防范信托风险

防范信托风险（精选十篇）

防范信托风险 篇1

一、信托兑付事件

2012年信托业的发展如日中天, 总资产规模再创新高, 然而欢喜同时却迎来了信托项目恐不能如期兑付的集中爆发期。

中信·三峡全通贷款集合信托计划, 1.19亿规模用于发放流动资金贷款, 后因借款人经营不善, 面临巨额还贷压力无法到期兑付, 或由政府接盘。

平安财富佳园25号集合信托计划, 15.5亿优先级资金用于房地产项目贷款, 因项目方进度迟缓, 资金回笼紧张, 到期可能无法还本付息。

中诚·诚至金开1号, 30.3亿用于矿产资源类股权投资, 后因交易对手的民间高利贷导致资金链断裂, 最终可能通过破产清算兑付。

中融·青岛凯悦集合信托计划, 3.8亿房地产项目贷款, 借款人资金链断裂, 已通过法院拍卖资产尽可能兑付本息。

华澳·长信2号集合信托计划, 9.4亿股权投资, 因实德集团实际控制人失踪, 和巨额还贷压力承受巨大兑付风险。

二、兑付风险成因分析

信托项目的兑付风险主要形成于两个时期, 即项目成立前的尽调阶段和项目成立后的存续期间。

(一) 项目尽调阶段

信托项目的立项调研时期对于项目的风险把控最为重要, 因为在调研阶段通过信托经理的实地考察和交易对手方的多次访谈及相关的间接调查大致就可以判断该项目的可行性。如果在调研期间不能全面了解交易对手方参与信托项目的必要信息, 甚至遗漏重大信息将直接影响到该项目的后续兑付问题。

目前国内信托公司的业务渠道开发主要分为信托经理主动开发项目资源和银行直接推荐项目资源。前者一般会做详细的尽调确保尽可能降低风险。而对于合作银行的推荐项目资源, 出于长远的合作考虑通常都会放行, 且尽调工作基本由银行完成, 也就是所说的通道类业务。由于缺乏对融资方的有效调查, 问题自然随之而来。例如上文提到的中诚信托的兑付危机事件, 交易对手方的资金借贷状况本应该是项目调研的重中之重, 这将直接影响到对手的到期偿付能力, 尤其是民间借贷, 虽然调查有一定难度, 但对于信托专业人员来说只要尽职还是能够发现的。如能在项目调研初期即发现该问题, 该项目自然肯定不会成立, 也就没有后续的兑付压力。

(二) 项目存续期间

在信托项目的运作过程中还会出现另一种情况, 就是在项目初期经由信托经理的各方面详细调查, 已经确认交易对手符合信托计划成立的基本要求, 但在项目存续期间, 对手方因经营状况和其他各种原因出现的突发事件而导致的不能如期兑付现象也是比较常见的。项目期间管理在于对企业进行连续的风险考察, 以便在风险出现的第一时间获悉并采取应急措施, 尽可能降低损失。如果项目承办人员在项目成立早期通过期间管理发现问题, 及早处置也能降低风险。

例如上文提到的华澳信托的兑付危机事件, 交易对手大连实德本身为国内知名企业, 以往有过信托项目合作, 且调查结果符合信托成立的基本要求。然而在信托存续期间因实德集团实际控制人的突然失踪, 直接导致该项目面临严峻的到期兑付危机。中信信托和中融信托的兑付事件则因交易对手在项目存续期间经营不善, 无法到期兑付。

三、兑付风险防范措施

信托业近几年的疯狂野蛮式增长似乎完全掩盖了信托本质的风险问题。信托本质上并不存在刚性兑付一说, 然而在我国的特殊环境和特殊时期的信托业已经基本达成了刚性兑付的共识。刚性兑付已经成为信托公司推销产品的响亮口号, 高收益、低风险外加刚性兑付这一完备的保险措施成就了如今信托业的辉煌。然而, 随着整个信托行业的高速发展, 信托项目存量的扩大使得兑付风险逐渐放大。

