社区及社区商业业态划分说明（精选7篇）
篇1：社区及社区商业业态划分说明
社区及社区商业业态划分说明
一、社区划分说明
（一）按规模划分
1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。
2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。
3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。
（二）按社区建设时间划分
1、老社区
是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。
2、新建社区
是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。
3、在建社区
是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。
二、社区商业业态划分说明
（一）社区商业中心、商业街
社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。
商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。
（二）餐饮店
是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。
（三）超市、大型超市 超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。
大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。
（四）便利店
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
（五）食杂店
是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。
（六）维修店
是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。
（七）洗染店
从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。
（八）美容美发店
美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。
美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。
（九）旧货废弃物回收站
是指社区内配置的收取居民废品的单位。
（十）家庭服务
是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。
（十一）书店、音像店
是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。
（十二）照相馆
运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。
社区商业评价规范之二(新建社区)
总体要求：
1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。
2、大型社区应建社区商业中心。
3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。
4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。
5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。
6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。
7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。
8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。
社区商业中心：
1.规模
1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。
1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。
2.便利性
2.1社区商业中心应设在交通便利处。
2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。
2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。
3.设备设施
3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。
3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求 3.3商业、服务设施齐备。
4.环境、安全设施
4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。
4.2有应急照明设施及消防设施。
5.服务
5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。
5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。
餐饮店：
1.规模
1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。
1.2社区应提供早餐服务。
1.3社区的最远就餐距离不超过600米。
1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。
2.便利性
2.1应提供电话订餐及送餐服务。2.2餐饮店应设在交通便利处。
2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。
2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。
3.设备设施
3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。
3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。
3.3有洗涮消毒设备。
3.4有空调系统，温度适宜。
4.环境卫生、安全设施
4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。
4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。
