房地产最新营销策略（精选6篇）
篇1：房地产最新营销策略
最新房地产网络营销案例
如今，房地产市场蓬勃发展，众多楼盘可供购房者选择。对购房者来说，随着生活节奏的加快，怎样用有限的时间和精力来选择适合自己的楼盘成了摆在面前的一道难题。而对于开发商来说，如何主动推销自己的产品，如何打破地域局限，有效的拓展全国市场，而不是守株待兔、等客上门，也打上了一个大大的问号。此前，资深的互联网专家黄相如率先提出了普及“网上购房”这个模式：在线售楼卖房买房，在这个网络营销急速蔓延的时代，将房地产与互联网强势结合，为购房者创造梦寐以求的购房方式，为开发商创造前所未见的营销平台。房地产企业的网络信息化又将会是一个飞跃，“网上购房”将引领房地产企业开展网络营销、普及电子商务的应用。
互联网营销新时代，房地产企业选择开展网络营销，正已成为不可逆转的潮流。不开展网络营销，就丧失了竞争优势。这似乎已成为越来越多房地产企业之共识。想象一下看，倘若一位我们的顾客，在网络上不能很好地发现到我们的楼盘或服务，而是找到了竞争对手的楼盘或服务，那将是一个多么让人失望的情景!此种情景，我想，这将是任何一家房地产企业都不愿意看到的结果。
“网上购房”可以在网站上面提供详细的沙盘、样板房和实景等视频播报，并通过图片和文字让网友详细了解楼盘。网友可以自主选择销售顾问，直接进行在线售楼的咨询和沟通。并可通过销控表系统，直观了解户型销售状况。最后通过在线订房、看房报名等多种渠道，让整个购房过程更为流畅。使消费者看房、买房的时间、路途成本降到最低。还可以通过网站运营手段，让购房者获取购房优惠。
那房地产企业的网络营销究竟应当如何来开展呢?又如何取得最佳的网络营销效果呢?
给广大的房地产企业指出了一条堪称业界最佳的网络营销解决新方案，那就是房地产网络营销平台。黄相如对房地产企业开展电子商务和信息化建设提出了“整体解决方案”，“网上购房”能有机地整合各种网络营销服务手段，为房地产企业提供一条龙，一站式地获取解决网络营销问题，包括四大核心要素：房地产企业电子商务网站建设;网站运营推广策划实施;网络营销和精准营销策划执行;网上房地产交易在线销售楼房。对于房地产企业来说，“整体解决方案”无疑能够显著降低网络营销成本，极大地提升网络营销效果和优秀的投资ROI回报率，从而赢得房地产企业客户超值的价值感知和认可。
通过数据比较分析，我们也的确发现，黄相如的“房地产网络营销整体解决方案”能够从开源、节流的角度，为房地产企业极大削减网络营销的成本，创造巨大的营销价值，而同时又能取得高效率和高回报的网络营销成效，并且能够通过“网上购房”直接在线销售楼房，使房地产企业直观地感受到网络时代的价值存在。房地产企业开展网络营销，不仅宣传了楼盘，更可以依托网站强大的品牌、资源优势和庞大的用户群体，以及利用互联网的强大推广渠道，为广大购房者提供更加专业、优质的服务以及便宜的价格。“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”国家统计局发布经济述评称，“目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨”。房价涨势趋缓，尤其是商品房交易量大幅下降、萎缩。基于这样的背景，判断“房地产市场开始向理性回归”，应该说是有充分事实依据的。但是，这一“理性回归”是否足以支撑“房地产的暴利时代已经终结”的结论，恐怕还值得商榷。因为，房地产市场的垄断格局未变和房地产方面社会保障程度的不足。作为与民生密切相关、关系着“居者有其屋”基本社会理想的房地产行业，从来就不是也不应该是一个单纯的经济行业、利润产业，更必须是一个具有社会保障、福利供给性质的民生行业。而要保证这一点，需要充分的社会保障投入。目前虽有经适房、廉租房之类的政策，但这些政策的落实情况却不能令人乐观。
黄相如认为，只有房地产企业都开展电子商务，普及了网络营销信息化应用，降低运营成本，直接在互联网上交易房产，这样才能稳定住房价不再涨，也就是说“网上购房”普及之日，才是房地产的暴利时代真正的终结者。所以目前黄相如正积极的研究、孵化和推动“网上购房”这一模式的快速发展。
篇2：房地产最新营销策略
县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等
1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM单的发放，让项目直接面对消费者。
2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。
3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！
本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的：
1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。
2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。
3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。