(一) 提高项目尽调的高效性

近两年由于信托业享受国家政策上的特殊优待, 发展迅速, 各家信托公司在追逐高利润的动机下, “放开手脚”业务量猛增。产生的直接后果是项目的尽职调查几乎形同虚设。在交易对手不符合交易条件的情况下, 还会想着法帮助交易对手通过变通达到项目成立的条件。如此行事已经失去尽职调查本身的实际意义, 所谓的风险防范自然大打折扣了。更加极端的情况是有些信托项目的成立, 承办信托经理甚至没有到交易对手方进行实地尽职调研, 仅依靠间接地了解和电话沟通就立项了。信托项目的兑付风险重点在源头, 这就必须要求信托项目承办经理尽职完成实地调查, 确保调查报告的真实和有效性。此外, 公司应专门设立风控审查小组, 和信托业务部门同时开展双线调查, 确保项目的可行性, 做到双保险。

(二) 规范化项目期间管理

当前信托公司的项目运作重点放在项目资源的前期拓展和立项, 往往忽视项目期间管理的重要性。多数信托公司的项目期间管理的主要工作就是按时索要交易对手方的相关财务报表, 和简单的电话沟通来了解情况, 实际参与实地考察的几乎很少。这样一来就很难发现在项目存续期间可能出现的突发状况, 更何况交易对手通常都会故意隐瞒。防范兑付风险的第二点要求信托业务部门做到项目期间管理不流于形式, 深入调查, 明确期间管理对于项目运作的重要性, 提高项目承办人员的期间管理意识, 将期间管理规范化、制度化。

(三) 加强外部监管

从信托公司外部来看, 兑付风险的防范还需要相关监管机构的有效监管。监管机构应着重在信托公司的内部风险控制机制、信托从业人员的个体资质以及信托业务的合规性三方面。此外, 当前我国的信托项目的投资者普遍缺乏风险意识, 应该提倡和引导投资者、受益人对于信托项目的监督意识来确保自身利益不受损失。这就好比现在的政府官员贪腐事件往往都是由公众第一时间在网上曝出, 充分开发和引导投资者及公众对于信托业的监督会给信托公司形成外部压力促使其规范运作和尽力保全投资者的利益不受损失。

摘要：自2007年以来, 信托业以近万亿的年总资产增长规模赢得了整个金融业的瞩目, 然而高速增长的背后隐含的是巨大的风险。2012年数家国内大型信托公司相继出现信托项目不能如期兑付的危机, 让我们清醒地认识到信托项目的兑付危机意识和防范的必要性。

关键词：信托,兑付风险,风险防范

参考文献

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[3]肖媛、王莹、林荣岗.中国信托业规范化发展问题研究[J].特区经济, 2010, (12) :265-267.

[4]王丽娟.中国信托业的自律与发展[J].中国金融, 2010, (11) :33-34

防范信托风险 篇2

1、政策法律风险

投资人尤其要注意的是，土地等作为担保来升级信用等级的信托产品，可能在政策、法律在此方面的监管还不成熟，所以就会出现担保无效、非法等情况，这样就容易蒙受损失。

2、信用风险

在我国信托业中，使得信托机构的经营状况发生恶化，不能按信托合同的约定支付信托受益和偿还信托资金的原因有三方面：

一是对融资者、承租人、被担保人的资信情况，项目的技术、经济和市场情况缺乏必要的调查研究;

二是对担保、抵押、反担保的各项要件审查不细，核保不严，抵押物不实，缺少法律保护措施;

三是在政府干预下产生的非市场化业务。

3、流动性风险

我国信托业的流动性风险，一方面是由缺乏稳定的负债制成，信托机构不能比较方便地以合理的利率介入资金以应付资金周转不灵，从而发生的支付困难;另一方面是指一些信托投资公司用信托资金投资房地产、股票、基金，由于大量资金被套牢而产生的流动性风险。

4、道德风险

道德风险在信托业中主要是指受托人的不良行为给委托人或受益人带来损失的可能性。在目前的情形下，大多数的信托投资公司都能在主观上避免发生此类风险。

5、合规性风险

从目前信托投资公司的信托产品看，多数为集合资金信托计划，那么对于比较大型的投资项目，就不可避免的碰到数量和金额上的限制。为了规避这种限制，许多信托投资公司在进行产品创新的过程中，所用的方法就可能存在一定的政策监管风险。

6、投资风险

信托投资公司往往在投资中追求高回报，管理又缺乏风险控制，造成由于投资项目和合作对象选择不当使投资的实际收益低于投资成本，或没达到预期收益以及由于资金运用不当而形成的风险。

如何防范个人信托理财产品风险?