4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。
4.4有应急照明设施及消防设施。
5、服务
5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。
5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。
5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。
超市：
1.规模
1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。
1.2超市的辐射半径约1500米。
2.便利性
2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。
2.2超市经营商品种类不得少于5000种。
2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。
2.4超市应有刷卡通道。
3.设备设施
3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。
3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。
3.3超市应配备空调系统，温度适宜。
4.环境、安全设施
4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。
4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。
4.3超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。
4.4有应急照明设施及消防设施。
5.服务
5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。
5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。
5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。
便利店：
1.规模
1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。1.2便利店的面积在50至150平方米。
2.便利性
2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。
2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。
2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。
2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。
3.设备设施
3.1便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。
3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。
4.环境、安全设施
4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。
4.2有应急照明设施及消防设施。
5.服务
5.1有相应的规章制度。
5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。
美容美发店：
1.规模
1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。
1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。
2、便利性
2.1最远消费距离500米。
2.2营业时间不少于12小时。
3、设备设施
3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。
3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。
4、环境、安全
4.1及时清理，保持店内外的清洁。
4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。
5、服务
5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。
5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。
5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。
维修店：
1.规模
1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺
1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。
2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。
2.2家电维修应提供上门服务。
3.设备设施
3.1应有固定的营业场所。
3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。
4.环境、安全设施
4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。
4.2应配备消防设施。
5.服务质量
5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。5.2维修服务及时。
5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。
洗染店: 1.规模
1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。1.2应至少有一家连锁店。便利性
2.1营业时间不少于12小时。
2.2应提供必要的立等可取的服务项目。
2.3应提供上门取送服务。
3.设备设施
3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。
4.服务
4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。
4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。
照相馆：
1.规模
1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。