4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。
本人现在就在一个小县城操盘 感觉最有效的方式如下：
户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力）
成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道）DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告）接下来：
小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊 奖学金啊 再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天 全县城的人都知道了
还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
付款方式是可以重点考虑的一方面，小县城可以从付款方式上进行一个策略上的调整
比如：
分期付款由于存在尾款风险，故建议慎重考虑。银行按揭可以考虑到一些中低消费群的经济能力的实际问题，建议在原有按揭的基础上再推出首付一成（其余二成在一年内付清）。以拓宽市场，缩短项目销售周期。
我现在做的项目就在小县城，谈谈我的经验
1.因为报纸、电视等媒体的传达力不强，这时候需要借助户外广告牌，把醒目位置的牌子都给弄下来，要有千树万树梨花开的感觉，还有就是在县城中心位置搞些罗马旗之类的东西。
2.要抓住那些奠基阿开工典礼等契机，邀请县领导、重要干部、公司领导啊讲话，配合一些娱乐节目，邀请群众来现场观看，搞些抽奖，引起口碑宣传。
3.人员直效行销，直接派人员去扫街，将目标客户群逐一拜访，并派发DM，海报等，做意向登记，留下第一手联系方式，方面以后开盘制造气氛。4.派一个舞龙舞狮队就在小县城里面转，关键是引起人们的注意力，这个也不要多少费用，就当把省下的广告费用于此宣传
无论在什么样的城市里，是大还是小，最重要的是根据当地的实情，有些小城市的消费水平就是很高，所以在小城市里方案推广一定要切实际． 方法一般有：
１发放宣传单业（单业不要做的太大，小且宜拿，）
２广告牌的确立
３当地电视广告宣传
４周末搞些小的活动，发一些关于本案的小礼品等
５价格优惠活动
６定期手机短信群发
７维护好老客户，以老带新的优惠方式及对老客户的奖励办法
８口碑宣传
９联合当地相关部门开展些小的房展活动，加强项目的宣传
１０抓住客户的随众心理
等等，我就记的这么多了，以前也是在小的城市里做过，不过老长时间了，这些也是供参考．
最重要的是切合当地的实际情况，因地制宜才能事半功倍嘛！
小城市推广妙法
近年来，上海、北京、广州等大城市的房地产开发商纷纷走向全国，寻找地产新商机，一时间，沿海、沿江等区域经济较为活跃的中小城市成为这些地产商青睐的对象;伴随着这种“上山下乡”式的全国开发态势，中小城市的楼盘推广成为开发商面临的一项重要工作。很多大城市开发商进入中小城市后，由于习惯了大城市楼盘推广的思路，有的按照自己的传统思路自行制定推广策略，有的委托原来合作过感觉还不错的大城市代理商操刀。
然而实际上，中小城市与大城市存着许多方面的差异，中小城市的楼盘推广如果仍延续大城市的一套做法，效果未必会好。中小城市对于房地产开发企业而言，到底应该如何实现最优化的楼盘推广效果？中小城市楼盘推广的制胜技巧在哪里？是要从中小城市的特点说开来。笔者结合自己的实战经验及对中小城市的理解，特撰此文，希望与大家共同讨论。
楼盘推广费用标准
中小城市之所以为中小城市，与大城市相比至少有两点是比较突出的：一是城市规模小，二人口不多，正是基于这两点，中小城市的楼盘推广所面对的区域选择与受众面就相对比较狭窄，这也是与大城市楼盘推广最不同的地方。所以，计算楼盘推广费用的标准也应比大城市少得多，如果大城市的广告费按1％计算的话，那么中小城市的广告费至少应低于此标准，否则，既使你的楼盘推广效果如何好，也都是不经济的;
中小城市谁买房？
谁会买房？是最关键的问题，也是楼盘广告投放的目标客户群。根据经验数字，就中小城市而言，中小城市的购房者最主要是政府机关、企事业单位人员，这部分人收入中等偏上且稳定，观念相对先进，容易接受新生事物，其次是国有大中型企业员工，第三是私营业主等其他人群;这三种人群是中小城市主要的客户群。当然，有的中小城市还存在诸如外来人员、其他特定阶层等客户群，这些中小城市的外来人员的质量与数量是要进行针对性的分析的，其他特定阶层是与当地的特定经济形态相联系的，也是需要专门研究的。
媒体选择本土化
业内普遍认为，平面媒体是房地产产品最适合的媒体之一，也是大城市楼盘推广的首选媒体。但在中小城市，平面媒体有时候未必是最好的选择。本人曾经在两个中小城市参与过楼盘的推广工作，最深的感觉是中小城市的人们对报纸的兴趣及阅读量远不如电视，而且有的中小城市，其平面媒体的广告版面价格并不比大城市便宜多少;但是中小城市的户外媒体这一项，普遍反应效果不错，值得采用。
