城中村经济发展现状及问题

城中村经济发展现状及问题（精选6篇）

篇1：城中村经济发展现状及问题

关于我镇城中村经济发展现状及问题

随着城市化进程加快，我镇目前共有9个村，城中村就占有8个。城中村集体经济不仅是非公有制经济的重要组成部分,也是共同富裕的重要保证。

一、城中村集体经济发展现状

1、城中村集体经济发展势头强劲。我镇9个行政村2007年农村集体经济总收入2800万元，除星辉村外其8个城中村村集体经济总收入2737.5万元，占97.7%；2007年的全区“十强村”我镇就占有3个，分别是青湖、涂黄、塘山；这与城中村优越的地理位置，便捷的交通条件，发达的信息网络，方便的生活环境分不开的。

2、城中村集体经济收入来源渠道多元化。一是土地租赁费用和土地征用补偿金，二是村集体原有厂房招商引资的租金，门面房、闲置库房的出租资金，三是整合现有土地资源，开发出高层写字楼予以出租。城中村集体经济增长主要依赖第二、三产业的发展。可见，土地资源的开发利用是集体经济增长的主要形式，是财富之源。

3、楼宇经济发展迅猛。随着湖东路网的不断成熟，逐渐形成了以星光、青湖、等村为主的楼宇经济圈。如星光村的东方大厦，现已租给懿丰宾馆、江湖味道等企业，每年给村集体经济及税收的贡献都非常可观；青湖村的青湖综合大楼（目前已入住5家企业，年租金达80余万元。）、方舟大厦等都是在我镇具有代表性的楼宇经济实体。

二、存在的问题

1、土地政策不够宽松，制约了城中村的发展。城中村发展建设项目，办理规划、土地审批相关手续相当繁杂。特别是民营科技园的成立划走了大片土地，村集体无土地可支配，由此带来了三方面问题：一是开发建设，招商引资难以使土地集中成片，更无法使企业落户我镇；二是占用土地必然使农民失去土地这个赖以生存的生产资料，形成一批失地农民；三是在土地变更、土地流转上增加了难度和困难，很容易出现群众上访等问题。

2、城中村集体经济发展存在着不平衡性。城中村集体经济起步越早，把发展作为第一要务，经济实力不断增强。比如青湖村在过去通过部分土地的国家征用使村集体积累了大量的资金，留住了些“风水宝地”，并抓住机遇，通过城中村的改造，建设开发高层的写字楼，发展楼宇经济，发展后劲强劲。而那些不注意积累资本，发展乏力的村集体的经济发展速度是益减缓；过去无经济的空壳村，尤其是近年才转变为城中村发展形势更为紧迫。随着城市的发展，城中村可利用的土地资源越来越少，且是边角余料，集体经济发展起步越晚的城中村，面临的困难就逾多。

3、村级工业园区发展不协调。目前我镇共有3个村级工业园区，2007年约占全镇工业生产总值的65%左右；其中规模以上工业增加值占36%左右。从以上数据来看，村级工业园区的规模以上工业企业较少，产值低、税收低、甚至无税收的小作坊、小企业较多，而且这些小作坊、小企业有是高能耗、高污染企业，根本无法形成产业规模，更达不到产业集聚的效果。

4、城中村干部队伍素质需要整体提高。壮大集体经济关键在村级班子,关键在干部素质。从发展中不难看出,村主要领导干部发展思路明确,工作有方、经济势力就强一些；反之,那些发展思路不清,内部扯皮、管理混乱的村集体经济发展就慢一些。

三、今后发展思路

1、繁荣湖东商务圈。以全区打造城东核心商务圈的战略为契机，将湖东楼盘及公寓楼商铺进行包装，重点对金域名都、碧海云天、天水怡景、香溢花城等楼盘的商铺高起点规划、高档次招商。对公寓楼建设的临街小商铺整体包装，打造特色街、精品店（目前青湖公寓楼的沿街店面已由浙江中南集团看中，准备投资7000万元打造集汽车美容、装潢的特色街）。充分利用现有零碎土地，积极争取政策，建造高层写字楼，发展楼宇经济，引进总部经济、税源经济、研发中心。积极扶持现有特色街，如江大南路、南京东路、上海北路，打造精品店，提高知名度。

2、做大做强工业园。对五联、罗万、涂黄工业园进行彻底的排查摸底，按照企业所占厂房、产值、上缴税收等情况逐一登记，对优势企业进行扶持，鼓励协助企业做大做强。全力支持娃哈哈新生产线、上海大众江西汽配厂等重点项目建设。同时引导有实力的村异地购置土地，拓展发展空间。整合工业园区内闲置厂房和土地，对低税收甚至无税收的小作坊、小企业租赁期满的尽量不续签，腾出资源，重新招商，引进高税收、低能耗、无污染、辐射能力强的高科技项目入园，形成产业规模，聚集产业效应，打造园区品牌。

3、壮大村集体收入。紧紧抓住市政府对青山湖大道的扩建工程这个机会，鼓励青山湖大道沿线及周边的几个村（南镇、涂黄、罗万、五联、永红），利用现在仅有的一些土地资源，积极争取政策，建造高层写字楼，打造楼宇经济实体，进一步壮大村级集体收入，培育新的经济增长点以及财税增长点。

4、建好班子、建设高素质的干部队伍，为发展集体经济提供组织保障。发展村级集体经济，班子是根本，关键是支书。只要有一个事业心强，有经济头脑，有经营能力的支部书记，班子就能活起来，村集体就能找到一条具有本地特色的经济发展的好路子。抓重点，建设高素质的干部队伍。一是创新农村干部选用机制。定职数、定岗位（村级必设岗位，实行一职为主，交叉任职）、定职责（制定岗位责任制）、定报酬（实行结构工资，将工资与实绩挂钩），从而村级班子达到精简、务实、高效。其次通过推行公开选拔制、政府聘任制等改革，推行交叉任职，提高班子的整体素质。抓机制，对农村干部进行规范化管理。一是加大对村班子发展集体经济实绩的考核力度，对实绩突出的可以作为推荐各类先进集体、个人荣誉称号的重要依据。二是加大干部的培训力度。以基地培训、学历培训、计算机培训、外出参观学习等形式结合，有计划地提高干部的素质。三是探索农村干部的待遇保障管理制度。积极探索农村干部社会化养老保险制度，建立一套拴人留心的好机制。

篇2：城中村经济发展现状及问题

作为广东技术师范学院北校区的学生，我们所处地段——三元里本身属于城中村的范畴。本次实践报告，我们打算贴近我们身边的环境开展实践活动，所以以城中村现状与发展为方向进行实践。

一、基本概念

从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。其中三元里是广州城中村的最具代表性的地点之一。

二、“城中村”产生的原因

问题的产生，总有其原因。我们既要看到其产生的内在根源，又要清楚其外在的推力。只有全面客观地分析、把握它的本质，才能为解决“城中村”问题提供科学的方法。

(一)城乡分离的二元结构体制是“城中村”产生的本质原因

建国后优先发展城市，限制人口流动，制定严格的地籍和户籍制度，形成了城乡分治的二元体制。所谓城乡二元土地制度就是农村土地实行集体所有制，城市土地实行国家所有制。在二元土地结构所有制的基础上，相应地形成了两种产权，即国有土地所有权和集体土地所有权。正因为两种所有权的差异，造成了国家可以征用农业生产的农用地，而很难征用作为农民生活的宅基地。由于制度的差异和条件的不成熟，地籍和户籍没有统一，就保留原来的村落，形成了所谓的“城中村”。

(二)可观的租金收益是“城中村”存在的经济根源

“城中村”交通便利，房租廉价，吸引很多外来打工的中低收入者，本地居民通过出租房屋获得很大的收入。在这些巨大利益驱动和诱惑下，村民想尽一切办法，甚至违章违规加建、扩建、改建这就使原来规划不合理的“城中村”更加密集拥挤、杂乱无章。当“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆迁非常困难，改造的成本更高，涉及到复杂的产权和赔偿问题，在条件不允许的前提下，政府只能留存“城中村”，等待改造的时机。

(三)村落的历史渊源、传统风俗是城中村存在的因素

“城中村”有自己特定的历史文化渊源，有着浓厚的传统观念和生活风俗，表现为乡土性很浓的血缘和地缘社会意识。村民都有一种依恋故土的情感，在村民传统意识观念中，村落就是他们生存的根，是世代相传繁衍的地盘，村落改造或整体性搬迁，就意味着失去生存的根，失去繁衍生存的窝，所以部分村民极力反对“城中村”改造或拆迁。“城中村”在这种特有的历史文化、传统风俗的内在意念的力量框架下，暂时留存下来。

三、“城中村”的现状

“城中村”的问题，是一个社会问题，表现出利益性和复杂性。“城中村”在城市的发展过程中，像雨后春笋般冒出，各地城市的发展情况不同，其具体现状也不一样，但都存在共同的特征。

（一）人口密度过高

目前，我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面，由于户籍制度和城市住房制度的限制，外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面，城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房，更诱使外来人口向城中村高度集中。三元里就是其中一个外来人口聚居的地方，更具代表性的还有广州的客村、芳村等。

（二）市政设施不足，公共服务设施欠缺，环境质量差

目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间缺乏，环境质量低下，市政及公共配套设施不足。大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震、抗台风等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足．建筑质量不高。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。

(三)社会治安欠佳

“城中村”管理滞后或不规范，警力巡查和监管有限，综合管理相对薄弱，赌博、吸毒、卖淫、打群架、超生等行为时有发生有人将“城中村”称为城市中的死角、贫民区和犯罪发生区。根据相关调查发现“城中村”的案发率和犯罪率比城市的其他地区偏高。

