2015万科财务报表分析=

2015万科财务报表分析=（通用6篇）

篇1：2015万科财务报表分析=

2015万科财务报表分析

摘要

财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。

财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。为总结过去，知道未来，有必要对已经过去的2013年发生的经济活动进行分析总结。通过全面的财务分析，可以透视企业经济活动的内部联系，并与内部条件、外部环境相结合进行深入考察，找出企业本身的优势和不足，作出实事求是的评价和积极可行的决策。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2013年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务问题，并尝试结合社会经济趋势对这些不足之处提出一些合理化建议。最后，本文仅以公开的财务报表信息为研究依据，而未能到公司实地调研，故在研究过程中有局限和不足。

关键词：财务报表；地产行业；万科集团；会计分析；财务分析；杜邦分析；问题；建议 AbstractFinancialanalysis,financialandaccountinginformationisbasedonusingarangeoftechniquesandmethodsofspecializedanalysis,thefinancialposition,operatingresultsandcashflowanalysisandevaluationoftheeconomicmanagementactivities.Financialanalysisisthebasiccontentofcorporatesolvencyanalysis,operationalanalysisandprofitabilityanalysiscapabilities.Themostbasicfunctionoffinancialanalysisistoconvertlargeamountsofreportdataintousefulinformationfordecision-makingonspecificusersoffinancialstatementstomake,corporatesolvency,profitabilityandabilitytoresistrisksmakeevaluations,futurerewardpredictionbusinessandrisk,reducedecisionuncertainty.Tosummarizethepastandknowthefuture,itisnecessaryforeconomicactivityhasoccurredinthepastin2013wereanalyzedandsummarized.Throughcomprehensivefinancialanalysis,internalcontactperspectiveofeconomicactivity,andwithinternalconditionsandexternalenvironmentcombinedwithanin-depthstudytoidentifythestrengthsandweaknessesoftheenterpriseitself,makearealisticassessmentandpositivefeasibledecisions.Thispaperwillanalyzethefinancialstatements,combinedwithmanagementaccounting,financialmanagement,managementscienceandotherknowledgetothetypicalresidentialrealestatecompanyVankeCo.,Ltd.,forexample,accordingtoalongdevelopmentcycleofrealestatedevelopment,supplylagsandmediationwithfinancialandgovernmentindustrycharacteristicsarecloselyrelatedtoits2013financialstatementstocomparethesystemaspect,Vankediscussfinancialissuesreflectedinthefinancialstatementsofthecompany,combinedwithsocio-economictrendsandtrytomakesomereasonablesuggestionsforthesedeficiencies.Finally,onlythefinancialstatementsforthestudybasedoninformationdisclosure,andthecompanyfailedtofieldresearch,ithaslimitationsanddeficienciesintheresearchprocess.Keyword:financialstatement;Realestateindustry;ChinaVankeCo.Ltd.;accountinganalysis;financialanalysis;DuPontanalysis;problem;proposa1.绪论

1.1选题背景及意义

1.1.1选题背景1998年7月国务院颁布的23号文件《关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。在住房改革后的10多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房地产凭借其庞大的产业链，拉动了60多个行业的发展，如上游的水泥、钢铁、运输、工程、测绘等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对我国经济增长的拉动作用十分显著。住宅地产虽然对虽然对我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及了民生，现在的房地产调控已经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进，“市场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐渐成形。但是在保障房形成规模，能一定程度解决中低收入者置业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象，民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了30多年的发展历程。30多年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司2013年财务报表进行分析，以便能对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。1.1.2选题意义进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，企业的信誉受到严重打击，社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“数字陷阱”，也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、方法为基础，通过运用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以解释和阐述。根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。

1.2研究思路和方法我们从万科股份有限公司的基本财务报表――资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析，对万科股份有限公司的财务状况、经营成果的总体状况作出说明，并对引起目前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力，为公司及行业的继续发展提出可供参考的建议。财务报表的分析方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基本方法主要包括结构分析法、趋势分析法、比率分析法、比较分析法和项目质量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业怎么样，有什么问题，却很难反过来分析为什么是这样，应该怎么改进。这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法――杜邦分析法来帮助揭示公司内部更深层次的东西。文献综述会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与发展做出重要贡献的是贷款人和投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财务分析的产生与发展。在近代与现代，企业经理、银行家和其他人对财务信息的需要进一步影响着财务分析的发展进程。比率分析在20世纪初出现并被贷款人所接受。财务分析的产生与发展是社会经济发展对财务分析信息需求与供给共同作用的结果。会计技术与会计报表的发展为财务分析的产生与发展奠定了理论基础。毛村依曾定义财务报表分析是以企业财务报表和其他有关信息资料为依据和起点，采用一系列的相关理论和专门的分析技术方法，对企业一定时期的财务状况、经营成果和现金流量进行全面的分析并评定企业的盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力从而发现企业的优势以及存在的机会和风险，为企业的投资者、债权人、债务人、经营者、政府相关部门以及其他关心企业的组织和个人提供决策的依据和信息。从根本上讲，财务报表分析的目的就是将财务报表转化为有用的信息，帮助财务报表使用者改善决策。我国《企业会计准则第30号―财务报表列表》第一章第二条指出财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。财务报表至少应当包括下列组成部分：

1、资产负债表；

2、利润表；

3、现金流量表；

4、所有者权益（或股东权益）表；

5、附注。2.房地产行业概况2.1房地产行业的发展状况2.1.1房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展,幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。（5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。2.1.2房地产行业的优势分析（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。（2）巨大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。房地产行业的劣势分析1政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。2房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。房地产行业的发展前景从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。3．万科地产会计分析3.1万科地产的资产状况表3-1万科地产合并资产负债表2013年12月31日单位：元项目期末数期初数流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.49

其他存

预付账款应

收

款货28,653,665,102.6133,373,611,935.0834,815,317,241.4120,057,921,836.24331,133,223,278.99255,164,112,985.07

流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.00

投固在无

长期股权投资资

性定建形商

长递

延

期所

待得

摊税

费资房资工资地

产产程产誉用产10,637,485,708.347,040,306,464.2911,710,476,284.302,375,228,355.792,129,767,863.361,612,257,202.22913,666,777.101,051,118,825.93430,074,183.12426,846,899.52201,689,835.80201,689,835.8063,510,505.2142,316,652.033,525,262,051.953,054,857,904.42其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.00非流动资产合计：

资

产

总

计37,158,738,290.9316,027,877,740.00479,205,323,490.54378,801,615,075.37流动负债：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.5011,686,986.0225,761,017.2714,783,899,946.374,977,131,435.2263,958,459,138.7844,860,995,716.97155,518,071,436.35131,023,977,530.612,451,674,436.712,177,748,944.374,578,205,233.594,515,588,914.24291,243,561.80649,687,938.7

4其

交易性金融负债应

应预付

付收

票账款

据款项

应付职工薪酬应应他

交付应

税利付

费息款54,704,285,269.2636,045,315,768.94一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.2

3流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.09非流动负债：长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26应付债券7,398,391,932.47预计负债46,876,821.1544,292,267.15其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06672,715,687.44733,812,757.7

1递

延非

流所动负

得负债税债

负合合债计计44,844,067,881.9936,829,853,376.18373,765,900,091.91296,663,420,087.27所有者权益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.008,532,222,933.578,683,860,667.8

2资盈

本余

公公

积积20,135,409,720.2417,017,051,382.3936,706,888,864.0826,688,098,566.77

未分配利润

外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.32归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.3028,543,440,058.9318,312,641,062.80

少数股东权益所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.10负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37项目2013年2012年变动情况对总额的影响（%）变动额变动（%）流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16-2.09应

收

账

款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.210.31预

付

账

款28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14-1.25其

他

应

收

款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.1773.573.90

存

货331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.7720.06流

动

资

产

合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.8520.93非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351,671.470.65长期

股

权

投

资10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.090.95投资

性

房

地

产11,710,476,284.302,375,228,355.799,335,247,928.51393.032.46固

定

资

产2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.100.14在建

工

程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08-0.04无形资产430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.760.00商誉201,689,835.80201,689,835.800.000.000.00长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.080.01递延所得税资

产3,525,262,051.953,054,857,904.42470,404,147.5315.400.12其他非

流

动

资

产5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822,225.311.28非流

动

资

产

合计

：37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.845.58资

产

总

计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51流

动

负

债

：

短

期

借

款5,102,514,631.149,932,400,240.50-4,829,885,609.36-48.63-1.28交

易

性

金

融

负

债11,686,986.0225,761,017.27-14,074,031.25-54.630.00应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.229,806,768,511.15197.042.59应

