房产继承的相关法律

房产继承的相关法律（共11篇）

篇1：房产继承的相关法律

关于继承及房产继承的相关规定（摘录）

继承从被继承人死亡时开始。继承的遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承方式有法定继承、遗嘱继承和遗赠扶养协议。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理；遗赠扶养协议效力优先于遗嘱继承，遗嘱继承效力优先于法定继承。

一、法定继承

法定继承，又称无遗嘱继承，是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下,由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。继承权男女平等。

（一）继承人的范围及顺序

根据《继承法》有关规定，继承开始后，由配偶、子女、父母作为第一顺序继承人继承遗产；只有在没有第一继承人继承时(包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的)，才能由兄弟姐妹、祖父母、外祖父母作为第二顺序继承人继承遗产。对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。

（二）遗产分配

继承人对遗产是共有关系，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产

1时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理遗产分割的时间、办法和份额；继承人协商同意的，继承遗产的份额可不均等；协商不成可通过调解或诉讼的方式解决。

《继承法》第二十七条规定，有以下情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：1.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；2.遗嘱继承人丧失继承权的；3.遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；4.遗嘱无效部分所涉及的遗产；5.遗嘱未处分的遗产。

二、房产的继承

房产继承法律规定是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。

房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。房地产继承分为两种形式：一种是法定继承，即死者生前没有交待或立下遗嘱，因此继承的顺序以法律规定的程序进行;另一种是遗嘱继承，即死者在生前留有明确的意愿和指示，指示把自己的遗产死后留给什么人继承。

房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正常使用，或给生活带来不便。

因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：

1、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。

2、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。所谓共同共有就是继承人对房屋遗产平等地、不分份额地享有所有权，按份共有则是继承人按份额占有房屋遗产，并按各自的份额享受权利。

在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。

三、房产继承的程序

房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。

（一）继承公证

关于房产继承有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承，如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件：

1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明;

2、被继承的房产证或其他证明文件；

如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。

3、要到死者所在单位（或者居委会、村委会）开法定继承人证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已经过世等。

4、继承人的身份证件;

5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。

(二)到房产交易中心办理房产继承所需提交资料

1、房屋所有权证书;

2、继承公证;

3、继承人身份证及复印件;

4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

注：

A、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取);

B、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;

C、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;

D、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

(三)所需费用

1、继承公证费

继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元。

2、房地产价值评估费用

档次房地产价格总额（万元）累进计费率‰

①100以下(含100)

5②101以上至10002.5

③1001以上至20001.5

④2001以上至50000.8

⑤5001以上至80000.4⑥8001以上至100000.2⑦10000以上0.13、房地产继承过户税费

由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

4、契税

法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

（四）遗产房产继承过户的相关问题

1.办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

2.时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

3.多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

4.尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

篇2：房产继承的相关法律

一、哪些情形不适用于房产继承：

房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承，使用权房、小产权房以及他人名下房产不能主张继承。

二、办理房产继承过户的时间：

1、房产继承从房屋所有权人死亡之日起即可办理，原则上没有时间限制，何时申办都可以。

2、房产继承应尽快办理，拖得时间越久，办理的手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。

三、办理房产继承过户的流程：

1、到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；

2、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承公证，或向房产所在地法院提起继承诉讼；

3、继承人或受遗赠人凭公证书或生效判决书、调解书，到房产交易中心办理房产过户登记。

三、公证继承的流程：

（一）公证继承适用的情形：

一般来说，如果继承人之间没有纠纷，法律文件齐全，急需办理继承手续的，可以优先选择继承公证办理房产继承手续。

（二）办理公证继承需提交的资料：

1、被继承人的死亡证明（如医院的死亡通知书、身份证、户口簿、派出所出具的死亡注销户口证明等）（原外销房需公证）；

2、该套房屋的产权证明或其他凭证(原外销房需公证)；

3、继承人的身份证件、户口簿；夫妻户口不在一起的需提供结婚证(原外销房需公证)；

4、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件（由被继承人档案所在单位人事部门出具意见并盖章；没有单位的，由社区居委会和街道办事处出具意见并盖章。因特殊情况无法提供的，可由继承人档案所在单位人事部门、街道办事处出具意见并盖章并提供相应证明）(外销房需公证)；

5、继承人放弃继承权的，应由放弃人亲自到公证处办理弃权声明书公证；

6、继承人因特殊情况不能亲自到公证处办理的，须提供经公证的委托书，委托其他继承人办理；

7、遗嘱继承人应提供经公证或经司法鉴定的遗嘱（适用于遗嘱继承）。

如果继承人或被继承人是居住在港澳的，上述材料需由司法部委托的香港律师或澳门有关机构予以证明，并经中国法律服务（香港）有限公司确认；如果继承人或被继承人是居住国外，上述材料应经我国驻该国使领馆认证。

(三)公证继承的费用：继承权公证费一般按受益额(即所继承房屋评估后的评估价值)的2%收取，最低收取200 元。

四、诉讼继承的流程：

（一）诉讼继承适用的情形：

继承人之间分歧较大，无法协商一致;或由于继承人年老体弱、居住在国外、外地等情况，自行去派出所或者单位取证困难的；或放弃继承的继承人没有民事行为能力的，需通过诉讼方式解决。