(四)身份没有明确，地位尴尬

“城中村”无法与城市同步协调发展，很多的城市专门为“城中村”的管理出台规章条例，把它们列为所谓的城市“特区”，这就使“城中村”更加难以融入大都市。“城中村”处在城市管理的边缘，由于政策、制度、条件的不成熟，管理的滞后，不能完全按照城市的管理模式，在一定程度上介于城市的管理范畴和农村管理行列之间。这样尴尬的管理定位，造成许多村民享受不到城市就业、养老、低保等相应的待遇，也享受不到农村的优惠政策。“城中村”的村民对自己的身份界定很困惑，有时办理有关手续、证明等相当麻烦。

四、“城中村”要如何发展

（一）重点抓好“城中村”基础设施建设

现有“城中村”人居环境的种种问题集中体现在城市基础设施不配套或配套程度低。比如道路设施、卫生设施等等。因此，从避免“城中村”问题的角度出发，必须采取基础设施建设先行的措施，进行与城市总体发展规划相协调的基础设施规划，并严格按规划进行建设．在建设时序上，应尽可能早些进行。政府应当制定相应的政策，投入必要的资金改造“城中村”基础设施，拉动“城中村”的自我改造与自我完善；同时动员村集体要积极利用自身的经济能力，加快市政基础没施的建设。

(二)加强立法，依法推进改造

由于“城中村”改造是前所未遇到的，涉及户籍、土地的变更，还有行政管理体制和城镇管理体制等复杂问题。国家的法律法规至今没有明确统一的规定，因而操作上也没有统一的方法，各地城市都是根据自己的实际情况，出台一些粗糙的管理条例。需要出台一些可操作性更细化的法律法规，以法律推进“城中村”的改造，以法律保障“城中村”改造的成果。

(三)妥善安置村民，给予合理的补偿

“城中村”改造之所以那么困难，主要是利益问题没有协商解决好，安置或补偿没有达到村民的要求。村民的房屋被拆迁后，户籍划入城市管理，身份变为城市居民，给予合理补偿，应按照城市居民的管理标准保障村民的利益，解决好医疗保险、养老保险、失业保险、就业、子女上学问题等。只有以村民的根本利益为出发点，才能得到他们的支持，顺利、稳定地推进“城中村”改造。

(四)转变村民思想观念，提高素质，培养技能

村民在特定的群落聚居生活，由于受村俗传统文化的影响，思想观念还比较守旧，生活方式还比较单一，文化技术还比较低，缺乏竞争进取的精神。只有转变他们的思想观念，提高他们的科学文化素质，培养他们的技能，才能为“城中村”的改造减少阻力。比如免费举办一些扫盲脱产班或技能培训班，摒除陋习，使他们的脑袋充实起来，树立勤劳致富、科技致富的意识。知识素质高了，有了一技之长，生活就有了保障，利益得到了维护，村民对改造的抵触情绪自然就降低了。

(五)对城市的空间发展进行科学规划

篇3：城中村经济发展现状及问题

1 研究对象与方法

1.1 研究对象

本文选取了郑州市内2 0个城中村作为调查对象。

1.2 研究方法

1.2.1 文献资料法

查阅了相关法律法规, 如《体育法》、《全民健身计划纲要》、《公共文化体育设施条例》、《城市居住区规划设计规范》。

1.2.2 问卷调查法

对郑州市20个城中村进行调查, 其中发放问卷900份, 回收856份, 回收率95.1%, 其中有效问卷746份, 有效问卷占回收问卷的87.1%, 占总发放问卷的82.8%。

1.2.3 访谈法

走访了体育行政部门的主管领导, 城中村的街道办事处, 村委会等, 与他们深入访谈, 记录了城中村居民体育活动开展的真实情况。

2 结果与分析

2.1 郑州市城中村居民体育活动开展形式

调查结果显示:郑州市城中村体育活动的主要形成方式是以锻炼者自发组织为主, 接街道办事处或者村委会帮助组建的较少, 在体育行政部门的帮助下或者其他方式所占比例甚少。这说明目前郑州市锻炼者自发组织的活动形式较好, 街道办和行政部门出面组建的活动地点和活动形式较少。可见, 政府部门对村民开展体育活动关心支持不够, 村民大多自发组织在公园、广场进行体育锻炼。

2.2 郑州市城中村居民体育活动的主体

据调查, 在体育活动场所, 参加体育锻炼的人受年龄、性别和文化程度的影响较为突出, 参加体育活动具有明显的差异性和职业倾向性。在调查过程中, 发现有三种人: (1) 老年人, 这是参加体育锻炼的主要成员, 这个群体在被调查人数的60%; (2) 中年人, 他们大都是在业余时间参加锻炼作为减轻生活和工作压力的主要方式; (3) 少年儿童, 他们大多在老年人的陪同下经常以报班的形式进行活动, 这个时候是少年儿童成长的高峰期, 所以非常重要。

2.3 城中村体育活动的场所、器材的现状

调查显示:城中村居民参加体育活动的场所非常有限, 仅在公园或者广场上, 没有专门的场地如篮球场等, 配备的健身器材大都已陈旧, 甚至有些器材还存在安全隐患, 针对这个情况, 特地到村委会和街道办事处调查, 据相关人员解释, 场地少, 确实是一个很难解决的问题, 当前城市发展快速, 村里宅基地大都被政府征收用来建商业广场和房地产开发。器材陈旧和损害较严重, 主要是村民的爱护意识淡薄, 据有关人士介绍, 很多刚装好的健身器材, 不到两天就被损坏掉, 甚至出现丢失的情况, 相关部门自然就减少了更新器材的经费和频率, 建议加强村民宣传教育。

2.4 城中村体育活动的主要时间和频率

问卷调查结果显示:居民参加体育活动主要集中在早晨6点至8点, 下午4点半至6点, 晚上7点至8点半, 每周至少三次, 相对比较固定, 有些被调查者甚至每天都坚持锻炼, 所以看起来他们精神较好, 身体比较强健, 患病的几率较小。

2.5 城中村体育活动的主要形式和内容

村民主要参加的是一些集体性的项目, 如健身跑、散步、扇子舞、摔鞭、交谊舞、太极拳、健身操、轮滑、象棋、篮球、乒乓球等。

2.6 居民参与体育活动的目的和动机

调查结果显示:目前郑州市城中村居民参加社区体育活动的目的与动机依次是:增强体质与健康占49%;减肥、健美占28%;休闲娱乐、减压占15%;社会交往占6%;其他占2% (见表1) , 这与我国城市居民体育健康现状调查基本一致。从价值观方面来看, 郑州市城中村居民对体育价值的追求具有生物性价值第一, 心理价值第二, 社会价值第三的特点。

2.7 居民参与体育活动的主要消费水平

目前郑州市城中村体育活动基本上没有经费支持, 大多是居民自发组织交纳会费为主。据了解, 居民家庭每年平均花在体育活动方面的消费额为500元左右, 人均消费120元, 其中购买体育物品占5 8%, 体育劳务消费占2 6%, 体育信息消费占8%, 其他占8% (见表2) , 可见, 郑州市居民体育消费水平在全国处于中等水平以下, 与郑州市经济社会发展的现状相符合。

2.8 城中村居民参与体育活动存在的问题

2.8.1 城中村居民参与体育活动缺乏法律保障

目前, 指导郑州市社区体育发展的指导性法规有:《体育法》、《全民健身计划纲要》、《公共文化体育设施条例》、《城市居住区规划设计规范》等等。然而要执行这些指导性的法规遇到重重困难: (1) 部分条款与国家法律体系存在不一致; (2) 现行法律制度没有强制性实施; (3) 依法管理的组织体系不玩善, 分管责任不明; (4) 各个社区相关部门的监管力度不大。这些都使得现行的法规不能正常运行, 影响着社区体育的发展[1]。

2.8.2 体育活动场所少, 设备不完善

城市居民体育活动是社会体育和群众体育的重要组成部分, 据调查, 郑州市各个城中村社区体育活动场所严重不足, 每个城中村平均不到一个篮球场 (除了学校以外) , 其它的露天广场相对较少, 并且在社区里设置的健身器材大多以陈旧不堪, 没有得到及时的更新换代。经济水平发展较好的区相对较好, 如金水区, 二七区, 郑东新区, 这些区里设置的健身器材相对较完备, 并且比较新;如惠济区, 中原区, 高新区这些区里面的健身设施相对较少, 并且多已陈旧。

2.8.3 居民参与体育锻炼的意识淡薄

社区体育是群众体育的重要组成部分, 他与社会的发展紧密相关, 因此, 完备的城中村体育健身设施建设, 不能离开社区的总体发展和长远规划, 居民对社区体育的认识不足, 就体育而论体育, 易导致人们误认为社区体育的发展知识体育领域本身的事情, 不能得到政府的支持也不能调动全社会的力量, 更不利于良好的体育人文环境的创造和社区体育的持续发展和长效机制, 社区体育也就得不到充分的发展[2]。

道, 多方面的投入。在城市规划建设中, 开发商要预留体育场所空地, 配备足够的体育设施, 要有人监控, 在经济较为落后的区域, 要有政策的扶持。

3.2 大力宣传体育锻炼的重要性, 增强健康意识

在社会发展日益快速的今天, 人们的工作越来越繁忙, 生活压力逐渐增加, 生命的健康问题成为了人们的首要问题。然而, 现代人认识不到健康的重要性, 金钱至上的观点冲破了他们的头脑。生命的健康不仅仅是身体没有疾病, 现代社会情形中更加强调了心理的健康和良好的社会适应能力。

