地产融资担保公司（精选8篇）
篇1：地产融资担保公司
房地产公司融资途径
面对众多的融资途径，我们应该首先了解各种融资模式的特点：
国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具；
国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大；
投资信托：信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税；
投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高；
境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；
境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；
企业并购：不承担目标企业债务和纳税，不用接受目标企业员工以及福利，省去解散清盘程序； 合作开发：互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易； 发行企业债：发行条件适中，基金使用效果好，基本无变更募集资金投向情况；
金融租赁：节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资； 典当融资：办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；
私募基金：手续简便，可节省企业发行时间注册费用。
结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，这样方可对症下药，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。以下按照企业规模，总结出各种规模下的企业使用的融资模式。
大型企业：
投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款
中型企业：
投资信托、企业并购、国内商业银行贷款
小型企业：
私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资
根据房地产企业规模与融资模式的对应，加上对各个融资模式特点的了解，企业在融资方面，应该能够起到事半功倍的效果。
对开发商来说，传统的方法一般包括：1）房地产直接投资；2）商业抵押贷款；3）合作开发或项目公司被收购；4）房地产企业上市；5）居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）。
而新兴的融资渠道如：基金（房地产、土地）、房地产信托基金（REIT）、房地产资产证券化（含住房贷款证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）、房地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）、房
地产融资租赁以及信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等渐渐受到各个开发商的重视，其中房地产信托服务正逐步成熟，成为一个新的主流融资渠道。
1、突围方式之一——业内强强联手
越来越稀缺的土地和公开透明的出让方式使得全国土地价格一路飞涨，面对高昂的地价即便是大规模房地产企业也显得资金实力不足。强强联手共同获取土地的方式在融资渠道受限的情况下开始出现，房地产商采取抱团作战、联合实力、资源互补的形式解决资金短缺问题。
2、突围方式之二——资本市场融资
大规模房地产企业由于有一定的资产积累和市场信誉度，通过资本市场争取融资是获取发展的有效途径。富力地产的香港上市，保力地产的筹备上市和顺驰香港上市计划等都体现出：开发商想通过资本市场增强资金实力。已经上市的房地产企业可以通过增发股份或是发行债券(包括可转化债券)等方式从资本市场上获取资金。
3、突围方式之三——联姻海外资本
大规模房地产企业和境外的投资公司合作，组建新的项目公司共同开发项目。这种合作方式，对国内的企业而言，可以缓解资金压力；而对境外的投资公司而言即有了进入快速发展的中国房地产市场的机会又避免了单独开发面临的风险。
2005年7月，万科集团与新加坡政府产业投资有限公司附属公司(简称RZP)的合作就是这一融资方式的典型案例。双方共同投资1亿美金创立一家投资性公司，并通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。
4、突围方式之四——降低资金需求
越来越高昂的土地价格对于资金的要求越来越高，为了缓解资金压力，大规模房地产企业开始注意那些有低廉成本土地的小规模企业。这些小规模企业由于能力有限无力在严峻的市场环境下开发项目；而大企业在市场调整期也无力撬动资金杠杆来满足企业发展对于土地的需要。因此大规模房地产企业通过兼并收购方式获取其它企业手中已有地块，降低获取土地的成本以减低资金需求，获得变相融资。
此外，一些大规模开发商也开始在市场转折期转战二、三线城市，以相对低廉的价格获取土地。企业在对一线城市保持谨慎观望态度的同时，又为将来成熟时刻在二三线城市发展储备土地。企业的暂时性战略转移即降低了资金需求又为未来发展节省现金，实现变相融资。
5、突围方式之五——国企资产重组
国有企业在面临市场转变时刻频频出现资产重组的身影。央企房地产资源重组露出端倪：总体上按照南北划分，长江以北由中房集团接手，长江以南的资源，现在已经内定由招商局和华侨城等南方央企接管。而在上海的巨舰企业——上海实业集团近来对旗下的地产资源也进行重组。国企房地产资源频频