1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。
2、便利性
2.1营业时间不少于12小时。
2.2最远消费距离在800米左右。
2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。
2.4应提供立等可取的证件照服务。
3.设备设施
3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。
3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。
4.服务
4.1应明示服务项目及收费标准。
4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。
旧货废弃物回收站：
1.规模
1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。
2.便利性
2.1营业时间不少于12小时 2.2应提供上门服务。
3.设备设施
3.1应有封闭的废品存放处。
2.4.服务
4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。
4.2回收站应每天进行物资清理、转运。
4.3上门服务应及时。家庭服务：
1.规模
1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。
1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。
2.设备设施
2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。
3.服务质量
3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。
书店、音像店：
1.规模
1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。
1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。
2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。
3.设备设施
3.1音像店应提供试听设备。
社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配
项目
比重 % 总体要求
10.5 商业中心
餐饮店
超市
12.5 便利店
维修店
洗染店
美发美容店
回收店
家庭服务
书店、音像店照相馆
总分
社区商业评价规范之三(在建社区)
总体要求：
1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。
2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。
3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。
4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
社区商业业态设置：
1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。
2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
社区商业规划布局：
1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。
2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。
3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。
4.在建社区的规划中应有社区商业中心。
社区商业物件要求：
1.集中独立商业
要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。设置货流通道，设置适当的停车位。
独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。
2.底商
要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。预留水、电、气、污等各项设施的接驳。预留商家招牌的设置。
社区商业全国示范社区（在建社区）各项目比重分配
项目 比重 % 总体要求 35 业态设置 15 规划布局 25 建筑要求 25 总分 100
篇2：社区及社区商业业态划分说明
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
一、社区商业分类
目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：
国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能
社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。
按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：
1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%
此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；
2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间
此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；
3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下
此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。
三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题
1、“杀猪式”销售带来的后果
通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。
2、体量过大，超出社区承受范围
社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。
预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
3、住宅入住率长期的超低