3.3 村委会或街道办事处积极引进、培养社区体育工作者

随着人们对体育锻炼意识的增强, 人们的锻炼形式越来越丰富, 锻炼的项目也在增多, 锻炼的兴趣也在增强, 需要更多的人来进行指导。因为体育锻炼要讲究方法, 没有方法就缺乏兴趣, 只有指导了才能提高。目前, 社会体育指导员非常缺乏, 建议增加体育指导员的培养。

3.4 增加体育活动形式, 开发体育市场

体育活动形式较单一, 大都是自发组织, 社区组织很少组织大家进行体育活动。建议, 开发体育市场, 鼓励单位让社会力量加入到体育活动中来, 促进社区群体体育工作的协调发展。

总之, 郑州市目前处在快速发展的阶段, 随着中原经济区上升为国家发展战略, 郑州作为河南省省会城市, 其发展规模也在扩大, 城中村这个概念将渐渐被我们所淡忘, 我们所调查的研究对象目前或者将来就会被改造, 其体育活动水平肯定会受影响, 随着城市化的进程加快, 郑州市的社区体育将成为社会体育的重要一部分, 体育活动也将成为人们生活中的重要组成部分。

参考文献

[1]刘站红, 金宏伟.长沙市社区体育发展的现状调查研究[J].考试周刊, 2009 (20) .

篇4：城中村经济发展现状及问题

摘 要 随着近些年城市化步伐的加快,位于城市和农村交界地带的城中村日益兴起,它的发展一方面给社会的进步和经济的繁荣做出了贡献;另一方面在发展过程中遇到了不少问题,给社会的和谐和安定带来了隐患。积极应对和解决好城中发展过程中遇到的问题将会促进社会的进步和良性运行。

关键词 城中村 问题 原因 对策

改革开放以来,我国城市规模不断扩大也带来了城乡边缘带的迅速城市化。位于其中的村庄逐渐被城市包围起来,形成了半城半乡特色的二元结构,变成了都市里的村庄——城中村。城中村是我国城市化进程中的一个特殊现象。解决城中村发展中存在问题已经成为必然。

一、城中村发展存在的问题

(一)治安方面

1.治安隐患突出

一是基层组织软弱涣散。城中村在开发初期,城市管理介入滞后,社区管理水平较低。一些已撤村改居的城中村社区自治管理体系尚未建立或尚处于初期摸索阶段,人员不足、业务不精,对社区服务、治安调解等工作内容不熟悉,对群众的教育管理职能和社会调控能力不足。

二是由于管理体制制约及相关配套法律尚不健全,一些职能部门监管滞后,履行职责不到位,增加了社区不安全隐患,一些场所甚至发展成为藏污纳垢的窝点,严重影响了社区的稳定。

2.管控力度不够

随着城市化进程的快速推进,政府一些职能部门的关注点、注意力大多投入到城市繁华地带、重点地区。对城中村的重视程度、投入力量、管理力度必然有所减弱。

一是参与社会治安管理的警力不足。受社会治安形势大气候的影响,繁华、重点地区的110警情、刑事(治安)案件等牵扯了民警的精力,城中村的一些基础性工作就顾之不及。

二是经费保障缺口较大,导致防范设施不足,一些防范措施难以落实,治安管理存在漏洞,难以实现对社会的有效掌控。

(二)健康方面

1.生理健康

城中村村民生理健康突出表现在两个方面:传染病的传播和流行以及生殖健康和孕产妇保健。

第一,由于房屋和人口密集,人口流动性大,空气对流不充分,垃圾遍地,污水横流,污染严重。再加上有些人尚未进行免疫接种以及吸毒贩毒、卖淫嫖娼等现象的存在,造成结核、疟疾、性传播疾病(STDs)及急慢性传染病的传播和流行。

第二,无论是村民还是外来人员素质均较低,缺乏生殖健康知识,对孕产妇保健重视不够,生殖感染率高。三陪小姐等特殊服务行业和未婚青年同居现象造成人工流产现象普遍。这些都是公共卫生问题。

2.心理健康

城中村村民心理健康主要表现在两个方面:心理不安全感和身份认同感差。

第一,大量管理混乱的出租屋成为犯罪之源,入室盗窃、黑社会团伙、吸毒贩毒、卖淫嫖娼等现象屡见不鲜,这些不安全因素对城中村人群的心理健康产生一定的影响。

第二,由于本地人和外地人在观念上区分明显,外来人员面对陌生的环境,会感到无所适从,加上生活、工作巨大压力,以及受到本地人歧视,存在身份认同危机,产生许多心理问题。本地人物质上的相对富裕也并不能直接拉近他们与都市人的距离。

(三)就业方面

1.就业不充分

就业不充分是劳动力利用在数量或质量上的不饱满,是劳动力资源利用不协调的表现。“据有关资料调查显示,郑州市城中村学生家长就业率只有13.1%”。可见,城中村村民就业不充分的现象在多数地区是普遍存在。

2.就业不稳定

据调查,城中村村民的就业主要渠道:

一是通过“招工安置”。这种工作表面上看似稳定,但是有些人会随着企业转制、技术进步以及企业用工制度的市场化,因自身缺乏知识技能而下岗和失业。

二是“自谋职业”。这些在本地企业务工、开店经商或从事个体经营的具有自主创业、自谋职业的人在城中村村民中所占比例极小,同时又面临资金支持不足、经营不善等风险。

三是“临时性”工作。多数人选择跑运输、干零活、摆小摊或者城市绿化、交通协管等临时性的工作,但这种工作由于受季节性或市场需求等因素的影响,从业人员往往面临随时失业的危险。

二、城中村发展中存在问题的原因分析

(一)城中村治安问题产生的原因分析

1.流动人口多

城市的拓展为流动人口提供了广阔的就业、谋生空间,也为原住居民将闲置房屋出租提供了条件,外地人员的落脚谋生使城中村人口急剧膨胀,迅速演变为流动人口聚居区。由于居住地地理位置便捷、房租低廉,使一些居民不顾市政规划,违法强建、私搭乱建房屋,由此引发一系列潜在的治安隐患。

2.配套设施不足

由于城中村尚未进行开发建设或还没有纳入市政建设规划,结构不合理,布局杂乱无章,建筑密度大;社区处于开放状态,防范难度大;街道胡同内违章建筑、乱堆乱放等现象较为普遍;环卫、市政等配套设施建设标准低且陈旧老化;市政道路、商贸及娱乐休闲等公共配套设施严重不足;防火通道被挤占甚至堵死,火灾隐患突出,公共卫生环境质量与城市管理要求形成巨大的反差。

(二)城中村健康问题产生的原因分析

1.社会适应和社会交往差

城中村私房巨大的收益以及文化素质较低使得城中村阶层与城市其他系统没有信息和资源的交流,具有较大的封闭性。而外来人口与本地人只是房东和租客的租赁交易关系,不能享受到本地人的待遇,很难和城中村村民和城里人融合,也从经济上、身份上、生活方式上形成了一个封闭的系统。

2.医疗保障缺失

合作医疗制度规定,凡是非农化的村民,都有资格参与社区合作医疗,获得在就医和保健上的优待。但对占人群大多数的外来人员来说,很少甚至没有任何医疗保障,一些打工人员无法负担去正规医院看病的高昂费用,导致一些无证诊所泛滥。“黑诊所”严重危害了人们的身体健康。

(三)城中村就业问题产生的原因分析

1.就业观念落后

城中村村民缺乏就业意识,尤其年龄较大者长期从事农业生产使他们养成了保守、安于现状、不思进取的思维意识,不愿改变多年的生活方式,因而面对城中村城市化所带来的变化和激烈竞争的就业市场,缺乏寻找就业机会的胆识。

2.文化素质低下

城中村村民无论是种地还是出租房屋都不需要有很高的技术与文凭,只需要有自己的房屋和本村户口就可以生活下去。“在这一代人中,尤其是上个世纪8O年代以前出生的人,高中以下文化的比例相当高。据调查显示,城中村村民高中以下学历的占89.8%。”较低的文化素质成为他们就业的最大障碍。

3.就业期望过高

城中村村民由于有特殊的地理环境和村域经济为依托,又有出租房屋租金的稳定收入,长时间的无忧生活使其农民身上本具有的内在品质边缘化。一方面,与农民工相比,稳定收入和富裕生活使他们吃苦耐劳的农民品质异化,不愿接受对劳动者素质要求较低的脏累工作。另一方面,与城市居民相比,他们又缺少城市居民善于拼搏的竞争意识。因此,就业就会陷入“高不成低不就”的境地。

三、解决城中村发展中存在问题的对策

(一)解决治安问题的对策

1.齐抓齐管,共同治理

一是全面强化基层组织建设,特别是加强基层居委会、治保组织建设。各级党委政府要切实加强对基层组织的领导,公安机关要加强对基层治保组织的监督指导,发挥治保组织在社区治安防范工作中的牵动作用。

二是由基层镇(街)综治部门牵头,协调公安、民政、工商、城管、卫生、计生等部门,按照各部门承担的职责实施综合治理,通过政策导向,不断引导、规范人们的行为意识,堵塞城市管理中存在的漏洞,提高城市管理水平。