重组的主要目的就是提升企业资金实力，有效规避房地产市场波动带来的影响。塑造大型国营房地产航母正成为一种行业资源整合的趋势。
1、探索有效的民间融资方式
在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率的方式，向其它企业、自然人寻求融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。
2、委托贷款
通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。
3、固定回报投资
对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。
4、与建筑企业合作开发
由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。
5、互助性担保
以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
6、建立中小房地产企业发展基金
可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基
金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。
目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：
（1）寻求与大公司合作
这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作成功，对中小企业来讲是条融资捷径。
（2）求民间资金
目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业
知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。
一个房地产项目开发资金的筹集渠道，目前从大的块面来说，分为三大部分，即企业自有资金，银行信贷资金和销售的滚动投入资金。
对于国外的资金提供者来说，最关注的是风险问题，透明度是第一位的。因为中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是财务不公开、不透明，境外银行也不敢投资。目前国内大多数企业的管理模式是家族管理模式，这样的管理模式很难获得境外基金的青睐。
篇2：地产融资担保公司
重庆金万科房地产开发有限公司 唐多全
房地产是一个资金密集型行业。国务院2003?121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，中国房地产界关于融资的话题空前升温。一些大的房地产企业自身实力较强，可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等创新融资工具获取开发资金，而中小房地产企业的资金营运却雪上加霜，从而导致这些企业举步维艰。中小房地产企业如何在逆境中求生存求发展，如何突破资金瓶颈的困惑，应当值得同行的重视和研讨，以图共谋发展。
一、宏观调控后中小房企的资金日趋紧张
1．中央121号文件出台后，中小开发企业向银行直接取得开发贷款的渠道基本被封锁。使开发企业的主要资金供给断炊。
2．2004年8月31日土地供给大限，即日起，国有土地使用权全面采取“招拍挂”的方式出让，抬高了取得土地门槛，进一步加大了中小开发企业资金供给上的矛盾。
3．2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与银行按揭贷款的严重关联性，使银行对个人按揭消费贷款的政策加杠，从而影响房地产开发企业的资金流转。
4．2005年国务院出台调控房地产业的老“国八条”、新“国八条”和2006年出台的“国六条”，不仅从土地、信贷、税收等各方面对房地产业进行调控，而且对房地产开发的全过程进行控制引导。特别应引起房企关注的一点是，宏观调控不仅对房企资金供给的主渠道——信贷进一步加大了调控力度，还从土地、税收等方面增大了房企的资金压力，而且从控制房价、抑制消费需求、提高预售条件等方面对房企资金回笼的主渠道——房屋销售进行了调控。可以这样说，中小房企的资金已到了有史以来最紧张的时候，甚至已使部分房企渐入绝境。
二、中小房地产企业的融资渠道
综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，可分为短期货币市场和长期资金市场。短期货币市场一般包括贷款（拆借）市场和贴现市场。
长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发生股票及债券等有价证券。企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。
1．企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。
（1）期房预售。期房预售是开发商内部获取资金最佳的融资方式。一方面物业得到了市场的认同，实现了买卖，实现了物业价值；另一方面达到了资金回笼的目的，解决了资金链的困难。但是，期房预售取决以下因素。
一是开发商的信誉程度，在当地市场的影响力；
二是项目的定位，是否适销对路；
三是项目的地段，是否受购房者的青睐。
（2）施工方带资承建。国家虽然三令五申制止工程垫支，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。
