关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见

关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见（精选6篇）

篇1：关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见

西安市土地管理局

关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见 为认真贯彻落实党的十五大精神和省委省政府、市委市政府关于放开搞活国有小企业、大力发展非公有制经济的决定，加快推进我市的国有企业改革，促进建立现代企业制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，对企业改革中盘活土地资产，规范划拨土地使用权（以下简称土地使用权）流转，提出如下意见：

一、企业兼并。鼓励企业实行跨地区、跨部门、跨行业和跨所有制兼并。国有企业之间的兼并和非国有企业对资不抵债或资债相当的国有企业在承担债务、安置职工的前提下实行兼并的，土地使用权实行无偿划拨，其中资不抵债的，也可以土地使用权折抵，剩余土地实行无偿划拨；非国有企业对资产大于负债的国有企业实行兼并的，由兼并企业依法办理土地使用权出让手续，可按优惠６０％—９０％的比例缴纳评估确认的地价，一次缴纳有困难的经人民政府批准后，可以分期或分年缴纳。

二、企业破产。企业依法破产，其使用的土地资产经法定评估机构评估。市、县土地管理局确认后，报有批准权的人民政府批准，依法收回拍卖，也可以由接收企业在安置职工的前提下实行整体收购。由接收企业整体收购的，市、县土地管理局在办理用地手续时，按成交地价出让给接收企业，由接收企业将地价款直接支付给破产企业清算组，用于安置破产企业职工的生产、生活。破产企业原已在市、县土地管理局办理了土地使用权抵押登记的，其土地使用权转让所得也应首先用于安置职工。

三、企业股份制改造。企业改建或新设有限责任公司、股份有限公司（以下统称公司），其土地使用权可以采用下列方式流转：１．企业以出让方式取得土地使用权。改制的国有企业可以在改制前补办土地使用权出让手续，然后以受让的土地使用权作价作为国有法人股；也可以经有批准权的人民政府批准，依法收回原企业的土地使用权，直接出让给改制或新设立的公司，该公司在同市、县土地管理局签订土地使用权出让合同、缴纳经评估确认的地价后，取得受让的土地使用权。

２．企业以租赁方式使用土地。国家收回原企业的国有土地使用权租赁给改制或新设立的公司的，可由该公司按期向市、县土地管理局支付租金。租金标准由市土地管理局依照市人民政府公布的基准地价核定。土地使用权租赁年限，不得超过法定最高出让年限。以租赁方式使用的土地，不作为企业法人资产，未经批准，不得转让、转租和抵押。

３．将改制企业的土地使用权界定为国家股的，按照使用年限评估作价后，作为国家的资本金投入改制或新设立的公司使用，由市、县人民政府委托国有股权持有单位统一持有。

四、企业股份合作制改造。企业改造为股份合作制的，其土地使

用权按下列方式流转：

１．办理土地使用权出让手续，按优惠６０％—９０％的比例向市、县土地管理局缴纳经评估确认的地价后，取得受让土地使用权；２．经有批准权的人民政府批准，依法收回原企业的土地使用权，租赁给改制后的企业使用，由企业按期或者按年向市、县土地管理局支付租金；

３．经批准设立国家股的，可以一定使用年限的土地使用权评估作价，界定为国家股，国家股由市、县人民政府委托国有股权持有单位统一持有。

企业进行股份合作制改造时，其国有资产（不包括土地使用权）不足以抵偿债务时，其差额部分用作价后的土地使用权折抵，剩余土地仍按前款规定办理。

五、企业转产。企业使用划拨土地进行内部产业结构调整，实施退>进

一、退>进三的，继续按划拨土地使用权管理。企业将以划拨方式取得的非经营性用地改为经营性用地的，应办理土地使用权出让手续，按期或者按年向市、县土地管理局缴纳土地使用权出让金。

六、企业土地置换。企业转让市区>环路以内土地使用权迁往三环路以外，以地级差价投入企业搬迁、改造的，被转让土地由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳出让金；在三环路以外新征建设用地，未超过原转让土地面积的部分，仍实行划拨。

七、企业“嫁接改造”。企业以划拨土地使用权作为合作条件或折价作为投资，引进资金、技术、设备实施嫁接改造组建新企业的，由

原企业或改造后的合作、合资企业办理土地使用权出让手续，缴纳出让金。企业缴纳出让金有困难的，经县级以上人民政府批准，可分期或分年缴纳，也可以将缴纳的出让金返还给企业作为国家的资本金投入。

八、企业租赁、承包经营。国有企业连续５年以上亏损，由其他企业租赁、承包经营或委托管理，凡不变更土地权属的，继续按划拨土地使用权管理；变更土地使用权的，租赁、承包企业可按优惠６０％—９０％的比例缴纳经评估确认的地价后，取得受让土地使用权。

九、企业出租土地。企业出租划拨土地使用权，应按法定最高出让年限内的出租年限缴纳土地使用权出让金，对一次缴纳出让金有困难的，经市、县人民政府批准后，可以分期或分年缴纳。

十、企业抵押土地。企业可将以划拨方式取得的土地使用权经评估后抵押，并向市、县土地管理局依法办理地价确认和抵押登记。抵押人不履行债务，依法处分抵押土地使用权时，首先从处分所得的价款中向市、县土地管理局缴纳相当于出让金的款额。

十一、企业转让土地。企业转让划拨土地使用权的，必须依法报人民政府审批。人民政府准予转让的，应先由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳出让金；受让方用地属于国家法律规定可以划拨方式取得的，经人民政府批准，可以给受让方办理土地划拨手续，但转让方须将其转让土地所获收益缴付市、县土地管理局。

十二、企业的非经营性用地。企业改制中分离的职工住房、学校、托幼园（所）、医院等生活福利设施用地，经同级人民政府批准，由

市、县土地管理局委托改制后的企业或新组建的独立核算的经济实体按划拨土地使用权进行管理。

篇2：关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见

来源: 时间: 2000.06.28

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市高新区管委会，蓬江区、江海区人民政府，市府直属有关单位： 

