住房信贷风险

住房信贷风险（精选十篇）

住房信贷风险 篇1

一、美国节俭机构危机信贷危机及其原因

19世纪, 美国的住宅金融历史主要是以节俭机构为主、银行为辅的间接住宅融资机制。20世纪60年代中期, 由于节俭机构受Q条例利率上限的制约, 利率相对固定, 资金开始从节俭机构流出, 资金的流失, 致使节俭机构利润下降甚至亏损倒闭, 而1981至1982年的经济衰退, 进而导致为其存款提供保险的联邦储贷保险公司的保险基金于1987年耗尽, 爆发了10年之久的储贷危机, 这是美国战后爆发的最严重的一次金融危机。

在这场大危机中, 节俭机构运作机制设计的缺陷、利率的剧烈波动、金融业的竞争、政府相关政策的出台等, 是此次危机的主要原因。具体说来有: (1) 运作机制设计的缺陷, 信贷链条短、风险过度集中, 给中介机构带来了巨大压力; (2) 传统的住宅金融机构的资金来源和资金运用结构也较单一, “借短贷长”的结构, 就不仅会出现资产或负债的不匹配问题, 而且会出现资产或负债的利率不匹配问题; (3) 利率剧烈波动的冲击, 美国联邦储备委员会采取的一系列紧缩的货币政策, 结果是市场利率急剧上涨, 使得节俭机构陷入存贷款利率倒挂的境地; (4) 与非存款金融机构的竞争加剧, 导致了大量居民储蓄开始向货币市场基金转移。

二、美国节俭机构危机信贷危机对我国的启示

1. 商业银行应积极扩大信贷链条, 增强抗风险能力

对于目前间接融资为主的住宅金融体制来说, 其信贷链条短的弊端直接导致了节俭机构抗风险能力不足, 为此必须扩大信贷链条。

2. 强化对房屋信贷监管

节俭机构“借短贷长”的运作格局使它们无法抵御利率风险, 一旦短期利率如活期存款利率上升, 并高于长期抵押贷款利率, 节俭机构就难逃亏损的厄运。为此, 商业银行要运用各种金融工具减少利率风险并加强对住房消费信贷的审查和监管。

3. 要做到审慎监管和对危机的及早反应

稳健经营和审慎管理, 避免过高的业务风险是十分重要的, 出现危机征兆后, 监管当局应该及时地采取处理措施, 拖延只会让处置成本越来越高。

三、提高我国住房消费信贷风险控制能力的对策

当前我国住房消费信贷金融服务不完替、手续繁琐, 效率不高, 而且贷款额度低, 期限短, 利率高, 付现额度大。加之商业银行贷款的责任管理模式过于粗放, 银行经营机制转换不到位, 这些都可能导致住房消费信贷风险的产生, 要想控制个人住房消费信贷的风险, 在当前的情况下, 笔者认为必须以下方面着手加以控制:

1. 内部控制措施

首先, 要严格准入门槛, 对借款人借款资格和偿债能力进行严格审查, 严控借款人风险。其次, 要严格审查开发商的资信状况和按揭项目, 控制开发商风险, 严格审查开发商的资质及信用状况, 这样可以减少一些盲目的贷款行为, 减少不必要的风险;再次, 还要加强对抵押物的评估工作, 控制抵押物贬值风险;最后, 加强商业银行流动性风险管理和利率风险管理, 解决商业银行单一的资金来源结构和资金运用结构, 并加大金融创新力度, 推进抵押贷款方式多样化。

2. 外部控制措施

(1) 加强社会住房保障机制建设

政府部门应完善我国的社会保障制度, 建立适合我国国情的廉租住房制度, 一方面使借款人在无力偿还贷款时, 生活能有所保障, 另一方面则能降低银行无法及时处置抵押物带来的金融风险, 保障银行的利益。

(2) 缩小高房价与低收入的差距

首先, 必须调整财政、单位的住房支出结构, 形成稳定、规范的住房补贴资金来源渠道, 其次, 落实住房补贴资金, 形成规范的住房补贴资金拨付、账户管理和补贴支取制度, 继续完善和推广住房公积金制度。

(3) 建立和完善政府担保制度, 控制担保风险

由国家设立专门的抵押贷款担保机构, 目的是在维护抵押权人利益的前提下鼓励和刺激消费, 促使众多的保险公司和民间担保公司为信用消费提供保险与担保, 以分散风险。

(4) 建立全国性的信用评级机构, 解决个人资信评定不统一的问题

建立个人信用评级制度, 通过历史信用记录等相关的个人资料建立起个人信用评估的程序和制度。以此作为放贷的基本标准, 使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。

(5) 完善法制建设, 建立、健全与房地产金融相关的法律

目前, 我国由于相关法律不健全, 使银行面临着外部因素造成的法律风险在增大, 因此进一步完善法制建设具有非常重要的意义。

摘要：目前我国住房消费信贷出现快速发展趋势, 住房消费贷款更是成为了百姓实现安居梦想最有效的途径。但是也可能给银行带来很多风险。本文从介绍了美国节俭机构住房消费信贷危机案例, 分析其对我国的启示, 并在此基础上, 提出了进一步提高我国住房消费信贷风险控制能力的对策。

关键词：住房消费信贷,危机,风险控制,思考

参考文献

[1]汪利娜:《美国住宅金融体制研究》.中国金融出版社, 1999年11月第1版

[2]蔡德容潘军:《住房金融创新研究》.东北财经大学出版社, 2002年

住房信贷风险 篇2

随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露，特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注，各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解。在此，笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法。

1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

（1）个人住房信贷“假个贷”的定义

目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，骗取银行信贷资金的行为。

（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：

①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”骗取银行信贷资 金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。

②融资用于项目建设的“假个贷”。这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中，或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付，于是就以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真。还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示，以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款，公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧，从而轻松套取银行贷款资金，用于后续项目的建设，后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款。

③债权债务抵冲的“假个贷”。如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷，通过房子的抵债，债权人再将房子向银行申请按揭贷款，最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款。目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工，但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款，往往会将房子作价抵作工程款给施工队，施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新的项目，施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置。

2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析

剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因，可以发现，地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤，而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利。

（1）地方行政部门的原因

①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强

众所周知，房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，一个房地产项目的成功运作，需要成千万乃至上伍元的资金。住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益，关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施，也关系到社会的安定团结，地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强。主要表现在：一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低。根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，一级房地产开发企业需要注册资本5000万元，二级房地产开发企业需要注册资本2000万元，三级房地产开发企业需要注册资本800万元，四级房地产开发企业只需要注册资本100万元。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。二是房地产市场秩序尚需进一步规范，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止。

②预售资金管理制度设计不合理

根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户，由银行履行资金监管职能。由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业，地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”，在房地产金融业务竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业要求支用自己账户的资金，银行不可能真正起到监管的作用。地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设，房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款，广大购房群体的利益得不到应有的保护，同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤。

③融资渠道单一

房地产行业属于资金密集型行业，同时它又属于资源消耗型行业，它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感，从房地产行业发展历程分析发现，每一轮的宏观调控，首当其冲受影响的就是房地产行业。追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足，大部分的房地产开发企业资金实力弱，都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目。在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资。这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因。目前，房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金。在操作实务中，这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件。

④诚信缺失，社会信用制度不健全

市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志，也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求。但长期以来，信用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺骗股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。

（2）银行内部的原因

①对风险与发展的把握不到位

个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。但在激烈 的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始，眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延。同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主，经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风。险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够。但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，得不到市场和客户的认同，不利于业务的发展。因此树立新型科学的风险管理文化，正确把握风险与发展的平衡点，是商业银行面临的重要课题。

②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位

对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。

③对借款人的审查不到位

对借款人的审查重点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查，因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷” 而设计的措施。

④贷后管理不到位

个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单

一、贷后管理的科技支撑缺乏，二是贷后管理制度的执行不力。按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求，贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查，每季度要对房地产开发企业和项目进行回访，但这些制度的规定没有落实到行动上。

3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策

（1）地方行政部门方面

①加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营

房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益，关系到国家建设和谐社会的大局，因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天，加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营，提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事。一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面规范房地产—市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业不讲诚信的成本，以此规范房地产开发企业的经营行为。

