万科公司治理案例分析

万科公司治理案例分析（通用9篇）

篇1：万科公司治理案例分析

如何分析：

看人家的资产负债率，计算下财务风险。

先分析影响资本结构的因素，再运用净收益理论、净营业收益理论、MM理论、代理理论和等级筹资理论等进行说明

最后可以通过这几年筹资过程的资本构成来比例对比。

编辑本段相关分析

1、股东权益比率是股东权益与资产总额的比率。

其计算公式如下：

股东权益比率＝(股东权益总额÷资产总额)×100%

该项指标反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。

2、资产负债比率

资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。计算公式：

资产负债率＝(负债总额÷资产总额)×100%该指标数值较大，说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力。

3、长期负债比率

长期负债比率是从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总

额的比率。长期负债比率＝(长期负债÷资产总额)×100%

4、股东权益与固定资产比率股东权益与固定资产比率也是衡量公司财务结构稳定性的一个指标。它是股东权益除以固定资产总额的比率。

股东权益与固定资产比率＝(股东权益总额÷固定资产总额)×100%

股东权益与固定资产比率反映购买固定资产所需要的资金有多大比例是来自于所有者资本

编辑本段判断标准

其判断的标准有：

1、有利于最大限度地增加所有者财富，能使企业价值最大化。

2、企业加权平均资金成本最低。

3、资产保持适当的流动，并使资本结构富有弹性。其中加权平均资金成本最低是其主要标准。能满足以下条件之一的企业，有可能按目标资本结构对企业现有资本结构进行调整：

(1)现有资本结构弹性较好时；

(2)有增加投资或减少投资时；

(3)企业盈利较多时；

4、债务重新调整时。资本结构调整的方法有：

(1)存量调整。即在不改变现有资产规模的基础上，根据目标资本结构要求，对现有资本结构进行必要的调整。

(2)增量调整。即通过追加筹资量，从增加总资产的方式来调整资本结构。

(3)减量调整。即通过减少资产总额的方式来调整资本结构。

根据万科08年一季的数据现示,每股资产是4.40元,此次的实施的07年度分红方案是:1股转赠0.6股,派0.1元;分配实施后的每股净资产是多少呢?过程如下:(4.40-0.1)/(1+0.6)=2.6875元;0.1是指从每股净资产中拿出来分给股东们的现金;1是指分红前的每一股股票;0.6是指分红后每一股股票可得的转赠股数量;其实这个计算方法跟股价的除权方法是一样的,只是股价的除权是用股权登记日的收盘价,而每股净资产的计算方法是以分红前的每股净资产来计算而已.其实从这里也可以得知为什么分红后股价要除权了,因为每股的净资产它是减少的了!

篇2：万科公司治理案例分析

万科企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从事兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发等业务。截止2010年末，公司累计已进入了46个城市市场，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。2010年，万科荣登“2010最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位；在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第4位，房地产公司第一位，并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名；在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。

万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务

是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定

为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。

市场地位：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。同行业间的竞争：

由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。潜在进入者的威胁：

我国房地产新进入者的威胁比较大，主要原因是：（1）进入门槛比较低：由于我国的房地产开发公司数量多而且大部分规模小，而房地产产品又具有比较明显的不可移性，使得房地产行业的进入门槛不高。（2）高额利润的诱惑:由于我国的房地产业正处于高速发展阶段，目前是一个赢利能力较强的行业。因此许多有资金实力的集团公司涉足房地产开发房地产行业。但从另一方面来讲:投资地产需要大量资金作为支持,因此投资风险是比较大的.从这点来看由于万科经营多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量,万科占据不容忽视的优势地位!买方的谈判能力：

由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。

万科公司的谈判地位：

由于土地的出让由地方政府垄断，政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。并且土地供给缺乏价格弹性(价格的上涨幅度会远大于由价格引起的土地供给量的增加幅度)，因此房地产开发公司在土地使用权的获得方面谈判能力不强，但在其他方面，比如原材料的采购，工程项目的招标方面，公司的谈判地位相对较高。

替代品：

租房和二手房.但由于国人保守思想,渴望拥有自己的房子,因此威胁不大!未来发展前景:

万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。

篇3：万科公司债务资本成本分析

根据万科公司公布的2015年度的财务数据,我们查阅到以下数据:资产报酬率4.41%,净资产报酬率19.78%,资产负债率77.78%,倒推出来的债务资本成本率0.75%,考虑到所得税税率25%和利息费用的抵税效用,还原成税前债务资本成本是1%。这是否符合实际呢?

