的朋友、内地的朋友纷纷慕名而来。好客的洪先生寻思，与其让他们花钱住外面的旅馆，不如把博物馆后面的空楼改造成客房，提供住宿给朋友们。位于晃岩路上的博物馆地势较高，视野开阔，洪先生和朋友们在后院品茶攀谈，悠闲自得。

偶尔客房会有闲置，朋友建议他开发成旅馆出租给游客。慢慢地，经过洪先生细心的规划，“怀旧客栈”诞生了。洪先生的助理告诉记者，“起初把后楼改造成客房完全没有用于盈利，只是想能和朋友在鼓浪屿上多相聚一段时间，没想到如今客栈经营得这么红火”，正是这种自然豁达的生活态度为他带来既能赚得金线更能赢得快乐的投资。换个角度说，这也是一次成功的旅游地产投资。

投资品牌很重要

旅游地产投入大、周期长、见效慢，房地产行业投入也大，但见效快，一般以追逐利润为第一要务的民营企业很少会选择旅游作为第一投资。就算有涉足旅游地产的，往往也是冀望通过“圈地一建别墅一售房”方式，唯“资本”马首是瞻，不舍得在环境和配套上花钱，最终导致那些别墅被丢弃在荒废的景区中，购买别墅的投资者的回报率很难保证。

国企资金雄厚、力量强大，能够顺利启动旅游地产项目，并承受旅游地产的高投入、慢回报的风险，使得投资者的利益受到保护。华侨城之所以能成功，很重要的原因就是国企资本的撑腰。

在今年中国国际地产投资交易会上， “中国·隆教湾”项目备受瞩目。该项目位于福建省漳州龙海市隆教乡，由首钢集团出资100亿打造，是福建省第一个国企资本介入的旅游地产项目。

隆教湾项目除了有国企背景外，最大的亮点是将实现旅游和地产的互动和双赢，区别于一般的旅游地产只是单方面地向旅游“借光”，把旅游和地产统一整体规划，真正既实现房地产开发效益良好又能够带热一方旅游。

福建旅游地产发展空间还很大

发展旅游地产必须有强势的旅游做后盾，但福建旅游资源开发却很“青涩”，线路单一。游客逗留时间短暂，虽然已经开通动车组，但闽东地区主要还是以自然观光为主，不能提供真正意义的休闲度假环境。 “本身的旅游景点都还没有做起来，就先搞旅游地产开发，显然太超前了。只有福建的旅游发展加速，带动一些旅游地产的开发才是合理的。”福建师范大学旅游研究所所长袁书琪认为。

由于旅游地产涉及内容广泛，政府相关政策法规无法对其明确界定。这给房地产商留出了“缺口”——靠近某个景区就号称是旅游地产，借旅游地产之名大肆进行别墅开发。购买别墅的投资者很有可能被蒙蔽，以商业用地的标准却获得普通的别墅住宅。目前，商业项目的土地使用年限只有40年，贷款利率、物业费等各项税费成本都大大增加。

“福建目前还没有真正意义的旅游地产项目，成熟的旅游地产应该如同华侨城一样，给购买者带来的不仅仅是一套房子，而是一种优质生活的体验。”武夷水庄的徐总如是说。

篇5：旅游地产项目投资报告

资前景研究报告

所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

中国产业信息网发布的《2012-2016年中国旅游地产业市场研究与投资前景研究报告》共十四章。首先介绍了中国旅游地产行业概况，接着分析了中国旅游地产行业发展环境，然后对中国旅游地产行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国旅游地产行业面临的机遇及发展前景。您若想对中国旅游地产行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