媒体选择本土化，是基于中小城市人们对媒体的阅读习惯而定。本土化不等于传统化，媒体创新在中小城市如果运用的好，也是非常出效果的。本人在一中小城市操作一项目时，曾经采用了开盘彩车的形式，让彩车在城市的主干道上开了一天，一下子让当地居民全知道该项目，知晓度一下子全有了，还是就是对当地小旗子的改进，当时那个城市的刀旗全部都是用一根竹竿，而我们采用了两根竹竿将刀旗拉开来，这样就避免了因刮风造成刀旗上的广告语让人看不清的问题，虽是小小创新，但在当地引起了不小的反应，尤其是竞争者，纷纷效仿，直至今日，这种两根竹竿的刀旗仍在当地风行。
重视SP活动
由于中小城市范围较小，每天的信息量与刺激性事件并不多，所以，人们的好奇心普遍比较大，利用人们猎奇心强的特点，结合楼盘项目定位，开展有创新意义的SP活动对提高楼盘知名度大有帮助，当然SP活动要策划的好，结合的好，让当地人们乐于参与，虽然只是一种活动，但其在中小城市的影响面是比较大的，易于制造口诵传播效应。
客户带客户
由于中小城市的首要特点是小，所以中小城市的人际关系一般都比较发达，容易形成口语传播。基于这点考虑，外来开发商应视自己的品牌建设，维护好自己的品牌，不能给自己留下不好的口碑，避免因四散开来;同时，开发商应利用好中小城市这一特点，制造有利于自己的口语传诵体裁，就如刚才提到的举办有创新有意义的SP活动;另外，在楼盘促销上，也可以通过某种手段，实现“客户带客户”的目的。本人在某地操作某楼盘时，曾经以已购房客户凡介绍成功一套者，均送一年物业管理费，引起了已购客户的较大兴趣，有很多已购客户充当起了本楼盘的促销员，最后，有很多亲戚朋友一同在本楼盘看房买房。
最后重申一下，对于中小城市，活动是非常非常重要的，并且房产+教育的楼盘，再结合相关活动推广，将会取得很好的效果。、与媒体结对子/因小县城媒体，比如报纸电视相对较弱，所以游说发展商投入一部分资金，与媒体共建某个平台，比如本城地产发展热点，比如地产发展趋势等，这样做，还可以谋求软性新闻的帮助！
2、推广要诀——广告新闻化，新闻广告化，目的，尽量形成新闻热点，有助于口碑销售
3、售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉，小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和
4、自办展销会，主力推荐主打户型——记住，将户型的优点尽可能结合居住的舒适度来说，我项目所在的小城户型缺陷明显，利好说不出，疑点一大堆，比如居室综合布线仅拉在入户大门，空调管道不明确，生活阳台与观景阳台不明确，卫生间、卧室斯密性不够等/解决办法，做一kt板，详细罗列生活化好处。自办展销会可选择场租门槛不高的市政广场
5、还有一点就是适当公务员攻关，尽量提供某机构团购优惠，入住比例最好在20%左右，造成错觉，与这些公务员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等 不错的啊
县城楼盘销售的推广方式讨论
一个房地产项目采取何种方式进行包装推广，直接影响该项目的销售和房地产企业的形象，而不同的城市和不同的楼盘，有效的推广方式都是不一样的。对县城的盘来讲，传统的电视广告、报纸广告、户外广告、电台广告、派单等等各有什么样的效果？在操作县城楼盘的时候，采用什么特殊或者特别有效的推广手法是有效的？
县城的楼盘推广也要根据当地人对各种媒介的认知程度、接受程度以及楼盘本身的定位来确定推广方式。确定目标客户群体，然后锁定目标客户接触最为频繁、有效的媒体，最终确定广告组合。
小县城的消费习惯与大城市的消费习惯有较大差别：县城的消费者大多不爱看报纸，当地电视台也不是很受欢迎。
根据我们在县城操作的经验分析，比较有效的推广方式有如下几种：
1、DM单页
要求设计有简单易懂，能抓住客户的心理。如：购旺铺，给孩子的一份助学金。
2、事件营销
县城对发生的大事件传播比较快而且广泛。和项目有很好契合点的事件可以加以利用
3、口牌传播 老客户带动新客户的作用不容小觑。抓住老客户的心（奖金、礼品、感情），会给你带来意外的惊喜。
4、横幅
在周边各镇拉设横幅也很有效果。
5、宣传车宣传。沿中心街或主干路进行轰炸。要点：A，车体展面效果要好，主打广告语要醒目。B，录音要优美，能打动人。（最好是一次四辆，效果最佳）
6、场外活动。（露天演出：表演，人体彩绘等小活动）
7、电视角标或标板。（所有本地能收到的频道，本地电视台都可以做到）
8、根据项目的交通情况，公交车广告等当地比较常用、实用的推广方法。
9、户外广告。包括：过街条幅、高炮、道旗、灯杆旗、楼体广告等。
10、任何一个楼盘的推广需要多种媒体的组合，所以传统的广告方式，如报纸广告、电视广告、广播等也是在销售过程中要考虑在内的推广形式。但所占整个广告费用的比例不宜过大。
一般来说，根据我们以前比较成功的一些做法，搞现场活动、乡镇巡展、定向DM单张派发等都是比较有效的推广手段，因为县城楼盘客群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员居多，加上县城本来很小，一个活动全城皆知，所以以上手段还是很有效的。当然普遍做法不能当作定律，根据各县城实际和楼盘具体情况最终定夺！
1.在小县城，人们最常去的地方是哪里呢？菜市场（但这个太没档次了点），还有就是超市。为超市提供购物塑料袋（当然要有广告）。当然还有其它方法。。
