私房出租税收征管现状及对策研究

私房出租税收征管现状及对策研究（精选8篇）

篇1：私房出租税收征管现状及对策研究

私房出租税收征管现状及对策研究

周长春

近年来，随着经济社会的迅速发展和城市化进程的加快，城市流动人口大量增加，带动了房屋出租业的发展。但在房屋出租业日益繁荣的背后，却出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强房屋出租税收征管，促进房屋出租税收规范化，已成为地税部门一项重要而紧迫的课题。

一、我县房屋出租税收征管现状

为了比较全面地掌握我县房屋出租税收的征管情况，我们选择了县城内的建设路、生智路、舜皇路等7条主要街道和建材大市场作为对象，对房屋出租情况进行了深入的调查。通过调查发现，7条街道和市场出租房屋总数达2000户，其中属于单位出租的占46%，其它为个人出租；房屋租金按地理位臵和商业繁荣程度的不同，从400元/月至4000元/月不等，如果按照平均租金800/月计算，2000户出租房屋每年应缴地方各税超过20万元，此外还有经营性用房应缴纳的土地使用税30余万，加上我县其他15个乡镇的房屋出租税收收入，全县每年房屋出租税收收入应在100万左右。而从税收征管的情况来看，主要有两个特点：1

（一）单位房屋出租纳税情况较好。调查涉及的大部分单位都就其房屋出租业务进行了纳税申报，少部分单位存在未申报或者申报不足的现象。

（二）私房出租税收征管亟待加强。按照•湖南省地方税务局关于印发†私有房产出租税收管理暂行办法‡的通知‣（湘地税发„2004‟48号）第四条规定：出租人将房产出租给他人用于生产经营的，应当自租赁关系确定之日起30日内，向房产所在地的主管税务机关申报办理税务登记。但从调查的情况看，无一户按照规定办理税务登记，主动申报纳税的不到10％。由此可见，加强房屋出租业的税收管理重点是加强私房出租业的税收征管。

二、目前私房出租税收征管存在的主要问题

（一）税源信息不明。私房出租行业具有涉及面广、税源分散、变动性大、隐蔽性强等特点，地税部门难以掌握真实、准确的税源信息，税源监管难度较大。一是产权所有人或实际出租人难以寻找。在房屋租赁方式中，有直接出租、中介出租、转租等多种方式，有的产权人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友看管，代收房租。在实际征管中，查找产权所有人是地税机关的首要难题。二是租赁关系难以确认。为了达到不缴或少缴税的目的，有的房屋业主说是自用，有的说是合伙经营，共同承担风险，业主不提供租房协议或者租赁双方相互串通提供虚假的租房协议，致使租赁关

系无法确认。三是租金收入难以核实。私房出租大多采用现金收付，不开具正式税务发票，也没有账簿可查，税务机关对租金收入的取证、核实相当困难，导致计税依据常常难以确定，税款征收无从下手。

（二）自行申报率低。私房出租纳税人纳税意识淡薄、税法遵从度低是一个比较普遍的现象。从调查的情况来看，私房出租业主自行申报纳税的微乎其微，除非是单位租赁需要发票入账，业主不得已才来税务部门开具发票。少数纳税人对私房出租相关税法知识一无所知，一部分纳税人虽然对税收政策有一定的了解，但存在观望、盲目攀比的心态，他们抱着“法不责众”的侥幸心理，看到别人没有缴税，自己也不去主动申报，能逃则逃，能偷则偷，致使税务机关难以开展工作,执法难度相当大。

（三）征管措施不力。私房出租税收是一项繁琐、艰辛、连续性和综合性很强的工作，要对其实施有效征管必将花费大量的人力物力，而由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对私房出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对私房出租进行突击性、清查式的管理，一则加重基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。

三、加强私房出租税收征管的对策

去年以来，为进一步整顿和规范地方税收秩序，我局积极创新工作思路，成立“五私”税收办公室，对私房出租税收实行行业化管理，取得了明显的成效。笔者认为，加强私房出租税收征管，破解私房出租税收难题，可以从以下六个方面入手。

（一）建立信息共享机制。地税部门要依托综合治税网络，积极争取公安、房管、房屋中介机构和社区居委会等相关部门的配合与支持，及时获取税源信息，充分利用计算机网络等高科技手段，以房屋管理为基础，建立私房出租资料数据库系统，实现私房出租税收实时、动态、全面管理。

（二）完善登记管理制度。建立健全以•房屋租赁合同‣为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的•房屋租赁合同‣，出租方凭•房屋租赁合同‣向有关部门申领•房屋租赁许可证‣，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开•房屋出租专用发票‣。租赁双方须在•房屋租赁合同‣签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印花税票。

（三）健全监督制约机制。建立健全以•房屋出租专用发票‣为载体的纳税监督制约机制，个人出租私房必须统一使用由税务机关监制的•房屋出租专用发票‣。•房屋出租专用发票‣由税务机关统一填开，私房出租人应当在•房屋租赁合同‣签订后一个月内凭•房屋租赁合同‣向税务机关申报纳税的同时，申请开具•房屋出租专用发票‣，并据以向承租人收取租金。承租人缴付租金应当向出租人索取•房屋出租专用发票‣。出租方不得以任何理由拒绝或者以其他凭证代替•房屋出租专用发票‣使用，否则，按照•中华人民共和国发票管理办法‣的有关规定予以处罚。在当前各地税务机关普遍征管力量不足、征管手段滞后的条件下，集中力量推行凭•房屋出租专用发票‣支付房租的办法，不失为一种省时省力高效的税源监控办法，必将收到事半功倍的效果。

（四）推行定额征收方式。从调查的情况来看，同一地段的房屋租金价格相对接近，为了简化征收方式，方便纳税人申报纳税，可以按区域划分不同的税率等级，合并各税按每平方米定额征收的方式进行管理，税款计算一目了然。如：把县城生智路划为1级，定额每月11元/㎡，则一户30㎡的门面每月应申报缴纳税款330元。这样可以大大简化繁琐的税款计算过程，方便纳税人自行申报，也减轻了地税干部的工作量，缓和了征纳矛盾。

（五）建立代扣代缴机制。探索建立由承租方代扣代缴私房出租税款的税收征管新机制。由于承租的经营户一般都纳入了征管体系，因此由承租人代扣代缴私房出租税款将有效解决个人门面出租自行申报率低，房屋实际产权人难以寻找等问题，大大节省征管成本。

（六）实行举报奖励制度。地税部门要定期对私房出租税收的征管情况予以公告，提高私房出租税收征管的透明度，促使私房出租者相互监督。要建立私房出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对私房出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。

篇2：私房出租税收征管现状及对策研究

余 华

近年来，随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口大量增加，直接带动了城市个人房屋出租业的发展。但同时也出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前我们亟待解决的问题。

一、个人房屋出租税收征管存在的问题

个人房屋出租税收一直是税收征管中的难点。究其原因既有房主纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。具体表现在以下几个方面：

1、纳税意识不强。以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，认为，税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，谁也不愿主动申报纳税，导致纳 1

税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。此外，个人房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，地税部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

2、税源信息不明。由于个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。一是租房协议不真实或业主不提供。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。

3、税源控管乏力。将个人房屋从事租赁，既不需要在工商

局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。要对个人房屋出租实施有效征管必将花费大量的人力物力，由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对个人房屋出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对个人房屋出租进行突击性、清查式的管理，一则加重了基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。

4、征税依据难定。按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不

一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。

5、税收负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉

及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65%以上（其中房产税12%，租赁业营业税、城建税及教育费附加

5.55%，印花税0.1%，个人所得税20%），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高的税负不但增加该项税收征管工作的难度，同时也使一部分纳税人想方设法偷逃税款。

二、加强个人房屋出租税收征管的对策

1、加大税法宣传力度。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。因此，要广泛开展宣传工作。通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到房产租赁管理部门办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