2.清理整治,净化环境

一是要加强对犯罪活动规律特点的分析研判,通过多种途径延伸信息触角,扩大获取犯罪线索的范围。坚持与刑侦专业队密切配合,以大案和入室盗窃、入室抢劫等多发性侵财犯罪以及团伙犯罪、流窜作案为突破口,强化打击工作,增强人民群众的安全感。

二是强化阵地控制,对城中村地区废旧物资回收行业、中小旅店、公共娱乐场所和出租房屋等易发案、高发案地区,坚持连续、反复、及时的清理整治工作。

三是强化人力情报信息网建设,形成公秘结合、覆盖整个社会面的情报信息网络,及时发现不稳定因素和违法犯罪线索,为实施精确打击提供有力保障。

3.开展社区警务

一是抓好人口管理。社区民警坚持深入住户进行调查,全面了解掌握辖区人员情况和社会关系,抓住重点人口、刑嫌等违法犯罪的高危人群,逐人建立档案,制定控制措施,实行重点管理、重点监控、重点帮教。

二是畅通治安纠纷调解的“绿色通道”。城中村矛盾纠纷多、治安问题多,基层派出所要紧紧依靠基层组织和广大群众,组建纠纷调解中心,积极调解处理、化解矛盾纠纷,力争做到“小事不出门、大事不出社区”,有效避免“民转刑”案件的发生。

4.加强流动人口和出租房屋的管理

基层派出所要紧密依托区、镇(街)、村(社区)三级管理网络,加强流动人口和出租房屋的管理。

一是落实“以证管人”的工作思路,积极探索建立新形势下集常住人口和流动人口为一体的实有人口现居住地管理服务工作新机制,实现流动人口与本地居民的和谐相处。

二是要进一步提高信息化管理水平,积极推进流动人口和出租房屋信息平台建设,实现跨部门、跨系统的资源共享,更好地发挥政府职能部门的管理服务效能。

(二)解决健康问题的对策

1.加强对外来人群健康教育

对外来人口进行健康教育对改善该社区人群健康问题意义重大。落实流动人口户口申报制度,派出所、街道、村委会等加强流动人口户籍申报,准确掌握流动人口动态情况。制定相应的流动人口卫生管理制度。

2.提高社区医疗服务

“行政、卫生部门及城管部门等一方面要根据本地区的实际情况,定期对本地区城中村主要负责人、安全卫生负责人进行安全、卫生知识及有关法律法规知识培训,加强对色情等不健康服务业的管制,保证社区生活和谐。另一方面,投资建设正规社区医疗中心,开展常见病、多发病等的基本医疗服务,解决收入低下人群看病问题,并加大对“黑诊所”查处的力度,严惩无证行医者,切实保障医疗安全。”

(三)解决就业问题的对策

1.参加就业培训

首先,通过培训把村民原来的小农意识转变为现代市民精神。其次,通过开展一系列技能培训使村民掌握一种或多种技能,提升他们的可持续就业能力。再次,进行创业技能培训,对参与培训的村民给予政策优惠,如有条件的可在培训后安排工作等。

2.开发就业岗位

把扩大就业与社区服务结合起来,依托社区阵地,发动和组织社会力量开展社会化服务,适时开发社区就业岗位并有意识地扶持这些岗位,以满足村民就业。

解决城中村发展中存在的问题是个系统的工程,需要社会各界的支持和努力,有关部门也必须做好多方面的协调和配合工作。此外,注重村民自身素质的提高也将对城中村自身的发展起到至关重要的作用。做好城中村的发展工作对我国和谐社会的发展和进步势必起到推动作用。

参考文献:

[1]马桂平.城中村村民就业问题与对策.郑州牧业工程高等专科学校学报.28(2).

[2]陈刚,吕军,张德英.流动人口妇女儿童卫生保健服务现状及对策研究概述.中国全科医学.2006.9:541.

[3]丁洪建,刑海峰.城中村的问题、成因及管理对策.中国房地产.2007(12).

篇5：城中村经济发展现状及问题

一、柳州市“城中村”的现状

“城中村”是城市快速发展过程中，城乡二元结构没有及时得到调整而形成的独特现象。目前，柳州市（建成区内）共有“城中村”19个，农业人口约74867人。其中柳北区辖6个乡镇41个村委会（包括4个居委会），而属“城中村”范畴的有黄村乡下辖的雅莲村、黄村村与白沙村3个，共有农业人口2236人。柳南区辖一乡一镇共有新云、竹鹅、磨滩、渡口、基隆、门头、帽合7个“城中村”，共有农业人口约52000人。城中区下辖窑埠、河东、静兰、牛车坪、柳东、环江6个行政村，农业人口14677人，而窑埠、河东、静兰3村属“城中村”。鱼峰区下辖1镇，有水南村、驾鹤村、鸡喇村、阳和村、社湾村5个“城中村“，农业人口5954人。

（一）“城中村”的定义及其分类

“城中村”是指在城市快速发展的进程中，①由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变的居民区；②在城市化的进程中，农村大部分土地被征用，而管理和发展滞后于城市化进程，仍旧保持原来的居住村落和管理制度，游离于城市管理之外的“都市村庄”；③位于城区边缘的农村，已被规划入城区建设但在土地权属、户籍行政管理上仍然保留着农村模式的村落。从柳州市实际出发，从近期来看，柳州市城市建成区范围内仍保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的居住村落定义为“城中村”。从长远来看柳州市城市规划区域内的成建制的农村也可定为“城中村”。

在柳州市的“城中村”中，大部分村仅有少量耕地面积，少数村为无地村，郊区村尚存较多耕地面积，具体可分为三类：

一是完全没有农用地的农村，已经完全被城市包围的，如柳北区的雅莲村是典型的无地村，全村没有一分耕地，但还有农业人口90人。

二是有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村，这部分“城中村”，不仅耕地量少，而且被分割成大小不一的地块，零星散落在“插花地带”，人均耕地少，耕作的价值已经不大。如柳北区黄村村有耕地350亩，农业人口1135人，人均耕地只有0.31亩，白沙村有耕地245亩，农业人口998人，人均耕地只有0.25亩。城中区的静兰村，2000年以来被征地3000余亩，而且今年还准备再征约1000亩，全村耕地仅剩1000多亩，目前该村无地户近600户；此外，还有窑埠村、河东村。柳南区的磨滩村、竹鹅村、渡口村与新云村。鱼峰区的水南村、驾鹤村、鸡喇村。这些村都属于存有少量农用地的村。

三是有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域但已作为柳州市城市规划区域内的农村，如柳南区的基隆村、门头村与帽合村；鱼峰区的阳和村与社湾村；以及柳北区北部的城乡结合部的大部分行政村。

（二）集体经济有了一定的发展，农民收入有了一定的保障

目前各“城中村”不同程度办有村、组集体经济，以二、三产业为主。柳北区有村集体企业19家，其中二产15家、三产4家；鱼峰区有村集体企业125家，其中二产55家、三产33家、股份合作制企业37家，柳南区有村集体企业19家，其中二产15家、三产1家、股份合作制企业3家。这些企业虽然发展水平不一，但是为农民收入的增加做出了不小的贡献。如柳北区的雅莲村集体经济年收入达105万元左右，白沙村村、组集体经济年收入达145万元，黄村村、组集体经济年收入达400万；柳南区的磨滩村村集体建了鹅山大厦、磨滩村市场等，并在村内建有厂房，集体经济颇具规模，现已积累集体资产约4000万元，集体经济年收入达410万元。集体经济的发展为村民提供了相对稳定的收入和生活来源，如磨滩村农民年人均集体经济收入就达4000元。

（三）农村社会保障有一定的基础

伴随着农村集体经济的发展，柳州市的不少“城中村”逐步建立具有社会保障性质的福利制度。如柳南区磨滩村探索建立了养老金制度，对于年满60周岁的男性村民和年满55周岁的女性村民、农龄（从1956年农业合作化运动开始计算）年满20年以上的每人每月发放100元的养老金；磨滩村还按照个人、生产队、村按比例缴纳合作医疗费的形式建立了初步的合作医疗制度，凡在规定的医院住院治疗，医药费报销50%，而且村民有小病在村卫生室看病，免收医药费。大部分村还建立了五保户的低保差额补助以及村民去世后的丧葬费制度。这些制度虽然水平不一但各具特色，为村民提供了基本的社会保障。

（四）集体经济股份制改革开始启动

集体经济股份制改革是“城中村”改造的关键环节，柳州市部分“城中村”已经对此进行了有益的探索。柳南区磨滩村是较早探索集体经济股份制改革的“城中村”，他们通过明晰资产、量化标准、界定股民、“买断农龄”等一系列措施，较好地解决了集体经济股权分配问题。该村集体经济成立了以村委会为主，五个村民小组为股东的“柳州农友企业策划有限公司”；在此基础上各村民小组也参照村委的改革方案逐步对组集体经济进行股份制改革。通过改革使农村集体资产变成了股权，农民变成了股东，建立起了股份合作企业，解放了生产力，推动了农村经济的发展；另一方面通过建立股东大会、董事会、监事会等现代企业制度，实现了对农村集体资产的民主、科学管理，有效遏制了腐败；第三，从体制上最大限度地维护了农村集体经济组织及其成员的合法权益。

（五）“城中村”家庭经济收入主要来源

“城中村”家庭的经济收入主要依靠：①劳务输出，一部分中青年劳动力外出打工；②集体收入分配，主要厂房、门面、鱼塘等出租承包费的收入；③村民出租房屋收入；④部分有地村民从事种植、养殖业经营收入；⑤部分村民的经商收益。