2.我认为不必花钱做电视报纸广告，小县城范围小，只要用DM投递就可以覆盖县城说有客户。
3.在最中心的地段搞一块大型广告牌，目的：1.对公司形象宣传大有好处；2.可针对经常来县城的“乡下”有钱人进行宣传。
4.口碑传播当然相当重要，客户带客户优惠的方式肯定效果不错。5.充分利用当地机关单位的“官员们”，跟他们说：只要是各位官老爷介绍过来的人，一定给予固定优惠（言外之意“只有你们享有这一特权”）。这个资源很重要。
几点感悟：
1、宣传渠道有限，效果较好的为DM单页（点对点直销）、户外、短信（短期促销）、条幅，如果项目在当地为高档楼盘，电视广告也可以长期做，对维护楼盘形象有一定作用，而且县城电视台广告业务相对较少，价格便宜，还可以免费延长一定时间。
2、文案创作简洁明了，不需要华丽词藻，但宣传思想、角度要有一定创新才能有所突破。
3、公关活动是县城推广的关键。县城人认实惠，对于商品房的认知程度也相对较低。因此，情感营销和及时促销如何有效的结合推出是项目推广的关键。而且本人感觉现在的市场不是你搞一个送电动车、送冰箱等云云就可以启动的，谁都知道羊毛出在羊身上的道理！所以我现在一直在思索，应该是抓住好的节点或是需求点推出情感营销活动（例如**展，**植树活动，**教育活动等等）积累一定的有效客户，然后再配合推出优惠促销活动，促成及时成交，更容易使客户接受，同时也可以提升项目形象，对于口碑传播起到很好的作用。
4、周边乡镇往往是重要潜力点。不仅可以派宣传车赶集，也可以在乡镇繁华地段作长期户外，效果更好！
5、客带客要抓紧。县城地方小，人与人多少都能扯上点关系，因此客带客也是成交的重要途径。特别是长期运作的楼盘，更应该重视。除了推出客带客优惠，情感关系维护更重要。
6、全面了解当地民俗和新闻，发现好的机会，推出活动，绝对一触即发！例如乡镇进行教育体制改革，大量老师迁入县城，急需住房，此时针对教师推出活动，着实活了一把。
我做个一个小县城的盘！我们选择了三个方案推广，效果还是不错的.1)派单。分为三个时期，①项目进入期，量比较大。主要是让当地人知道有此项目，起到告知。②开盘期。一些优惠及卖点宣传的派发。③热销期的持续巩固派发。这个方式居然吸引了大批客户。效果挺不错的！
2）据项目一公里路程的沿途导视牌宣传。稍微造了一点势。因为当地只有我们这个楼盘是策划销售的。别的楼盘直接买没有任何宣传活动。所以我们还是小有阵势！
3）开盘当天活动渲染。我们请了当地领导讲话造势，当天就销售了30%，效果挺不错的。
短信广告，效果好的不得了
我在操作两个盘，一个地级城市，一个县城，基本上没有什么其他媒体宣传，光用短信，每天两千条，可以来15个左右得电话，5个主任每天可以份3个电话，积累下来不得了，不客气得说，都作成了当地最好得楼盘。地级城市得楼盘一月可作到70套房。原来也用派发宣传单得方式，到后来抛弃了，管理成本太高。
现在有点好玩的是，开发商只给我批短信的广告费，其他的说不用了。
其实大家的想法聚集到一起，真的非常有效果关键看怎么搭配． 我觉得小县城的消费心理的把握其实最为关键，根据不同的地域特征有特定的营销渠道
这一点很重要，曾经接触过江苏海安的项目，当地绝对的市场第一地位
在过年开盘，考虑到劳务输出，过年是重要的营销时间段阿（常规思路）
结果，忽略了本地消费习惯（过年只进不出（钱））结果很不顺利 所以说各个区域的很多习俗、消费心理要好好想想
我这里主要是做个总结，该想到的各位都想到了，没有必要再费心思想什么新招了，关键的是针对不同城市不同项目的组合上。简单总结在人流旺的位置举行活动，聚集眼球
派单和售楼处的结合，具体怎么去做小礼品阿，抽奖阿什么的自己发挥吧
上面有位朋友说参观样板房送轿车抽奖个人觉得很有噱头
首先样板房在很多的三线城市还是有冲击力的，其次礼品的口碑效应很值得期盼
至于有位兄台的卡车和艳舞，目的也能达到，关键是形象会有影响，这样搞一下，再指望事业单位来买，基本要歇 其实小县城放个屁臭三天（某位兄弟的语录）
告知性的营销很容易做到，做好，往往是大中型项目在后期销售中遇见的主要问题是价格上去了，当地所有的人都知道了 这时候房子还有很多要出来，那怎么办
所以我觉得楼主的问题深入下去应该是三线城市的大中型项目在后期的销售中怎么去突破 是口碑（拔萝卜）
是性价比（送装修、送家电）还是怎样？
以前在个三线城市下做过，最好的办法就几个，1、就是DM，只要在最热闹的地方发个几天，马上就全都知道了，因为能逛的就那几个地方，得闲的有钱人呢，就常去，尤其是过节什么的，人多的你传单都不够，我们那时，用车送，发完了打个电话，老板的司机就跟我们去送。
2、是公交车的广告，特好，选几个好线路就做上十几辆的，便宜有用啊，平面设计醒目点就是，比一般用的户外好使，而且小省也没什么户外的。
3、是，创新，如果你有好的创新 产品和好的推广方法，比如本地开盘从来没用过什么98*98*98*98折啊，你就可以用用，以前用过，听到过客户对朋友说，我的是5个98折呢！还有黑卫黑厨的高层只因为产品为圆楼，外面看很有特色，产品设计也舒服漂亮，就是卫厨有问题，但本地没有过，所以价格比同样的高层还要高10%的价都卖出去了，我真觉得良心不安
4、一个是，活动啦，事件营销最重要啦，上面也有人说了，一个屁臭三天嘛，同样，一个有影响力的活动啊也会香三天的。