1、看信托平台实力，每家信托公司的管理水平、风控能力、管理资金规模等都是不相同的，尽量选择风控较好的信托公司

2、看融资方实力，资方的财务状况、还款来源、行业前景、公司背景等;

3、如果有担保人，要看担保人背景、担保人净资产及构成、担保人与融资方关系、担保人承担的责任等。

房屋租赁信托要防范风险 篇3

“卷款”风险其实，“房屋银行”在北京早不是一个新鲜事，但自2002年底“恒基无限卷款潜逃”事件首现京城后，又有“坚石”事件、“中天恒基”事件和“立天基业”事件接二连三地发生。

当然，这些事件的主角都是“黑中介”，而不是信托公司。不过，信托公司在近几年中出事的也不少。

另外，信托公司如何加强对具体操作业务的公司加强监管也是值得关注的问题。

违约风险当过寓公的人都知道，租赁的违约是再常见不过的事。按照《信托法》，任何信托是不能保底承诺的，合同约定的收益只是预期收益，不是事实收益。如果房子一段时间租不出，或者没有租到理想价位，信托公司不会一直垫钱的，自然就存在着违约风险。因为，事先说好给你5000元的租金，但事实上给你4000元，3000元，甚或不给你租金，在法律上也找不到依据起诉。

操纵价格风险房屋信托租赁的租金价格是参照市场价，也就是租赁中介的价格。但是，这个价格确实很难有一个标准，怎么样才算是合理，需要投资者自己擦亮眼睛，算个清楚。

房屋损坏风险房东在出租装修房时，除了价格看重外，最看重的就是租给什么样的人、有多少人住、租房子干什么，一言以蔽之，租客会不会对房子造成损坏？

通过房屋信托租赁和通过中介租赁所不同的是，房东与房客不照面，至于租了房子干什么更无从知晓。

当然，房屋信托租赁会给房子上一系列的保险，如果房屋出现重大人为损坏，将会由信托公司来负责同保险公司进行索赔事宜。可保险公司的赔偿力度能否到位？修理所耽误的时间，造成的租金损失谁来承担？

信托投资风险及其防范 篇4

(一) 宏观角度

当前世界经济形势呈现弱增长格局, 以美、日、欧为代表的发达国家经济形势有所好转, 特别是美国在救助银行和量化宽松的行动中取得了成效, 国民生产总值逐步提高, 失业率也呈现下降趋势。但新兴经济体由于创新能力薄弱, 对外依赖性高, 持续回升的动力难言强劲。新兴经济体的增速放缓有周期性的原因, 也有潜在的经济放缓的原因。大宗商品需求依然低迷, 也间接反映出经济形势尚未改善。中国依然深受产能过剩、经济转型所带来的负面影响, GDP增速有所放缓, 采购经理人指数在荣枯线上下波动。由于人民币的不断升值, 我国对外贸易顺差额呈现下降态势。美国渐次退出量化宽松政策, 也会引起中国的部分外资流出, 加之我国偏紧的货币政策, 势必会对流动性造成冲击。因此, 当前的世界和中国经济形势, 我们难言乐观, 这无疑加大了企业经营的风险, 增加了信托投资的风险, 进而提高了信托违约的可能性。政府对于信托产品存在“隐形担保”, 促使投资者建立起“刚性兑付”信念, 由此带来的庞大金融资产, 事实上是建立在风险之上的, 这也是信托投资风险来源之一。

(二) 中观角度

中诚信托的“诚至金开1号”是投资于煤矿企业的信托产品。由于煤矿价格不断下跌, 煤矿市场低迷, 煤矿企业的现金流明显缩水, 兑现风险大大提高, 直接导致了违约事件的发生。最令人担忧的是, 房地产信托, 其规模数以万亿计算, 其每年平均回报率在12%左右。只有房地产价格持续上涨, 才能维持这一高回报率。倘若房地产价格下跌, 房产公司的信托兑付能力急剧下降, 很容易出现违约。一旦信托违约出现, 抵押资产将会被拍卖, 加速了房地产价格的下跌, 陷入恶性循环。另外, 目前国家的政策不利于房地产价格继续上涨, 加上之前房地产价格的过快上涨, 拐点随时可能出现, 房地产信托很可能会陷入兑付危机。此类信托产品与宏观经济环境是息息相关的。一旦经济形势下行, 经济紧缩超过预期, 行业危机将会出现, 信托违约事件也会集中爆发。其实除上述传统行业外, 零售行业深受电商的冲击, 甚至连银行也由于互联网金融的出现, 经营难度不断加大。所以, 信托风险往往是来自于行业的风险。

