房地产销售信息管理系统设计书

房地产销售信息管理系统设计书（精选8篇）

篇1：房地产销售信息管理系统设计书

天明房地产销售信息管理系统设计说明书

课程名称：

年级：

姓名、学号：

设计起止时间：

一、设计简介

本次设计主要是实现一房地产销售管理系统，本文简要介绍了房屋销售管理系统从设计到开发的过程。该系统以Visual Basic 6.0和Access数据库为开发工具，采用面向对象的可视化程序设计方法进行设计。该系统运行环境为windows 95/98、2000/xp，程序运行默认目录为“D:说明书”文件夹。

二、设计与实现

1、总体设计

本系统有四种功能：房屋销售管理，楼盘房源信息管理，客户信息管理，报表输出与打印。

结构图如下： 黑羽毛77 2012年1月9日-2012年1月15日 数据库设计

2、详细设计

系统及所建窗体数据报表设计器

数据库及数据表

3、功能简介：

已建立安装程序，安装后方可使用。系统的一些主要表单如下：

登陆界面

系统菜单

各功能简介：

房屋销售管理：包括输入信息，确认，取消，修改销售记录

楼盘房源：包括楼盘房源信息查询与房源信息浏览。房源信息查询可根据楼号，户型，房号，梯号查询房源详细信息。房源信息浏览可随上一条，下一条按钮查看相应的户型图与楼盘示意图。

客户信息管理：包括客户信息表，意向客户信息表。分别对客户信息进行添加，删除，修改，查询。

报表输出与打印：为方便用户，可以预览，打印，导出客户信息与楼盘房源信息。退出系统：退出房地产销售信息管理系统。

三、结论

通过此次数据库的课程设计，增强了对数据库方面应用的理解，对自己今后参与开发数据库系统积累了不少经验，其中包括，插入、删除、修改、查询,表和表之间的联系。在学习过程中，我也能过上网查了不少资料，也看了一些别人设计的销售管理信息系统的设计报告，不断修改，更新。虽然本系统不够完善，但学习与开发的过程对我有很多帮助，做到理论与实践相结合。提高了计算机应用能力与编程能力。

四、参考文献

Visualbasic数据库应用与开发教程 徐安东 李飞 邢晓怡 清华大学出版社2007 Visual Basic6.0程序设计案例实训教中国人民大学出版社杨聪，刘培涛 2009 Access数据库应用技术中国铁道出版社李雁翎等2003Visual Basic程序设计应用教程清华大学出版社王瑾德，张昌林 2007

篇2：房地产销售信息管理系统设计书

关键字： 房地产管理系统综述

1.房地产销售管理信息的产生

随着信息技巧在许多行业和众多企业中的成功利用，房地产信息化已成为房地产企业经营方略的一个不可代替的首要环节。两会以后，在中央提出了建立和谐社会，科学发展观念这两件事情，这对中国的房地产产生了非常深远的影响。目前，房地产仍然是中国经济领域的首要的生力军。

2.房地产销售管理信息的作用

管理信息系统已经成为了不可替代的作用。下面就作用给出如下的总结：

1.1 房地产信息化的定义企业借助强大的数字信息技巧 与消费者、提供商、合作伙伴等建立 外部业务接洽，同时也建立 内部的生产、管理、财务等运动 的网络。将内部信息与外部信息接洽 起来，加快信息流通，缩短信息流动的光阴，拉近生产和消费的距离，极大地降低 了物流、资金流及信息流的传输和处理 成本，使企业占领 更广泛、公道 的市场，实现管理跨域化、经营全球化、信息透明化、服务个性化。

1.2 房地产信息化的模式

1.2.1 B to B 房地产通过企业间的网络交易平台从而使提供链的管理变的有效，直接成本和管理经营成本在很大程度 上得到了降低。

1.2.2 B to C 房地产以消费者为直接管众面，是信息化模式中最根基 的交易模式，强化了客户对品牌的虔诚 度，有利于企业通过网络互动情势 来接洽 和培植 客户群体，传播有效信息，控制 和指示 消费动向，供给 及时有效的个性化服务。

1.2.3 C to C 房地产卖方可以上网主动 供给 商品拍卖或销售，买方可以自主选择商品购置 和竞价。目前首要涉及二手房交易、租赁、拍卖、集体竞价等。另一方面参与的群体宏大，使得选择的领域更广。

1.2.4 G to C/G to B 房地产指政府对消费者/政府对企业的商务运动。因为政府不仅是房地产行业发展的推动 者也是首要参与者之一。

1.3 信息化带来商业模式和业务流程的变更 房地产信息化模式为其带来了庞大的发展远景，但同时也提出了寻衅，请求 企业在商业模式和业务流程上做出变化，商业模式不再仅仅是传统的从圈地到销售的历程，而是通过网络的应用 将业务扩张和延伸，经营的资源也不再是与买家一次性的交易，而是建立 了永久稳固 的客户关系[2]。

1.3.4 定制化的服务网络经济的特点 是任何的商业模式都将成为一种服务模式，而个性化服务是其中的精华。购房者与发展商在网络端点的直接交互，因此发展商将更需要 实时的控制 不同客户的思维、喜欢以及对价格 的遭遇 能力，从而根据 某个个别的特性来专门量身设计、制作 个性化居住空间和气氛。

在我看来，主要的作用，是简化了运作的过程，同时勤俭了实际的运作成本，还加快了资金的流通，创造更多的剩余价值。由于网络经济中间层次作用的削弱，企业结构 逐渐趋向扁平化。减

少了大宗的中介，从而降低 了成本，直接面向客户，加快了信息流通，使企业更有效地抓住市场时机，把握无穷商机。

2.房地产销售管理信息的思路与过程

首先建立 横向网络，把企业内所有业务管理联成网，再把市内各管理部门联成网；再是建立 纵向网络，把市内各片区县的房地产管理运动 联成网，执行网上办公，形成互相和谐、互相增进、互相束缚 的网络化管理模式。网络化的一个首要 工作就是网站建设。房地产信息网的性质是政府公益性信息网络。其中内网建设首要用于运行业务管理系统和内部信息发布，首要供管理部门应用，以规范业务管理，进步 工作效率。

外网建设首要通过互联网站供给 信息发布 服务，成为政府部门面向社会进行信息交换 的窗口，以便大众 能及时快捷地领会 政府发布 的各项政策法规和行业信息，同时，政府部门也能迅速 控制 反馈意见 与建议，做到及时汇总、分析、处理，从而为社会供给 更好的服务。2.2 国内整体市场这些年来，开发商为增进 销售，找专业公司策划 销售方案，并为次投入大手笔的广告，不惜成本地开发样板房甚至大型售楼处。虽然这些传统的套路曾经有效，在随后的一段光阴 内仍不可或缺。

落实内部管理 组建优异队伍萦绕电子商务快速、虚拟和互动的几个特性，突破传统思想的束缚，以新的法子 来确立企业内部的管理思想。在机构设置上萦绕加快企业快速处理 事务的能力 来进行妥帖设置，达到 全面执行信息化管理的目标。

保障强大的后盾 不断壮大 连锁网点房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介利用 电子商务的首要 内容。针对每一笔业务进行全历程 业务把持，从评估，上网委托、交易签约、手续办理、资金收付和利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。

收场语房地产企业信息化的思路该当是立足于加强企业内部横向的信息化管理程度，进步 房地产企业开发历程 中各环节的妥帖连接 和运作效率，从信息发布 和网站建设着手，降低 成本，最大限度地调动传统运营法子 中的资源优势，用信息化技巧 革新房地产开发的各个环节，最终实现房地产企业的信息化。尽管目前我国住宅与房地产信息化建设中仍存在着一些问题，但经过多年的发展，对于技巧 的利用 已经有了必然的根基，并起头逐步显示出其未来的发展潜力。

网络小区是在INTERNET/INTRANET技巧环境下，通过将相关技巧高度集成，实现住宅小区的生活主动化和物业管理的智能化。业主可以通过网络享受网上视频点播、网上教导等多媒体综合信息服务。网络小区的出现，实现了客户资源的重复利用，将转变过去房地产企业开发销售的单一盈利模式，使客户网络经营成为一个全新的利润增长点。房地产企业信息化可大大减少人力，进步效率，加快信息处理的速度，进步信息的正确 性和可靠性。而房地产企业信息化可以通过赞助管理和赞助 决策，正确及时地把握市场信息，从而获得更多的商机。房地产企业信息化还可以进步企业对外部市场实时变更的反应能力，进步决策的正确性和对未来发展的预料性，从而大大进步的企业的核心竞争实力。