进一步推算,万科公司2015年的年报显示,债务总额是4750亿元,可以概算出利息费用是47.5亿元。查阅万科公司的现金流量表中的筹资活动现金流出量项目,分配股利及支付利息项目是132亿元,查阅公司股利分配政策及总股数,推算股利支付55亿元,那么利息支付现金流出量是77亿元(计算过程见表1)。对比前面推算出来的47.5亿元,显然不相符。那么为什么会有这么大的差异?

2 万科公司债务资本成本分析

(1)万科公司债务资本结构分析。查阅万科公司公布的2015年12月31日的资产负债表,摘录部分数据见表2。

观察表2可以发现,万科公司的债务规模约占总资产78%,但是总体来讲,有息负债的规模并不大,合计约547亿元,占比总负债约11.5%,占比总资产约9%。若以利息费用77亿元除以总负债4750亿元,总债务资本成本率是1.61%。若是只考虑有息债务,则债务资本成本率是14%。二者相差甚远。

(2)总资产报酬率修正值分析。根据万科公司公布的2015年财务数据,查阅到总资产报酬率是4.25%,是公司净利润除以总资产计算出来的。我们采用修正的方法即按息税前利润除以总资产来计算,修正的总资产报酬率是6.78%,计算过程见表3。

根据修正的资产报酬率6.78%,资产负债率77.78%,净资产报酬率19.78%,倒算出来的债务资本成本率是3.1%,还原到税前债务资本成本率是4.14%。

(3)万科公司债务资本成本分析。查阅万科公司2015年发行的公司债券,票面利率为3.5%,假设不考虑以前期发行的债券。参考表2中的数据,银行短期借款数量较少,计算时忽略不计。银行长期借款占比64%,取1~5年期银行贷款利率4.75%,公司债券占比36%,取平均利率3.5%,计算出的债务资本加权平均利率是4.56%。这个数据就比较接近推算的4.14%。

根据表2中的数据,取银行短期贷款利率4.35%,银行长期贷款利率4.75%,债券票面利率3.5%,计算出的公司承担的利息费用23.5亿元。也就是说,公司还有53.5亿元利息费用的债务情况不明。查阅公司资产负债表中的流动负债项目,应付账款、预收账款、应交税费、应付职工薪酬、应付利息等项目是不需要公司承担利息费用的,也就是说,这些项目是真正的无息负债,应付票据和其他应付款项目合计约有790亿元,这两项是有可能产生利息费用的。

(4)关于财务费用的说明。我们在分析债务资本成本时,是应该考虑财务费用的。那为什么在上文的分析中没有提到财务费用呢?查阅万科公司的利润表,财务费用总额是47773万元,与现金流量表中的利息费用相差甚远,约占0.6%。而且财务费用只是用来核算费用化的利息费用,而万科公司是房地产企业,大部分利息费用都是资本化的,无法在财务费用中反映。另外,除了利息费用外,还有其他的相关费用也可以在财务费用中核算,这样一来,财务费用中的利息费用就更低了,对债务资本成本的影响就更小。所以在本文的分析中,没有考虑财务费用。

3 分析结论

根据上面的分析过程,我们可以知道:

(1)万科公司的长期债务资本成本率约为4.2%。总资产报酬率约6.78%。

(2)万科公司约有50多亿元利息费用的有息债务情况不明,由于财务报表项目的固有限制,公司报表中难以直接获取此类信息。

(3)值得注意的是,在分析公司债务资本成本时,利息费用不能只看财务费用,而是要结合现金流量表中的数据和股利分配方案,来分析公司支付的现金利息费用。由此引出一个问题,在现金流量表中,“支付股利、偿还利息费用的现金支出”这一项目应该拆分成两个项目:一项是支付股利的现金支出;另一项是偿还利息的现金支出。一个是反映权益资本的现金支出,一个是反映债务资本的现金支出。而合并在一起不利于进行财务分析。

最后,文章存在着一定的局限性。由于报表数据的限制,信息获取途径有限,在做财务分析时,很多数据都是推算的,毕竟不能获取充分适当的有效数据,其实也反映了报表数据和财务分析所需数据之间的差异。

摘要：文章主要是针对债务资本成本的案例分析,以万科公司2015年国内公布的财务数据为例,从不同角度分析了万科公司的债务资本成本。分析结果表明,利息费用不能只看财务费用,而是要结合现金流量表数据和股利分配来报表数据的限制和财务分析所需数据,难以直接获取信息。

关键词：债务资本,资本成本,案例分析,万科公司,权益资本

参考文献

[1]孙一玲,李煦.EXCEL在财务中的经典应用案例[M].上海:立信会计出版社,2015:132-145.