2、改革现有税制，促进税收征管。按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税，从根本上解决现行房产税两种计税依据

并存所产生的税负不公的问题。

3、加强部门之间配合，健全协税护税机制。建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。比如加强与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位臵优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性。加强与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源。加强与公安、社区密切配合，为税务部门掌握私有住房出租情况提供可靠的依据。此外，为了弥补税务机关征管力量的不足，还可以在居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成协税员队伍，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，减少税收流失。

4、完善登记管理制度，健全税收监控机制。建立健全以《房屋租赁合同》为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，出租方凭《房屋租赁合同》向有关部门申领《房屋租赁许可证》，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开《房屋出租专用发票》。租赁双方须在《房屋租赁合同》签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印

花税票。同时，积极探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

5、实行房屋租赁业举报奖励制度。地税部门要定期对个人房屋出租税收的征管情况予以公告，提高个人房屋出租税收征管的透明度，促使个人房屋出租者相互监督。要建立个人房屋出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对个人房屋出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。

篇3：私房出租税收征管现状及对策研究

一、私房转租市场税收征管现状

1. 转租过程较为隐秘, 计税依据不清晰。

我国私房租赁市场规模在逐渐扩大, 但规范程度不高, 尤其在转租环节, 多为暗箱操作。首先, 房屋中介机构作为房屋转租的重要媒介, 其规范程度有待提高。现阶段, 我国的房屋中介机构多为非正常手续设立的营业机构, 尤其是在二、三线城市中, 此类现象更为普遍。这些房屋中介机构几乎都没有正式的营业执照, 经其办理的房屋转租手续十分简单, 几乎无证可查, 这就导致纳税主体不明确。还有少数房屋中介机构为保证自身利益, 将房屋转租手续简化办理或没有书面凭证, 以此来逃避其在营业收入中应缴纳的营业税等有关税费。再加上房屋中介机构繁多, 这就给税务机关在转租税的征管上带来了很大的困难。其次, 一些转租个人不通过中介机构转租房屋, 而是自行张贴房屋租赁海报, 或是通过亲戚朋友介绍双方达成口头协议。此类情况缺少计税依据, 其税款更难征收。

2. 转租形式和收取租金形式多样。

自2009年开始实施房屋转租税以来, 转租人的收入明显减少。为保证个人收入, 不少转租人将房屋转租形式多样化, 造成表面上没有转租的现象。具体有以下几种表现形式:

(1) 以房屋装修抵顶房租。即将新房未装修转租, 转租方秉承房主的旨意提出一些要求, 由承租方对房屋进行装修, 承租方在规定的年限内使用就不用交房租。这种情况下转租方无租金收入, 自然谈不上缴纳转租税。而实际上其是将装修款抵顶了转租费用, 以此来逃避缴纳税费。

(2) 名为联营, 实则出租。例如, 一些以经营为目的的私房转租, 转租人与承租人签订合同, 名义上是组成联营公司, 而实际不管联营企业是否赢利, 转租人每年均收取固定利润来抵顶租赁费用, 逃避了房租纳税环节。

(3) 名为自营, 实则出租。如某些商店转租他人房屋经营, 为偷逃税款, 租赁双方私下串通, 房主假称自营, 因为自营可以逃避转租税费, 转租方往往在租赁费用上给予承租人一定的优惠, 双方互惠互利, 造成偷税漏税现象。

3. 应纳税额数据不真实。根据有关税法规定, 房屋在转租过程中转租人主要缴纳以下几种税费:

(1) 营业税。根据国税函[2009]639号文规定, 营业税起征点为转租月收入1 000~5 000元, 计税依据为其全部转租收入。对个人按市场价格出租的居民住房, 用于居住的其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收;用于生产经营的其缴纳的营业税按5%的税率征收。除上述情况之外, 个人出租房屋, 按取得的全部收入的5%征收营业税。

(2) 城市维护建设税及教育费附加。根据国税函[2009]639号文规定:按照实际缴纳营业税的7%征收城市维护建设税;按照实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。

(3) 印花税。根据《印花税暂行条例》规定:财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花, 包括承租合同和转租合同, 均应当按规定缴纳印花税。

(4) 个人所得税。个人取得的房屋再转租所得属财产租赁所得。根据《个人所得税法》的规定, 应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。财产租赁所得, 以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过四千元的, 减除费用八百元;四千元以上的, 减除百分之二十的费用, 其余额为应纳税所得额。需要说明的是:对能提供原承租合同及合法完税凭证的, 原支付的租金可分次 (月) 从租金收入中扣除计算缴纳个人所得税, 但不再重复扣除基本费用标准。同时还准予扣除在转租过程中实际缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加、印花税。另外, 还准予扣除能够提供有效凭证、证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用, 以每次800元为限, 一次扣除不完的, 准予在下一次继续扣除, 直至扣完为止。财产租赁所得个人所得税的法定税率为20%, 但对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

由于各种税收的征收范围和征收率各不相同, 房屋转租人为逃避转租税, 往往与承租人合谋在使用方式和租金上做文章。常见的方法有: (1) 将转租出去用于经营或其他目的的房屋, 在租赁合同书上一律写为用于居民住房。 (2) 实际获得的转租收入高于合同规定的金额, 或表面上以借用为借口不收取租金, 实则进行地下交易。 (3) 转租人将转租合同上的租金额度设定成小于其从房产所有者第一次租赁时交纳的租金。

4. 层层转租, 难以将全体纳税人辨认清晰。

在房屋转租过程中, 一些房屋转租次数较多, 税务机关在确定纳税主体收取转租税时, 只按最后一次转租额扣去相关费用后征税, 以前各转租环节的收入都逃脱了纳税义务。另外, 层层转租造成转租人数量较大, 更替快、分布范围较广、流动性很强等特点, 税务机关的征管力量有限, 很难逐一确认纳税主体。

二、加强私房转租税收征管的对策建议

1. 加强宣传, 普及税法知识, 增强公民纳税意识。

房屋转租税中有一部分的流失并不是纳税人刻意所为, 而是他们并不清楚自己已成了纳税的主体, 出现这种情况的根本原因在于居民税法知识的缺乏。因此, 税务部门应与各地街道办事处相配合, 定期开展税法知识的免费培训, 举办有关税法知识的专家讲座。还要长期有针对性地利用好中介机构、信息栏目等各种形式进行广泛宣传, 要让那些转租房屋者知道自己出租房屋应该缴纳房屋租赁的有关税种, 更要让承租者明白自己虽然不是出租房屋纳税人, 但有义务协助和配合税务机关查清产权人或者出租人的纳税情况。通过普及税法知识, 增强居民的纳税意识, 使之能自觉主动地申报纳税。

2. 从源头抓起, 改进税收征管办法, 建立完善的税收征管体制。

完善税收征管体制:一靠税源的征管;二靠税法本身的完善。在税源的征管方面, 转租税收的流失绝大部分是因为房屋转租的隐秘性, 租赁双方私下签订协议, 采用非现金结算方式逃避税收, 单单依靠税务部门的力量是很难防范的。所以, 要想堵塞漏洞, 必须夯实基础。这就需要政府其他职能部门、有关街道办事处的鼎力协助。

(1) 各街道办事处应做好各自范围内私房所有者信息的登记, 以及同类房屋出租单价的登记工作, 并将全部数据输入计算机, 建立完善的信息管理数据库。有关部门可以派遣街道办事处的工作人员每个月定期走访各家各户, 核对现居住人与房屋产权所有者的一致性, 一旦发现两者不相符, 就把其作为可能的私房转租的承租方登记在案, 确定其为房屋转租人, 由税务机关对房屋转租人征收转租税。