（二）诉讼继承的费用：

主要是法院的诉讼费和律师费。现在上海的很多法院有诉前调解程序，办理流程顺利的话一般在一个月到二个月之间也能办理完结，如果调解结案的话，诉讼费可减半收取。

五、房产继承过户登记流程：

（一）办理房产继承过户登记需提交的资料：

1、房屋所有权证书；

2、继承公证或者法院调解书、判决书；

3、继承人身份证及复印件(原外销房需公证)；

4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)；

5、契税完税证(备查联)及契税完税贴花原件，纳税后提交；

6、被继承人死亡证明(原外销房需公证)；

7、其他有关文件。

若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

(二)办理房产继承过户登记的费用：

1、登记费：100元/件；

2、合同印花税：继承房屋评估价的0.05%；

3、权证印花税：5元/本；

4、交易手续费：5元/平方米；

5、契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%；

6、房产继承中不存在遗产税。

7、房产继承中是不征收个人所得税的，但继承后对外出售需要按照房价的20%征收个税，但如果继承的房产满五年且是家庭唯一住房的是可以免征个税的。

篇3：房产继承的相关法律

案情简介:

张某与李某系夫妻关系, 2010年6月, 二人购买了一套房屋, 产权登记在张某名下, 房产证上注明“单独所有”。2011年9月张某与田某签订转让房屋买卖合同, 将这套登记在张某名下的房屋以60万元价格转让给田某。田某也知道张某与李某系夫妻关系。后因合同履行办理过户等问题发生纠纷诉至法院, 而张某的妻子李某认为侵犯其共有权利, 以第三人身份诉至法院主张房屋买卖合同无效。

对于此案, 有三种意见, 第一种意见认为:房屋买卖合同无效。在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。第二种意见认为:房屋买卖合同效力待定。合同法规定, 无处分权人处分他人财产, 为效力待定的合同, 经权利人追认或事后取得处分权的, 合同才有效。第三种意见认为:房屋买卖合同有效, 适用物权法规定的善意取得制度规定, 应当保护第三人的合法权益。

根据目前相关法律规定笔者同意第一种意见:认为房屋买卖合同无效。分析理由如下:

第一, 根据婚姻法规定, 夫妻婚后所得为共同共有财产, 除非夫妻另有约定或法律另有规定。《民法通则意见》规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利, 承担共同的义务。在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。

第二, 根据善意取得制度规定, 第三人善意、有偿取得共有财产的, 应当维护第三人的合法权益, 对其他共有人的损失, 由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中第三人田某知道张某与李某系夫妻关系, 也应当明白夫妻共有财产规定的常识, 所以不能认定成立善意取得。

第三, 效力待定的合同是指合同成立后, 其有效还是无效处于不确定状态, 尚待享有形成权的第三人同意或追认或拒绝的意思表示来确定其效力的合同。换言之, 此类合同成立后, 往往欠缺一定的生效条件, 若后来符合了条件, 则可以转化为有效合同, 否则就作为无效的合同或被撤销, 从而至始无效, 而如何转化, 往往操纵于第三人之手。本案中决定此合同效力的第三人就是张某的共同共有人李某即他的妻子, 李某向法院提出诉请很明显没有认可和追认而是拒绝此转让行为, 那么该合同就应当是无效的。

从此类案件中也反映如下一些法律问题, 需要引起注意:

第一, 关于夫妻房屋登记问题

夫妻共有房产登记问题, 不同地区的房产部门核发的房产权证书登记内容存在差异, 有的地方夫妻房产登记在一方名下, 并注明共有产权人为配偶;有的地方夫妻房产登记在一方名下, 却注明为单独所有, 配偶一方的权利情况只能在档案材料里反应出来, 一般人无从得知;我国由于大量的单位房改房, 集资房等都是登记在夫妻一方名下。登记作为权利的公示行为应当完整, 准确地反应权利状况, 使法律规定与实践相统一避免登记遗漏而引发纠纷。夫妻房产如果只看登记确定权利可能掩盖了很多事实行为, 比如出资的真实情况, 是否存在父母赠与与继承问题。所以凭借登记内容一方进行了房产转让, 就会损害到另一方的权益。而现实情况是, 第三人也只能仅凭房产权利证书进行合同交易, 如果赋以第三人审查义务又有失公平。我们从维护房产登记的权威性, 登记的公示、公信力及交易成本考虑, 必须规定房产的物权状态以登记为准但前提必须要使登记能够全面公正反应权利归属, 让法律登记的权威性更好地保护真正权利人。说的再清楚的就是房产证书上不要吝啬写上配偶的名字。只要登记时夫妻双方没有争议就可以如此进行登记, 我想这也是绝大多数夫妻欢迎的登记方式。这也使得第三人发生交易时, 对第三人而言少了很多风险性。

