销售管理案例及分析（精选6篇）
篇1：销售管理案例及分析
首先，广告是否传达给了正确的目标消费者？“消费者”是指具有某种需求从而会购买或使用您产品的人。我们不但应该知道他们是谁，而且还要深入了解他们的生活方式、生活态度及购买行为。
其次，产品-即我们销售的是什么？的确，我们所销售的大都是具体有形的产品，但对消费者来讲，他们所要购买的并不只是产品本身，更多的是一种抽象的感觉，是另外一些附加价值，如时尚、尖端科技、安全可靠等等。一家化妆品公司很早就提出?quot;在工厂里我们生产的是化妆品，但在商店里我们出售的是希望“。
在现今这个竞争越来越激烈的市场环境中，找到产品的USP（Unique Selling Point），即独特的卖点或与众不同之处才能突围而出。而且必须要紧记的是USP并不仅仅单指产品，更为重要的是能帮助建立与消费者的某种联系并能引发他们的购买欲。
最后，也是最重要的是如何把”消费者“和”产品“之间的特征联系起来？只有将消费者的需求和我们提供的产品及服务正确联系起来，即找到恰当的USP去打动消费者，广告才会有效。特别是在今天这样一个产品日趋同化，生产技术及产品质量其实并无很大差别的市场状况下，找到独特的卖点更显重要。
他们如何生存？
问题不难理解。泰国裁缝店的主要客源是外国人和游客。泰国有大量长驻在当地的外国人，每年更有数百万的观光客到泰国旅游。利用廉价的劳动力和从布匹批发商处拿到的批量折扣，他们的成衣价格至少比海外同行低
在我和其他所有消费者眼里，narry.com原本只是一家平常的裁缝店。
在当地，进行广告宣传的裁缝店并不非常多，但从实际效果看，广告的确是使自己从众多竞争对手中脱颖而出的好方法。narry.com就是这样一家善于运用广告的裁缝店，而且他们的成功之处就在于了解谁是自己的”目标消费者“，更知道如何有效地利用有限的预算将广告信息传达到这些”消费者“手中。
答案就在随到达当地航班所提供的杂志和旅游手册中。大多数做广告的裁缝店都会选用户外广告，但户外广告通常只能充当指路牌的角色，其广告效果远远不及直接把广告做到消费者手中那么有效。narry.com的广告有效吗？
narry.com非常了解”消费者“所关心的和自己所销售的”服务“。由于各裁缝店之间的最终产品几乎没有多大差别，因此他们的广告并不能仅仅只强调简单的品牌而没有自己的品牌性格特点，这样只会埋没在众多类似的广告中，不会给消费者留下任何特殊的印象。在这种情况下，广告的目的首先是使自己与其它裁缝店区分开来，更重要是能加强消费者的信心并引发其购买兴趣。
作为一个通常只在泰国停留几天的旅游消费者，主要会考虑以下几个问题：1.制作水平及工艺。衣服的尺寸是否合适？是否需要修改多次才能合身？2.款式。他们是否能提供最新的款式，还是只遵循传统？3.方便和快捷性。是否很容易找到他们的裁缝店，能否在短时间内拿到成衣？
4.价格。能否提供最优惠的价格从而避免因逐家询价而浪费大量时间？他们会不会欺骗游客？ narry.com的广告清楚而又直接的回答了上述所有疑问，而且帮助消费者树立了充分的信心和足够的信任感。
1.他们在广告中展示了由泰国总理颁发的奖励以表彰他们高水平的制作工艺。虽然大多数消费者并不清楚这到底是什么奖励，但这条信息使他们增加了对这家店的信任度和信心。
2.他们每年到欧洲学习六次，以了解和掌握最新的时装潮流。消费者可以通过电信手段方便的检查到他们的旅行记录和了解其他的详细信息。
3.他们在广告中刊出了详细的地图标明店铺所在位置，而且全天24小时任何时候都可以为客户量体裁衣，并承诺在12小时内提供成衣。4.详细和优惠的套装服务，注明各种外套、衬衣、领带、腰带的数量及价格。他们的广告更提供了直接的回报：只要您拿着本广告上门，就可以得到进一步的折扣。最重要的承诺是他们为客户提供了无条件的”退款保证“，从而使消费者能够无后顾之忧的放心选择此店。5.除了以上的基本服务之外，他们还宣传了自己先进的网上商务。所有客人的个人尺寸和要求都会被保存在一个数据库中，顾客以后可以在世界各地通过互联网订购服装。我只在店里呆了半个小时，其间看到几乎所有前来裁衣的顾客手里都拿着这份广告。据narry透露，其90%的客户都是被广告成功吸引来的。虽然只是一个很小的企业主和很少的广告投放，但由narry.com的案例我们可以清楚的看到广告如何对消费者发挥作用及广告对销售产生的影响。只 1 有找到消费者与产品间的恰当结合点，并将广告信息以适合的媒体传递给正确的目标消费者，”花小钱办大事"并不是不可能的。
如何撰写？一份完善的促销分十二部分：
一、活动目的：对市场现状及活动目的进行阐述。市场现状如何？开展这次活动的目的是什么？是处理库存？是提升销量？是打击竞争对手？是新品上市？还是提升品牌认知度及美誉度？只有目的明确，才能使活动有的放矢。
二、活动对象：活动针对的是目标市场的每一个人还是某一特定群体？活动控制在范围多大内？哪些人是促销的主要目标？哪些人是促销的次要目标？这些选择的正确与否会直接影响到促销的最终效果。
三、活动主题：在这一部分，主要是解决两个问题：
1、确定活动主题
2、包装活动主题
降价？价格折扣？赠品？抽奖？礼券？服务促销？演示促销？消费信用？还是其它促销工具？选择什么样的促销工具和什么样的促销主题，要考虑到活动的目标、竞争条件和环境及促销的费用预算和分配。
在确定了主题之后要尽可能艺术化地“扯虎皮做大旗”，淡化促销的商业目的，使活动更接近于消费者，更能打动消费者。几年前爱多VCD的“阳光行动”堪称经典，把一个简简单单的降价促销行动包装成维护消费者权益的爱心行动。
这一部分是促销的核心部分，应该力求创新，使活动具有震憾力和排他性。
四、活动方式：这一部分主要阐述活动开展的具体方式。有两个问题要重点考虑：
1、确定伙伴：拉上政府做后盾，还是挂上媒体的“羊头”来卖自已的“狗肉”？是厂家单独行动，还是和经销商联手？或是与其它厂家联合促销？和政府或媒体合作，有助于借势和造势；和经销商或其它厂家联合可整合资源，降低费用及风险。
2、确定刺激程度：要使促销取得成功，必须要使活动具有刺激力，能刺激目标对象参与。刺激程度越高，促进销售的反应越大。但这种刺激也存在边际效应。因此必须根据促销实践进行分析和总结，并结合客观市场环境确定适当的刺激程度和相应的费用投入。
五、活动时间和地点：促销活动的时间和地点选择得当会事半功倍，选择不当则会费力不讨好。在时间上尽量让消费者有空闲参与，在地点上也要让消费者方便，而且要事前与城管、工商等部门沟通好。不仅发动促销战役的时机和地点很重要，持续多长时间效果会最好也要深入分析。持续时间过短会导致在这一时间内无法实现重复购买，很多应获得的利益不能实现；持续时间过长，又会引起费用过高而且市场形不成热度，并降低顾客心目中的身价。
六、广告配合方式：一个成功的促销活动，需要全方位的广告配合。选择什么样的广告创意及表现手法？选择什么样的媒介炒作？这些都意味着不同的受众抵达率和费用投入。怎样做一份节日营销计划
热点直击：世界杯营销从拍脑袋的冲动中醒来
酒作为一种独特的精神物质化的产品，与人民生活密切相关，占有重要地位，假日所引发的经济现象在酒类企业生产经营中的作用意义日益凸显。尤其是在今天的买方市场竞争日益激烈，在机遇愈来愈少的整体大环境下，假日经济为酒类企业打开了市场通路，为抢占市场份额提供了良好的空间和契机。然而，假日即是机遇，更是一种挑战，因此酒类企业如何挖掘现有潜力，如何打好“假日牌”，全面有效开展假日营销，是酒类厂商在未来激烈市场竞争中站稳脚跟，分享假日经济这道大餐的关键。