信息的发布 法子 网络与传统信息发布 的道路 相比，具有高速输入、处理、储存、输出能力，且可以用数字、文字、图像、声音、影像及动画等伎俩 将房地产的地段、价格、交通、房型、物业管理等要素直观正确 表现 出来，使房地产信息迅速 真实、形象生动 地发布 到世界的每个角落。同时现代信息网络以查询简便、投入成本较低而得到迅速 推广和广泛 接管。通过信息网络发布 房地产信息，增加了房地产企业与客户之间的亲近程度，缩短了彼此的距离，打消 了隔阂，使信息更能为客户所接管门户网站建设房地产门户网站，是综合性网站。首要面向购房群体，以销售为导向，内容首要与物业发展相关。

2.房地产销售管理信息的总结

能够获得潜在客户群体的品牌认同感。可以说，无论是高尚住宅还是经济实用的楼盘开发，谁博得了大多数的购房消费群体，谁就获得了在地产业生存与发展的时机。相关从业人员的短缺 实现房地产信息化离不开高素质的人才。在信息化的初期，具备必然系统知识的有经验的管理者会提出合理的见解，进步软件开发的质量和实用性，在系统运行掩护阶段，管理者的程度更是直接与应用程度密切相关。因此，基于互联网通信技巧构建的信息化模式，不仅变化。扩张了传统的房产营销法子 和手法，更是创造了一个符合时代精力与传播气氛的营运形态，总的来说，房地产销售管理信息系统在当今社会，已经成了销售过程中必不可少的成分。

篇3：房地产销售信息管理系统设计书

1 房地产管理系统的现状

房地产企业的根本目标是完成房地产的销售任务,获取一定的经济收益,并实现规模上的扩展和业务的完善。当前我国的房地产已经不再局限于某一个特定的区域内,而是在全国范围内开展业务,这就使得房地产销售管理系统中处理的数据量显著增加,尤其是在市场数据的调查、收集、处理方面面临着较大的压力。而能否及时地获取市场信息,直接决定了企业管理层能够准确地掌握区域发展的潜力、房地产开发的环境、区域的需求、企业自身的竞争力等,对企业未来的发展前景也有着极大的影响。在这一形势下,建立完善的信息分析平台成为了房地产企业发展过程中必须经历的一个过程。与整个房地产业迅猛的发展势头形成鲜明对比的就是房地产管理系统建设的落后。因此,加强对房地产销售管理系统的优化设计和实现是亟待解决的一个问题。

2 房地产销售管理系统需求分析

随着房地产规模的不断扩大,房地产销售系统面临着更大的工作压力。庞大的企业规模和多样化的业务类型使得房地产销售管理系统的结构更加复杂,需要处理的数据量也不断增加。传统的销售管理系统已经无法满足当前的发展需求,开发和设计新的销售管理系统成为了必然的选择。房地产销售管理系统的建设应当根据房地产开发的具体流程来进行制定。房地产开发的过程分为六个环节,分别是获得土地、设计方案、产品设计、施工、销售、竣工。每一个环节进行的过程中都需要及时地获取市场的信息。

首先在获取土地的环节,房地产企业必须从宏观和微观层面对市场的需求进行深入的分析,确定土地的操作性。在宏观方面,企业应当了解土地所在城市中对土地的开发政策、城市的经济条件、城市居民的购买能力等。在微观层面,企业应当了解土地所在区域的环境状况、建设所需的成本等。

在方案规划和产品设计的阶段,房地产企业需要对历史的销售数据进行一定的分析,因此为企业制定产品设计方案提供一定的参考和指标。此外,企业还要对政府的相关政策进行研究,尽可能获得政府的支持和资助。通过应用房地产的销售管理系统,可以得出某一区域中同类产品的销售状况和居民的购买能力,区域内部的竞争状况,产品供应量的多少等。

最后,在最为关键的营销环节中,市场的需求对营销的状况会产生直接的影响。因此在营销环节,做好市场数据的收集和分析是十分重要的。销售系统应当具备对市场数据进行多方面综合分析的能力,并且能够将当前的市场环境与历史竞争状态相对比,为房地产企业生产管理决策的制定提供有效的依据,合理制定企业产品的价格、企业产品销售的策略等,来实现经济效益的最大化,由此确保企业前期制定的发展目标都能顺利实现。

3 房地产销售管理系统目标软件的定位

房地产企业的销售系统设计是以一定的市场环境为基础的,而市场环境又可以根据其具体的涉及内容进行分类。房地产企业在经营发展的过程中主要面临着四种市场环境,分别是土地市场、投资市场、开发市场、流通市场。土地市场涉及土地的买卖过程。土地市场在房地产开发的过程中决定着开发环境的质量和开发成本。加强对土地市场的了解能够帮助企业更好的预测未来几年区域内房地产的发展趋势,从而在激烈的市场竞争中获得一定的优势,更好的控制生产成本,促进房屋的销售,获得更好的经济效益。例如,当区域内的土地供应量较小时,可以适当的地提高销售的价格,从而提升利润。投资市场主要涉及对市场的宏观及微观上的把握。对投资市场的研究能够帮助企业更好的控制投资风险、合理地制定销售的速率和产品的类型。开发市场则主要是对房地产企业的内部管理,通过完善企业内部的管理制度,使得企业在市场中获得更多的发展空间和竞争力。流通市场是对房地产企业销售渠道的管理。做好流通市场的把控,可以有效地拓展市场空间,增强企业的市场份额。

4 房地产销售管理系统目标功能模块的设定

房地产的销售管理中面临着一些亟待解决的问题,例如项目管理、客服管理、销售管理、财务管理、广告策划、统计分析、决策分析等。在对这些问题进行综合的分析和考虑的基础上,企业能够建立起一套完善的市场数据分析体系,为企业决策的制定提供良好的参考,并规范企业生产管理的流程,加强部门之间的沟通合作与相互监督。房地产销售管理系统的建立有利于实现房地产企业产品系统的及时更新,使得企业决策的制定更加的迅速、科学,使企业内各个部门运转得更加的高效。此外,销售管理系统还能帮助企业更好地适应不断变化的市场环境,找准企业产品的定位,制定合理的产品价格,确保企业销售计划的完成。为此,在房地产的销售管理系统中应当包含对市场数据的跟踪和记录,对市场的动态变化进行实时的掌握,从而为决策的制定提供数据上的支持。在设计新的产品或进入一个全新的市场环境时,良好的销售管理系统能够帮助企业的管理人员快速地对当前形势进行分析,从而提高判断的准确性。房地产销售管理系统的建立应当以市场数据的分析为核心,以提高决策科学性为目标,逐步实现提高项目销售能力、销售预测能力、资源利用能力、部分合作能力等计划,最终实现企业经济效益的增加。完善的房地产销售管理系统能够极大地减轻管理人员的工作负担,将更多的精力投入到管理系统的优化中。销售系统对市场数据的分析能够为部门的工作提供良好的数据参考,使房地产的工作更加的高效、简洁、智能,使房地产企业对各个工作流程的控制更加的有效,对风险的预测能力进一步提高,对资源的整合和应用能力也有所提高。

5 房地产销售管理系统总体设计思想

首先在设计思想上必须明确,房地产销售管理系统的设计和开发是为了给房地产企业创造一个高效、良好的销售平台,同时为客户提供获取房屋信息的有效渠道。将网络技术应用到销售平台的建立上能够极大的提高房地产管理的效率,并使得系统在更大的范围内进行使用。销售系统的界面应当尽量美观、简洁、明了,在功能上则要尽可能地完善,符合人性化的设计原则。

在进行实际的设计前,要先进行一定的需求分析,确定系统的各部分功能,并划分好各个部分的模块。销售系统中主要有三种模块类型,分别是管理模块、统计模块、决策模块。并且这三个模块之间在功能上既要相互独立,又要相互联系,形成也给完整的体系。并且销售管理系统应当具有一些特定的功能,其中包括信息的输出、输入、增减、删改等。

6 房地产销售管理系统结构及功能模块设计

1)统计分析部分

销售系统的统计分析部分主要是为了向管理者提供某一区域销售市场的状况,使管理者可以根据这些信息对房源的价格进行确定和调整,并根据区域未来的发展趋势对销售计划进行完善。统计分析部分的具体功能包括:用图表的形式展示房屋的销售情况;显示楼盘位置、价格、交易日期、成交额等;根据房屋的位置、户型、配套设施等对房屋的价格进行确定;用图表展示土地、楼盘、房屋结构等信息;进行客户信息的统计。从统计分析部分的上述功能中可以看出,统计分析的重要核心作用是进行数据的收集和分析对比。通常,数据的分析是以项目自身作为标准,对不同区域、不同时间、不同类型的房源进行对比统计。