第一章 2011-2012年中国旅游地产运行概况

第一节 中国旅游地产基础概述

一、旅游地产的基本要素

二、旅游地产的主要形式

第二节 旅游地产的分类

一、旅游景点地产

二、旅游商务地产

三、旅游度假地产

四、旅游住宅地产

第三节 2011-2012年中国旅游地产的市场开发分析

一、房地产与旅游的内在联系

二、中国旅游地产的特征

三、旅游地产开发的特殊性

四、旅游资源发掘与地产项目开发的双增值

五、中国旅游地产项目开发成功的重要措施

六、旅游地产项目的成功要素

第四节 发展旅游地产的前景与现实意义

一、旅游地产的前景展望

二、旅游地产的现实意义

三、旅游地产的产业特点

四、旅游地产的发展对策

第二章 2011-2012年世界旅游地产运行状况分析

第一节 世界旅游房地产开发演进

一、单一的大中型文化主题公园

二、综合性、区域性开发的雏形

三、大型旅游休闲社区的出现

第二节 旅游房地产项目开发分析

一、旅游房地产项目开发的原则

二、项目开发中应特别注意的问题

第三章 2011-2012年中国旅游地产运行态势分析

第一节2011-2012年旅游地产运行总况

一、旅游地产进入快速发展阶段

二、旅游地产是房地产业发展战略的新定位

三、中国旅游房地产迎来快速发展

四、城市旅游地产投资情况

五、中部旅游地产调查

第二节 游地产项目开发模式

一、民俗休闲地产开发模式

二、生态休闲地产开发模式

三、文化休闲地产开发模式

四、商务休闲地产开发模式

第三节 旅游地产开发的经典案例

一、京津新城

二、成都芙蓉古城

三、西安曲江新城

四、深圳东部华侨城

第四节 中国旅游地产业发展中存在的问题

一、旅游房地产市场存在的主要问题

二、国内旅游房地产市场发展面临的挑战

三、制约中国旅游地产业发展的因素

四、我国旅游房地产市场的发展瓶颈

第五节、促进旅游地产市场发展的对策措施

第四章 2011-2012年中国房地产市场运行形态分析

第一节 2011-2012年中国房地产供需分析

一、住房潜在需求分析

二、我国购置未开发土地情况

三、我国房地产价格情况

四、我国房地产市场调整分析

五、我国房地产购买力的外部抽离解析

第二节 2011-2012年房地产市场运作分析

一、中国房地产市场整体情况

二、中国房地产市场热点追踪

三、房地产开发完成情况

四、商品房销售和空置情况

五、房地产开发企业资金来源情况

六、全国房地产开发景气指数

第三节 2011-2012年我国大中城市房屋市场销售价格指数

一、2009年全国70个大中城市房屋销售价格指数

二、2010年全国70个大中城市房屋销售价格情况

三、2011-2012年3月全国70个大中城市房屋销售价格情况

五、近两年同比分析

第四节 2011-2012年房地产市场形势分析与影响因素

一、我国房地产市场形势分析

二、影响房地产市场走势的因素分析

三、我国房地产政策建议

第五节 金融危机对中国房地产市场影响分析

一、经济危机对房地产市场的影响

二、金融危机对中国楼市外资投资的影响

三、金融危机对中国住房消费能力的影响

四、金融危机对中国房地产企业融资的影响

第五章 2011-2012年中国不同类型旅游地产的开发与运作分析

第一节 主题公园

一、国外主题公园经验借鉴

二、我国主题公园开发的特性

三、主题公园开发及运营策略简析

四、国内主题公园的盈利模式

五、迪士尼主题公园全球扩张的成功秘诀

六、华侨城集团引领中国主题公园产业发展

第二节 度假酒店

一、度假型酒店的经营原则

二、度假酒店发展连锁经营的条件

三、主题经营可提升度假酒店竞争力

四、我国度假酒店向多元化方向发展

五、未来中国度假型酒店将迎来大发展

第三节 城郊旅游地产

一、城郊开发旅游地产的意义及有利条件

二、城郊旅游地产的开发思路

三、城郊旅游地产的发展形式

四、城郊旅游地产的开发模式

五、土地政策影响城郊旅游地产开发 第四节 山野旅游地产

一、山野旅游地产的产品类型

二、山野旅游地产的景观设计

三、山野旅游地产开发中的土地问题

第五节 田园旅游地产

一、田园旅游地产的产品类型

二、田园旅游地产的运作模式