5、就是小便宜罗，让人贪点小便宜吧
6、最后就是口碑了，地方小，老客户最重要了。这个就不用多说了
小县城的客群的认知习惯于大城市有太大差别，在大城市的常规思路，在小城市很不适用。相反，一些在大城市很没效果的方法，在小城镇确得到很好的应用
1、活动，在一个20万左右的小城镇，办一个活动，未必要大，但一定要起到轰动全城的效果。处在项目奠基、开盘、入住等重要节点时，请县委领导参与，媒体自然曝光。效果也很好。至于活动类型，需要根据当地人的一些偏好来适当调整。闹的“满城风雨”是起码标准，而且，最好要有政府领导参与，这在与对手拉开竞争的关键。
2、不建议选择常规媒体作为信息发送的渠道，媒体在小县城的效果不敢恭维。因为长期养成的习惯，使他们接受信息不聚焦在媒体上。相反，他们耳熟能详、常见的一些载体确实可以好好作文章的。
因为楼主没有说明是个什么类型及档次的盘，我就以普通住宅举例，花很少的钱，把整个城市的出租车、公交车全部外包装一下，换上项目广告，宣传效果会非常好。再有，在出租车上，投放项目DM单，就很出名了。花费不高，效果却非常好。这是写实的办法，另外再提供一招务虚的办法
谣言营销：小城镇，信息传播，速度快，可信强，信息被肢解的几率小。非常实用这种方法。
创造出几条有吸引眼球、引起争议的谣言，对于项目销售有很大促进。注：谣言营销是手段、工具，不是目的，只能促进速度、增加价值。心千万不能歪，在小城市，玩不好，对项目就是灭顶之灾。
做了个常住人口只有6000多人的城市项目 以上各位大虾说的都不错
确实遇见了很多问题,大手笔的广告投入没必要
第一.口碑太重要了,小地方,我第一天上任销售经理,整条街都知道了 第二.老客户带新客户,太有效果了,给客户多点优惠,他们乐四了.会给你带来不少亲戚朋友来看房子.也是炫耀自己新居的方式,镇上的人喜欢攀比.第三.质量品质.很多客户都是做建筑这行的.都懂这行.所以好的产品自己会说话.我们节日的期间,一般会拿出些房子做特价房.其实都是些楼层不好的.采光不理想的.效果也不错.有没有物业压根不在乎.老百姓不需要什么物业.房型做成100平方米三房的最合适.下面我们将做团购的这个活动,主要去学校和企业单位宣传.一口气看完各位的高见。
我们都了解其中的一些推广宣传方式，其实具体到每种方式如何具体运用就很技巧了。
1、老带新。用什么样的方式维系好老客户，我们的项目在河边，所以举办一些风水讲座就，邀请老客户来坐坐。时常向老客户介绍工程进度，请老客户定期不定期的参观。其实关键的还是要让每个销售员与自己的客户保持良好的沟通，这样才可以真正把老带新的方法运用好。
2、口碑传播。可以运用类似小道消息的方式，给大家灌输楼盘的信息，充分运用阴性的宣传渠道。
3、宣传方式，象派单、户外等是绝对不可以停下的。因为前锋进球离不开中锋后卫的支持。
4、楼盘的定价一定要拉开价差。争取较大的价格差，满足不同的需求，这样可以把握有钱的客户争取较大的利润。
总之，各地的情况不一样，深入市场最重要。我们活动也没有少搞，但是效果并不好，礼物经常送，折扣经常打。县城的人不像大城市里的人,他们尤其喜欢热闹.所以,在县城做任何活动,比如开盘啊,促销啊之类的活动,聚集人气最重要,也就是多吵作,人气越旺越好,县城的人喜欢凑热闹,认为人多热闹就是好东西,这是他们普遍的心理.2 县城的人都有爱占小便宜的习惯,所以,促销或优惠活动越实惠越好.3 好奇心也是他们的特点,项目当中可以把一些大城市的设计方式或者赢销手段带到县城引起他们的好奇心.4 当然一些大城市的高深的概念抄作啊营销手段应尽量少用,因为有时候他们不一定能理解,反而效果不好.我们以前在县城做项目,一个竞争楼盘几乎在很多主干道路口都设有广告牌,但到最后效果不是很好,因为从他们的平面设计到文案当地很多人看不出是卖房子的!5 从推广手段上来讲,派单和户外看板效果不错.另外发现现在好多县城或乡镇下边的人出去打工多年,积攒了一部分钱回来以后很想在县城买套房子,其实这是一个很庞大,质量特很好的一部分客户群体,可以针对他们采取一些针对性的手段,比如和各个乡镇的委员会联系等.县城因为城市小，人口相对分散，采用口头传播的方式比较实用有效 如果开发的是高端产品，开发公司较有实力的话可以采用选秀活动，活动操作方式有：
1、唱响XX（县城名）；
2、XX城市之星；
3、XX（项目名称）形象大使。根据活动需要设置相应的奖项（最好是现金奖）。
选秀活动周期可以通过分区域的初赛、复赛、决赛来进行一个较长时间的拉锯战（3—5个月），这样既可以产生长期的广告效应，也增加了项目的知名度。同时开发商给电视台领导一些甜头，他就会安排记者跟踪报道，可以省去不少的电视宣传费用
1、邮政DM夹报：任何单位都会订报，有针对性的对行政事业单位人员宣传。
2、沿街DM单：针对经商人员及普通市民。
3、乡镇小型户外墙体广告及派发DM单：乡镇人员购买力很大。
4、巡展：最好能有点小礼品赠送，效果极佳，能引起哄抢。
5、邮寄：通过邮政汇款名单，邮寄宣传单给外地打工人员；还有就是移动大客户名单邮寄。
6、电视游动字幕：县级台电视节目很少有人看，大部分人看到广告后就会换台，但游动字幕只要是在看电视的人，不管你看什么台，都要看到。
7、手机短信
关于在小县城用什么方式推广最有效？？