篇4：万科股份有限公司的利润质量分析

在我国会计制度不断趋于国际化的大背景下，企业的财务工作也面临了新的机遇和挑战。随着知识的不断创新和延伸，新的财务分析观点不断被提出。对于传统财务分析的工作中过于注重指标数量的问题，许多学者建议对指标背后所包含的质量进行分析和研究，以此来弥补以往的不足和漏洞，更加全面地认识和看待公司的业绩。由于公司的利润是市场最为看重的一个方面，而且也是最容易被“操纵”的地方，所以对公司进行利润质量分析就显得比较重要了。接下来，本文就我国房地产行业大佬万科股份有限公司的财务数据进行利润质量分析，从中获得一些更加有用的信息。

公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年，公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额 1215.4 亿元，同比分别增长 19.8%和 12.4%。已进入的54个城市中，公司在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一，在上海、成都、苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位得到进一步巩固和提升。

针对一些知名学者对于利润质量分析的看法和观点，再经过对房地产行业一些特殊性的调查，下文将对万科从2009年到2011年三年的财务数据中进行三方面的分析以及最后的综合概括。

⑴利润真实性分析

主要指标：

收益现金比率 =

其中：

每股现金流量 =

每股收益 =

根据计算，万科从2009年到2011年期间，每股现金流量分别为0.84、0.2、0.31，每股收益分别为0.48、0.66、0.88，收益现金比率分别为175%、30.30%、35.23%。

由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流量应高于每股收益，即收益现金比率通常应该大于1，该指数是一个良好的警示性指标。若该指标值太小则应当关注公司利润的真实性。通过观察万科三年的收益现金比率，我们发现在2010年以及2011年的数值远远低于了2009年，其中影响最大的因素便在于每股现金流量逐年下降的幅度远远大于每股收益每年增长的幅度。所以，万科连续两年的下降对其利润的真实性产生了较大的不利影响。

⑵利润稳定性分析

主要指标：

现金流入量结构比率 =

根据计算，万科从2009年到2011年期间，经营活动产生的现金流量分别为9，253，351，319元、2，237，255，451元、3，389，424，571元，流通的普通股股数分别为9，656，094，910元、9，660，889，970元、9，661，828，370元，现金流入量结构比率分别为95.83%、23.16%、35.08%。

该指标评价企业自身经营创造现金的能力，该比率较高，说明企业的财务基础稳固，企业经营及获利的持续稳定性程度较高，利润质量较好。反之，说明企业的现金获得很大程度上依赖投资和筹资活动.财务基础和获利能力的持续稳定性程度较低，利润质量较差。同真实性分析的数据发展趋势一样，万科的现金流入量结构比率在2009年之后滑入低谷，连续两年的经营活动产生的现金流量都比2009年下降了许多，也显示了公司目前所处的一个不平稳状态。

⑶利润的现金保障水平分析

①主营业务利润现金保障水平分析

主要指标：

A：销售收现比率=

销售收现比率，是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际收到现金的收益。一般地讲，其值越大表明公司销售收现能力越强，销售质量越高。该比率等于或基本等于1。说明本期销售收到的现金与本期的销售收入基本一致。公司本期销售没有形成挂账，资金周转良好。

若该比率连续几期下降且都小于1，则预示可能存在大量坏账损失，利润质量的稳定性会受到不利影响。

根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务收到的现金分别为57，595，333，545.50元、88，119，694，493.30元、103，648，873，001.82元，主营业务收入金额分别为48，881，013，143.49元、50，713，851，442.63元、71，782，749，800.68元，销售收现比率分别为1.18、1.74、1.44。

万科三年的销售收现比率基本处于稳定状态，在小范围内波动。而且，三年的数值都大于一，说明了万科在销售收现能力上比较强，其销售质量比较高、，自己运转良好。

B、购货付现比率=

根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务支付的现金分别为34，560，212，561.89元、66，645，895，259.85元、84，918，243，555.06元，主营业务成本分别为34，514，717，705.00元、30，073，495，231.18元、43，228，163，602.13元，销售收现比率分别为1.00、2.22、1.96。

购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现的成本，该比率等于或接近等于1，说明公司本期购货现金与主营业务成本相当，购货成本基本上是付现成本，表明公司没有因购货形成新的债务。