（3）公司员工内部集资。开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。
（4）转移贷款用途。开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转
借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。
2．企业外部融资主要渠道有：
（1）发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。
（2）发生债券。分为政府发行、金融界发行和企业发行三种。
（3）银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。
（4）其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。这些都可以作为借鉴。
（5）合作开发，包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。
（6）前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。
（7）房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。
（8）房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款（信托贷款）或直接参与投资（信托投资）等方式运作。
（9）租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
（10）回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥用某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。
（11）回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可能得到物业的产权。
三、对国家宏观调控政策的几点建议
1．要尽快放松银根，出台配套融资政策。因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于GDP增长率；商品房的面积与竣工面积基本趋同。鉴于紧缩已取得明显成效，应尽快放松银根，防止经济硬着陆，重回通缩。
2．推进银行系统改革是当务之急。银行改革到位，自然会建立起一套符合市场运行的机制，对房地产企业和银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，金融风险只有银行自己承担。
3．宏观调控要实事求是、区别对待。虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但是许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不一样，统一要求势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。
4．政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平和不透明的行为。现在很多地方在进行重复建设，而且很多是行政性的建设，造成了投资规模过大。政府应当真
正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明信息，把房地产的基本信息如供求关系、供求情况告诉给投资者，让他们做出一个理性的分析和决策。
篇3：地产融资担保公司
最早房地产基金出现在70年代末期的美国。在2007年以前, 中国房地产基金投资主要以外币基金为主。到2008年, 受到全球金融危机的影响, 外资对于我国房地产行业的投资速度明显放缓, 但同时这也为我国房地产基金的发展带来了良机。
在2010年之前, 国内房地产基金市场规模仅100亿元左右, 国内房地产基金也只有20几家。经过四年的飞速发展, 到2013年底时, 我国已经产生了206家专业的基金管理机构, 437支房地产私募基金, 这些机构管理的资金规模加起来已经超过4000亿元。从这206家专业的房地产基金管理机构的规模来看, 基金规模在1亿元至5亿元的中等规模基金占比最大, 这是因为我国的房地产基金多数只是针对某一个项目的专项基金。从目前我国房地产基金的投资方式来看, 多数为股权与债券相结合的投资方式, 其次是股权投资或债权投资, 数量较少的采用的是夹层投资。
二、房地产私募基金的主要优势
(一) 所有权和控制力
与在公开市场上间接投资上市公司或基金不同, 房地产私募基金是以直接拥有所投房地产股权的方式介入, 这种方式可以使投资人能够更好的控制资产管理活动, 实现其投资策略。
(二) 价值创造
房地产私募基金管理人可以通过再包装的方式实现盈利, 在运营层面为房地产项目创造价值, 例如通过财务整顿、资产增值、房产翻修等方式实现增值, 最终再以高于买入价数倍的价格出售。
(三) 利益重组
房地产私募基金可以将不同的房地产项目组合起来出售, 同时也可以将某一个项目按比例分拆出售、融资或租赁, 并且房地产比无形资产更容易分拆, 分拆后的每一块资产可能比原先价值更高。
(四) 贷款优惠
房地产项目通常被认为是具有稳定的现金流, 房地产私募基金比杠杆收购等其它私募股权投资类别更容易获得优惠的贷款利息, 从而降低了融资成本。
(五) 退出灵活
由于房地产项目具有不错的流动性, 房地产私募基金的退出既可以选择将资产在非公开市场上出售, 也可以将房地产项目资产以组合的方式打包上市, 在公开市场上实现退出。