(2) 确定转租房屋后, 就要按其用途、转租收入, 依据税法对其征税。由于转租税中, 营业税的税率根据用途分为两个等级, 一些纳税人为逃避缴纳高税率的税款把转租为经营的房屋按居住房屋纳税, 这无形中造成了税收的大量流失。对于转租房屋的用途, 税务机关要进行严格的划分, 将那些看似居住用而实际从事经营的房屋税源挖掘出来。对于一些转租房屋以借用而不收取租金或转租收入小于上一环节的租赁费用为借口的纳税人, 税务机关应联合房屋产权机构, 根据房屋的面积、所处方位、小区环境、转租用途, 公正合理地评估出租单价, 以准确计算、征收房屋出租的有关税款。

(3) 对于公然抗税的纳税人, 税务机关应该联合公安机关等司法部门, 运用强制方式对其进行处罚, 抗税情节严重的可对其提起诉讼, 运用法律的力量来强化行政执法的力度。房屋转租涉及的税收种类较多, 税率较高, 计算缴纳比较复杂, 这无形中给税务机关的征管工作带来诸多不便。因此, 促进税法的修改与完善, 使房屋出租税负合理化, 确立简便、低税率的征管方式, 是减少税收流失的又一有效办法。

3. 加强对房屋中介机构的管理, 使转租手续透明化、规范化。

在二、三线城市中, 房屋中介机构作为私房转租的中间人, 许多属无照经营, 通过其转租的税源很大一部分被隐藏起来, 因此规范房屋中介机构成为挖掘这部分税源的必然要求, 需要工商管理部门的密切配合。工商部门应定期下派人员对本地区内无证经营的房屋中介机构进行查处, 勒令其办理正规的营业手续。作为营业机构, 房屋中介机构应设置相对完整的业务经营记录, 以保证通过其转租的房屋都有据可查, 从而挖掘出隐藏在暗处的转租税源。对于首次查处后仍未及时办理营业手续, 或为增加收入与转租人私下协商隐瞒转租记录的, 一经发现, 应严厉查处。通过这种方法来规范房屋中介机构的经营秩序, 可切实减少税收的流失。

4. 适当建立相应的税收优惠和补偿措施, 改变现有的税制结构, 鼓励纳税人主动纳税。

税收的原则是“取之于民, 用之于民”, 纳税人偷税漏税的根本目的在于实现自我利益的最大化, 建立适当的减免税等税收优惠政策, 会大大提高他们的纳税积极性。现阶段私房转租需要缴纳个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税, 除个人所得税在缴纳时按照税法规定有一定的减免之外, 其他税收都是在原转租收入的基础上进行应纳税额的计算。个人所得税中财产租赁所得缴纳税费时按规定可以扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用, 以每次800元为限, 一次扣不完的下次继续扣除, 直到扣完为止。考虑到实际情况中转租房屋维修费用是一笔不小的开支, 可将抵扣上限提高到1 000元, 根据纳税人出具的合法的维修费用发票可在当月据实扣除, 剩余的可结转到下月, 直到扣完为止。同时, 对于维修费用超过抵扣限额的, 可减征应纳税所得额的10%。在税制改革上, 应改变私房转租税率10%这一统一的税率, 实行超额累进税率, 划分多税率档次, 更好地体现税收的客观、公平、公正。

私房转租税收作为税收收入的一部分, 是国家财政收入的重要来源, 转租税收的有效征管是强化行政效能的重要因素。为此, 税收机关应积极与工商管理部门、街道办事处等加强配合, 加强对房屋中介机构的监管, 强化税收征管部门的执法效率和执法力度。随着纳税人税法知识的普及、纳税主动性的提高、私房租赁市场的正规化、税制结构的合理化以及税收征管部门和其他政府部门的密切配合, 私房转租税收的征管将会日趋有效, 税收收入将会不断增加。

参考文献

[1].吴建华.城市房屋租赁市场的现状及对策.中国房地产金融, 2004;8

[2].吴建华.城市房屋租赁市场亟待规范.北京观察, 2006;2

篇4：私房出租税收征管现状及对策研究

关键词：电子商务 税收征管 影响 对策

1 电子商务税收征管现状分析

1.1 国外电子商务税收现状

①美国。美国作为电子商务最发达的国家，对电子商务交易的征税十分的重视，其对于电子商务交易的征税实行“零税收”，在电子商务税收过程中实施税收中性原则，将互联网划分为零税收区域，美国对电子商务交易税收的实施原则：一是，税收制度不能阻碍或者扭曲电子商务的发展，避免因为税收而影响电子商务的形式；二是，电子商务税收政策必须与美国税制相适应，并且与国际税收制度一致；三是，税收制度必须简单明确，并且税收政策要透明。目前美国对互联网电子商务实施免税政策。

②欧盟。欧盟对在互联网上销售数字化产品实施免征电子商务关税政策，其与美国的做法是一致的，但是其也迫使美国同意将互联网数字化产品视为劳务销售而征收间接增值税，因此欧盟目前实施对通过互联网销售数字化产品的非欧盟国家实施增值税征收，税率依欧盟各国现行增值税税率而定。

③新加坡。新加坡是法律制度最健全的国家，其对于电子商务税收征管制定了明确的制度，其税收依据主要是以其经济利润是否属于新加坡境内运作而来，具体而言就是属于在新加坡境内进行的经济活动要缴纳电子商务所得税，属于新加坡境外的经济活动不征收新加坡税收。

1.2 我国电子商务税收征管体系现状

①我国电子商务发展的现状。虽然我国的电子商务发展起步比较晚，但是其发展速度非常的快，目前电子商务已经成为我国经济增长的重要组成部分，电子商务交易额在逐渐上升（见表一）。

表一 电子商务交易额

（《2014年电子格局商务发展趋势分析》中国电子商务研究中心）

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上表可见：我国电子商务交易发展的速度是呈现上升趋势的，未来经济发展中将更多依托电子商务交易来完成。

②我国对电子商务税收的态度。随着电子商务经济的快速发展，其对经济的影响越来越大，因此如何发挥税收手段调节经济职能是税收工作人员需要面临的主要问题，因此我国对电子商务税收政策的定位为：出于税收中性原则和保护发展中国家税收管辖权的考虑，我国不会对电子商务实行免税政策，但是何时实施电子税收政策则根据我国的实际情况而定。

2 电子商务对税收征管的影响

电子商务对税收征管的影响主要表现在以下几个方面：

2.1 对税收管辖权的认定的影响 税收管辖权属于国家主权，每个国家根据国情不同制定了不同的税收管理权，我国目前实施的是居民管辖权和地域管辖权并重的方法，对国内税后行为实施的经营地原则，而对于进出口税收行为实施的是消费地原则。而实施电子商务后，由于经济交易的形式具有多样性、隐蔽性等，导致很难对电子商务产品的收入来源、合同签订地以及消费地等确定，导致消费地的税收常设机构很难对其进行税收征管。

2.2 造成税收征管国之间出现新的矛盾 由于电子商务突破了传统的经济交易形式，一个经济交易环节可能会涉及许多国家和地区，而每个国家与地区对电子商务的征税范围有不同，这样就会导致对同一电子商务经济产生不同的征税态度，而征税态度的不同则就会增加征税国之间的矛盾，因此需要借助外界的同一协调部门进行调节。

2.3 对纳税义务人权利与义务的影响 在传统商务交易模式下，交易双方的权利与义务非常的明了，很容易分辨出交易双方，并且容易认定纳税义务人，而实施电子商务后由于双方交易的地点以及时间等具有很大的随意性和隐蔽性，他们通过互联网交易，这样很难认定交易双方的身份，再加上现在网络服务器的国籍认定等原因，使得在电子商务中很难确定具体的纳税义务人的身份。

