房地产投资课程论文

房地产投资课程论文（共8篇）

篇1：房地产投资课程论文

论文参考题目：

1.中国房地产市场现状分析

2.房地产投资风险分析及应对策略

3.房地产投资决策方法分析比较

4.房地产投资宏观政策研究

5.房地产市场定位分析研究

6.房地产项目证券化融资探讨

7.房地产投资机会研究

8.新形势下洛阳本土房地产企业面临的困境及对策

9.论我国房地产税收政策的调整

10.房地产开发项目成本控制

调查报告参考题目：

1.洛阳市2012年房地产投资状况调查与分析

2.“....项目”区位条件分析

3.洛阳市洛龙区2012年房屋投资及其价格调查 要求：

每人任选一个题目，也可以自拟题目，写一篇课程论文或者调查报告，字数1000-2000左右，打印装订，自己设置封面（需注明房地产投资分析课程论文，姓名、学号），论文要求有内容摘要、关键词、参考文献。

上交时间：第14周周三（5月29日）上午。

篇2：房地产投资课程论文

（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）

近年来，理论界的论战越来越多，除了在是非观上存在争议，或者理论水平虽有高下但一时难以区分；另外一个重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看来，概念错误是目前我国经济理论界存在的最大的问题。这里我举一个长期以来非常“权威”的概念性错误，就是房地产开发投资是全社会固定资产投资的一个分类。以国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长郑京平先生5月12日发表在《21世纪经济报道》上的一篇题为《我国的投资率为何居高难下》的文章为例。该文中写到：“从1998年到2005年，房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22．7％，比同期全社会固定资产投资平均增速高7．9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12．7％提高到2005年的17．8％。”对于这段话，我想所有人应该感觉非常熟悉，因为几乎在我们每年的《政府工作报告》中都有类似的论述。翻开《中国统计年鉴》固定资产投资部分，“房地产开发投资”被当成是我国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。这是一个错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了我们大家对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。

那么，究竟什么是固定资产投资？我认为首先需要搞清楚投资的概念。根据一般的生活常识，我们知道，投资是一种通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。但投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分，这是我们大部分人对投资概念了解不足的地方。

什么是直接投资？就是经济单位（含个人）从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动（含机关、事业单位）从事国民收入创造活动中必不可少的资产；其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值；其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素；其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。

这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。

我举一个例子，甲外国投资公司在北京投资24亿元开发了一座大厦，卖给乙跨国公司作为中国总部，甲公司回收40亿元。在这里，某跨国公司在中国用于办公楼的直接投资是40亿元。如果我们把甲公司投资的24亿也统计为直接投资的话，那么两家交易公司合起来的直接投资就是64亿了！这就如售酒小姐卖给我一瓶啤酒，最后把卖的和买的都统计在内，变成销售两瓶酒了。所以，在这里，作为开发商的甲公司的投资就不能算作直接投资，它投资写字楼的目的不是为了自己使用，而是为了获得预期现金回报，这属于一种典型意义上的理财性投资，也就是学术意义上的间接投资。不管甲公司是直接购买现成的楼盘用于出租、保值增值，还是以所谓“房地产开发经营”方式获得现金回报，在本质上是没有区别的。

值得关注的是，在这里，甲公司委托开发后的销售利润率达到了40％，这在国外是不可能的，因为国外这种委托性开发的获利来源是资金的报酬，通常都不可能超过5％。为什么在中国这么高呢？因为在中国经常有政府拍卖土地，作为标杆类比，外国房地产开发商和国内开发商一样可以坐地涨价——你这块地拍到每亩1000万了，旁边的地也值1000万了。如果原来获得土地的价格是每亩100万元，开发商就会从住房销售中每亩额外获利900万元。所以，现在中国房价涨了，真正涨的是地价，而土地拍卖以后除了已经售出的房地产，大部分掌握在开发商手上。北师大董藩教授有一个观点说中国房价飞涨与土地无关，这是极其荒谬的，我已在5月8日的《中国经济时报》上全面驳斥了他的十个观点。