(六) 分散风险
对于投资人而言, 投资房地产私募基金不仅可以丰富机构投资人的投资组合, 并且凭借其与证券和债券产品较低的关联性, 使得它能够有效分散投资组合的整体风险。
总之, 房地产基金之于房地产企业并不仅仅是为了解决融资难的问题, 更是房地产企业从战略上转向轻资产运营1的商业模式, 更为重要的是, 在发行基金持续获取资金的过程中, 对房地产企业自身知名度的提升也具有非常重要的作用。
三、房地产公司参与房地产私募的模式
(一) 独立P E机构
由开发商独立发起并对基金进行管理, 这种模式要求开发商要有丰富的金融行业从业经验。
(二) 开发商+金融机构
金融机构和开发商合作共同组成利益联盟, 可以形成一种适合现阶段中国特色的一种模式:产融结合。
(三) 金融机构主导
由金融机构主导发起并管理基金, 是国外采用最多的一种模式。
以开发商主导来设立的基金分析为例, 开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会将募集的资金投资于自己的项目, 既可以通过设立基金募集到所需资金投资于自身项目, 又可以作为有限合伙人获得分红收益, 同时开发商在市场行情高涨的阶段可以享受项目资产升值的高溢价。作为有限合伙人参与基金的投资回报率通常较低, 但相应的投资风险也较小, 其本质上可以认为是开发商的一种融资工具。
四、设立房地产私募基金的难点、法律风险及对策
(一) 我国房地产私募基金发展迅速并且前景非常广阔, 但其发展也面临着一些困境:
第一, 基金的募集仍是目前大多数房地产基金运营中最大的难题。
第二, 开发商发起的房地产基金在运营中很多问题如果处理不当, 很可能会产生利益冲突。例如:投资机会分配、股权作价、关联交易等。
第三, 开发商发起的房地产私募基金受房地产行业影响规模难以扩大。
第四, 配套法律体系不完善, 我国制度和法制基础不健全。
第五, 退出机制不完善。
第六, 管理人员专业程度欠缺等。
在房地产私募基金运作中, 其运作的法律风险主要是体现在两个方面:一是如何将普通合伙人和有限合伙人实行分权。若是直接按照《合伙企业法》分配各自权限, 在以房地产公司为主导的私募基金下, 基金募集到的资金主要用于自己开发的项目, 基金操作公司与基金使用公司为同一公司下的子公司, 因此, 如何向投资人解释是否存在关联交易以及交易的公平合理性, 是一个值得认真思考的问题。二是关于外聘管理团队的专业问题。由于房地产行业本身的专业性, 外部管理团队在某项具体的项目操作中由于认识上的不同, 难免会有不同的理解, 例如, 对某项销售策略的理解, 竣工时间的掌控等等, 这些都需要房地产公司与私募基金的管理团队不断的进行沟通, 才能最大限度的减少运作中可能带来的潜在风险。
(二) 鉴于当前房地产基金发展所遇到的问题, 提出以下几点建议
第一, 抓住外部环境变化带来的机遇, 形成房地产基金的发展策略, 在投资策略上, 应该坚持中长期投资, 以传统住宅项目为主, 逐渐加大商业办公等其他投资类型的比重。
第二, 尽快建立、健全相关配套的法律法规体系, 保证投资人的合法权益, 理清权责关系。
第三, 完善的私募基金监管, 形成一定的监管体系, 明确具体的监管部门, 并界定它的权限和职责。
第四, 完善房地产私募基金退出机制, 为投资人提供多种退出形式, 从而吸引更多投资人参与。
第五, 提高基金管理人的管理水平, 提升管理人关于房地产行业的专业知识, 增进投资人与管理人之间的互信, 确保基金投资的运营效率。
摘要：近年来, 我国房地产行业发展迅速, 作为一个资金密集型行业, 资金的短缺日益成为制约房地产行业继续快速发展的瓶颈。目前房地产行业正处在下行通道, 从银行等传统融资渠道获取资金变得非常困难, 因此, 创新房地产融资模式来解决目前房地产行业融资难的问题, 具有很重要的现实意义。
关键词：房地产,私募基金,创新融资模式
参考文献
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篇4：地产融资紧张局面缓解
这一观点也基本得到了银行方面的证实。中国银行数据显示，1月末，房地产贷款比去年年末有所增加，房地产贷款余额出现小幅反弹。
也有业内人士称，部分银行一度收紧的房地产开发贷款，已有所松动，此前接近叫停的房地产信托，也开始有节奏地回暖；货币政策持续放松，亦使得地产商资金链紧张的局面得到一定程度上的缓解。
“虽然房地产融资的调控主基调未变，但诸多迹象显示，部分房地产企业的资金面得到很大缓解，最困难时期正在过去。”中国银行房地产信贷部某名高管预言。
随着融资回暖，房地产市场预期已发生反转，价格止跌回稳，市场成交大幅放量，正在逐渐走出底部。数据显示，岁末年初，郑州市场商品房均价比去年年底高出300元/平方米。
地产信托提速
自去年八九月份以来，房地产信托发行明显提速，这一重要玄机，源自监管当局对房地产信托审批节奏把控的微妙变化。
这种变化的源头无疑来自于银监会，其正在加快房地产信托项目审批进程，这亦是部分房地产信托从业者感受到的最大变化。据了解，银监会并没有为此下发书面通知，亦未进行窗口指导，而采取“实质重于形式”的操作手法。
在这一政策信号引导下，信托公司在加速搜罗优质房地产项目的同时，积极上报已积压近一年之久的项目。一直以来，监管部门对房地产信托实行备案制管理。
去年6月前后，为配合国务院关于房地产的调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，对房地产信托存量规模比较大的企业进行“窗口指导”，严控发行数量和存量规模，内部提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。