2.4 电子商务对征管模式及其方式的影响 首先电子商务的出现改变了传统的生产供应者和消费者之间的关系，这样导致传统的代扣税款的模式无法进行，这样电子商务也改变了产品的性质，使物资销售 变为劳资销售，而根据现行的征税制度很难对数字化劳资进行征税，导致现行征税出现了许多“盲区”。其次电子商务改变了传统的税收征管方式，一是现行的税收等级方式需要调整，电子商务依托互联网交易时不再受到经营范围的限制，通过电子商务交易的企业不再局限在工商部门等级的范围内，这样通过传统登记制度很难确定纳税人的经营状况。二是发票管理模式以及申报方式需要改变。通过互联网进行交易后，交易凭证、发票等都是以数字化的形式存在，而且这种数字化的形式很容易被修改，并且不会留下任何的痕迹，因此传统的实地征税方式已经落后于电子商务征税管理模式。

2.5 对税务案件稽查的影响 电子商务模式下，由于交易双方的主体的不明确，使得不能对交易进行有效的监管，同时网络交易环境的复杂化，也会给税务机关带来巨大的工作量，导致税收部门很难对违法行为进行稽查；传统税务稽查的主要依据就是根据银行部门提供的各种信息，而电子商务拓展了交易的形式，尤其是电子支付系统的完善，导致稽查部门很难对资金流向进行跟踪；为了保证交易双方的安全，交易双方在电子商务交易过程中，都会采取加密技术加强交易信息的隐蔽性，而这些因素在发挥保护交易安全的同时也会为企业偷税提供便利，因为税务部门依据现在的稽查技术很难对企业的加密信息进行正确的解密处理，而且现行的税收稽查部门也没有足够的人力、技术支持稽查部门进行网络信息的解密处理，这样稽查部门就很难对稽查案件进行科学的排查。

3 完善我国电子商务税收征管体系的对策与建议

3.1 完善电子商务税收征管法律法规

①修订税收实体法。电子商务对税收实体法冲击最大的主要体现在：流转税法和所得税法。因此我国要加大对流转税法和所得税法的修改：一是，对流转税法的修改主要包括增值税法的修订和营业税的修订。二是对企业所得税法的修改。尤其是对外资企业所得税法的修改，通过修改相关的税法内容，实现对电子商务经济的税收管理。

②进一步完善电子商务税收征管体系。虽然现在我国对纳税人提供的涉税信息真实性给出了明确的规定，但是要想真正实现电子商务税收管理，需要从税务登记、账薄凭证等方面入手，通过建立专门的电子商务税收登记制度，加强企业和个人的网络交易登记与跟踪管理等掌握交易信息等。

3.2 健全电子商务税收征管体系

①建立电子报税制度。电子商务经济模式的出现，要求纳税人要改变以往的纳税形式，并且国家相关部门要根据电子商务的特点建立适合电子商务的电子报税制度。具体报税步骤：纳税人以电子邮件或者其它电子形式将各种报税资料发送给税务机关，税务机关在接到相关资料后，经过审核后，要将回执发送给纳税人，纳税人再对网络交易业务进行核算。

②使用电子商务交易专用发票。税收部门征税的依据就是发票，电子商务的出现改变了纸质发票的形式，但是为了保证电子商务税收征管，我国应该借鉴法国模式，实施电子发票制度，也就是电子交易双方在进行交易后，要开具专门的电子发票，并且将电子发票以数字形式发送给相关的监管部门。

3.3 健全完善电子商务税收监管体系

①建立数字身份证制度。电子商务的出现导致税收部门很难确定纳税人，因此应该建立数字身份证制，也就是电子商务交易的双方要取得相应的数字身份证资料，这样双方在交易时，税收部门可以根据身份证资料对双方的交易进行监控，避免出现逃税漏税现象。

②加强政府部门之间的联网。电子商务的出现扩大了税收的监管难度，同时电子商务也改变了传统的单一税收管理模式，其需要政府相关部门的密切合作才能实现对电子商务的监管，因此金融、海关、银行、企业以及税收部门要建立一体化的互联网监管体系，通过一体化的兼顾体系解决税务机关与纳税人信息不对称。

3.4 在明确管辖权基础上加强电子商务税收征管国际合作 随着电子商务经济的迅速崛起，电子商务突破了传统的地域交易形式，为避免因为电子商务税收对电子商务经济发展的阻碍影响，世界各国之间应该加强国与国之间的联系与沟通，一是国际之间应该建立广泛的电子商务税收政策信息沟通机制，为电子商务税收的国家化提供重要的信息支撑；二是扩大税收情报交换范围，将涉及电子商务管理内容纳入交换范围。

总之，电子商务的出现改变了我国的传统的税收管理模式，为了促进电子商务经济的快速发展，应该正视电子商务对税收制度的影响，并且采取相应的措施，完善电子商务税收征管体系。

参考文献：

[1]李建英，谢斯博，李婷婷.C2C电子商务的税收征管问题研究[J].南方论刊，2014（04）.

[2]赵冰莹.电子商务税收征管存在的问题及对策建议[J].中国财政，2011（02）.

篇5：小煤矿税收征管现状及对策思考

在××旗的××、××屯一带，煤炭资源较丰富，随着我国矿产资源的日渐匮乏，引来了大量的外来投资商来此开发煤炭资源，在××从事煤炭开采的小煤矿现有8户，其中××1户、××屯地区3户、××地区4户。小煤矿的开采方式为竖井开采和斜井开采，斜井开采比竖井开采安全，但成本较高，因此小煤矿多采用竖井方式开采，但竖井开采受条件限制，每个矿井年开采量最多在3万吨左右。现有小煤矿开采的均为以前国有煤炭企业的废弃矿，而国有煤矿是1958年建矿，1998年停产，开采历史长达40年，所以造成现在的小煤矿开采的均为剩余的废弃边角料，不是原始煤层，因此出煤量较少，而且随着开采历史的不断延续，使得煤炭这种不可再生资源日益遭到致命性的破坏。[]随着我旗小煤矿的日益兴起，这在增加了本地经济收入的同时，也给税务部门的管理带来了一定的难度。

二、小煤矿管理中存在的问题

（一）税务机关较难掌握其真实采掘量

小煤矿采取蜂窝式采掘，没有详实的地质资料供参考，所以枯井较多，矿主大多是能开采到煤炭就采，采不到煤就放弃，这样就导致煤矿更换法人较快，而且采掘量不稳定，税务机关不能准确的掌握企业的采掘量。

（二）税务机关较难掌握其具体销售量

一方面，受地质资源的限制，当地的煤炭资源都是类石墨，热量高而且燃烧会产生有毒气体一氧化硫，所以不能被民用，大都销往外地的钢铁厂、水泥厂等小规模工业企业，这就导致税务机关无法根据有效凭证来核定企业的销售量。另一方面，由于受地理环境和经济条件的制约，每逢春夏翻浆季节，是煤炭生产企业的经营淡季，即使有煤但因路况不好而运不出去，也造成了企业销售量的不稳定。

（三）税务机关较难核实帐务

由于小煤矿外来投资者的特殊性，小煤矿主只是以赢利为目的，纳税意识淡薄，精通财会知识的人员比较匮乏，致使小煤矿的财务核算混乱，税务机关难以查帐。

三、正在采取的措施

（一）加大税收执法力度和宣传力度

近几年来税收政策变动比较频繁，尤其是在采掘业税收政策方面涉及因素较多，因此必须加大对小煤矿的税法宣传力度，使企业更加及时地了解税收政策动态。税务机关要切实履行其职责，发挥其职能，才能为纳税人提供更加优质、快捷、高效的服务，也才能调动纳税人主动纳税、自觉纳税的积极性。

（二）依法健全小煤矿帐务管理，加强法制监督

一方面，要求企业严格按财务制度的有关规定建帐，对于确无建帐能力的，税务机关可以按《征管法》第二十三条的有关规定，批准企业可以聘请经税务机关认可的财会人员代为建帐。另一方面，对于建帐确实有困难的，税务机关应派驻税务人员进行实地蹲坑，每天从下井采掘的井长手中获取工人工资分配表，因为小煤矿工人工资是计件工资，出煤按罐（一般每罐的重量不同，需实地了解而定）记提工资，打夯道按掘进距离（单位为米）计算工资，并且采煤和掘进的工资额度不同，老板是不可能每天跟工人下井的，这就需要每组下井的井长手中有份工资表，记录工人的井下工作进度和工作量，老板则根据这份工资表给工人开工资，因为涉及的是工人的切身利益，所以井长手中的工资表是最真实的，也是经过工人认可的。税务机关可以据此核对出企业每日的实际出煤量，通过对企业的每日出煤量测算出该企业一个月的出煤量。