新出台的《婚姻法司法解释三》第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同, 以个人财产支付首付款并在银行贷款, 婚后用夫妻共同财产还贷, 不动产登记于首付款支付方名下的, 离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的, 法院可判决归产权登记一方, 尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分, 离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。该解释第七条又规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产, 产权登记在出资人子女名下的, 可视为只对自己子女一方的赠与, 应认定为夫妻一方的个人财产。此规定明显使房产登记之前的法律事实行为进行了很好的确认, 我认为也是比较公平合理的。那么凭借这样的登记, 发生的与第三人的交易行为就不会发生无效的后果了。我国婚姻法规定了婚后所得财产共同制, 也同样规定了在婚姻关系存续期间购买的登记在夫或妻名下的房产, 并不当然属于夫妻共同财产。首先要看夫妻之间的财产约定, 其次要看房屋的来源, 是有偿取得还是无偿取得, 如果无偿取得, 要看被继承人或赠与人是否明示归一方所有。如果是有偿取得, 还要判断支付的购房款是一方个人财产还是夫妻共同财产, 或是二者兼有之。那么我想登记机关对如此复杂的问题要想界定清楚是较为棘手的。最有效的办法就是尊重当事人的意思自治, 如果享有物权就应该一起申请登记, 否则不得对抗善意第三人。现在全国上下已出现了房产加名风潮。我认为是好事应该提倡, 使行政登记更好地服务于市场交易, 维护交易的安全。

第二, 关于夫妻对共有财产的平等处理权问题

夫妻之间随着时间的推移积累的共同财富也愈加丰厚, 随着财产流转的频繁进行, 在财产交易中出现很多的不确定性, 夫妻单方处分夫妻共有财产效力确定困难以及第三人的善意取得财产导致对另一方的不利后果。《婚姻法司法解释一》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产, 有平等的处理权”的规定, 应当理解为:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定, 夫妻双方应平等协商, 取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的, 另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。而《城市房地产管理法》第三十七条第一款、第四款规定:共有房屋, 未经其他共有人的书面同意的, 不得转让。

实践中对夫妻一方将共同所有的房屋转卖他人行为如何适用法律, 存在不同意见:一种意见认为, 应适用《婚姻法》司法解释的规定。房屋买方是善意第三人, 有理由相信夫妻一方处分房产的行为是夫妻双方的共同意思表示, 构成表见代理, 卖方不得以不知道为由进行抗辩。另一种意见认为, 主张适用《城市房地产管理法》。夫妻一方未经房产共有人的书面同意处分共有房产, 属于无效行为。

笔者同意第一种意见。理由是:在共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定是无效的, 但是如果第三人是善意、有偿取得该财产的, 则应当保护第三人的合法权益。夫妻是具有密切联系的身份主体, 其对财产的共有关系具有一定的特殊性。最高法院的司法解释实际上承认了夫妻间处理重要事务的表见代理关系, 考虑到保护善意第三人和鼓励交易的需要, 在婚姻权利与交易安全中司法解释作出此权衡, 隐含的意思是保护善意第三人的程度要高于保护夫妻对共同财产的处理权, 夫妻对一方作出的处理决定负有连带责任, 是商品经济时代保护诚信交易的需要。审判实践中, 应考虑实际案情, 如果卖方的夫妻关系正常, 买方有理由相信转让房产的行为是夫妻双方的共同意思表示, 则应适用《婚姻法司法解释一》第十七条的规定。夫妻共有财产的平等处理权, 也称为家事, 即夫妻一方在一定限度内, 有条件的可以单方处理夫妻共同财产, 这种单方处理夫妻共同财产的法律后果对另一方是有约束力的。平等处理权的前提是共有财产, 共有财产单指共同共有财产, 对婚前个人财产或婚姻中约定为个人所有的财产的处理无平等处理权可言。共有财产的界定主要依据我国《婚姻法》第17条、第18条判断, 共同财产包括工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得归夫妻共同所有的财产以及其他应当归共同所有的财产。对于财产的平等处理权含有民法中规定的所有权能, 包括为所有权、用益物权、担保物权等权利形式, 那么最为常见的为所有权形式, 所有权在我国民法理论中是指所有人对财产占有、使用、收益和处分权。但多数夫妻共有财产的平等处理权纠纷为处分权, 本案就是典型的处分权纠纷。

我国法律之所以确定平等处理权的法律规定, 主要在于夫妻一方单方处理共有财产的情况屡屡出现, 处理财产后往往另一方会以不知情、擅自处分没有经过另一方同意的理由抗辩。平等处理权就是在确定这种单方处理共有财产的效力问题。只有单方处理才能涉及平等处理权问题, 如果夫妻合意后共同处理就没有此概念了。房产作为有代表性的所有权, 系大宗数额交易, 所有权的转移需要达成合意和办理交易登记过户等一系列程序要件, 这对第三人及夫妻能产生怎样的效力是重中之重。