2)综合管理部分

综合管理功能的实现需要首先设定系统的管理权限,完善系统的日志记录能力,这样才能对系统进行综合全面的管理。设置管理权限能够方便不同部门登录和对系统的使用,还能为房屋的销售人员提供房源的统一管理,为客户提供查看房屋信息的服务。房地产商也能够通过系统的综合服务功能对资源进行使用和管理,包括建设项目的管理、销售情况的查询、财务信息的核对、客服工作的检查、广告策划的进行等。通过综合管理的功能,各个部门之间还能建立起良好的联系,实现资源的共享,提高企业整体运行的效率。

3)功能模块设计

对房屋销售系统还要设置专门的功能模块设计。模块主要分为三大部分,分别是综合管理部分、统计分析部分和决策分析部分,每个部分又细分为不同的模块。用户管理模块的作用是为管理员提供登录系统的权限,使管理员拥有更改信息,生成工作日志的权利,从而实现对系统的综合管理。不同部门的管理人员在权限上有所不同,例如企业的管理人员与不同的部门职员在登录权限上就有极大的不同。项目管理的模块主要包括对土地的管理、楼盘的管理、房屋管理、面积测试、价格管理等。销售模块管理则包括客户信息管理、认购管理、合同管理、项目销售管理等。

7 房地产销售管理系统的可行性分析

房地产行业的市场竞争在不断地加剧中,竞争的方面已不再是价格或房屋质量的竞争,而是扩展到了销售、服务、管理等各个方面。为了获得更多的竞争优势,现代房地产企业必须应用更先进的技术手段和工具,实现管理系统和管理模式的创新。随着房地产企业规模的不断扩大,企业在管理的过程中所面临的信息也越来越多,因此只有通过现代化的管理手段才能对这些信息进行有效的收集和处理,从而为企业的经营和发展提供更好的数据参考。房地产销售系统的更新首先向着结构简单化的方向发展。越简单的系统在处理信息时的流程越少,工作效率就越高。房地产企业在建立销售系统时应当尽量省去多余的步骤和环节,保证系统的高效性。其次,在管理流程上则要加强标准化,例如开单、收款、缴款等过程都要形成一个整体的体系,并使各个部门的工作人员充分的明确自身的职责和权限,从最大限度上杜绝工作中的违规和违法行为。

销售系统的可行性具体从五个方面体现出来。首先是硬件方面的可行性。在现代化科学技术不断发展的当今世界,信息化设备和手段的应用能够为产业的发展带来极大的革新。同样,在房地产销售管理系统的建设中应用互联网和计算机能够有效地提高系统的性能和工作效率。当前,计算机的配置已经符合销售系统运行的要求,并且互联网技术的发展和进步日新月异,为房地产硬件设施的可行性打下了良好的基础。其次是软件方面的可行性。Visual basic、srever 2000等设备经过前期的应用和实验,都得到了良好的应用效果,新设计出来的windows系统也拥有良好的性能,能够满足销售系统运行的要求。第三是操作的可行性。在当前这个激烈残酷的市场竞争中,企业之间的根本竞争项目就是在工作效率上的竞争。为了提高企业中各个环节的工作效率,绝大多数房地产企业都实现了信息化的管理,企业的工作人员都具备较高的计算机操作能力,管理系统的操作模式也更加的简洁、明确,因此在系统的操作性上是有较好的保障的。第四是技术的可行性。许多房地产企业在销售管理系统的开发和设计上已经投入了大量精力,并且已经经过了一段时期的应用,有很多成功的经验可以借鉴,在技术的应用和发展上已经不成问题。最后是经济方面的可行性。房地产销售管理系统的设计主要是对软件的开发,不需要再购置专门的硬件设备,而且在人员上的需求上也不高,因此在房地产销售管理系统的设计中不需要投入大量的人力和物力。

8 房地产销售管理系统测试与维护

通常,在系统开发的过程中,就会采取一定的措施确保系统的稳定性和安全性,但由于在系统运行的过程中会受到各种因素的干扰,因此不能完全保证系统的安全。而是,系统的开发者通常都不是系统的最终使用和操作者,很多时候都无法充分地考虑到系统在使用过程中可能出现的问题,因此,系统在运行过程中出现大大小小的问题是难以避免的,很多系统中的问题和缺陷甚至是非常隐蔽的,需要系统的开发者进行深入的测试才能发现。为了确保系统的质量,系统的开发者和操作者必须定期对系统进行一定的测试和维护。

系统测试的主要目的是为了发现系统运行过程中存在的问题,而一些问题是只有在特定的条件和环境下才会显现出来的。一些系统问题的出现就是因为对系统运行的条件没有进行充分的考虑。在进行系统的测试时,有一些原则是需要严格遵循的,例如,系统的开发人员不可以充当测试人员;测试的内容应当包括输入和输出数据;要对系统输入不合理数据进行非法数据测试;对容易出现问题的环节要进行多次的测试;对系统进行调试后要再次进行测试等。

9 结束语

综上所述,房地产销售系统的设计与实现是房地产企业形成竞争优势的重要环节。本文通过对近年来房地产行业的发展趋势和销售管理系统的建设现状,对当前的房地产销售管理系统的优势和缺陷进行了综合的分析,并结合实际的工作经验对系统的设计和优化提出了相应的建议,希望能够对房地产行业的进一步发展提供一定的参考。

参考文献

[1]张绍缔.通用信息管理系统开发平台的设计与实践[J].信息技术与信息化,2011(5):22-23.

[2]黄玮华.基于VB+ACCESS的房地产销售系统的开发及研究[J].电脑知识与技术,2012(8):16-18.

篇4：房地产销售的管理困惑破解

在销售管理中最难的是对置业顾问(房地产的销售主体)的有效管理，因为：置业顾问的流动率更高，通常一个项目楼盘卖完甚至不好卖时，没有归属感的员工可能就会跳槽；对置业顾问来说，最重要的是如何把房子销售出去而不是如何让顾客满意；房子一经售出且首期款到位后即可拿提成，这使得他们不用关心后续服务；房地产销售中置业顾问的欺骗、虚假承诺、夸大其词尤甚而不管后果。

房地产销售管理模式通常有两种：

1、单体销售管理模式。即管理者通过任务分工和责权分明的管理原则在销售时让置业顾问单人谈判，其业绩只归个人。在给置业顾问做绩效考评时，通常以业绩的多少作为唯一的衡量标准。对置业顾问来说，业绩是第一位的，至于后续服务、团队精神、客户的感受都不重要，碰到他人的客户或面对他们的询问可以视若无睹甚至不理不睬，因为属义务帮助没有提成，同时也耽搁自己接客户的机会。这种管理模式引入了竞争机制但可能导致恶性竞争，因而可能出现个体业绩优秀但整体业绩低下的情况。中小型企业或以销售绩效为导向的企业运用此管理模式较多。

2、群体销售管理模式。即管理者通过群体运作达到成功，销售时置业顾问群体行动，其业绩归大家，最后平均分配或差别不大。他们在绩效考评时以整个售楼部为标准，所得绩效平分即为个人佣金。所有置业顾问没有利益冲突，大家相安无事，也维持团结，非正式组织也较少，他们比较考虑客户的感受，尽量做到更好地为顾客服务。由于是“大锅钣”模式，违背了管理中的竞争和激励机制，客户相对满意但整体业绩可能也不令人满意。大型企业或以品牌为导向的企业运用此模式较多。

通过近五年的销售管理实践，笔者发现：单体管理模式和群体管理模式都有一定生命力，但前者内耗成本高(比如置业顾问间产生的矛盾可能更多，需要协调的关系可能就更多，再者，很多顾问由于这种竞争的无序性，影响了接待客户的心情，最终影响到销售绩效)，后者维持成本高(大公司通常以品牌的运作来带动销售，一旦品牌或形象出了问题，销售阻力就会很大，因此必须投入大量资金维护品牌形象)。

总之，单体、群体管理模式各自表现出自己的优缺点，这也是房地产企业一直无法破解的管理难题。而团体管理模式既能提升销售绩效，又能塑造企业品牌。

团体销售管理模式解析

在房地产销售中，“团体销售”管理模式是一种很好的管理模式。其特点如下，一是该销售管理模式的基本组织单位是团体运作而不是个人，二是因为团体的本意在于有机组合而不是像群体那样的机械组合。假定销售顾问以六人计，每两人组成一个小团体、(最好是两人，原因将在后面讲到)，那么团体销售管理模式分为三个层级，依次是，销售经理，销售秘书，销售小团体(共三个)。解析此管理模式，有两点与一般企业的销售模式不同：