（三）加强同企业开户银行的联系，通过帐户控制税源

由于当地的小煤矿受煤质限制，多是销往外地，每户小煤矿都有固定的销售商。所以他们之间的交易都是从帐户上往来。这样税务机关就可以每月通过定期检查企业开户银行帐户上的资金往来，从而确定企业的销售量。

（四）加强小煤矿户籍资料管理等基础征管工作

税务机关应严格核对从事煤炭采掘的企业户数，认真检查企业手中的《煤炭资源采掘证》与企业实际经营的法人姓名和采掘范围是否相符，对不符的，责令企业立即变更。并定期与工商部门、国土资源部门交换户籍信息，建立信息共享制度。

（五）严格一般纳税人管理，对达到一般纳税人标准的一律按相应标准进行管理

对小煤矿销售额达到一般纳税人标准的，按《增值税征收管理暂行条例及实施细则》的有关规定，责令企业加入增值税一般纳税人管理，对不申请纳入一般纳税人管理的小煤矿，按不含税销售额乘以13的税率计算征税，并不得抵扣进项税额。

(六)加强税收征管，严格核定定额

为了更好的组织税收收入，今年我局根据国土资源局核定的每个小煤矿的生产能力和规模，对所辖的核定征收的小煤矿的税款进行了认真核定，核定的定额在去年的基础上，有大幅度的提高。

篇6：私房出租税收征管现状及对策研究

陈为玉 许传征

随着经济和城市化进程的不断发展，基础设施工程、重点建设项目、商品房开发的投入逐年加大，建筑市场的规模也随之快速扩张，而建筑市场对企业资质和工程质量的规范要求，使建筑企业异地施工现象越来越普遍。就**市目前情况看，本地建筑企业因受技术资质和施工力量的制约，无法大规模地参与重点建设项目、高层商品房开发与建设，具有较高资质的外来施工企业已成为建筑市场的主力军。据统计，我市规模较大的外来施工企业，2009年约有60多家，申报缴纳地方各税8000多万元；2010年85家，申报缴纳地方各税12000多万元。这些企业的进驻，极大地促进了我市经济增长，也为地税部门组织收入提供了充足的税源。但外来施工企业同时也存在流动分散、建筑项目多、施工队伍参差不齐等诸多问题，致使地税部门在对其进行监管时，普遍发现这些企业存在底数不清、难以征管、税收流失较严重等诸多问题。为彻底规范外来施工企业的税收管理，胶南局自2010年开始对外来施工企业进行了专项整治与清理。

一、外来施工企业征管措施

为提高整治效率，我们确立了“个案解剖—风险自查—评估检查”的整治思路与步骤，“以点带面”，稳步推进。

（一）点上解剖，挖掘纳税方面存在的主要问题。抽调10名业务骨干，选取有代表性的5户外来施工企业进行解剖分析，补缴

营业税等地方各税及滞纳金865万元。一是通过查询外埠纳税人报验登记情况，到建设局等部门采集有关施工许可信息、工程招投标信息和工程备案，全面掌握外来施工单位在胶南市的建筑施工活动；二是设计调查表格，责成外来施工单位提供施工项目、开竣工时间、工程进度、工程款收取、决算情况、发票开具情况、税款缴纳等情况，分析比对报验登记的合同金额与纳税情况，查找纳税疑点；三是开展外围取证，到建筑管理部门调查取证拨付劳动保障金，到建设方取证甲方供料，然后与建筑单位核对落实。

（二）面上自查，帮助纳税人排除纳税风险。通过个案解剖，全面归纳总结存在的主要问题，依托纳税人培训学校，对部分外来施工企业进行集中纳税辅导，宣传相关税收政策。各管理单位根据剖析发现的问题，结合实际情况对辖区内外来施工企业下达《纳税风险提示与自查通知书》，提示存在的主要税收风险和相关税收政策，并由管理人员跟踪督导，限期自查，共有68户外来施工企业自查缴纳税款、滞纳金1365万元。

（三）重点检查，严厉打击偷逃税行为。对不认真开展自查的纳税人和自查不彻底的纳税人，由管理单位和稽查局进行评估检查和税务稽查，构成偷税的依法给予行政处罚，提高纳税人税收遵从度，理顺和规范税收秩序。共检查15户纳税人，检查税款765万元，滞纳金85万元，罚款156万元。

二、存在问题

（一）挂靠企业没有在当地申报缴纳企业所得税。多年来，政府及有关部门虽从多方面入手，建章立制，但挂靠现象尚未从根本上得到遏制。由于建筑工程承包资质的要求，一些资质低的外来

建筑企业不能承包建筑质量要求高的工程项目，挂靠高资质的外来建筑企业成为名义上的二级分支机构的现象较为普遍。目前大部分挂靠企业作为被挂靠企业分支机构，按照总分机构模式预缴企业所得税，未作为独立纳税人在劳务发生地申报缴纳企业所得税。

（二）价外费用未并入营业额申报缴纳营业税。外来施工企业特别是下设的项目部，一般没有对项目进行独立核算，对其取得的建筑工程价外费用（包括返还利润、奖励费和养老保障金等），税务机关无法及时进行事中监控，使得价外费用特别是养老保障金大部分没有申报缴纳营业税。例如，外来施工企业从主管部门取得的养老保障金涉及金额近千万元，未并入营业额申报纳税问题，补缴税款27万余元。

（三）甲方供料不申报或不全额申报缴纳营业税。建筑工程项目一般周期较长，有的甚至要好几年。外来建筑施工单位为达到少缴税费的目的，不在自己的账中或备查账簿中真实反映“甲方供料”情况，往往在缴税或开票时不愿提供真实情况，没有将建设方提供材料及时、全部并入计税总额缴纳营业税费。例如，我局立案检查12户外来施工企业中，有5户企业存在未申报缴纳甲方供料营业税问题，补缴税款135万余元。

（四）不按照合同及时确认计税营业额，或未及时申报预收工程款营业税。对外来施工企业采取 “以票管税”手段，大部分停留在对建筑业专用发票实行代开监管上，重点在开票环节根据纳税人申报的开票额征收地方各税。税务部门仅从纳税申报表获取建筑业纳税人征管信息，对具体工程项目纳税状况实施管理的力度还不够，不能准确掌握外来建筑企业完整、真实的纳税和财务情况，税款流失或滞后现象仍很严重。例如，我局检查14户外来施工企业中，有9户企业存在未按合同规定确认营业额或收取预收工程款未申报缴纳营业税问题，补缴税款1060万元。

（五）签订假合同差额申报转包工程缴纳营业税。有些企业将在招投标中得的工程项目，签订虚假的建筑工程分包合同，将建筑工程全部转包给其他建筑企业。譬如查实外来施工企业甲公司将950万元的工程项目全部转包给乙公司，但签订分包合同金额却为800万元，在申报缴纳营业税时，乙公司在按照营业额800万元申报营业税的同时，还负担甲公司虚假营业额150万元的营业税，这样甲公司少申报营业税28.5万元。

（六）未按规定在工程作业所在地扣缴其从业人员工资薪金所得的个人所得税。不能准确核算，或不提供从业人员收入情况的外省进鲁施工企业，未按规定在工程作业所在地扣缴其从业人员工资薪金所得的个人所得税；省内跨地市从事经营企业未提供异地施工相关纳税证明资料，未在工程作业所在地扣缴其从业人员工资薪金所得的个人所得税。从目前已查结的14户企业检查情况看，其中3户企业在这一方面存在问题，补扣补缴税款68万元。