第三, 关于不动产善意取得制度

根据《物权法》第106条规定, 不动产适用善意取得要具备四个要件:其一, 转让人对于转让的不动产物权无处分权。其二, 受让人受让该财产是善意的, 所谓“善意”我们可以理解为对于转让人无处分权的情形不知晓。其三, 受让人取得不动产是基于合理的价格有偿取得。其四, 已作了物权权利的变更登记。具备这四个要件, 原权利人不得向第三人行使物权返还请求权, 只能请求无处分权人赔偿损失。善意取得制度, 是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价, 来保障财产交易的动的安全的制度。不动产善意取得制度并非价值中立的, 它天然地偏向于第三人, 这是不可避免的。所有从不动产善意取得的这四个要件分析来看, 笔者认为最后一个要件即进行了变更过户登记对于第三人能否真正最后取得房产至关重要。而这一点在实践中却不容易很快实现, 对于第三人的善意取得是个不小的障碍, 可能由于转让人的恶意借故推诿, 也可能由于现实过户手续的繁琐等等。这也正是法律追求价值公平, 针对不动产善意取得对第三人利益倾斜的校正措施。要求我们要更加健全过户登记制度, 要求产权人在过户登记时提供更详尽的资料。以减少和避免对当事人带来交易风险和讼争纠纷。

摘要：夫妻一方转让共有房产的法律效力一般认定为无效。但却带来其他一些法律问题在实践中如何处理, 即夫妻房产登记问题, 夫妻家事的共同处理权问题, 夫妻一方处理不动产的第三人的善意取得困境问题。

关键词：无权处分,夫妻房产登记,善意取得

参考文献

[1]《论物权法实施后的善意取得》王玉玺, 王佰光.

[2]《物权法》.

篇4：房产继承的相关法律

文/吴晨旭

原文：

赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。（出自《老年人权益保障法》第十一条）

解读：

赡养包括经济赡养与精神赡养。所谓精神赡养是指在家庭生活中，赡养人尊重被赡养人的人格和关心其意愿，在精神上给予其慰藉，使其愉悦、开心，以享受家庭特有的天伦之乐。

案例：

曾经，精神赡养是道德问题还是法律问题备受争议。直至2007年6月，江苏省海安县86岁杨老太的一纸判决，才使这一争论尘埃落定。

杨老太一直与儿子一起生活。2004年8月，老人和儿子因家庭琐事发生争执，儿子一气之下搬了出去。之后，行动不便的老人曾请求儿子看在其年事已高、行动不便的份儿上搬回来居住，可是儿子、儿媳不为所动。于是，老人将60岁的儿子告到法院，请求判令儿子每月支付900元生活费，每周探视5次，每次陪护4小时以上。

2007年6月，法院作出了一审判决：原告有退休金，其日常生活足以得到保障，无须他人提供经济帮助。对原告要求被告支付生活费的请求不予支持。法院同时认为，赡养父母不能仅被理解为经济上的供养，还包括精神上的慰藉。本案原告提出要求被告定期探视符合人伦，亦于法有据，判定被告每周不少于两次探望原告，每次陪护时间不少于1小时。

房产继承权公证书是否存在有效期

文/亓红

近日，总有读者咨询房产继承公证书的有效期问题。老人一般都会问，因为家里面的各种原因，如果办完继承权公证书后，先不打算到房产部门办理房产继承更名的相关手续，那么这个房产继承权公证书是否会过期？

笔者在哈尔滨市公证处了解到：房产继承公证是指公证机构根据当事人的申请，依照法定的程序，依法对继承人的继承行为真实性、合法性予以证明的活动。因此，从法律上讲，继承权公证书是一直有效的，不存在期限问题。不过，根据房产部门的规定，如果房主死亡，房产部门办理房产继承更名时候，一般会需要房主的全部继承人到哈尔滨公证处申请办理房产继承权公证，由继承人持继承权公证书到房产部门办理更名过户手续。

如果当事人办理完房产继承权公证书后，不打算立即更名，也是可以的，法律并没有规定当事人办理完继承权公证书后，就必须及时到房产部门办理更名过户手续，当事人对于房产继承权公证书的有效期方面的担忧或者顾虑大可放心。但另一种情况除外，如因该房产继承发生诉讼，则有诉讼时效。

篇5：房产继承的相关法律

北京新政实行后,外地人在京购买房屋受到很大的限制。张女士是外地人，想在北京购买一套住房，但其在北京工作年限不到5年，不符合在京购房的条件。于是着急买房的她想到一个办法：找到有北京户口的好友李女士帮忙买一套房。原来，李女士家中现有一套住房，按新规可再购买一套住房。因此，张女士打算以李女士的名义购买一套房，由自己来承担购房所有费用，等相关手续都办完后，再通过过户的方式，将房屋过户到自己的名下。

为了帮朋友忙，李女士同意了张女士的请求。两人也签订了相关协议，说明购房款由张女士支付，等房屋手续办完后，再过户给张女士。

北京房产专业律师法律分析：实际购房人与名义产权人间的这种借名买房关系实际上是一种委托合同关系，名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。根据《合同法》第396条、第402条、第404条的规定，受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。

借名买房属于合同行为，借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同，借名买房合同的法律效力如何界定？如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策的行为，而且实际买房人具备购

买该房屋的资格，这类合同是有效的。尽管产权登记在名义买房人名下，但实际买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照合同约定交付房屋并办理过户登记手续。