②加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度

一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》，另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明并进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意骗贷行为的发生，切实保护购房者的切身利益。

③拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面

房地产行业属于资金密集型行业，因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业，必须拓宽其资金筹措渠道，提高整个行业的资金实力。一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务，在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求。二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会的力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。

④加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制

社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽 快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依，另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。

（2）银行方面

①创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户

长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务。

②创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面

建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。

③加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查

对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.④加强对购房人的审查

坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进 行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。

⑤加强贷后管理与监控及时排除风险隐患

随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗，房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽，即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”。因此银行必须加强贷后管理与监控，一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。三是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类，使贷后管理人员能一目了然地了解情况，为贷后管理人员及时采取措施准备条件。

我国住房按揭贷款信贷风险及其防范 篇3

关键词：住房按揭贷款；信贷风险

一、我国住房按揭贷款信贷风险分析

按揭贷款中包含商品房买卖、借款、抵押等一系列民事法律行为，涉及的民事主体也较多，内部关系纷繁复杂。因此，研究按揭中的法律风险，首先必须明确按揭中的法律关系。从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系有：①购房人与开发商之间的商品房买卖关系；②购房人与银行之间的借贷关系；③购房人与银行之间的抵押关系；④开发商与银行、购房人之间的担保关系；⑤购房人、银行与保险公司之间的保险关系；⑥开发商与银行的回购关系。

上述各法律关系看似相互独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系，缺少了任何一个环节都无法连接起来整个复杂的法律关系体系。其中，保险关系与回购关系是化解各方风险的保障。

二、住房按揭贷款信贷各方的风险防范

金融市场的危机不是一蹴而就的，而是一个水滴石穿的过程，而人们就像是温水里的青蛙一样，如果不及时防范，当危机真的兵临城下的时候，已经为时过晚。因此要想获得健康稳定有序的金融市场，就要对金融市场的潜在危机高度重视，让风险始终处于人们的把控制下。通过上文对于我国住房按揭信贷的发展历程以及各方法律关系的分析，可以认识到除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范等因素外，本文在分析我国住房按揭贷款信贷风险及其防范措施中将着重从作为住房按揭信贷法律关系的主要主体银行、开发商二者的角度分析。

（一）开发商的风险及其防范

通过对按揭中法律关系的分析，开发商在法律风险已经可见一斑。开发商通过按揭方式卖出房屋，但并不能就此高枕无忧，银行所要求开发商提供的连带保证责任无时无刻不是开发商的一块心病，随时都有可能导致保证责任发生，由此而产生的各方风险也就接踵而至。因此，从一定意义上，开发商通过按揭所获取的利益是承担自身商业及法律风险为代价的。

（二）银行的风险及其防范

随着美国表面上房市、金融业的泡沫性繁荣，银行存贷款利率不断上浮，于是次级贷款的贷款人无力偿还利息，不得不放弃原来贷款购买的房子，也就是断供。这样一来，银行无法收回原本放出的贷款利息本金，只能得到一栋无人需要的房子。这样的事情越来越多，银行资金链中断，房市泡沫破灭，次贷危机就这样爆发，美国作为世界金融的核心，使得这场危机迅速席卷全球。次贷危机给全球金融市场带来了不小的冲击，我国金融机构也受到了一定的影响，在这样的背景之下，商业银行必须总结经验教训，以全面预测规避风险，将风险的损失降到最低。

三、我国应该采取的对策

个人住房按揭信贷风险的防范是稳定金融市场的必要条件，但是市场因素千变万化，只有国家在这方面做好宏观调控，用有力的政策调整按揭信贷市场的秩序，才能达到稳定金融市场秩序的目的。

（一）积极采取措施稳定房价地价，避免房地产泡沫

房地产金融市场能够发展到这么庞大的规模，究其根源就是房价地价的快速增长，其利润空间之大让众多人投身于房地产市场之中，这样的投机行为更加助长了房价地价上涨的势头。价格过度上涨必然带来大量泡沫经济，房地产市场不稳定直接导致房地产金融市场秩序紊乱，因此政府要采取更多措施将房地产市场稳定下来，扫除其中的泡沫，营造健康的基础，盖在它上层的建筑才能立于不败之巅。

（二）严格规定商业银行审查标准，健全按揭贷款门槛

为购房者提供贷款的是商业银行，其商业性难以保证在利益面前不能顾全大局，此时就需要相关政策法规来规范商业银行的行为。在房地产金融市场中，第一步也是最重要的一步就是严格审查购房者的个人资质，对于不符合标准的购房者严格排除，以防后患。鉴于我国人口众多，住宅面积有限的情况下，大量的住房仍然闲置。据数据显示，全国六百六十个城市共空置住房六千五百四十万套，足够二亿人居住，这个巨大的泡沫一旦破裂后果将不堪设想。因此我国采取限制购第二套房的政策是正确的并且应该加大力度减少空房率。

（三）尽快制定房地产拍卖流程，最大化的减少不良资产的损害

住房信贷风险 篇4

1. 数据挖掘产生的定义和特点

数据挖掘顾名思义就是从大量的数据中挖掘出有用的信息。从技术角度看, 数据挖掘是从大量的、不完全的、有噪声的、模糊的、随机的实际数据中。提炼隐含在其中的、不为人知道的、但又是潜在有用的信息和知识的过程。一般认为数据挖掘只是知识发现 (KDD) 中的一个过程, 整个KDD过程包括了数据准备、数据挖掘及结果的解释和评估。

数据挖掘与传统的数据分析的本质区别是, 数据挖掘是在没有明确假设的前提下挖掘信息、发现知识。数据挖掘所得到的信息应具有先前未知、有效的和实用的三个特征。先前未知的信息是指该信息是预先未曾预料到的, 即数据挖掘是要发现那些不能靠直觉发现的信息, 甚至是违背直觉的信息或知识, 挖掘出的信息有可能是很出乎人的意料的。

2. 数据挖掘的对象过程和方法技术

数据挖掘方法是由人工智能、机器学习的方法发展而来, 结合传统的统计分析方法、模糊数学方法以及科学计算可视化技术, 以数据库为研究对象, 形成了数据挖掘方法和技术。

本文着重运用了统计分析方法进行数据挖掘的应用, 针对用到的几种技术进行简单介绍。

(1) 分类。分类是数据挖掘中应用最多的决策支持技术, 分类是找出一个类别的概念描述, 它代表了这类数据的整体信息, 即该类的内涵描述。一般用决策树模式表示。该模式能把数据库中的元组影射到给定分类中的某一个。分类技术能鉴别和预测新事物的类别和种类。

(2) 预测。预测是利用历史数据找出变化规律, 建立模型, 并用此模型来预测未来数据的种类、特点等。典型的方法是回归分析, 即利用大量的历史数据, 以时间为变量建立线性或非线性回归方程。预测时, 只要输入任意的时间值, 通过回归方程就可以找出该时间的状态。

(3) 时序模式分析。时间序列分析是通过时间序列搜索出重复发生概率较高的模式, 需要找出在某个最小时间内出现比率一直高于某一最小百分比的规则;在时序模式中, 一个重要影响的方法是“相似时序”, 要按时间顺序查看时间数据库, 从中找出另一个或多个相似的时序事件。

(4) 孤立点挖掘。经常存在一些数据对象, 它们不符合数据的一般模型。这样的数据对象被称为孤立点, 它们与数据的其它部分不同或不一致, 孤立点可能是度量或执行错误所导致的。孤立点探测和分析是一个有趣的数据挖掘任务, 被称为孤立点挖掘。

二、我国住房信贷风险的现状

在当今金融机构中的商业银行, 主要依靠三大主营业务生存:存款类、贷款类和结算类, 其中最主要的利润来源就是各项贷款业务, 而且在我国的贷款类中住房贷款已经成为非常重要的一部分, 随着住房贷款的门槛变低, 越来越多的人拥有了住房贷款的机会, 但是每个人的还贷能力不同, 对于贷款人的经济能力情况掌握不充分使住房信贷风险日益加重。住房信贷信用风险控制的难点在于, 既要鼓励和方便客户贷款, 又要避免坏账的上升, 传统的人工估算已越来越不能胜任这样的工作了, 数据挖掘技术的出现, 则为住房信贷风险的控制提供了一个客观、准确的评估和控制机制。