（七）税源登记或报验登记管理不利于税收控管。由于工商原因，外来施工企业在建筑劳务发生地无法成立独立核算的分公司，因此不能办理税务登记。《国家税务总局关于换发税务登记证件有关问题的补充通知》（国税发【2006】104号）也规定，对外来经营的纳税人（包括超过180天的），只办理报验登记，不再办理临时税务登记。目前税务机关普遍采取“以票管税”手段，办理报验登记时未设定定期申报日期；同时一个外来施工企业不同的施

工项目只能使用不同的纳税识别号，往往一个外来施工企业最多有八、九个纳税识别号，不便于对施工企业的整体管理，这对税务机关税收监控造成困难，申报不实甚至不申报等现象时有发生。

三、强化外来施工企业税收征管的建议

（一）畅通综合治税信息传递渠道，强化纳税人户籍监控。加强与国税、工商、建设局、规划局等部门的联系，及时掌握本区域外来施工企业基本资料和动态情况，逐户建立税源管理档案。工商部门在办理外来施工企业登记时，要及时通知其到地税机关办理相关登记，接受税务管理；建设部门要定期将外来施工企业办理有关建设项目信息资料（动态的项目立项情况以及建筑工程的投标、中标情况）传递给地税机关。通过综合治税网络，税务机关及时掌控外来施工项目，建立外来施工纳税人户籍管理电子档案，根据工程立项、投标、中标情况，对应办税务登记而未办、应报验登记而未报验的外来施工企业进行告知或催办，摸清税源底数，全面杜绝漏征漏管。

（二）严格审查外来施工企业的分支机构的资格。税务管理部门在办理税务登记或税源管理登记时，严格区分二级分支机构和挂靠企业，注重审核建筑企业跨地区经营设立的分支机构的真实性，要从财务、业务、人员是否全部与总机构有直接联系等方面进行严格审查，对那些仅仅是某些企业和个人为了获得施工资质，借有资质建筑企业之名设立的分支机构，不予承认其二级分支机构资格，一律视为挂靠企业作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。

（三）加强外来施工企业个人所得税管理。省外来本地施工企业，建筑人员大部分在劳务发生地进行工资薪金所得分配。因此

必须在劳务发生地扣缴个人所得税，要按照《关于进一步加强外来施工单位和房地产开发企业税收管理的通知》（鲁地税函[2006]37号和《建筑企业税收管理暂行办法》》（青地税发„2009‟184号）文件规定，一律在劳务发生地按工程结算收入的0.5%扣缴个人所得税。对省内所属跨市从事建筑业经营行为的施工企业，审核是否持有《外出经营活动税收管理证明》、工程项目人工费定额总预算、个人收入分配计划、工资发放明细表、考勤表、工时表、工作量记录、扣缴个人所得税报告表、缴纳个人所得税完税凭证等纳税证明资料，不同时具备以上资料的，一律在工程项目所在地按工程结算收入的0.5%缴纳个人所得税。

（四）扩大调查取证范围，确保税收计税依据准确性。在税收日常管理和税务检查工作中，要扩展取证链条，注重延伸检查和管理。拨付的建筑结算款项、提供的甲方供料，建设方均有详细而明确的记载。税务机关可以到建设方依照法定程序进行调查取证，往往会收到事半功倍的效果。还有建设管理部门拨付的劳动保障金，建设管理部门有拨付台帐，具体记载拨付日期、金额和拨付依据。通过到第三方调查取证，既解决了纳税人不配合税务管理、检查的情形，提高了工作效率，又打击和震慑了税收违法行为。

（五）严格甄别转包和分包行为。依照《建筑法》和《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》相关规定，对差额申报营业税的纳税人，严格审查《总、分承包合同》是否符合分包规定，特别是对分包额占总承包额50%以上的，必须到施工现场查验总承包人设立的项目管理机构和派驻项目负责人、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员是否是总承包单位的人员，是否对该工程的施工活动进行组织管理，凡是不符合规定的，可界定为转包行为。

（六）建立“定期申报，以票控税，双向控管”模式，在流程上解决申报监控问题。以往的“以票控税”演变成施工企业“按需开票”，就是什么时间建设方付款，什么时间到税务机关开票。“定期申报，以票控税，双向控管” 就是根据纳税人提供的合同等资料建立的纳税电子档案，解决纳税人不按时申报、不全额申报、申报税种不全的问题。“定期申报”，对外来施工企业，无论办理了税务登记还是报验登记，全部按照申报期限要求按期申报；“以票控税”，就是在开票时将电子档案核实的各个税种全部纳入征收范围，确保无漏项；“双向控管”就是纳税人在开票时要向税务机关提供有建设方和建筑方共同确认的施工进度比对表和甲方供料明细表、预决算书等涉税资料，同时税务机关要及时到施工现场对完工进度进行查验，结合税款入库情况实时监控，确保施工进度与税款入库进度控管及时、准确、到位。

（七）增强纳税风险评价的针对性，提高纳税服务水平。税务管理部门一方面要通过纳税人档案和施工进度及时分析纳税人纳税情况，通过个案剖析、实地核查等方式，探索外来施工企业营业税及其他税种风险评价、纳税评估的要领；在推行风险评价、纳税评估、税源监控、税务稽查互动机制中，以评价引导评估，以评估助力稽查，以稽查促进管理，从而规范企业的纳税行为，全面提高建筑营业税征管的质量和水平。另一方面要通过深入企业实地宣传外来施工企业的纳税地点、纳税义务发生时间、计税方法和申报方式，发放外来施工企业纳税知识手册，组织外来施工企业税收政

篇7：私房出租税收征管现状及对策研究

无为县地税局稽查局丁学友

一、“甲供材料”的税收征管现状

所谓“甲供材料”就是发包方负责提供主要建筑材料，承包方负责提供劳务和一些辅助材料。据调研：发包方与承包方在合同签订时一般采取“包工包料”与“包工不包料”两种形式，尤其房地产开发企业和业主厂房建设过程中，每年大约有三分之二的建设单位采取“包工不包料”的形式，即由发包方提供主要建筑材料（主要是水泥、钢材等），承包方仅投入人工及部分材料费，但双方在进行工程承包价款结算时，建筑商向业主开具工费建筑安装业专用发票，结算价款不包括这部分原材料的价款。依据《中华人民共和国营业税暂行实施细则》第十八条之规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。这样形成了不一致的现象，该如何进行税收征管，目前对“甲供材料”的税收征管方式，在实际工作中存在着以下方式：

1、存在着发包方按照“甲供材料”的实际耗用金额缴税，对“甲供材料” 金额，补开建筑安装业发票入账。

2、存在着发包方按照“甲供材料”的实际耗用金额补税，以甲方购买材料金额发票入账。

3、存在着承包方全额（包括耗用全部的工、费、料）开具建筑安装业发票给甲方入账，承包方按开票全额缴税。

4、存在着建筑施工单位仅按照不包括“甲供材料”的施工劳务为计

税依据申报缴纳建安营业税，开具施工劳务发票给甲方入账。上述征管方式存在问题简析

第一种方式：以建筑业发票入账，建筑营业税由甲方承担，这样存在着营业税在甲方该如何列支问题，没有明文规定。

第二种方式：建筑营业税由甲方承担，以购买材料发票入账，这样既存在着营业税在甲方该如何列支问题，同时也存着材料采购价格、耗用数量等厂房、办公楼建设中的相关数据税务机关难以掌握，影响建筑营业税、房产税等税收的征收。

第三种方式：对承包方来说加重成本，因为建筑材料不是承包方购买，但建筑材料的税收还要承包方承但,同时出现收入与税金的不配比，因为承包方的建筑工程收入只有劳务费收入不包括材料收入，而税金则包括建筑材料价款。