随后，报往银监会的房地产信托项目大量积压，只有期限偏长的股权类机构化信托产品容易放行。此后，由于业务空间缩小，信托公司甚至转向矿产、艺术品等领域。
政策瞬间收紧，引发房地产信托发行数量和规模迅速下降。
这种“一刀切”的调控方式，使得银行监管部门陷入了“进退两难”境地。一方面是房地产调控令房地产企业资金链持续恶化，随着原有信托产品到期日的逐渐临近，偿付风险也逐渐暴露；另一方面，若重新放松房地产信托口径，又与中央调控政策相悖。
已发行大量地产信托产品的信托公司压力很大，多不敢再贸然前进，一家信托公司表示，在房地产政策尚未完全明朗、银监会未明确政策导向的情况下，公司不会贸然重回2009年、2010年状态。
银根的松动迹象
信托融资并非房地产企业融资的主流渠道和传统方式，其仅仅是近几年来快速兴起的一种融资方式。
银行信贷仍然是房地产企业融资的主流。据央行公布的上半年金融机构贷款投向数据显示，2012年6月末，上半年房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量12.3%。
从环比看，房地产贷款呈现缓慢回升态势。针对银监会政策是否放松，银监会有权威人士回应银监会房地产贷款政策没有任何变化。而银行在执行层面却更为灵活。
上述开发商人士直言，“开发贷最近的确松了。”在某些区域，部分银行通过“绕道”方式向地产商输送资金。具体操作方式是：房地产企业成立一家非地产类实体公司，从银行融资后，再转入地产公司，以此规避信贷规模管控，而银行通常会睁一只眼闭一只眼。时至现在，房地产企业放弃前述“绕道”方式，可以直接从银行获得开发贷款。
另一方面，银行对购房需求的支持有所扩大，形成房产资本市场流动性的利好面。
这种转向也直接让房地产企业的资金链压力得到缓解。再加上房地产商经过去年下半年多轮的促销战略，也可得到一定的回款，这样就可以支付先前欠下银行的贷款，让部分资金回流。在政策允许的情况下，这样的走势在一定程度上缓解了银行与房企的紧张关系，从而成为部分银行银根松动的原因之一。
但受访的多数人士均表示，上述一系列房地产融资领域的新变化，对缓解房地产企业现金流紧张局面有效果，但不明显。
资金面上的结构变化
河南华盛投资集团董事长於大民认为，若无更大的打压政策出台，房地产最坏的时期就可认定已经过去。未来房地产资金面呈现出结构性分化的特点：全国性大型开发商改善更为明显，中小开发商依然严峻。
但是，部分高负债的房地产企业资金链还是要遭遇严峻考验。以绿城为例，困于到期银行贷款和房地产信托兑付，企业资金紧张，出售旗下九个项目股权，断臂求生。
“在河南市场上，也不乏有多起这样的案例发生，今年，对于中小开发商来说，日子更为难过。因为他们根本就很难入围到这场融资游戏当中，银行和信托不稀罕跟中小企业玩，即使跟银行关系好，能拿到一点（贷款）救急，但面对房产市场随时会有大企业抄底的严峻形势，可能也无济于事。”上述中国银行人士如是表示。
但这并不是没有任何出路。在经过严厉的调控政策后，房地产金融悄然发生着变化，一家大型房地产企业高管认为，房地产基金逐渐发展壮大，将从根本上改变房地产金融，房地产基金投资，将成为其规避调控周期负面影响和剧烈波动的有效手段。以PE为代表的房地产基金快速兴起，不断发展壮大，正在改变着房地产金融的格局。
有分析认为，如果将房地产金融分为股权性的融资、债权性的融资和夹层融资三类。未来房地产主流融资方式将向股权类融资发展，这将是一个新趋势，该类融资以周期相对较长，投资理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投资者多为高净值客户，风险承受能力较强，而夹层融资的平均期限仅为2年～3年。
在2011年房地产企业最为艰难的时期，地产市场震动，土地价值下跌，这为部分房地产基金提供了加快布局的契机，通过收购部分“问题”项目，扩大市场占有率，等未来房地产市场出现好转时，这些项目将陆续盘活。
篇5：房地产公司项目融资要点
一、从商业银行融资
（一）国家提高项目资本金比例要求，严格房地产开发贷款管理。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）均多次要求，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％（银发[2003]121号为30%）。
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等文件规定，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（二）商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等文件规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
（三）国家对商业银行发放房地产项目贷款发放有特别要求。
1.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等文件规定，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
2.《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）第25条规定，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式；第28条规定，固定资产贷款发放和支付过程中，贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。同时，还规定，贷款人在借款人与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款的，银行业监督管理机构除可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第46条、第48条规定对其进行处罚。