付

账

款63,958,459,138.7844,860,995,716.9719,097,463,421.8142.575.04预

收

款

项155,518,071,436.35131,023,977,530.6124,494,093,905.7418.696.47应

付

职

工

薪

酬2,451,674,436.712,177,748,944.37273,925,492.3412.580.07应交

税

费4,578,205,233.594,515,588,914.2462,616,319.351.390.02应付利息291,243,561.80649,687,938.74-358,444,376.94-55.17-0.09其他

应

付

款54,704,285,269.2636,045,315,768.9418,658,969,500.3251.774.93一年

内

到

期的非

流

动

负

债27,521,791,569.9025,624,959,204.231,896,832,365.677.400.50流

动

负

债328,921,832,209.92259,833,566,711.0969,088,265,498.8326.5918.24非流

动

负

债

：

长

期

借

款36,683,128,420.0836,036,070,366.26647,058,053.821.800.17应付债券7,398,391,932.477,398,391,932.471.9

5预计负债46,876,821.1544,292,267.152,584,554.005.840.00其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06-12,722,964.21-81.150.00递延所得

税

负

债672,715,687.44733,812,757.71-61,097,070.27-8.33-0.02非流动负

债

合计44,844,067,881.9936,829,853,376.188,014,214,505.8121.762.12负

债

合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2777,102,480,004.6425.9920.35所

有

者

权

益

：

股

本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.180.01资本

公

积8,532,222,933.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75-0.04盈余

公

积20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.320.82未

分

配

利

润36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.542.64外币

报

表

折

算

差

额506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.850.02归属于母公司

所

有

者

权

益76,895,983,339.7063,825,553,925.3013,070,429,414.4020.483.45少

数

股

东

权

益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.872.70所

有

者

权

益

合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.376.15负债

及

所

有

者

权

益

总

计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51例如：货币资金变动额座机电话号码795.23－座机电话号码055.49＝-座机电话号码60.26货币资金变动率＝-座机电话号码60.26÷座机电话号码055.49×100%＝-15.16%货币资金对资产总额的影响＝座机电话号码795.23÷座机电话号码5075.37×100%＝-2.09%表3-2分析：该公司总资产本期增加100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：流动资产本期增加座机电话号码864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了座机电话号码550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%。本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：

一、存货的大幅度增长。存货本期增加座机电话号码273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了1座机电话号码05.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。

三、货币资金的减少。货币资金本期减少了座机电话号码60.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。非流动资产的变动主要体现在一下方面：

一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加座机电话号码28.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。

二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加座机电话号码13.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。由表3-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100座机电话号码5.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：负债本期增加了座机电话号码004.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了座机电话号码410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%。本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增长座机电话号码498.83元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加座机电话号码905.74元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了1座机电话号码21.81元，应付票据本期增加了座机电话号码11.15元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了1座机电话号码00.32元，增长幅度为51.77%，对权益总额的影响为4.93%。究其原因是合作公司往来的增加。非流动负债本期仅增长了座机电话号码05.81元，对权益总额的影响仅为2.12%。其中该公司本期发行了座机电话号码32.47元债券是造成非流动负债增长的主要原因。股东权益本期增加了座机电话号码410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了座机电话号码37.85元，未分配利润增加了1001座机电话号码.31元，两者合计对权益总额的影响为3.46%。表3-3万科地产资产负债表垂直分析表金额单元：元项目2013年2012年2013年%2012年%变动情况%流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.499.2613.80-4.55应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.490.640.500.1

4预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.085.988.81-2.83其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.275.301.97

存

货331,133,223,278.99255,164,112,985.0769.1067.361.74流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3792.2595.77-3.52非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.000.510.000.51长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.292.221.860.36投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.792.440.631.822,129,767,863.361,612,257,202.220.440.430.02913,666,777.101,051,118,825.930.190.28-0.09430,074,183.12426,846,899.520.090.11-0.0

2固定资产在建工程无形资产商

誉201,689,835.80201,689,835.800.040.05-0.01长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.030.010.010.00递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.420.740.81-0.07其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.001.060.061.00非流动资产合计：37,158,738,290.9316,027,877,740.007.754.233.52

资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00流动负债：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.501.062.62-1.56交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.270.000.010.00应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.223.091.311.77应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.9713.3511.841.50预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.6132.4534.59-2.14应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.370.510.57-0.06应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.240.961.19-0.24应付利息291,243,561.80649,687,938.740.060.17-0.1

1其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9411.429.521.90一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.235.746.76-1.02流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.0968.6468.590.05非流动负

债

：

长

期

借

款36,683,128,420.0836,036,070,366.267.659.51-1.86应付债券7,398,391,932.471.540.001.54

预

计

负

债46,876,821.1544,292,267.150.010.010.00其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.060.000.000.00

递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.710.140.19-0.05非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.189.369.72-0.36负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2778.0078.32-0.32所有者者益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.002.302.90-0.60资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.821.782.29-0.51盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.394.204.49-0.29未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.777.667.050.61外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.320.110.12-0.01归属于母公司

所

有

者

权

益76,895,983,339.7063,825,553,925.3016.0516.85-0.80少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.805.964.831.12所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1022.0021.680.32负债及所

有

者

权

益

总

计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00项目金额（元）结构（%）2013年2012年2013年2012年差异货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.4910.0414.41-4.38应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.490.700.520.18预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.086.489.20-2.72其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.885.532.35331,133,223,278.99255,164,112,985.0774.9170.344.57

存

货合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37100.00100.000.002013/12/312012/12/31

增减额增减（%）

一、营业收入

座机电话号码135,418,791,080.35103,116,245,136.42943.9331.33%减：营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00座机电话号码

414.8141.85%营业税金及附加11,544,998,138.8210,916,297,537.10座机电话号码1.725.76%销售费用3,864,713,570.443,056,377,656.90座机电话号码3.5426.45%管理费用3,002,837,563.152,780,308,041.10座机电话号码2.058.00%财务费用891,715,053.49764,757,191.681座机电话号码.8116.60%资产减值损失60,153,366.6083,818,288.19-座机电话号码.59-28.23%加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-572,042.22-8,719,233.08座机电话号码.8693.44%投资收益（损失以“-”号填列）1,005,187,804.32928,687,953.69座机电话号码.638.24%其中：对联营企业和合并企业的投资收益999,397,870.95889,787,588.2610座机电话号码.6912.32%

二、营业利润（亏损以“-”号填列）24,261,338,387.1421,013,040,794.06座机电话号码93.0815.46%加：营业外收入118,969,557.11144,645,173.12-座机电话号码.01-17.75%减：营业外支出89,296,694.9587,500,829.071795865.882.05%其中：非流动资产处置损失6,820,073.106,068,873.87751199.2312.38%

三、利润总额

（净

亏

损

以

“-”

号

填

列）24,291,011,249.3021,070,185,138.11座机电话号码11.1915.29%减：所得税费用455,993,461,378.065,407,596,715.0

5四、净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.06座机电话号码48.1816.82%金额单位：元表3-5分析：（1）垂直分析，从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为17.92%，比上年度的20.38%下降了2.46%个百分点；本年度利润总额的构成为17.94%，比上年度的20.43%下降了2.49个百分点；本年净利润构成为13.51%，比上年度的15.19%下降了1.68个百分点，可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力逐年下降。万科公司各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构看，主要是营业税金及附加结构上升所致，说明营业税金及附加的上升是降低公司盈利能力的主要原因，另外，管理费用比重上升也带来一定的影响。（2）水平分析，万科公司2013年实现营业利润2,426,134万元，比上年度增长了32,483万元，增长率为15.46%，增长幅度较大。公司营业利润增长主要是营业收入大幅度增长，而增长率有所下降销售费用和财务费用的增长率较大，在营业收入大幅度增长的情况下，销售费用增长率大是企业维持运营的正常现象，而降低财务费用则是企业未来的管理目标。3.2.2利润表部分分析下面正对利润表中，今年数据较上年变化率超过20%的项目进行明细分析，即对主营业务收入、主营业务成本、销售费用、资产减值损失、公允价值变动损益等项目的明细进行分析。表3-6主营业务明细表金额单位：元2013年2012年行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本房地产132,787,685,050.7191,528,508,900.72101,579,716,943.9164,568,337,527.6