第四种方式：容易造成税收漏征

1、工程施工合同中约定材料由甲方提供（一般为水泥、涂料、钢材等），建设方购买材料时直接计入开发成本项目，在工程决算时由于签订施工合同时就不包括甲供材，甲供材相关税金也未计提，因此决算时也不包括甲供材料，开票纳税金额中自然也不包括材料的税金，甲供材料产生了漏税。

2、水电费属于动力价款，属于甲供材范畴，水电费在工程决算时一般包括在决算金额中，由施工方开具发票。但值得注意的是，某些建设方支付水电费时，直接计入开发成本，造成建设方的水电费以建安业发票和水电费发票重复计入成本的问题。

3、工程甲供材料按照合同价决算，材差部分未缴纳税金。建设方将甲供材并入工程决算的情况下，双方按照甲供材料的合同价进行计量，对于材料采购实际成本同合同价的差异部分，没有并入工程总造价中开具发票，材差也未申报营业税。

4、办税服务厅在开票时，对“甲供材料”的纳税情况不能掌握，税务机关面对包工不包料方式，虽然采取相应的措施来堵塞甲供材料税收方面的漏洞，但苦于真实信息的难于取得和监控手段的落后，容易造成税款流失。如2010年对某公司进行税务检查时，发现该公司2007年竣工投产的办公楼、厂房只有劳务费200万元缴纳了建筑营业税，而“甲供材料”1100万元没有缴纳营业税，而承建该公司工程的有五家，均是江苏、山东等外地承包商，早已离开无为，给我们追缴税款工作带来了很大困难。

实践中还有很多采取包工不包料的方式建造厂房、办公楼等单位，由于营业税税收政策明确规定：税收计税依据为全额。但在实际操作中存在着，该如何全额征税？税收的负担者是谁？入账的发票该如何开？如此种种，一直困扰税企双方，其原因主要源于《营业税暂行条例》、《发票管理办法》以及会计核算等方面存在的模糊所致。笔者仅对甲供材料有关的税收征管问题浅谈一点认识，仅供参考。

二、“甲供材料”的税收征管对策

笔者认为要把建筑营业税计税基础作为审核重点，进一步规范建筑业“甲供材料”的税收核算，积极探索“甲供材料”征管新模式，建立健全“甲供材料”税收征管长效机制。

（一）强化税收监管环节。充分利用税收保障机制，加强信息共享，通过住建部门提供的招标合同，核查“甲供材料”金额；针对建筑企业流动性强、征收甲供材料税收难度大的实际，将甲供材料税收监管环节前置至建设方，大力宣传甲供材料税收政策，从源头上加强对甲供材料的税收管理；定期由建设方报送“甲供材料”和开发成本列支情况，实施动态跟踪，强化税源监控。

（二）理顺税收核算方式。实行“甲供材料”营业税的预征管理，或建立起代征关系，根据工程形象进度，按所耗用的建筑材料金额，预缴营业税，或建立起代征营业税，工程结束后由纳税人提出工程结算申请，税务机关进行建筑项目“甲供材料”营业税的清算，既加强了建筑工程项目的清算管理，又提高了纳税人的主动性。

（三）规范材料核算程序。建设单位购买的建筑业“甲供材料”，必须单独设立科目，单独进行管理和核算，建设单位须凭施工单位相应的申报缴税凭据，将已缴税的“甲供材料”列支相关资产成本。

（四）制定源泉控管措施。一是加强对工程施工进度的管理，建设方按月或按季报送工程进度施工表；二是严格审核建造合同，是否存在代购材料或甲供材的行为，对存在“甲供材料”的，建设方应按月或按季报送材料耗用进度表；三是履行法定程序，事前下达税务文书，明确告知并提醒双方，即建设方和施工方，根据《合同法》的相关规定，当事人在订立合同时应遵循法律、行政法规的相关规定，认真履行纳税义务。四是进一步规范建设单位职责以及对建设单位的核查、管理和处罚办法，根据“规范核算、简化操作、尊重历史、分段清理”的工作思路，明确甲供材料涉税帐务处理、政策前后衔接等问题，为规范税收征管提供制度保证。

篇8：私房出租税收征管现状及对策研究

随着城市中流动人口的不断增加, 大量外来务工人员来到城市需要租房居住。因而, 近年来私房出租屋逐年增多, 并有不断发展的趋势。民间私房出租屋由于历史和现状等原因, 存在较多的消防安全隐患且难以整改, 已成为影响当地消防安全环境不可忽视的重要因素。私房出租屋也可称为民用住宅, 为了吸取民用住宅火灾教训, 公安消防部门对民用住宅的火灾形势进行了广泛的调查研究。以厦门市为例, 2011年民用住宅火灾发生数占到全市火灾总数的38.7%, 直接财产损失占总数的42.1%。引发火灾的原因, 以电器火灾为最多, 占民用住宅火灾总数的66.1%, 与2010年同类火灾相比, 2011年的电器火灾发生数上升2.4倍。因此, 民用住宅的消防安全管理工作亟待加强, 私房出租屋更是重中之重。

1 私房出租屋的消防安全现状

所谓私房出租屋, 是指个人拥有并用于出租供租房者居住的房屋。私房出租屋在全国各地普遍存在, 其消防安全隐患令人担忧, 由此引发的火灾事故时有发生, 已经成

(1) 出租屋建筑耐火等级低, “三合一”现象突显。私房出租屋普遍存在未经统一规划和统一设计的问题, 特别是城乡结合部或城中村区域, 违法违规建房、随意搭建现象严重。沿街建房普遍是一层为商业店铺, 二层以上为住房, 而且共用一个疏散通道和出口, 形成“三合一”建筑。有的住房建于上世纪, 房屋质量差;有的住房使用木质建筑构件, 耐火等级低;有的出租屋的室内装修, 大量使用塑料扣板、木龙骨、三合板等易燃可燃材料;有的用办公楼、仓库、厂房等建筑改造, 用可燃材料分隔, 结构复杂、通道狭窄, 甚至与网吧、桑拿等公共场所连成一片, 占用防火间距, 堵塞消防车道等现象较为普遍。

(2) 消防设施欠缺, 消防水源不足。城乡结合部或城中村的私房出租屋集中区域, 大多无配套的市政消防设施和消防水源, 房屋间防火间距不足, 无消防车通道等问题突出, 有的在主要出入口道路上设置水泥墩或其它障碍物, 致使消防车无法进入, 大多出租屋未配置灭火器材, 一旦发生火灾, 只能望火兴叹, 甚至出现火烧连营的局面。

(3) 出租屋火灾荷载大, 安全隐患多。私房出租屋内的租房者普遍使用液化石油气、天然气等, 有的在家中存放多瓶液化石油气;有的租房者在家中存放汽油、柴油、酒精、稀料、油漆等易燃液体;还有的在家中存放鞭炮等易爆危险品。租房者家中大量使用家用电器和电热器、电烫斗、电铬铁、电吹风、电热毯等发热电器, 如果使用不当, 极易引起火灾事故。

(4) 消防组织不健全, 管理不到位。多年来, 社会消防管理工作的重点往往放在公共场所、企事业单位、易燃易爆场所等, 而居民住宅特别是私房出租屋的消防安全管理, 基本上留于形式。公安消防监督机构及地方公安派出所警力有限, 监管工作很难到位, 住宅消防管理往往交给居民委员会、村民委员会或物业管理单位。这些基层单位的管理人员大多未经消防培训, 缺乏系统的消防管理知识, 很难将消防工作措施落实到位。

(5) 消防宣传不给力, 民众消防意识淡薄。尽管消防监督机构在消防宣传方面做了大量工作, 广大民众的消防安全意识有所增强, 但由于受财力、物力、人力以及群众文化素质等诸多因素制约, 群众消防安全知识普及还远远不够。如在出租房内乱丢烟头、乱拉乱接电线、生活用火用电用气不规范、随意放置可燃物品, 在疏散走道上随意堆放杂物等不安全隐患随处可见。