以数据统计分析为基础的数据挖掘技术, 能够通过收集和分析客户的大量行为、信用和背景记录, 准确计算出不同属性值的客户群所具有的消费能力、还款概率, 从而建立起有效分辨好坏的数学模型, 帮助银行树立住房贷款风险防范的第一道防线——新客户的信用审批。对于银行既有的客户, 数据挖掘技术则能跟踪和监控每个客户的行为、消费和还款数据, 并根据相应的模型, 智能化地调整客户的信贷额度, 对可能出现的坏账也能提前进行预警。对已经出现的坏账, 由数据挖掘技术建立的模型则能根据客户的背景、信用记录, 对该笔坏账的催收成本、收回的概率进行分析计算, 帮助银行采取正确有效的措施。由此可见, 数据挖掘技术的使用, 可以使银行有效地建立起事前、事中到事后的信用风险控制体系。

三、数据挖掘在防范住房信贷中的应用实例

住房信贷业务的主要流程一般为:1.借款人申请个人住房贷款;2.贷款行对借款人提交的文件、资料的真实性进行评估审查;

3、贷款行同意申请贷款, 双方签订协议;

4.经贷款行同意发放的贷款, 按照合同约定使用贷款;5.贷款人按合同约定分期偿还贷款。

根据住房信贷业务的流程, 应用数据挖掘技术防范住房信贷主要可以从以下几个方面通过不同的数据挖掘技术进行分析:

(1) 运用分类分析方法确定住房贷款信用风险等级

贷款行对借款人提交的文件、资料的真实性进行审核, 同时确定借款人属于哪种住房贷款信用风险等级, 在对贷款人的信用风险等级进行分类时可利用数据挖掘分类分析方法中的决策树方法进行分类, 决策树由以下三个基本部分组成:节点, 分支, 叶子。其中的每个内部节点代表对某个属性的一次测试, 一个分支代表一个测试结果, 通常对应于分析对象的属性。叶子代表某个类或者类的分布。决策树采用自上而下的递归构造方法, 每个节点都会根据不同的分类属性进行一个测试, 形成不同的分支, 最后到达一个叶子。图3.1给出了本文中住房贷款的决策树流程图:

通过本决策树的分类属性进行测试, 可以对住房贷款的信贷风险等级分为一下几部分:

(1) 正常。借款人能够履行合同, 没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。

(2) 关注。尽管借款人目前有能力偿还贷款本息, 但存在一些可能对偿还还产生不利影响的因素。

(3) 次级。借款人的还款能力出现明显问题, 完全依靠其正常营业收入是无法足额偿还贷款本息, 即使执行担保, 也可能会造成一定损失。

(4) 可疑。借款人无法足额偿还贷款本息, 即使执行担保, 也肯定要造成较大损失。

(5) 损失。在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后, 本息仍然无法收回, 或只能收回极少部分。

运用这个风险等级分类, 以后就可以运用这个模型来对数据路的其他申请或是新的申请者做出预测。

(2) 孤立点挖掘技术在防范住房贷款骗贷中的应用

住房贷款恶意骗贷行为一般只能通过事前信贷贷前调查、事后监督等掌握。而这些行为数据一般都被淹没在大量的财务报表和企业申贷材料数据中, 粗看起来与普通银企合作关系无法区分, 但如果财务报表的特征属性和客户自拟资料分析, 借助聚类挖掘中对孤立点的检测技术, 挖掘以往信贷交易中的骗贷交易特征, 然后建立预警模型, 就可以及时发现和防范此类事件的发生, 这也是未来防范金融风险的技术手段之一。

在进行数据分析比较中, 运用聚类分析来进行孤立点挖掘, 解决贷款中的骗贷行为, 孤立点挖掘和贷款相结合是根据贷款客户提交的申请材料, 通过数据挖掘技术来预测客户未来发生风险的概率或区分便是风险客户, 为事前风险管理提供依据, 同时能提高信贷员审核资料, 提高审查资料质量, 达到低风险、高效率的贷款发放速度要求。

首先虚拟建立一个简约数据库, 包含了银行内部所有业务的数据, 其中我们选择贷款数据进行聚类分析, 利用数据挖掘中聚类分析中的平均差和曼哈坦距离方法进行孤立点的挖掘。其中平均绝对偏差是实现量度值标准化的方法之一, 曼哈距离则直接体现了一个数据的偏差程度。具体用聚类算法分析的过程为: (1) 从样本集中抽取样本 (2) 发现样本间的相似性 (3) 分组聚类 (4) 分组聚类回馈循环到样本的选取和分析样本的相似性。

(3) 运用预测统计方法确定已贷出的住房贷款发生风险的概率

对于已签订贷款合同并贷出的住房贷款, 贷款行应及时预测贷款发生风险的可能, 以此尽早估计可能出现的坏账, 同时及早采取相应措施降低银行损失。

(1) 回归分析方法

利用大量的历史数据, 以时间为变量建立线性或非线性回归方程同时做出回归曲线, 预测时, 只要输入任意的时间值, 通过回归方程就可求出该时间的状态。针对已贷出的住房贷款人的历史还贷情况建立回归方程和回归曲线, 找出近期还贷情况是否符合回归方程, 从而确定近期还贷情况是否出现问题, 预测后期的还贷情况是否会出现风险甚至坏账。例如如果某用户上个月拖欠贷款, 则这个月拖欠贷款的概率是55%。

(2) 时序模式分析

采取时序模型中的“相似时序”, 用“相似时序”的方法, 要按时间顺序查看时间事件数据库, 从中找出另外一个或多个相似的时序事件。应用倒煮住房贷款的风险预测中, 贷款行在预测某个客户是否会出现还贷风险情况时, 可以在原有数据库中寻找相似的贷款客户情况, 针对此相似贷款客户的还贷情况来进行统计分析预测待研究用户是否会出现还贷风险情况, 以此为推测依据, 采取相应措施, 做出不同决策。

随着信息技术的高速发展, 人们积累的数据量急剧增长, 如何从海量的数据中提取有用的知识成为当务之急。数据挖掘就是为顺应这种需要应运而生发展起来的数据处理技术, 是知识发现的关键步骤。银行住房信贷业务的数据挖掘要引入大量的外部数据, 如经济的发展趋势、市场的波动、企业的经营状况、个人的经济和信用信息等等。而这些数据来源渠道不一、结构形态差异, 并包括着许多虚假的、残缺的、噪声部分。因此需要认真做好数据的准备和预处理工作, 更好的运用数据挖掘技术解决金融信贷风险问题。

摘要：本文研究的是数据挖掘在住房信贷风险中的应用, 随着信息技术的发展, 大量的数据充斥在人们的生活中, 只靠人工挑选数据中的大量有用知识已经成为了不可能, 数据挖掘技术由此应运而生, 用以提炼隐含在其中的、不为人知的、但又是潜在有用的信息和知识。住房贷款已经成为我国银行贷款业务的一个重要组成部分, 而住房贷款的风险问题也日益加重。本文先是对数据挖掘技术产生的背景、定义以及数据挖掘的方法加以简单介绍, 然后分析了我国住房信贷业务风险的现状, 然后分别运用数据挖掘的统计方法中的分类分析预测、时序模式分析、孤立点挖掘几个技术对住房贷款的不同时期、不同方面进行风险防范处理, 达到减少信贷风险, 防止骗贷行为产生, 保障银行信贷资产安全的目的。

关键词：数据挖掘,分类预测,时序模式,孤立点挖掘

参考文献

[1]陈文伟.《决策支持系统教程》.北京.清华大学出版社, 2004年11月第1版

[2]陈文伟黄金才.《数据仓库与数据挖掘》.北京.人民邮电出版社, 2004

[3]梁琪.《商业银行信贷风险量度研究》.北京.中国金融出版社, 2005

住房信贷风险 篇5

第26期

建设银行住房金融与个人信贷部

编者按：抵押物，作为第二还款来源，是个人贷款风险缓释重要保障。为促进各行加强抵押登记管理水平，提高有效抵押登记比率，切实提升个人贷款抵御风险的能力，总行已将此指标纳入了个人贷款贷后管理、内控评价和操作风险评价等考核体系。日前，湖南分行针对目前住房按揭贷款抵押物预登记转换他项权证手续比例偏低的现象，结合长沙地区的实际情况，对其原因进行了剖析，并提出了相应对策。现将此文编发，供各分行