综上所述，国家对房地产开发和土地储备贷款政策性较强，三令五申对发放房地产贷款的条件提出要求，因此，从银行获得房地产项目贷款的不确定性较高。
二、从其他企业融资
《贷款通则》（1996）第61条规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。
《中国人民银行关于对银行职工参与企业非法借贷有关法律问题的答复》（银条法[1996]44号）等文件规定，借贷资金属于金融业务，因此，非金融机构之间不能相互借贷，企业间非法借贷资金的行为是无效的。
最高人民法院《关于企业相互借贷的合同出借方尚未取得约定利息人民法院应当如何裁决问题的解答》（法复［１９９６］２号）规定，对企业之间相互借贷的出借方或者名为联营、实为借贷的出资方尚未取得的约定利息，人民法院应当依法向借款方收缴。
综上所述，借贷资金属于金融业务，非金融机构不得从事，企业间借贷违法，企业间借贷合同无效；人民法院在处理企业之间资金拆借纠纷时，借贷本金受法律保护，出借人有权要求借入方偿付，但无权要求支付利息（资金占用费），对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对借入方则应处以相当于银行利息的罚款。关于企业间相互借贷的法律后果，需要说明的是，民事诉讼采用的是不告不理的原则，如果不产生纠纷，或者产生纠纷不通过法律途径解决，则未必就会带来收缴利息或者罚款的不利后果。
此外，根据最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》（法释〔一九九九〕三号），国家不禁止企业与公民之间的借贷行为。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：企业以借贷名义向职工非法集资；企业以借贷名义非法向社会集资；企业以借贷名义向社会公众发放贷款；其他违反法律、行政法规的行为。
三、委托贷款融资
《贷款通则》（1996）、《中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复》（银条法
[1997]41号）规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
从上可以看出，委托贷款是企业间借贷的一种变通方式，不违反国家法律规定。但需要注意的是，《中国银监会办公厅关于进一步规范企业集团财务公司委托业务的通知》（银监办通〔2007〕186号）规定，财务公司应在所属企业集团成员单位之间办理委托贷款及委托投资业务；财务公司应对委托贷款或委托投资的对象、用途进行全面审查，防止因委托贷款或投资投向手续不全、不符合国家政策而带来法律风险和政策风险。因此，可通过银行、财务公司等金融机构委托贷款进行融资。
四、信托计划融资
房地产信托融资有信托贷款（信托投资公司通过推出信托计划募集到资金后贷给房地产企业）、股权投资信托（信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行）、财产信托优先受益权转让（房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金）等形式。信托计划融资受到国家产业政策的影响较小，随着《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》的出台，加之取消了信托份额和额度的限制，目前，该种融资模式的应用越来越广泛。
五、联营融资
根据《民法通则》和最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（法（经）发＜１９９０＞２７号）联营分为法人型联营（成立新的法人）、合伙型联营（成立非法人组织）、协作性型联营（基于协议，不成立实体）。房地产领域的联合竞买、联合开发属于联营性质，也是一种融资方式。这种融资方式法律关系复杂，需要注意的是：
（1）联营合同中的保底条款因违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，属于无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。
（2）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。
（3）金融信托投资机构作为联营一方依法向联营体投资的，可以按照合同约定分享固定利润，但亦应承担联营的亏损责任。
除上述融资途径，还有上市融资、债券融资、BOT、TOT、ABS、BLT等途径，每种融资途径的特点不同，遵守的“游戏规则”不同，融资的成本和规模不同，具体要结合房地产项目本身和项目融资方的情况以及国家的法律法规政策环境而定。
篇6：地产融资担保公司
岗位职责及任职资格说明书
岗位职责：
1、协助公司总经理建立并完善公司的投融资管理体系，致力于提高公司的投融资管理水平；
2、负责分析、制订公司投融资需求、投融资策略和计划，进行投融资成本管理，配合资产负债指标及现金流指标达成；
3、负责拓展公司自身融资资源，获得适合公司运作所需的各项融资资源，建立良好的沟通机制；
4、负责对项目初选和前期可行性建议书进行审核；
5、负责组织公司的投资项目可行性分析报告、商业计划书的撰写；
6、负责管理和维护公司与银行及非银行金融机构、证券机构、投资基金等客户的公共关系，建立、维护支撑公司融资的统一平台；