1)销售秘书的介入。有的销售中心也配销售秘书，但工作简单(通常只是做一下考勤记录、贴一贴销控、给客户倒倒水)，并没有发挥应有的作用。在团体销售管理模式中，秘书须发挥下述六个重要职能：①形象的展示者。正如高档酒店的服务接待一样，秘书必须具备相应的气质、素质、涵养，从某种意义上讲，秘书是楼盘第一印象的代言者。②公平的提供者。由于秘书与置业顾问利益不冲突且与公司利益目标一致，从而可以提供一个公平的平台。③公平的监督者。在销售现场，很多不公平的事会常有发生，秘书一旦发现要自行处理或上报销售经理。④置业顾问的领导和协调者。以往销售模式中没有给销售秘书一个明确的身份，总认为秘书只是为置业顾问服务，但在本模式中，销售秘书是置业顾问的领导者，秘书有权协调和决策。需要说明的是，同为置业顾问的领导者，销售经理和销售秘书的职能侧重是不一样的，销售秘书更强调现场协调(受经理领导)，销售经理更侧重于销售计划制定、相关部门衔接、销售成交控制、危机处理?销售培训。⑤日常工作的执行者。但为保证其它职能的有效执行，日常工作不宜过多，可以让置业顾问多分担一些。⑥工作表现的观察记录者。包括谈判中的诚信问题，秘书要协助经理做好，为绩效考评服务。

2)以二人小团体构成销售基本单位。这种组合解决了七个问题：①对于团体客户两人谈判效果更好，因为面对团体客户时，一人谈判首先在心理上就处于劣势，很容易陷入孤立(比如，团体客户每人提出一个难题，由于个体水平有限，置业顾问如果回答不够专业可能就会动摇团体的购买信心)；②由于两人结成了利益共同体，避免了因个人休息或不在销售中心时自己客户受冷落或被他人接待的情况，这样不会损害品牌形象；③@最大化地维持了公平原则。个体模式竞争单位过小，破坏竞争的公平性，这从根本上影响了大家的积极性(比如因个人休息而出现的自己客户被别人接待的情况，前面所做的努力，到最后可能拿不到提成，而团体模式可以通过两人轮休有效解决此问题)④能将客户服务工作做得更好。两人服务一个客户，可以在细节把握，氛围营造上做得更好，更有利于提升客户满意和忠诚；⑤团体之间也有竞争，但是良性竞争，避免竞争的无序性，减少了竞争的内耗成本(二人团体解决了良性竞争的最小竞争单位问题，使得竞争有序化)；⑥两人中任一人可做虚拟主管，充分利用借势达到成交(比如，置业顾问与客户在价格上陷入僵局，那么团体中另一人即可做虚拟主管，亲自与客户谈判(即增加权威性，又体现尊重性)，再把预先能让的折扣给客户，通常客户会很满意，从而迅速达成成交；⑦两人力量大一人，充分合作且各发挥技能更有利于客户成交；⑧团体模式可有效解决两班倒问题。需要说明的是，团体销售管理引入良性竞争机制和品牌建设机制。竞争是团体间的竞争，良性的竞争；品牌建设可以在管理工作中运用绩效考评关键指标加以约束和激励。

团体销售管理模式的运作

团体销售管理运作起来应该是很轻松的事，但进入门槛稍高一些，因为组织内部协调都有一个磨合过程。其具体运作流程如下：

1)秘书迎接客户。当客户走进销售中心，秘书要主动迎上去寒暄几句，如“您好，欢迎光临”。在这短暂的几十秒时间，秘书通过自己的形象。礼仪、品味展示让客户产生联想——楼盘的正规、品味。

2)引荐顾问接待。简短寒暄后，秘书经常要问三句话：“您好，您是看房吗?”“您或家人以前谁来过吗?”“以前谁接待过你呢?”通过这番简单询问，弄清是不是要买房的客户，是新客户还是老客户；若是来过，还耍弄清是谁接待过(若客户不记得是哪位销售人员一般会往下轮流接待)，然后选择对应的团体小组接待。引荐顾问时，秘书可以这样说：“这是我们的A顾问，详细情况及需求由他来为您解答”。

3)安排客户落座。通常在秘书引荐后，团体小组将安

排客户落座并发挥团体优势做好相应的登记沟通(一人)和倒茶送水(另一人)等相关服务工作。

4)顾问开始谈判。两人此时做一分工，一个主谈，一个辅谈，具体谁主谁辅，可根据客户性别、气质、性格等方面动态确定。这也要求顾问具备相关的心理学知识，如所来客户为女性，根据异性相吸原理，就可以安排男性顾问接待。有时候第一次无法判定准确(如性格)，但可以根据谈判过程做相应调整，然后确定主谈。

5)伺机介入谈判。作为谈判的辅助顾问，并不是无足重轻，相反，却扮演着几重角色：①领导者角色。谈判中借势较为常见，即在双方陷入谈判僵局如价格困境时，通常只能靠借领导之口来解决问题。而在团体销售中，一方即可充当主管角色，达到有效借势和快速成交。②服务者角色。针对销售中需要的备方面售中服务，辅助顾问尽量以“让顾客感动”的思维来做，从而达到品牌形象的有效提升。③补缺者角色。针对主销售顾问谈判中存在的漏洞和不足，给予及时补充和校正。因此，作为辅助顾问在必要和关键的时刻以适当的角色介入。

6)客户情况记录。一般来说，谈判完毕后一定要做好客户情况登记，以便为下一次电约(电话约客)提供详实的资料和针对性的询问。

7)客户追踪回馈。记录完毕后，两人要好好沟通，商量一下下一步如何电约客户以有效避免客户反感。在回馈中，有的客户可能时间太紧，需要提供上门服务如送资料等，团体小组正好可以安排辅助顾问去提供上门服务，又不影响正常的客户接待(主顾问接待)，这也是团体销售的魅力所在。

8)客户合同签定。合同谈判是最重要、变数最大的一关。因此，作为团体销售小组，两个人必须想到配合与合作，发挥集体力量有效解决客户提出的一系列问题，特别是面对团体客户更应如此。

9)客户后续服务。在单体销售管理模式中，客户签定合同后销售人员就很少管后续服务了，因为担心自己错过了新客户。团体销售有效规避了这个问题，因为可让一人去接客户，一人去做后续服务。

可能有人要问了：两人组合会不会也产生“大锅饭”现象?答案是否。众所周知，人多了才会产生“大锅饭”现象，人越多“大锅饭”现象越严重，但两人不构成“大锅饭”现象的最小组织，而且是现场作业，大家各尽其能(比如一个人擅长与客户联络感情，另一个擅长终极谈判，那么就可以分工：一个中间谈判，一个末尾谈判，很容易成功)，不仅为公司利益而奋斗，而且也为自己的利益而奋斗。

如何组成有效团体?做好如下几点：1)男女搭配。销售现场所来客户可能是男或女，根据心理学异性相吸原理，就必须安排女或男上去接待，而团体模式一男一女正好此需求。2)气质搭配。比如，胆汁性客户，情绪产生迅速、性急、易冲动、自制力差，那么和粘液型搭配。3)性格搭配。善于理性分析的人和善于感性分析的人结合，激情派和婉约派结合。4)年龄搭配。一般来说，销售人员年龄相仿，万一年龄有差距，就应该交叉结合以便于与不同年龄的顾客更易找到共同语言。5)爱好搭配。尽量把情趣爱好不一样的人组合，这样总有一人爱好与客户相近，客户交流中更易找到共同语言。6)专业搭配。在招聘的置业顾问中，专业背景通常有两种，工民建专业和营销专业，前者建筑知识扎实，后者营销知识扎实，这样的文理结合使得在与客户谈判时，专业技能突出，易形成权威效应。7)熟知原则，彼此熟悉且关系亲近的顾问更易形成默契。这就要求我们利用营销心理学原理和团队组合原理形成最佳的团体从而发挥系统效应，两人相互补缺，相互扬长，在销售谈判可以各自发挥所长以达到有效成交，这也符合HRM中的能位匹配原理和互补增值原理。8)能力对等原则。即把水平相当的置业顾问组合。一般来说，团体内部是五五分成，能力稍差者，多付出一些劳动、多做一些其它工作达到心理平衡。若确实要作重新划分，二人可根据工作年限、学识、技能、工作任务分配等方面协商分成比例，一般来说容易达成。

在房地产销售管理中，团体销售管理模式是一种有效的模式，但是要良性运作，必须以制度管理为保障并贯彻执行；一旦没有了制度执行，团体销售模式中的公平的、良性竞争的平台就很容易垮掉，最后导致更多的矛盾和冲突。实施全员培训计划，强调有序管理，且以人力资源管理中的绩效考评(销售秘书要做好员工的绩效表现记录，为绩效考评提供参考。可以使用平衡计分卡方法，在四个指标中加大“顾客角度”的权重，以便为客户提供更好的服务)和薪酬设计(尽量采取基本底薪+佣金+奖金+简单福利的薪酬模式，可以让员工有更好的归属感和团体感)来进行有效约束和激励，这样才能有效成功。