所以，中国的房地产开发投资根本不是直接投资。而购买了房地产的人，对于他来讲，如果这个房子是用来居住的，就属于消费品，也跟投资无关。当然有的是用来出租，这又分两种情况：如果你的劳动只是用来收租，只能说你的房屋收入全部来自于房屋的折旧和提供居住或经营劳务，对于购房者而言，只能是一种理财性投资，属于间接投资；但如果你买了100套住房，99套住房开了旅馆，你雇用了大量服务人员，通过租赁服务获得经营性收入，并且在服务性收入中房租只是一个较小的部分，那么这99套住房的投资就属于你从事旅馆服务业的固定资产投资，属于直接投资。还有一种情况是空置房屋等待升值，就属于一种典型的投机性理财投资，属于间接投资。间接投资的部分是应当归入消费还是投资大类呢？我看应当归入消费范畴，因为这部分不创造物质财富，属于消费者另外一种形式的“消费”。

如果房地产商开发的房屋被工业企业或服务行业的企业买走用于经营活动，对于购买者而言就属于固定资产投资，但是对于开发商而言根本不能算是固定资产投资。如果我们能统计一下我国房地产开发投资形成的房屋当中有多少是被消费者当消费品买走的，有多少被消费者用于理财投资了，还有多少是用来从事物质生产活动的经营性资产（包括国家机关、事业单位购买的用于提供行政服务和非营利性服务的资产，也可以算作固定资产投资），我们就会惊醒，我们的固定资产投资，特别是房地产开发投资当中有多少根本不属于固定资产投资？过高地估计投资率，或者该统计进来的没有统计，会给我们的宏观经济政策判断带来什么影响呢？

中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。但是为什么开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产实现增值了呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。

中国房地产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业？合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务，而中国房地产开发经营业只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，是一个没有任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么？欧美的房地产业是什么样子？欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。我们知道美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、物业管理、ＩＴ服务等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么？中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们的房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45％，利润和销售额占到90％。这在国外是不存在的，在国外的房地产业里面不存在这样的业态，在我们这里销售收入和利润却占了90％；国外房地产服务业是100％的，我们是10％。所以中国房地产是一个畸形行业。那么房地产商干什么？借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不做什么服务。中国的开发商有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是政府或开发区直接拥有的房地产开发公司，还有私人开发商、外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取暴利，这是中国房价飞涨的根源。

一个在国外几乎不存在的行业，在我国被当成了国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本的错误！什么样的行业能成为支柱产业？在邓小平看来是汽车业、建筑业，而在我们当前看来居然是房地产开发经营业。什么样的产业才符合支柱产业标准？大致同时符合劳动生产率上升基准、产品收入弹性基准、产业关联基准三个特征的产业才是。房地产开发业不是生产部门，它们有生产率吗？而且可怕的是，在现有的银行贷款、建筑企业垫款和房屋预售制下，开发商的开发能力可以说是有无限弹性，如果我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼。所以，这是对中国国民经济有重大危害的一个行业，它已经成为中国的肿瘤了。建设部前部长杨慎说房地产是支柱产业，挣钱越多，贡献越大。而我的说法完全相反，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺就越严重，对社会危害越大。

篇3：房地产投资课程论文

面对实质上并未降温的房地产热潮, 近几年, 一方面出于自身发展的考虑, 另一方面出于市场竞争越来越激烈的现状, 很多一线城市的个人房地产投资者已经走出了本地, 走向了全国性的战略扩张, 走向了以二、三线城市为主的全国性扩张。同时, 也正是在此轮走出去的过程当中, 很多个人投资者看到了外地市场与一级城市市场的巨大差别。从政府部门到土地出让, 从建筑规划到施工保证, 从客户习性到营销代理等等, 与之前一贯的操作有了明显的不同。正因为有着明显的不同, 造成了投资的“成王败寇”。因此, 目前对个人房地产投资者来说, 遇到的主要问题是如何进行投资以及怎么投资房产市场。

要解决这个问题, 就要对我国房地产市场价格走高的根源进行分析, 这是和我国的城市化进程密不可分的。我国最近15年城市化进程明显加快, 这使得城市人口急速增长, 而我们与之相配套的保障性住房政策与建设具有明显的滞后性, 因此, 人们为了在城市里有自己稳定的位置, 不得不花钱买套房子, 这是城市房屋价格最初增长的根本原因, 随着房屋价格的涨幅, 人们发现原来房屋和股票、期货一样是可以用来投资的, 这导致人们继续投资购买更多套的房屋。在投资的过程中, 房屋所在城市的发展水平和房屋在城市中的位置决定了它的价格, 处于人口规模较大的城市, 并且周边有良好的商业区的房屋具有明显的升值潜力。