7、负责组织公司重大项目展开风险评审、方案制定和实施；
8、完成公司领导临时交办的各项工作任务。
任职资格：
1、学历/专业：大学本科以上学历，财务类、金融类、投资类专业。
2、工作经验/年龄：30-45岁，8年以上相关工作经验，有从
事公司投资、项目开发管理、资产经营管理等从业经验者优先。
3、管理经验：至少3年以上相同岗位管理经验。
4、知识/技能：熟悉公司财务分析、财务管理、预算管理，熟悉资本运作业务，熟练掌握投融资流程和专项业务知识；熟悉国家相关财务、经济、金融及管理体制改革等方面法律法规政策；受过管理学、经济学、战略管理、管理技能开发、公共关系、财务知识等方面的培训。熟悉办公自动化和财务系统软件操作，良好的口头和书面表达能力。
5、资格证书：本科以上毕业证书，中级以上职称资格证书。
篇7：地产融资担保公司
我们一年一度的房地产上市公司研究，发布会今天召开，研究上市公司实际上就是研究中国房地产业，因为我们国内的上市公司是代表了我们中国房地产业最核心的一部分，特别是在我们研究十二年的历程当中我一会会稍微回顾一下，确实我们房地产上市公司这个板块，不仅自己从我们的两位数发展到三位数，从几十家发展到一百多家，而且它的份额增长也是越来越好，代表中国房地产业最先进的一个板块。
为了追踪最先进的板块，我们在12年之前，由我们三家主办单位共同组建中国房地产TOP10研究组，TOP10研究组第一个研究项目就是我们房地产上市公司，因为有一点很简单的道理就是上市公司它的数据相对来说是最全面的，也是最公正的，也是最公开的，不能说一切都是对的，但是相对于其他公司来说是最容易获取，最可信的，因为TOP10研究的宗旨或者它的目的是对我们这些企业本着客观公正准确全面的基本原则以客观数据为依据来做的研究，所以上市公司是我们12年以前展开中国房地产TOP10研究的时候首选的项目。经过我们研究组是几十号人，我们研究组有12年，研究组还是我自己作为发起人之一，还是相当自豪，因为以数据作为基本的元素对中国房地产领军企业研究得出结果12年以来是非常站得住脚，得到方方面面的认同，感谢研究组，12年以来我们研究组发布了12年的上市公司报告，还有十一年房地产开发百强企业报告及房地产品牌研究，TOP10扎扎实实为中国房地产业发展用数据说话做了相当有益的事情，今天我们发布上市公司12年的研究成果，我简单回顾一下，我们12年以来我们上市公司的变迁。
我们看2014年，我们中国房地产上市公司的研究对象180家，2003年我们第一次研究只有78家，增长了一倍多，所以在过去12年当中，我们上市公司在不断的增加，沪深上市公司135家，比较2003年增加了66家，在香港上市的以内地为主要业务的上市公司45家，比2003年增加了36家，这个数量增长也是非常快，在12年当中，我们看综合实力，TOP10企业就是我们综合实力最强的公司，12年以前在，现在还在，还有万科等等我们还有三家，刚才聊美国道琼斯剩下两家，我们TOP10是有70%已经不在这个TOP10里面，有三家还在，海外上市是TOP10企业还有两家。我们再看市值，公司的股票价值，12年以来房地产上市公司的市值均值增长了四倍，我们一会会横向的比较，TOP10企业市值均值增加的5.8倍，大陆在香港上市的TOP10企业市值增长了27.5倍，在香港的上市公司市值增长超过我们国内上市的房地产公司，我们看营业收入的增长，12年以来，房地产上市公司营业收入均值增长了12.8倍，跟刚才4.8倍比，我们市值增长没有赶上我们营业收入的增长，沪深上市综合实力TOP10营业收入更快一点，大陆在香港上市综合实力TOP10是24.7倍，近一年，在过去12年当中我们的上市公司TOP10增长12年以来房地产上市公司的净利润均值增长了31.8倍，比我们的收入增长还快，比我们的市值增长的就更快，这点我坦率的说我们简单的数据对比，我是为我们房地产上市公司鸣不平，我们利润增长31.8倍我们的市值增长5倍，我觉得从这两个简单的数字来说，过去三年当中，对我们上市公司的认同是没有到位的，就是资本市场对我们上市公司的认同没有到位。我们沪深上市净利润增长24.2倍，大陆在香港上市的中国TOP10净利润增长57.9倍，我们看到我们在香港上市的公司，他的利润增
长比我们平均的上市公司利润增长高出差不多一倍，所以我们看这个从我们利润，因为我们说这个公司的市值或者股票的价值，一定要看它的利润，这块相对我们现在市值的增长，我给的我们市值的增长远远没有赶上净利润增长，资本市场对我们房地产上市公司并没有一个正确的认识，我觉得一年两年也就罢了，十年十二年这么一个趋势，我自己觉得资本市场对我们房地产上市公司的看法或者说判断是有些问题的，怎么让资本市场认识到，我们实实在在利润的增长，这个价值的存在，我相信我们需要大家共同来努力。
刚才是一些简单的我们十二年来研究数字，我自己觉得从收入利润角度来说增长很快，但是从公司的市值来看，我们远远不够，再回顾一下我们12年研究，这个研究我们要共同努力，让资本市场认识到我们房地产上市公司的价值，所以对于我们这个TOP10研究，或者上市公司的研究是当中的一个环节之一，十二年以来，我们的研究这个成果应该是在促进政府对房地产上市公司的全面了解方面起到一定的作用，不管是证监会国土资源部还是央行，我们相当多的研究报告，他们通过研究报告了解房地产市场的发展，最近我们在两个月之内，受中央财经领导小组办公室的邀请，我们参加小范围的论坛，讨论房地产市场风险在哪，或者项目怎么发展，这些研究报告从多个方面对我们政府的政策或者一些导向还是起到了相关的支持，另外一方面就是研究成果最直接的是帮助我们的企业，我们上市公司获得国内外金融机构的支持，刚才就是说资本市场对我们认识不足，TOP10的研究在金融界起到了一定的影响作用，当然就是包括我们有些银行，对我们TOP10研究对上市公司这些优秀的企业特别关照支持我们这些TOP10企业的发展。我们的研究成果也直接引用在我们各个企业的年报或者其他的宣传方面，因为中国指数研究院还有国务院发展研究所等单位以研究为它的最基本的核心，来展开工作，所以这些机构的研究成果是得到了我们资本市场或者产业甚至政府的认同它的研究成果还是得到非常广泛的接受，所以在引用这些研究成果的同时对我们企业各种方面的宣传也好，或者说认证也好，或者是认同也好，起到相当多的支持。