三、田园旅游地产开发中的土地流转

第六章 2011-2012年海南旅游地产业运行状况分析

第一节 海南省内主要旅游地产概况 一、三亚政府多措并举助推旅游地产发展

二、海口旅游地产市场蕴藏发展潜力

三、琼海市旅游房地产投资力度加大

第二节2011-2012年海南旅游地产业运行综述

一、海南旅游房地产市场保持良好发展势头

二、海南旅游地产市场掀起投资热潮

三、宏观调控助力海南旅游地产理性发展

四、海南旅游房地产市场存在的问题及发展对策

四、旅游房地产发展是国际旅游岛建设的永续动力

第三节 海南发展旅游地产的必要性

一、海南积极推进国际旅游岛建设

二、旅游房地产是国际旅游岛建设的重要元素

三、旅游房地产助推海南国民经济持续健康发展

第四节 海南旅游地产业发展战略及规划

第七章 2011-2012年国内其他地区旅游地产业运行格局透析

第一节 云南

一、云南旅游地产开发综述

二、云南省加速推进旅游地产业优化升级

三、云南旅游地产行业持续快速发展

四、云南旅游地产开发从自发向自觉转变

五、云南旅游地产建设与民族情结

第二节 成都

一、成都旅游地产市场持续扩张

二、成都旅游地产的开发模式简述

三、成都郊区旅游地产供需研究

四、成都旅游地产的发展趋势

第三节 青岛

一、青岛旅游地产业的发展潜力

二、青岛旅游房地产行业迎来发展机遇

三、制约青岛旅游地产业发展的主要因素

第四节 其他

一、安徽旅游地产发展步伐加快

二、浙江省旅游地产市场开发浅析

三、天津旅游地产市场进一步升温

四、西安加速旅游地产业发展壮大

五、武汉市旅游房地产行业发展概况

第八章 2011-2012年中国旅游地产重点企业动态与关键财务数据分析分析

第一节 华侨城

一、企业概况

二、企业主要经济指标分析

三、企业盈利能力分析

四、企业偿债能力分析

五、企业运营能力分析

六、企业成长能力分析

第二节 宋城集团

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、宋城集团:成功的城市运营商

四、宋城专注旅游地产

五、将旅游和房产结合受益战略分析

第三节 金融街

一、企业概况

二、企业主要经济指标分析

三、企业盈利能力分析

四、企业偿债能力分析

五、企业运营能力分析

六、企业成长能力分析

第四节 中坤集团

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、开发持有运营模式为探讨

四、中坤集团旅游地产的生态链建构

五、中坤集团：让旅游地产“集结号”吹响

六、中坤集团旅游地产战略转移

第五节 首创

一、企业概况

二、企业主要经济指标分析

三、企业盈利能力分析

四、企业偿债能力分析

五、企业运营能力分析

六、企业成长能力分析

第六节 海航

一、企业概况

二、企业主要经济指标分析

三、企业盈利能力分析

四、企业偿债能力分析

五、企业运营能力分析

六、企业成长能力分析

第七节 中信

一、企业概况

二、企业主要经济指标分析

三、企业盈利能力分析

四、企业偿债能力分析

五、企业运营能力分析

六、企业成长能力分析

第八节 中旅

一、企业概况

二、企业主要经济指标分析

三、企业盈利能力分析

四、企业偿债能力分析

五、企业运营能力分析

六、企业成长能力分析

第九章 2012-2016年中国旅游地产新趋势探析

第一节 2012-2016年中国旅游地产发展形势展望

一、优厚的旅游地产发展资源

二、规划、开发向专业化发展

第二节 2012-2016年中国旅游房地产发展趋势

一、旅游房地产发展的环境日渐成熟

二、旅游房地产的市场需求潜力巨大

三、政策法规将直接影响旅游房地产的步伐

四、资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量

五、与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现

六、旅游地产逆势发展成地产新宠

第三节 2012-2016年中国旅游地产的发展趋势

一、旅游地产发展前景广阔

二、从“小旅游、大地产”到“大旅游、小地产”