4物

业

管

理1,471,209,469.411,163,557,810.52859,322,851.63724,800,462.50

合计134,258,894,520.1292,692,066,711.24102,439,039,795.5465,293,137,990.14表3-6分析（1）该收入中包括建造合同收入人民币1,521,044,449.66元2012年：人民币；1,507,070,288.77元，及成本人民币1,391,144,214.98元2012年：人民币1,373,188,741.97元。（2）由于万科公司为房地产公司，故主营业务成本与收入均来自房地产和物业管理，而成本与收入较之上年度增长率分别为41.85%和31.33%，对于一直在拓展业务覆盖地区的的万科公司，实属正常现象。表376销售费用分析表金额单位：元2013年2012年增减额品牌宣传推广费用销售代理费用及佣金其他合计1,561,486,682.921,156,355,401.09405,131,281.83959,900,719.56714,242,334.80256,658,384.761,343,326,167.961,185,779,921.01157,546,246.953,864,713,570.443,056,377,656.90808,335,913.54表3-7分析：从销售费用明细表可以看出，企业销售费用比上年度增加了座机电话号码913.54元，增长率为26.45%，销售费用变动的主要原因是品牌宣传推广费用有较大的增长，比上年度增长了35.04%。品牌推广费主要用于商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。表3-8资产减值损失分析表金额单位：元项目2013年2012年增减额坏账损失67,201,388.9783,818,288.19-16,616,899.22存货跌价转

回

-7,048,022.37--7,048,022.37

合计60,153,366.6083,818,288.19-23,664,921.59表3-8分析：从表3-7可以看出，万科公司2013年度资产减值损失减少，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。其中坏账损失2013年67,201,388.97元与2012年83,818,288.19元相比，减少-1座机电话号码.22元；同时，存货跌价转回较上年减少7,048,022.37元，两者综合，导致资产减值损失共减少23,664,921.59元。表3-9公允价值变动损失分析表金额单位：元产生公允价值变动损失的来源2013年201

2年增减额交易性金融负债

合计-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86表3-9分析：公允价值变动损是的来源是交易性金融负债的变动，交易性金融负债时指企业采用短期获利模式进行融资所形成的负债，是企业承担的交易性金融负债的公允价值。2013年较2012年增加了93.44%。3.3万科地产的现金流量状况表3-10万科地产现金流量表金额单位：元项目期初

一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金153,437,067,361.89116,108,839,572.92收到其他与经营活动有关的现金22,239,683,500.155,480,586,284.38经营活动现金流入小计175,676,750,862.04121,589,425,857.30购买商品、接受劳务支付的现金128,656,952,761.0087,323,652,346.54支付给职工以及为职工支付的现金3,472,695,705.762,908,876,944.25支付的各项税费21,213,916,499.5318,081,567,694.26支付其他与经营活动有关的现金20,409,317,005.869,549,370,399.73经营活动现金流出小计173,752,881,972.15117,863,467,384.78经营活动产生的现金流量净额1,923,868,889.893,725,958,472.52二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金746,440,756.5712,000,000.00取得投资收益收到的现金734,522,363.20167,175,850.82处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.291,533,466.00处置子公司或其他营业单位收到的现金净额190,095,809.63收到其他与投资活动有关的现金604,926,747.49998,799,552.09投资活动现金流入小计2,277,785,558.181,179,508,868.91购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2,439,391,876.31150,667,636.63投资支付的现金6,554,187,216.47500,450,000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1,238,623,660.252,860,842,969.57支付的其他与投资活动有关的现金121,000,000.00投资活动现金流出小计10,232,202,753.033,632,960,606.20投资活动产生的现金流量净额7,954,417,194.852,453,451,737.29

三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,183,535,770.442,991,123,519.76其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金3,183,535,770.442,991,123,519.76取得借款收到的现金44,467,771,166.4747,477,333,220.87发行债券所收到的现金7,476,792,474.4

5筹

资

活

动

现

金

流

入

小

计55,128,099,411.3650,468,456,740.63偿还债务支付的现金48,430,256,803.1726,864,417,454.25分配股利、利润或偿付利息支付的现金8,755,488,186.187,318,530,197.43其中：子公司支付给少数股东的股利、利润655,341,896.141,568,923,506.72筹资活动现金流出小计57,185,744,989.3534,182,947,651.68筹资活动产生的现金流量净额2,057,645,577.9916,285,509,088.9

5四、汇率变动对现金及现金等价物的影响27,880,895.4051,903,396.6

1五、现金及现金

等

价

物

净

减

少

/

增

加

额8,116,074,778.3517,506,112,427.57加：年初现金及现金等价物余额51,120,223,950.8833,614,111,523.31六、年末现金及现金等价物余额43,004,149,172.5351,120,223,950.88项目2013年1-12月2012年1-12月增减额增减比率

一、经营活动产生的现金流量销售商品、提

供

劳

务

收

到的现

金153,437,067,361.89116,108,839,572.9237,328,227,788.9732.15%收到其他

与

经

营

活

动

有

关的现

金22,239,683,500.155,480,586,284.3816,759,097,215.77305.79%经营活

动

现

金

流

入

小

计175,676,750,862.04121,589,425,857.3054,087,325,004.7444.48%购买商品、接

受

劳

务

支

付的现

金128,656,952,761.0087,323,652,346.5441,333,300,414.4647.33%支付给职

工

以

及

为

职

工

支

付的现

金3,472,695,705.762,908,876,944.25563,818,761.5119.38%支付的各

项

税

费21,213,916,499.5318,081,567,694.263,132,348,805.2717.32%支付其他与

经

营

活

动

有

关的现

金20,409,317,005.869,549,370,399.7310,859,946,606.13113.72%经营活

动

现

金

流

出

小

计173,752,881,972.15117,863,467,384.7855,889,414,587.3747.42%经营活动

产

生的现

金

流

量

净

额1,923,868,889.893,725,958,472.52-1,802,089,582.63-48.37%

二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金746,440,756.5712,000,000.00734,440,756.576120.34%取得投资收益

收

到的现

金734,522,363.20167,175,850.82567,346,512.38339.37%处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.291,533,466.00266,415.2917.37%处置子公司或其他营业单位收到的现金净额190,095,809.63190,095,809.63收到其他与投资活

动

有

关的现

金604,926,747.49998,799,552.09-393,872,804.60-39.43%投资活动现金流入小计2,277,785,558.181,179,508,868.911,098,276,689.2793.11%购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2,439,391,876.31150,667,636.632,288,724,239.681519.05%投资支

付的现

金6,554,187,216.47500,450,000.006,053,737,216.471209.66%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1,238,623,660.252,860,842,969.57-1,622,219,309.32-56.70%支付的其他

与

投

资

活

动

有

关的现

金121,000,000.00-121,000,000.00-100.00%投资活动现金流出小计10,232,202,753.033,632,960,606.206,599,242,146.83181.65%投资活动产

生的现

金

流

量

净

额7,954,417,194.852,453,451,737.295,500,965,457.56224.21%

三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%其中：子公司吸收

少

数

股

东

投

资

收

到的现

金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%取得借款收

到的现

金44,467,771,166.4747,477,333,220.87-3,009,562,054.40-6.34%发行债券所收到的现金7,476,792,474.457,476,792,474.45筹资活动现

金

流

入

小

计55,128,099,411.3650,468,456,740.634,659,642,670.739.23%偿还债务支付的现金48,430,256,803.1726,864,417,454.2521,565,839,348.9280.28%分配股利、利润或偿付利息支付的现金8,755,488,186.187,318,530,197.431,436,957,988.7519.63%其中：子公司支付给少数股东的股利、利润655,341,896.141,568,923,506.72-913,581,610.58-58.23%筹资活动

现

金

流

出

小

计57,185,744,989.3534,182,947,651.6823,002,797,337.6767.29%筹资活动

产

生的现

金

流

量

净

额2,057,645,577.9916,285,509,088.95-14,227,863,510.96-87.37%

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响27,880,895.4051,903,396.61-24,022,501.21-46.28%

五、现金及现金等价

物

净

减

少

/

增

加

额8,116,074,778.3517,506,112,427.57-9,390,037,649.22-53.64%加：年初

现

金

及

现

金

等

价

物

余

额51,120,223,950.8833,614,111,523.3117,506,112,427.5752.08%

六、年末

现

金

及

现

金

等

价

物

余

额43,004,149,172.5351,120,223,950.88-8,116,074,778.35-15.88%项目2013年1-12月流入结构流出结构内部结构