人口规模的大小是体现我国城市发展水平的重要指标之一, 这是因为在我国, 一个城市人口的多少决定了劳动力的密集程度、智力资源的丰富程度和消费水平的稳定程度。不同人口规模的城市, 其房屋投资的方式是不同的。可以把我国的城市分为15万人口以下的小城市、50万人口以上100万人口以下的中等城市、100万人口以上1000万人口以下的大城市、以及1000万人口以上的特大城市。根据我国城市发展状况来看, 15万人口以下的小城市对大城市的依附程度很高, 经济结构往往比较单一, 通常是某一产业占绝对的主导, 除非该产业具有自己的特色, 如旅游城市等, 否则必定会逐渐走向衰落或者被吞并。在未来的5-10年内, 在如此规模的城市购买住房, 需要慎重考虑, 如是具有开发潜力的特色小城市, 还是应该在市中心, 或者旅游景点附近进行房产的投资。

在50万人口以上100万人口以下的中等城市, 经济重心集中在人口密度比较大的几个商业圈内, 在那里, 几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积, 以商业部分为盈利重点。因此, 个人投资者应考虑将房屋投资集中到这些区域, 只要位置不是太偏僻, 都能卖出好价钱。另外, 在这类城市中, 消费水平呈现20/80法则, 即城市中80%的消费来自那20%的经济收入较高者。因此, 对个人房产投资者来说, 应关注住宅的档次性, 可将投资眼光聚焦到该城市中的最高档住宅小区。此类住宅项目的最大特点就是, 开发商把它做成全城最高档的住宅小区, 将城里最有权和最有钱的金字塔尖人士一网打尽, 这些人士更多时候是“不差钱”的, 投资这里, 相信会有很多的市场回报率。

在我国, 从2011年的统计数据来看, 特大城市和大城市仍然是房地产的主要市场, 这些城市房产投资的成败很大程度上决定着个人投资者的命运。从国家统计局的数据来看, 2011年40个大中城市房地产市场特点包括:

第一, 商品房销售量方面, 一线城市和杭州、苏州等部分二线城市销售额较为突出, 前10名城市在40个大中城市中所占比例达到62.6%。

第二, 房地产开发投资额仍集中在一线城市和重庆、沈阳等部分二线城市, 但二线城市增速明显快于一线城市。供求关系方面, 40个重点城市商品房施工面积、销售面积、新开工面积、销售面积比值中位数分别为3.8和1.1;深圳、上海和杭州市场供不应求的压力较为显著。

第三, 住宅成交均价方面, 2011年11月, 深圳、杭州和上海位居前三位, 只有少数省会城市如昆明、长沙和沈阳的住宅销售价低于5000元/平方米。

根据上述来看, 100万人口以上1000万人口以下的大城市的房地产市场规模增速明显, 正如世界上没有两片相同的叶子, 在这样的城市中, 人口的多元化是其一大特点, 不得不引起关注, 因为在这样的城市中。同一地域的人群往往生活在相似的环境中, 他们对楼盘的选择也是如此, 谁不希望自己的邻居是老乡呢?同时, 对于个人投资者来说, 还不得不关注其他宏观和微观因素, 如开发商的实力、政府的各项政策、购房群体的背景、地理位置、媒体渠道等。在这样规模的城市中, 个人投资者的性格也会影响其对投资的选择, 表现如下:

第一, 对于稳健型的投资者:建议他们购买这个城市中的二手楼, 特别是处在商业圈中, 楼盘周边配套成熟, 且楼价稳定, 巨大的优势是可见的收益较多, 风险相对较少。

第二, 对于冒险型的投资者:建议他们投资一些极具潜力的楼盘, 这样的楼盘选择面较多, 甚至可以选择购买一手楼, 之所以把一手楼划为冒险型的投资, 原因在于这样的城市中现时的一手楼的售价由开发商定, 他们定价时, 只考虑利润收益, 因为整个城市化建设还不是很均衡, 这样城市的周边地域显得比较冷清, 因此, 在周边区域的部分一手楼的配套设施并不完善, 存在一定的风险性。如方小姐在购买某小区花园时, 销售小姐告诉她的楼盘周边的规划蓝图十分完善, 她认为该楼盘可以购买。她购买不久后, 政府出了文, 在楼盘旁边建起了一个变电站。方小姐的物业都没有入住, 楼价已向下跌, 她真是损失惨重了。对于冒险型的投资者, 如果愿意承担一定的风险, 不妨可以考虑购买这些城市郊区的楼盘, 现时这些区域的楼价相对较便宜, 有一定的投资空间, 但是客户必须要守, 守的时间长短看政府、开发展商是否有信心、有足够的资金开发它了。