二、柳州市“城中村”存在的问题

（一）村镇建设缺乏规划，基础设施配套不全

“城中村”是城市周边农村地区在城市化迅速扩张过程中演变而形成的特定产物，由于城乡二元结构的存在，使“城中村”的发展没有纳入城市的统一规划、建设和管理，造成其发展具有很大的自发性和盲目性。（1）居住环境差。由于缺少规划，柳州市部分“城中村”内楼房建筑密集、零乱无序，加之人口稠密，使居住空间显得更加拥挤散乱，容易形成安全隐患。（2）违章搭建现象严重。由于对农民建房的监管不到位，加之对城郊农民建房的管理体制尚未理顺，农民为了多建房用于出租牟利或是多得拆迁补偿，置国家法律法规于不顾，违法搭建诸多，导致“城中村”内非法建筑众多，增加了拆迁改造难度，而且这些违章建造的民房很多是“六无工程”，存在质量安全隐患。（3）公共配套设施不足。目前柳州市大多“城中村”与城市在供水、排水、道路、有线电视等基础设施建设上不同步。如柳南区新云村两个小组的95%，约500人尚未用上自来水，靠打井取水，水质难以保证，而且该村的排水系统由于年久失修，存在严重的排水不畅的问题；城中区静兰村至今没有接通有线电视。大部分城中村道路不平、狭窄，没有路灯，与邻近广阔平坦的灯火通明的城市干道成鲜明对比。（4）未纳入城市公共服务体系，无法享受城市发展带来的公共服务。如在卫生管理方面，不少“城中村”没有被划入城市环卫保洁范围，导致垃圾清运困难，环境卫生状况差，成为柳州市环境卫生的死角。以上种种问题与城市景观极不协调。

（二）外来流动人口增多，社会治安状况较差

当前，柳州市“城中村”居住的人口主要由当地原有的农民、租用“城中村”农民住宅的城市居民以及外来流动人口三部分组成。随着城市的发展，外来流动人口增多，由于“城中村”的住房租金低廉，容易吸引外来流动人口，一些村镇的外来流动人口已经是本地人口的数倍。如磨滩村流动人口达9184人，是本村人口的10倍，新云村流动人口达7900多人，是本村人口的5倍。由于外来人口流动性强，职业身份复杂，加之只能按农村模式配置警力，而不纳入城市模式配置警力，往往形成治安死角，缺乏有效的监管，给日常治安管理带来极大的不便，成了城市“治安死角”。

（三）征地与安置衔接不够，失地农民经济来源不稳

长期以来，土地作为农民生存的主要载体，承担着为农民提供基本生活来源的重要使命。近年来随着城市建设力度加大，“城中村”的大量农业用地被征用，“无地户”、“无地组”、“无地村”增多，根据初步统计，市区“城中村”失地农民约占农村人口的30%。如城中区静兰村有“无地户”近600户，9个村民小组就有3个属于“无地组”；磨滩村共有89户成了“无地户”。这些失地农民的生活出路问题摆在各级政府面前。一方面村、组的集体资产（门面、市场、厂房等）被征用后，并没有相应的安排三产用地，致使集体经济受到严重影响，原来用于补贴农民生活来源的集体经济收入也减少或没有了。如磨滩村三队，2003年福德房地产开发公司征用该队土地110亩，门面43间，导致该队集体经济收入下降20多万元；新云村2000年以来被征地209亩，门面几十间，导致该村集体经济收入由120万/年下降到40余万/年。另一方面由于缺乏必要的组织、引导，部分失地农民的征地补偿金没有得到合理利用。近年来，随着柳州市征地拆迁力度加大，每年大量征地补偿款流入农民手中，一些村所得补偿款多则上亿，少则也有上千万。有的农民由于缺乏好的投资指导，完全不顾自身条件，将补偿款用于购买小车等高档消费品，甚至用来购买六合彩，补偿款一旦用完，基本生活来源缺乏长远、稳定保障。第三，由于柳州市大多采取以村民小组甚至单个农户为单位进行征地，不经过村委，这虽然加快了征地进度，但是本该用于集体事业发展的土地费也随同青苗费和安置费发到村民手上，或留存给村民小组，导致村委对土地费的使用缺乏必要监督，不当使用现象经常存在。

（四）社会保障体系不健全，村民的社会保障无着落

虽然柳州市一些“城中村”建立了初步的社会福利制度，但是与城镇社会保障体系相比，这种福利制度覆盖范围小、水平低、不系统、欠稳定，不能满足在“城中村”改造的过程中失地农民的社会保障的要求，因此必须将失地农民纳入到城镇社会保障范围。但是由于城乡二元分割，根据现行的劳动保障政策规定，农业户口人员有单位的，才可以参加社会保险；没有单位的，就不能参加社会保险。所以“城中村”大部分村民不能参加社会保险，也不能享受城镇居民失业人员就业的有关优惠政策。尽管目前领取补偿费后生活暂时有着落，但土地被征用后，村民失去了自己及子孙后代赖以生存的生活来源，村民难以实现可持续地生存与发展。

（五）政企不分的集体经济发展模式，影响了村委处理行政事务的职能

柳州市“城中村”村集体经济大多是由村委会代表全体村民将征地过程中留存在村集体的土地费的全部或部分，以及村民所得的安置费、青苗费的一部分通过入股的形式逐步发展而成的，组集体经济的发展模式也大同小异。在这种模式下，村委会既是一级群众自治组织，承担着全村行政事务的管理职能，同时又是村集体经济的管理者，村集体经济隶属村委管理，经济管理由村财务统一管理，这种政企不分的发展模式，有其有利的一面，可以更好地用村集体经济所得发展公用事业，如修路等；同时也可以节约运行成本。但是如果制度安排不当，就有可能产生腐败或投资决策失误，影响村委会的公信力，给行政事务的管理带来不利影响。如城中区静兰村在发展集体经济过程中由于不当担保和借款，造成350万元债权无法收回，集体经济蒙受重大损失，影响了村委会在村民中的形象，其他村也或多或少存在类似问题。

（六）户籍与计划生育是“城中村”改造必须解决的两个问题

按现在的户籍管理政策，本市“农业人口”变更为“非农业人口”，由本人自愿，提出申请，社区出具证明，复印本人户口本，身份证即可办理就地“农转非”。但“城中村”改造涉及“农转非”的人数众多，由于“非农业户”的地址栏上必须规范填写“街、路、巷”的门牌码，而现在“农业户”使用的门牌、地址是都是“村、乡、队”，因此要变更地址需要很多部门的协调、配合。如原来办理的房产证、土地证上的地址会与户口本上的地址不一致，需要各部门有效协调，对所需费用加以减免。

而“城中村”的计划生育问题，在村委会改为居委会（社区）后，农民的身份发生了变化，在执行计划生育政策过程中，“城中村”的居民按何种身份执行的问题需要妥善解决。如妇检问题，是按城市居民（一年两次）还是按农村村民（一年四次）；农民家庭奖励扶助政策（60周岁—72周岁农村计划生育家庭每人每月奖励50元）的执行问题，二孩生育指标发放问题等，按村民与居民两种不同身份执行有两种不同的做法。“城中村”改造后，这些问题是否马上按居民身份执行，还是制定过渡期执行，有待出台相关规定、文件来进行规定。

（七）历史遗留问题较多，影响城市发展

在各村发展过程中，因种种原因产生的历史遗留问题是“城中村”改造必须要解决的。如一些村的集体资产，如门面、楼房宾馆未办手续或手续不全，需要及时补办有关手续，否则将影响到集体资产的评估，也将影响到“城中村”的改造；不少村民的房产由于种种原因也未办有相关证照，需要及时补办；乡镇、村的集体债务、债权处置问题；征地过程中少征多用、土地权属纠纷问题等。

三、柳州市“城中村”改造的若干对策和建议

（一）“城中村”改造首先要对“城中村”集体资产进行股份制改革，做到政经分离

目前，柳州市“城中村”的农村集体经济组织与村委会及村民小组是政经合一的，所以“城中村”改造的第一步必须是对村里的集体资产进行股份制改造，保证村民在“城中村”改造中的正当经济权益。

1、尽快开展“城中村”集体资产清产核资工作。清产核资是农村集体资产股份制改革的基础。清产核资工作由农村集体经济组织负责，组成清产核资小组，其组成人员须经村民大会通过；清产核资结果须经村民会议确认，必要时可进行资产评估，评估所需费用由村集体经济组织负责；市、城区及乡镇的农业、财政等部门要加强对清产核资工作的指导、监督。

2、做好集体资产确权和补证工作。确认集体经济组织的资产为集体经济组织所有，不划给社区。确认村集体资产的土地权归属村集体经济组织所有，并以国有土地手续给予办证，对于手续不全的房产给予补办房产证。

3、做好集体资产股份量化工作。首先，量化股份合作资产。农村集体经济组织转制中，要正确界定集体股与个人股。个人股的收益归个人所有；在“城中村”改造完成前，集体股的收益，除了扩大再生产外，主要用于社区管理和公共福利事业建设。转制时，一些可量化到个人的存款或用征地款集中购置的物业，可量化到个人，按股兑现，也可继续集中经营，按股分红。其次，细化集体资产的管理。原则上村级集体资产不得量化到个人。可以按照《公司法》的要求，组建集体资产管理公司，负责集体资产的管理和运营。由于柳州市现有村及管理区的集体经济组织的运作、分配情况差异较大，在市国资委指导下可由各城区有关主管部门根据各城区情况，尽快制订相应的集体经济组织转制及转制后集体资产的管理规定，对现有的和今后新增的集体资产及新设社区居委会管辖的居民人数和户数可根据实际情况而定。撤村后增设的社区居委会的日常办公经费和居委会专职人员的工资、补贴按现行的规定和标准，由城区财政承担。