篇5：房地产销售管理系统需求分析

1、需求分析：

伴随着人类社会的进步和科学的发展，人们生活的水平也在不断提高，房地产行业已经成为当今社会比较热门的行业。房地产销售是房地产行业的重要组成部分，由于房地产销售形式复杂、业务种类繁多，早起的手工销售方式已经不能适应现代房地产销售的需要，在这种情况下，房地产销售管理系统应运而生。

在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理当中，主要存在着以下几个问题：

（1）房屋销售工作人员的工作量大、工作效率低

在房屋销售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。这其中要填制大量的单据，而且在填制这些表单时，有很多的录入信息都是很重要的。例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋销售信息的反复出现，这些信息的重要性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。

（2）房地产公司各个部门之间沟通困难

现代房地产企业在营销管理的工程中，主要面临着大量的数据和报表无法在多个部门之间进行有效的、畅通的信息交流和沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控以及如何满足集团公司多级管理的需求等问题。

（3）查询、统计困难

每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些大量数据的产生，都会加重查询统计工作的负担。

为了解决以上问题，我们从房地产销售公司的角度出发，开发了房地产销售管理系统。

2、系统分析

（1）业务流程：

房地产销售管理系统主要包括房屋销售管理、主要包括房屋销售管理、客户换房管理、客户预定房屋管理和客户退房等几项业务，在不同的业务中分别完成相关的业务操作，并且能够打印出相应的单据和凭证，从而使得房地产公司的各项业务正常运转。房地产销售管理系统的业务流程如下图：

使用房地产销售管理软件可以帮助房地产销售企业有效的管理与房地产销售相关的业务工作，从而减轻了房地产销售公司工作人员的工作压力，提高处理业务的效率，增强了企业在同行业中的竞争力。

（3）功能分析：

该系统有如下功能：

●能够完成房型、楼盘、楼房、房屋资料信息的录入和编辑，并且能够查询、调整楼房的销售价格。

●完成销售管理、换房管理、退房管理、付款管理和房屋退款管理的相关信息。●管理及维护客户资料的相关信息。

●管理客户预定房屋的相关信息，并且能够统计出房屋预定的相关信息。●统计出不同的销售代表所销售房屋的详细信息 ●统计出客户的相关数据

●维护房地产公司的员工信息。

●管理及维护系统操作员并且能够修改操作员的密码信息。●能够完成数据备份和数据恢复的操作，保证数据库的安全。

3、系统设计

（1）系统功能设计：

根据上述的功能分析，可以将房地产销售管理系统分为5大功能模块，即楼盘房屋资料管理、房屋销售管理、数据统计报表、基本数据录入编辑和系统维护。其中，楼盘房屋资料管理包括房型信息管理和楼盘房屋信息管理两部分；在房屋销售管理中，能够完成对房屋的销售及付款信息的管理、客户基本信息、客户退房及退款信息的管理；在数据统计报表中，能够完成房屋购订统计查询、房屋预定统计报表、房屋销售统计报表和客户数据分析等功能；基本信息录入编辑包括员工资料录入编辑和公司资料录入编辑两部分；系统维护主要能够完成系统初始化、数据备份、恢复及对用户信息维护及管理等功能。房地产销售管理系统的功能结构如下图所示：

4、数据库设计

由于房地产销售管理系统所涉及到的数据量比较大，Access数据库不能满足存储大量数据的要求，所以本系统采用sqlserver2005作为系统的后台数据库。

房地产销售管理系统的数据库名称为“data_fdcglxt”，由于房地产销售管理系统的数据库比较复杂，本系统的数据库预计使用32张数据表。由于表过多，现在只列出员工信息表，如下图：

5、需求分析总结

在以前的可行性分析基础上，我们进行了以上的需求分析过程。在分析的过程当中，我们从整体上觉得整个软件系统无论是在技术上还是在经济上都是完全可行的，有很好的开发价值。

篇6：房地产销售管理手册

房地产销售管理手册

目录

1、组织架构

2、管理原则

3、行为准则

4、工作条件

5、工作制度

6、业绩归属

7、人事制度

8、沟通与交流

二、房地产销售管理原则

1人力资源政策

公司的员工应知道公司所提供的每一项权益和机会，在本手册的以下章节中，我们也正是这样贯彻的。同样，我们亦希望每一位员工都能充分熟悉公司的管理规章制度。公司将会以真诚、尊重和平等的态度对待每一位员工，并共同磋商每一个重要事项。公司的管理宗旨在于建立一个不断发展、不断创新的执行机构，更好地服务于客户。公司非常重视您对工作及对公司的评议，您可以与您的主管商量任何问题或提出意见，您的主管应对您的意见和建议采取必要的行动。

我们将尽可能地积极进取、开放思想、以人为本，为员工提供良好的工作环境。公司的成功取决于每个员工的工作态度和积极性，公司的管理部门将致力于：

（1）激励和提拔员工，给他们提供一个在公司内部发展的机会。培养大家的能力，提高大家的素质。

（2）视员工为独立的个人，尊重大家的人格与权益。

（3）给予每个员工公平合理的报酬。

2规章制度的重要性

为使公司正常平稳的运作，制定完善合理的规章制度极为重要，我们希望每位员工都充分熟悉公司的管理和所制定的规章制度及守则，并自觉地加以遵守。所有的规章制度对每一位员工都具有同等约束力。

3普通员工和管理人员的关系

管理人员是员工的培训者和指导者。因此，我们希望所有员工都能服从和执行管理人员的指示。管理人员对员工的工作提出建议以帮助员工达到个人和公司目标。为了共同的利益，我们希望所有员工都能服从于管理人员及公司，但服从绝非一味盲从。每个员工有权就工作和管理提出自己的意见和建议，但是，当问题经讨论并形成决定时，每个员工都有职责去执行。

4团队精神

在宽容和善意的基础上建立高效的合作是企业取得成功的必要条件，这需要人与人之间的坦诚和平等。良好的合作能促使每个员工积极思考，提高责任心，并能从工作中得到乐趣。个人和集体的利益是一致的，相互支持的。我们应鼓励和发

展每位员工的能力，个人的成功也是集体的成功，即个人的成功也是建立在您与同事成功合作的基础上。

三 行为准则

1仪表要求

务求以最佳的状态致力于工作

您的形象不仅体现了您个人的气质与修养，同时也代表着公司的形象。我们要求员工上班着装符合个人身份、环境要求和办公室工作的需要，保持高水准的个人整洁及合适的修饰。

2工作作风

（1）注意整体利益

当你做每一件事时，都应考虑它会如何影响整个公司利益。

（2）群策群力，发挥团队利益

“众人拾柴火焰高”，团队的力量远大于个人。

（3）确认团队效益的同时，肯定个人成绩

如果团队取得了成绩，我们首先应该肯定每一名成员的贡献，没有大家的参与，我们就不会获得成功。

（4）通过相互信任、坦诚沟通，去发现问题、解决问题

当你遇上难题时要主动提出，提不出问题也就无法得以解决。只有当每个人都关注问题时，才能解决问题。

（5）积极聆听他人意思，主动与每一个人沟通探讨

有效的沟通可以明确表达自己的想法。通过聆听他人的意见，可以为你带来思路。你应当与团队的成员进行沟通。

（6）百分百的执行决定

对于团队做出的决定，每一位成员都有必须履行并予以支持，组成一个整体去动作。

四 工作条件

1工作时间

根据不同项目制定。

2薪资评定

为进一步完善，提升公司营销队伍的专业素质，在公司内部引进竞争机制，形成良好的竞争氛围。公司对现有销售人员实行滚动考核，对现有名级销售人员按月根据工作制度进行考核，按季度根据业绩总量进行评定。（三个月业绩为最后一名者，自然淘汰。如三个月月考核扣分均在两分以内者，再多给一个月机会。）1销售人员分为四个级别：

销售接待员：薪资待遇600元。（如连续三个月为初级业务员则自然淘汰，期间业绩提成不于发放。）

新进销售接待员暂不参与销售。原销售代表能遵守公司各项规章制度，无重大过错，但每月扣分超过6分以上者，降为销售接待员，可参与销售，有业绩提成。但该业绩提成须在升为销售代表后一个月一并发放。

销售代表：薪资待遇700元。

能遵守公司各项规章制度，每月扣分在6分以内者，为销售代表，参与正常销售。

高级销售代表： 薪资待遇800元。

能遵守公司各项规章制度，连续三个月扣分在0分以内，且三个月业绩在前两名者，能协助其他销售人员完成现场促成，合同谈定等工作，熟悉电脑工作。连续两个季度为高级销售代表可书面申请晋升售楼主管助理，作为主管后备人选。