如果借名买房合同存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，则合同无效。比如，依据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合：①具有当地城镇户口；②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

此外，我国实行不动产登记制度，房屋的权属通常是以产权登记为依据，既对房屋产权的确认采取登记公示方式，并产生公信力。即使合同有效，实际买房人出于不同的目的而借名买房，尽管从表面上达到了某种目的，但借名买房行为存在诸多法律风险：

一 在房价上涨的诱惑下，名义买房人反悔的法律风险

二 如果名义买房人对外存在债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋的法律风险。

三 如果名义买房人意外死亡，对借名买房事实不知情的名义买房人的继承人可能会因为继承关系而要求继承该房屋。

四 如果借名买房行为发生在名义买房人结婚后，如果名义

买房人产生离婚纠纷，该房屋可能被名义买房人的配偶要求作为夫妻共同财产来分割。

北京地区经济适用房借名买房案例中，实际出资人和名义买房人产生纠纷一般有两种类型，第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。

从受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。

尴尬的判决：实际出资人享有长期居住权。该法庭的法官表示，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。

对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退

还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。

但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。法院对类似的“借名买房”案件有过判决。在另一起案件中，因名义上的购房人通过“武力”强行换锁，占了房屋，实际购买人起诉到法院，要求名义上的购买人返还全部房款和利息，并赔偿因房价上涨造成的损失。最终，法院判决名义上的购房人返还30多万元房款，并赔偿实际购房人因房价上涨而遭受的损失45万余元。

【北京房地产律师特别提醒】“借名买房”注意事项

不论在商品房买卖过程中，还是在二手房交易中，难免发生纠纷。要想避免纠纷的发生或减少权利受侵害，北京房地产律师网李建立律师特别提醒：

一、依法进行登记。根据我国物权法的规定，除法律另有规定的以外，如要获得房屋等不动产物权，必须进行物权登记，未进行物权登记的人，不能成为不动产的权利人。

二、注意收集和保存证据。因此，如果因客观原因需要将房

屋登记在他人名下，应当与对方有一份书面合同，合同中需要明确，如果对方主张其是法律上的物权人，对方应当按房屋当时的市场价支付价款。同时，要保存好本人支付价款的收据，一是旦发生纠纷，还可以依照合同主张所享有的债权。这样虽然丧失了物权，但是能够保护自己的债权。

篇6：房产继承需要提供的材料

一、被继承人（房产所有人）的死亡证明信（医院或派出所出具）；

二、被继承人的父母、配偶、子女的身份证、户口本。如有死亡的应提供死亡证明信；

三、被继承人的亲属关系证明信（证明信格式见下页）；

四、房屋所有权证；

河北省石家庄市平安公证处地址：

石家庄市中山东路289号长安广场9楼（国际大厦西邻）亲属关系证明信格式一（夫妻双方均去世）：

河北省石家庄市平安公证处：

兹证明我辖区(单位)居民 与 是（否）原配夫妻，婚后共生育 个子女： 身份证号码 身份证号码 身份证号码 身份证号码，无其他子女。与 分别于 年 月 日和

年 月 日去世，至去世前未再婚。的父母均先于其本人去世。（或在世的情况）

经办人：

联系电话：

单位（盖章）

二0 年 月 日

亲属关系证明信格式二（夫妻一方去世）：

河北省石家庄市平安公证处：

兹证明我辖区(单位)居民 与 是（否）原配夫妻，婚后共生育

个子女：

身份证号码，无其他子女。于 年 月 日去世，至今未再婚。的父母均先于其去世（或在世的情况）。

经办人： 联系电话：

单位（盖章）

篇7：房产继承书

我叫刘希福，今年七十岁，现我自愿将克东镇内燃料家属楼道南临街商业用房（证号：00112248号，地段22-71），恒祥首府8号楼南2号车库房产所有权划归到三儿子刘巍名下，另两处分别划归给大儿子和二儿子，为防止儿女间发生产权争议，特立此约，以示证明，签字后立即生效。

立约人：父

亲： 证明人：母

亲： 继承人：三儿子：

其他子女签字：

篇8：房产继承公证中的注意要点分析

一、继承公证的法律内涵和特点

根据我国的公证法规定, 继承公证是国家公证机构依据相关法律的规定以及继承人的申请, 证实继承人具有真实、合法的继承权, 并且给予证明。房产继承是按国家继承法的规定, 被继承人死亡后, 由其遗嘱继承人或法定继承人继承其遗留下来的房产。目前越来越多的公民通过立遗嘱来处理其房产的继承, 而采用公证能保证遗嘱效力。

继承公证的特点有:针对性、关联性以及保障性。针对性是指继承公证这一法律制度是专门针对继承事项的需要而制定的。除了遵循法律规定的一般公证程序外, 还需要考虑到继承公证的特殊性。

关联性是指继承公证的法律制度必然与其他公证制度有密切关联, 这种关联性使得继承公证制度更加详细和具体, 进而为办理公证和解决继承人之间的矛盾提供具体而有效的依据。