假（节）日营销是非常时期的营销活动，有别于常规性营销的特殊活动，它往往呈现出集中性、突发性、反常性和规模性的特点，它要求企业营销制定者要果敢、创新、迅速、准确，借“节”而发，顺“节”而上，出奇制胜，一炮打响。因此，各类企业在制定一个完整有效的节日营销活动计划之前，必须知己知彼，腹有韬略，通过节日营销活动要解决什么问题或达到什么目标？是突击新产品上市还是加速成熟产品的流转？重点解决的对象是终端问题还是批发环节？所选择促销工具、策略是否锐利有力，能“短平快”加速任务完成？还是对整体节日营销活动进行实施、控制、评估以较好完成目标？
确定促销活动目标
一个节日营销活动要包容整个流通环节十分困难，因此节日营销必须有针对性，分清主次，重点解决终端通路。通过对零售商和消费者这两个终端的非常刺激，形成一条直线以拉动整个销售面的铺开。零售商业包括超市、仓储、百货、商厦、大卖场，主要目标就是要通过一系列活动来提高零售商的产品库存、增加上柜率和取得销售点的优越化、生动化，有效配合厂家节日推广活动。
针对消费者的营销活动，主要目标就要分析消费者对产品倾向程度、节日消费行为、对促销办法的接受程度、对相似竞争性的产品、价格、渠道的市场态度，最终决定是通过新产品推出增加新消费者？或是通过促销手段巩固现有消费者？或是通过4P手段吸引竞争性品牌的使用者？
节日营销活动必须有量化的指标，才能达到考核、控制、计划目的。量化的指标通常有销售额、市场占有率、毛利率、对比日期、增长率、重复购买率、促销广告的参与率、到达率等。选择营销沟通工具的组合节日期间，市场竞争的激烈与市场需求的激增，使得推广节日营销活动不仅要求企业自身迅速推出适销对路的产品，制定吸引人的价格，使目标顾客易于取得他们需要的产品，而且还要求企业在节日期间乘机加强或重塑其在市场上的全新形象，设计并传播新颖、独特的外观、特色、购买条件和产品，给目标消费者带来利益诱惑等方面的信息，以及根据不同消费者的文化背景、收入不同、所处地域文化，进行沟通与促销活动，并借助这些工具或活动把这些信息在特殊时期（节日）、特殊地点充分披露展示，以吸引超常的规模消费。这些营销沟通工具包括广告销售促进、宣传人员推销的组合和优化。
比如，为巩固成熟产品的市场，节日营销中可采用送小面值赠券、连环大抽奖；为推出新产品，采用免费品尝试用、买一送一（小包装）、邮寄产品名录、报价单等；制造公关事件，利用某一新闻促销事件，渲染张扬产品或企业，如献爱心回馈社会活动、体育赞助或傍星促销等；主题广告宣传，从色彩、标题到方案、活动等均突出节日氛围，以主题广告营造节日商机；人员推广，在超市，商场、百货、大卖场，人员推广是促销的润滑剂，比如圣诞、春节期间促销人员可扮装成圣诞老人、新年天使分发宣传单、小礼物，以拉近与顾客的距离；通路激励，对在规定节日期间（如春节期间），完成计划销售任务的经销商给予奖励“×节几日游”，或加大批量折扣，试销、代销权（新产品），或网上销售，方便顾客。这里重点阐述销售促进策略。
销售促进是市场营销沟通系统的主要环节，也是节日营销的主要工具、手段，因此制定一个完整有效的销售促进方案是节日营销成功与否的关键。因此酒类企业营销制定者了解掌握以下销售促进的步骤方式、内容很有必要。
（1）、促销的市场类型不同的市场类型需要不同类型的促销工具，比如酒楼与超市、超市与百货、商厦，商厦与大卖场的特点和环境有共同点，又有不同点，选择促销方式也应不同。
（2）、竞争条件、费用分配这包括酒类企业本身在竞争中所具有的实力、条件、优劣势及竞争品牌的条件、环境。由此制定企业可提供的奖励幅度、数量、品种、折扣率和奖项设计与兑奖率、产品销售费用、附加利益费用（指投入的奖励及回收率）。
（3）、销售促进媒介的选择比如，选定赠券这种促销工具，必须对媒介进行组合派对，多少直接送给顾客，多少发放在包装里，多少直邮到家，多少通过报纸、杂志附带等，都应量化、细化、合理化。
（4）、销售促进时机的选择销售促进时机选择是成功的开始，时机起止是节日营销的生命钟，必须予以重视。过长过短，都会制约节日营销的顺利开展。按照国外惯用的做法，节日营销促销日期以3周为宜，节前7天为推动期，节中7天为重点期，节后7天为修补期，每期持续时间以平均购买周期的长度为宜。
（5）、销售促进目标对象的选择节日促销需要促销的对象多种多样，既可对消费者、社会团体的销售促进，对中间商、零售商的销售促进，亦要对推销人员乃至同行制造商、供应商进行销售促进。分清主次，正确选择销售促进对象是开展节日营销首要考虑之因素。一般而言，只有把产品流转到消费者手中，企业营运才算最终完成，因此节日销售促进的对象应以拉动消费者为主，辅之对零售商的销售激励。但如果是大型节日营销活动，考虑完成规模、效应，就须多节促动，多方齐用。
制定产品策略把产品的卖点节日化
再好的营销策略计划，没有好的产品实体依附，就如无本之木，无源之水。以酒类厂商为例，酒类厂商如何开动脑筋，大胆创新，挖掘潜力，如何根据不同节日情况、节日消费心理行为、节日市场的现实需求和每种产品的特色、文化，以及现代生活休闲方式，制定出行之有效、颇具节日特色、适应节日营销的产品策略组合，研发推广更有利于适合节日期间消费者休闲、应酬、交际的新产品，便可另辟蹊径抢占先机。这也是顺利打开节日市场通路，迅速抢占节日广阔市场的重要手段。
（1）、形式产品：产品节日化的实现，就要借“节”造势，打“节日牌”，售卖概念产品，赋予产品更多的精神载体功能、特征，卖产品的休闲化、主题化、营养化这三个基点，所有节日营销活动都要围绕产品的“三化”展开，如定位于重阳节的茅台“九月九”的酒，定位于春节、婚庆的五粮液的“喜酒”，定位于世界杯的金六福的“庆功酒”，以及定位于五一节的韩国大岩清酒集团的“劳动酒”等，都是成功的产品定位，营销的利器。
（2）、营销产品的三个核心层次：经济、绿色、时尚。
（3）、暗示潜在产品的利益点：欢乐、祥和、经济、方便、文化，节顺万事顺，买节日酒，好彩头好心情。
（4）、重视包装：产品“三分养七分装”。包装要“酷、眩”，别具一格。节日包装既要承袭，更要扬弃，从千篇一律的金黄红紫的节日装中跳出来。节日包装要求做到：①素雅化②微型化③附加值化④礼品化。
（5）饮用口感上：产品要滴滴精酿，更要琅琅上口，口感要迎合不同人群、不同地域、不同节日、不同情感的各种需要。
节日营销资源要素的协调
节日营销，所涉及的范围之广、投入之大、时间之长，无异于一场大兵作战，它不仅是营销部门之事，还牵涉到企业产、供、人、财、后勤等部门，还必须借助外部力量，如政府部门、新闻媒介、广告策划公司、礼品供应商等关系和力量，并加以协调配合才能顺利实施。以上因素都是开展节日营销需整体统筹的因素。开展 4 节日营销之前，要制定出该活动的日程安排、关系分工、资源配合。销售促进方案的控制、评估主要做法有采用询问法、调查表、图表统计分析法，因素分析法，在实施过程中发现有利差异，纠正不利差异，使整个活动控制在计划之内.第七章 SP促销——房地产销售促进策划
房地产营销中，SP促销在短时间内可以产生立竿见影的效果，甚至引起轰动的销售效应。SP是英文sales pomotion的简称，一般译为销售促进，也称营业推广和销售推广，在这个意义上SP作为营销专业缩略语可以单独使用。按照美国市场学会（AMA）的定义：SP即销售促进是指 “人员推销，广告和公共关系以外的，用以增进消费者购买和交易效益的那些促销活动”。房地产营销实务中，SP运用广泛，形式多样。第一节 SP促销和售楼短程激励