在1000万人以上的特大城市中, 似乎遍地是黄金, 投资就赚钱, 这不无道理, 但是, 对投资者来说, 反而最难抉择, 特大城市的发展速度很快, 像上海、北京, 无论在基础设施、经济、还是人文上, 都已经跻身世界发达城市行列, 在这样城市中生活的人群中, 相当一部分人不需要在商业中心就能独立的生活和发展, 甚至很多富有的人选择住在郊外, 因为市中心的环境状况达不到他们的要求, 这点和欧美发达国家类似。因此, 投资郊区和投资市中心的楼盘同样具有竞争力, 甚至投资郊区的楼盘比投资市中心更有发展潜力, 成本较低, 收益潜力却是巨大的。

城市化, 是经济发展的必然结果, 是经济形态向高层次发展的客观表现形式。它不仅表现为人口由乡村向城市转移, 以及城市人口的迅速增长, 城市区域的扩张, 还表现为生产要素向城市的集中趋势、城市自身功能的完善以及经济生活由乡村型向城市型的过渡。因此, 不管在过去, 现在, 还是将来, 城市化的发展是个人房产投资者在投资时不可忽视的重要因素。

参考文献

[1].毕于榜.浅议城市经济发展能力[J].消费导刊, 2010 (10) .

[2].2002年1-5月份房地产开发投资主要数据[N].中国房地产报, 2002-06-26.

[3].刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001 (7) .

[4].谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001 (4) .

[5].罗放.试论城市建设与区域经济协调发展[J].城乡建设, 2007 (3) .

篇4：房地产投资课程论文

【关键词】房地产 教学改革 实践

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0047-02

《房地产经纪与房地产投资》是经济学专业一门重要的专业必修课。改课程主要讲述房地产投资概述、房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发项目的区位条件分析、房地产基础数据估算、房地产投资项目财务分析等。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。

房地产投资课程有以下几个特点：1.概念性和需要记忆的内容多；2.课程更新的速度比较快；3.与实践联系紧密。根据房地产投资课程的特点，在教学中通过“教学做”让学生理解基本概念的同时，对房地产投资分析方法和技能也能充分的掌握。

一、房地产投资教学现状和难点

1.课程知识体系繁杂

房地产投资课程理论知识较多，涉及多么学科。涉及到房地产的相关概念、法律法规；房地产开发、经营、消费、服务和管理过程中需掌握的一些规律。上述知识涉及经济学、经济数学、管理学、会计学和市场营销学等多门学科，此类内容难度较大。因此，对于三本学生而言，房地产投资知识体系比较繁杂，内容难度较大。

2.教材内容跟不上专业知识的更新速度

由于房地产是中国经济发展的重要支柱，房地产相关的专业性知识一直是学者关注的热点，所以相关的专业知识更新的速度很快。同时随着房地产的不断发展，房地产市场法制不断的完善。近几年国家对房地宏观调控不断发生变化，比如：政策由之前的抑制泡沫到最近的去库存，房地产法规也相应的做出调整。以上这些原因都会导致房地产专业知识发生变化，这就要求我们在教学过程内容也要做出相应的调整，而新教材的修改或编写都需要一定时间，这就导致了现有教材内容跟不上房地产专业知识的更新速度。

3.实践教学缺乏条件

正如我们之前提到了，房地产投资是一门实践性很强的课程，实践方面教学对这门课至关重要。但是现实的情况是大多数学校对房地产投资课程教学中注重理论知识，而不注重实践教学环节。最主要的原因是很多老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。

二、房地产投资课程教学改革的内容

1.改革教学内容，突出教学重点

不同院校的学生、不同专业的学生有不同的特点，因此，在选择教材时要有一定的针对性，尽可能选用最新出版和适合三本院校学生的教材，给学生提供3～5本参考书。时机如果成熟可以针对本校学生编制适合他们的教学教材。