看了前面的帖子，发现很多的经验都已经有人论述过了。
户外看板、DM、车体广告、短信、飞字等，以及宣传车、活动之类的，在此就不再赘述。
虽然，小县城的推广受限制的因素较多，效果与城里有很大的出入。但小县城的推广工作照样能够 结合我们在城里的一些理论方法。
我曾经在县城操盘时就应用过“联合营销”这样的时髦——
跟“**新娘”摄影、**家居、喜玫瑰等十余家品牌商联合搞了一场“时尚婚庆博览会”；
活动期间，邀请所有新婚或准备结婚的 青年男女参加，商家提供礼品及消费优惠；
篇3：房地产营销策略研究
产品策略
除了地段和房价外, 房地产产品本身究竟如何, 恐怕是购房者最为关心的事。同样, 随着各种促销手法的相继登场和落幕, 开发商吸引客户的重要着力点, 也越来越多地建立在房地产产品本身的基础上。因此, 推销第二性, 物业第一性, 迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证。
建筑策略。产品规划包括前期产品的概念构思、形象提炼、形态构成、产品配比、整体建筑策划及后期的单体建筑表现、户型策划等众多内容。做好这一步只是一个基础, 能够适应市场需求, 准确把握客户心理的建筑规划才是上乘之作。建筑要符合大众的审美需求, 无论是英伦风格、西班牙风格、巴洛克风格、北欧风格、北美风格, 还是后现代主义风格, 楼盘在彰显个性魅力的同时, 也要注重房屋的结构质量, 采用上等的建材, 打造高质量、高品质的内墙以及外立面, 让建筑不仅富有品质感, 还要有品位感, 不仅美观大方, 还要结实耐用, 要以样板房的标准来打造建筑, 树立品牌。
景观塑造。在对客户心理的分析统计中小区景观占有很大的比重。居住只是舒适度的体现, 环境幽雅清新才是客户高品位的体现。在这方面, 一线、二线城市做得比较好, 比如在海边开发的“海景房”, 在城市郊区的“别墅院落”, 在公园附近提倡的“森林氧吧”、“花园洋房”都是小区环境品质的重要体现。近几年, 政府一直在提倡低碳、环保, 小区的景观规划, 包括绿化率、容积率、日照采光都有一定的硬性指标。很多楼盘为了增加自身的卖点和附加值, 在小区内塑造了很多自然景观和人文景观, 譬如喷泉、名贵花草、栈道、坡地、休闲广场、会所、雕塑等, 打造亲水社区、绿色社区、人文社区、休闲社区、运动社区等, 来吸引自己的目标受众, 促进楼盘的销售。
配套设施。主要包括两个方面:一是小区内部的配套, 物业、会所、运动器材、幼儿园、车库等;二是小区的周边配套, 银行、超市、公交车、医院、学校、饭店等, 都是小区的卖点所在, 一个生活圈就在社区周边, 不仅可以降低生活成本, 也可以节约业主的时间, 让心情更加放松, 增添生活乐趣。
促销策略
促销是房地产策划人员思索的头号问题, 行之有效的促销模式能创造意想不到的利润空间, 甚至使一些楼盘起死回生。
节点策略。房地产开发商在楼盘的预热期、热销期、持续期、尾盘期都有不同的促销策略。但无论是哪个阶段, 都无一例外地使用节点策略。节点策略主要分为两个方面:一是节日节点, 我们可以看到, 在中秋节、春节、五一、十一等重大节假日, 正是楼盘销售重拳出击的时候, 广告铺天盖地, 优惠措施席卷而来, 特价房、送装修、送家电、送海外游、送入场券等很多促销招数, 在节日期间大放异彩。二是房地产开发的工程节点, 比如奠基、样板间开放、工程主体封顶、房屋交房等, 地产商会举办一系列诸如“奠基仪式”、“封顶仪式”、“盛大交房”等活动, 借此机会, 采取抽奖、赠送礼品、打折、赠送优惠券等方式加大销售力度。
活动策略。为了增加售房部的看房人气, 吸引客户的关注, 地产商会不定期举办一些活动, 通常是举办产品说明会、邀请明星大腕演出、业主俱乐部、激情夏日啤酒节、社区摄影比赛等形式, 来聚集人气, 抓住客户的眼球, 增强楼盘的吸引力。活动的造势, 一方面是制造事件新闻, 吸引媒体的关注, 让媒体为开发商免费做广告;另一方面是通过举办活动来增加开发商的知名度和美誉度, 提高关注率。
包装策略。最常见的就是售房部的包装、工地现场包装、样板房包装等。对于售房部和样板间, 从内部装修到室内摆设再到销售人员的穿戴都是十分考究的, 一方面与自身的楼盘定位一致, 无论是色调还是氛围都要协调一致, 彰显特色;另一方面也是为了展现楼盘形象, 树立品牌, 因此对于售房部和样板间, 开发商往往不惜花巨资修建。虽然工地现场的包装较售房部和样板间略显逊色, 但也是开发商不可忽略的部分。首先工地牵涉到工程质量, 其次工地也是开发商的一个形象窗口。工地不仅要做到标准施工, 还要将文明施工、安全施工放到首位。同时开发商可以铺设标准的看房通道, 打出宣传条幅, 挂上企业文化标语, 来证实自身的实力和形象。此外, 工地的外围墙也会被开发商精美的广告所包围。
价格策略
开发商为了调控整体销售节奏, 通常把价格作为调控的重要杠杆。
定价策略。商品房的定价有一系列的指标来限制, 范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面, 要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后, 开发商会根据周边楼盘的价位, 结合市场行情, 以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价, 给楼盘一个准确的价格体系定位。