三、旅游地产开发的多元化趋势加深

四、旅游地产投资开发重心将从销售转向经营

五、旅游地产需要全盘策划和动态规划

六、旅游地产的多方共赢趋势

第十章 2012-2016年中国旅游地产市场发展趋势及前景预测

第一节 2012-2016年中国旅游地产市场的发展趋势

一、我国旅游地产市场未来发展走势

二、旅游地产的规划开发向专业化发展

三、旅游地产开发趋向多元化纵深化

四、旅游地产开发由重销售转向重经营

第二节2012-2016年中国旅游地产市场前景展望

一、旅游房地产市场潜力巨大

二、我国旅游地产行业将步入快速发展期

三、旅游地产市场发展前景广阔

第十一章 2011-2012年中国旅游地产行业投资环境解析

第一节 2011-2012年中国旅游地产行业政策环境

一、《旅游资源保护暂行办法》

二、《关于进一步促进旅游业发展的意见》

三、《城市房地产开发经营管理条例》

四、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》

五、中国二套房贷款政策趋紧

第二节 2011-2012年中国旅游地产行业经济环境

一、中国GDP分析

二、中国固定资产投资情况分析

三、中国调整宏观政策促进经济增长

四、中国宏观经济发展势头向好

五、中国经济回升基础仍需加固

第三节 2011-2012年中国旅游地产行业社会环境

一、城乡居民生活水平向全面小康迈进

二、交通运输业发展使出行更加便捷

三、中国居民消费结构不断优化升级

四、节假日及年休假制度提升居民出游热情

第四节 2011-2012年中国旅游地产行业环境

一、2011-2012年国内房地产市场简述

二、中国房地产市场面临深化调整

三、中国旅游业发展走势分析

第十二章 2012-2016年中国旅游地产项目开发的定位分析

第一节 影响旅游地产项目定位的因素

一、宏观背景

二、相关政策

三、旅游与地产的关系

第二节 旅游地产项目的主题定位

一、市场分析

二、项目资源分析

三、主题定位

第三节 旅游地产项目的产品定位

一、旅游产品定位

二、旅游地产产品定位

三、产品定位应注意的问题

第十三章 2012-2016年中国旅游地产市场投资机遇与挑战 第一节2011-2012年中国旅游地产市场投资概况

一、国内旅游地产市场掀起投资热潮 二、二线城市旅游地产市场投资趋热

三、旅游地产消费成个人投资新亮点

四、旅游商业地产项目投资方式简介

五、旅游房地产市场投资趋势

第二节 2012-2016年中国旅游地产市场投资机遇

一、分时度假体系和便捷交通加速旅游地产发展

二、金融危机下我国旅游地产业逆势扩张

三、城市旅游地产迎来投资机遇

四、旅游房地产市场的投资潜力

五、旅游地产市场投资商机凸显

第三节 2012-2016年中国旅游地产市场投融资模式

一、BOT或BT模式

二、“一条龙”模式

三、核心引爆模式

四、单一主题模式

第四节 2012-2016年中国旅游地产市场投资风险

一、市场风险

二、制度风险

三、管理风险

四、财务风险

第五节2012-2016年中国旅游地产市场旅游房地产项目投资策略

第十四章 2012-2016年中国旅游地产发展战略分析

第一节 旅游房地产开发的基本模式分析

一、以旅游区域开发带动旅游房地产开发

二、以产权式酒店为主体的房地产开发

三、以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发

四、经营服务类旅游房地产的开发

五、酒店式公寓的开发

第二节 旅游地产项目的成功基础

一、天生的资质

二、良好的题材

三、完善的规划

四、持续的投资

五、完备网络

第三节 旅游地产开发与生态景观保护

一、中华石苑凤凰岭风景区规划

二、郑州黄河大观

三、武汉盘龙城

四、天津珠江温泉城规划

第四节 促进旅游地产发展的策略

一、地产定位应面向国际

二、注重保护稀缺的生态景观资源

三、加强宏观及微观的把握能力

五、旅游房地产成功开发策略分析

第五节 旅游地产发展政策建议

一、发展政策建议

二、建立严格的市场准入制度

三、建立有效的旅游交换系统

第六节 二线城市旅游地产差异化经营

图表目录：（部分）

图表：2010年年1-12月全国房地产开发投资完成情况

图表：2010年年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况

图表：2010年年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况

图表：2010年年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况 图表：2010年年1-12月全国商品房销售情况

图表：2010年年1-12月东部地区商品房销售情况

图表：2010年年1-12月中部地区商品房销售情况

图表：2010年年1-12月西部地区商品房销售情况

图表：2011-2012年1-3月全国房地产开发投资完成情况

图表：2011-2012年1-3月东部地区房地产开发投资完成情况

图表：2011-2012年1-3月中部地区房地产开发投资完成情况

图表：2011-2012年1-3月西部地区房地产开发投资完成情况

图表：2011-2012年1-3月全国商品房销售情况

图表：2011-2012年1-3月东部地区商品房销售情况

图表：2011-2012年1-3月中部地区商品房销售情况

图表：2011-2012年1-3月西部地区商品房销售情况

图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（一）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（二）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（三）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（四）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（五）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（六）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（七）图表：2008年70个大中城市房屋销售价格指数

（八）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（一）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（二）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（三）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（四）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（五）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（六）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（七）图表：2011-2012年1-5月份70个大中城市房屋销售价格指数