由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，居民入住率越低，商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。
4、社区商业存在先天不足
对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候设置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的开店需求更是没有规划。结果最终导致很多社区商业很难良性运作。
五、社区商业运营成功的因素总结
深入、细致的市场调研，特别是需求分析。社区商业首要关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三还是“人”。
• 合适的业态配比是社区商业中心区别于其他类型商业的关键，同时也是保证项目人气的要点之一；
• 合理的业态布局有利于聚集与疏导人气，对商业的持续经营有着直接影响；
• 租户组合将影响项目的培养期与租金收益情况；
篇3：社区及社区商业业态划分说明
由于社区商业所处的开发阶段存在差异性, 社区商业的业态在空间布局上有很大不同, 本文通过选取南京4个典型社区商业, 对社区商业业态的空间布局模式进行总结, 为政府进行社区商业业态规划引导提供政策建议, 同时对于社区商业招商及业态组合、入驻等提供依据。
一、典型社区商业的选取
(一) 社区商业选取标准及结果
通过对南京社区商业市场上众多商业项目进行比较、选择, 选取的社区商业同时满足《南京市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设规范标准 (试行) 》中的大、中型社区商业的标准, 具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左邻右里家园4个项目, 项目分布主城、江宁、江北, 区域布局上相对均衡, 能够满足南京典型社区商业的标准, 具有很强的代表性。
(二) 典型社区商业的类型划分
依据社区商业所处的开发阶段, 将社区商业划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段, 其中起步型是指正在开发或者已经开发完成, 正处于销售、招商阶段的社区商业类型;过渡型是指商业开发已经全部结束, 仍有部分商铺处于销售或者招租阶段的社区商业类型;成熟型是指商业已经全部销售、招租完成, 形成良好的商业市场氛围, 且具有一定的区域吸引力的社区商业类型, 是集聚人气的区域。
从典型社区商业来看, 4个项目涵盖了上述3种类型, 其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成熟型社区商业, 明发滨江新城为过渡型社区商业, 左邻右里则为起步型社区商业。
二、典型社区商业业态布局分析
处于不同开发阶段的社区商业业态, 受运营期限的影响, 商业业态在空间布局上呈现出较为明显的差异, 从竖向空间来看, 不管处于何种开发阶段的社区商业, 二层空置率明显高于一层。
(一) 成熟型社区商业业态布局
1. 亚东城
从一层的业态布局来看, 亚东城社区商业布局呈现两个组团分散布局的特点, 属于入口集中型布局模式, 业态布局上东侧组团由于临近地铁站、学校等, 除超市外, 业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础配套为主, 大量的人流为专业店的运营提供条件;而西侧则以满足本社区居民需求为主, 以较为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主, 但受人流量的限制, 空置现象明显, 空置率达到28.7%。
从二层的业态局部来看, 东侧由于靠近学则路地铁站及部分高校的影响, 除超市外, 业态布局非常集中, 以餐饮和服装店为主, 满足大量人流的低端消费;而西侧入口处则以满足本小区的居民服务为主, 业态布局上以家庭服务类、休闲娱乐类、部分高端餐饮为主。
2. 托乐嘉
从一层的业态布局来看, 托乐嘉社区商业底层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集聚性, 主要以家庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐和少量的专业店为主, 尤其是小区入口处以餐饮店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主, 便于流量的集散, 同时对于吸引周边局面的消费起到很好的吸纳作用;而小区中轴线上则基本上以家庭服务类的业态为主, 满足小区居民的临时性家庭服务功能。
从二层的业态布局来看, 入住业态呈现多样化的特点, 除超市外, 餐饮店、宾馆、家庭服务、专业店 (以服装为主) 等业态平均布局, 且从小区主入口区位看, 仍以餐饮店、便利店等业态为主, 越向内部, 家庭服务类业态增加, 且空置率也增加。小区主入口的人流集散功能为餐饮店、便利店、休闲娱乐 (宾馆) 等业态提供了顺畅的人流, 而离居住区越近, 招租越困难, 且业态也转变为家庭服务类为主。
(二) 过渡型社区商业业态布局
从一层的业态空间布局来看, 中心广场—小区入口处, 多以专业店、专卖店为主, 包括服装店、药店、母婴店、推拿店, 以及著名品牌的专卖店, 而菜场、超市也是小区主入口的重要布局业态, 对于辐射整个小区的居民起着重要的人流集散的功能;从小区中轴线来看, 以餐饮店、食杂店、便利店为主, 相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态;从小区主要道路沿线业态布局来看, 以家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势, 也体现了线状辐射居民服务的功能。
目前, 业态空置的情况主要以中轴线和小区主要道路沿线部分物业空置, 尤其是小区中轴线的中间位置, 由于受同业间的竞争较大, 空置现象较为明显, 空置率达到21.3%。另外, 除餐饮、家庭服务类业态外, 其他业态在该区位难以“存活”。
从二层业态布局来看, 与底层商铺业态空间布局差异最大的是空置率问题, 不管是位于小区主入口、中轴线上还是沿街商铺, 空置率都较高。具体分析为, 与居住区临近的主入口及中轴线上, 业态招租率较高。除大型超市外, 小区主入口以便利店、餐饮店、宾馆等为主, 中轴线则以专业店 (育教) 、家庭服务类为主, 且主要布局在主入口一侧, 离主入口越远, 空置率越高。而沿街商铺二层则以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为主, 但空置情况则与小区主入口的距离相左, 即距离小区入口越远, 招租越容易, 空置率越低。
(三) 起步型社区商业业态布局