《房地产经济与房地产投资》课程的特点是理论多、应用性强。由于理论多，知识体系繁杂，学生在学习过程中往往感觉枯燥无味，对这门课不感兴趣。所以老师在理论教学过程中要突出教学重点，使学生对重点知识能更好的了解，做到有的放矢，达到教学目的。另外，在教学过程中老师要进行课堂角色转变，由传统的满堂灌到课堂上学生成为学习的主体，而老师由主角变成导演。老师根据课程目标设计相应的教学形式，根据课程教学任务布置相关的教学任务，让学生在角色扮演中完成相应的任务，达到教学效果。

2.加大案例教学

随着教学手段的不断发展，现在的大学生更喜欢多媒体教学手段，同时应用多媒体教学传达的信息量也更多，特别适用于案例教学这个环节。案例教学是结合实际例子，用刚学过的理论知识进行解释和分析，案例教学对《房地产投资》课程有很大的意义。通过案例教学使学生对理论知识有更深的理解，同时也能激发学生对改课程的学习兴趣，提高课堂的教学效果。

3.到房地产估价事务所进行实地考察

老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。这种情况因资料的可得性差，和学校对实验室投入少等原因在短期内得不到解决。那为了加强实践教学环节，老师可以组织学生到也为进行实地调查研究，也可以组织学生进行阶段实习或组织学生到相关单位听讲座，达到教学效果。

三、结语

房地产经纪和房地产投资是一门实用性很强的课程，老师在教学过程中，要针对存在问题，进行教学改革，有效推动该课程的建设。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。

参考文献：

[1]刑兰芹.房地产估价课程教学改革研究[J].陕西教育.高教.2011（6）.

[2]横艳阳.房地产开发概论课程教学改革探讨[J].高等建筑教育.2011（1）

篇5：房地产投资合同

法定代表人：_______________________________________ 地 址：___________________________________________ 电 话：____________________________________________ 乙 方：**公司

法定代表人：_______________________________________ 地 址：___________________________________________ 电 话：____________________________________________

经甲乙双方协商一致，就合作投资建设开发甲方位于xx省xx市**路**号土地事宜达成以下合同书。

第一条 合作项目概况

1-1、土地概况

双方合作的土地位于**省**市**路**号，共计约____亩(以下简称为“项目用地”，面积以勘察测绘院最终测量的成果图为准，该图作为本协议的附件一);该土地上现有部分建筑物需拆除。

上述项目用地之土地性质现为“工业用地”，使用期限为40年，甲方为该宗土地的国有土地使用权人。

1-2、合作项目概况及性质

双方拟以项目用地为开发资源，共同投资合作开发商住楼住宅小区，该项目暂定名称为_____(以下简称为“**小区”或“合作项目”)，**小区的容积率及建筑面积以规划部门最终审批核准的批复文件为准。

**小区拟定建设开发期限为自双方合作的项目公司取得国有商住性质的土地使用权证书后_____个月。

**小区拟定投资总额约为___万元人民币(以下简称“项目投资总额”)。

第二条 双方投资合作的条件

2-1、甲方提供的合作条件

甲方以第一条所述土地的国有土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作的条件。 2-2、乙方提供的合作条件

乙方以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理支持团队作为合作条件。

2-3、合作前提

2-3-1、本合同订立后，甲乙双方均应按照本合同之约定诚信全面履行各自的合同义务。双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作;在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项甲方应给予乙方大力支持和协助。

2-3-2、本合同订立后____日内，乙方向甲方支付履约保证金**佰万元人民币(￥**万元); 2-3-3、甲方收到乙方支付的履约保证金同日应向乙方出具收据，并将合作项目的《国有土地证》原件交乙方保管。

2-3-4、双方全面履行本条款规定的2-3-2、2-3-3的合同义务后，即各自指派专人共同办理设立本合同第三条所约定的项目公司的相关证照手续。

第三条 项目公司

3-1、双方应在本协议签订后15日内在汉中市注册成立合作项目开发公司，该公司暂定名称为______________(以下简称为“项目公司”，公司名称以当地工商机关最终批准登记的名称为准)，注册资本金不低于_____万元人民币。

3-2、双方应当指派专人负责办理项目公司的工商注册登记、机构代码证、税务登记证等与项

目公司经营项目所必须的各项行政许可审批手续。

第四条 甲方的合作分工及义务

4-1、【a阶段】

甲方的目标任务：将项目用地的土地使用权性质由工业用地变更为商住用地。

目标任务完成时间：项目公司成立后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。

费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。 4-2、【b阶段】

甲方的目标任务：将项目用地之商住性质的土地使用权作为甲方对项目公司的实物投资变更至项目公司名下，使项目公司取得合作项目的《国有土地使用证》。

目标任务完成时间：a阶段目标任务完成后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。

费用承担：甲方承担完成本阶段甲方目标任务所需支付的全部费用。

4-3、【c阶段】

甲方的目标任务：将将项目用地整理至“三通一平”的用地状态。 目标任务完成时间：b阶段目标任务完成后____日内。

费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。 4-4、甲方的其他合同义务 本合同履行过程中，甲方还须承担如下合同义务，甲方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担：