售楼主管：薪资待遇900元。

能遵守公司各项规章制度，无重大过错，且能有效、合理得管理售楼部日常事务。做好本职工作，且每月扣分均须在5分以内。

每个月设销售冠军奖一名，且业绩为250万以上的奖励100元。（销售达到30%后一个月开始实行）

3业绩提成根据不同项目制定。

4薪酬支付

底薪由公司财务部按月以现金方式发放。每月10日发放上月工资。若逢节假日，则提前或节假日后第一日发放。新员工不满一个月，第二个月补发。奖金发放方式：（以开发商到款为基础）

1每月销售奖金按销售总提成的60%发放。

2余下销售总提成的40%按以下方式发放：

（1）销售达成（总销售面积）90%，发放总提成的10%。

（2）待客户办理完所有交房手续后，发放总提成的20%。

（3）等代理公司退场后，将剩余保留金一次性发放完毕。

（4）如销售代表中途离职，其剩余保留金均由代其做后续工作的销售代表领取。工资情况保密，严禁互相打探。

5休假

如员工当月工作日全部出勤者可享受满勤奖“60元整人民币”。

6其它

1、除公司规定外，销售人员无权另行打折，若自行打折则不得提取当事人该套销售奖金，2、中途退房的，则该套奖金不得提取，已经发放的该套住宅的奖金应归还公司。

3、出现客户投诉，经公司调查，客户投诉内容属实的，则不发放当事人该套销售奖金，且根据现场制度相应扣罚。

4、销售人员应及时催回售楼款及按揭材料，如售楼款按合同规定时间超过30天未缴纳的，则扣当事人该套奖金的一半，如售楼款按合同规定时间超过60天未缴纳的，则扣当事人该套奖金的全部。

5、销售人员为了完成或超额完成个人指标，相互勾结，虚报或套报个人销售套数。则扣发当事人当月所有销售奖金。

6、销售部集体指标如连续两期无法按时完成，售楼部经理立即降为销售主管。

7、合同签订后，销售人员应及时按规定将合同送达有关部门存档，若销售人员将合同丢失，则该责任人的余下未发放的所有奖金均不予发放，并承担所有补签的经济损失及责任。

8、售人员、主管、经理因工作表现问题或自行辞职的，均不发放预留奖金。

9、若销售人员自动离职或被公司解聘，以前所接待之客户由售楼部经理根据实际情况分配给在职销售人员，则该笔销售奖金由该销售人员计提。

7．1事假

事假不发薪资，且必须提前一天向部门经理申请，批准后方可休假。如请假时间超过一天以上者，须项目经理核准。

事假期间的工资按日薪X请假时长从月工资中扣除。

7．2婚假

在职的正式员工（工作满一年以上者），结婚时给予十天的有薪婚假。员工在申请婚假时须出示结婚证正本，公司将在个人档案中保留结婚证复印件。

1、婚假需在一个月前提出申请，并获得批准。

2、任何不符合法律规定的结婚不享有婚假。

7．3产假

公司的女员工（工作满一年以上者）依法享有带薪产假期，公司不得以女员工怀孕为由而解雇她。有薪假期参照国家有关规定办理。

凡不符合国家规定生育，不在本条款保障之列。

7．4丧假

如在职正式员工（工作满一年以上者）的直系亲属亡故，可享有连续三个工作日的丧假。一般亲属亡故可享有一个工作日的丧假。

直属关系：父母、子女、配偶、配偶父母、祖父母、未婚兄弟姐妹。一般亲属：叔、姑、舅、嫂、外祖父母、已婚兄弟姐妹。

五 房地产销售管理工作制度销售部员工职责：

（1）售楼部经理职责：

负责现场操作控制管理；

培训现场销售人员、指挥协调现场各方面人员，营造销售气氛，辅助成交；

制定阶段性销售计划及推动实施完成销售目标；

负责和策划部沟通现场销售情况，及时反馈信息；

协助和参与项目销售策划；

（2）现场售楼主管职责：

负责售楼部的日常管理及文书工作；

协助售楼经理落实各项工作；

负责人员培训工作；

负责监控售楼部、工地现场及外展点销售活动；

销售人员岗位分配，调动工作人员积极性，并负责检查落实工作人员工作质量；

协助成交、签约；

（3）高级销售代表职责：

推行销售计划，协助主管助理完成工作；

主要负责周边楼盘市场动态的收集及售楼部最新资料的收集；及时和现场主管沟通，如开市调查会议；

定期安排售偻部全体人员进行市场调查；

（4）销售代表职责：

负责完成销售任务及跟进工作；

收集客户签约时存在的问题并提交销售主管

（5）销售接待员职责：

负责推介项目示范单位，促进成交及协助签署预售合同。

2为规范售楼部现场制度严格按照积分制来执行：

1分=10元人民币

（1）当日值班人员均要在8：25分到售楼部现场，对当天的考勤进行监督，对于迟到未登记的，经查实当班人员记1分，迟到者记10元，迟到第二次记20元，第三次记30元，第四次扣当月工资10%，第五次扣当月工资20%，依次类推（注：考核时，每迟到一次扣一分，扣款按上述执行。）

（2）不允许在前台吃零食，化妆大声及喧哗，违者记1分。

（3）用前台电话打私人电话超过3分钟者记1分。

（4）上班按统一着装，保持仪容仪表，女生化淡妆，违者记1分。

（5）现场加强来人来访登记，如未登记者，每次记1分。

（6）值岗时看到客户准备入门未主动帮客户开门记1分。

（7）接待客户完应及时清理桌子，摆放好椅子，资料归位，违者记1分。

（8）午餐时间为值班人员中午 11：30—12：00

晚餐 17：00—17：30

无当班人员午餐时间均在12：00以后，违者记1分。

（9）前台不允许看与房地产销售无关的报纸书籍违者记1分。

（10）如请事假约需提前一天报经理批，病假应在上班前30分钟报批，违者记1分。

（11）业务员之调休须报上级批准，私自调换违纪者记1分。

（12）如非工作原因在财务室聊天者记1分。

（13）当日晚班人员在下班前应关闭电脑，电风扇，空调及办公室日光灯，收好电话，做好卫生，关好门扇，违纪者每项记1分。

篇7：房地产销售现场管理制度

一、签到

1、售楼处现场员工上下班实行签到制，由现场经理负责核实，作为当天的考勤记录。因事因病不到者，事先必须向现场经理提交书面请假申请，获准后及时知会其他主管，特殊情况不能书面报告者，员工必须在当天上班前根据请假程序，打电话相关领导口头请假，事后必须销假，任何人不得代他人签到或弄虚作假，否则记过论处。

2、员工因业务需要不能签到者，应提前向现场经理报告，得到批准后按批准时间到岗签到，特殊情况不能提前报告者，应在事后主动向现场经理报告，经核实后考勤负责入在签到簿上如实登记。否则按事假处理。

3、迟到：

按作息时间始起3分钟至15分钟以内未签到者作为迟到处理。迟到每次当场支付现金25元，如违反者将在当月工资中双倍扣除。（处罚金将拨入公司集体活动基金）。如因公外出或请假、特殊原因皆需由主管出书面证明。

早退：

按作息时间结束前15分钟内下班者为早退，处罚方式同上。如因公外出或请假、特殊原因皆因需由主管出书面证明。

旷工：

无故迟到超过15分钟或提前15分钟以上、下班者以旷工半日论处；未经请假或假满而善自不到以旷工论处。无故连续旷工3天，销售经理向该员工发出书面警告。一年累计书面警告3次，该员工自动解聘。全月累计旷工6天或半年旷工达12天者，销售经理有权解聘该员工。不发任何资谴费，除当月工资、奖金之外。

备注：因偶发或突发事故迟到超过15分钟以上经考勤负责入查实可准予补办请假。

二、员工上下班

销售现场人员实行实名签到制，由经理经指派专人负责核实，在当日9：15分之前上报公司行政部当日签到和前一日下班情况。公司以行政部记录为销售现场人员当天考勤。案场考勤记录由现场经理于每周一上交行政部复核，复核如出现谬误，以公司行政部记录为准，并按情节轻重对签到负责人处以惩罚。如出现委托他人签到或伪造出勤记录者，经查实，双方均以旷工论处；严重者现场主任有权提出解聘。员工旷工时期，该员工无任何薪金及津贴

售楼现场按实际情况，上班时间为六个工作日，每人每周轮休一天；可根据售楼中心的实际情况来调配。（如需要会按排早班、晚班，由主管负责调配）；展会期间提前30分钟到位，展会期间不安排轮休，休息日可换至其他时间。迟到、早退或擅自离开工作岗位则按公司制度处理