2 私房出租屋的火灾成因

私房出租屋的消防安全现状, 埋藏着众多的火灾隐患, 也是导致私房出租屋火灾事故的主要原因。根据调查分析, 近年来私房出租屋火灾的成因主要有以下方面:

(1) 用火不慎。生活用火不慎是引发私房出租屋火灾较为普遍的原因之一, 主要是使用明火不慎、吸烟不慎和小孩玩火。2010年7月20日, 浙江省东阳市一出租屋, 由于一层一房间内烧烤, 车上泡沫箱内的木炭不慎引发火灾, 造成3人死亡, 3人逃生时受伤。2012年1月4日, 同是东阳市的一幢老式砖木结构出租房, 因用火不慎将屋内存放的大量可燃废品, 连同整幢房屋尽被烧毁, 户主积攒的血汗钱也化为灰烬, 教训惨痛。

(2) 电器使用不当。家用电器使用不当是引发私房出租火灾的主要原因, 占火灾总数的较大比例。由于安装不当、违章使用或电器产品质量低劣引起的火灾明显增多。比较突出的原因是电器短路引发的火灾。电器线路往往因为过负荷运行、接触电阻过大、漏电等原因, 导致短路、产生火花、电弧, 或因导线绝缘破损、电缆过热而引发火灾。2012年1月6日杭州城西一幢三层楼的三层出租房, 因租房者睡觉时, 把电热炉放在床脚上, 结果电热炉被踢翻, 掉在棉被上引发火灾。虽未造成人员伤亡, 但房屋及物品烧毁殆尽。2011年8月21日昆明市官渡区一出租房, 因电器引发了一起过火面积仅两平方米的火灾, 但房客的3个小孩却在火灾中丧生, 其中最大的8岁, 最小的才4岁。

(3) 燃气使用不当。燃气主要指生活中使用的天然气、煤气和液化石油气等。私房出租屋大多使用的是液化石油气。如果使用不当或发生气体泄漏, 则会造成严重后果。2011年6月14日, 湖南株洲茶陵县虎踞镇一出租房, 因液化气罐气体泄漏后遇明火引发火灾, 火势凶猛, 整个房屋被吞噬。起火房屋四周均为出租屋, 人口密度大, 如发生爆炸后果不堪设想, 幸得消防官兵及时到场, 才避免了一场可能发生的大灾难。

(4) 放火。现实生活中确有一些心胸狭隘、遇到挫折难以承受的人, 为泄私愤或报复社会而实施放火。放火是一种故意犯罪行为, 放火者事前有预谋或精心准备, 放火时往往乘人不备, 一但实施放火, 都会造成较为严重的后果。尤其是在私房出租屋人员集中的建筑实施放火, 其后果不堪设想。2006年4月8日凌晨3时许, 福建漳州龙海市某村一出租屋, 由于租房者发生口角而报复放火, 酿成9人死亡、10人受伤的重大火灾。发生纵火案的出租屋位于城乡接合部, 为四层沿街商住楼, 租房者主要是外来务工人员 (多为夫妻) , 着火时楼内住有100多人。

3 私房出租屋消防安全防治对策

私房出租屋的普遍存在, 显然已成为一个不容忽视的社会问题, 必须引起当地政府和有关部门的高度重视, 就消防安全管理而言, 应当采取针对性的措施与对策, 加强管理, 强化监督, 落实责任, 净化消防安全环境, 避免和减少火灾事故的发生。

(1) 借助“清剿火患”战役, 彻底净化私房出租屋集中区域的消防环境。在全国范围内开展的如火如荼的“清剿火患”战役, 战果可喜。许多长期存在的火灾隐患得到了彻底整改, 从根本上改变了消防安全环境。私房出租屋集中区域的火灾隐患整改, 应当借助此种战役的威力得以改善, 如畅通消防通道、设立防火分区、建立消防水源、培训有关人员、宣传消防知识、增强民众消防安全意识等, 使长期难以整改的火灾隐患得到整改, 从根本上净化消防安全环境, 增强抵御火灾的能力。

(2) 加强对私房出租屋的消防安全网格化管理。利用现代科技手段, 与城市建设部门和乡镇有关部门结合, 建立当地私房出租屋网络管理平台, 切实加强对私房出租屋的分布、变化等信息的动态管理, 并根据私房出租屋现状, 制定当地消防安全管理办法, 采取相应的消防安全管理措施, 依据《中华人民共和国消防法》的规定, 坚持“谁管理, 谁负责”的原则, 建立市、区及居民委员会、村民委员会或物业管理单位的三级消防管理机制, 明确各自的消防安全责任, 层层明确职责, 落实责任, 使各项消防安全管理制度和措施落实到位。

(3) 加强私房出租屋区域的消防基础设施建设。私房出租屋一般集中在城市的城乡结合部或城中村地区, 政府应当结合城中村改造, 或农村节水灌溉和人畜饮水工程、乡村道路建设工程、农村能源改造工程、水电建设、电网改造等“六小工程建设”, 加强消防道路、消防水源等消防基础设施建设, 提高这些区域抗御火灾的能力, 提高民间自建房的耐火等级。对于上世纪建设的老建筑, 以及以可燃建筑材料为主体的住房, 应按民用建筑消防规范的要求, 有计划地进行规划改造, 提高其耐火等级, 设置必要的防火分区, 畅通消防车通道, 避免发生火灾后造成火烧连营。

(4) 加强对私房出租人员及居住者的消防安全宣传教育。城市中的私房出租屋分布广、不集中, 私房出租人员及居住者的消防安全意识差, 基本的消防安全知识掌握甚少, 自防自救能力弱的问题十分突出, 必须要针对性、多渠道、多方位地加大消防宣传力度, 切实提高这些人员的消防安全意识和基本的消防技能。除有关部门组织专门的消防知识讲座和培训外, 可以发动居民委员会、村民委员会、物业管理单位, 通过发放宣传单、广播、板报等形式, 进行消防安全知识宣传。同时要对派出所民警、物业管理人员、村民委员会人员进行消防培训, 使其掌握必要的消防管理和防灭火知识, 再通过他们进行宣传, 实实在在地提高民众的消防安全意识, 使民众掌握基本的消防安全常识及自防自救、扑救初起火灾的技能。

(5) 建立私房出租屋消防安全管理的长效机制。针对当地私房出租屋集中区域的实际情况, 结合季节特点, 因地制宜地开展消防安全大检查, 随时整改火灾隐患。居民委员会、村民委员会、物业管理单位应当建立“义务消防队”、“治安防火巡逻队”等群防群治组织, 定期进行消防安全巡查。重点巡查消防车道是否畅通、消防设施是否完好、有无乱搭乱建和乱放杂物堵塞疏散通道等, 及时消除不安全因素, 切实做到防患于未然。

4 结语

国家、各级政府提出全面建设小康社会, 创建和谐社会的宏伟战略, 而消防安全事关国计民生, 是公共安全的重要组成部分, 是构建社会主义和谐社会的重要保障。消防工作关系到人民群众的切身利益, 关系到社会主义经济顺利发展和社会的安全稳定。坚持以人为本, 是有效开展消防整治工作的根本。私房出租屋的消防安全, 恰恰是民众最直接、最切身利益的事情, 作为消防安全的监督管理部门, 更应深入研究私房出租屋的消防安全管理, 这对保护人民群众的生命财产, 维护社会安全稳定具有十分重要的意义。

摘要：私房出租屋普遍存在于全国城乡各地, 是一个不容忽视的社会问题, 尤其是私房出租屋的集中区域, 消防管理薄弱, 安全隐患较多, 火灾事故频发, 直接影响当地的消防安全环境, 这些问题已到了非解决不可的程度。本文从私房出租屋消防安全现状、火灾成因的调查分析入手, 结合实际工作情况, 为消除私房出租屋的消防安全隐患, 净化消防安全环境, 提出了防治整改的对策。