市国土局、市财政局、市资产管理委员会办公室、市经济体制改革委员会《关于市区国有集

体企业改革转制中划拨土地使用权处置意见的请示》(江国土字［２０００］025号)，已经 市政府十一届二十二次常务会议审议同意。现转发给你们，请认真贯彻执行。 

江门市人民政府办公室

二○○○年五月二十二日

关于市区国有、集体企业改革转制中划拨土地使用权处置意见的请示

江国土字［２０００］０２５号

江门市人民政府： 

为加快企业改制步伐，解决市区国有、集体企业改制过程中划拨土地资产处置的遗留问题，规范今后的做法，提出以下意见： 

一、1999年12月31日前已经市、区有关部门批准改制，未到国土部门办理土地使用权处置和变更登记的企业，其土地使用权按以下办法进行处理。

（一）将土地使用权作价界定为国家股权，以国家出资（入股）方式处置原划拨土地资产的，股权由市（区）资产办委托战线资产管理公司或原企业持有。这类改制企业凭市（区）体改委和资产办批准转制的文件，经确认的土地资产评估报告、委托持股证明、原《国有土地使用证》、处置土地使用权申请报告等到市国土局办理土地使用权处置手续，按土地资产评估额与市国土局签订土地使用权出让合同，不需缴交土地出让金。企业凭土地使用权出让合同、用地批复及上述资料办理土地使用权变更登记，换发《国有土地使用证》。

（二）由原企业职工出资组成企业法人，赎买企业全部或部分资产（国有资产、市属资产等）进行内部改制的，改制企业必须向市（区）资产收益专户或市（区）属战线资产管理公司足额上缴赎买资产的资金。土地资产的处置按以下程序办理： 

l．改制后的企业凭市（区）体改委和资产办批准转制的文件、赎买国有资产和市属资产的资金缴交依据向市（区）资产办（国资办）申请核买资金缴交状况。

2．市（区）资产办对企业赎买国有和市属资产资金的缴交情况进行核实。对已将赎买资产资金全额上缴市（区）资产收益专户或战线资产管理公司的，由市（区）资产办出具已全额收缴赎买资产资金的证明。未向市（区）资产收益专户或战线资产管理公司上缴或未足额上缴赎买资产资金的，全额缴足后再向市（区）资产办申请核实。

3．改制企业凭批准改制文件、市（区）资产办对企业上缴赎买资产金的审核证明、原《国有土地使用证》和处置土地使用权申请报告等文件到市国土局办理土地使用权处置手续。

4．市国土局对企业处置土地使用权的申请行文批复，不签订土地使用权出让合同。经市（区）资产办审核确认已全额上缴赎买资产资金的，视同已交土地出让金，国土部门不再追缴。

5．企业凭市国土局批复和原《国有土地使用证》等文件申请办理土地使用权变更登记，换领《国有土地使用证》。



（三）企业资严（含土地使用权）转让或原企业以土地资产入股与其他公司或个人合资合作组成新企业的，由改制后组成的新企业补办土地使用权出让手续，与市国土局签订土地使用权出让合同，按市政府批准公布的地价标准向市国土局缴交土地出让金。土地使用权转让税费由转让方缴交。企业凭转制批准文件、用地批文、土地使用权出让合同、缴交．土地出让金和转让税费凭据、原《国有土地使用证》等申请办理土地使用权变更登记，换领《国有土地使用证》。

（四）符合有关规定，按保留行政划拨方式处置土地使用权的，改制企业凭市（区）体改委和国资办批准转制的文件到市国土局办理土地使用权处置手续和变更登记，但企业保留划拨土地的时间最长不能超过5年，换发的《国有土地使用证》5年内有效。5年期满，企业必须到市国土局重新办理土地使用权处置和确权手续，经批准后才能继续使用土地。

二、2000年1月1日后批准转制的企业（含由两区批准转制的企业），其行政划拨土地资产的处置，必须按省人民政府《关于加强国有企业改革改组改造中原划拨土地管理的通知》（粤府［1999］42号）规定执行。

（一）由本企业职工出资组成企业法人，赎买原企业资产的，由改制后企业与市国土局签订土地使用权出让合同，按经市政府批准公布的标准向市国土局缴纳土地出让金。企业土地资产评估值减除出让金后的剩余部分，由批准该企业改制的资产办监管。

（二）企业将土地使用权作价界定为国家股权，以国家出资（入股）方式处置原划拨土地使用权；企业资产整体或部分转让，涉及土地使用权转让；以及企业以保留行政划拨方式处置土地使用权的，分别按第一条第（一）款、第（三）款和第（四）款规定办理。

三、企业改制后，所使用的土地经规划部门同意保持原有状态，不发生扩建、拆建、改建、易地改造及改变用途的，企业可凭改制批准文件和规划部门的书面意见，按粤府［１９９９］42号又规定的程序直接到市国土局签订土地使用合问（出让、租赁合同），并按规定办理土地使用权变更登记，不需按新增建设用地的审批程序申请规划和办理用地报批。

以上请示，请批复。

江门市国土局 

江门市财政局 

江门市资产管理委员会办公室 

篇3：关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见

一、地震安全性评价行业发展现状

我国地震安全性评价工作起步于1970年代初的地震动参数复合, 发展于1990年代初期的地震危险性评定, 完善于各省工程建设场地地震安全性评价管理办法相继出台, 至2009年《中华人民共和国防震减灾法 (修订版) 》的颁布实施, 地震安全性评价的重要作用已经不言而喻, 其工作内容、实施范围、评定依据、审批程序和监督管理等等也有了清晰明确的法律依据。十几年来, 地震安全性评价在有效抵御重大基础设施和生命线工程的地震灾害、提高学校、医院等人口密集区域的防御能力、科学规划城市建设和土地使用等方面发挥了积极的作用。地震安评科技服务收益也在一定程度上弥补了地震事业单位基本运行经费的不足, 稳定了地震干部队伍, 部分省局将收益投入到震害防御技术、减隔震技术、预警技术等工程领域, 有效带动了工程抗震技术的科学研究工作, 加速了地震科学技术成果的转化, 推动了地震事业的快速发展。