4、组建股份合作制经济组织。“城中村”村委会撤销的同时，改变原村集体经济组织政企不分的状态，转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制公司（企业）。转制中必须依法进行清产核资、资产评估。资产数额巨大、产权关系比较复杂的村集体经济组织，原则上应该经社会上有资质的资产评估中介机构来评估。城区政府可委托有关主管部门组织有资质的专业人员成立资产评估机构，对村集体经济组织的资产进行评估，经村民大会确认。资产评估后，各村可根据自己的实际情况制订具体的转制方案，经村民大会通过后，报城区政府备案。

（二）“城中村”的改造，土地处置是关键

1、农村集体土地的处置

撤村建居后，根据各地经验，大多数是将“土地集体所有转为国家所有”。依法按有关程序和规定将原村、组的集体土地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，对土地使用权人核发“城中村”改制国有土地使用证。原集体经济组织兴办企业的用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。原“城中村”的其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。“城中村”集体土地转为国有土地之后、改造建设之前，原农用地承包人可继续承包经营。因实施城市规划需要使用该土地的，应收回承包权。

在“城中村”集体土地变为国有土地的作法上必须走相应的程序，即由政府“为公共利益的需要”进行征用。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，在征用前，由农村集体解除与农民农村土地承包合同，并给予相应的补偿，土地使用权由集体收回后，政府依法征用为国家土地，给村集体相应补偿。

“城中村”集体土地变为国有土地后，国有土地的使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用；转为国有的土地使用权转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规办理手续。“城中村”异地建设需使用的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出来的土地以及 “城中村”改造范围外近期城市规划属于经营性土地的，纳入本市土地储备。因实施城市规划，需要收回使用权的，按柳州市征用集体土地补偿安置的有关规定给予补偿。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

2、调整自留地

村委会撤销后，今后不再配给自留用地。市政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的地上建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。今后如该土地、房产进入市场，需按有关规定补交国有土地出让金。以后因城市建设开发需要使用这些土地和征用房产，按土地使用权属变更，参照市政府制定的土地征用补偿标准或城市房屋拆迁补偿标准进行补偿。

3、宅基地处置

“城中村”改造建设之前，宅基地使用人可继续使用原宅基地；“城中村”按照规划改造完成后，根据相关规定给宅基地使用人核发国有土地使用权证。经市国土局宅基地清查后，合法的宅基地及建筑按《柳州市农村房地产权登记规定》换发《房地产证》。城中村改造范围的土地，属国有土地，今后不再配给村民宅基地。

（三）关于“城中村”改造的规划和建设问题

1、“城中村”建设改造应在柳州市城市总体规划指导下进行，同时由政府组织有关部门在城市总体规划、分区规划指导下编制“城中村”改造总体规划，报市规划委员会讨论并经市政府批准后作为指导全市“城中村”改造的依据。其中的用地规划，建设规划均统一于城市规划。采取申请改造和征地改造等方式开展“城中村”改造建设。根据城市建设需要或“城中村”集体经济组织申请，市政府会同相关部门、城区政府召开专题会议，研究确定近期拟推进的“城中村”改造项目或工程，属征地改造的，适时向社会公布，提前做好招商及安置的准备工作。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气等公用设施，纳入城市市政和公用设施建设统一管理。“城中村”改造中用于安置原村民的住宅用房建设，按有关规定享受本市优惠政策。

2、“城中村”的改造和小区建设，可采用多种方式，兼顾村民、投资者、政府三方利益，实现“三赢”。（1）各城区政府在“城中村”改造规划方案指导下，以村庄为单位，组织编制改造控制性详细规划，经市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村指导实施的依据。在建设新村新区上，统一标准，统一要求，形成特色与规范。（2）在改造中留出部分村（小区）集体和村民（居民）发展三产用地，保证他们有赖以生存和可持续发展的土地空间。（3）在安置“城中村”改造居民（原村民）住宅的基础上，适当留出部分用地，允许在“城中村”撤迁改造中和二、三产建设中，以村（社区）的股份制经济实体和村民（居民）招商引资或与开发商共同开发、开发商单独开发，利益共享。（4）对于城市规划区中的农村（社区）宅基地建设，应当集体兴建农民住宅小区。

3、改制后的“城中村”，其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行，不再执行村镇规则标准。改制后的“城中村”的市政基础设施建设和管理纳入市政统一管理范围。有关事权参照现行市、区分管范围和分级管理的原则实施，管护经费原则上由区市政维护费承担，由于管护面积的增加，需要增加的管护经费，按市、区两级使用城市建设维护经费的办法在新的财政年度根据实际予以调整。原“城中村”转制的社居委会要加强社区建设，社区建设的经费（包括小街、小巷的修整、美化、净化），除市、区已明确负责的以外。在“城中村”改造完毕之前，依然从转制的股份制企业（公司）集体股收益中支付。

（四）妥善处理好“城中村”改造的房屋权属登记管理

1、“城中村”改制后的原村集体经济组织的房产，由改制后的股份合作经济组织持《国有土地使用权证》、原《房屋所有权证》或房产权属证明文件、村集体经济组织改制为股份合作经济组织的批准文件。工商登记文件等材料到市房产管理部门办理房产变更登记，领取《房屋所有权证》

2、对于“城中村”改制前，已办理原集体土地《房屋所有权证》的房产，改制后房屋状况没有变化的，权利人应持原《房屋所有权证》等材料到市房产管理部门换领国有土地《房屋所有权证》。房屋所有权主、客体已发生变化的，权利人应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门申请办理房产转移、变更登记。换领国有房地产证，暂缓缴纳国有土地使用权出让金，若该房地产进入市场交易，须补交国有土地使用权出让金。

3、对于“城中村”改制后，已向市房产管理部门办理变更登记的房屋需上市交易的，应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门办理房产转移登记。自然人、法人或其他组织在“城中村”改制后的国有土地上新建房屋的，权利申请人应当按照现行城市房屋权属登记的有关的规定，向市房产管理部门申请办理房产初始登记。

4、未办理集体土地《房屋所有权证》的房屋，权利申请人应当向房屋所在市房管部门申请补办集体土地房屋权属初始登记。

5、1978年1月1日（《土地管理法》实施之日）起至1998年12月31日（《土地管理法》修订后实施之日前）止，原村民经批准使用原农民集体所有的土地兴建房屋，超过规定标准（包括一户多宅和一宅超面积）的，由建房者对超出标准部分按历史用地补缴国有土地使用权出让金后，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产权证。

6、1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民未经批准或超过批准面积的（包括一户多宅和一宅超面积）占有用农民集体所有土地建设的房屋，其中依照城市规划和土地管理的有关规定处理后允许保留使用的房屋，在申请补缴国有土地使用权出让金后可办理国有房地产权登记，其他房屋不予办理房地产权登记。

7、1999年1月1日起，原村民未经批准或者超过批准的面积（包括一户多宅和一宅超面积）占用农民集体所有土地建设的房屋，按修订后《土地管理法》及其相关法规的规定执行。

8、离婚后返村的村民及其子女，回原籍的职工、复员退伍军人和离退休干部，在2001年9月1日（《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》施行之日）前回乡定居的华侨和港澳台同胞使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋的标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权。

9、“城中村”内的非村民使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权，但应先补缴国有土地使用权出让金。

10、“城中村”内占用集体土地建设的农村“集资房”，按照市政府有关规定处理。

（五）“城中村”改造中必须同期进行社会保障体系建设

“城中村”社会保障体系建设应当与撤村建居工作同步开展，建立和完善农转非人员养老、医疗、失业等社会保险制度，实现与城镇职工社会保险接轨。“城中村”改革中应当从集体资产中预留农转非人员社会保障经费。农转非劳动力和村集体经济组织应当按照国家和本市规定参加社会保险。男年满60周岁、女年满55周岁的农转非人员，则由政府和村集体经济组织解决部分基本生活费；将符合城市低保条件的农转非人员全部纳入城市最低生活保障体系，尽量做到应保尽保。

（六）“城中村”改造后的计划生育政策

农业人口成建制转为居民户口的，从转为之时起五周年内执行农业人口生育政策，满五周年执行非农业人口生育政策。在计划生育服务管理上，实行“属地管理，单位负责，村（居）民自治，社区服务”的管理体制，按辖区管理。有以下情况的，不得享受本政策：村委会改为社区居委会之前，已外嫁到其他城镇居住满5年，户口仍未迁出的已婚育龄妇女；非农户口嫁入，在村委会改为居委会前仍保留非农业户口的；农转非后户口迁出本社区居委会，虽已持有二孩生育证，但未怀孕的(城市改造拆迁迁出除外)。

（七）“城中村”改造后教育管理体制的改革

“城中村”改制以后，原“城中村”学校转为公办学校的，资产所有权转为法人产权，由学校管理使用，教育用地、校舍及教学设施设备不得挪做它用。校区集体土地转为国有土地，校区土地、校舍、教学设施等资产，由于城市建设需要撤迁的，由政府以同等价值的土地就近置换等方式进行补偿。学校归由城区教育行政部门管理，学校建设纳入城市教育发展总体规划，其办学经费参照现行中小学管理体制执行。学校“普九”的合理负债由城区人民政府纳入财政预算逐年偿还。“城中村”的适龄儿童、少年，由城区教育行政主管部门负责安排，按学生家庭住址就近分配入学接受义务教育。“城中村”学校学生享受市区学生同等待遇。