销售现场上班时间：早上8：30—晚上 5：30

中午（吃饭）11：30— 12：30

三、假期申请1、2、3、4、5、6、1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.员工因有事请假应提前申请，一天需经主管同意，由现场经理签字两天以内（含两天）需提交请假报告，由现场经理审批同意后执行。超过两天需提交请假报告，由现场经理审批同意后由销售总监批准。若事前没有请假事后又未补办申请单者，做旷工处理； 主管请假需征得现场经理同意，销售经理请假需请示总经理，超过一天的同上 凡公司刊登广告日，展会期间，任何售楼人员不得请假，特殊情况者，需现场经理批准； 员工因病请假者持有医院开具的病假证明书； 如因特殊情况需调整上班时间或调休，须事先向主管申请。现场经理将根据实际情况来作调配。凡上班时间因业务原因需要外出者，应在外出之前向现场经理和考勤员说明，如未经准许离开岗位，事后又没有合理解释，做矿工处理； 在销售现场，销售人员应相互团结、互助互帮互学、携手同进，加强售楼中心业务员的团队精神，不得拉帮结派。严禁相互之间争吵、打斗，大声喧哗、遇到问题不能解决应及时向销售经理汇报处理。售楼中心销售人员接待客户按照轮接顺序接待，由现场经理负责安排。在每天下班前须考勤表上在做记录，记下最后一个接待客户的售楼员，第二天从该位置顺延，如遇到轮接而正好休息或上晚班的人员，则先轮空一次，让其上班时第一个接待客户，以弥补上一次的轮空。轮接次序由主管负责提醒、监督。销售人员也应自觉遵守轮接顺序，不得出现抢接客户，如违反轮接顺序者而签约成功的，抢接者则不发奖金，奖金发给该轮到接待者。违反轮接顺序者现金处罚100元，如不服从，将在当月工资中双倍扣除。在广告投放期间，尽量少打私人电话，平时打私人电话不允许超过3分钟 在售楼现场，必须注重仪表、仪态，保持专业售楼员的职业形象。要求形象、整洁、大方，配带工作牌。如发现不配带工作牌当场处罚现金20元，不服从者在当月工资中双倍扣除。在上班之前换好统一工作服。如发现不换工作服者将不允许接待客户，当场处罚现金50元，不服从者在当月工资中双倍扣除。销售现场严禁抽烟、打牌、下棋、化妆、大声喧哗、聊天、睡觉、吃零食，不得阅读与房地产无关杂志、报刊等；发现以上行为者处发现金30元，不服从者从当月工资中双倍扣除。不得收取客户的小费、红包等，发现此现象立即上报公司眼里处理。销售人员桌椅须按照规定位置和间隔摆放，不得擅自更换位置。每一次接待客户要立即把桌凳复位，清洁台面卫生 进入售楼部一定要穿工作服，不能穿便装进入前台，胸前应佩带工作牌和开发商保持良好的合作关系，不得和开发商发生冲撞和摩擦 作为公司销售一线人员必须对公司内部项目机密以及销售信息等保密； 四．现场编制

11.12.13.14.15.严禁对外泄露客户资料；严禁传播对公司项目不利的言语；严禁向客户推荐其它楼盘。如出现以上情况者，公司将严厉处分，扣除当月工资。严重者公司将其解聘。客户在谈判过程中发生争议时，不能强辩、争吵而影响公司及售楼中新形象。对客户也会产生不良印象，给项目带来负面影响。如销售人员对客户进行误导现象或超范围承诺所引起客户纠纷、投诉，经销售经理查实，有权对该员工停职、调离、严重者上报公司处理。案场与开发商之间的协调，应由现场经理进行； 无条件服从现场经理或上级领导的工作安排 员工应积极提出有建设性的建议和意见，共同搞好案场销售工作

五．保持现场整洁

为了保持良好的工作环境，每一位销售人员有义务去配合。

1． 销售人员各人桌面保持干净，文件夹、资料、报纸、笔、计算机等排

放整齐、有序。

2． 接待完客户，应及时打扫和整理一次性水杯、清理杂物，桌椅归位。

六．现场安全安保意识

1．带客户进入施工工地前必须戴好安全帽，应注意客户及自身的安全，并随

时的提醒客户注意安全。

2．售楼中心的安全保卫、消防工作应定期检查，发现消防存在隐患，每一位

员工应及时汇报协助处理。

七．签约制度

7、销售人员在成交前必须再一次向销售经理确认房号，确认后在与客户签

约，不允许出现卖错火重卖房号现象。

8、销售人员与客户签约时，不得经手客户现金或支票，由公司财务来收取。

9、销售人员填写认购书时，必须认真、仔细、清晰、公整，不得随意涂改

10、如客户交付定（订）金，由销售内勤专人负责

11、如遇客户要求换房或转让时，应立即通知销售经理，由销售经理解决处

理。

12、超出公司文件规定范围之外事宜，由销售经理统一请示公司再做处理

八．行为规范

销售中心的员工行为直接影响到公司形象，因此在“员工行为规范管理”上，我们应该引起高度的重视。

（一）员工的仪表仪容管理

爱美之心人皆有之，得体的仪表可以增进顾客对销售人员、对公司的好感和信任。事实上，大方得体的销售人员往往能顺利地完成销售任务。

因此，作为营销中心的员工，每天必须对照以下各项要求，检查自己的仪表容：

（1）必须着统一制服上岗。工作服要求保持整洁平整，纽扣完整，无汗味及其它异

味。

（2）必须配戴工作牌。工作牌要求端正地配戴在右胸处，不许有污损。

（3）必须着袜穿鞋。女士穿裙須着长袜，不得露出袜口；男士着深色袜。

（4）头发必须整洁。发型不得怪异。不得使用重味的发油和发胶。男士不准留长发，蓄胡子，女士披发不得过肩(过肩长发要求扎起)，洗发时间不得超过2天。

（5）甲必须修剪整齐，无污垢。不允许留长指甲，不允许着有色指甲油，手面保持

干净。

（6）女职员必须淡妆上岗，要求清新大方，不准浓妆艳抹。

（1）佩戴铸物不宜过多。除项链、耳针、手表外，双手最多戴一枚戒指。

（2）原则上不准佩戴传呼机、手机上岗，特别是与顾客洽谈时。如确因工作需要，应取得上级同意，将通迅工具开在振动档，并不得显露在工作服外。

*** 基本站姿

身体站正、背要挺直，脸向前方，下颚微向内收；

胸部挺直，不可驼背，左右两肩要平，放松肩部

两手自然贴身，指尖放松，五指自然合拢；

收缩小腹，重心放在肚脐附近，膝盖放松，两肩并拢

脚跟合拢，脚尖呈V字型，45度角张开，全身重心放在脚拇指附近；

面带亲切、优雅的笑容。

*** 待客的正确行礼方式：

15°礼用于打招呼，回应顾客“好的”、“让您久等”、“欢迎光临”、“谢谢”时的行礼方式；

45°礼用于向顾客致歉或处理顾客抱怨问题时配合使用；

行礼时的重点包括：以基本姿势站立，行礼时始终面带微笑，眼神亲切地注视对方眼睛；颈部背部要伸指，动作须轻快、有节奏；速度要一致。

九．接待礼仪规范管理

◆礼仪标准

（1）顾客进入销售现场，必须主动起身迎立。站立时直腰挺胸，说话时眼睛看着客

人。

（2）与顾客谈话时，要保持微笑，用清晰的语言进行回答。

（3）工作时间必须讲普通话。如顾客讲方言，可以讲方言。

（4）避免在顾客面前与同事说顾客不懂的话及方言。

（5）不得对顾客评头论足。不管顾客买与不买，都应礼貌相待。

（6）递交顾客的物品应双手送上。

（7）顾客离开时，必须起身送客，至少送至工作区之外。

（8）工作进不得闲谈，不准讲粗话，不得干与工作无关的事。

（9）工作时间不得接打私人电话，不得在工作岗位上接待亲友。

（10）对顾客的要求，必须迅速答复，如自己不能回答，应及时请求相关专业人员及

时回答。

（11）在顾客面前避免说“不”字，要设法为顾客提供热情、细致的服务；对与顾客

不合理的要求，要委婉拒绝或交由主任或销售经理处理。

（12）不准与顾客争吵，坚持公司的顾客观和服务观。

◆常用的十条礼貌用语

（1）“您好”

（2）“请”

（3）“请稍等”

（4）“需要帮您讲解一下吗”

（5）“对不起”

（6）“不用客气”

（7）“谢谢”

（8）“再见”

（9）“请走好”

（10）“请随便参观”

◆待客基本用语

*欢迎光临金汇广场！

*欢迎参观样板房！

*是否需要我介绍一下？

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*好的！

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*谢谢！

*请家人再来看看吧!