4-4-1、在mm小区建设开发阶段，甲方应负责协调合作项目建设过程中的四邻关系，保证合作项目的正常开发。

4-4-2、负责解决合作项目施工过程中的用水用电事宜，保证合作项目正常实施。

4-4-3、协助乙方办理合作项目的设计、报建、建审、开工、销售等开发过程中所需的相关手续、资料。

4-4-4、负责办理其他合作项目开发期间必须以甲方名义办理的相关事务。

4-4-5、负责办理其他合作项目开发期间若以甲方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务：降低处理成本;

节约处理时间;

有利于本合同双方合作。

4-4-6、其他甲乙双方经协商一致确定应由甲方负责办理的事务。

第五条 乙方的合作分工及义务

5-1、【b阶段】

乙方的目标任务：将除甲方出资的土地之外的项目公司的现金注册资本支付至项目公司名下。 目标任务完成时间：乙方完成b阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。

费用承担：乙方承担完成本阶段乙方目标任务所需支付的全部费用。

5-2、【d阶段】

乙方的目标任务：取得合作项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。

目标任务完成时间：甲方完成c阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。

费用承担：完成本阶段目标任务所需支付的全部费用均由乙方支付。

5-3、【e阶段】

乙方的目标任务：指派乙方专业的房地产开发管理团队到项目公司进行管理并实施本合作项目的各项与开发有关的工作;通过乙方自篇二：房地产合作开发协议书

房地产合作开发协议书

甲方：海南扶贫工业开发区总公司(以下简称甲方)

乙方：海南善水房地产开发公司 (以下简称乙方)

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ 海南教师村”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目概况

本项目位于。项目用地面积平方米(约 亩)，规划用地性质为 用地，土地使用年限 年。项目总建筑面积平方米，其中地上 层(包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米)，地下一层(面积平方米)。

二、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。 甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。乙方于合同签订之日起一个月内预付甲方人民币xxxxxx 万元整(￥ 万元)，作为甲方的项目前期补偿与收益。

乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。三、甲方权利与义务

1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起 个月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起 个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》(含深基坑手续)。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。

2、乙方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费(包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用)、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用(包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用)。

3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。

4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。

5、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。

四、乙方权利与义务1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。

2、乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。

3、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。

4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。

5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。

五、付款方式

1、自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在立共管帐户，用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。

2、自甲方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元(￥ 万元)。

3、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元(￥万元)。

4、在项目结构封顶之日，乙方通过共管帐户向甲方支付即人民币 万元(￥ 万元)。

5、甲方应在乙方付款的同时，向乙方提供相应的含税发票。

六、项目相关资料手续的移交1、甲方自本协议签订之日起10日内，向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件，包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等，供乙方进行项目的开发准备工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的原件。

3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用，直至项目最后完成由甲方负责收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。

七、违约责任

1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5%违约金。

2、乙方未按协议规定的时间(日期)支付款项，每超过一日，应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金。

八、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。

九、其他

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方： 乙方：

篇6：房地产投资合同的

甲方：

法定代表人：

公司地址：

乙方：

身份证号：

就乙方申请入股参与甲方的“××××工程”项目建设一事，甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议：

一、项目概况：

1、项目规模：本工程建设占地面积约 66.7 亩，计入容积率(不含车库)建筑面积约38000m，建筑占地面积约12367.6m，绿化占地面积约13602.1m，道路及其它占地面积约18481.3m，建筑密度约27.8%，容积率约0.885(含公共基础配套设施占地)，绿化率约30.6%，建设楼层为多层(局部4+1层)楼房(注：以上指标均以通过审查后的施工图所注指标为准)。

2、建设周期：三年(20xx年6月—20xx年5月，能正常动工建设之日起计算，非甲方原因造成的延误工期顺延)。

3、项目总投资额：约15000万元

二、入股金额及利润分配比例：

乙方按照每股投入资金 50.00 ( 伍拾 )万元起算(本合同约定时间内股金不计利息)，乙方投入的资金同甲方进行风险共同承担的原则进行利润分配，具体按以下方法实施：