一、SP促销的特征
营销专家以为，SP是西方营销宝库中使用最为广泛的一把争夺市场的利剑。美国有关资料显示，在攻打市场的种种招式中，用于SP费用已超过广告支出。SP在国外往往是比广告费用投入更多、运用更普遍的市场拓展工具。法国嘎纳国际广告金狮奖（Cannes Award）和美国基奥奖（Clio Award）是世界广告大奖。而促销活动的最高荣誉，则是美国促销广告协会主办的雷芝促销大奖（Reggie Award）。可以认为，在房地产营销中，SP策划是继广告策划之后在促销范围内极有潜力的营销策划专项。中国房地产营销业内人士不仅可以努力拼搏摘取世界广告大奖，也可以在SP促销领域中一展身手，获得世界SP大奖。
国内外营销专家对SP定义的阐述有各种表达。美国A•罗宾逊曾说：“SP是对同业（指中间商）或消费者提供短程激励的一种活动，以诱使其购买某一特定产品”。①
我国中山大学卢泰宏先生在肯定SP对于销售“短程激励”作用的前提下，把SP解释为：“在给定的时间里，在给定的预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的的促销措施。”②
上述具有代表性的对SP定义的表达和解释，都是以SP促销短程激励为基础，是狭义的也是通常意义对SP促销的规定。广义的SP促销还包括销售促进的长程激励，这是本章第三节所要论述的内容。SP促销（短程激励）特征可以归纳如下：
1、时效性。
销售促进活动的着眼点是立即引起顾客的反应，通过向促销对象提供短期的强烈诱惑，导致顾客迅速采取购买行动。因此，销售促进活动常在限定的时间和空间内，追求立竿见影，在短期内销售状况能有迅速改观。
2、刺激性。
销售促进最明显的特征，是在特定时间内为促销对象提供一种额外的好处，这种好处具有很强的刺激性，足以诱使促销对象购买某一特定商品。通常情况下，这种好处可以是金钱，可以是商品，也可以是一项附加服务，它是促使购买者实现购买行为的直接诱因，也是销售促进活动得以成功的必要条件。
3、多样性。
销售促进是由刺激和强化市场需求的花样繁多的各种促销工具组成的。当今的销售促进活动，不仅包括以往的样品派送、折扣、竞赛抽奖、现场演示、交易推广等促销方式，还增添了联合促销、服务促销、文化促销、满意促销等丰富多彩的促销手段。
4、直接性。
单纯从促进商品销售的角度讲，销售促进与促销组合中的其他工具相比，更具有直接性。广告或公共关系对于销售，或塑造产品品牌，或提高产品美誉度，或采取其他宣传手法，都是一种间接的促销手段。而销售促进采取利益诱导方式，刺激消费者迅速或大量购买某一特定商品。相比之下，销售促进在吸引顾客购买方面，见效更迅速、更直接。
二、房地产SP策划要点
房地产SP策划在涵盖上述SP特征的基础上，还需要根据企业的实际情况和楼盘销售的特性作深度发掘，提高短期强刺激力度，诱使顾客短时间内决定购房，形成售楼短期激励的SP策划系统。
房地产SP策划要点可以作如下归纳：
1、让利性 房地产SP策划的关键是房地产企业实质性让利，让顾客感到确实的优惠和实惠，而不是一种花俏的促销噱头。例如，一些发展商或代理商总喜欢拿出一套最差的房屋做广告，将它的价格压到成本以下，以此招徕顾客。实际结果适得相反，匆匆而来的顾客有被愚弄受骗之感，于是顾客口碑不好影响销售业绩。房地产企业已从暴利时代走向社会平均利润时代，实质性让利既是企业的选择也是市场的规定。
2、补偿性房地产企业让利有一定的限度，亏本的买卖很难维系。SP策划在实行让利特别作大幅度让利的情况下应考虑资金回报的补偿性。例如：某住宅小区推出“坐享四成”销售。该SP促售方案为：购房者出60%房款，40%即四成房款由购房者公积金贷款，期限为十年。公积金贷款由发展商代为归还，购房者坐享了四成房款，此方案实质上是一种转贷行为。将政府给予个人的低息长期贷款转移到企业之中。还如：某住宅小区推出：“还款赠房”销售。顾客选择好房屋之后，以每平方米8000—8500元的价款到发展商开户银行存款，每套房屋存款约100万左右。五年零六个月以后，顾客到发展商处办理还款赠房手续，顾客再到原来存款的银行领取本金但不计息。该住宅小区房屋每平方售价4500元—4800元，对于手中有相当钱款的顾客来说：“还款赠房”是一个不小的回报，对于发展商来说主要考虑资金的筹集运用。
3、多元性房地产SP策划虽然着眼于实质性让利，给予顾客优惠和实惠，但应注意给予客户的利益可以是多元的，即不仅是价格的，也可以是其他方面的。例如某房地产集团过去和将来已经建造和将要建造大批楼盘，购买该集团楼盘，保证在10年之内可以调换该集团开发的其他楼盘，手续简便，补价合理。这种SP策略不一定在价格上有很大的让利，但对顾客置业提供了很大的方便。
4、综合性 房地产SP策划需要考虑SP和广告及公共关系策划的综合效应。没有广告等支持SP活动信息传播有限，承诺力度不够，顾客人气不足，会大大降低SP促销效果。有人说，SP是一把匕首，广告则一支长矛，长短结合方能远交近攻，无往不胜。
三、SP促销可能产生的负效应
SP促销在有效开拓市场的同时，也可能产生销售负效应和反作用。房地产SP策划必须把握SP促销这个特性，避免和减少负效应。
1、SP促销有可能伤害老顾客 楼盘SP促销实质性让利往往是销售过程中的直接降低或变相降价，原来在比较高的价位上购房的老顾客心里会产生不平衡，会到售楼处要求赔偿甚至退房。SP促销直接降价或变相降价前应认真考虑老顾客可能产生的反应，制订防范措施。
2、SP促销有可能损害楼盘形象 一般来说，顾客有买涨不买跌的心理。顾客会以为热销楼盘是不会降价的，只有滞销楼盘才会采取这种下策。如果一个楼盘长时间使用一种SP促销方式，更会使顾客认为楼盘降价或采取其他优惠措施仍然滞销，因此一种SP促销方案推出的时间不宜过长，而且需要选择适当的时机有一定的由头。说明是真诚让利，楼盘品质可以保证，同时SP促销应该寻找非降价的促销方式。
3、SP促销有可能被竞争者模仿SP促销对 6 市场有较大的冲击力和鼓动性，但SP促销本身又最易被竞争者模仿，各国法律还未见也很难操作对SP促销模仿的限定。新颖别致的SP促销方案一推出，很有可能被竞争者相继模仿，而且追加优惠条件，造成购房者无所适从或比较观望。因此，SP促销方案特别是具有新意的SP促销方案推出以后应强化宣传、先声夺人，集中精力、兵贵神速，力求在短期内获得成功。
4、SP促销有可能得不偿失 促销工具的投入都有得不偿失的风险，如广告、公关费用的支出不能相抵销售增长的利润。SP促销可能形成的得不偿失主要是在直接降价和变相降价危及企业最低利润。一般说来，楼盘的降价应控制在企业最低利润水平之上。如果价格要跌破企业最低利润水平线，必须三思而行，谨慎操作。第二节 各类楼盘销售的SP促销方式
一、大众住宅销售SP促销方式
大众住宅指中低档和中档住宅，购买群体主要为中等收入者。大众住宅销售SP促销方式主要是在价格及付款方式上给予客户以更大的优惠和实惠，在促销形式上通俗形象，切合百姓人家的现实需要和心理特点，引起他们购买欲望。
大众住宅销售SP促销方式举例：
1、买房送面积。买房可以不计阳台或厨房、卫生间面积，实际上是把这些面积赠送给顾客。
2、买房送花园。买房可以不计独家享用宅前花园面积，而且绿化花卉种植到位。
3、买房免公共分摊面积。通常买房面积计算是单元使用面积（含墙体）+公共分摊面积，此促销方式使顾客买房得房率大为提高，而且免除顾客对公共分摊面积难以把握的担忧。