保障性是指继承公证的法律制度能保障公证人员办理继承公证时, 可以出具更合乎法律的证明文书, 并且防止公证人员出具缺乏真实性的证明文件而触犯了法律。完善公证程序的法律制度, 可以有效解决公民间的矛盾和促进我国法制社会的发展。

二、房产继承公证的注意点

未经公证或公证出现漏洞, 会导致公民房产过户困难重重, 分析目前在房产继承公证中容易出现问题的环节, 有助于公民和公证人员增强法制规范意识, 减少不必要的矛盾和冲突。

(一) 房产继承的“见证”与“公证”的区别

目前有越来越多的被继承人选择建立遗嘱来过户房产, 通常只是让律师对其遗嘱做见证。然而, 根据有关法律规定, 律师见证的作用是证明当事人立遗嘱行为的真实性、合法性, 并且只是以律师的名义, 而非国家的名义, 在法律属性上属于私证, 这与和公证是有很大的区别的, 两者的法律效力不同。有些公证文书可以被赋予法律强制执行的效力。

(二) 被继承人必须有房产的合法产权

在房产继承公证中, 还有一个环节经常出现问题, 就是确认被继承人的房产是否为其个人合法财产。一些房产是家庭或夫妻共有财产, 或者是合伙财产, 这种房产的继承, 必须在进行财产分割、确定属于被继承人的那部分后, 才能被合法继承。夫妻财产方面, 房产继承的界定有一定的复杂性。如果是夫妻一方婚前接受的继承, 其所继承的房产要在婚后才进行分割, 也属于其个人的婚前财产。新婚姻法规定, 在无书面约定的情况下, 夫妻各自婚前的财产, 不会因为婚姻关系而成为夫妻的共有财产。因此, 在离婚后, 一方不得要求双方共同抵偿其遭到损失的婚前个人财产。

若被继承的房产是夫妻共有的财产, 在没有任何约定的情况下, 应该将其中一半产权分割为被继承人配偶。另一半则属于继承人, 实际继承操作时, 房产遗产的一半产权是继承遗产, 另一半属于被继承人配偶, 以赠与子女。

(三) 区别法定继承、遗嘱继承以及遗赠

房产继承权的发生有两种形式:法定继承和合法的遗嘱继承, 我国的继承法规定, 继承权先是按照法定继承来办理, 若被继承人之前立过合法遗嘱, 确认继承人或确认遗赠的, 则按照遗嘱来办理。另外, 若被继承人生前订立过遗赠抚养的协议, 则按协议优先于遗嘱继承进行办理。需要注意的是, 遗赠是被继承人单方的且无偿的合法行为, 并不需要受赠人的同意, 它以被继承人立遗嘱的方式确认。

被继承人立遗嘱时, 还有一种立共同遗嘱的情况:指夫妻双方共同设立遗嘱, 表示两方遗嘱内容相同, 被继承的财产是夫妻的共有财产。在实际的操作中, 一般不赞成共同遗嘱的办理, 因夫妻两人死亡的时间不同, 易引发较多问题。

(四) 区别转继承与代位人继承

转继承是指继承人在继承开始之后, 分割遗产之前死亡, 未表示放弃继承的情况下, 其遗传继承权转移给其合法继承人。转继承适用于法定继承以及遗嘱继承。

代位继承是指被继承人子女的死亡早于被继承人, 由其晚辈直系血亲来代位继承, 并且不受辈数的限制, 前提是被代位人没有失去继承权。代位继承只适用法定继承, 遗嘱继承并不适用。

(五) 按揭房继承公证注意点

房产继承公证时, 有些被继承人的房产会出现以下的情况:一, 其所签合同的房屋还在建设阶段, 产权证没有办理;二, 其房屋已建造完工、交付使用, 也办理了房屋产权证;三, 其房屋是二手房, 有产权证。后两种是处于按揭状况下的房产, 在办理继承公证时是没有障碍的。第一种情况, 办理继承公证时, 需要继承人和房地产开发单位、房产登记处以及金融机构进行沟通协商, 确定是否可以使用公证书来注销被继承人的预抵押登记。

申请人有能力还清余额的情况下, 协商成功率会很大, 在完成更改房屋合同主体的所有手续后, 房屋产权证将直接办入继承人名下。如果申请人无能力还清余款, 仍可以用此方式处理, 只是成功率和办理效率可能会降低。

三、结语

在实际的房产继承公证中, 公证人员还应该重视对遗产和其继承人情况的调查与核实, 通过相关管理部门以及被继承人与继承人的工作单位、邻居等等知情人, 对其进行严格核查, 避免合法继承人的遗漏。另外, 公证人员的岗位责任心和个人能力也影响着房产继承公证的效率, 公证人员面对复杂的办理程序和多样的产权认定工作, 需要有高度的责任感才能使公证工作井然有序的进行。