（八）图表：根据主题内容不同对主题公园的分类 图表：全国部分倒闭的重要主题公园

图表：国外部分大型主题公园基本数据

图表：国外主题公园游客访问率比较

图表：主题公园成功开发的六大要素

图表：顾客了解到各大主题公园的途径

图表：顾客偏好的游乐方式

图表：顾客的出游方式

图表：顾客希望主题公园的售票方式

图表：主题公园吸引顾客的促销方式

图表：主题公园赠送初体验会对顾客的吸引力

图表：优质的服务是否会增强主题公园的吸引力

图表：顾客在主题公园总的花费（不包含门票）

图表：去主题公园游玩的顾客的年龄

图表：去主题公园游玩的顾客的职业

图表：旅游房地产开发、投资价值比较

图表：高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式

图表：高尔夫旅游地产增值与业绩

图表：高尔夫旅游地产之旅游主体开发运作模式

图表：高尔夫旅游地产之房产主体开发模式

图表：旅游地产的投资特点

图表：2005-2011年中国GDP总量及增长趋势图

图表：2011年中国月度CPI、PPI指数走势图

图表：2005-2011年我国城镇居民可支配收入增长趋势图

图表：2005-2011年我国农村居民人均纯收入增长趋势图

图表：1978-2010中国城乡居民恩格尔系数走势图

图表：2010.12-2011.12年我国工业增加值增速统计

图表：2005-2011年我国全社会固定投资额走势图（2011年不含农户）

图表：2005-2011年我国财政收入支出走势图 单位：亿元

图表：近期人民币汇率中间价（对美元）图表：2010.12-2011.12中国货币供应量月度数据统计

图表：2005-2011年中国外汇储备走势图

图表：1990-2011年央行存款利率调整统计表

图表：1990-2011年央行贷款利率调整统计表

图表：我国近几年存款准备金率调整情况统计表

图表：2005-2011年中国社会消费品零售总额增长趋势图

图表：2005-2011年我国货物进出口总额走势图

图表：2005-2011年中国货物进口总额和出口总额走势图

图表：2006-2011年我国人口及其自然增长率变化情况

图表：各年龄段人口比重变化情况

图表：2005-2010年我国普通高等教育、中等职业教育及普通高中招生人数走势图

图表：2001-2010年我国广播和电视节目综合人口覆盖率走势图

图表：1990-2010年中国城镇化率走势图

图表：2005-2010年我国研究与试验发展（R&D）经费支出走势图 图表：根据投资规模和市场腹地等对主题公园的分类

图表：华侨城主要经济指标走势图

图表：华侨城经营收入走势图

图表：华侨城盈利指标走势图

图表：华侨城负债情况图

图表：华侨城负债指标走势图

图表：华侨城运营能力指标走势图

图表：华侨城成长能力指标走势图

图表：金融街主要经济指标走势图

图表：金融街经营收入走势图

图表：金融街盈利指标走势图

图表：金融街负债情况图

图表：金融街负债指标走势图

图表：金融街运营能力指标走势图

图表：金融街成长能力指标走势图

图表：首创主要经济指标走势图

图表：首创经营收入走势图

图表：首创盈利指标走势图

图表：首创负债情况图

图表：首创负债指标走势图

图表：首创运营能力指标走势图

图表：首创成长能力指标走势图

图表：海航主要经济指标走势图

图表：海航经营收入走势图

图表：海航盈利指标走势图

图表：海航负债情况图

图表：海航负债指标走势图

图表：海航运营能力指标走势图

图表：海航成长能力指标走势图 图表：中信主要经济指标走势图

图表：中信经营收入走势图

图表：中信盈利指标走势图

图表：中信负债情况图

图表：中信负债指标走势图

图表：中信运营能力指标走势图

图表：中信成长能力指标走势图

图表：中旅主要经济指标走势图

图表：中旅经营收入走势图

图表：中旅盈利指标走势图

图表：中旅负债情况图

图表：中旅负债指标走势图

图表：中旅运营能力指标走势图

图表：中旅成长能力指标走势图

篇6：旅游地产项目策划书

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目物业概述(略)

三、项目物业的优势与不足

优势：

位置优越，交通便捷

位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案。

区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。

室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。

小户型

房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)

物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。

家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。

年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主。

家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。

五、项目物业营销阻碍及对策

阻碍：

花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

——花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……

辉煌人生