4、买房免（代缴）相关税收。发展商为顾客代缴买房相关税收，顾客减少一定的买房支出，免除买房各种税收不甚清楚的麻烦。
5、买房免（若干年）楼盘管理费。顾客在若干年不需缴付楼盘管理费，顾客减少了买房后的一些支出。
6、竞价销售。由开发商设定成本价，在此基础上，参与竞价的购房者根据市场行情自已定价，三天内无其他竞价对手高于此价，即可签约购房。
7、限时特卖。在很短的时间内，楼盘以低价出售，造成抢购热潮，吸引顾客前来。
8、一价制。楼盘不加层次朝向费，所有房屋一价出售，先购先挑。
9、定向让利。对特定对象如教师等购房者大幅度让利，即可加速资金回笼，又可控制让利范围。
10、贷款贴息。购房公积金或按揭贷款利息发展商全部或部分承担，一般以一次性结算方式在房款中扣除。
11、置换购房。发展商收购顾客旧房，顾客再贴钱购买新房。
12、抽奖促销。购房即可参加抽奖，奖品有参加旅游、高级家电等。比较受顾客欢迎的是现金奖项，或者用作抵冲房款的现金。
二、酒店公寓销售SP促销方式
酒店公寓指具有星级酒店服务实施的高档公寓。酒店公寓销售SP策略有购房送会员卡、包租租金回报等。以下为颇有影响的某酒店公寓“零付款”SP促销方式。
“零付款”主要内容是：凡该酒店公寓的租房者，每月在向发展商支付租金的同时，还可获得发展商每月等额的酒店公寓消费卡的赠送，可以在会所十几个消费场所中任意消费；根据与租房者签订的合同，在租期满120个月后（即10年），该楼盘将自动转至租房者名下。
“零付款”这个方案的出台，无疑给众多的房产购买者（白领阶层及相对富裕者）一
第一是实惠的“零付款”。租房者在出了多少租费的同时，也得到了同样等额的反馈，租房者自己所出的租房款，全部用于了自己的消费，而租房可以说是没有出钱。
第二是可以完全享受到星级宾馆的服务和环境。因为这里的会所包括了娱乐、休闲、购物、运动等设施，给人以全新的感受。
第三即是：“零付款”10年后就可以得到自己的产权。10年中一分租金未出（因为全部用于自己的消费）可得一套酒店公寓单元。
上述“零付款”方案的实行会所属发展商经营，租房者的消费使经营者有可观的利润，用于贴补房租。另外，租房者需按常规交纳管理费，其中一部分也可用来贴补房租。
三、别墅销售SP促销方式
别墅作为一种高档花园住宅其销售SP促销方式和酒店公寓有相似之处，以下为引起热销的某别墅 “666稳赚别墅计划”SP促销方式。
“666稳赚别墅计划”中所谓“666”，是指：一套三层约135平米的别墅，付6万元保证金可先行入住，其后每月付6000元租金，6年后可拥有产权。
就“666稳赚别墅计划”来说，主要表现为两大特色——
一是“稳”，无投资风险。即前期投入少而且付款时间长达6年。置业者在资金周转上拥有极大灵活性，可随时规避风险；租、买两便的投资方式，有6年时间考察楼盘的投资价值，不满意随时可退房，退还6万元保证金及相应贷款利息。
二是“赚”，资金周转自由，获益机会良多。“666”在租、售之间留出充分的选择机会，等于兼有租房的低投入、购房赚取楼盘升值、转租净赚产权等多重优势；独有的低额保证金及长线付款周期，省下的钱尽可投往他处生利，租金六年不变，到时拥有产权，没有按揭贷款利息的负担。此外，“666”能够得到广泛的了解与认同，名称上的包装亦功不可没。
“666”计划的操作规程经过精心设计：“6”是商家公认的吉祥数字，容易赢得好感；三个“6”字不仅讲清了具体付款金额及方式，更将利益重点归结其中，而且简单上口，易懂、易记，化解了新概念的陌生感和认知障碍，加速了传播。
四、办公楼销售SP促销方式
办公楼市场连年来不景气，一些发展商采用直接降价或变相降价SP促销方式低价抛售楼盘。不少发展商在市场不景气情况下采取租赁形式，既不至于楼盘低价“割肉”，又避免楼盘空关分文无收。
办公楼租售SP促销方式举例：
1、以租代售、发展商贴息。某办公楼提出“用租房的钱买房，买比租更便宜”。一套160.82平方米的办公房，单价6000元/平方米，总价96.49万元，首付30%（28.95万元），余款70%（67.54万元），余款按八年不计息分期付款，每月仅付7036元即1.46元/平方米一天。开发商没有提高房屋单价，而是实实在在提供免息贷款，让利促销。上述SP策略还有很多种变化，分别在首付和付款年限上做文章。
2、租房免租、经营补租。一些发展商和政府有关部门联手，以“三年免租，五年半租”的优惠条件欢迎国内企业、三资企业、有一定规模的民营企业入住。以某办公楼为例，一个企业注册该办公楼，只要年缴税额达到15—20万元就可 8 以免费使用100平方米办公房三年，半价使用五年。政府有关部门对入住企业工商注册、税务登记实行“一条龙”服务。
3、延长免租期。办公楼租赁免租期通常在半个月以内，部分办公楼为了吸引租户，提出租房一年免租期一个月，租房二年免租期三个月，租房三年免租期五个月。
4、租房积分奖励。办公楼租房满三年赠送相当半年租金的礼品，视租房面积大小赠送礼品，最贵可以是一部轿车。三年以上租房积分累计，奖品价位递增。
5、超低价租金。部分办公楼不搞种种“花式租赁”，以最低价让利租户。
篇2：销售管理案例及分析
西安苏宁北大街店电脑销售及案例分析
销售员：张瑞雄 HP工号：HP03913 入职时间：2013年10月1日
一：业绩分析
1.10月：本月刚入职，对环境有待熟悉，需要学习的很多，所以销售量并不是很理想，本月销量联想第一，惠普第二，华硕第三，宏基第四，三星第五。
2.11月：本月对开票系统完全掌握，由于本月缺货，并没有卖到理想数字。
本月销量惠普第一，联想第二，华硕第三，三星第四，宏基第五。
3.12月：截至目前，本月对销售环境完全掌握，由于为销售淡季，顾客较少，销售有待提升，本月销量惠普第一，联想第二，华硕第三，thinkpad第四，宏基第五。
二：销售技巧
我在今年国庆节刚来，刚来就是一个销售活动节点，客流量大，在熟悉了2天开票系统后，1号开始一个人完全担任起正式销售员的职责，在10月国庆节中，客流量较大，不需要过多的介绍，需要的顾客就会来买，我只需要做好开票，只管销售就好，但是随着国庆节的结束，发现连续好多天，零销售，原因是节后客流量锐减，店内根本没有顾客，再加上我们店位置不好，能进店的顾客就越来越少，进来的也都是随便看看的，没有真正想要买机子的人，守株待兔最终只能饿死，只有主动出击才是王道，于是我渐渐开始在我所住的小区周围做宣讲和宣传，比如公司有打印的彩页和粘贴海报，每当公司有活动彩页在门口发的时候，我总会要一些给自己留下，下班以后在我会选择一栋楼开始，选择10层楼，每层把彩页放进门缝里，当然，每个彩页我都写好活动仅限苏宁北大街惠普，联系电话就是我自己的电话，每天回去发10层，3天可以发完整个楼，我们小区一共5栋楼，我基本2个星期可以跑遍我们小区，当然，看到彩页的人有些会给我打电话询问详情，当然也有成交的，刚开始10月底没什么人来联系我，到11月我才发现这个真的有效果，在销售淡季，每天大家都是零销售的11月，经常开张的就只有我，当然我也很开心，再后来发现，原来很多人每天开门后，彩页看都不看，就直接扔进垃圾桶，原来是每晚有很多公司一起做跟我一样的事，早上一起来，开门都是大把的彩页，根本没人看，浪费了很多机会。
每天上班，从来没有留意电梯广告，突然有一天，我发现原来电梯才是真正的好地方去做宣传，因为每天大家都会进电梯，必然会在无聊的几分钟去看墙上的广告，于是我开始在公司拿海报回去，同样写上活动仅限苏宁北大街惠普，写上我的联系方式，下班回去以后，在晚上没人的时候，我就会偷偷把海报贴在电梯的墙上，当然要贴的牢牢的。第二天我下楼，居然听到有人在议论北大街苏宁惠普电脑真实惠，当时我就感觉很开心。