二○一二年十二月十一日

— 1 — 参考、借鉴。

个人住房贷款抵押手续不完善风险

成因分析及应对措施建议

近年来，城市化率的不断提高和人们对居住需求的不断丰富和升级，给个人住房金融业务开辟了广阔市场，个人住房按揭贷款业务得到了迅猛发展。但由于我国经济发展受外部经济波动等因素的影响，增长速度放缓，特别是国内对房地产市场的持续调控，房地产市场发展面临着前所未有的压力，银行个人住房贷款的发展和风险防范会也遇到了诸多新情况和问题。其中：个人住房贷款业务抵押备案未及时更换他项权证，贷款抵押登记不完善，存在着一定的风险隐患。在实际工作中，由于抵押物抵押手续不完善，贷款一旦形成不良，银行在维护权益，处置抵押物时，法律层面上存在的所有权不能落实的风险时有发生，抵押物虚置悬空的风险就会显现。目前湖南分行个人住房贷款发放后，落实他项权证手续的比例偏低，存在的风险不可小视。本文拟以长沙地区个人住房按揭贷款抵押落实情况为例，对住房贷款抵押的潜在风险及成因进行分析。

一、个人住房按揭贷款抵押落实率偏低的风险及成因 为了有效防范个人住房贷款抵押落实不到位的风险，长沙地区个贷中心定期对个人住房贷款备案换他项情况进行清理。三季度末，长沙地区个贷中心对以前所有存量和新发个人住房贷款备 — 2 — 案换他项情况进行了全面清理，长沙地区个人住房贷款绝大部分按揭贷款办妥了他项权证，但仍有部分备案登记抵押没有更换他项权证，对个人住房按揭贷款发放年限在2年以上（含2年）贷款的他项权证抵押落实率也不理想。

从长沙地区个人住房贷款备案换他项清理数据分析来看，影响分行不能完成抵押落实手续及时办妥他项权证的因素主要表现在以下几个方面：

（一）开发商方面的原因。从长沙地区备案换他项清理数据显示，因开发商方面原因导致不能及时更换他项权证的户数占长沙地区未及时落实换证数的69%，是目前影响抵押落实工作的主要因素，产生原因及可能形成的不良后果有以下几种：一是欠费或违规，开发商因拖欠物业维修基金或规划用地红线越位等原因，在楼盘竣工后，未能通过商品房综合验收，使购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证；二是楼盘不能按期竣工，开发商因自有资金拥有率较低加上在建楼盘滞销、筹资困难等原因，无法按期竣工，甚至形成烂尾楼；三是开发商经营不善，引起债务纠纷或公司破产被资产管理公司接管和清算，开发商在经营期内未能全部履行担保责任，经营期满“人走楼空”，担保责任无从落实。

（二）借款人方面的原因。据统计因借款人方面原因导致不能及时更换他项权证的户数占长沙地区不能及时落实换证数的25%，是目前影响抵押落实工作的重要因素，主要原因有以下几类：一是借款人缺乏诚信，履行合同意识不强。楼盘竣工交付使

— 3 — 用后，部分购房人不配合缴纳契税和维修基金，不愿在借款合同约定的时间内办理房屋抵押登记；二是交易纠纷影响。部分购房人因建筑面积变化等原因与开发商产生纠纷，不愿意办理交房手续，不配合办理房屋抵押登记手续；三是有个别购房人因其他债务纠纷导致房产被法院冻结或拖欠银行贷款等，无法办理房屋抵押登记手续。以上三方面因素中又以购房人不配合缴纳契税和维修基金的现象最为普遍。

（三）相关房产管理部门的原因。因办理产权证所牵涉的管理部门繁多，手续较为复杂，房产项目管理制度和流程不适应市场需求等也是导致抵押落实率偏低的重要原因。按规定楼盘需综合验收合格后才可以办理产权证，而综合验收需消防、人防、城管、规划、国土建设、房产局等多个部门逐个验收合格，同时逐户缴纳契税才能办理他项权证，而部分管理部门办事效率较低、业务标准不统一，导致整个备案换他项权证的流程过长，不确定因素增多。

（四）贷款银行管理方面的因素。备案证不能及时更换他项权证的根本原因，是我们缺乏对开发商管理的有效约束手段和督促监管机制。

一是各行在开展个人住房按揭贷款业务中，存在着“重贷前调查认证、轻贷后跟踪管理”的现象。因住房按揭贷款量大面广,往往期房竣工后，对开发商没有跟踪督导机制，导致落实贷款抵押物时间拖得很长，遗留问题较多。有的直至发生贷款逾期，需要处置时才发现抵押物尚未落实，再去追究担保方责任，发现 — 4 — 担保方已歇业走人，担保合同成为一纸空文。

二是部分行对保证金落实与监管不到位，对住房按揭贷款存在的各种风险估计不足，未能落实相应的跟踪管理措施。按规定，按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款发放额的一定比例向开发商收取，并由开发商承担按揭贷款的连带保证责任，直至房屋产权证办理出来银行完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金逐笔退回开发商，但从长沙地区住房按揭贷款保证金落实情况来看形势并不乐观。近期，长沙地区个贷中心针对长沙地区住房按揭贷款两年以上(含两年)未办理他项权证的楼盘的保证金落实情况进行了全面清查，通过从个贷系统中提取数据显示录有保证金账号的楼盘占比为66.98%，其中保证金账户有余额的占抽查楼盘总数的49.06%。保证金作为第二还款来源，可制约和督促开发商尽快办理产权证，落实抵押物，完成“人保”到“物保”的转变，对于维护银行资金安全具有重要意义。但由于我们对保证金的监管不到位或流于形式，逐渐丧失了对开发商的制约。

三是部分客户经理风险意识不强，存在只要办理了抵押预登记贷款就无风险的思想。由于期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，它在本质上是一种债权。当开发项目不能按期交付使用，或因为无法通过质量检测，部分房屋出现质量问题引起业主和开发商产生纠纷，有可能导致借款人拒还银行贷款，常常违约事件的发生具有批量爆发、处置难等特点。尽管开发商与银行签订的《合

— 5 — 作协议》中一般都有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿，当开发商楼盘销售不畅，保证金额大于其自身资产的情况下，向银行提供的阶段性担保也就形同虚设。

各原因占比参见下图（左边图表为被统计未办妥抵押登记贷款中各原因占比，右边图表为因开发商原因引起的未办妥抵押登记贷款中各原因占比）：

长沙地区住房贷款未及时办理他项原因分析图客户涉及纠纷，1%客户预售证明遗失，0.5%其他原因，6%工程延期27%开发商原因69%无法实测，产权有问题，6%拖欠维修基金或未交报建费3%客户不配合或未交维修基金23.5%开发商涉及债务纠纷，32%其他，1%客户不配合或未交维修基金其他原因工程延期客户预售证明遗失拖欠维修基金或未交报建费涉及债务纠纷客户涉及纠纷无法实测，产权有问题其他

二、完善个人住房按揭贷款抵押手续的对策与建议 个人住房贷款采取以所购房产进行抵押的方式发放贷款，贷款风险基本能被抵押物完全覆盖，风险相对较小。但是，由于在办理房产抵押过程中，在规定时间内备案转换他项权证存在的诸多问题，导致各行个人按揭贷款所涉及的现房抵押落实比例普遍偏低。总行相关文件制度规定，发放个人住房贷款两年以上的楼盘项目，要求开发商必须办妥屋备案登记转换为他项权证、落实 — 6 — 和完善个人住房贷款抵押手续。由于个人住房按揭贷款操作上大部分是期房预抵押登记，在产权证办妥之前，要求房地产开发商提供阶段性履约担保，同时，预存一定比例（约5%-10%）的保证金作为担保，待房屋产权完成备案换他项后，才能解除阶段性担保，防止开发商因实力不足或资金链断裂，或因其他原因丧失担保能力，无法正常履行担保责任，将使银行贷款资金面临较大风险，特别是当系统性风险集中爆发时，不仅给银行，也会给社会带来严重的不良舆情影响。由于上述问题的存在，如果抵押登记不能及时办理，将使本应分散至单个借款人的风险，长时间集中于第三方保证人，致使银行贷款风险无法得到缓释，银行信贷资金存在较大的潜在风险，必须引起高度重视。为了进一步规范个人住房按揭贷款管理，加强贷款风险防范，建议采取以下积极措施。