1、如本项目清水房建面的销售均价为6000元/m，则甲方按本协议约定的时间及方式按公式：利润=

计算2

出的金额向乙方分配利润;

2、

如本项目的房屋销售清水房建面均价大于或小于6000元/m

22(但不得小于或等于5000元/m的基价)，则甲方按本协议约定的返

6000元/m按公式：利润=投入股金总额×(1+、清水房建面销售均价小于6000元/m按公式：利润=投入股金总额×(计22算出的金额向乙方分配利润;

3、如本项目的清水房销售建面均价小于或等于5000元/m，甲方对乙方不进行利润分配，则甲方用该项目房屋抵扣乙方投入的股本(抵扣房屋的价格按本项目相同或近似位臵、楼层、户型的房屋销售市场价格计算);

三、乙方投资款的支付时间及支付方式:

本协议签定后 3 日内将约定相应额度的款项一次性拨付至甲方的银行账户，甲方查证到账款项额度同本合同约定额度相符后即出具收款依据给乙方(甲方出具的收款依据作为乙方日后享受该项 2

目利润分配的有效证件)。

四、乙方投资款及投资回报返还时间及方式：

1、返还时间：项目全部建成完工验收后6个月内一次性返还本金;甲方与施工单位结算完成后3个月内一次性分配利润。

2、返还方式：乙方可自由选择现金返还或房屋抵账两种方式(注：选择以房屋抵账方式返还的，签定本合同时甲乙双方另行签订房屋抵账协议)。

3、利润金额：乙方的.最终利润是甲方扣除乙方应缴纳利润所得税后的金额。

4、甲方按本协议支付完清乙方的投资款及利润后，甲乙双方签署关于本项目的入股文件及资料自然失效。

五、乙方的投资仅限于该项目的建设，不涉及甲方公司的其他任何业务。

六、乙方不参与甲方该项目的任何日常及其它管理工作。

七、免责约定：

因“不可抗力”事件导致本合同无法履行和无法完全履行，双方协商解除本合同，双方均不承担违约责任。 本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火

灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、**、罢工，政府行为或法律规定等。

八、在履行本协议发生争议时，双方应按照互谅互让的原则协商解决，协商不成应按本合同约定通过法律途径解决。

九、本协议未尽事宜，双方可签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、本协议一式二份，双方各持一份，具有同等法律效力。 十一、本协议经双方签字盖章后生效。

甲方：(盖章) 乙方(签章)：

法定代表人(签章)： 代表：

篇7：关于投资性房地产

转换

第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

(一)投资性房地产开始自用。

(二)作为存货的房地产，改为出租。

(三)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

(四)自用建筑物停止自用，改为出租。

第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

第五章 处置

第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

第六章 披露

第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

(一)投资性房地产的种类、金额和计量模式。

(二)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。

(三)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

(四)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。

篇8：房地产投资风险分析

一、房地产投资风险主要分析方法

目前, 常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法 (FTA法) 、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。

(一) 专家调查法。

专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法, 其中, 头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。

1、头脑风暴法。

头脑风暴法是以一个5~10人的专家小组以会议的方式进行, 参加会议的人可以畅所欲言, 鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发, 从而诱发专家们产生“思维共振”, 以达到互相补充并产生“组合效应”, 获取更多的未来信息, 使预测和识别的结果更准确。

头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论, 在项目管理实施的过程中, 也可以经常采用这种方法, 对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯, 目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广, 包含因素过多, 就要先进行分解, 然后再分步进行讨论。

2、德尔菲法。

德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明, 经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在:能够让专家自由地发表个人观点, 能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中, 可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理, 使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查, 即可使专家的意见逐步取得一致, 从而得到比较符合实际的结论判断。

该方法具有广泛的代表性和可靠性, 其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下, 可以进行定量的估计, 缺点主要是表现在易受心理因素的影响, 主观性强。

(二) 故障树分析法。

故障树法也叫风险树法, 也叫鱼刺图法, 是分析问题原因时广泛使用的一种方法, 其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障, 或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险, 将产生风险的原因一层又一层的分析, 排除无关的因素, 从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。

该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别, 其优点是比较全面地分析了所有故障原因, 包罗了系统内外所有失效机理, 比较形象化, 直观性较强。不足之处是适用于大系统时, 容易产生遗漏和错误。