由于左邻右里社区商业尚未销售完成, 商铺招租仍较为困难, 空置率较高, 尤其是小区主入口南侧, 空置率高达83.5%, 基本无业态入住。从入住业态来看, 以餐饮、家庭服务类为主, 但受目前招租不顺利的影响, 部分商铺被租来作为临时居住用房, 这与社区商业的设计和管理初衷相悖。
三、结论
(一) 业态布局与空间区位具有很大的相关性, 人流量的集散功能约束业态布局模式
从业态的空间布局来看, 不同业态的布局模式与空间区位具有很强的相关性。一般来说, 超市、菜场, 基本位于小区主入口的开敞空间, 便于人流量的集散;而小区主入口也是专业店 (服装店、药店) 、餐饮店 (含便利店、食杂店) 等集中的区域;而家庭服务类 (包括众多服务社区居民的业态) 则集中在小区中轴线上, 满足本小区居民的就近服务需求;休闲娱乐、餐饮店等业态则沿小区主要道路沿线布局, 满足小区居民的临时性消费需求。
(二) 业态布局与开发阶段关系不大, 而同一社区商业竖向空间业态布局差异大, 区位可达性影响业态组合
不管处于何种开发阶段的社区商业, 其业态布局与开发阶段关系并不明显, 从入住的业态差异来看, 同一社区商业竖向空间业态布局的差异更为明显, 受到区位可达性的影响, 业态组合在竖向空间上表现出明显差异。一般来说, 菜场、餐饮店 (含便利店、食杂店) 、家庭服务类、专业店类业态多集中于一层, 而大型超市、休闲娱乐、宾馆、育教、高端餐饮店多位于二层。
(三) 业态招租率从小区入口向周边辐射递减, 空置率则逐步提升
从社区商业的空置情况来看, 小区主入口业态招租率最高, 空置现象较少, 而随着向小区内部中轴线、道路沿线的延伸, 空置率明显提升, 即业态招租率呈现以小区入口>小区中轴线>主要道路沿线的特征, 也表明人流的集散和可达性是影响社区商业业态入驻的重要因素。
(四) 周边稳定人流来源很大程度上决定了业态的集中度, 社区居民起辅助作用
篇4：网络社区划分方法及评价
【关键词】复杂网络；网络社区；社区划分；社会网络分析；社区的评价；局部社区划分
0.引言
网络科学将系统内部的各个元素作为节点，元素之间的关系视为连接，那么系统就构成了一个具有复杂连接关系的网络。然而，近几年的实证研究表明，这些看似毫不相干的且形态各异的真实系统的拓扑抽象都具有某些共同的拓扑性质，如小世界与无标度特性等等。由于它们所表现出来的拓扑性质与随机网络、规则网络等有着天壤之别，且节点众多，因此被称为复杂网络。目前，复杂网络成为技术、生物乃至社会各类复杂系统的非常一般的抽象方法与描述骨架，相关研究成为重要的学科交叉研究前沿。
所谓社区(community)即指网络的内聚子图，其基本特征表现为子图内部链接丰富，不同子图之间连接相对稀少。
1.常见网络社区划分方法
1.1基于优化思想的算法
基于优化思想的算法将复杂网络社区划分转化为优化问题，通过最优化预定义的目标函数来计算复杂网络的社区结构。比如K-L算法、谱平分法、随机游走(Random Walks)算法和派系过滤(CMP)算法等。这些算法的突出优点是速度比较快，效率显著。但是缺点也很突出，这一类算法都需要知道网络社区的数目，甚至KL算法还需要知道每个社区中各有多少节点，才能正确划分。这显然不适于网络未知社区的探索。
1.2社会网络分析方法
源于社会网络分析中寻找社区结构的传统算法，主要基于分级聚类思想，按照各个节点之间连接的相似性或者强度，把网络自然地划分为各个子群。其具体实现方式又有两种：其一是往网络中添加边，即凝聚方法(agglomerative method)；其二是又从网络中移除边，即分裂方法(divisive method)。凝聚方法的基本思想是基于网络中节点某种相似性分层进行聚类的。初始时，每个节点为一个社区，然后从相似性最高的节点对开始，往一个节点数为n而边的数目为0的原始空网络中添加边。这个过程可以中止于任何一点，此时这个网络的组成就认为是若干个社团。节点间的相似度，由网络拓扑结构决定，如快速FN算法中采用基于模块度的相似度；还有基于随机行走相似度；基于结构等价性的相似度,；基于边独立路径数的相似度；基于節点聚类中心度(clustering centrality)的相似度。相反地，在分裂算法中，一般是从所关注的整个网络着手，试图找到已连接的相似性最低的节点对，然后删除它们的连接。重复这个过程，就逐步把整个网络分成越来越小的各个部分，直到每个节点均为一个独立的社区。同样地，可以在任何情况下中止，并且把此状态下的网络看作若干网络社团的集合。最著名的GN算法就是以不断删除网络中边介数最大的连接，来逐步划分社区的。GN算法准确度比以往的算法要高，但是，由于要不断计算边介数，其效率比较低。因此，出现了一些改进型的GN算法和新算法，比如：Tyler等提出的采用节点集的GN算法；Radicchi等人提出的自包含GN算法(self-contained GN algorithm)和基于边聚类系数的快速分裂算法；基于相异性指数(dissimilarity index)的算法；基于信息中心度(information centrality)的算法；以及多种极值优化(extremal optimization, EO)算法。
2.网络社区社区发现方法的评价
如此众多的社区发现算法，如何评价算法的性能就成为一个问题。这里涉及三个方面。
第一个方面是网络社区的定义。最初，Newman等人对于网络社区，都只是给出一个定性的解释，并没有做出一个精确的定义。直到Radicchi等在00年首次明确量化定义了强社区(strong community)结构和弱社区(weak community)结构。
第二个方面是网络社区结构的评价标准，比如，分多少个社区比较合适？那种社区划分方案更合理？对此，Newman等给出了一个模块度(modularity)评价指标；此后，Aaron Clauset等针对局部社区挖掘问题，又进一步给出了局部模块度(local modularity)概念；针对权重网络,00年Fan等人定义了含权模块度。
最后一个方面就是测试基准网络。不同算法的性能只有在相同的条件下才有可比性，因此选择合适的基准网络，就显得十分重要了。其中最有代表性的就是Girvan和Newman于00年提出的GN基准网络，模型有四个参数RN(C,N,k,pin)，其中C为社区数目，N为每个社区的节点数目，k为节点的平均度，pin为社区内部链接比例；在此基础上，Fan等人设计了一个加权的GN基准网络；真实网络中的社区规模往往是不相等的，因此，Brandes等人提出了一个社区规模服从高斯分布的基准网络模型；进一步来说，真实世界网络的社区规模一般服从幂律分布,，因此，00年Bagrow基于BA模型生成的初始网络，随机分为几个社区，在不同两个社区间选择一对边，引入重连接机制，从而可以生成一个新的基准网络，该方法随着重连接次数的增大，社区结构愈加显著。同年，Andrea Lancichinetti等进一步设计了一个社区数目和社区规模都呈幂律分布的LFR基准网络模型，00年有进一步扩展到具有重叠社区的有向加权网络。
3.结论与展望
篇5：社区商业与综合体的功能划分