(三) 微观角度

通过上述分析可知, 信托违约与宏观经济和行业景气度密切相关。但是, 信托违约的最根本原因来自于信托公司本身。信托公司有时只是提供通道服务, 没有认真分析过公司财务报表, 缺少实地调研, 只是基于银行的授信, 风险也由此而来。部分信托公司是委托评估机构来完成尽职调查的, 而评估费却由融资方承担, 这使得评估机构在实地调研时有了更广的“操作空间”。信托公司做了尽职调查后, 也未必规避了所有风险。做尽职调查时的财务数据往往来源于以下两个渠道:一是查询近三年的公司财务报表以及会计事务所的审计报告, 二是通过银行的征信系统进行查询。以上渠道只能查询公司对银行或是其它机构签订有正规合同的负债。然而, 如果公司或是实际控制人以个人名义通过民间借贷来维持运营, 这种借贷方式就不易被发现, 信托公司也无能为力。另外, 公司为了融资, 常常会改变记账方法, 以此来改变利润。如直线法和加速折旧法, 所呈递的净利润就有所不同。信托公司在短时间内也很难招到专业人才, 鉴别能力也相当有限。

二、信托风险防范措施

(一) 重塑信托投资理念

由于政府和银行的“隐性担保”, 投资者对于信托投资产生“刚性兑付”信念, 这本身就是错误的。收益和风险应当是匹配的, 收益以风险作为代价, 风险以收益作为补偿。政府和银行对信托风险零容忍, 实质上打破了金融市场的定价体系。政府应当对过快发展的信托行业有一定约束, 还原收益和风险的关系, 建立“卖家有责, 买者自负”的投资理念。如果政府一味给予低资质企业“隐性担保”, 由于时间的堆积, 个例很容易引发连锁效应。所以, 信托违约也未必全是坏事, 政府应当要有勇气打破“刚性兑付”信念。只有在优胜劣汰之后, 信托市场才能更健康持久的发展。投资者也应当谨记“投资有风险, 入市须谨慎”这一被忽略的至理名言。

(二) 把握行业发展周期

行业发展“盛极而衰、衰极而盛”。行业随势起伏, 把握行业发展周期可以有效规避信托投资风险。2000年以前, 美国互联网泡沫还未破裂, 投资互联网或许是最佳选择。2000年以后, 投资的互联网公司再好, 也未必是最优选择。2008年国际金融危机爆发以后, 银行发生系统性风险, 房地产商资金断裂, 如果在此时投资银行或是房地产行业就非明智之举。与此同时, 政府4万亿的投资计划, 大多是用于基础设施建设, 信托公司若是投资此类行业, 信托违约的可能性就很小。而现在, 互联网金融冲击传统金融行业, 电商企业深深影响了传统零售业, 低能耗、低污染的新能源逐步代替高能耗、高污染的传统能源。政府支持的新兴产业不断涌现, 盈利水平逐年提高, 而传统行业的利润增长率却逐年萎缩。所以, 在做信托投资之前, 把握行业发展周期是非常有必要的, 只有这样才能避免由于行业景气度低所带来的信托违约事件。

(三) 使用风险对冲工具

信托产品成立之前, 很多风险是可以规避的。然而, 信托产品成立之后, 风险的发生只能通过对冲工具来减少损失。以投资煤炭行业为例, 倘若煤炭价格一路下跌, 煤炭市场低迷, 煤炭企业的经营将会陷入困境, 信托违约的可能性是非常大的。此时, 应当寻求适当的做空品种进行对冲, 比如通过做空焦炭、焦煤来规避风险。对冲的目的不在于盈利, 而是最大限度地减少另一项投资所带来的风险。所以, 信托公司在做每一项投资之前不仅要考虑项目的盈利性, 更应该考虑信托违约风险出现时该使用何种对冲工具将风险降至最低。