一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金153,437,067,361.8965.83%87.34%收到其他与经营活动有关的现金22,239,683,500.159.54%12.66%经营活动现金流入小计175,676,750,862.0475.37%100.00%购买商品、接受劳务支付的现金128,656,952,761.0053.35%74.05%支付给职工以及为职工支付的现金3,472,695,705.761.44%2.00%支付的各项税费21,213,916,499.538.80%12.21%支付其他与经营活动有关的现金20,409,317,005.868.46%11.75%经营活动现金流出小计173,752,881,972.1572.05%100.00%经营活动产生的现金流量净额1,923,868,889.89

二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金746,440,756.570.32%32.77%取得投资收益收到的现金734,522,363.200.32%32.25%处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.290.00%0.08%处置子公司或其他营业单位收到的现金净额190,095,809.630.08%8.35%收到其他与投资活动有关的现金604,926,747.490.26%26.56%投资活动现金流入小计2,277,785,558.180.98%100.00%购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2,439,391,876.311.01%23.84%投资支付的现金6,554,187,216.472.72%64.05%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1,238,623,660.250.51%12.11%支付的其他与投资活动有关的现

金

投

资

活

动

现

金

流

出

小

计10,232,202,753.034.24%100.00%投资活动产生的现金流量净额7,954,417,194.8

5三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,183,535,770.441.37%5.77%其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金3,183,535,770.441.37%5.77%取得借款收到的现金44,467,771,166.4719.08%80.66%发行债券所收到的现金7,476,792,474.453.21%13.56%筹资活动现金流入小计55,128,099,411.3623.65%100.00%偿还债务支付的现金48,430,256,803.1720.08%84.69%分配股利、利润或偿付利息支付的现金8,755,488,186.183.63%15.31%其中：子公司支付给少数股东的股利、利润655,341,896.140.27%1.15%筹资活动现金流出小计57,185,744,989.3523.71%100.00%筹资活动产生的现金流量净额2,057,645,577.99现金流入总额233,082,635,831.58100.00%现金流出总额241,170,829,714.53100.00%

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响27,880,895.40

五、现金及现金等价物净减少/增加额8,116,074,778.35加：年初现金及现金等价物余额51,120,223,950.88

六、年末现金及现金等价物余额43,004,149,172.532012-12-312013-12-31流动比率1.431.33速动比率0.390.33现金比率（%18.79%13.46%注明：流动比率（流动资产/流动负债）×100%速动比率（速动资产/流动负债）×100%现金比率（现金+有价证唬/流动负债×100%（1）流动比率：2012年流动比率130,742,700/91,383,8001.432013年流动比率169,795,500/127,242,3001.33（2）速动比率：2012年速动比率130,742,700C94,293,400/91,383,8000.39201

3年速动比率169,795,500C127,087,600/127,242,3000.33（3）现金比率：2012年现金比率17,166,550/91,383,800*100%18.79%2013年现金比率17,129,130/127,242,300*100%13.46%从表4-1可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。2013年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。从数据上看，万科现金比率的下降，导致了万科存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。4.1.2长期偿债能力指标分析长期偿债能力,是指企业偿还长期负债的能力。进行长期偿债能力分析，能够全面了解企业对总负债偿还的能力以及所承担的财务风险。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、股东权益比率和产权比率。表4-2万科企业的长期偿债能力指标报告期2012-12-312013-12-31资产负债率（%）78.6079.15股东权益比率（%）21.4020.90产权比率367.1185380.6686已获利息倍数28.5528.24注明：资产负债率（负债总额/资产总额）×100%股东权益比率（股东权益总额/资产总额）×100%产权比率（负债总额/所有者权益总额）×100%已获利息倍数（利润总额+利息支出）/利息支出资产负债率+股东权益比率1（1）资产负债率：2012年年末资产负债率107,468,000/136,741,400*100%78.6%2013年年末资产负债率141,798,100/179,047,900*100%79.1%（2）股东权益比率：2012年股东权益比率1-78.6%21.4%2013年股东权益比率1-79.1%20.9%（3）产权比率：2012年年末产权比率107,468,000/29,273,380*100%367.1185%2013年年末产权比率141,798,100/37,249,740*100%380.6686%（4）已获利息倍数：2012年年

末

已

获

利

息

倍

数2,107,020+76,475.70/76,475.7028.552013年年末已获利息倍数2,429,100+89,171.50/89,171.5028.24据表4-2显示万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。万科企业的股东权益比率从2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，虽下降幅度较小，但仍可以看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成的资产减少，偿还债务的保证减小。产权比率在2013年大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度减少。已获利息倍数在2013年有所下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。4.2营运能力分析4.2.1营运能力指标分析资产运营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。比如说资产的周转速度，一般说来，周转速度越快，资产的使用效率越高，则资产运营能力越强；反之，运营能力就越差。资产周转速度通常用周转率和周转期来表示。（1）存货周转率表4-320132012存货周转天数（天）1137.24存货周转率%0.321275.240.18注：2013年存货周转率＝92,797,650,762.81÷【v33,113,322.33＋座机电话号码.30w÷2】0.32；存货周转天数＝【v33,113,322.33＋座机电话号码.30w÷2】×360÷92,797,650,762.81＝1137.24（2）总资产周转率表4-4报告日期20132012总资产周转天数天1140.471161.29总资产周转率次0.320.31注：2013年总资产周转率1座机电话号码080.35÷【（座机电话号码.51+座机电话号码.35）÷2】0.322013年总资产周转天数座机电话号码9282.955*360÷1座机电话号码080.351140.47（3）流动资产周转率表4-520132012流动资产周转率1.050.32流动资产周转期343.191126.65注：流动资产周转率1座机电话号码

080.35÷[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71]÷2＝1.05；流动资产周转期＝[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71w÷2]×360÷1座机电话号码080.35＝343.19（4）固定资产周转率表4-620132012固定资产周转率72.3864.29固定资产周转期5.005.60注：2013年固定资产

周转

率

135,418,791,080.35÷【2,129,767,863.36+1,612,257,202.22÷2】72.38表4-7应收账款周转率20132012应收账款周转率注：2013年应收账款周转率1座机电话号码080.35÷【v3,078,969,781.37+1,886,548,523.49w÷2】＝54.54；

应

收

账

款

周转

天

数

＝【v3,078,969,781.37+1,886,548,523.49w÷2】×360÷1座机电话号码080.35＝6.60应收账款周转率%54.5460.63应收账款周转天数6.606.00由表4-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。万科地产2012-2013年的应收账款周转天数分别为6.00天、6.60天。两期数据相比，可以看出万科地产2013年的应收账款周转天数有所减慢，大概缩短了0.6天。应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，证明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。在一般情况下，存货周转率越高越好、周转天数越短越好。万科地产两年的存货周转天数分别为1137.24天、1275.24天。两期数据对比，可以发现，万科地产的存货周转天数比较均衡。销售顺畅而存货减少，所占用的资金也变少，流动性自然就变强，这样不会阻碍公司的盈利能力，从而影响公司进一步的发展。两年的流动资产周转天数分别为343.19天、1126.65天。明显地，2013年的流动资产的利用效果比较好，2012年虽不如2013年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以保持流动资金充足，这样不会形成资金浪费，提高了公司的盈利能力。两年的总资产周转天数分别为1140.47天、1161.29天。分析可知，万科地产总资产周转天数较稳定，这说明万科地产整体资产的周转速度快、营运能力强。4.3.企业盈利能力分析4.3.1资产经营盈利能力分析资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。表4-8资本经营盈利能力因素分析表金额单位:元项目2013年2012年

差

异

平

均

总

资

产

①479,205,323,490.54378,801,615,075.37 105,439,423,398.6382,138,194,988.10373,765,900,091.91296,663,420,087.27

平均净资产②

负

债

负债/净资产3.543.61-0.07利息支出③891,715,053.49764,757,191.68负债利息率（%）

0.240.26-0.0

2息

利税净

润前利总利

额润润24,291,011,249.3021,070,185,138.1125,182,726,302.7921,834,942,329.7918,297,549,871.2415,662,588,423.06所得税税率（%）④25250总资产报酬率（%）5.265.76-0.51净资产收益率（%）17.2719.21-1.94注:①为方便计算平均总资产使用资产负债表日期末数据。②为方便计算平均净资产使用资产负债表日期末数据。③利息支出按照财务费用计算。④因递延税款的存在，所得税税率不能确保为25%，但因计算麻烦加上公告表示“本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。”所以这里不考虑所得税因素。部分数值的算法：2013年总资产报酬率：5.26%2013年净资产收益率：17.27%根据表的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：分析对象17.27%-19.21%-1.94%连环替代分析：2012年：[5.76%+5.76%-0.26%*3.61]*1-25%19.21%第一次替代