通过万科2009年至2011年的购货付现比率来看，从2009年后其购货付现比率一路飙升，在2010年高达2.22，到2011年有所回落，不过仍然为1.96，接近于2。这说明万科在2010年和2011年两年中购货现金几乎是当年主营业务成本的两倍，也就是说购货成本是付现成本的两倍。表明万科在2010年和2011年因购货将会形成新的债务，并且该债务为付现成本的两倍。

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②投资收益现金保障水平分析

主要指标：

投资收益现金回报率=

根据计算，万科从2009年到2011年期间，投资活动分得股利或利润收到的现金分别为392，060，350.54元、367，769，277.76元、865，369，953.54元，投资收益分别为1，168，811，979.33元、2，700，722，277.87元、865，369，953.54元，销售收现比率分别为0.34、0.14、0.02。

投资收益现金回报率越大，说明公司所实现的变现投资收益越多，投资收益的质量越高。针对这种问题有两种情况。

第一种是公司对外股权投资采用成本法核算，一般只在实际收到现金股利时才确认投资收益，故两者的适应性较好，此时该比率接近1。

第二种是公司对外股权投资采用权益法核算，被投资公司只要实现税后利润，投资公司就按其持股比例确认当期投资收益，而不是收到现金股利时才予以确认。借助该指标可以观察企业投资收益中变现收益的含量。

由上可以看出万科在2010年投资收益有爆发性的增长，然而投资活动分得的股利或利润收到的现金却较2009年有所下降，这使得万科的投资收益现金回报率从2009年的0.34下降至2010年的0.14。到2011年万科的投资收益和投资活动分得的股利或利润收到的现金均大幅度下降，这足以说明万科近年来所实现的变现投资收益逐年下降，投资收益的质量降低。

⑷利润质量趋势综合分析与总结

综合2009年至2011年万科的财务报表，通过利润的真实性，利润的稳定性，利润的现金保障水平三个层面对万科的利润质量进行了分析评估得出以下结论：

I万科利润表的真实性有较明显问题，通过收益现金比率来看，万科在2009年其数据高达175%，而在2010年和2011年却下降到30%左右。

II从利润的现金保障水平的角度来看，万科在近三年来的利润质量不尽意。由上图可知，万科在2009年至2010年的销售收现率逐年下降，而购货付现率却在总体上呈现上升趋势，这足以说明近3年来万科的主营业务利润的质量有所下降，这一点尤其值得引起投资者和万科管理者的关注。

III2009年至2011年万科的投资收益现金回报率也有较大幅度的下降，也充分说明其利润在现金保障水平上所出现的问题，进一步影响了万科的利润质量。

综上所述，通过对万科进行利润质量的分析，我们发现虽然公司总体利润和销售业绩在不断上升，但其中也存在着诸多不合理的问题和潜在的风险。这些观点在传统的财务分析中是不能够得到的。所以，一个新的分析视角能够给公司决策者、投资者以及整个市场带来新的建议和认识。这种更加全面的分析方法，会对我们整个经济运行发挥良好的带头作用。

参考文献：

[1]数据来源：新浪财经 http：//finance.sina.com.cn/stock/

[2]赵自强，朱茵，顾颖. 经济与管理研究，2009

[3] 范火盈； 张东. 辽宁教育行政学院学报 ，2005

篇5：万科公司治理案例分析

二偿债能力分析

（1）短期偿债能力

短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力，它反映企业偿付日常到期债务的能力。对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期取回本金；对投资者来说，如果企业的短期偿债能力发生问题，就会牵制企业经营的管理人员耗费大量精力去筹集资金，以应付还债，还会增加企业筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。

A 流动比率：

流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。

QR=速动资产/流动负债*100%

=1.59（2010）2009年数据 QR=1.91

行业平均水平2010 1.8220091.94

万科公司在2009年的流动比率为1.91，接近于2比1的水平，但是在2010年其流动比率有所下降，到1.59,远低于2的正常水平，2010年的短期偿债能力具有一定的压力.根据房地产行业整体情况来看，2009 1.9420101.82，流动比率受经营周期，应收账款额，存货周转率的影响.由于房地产行业的特点是经营周期长，存货周转率低的特点，特别是自2008年以来受房价攀升的影响，房地产行业进入了“寒冬期”，企业的存货周转率持续恶化，因此导致了行业流动比率呈现恶化的趋势。万科公司的存货自2007年起到2010的存货分别受665亿,859亿，900一和1330亿特别是2010年相对于09年下降明显，已经较大幅幅低于行业水平，因此万科的流动比率较差且呈继续恶化趋势。

速动比率 速动比率，又称“酸性测验比率”（Acid-test Ratio），是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动比率（CR）=速动资产/流动负债=0.56(2010年)2009年数据0.59 行业水平2010 0.59 20090.66