【主持人】社区商业与商业综合体的功能如何划分？我们是否能说社区底商的运营状况是判断区域商业需求的风向标？
【柏涛】底商是原始状态 商业综合体则能影响城市面貌
我觉得底商是一种原始状态的商业需求，而商业综合体对整个城市发展、视觉效果、消费体验感来讲都有很大的影响。我们合能锦城打造的概念是花园情景综合体，它是层层退台，花园广场、外摆空间、很有情景感，它是一种欧洲街区式的开放式物业形态，它不仅满足你的需求，还能够跟你带来购物的体验，商业的消费体验，我觉得这个对这个区域来讲是非常重要的。
【尹晶】社区底商的运营状况是该区域某个阶段商业现状的切片扫描
一般的社区底商我们理解是满足居住者日常消费。商业综合体在这个区域内是具备一定辐射力，辐射整个区域人口，是具有核心效应的。社区底商运营有很多种因素影响，说它是一个风向标我觉得它还是不能代表这个区域的发展，只是说这某个阶段商业现状的切片扫描。目前三圣乡商铺很旺，需求也很旺，其实它的便利性不是很好，我有一个朋友是住在这边，他晚上买菜或者想买东西没有办法满足，所以需要一个综合体进来满足这片区域商业的需求，它能完全改变整个片区的商业运营状况。
【郭子铭】集中商业和社区底商成互补关系
我略有不同的看法。刚刚第一个问题我讲到，一个新近郊板块发展如果之前没有老城的人口支撑，它需要一个足够人口支撑也消费的。社区底商是满足阶段性基础生活需求，好比说在三圣乡这个板块，之前住宅项目入驻以后刚开始基础人数可能就是几千户人口，没有足够的人口支撑强大综合体消费。社区底商只用满足日常基本餐饮，基本买菜，五金，杂货店这些等很基本生活需求。当一个板块发展到一定阶段的时候，人口庞大起来了，人们对生活品质要求越来越高了，就需要集中商业来提升这个板块居住品质了。
篇6：社区及社区商业业态划分说明
一、商业生态理论的演进
Moore ( 1993,1999) 系统地阐述了商业生态系统的概念及商业生态系统的进化规律,强调了商业生态系统的动态性和共生性。Mirva Peltoniemil和Elisa Vuori ( 2004) 认为商业生态系统兼有生物生态系统、经济系统、复杂适应系统的特点。洪柳 ( 2011) 认为企业间基于价值链的协同是商业生态系统业态业种间协同的基础,商业生态系统的运营价值可以最终还原为系统内部各节点企业价值与节点顾客价值,以价值链上下游企业协同为基础,包括资源、管理、知识、资金和人员的协同, 实现整个商业生态系统内各个业态业种的协同, 如此才能创造更大的价值,实现商业生态系统的共赢。李强 ( 2012) 认为,在以产业融合和网络经济为特征的商业生态系统中,业态业种按照价值属性和联结属性,形成价值依附型、共享型、平衡型、独享性和回报型五种战略,重构了战略模型,拓宽了新商业环境中的战略视野。钟耕深 ( 2009) 认为应对动态、复杂的环境,企业应从商业生态系统的角度制定战略,打破传统以行业划分为前提的限制。廖晓 ( 2007) 提出多主体共享的商业生态系统,强调多主体参与性、网络效应和多方共赢。沈拓 ( 2013) 认为商业生态系统同生物生态系统一样,也是由众多实体组成的一个大型的松散连接的网络,且每一个业态业种的健康与绩效水平都取决于网络整体的健康与绩效状况, 各成员就是生态体系的核心物种与基石。胡岗岚 ( 2010) 进一步提出平台型电子商务生态系统,认为平台战略已成社区商业生态系统的基石,指出了领导种群、关键种群、支持种群这三类成员之间的依赖关系,并在关系治理、利益治理、信息治理及协作治理四个方面提出平台型电子商务生态系统规制建议。
综上,企业全面分析其在商业生态系统中与其他企业之间的互动关系,对于业态业种认识和把握自己的定位至关重要。
二、平台生态圈中业态业种增长与共生关系
据Moore ( 1999) 与Marco Iansiti和Ray Levien ( 2004 ) 的理论,商业生态系统中的每一家 社区商业最终都要与整个商业生态系统共命运,各业态业种之间是一种共生关系,由此可推知平台生态圈中的业态业种亦是共生关系。
( 一) 社区商业业态业种增长规律
参考生物学家Chapman ( 1928) 生物繁殖公式,可衍生出社区商业业态业种增长公式:
业态业种增长 = 核心能力 - 环境阻力
核心能力越高,环境阻力越小,社区商业连锁业态业种增长就越多、越快; 反之,则增长越少、 越慢。
如果没有环境阻力,其增长曲线可以类似马尔萨斯的等比级数增加定律,由此可得如下的微分方程式。
式中b代表新增社区商业连锁业态率,d是社区商业业态业种倒闭率,N是社区商业业态业种总数,t为年份。将式 ( 1) 积分可得式 ( 2) ,其中N0为开始进入连锁时 ( 导入统一CI的那一年算起) 的社区商业连锁业态业种数量。
由于社区商业业态的扩张不是无限的,它的发展要受居民消费能力、政策等环境的影响,当其达到一定限度时,留下来的数量即与当时个体数成比例减少,所以:
其中,h是一个与经营额减少量有关的常数。 将上式积分得:
令式 ( 4) 中表示一个区域的环境负荷量,则区域内达到饱和时的社区商业连锁业态业种数为:
一般,社区商业连锁业态业种从N0起步,其后急剧增长; 当N增到一定程度后,增加率逐渐减小,达到N = Nm时,社区商业连锁业态业种个数趋于稳定,不再增加。业态业种的发展全过程如图1所示的那样,整体上呈S曲线。值得注意的是,这里讨论的是正向环境下的增长,若逆向环境则以相反规律递减,即出现 “反连锁”现象。
( 二) 社区商业业态业种
社区商业业态业种是商业生态系统中的关键种。业态业种的经营大环境是一个联系紧密、互为依赖的共生系统。未来的竞争不再是个体公司之间的竞赛,而是商业生态系统之间的对抗。在制定社区商业平台战略时,不仅要着眼于业态业种本身,还要从业态业种所处的整个商业生态系统出发,确定业态业种在系统中扮演的角色以及和其他业态业种的互动关系,以便长期保持有利的生存环境 ( Marco Iansiti,2004) 。
在商业生态系统中,业态业种为了获取要素市场上的稀缺资源或是为了占领产品市场空间以求得生存和发展,必然和其他业态业种及生存环境存在着互动关系。根据业态业种间的仿生联系, 当业态业种A的生存水平直接受到业态业种B的影响时,记为A→B,此时就可以认为这两个业态业种存在共生关系。业态业种共生关系如表1所示。
注: 本部分表格源于袁纯清《共生理论———兼论小型经济》中,笔者对符号赋予了经济学解释。
在社区商业平台演化过程中,业态业种之间的负连接关系在不断减弱,正相互连接关系会趋向增强,这是业态业种博弈中双赢的需要。通过业态业种间功能的互补,业态业种间的相互调节会逐渐恢复和提高适应环境的整体水平 ( 见表2) 。
三、业态业种共生关系
( 一) 单一业态业种增长