(四) 注重人才培养

信托虽属于金融行业, 但是在信托行业工作只具备金融知识则完全不够。除证券投资信托基金外, 还有房地产信托基金、产业引导基金、基础设施建设基金等。只有具备相关行业的知识背景, 才能更好分辨出行业景气度以及相关公司的经营状况。当投资制造业时, 非工科背景的人才则很难准确把握公司的成本结构以及技术构成。信托公司应该吸收专业性人才, 特别是复合型人才, 以规避由于专业知识缺乏投资错误引起信托违约事件。此外, 对员工进行专业性的财务培训也是必要的。通过几次实地调研并不能完全掌握公司的经营状况。此时, 只能通过分析近年来的财务报表来评判投资价值。然而, 公司为了融资, 常常会改变记账手法来虚报经营状况。如果信托员工没有经过专业的财务培训, 就会很难发现财务报表的问题所在。所以, 加大人才储备力度, 完善人才培养机制, 同样也是降低信托违约的方法之一。

(五) 转变公司经营模式

通道业务一直是信托公司主要收入来源之一, 在此业务中, 信托公司扮演中间人的角色, 赚取信托平台费, 往往缺少尽职调查。一旦出现信托违约事件, 信托公司和银行往往都不愿担责, 最终受损的是投资者。此业务无法降低投资风险, 也得不到政策上的支持, 因此在合理发展通道业务的基础上应寻求新的业务突破点, 创新信托产品。信托公司应转变为主动管理型, 明确投资责任和义务以降低信托投资违约风险的。此外, 中国银监会发布《信托公司净资本管理办法》, 要求信托公司制定切实可行的整改计划, 采取措施调整业务, 以提高净资本水平, 降低信托违约的风险。

三、结论

从宏观角度去看, 当前的世界和中国经济形势不容乐观, 企业经营风险较大, 政府的“隐性担保”也会加剧风险的发生, 两者都会提高信托违约的可能性。从中观角度去看, 一些行业与宏观环境息息相关, 且存在周期性风险, 行业危机随时可能发生, 同样也会导致信托违约事件的发生。从微观角度去看, 信托公司的通道业务, 缺失的尽职调查以及人才的匮乏, 融资方的财务作假都会引起信托违约事件的发生。我们可以通过重塑信托投资理念、把握行业发展周期、使用风险对冲工具、注重人才培养、改变公司经营模式等方法对风险进行防范, 这样可以尽量避免信托违约事件的发生。

摘要：2013年, 我国信托业资产已高达10.91万亿, 资产规模超越保险业, 仅次于银行业, 成为第二大金融服务业。然而近来, 中诚信托爆出“诚至金开1号”信托产品违约后, 信托违约事件频发, 极易引起连锁效应, 若未能及时防范, 对我国经济将产生重大影响。从宏观、中观、微观三个角度分析信托投资所存在的风险, 并提出重塑信托投资理念、把握行业发展周期、使用风险对冲工具、注重人才培养以及转变公司经营模式的风险防范措施。

关键词：信托,风险,防范措施

参考文献

[1]曹仁超.创富启示录[M].北京:中国人民大学出版社, 2009:105-125.

[2]余彤.我国当前的信托风险管理[J].金融财税, 2012 (6) .

[3]朱虹, 杨翠红.浅谈信托风险及其防范[J].财会金融, 2013 (2) .

信托业务风险与风险控制研究解析 篇5

近年来，信托行业实现了跨越式发展，受托管理资产规模接近十万亿元，成为我国第二大金融业态。然而，高速增长的背后隐藏的风险也不容忽视。近几年，陆续有多家信托公司发行的信托产品暴露风险，值得高度关注。

信托业务风险

信托业务风险属于金融风险的一种，是指信托公司在开展信托业务的过程中，由于决策失误、客观情况变化或其他原因使信托财产存在遭受损失的可能性。按照信托业务风险的性质，具体包括法律及合规风险、信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险等。法律风险及合规风险是指因信托公司无法满足或违反法律规定、监管规则，导致不能履行合同，遭受法律诉讼、监管处罚而造成损失的风险；信用风险是指交易对手不能或不愿履行合同所规定的义务或信用质量发生变化，影响金融产品价值，从而造成损失的风险；市场风险是指金融资产价格或商品价格的波动导致损失的风险；流动性风险是指无法以市场正常价格成交(市场流动性风险)或者不能履行到期负债支付义务的风险(融资流动性风险)；操作风险主要是指由于失效的或有缺陷的内部程序、系统、人员或者外部事件而导致损失的风险。