现阶段, 从事地震安全性评价的企业主要是各省、市、县地震主管部门的直属事业单位, 管理体制是在事业体制运行的基础上适当放活, 实行企业化管理, 地震安评技术人员也主要是各事业单位职工, 具有事业单位身份待遇, 同时根据地震安评的市场运营情况适当获得相应的经济收入。由于受到事业单位管理体制约束和经济收入不均等的影响, 加之行业监管不规范、内控机制不健全, 导致地震安评行业的部分市场竞争行为混乱、地震安评质量参差不齐、地震科技服务作用不到位、存在廉政风险和违法违纪现象, 破坏了地震部门的形象。

二、地震安全性评价国有资产改革的重点和难点

1. 产权管理

产权管理涉及产权界定、职能划分、组织架构和制度设计等几个方面, 是决定此次改革成败的基础和前提。地震安性评是指通过对地震烈度复核、地震危险性分析、地震地质稳定性评价和场地震害预测等技术手段, 确定建设工程的抗震设防要求和抗震设计规范, 其主要目标是在有限技术和经济、环境等条件下最大限度进行抗震设防, 因此, 其主要功能是以减轻地震灾害造成损失为目标的科技服务, 其次要功能才是合同利润对事业发展的经济补充。一方面, 地震安评企业是地震局直接投资运营的经营实体, 从某种程度上将是地震局科技服务职能的延伸, 必将承载一定的社会职能。在这种关系下, 就可能存在出资人对经营性资产的行政性配置和直接干预, 由于出资人的国有资本总量的有限性, 这种社会职能与经济职能兼顾的做法就可能导致国有资本不断在两种配置之间游动, 既降低了国资存量资产的保值增值能力, 也影响了公共目标的实现。此外, 地震局的社会职能将如何通过企业的经济职责体现?是地震安评服务定价的行政限定, 还是服务对象的普遍性, 抑或是服务方式的多元化、小区化结果、地震活断层探测结果的免费查询和推广使用?另一方面, 地震部门肩负抗震设防要求管理职责、负责全省地震安评管理工作、掌握安评结果审定权限, 由其投资运营的安评企业是否会由于参与市场竞争权力的不对等和信息的不对称而加剧与其他民营安评单位的竞争矛盾, 造成整体行业竞争效率和社会福利的损失?有学者认为, 由于国资天然具有以满足公共目标的社会职能和以满足商业目标的经济职能, 当双重职能下的国资定位发生紊乱时, 总以牺牲经济目标为代价, 这也是国有独资企业的经营绩效要差于私人企业的主要原因。

2. 人员管理

人员管理涉及人的思想意识引导和转变、人才结构的补充和调整、管理制度的适应性和可行性研究、新老制度的连续性与平衡兼顾、绩效考核与薪酬激励的保障与激励等几个方面, 是实现改革顺利转轨、平稳着陆、成功转型的关键和保障。目前, 从事地震安全性评价的人员问题比较复杂, 主要表现在思想认识不到位、人才结构不合理、管理制度不健全等三个方面。以陕西省地震局为例, 从事地震安评工作的高级工程师20人, 占到全院总人数的47%。人才结构最为复杂, 企业自主招聘的人员5人, 占全院总人数19%, 年龄结构两级分化严重, 50岁以上24人, 占全院总人数56%。由于地震安评的历史发展和当时的实际情况, 为使技术人员尽快适应市场, 调动他们的主动性和积极性, 单位曾积极实行企业化管理和项目承包责任激励机制, 对技术人员采用事业、企业双重管理, 让他们进可攻, 退可守, 负赢不负亏, 没有后顾之忧, 这让相当一部分人实现了自我个体的经济价值并建立了稳定的市场和人脉资源。如今当改革要求事企分离、企业转制、资产转性、取消项目承包制时, 这些曾经的市场开拓者们手握技术、市场和人脉, 有丰富的从业经验和切合实际的项目管理模式, 他们在此次改革中的个人定位、岗位选择将直接影响到地震安评企业的生存与发展, 对企业的发展定位、人才结构调整、制度建设等后续工作也将起到至关重要的导向作用。当老一批地震人选择退出市场, 新的地震工作者是对改革缺乏信心而持观望态度, 还是满足于现状安于稳定希望调整到非经营性事业单位?

三、地震安全性评价国有资产改革的主要任务

纵观地震事业发展和经营性国有资产改革的大局, 地震安评国有资产改革不能只是简单的资产剥离和企业转制, 应该着眼于地震事业的融入式发展和可持续发展, 既需要关注地震安评科技服务的经济价值与社会价值, 也需要加强对地震事业发展的反哺和支持, 更要注重对地震科技自主创新的引导和提升。因此, 地震安评国有资产改革应该把握以下两个方面。

1. 明晰产权职能, 完善监管制度

由于陕西地震安评企业是由陕西大地地震工程勘察中心和陕西大地地震工程检测中心整合改制而成的, 由陕西省地震局任出资人, 因此, 在改革的设计上, 要注意理顺出资人和地震安评企业的隶属关系, 理清企业的产权与职责定位, 明确两者的职责边界、产权界定和权责归属, 建立科学有效的法人治理结构, 保证其权责利的对等性和一致性, 保证其在不同的运行体制下的主要职能和发展目标的独立运作。要明确企业承担的债务责任和破产责任, 当企业破产时, 出资人只以其投入企业的资本额为限承担有限责任。在制度的制定上, 要建立分级监管的体制机制, 注意监管制度的覆盖面和有效性, 既要避免重行政轻产权, 又要保证监管部门各司其职, 各行其是, 彼此独立又互相制约, 依法保障监管的专门性和独立性, 从而保证地震经营性国有资产的经济效益和法律安全。