媒体少不了，包括我们今天我们每一次发布会得到媒体广泛的支持，因为媒体需要公正公平客观权威的资料，来把我们好的企业宣传给我们各个媒体读者，不仅仅是国内还是国外，研究成果是非常广泛的得到了发布，所以上面是我简单用一点开头的时间代表我们TOP10研究组代表我们房地产上市公司研究团队把我们的背景还有我们12年以来变化简单的介绍，我希望就是今天通过我们的研讨，通过我们对研究成果发布过程的解释阐述，我希望我们第12届房地产上市公司研究成果发布会取得圆满成功谢谢。
篇8：房地产上市公司融资风险分析
关键词：房地产上市公司,融资风险,资产负债率
房地产业是我国国民经济的重要支柱型产业之一, 它作为资金密集型的行业决定了其资金来源更依赖于外部融资。在我国, 房地产企业一般通过负债尤其是流动负债来进行筹资, 虽可因此利用债务的财务杠杆获得一定避税收益, 但过高的负债水平会导致财务风险。当债务到期, 公司资不抵债时, 将面临破产重组的风险。一旦房地产市场出现大幅波动, 大量房地产公司将发生资金链断裂, 导致土地闲置、烂尾楼频现。而银行作为房地产业的主要资金供应源, 坏账增加, 有再次引发金融危机的可能。本文选取房地产行业的2013-2015年3年间的上市公司为研究对象, 分析房地产上市公司的资本结构及所面临的融资风险, 有利于进一步理解房地产上市公司现阶段的资本构成和发展趋势, 这对我国房地产业的健康发展有着重要意义。
1 房地产上市公司负债融资分析
本文对房地产上市公司2013~2015年3年间各年度资产负债率进行6个区间划分, 比较分析房地产上市公司的负债融资情况。如表1所示, 资产负债率的均值每年为稳步上升的趋势, 从2013年的61.97%上涨至2015年的63.54%。同时, 可以发现约越来越多的公司都逐向了高资产负债率, 三分之一的房地产上市公司资产负债率超过了75%。
注:本文所有房地产上市公司财务数据均来自国泰安数据库。
2 房地产上市公司融资来源分析
从表2可以看出, 房地产上市公司的资金来源主要为负债融资, 且越来越倚重流动负债融资。从2013年74.56%的负债融资上升至2015年的76.61%, 其中更多是以短期借款、应付账款、预收账款等流动负债为主, 占比一直维持在53%左右。公司一半以上的资金全靠短期内有还款压力的流动负债, 公司财务风险较大, 可能面临破产的风险。同时可以发现, 公司的实收资本一直在收缩, 从2008年的5.13%下降至2015年的4.3%。
3 房地产上市公司融资风险分析
3.1 负债融资与企业绩效之间的关系
根据房地产上市公司2013年—2015年的不同资产负债率区间数据, 计算平均资产负债率与相关平均资产报酬率与平均总资产净利润率的数据得到拟合曲线。如图1所示:发现资产负债率在15%—40%区间内, 随着公司资产负债率的上升, 资产报酬率、总资产净利润率也随着上升, 为正相关关系, 负债融资发挥着避税效应, 增加企业的绩效。当资产负债率在40%—65%的区间内, 公司资产负债率升高, 资产报酬率、总资产净利润率变化趋势并不明显。而当资产负债率超过65%之后, 公司资产负债率越高, 资产报酬率、总资产净利润率反而越低, 呈反相相关关系, 负债融资增大了企业的财务风险和破产风险, 公司绩效降低。
3.2 房地产上市公司融资风险下财务业绩指标分析
表3的数据表明, 偿债能力方面, 房地产上市公司的流动比率虽然维持在2以上, 但是速动比率2013-2015年3年期间都小于0.8, 说明房地产企业的短期偿债能力很弱, 资产负债率、长期资本负债率比重每年都在升高, 企业财务风险偏高, 偿债能力有限。盈利能力方面, 资产报酬率、总资产净利润率、净资产收益率均有大幅回落 (从2013年至2015年, 资产报酬率降低50%, 总资产净利润率降低66.7%, 净资产收益率降低60%) 这表明房地产企业盈利能力越来越差, 且有扩大趋势。成长能力方面, 总资产增长率、净利润增长率、营业收入增长率均在下降, 其中2015年、2014年净利润增长率竟然达到-0.38、-0.16。不难发现, 房地产行业现在没有处在成长期, 成长能力面临着一定的风险。
综上所述, 房地产上市公司的资产负债率呈每年稳步上升的趋势, 约三分之一的房地产上市公司逐向于资产负债率超过75%的高负债融资方式。负债融资中又以短期借款、应付账款、预收账款等流动性负债为主, 且逐年上升;实收资本 (股本) 、资本公积等所有者权益比重逐年下降。房地产上市公司企业绩效起初随着资产负债率增加而增加, 但是超过临界区间之后, 会因为资产负债率的增加而降低。房地产上市公司速动比率普遍偏低, 偿债能力特别是短期偿债能力偏弱, 企业盈利能力、成长能力在近些年都有大幅回落。企业面临较高的偿债压力和财务风险, 这些问题如果不及时改善, 会严重影响房地产行业的资金稳定和可持续性发展。所以, 需要引导房地产企业合理安排负债融资、股权融资的比例, 长、短期负债的比例, 优化企业资本结构、债权融资期限结构, 从而增加企业绩效, 使房地产行业健康发展。
参考文献
[1]宁静, 宋晓满.房地产行业债务期限结构与公司绩效关系间的传导机制研究[J].经济论坛, 2010, (06) :151-153.