没过多久，我的销售又一次开始增长。我想这都归功于我的宣传吧，可是，一个人的能力是有限的，大家的力量才是无限的，于是在我卖机子的时候，在成交以后，装系统的时候，我会和顾客聊天，尽可能的跟他做朋友，当然做朋友是需要代价的，我经常会在购买结束后给他们送一些小礼品，让他们感觉到自己买东西还能意外多得到礼品，就因为能跟我做朋友，可以以后免费帮他们维护电脑，还能在以后帮各种忙，所以顾客一般都很开心的离开，当然做这一切的交换条件就是做熟人，获得他们的联系方式，定期又活动通知他们，让他们介绍亲朋好友，工作同事来我这里买电脑，给我帮个忙。当初在10月照顾到的顾客，后来都给我带来了新的销售业绩，当然，还是很开心。
随着时间的推移，转眼到了12月，月初我就想再次刷新我们北大街惠普的销售记录，我查了查，我们店平均惠普业绩是20.13台，我这个月想卖到30台，让今年圆满结束，不留遗憾，于是我又开始想办法，店外能力有限，已经做了工作，那么就让店里守株待的兔，全部能撞死在惠普这个树上，有些机子没有系统，我就在机子上挂个PE，于是我把所有机子都打开，全部用记事本打上了机器的各种特点和参数，让顾客一眼就能看明白。当初想到的也就只有这些，后来我又看到店外的LED屏很抢眼，于是我给我的台式机做了安卓系统，装上了LED模拟软件，选择了一个23寸的显示器，在我那里开始做字幕，晚上回家，又用软件做了播报介绍音频，就像店外介绍录音一样，每天开始循环播放，进店的顾客因此被吸引来的很多。
在我们店，正门进来就是联想和华硕的展厅，据我观察，很多人看完联想和华硕就转身离开，根本不会来惠普展厅，如果等人来买，希望渺茫，于是我每天都站在离大门很近的地方，进来就问顾客买不买电脑，如果要买，我就说我们店有几款特价机，我给你介绍一下吧，只要不是点着名要其他品牌的人，一般都能让我直接带到我的展厅去介绍，因此抢走的顾客好多，导致华硕联想销量完成率连续2个月为负数，这个也算我主动出击吧。
每天大地都会在晨曦中苏醒，希望就像太阳，永远从黑暗中破茧而出，为明天而活，那么今天就要努力。我会继续努力···· 三．销售案例
地点：西安苏宁北大街店
时间：2013年11月9日
我：您好，您过来是想看电脑的吗？
顾客：是的。
我：您想看14寸还是15.6寸的笔记本还是台式机呢？
顾客：我就随便看看。
我：刚好我们这边有几台特价机，非常划算，我给您介绍一下。（边走边说）
顾客：好的我：您好，我们这边的机子现在很多都在做特价活动，请问您想看个什么价位的机子呢？我给您详细介绍一下吧。
顾客：大概4000左右吧，我喜欢大屏的。
我：那您真幸运，这台机子我们就剩一台了，因为价格低，性能高，很快就被抢购一空了，其他店已经没货了，我这里也只剩一台了，非常划算的，我先给您介绍一下机器性能吧，这个机子采用最新的I5四代处理器，4G内存，1000G超大硬盘。一般机子都只有500G硬盘，这个机子可以存能多的东西，除此之外，这个机子还有2G双显卡，性能非常强悍，看高清电影，玩大型3D游戏，做CAD制图非常流畅，丝毫不会卡，这个机子设计上也是非常大气，您带出去也会感觉很高端，上档次，请问您平时玩游戏多还是看电影多啊？（我都提前安装了15G的3D大型游戏《极品飞车16》，还有高清预告片，等待迎接顾客选择）
顾客：我就喜欢玩游戏，其他的很少。你说机器性能很好，我又不懂电脑，你说是什么几G什么的，我又不懂。
我：不懂没关系，我可以给您详细介绍一下，对于咱不懂电脑的人来说，什么参数咱也不懂，这都没关系，对咱们使用者来说，机子好还是不好就看机子平时散热行不行，机子用起来烫不烫，玩游戏卡不卡，看电影速度快不快，如果不卡，不烫，速度快，那就是好机子，你说是不是啊？（一边说，一边打开我提前装好的游戏）
顾客：是啊。所以我想找个性价比好的机子，用着速度快。
我：您看，这个游戏是个大型的3D游戏，有15G呢，平时我们玩的游戏，大型的网络游戏才只有3个G左右，这个机子性能非常强悍，任何大型3D游戏流畅运行，没有除什么游戏之外，这个自己显卡很好，非常流畅，您看看，游戏打开了，这个精细的游戏画面，做到了3次渲染效果，对机器性能要求非常高，一般的机子都打不开这个游戏，像其他配置低的机子，我们根本不敢装这个游戏，那些机子打都打不开，其他品牌的机子，也没人装这个，您玩玩吧，速度非常快，一点都不卡。（让顾客亲手玩玩）
顾客：的确挺流畅的，速度挺快的，但是玩了一会了，不知道机器热不热。
我：不信你摸摸看，机器还是很凉快的（一边说，一边抬起机子给顾客摸）这款机子有惠普的智凉散热系统，所以散热是非常好的。
顾客：是不错，这个机子现在多少钱？
我：现在这个机子原价是4999元，配置这么高，当然价格也很高，但是我们今天活动，价格可以给您做到最低，突破价格底线只要4399元，非常实惠的价格。（实际价格3799元，做完订单直降活动后的价格）
顾客：这个价格还是有点高，我没那么多预算啊，我还是再看看吧。
我：您觉得价格高，这个机子这个性能，这个配置，其他品牌的同配置的机子，都在5000以上，但是我们这个机子今天给您做到4399元，非常的划算啊，您用很低的价钱就能买到很好的机子，非常划算啊。
顾客：可是我真的没带这么多钱。
我：如果您真的想要这个机子的话，我就给我们领导打个电话，帮你求下情，给你个出厂价吧，非常划算的，您等等，我帮您问问。（装作给领导打电话）
顾客：好吧，你问问
我：我刚问了，您今天要的话，确定要的话，单独给你做这个价格，明天来就没有这个价格了，而且只能做一台，别人来了都没有这个价格，最低4099元了，您看行不行啊?实在没办法了。
顾客：还是有点贵啊，我真的没带那么多钱，你们送什么东西啊？我看人家国美的买机子送U盘，送音响，送电脑包，送无线鼠标什么的，很多东西，你送什么？
我：咱们这个机子已经做到最低价格了，当然没有什么礼品了，刚才少的几百元就是拿掉了礼品成本才做到这个价格的，实在是没办法了啊，送不了什么东西啊，最低价格了。
顾客：那我再对比对比，不行我就再过来。
我：您有什么不明白的，我还可以给您解释解释啊，您还有什么顾虑的东西啊？价位还是机器性能啊？
顾客：价位还有点，毕竟我不想上4000元，我再看看吧。
我：那这样吧，我这里不送东西，给你做到3999元，给你少一百，可以吗？这样子不上4000了总可以吧？
顾客：我再看看，一会过来。
我：那这样，我做到最大的让步，给您送鼠标垫，还有鼠标，还有惠普的折叠包，原装键盘膜，这总可以了吧？这下下了血本给您让这台机子了总可以了吧？
顾客：这么说，还勉强可以啊，我再想想（正往出走）
我：要不这样，3899，那些都给你，我把软件都给你装好，这总可以了吧？超值啊！（边说边让他坐下来）
顾客：这么说，还行，那我再想想
我：您还有什么顾虑的还可以给我说，价位我已经给您做的最低了，实在没有办法了，机器性能这么好，太划算了啊？要是我的话，想都不想了，就这个机子了啊。
顾客：那行吧，那就这样吧，这个价位我还能接受，但是你这个带包和鼠标吗？
我：这个价格，真的送不了了，再送就成把我送给你了，真的送不了，我只能帮您一个忙，再给你做一百，做到3799，您拿100在我们这买个包和鼠标就可以了，这下您满意了吧？等于送给您了啊。
顾客：这么说就划算多了，那就开票吧。
篇3：销售管理案例及分析
关键词：视同销售,案例分析
视同销售, 是一种特殊的销售行为, 它并没有给企业带来经济利益的流入 (确切的说是现金的流入) , 但是在税收的角度却认为他实现了在销售实现后的功能。