调价策略。房价的快速上涨是由于中国房地产发展的不平衡, 以及城市化进程的快速发展所致。在楼盘销售的不同阶段, 开发商都会有调价策略, 一般采取“低开高走”的方法。在楼盘的开盘期, 这个时候的价格往往是楼盘的起始价位, 一般会定得相对低一点, 随着工程主体的推进和市场行情的变动, 一两个月会调价一次, 从目前来看, 除2009年经济危机时, 价格有所下调外, 其余都是涨价的调整。特别是到了交房的时候, 准现房发售, 小区已经成型, 买房即可入住, 也是楼盘价格最贵的阶段。另一个就是“高开低走”的办法, 这样的策略一般用于比较高端的楼盘, 重磅出击, 把握客户“一分价钱一分货”的心理, 在市场上掀起高价风浪, 用自身的高品质来支撑, 以好的位置和好的户型卖个好价钱。往往在销售达到尾声的时候开始降价, 一些差的户型和位置会适当降价, 这一策略采用得比较少, 主要看开发商是否有丰富的经验和对市场精准的把控能力。
媒体策略
媒体是房地产广告营销的重要渠道, 无论是分众营销、整合营销、绿色营销还是科技营销等任何一种理念的提出, 媒体都扮演了重要角色, 只有概念没有传播, 根本不能形成市场认同, 也就不会形成巨大的市场需求。
媒体调控策略。地产商会根据楼盘的推售节奏来合理调整, 在楼盘预热期, 以印刷媒体和户外展示媒体为主, 在热销期以电子媒体和交通媒体为主, 在尾盘期以展示媒体和印刷媒体为主。这些媒体在楼盘销售的各个阶段扮演着不同的角色, 媒体就是渠道, “渠道为王”的说法对房地产来说再合适不过了。
媒体整合策略。楼盘的营销, 很多情况下要综合各种媒体, 优势互补, 整合各种渠道, 形成宣传的合力。整合营销在今天已经被开发商运用得炉火纯青, 我们无时无刻不生活在广告之中。
媒体联合, 渠道融合, 已经成为当今的发展趋势, 房地产广告营销策略也必须紧跟形势, 因势利导, 扬长避短, 综合运用。无论是纸质媒体还是电子媒体、户外媒体、新兴媒体都需要整合利用, 合理排期, 发挥媒体强大的舆论引导、议程设置、文化影响等功能, 让媒体整合更好地为营销服务。
参考文献
[1].徐磊:《房地产市场营销广告策略与媒体效果分析》, 《成人高教学刊》, 2006 (6) 。
[2].王学平:《我国房地产广告策略研究》, 《生产力研究》, 2009 (10) 。
[3].李燕:《房地产产品差异化的策略分析》, 《现代经济信息》, 2010 (6) 。
[4].胡绍峰、孔庆民:《房地产产品营销策略研究》, 《中外企业家》, 2006 (4) 。
篇4：房地产营销策略分析
关键词：房地产营销产品价格促销渠道
1房地产营销策略的演进
由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。传统的4P理论始建于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要索：Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。也就是说，企业只要能生产出“质量上乘”的产品，即可根据成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格，然后只需对代理商、经销商予以支持与控制并经常进行广告和促销，企业即能顺利发展成长。4P理论的思维基础是以企业为中心的，因而适合供不应求或竞争不够激烈的市场环境。然而，由于目前房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER、COST、CONVENlENCE、COMMUNICATlON)理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P理论，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品、价格、销售渠道还是促销，都以消费者的需求、意愿为首要因素和根本出发点。
2我国房地产营销的现状
目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构、合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。
3房地产营销策略
3.1房地产营销产品策略
3.1.1品牌营销。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益
3.1.2特色营销。现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
3.1.3绿色营销，即居住环境的打造。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
3.1.4人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.2房地产营销价格策略房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。同时房地产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，