2. 加强内部管理, 平衡激励兼顾

在内控机制设计上, 要注意建立健全目标管理、效益管理等内部管理制度, 建立以市场为中心的管理模式, 问市场要效益, 向管理要利润, 力争多出精品, 提升服务质量, 创行业品牌。在人员管理的制度设计上, 要吃透国家政策精神, 既要加强政策的宣传和引导, 答疑释惑, 得到职工对政策和利益的理解和认同, 力争做到大局为重, 也要从一开始的筹划和设计上设身处地、以人为本, 通过科学有效的管理体制和健全完善的制度保障, 维护职工的权益。单位可以尝试先通过摸底调查了解职工思想、顾虑和希望, 然后有针对性的引导和支持。要注重新人政策和老人政策的衔接, 既要考虑到新旧制度对原事业身份人员的冲击, 也要避免内部两种制度同时运行带来的不平衡所可能导致的内耗。在绩效激励制度的设计上, 要因地制宜、结合实际, 针对不同级别不同岗位设计考核目标, 针对不同群体采取不同的激励方式, 要注重将考核目标与薪酬激励、发展激励、情感激励等多元化激励模式相结合, 通过建立公平统一的绩效考核体系, 提高考核指标的导向性和针对性, 建立考核与薪酬挂钩的激励约束机制, 激发职工工作的积极性、主动性和创新性。

综上所述, 地震安评企业的改革既需要结合自身优势制定发展战略, 无论是局所合作还是自主创新, 也需要设身处地的完善监管体系, 实现行政职能与产权主体的分离, 强化监督机构的独立性和专业化, 增强人员工作的积极性、主动性和创新性, 实现改革的平稳着陆, 更需要利用此次改革的契机, 强化内部管理, 科学反哺地震事业发展, 实现经营性国有资产的保值增值, 也为事业单位分类改革筹集资本、投石问路。

摘要：分析陕西省地震安全性评价现状和问题, 探讨经营性国有资产改革的重点和难点, 提出了明晰产权职能、完善监管制度、加强内部管理、平衡激励兼顾的对策建议, 对地震系统的经营性国有资产改革具有借鉴意义。

关键词：经营性,国有资产,地震安全性评价,改革

参考文献

[1].新华社.中共中央国务院关于分类推进事业单位改革的指导意见.

[2].国办发[2011]37号.国务院办公厅关于印发分类推进事业单位改革配套文件的通知, 2011 (7) .

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[4].中国地震局.中国地震局经营性国有资产管理办法.

[5].中华人民共和国主席令2008年 (第七号) .中华人民共和国防震减灾法.

[6].聂忠纯.地震安全性评价的问题及对策刍议.福建建筑, 2012 (4) .

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[8].Estrin S, Perotin V.Does ownership always matter.International Journal of Industrial Organization, 1991, 9 (1) .

[9].文宗瑜.深化经营性国有资产管理体制改革的基本思路及建议.国有资产管理, 2013 (5) .

篇4：关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见

一、完善划拨和出让土地使用权制度的措施

1. 应把划拨土地的范围严格限定在公共事业。

在计划经济时期, 我国不区分公益性用地和商业性用地, 一律统一实行土地划拨制度。而在转为市场经济后, 商业用地改为实行土地出让制度, 这造成了原享受划拨土地的企业和通过出让获得土地的企业之间竞争的不平等。对此, 除了对原享受划拨土地的企业, 通过征收土地出让金逐步转为有偿用地外, 关键在于要把划拨土地的范围严格限定在公共事业上, 避免重新造成企业间竞争的不平等。

2. 制定好城市规划。

一份好的城市规划是合理利用土地、优化土地利用结构和确保城市发展方向的关键。在制定城市规划时, 把那些非营利性的国家机关, 安排在远离市中心繁华路段的地价较低的地方, 而把那些营利高、污染少的商业公司安排在闹市区。这样就可以充分发挥土地的经济价值, 优化土地利用结构和合理利用土地。在制定城市规划时, 做好城市的分区计划, 区分好生活区、商业区和工业区等, 确定土地利用的容积率、绿化率等, 并确定好城市的长远发展方向。严格按照规划来执行, 可以避免由于市场的自由竞争而导致的房地产开发商恣意而为, 滥用土地资源, 实现城市的可持续发展。

3. 建立完善的制约和监督机制。

包括两方面的制约和监督机制:一是对划拨和出让的行政行为的制约和监督。完善划拨和出让行政行为的制约和监督机制, 才能有效限制行政权力的过分膨胀, 杜绝行政腐败, 防止国有资产和耕地流失。二是对土地使用人的制约和监督。对土地使用人的制约和监督机制则是确保土地利用合乎规划, 土地资源不被滥用, 防止环境破坏和社会利益损害的有效途径。

4. 合理运用各种宏观调控手段。

由于市场本身无法解决土地的投机和资源的滥用, 这需要国家对市场进行合理的干预, 运用各种宏观调控手段来平抑土地的供需矛盾, 抑制土地投机。这些调控手段有金融调控、税收调控等。金融调控比如银根的松紧收放对控制土地投机性购买具有很好的效果。税收调控主要是土地税收。