（八）“城中村”改造中农转非人员的就业安置

1、要建立“城中村”农转非人员失业登记和就业服务制度。在撤村建居的同时，建立完善劳动社会保障服务体系，负责做好“城中村”农转非人员的失业登记、就业登记和就业推荐工作。

2、坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针，解决好农转非人员的就业问题。要鼓励各类企业、农村集体经济组织和其他用人单位吸纳或招用农转非劳动力。各类企业招用农转非劳动力参照企业招用下岗职工的奖励政策进行奖励

3、鼓励农转非人员自主创业。农转非人员自主创办民营企业或从事个体工商经营的，可享受民营企业优惠政策和城镇下岗职工自主创业同等优惠政策。

4、多渠道筹措农转非劳动力职业技能培训和就业补助资金。在征地安置补偿费中提取一部分用于农转非劳动力职业技能培训和就业援助；市政府、城区政府分别从本级财政安排专项资金用于农转非劳动力的职业技能培训和就业援助，市、城区政府安排的职业技能培训和就业援助资金，每年列入财政预算，实行专款专用，不足部分由城区给予补足。

（九）关于“城中村”撤村建居。

1、撤村与建居要衔接，防止出现管理空白。原则上应该拆一村建一居，但对于无地村和仅有少量土地，但管辖区域不足以设立新的社区的村庄，则不再新建社区居委会，将其合并或调整到就近社区即可；原“城中村”管辖区域达到新建社区居委会条件的，可以新设社区居委会，管辖范围与原村委会管辖区域一致。撤村建居要征求多数村民同意，在完成集体资产股份制改革的基础上进行，报城区人民政府批准。

2、妥善安置原村委会委员和处置村办公场所和公共设施。“村改居”后，若为新建社区，则原村民委成员直接过渡为社区居民委员会成员，任期届满后依法参加社区居民委员会选举，原村委会办公场所和公共设施，按有关规定全部或部分由新建社区居委会继续使用，产权归股份合作经济组织所有。如属调整合并到其他社区，则通过政府补助原村委委员一定资金的形式，解除村委委员职务，原村委会办公场所和公共设施，归股份合作经济组织所有。

篇6：城中村改造中存在的问题及对策

摘要：青年人才论坛

为了集约节约土地，改善人居环境，提升城市整体形象和品位，推进襄阳市的城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居城市。本文是通过笔者进行了深入调查研究，全面认真分析后，从襄州区城中城改造的现状和实际出发，从城中村问题成因、城中村改造的现状、改造的重要意义、改造中存在问题等方面进行了综合分析，并提出了个人的建议，以期推动城中村改造工作的顺利进行。

关键词：襄阳 青年 人才 论坛 城中城改造 问题

近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。作为一名基层城市规划管理人员，对当前襄州区城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。

一、城中村问题成因

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管 1 理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。分析城中村问题的原因，具体表现为四个方面：城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市规划编制不完善，造成城中村建设无据可依；管理部门执法不严，对违法建设行为查处不力。

二、目前襄州区城中村改造的现状

襄州区辖1个办事处8个社区5个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5483亩，耕地面积5916亩，其中:云湾、西湾、张湾、金华、航运、红星、潘台、洪山头等8个社区和朱庄村三、七、九组属襄阳市市区中心城区范围内的一级控制区，其它4个行政村和朱庄村部分组属襄阳市市区中心城区范围内的三级控制区。2008年9月，襄州区启动了城中城改造的第一个试点——云湾国际新城建设项目，该项目涉及到云湾社区八、九、十组拆迁的307户居民已全部拆除完毕，拆迁面积12万平方米，在还建小区内投资8000万元，新建了23栋7层安臵房，总面积约7.84万平方米，目前有90％拆迁户已搬入新居；2008年10月，民发世界城项目启动，该项目涉及到西湾社区一、二、三、四、五组900多户居民，目前已拆迁200 多户，并投资4亿元，新建了10栋高层安臵房，总面积约20万平方米；2010年8月，因襄阳火车东站建设的需要，按照市政府要求，襄州区启动了襄阳火车东站广场建设项目，该项目涉及到洪山头社区一、二组353户居民的搬 2 迁，目前已拆迁173户，园林大道还建小区的11栋高层安臵房正在建设中，东站广场及周边道路设计方案也已确定；2010年10月，连山湖开发项目启动，该项目涉及到红星社区十一、十二组和潘台社区八组 450多户居民，目前所有拆迁户的房屋已锁定，并完成了200多户的房屋评估工作，相关工作也在进行中；2011年4月启动了朱庄物流园建设项目，该项目涉及到朱庄村三、七组300多户村民，目前完成了拆迁户房屋评估工作，相关工作也在进行中；2011年5月又启动了襄东滨河新区建设项目，该项目由襄阳嘉华融通有限公司开发建设，目前开发商已与区政府签订了项目的框架协议，正式协议还在商谈之中。

面对工作实际，区政府以科学发展观为指导，本着尊重历史，面对现实的原则，在强化法律法规和政策宣传的同时，按照“政府引导、规划先行、市场运作”的思路，坚持“以人为本、因地制宜、分步实施、稳妥安臵”的原则，积极动员和落实各级各有关部门的工作责任，努力形成强大的拆迁改造合力，推动拆迁改造工作稳步顺利开展，确保城市建设步入良性发展轨道。主要做法：一是成立机构，加强组织领导。区委、区政府成立了城中村改造指挥部，以区主要领导为指挥长，规划局、建设局、土地局、房管局、城管局等有关部门指派专人协助开展工作，做到了机构、人员、职责、经费四到位，为城中村改造工作提供了组织保证；二是出台政策，提供改造依据。区委、区政府按照相关法律法规和市委、市政府要求，并结合实际，制定出台了城中村改造拆迁补偿的文件，对城中村改造的条件、步骤、要求及奖励办法做出了比较详细的 3 规定。年终对城中村改造工作成效明显的主要干部给予一定奖励。各城中城指挥部也按照上级文件精神，结合实际制定了城中村改造实施方案、工作台帐、拆迁安臵补偿方案等配套政策，为城中村改造打下了基础。

三、城中村改造的重要意义

近年来，随着城市化进程的加快，城中村带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动城中村土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安臵难”的情况不断出现，影响了城市经济的科学、全面、协调和可持续发展，在整体上延缓了中心城区经济开发和发展的步伐。所以，改造城中村是实现农村城市化和推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，是提升城市整体形象和品位需要。

(一)城中村改造有利于推进城市化进程。城市对周边地区有较强的区域中心带动作用，也是现代文明向农村辐射的源头。城市化水平代表了一个国家和地区的综合实力，是社会发达进步的重要标志。推进城市化建设，要求农村剩余劳动力尽快向城市转移。如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新转移，就不算真正意义上的城市化；如果城中村不进行彻底的改造,城市规划建设管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代城市必须要求物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美。搞好城市规划，目的是要营造经济发展、法治文明、生态平衡的良好环境。但是，城中村杂乱无章的建筑，脏乱差的生活环境，在很大程度上 4 影响了城市的形象，拉低了城市的品位，成为城市现代化进程的一大障碍。目前襄阳市正处于城市化快速发展的阶段，城中村问题必将成为政府面对的主要热点难点问题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加强社会主义精神文明建设。城中村的农民虽然变成了城市居民，但其小农的意识形态、生活方式很难一下子转变过来。失去土地后，他们一般会把生存和发展的希望寄托于房屋之上，以期从房屋出租中谋求生活保障。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居和城市治安问题高发的根本原因。更为严重的是，城中村缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造提升城中村的基础设施，加强社区建设，更新居民的思想观念和提升文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

（三）城中村改造有利于提高人民群众的居住质量。由于历史原因，绝大多数城中村的住宅配套设施不全、环境卫生较差，主要表现是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不畅、缺乏固定的垃圾存放场所，群众生活非常不便，虽然生活在城市，但与城市居民的生活环境和质量不可同日而语。相关部门经常收到人民群众通过各种途径反映的意见和建议，要求尽快出台有关政策，进行城中村改造。因此，加快城中村改造是改善人民群众生活环境、提高人民群众生活质量的客观要求，直接关系到人民群众的切身利益。

（四）城中村改造有利于拉动经济增长。城中村改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资本参与城市建设，对于扩大内需，增加对住宅、耐用消费品和服务业的需求，拉动相关产业发展等都具有十分重要的意义。与此同时，由于城中村改造能够集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，带来城市环境的优化升级，推动城市经济的健康发展。

（五）城中村改造有利于推动社会进步。城中村的居民虽然生活在城市，但受长期以来固有观念的影响，一直保持着农村、农民的传统生活习俗和方式，始终没有在真正意义上融入现代城市生活之中。实施城中村改造，势必有利于打破传统农村的固有格局，促进城中村居民生活方式的根本性转变。

四、当前城中村改造存在的问题

城中村是城市经济社会发展中出现的现象，也给城市的发展提供了宝贵的空间，但是，城中村改造中面临的一些突出矛盾和问题，一定程度上影响和制约了改造工作的顺利推进，主要表现在以下几个方面：

（一）违法建设成风，加大了拆迁改造的难度。特别是近几年，随着城市基础设施建设的不断完善及城市房地产开发项目、物流园区、工业园区建设快速推进，土地房屋也随之大大升值，村集体组织和村民受利益的驱动，纷纷加建、抢建房屋。拆迁范围内一些村民一旦得到拆迁的信息，一夜之间两层甚至多层房屋拔地而起，水井、苗木等各类地面附属物也随之密集出现，城中村内的个人和小产权开发等违法建设现象十 6 分普遍。管理部门执法不严、疏于管理、“以罚代法”，致使违法建设愈演愈烈，呈蔓延态势，这大大加重了城中村改造的难度。