对于财务人员来讲, 如何对视同销售行为进行正确的账务处理, 不少缴或漏缴各种税款, 是非常棘手的一项工作。因为这种视同销售的行为, 其在会计处理上要按会计准则的规定, 税务处理上要按税法规定, 如果不能切实的理解会计准则和税法的相关政策, 很容易导致财务人员在会计处理中、计税基数上的迷惑不解。
如企业自产的同一种货物的视同销售行为, 是否作为收入处理就要依据新会计准则中收入确认的规定。如用于分配利润、投资、作为福利发放给职工等用途在会计上符合收入的定义, 按收入处理。而用于捐赠、在建工程等用途的视同销售, 因其不符合收入的定义, 则应依新会计准则规定, 按成本转账, 不确认收入。现举例说明:
(1) A企业以自已生产 (购买或委托加工) 的产品分配利润, 产品的成本为50万元, 不含税销售价格为80万元, 该产品的增值税税率为17%, 则会计处理为:
(2) A企业以自已生产 (购买或委托加工) 的产品投资B企业, 产品的成本为50万元, 不含税销售价格为80万元, 该产品的增值税税率为17%, 则会计处理为:
(3) A企业以自已生产 (或委托加工) 的产品作为福利提供给职工, 产品的成本为50万元, 不含税销售价格为80万元, 该产品的增值税税率为17%, 则会计处理为:
(4) A企业以自已生产 (购买或委托加工) 的产品无偿赠送他人, 产品的成本为50万元, 不含税销售价格为80万元, 该产品的增值税税率为17%, 则会计处理为:
(5) A企业以自已生产 (或委托加工) 的产品用于本企业工程, 产品的成本为50万元, 不含税销售价格为80万元, 该产品的增值税税率为17%, 则会计处理为:
另外, 会计处理过程中的一些细节我们也应该注意到, 用于分配利润、投资、捐赠等用途的产品可以是自产、购买、委托加工取得的, 而用于集体福利、在建工程等用途的产品只限于自产、委托加工, 没有购买的相关规定, 这是因为税法明确规定购买的产品用于集体福利、在建工程是不属于视同销售行为, 而是根本就不允许抵扣进项税额的。
例如:A企业以购买的产品用于本企业工程, 产品的不含税销售价格为50万元, 该产品的增值税税率为17%, 则会计处理为:
篇4：销售管理案例及分析
关键词：煤炭企业销售管理对策
1.煤炭企业销售管理中存在的问题
1.1销售渠道单一
煤炭企业的销售渠道主要有两种：直接销售和间接销售。其中，电力、冶金、化工、建材等四大行业是煤炭企业直接销售渠道的对象，原因在于：这四大行业煤炭需求量大且需求稳定。而居民煤炭消费者和小型企业煤炭消费者用煤量小且需求不穩定，因此煤炭企业需要借助中间商来向这些小型用户提供煤炭，满足他们的煤炭消费需求，这就是煤炭企业的间接销售渠道。由于直接销售的对象信誉好，资金回收快，因此大部分煤炭企业都往往把直接销售渠道作为销售管理的重点，忽视了间接销售渠道的管理。煤炭企业直接销售和间接销售的渠道格局受市场影响大，且具有很大的盲目性，容易导致煤炭企业间的恶性价格竞争，影响煤炭企业的长远发展。
1.2销售观念落后
目前，大部分煤炭企业仍没有形成现代市场销售观念和销售策略，在日常生产运营中仍然追求产量的提升，产值的最大化，即使部分煤炭企业提出“以销定产，以运定产”的销售观念，但实际上仍然是从企业自身和现有产品出发，销售观念并没有实质意义上的改变。销售观念的落后导致煤炭企业的经营活动难以适现代市场经济的要求，更是导致了其销售手段和销售渠道的单一化，使得煤炭企业的销售管理水平迟迟没有大的提高，在一定程度上更是削弱了煤炭企业的市场渗透力，影响了煤炭企业的发展。而且，一些煤炭企业的领导层往往只重视煤炭的生产工作，忽视了煤炭销售管理工作，使煤炭企业的发展失衡，不利于煤炭企业整体结构的优化。
1.3销售人员素质普遍不高
目前，我国煤炭企业销售人员的素质普遍不高，缺少必要的市场营销知识和技能，也没有系统的地掌握现代销售知识，导致煤炭企业销售人员适应市场经济的能力较差，这不仅限制了煤炭企业现代销售观念的形成，更是制约了现代营销策略的实施。而且，大部分煤炭企业更是忽视对销售人员的技术培训和能力拓展，销售人员往往凭自己的经验开展销售活动，从而带有很大的盲目性，使得销售人员无法适应现代营销环境的变化。更为重要的是，一些销售人员的道德素质不是很高，在实际销售工作中，销售人员容易与采购商进行某些不合理交易，损害煤炭企业的利益。因此，煤炭企业要在激烈的市场竞争中赢得一席之地，就必须提高销售人员的素质。
2.完善煤炭企业销售管理的主要策略
2.1加强煤炭企业的销售渠道建设
首先，煤炭企业应全面了解直接销售渠道和间接销售渠道的优缺点，区别企业不同的情况选择不同的销售渠道方法。直接销售可以省却中间商的环节，送货方便；间接销售可以利用中间商进行产品销售，拓宽市场，便于企业了解市场的最新动态。煤炭企业应根据企业发展的实际状况合适选择不同的销售渠道，保证企业实现最佳效益。其次，煤炭企业应明确企业的发展战略目标，为销售渠道的建设提供战略指导。缺乏事先战略指导的销售渠道建设会使企业花费不必要的巨额成本，也会损害企业的健康发展。最后，煤炭企业应积极发展新的销售渠道。对于煤炭企业集团而言，集团应特别开展集中统一下的销售渠道方式，此举一方面便于集团了解各子公司的实际销售状况，促使集团作出相应的应对措施；另一方面也有利于集团加强对子公司
的销售控制，便于统一规划，统一核算。
2.2树立现代市场销售观念
煤炭企业应树立现代市场销售观念，改变过去只追求产量、产值的旧销售观念。首先，已经树立“以产定销，以运定销”销售观念的煤炭企业，应致力于将这种观念落到实处，突破企业自身和现有产品的束缚，真正的把这种较为先进的销售观念运用到煤炭企业的销售管理中。其次，煤炭企业应通过全方位的的销售培训，使所有员工意识到销售的重要性和现代销售的范围。现代销售不仅仅包括推销，还包括市场的需求预测、新产品的开发、产品定价，销售渠道选择等内容，只有充分了解现代销售的范围，煤炭企业才能更好地进行销售管理。最后，煤炭企业应树立现代市场销售观念，以顾客为导向，协调企业的各种销售活动，重视客户满意度。只有客户满意度提高了，煤炭企业的销售水平才会相应提高，同时煤炭企业不应仅仅在销售部门树立现代销售观念，更要将这种销售观念贯穿到企业的供应、生产和财务等其他部门，从整体上加强企业的销售管理，这样才能有效的实现企业目标。
2.3提高销售人员的整体素质
建立一支高素质的销售队伍是搞好销售工作的基础。首先，煤炭企业应积极创造条件，经常举办不同形式的各种培训班，旨在加强销售人员的思想道德教育，增强销售人员的市场营销知识和技能，同时煤炭企业应实施优胜劣汰、竞争上岗的岗位原则，对那些业务差、技能不高、道德水平较低的员工应予以辞退，从而不断提高销售人员的素质，这也会在一定程度上激发整个企业的活力与生机。其次，煤炭企业的销售人员应树立竞争观念，自觉学习市场营销和煤炭方面的知识，不断提高自身的学习能力，同时销售人员也应注意培养自己的沟通协调能力和应对紧急状况的能力，从各方面加强自身素质的修养。最后，煤炭企业的销售人员还应密切关注竞争对手的动向，充分了解自身产品与竞争对手产品的差别，充分学习竞争对手销售方案的长处以弥补自身销售方案的短处，找出自己的优劣所在，同时销售人员还应充分了解客户的需求，争取最大限度的培养客户对本企业的忠诚度。
参考文献：
[1]尹家勇.煤炭营销管理机制的探索与创新.企业研究，2010（22）.