（总

资

产

报

酬

率）：[5.26%+5.26%-0.26%*3.61]*1-25%17.48%第二次替代（负债利息率）：[5.26%+5.26%-0.24%*3.61]*1-25%17.54%第三次替代（杠杆比率）：[5.26%+5.26%-0.24%*3.54]*1-25%17.27%2013年：[5.26%+5.26%-0.24%*3.54]*1-25%17.27%总资产报酬率变动的影响为：17.48%-19.21%-1.73%负债利息率变动的影响为：17.54%-17.48%0.06%资本结构变动的影响为：17.27%-17.54%-0.27%由表4-8可见，万科2013年净资产收益率比2012年净资产收益率降低1.94%，主要是总资产报酬率降低引起的，总资产报酬率影响程度为1.73%；其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显，使净资产收益率上升了0.06%;负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.27%。综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。4.3.2资本经营能力分析资本经营盈利能力，是指企业运营资产而产生利润的能力。反映资产经营盈利能力的指标是总资产报酬率，即息税前利润与平均总资产之间的比率。根据万科有关资料对其进行资产经营盈利能力因素分析,各指标如下:表4-9资产经营盈利能力分析表金额单位:元项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42 利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11891,715,053.49764,757,191.68

息

利税

息前

支利

出润25,182,762,302.7921,834,942,329.79479,205,323,490.54378,801,615,075.37

平均总资产

总资产周转率0.28250.27220.0103销售息税前利润率%18.621.18-2.58总资产报酬率%5.265.76-0.5部分数值算法：2013年总资产周转率：0.282013年销售息税前利润率：（）*100%18.60%2013年总资产报酬率：0.2825*18.60%5.26%根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。分析对象：5.26%-5.76%-0.50%总资产周转率变动的影响（0.2825-0.2722）*21.18%0.22%

销

售

息

税

前

利

润

率的影

响18.60%-21.18%*0.2825-0.72%综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。4.3.3商品经营盈利能力分析反映商品经营盈利能力的指标可分为两类：一类是各种利润额与收入之间的比率，即收入利润率；另一类是各种利润额与成本之间的比率，即成本利润率。（1）收入利润率分析表4-10万科收入利润率分析表金额单位:元项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42 营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00营业利润24,261,338,387.1421,013,040,794.0624,291,011,249.3021,070,185,138.1118,297,549,871.2415,662,588,423.06891,715,053.49764,757,191.68

息

利税利净

息前润

利支利总

额润出润25,182,726,302.7921,834,942,329.79总收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23营业收入利润率（%）17.9220.38-2.46营业收入毛利率（%）31.4736.56-5.08总收入利润率（%）17.7920.22-2.43销售净利润率（%）13.5115.19-1.68销售息税前利润率（%）18.621.18-2.58部分数值算法:2013年:营业收入利润率*100%17.92%营业收入毛利率135,418,791,080.35-92,797,650,762.81/135,418,791,080.35*100%17.17%总收入利润率*100%17.79%销售净利润率*100%13.51%销售息税前利润率*100%18.60%从表4-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.（2）成本利润率分析表4-11万科成本利润率分析表%项目2013年2012年差异营业成本利润率26.1432.12-5.98营业费用利润率21.6325.31-3.68全部成本费用总利润率21.6425.35-3.71全部成本费用净利润率16.318.85-2.54部分数值算法:2013年:营业成本利润率*100%26.14%营业费用利润率*100%21.63%全部成本费用总利润率*100%21.64%全部成本费用净利润率*100*16.30%从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.4.3.4每股收益分析表4-12万科每股收益分析表金额单位:元项目2013年12月31日2012年12月31日增减变动额增减变动率（%）归属于母公司普通股股东的合并净利润15,118,549,405.7812,551,182,392.232,567,367,013.5520.46本公司发行

在外

普

通

股的加

权

平

均

数11,012,915,706.4210,995,306,676.0017,609,030.420.16基本每股收益元/股1.371.140.2320.18稀释每股收益（元/股）1.371.140.2320.18由表4-12可知,万科公司2013年的基本每股收益和稀释每股收益都为1.37,2012年均为1.14,2013年比2012年提高了0.23，主要是净利润增加了20.46%引起的。总结,从以上各方面看出2013年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.4.4发展能力分析4.4.1发展能力指标分析发展能力是指企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力。分析发展能力主要考察以下四项指标：主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率和总资产增长率。表4-12万科的发展能力指标报告期2012-12-312013-12-31主营业务收入增长率（%）43.65%31.32%净利润增长率（%）35.03%16.82%净资产增长率（%）18.84%28.37%总资产增长率（%）22.02%26.51%注明：主营业务收入增长率（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入×100%净利润增长率（本期净利润-上期净利润）/上期净利润×100%净资产增长率（期末净资产-期初净资产）/期初净资产×100%总资产增长率（期末资产总额-期初资产总额）/期初资产总额×100%（1）主营业务收入增长率（%）：2012年主营业务收入增长率（%）10,311,600-7,178,280/7,178,280*100%43.65%2013年主营业务收入增长率（%）13,541,900-10,311,600/10,311,600*100%31.32%（2）净利润增长率（%）:2012年净利润增长率（%）1,566,260-1,159,960/1,159,960*100%35.027%2013年净利润增长率（%）1,829,760-1,566,260/1,566,260*100%16.823%（3）净资产增长率（%）:2012年净资产增长率（%）（8,213,900-6,912,000）/6,912,000*100%18.835%201

3年净资产增长率（%）（10,543,900-8,213,900）/8,213,900*100%28.366%（4）总资产增长率（%）:2012年总资产增长率（%）（37,880,200-31,043,600）/31,043,600*100%22.022%2013年总资产增长率（%）（47,920,500-37,880,200）/37,880,200*100%26.505%表4-12可知，万科主要营业为房地产销售，由图中数据可知2013年万科的主营业务收入增长率、净利润增长率较2012年有大幅下降，这是因为在该年度，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，受到市场调控影响，2013年万科主营业务收入大幅度下降。但也可从表中数据看出：净资产增长率和总资产增长率都有所提高，说明万科在2013年度资产规模增加，资产增长能力得到加强。4.4.2发展能力比较图4-1净利润增长率对比由图4-1可知：万科房地产的净利润增长率总体表现出波动下降的趋势，2011年-2012年有小幅度上涨，但2012年-2013年出现大幅度下跌。从35.027%下跌至16.823%，下跌了近一半的净利润增长率。相比于同行均值的大幅度下降，万科的净利润增长率普遍高于同行的平均水平，这说明万科的经营效益不会很差，但受市场影响净利润增长率大幅下降。分析结论：万科房地产总体的成长能力在行业当中一般，可以断定这跟整个行业的发展状况密切相关，万科的波动水平受市场影响很大。受房地产市场低迷、廉租房新政策等多种因素的影响，行业发展形势严峻，这必然影响到单个企业的生存发展，万科房地产自然也不例外。5.万科地产财务状况综合分析――杜邦分析图5-1万科集团有限公司2012与2013杜邦分析图杜邦分析法是以净资产收益率为核心指标进行综合评价，利用各项主要财务比率与核心指标之间的内在联系，分析财务状况变化原因的一种分析评价方法。杜邦分析体系通过净资产收益率将企业经营活动、投资活动和筹资活动有机地联系在一起，以此为基础，再进一步分析其他财务指标。杜邦分析法，是哲学上由局部到整体，由关键点引出全局，并把溯因和分解的思想完美应用的一个典范。以下将采用万科2012年度和2013年度的财务状况进行综合分析。由图5-1分析：净资产收益率总资产净利率×权益乘数2012年22.42%0.05×4.672013年18.31%0.04×4.8013年度比12年度下降了4.11%，其中总资产净利率减少了0.01，权益乘数增加了0.13，总体上略有下降。总资产净利率营业净利率×总资产周转率2012年0.050.15×0.322013年0.040.14×0.2813年度的总资产净利率减少了0.01，但总资产周转率也减少了0.04。营业净利率净利润/营业收入2012年0.1515,662,588,423.06/103,116,245,136.422013年0.1418,297,549,871.24/135,418,791,080.3513年度的净利润和营业收入都有所增长，分别增长了座机电话号码48元和座机电话号码944元，但营业净利率仍低于12年度，大概是两者的增长幅度比较小的缘故。净利润总收入―总成本费用2012年15,662,588,423.06104,180,859,030.15―88,518,270,607.092013年18,297,549,871.24136,542,376,399.56―118,244,826,528.32净利润增长率为16.82%，其中主营业务收入增长率为31.33%，全部成本增长率为33.58%，与主营业务收入增长率保持同步；其他利润相比12年度增加了座机电话号码.48元，所得税则同比增长了10.83%。全部成本费用主营业务成本+销售费用+管理费用+财务费用+营业外支出+所得税费用+其他损益支出2012年88,518,270,607.0965,421,614,348.00+3,056,377,656.90+2,780,308,041.10+764,757,191.68+87,500,829.07+5,407,596,715.05+11,000,115,825.29201