(三) 幕景分析法。

幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法, 一个幕景就是对项目未来某种状态的描述, 它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时, 整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类:一类是某种状态的描述, 一类是发展过程的描述, 即未来若干年某种情况的变化链, 可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景, 并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时, 幕景分析就显得特别有用。

(四) 筛选-监测-诊断技术。

近年来, 国内外学术界都较重视“灾变”新理论, 高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程;监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程;而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断, 找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的, 由于客观事物的复杂性和可变性, 往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题, 在诊断之后还有可能产生新的风险因素, 因此需要重新进行这一过程。筛选-监测-诊断技术应用中, 花费的时间和精力非常多, 由于过程很复杂, 所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。

总之, 对于不同的风险识别方法, 使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择, 这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。

二、房地产投资主要风险因素

房地产投资的风险因素有多种分类方法, 按风险的性质可分为:系统风险 (市场体制性风险) 和非系统分析 (项目差异性风险) ;按投资周期可分为:投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风;按风险的来源可分为:社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。

(一) 投资决策阶段风险。

在整个房地产开发的整个过程中, 投资决策阶段最为关键, 这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。

1、政策风险。

政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的, 房地产政策的变化趋向, 直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关, 因此在很大程度上受到政府的控制, 政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制, 对环境保护的要求, 尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定, 都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下, 政策风险对房地产市场的风险尤为重要, 特别是在我国, 政府对房地产调控的力度非常大。因此, 房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势, 以便及时处理由此引发的风险。

2、经济体制风险。

一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低, 减少投资于房地产业的资金, 房地产商品市场的活动将会减少;另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变, 或者说是房地产业发展的模式发生改变, 各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机, 则对另一些房地产市场带来损失。比如, 一些城市工业结构的转型, 导致对厂房需求下降, 而对写字楼需求增加。

3、城市规划风险。

城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响, 给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。

4、区域发展风险。

区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格, 为投资者带来损失的风险。

(二) 土地获取阶段风险。

房地产发展的最关键的环节就是获得土地, 在此阶段, 会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题, 风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。

1、土地产权不清风险。

土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清, 不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦, 而且有很多额外的损失, 除了要花费额外人力、物力、财力等, 有些还要诉诸法律, 承担败诉后的经济风险, 如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。

2、土地使用制度变化风险。

土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加, 如使用年限、补偿和收费的规定等;另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。

3、征地开发风险。

征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险, 一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统, 各地情况千差万别, 法规可操作性比较差;另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因, 可能不愿意出售。因此, 征地拆迁很难顺利进行, 最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间, 承受更大的机会成本。

(三) 项目建设阶段风险。

项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成, 这个阶段的风险因素较多, 主要可以分为:开发费用变化风险、工程变更风险, 项目质量风险和施工安全风险等方面。

1、开发费用变化风险。

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%~100%, 越到后期影响程度越小。在规划设计中, 方案陈旧、深度不够, 参数选用不合理以及未进行优化优选设计, 都会导致生产成本的增加, 在建设期间, 国家调整产业政策, 采用新的要求或更高的技术标准, 也都会使房地产开发成本增加。

2、工程变更风险。

工程一旦发生变更, 工期就很可能会被延长, 一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化, 错过最佳租售时机, 如已预售, 会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面会增加投入资金利息支出, 增加管理费。所以, 房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工, 以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。

3、项目质量风险。

质量是建筑项目的生命, 开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料, 造成建筑结构存有安全隐患, 质量不佳, 就会严重影响房地产企业的声誉和发展, 有时甚至会产生法律纠纷, 导致企业形象一落千丈, 无法继续发展。

4、施工安全风险。

施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生, 便会发生事故处理费和各种补偿费, 同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加, 而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。

(四) 经营管理阶段的风险。

房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个环节。项目开发完毕后, 开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润;相反, 如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去, 则会房屋滞销、资金积压, 影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有:物业管理风险和营销风险。

对房地产投资风险进行识别分析是控制房地产风险的前提, 在此基础上进行有效的风险防范, 才能保证房地产投资的顺利进行, 获得利润。

摘要：随着国民经济的快速增长, 我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是, 在房地产业高速发展的背后, 其所带来的投资风险也在日益增大, 而要避免房地产投资风险, 必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法, 并按照房地产周期进行风险因素的识别。

关键词：房地产投资,分析方法,风险识别

参考文献