（一）要提高认识，切实加强个人住房贷款风险防范意识，加强基础数据的管理，组织力量对已发放住房按揭贷款的抵押物落实情况进行集中清理，把备案换他项工作作为日常工作来抓。各行个贷中心应设专人负责个人住房按揭贷款期转现的抵押登记落实工作，落实责任制。对于楼盘在办理期转现过程中要有计划、分批、有步骤的进行。对已发放贷款的楼盘要按照项目逐笔梳理办理他项权证情况，认真测算楼盘应保有保证金余额，逐笔逐户足额扣收按揭贷款保证金，落实专人对项目实行专项管理，定期深入现场考察，及时掌握开发进度，督促其及时办理房屋他项权证。对因开发商自身原因导致产权证长期未办理完成的，应

— 7 — 采取相关处罚措施，责成其尽快整改。对于2007年前发放贷款的老楼盘到期未办期转现的，要逐户清理，积极与开发商联系，与房地产部门联系，逐户了解楼盘办证的进度和状态，做到心中有数。对历史遗留问题要积极探讨，开拓新思路，寻求解决办法。针对重点难点问题，可考虑组织资源，借助房地局内部代理公司外包办理，主动化解风险隐患。

（二）要加强内部管理，坚持合规经营，提高风险控制能力。严格按照人行和银监会的规定要求，做好三查：贷前调查、贷中审查和贷后检查。贷前调查是做好个贷工作的重中之重，贷中审查和贷后检查是落实抵押登记、防范金融风险的重要手段。在与房地产开发商签订合作协议时应明确双方办理楼盘项目产权证的时间和期限，明确双方责任和权利。落实保证金制度，加大贷后检查力度，对期转现定期检查和通报，并把期转现工作的执行落实与积分管理挂钩。对做得好的支行给予正激励，对执行不力、落实不到位的行给予负积分，彻底扭转期转现工作的被动局面。

（三）要建立住房贷款跟踪管理制度，做好风险预测。强化按揭贷款项目贷后追踪，加强对住房按揭贷款抵押物落实的跟踪监督作用。对已签按揭贷款合作协议并已放贷款的项目要进行贷后跟踪，及时掌握期房贷款的发放、楼盘竣工交付使用及质量情况，督促开发商按时办理抵押。对有开发贷款的楼盘项目，应加强公私联动，定期(按月)互通项目进度和开发商财务状况。各行要进一步完善与房地局等机构数据接口，加强对包括县支行房地产抵押登记业务风险管理。个贷部门应加强对合作项目的跟踪 — 8 — 监控，要加强对按揭楼盘回访制度，了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，及时监测掌握借款人的资产动态，建立风险预警机制。若发现重大问题，应立即采取措施，防止风险面扩大。

（四）建立住房贷款担保保证金制度。要切实加强保证金账户管理。要求凡申请办理住房按揭贷款（含无房地产开发贷款项目）的开发商均须在贷款行开立保证金账户。收取担保保证金能够更有效、及时地督促开发商履行担保职责，一旦发现担保方或借款人违约，贷款银行可在保留追索权、停止发放按揭贷款的前提下优先划扣保证金，用于弥补可能发生的贷款损失。重点抓好五个管理：一是加强保证金账户开立管理。督促开发商在签订《商品房销售贷款合作协议》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》前预开立专项保证金账户，该账户专项用于按揭保证金的存入，开发商其他项目资金不得在此账户串用。二是加强保证金存入管理。个人住房按揭贷款发放后，贷款行须严格按照与开发商签订的“按揭贷款业务合作协议”中约定的保证金比例，及时划入相应比例的保证金。三是加强保证金使用管理。个人住房按揭客户未按借款合同约定履行还款义务时，可从保证金账户中扣收，但贷款行要督促开发商及时补足保证金，不得留有缺口；办妥“房屋他项权利证书”后，方能将保证金退回开发商。四是完善涉及保证金问题的风险控制对策。针对目前无保证金楼盘日益增多的情况，考虑对最高额保证合同相关开发商限制性条款优化，将保证金管理转为用封闭资金管理账户来替代；针对开发商

— 9 — 可能涉及的诉讼，对法院即将冻结楼盘保证金的情况提前进行预警，维护我行合法权益。五是加强保证金监测管理。贷后管理部门要不定期对按揭项目保证金进行监测，对发现的问题，及时下发“风险预警通知书”，同时，对未按规定管理保证金的相关责任人，严格按照总行《违规积分管理规定》进行积分管理。

个人住房按揭贷款的风险管理是一项长期而艰巨的工作，确保个人住房按揭贷款第二还款来源的真实可靠，是避免住房按揭贷款损失的最后一道防线。当前，宏观政策持续调控，房地产市场风险的不确定性有增无减，切实做好个人住房按揭贷款“期转现”工作，是落实担保物有效性和防止抵押物悬空，防止开发商一房二卖的必要措施。我们只有从风险源头着手，及时采取他项权证转换的有效措施，未雨绸缪，防微杜渐，才能把个人住房按揭贷款抵押物风险敞口压缩到最小，以确保个贷业务持续、健康，稳定发展。

（本文发至全行）

发送：各省、自治区、直辖市分行，总行直属分行，苏州、三峡分行。

赵欢副行长、首席风险官、零售业务总监，风险管理 部、授信管理部、内控合规部、审计部、资产保全部。

校对：住房金融与个人信贷部

隋云飞

中国建设银行行长办公室

住房信贷风险 篇6

【摘要】 通过对襄樊市住房贷款余额和商品房成交均价两组时间序列的协整分析,发现二者之间存在长期的均衡关系 ,住房贷款的放大是近年来中等城市房价迅速走高的重要原因。

【关键词】 房价;住房贷款;协整分析

一、研究背景

2004年前后,我国中等城市的住房价格继一线城市房价迅速飚升之后开始出现大幅上涨。学界比较认同的原因主要:一是1998年后实施积极财政政策调控的效果彰显;二是城市化进程加快和居民财力增强对住房需求日趋旺盛所致,而往往会忽略金融领域对房价的影响。事实上,房地产业的发展与银行的信贷支持密不可分。

襄樊作为中部重镇,被列为湖北的省域副中心城市,在我国中等城市中较具代表性。试图运用最新的时间序列数据,对其银行信贷和住房价格关系进行定量分析,探讨银行金融支持对房价走势的影响程度,以期对我国中等城市的房市调控和金融风险防范提供一些参考。

二、协整分析

选取2001年至2009年上半年襄樊市(包括区、县)的商品住房成交均价(HP)和商业银行住房贷款余额(L)的季度数据作为时间序列,数据由襄樊市统计局和人民银行的相关资料整理而得,其中L主要包括襄樊市各商业银行、信用社的住房开发贷款和个人住房贷款(包含住房公积金贷款)余额,不含单位购建房贷款、个人住房装修贷款和房地产开发企业流动资金贷款。

采取ADF(Augmented Dickey-Fuller)法来检验变量的平稳性,从表1中的检验结果看,在5%显著性水平下,HP和L的检验统计量值均大于相应临界值,不能拒绝零假设,表明二者均存在单位根,是非平稳序列。再对其一阶差分序列DHP和DL进行ADF检验,(从表1所示)的检验结果可见,其ADF统计值都小于5%显著性水平下的临界值,不存在单位根,均是平稳序列。非平稳性时间序列HP和L均为一阶单整变量,可用于协整分析。

接下来采用Engle—Granger两步法来检验HP和L之间是否存在协整关系。如果它们是协整,则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系。第一步,运用OLS法进行协整回归,得到如下协整方程(长期均衡方程):

HP = 610.0199401 + 0.4601042474*L (1)

(38.4177) (50.5732)

[0.0000][0.0000]

R-squared=0.9888;Adjusted R-squared=0.9884;

F-statistic=2557.644

(1)式中上下括号里的值分别为t统计量值及其对应的相伴概率。由各检验统计量值及回归方程实际值与预测值的拟合图可见方程拟合的效果非常好。再观察其估计残差序列的折线图,也具备平稳序列的特征。第二步,对残差序列作单位根检验,其ADF检验结果(见表2)。