[2]陈聚.煤炭企业集团销售管理主要问题分析.煤炭经济研究，2010（9）.
篇5：销售管理案例及分析
正常来说，跟客户谈回扣一直是令业务员头痛的事情：因为不熟的客户，根本就不会跟你谈回扣，因为他不会拿自己的饭碗让一个还不能完全信任的人去掌握!另外有些人很讨厌业务员跟他谈回扣，他会觉得谈回扣是侮辱了他的人格。在东莞，外商投资的非常多，有些香港人会把你给他的回扣上缴公司，然后断绝跟你的生意关系。有些台湾人，要么不要，要的话就是狮子大开口!(说的是部分人啊。个人观点，仅供参考，希望港台同胞不要介意)总之，回扣这个问题，真的是要懂的心理战术才能掌握的好!
这是发生在我身上的真实事件：说出来真的难以置信!客户主动跟我谈回扣，因为我的拒绝而跟我签单了!
我是在东莞做弱电工程的，主要范围是：监控报警/一卡通这类，经营范围见我个性签名。我们的客户群都是东莞1000人以上的.大型企业，因为这些企业资金雄厚，收款容易，后续合作多等。欢迎各位加我资源共享!我去年刚进这个行业就开始注意到XX电子厂，港资企业，这个公司在东莞来说应该可以算得上电子行业的前十名!在东莞有好几家工厂。通过千辛万苦，把其公司的负责安防的人，总务经理，行政经理，资讯总监，副总等相关人士都找出来了，但刚开始见面只见过负责安防的保安队长。之前，一直都没有项目可以合作的，因为他们工厂在东莞开了十几年了，一直都有固定的供应商!况且听说服务还不错，所以没打算要换供应商。但是我并没有因此而放弃!到处打听到竞争对手原来是XX公司，XX公司的业务员王XX跟客户的总务经理谭总是老乡等。
直到今年4月份，终于让我知道一个重要的消息：总务经理换人了!意味着重要的决策人易主了!新来的总务经理姓李，我们都叫他李总，香港人。由于我的多次诚恳的约见，李总答应了跟我见面，第一次见面，我把公司资料都准备好，仔细的跟李总介绍我们公司的情况以及相对竞争对手的优势，并且针对其工厂现有的弱电设备作出一点点的建议。没想到李总对弱电还是个行家，在技术上我很多的东西都没他懂的多，于是我虚心的向他请教，那次见面跟他聊的很愉快。
6月份的一天，我突然接到一个电话：
“喂，您好!请问有什么可以帮您?”
“喂，是侯明辉侯先生吗?”
“您好，我是，叫我小侯就行了，请问您是?”
“小侯，我是XX公司的李生，明天你有空吗?如果有空的话麻烦你过来我们公司一下”
就这样，我按约第二天到其公司，得知：原来他们准备要把原有的监控做一次大的整改，并且要做监控电视墙!(相信朋友们都看过<机器侠>吧，他房间里面的墙上很多的屏就是叫电视墙)初步估计要100万左右!哦!耶!机会终于来了!
从客户那里回来，我都是处于冷静状态，我把他们公司每一个相关负责人都仔细的研究一遍，包括竞争对手的那个业务员以及其公司的优劣势。我让设计部按照我的思维去设计，价格由我来定。因为我知道里面具体要些什么东西，而且竞争
对手一般的会用什么品牌，我都有留意到，我就防着他会报备客户!所以我就提前报备了。我知道竞争对手肯定会花钱去打点一些人，那样的话，在价格上面就没什么优势了!从我对李总的了解，我认为这个人不会要回扣，所以我在报价的时候也根本就没预留回扣那一部分钱。
果然，谈判好几天，最后只剩下我们跟那家竞争对手2家，砍价后，他们的报价是110万，我们的报价108万。当然这个价格的利润还是可以的，但是竞争对手只报110万有点让我意外，因为主要设备我报备了客户，他的拿货价最少要比我高5万块!而且他还要打点那么多人，应该花了不少钱啊!那么只有一个原因：要么就是想偷工减料，要么就是更换产品。我没在客户面前说过任何竞争对手的坏话，相反的，我经常会说他们之前的供应商很专业!但是我不管他出什么招，我心里的想法就是一定要赢!
在客户说要决定的前一天晚上八点，李总打电话来了：
“小侯，是我”
“哦，李总，这么晚了还没下班?”因为他是用固话打给我的，所以我这么问他。 “是啊，最近比较忙，对了，明天那个单就可以决定了，会在你们两家定一家，你有什么想法吗?”我一边听一边迅速思考：李总这个时候打我电话，到底是什么意思啊?
“我相信李总以及贵司各位领导的判断能力!不管选择谁，我都希望以后都是好朋友”其实我也想到了他可能是要谈回扣的事情，但是我就故意不说，因为我觉得有点蹊跷。
“明天那个单，我可以做决定的，你们两家价格都差不多，实力以及技术也不相上下，真的让我很为难啊，其实我个人是比较看好你们这家，你看下是否需要我帮忙，然后你也该意思意思一下?”李总见我故意装不懂，就干脆把话挑明了!
这时候我脑子以超声波的速度迅速转了好几十圈!看了看来电显示，不是李总办公室的电话!我的谨慎了!
“李总，因为我们这是第一次合作，我报价都报的很实在了，而且所设计的产品都是名牌产品，这些您比我还懂的多，市场价格都非常透明，相信您比我更清楚。这个价格真的是没水分了!如果您选择了我们，我可以个人出钱请您去潇洒或者去酒店搓一顿都没问题”我赌了!
“这样子啊，那好吧，就这样吧”听到这句话我真的很泄气，难道我赌输了?以我对李总的判断，他不像个要吃回扣的人啊，但是刚刚那个电话号码确实有问题，打114查电话号码确实是他们公司的，但却不是李总办公室的!
篇6：销售管理案例及分析
——房地产销售人员岗位技能培训之分析竞争对手
1．分析竞争对手的产品
这是楼盘市场调查的主体部分，重点在于了解楼盘的占地面积、总建筑面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?„„从而评估楼盘的资信度。
2．分析与自己竞争的售楼员
我们知道，—笔业务能不能拿下来，产品非常重要，售楼员实际上比产品还重要。与自己竞争的，不仅是对方的产品，主要还是对方的售楼员。
有时候，我们把对方的产品研究透了，对方的产品甚至还不如我们的产品好，客户用我们的产品对他们的利益更有好处，但因为竞争对手的售楼员非常厉害，他居然能打败我们，拿下了这一笔业务，我们是不是非常气愤呢?
说白了也没有什么好气的，这就是金牌售楼员的价值所在。我们自己可能也多次依靠自己的个人魅力，把我们的产品顺利地卖了出去。
如何才能在竞争中获得胜利呢?