参考文献

篇9：经历漫长的房产继承

1998年3月，母亲在走进90岁时辞世了，父母留下的房子按说就该办理继承，可是当时这套单位福利房在增加了8.91平米后属不全房产，需要等单位统一办好扩建面积房产证后，再办理《个人住房档案》，然后才能办继承过户手续。谁知这一等就是数年。期间，父亲单位改制了，更换了体制和领导，从而获取福利房扩建面积的房产证的愿望未能实现。2004年年末，听说一个员工牵头帮大家办理这件事，我们兄妹几个凑钱请他办理，如今七年过去了，事没办成交去的钱也拿不回来了。此时，继承人之一的大姐已经去世两年多了。眼看着继承人们一个个进入暮年疾病缠身黄泉路近，再不处理房产继承，以后牵涉的第三代人就会越来越多，集合受众处理此事也越来越难。于是，去年的6月由我负责开始办理母亲名下的房产继承过户手续。

到房产办证大厅一了解，办理房产继承过户手续程序的第一步是到公证处获取继承公证书。一打听，这一步真不简单，需做的功课一大串：在公证处立案、由父母原单位出具亲属关系证明、由派出所出具父母死亡证明、所有继承人集中到公证处接受公证（外地继承人弃权的须在当地公证处公证弃权声明，不能到庭者须有经公证的委托书，死亡的也要出具派出所的死亡证明），除此之外，还要提交类似遗嘱等的其他相关文件，以及房屋评估公司的房屋评估报告。按照要求我开始跟外地的二姐三姐不断电话、当面、书面联系，反复论证，到当地公证处办理公证材料。在本地跑腿写证明，少不了排队到办理人下班还没办好的不顺，但一次不行再去一次，怎么也能办完，遇到最难办的是父亲单位无法出具我外祖父母的去处证明。亲属关系证明交到公证处，公证处派人到父亲单位查档，父亲的档案里就是没有外祖父母的记录。母亲当了一辈子全职太太，无档案可查。别说外祖父母，我母亲活着的话也100多岁了，他们怎么可能来跟我们一起分房产？可是外祖父母都是法定继承人，无处证明他们的着落，公证处就无法出具公证书。事情卡在这里真够憋气的。

打电话向律师咨询，律师说无论如何都要有地方证明外祖父母的去处，父亲单位不能证明，你们做子女的档案也没有交代吗？这句话倒是点醒梦中人，我决定找本部门的领导求助。领导找到以前我的一份登记表，依据上边填着的“外祖父母均于解放前病故”，给我开出了外祖父母去处的证明。此时，时间来到10月底。

与此同时，我从以往一个相似的案例中得到启发，决定换司法渠道解决继承资格认定。

可是这种方式却不是每个继承人都愿意接受的，毕竟大家对此并没有矛盾，为何要用对簿公堂的方式来处置？虽是无奈之举，但经过一番周折，我终于还是向房产所属区法院递交了诉状。谁知好事多磨，11月22日，在法官通知开庭之时，在外地居住的哥哥不慎摔断了手，不能前来出庭，事情只好搁了下来。直到12月1日下午伤势稍有好转的哥哥赶到法院，庭长破例安排了亲自办理。下午5点，我们拿到法院民事调解书和生效证明，母亲的房产继承认定才算走完了一大步。看着每人手里攥着盖有法院大印的法律文书，大家都深深地舒了一口气。

接下来开始办房产证继承换证手续，我在相关的房产、税务等部门的办证大厅里马不停蹄地来回奔走着。办了契税免税证明，去办营业税、个人所得税免税证明，填表、晒图、查档、交费，在一个个排队和等待的日子里我迎来了新的一年。历时8个月，所有手续办完了，房子终于完成了继承过户。

办房产继承，等待时机需要时间，统一家人的认识需要时间，一步一步地办理所有手续需要时间，中间遇到不少意外，花费的时间虽然长了一些，但却练就了我的耐心、能力，还添了不少知识。现在，我可以做这方面的顾问了，谁要办房产继承可以来问我，我告诉你一条省时的捷径。

篇10：房产继承新规定

在我国，继承的种类通常有法定继承和遗嘱继承 。法定继承是指，直接按照法律规定的继承人范围、继承顺序、财产分配原则进行的一种继承，也是最基本、最常见的一种继承方式。遗嘱继承是指，按照遗嘱人生前所立的遗嘱确立遗产的继承人及遗产处理的一种继承方式。法定继承和遗嘱继承，继承人都必须是法律规定的继承人，不能为其他的个人或者集体。

另外,凡领取房屋所有权证的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人可申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下：

继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书 。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱 (如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

篇11：房产该如何继承

石景双律师：房产该如何继承？

本期介绍：

房产继承程序怎么走，房产继承过户需要多少钱，继承房产要交税吗等等，大家经常会上法律快车网咨询这些问题。现在，随着房地产业的快速发展，拥有房产的人数也日渐庞大，相对于出现房产继承的情况也越来越多。大家在面对房产继承的过程中，往往会手足无措，因为对该法律行为并不大熟悉。今天，法律快车访谈专栏组邀请了北京知名的房产纠纷处理专家——石锦双律师为我们解答关于房产继承纠纷的相关疑问。