其中t检验统计量值小于各显著性水平下的相应临界值,从而拒绝零假设,表明残差序列不存在单位根,是平稳序列。检验说明HP与L二变量之间存在协整关系,即襄樊市住房均价同住房贷款之间存在长期稳定的均衡关系。采用Granger因果关系检验法进行检验,结果说明原假设L不是引起HP变动趋势的原因被拒绝,L的变动能够影响到HP的变动,二变量之间存在一个因果关系。

既然变量HP与L之间存在协整关系,可以建立其一阶差分DHP和DL的误差修正模型ECM如(2)式。误差修正模型不再单纯地使用变量的水平值(指变量的原始值)或变量的差分建模,是把两者有机地结合在一起,充分利用这两者所提供的信息。

DHP = 6.996223883 + 0.4180543198×DL - 0.52919404 65×E(-1) (2)

该模型各检验值为:R-squared=0.6327,F-statistic =23.2572, D.W.=1.7373,AIC和SC值分别为10.70和10.84,说明模型合理且整体解释力较强。模型估计结果表明,襄樊市住房价格的变化不仅取决于住房贷款的变化,而且还取决于上一期房价对均衡水平的偏离,误差项ecm的估计系数表明系统存在误差修正机制,即上一期偏离越远,本期修正的量就越大。具体来说,襄樊市住房均价的短期变动可以分为两部分:一部分是短期住房信贷波动的影响,从短期看,襄樊市住房贷款每增加一个百分点,其住房均价便会增加0.418个百分点,其影响较为显著;另一部分是偏离长期均衡的影响,误差修正项ecm 的系数的大小反映了对偏离长期均衡的调整力度,系数估计值(-0.529)表示,从长期看,当短期波动偏离长期均衡时,将以-0.529的调整力度将非均衡状态拉回到均

衡状态,可见调整力度较大,误差修正项对长期稳定趋势的偏离起了很大的收敛作用。

三、结论与政策建议

在长期中,我国中等城市住房均价同商业银行的住房贷款之间存在着稳定的均衡关系。银行对住房开发贷款和个人住房贷款的增多,会刺激住房市场发展,拉动住房需求,造成房价上涨,房价上涨又带来银行的住房信贷扩张。通过这种相互促进和联动,中等城市的房价和住房信贷在长期具备基本相同的增长趋势和波动变化。从短期看,在我国中等城市,商业银行住房贷款量的变化是引起房价变动的重要原因,且其影响较为显著,房价上涨是否是银行住房信贷扩张的原因却未得到证实。短期内住房贷款膨胀带来房价上升,说明我国运用货币政策对房价进行调控,其政策传导效果在地市一级能够得到较好显现,房地产市场流动性充分与否能够影响到房价的涨跌。

上述结论对我国信贷政策和房地场市场调控具有一定参考意义:

1.通过货币政策手段调整商业银行的住房贷款,无论是在长期中还是在短期内都会对中等城市的住房价格产生实质性影响,房地产信贷政策在地市一级中等城市的传导是有效的。

2.在当前经济环境下,出于担心本地经济滑坡的考虑,一些地方政府出台了支持房地产业的政策。其中当然包括通过各种途径促使银行放大信贷支持,这时必须考虑到授信放大会带来房价迅速上涨,反而抑制百姓的购买力和需求。

3.银行对房地产业信贷量的不断上升,在长期中会累积地方银行系统的风险,中等城市的银行业在拓展相关业务的同时要密切防范不良资产增加。

参考文献

[1]段忠东.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛.2007(2)

[2]江彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融.2007(4)

住房信贷风险 篇7

据银监会介绍, 银行业认真贯彻落实党中央、国务院关于加快推进保障性住房建设的相关精神, 加大支持经济适用房、限价房、公共租赁房、廉租房、棚户区改造等保障性住房建设, 积极探索支持保障性住房贷款业务健康发展之路。

银监会公布的统计显示, 截至2010年11月末, 主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额为751亿元, 同比增长32%, 高于全部房地产贷款增幅8个百分点。个人购买经济适用房贷款余额198亿元, 同比增长42%, 高于全部个人按揭贷款增幅10个百分点。此外, 银行业金融机构为棚户区改造、廉租房、公租房建设、普通商品住房中的保障房配建提供了大量信贷支持。

国家开发银行近年来不断加大对保障性住房建设的支持力度, 截至2010年底, 累计发放保障性住房建设贷款1455亿元, 覆盖29个省区市, 惠及204万户、689万中低收入群众。2011年国家开发银行安排保障性住房新增贷款规模1000亿元。

2010年, 工行累计发放保障性住房开发贷款94.15亿元, 较上一年增长55%, 年末贷款余额144.28亿元, 同比增长43%。保障性住房贷款涉及23个省市的67个保障性居住项目, 支持了30多万套保障性住房建设。

建行2010年累计发放保障性住房开发贷款44.3亿元, 比年初增加31.4亿元, 年末贷款余额113.25亿元, 其中84.87%为经济适用房开发项目。

自2008年至今, 农行累计发放了各类保障性住房贷款126亿元, 支持项目160余个。

加强信贷档案管理防范信贷资产风险 篇8

关键词：信贷,档案,风险,管理

信贷档案是指银行在办理信贷业务过程中形成的，记录和反应信贷业务的重要文件和凭据，主要由相关契约及凭据、借款人的基本材料、借款人的信贷业务资料、银行综合管理资料等组成。信贷档案是银行业务发展业绩的呈现，是出现信贷资产风险时的有力证据，加强信贷管理有利于防范信贷资产风险的作用。随着贷款风险分类及信贷征信系统的不断完善，对信贷档案立卷的内容也提出了更高的要求。因此银行业务人员必须持有积极的观念、高度的责任感，必须要重视绩效考核、重视服务意识，共同提高信贷档案管理水平。

一、信贷档案管理的模式

信贷档案管理模式不同银行单位采取的模式不尽相同，但大概主要采取分段管理、专人负责、按时交接、定期检查的管理模式。首先分段管理主要是将每一个信贷项目的文件资料根据信贷的执行状态分为执行中的文件（简称新卷、增补卷统称为信贷文件）和结清后的信贷档案（简称结清档案），相关信贷文件与结清档案应该分开存放管理。其次专人负责是指银行各级行的业务经办部门和风险管理部门应设立专职人员负责信贷文件的日常立卷归档及审核等工作。再者按时交接是指业务经办人员及风险管理部门应该按要求完成信贷文件的立卷、审核及移交工作。最后定期检查是指信贷档案管理工作由办公室及风险管理部门共同监督与指导，将检查纳入年度绩效考核和档案工作综合管理考评，最后将结果检查报送相关部门负责人及主管行领导。[1]

二、信贷档案管理的作用

信贷档案是银行金融各种业务的历史记录，反映了银行业务运行的真实状况。信贷档案管理工作是一项基础性、严肃性工作，自始至终贯穿整个借贷过程，加强信贷档案管理是检验信贷员办理贷款的材料是否齐全、手续是否合格、操作是否逆向、信贷风险是否人为等现象。通过归档移交前的检查，可以矫正信贷员在整理档案的过程中出现的不认真、不负责任的工作态度，有效推动信贷管理水平和资产质量的提高。

（一）建立健全的信贷档案管理，是银行日常经营活动决策参考的核心信息资源，是银行减少损失的必要条件

每家银行的业务都是从无到有，而信贷档案也是随着业务的量的增加而增加，特别是加大了项目的贷前、贷后检查的力度，也形成了大量的客户资料、用款材料证明、贷后报告等信贷档案材料。加强对贷款人第一手资料的信贷材料的收集和积累，能及时了解和掌握贷款人的信誉及资产情况，在信贷管理中把好贷款关、掌握客户综合信贷与单笔信贷风险的程度，合理掌握信贷投放量、降堵住信贷风险源头，确保贷款的安全回收，有效预防信贷风险。

（二）建立健全的信贷档案管理，可以防范企业经营风险、规避企业改制风险，是防范和化解银行信贷风险的有效手段

及时对企业资金用途所涉及到的合同、发票等材料的收集，促进企业“以销订购，以效订购”，减少盲目采购引起的经营风险。建立健全的档案管理，能够保证银行积极与企业改革，坚持“债随资产走，资产与负债相统一”的原则，及时有效落实贷款债务，制止企业人员挤占信贷资金，从而有效地防范和化解信贷风险。