3.3房地产营销渠道策略我国常用的房地产营销渠道策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。
3.3.1企业直接销售策略它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
3.3.2委托代理销售策略它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买房产的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.3.3网络销售策略网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。和其他所有行业一样，房地产业正在受到全球电子商务化趋势的影响，运作方式的变化必将会产生新的营运模式和流程。实际上，我们的房地产公司显然已经意识到建立房地产信息服务系统的重要性，有些公司开始自行设计房源数据库，以向客户提供服务。不过，这种数据库功能单一，除能查找文字介绍的房源信息外，很难提供其它技术支持。据几家在北京小有规模的房地产中介公司经理介绍，尽管公司在北京有多个连锁店，但彼此信息不沟通，公司的业务发展大受影响，更别提单枪匹马做市场的中介公司。据统计，仅北京市登记在册的房屋中介大大小小就有近千家，彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布北京，这种状况如何能为消费者提供丰富、满意的房源?这散布全城各个角落的近千家房屋中介又如何能达到信息沟通与共享?惟一的答案是促成房地产信息的联合与共享，加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数据库在互联网上的应用，一定会极大地促进中国房地产业的飞速发展。
篇5：房地产最新营销策略
企业管理出版社
2011年
16开精装
全四卷
光盘：0
定价：998元
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..详细 ：
........................第一篇 房地产开发基础
第二篇 房地产概预算
第三篇 房地产估价方法与程序
第四篇 房地产估价标准
第五篇 房地产实战定价方法与策略第六篇 房地产市场营销策划与预售管理第七篇 房地产营销策划策略
第八篇 房地产营销创新
第九篇 房地产开发管理法规文件
2011年最新房地产开发操作规程及营销策划方案实务全书 第一篇 房地产开发基础
第二篇 房地产概预算
第三篇 房地产估价方法与程序
第四篇 房地产估价标准
第五篇 房地产实战定价方法与策略第六篇 房地产市场营销策划与预售管理第七篇 房地产营销策划策略
第八篇 房地产营销创新
第九篇 房地产开发管理法规文件
篇6：对房地产营销策略
房地产营销要注意重创新
营销创新实质上是为自己的楼盘提高竞争优势，赢得消费者。从我国房地产市场的总体发展看，构建房地产营销策略创新体系迫在眉睫。
一、意识创新。人们内心渴望既有高质量的居住环境，又追求回归自然、返璞归真、崇尚生态的生活氛围。环境型、生态型住宅成为新的营销主题。小区环境与文化氛围的有机结合所带来的满足将逐步取代人们以往衡量住宅的三个传统标准——地段、房型、价格。
二、组织创新。在传统的房地产企业中，营销组织结构一般是直线式的，权利集中于组织的顶端，这对于内部信息沟通、外界信息反馈是十分不利的。实践表明，矩阵式组织结构对房地产开发经营企业中的营销创新是比较有效的。
三、产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水品。集中可划分为四大类：（1）高科技型。指数字化、智能化建筑，利于信息高速公路实现家庭办公、网络购物活动。（2）绿色环保型。从设计、建材选用、公共设施和居室配置到社区管理，都遵循着节约资源和能源的原则，降低对环境的污染。（3）社会保障型。主要指老年住宅的开发。老年人的生活质量将是21世纪必须面临的社会问题之一。老年人是一种特殊的消费群体，老年公寓开发的市场潜力相当大。（4）设计综合型。通过高超的技术设计、完善的艺术设计，是消费者获得心灵的净化和艺术的美感。
四、手段创新。21世纪是一个网络时代，房地产营销应积极利用网络，推行网络营销。网络营销改变了传统营销中“推送”方式，而提供了一种“牵引”方式，网络上的消费者既可以是信息的接受者，也可以是信息的发送者，营销信息针对的消费者可以有很大的主动权。另外消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣可以点击相关的内容，得到更加详细的资料，这样营销者与消费者之间的关系发生了根本的变化，房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下成效：（1）节省营销活动的费用；提供24小时不间断的营销服务；（3）消费者可以互动地参加营销活动；（4）利用多媒体的功能全面地介绍房地产项目。