一般来说，在企业的全部流动资产中，速动比率的一般标准是1:1，从以上

数据计算中，2010年和2009年的速动比率均低于1，并且2010年的情况相比上一其速动比率并没有好转..对比整个房地产2010/2009速动比率分别为0.59和 0.66 影响速动比率的因素是存货的变现能力以及存货价值.房地产行业由于主要依靠负债经营，产品开发建设周期大，存货价值大，并且行业近年的销售情况整体不景气，因而导致了房地产行业较低的速动比率。从流动比率分析看出万科公司的存货量持续增加且连续下降的存货周转率，因此万科和整个行业一样数动比率连续下降，基本和整个房地产行业一致，处于较低水平。

（2）长期偿债能力

长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力。长期偿债能力分析是企业债权人、投资者、经营者和与企业有关联的各方面等都十分关注的重要问题。资产负债率

资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。

表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。

资产负债率=负债总额/资产总额×100%=74.69%（2010）

2009年资产负债率67.00%

行业水平2010 70.53%200965.75%2008 63.74%

这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其帐面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。万科公司资产负债率2009/2010年为 67% 74.69%且继续上升趋势。行业整体水平显示整个房地产行业资产负债率连年上升且处于高水平状态。房地产行业由于高投资。长投资回收期等因素决定了这个行业以负债经营为主，通常资产负债率高达65%以上，受行业整体销售情况看整个房地产的高资产负债率的情况将会继续保持，并且仍会继续提高。从万科的情况看历年的资产负债率均高于行业水平，与行业的增长情况一致，处于高水平。

已获利息倍数

已获利息倍数，指上市公司息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数，可

用来分析公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力。

已获利息倍数=息税前利润总额/利息支出=EBIT/interest expense 或=(净利润+利息费用+所得税费用)/利息费用

2010年 ：19.6232009:13.806

行业平均水平20109.956200914.167

从以上数据分析，万科公司最近两年的已获利息倍数均大于1,2010为19.623,2009为13.806，为正常范围说明万科公司2010年的已获利息倍数较上一有所改善.从行业整体水平来看，已获利息倍数同上述几个指标来看依然呈现出继续恶化的趋势。受到近年来房产市场寒冬期的影响，各企业的销售持续萎缩，获利减少，因此其恶化是房地产行业的趋势.但是万科公司由于在2008年首先降低房价的措施，使得其销售情况在近年来有所好转。从营业利润可以看出，万科公司在2010年的净利润同比上涨了29%以上，获利明显增长，因此万科公司已获利息倍数增加，并且相对于行业整体较高，显示了万科公司销售情况较好

产权比率

产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率,是为评估资金结构合理性的一种指标。

产权比率=负债/所有者权益

20102.032009 2.95

行业水平2010 2.6620092.11

万科的产权比率相对于2009年下降了，相对整个房地产行业的趋势万科公司的产权比率有好转迹象，这同样由于万科销售情况的良好。行业水平

2010/2009为2.662.11，有升高趋势说明了整个房地产行业长期偿债能力恶化。万科的水平同比高于行业水平且好转迹象

总结分析

篇6：万科公司笔试经验

11月19号晚上偶跟朋友凑热闹一起申了万科，当时偶只知道这是个非常不错的房地产公司，因为偶的专业和房地产根本不沾边，所以就投了营销，当时也没有想太多，就想体验一下，挑战自我，非常幸运的是偶接到了笔试通知，从此开始了最为激动和紧张的一个星期，

11月21号 笔试(短信通知)

50分钟做83道题目，均为选择题,。共分为5个部分，

第一部分：语文测试 题目类型主要有词语搭配，找病句，找最通顺的句子，总结大意之类的，基本上是高中常见的.语文题，10分钟做完 15题，四选一。

第二部分：词语类比题目 比较常见的笔试类型，3分钟作完14题，五选一，

第三部分：数学题目 9分钟26题，五选一，前十个为数列找规律那种，有时候相邻的两个题目规律一样;后面是16道，有算数的，有计算角度的很多很杂，都不难，关键是要做的快，做的准确，如果有可能还能节约出时间给其他部分。(偶数学部分刚做5题，监考人员提醒20分钟已过，偶暴寒);

第四部分：逻辑能力测试 13分钟14题，五选一，相对难一些，时间也不够，前七个题目独立的，按照正常的逻辑即可推出，要谨慎。剩下七个题目的阅读材料是一致的：三个大人，五个小孩做船的问题，后七个问题都非常耽误时间。大多数同学连看都没有来得及看，随便涂了一下卡就到交卷时间了。