访谈嘉宾：

石锦双律师现执业于北京市力行律师事务所。他早在1999年便取得了法律职业资格，从事律师行业十几年，办案经验丰富，代理案件胜诉率达到90%。石锦双律师专长领域：知识产权、经济合同、房屋买卖、物业管理、与公司经营紧密相关的公司法、劳动法、合同法、行政法规，及遗嘱继承、婚姻家庭、强制拆迁、民事损害赔偿等。

法律咨询：130-5108-5589(咨询请说明来自法律快车)

访谈内容：

1、法律快车网：

各位网友好，石律师好。很感谢石律师能够百忙之中抽空接受法律快车访谈专栏的采访。本期访谈的主题是关于“房产该如何继承”。说到房产继承，大家都知道这是一种继承行为。但房产继承程序该怎么走呢？相信很多人都不了解。我们请石律师为我们介绍一下。

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石锦双律师：

你好，各位网友好，很高兴能有机会和大家一起交流!好的。现在许多家庭都是独生子女家庭，因为只有一个子女，父母生前也不会留下什么遗嘱，父母去世后名下财产就会发生继承的问题，比如房产的过户、银行现金的支取，其他财产的过户更名就是摆在子女眼前的现实问题。比如房产继承进行呢？可以办理房产继承公证！

2、法律快车网：

房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。那么，房产继承公证该如何办理？

石锦双律师：

房产继承公证办理需要到房屋所在地的公证处。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件：被继承人，也就是父母的死亡证明，还有继承人与父母在关系证明。这两个证明一般情况下在户籍所在地的派出所户籍科都可以办到。具备以上两个证明后，法定继承人再带着本人的身份证和房产证到公证处办理公证证明即可。

3、法律快车网：

如果不是一个子女的情况，就不能办理对房产的继承公证吗？如果老人生前对自己的房产做一个遗嘱公证，继承人是不是持公证书、老人的死亡证明、与老人的身份关系证明就可以到房产部门办理房屋的过户手续了？

石锦双律师：

如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。如果所有继承人对分割遗产达成了协议，各自

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没有任何异议，也可以到公证处办理继承公证。

但公证不是法定的公示程序，一定要去房产部门办理过户口登记手续才能产生转移的法律效力。

针对第二个问题，对，这样的手续简化一些！继承人主要持公证书、老人的死亡证明、与老人的身份关系证明就可以办理过户了。

4、法律快车网：

好的，了解完房产继承程序后，大家会担心房产继承过户费用的多少。请问石律师，房子继承过户需要多少钱？继承父母房产需要交税吗？

石锦双律师：

房子继承过户没有营业税、个人所得税和契税，更多的花费就是继承公证的费用，一般是房产价值的2%左右；再加上产权转移登记费，是80元。

如上所述，没有没有营业税、个人所得税和契税，其他税也没有。继承父母房产不需要交税。

5、法律快车网：

房产继承过程中，还有很多问题需要注意的，请石律师针对房产继承需要注意事项，为大家详细说明。

石锦双律师：

需要注意继承房屋的时候是否符合条件。继承房产需要满足以下三点条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承；

第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产；

第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字，即可产生效力，如所有继承人同意房产由一个人继承，需要其他继

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承人签订放弃继承协议才有效。

6、法律快车网：

最近，我们收到一位网友的咨询。他父亲是2000年失踪的。父亲失踪的时候已经70岁了。至今依然下落不明，他想继承父亲名下的房产，不知道能不能实现，毕竟父亲生死不明。请问石律师，这位网友继承父亲房产的想法能够实现吗？

石锦双律师：

这位网友的想法可以实现，但是需要进行一系列的法律程序。网友的父亲至今已经失踪14年，可以对其申请宣告死亡。宣告死亡，是指通过一定的法律条件和程序，人民法院对失踪公民推定死亡的制度。

《民法通则》第二十三条规定了宣告死亡的条件：

首先，公民下落不明须达到法律规定的期限：

(一)、下落不明满四年的；

(二)、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计算。

其次，只有利害关系人提出宣告死亡申请的，人民法院才能依法作出死亡宣告。

宣告失踪人死亡，必须由利害关系人向失踪人的住所地或最后居住地的基层人民法院提出宣告死亡的申请。人民法院应当发出寻找失踪人的公告，公告期间为1年。寻找失踪人公告期限届满仍无失踪人生存消息的，便可作出死亡宣告判决之日期为失踪人死亡的时间。

这位网友就是利害关系人，他有权对其失踪14年的父亲申请宣告死亡，法

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院作出宣告死亡的判决后，这位依法定继承的程序对其父亲名下的房产进行继承过户。

7、法律快车网：

好的。今天的访谈到此结束，辛苦石律师了。大家如有问题需要咨询石律师的，可以拨打***。再见!

石锦双律师：

好，谢谢，更多法律问题可以咨询我。再见！

访谈总结： 房产继承不仅仅是继承问题，还涉及房屋继承公证，房屋过户手续的办理。另外，还要注意房产继承过程中会遇到的问题。日常生活中，我们遇到房产继承时，一定要对其法律行为有所了解。必要时，可以寻求律师的帮忙。

来源：法律快车网原创（转载请说明出处）

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