要研究竞争对手的售楼员。
3．分析对方售楼员的优势
我们与对方售楼员的竞争，主要集中在以下几个方面：
(1)介绍产品。
对方售楼员可能会采取一种别开生面的介绍方法，例如使用幻灯、使用计算机软件等，也有可能使用一些比较新鲜的道具，把他们的产品的优点介绍的非常突出，给人留下极其深刻的印象。
长期的竞争会使我们认识到对方售楼员的—般做法，在介绍之前，可以猜测、估计对方的手法，然后一定要想出一种比他更好的办法，介绍我们的产品。
如果实在想不出比对方更好的介绍方式，建议干脆就不要在这方面与别人竞争了，努力在别的方面击败他。
(2)礼仪。
金牌售楼员的礼仪方面不应该输给对方，对方之所以在礼仪方面把我们击败，肯定采取了一些非常规的做法。
例如，因为双方公司的长期交往，在个人关系上，竞争对手与客户公司的负责人形成了比较密切的关系，超出了单纯的售楼员与客户的关系，私人之间有了一定的感情。在这种情况下，作为一个后来者，要把对方的生意抢过来，是十分困难的。
还有，竞争对手的售楼员在与客户公司的长期交往中，与公司的上上下下关系都很熟。我们公司，包括自己在内，如果不能向客户公司提供实质性的利益，就很难在竞争中取胜。
(3)利益。
如果我们与竞争对手的产品质量相差不远的话，对方的价格又低一点，就可能把我们击败。
当然，我们可能并没有权力决定产品的价格，但有能力探知对方的价格，把探知的价格信息告诉给我们公司的价格决策者，让他们决定到底怎么办。
还有，竞争对手的售楼员可能给客户公司的经手人有利益许诺，这样，即使我们的价格低，也可能在竞争中落败。
这是对金牌售楼员的真正考验。
如果我们在其他所有方面都做得比竞争对手的售楼员好或者一样好，只是因为对方售楼员进行了一些违法或者违规的做法，使我们在竞争中失败，那是没有办法的事情。如果确实知道对方进行违法活动，可向客户公司经手人的主管报告。当然，这样就得罪了那个经手人，如果他因为获得的利益不多，仅仅是受了一点小处分，仍然负责业务，那以后就彻底没有希望了，以后再也别想与这家公司谈成任何生意了。
如果客户公司的业务负责人个人获得的利益比较多，达到触犯法律的程度，可以向有关部门举报。
这样一来，自己在行业内的名声将非常响亮，这名声在某些时候，会对自己的业务有帮助，在某些时候，会对业务有负面影响。
如何避免负面影响呢?
举报的时候，不要用真名。这不是怯懦，这是法律所许可的行为，也是法律对举报人的保护。
竞争对手采取了法律所不许可的做法，夺走了本来属于我们的生意；机会。我们采取的行动是完全应当并且非常合适的。
当客户公司中的蛀虫被清除出去之后，竞争对手也在这次事件的调查中元气大伤，最后的胜利肯定就我们的了。
4．实地考查：踩盘
售楼人员做竞争楼盘的市场调查，可采取的方法有很多，如查阅相关资料、现场“踩点”等。
现场“踩点”(也叫“踩盘”)是售楼人员进行市场调查的最常见方法。市场调查人员直接进入竞争楼盘的销售现场，通过索取楼盘资料、倾听售楼人员介绍、实地观察等手段，获取我们所想要的相关资料。在“踩盘”时，我们要注意分析所获取的楼盘资料和售楼人员的介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑，应尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径，从侧面、从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
(1)“踩盘”的最佳时间。
“踩盘”的时间选择是个学问。一般来说，到售楼处“踩点”时，有几个时间要避开：
一是上午9点以前不要去，一般来说，此时售楼处刚刚开始上班，很多售楼人员要打扫卫生和开每天的清晨例会。
二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段是售楼人员最疲惫的时刻，此时去无异于找脸色看。
三是下午5：30点以后不要去，在这个时间段售楼人员要么忙于填写当天的各种分析报表，要么就是在开销售总结会议。
(2)“踩盘”身份。
以什么身份去“踩盘”效果最好?这是很售楼人员在做市场调查时关注的问题。总体来说，“踩盘”身份不外乎两种：一是明着去，直接表明自己的同行身份；二是暗着来，以客户的名义去踩盘。是选择明着去还是选择暗着来，必须根据不同的情况而定。
①直接表明同行的身份。·
一般来说，以同行的身份去售楼处“踩点”不是一个十分明智的选择。即使
是在深圳、厦门等房地产发展比较成熟的地区，售楼人员大多数都经过系统的培训，素质较高，对同行人员有着更多的理解，但他们最多就是对你客气点，未必能够真心提供帮助，更何况大多数公司都制定有保密制度。而在房地产发展欠发达地区，多数踩盘人不被同行善待。
②假扮客户。
明着去不行，就暗着来，暗着来，最常见的就是把自己扮成一个看房的客户，通过现坊观察和与销售人员的洽淡来获取自己所想要的信息。
假扮客户进行市场调查时，要把自己当成一个准客户，要站在客户(看房者)的角度去与售楼人员洽谈。即使被售楼人怀疑是踩盘的，只要不说，他的怀疑也不过是种猜想，不会有所防备。
一般来说，假扮客户最好的是一男一女扮成情侣或者“夫妻”，这样二人既可以互相配合又不至于引起怀疑。
对于假扮客户，有一点必须注意，那就是必须符合该项目目标客户群的身份。比如，对于一个豪宅项目，如果坐公交车去或穿着一套几十元的廉价服装，售楼人员会认为这不是他们的目标客户，自然不抱热情。在这种情况下，可以向公司申请，让公司派专职司机拉着去踩盘。
还有一点，那就是，千万不要表现出自己的专业身份。要知道，客户不是专业人士，他们所问的问题也不会非常专业。对于一些过于复杂的专业术语，最好不要提，换种方式去表达它。比如，要得知该项目的容积率，可以问售楼人员“你们的建筑会不会很密”，那样售楼人员就会告诉容积率是多少，建筑密度是多少。当然，容积率的数据很容易得到，这里只是打个比方而已。
(3)“踩盘”的工具。
“踩盘”是为了获取必要的信息。在条件允许的情况下，可以自我准备或向公司申请配备一些基本工具。
比如，为了防止与售楼人员进行长时间的交流后无法记住全部的信息，可以配备一支微型录音笔，那效果就不一样了；为了便于携带很多资料(如楼书、海报、户型图等)，最好随身携带一个手提袋或皮包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，可以配备带有大容量摄影功能的手机(如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机)。
(4)“踩盘”的心态。
相信大多数“踩盘”者都受过冷遇或尴尬，每次“踩盘”回来都要在心里痛骂那些没有素质的售楼人员一番。其实，对于“踩盘”，只要抱着学习、理解、放松的心态就可以了，没有必要过多地烦恼。
①学习。我们为什么要去“踩盘”?除了获取一些竞争对手的资料外，我们还要学习其他售楼人员的销售方法与销售技巧。要知道，这种学习是不交学费的，不管能够学习到多少，自己都是获利的一方。
②理解。我们需要换个角度，站在售楼人员的处境上去想想他们的难处，对被踩盘者多一分理解。大家都知道，一般的售楼部都是实行佣金制与轮流接待制，很多时候，售楼人员接待了“踩盘”者，就有，可能失去接待另外一个真正的准客户的机会(当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了)。
尤其是在我们假扮客户又扮得不像时，言谈之中多有专业水准，被问到是不是同行，还死不承认，并且表现出一副趾高气昂的表情，出现很多带有侵犯、歧视、不尊重他人的言语，那些接待的售楼人员自然会窝了一肚子火。其实，在我们假扮客户“踩盘”被识破时，完全可以诚恳地说明来意，以人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况可以互通信息，何乐而不为呢?这样，大家心知肚明，能告诉客户的也就都能告诉了，完全没必要遮遮掩掩的。
这道理很简单，有谁愿意面对一个不诚恳的人?要想骗取一个有经验的销售人员的资料，需要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员，他们也需要尊重和坦诚。