（三）建立健全的信贷档案管理，是银行维护自身合法权益，依法管贷的依据

银行档案信息是维护自身权益的有效凭证。大量信贷档案信息真实的记载和反应了在开展业务以及管理工作内容，它具有潜在的使用价值及一定的社会价值和经济价值，而且具有法律效力，有很强的制约作用，有利于对到期贷款及时通知，对不良贷款及时催收，并收回回执，有利于保证诉讼时效。通过对信贷资料的分析，并以借贷资料为依据，对不良贷款及时实行依法诉讼，对资不抵债、通过陪同诉讼程序无法回收的，及时提出破产申请，对依法破产的及时申报债权，积极参与和监督借款人资产的清算、评估、变现和分配，最大限度减少信贷资产的损失，利用档案调解贷款纠纷、解决经济纠纷等方面取得较好的社会效益和经济效益。

三、信贷档案管理的现状

（一）信贷档案管理认识存在偏差，重业务发展，轻档案管理

有些信贷员认为只要业务提高就行了，而忽视规范整理档案材料的重要性，认为只要来得及应付检查就行了，而忽视整理档案材料的及时性，而造成有些资料不能弥补而缺失，认为档案管理是档案员的事，于是能拖就拖，能推就推，以一种不负责任的心态对待，最后很有可能深埋了一颗隐形的炸弹而造成不可挽救的损失。

（二）信贷档案管理中资料收集不够严谨

有些信贷员在收集资料的时候不够严谨表现在有的企业营业执照及组织机构代码证的有效期过期却没有发现，有的复印件中由于油墨变质，纸张粘贴，造成自己重叠甚至模糊不清，有的没有签字盖章，有的合同复印件断了序号，缺页，一旦贷款出现风险，这将在诉讼时处于不利地位。

（三）信贷档案管理中资料收集存在漏收和多收等现象

例如在土地贷款项目中，由于各地标准不统一，出现了缺少规划的、施工许可证，有缺少环保测评的材料。有的把不必要的企业质地探勘材料全部归档等。这些都有可能影响未来档案的法律效力。

（四）信贷档案管理的操作不规范

虽然各银行都对信贷档案管理制定了规章制度和实施细则，但在实际操作中仍然不够规范，存在着大量的漏洞。例如签订合同的日期比合同审查日期要早，合同审查表信息少填或多填，放款通知单日期在审批时间之前，企业信用记录查询不及时，信贷员岗位变动时，没有根据制度执行相关移交手续，而造成管理上的脱节等，这些不规范操作将会造成操作风险，从而引发各种信贷风险，后果不堪设想。

四、信贷档案管理的改进

针对上述问题，为了加强信贷档案管理，发挥信贷档案的作用，防范各类信贷风险。各级银行应采取以下措施，不断健全和完善信贷档案管理。

（一）加强信贷档案管理制度的建设，明确责任与操作流程

俗话说无规矩不成方圆，要做好信贷档案管理，务必加强信贷档案管理制度的建设，要根据业务发展及实际情况，不断完善信贷档案管理制度，明确责任人，明细工作要求，细化操作流程。要求每位信贷员在做业务之前，必须加强信贷管理制度的培训，履行责任义务，熟悉操作流程，必须加强法律知识培训，提高法律意识，确定办事准则，在贷款申请、贷前调查、贷中审查、贷后管理及跟踪等各项环节中做到材料齐全、合规，并建立相应的信贷档案，定期关注贷款本息安期回收和逾期贷款问题的材料的收集，及时立卷归档，提高信贷档案管理水平。

（二）加强信贷档案审核力度，提高归档质量

信贷档案在审核环节中，要求审核人员必须严格把关，在审核过程中特别留意整个档案的材料是否齐全、字迹是否清晰、资金用途材料证明是否合法合规、企业提供材料是否有盖企业公章、贷款审批时间与签订合同的时间、放款时间是否存在逆向操作、信贷员是否按要求做相关的贷后检查报告等等。

（三）加强信贷档案资源无纸化利用管理，优化借阅流程，便于审查

信贷档案在审核通过后应及时移交给档案管理部门进行统一管理。为了便于借阅及内外部门的审核，银行机构要充分利用互联网体系，改进信贷档案传统的“坐等查阅”服务方式。通过扫描上传到相关系统，授权于借阅人及审查机构。银行机构同时要做好系统的安全维护，防范信息泄露而造成相关操作风险。

（四）加强信贷档案管理的绩效考核，促进信贷档案管理的有效开展

信贷档案管理应纳入日常业务考核范围内，应制定信贷档案规范化考核标准及办法，与主管部门负责人的奖罚挂钩，激励主管部门负责人对该部门信贷档案工作的积极性。要根据考核办法建立惩戒机制。对被查出问题的档案应按要求整改并根据问题严重性程度执行相应的通报批评和惩罚金额，同时对档案立卷没有问题的信贷员应给予一定的物质上或精神上的奖励。

参考文献

住房信贷风险 篇9

当前由于中小企业独有的经营特征和我国商业银行管理理念的落后、操作流程中存在的不规范性,在业务受理和贷款管理环节,中小企业的信贷风险更加难以控制。换句话说,如果商业银行不能有效地对中小企业信贷业务的信贷风险进行有效防范,便会对银行的竞争力和经营绩效带来较大影响,甚至会关系到银行的资产安全和生死存亡。因此,需要引起足够的重视。

二、商业银行面临的主要中小企业信贷业务风险概述

通常情况下,商业银行在企业或者个人的信贷中往往存在着信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险以及法律风险等等,而针对中小企业的信贷业务风险中虽然都或多或少有所涉及,但是最为突出的部分仍然是信用风险。和大型企业相比,很多中小企业在信用方面并不是十分的重视,在偿还银行贷款方面显得随意性比较大,很多中小企业的信贷负责人往往会因为忙于公司经营而忘了偿还贷款,另外,如果企业在经营过程中如果出现了资金周转不畅,也很容易出现不能按时按量偿还贷款的现象。

当前,随着我国市场经济格局的不断完善,中小企业的信用风险问题也变得越来越突出,如果不能对这些问题进行解决的话,势必会对中小企业的融资能力产生重要的影响,从另一方面来看,如果商业银行在发展针对中小企业的信贷业务过程中,如果无法有效控制和缓释中小企业的信用风险,风险的积累必将演变成危机。因此,对商业银行中小企业信贷业务风险的防范探讨,具有非常重要的现实意义。

三、当前商业银行中小企业信贷业务的信贷风险管理现状

(一)中小企业信贷风险防范体系不健全

目前很多商业银行还缺乏健全的中小企业信贷风险防范体系,它们往往只注重于微观层面上的管理,很少在整体上对中小企业信贷风险进行把控。而且在对信贷风险管理方面,还普遍存在着层次不明确的情况,审批和业务部门相脱节。

(二)商业银行中小企业信贷后管理不到位

对于商业银行来说,贷款后管理是商业银行中小企业信贷业务风险防范的关键环节,因为,在信贷批准之前,中小企业很可能会利用自己的优势信息去获取贷款,骗取商业银行的信任,而如果商业银行在发放贷款之后就放手不管,而是等到规定的还款日期再去联系,这种做法必然会放大中小企业信贷风险。但是本文通过对很多商业银行的调研情况来看,这种现象还比较突出,这样就会给商业银行埋下信贷风险的隐患,而且在贷款后管理中,商业银行也要注重对中小企业情况不断动态变化的掌控,以降低信贷业务风险为银行带来的影响。

四、针对当前商业银行中小企业信贷业务的信贷风险防范措施

(一)完善商业银行中小企业信贷防范体系

我国应该倡导加强和完善商业银行的风险管控体系,尤其要加强对商业银行的信贷风险管理监控,避免商业银行出现信贷危机。而且银行之间也需要加强资源共享,共同对监督机构进行执行。对于商业银行自身来说,它们也要建立起一套可行有效的中小企业信贷管理机制,包括商业银行统一客户准入标准和全行审批制度,实行完善的监测指标体系,定期对信贷资产质量的变化状况进行跟踪和监测,避免出现不同分支行为了争抢一个客户而出现多头授信的现象,要真正能够做到审贷分离,分级审批,以保障商业银行信贷业务的专业性和风险的可控性。