第五部分：图形测试 10分钟14题 八选一 找出空缺部分应该添入的图形，相对简单，但由于是最后一部分，致使有些同学没有来得及认真做。

篇7：万科物业公司管理制度大纲

约束指导体系（集团公司部分）物业管理培训体系

检查、修正、完善指导体系 考评奖罚指导体系

约束指导体系（项目管理处部分）《物业管理标准化管理体系图》

目标管理标准作业规程 对外投资标准作业规程

物业管理投标方案编制标准作业规程 物业接管标准作业规程 物业接管验收标准作业规程 物业管理达标创优标准作业规程

物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程 行政人事篇

1、组织架构与岗位设置管理标准作业规程

2、人事定编管理标准作业规程

3、公司机关内部管理标准作业规程

4、公司机关员工服务管理标准作业规程

5、培训管理标准作业规程

6、行政部、人事部员工内部培训实施标准作业规程

7、行政部、人事部员工绩效考评实施标准作业规程

8、办公区管理标准作业规程

9、人事招聘标准作业规程

10、员工入职与试用标准作业规程

11、转正、晋升、降级、调薪标准作业规程

12、员工离职、内部调职管理标准作业规程

13、考勤管理标准作业规程

14、行政奖罚标准作业规程

15、员工工资与福利管理标准作业规程

16、人事月报管理标准作业规程

17、保险管理标准作业规程

18、员工投诉与行政复议标准作业规程

19、合同管理标准作业规程 20、服务标识管理标准作业规程

21、印章管理标准作业规程

22、名片、图书、工作证管理标准作业规程

23、文书管理标准作业规程

24、档案管理标准作业规程

25、员工餐厅管理标准作业规程

26、员工宿舍管理标准作业规程

27、车辆管理标准作业规程 财务篇

1、财务部员工培训标准作业规程

2、财务部员工绩效考评实施标准作业规程

3、工资标准管理标准作业规程

4、工资发放标准作业规程

5、现金管理标准作业规程

6、银行存款管理标准作业规程

7、外币资金管理标准作业规程

8、备用金管理标准作业规程

9、物业维修基金使用与管理标准作业规程

10、应收账款管理标准作业规程

11、费用报销审核标准作业规程

12、固定资产管理标准作业规程

13、低值易耗品管理标准作业规程

14、支票、收据、发票、财务印鉴专用章管理标准作业规程

15、服务收费标准作业规程

16、仓库管理标准作业规程

17、物品验证标准作业规程

18、会计报表编制标准作业规程

19、会计核算标准作业规程 20、内部审计标准作业规程 品质管理篇

1、品质部员工培训实施标准作业规程

2、品质部员工绩效考评实施标准作业规程

3、质量体系文件编码管理标准作业规程

4、质量体系文件编制标准作业规程

5、质量体系文件和资料管理标准作业规程

6、内部质量审核管理标准作业规程

7、内部质量审核实施标准作业规程

8、管理评审控制标准作业规程

9、品质部内审员日常工作抽检标准作业规程

10、住户意见征集、评价标准作业规程

11、工作记录管理标准作业规程

12、绩效考评管理标准作业规程

13、不合格纠正、预防标准作业规程 经营篇

1、经营部员工培训实施标准作业规程

2、经营部员工绩效考评实施标准作业规程

3、分供方评审与管理标准作业规程

4、采购管理标准作业规程

5、对外委托服务标准作业规程

篇8：万科公司治理案例分析

万科成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,现有员工16 000余人。万科1988年进入房地产行业,经过二十多年的发展,成为国内最大的住宅开发企业,业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区,共计53个大中城市。1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司,成为深市“老五家”之一。公司通过配售和定向发行新股2 836万股,资集人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。万科于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%股份转予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。

2 资本经营盈利能力分析

根据万科根据万科有关资料对其进行资本经营盈利能力因素分析,各指标如下:

根据上表,对万科的净资产收益率分析进行如下:

确定分析对象:19.04%-16.64%=2.4%

总资产报酬率变动的影响:2.82%-2.56%=0.26%

负债利息率变动的影响:2.97%-2.82%=0.15%

资本结构变动的影响:3.03%-2.97%=0.06%

综合各要素的影响结果:0.26%+0.15%+0.06%=0.47%

分析表明,万科净资产收益率2015年比2014年增加了0.47%,资本经营能力增强了。通过因素分析可以看出,导致净资产收益率上升的原因有三个,但变动都比较小,总资产报酬率增加了0.26%,负债利息率变动使其提高了0.15%,资本结构变动使其提高了0.76%。