假设一个固定生存环境内只有一个社区型购物中心,该中心自身生存只受到有限资源的限制。 用x( t) 表示某业态业种或业务的营业额,即假定营业额是时间t的函数。这里需要说明的是,时间t的变化在这里意味着技术、信息、分工、交易成本等影响社区型购物中心营业额众多因素的变化。 在给定的一段时间内和某一地域空间内,假定各种要素禀赋一定,我们把各种经营要素、资源被有效组合和充分利用这样的一种状态定义为自然状态。那么在自然状态下,每个社区型购物中心的营业额将有一个潜在的极限,也就是说,必然存在一个最大的营业额,记为N 。若定义某业态某一业种或业务的自然市场饱和度为x( t) /N ,则社区型购物中心的自然市场规模对社区型购物中心的经营增长率有阻滞作用。这样,由单个生物种群的Logistic模型可以转换成一个定义的环境里只有一个社区型购物中心的营业额增长变化演化模型:
其中,r表示社区型购物中心营业额内禀增长率,不受环境制约,这里将它定义为所在行业的平均产出的增长率。若记x( 0) = x0,其解为:
由此我们可以推导出初始营业额x( 0) = x0< N时,营业额会单调增长而趋于N ,而当x0<N /2时,单调曲线在N/2处有一个拐点; 若x0= N ,则x( t) ≡ N ; 若x0> N ,则营业额单调下降地趋于N 。
这个模型中,营业额N是一个对营业额限制的因子,它本身依赖于环境。x = N是方程稳定的平衡点,是社区型购物中心最大的经营规模。在这样的前提下,社区型购物中心若想突破N的瓶颈, 就必须扩充自己生存环境或转变生存环境,以此引进改变所需的资源结构。Logistic模型反映了一个事实: 当一个种群密度增大时,它可得到的资源就减少。但是在真实的环境中,有的资源是可以更新的,如社区型购物中心增加O2O电商服务平台, 因此在任何时候,可得资源的实际水平将取决于一段时间内资源的调节状况。
( 二) 业态业种时变增长
假设社区型购物中心生存的环境常随时间变化,而且生存环境内不只存在一个社区型购物中心,因而社区型购物中心与环境、其他业态业种 ( 如电商) 的相互作用也会引起自身盈利量的变化。这样,有必要考虑时变的社区型购物中心盈利模型。
一般的社区型购物中心时变模型为:
假定h( x,t ) 可以分解为:
其中,α( x,t) 表示每个社区型购物中心固有的收益率,xK -1β( x,t) 表示一个社区型购物中心与其他业态业种 ( 如电商) 相互作用引起的收益率 ( 比如外部效益、分工和专业化的协作等) ,其中K ≥ 1是常数,这样上式可写为:
对 α 和 β 做出适当的假设后,可以分析上式解的性质。若设 α( x,t) ≡ α ,α 为常数,β( x,t) ≡f( t) ,以此反映社区型购物中心之间的竞争关系, 且竞争大小与收益率成正比 ( 即K = 2) ,此时, 上述模型改写为:
方程解为:
这表明方程肯定有一个渐近的上界N,我们称为社区型购物中心的产出容纳量。此容纳量不仅反映了环境的限制,也反映了其他业态业种对社区型购物中心收益的限制。此外,该模型对一个社区型购物中心和下属子业态业种的产出关系更有解释意义。
( 三) 业态业种相互竞争
上述社区型购物中心的Logistic模型只描述了给定环境中唯一的一个社区型购物中心的经营额的演变过程,而现实中,更多的情况下是一个环境中有两个或两个以上业态业种生存,如电商、餐饮、购物 ( 日常用品、蔬菜水果) 、废旧物资回收、维修等服务等,他们之间或是相互竞争,或是相互依存,或是弱肉强食的关系。为了分析的简便,我们只考察商业生态系统中两个业态业种的相互关系 ( 以下同) 。
假定社区型购物中心1和社区电商2各自独自在一个环境中生存时,其收益额的演变均遵从Logistic规律。记x1( t) 、x2( t) 分别是两个业态业种的营业额,r1、r2是它们固有的收益率,N1、N2是它们最大的收益额。社区型购物中心1和社区电商2在一个环境中生存时,存在着相互竞争关系,相互影响对方的产出量,建立的模型为:
其中,因子反映由于社区型购物中心1对于有限资源的消耗所导致的对它本身收益量的阻滞作用。由于社区电商2是在同一环境中生存,它消耗同一种有限资源对社区型购物中心1产生的影响因子为,其中 δ1表示单位社区电商2 ( 相对于N2而言) 消耗的供养社区型购物中心1的资源是单位社区型购物中心1 ( 相对于N1而言) 消耗的供养其自身资源的 δ1倍。类似的, 对社区电商2中的各因子可作相应的解释。该模型的不动点及稳定条件见表3。
δ1< 1 ,δ2> 1意味着在对供养社区型购物中心1的资源竞争中,社区型购物中心1弱于社区电商2; 同时,在对供养社区电商2的资源竞争中, 社区型购物中心1强于社区电商2,这样社区电商2必然会倒闭,社区型购物中心1的收益趋于最大收益额,即x1( t) 、x2( t) 趋于平衡点 ( N1,0) 。当然,对于 δ1> 1 ,δ2< 1情况的解释刚好与此相反。 当 δ1< 1 ,δ2< 1时,说明在竞争社区型购物中心1的资源中,社区电商2较弱,而在竞争社区电商2的资源中,社区型购物中心1较弱,于是,可以达到双方共 存的稳定 平衡状态当 δ1> 1 ,δ2> 1时,不可能出现稳定解。
( 四) 业态业种相互依存
1. 对称实力结构共生。假设社区型购物中心1的力量比社区电商2的力量大得多,其可以独立存在,经营额按Logistic模型规律增长; 社区电商2为社区型购物中心1提供必要 的资源和中间 服务,可降低社区型购物中心1信息设备的投入成本和提高中间服务质量。方程中的r2为其经营水平的负增长率。如果没有社区型购物中心1,在社区电商2单独存在的市场结构中,其经营水平可以描速为:
由于社区型购物中心1的存在,对社区电商2意味着直接的市场规模的扩大和稳定的市场需求 ( 这可以从社区型购物中心1为社区电商2提供定单、进行市场调研、提供市场信息等方面得到解释) ,此时,社区电商2的经营水平可以描述为:
这里,δ2表示每单位社区型购物中心1自然市场规模饱和度对社区电商2产出水平的贡献,δ1表示单位社区电商2 ( 相对于N2而言) 提供的供养社区型购物中心1的资源是单位社区型购物中心1 ( 相对于N1而言) 消耗的供养其自身资源的 δ1倍。 另外,仿社区型购物中心竞争模型,社区型购物中心1和社区电商2的最大市场规模饱和度对各自的产出水平都有阻滞作用。这样,社区型购物中心1和社区电商2的共生模型为:
该模型的不动点及稳定条件见表4。
可以看出,社区型购物中心1和社区电商2共生的现实的稳定条件应该是: 0 < δ1< 1 ,δ2> 1 , δ1δ2< 1 。0 < δ1< 1表示社区电商2对社区型购物中心1经营水平的贡献相对来说比较小,直观的经济解释是:( 1) 社区电商2为社区型购物中心1一般只做一道或几道工序,或提供一种或几种中间服务;( 2) 在社区型购物中心1周围存在像社区电商2类似的大量小社区型购物中心,这些社区型购物中心和社区电商2相互间存在激烈竞争,接受社区型购物中心1的选择。δ2> 1表示社区型购物中心1对社区电商2的盈利水平的贡献相对来说比较大。社区型购物中心1向社区电商2下的定单一般来说是社区电商2的全部或很大比例的盈利来源。此外,社区型购物中心1还向社区电商提供市场需求结构、走向的分析,有时甚至进行部分直接投资。δ1δ2< 1表示社区型购物中心1和社区电商2共生,在社区型购物中心1的周围必须要存在数目众多的类似社区电商2的小业态业种 ( 如小超市) ,并且彼此之间的竞争比较激烈。