(二)加强商业银行中小企业信贷后的管理

中小企业贷款后管理对于商业银行加强中小企业信贷业务风险防范来说也是非常重要的,商业银行不能仅仅将眼光局限在贷款之前的审批阶段。而本文通过作者的实践来看,渐进策略是商业银行进行中小企业信贷业务贷款后管理风险防范的最为有效措施。具体来说,商业银行在拨付中小企业贷款时,应该按照企业实际使用资金的情况分步给予,在这种方式下,商业银行可以有效确保了解到企业的资金用途,还可以对下一步资金的发放提供借鉴。如果中小企业按时履行贷款合同,而且进展顺利,则银行可以继续给予贷款补助,否则,便可以终止下一步的合作,使的银行免于承担资金风险。因此,对于商业银行来说,如果加强了对中小企业信贷后的管理,就能够有效降低中小企业信贷风险给银行资产带来的影响。

五、结束语

综上所述,中小企业是我国市场经济的重要组成部分,也是商业银行不断获取回报、发展前行的巨大金矿,而随着当前商业银行之间的竞争加剧,面对日益突出的信贷风险,我们要做的不是胆怯退步,而是不断加强在中小企业信贷业务风险防范中的水平,以促进商业银行的快速发展。

摘要：中小企业是我国市场经济的重要组成部分,而信贷也是中小企业实现发展的重要融资渠道,对于商业银行来说,中小企业便成为了其拓展业务、获取回报的重要信贷业务对象。而中小企业由于其自身特征,在信用风险上表现的更加突出,需要引起商业银行对风险防范的重视。

关键词：商业银行,中小企业,信贷业务,信贷风险,问题,对策

参考文献

[1]马建峰.商业银行中小企业信贷风险评估体系的构建[J].经营管理者,2015,02:76+397

[2]龙正清.我国商业银行中小企业信贷风险管理研究[J].金融经济,2015,06:140-142

[3]赵瑞波.商业银行中小企业信贷风险管控问题浅析[J].河北金融,2014,04:47-49

中小企业信贷风险防范 篇10

中小企业信贷风险的特征

1.受宏观环境影响, 中小企业的生命周期较短

中小企业一般规模较小, 属于劳动密集型企业, 处于整个产业链的中下端。由于它们的生存发展主要依赖于外部环境, 因此缺乏对政策、制度的深入了解和分析。一旦外部环境发生变化, 就容易陷入被动局面。所以在激烈的市场竞争中, 中小企业的淘汰率较高、生命周期较短, 极易遭受到信贷风险的侵袭。

2.经营管理风险较大

中小企业的优势之一是经营管理方式灵活, 但是如果处理不好这种灵活性, 就极易形成经营管理风险。一是扩张风险。有些中小企业因缺乏严密、有效的管理体系, 在市场竞争中会受到一些表面现象的影响而作出不正确的信贷决定。二是对外投资风险。有些企业受到市场上投资机会的诱惑而作出错误的投资决策, 致使企业处于对外投资风险中, 进而影响企业的发展。

3.不确定风险较大

中小企业因规模较小、实力较弱, 一个突发事件或意外事件就可能使其陷入瘫痪甚至崩溃。由于这些突发或意外事件很难预测, 因而使企业处于不确定风险中。

如何防范中小企业的信贷风险

1.合理细分市场, 科学把握信贷投向

银行发展中小企业信贷业务应坚持以效益为中心, 在风险可控的前提下“有所为, 有所不为”。从风险控制、价值发掘和客户管理的角度, 对企业进行合理细分, 并实施差别化的信贷发展策略。选择企业客户要根据各地区域经济特色和产业集群的特点, 充分考虑当地金融生态、经济环境、信誉环境、风险控制能力和水平等情况, 确定重点发展区域, 按照“符合国家产业政策, 好客户+成长性”的标准, 选择、确定优质客户, 确保风险和财务成本可知可控。

银行在确立优质中小企业客户的标准之后, 如何迅速有效地找到这些目标客户群, 可从以下几个方面入手, 寻找切入点:

(1) 在产业链上寻找优质中小企业客户。

(2) 在优势商业生态链上发现优质中小企业客户。

(3) 在经济金融信息网络中挖掘优质中小企业客户信息。

(4) 在高科技产业园区的企业孵化器中, 寻找和培育优质中小企业客户。

(5) 在本行业的“隐形冠军”中发现和培育中小企业客户。

在中小企业客户准入方面, 根据小企业投资主体和所有制结构多元化、财务报表可信度不高、主要经营者对企业有较强控制权等特点, 对小企业的等级评定和客户评价应更多的依据实际情况, 减少对企业正式财务报表、商业计划或各类书面文件等“硬”信息的过分依赖, 以建立专门的、不同于大中型企业的小企业客户评级和评价体系。

2.优化风险管理体系, 监控第一还款来源

(1) 按“有市场、有效益、有信用”的要求, 建立科学的评价体系, 对中小企业进行信用等级评定和客户评价。在关注财务信息的同时, 更要侧重对企业非财务信息的分析和评价, 坚持审慎原则, 全面考察企业的实际偿债能力, 合理确定企业的授信控制量。

(2) 严格把好中小企业客户信贷准入关。坚持执行放贷标准, 把好准入这一防范中小企业信贷风险的第一道关口。

(3) 建立并完善中小企业贷款调查、审核、审批、发放、贷后管理等制度。由于借款人与贷款人信息不对称是产生中小企业信贷风险的主要根源, 因此要认真执行“双人实地调查制”, 有条件的商业银行要实行客户经理和风险岗位人员共同实地调查制度, 将风险关口前移。要严格控制贷款用途, 实行账户封闭监管;加强贷后跟踪检查, 尤其要掌握企业的资金流向, 强化资金结算管理, 重点是对第一还款来源进行监控。还要加强与工商、税务、海关和中介机构等协作单位的信息沟通和交流, 了解所在区域中小企业客户总体经营状况, 防范区域经济风险, 并且从行业角度把握好总体贷款投向, 解决行业组合风险问题。

3.完善贷款担保手续, 落实第二还款来源

(1) 在加强对中小企业现金流即第一还款来源分析和把握的基础上, 可以采取抵押等方式, 落实第二还款来源。

(2) 根据抵押物所处区域、变现能力、企业信用等级, 审慎确定抵押率;通过“1+N”金融服务方案, 按照上下游的供应链关系和横向的协作链关系, 构造产业链条中以核心企业为主的系列企业金融链;在掌握真实贸易背景的基础上, 采取票据、质押、保理等操作手段, 有效控制不良风险。

(3) 采取其他形式, 提高担保价值率, 增强第二还款来源的偿还能力。比如:增加主要股东承担连带责任担保;对不能提供有效担保的优质中小企业, 可采取“企业承贷、股东联保”的保证方式;与保险公司和担保公司合作, 探索信贷业务担保和保险的融合, 利用保险公司或担保公司的信誉、实力, 分散信贷风险。

4.加强定价管理, 建立风险补偿机制

(1) 根据中小企业信贷的风险水平、筹资成本、管理成本、收益目标、当地市场利率水平等因素, 确定贷款利率;对不同的企业实行差别利率, 并在风险发生变化时灵活调整, 使利率杠杆更具有弹性, 确保收益覆盖风险和成本。

(2) 完善适合中小企业特点的金融产品组合方案, 通过金融产品组合提升客户价值回报, 减少风险损失。

(3) 建立中小企业信贷风险分类、损失拨备、呆账核销的风险补偿机制, 切实降低信贷风险。

5.加强客户经理队伍建设, 提高从业人员的职业素质

(1) 为了保障贷款管理到位, 在中小企业客户数量较多且信息不透明的情况下, 应尽量为每一个客户配备兼职客户经理。

(2) 通过培训, 增强客户经理对市场的前瞻性分析能力、对企业经营变化的敏感性分析能力、对财务数据的识别分析能力, 提高客户经理对贷款定价的认识和谈判能力, 否则发放贷款越多, 资本回报和经济增加值实际与目标之间绝对额相差越多。同时还要加强客户经理职业道德建设, 严防产生道德风险。