（二）部分被征收房屋拆迁人对拆迁的期望过高。一是对补偿标准要求过高，不能正确客观地看待和把握有资质的房产评估机构对征收房屋的评估价值，往往以周边发达地区拆迁补偿价格为标准和参照，看待和高估自己的房屋价值，当拆迁补偿低于自己的期望时，就认为房产机构评估价低、拆迁补偿费少，就对拆迁工作不配合、不支持；二是对拆迁改造的种种期盼远高于优惠的让利于民的政策规定，当被征收房屋拆迁人的期盼同制订的优惠政策发生碰撞时，他们就立即认为自己的切身利益受到损害，然后采取各种办法阻碍拆迁工作的开展；三是在坚持政策和原则的前提下，有些被征收房屋拆迁人因其居住面积小，家庭收入低，获取的房屋拆迁补偿少，家庭承受能力低而在支付购买安臵房能力不足的情况下，也认为损害了他们的利益，进而不讲道理、拒绝拆迁；四是那些始终认为多闹多得、不闹少得的被征收房屋拆迁人，对房屋拆迁补偿漫天要价，甚至不合情理地要求解决与房屋拆迁无关的其他问题，更甚者纠集被征收房屋拆迁人集体上访、越级上访。

（三）被征收房屋拆迁人对入住安置小区不感兴趣。一是他们的出租房屋为其获得了高额租金，这是城市拆迁改造中被征收房屋拆迁人极不愿意拆迁的关键所在。生活只能因拆迁变得越来越好，不能因拆迁改造而变差，当其眼前的利益受到损失而得不到期望的补偿时，他们就拒不配合、阻挠施工、集体上访；二是他们认为入住小区邻里关系就淡漠了，7 让他们把农具、做小生意的工具带进单元房别扭、不方便，住着不自在，甚至拿单元房居住与社会传统的行为模式、人际关系是不相适应的道理说教工作干部而不配合拆迁。

（四）拆迁过渡时间较长。由于先拆后建，致使被征收房屋拆迁人居住条件较为艰苦，不利于生产、生活。加之整村拆迁时，被征收房屋拆迁人过渡困难很大，一方面是难以找到合适的出租房源，另一方面是集中临时过渡不利其越冬。同时过渡期内，被征收房屋拆迁人无法正常经商、外出务工，导致其收入下降。这些都是影响拆迁改造的一个因素，更是容易引起上访的一个原因。

（五）安置小区建设缓慢，社会保障政策落实不力。一是安臵小区规划及用地审批的协调落实，对区级部门和单位来讲难度较大，在拆迁时，我们给询问或质问的被征收房屋拆迁人一时难以回答安臵和搬入的时间，容易让被征收房屋拆迁人产生疑惑而影响拆迁。在拆迁完后，迟迟看不到安臵规划和征收安臵地后又容易引起被拆迁人上访；二是被征地拆迁农民的社会保障问题。相对远离市区的被征地农民在土地被征收后，丧失了一部分农耕收入，使农民的收入水平有所下降。在城市繁华地带的被征收房屋拆迁人的房屋出租收益因拆迁而失去，这些都不同程度地影响了被征地或拆迁农户的收入，自然也就成为了阻挠征地拆迁工作的重要因素，也必然使农户提出生活保障的问题。

（六）拆迁工作人员对拆迁工作存在畏难情绪。随着拆迁工作难度的不断加大，参与拆迁工作的一些单位和干部职工畏难情绪也越来越严重，8 表现出缺乏主动工作的精神，一是对安排的拆迁任务不乐意接受，始终以维护社会稳定或拆迁群众情绪不稳定等为借口，拖延工作的开展；二是对拆迁工作中可能遇到的困难和问题估计不足、准备不足，在反复做被征收房屋拆迁人工作无果的情况下，丧失信心，难以采取有效的应对措施对待工作；三是有的基层组织对拆迁工作缺乏统领驾驭全局的能力，在面对群众利益和集体利益、国家利益时，坚持原则、政策不够坚决，不能站在客观公正公平的高度思考问题；四是宣传引导不到位，没有营造出和谐拆迁的工作氛围。

五、对策和建议

城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的问题。凡是遗留的问题大多都会产生后遗症，解决起来都有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：

（一）加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安臵政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宣传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深入民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识 9 大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，算细货币安臵与迁建安臵、调房安臵的对比账的同时，给群众讲些法律法规知识，以便达到说服、动员的目的。

（二）政府要提高城中村改造规划和建设方案的科学性，不搞“一刀切”，有序地推进城中村改造工程。城中村与老城区一样，人口密度高、人均收入低、人居环境差，“城中村”还有历史遗留问题、经济利益问题、生活方式问题，因此改造起来难度较大。建议政府将城中村改造规划与“十二五”规划、土地供应计划和建设用地计划等相衔接，协调城市存量土地的开发进度，保障城中村改造有一个稳定的房地产市场环境。深入研究不同城中村的位臵、特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造策略，以多种改造模式对城中村进行改造。例如：有大项目投资的即整体拆迁；有小项目投资的即局部拆建；暂时无项目投资的可适度进行市政设施建设和环境整治，改善城中村环境；政府如有资金，也可对重点地块先行投入资金进行拆迁。总之，城中村的改造思路不宜局限于某一种模式，且不能操之过急，要采取积极、稳妥、有序的方法推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响。

（三）合理调整政策，兼顾国家、企业、拆迁户三者利益，保证城中村改造资金的投入，维护社会稳定和谐。城中村改造的关键也是最实际的焦点是改造资金的筹集渠道、投资方向和实施办法。政府应通过政 10 策、规划和计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平。同时，要坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达到最好的工作目标，将好事做好。一是合理调整现有的相关政策，正确指导城中村改造工程的实施。对城中村改造以来各项措施的贯彻实施情况进行调研，实事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根据市场行情修订市区房屋拆迁管理办法，对拆迁补偿的形式和标准作相应的调整，及时对广大村民进行公示。二是排除继续从城中村改造中获取土地差价好处的思想。用区财政拨付的专门资金和城中村改造收取的地价收入设立“城中村改造专项资金”，对拆迁户进行合理补偿，补贴经济效益差而社会效益高的改造项目，改善城中村的市政基础设施和公共服务设施。三是区政府和有关部门领导要充分认识城中村改造的重要意义和实际难度，高度重视改造工作的组织协调和稳步推进，将城中村改造工作纳入经济社会发展的总体规划，纳入相关领导和分管部门工作绩效的考核指标体系。四是在今后的城市化建设过程中，要避免新的城中村的产生。同时，学习借鉴外地好的经验，将一个或几个城中村改造项目采用“统一打包”的模式，将人、房、地一并臵换，由一家开发企业一包到底、统一负责，这样可以预防新的城中村形成。

（四）要按照“先安置后拆迁”的原则，规范拆迁程序。对列入改造计划的城中村，要提前做好前期调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。对即将改造的城中村，要将总体安臵方案和分户安臵方案 11 予以公告，并广泛听取被征收房屋拆迁人的意见，无论是原地安臵还是就近安臵，都应采取先建房后拆迁的程序安排，这样有利于消除被征收拆迁人的疑虑，节约拆迁安臵过渡的成本，加快安臵进度。同时，要提前加强安臵区域的交通道路、社会服务等配套设施建设，增强公共配套服务，让搬迁户感受到搬迁地段随城市面貌的进一步改善，也有较大的增值空间。

（五）政府在政策思路上要以人为本，保障城中村村（居）民的合法权益，切实解决群众的后顾之忧。要对集体资产进行全面清产核资和产权登记，并把集体资产优先用于解决村居民的生活保障问题上。要从解决被拆迁人生活出路的深层次问题入手，在扶持发展集体经济、提供劳动就业和社会保障等方面多做文章，确保被征地集体经济组织的合法权益及时得到有力落实，真正解决好被拆迁人和集体经济组织的后顾之忧。只有从根本上改变依靠单一房租为主要家庭收入的经济生活模式，多渠道多来源多途径增加拆迁村民居民收入才能使被拆迁村民居民成为拆迁真正的受益者，才能杜绝违建，利于拆迁。

（六）加强对城中村建房的监督和管理。目前，城中村内违法违建户较多，城中村的村（居）民在宅基地抢盖、加盖的现象较为突出，对违建和抢建、加建房屋的拆迁赔与不赔的问题，在具体工作上难以把握，赔偿了违建、抢建之风会越演越烈，也有违背政策之嫌；不赔偿拆迁工作难以开展，甚至上访。这就要督促相关部门切实加强对建房的监督和管理，夯实管理工作责任，打消村（居）民套取拆迁补偿资金的念头，12 做到补偿公平、群众不受损失，同时也能为拆迁改造创造有利的条件。

（七）加强基层组织建设，严格考核办法，建立问责制度。对参与征地拆迁的各有关部门、单位要制定严格的考核办法，明确各级各部门的工作职责和工作责任，并限期按时办结。要夯实项目涉及街道办事处征地拆迁的主体责任，使其在工作中逐渐整顿基层组织，在整顿中配好村两委班子。对工作不力的单位部门要问责主要领导，不断增强其工作的主动性和创造性。同时，要严厉打击阻碍城中村改造的不法势力，努力为拆迁改造营造良好的工作氛围。