*欢迎再来！

*我觉得这种户型挺适合您。。

篇8：房地产销售信息管理系统设计书

在房地产行业中,由于房地产企业之间的竞争越来越激烈,只有对房地产销售资源进行科学的管理和控制,使得项目资源得到充分整合,才能发挥最大经济效益,促进企业走向成功。而国内房地产公司目前主要通过人工处理房地产信息,导致出现数据重复率高、差错率高、效率低、查询较麻烦等问题,并且不能及时提供辅助决策,致使分析片面化、粗略化,最终影响房地产企业的发展。

利用现代计算机网络技术建立房地产销售管理信息系统来管理房地产公司的销售业务,是从管理意识上进行的彻底转变,依靠IT技术,通过有效的资源管控,使企业的房地产销售从一开始就处于受控状态,充分整合资源,发挥最大经济效益,必将给房地产业带来新的生机和机遇。

本系统在.NET Framework 2.0技术架构下,使用SQL Server 2008完成数据库设计,实现了基于Web具有数据分析功能的房地产销售信息管理系统。在一定程度上,对现代企业的进销存管理的信息化发展具有着重要的理论价值与实践意义。

1、系统采取的主要技术

该系统采用ASP.NET技术,该技术非常成熟,能够较好地满足系统的性能要求,开发和维护的难度比较低。系统以Microsoft Visual Studio和sql server management studio作为开发工具,它能够方便的使用web服务器(IIS)代理和sql数据库,并提供强大的调试工具,方便整个开发过程。

根据实地调查以及参阅网上各方面资料,在作了充分的需求分析之后,得出房地产销售管理系统应具备以下功能:

⑴统一友好的UI,保证系统的易用性,方便用户操作。

⑵具备对房产信息的管理功能。

⑶具备对业务公司的管理功能。

⑷具备对销售信息的管理功能。

⑸具有对销售统计信息的管理功能。

⑹具备对系统的用户进行权限管理的功能。

2、系统核心功能模块的设计与实现

房地产销售管理系统的核心功能集中反映在公司信息管理、房产信息管理、销售信息管理、统计信息管理和系统用户管理这五个大方面,在进行房地产销售管理系统设计的时候,可以通过这五大块的功能对整个系统予以实现。

该系统数据库采用S Q L S e r v e r,数据库取名为Estate,采用四张数据表,分别为Admin,Company,Sell Info,Owener。如图1所示

2.1 公司管理模块的设计与实现

公司管理主要包括公司信息的添加、浏览、修改、删除。用户只有浏览业务公司的权限,系统管理员具备对业务公司添加、浏览、修改、删除的所有权。

对于公司信息的添加、修改,通过Button控件来完成,在Button控件的click事件中首先获取到各个字段的值,最后通过SQL语句“insert into Company(C ompany Name,Company Short,Company Type,Comp any Address,Postalcode,Fax,Tel,Email,Bank,Bank Ac count)values(@Company Name,@Company Short,@Company Type,@Company Address,@Postalcode,@Fax,@Tel,@Email,@Bank,@Bank Account)”来完成对数据的写入。通过SQL语句“update company set Company Name=@Company Name,Company Short=@Company Short,Company Type=@Company Type,Company Addres s=@Company Address,Postalcode=@Postalcode,Fax=@Fax,Tel=@Tel,Email=@Email,Bank=Bank Account,Bank Account=@Bank Account,Last Time=@Last Time where company ID=Company Id”来完成对数据的更改。

2.2 房产管理模块的设计与实现

房产管理功能主要包括房产信息的添加、浏览、修改、删除。用户只有浏览房产信息的权限,系统管理员具备对房产信息添加、浏览、修改、删除的所有权。

对于房产信息的添加、修改,通过Button控件来完成,在Button控件的click事件中首先获取到各个字段的值,最后通过SQL语句“Insert into Sell Info(Area,House State,House Type,Hone Type,Price,Pho ne,Part,Name,Floor,Build Area,Detail,Environment,I mage)values(@Area,@House State,@House Type,@Hone Type,@Price,@Phone,@Part,@Name,@Floor,@Build Area,@Detail,@Environment,@Image)”来完成对数据的写入。

通过SQL语句“update sellinfo set Area=@Area,House State=@House State,Hone Type=@Hone Type,Price=@Price,Phone=@Phone,Part=@Part,Name=@Name,Floor=@Floor,Build Area=@Build Area,Detail=@Detail,Environment=@Environment,Image=@Image,Last Time=@Last Time where Sell ID=Sell ID”来实现对数据的修改。

2.3 销售管理模块的设计与实现

销售管理功能主要包括列出未被预约、未被出售的房产信息,对房产信息的预约、出售。销售管理是建立在房产管理之上的,想要出售房产必须先增入可供销售的房产信息,然后对该房产信息进行预约、出售。销售管理中可以列出可供预约的房产信息列表、已预约的房产信息列表、已出售的房产信息列表。在出售房产的时候必须输入业主信息,只有确认输入了业主信息才能对房产进行销售。用户具有对房产的预约、取消预约、出售的权限。

对于可预约房产的信息,该系统通过S Q L语句“SELECT TOP"+Asp Net Pager1.Page Size.To String+"Sell ID,Area,House State,Name,Check Man,House State Time,Last Time FROM Sell Info where House State=1 order by Last Time desc”来获取可供预约的房产信息,再通过Repeater控件的数据绑定功能把数据绑定到控件的上面,得以在页面上显示。选择需要出售的房产,当点击预约的Button控件后,系统把相关数据包抛给预约页面进行处理,当预约页面接受到预约的请求后立马改变房产状态,以及写入预约人的姓名。预约成功后,在已预约页面(即可出售的页面)可查看该房产,点击是否进行出售,当业主信息都已确定后,写入该业主信息即可成功出售。根据相同的原理,可以改变House State的值来取消已预约房产的信息。

2.4 统计信息管理模块的设计与实现

统计信息管理功能包括对销售额以及销售量进行汇总以及生成各个月份的走势图,提供相关数据给高层决策人员作为决策的部分依据。用户无此权限,管理员具有权限。

统计信息的生成是调用Chart控件来完成的,通过对数据库的操作获取到相关的时间数据以及数值数据,绑定至Chart控件即可。统计页面需有可供选择的筛选条件,可以先根据时间设置筛选条件,再选择生成销售量统计图或者销售额统计图(如图2所示),当点击确定后,系统根据不同的条件生成出不同的图表。

2.5 系统管理模块的设计与实现

系统管理功能主要完成后台用户管理工作。后台用户管理是对登入该房地产销售管理信息系统的用户的管理,通过添加用户的功能可以添加用户以及对用户权限的管理。一般用户与管理员同认作系统用户,只是权限不同。一般用户无此模块权限,超级管理员具有最高权限,可以对任意系统用户操作,管理员只可对一般用户进行操作,管理员之间不可相互操作。

系统的管理员管理模块应具备对系统用户的添加、删除、修改密码的功能。对于用户添加模块,我们需要记录用户的用户名和密码以及联系方式,系统用户的角色权限是在用户创建时就应该被确定的,出于对系统的安全性的考虑,默认角色应该是一般用户,系统管理员可以根据需求的不同提升或者降低用户的权限。添加用户时,先应检查二次密码是否一致,当一致性检查通过后,扫描数据库的用户名字段是否已存在该用户名,当确定为唯一用户后予以写入数据,用户添加完成。修改密码及删除用户为数据库的简单操作,不做详细说明。

3、结论

本设计从房地产销售过程中买卖双方的现实需求出发,以管理方便、操作直观、图形显示为目标,实现了一个动态的房地产销售系统。系统在中文Windows XP环境下,采用的B/S模式,使用了ASP.NET编程技术和SQL Server 2008数据库技术的组合和开发手段。本系统建立了可视化、动态更新的房地产销售系统的总体框架,开发的主要功能模块尤其是统计信息的生成与报表分析功能,对房产销售管理和顾客信息的管理有极其重大的意义,且对今后研究房地产销售行业的信息化管理系统的发展有着重要的研究价值。

同时,采用本系统对员工信息、房屋销售信息、销售趋势情况及顾客情况进行管理,还可以改善房地产企业的客户服务系统,帮助房地产公司建立新的经营方式,树立新的形象,进一步提高现代化水平,使房屋销售管理向着规范化、简单化、有效化的方向发展,为房地产公司未来参与国际化竞争提供更成熟的条件。

参考文献

[1]文东,申锐,乔明秋,ASP.NET程序设计基础与项目实训-基于Visual Studio2010[M],科学出版社,2010.

[2]房产网站分析http://wenku.baidu.com/view/d4623a10a21614791711285b.html?from=rec&pos=0&weight=5&lastweight=3&count=4,[EB/OL],2012,3

[3]黄文兵,房地产销售管理信息系统的研究与开发[D],电子科技大学,2008.

[4]阎俊爱,数字化房地产技术[M],东北财经大学出版社,2005.