在当前形势下，考察信托业务风险需重点关注以下几个方面：

(一)信用风险

当前信托业务的信用风险主要表现在：其一，由于资金成本的因素，信托公司无法与商业银行竞争优质的企业和项目。其二，信托公司缺乏有效的技术手段实施信托资金运用和还款来源的监管，而此类监管对于确保信托财产的安全非常重要。其三，相对于商业银行而言，信托公司人员较少，分支机构开设受限，较难了解复杂集团企业、异地背景企业和中小工商企业等类型交易对手的真实的经营财务状况，尤其是企业涉及民间高利贷以及互保圈风险传导等问题。与上述企业开展业务时，信托公司更应注重尽职调查和风险控制措施的设定。其四，当前信托资金运用占比较多的房地产信托和政信合作信托，也面临一些行业风险。房地产行业受当前限购、限贷和限价等调控政策影响较大，中小开发商违约风险较高。虽然房地产行业引发区域性、系统性风险的可能性较低，但单个信托项目存在发生风险的可能。政信合作信托的还款来源主要依靠地方政府财政收入，对土地出让收入依赖度较高。信托公司需关注个别地方政府债务信息不透明、收入与支出不够匹配，因面临集中还款而出现偿债流动性问题。

(二)法律及合规风险

信托业务通常涉及投资方、融资方、担保方等，也往往涉及与银行、券商、代理推介机构等合作。信托资金的运用方式灵活多变，可采取融资方式、投资方式以及投融资结合的方式，信托业务的交易结构、交易条款往往比较复杂。而信托行业的法律规范相对有限，可供参考的信托行业的司法判例相对较少。因此，信托业务的法律及合规风险较一般商业银行业务更需关注。

(三)资产价格波动风险

当前，外部经济金融环境存在较多的不确定性，房地产、股票、债券、大宗商品等各种资产价格波动比较明显。一方面，资产价格的波动使得以上述资产为标的的投资类信托业务面临比较明显的市场风险；另一方面，融资类信托业务增信措施较多采用资产抵质押的方式，资产价格的波动会对信托财产的保障带来不利影响。

(四)创新业务风险

信托公司的生存之道在于通过业务创新挖掘市场机会，而信托公司灵活的经营体制也有利于开展业务创新。但业务创新也伴随着风险，对创新业务的风险点要有充分的认识，应坚持合法合规和审慎经营的原则，对创新业务的风险进行有效控制和管理。信托业务的风险控制

信托业务的风险控制可分为两个层面，第一层面是信托业务风险控制的核心要点，即持续完善全面风险管理体系；第二层面是信托业务风险控制的具体举措。

(一)信托业务风险控制的核心要点

信托公司控制信托业务风险的核心要点，在于建立和完善符合公司战略定位和发展方向的全面风险管理体系。信托公司的风险管理体系包括风险管理的理念、架构、制度、流程、方法和工具等。

1、持续倡导全面风险管理理念

风险管理能够创造价值。信托公司的全面风险管理要全员参与，无时不在，无处不有，涉及各个环节、各个流程、各项业务、各种风险。

2、不断完善风险管理架构

不断完善信托公司董事会、监事会、管理层、具体部门等多层次的风险管理组织体系，优化组织结构和人员配置，明晰各层级主体职责分工等。风险管理架构要不断调整适应信托公司业务发展状况。

3、不断完善风险管理制度和流程

要及时推进各项风险管理制度的制订、修改和完善，逐步健全全面、清晰、有效的风险偏好、风险容忍度和风险管理标准，确保信托公司风险管理制度与法律法规及监管要求一致，与信托公司业务发展状况相适应，保障信托公司持续健康发展。

要不断完善风险识别、评估、监控、管理和报告等全面风险管理流程，形成“事前防范、事中控制、事后监控”的风险管理三道防线。通过流程管理合理配置风险管理资源，提高风险管理的效率和效果，将风险管理落到实处。

4、不断丰富风险管理方法和工具

要有效运用资产组合、风险分级、压力测试、风险预警、风险定价、风险资本、风险管理信息系统等各种风险管理方法和工具，定性分析和定量分析相互结合，不断提高风险管理的科学性和准确性。

(二)信托业务风险控制的具体举措

1、法律及合规风险的控制

通过与律师事务所等专业机构的密切合作，对信托公司所有拟开展业务进行法律风险及合规风险审查，并严格按照规定程序实施法律文件的审核、签约等，同时与监管部门保持密切沟通，确保信托公司业务开展符合国家相关法律法规和监管政策的规定。

