农房抵押贷款:农村“沉睡”资产转换的选择

一、农房抵押贷款的定义及现状

农房抵押贷款是将原本不能作为抵押担保物的农村宅基地使用权、农民房屋所有权转变为有效抵押物, 实现其融资功能。为实现这一目标, 会昌县先后强力推动了农房财产权确权登记、抵押价值评估、不动产权抵押转让、抵押物司法处置、抵押贷款风险缓释补偿等五项政策的形成和落实, 有效突破了农房财产权抵押物贷款的“三道关”。一是突破“确权颁证”关。以往农村宅基地及房屋财产权存在确权难、办证费用高、办证时间长等问题。会昌县出台了《关于农村宅基地和集体建设用地及房屋所有权确权登记试点中有关问题的处理意见》重点对未批先建、少批多建、一户多宅等阻碍确权的难题规范了处理措施和操作程序, 在坚守法律红线的前提下妥善解决了上述问题。2016年初全面实施房地一体化确权颁证。对办证费用高、时间长的难题, 积极整合各部门资源, 在乡镇便民服务中心开设确权办证和抵押登记一条龙服务专门窗口, 取消行政收费, 限制中介收费, 缩短办证时限, 确权登记办证时限由试点前的3个月以上缩短至1个月以内, 户均确权办证费用减至200元左右。二是突破“抵押登记”关。针对农房抵押无历史交易、无市场行情、无技术规范的“三无”评估难题, 会昌县出台了《农民住房财产权抵押贷款农房抵押物估价管理暂行办法》。在估价方式上, 由试点银行灵活采取自主评估、第三方评估等多样化抵押评估模式;在价值认定上, 抵押登记机构凭借贷双方签字确认的评估价值确认登记;在办理时限上, 实行“随到随办, 限时办理”原则, 当天办完, 特殊情况3个工作日之内办完;在估值费用上, 全过程实行零收费, 由银行垫付评估费、登记费和保险费用。该县农商银行建立并完善了标准化的农房抵押物自主评估模式, 截至2017年12月末, 累计为1604户农房抵押贷款户进行免费自主评估, 占全县农房抵押评估价值的99.1%。三是突破“试点红利”关。针对农业产业风险大、放贷积极性低、贷款利率高、期限短、抵押率低的难题, 会昌县以试点为突破, 通过改革释放红利。规定:农房抵押贷款期限为3-5年, 由试点行结合贷款用途和抵押物状况合理自主确定, 实际操作中以3年为主;抵押率设定为60%, 具体由试点行统筹考虑借款农户偿还能力及抵押物价值因素合理自主确定, 鼓励试点银行对诚实守信、有农业保险或农民住房保险等增信手段支持的农户, 适当提高抵押率;贷款利率在同期同档次基准利率上浮幅度最高不得超过30%, 低于一般农户贷款利率上浮幅度20个百分点, 其中建档立卡贫困户执行基准利率并由财政全额贴息;贷款费用除利息外不得加收其他费用, 原则上7个工作日内完成贷款审核和发放工作。

二、试点工作的总结

目前, 会昌县农房抵押贷款实现了19个乡镇全覆盖, 试点银行机构由最初的农商银行一家扩大到五家, 占全县银行机构总数的50%。截至2017年12月末, 全县累计发放农房抵押贷款2905笔, 累计发放贷款41487万元, 其中2016年全国试点以来累计发放2058笔, 共计29833万元;累计扶持农户1612户, 较2016年初增长110.69%;余额达到19724万元。两年的试点工作有以下三方面体会:

(一) 探索了四个路径。

一是探索了推进农村产权制度改革新路径, 扭转了长期以来农民参与农村产权改革热情不高的局面, 有效推动了产权明晰、流转顺畅、保护严格的农村产权制度改革进程。二是探索了农村金融创新新路径, 摆脱了以往农村金融创新“水土不服”的局限, 使普惠金融特别是农户信贷权, 得以普遍实现。三是探索了金融支持现代农业规模化发展新路径, 弥补了小额农贷额度小的缺陷, 解决了以往农户贷款贷大贷长难题, 满足了规模农业发展需求。四是探索了金融扶贫、打赢脱贫攻坚战新路径, 使贫困户可以通过住房财产权达到融资目的, 发展生产, 脱贫致富。

(二) 突破了三个瓶颈。

一是突破了农村产权抵押评估难瓶颈。截至2017年12月末, 该县累计为1604户农民住房财产权进行了抵押物价值评估, 评估价值达54367万元, 其中由试点银行自主评估的1585户, 评估价值占比99.1%。二是突破了农民融资难、融资贵瓶颈。截至2017年12月末, 该县农户贷款户均达到了13.95万元, 比试点前提高了8.36万元。其中, 农房抵押贷款户均达到12.30万元;覆盖面达到17.21%, 比试点前提高了5.36个百分点;三是突破了不良贷款处置难瓶颈。目前, 全县农房抵押贷款不良余额180万元, 不良率0.93%, 低于全县农户贷款不良率1.02个百分点。抵押物司法处置及交易流转在一定范围内的突破, 对农村产权抵押权益的充分实现具有重要意义。

(三) 破解了两个难题。

一是破解了确权率低、颁证慢的难题。截至2017年12月末, 除少量存在权属纠纷外, 全县农村住房不动产权确权工作基本完成, 宅基地确权率达到98%;已发放农民住房产权证3686本。其中, 房地一体确权发放不动产权证2152本。二是破解了办证费用高、农户参与积极性低的难题。试点开展以来, 累计减免包括规划房产测试费、市政基础设施配套费、白蚁防治费、工本费等办证费用约1835万元, 户均约5000元。办证费用的大幅减免及历史遗留问题的妥善解决, 大大提高了农户办证积极性。

农房抵押贷款在法律法规不完善的情况下, 要比较顺利地实现违约发生后抵押物的处置, 走司法程序的可行性较小。但根据浙江等地的转让做法, 再结合本地的具体情况, 实现银行对贷款的回收。

摘要：长期以来, 农村地区由于有效抵押物缺失, 融资难问题普遍存在。会昌县属国定贫困县、罗霄山片区特困县, 2014年初开始, 会昌县积极探索、勇于突破、先行先试, 积极开展农民住房财产权抵押贷款试点, 唤醒农村“沉睡”资产, 破解抵押担保瓶颈, 有效缓解了农民融资难问题, 有力支持了当地现代农业规模化产业化发展, 先行先试, 探索开展农民住房财产权抵押贷款试点, 以激活农民金融资产, 破解抵押担保瓶颈, 支持现农业规模化产业发展, 助推农民脱贫致富。

关键词：农房抵押,贷款,资产转换