3年118,244,826,528.3292,797,650,762.81+3,864,713,570.44+3,002,837,563.15+891,715,053.49+89,296,694.95+5,993,461,378.06+11,605,151,505.4213年度的主营业务成本与10年度相比增长了41.85%，管理费用也趋步跟随，增长率为8.003%，销售费用是增长，增幅为26.45%；财富费用也呈现增长，幅度为16.60%。资产总额流动

资

产

+

非

流

动

资

产

201

2年326,510,073,019.88310,482,195,279.88+16,027,877,740.002013年479,205,323,490.54442,046,585,199.61+座机电话号码738290.93资产总额同比增长了46.76%，这主要是流动资产和长期资产都有所增长，涨幅分别为42.37%和4.39%。分析结论：从杜邦分析体系中可以发现，提高净资产收益率有四种途径：第一，通过提高售价或者扩大销售量等方法提高营业收入，并努力使营业收入的增长幅度高于成本费用的增长幅度。第二，加强企业内部控制，减少公司的销货成本和各项费用。第三，实施严格的资产管理措施，提高资产使用效率，进一步提高总资产周转率。第四，在不危及财务安全的前提下，增加债务规模，提高权益乘数，充分利用财务杠杆效应。第五，总的来说，万科公司的经营状况出现上升态势，但是增幅不大是依靠改变财务策略来的，财务风险会相应加大。另外，公司应加强成本费用的核算，并尽可能扩大市场份额，提高销售收入。6分析结论及建议6.1财务问题：（1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。（2）从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。（3）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。（4）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。（5）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。6.2改善建议（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。（3）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。（4）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。参考文献[1]中证网http://info.com.cn[6]东方财富网http://esatmoney.com/1绪论2房地产行业概况周含蕊3．万科地产会计分析--资产负债表分析罗梦3．万科地产会计分析--利润表分析蒋玉涵3．万科地产会计分析--现金流量分析左璇4．万科房产财务分析--营运能力分析朱莉莉4．万科房产财务分析--发展能力偿债能力分析杨诗琪4．万科房产财务分析--盈利能力分析朱艳5.万科地产财务状况综合分析--杜邦分析朱艳蒋玉涵6分析结论及建议罗梦朱莉莉左璇12

篇2：2015万科财务报表分析=

公司金融课程论文2

郭红霞 11703班 学号1107534016

摘要：2013年2月20日国务院确定的“国五条”政策措施，虽然对房地产市场没有太大影响，但3月1日晚国务院发布调控工作的通知后，房地产界原先乐观的预期已不复存在。面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。

作为地产龙头万科，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，那么在“国五条”细则打压下，龙头万科还能继续保持高增长，高业绩吗？本文主要通过对万科2012年财务报表与2013年第一季度财务报表的对比分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。

关键字：房地产；万科；财务报表分析

引言

随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

一、公司概况

万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。

上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。

二、财务报表分析

（一）资产负债结构分析

表1 资产负债表（金额单位：人民币元）

项目 资产 货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 存货

流动资产合计 非流动资产合计 资产总计 负债及所有者权益 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 股本 资本溢价 留存收益 所有者权益合计 负债和总股本合计 2013年3月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75

299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75

52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37

259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37

34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05

200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05 该公司总资产12年比11年增加了8259317.51万元，同比增长27.88%。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。

从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加6828751.9万元，上涨了29.90%。其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。

从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析

表2 利润表（金额单位：人民币元）

项目 营业总收入 营业总成本 营业利润 利润总额 所得税费用 净利润 2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66

2012年

103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06

2011年

71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77 该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%。实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

四、绩效评估

（一）偿债能力分析

表3 偿债能力相关数据表

偿债能力指标 流动比率 速动比率

应收账款周转天数 存货周转率 资产负债率 2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%

2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%

变动幅度-0.01 +0.04-2-149

+1.22个百分点

在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为1.4，比上年降低了0.01，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。12年万科实现了较好的存货周转。12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

（二）盈利能力分析 1.营业收入分析

表4 按投资区域划分

2012年 广深区域 上海区域 北京区域 成都区域 主要业务收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%

净利润比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%

结算面积比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%

营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。

2.期间费用分析

表5 期间费用表

项目 营业费用 管理费用 投资收益 所得税 2012（万）305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67

2011（万）增减幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50

19.54% 7.84% 32.72% 28.56%

重大变动原因 销售规模增长

经营规模增长，人工费用增加 联营、合营公司结算收入增加 利润总额增长

期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。12年与11年相比，营业费用上涨19.54%，管理费用上涨7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。

3.营运能力指标分析

表6 相关盈利数据表

盈利能力指标 毛利润率 净利润率 净资产报酬率 2012年 25.85% 13.08% 19.66%

2011年 28.80% 15.01% 18.17

变动幅度-2.95个百分点-1.93个百分点 +1.49个百分点

公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。

这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

五、总结与展望

截止2012年末，公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的1111.0 亿元增长至1310.2 亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。

公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。

报告期内，公司以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。

2013年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。

参考文献：

篇3：2015万科财务报表分析=

各大房地产企业面临着严峻的形势,例如企业融资困难,存货难以处理、资金周转率过慢等一系列问题,万科虽然贵为房地产上市公司的龙头企业,但是也面临着这些挑战。对一个公司的分析,入手的最佳途径就是公司的财务报表,尤其是上市公司。因为通过对其财务报表的分析能清楚看到公司的财务状况和资金状况。所以文章希望通过对万科公司的财务报表进行分析,能得出解决房地产市场困境的一些方法和建议,给其他的房地产上市公司一些启示。

2 万科公司简介

万科企业股份有限公司是王石于1984年5月创立,总部位于中国深圳,经过几十年的高速发展,业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区,共计53个大中城市,2011年公司实现销售面积1075万平方米,销售金额1215亿元,2012年销售额超过1400亿,是中国房地产行业的龙头企业。目前,万科公司积极响应国家号召,走低碳经济的道路,把做绿色企业作为万科的中长期的战略目标和承担的社会责任。

3 万科公司财务分析

三大表综合分析如下。

3.1 资产负债表分析

表1为万科公司2010—2013年的资产负债表。

单位:百亿元

由表1可看出,万科公司的总资产在2010—2013年间不断增长,说明公司呈现良好而且平稳的发展趋势。而存货的增长也从2010年的13.33百亿元增长至2013年的33.11百亿元。由此可看出公司的存货的增长率较高,这对于公司是不利的,因为存货过多会大大影响资产的流动性。因此公司要采取一定的去存货的方法减少存货的数值,从而回笼资金以应付现在市场因素引起的一定的资金问题。应付款项在2010年至2013年不断增长的原因则在于在建工程增加导致公司相关的收支频繁,引起短期负债增加。

3.2 利润表分析

表2为万科公司2010—2013年利润表。

单位:百亿元

由表2可看出,万科2010—2013年的营业收入总体呈现上升趋势。由此可见,万科的经营和资金状况良好。说明其适应市场的发展,努力地提升自身的获利能力,效果显著。从营业成本以及财务、销售、管理三项费用来看。万科2010—2013年呈逐年上升趋势。万科的高营业成本与其战略安排有关,万科实行的是低利润、高周转的战略。低利润也就意味着高成本,目的是为了公司的可持续发展。而公司管理、销售以及财务费用的增长是由于公司的规模日渐扩大以后,所引起的销售规模和管理经费的提高导致的。财务费用的增加也是因为公司规模扩张,因此急需一定的资金支持,因而增加了公司的相关负债。

3.3 现金流量表分析

表3为万科公司2010—2013年现金流量表。

单位:万元

由表3可看出,万科房地产有限公司的经营现金流在2010年曾变为负值,这与宏观经济形势及相关的政府措施有密切的联系,由于房地产市场的整顿,因此公司的资金才会出现一定的紧缺,该公司在未来的资金可能需要回笼,因此寻找新的增长点是非常重要的。同时,我们从投资活动现金流量呈现出的净额可以看出万科公司的投资现金流较少,导致此原因主要是公司需要收回一定资金。另外,由于公司的红利分发等因素,使公司的筹资现金流量出现较大的变化。