3 资产经营盈利能力分析

根据万科有关资料对其进行资产经营盈利能力因素分析,各指标如下表:

根据上表,对万科的总资产报酬率分析进行如下:

确定分析对象:0.98%-0.90%=0.08%

总资产周转率变动的影响:(0.0561-0.0509)*17.69%=0.092%

销售息税前利润率变动的影响:0.0561*(17.53%-17.69%)=-0.009%

汇总各要素的影响结果:0.092%-0.009%=0.083%

分析表明,万科净资产收益率2015年比2014年增加了0.083%,资产经营盈利能力增强了。通过因素分析可以看出,导致总资产报酬率增加的两个原因,一是总资产率增加使其增加0.092%;二是销售息税前利润率降低使其减少-0.009%。说明企业同上年比较,资产管理效率有所加强,而产品的盈利性有所增强。

4 商品经营盈利能力分析

从表中可以看出,万科收入毛利率、营业利润率和销售前利润率都有所下降,分别下降了0.59%,0.12%和0.15%,而收入利润率和销售净利率却有所上升,分别为0.04%和0.09%。说明该企业正常经营活动的盈利能力在下降,只是由于非正常经营活动产生的营业外损益才是企业的收入利润率和销售净利率略有提高。

5 相关财务指标总结分析

有息负债情况:万科2015年成功发行5年期5亿元公司债,30亿元中期票据,利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末,万科有息负债中,低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。公司有息负债合计人民币794.9亿元,其中,负债率截至报告期末,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为42.92%(2014年底:41.46%)。公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为19.30%(2014年底:5.41%),继续保持在行业较低水平。

净资产收益率:万科坚持精细化运营,增强组织效能,提升经营效率。2015年万科的净资产收益率为18.09%,较2014年上升0.23个百分点。

篇9：万科的公司治理溢价

万科的批量造富计划已现端倪。据2006年9月公告的股权激励计划，万科累计委托信托公司购入股票2545万股，虽然这部分股份要等到2007年年报出炉之后方有可能正式归属万科的激励对象，但就目前的形势来看，应该不成问题。按2007年2月28日收盘价14.74元计算，这部分股份已价值3.75亿元，假设最终激励对象为160人的话，相当于每人平均234万元。根据激励计划规定:“董事长的分配额度为每期拟分配信托资产的10%;总经理的分配额度为每期拟分配信托资产的7%”，即董事长将分配得到目前价值3750万元的股票，总经理将分配得到目前价值2625万元的股票。

万科的股权激励方案虽然典型，但可能只适合万科，对其他上市公司仅具参考价值。公司之间或大或小的差异从根本上决定了公司的激励计划只能是唯一的和个性化的。

本文运用“股权激励—公司治理—市值管理”这一线索来对万科股权激励计划进行了深层次分析，认为规范股权激励制度的建立能够提升公司治理水平，而公司治理水平的提升则会增加公司市值，这从根本上诠释了股权激励作为一项上市公司根本制度的重要意义。

万科方案的亮点

万科本次股权激励计划可概括为:公司采用预提方式提取激励基金奖励给激励对象，激励对象授权公司委托信托机构采用独立运作的方式，在规定的期间内用上述激励基金购入本公司上市流通A股股票，并在条件成熟时过户给激励对象。

万科本次股权激励计划可概括为如下四个亮点:

第一，双重考核指标，综合考虑公司业绩与股价。考核指标的设置是股权激励计划的核心所在，万科方案的激励基金提取条件是: 年净利润（NP）增长率超过15%; 全面摊薄的年净资产收益率（ROE）超过12%; 公司如采用向社会公众增发股份方式或向原有股东配售股份，当年每股收益（EPS）增长率超过10%。该双重考核指标的优点是:

（1）限制公司的盲目再融资冲动。计划中规定:“公司如采用向社会公众增发股份方式或向原有股东配售股份，当年每股收益（EPS）增长率超过10%”。这个要求使公司参与激励人员为了在再融资的同时能够得到激励，就必须要努力的工作使公司业绩保持快速增长，并且更负责任地对募集资金投资项目发展潜力做出准确判断。这有效地限制了中国上市公司普遍存在的再融资冲动和盲目。

（2）切实保护投资者利益。激励对象限制性股票的获得不但取决于公司业绩的增长，还取决于公司股价的持续上涨，这可谓万科本次股权激励计划的一大创新。在一个较成熟的资本市场，股价是公司基本面的直接反映，而在国内，股价与公司业绩背离的现象比较普遍。万科有勇气设计这样的考核指标颇值得佩服和称赞。