二、非公益目的划拨土地使用权的市场化措施

由于现行的划拨土地使用权不仅仅是根据新法取得的, 更主要的是在过去的体制下形成的, 而上述对于划拨土地使用权的规范并不能完全适用于旧体制下形成的划拨土地使用权。因为在过去体制下并不是按照上述用途确定划拨土地使用权, 所有的建设用地均是通过划拨方式获得的, 而不是按照用途划分的;有许多本应当是出让土地使用权, 而实为划拨土地使用权。这样, 无法建立截然分明的划拨土地使用权规则和出让土地使用权规则。因为只有划拨土地均是用于非商业性目的时, 才能建立泾渭分明的两种土地使用权。而事实上, 现在有许多划拨土地根本不是用于公益事业, 而是用于商业或经营目的。目前我国对用于经营目的的划拨土地使用权, 采取的是基本稳定现实并允许满足一定条件的划拨土地通过市场化处分的方式, 使现有用于经营目的的划拨土地转化为出让土地使用权。这里的市场化处分, 是赋予这些划拨土地使用者像出让土地使用权人那样进行转让、出租、抵押或投资等处分行为, 使划拨土地使用权因这种处分而市场化。这也就是说, 并不是强制要求所有划拨土地使用权人补办出让手续, 统一实现“转化”, 而是允许满足一定条件的划拨土地使用权人, 自愿选择采取市场化或商业利用划拨土地, 如进入投资、转让、抵押和租赁方式, 使之与出让土地使用权接轨。

为此, 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:“符合下列条件的, 经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准, 其划拨土地使用权和地上建筑物, 其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

1. 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。

2. 领有国有土地使用证。

3. 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

4. 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押贷款划拨土地使用权的, 分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

这一规定是针对过去体制下形成的划拨土地使用权而言的。虽然法规没有明确指明这一点, 这里不能理解为适用新的划拨土地。因为新的划拨土地是用于公益目的, 而允许划拨土地转让等处分会妨碍公益目的的实现。在现实中往往不作区分, 凡是划拨土地即允许其作市场化处分, 是违背划拨土地制度设计初衷的。因此, 划拨土地使用权的转让、抵押、租赁、投资等处分, 只是弥补过去体制下形成的用于经营目的的划拨土地缺陷的变通作法, 而非适用于一切划拨土地的普遍规则。

也就是说, 该条所规定的情形只是弥补旧体制下的缺陷, 而不是新划拨土地使用权的基本特性。假如这些占用划拨土地主体重新获得所占用土地使用权的话, 那么肯定是出让方式而不是划拨方式, 之所以它们仍然是划拨方式, 仅仅是因为过去形成的。为了使之统一到出让方式上, 不是推倒重来, 而是直接允许它们作市场化处分, 将之转化为可流转的出让土地使用权。

因此, 在现实中必须从严掌握转化的条件。为此, 笔者建议不要使用以主体界定允许市场化处分的范围, 而应根据土地用途, 将可转化的划拨土地局限于商业用途的土地。不是说公司、企业所占有的全部划拨土地均可转化, 只有非用于公益目的时才可为之。简言之, 第四十五条适用的前提不是划拨土地, 而是用于非公益目的的划拨土地。

三、针对土地出让中存在的问题应采取的措施

1. 要深入开展对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及其土地法律法规的学习教育活动, 使广大干部群众特别是领导干部深刻认识我国国情和严格土地供应的极端重要性, 以及深化土地有偿使用制度改革和市场化配置土地资源的重大意义。进一步提高依法管地、依法用地意识, 正确处理经济发展与保护耕地, 招商引资与依法供地的关系。

2. 要下大气力做好土地交易市场及档案管理的基础性工作, 建立健全国有土地使用权出让的各项管理规定, 做到有章可循。

3. 要建立和完善国有土地使用权出让监督检查工作的长效监督机制。

4. 要加大查处违纪违法案件力度。对有令不行、有禁不止, 弄虚作假, 以权谋私等违法违纪行为, 都要一查到底, 绝不姑息。

5. 要完善法律法规, 明确国有土地有偿使用制度。《土地管理法》和《城市房地产管理法》均对划拨用地方式作了明确规定, 因此, 要制定配套的政策措施, 在法律层面上明确国有土地有偿使用制度。

篇5：关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见

1.1 总量及分布情况

据调查统计, 截至2006年底, 海南省共有国有划拨土地129.13万hm2, 占全省陆地面积的36.53%。其中国有划拨农用地面积103.15万hm2, 占全省国有划拨土地的79.88%, 占全省农用地的36.50%;国有划拨建设用地面积25.98万hm2, 占全省国有划拨土地的20.12%, 占全省建设用地88.61%。在地域分布上, 全省18个市县均有分布, 以琼中、乐东、东方等中西部市县居多。在海南省国有划拨土地中, 国有划拨农用地占有很大的比重, 除五指山、海口、澄迈、乐东、陵水外, 其他市县国有划拨农用地面积占国有划拨土地总面积的比重都在80%以上。

1.2 利用管理情况

1.2.1 国有划拨土地利用总体情况。

资料表明, 海南省国有划拨土地占全省土地总面积的三分之一强, 具有量大、面广、情况复杂的特点。从土地分类上看, 海南省国有划拨土地分为农用地和建设用地两大类。海南省农垦系统的国营农、林场使用的国有划拨土地以农用地为主, 而国有划拨建设用地主要分布在城镇建成区、国营农林场场部和独立工矿区;从土地权属来源看, 海南省国有划拨土地以我国土地实施有偿使用制度以前经各级人民政府批准使用的为主, 土地有偿使用制度实施后以划拨方式供应的份量很少。海南省国营农林场、独立工矿和军队使用的绝大部分划拨土地, 以及城镇建成区内原政府机关和国有企业使用的划拨土地大多来源于土地有偿使用制度实施之前批准使用的;从土地用途上看, 海南省国有划拨土地主要用于工农业生产、机关办公、军事、城市基础设施和公益事业以及国家重点扶持的能源、交通和水利等项目。