4 结论及建议

4.1 结论

从万科以上的数据我们不难看出公司整体财务稳健,资产和负债比较合理,现金回笼情况良好,有不错的盈利能力和发展空间。但也存在一些问题,主要包括以下几点:

(1)公司的资产中存货占较大的比重,这影响了公司资金的流动,一旦销售情况不理想,企业将面临很大的危机。

(2)万科企业的资产负债率逐年上升,负债总额不断增加,而公司的偿债能力却在减弱,企业需要面临较高的财务风险。

(3)万科虽然很重视客户和自身企业文化的建设,但是对员工的关注度不够。另外其服务在各地评价不一,说明其服务水平还有很大提升空间。

4.2 建议

针对上述的一些问题,文章给出以下一些建议来解决上述问题。

(1)由于公司存货比重过大的问题,建议万科通过一些手段和措施适度控制并减少存货的比重。存货是万科盈利的保障,但同时也是公司主要风险的来源。管理层一定要意识到存货数量过大对企业的弊端,要不断完善风险预防和控制机制。

(2)万科公司应该继续拓展融资渠道,创新融资方式,努力降低资金成本,稳健并且理性地投资,向国际化道路迈进,在控制海外投资风险的前提下,努力发展和利用海外的资源技术,不断推动专业能力的提升以及业务模式的创新。

(3)良好的品牌形象和顾客满意度是万科未来发展的重要基石。建议万科应仔细了解分析不同种类的顾客需求,对其产品进一步地完善,加强服务质量和范围和对员工的关注度,适当增加福利政策,提高员工的满意度。

摘要：文章主要通过对万科股份有限公司的财务报表分析研究,通过介绍公司的基本情况,并选取万科最近几年的财务报表,从整个房地产行业的角度对万科进行财务分析,包括对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行分析。然后通过财务分析,评价该公司的经营管理,指出该公司存在的一些问题,并提出相应的建议,供投资者使用。

关键词：财务报表分析,万科股份有限公司,财务报表

参考文献

[1]陈若晴.财务报表分析方法及其改进[J].财会月刊,2010(28).

[2]程晓君.试析企业财务报表分析[J].品牌:理论月刊,2010(9).

[3]宫志彬.企业财务报表分析若干问题探讨[J].现代商业,2009(17).

篇4：财务报表分析

包菡（1990-），女，汉，河南省郑州市，云南民族大学，会计学硕士。

侯孝玲（1991-），女，汉，山西孝义市，云南民族大学，会计学硕士。

王子南（1989-），女， 汉，河北省石家庄市，云南民族大学企业管理硕士。

摘要：财务报表分析不仅是企业内部的一项基础工作，而且对财政、税务、银行、审计及企业主管部门和广大投资者全面了解企业生产经营情况，正确评价企业绩效，从外部推动企业挖潜增效和改善管理起着不可替代的作用。本文以数码影讯公司为例，分析该公司近年来财务报表，运用比率分析法和趋势分析法分析了公司的偿债能力、营运能力、盈利能力等财务指标，揭示该公司的财务状况，并深入剖析了影响公司财务状况的主要因素，从而发现公司在经营过程中存在的问题，并针对问题提出合理的建议。

关键词：财务分析；比率分析法；趋势分析法；财务指标

一、公司财务报表分析

1、资产负债表的分析

2013年年末，公司总资产283376.06万元。其中，负债为13679.69万元，占总资产的4.83%；所有者权益269696.38万元，占总资产的95.17%。公司有将近73%的资产为营运资本，公司的财务状况非常稳定。

2、 利润表的分析

公司营业收入2011年为44，153.27万元，2012年为52，481.97万元，2013年为38，655.10万元，公司的营业收入总体呈下降趋势，营业收入不稳定、波动大，说明公司经营状况相对来说不稳定，受市场影响比较大。

3、 现金流量表的分析

（1） 经营活动产生的现金流量净额：主要系本报告期经营活动流入与去年同期基本持平的情况下，经营活动现金流出较去年同期有所增加。具体如下：

①支付给职工的现金较上年同期增加5469万元，增幅为45.23%，用于业务拓展，新增员工，且本报告期内按市场行情和业务需要进行薪资调整；

②支付的其他与经营活动有关的现金较上年同期增加3803万元，增幅为35.74%，主要为本报告期付现的期间费用、保证金以及借款等款项与去年同期相比有较大幅度增长。

（2） 投资活动产生的现金流量净额：主要系本报告期较上年同期的投资活动现金流入异动大于投资活动现金流出异动，具体如下：

①投资活动现金流入较上年同期增加9730万元，增长幅度为346127%，主要是：收回投资收到的现金较上年同期增长6000万元；取得投资收益收到的现金较上年同期增长1662万元；处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额较上年同期增长2329万元；收到其他与投资活动有关的现金较上年同期减少261万元。

②投资活动现金流出较上年同期增加4671万元，增幅为34.94%，用于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金较上年同期增长6638万元；投资支付的现金较上年同期减少1967万元。

（3） 筹资活动产生的现金流量净额：主要系本报告期较上年同期的筹资活动现金流入异动大于筹资活动现金流出异动，具体如下：

①筹资活动现金流入较上年同期增长8786万元，增幅为717.8%，主要原因为：吸收投资收到的现金增长6523万元；取得借款收到的现金增长2261万元；收到其他与筹资活动有关的现金，因本期收到的股票期权行权款产生的利息 。

②筹资活动现金流出较上年同期增长4766万元，增幅为11655%，主要原因为：分配股利、利润或偿付利息支付的现金较上年同期增长2280万元；支付其他与筹资活动有关的现金较上年同期增长2486万元。

二、公司能力分析

1、 偿债能力分析

公司的短期偿债比率数值都比较高，原因是公司50%以上的资产都是货币资金，公司占总资产77.58%的流动资产用来保证占总资产401%的流动负债的偿还。这说明公司的财务状况非常稳定，没有短期偿债压力。

公司的资产负债率2012年上升之后在2013年出现下降的趋势，公司的负债比重占总资产比重略有波动，说明公司资产仍以自由资产为主。长期资本负债率总体平稳。

2、 营运能力比率

企业营业周期和净营业周期逐渐延长，说明企业营运能力正在逐渐下降。企业存货周转天数总体上呈延长的趋势并且存货周转率总体上呈下降趋势，且这种趋势在2013年表现的尤为明显，是由于企业在2013年销售收入巨幅下降。说明企业营运能力2013年表现不佳。

企业应收账款周转天数持续上升且应收账款周转率持续下降，说明企业实行了比较宽松的借贷政策，企业应收账款坏账损失风险较大。企业应该加强对应收账款的监督管理。企业应付账款周转率正在逐渐下降并且应付账款周转天数逐渐延长，原因在于企业的应付账款逐年增加。综合显示，企业的营运能力逐渐下降。企业应该扩大投资，增加营业收入，并且应该加强对应付、应收账款的管理。

3、 盈利能力比率

企业的销售净利率、总资产净利率和权益净利率整体都在下降，说明企业盈利能力下降。企业净利润下降是造成这种情况的主要因素。净利润下降的原因：一是企业主营业务收入的下降；二是企业居高不下的营业成本。

三、总结

根据对公司财务报表的分析和预测，我认为公司主要存在以下个问题：（1）负债占总资产比重过小，负债财务杠杆效应低；（2）流动资产尤其是货币资金的利用率低。公司应该从下列方向入手以改善公司业绩：（1）公司在筹资过程中应当适当举债，发挥财务杠杆效应给企业带来额外收益；（2）确定最佳的现金持有量，合理利用货币资金，增加企业投资机会。（作者单位：云南民族大学）

参考文献：

[1]袁淳.财务报表分析[M]，东北财经大学出版社，2008.