2. 对称式结构共生。假设社区型购物中心1的力量和社区电商2的力量差不多大,它们各自存在对对方的盈利水平都有促进作用。此时,两者的共生模型为:
其符号所代表的意义同上。
求解可得社区型购物中心1和社区电商2共生的现实的稳定条件为: 0 < δ1< 1 ,0 < δ2< 1 ,稳定点是。0 < δ1< 1 ,0< δ2< 1 ,表示社区型购物中心1和社区电商2相互之间的贡献相对来说都不大。社区型购物中心1和社区电商2对对方产出贡献主要是通过分工引起的市场规模的扩大、技术和管理的模仿、产品和需求信息的共享、相互之间准组织性质的信任关系渠道,这和上面的共生模型有很大的不同之处。如果有众多的社区型购物中心1和社区电商2存在于同一个市场结构中,要想共生,彼此间的条件都应该满足0 < δ1< 1 ,0 < δ2< 1 。换句话说,能够保持这个条件的唯一途径就是相互之间存在激烈的竞争。
( 五) 业态业种并购
假设社区型购物中心1想吞并社区电商2,仿照社区型购物中心竞争模型和共生模型的构造,我们不难建立社区型购物中心1和社区电商2间的并购模型:
求解可得社区型购物中心1和社区电商2共生的现实 的稳定条 件为: δ2> 1 , 稳定点是表示社区电商2想要和社区型购物中心1获得共生,唯一的出路在于,社区电商2对社区型购物中心1的盈利水平的贡献要足够大。
( 六) 业态业种竞合
在这个模型中,我们不仅仅考虑竞争的一面, 也不仅仅考虑合作的一面,而是将竞争和合作两个方面结合起来考虑,并由此建立模型。两个业态业种之间的竞争或社区型购物中心和社区电商之间的合作,对某个社区型购物中心的作用并非只是积极或消极。不管竞争也好,合作也好,都有可能刺激社区型购物中心的发展,也可能抑制社区型购物中心的发展。用cij、oij分别表示j社区型购物中心对i社区电商的相关影响系数,其中 - 1 < cij< 1 ,- 1 < oij< 1 。于是,建立如下模型:
模型的不动点及稳定条件见表5。
1 - c21N1+ c21< 0或1 - c12N2+ c12< 0表示社区型购物中心和社区电商间激烈竞争超过了合作, 使得竞争对社区型购物中心和社区电商抑制力过大, 最终导致只有社区型购物中心存在或者合并成社区电商。1 - c21N1+ c21> 0且1 - c12N2+ c12> 0表示社区型购物中心和社区电商间的合作非常有效,虽然存在竞争,但社区型购物中心和社区电商通过互补的优势在较长时间内可以存续,形成社区商业O2O即Online To Offline ( 在线离线/线上到线下) 平台模式,两个公司均获得长期发展,这就是平台战略下社区商业转型发展战略选择的理论依据。
四、结论
本文运用经济学理论对商业生态系统中社区型购物中心和电商间不同的互动关系模型进行解释,不但从理论上系统地描述了商业生态系统中业态业种增长规律与互动关系,而且有助于在社区商业转型中O2O平台模式的构建,为社区商业生态圈如何在商业生态系统中分析互动关系,制定适时的社区商业平台战略,以求得长期生存和发展提供了有益的指导。然而,我们还应该认识到,现实中的商业生态系统是非常复杂的,一个社区型购物中心可能同时会和若干个业态业种发生互动关系。即使一个社区型购物中心只与另外一个社区电商有互动关系,随着外界环境的变化,社区型购物中心间和社区电商的互动关系是动态的, 因此也可能难以清晰地描述。而且,更为重要的是,社区型购物中心和生态系统之间也存在相互选择的关系,强者社区型购物中心也许只有在自己所处的商业生态系统中才会是强者,弱者业态业种也许只有在自己所处的商业生态系统中才能勉强生存。因此,目前艰难生存的社区电商可能随着时间和市场的变化寻觅合适的发展机会,也可能选择在另外一个商业生态系统中焕发生机。
摘要：本文运用仿生学原理将商业生态系统中的业态业种互动关系分为业态业种互利共生、业态业种共栖、业态业种偏害、业态业种偏利共生、业态业种竞争、业态业种寄生等多种关系,在此基础上构建了业态业种间互动关系模型,重点分析了社区型购物中心与社区电商的互动关系,以期为制定适时的O2O平台战略,进而为实现社区商业转型升级提供有益的借鉴。
篇7：买社区商铺先看业态规划
不同业态需定位
应该说，社区商铺的业态规划是开发商、投资者和后期经营者都必须仔细考察的，这牵涉到三方共同的利益。投资者在考察整个投资行为的初期，也就必须考察社区商铺整个的环境，以关注其业态规划和今后发展的前景。
最基本的，社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺的未来发展。中小型的社区商业，更多应本着服务于社区居民的理念进行，投资者一定要考虑商业业态规划是否符合社区居民的生活需要。小型的社区商业，以超市、烟酒、小食品、小百货、快餐店、小型咖啡厅、洗衣店、美容美发店等为主的基本生活服务配套商业业态。对于大型或中高档社区而言，则在满足基本生活需要的基础上需要有主力店的业态规划或者以商业百货品牌店进驻。
进一步而言，居民的生活标准和消费习惯也与社区商铺的业态有较大的关联。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点无疑都会影响该地区商铺的业态和发展。比如某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺会比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。
更为重要的还有业态配比的合理性。假如在一个容纳500至600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。
关注规划与发展
除地段因素外，商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分。一方面，投资者在考察初期就要对开发商的开发实力以及背景进行评估，开发商今后的发展策略、经营规划是否有明确详细的内容也要逐一了解清楚。因为在购买商铺的时候，除非有强大的主力店已经确定进驻，否则就必须谨慎考虑购买时机。从低风险角度考虑，选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目为合适，尽量避免开盘不久、分期销售的社区。
在考察了业态分布及规划之后，投资者还应考虑到实际运作中的合理性。许多社区商铺在设计之初并未考虑建成后适应何种商业业态，导致一些商家难以入住，如超市对净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，银行、珠宝店对安防的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，如果未能体现在商铺的设计中，则建成后的招商难度较大。一般来说，店铺的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上商铺招商经营将十分困难。