1.2.2 国有划拨建设用地依法转让补办出让手续和改变用途管理情况。

近几年来, 海南省不断严格国有划拨土地管理, 国有划拨建设用地转让日趋规范。各市、县划拨建设用地转让依法办理土地出让手续的, 大部分通过土地交易市场公开交易, 属于改变用途作为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的, 采取招标、拍卖或者挂牌的方式办理出让手续;属于改变用途作为工业、基础设施、文体等非经营性用地的, 采取协议出让的方式办理出让手续;未改变土地用途的, 采取协议出让的方式办理出让手续。

1.3.3 国有企业改革过程中国有划拨土地使用权管理的情况。

为规范海南省国有企业改革过程中划拨土地使用权的管理, 依法处置土地资产, 妥善安置职工, 促进国有企业改革, 维护社会发展和稳定, 海南省制定并于2007年1月1日起施行《海南省国有企业改革划拨土地使用权管理办法》。该办法对海南省国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、关闭、破产等改革过程中, 划拨土地使用权的处置方式、审批权限、办理程序、使用年限等作了明确规定;同时也对国有划拨土地使用权处置涉及的应向政府补交的土地使用权出让金、租金以及政府的作价出资 (入股) 额和授权经营额进行明确, 规定均按经土地行政主管部门同意备案的土地评估价格的40%确定, 同时明确应上缴的土地使用权出让金实行“列收列支、即征即返”的方式管理, 首先用于原改制、关闭、破产企业职工的安置。

2 存在的主要问题

2.1 国有划拨建设用地非法入市较为普遍, 严重干扰了土地市场秩序, 造成了国有土地资产流失

海南省国有划拨建设用地私下转让或通过联营合作方式擅自改变土地用途、非法入市的主要是一些行政机关以及学校、国营农林场等企事业单位受利益驱动, 擅自利用国有划拨土地兴建商品住宅、商业铺面出租或出售, 或通过私下转让、联营合作、土地入股等方式擅自改变土地用途非法入市, 进行商业、商品住宅开发经营, 并规避向国家缴交土地使用权出让金或租金等土地收益。

2.2 国有划拨建设用地转让办理出让手续审批规定不一, 管理难度大

由于国家现行法律法规对划拨建设用地转让、租赁、作价入股办理出让手续方式和土地出让金缴纳标准没有明确统一的规定。在实践操作中, 市县按照《海南经济特区土地管理条例》第三十二条的规定, 国有划拨建设用地转让手续报经批准后, 按以下方式办理土地使用权出让手续:一是按照监察部、国土资源部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》 (国土资发[2002]265号) 关于“各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的, 必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。”的规定, 对划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的, 采取招标拍卖挂牌的方式转让, 其他的采取协议的方式转让。并按转让后土地用途的土地评估价格的40%补交土地出让金;二是根据国土资源部2006年8月1日实施的《协议出让国有土地使用权规范 (试行) 》的规定, 划拨土地使用权申请转让, 按规定报经批准后, 采取协议的方式办理出让手续, 并按改变用途后新土地使用条件下出让土地使用权市场价格与原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格的差额补交土地出让金。由于存在以上规定差异, 国有划拨土使用权转让补办出让手续的审批和补交土地出让金标准不一致, 造成管理难度加大。

2.3 企业改制中国有划拨土地处置体制不完善

国有企业改制涉及国有划拨土地处置按规定应由具有土地评估资质的土地评估机构对划拨土地进行评估, 土地评估结果经市、县国土资源管理部门同意备案, 划拨土地转让补办出让手续按规定报经批准后, 方可进行公开交易。而省国有资产管理部门对海南省国有企业改制处置包括国有划拨土地的国有资产时, 只是委托国有资产评估机构进行评估后, 就将国有划拨土地连同地上附着物整体打包在海南省产权交易所进行拍卖或挂牌转让。这种作法由于国有企业改制涉及的划拨土地转让补办出让手续不按规定依法报经批准, 土地出让金也不按规定缴纳, 致使拍卖、挂牌成交的土地无法办理过户。此外, 也存在部分市、县国土资源管理部门按照市、县政府领导的要求, 在未依法履行用地报批手续的情况下, 违反规定直接给拍卖、挂牌成交的土地办理过户。

2.4 企业国有划拨土地开发利用有待进一步规范

随着城市发展速度的加快, 城市规划的调整, 位于城市规划区范围内的企业国有划拨土地的规划用途发生了改变, 导致政府与企业在国有划拨土地处置上发生了矛盾。企业认为国有划拨土地的用途改变为商业、商品住宅等经营性用地后, 应由企业申请政府批准公开交易;而政府及其主管部门却强调要按规定收回企业国有划拨土地使用权并给以补偿, 收回的国有划拨土地由政府统一管理, 统一供应。

3 存在问题的原因分析

3.1 法律观念淡薄, 缺乏规范管理划拨土地的意识

长期以来人们对依法利用和管理划拨土地的观念淡薄, 对划拨土地利用管理的法律、法规和政策理解不到位, 没有认识到划拨土地使用权是一个不完全的权益, 有别于通过有偿方式取得的土地使用权, 划拨土地使用权中还包含政府40%的权益, 用地单位不具有独立的处置权。缺乏对土地管理法律、法规和政策的学习和领会, 没有认识到划拨土地使用权流转未经依法批准擅自转让、联营合作作为经营性项目用地属于违法违规行为, 并会造成国有土地资产流失。

3.2 有关法律法规政策规定不明确、不统一, 缺乏操作性

《城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得的土地使用权, 转让房地产时, 应当按照国务院规定, 报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的, 应当由受让方办理土地使用权出让手续, 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但未对划拨土地使用权转让补办出让手续的方式进行明确规定;监察部、国土资源部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》 (国土资发[2002]265号) 规定“各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的, 必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2004]28号) 明确规定“经依法批准转让原划拨土地使用权的, 应当在土地有形市场公开交易, 按照市场价补缴土地出让金。”国土资源部《协议出让国有土地使用权规范 (试行) 》规定:划拨土地使用权按规定报经批准后, 可以采取协议的方式办理出让手续, 并补交土地出让金差额;《海南经济特区土地管理条例》第五十条规定:“划拨土地使用权转让的, 由受让方与市、县、自治县土地行政主管部门补签土地使用权出让合同, 补办土地使用权出让手续, 并按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金”。由此可见, 土地管理法律法规和规章对划拨土地使用权转让如何公开交易, 如何供应, 以及补缴土地出让金的标准等问题没有明确、统一的规定, 给实际操作增加了难度。