篇5：2015万科财务报表分析=

——偿债能力分析

公司简介

万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和长期偿债能力的分析两个方面。

一、短期偿债能力分析

短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负责，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉。短期偿债能力也是企业的债权人、投资者、材料供应单位等所关心的重要问题、对债权人来说，企业具有充分的偿债能力，才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期收回本金。反映短期偿债能力的衡量指标有流动比率、速冻比率、和现金比率。

1.流动比率分析

流动比率是流动资产总额和流动负债总额的比值。流动比率主要反映企业的短期偿债能力。

计算公式：流动比率=流动资产/流动负债

2008年年末流动性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.76 2009年年末流动性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.92 2010年年末流动性比率=205521000000/129651000000=1.59 分析：一般来说，流动比率越高，企业偿还短期债务的能力越强，流动负债得到偿还的可能性就越大。一般情况下，人们认为合理的流动比率2：1.但是在应用流动比率时应注意以下两个问题：一是不同性质、不同行业的企业对流动性的要求有所不同，流动比率的合理数值也不同。因此，必须结合不同行业的特点来运用流动比率的偿债能力。二是流动比率并非是越高越好。因为资金过多地滞留于流动资产，有可能是应收账款收不回来或超储积压物资过多所知。万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。

2.速动比率分析

速动比率是速动资产总额和流动负债总额的比值。速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、一年内到期的非流动资产和其他流动资产等之后的余额。剔除这些资产能够更加准确、可靠的评价企业资产的流动性极其偿还短期负债的能力。速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充。

计算公式：速动比率=(流动资产-存货）/流动负债

2008年年末速动比率=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/64,553,721,902.60 =0.43 2009年年末速动比率=(130.323.279.449.37-90,085,294,305.52)/68.058.279.849.28 =0.59 2010年年末速动比率=（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56 分析：一般来说 速动比率与流动比率得比值在1比1.5左右最为合适。若小于1说明该企业偿债能力较弱，面临一定的偿债风险。万科所属的房地产行业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

3.现金比率分析

现金比率是衡量企业短期偿债能力的最直接的指标。它反映了企业偿还流动负责的能力。现金比率是现金及现金等价物资产总量占当前流动负债总额的比率，来衡量公司资产的流动性。也就是说，现金比率只量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此它也是三个流动性比率中最保守的一个

计算公式：现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债×100% 2008年的现金比率=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

二、长期偿债能力分析

长期偿债能分析主要是为了确定企业偿还债务本金和支付利息的能力，它可以两方面对企业进行分析，第一是对企业获利能力的分析，正常的情况下，企业不可能以资产偿还债务，只能以获取的利润还本付息，所以企业的获利能力是分析长期偿债能力的重要方面。第二是资本结构分析，债务数额与企业规模进行比较，如果债务占的比例很大，这说明大部分经营风险由债权人负担，负债比例越大，则企业无力偿还债务本息的可能性就越高。反映企业长期偿债能力的财务指标有：资产负债率、产权比率、利息偿付倍数。

1.资产负债率分析

资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。

计算公式：资产负债率=负债总额/资产总额×100% 2008年年末资产负债率=80,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.674 2009年年末资产负债率=92,200,042,375,32/137,608,554,829,39 =0.670 2010年年末资产负债率=161051000000/2***=0.747 分析：国际一般认为50%--60%适宜。资产负债率越高，表明企业的债务负担越重，偿债风险越大，偿债能力越弱。但是过低的资产负债率则表示企业经营思想比较保守，不能充分利用举债经营方式，获取更多利润。万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

2.产权比率分析

产权比率是反映债权人与所有者提供的资金的对比关系。这个指标是负债总额与股东权益总额之比，也叫做债务股权比率。该指标反映由债权人提供的资本与股东提供的资本以相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率是衡量长期偿债能力的指标之一

计算公式：产权比率=负债总额/所有者权益总额×100% 2008年年末负债权益比=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20 =2.07 2009年年末负债权益比=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07 =2.03 2010年年末负债权益比=161051000000/5458620000=2.95 分析：一般来说，所有者投入资本大于债权人投入的资本，其企业财务结构比较稳定。所以产权比率数值越低，表明企业偿债能力越强。万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

3.利息偿付倍数分析

利息偿付倍数是指企业息税前收益与利息费用的比率，他是从企业偿还债务利息的角度衡量企业偿债能力的指标。公式（2.6）中利息费用是支付给债权人的全部利息，包括财务费用中的利息和计入固定资产的利息。利息偿付倍数反映企业用经营所得支付债务利息的能力。是企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量企业偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。只要利息偿付倍数足够大，企业就有充足的能力偿付利息。企业要有足够大的息税前利润，才能保证负担得起资本化利息。该指标越高，说明企业的债务利息压力越小。

计算公式：利息偿付倍数=息税前利润/利息费用 2008年年末利息偿付倍数

=(6,322,285,626.03+657,253,346.42)/657,253,346.42=10.62 2009年年末利息偿付倍数

=(8,617,427,808.09+573,680.423.04)/573,680.423.04=16.02 2010年年末利息偿付倍数

=11,940,752,579.02/504,227,742.75=23.68 分析：一般来说，利息偿付倍数至少应等于1。这项指标越大，说明支付债务利息的能力越强。万科所在的房地产业08年的平均利息偿付倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息偿付倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。

篇6：2015万科财务报表分析=

(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

(2)现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。

(3)存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。5.3 万科企业股份有限公司未来展望

房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。

2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。6 整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议 6.1 营运能力分析中存在的问题

上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。

(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。

(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。

(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况评价指标体系中,基本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、评价,忽视了这些资产对企业长期发展的影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外,还应包括无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源,而且已经成为21 世纪资产管理的重点。但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运能力进行评价时,应使眼前利益与长期利益的评价并重,充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用【7】。

(4)缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析,包括对人力资源利用的评价分析。而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告,应该是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运能力的评价应具有一定的前瞻性,充分考虑我国经济转型时期的特殊情况,全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。

6.2 对企业营运能力分析的创新指标建议

目前,由于企业外部环境的变化,以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。近几年来,业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和服务的质量;战略目标,如完成一项并购或项目的关键部分,公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神,管理有效性或公共责任；创新能力,如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额【8】。归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。

6.2.1 员工满意度和保持力

员工关系着企业的成功运营和成长。流程、系统、计算机和外来顾问都可以作为辅助工具,并可能对其有所帮助,但使企业运转的核心最终还是企业的员工。员工推动客户关系,他们负责创新与提出新的理念。员工运营企业,他们与合作伙伴共同促进企业的成功。员工的工作成效是企业成功的核心要素。但是长期以来,很多中国的企业在雇佣员工时,往往只关注低廉的人力成本,而忽视了员工的生产效率。并且,很多企业都要承担以各种方式保证人们就业的社会责任。因此他们不得不为工作中的浪费和低效买单。随着社会的发展,这种态度需要加以改变。拥有低成本和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争。中国的企业今后必须更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作。只有员工满意度和保持力得到保证,企业的管理才会显得更加方便和有效,整个企业的营运能力优势就突显了,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的。6.2.2 管理的有效性

随着人类的进步和组织的发展,管理所起的作用越来越大。概括起来说,管理的重要性主要表现在以下两个方面:第一，管理使组织发挥正常功能。管理,是一切组织正常发挥作用的前提,任何一个有组织的集体活动,不论其性质如何,都只有在管理者对它加以管理的条件下,才能按照所要求的方向进行。第二，管理的作用还表现在实现组织目标上【9】。在现实生活中,我们常常可以看到这种情况,有的亏损企业仅仅由于换了一个精明强干、善于管理的厂长,很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术,却没有发挥其应有的作用;而有些企业尽管物质技术条件较差,却能够凭借科学的管理,充分发挥其潜力,反而能更胜一筹,从而在激烈的社会竞争中取得优势。通过有效地管理,可以放大组织系统的整体功能。因为有效地管理,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相加之和,起到放大组织系统的整体功能的作用

【10】

。所以，一个企业的管理有效性对整个企业组织的营运能力来说至关重要,企业应该把握其管理的有效性，并且重视这一指标的分析。6.2.3 市场占有率

市场占有率,也可称为“市场份额”是企业在运作的市场上所占有的百分比。在西方,当一个企业获得市场25 %的占有率时,一般就被认为控制了市场。市场占有率对企业至关重要,一方面它是反映企业经营业绩最关键的指标之一,另一方面它是企业市场地位最直观的体现。市场占有率对企业很重要,但其含金量对企业来说则更为重要。市场占有率并不是企业追求的目的,而是企业为达到目的所采用的手段。很多企业在“先市场后效益”、“先规模后效益”的误导下,变成了市场占有率的奴隶【11】。所以,把握适度的市场份额,分析市场份额，才不会使企业本身的行动目的过于麻木,影响了企业本身的经营业绩,以至于影响了外界对企业本身的营运能力的评价,使企业价值贬值,竞争力受到重大的影响,使企业蒙受损失。7 结论

总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题。对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多情况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。就企业营运能力的提高，打造一个良好的营运体系，主要是“人”的问题

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