（3）限制公司操纵利润行为和激励对象利益输送。计划中规定:“用于计算年净利润增长率和年净资产收益率的净利润为扣除非经常性损益前的净利润和扣除非经常性损益后的净利润中的低者，且为扣除提取激励基金所产生的费用后的指标。”由于激励对象所得利益直接取决于公司的净利润和股价，而国内上市公司通过非经常损益操纵利润和股价的行为又屡见不鲜，因此万科采取扣除非经常性损益前后孰低原则有效的限制和规避了上述行为。

（4）限制公司盲目扩张，提高公司增长内在质量。定向增发股份作为支付手段的换股并购，在提高上市公司并购效率的同时也可能导致公司盲目地并购扩张。万科在股权激励计划中明确规定:“如果公司以定向增发股份作为支付手段购买资产，则当年的净利润净增加额和用于计算当年净利润增长率和净资产收益率的净利润中，应扣除此部分新增资产所对应的净利润数额，在计算净资产收益率的净资产中，应扣除此部分新增资产所对应的净资产。”该规定有效地限制了公司非理性的扩张冲动。

第二，激励基金按利润增长率提取且设置双上限。万科方案所确定的激励基金提取方式可概括为:按照净利润增长率提取，提取额度设置净利润增长率30%和净利润比例10%的“双上限”，这是激励计划的第二个亮点。

激励基金完全来自利润增量，充分体现出“多劳多得”的思想。万科方案中的双上限，是为了将激励基金控制在一个合适的水平之内，既保证激励对象能够获得与其贡献相匹配的激励基金，也能够保证公司的全体股东事实上成为激励计划的最大收益者。

第三，委托信托操作，专业公正。万科方案委托信托公司专业操作，这是激励计划的第三个亮点。 根据估算，万科本次激励计划平均每年要提取超过1个亿的激励基金，可以购买的股票数量超过2000万股，三年累计下来的额度是较高的;同时，激励对象人数也较多（超过160人），这两点决定了万科激励计划的复杂性和繁琐性。而通过借助信托公司，则可以较低的成本来保证本次激励计划实施的公正性和专业性。

第四，考虑细致周全，与法规要求相符。从法律的角度出发，激励基金提取之后就已经成为包括公司高管在内的激励对象的合法财产，用该笔基金所购买的限制性股票也是激励对象的合法财产，只不过根据激励计划的约定要在达到考核指标之后才能够过户到激励对象个人股票账户而已。因此，信托公司所持有的万科股票实际上是受激励对象委托所持有的，必须要遵守上述公司法和上市公司章程指引的相关规定。对此，万科在激励计划中也做出了相应的规定，规避了因此而可能产生的法律风险。这是激励计划的第四个亮点。

公司治理溢价

万科的股权激励计划之所以受到众多投资者的赞许，表面原因是其激励计划的设计规范科学，而本质原因则是股权激励计划会提升公司市值增加投资者的价值和回报。

从图中可以看出，万科股价从公告股权激励之日起的5.71元，在短短的9个月时间内大涨到19.42元，涨幅为240%。

股改完成之后，上市公司的一切经营行为都应围绕为股东创造财富与市值最大化这个核心的准则来完成。因此市值管理就成为所有上市公司经营中最为核心的问题。

市值管理主要可以从建立有竞争力的可持续发展的主营业务、提升经营管理水平和改善投资者关系管理三个维度进行，而公司治理作为公司经营、管理、控制的基础性制度对市值管理的三个工作维度都有直接且显著的影响:公司治理水平的提高将减少公司重大决策的失败率，有利于建立公司的核心主业与竞争力;同时，提升公司治理水平还能够提升投资者关系的管理水平，促进公司经营管理的透明化，获得投资者关系管理的溢价。

科学规范的股权激励制度的建立正是公司治理工作的一个极为重要的环节，像万科这样建立了科学规范股权激励制度的上市公司股价将会有相应的上涨，这就是所谓的“公司治理溢价”。下图清晰地表示了这一溢价对公司市值提升的作用。

虽然不能说实施股权激励计划之后上市公司股价的上涨完全是由股权激励所带来的“公司治理溢价”所致，但是这一溢价会给上市公司的股价和市值带来显著的提升是毋庸置疑的。截至2007年2月底，已获证监会无异议审批的22家实施企业，其公告前后公司股价的横纵向对比可清晰看出股权激励对公司市值产生的正面影响。