3.3 监督管理不到位, 国有划拨土地擅自改变土地用途未能得到及时纠正

目前, 海南省对国有划拨土地的流转的监督管理机制还未完全建立, 监督管理缺位, 对划拨土地的利用缺乏跟踪管理, 对划拨土地擅自改变土地用途未能及时有效制止和纠正, 致使海南省各市、县普遍存在国有划拨土地擅自改变土地用途的违法案件。特别是国营农、林场的国有划拨农用地转用没有依法履行报批手续, 规避土地用途管制制度, 擅自改变用地性质, 进行商业、房地产业、旅游业、工业等经营活动的现象严重。

4 规范管理的对策

4.1 提高规范划拨土地管理的法律意识

各级政府和各有关部门要按照科学发展观和可持续发展的要求, 采取切实有效措施, 加强对土地管理法律法规和政策的学习, 切实提高加强国有划拨土地管理重要性的认识, 树立规范国有划拨土地管理的法律意识, 严格依法加强国有划拨土地管理, 促进海南省的划拨土地管理走上规范、健康的轨道。

4.2 加大执法监督力度, 依法查处划拨土地违法行为

加强政府对划拨土地流转监管的主动性, 加大对违法行为的打击力度, 对划拨土地非法入市、擅自将划拨农用地改变为建设用地, 不履行用地审批手续, 按照属地管理的原则进行全面清理, 区分不同情况依照土地管理法律法规的规定进行处理, 追缴应缴纳的土地出让金。通过依法查处一批严重的、有影响的划拨土地非法入市案件, 起到震慑违法用地行为的作用。

凡擅自改变划拨土地用途或非法转让、租赁划拨土地使用权的, 按非法占地论处, 由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后, 依法无偿收回土地使用权。擅自改变划拨土地用途或非法转让、租赁划拨土地造成国有土地资产流失的, 依法追究有关责任人的法律责任和经济责任。

4.3 明确国有划拨土地管理的政策规定

针对国家现有法规和政策对国有划拨土地管理的规定不够明确、不统一, 造成对规范划拨土地管理难于操作的问题, 海南省有必要结合本省实际, 进一步明确或研究制定规范海南省划拨土地利用管理的地方法规或政策规定。

4.4 进一步规范国有企业改革划拨土地使用权处置

严格按照《海南省国有企业改革中划拨土地使用权管理办法》规定处置国企改革中的划拨土地, 针对国企改革中出现的新情况、新问题, 采取灵活措施处置划拨土地。对国有企业改革中的单项国有划拨土地 (地上无建筑物) , 按照公开、公平、公正的原则, 按国有资产管理部门设定的条件进入土地交易市场公开处置, 由土地管理交易机构与产权交易所联合实施;对划拨土地确需与其他资产进行整体拍卖安置职工的, 在依法履行划拨土地转让审批手续后, 可在产权交易所通过拍卖或挂牌的方式整体转让, 由产权交易所与土地管理交易机构联合实施。如涉及改变原批准的土地用途并进行新项目开发, 划拨土地转让按原土地用途报经依法批准后, 可在产权交易所通过拍卖或挂牌的方式整体转让, 由竞得人申请改变土地用途, 经依法批准后, 竞得人按规定补交土地出让金。

4.5 进一步完善国有企业划拨土地开发利用的政策措施

国有企业划拨土地的开发利用应由政府主导, 国有企业因破产、关闭、改制、迁移等原因确需盘活的划拨土地, 或因城市发展需要拟转为建设用地的国有划拨农用地, 应由政府统一收回和储备, 政府按照经济社会发展的需要和城市总体规划的要求, 对收回的划拨土地整合后按照土地供应的现行政策公开出让, 以提高土地的利用率, 充分发挥土地的效益。

摘要：海南省国有划拨土地具有量大、面广、情况复杂的特点。在全面摸清海南省国有划拨土地总量、分布和利用管理情况的基础上, 认真分析了当前海南省国有划拨土地利用管理存在的主要问题及其原因, 提出了进一步规范海南省国有划拨土地利用管理的对策措施。

关键词：海南省,国有划拨土地,问题,对策

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篇6：关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见

一、资产证券化及其作用机理

广义的资产证券化认为凡是通过在金融市场上发行证券以筹资的行为均属于证券化。狭义的资产证券化是指将资产通过结构性重组转化为证券的金融活动。即将缺乏流动性但是预计可以产生未来现金流的资产, 通过结构重组, 转变为可以在金融市场上销售和流通的证券的方法予以出售, 从而获得融资, 从而提高资产的流动性。国有资产证券化, 就是把缺乏流动性的国有资产转化为可以在金融市场上自由买卖的证券的行为。

资产证券化的最初级的形式是对存量资产折股并公开募集发行股票。虽然资产证券化的理论相对来说是比较复杂的, 但是概括起来主要包括:三个基本原理 (资产重组原理、风险隔离原理、信用增级原理) 。它的运作方法就是把缺乏流动性、但具有未来现金流的优良资产聚集起来, 从而形成一个资产池, 之后通过结构性重组, 并进行一定的信用评级、信用增级, 将其转换成能够在金融市场上出售和流通的证券。

二、实施资产证券化是深化国有企业改革的必然要求

国企的资产证券化是国企改革的关键因素之一, 也是国有企业融入市场经济的关键之一。因为资本证券化可以增强资本的流动性, 增强资本效率, 能够使资本的作用得到更好的发挥。由于资本证券化, 从而让资本的所有权和使用权分离, 让资本细分化, 从而让资本具有高流动性和对社会高强度的渗透力, 大大减少了资本的沉淀、闲置和浪费的现象, 并能够在流动中增强活力。

1.资产证券化可以提高国有企业资产的流动性, 盘活存量资产。经过调查研究发现我国大部分国企面临一大困境就是存量资产的僵化。主要体现在企业持有大量的应收账款、票据和流动性相对较差的优质资产;另一方面却担负着巨额的银行债务和企业债务。面临这样的困境, 如果国有企业能够采用资产证券化能够让流动性比较差、但是未来收益比较可观的存量资产提前变现, 将企业的存量资产释放出来, 提高资产的流动性, 那么就能够盘活国有资产。

2.资产证券化可以降低国有企业融资成本, 改善财务结构。国有企业资产证券化可以通过“真实出售”使该部分资产从财务报表中移除, 从而降低了资产的负债率, 提高了资金的周转率, 从而使企业的融资成本和风险大大降低, 企业融资能力得到提高, 企业的财务结构得到很好改善。

3.资产证券化可以扩大国有企业直接融资比重, 实现多渠道融资。资产证券化所具有的“脱媒特征”可以不必通过商业银行媒介而直接通过金融市场进行长期融资, 能够为企业建立股权融资、债权融资之外的第三大融资渠道, 增加了企业直接融资比重。

4.资产证券化能够改善商业银行的经营状况, 促进国有金融资产的健康发展。资产证券化可以通过资产证券化技术, 将流动性较差的资产转换为等级相对较高的有价证券, 这样不但使资本的充足率提高, 同时还改善了资产负债结构, 使盈利性、流动性和安全性之间的矛盾得到解决;更有助于商业银行有效分散贷款组织的非系统性风险, 大大降低了金融业的整体风险。

三、国有资产证券化的模式选择

1.国有银行不良资产证券化。近些年来, 国有商业银行由于各方面的问题, 从而积累了巨额的不良资产, 由于不良资产的产生, 从而阻碍了我国市场化进度以及国有银行的商业进程。而资产证券化恰恰可以解决这一问题, 不仅可以处理不良资产, 而且还可以开辟货币市场和资本市场新通道, 从而促进金融市场的发展。

2.国有企业基础设施资产证券化。众所周知, 国有企业基础设施建设存在建设周期长、资产投资量大、回收期较长、风险比较低、回报比较稳定等等特征, 从这些特征来看是完全符合资产证券化的发行条件的。因此国有企业可以通过资产证券化进行融资, 这样的话可以缓解基础实施项目资金短缺问题, 充分发挥资产证券化融资功能, 改善国有企业融资渠道。国有基础设施资产证券化, 操作起来简单、方便、快捷, 同时还可以降低融资成本, 还可以保护所有者的权益。

3.国有企业应收账款资产证券化。通过调查研究发现, 我国国有企业拥有一批质量相对较好或者是通过重组之后质量还可以提高的应收账款, 但正是由于这些应收账款的存在, 让企业处于沉重的贷款压力下, 很大程度上增加了企业的财务费用和经营风险。也正是由于这些应收账款的存在, 导致了企业信誉度的下降, 以致于更难获取必要资金。为了解决这一困难, 国有企业可以通过有选择地实施应收账款资产证券化, 这样具有积极作用, 不仅可以加速国有企业资金周转, 同时还可以让投资者找到一个非常理想的投资工具。

四、推进资产证券化在国有企业中实施的建议

在我国资产证券化推行过程中, 遇到了各种各样的问题。诸如:法律制度不够完善、税务费用相对庞大、金融体制不够完善等等, 这些都在很大程度上制约着资产证券化的推行。因此必须要结合目前新常态经济发展现状以及新一轮国企改革的要求, 重点从以下几个方面推进:

1.立法先行, 进一步完善法律制度, 建立符合资产证券化税收和会计制度, 资产证券化所涉及到的每一个环节都受到法律的保护和约束。一方面, 可以制定一系列相关的法律法规从而可以保护资产证券化的合法性和顺利进行。另一方面, 还应该制定一系列合理的税收政策, 这样的话可以降低资产证券化的车成本, 从而来吸引投资者, 提高投资者的兴趣和积极性。在会计制度上, 我们还可以建立适合企业资产证券化的相关制度, 根据资产证券化的特点, 来制定相关的会计准则和法律规范, 这样的话就可以提高会计制度的适应性。

2.培育多方投资者, 促进投资主体多元化。应该多方面、多渠道培育机构投资者, 从而让投资成为资产证券化市场的主力军。诸如:保险公司、投资基金、商业银行、民营企业等等这些都可以成为机构投资者。同时, 要不断的引导居民存款进入证券化市场。

3.积极推进金融市场体系的建设。保证企业实施资产证券化, 还需要一个日益完善的金融环境来为实体经济的发展服务。一方面国家应该建立完善合理的规章制度, 加强金融市场中介组织的规范建设, 严格市场准入和从业标准, 增强资产证券化市场的透明度。另一方面还应该加快国有企业信用体系建设, 强化信用市场的约束, 形成具有调控力度的信用机制, 这样的话可以在很大程度上提高国资证券化质量, 扩大市场需求, 推进国有企业持续、稳定、健康发展。

国有资产证券化是推进国资国企改革众多方法中非常不错的方法之一, 经过多年的发展已经觉得了一定成效。虽然目前不同产业和集团、不同区域的证券化都面临种种问题和困难, 想要解决这些问题, 需要政府部门的支持和协助, 同时企业也需要靠自身的努力解决。总之, 实施资产证券化可以完善国有企业法人治理结构、为国有企业创造效益、促进国有企业健康良性持续发展。

参考文献

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[2]唐毅泓.我国资产证券化中所面临的问题及对策经济师, 2007 (02) .