2、信用风险的管控

首先，从源头管控风险，加强对重点涉足行业的研究与分析，实施风险限额、名单制管理等差异化分类管理措施，推进准入关口把控，筛选合适的项目。

其次，规范尽职调查的目的、内容、方法，通过尽职调查获取充足可靠的信息，识别、评估各项风险，分析判断项目的合理性、可行性，形成全面、详实、客观的尽职调查报告。

第三，加强对实质性风险的审查和对实际还款来源的把握，积极采取合理有效的增信措施和风险预案。

第四，建立合理有效的信托业务决策机制，全面审议信托业务风险、收益、运营管理等各个方面。

第五，加强信托业务存续期间的风险管理，对信托项目划分风险等级，实施不同的风险监控频率、监控内容和监控方法。若发现风险预警信号，及时采取有效应对措施。

3、市场风险的控制

对影响市场变化的各项因素进行持续分析和研究，按严格的流程进行投资决策，设定投资策略、投资规模、投资范围、集中度、止损点等风险控制指标并密切监控。逐步建立与信托公司业务发展相匹配的市场风险管理系统、模型和工具，根据市场风险情况动态调整资产配置方案，有效管理市场风险。

4、流动性风险的控制

逐步建立与信托公司业务发展相匹配的流动性风险管理监测体系，努力保持较为充足的长期资本、流动性储备和应急资金融资安排。

5、操作风险的控制

加强内控制度建设，不断细化相互制衡的岗位职责和操作规程，强化全流程管控，重点防范项目营销、尽职调查、核保核签、信托资金运用、清算分配等重要节点的操作风险。

房地产信托风险加剧 篇6

是什么风险能让相对弱小的信托与庞大的银行相提并论？答案是房地产风险。自去年房地产调控以来，这个行业犹如一个“坏孩子”，谁与其有瓜葛，谁家“家长”就担心不已。

金融机构中受牵连最重的当属银行和信托。不言而喻，房地产要从银行贷款，也要借助信托发行房地产信托计划融资。当下房地产业的风险被讨论得沸沸扬扬，银行与信托在房地产方面的风险自然是关注的焦点，因此银行不断被监管层要求进行房价压力测试，而信托也不断受到逐渐升级的监管压力，除了上报风险监测表，还要对房地产项目逐单报备。

既然有风险，那么两者谁更严重？郭田勇态度很明显，他的言论主要是基于三点理由：第一，房地产信托客户比银行客户质量差，通常是达不到银行融资条件转投信托的；第二，信托产品收益率畸高，客户还本付息压力大；第三，银行对风险更为重视，频频通过压力测试、拨备计提等手段以防控风险。

灯不挑不亮，理不辩不明。此言论一出，立即引起相关人群的关注和热议。从《投资者报》记者采访的专家、第三方机构以及信托业内人士的结果来看，他们认为银行和信托目前所承受的风险不相上下。“从金融风险来看，二者没有实质性差别。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成告诉记者。

客户质量资质弱

在各种融资渠道中，除了从股市圈钱，银行贷款成本最低，因此但凡资质好的房企，在过去通常首选银行贷款，而去找信托发行产品融资的房企资质相对弱。这也是郭田勇的第一条理由。

对此，国民信托资产管理部负责人刘习勇并不否认，但他强调：“弱一点并不代表资质差。”

“我们信托也不是所有房地产项目都做，对资质等都有选择，我们有个‘4-3-2’资质审核要求。”刘习勇表示。

其中“4”表示房地产开发商要具备4证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；“3”表示房地产开发商自有资本金投资比例达30%；“2”表示房地产开发商具备二级开发资质。

“通过这些标准，实际就把很多风险性大的企业筛选掉了。这些被银行和信托筛选掉的房企往往都去找民间资本，民间资本的客户风险才最大。”刘习勇说。

中粮信托业务总部副总经理谢捷认为，房企从银行融资转投信托，是因为牌照、监管均不同，与客户质量无直接关联。

“自从银行收紧银根后，信托房地产客户资质也有了很大转变。”邢成认为。随着咄咄逼人的房贷新政不断出台，不少具有央企、上市公司背景的一线大房企被逼出银行，转向信托。“供求关系发生了很大变化，这个市场已经是卖方市场，信托对房企也更加挑剔，所以客户质量并不差。”邢成说。

承诺收益畸高

从银行公布的贷款利率水平和现存房地产信托产品收益率水平比较看，房地产信托产品成本远比银行贷款成本高。房地产信托通常是一到两年期产品，给客户的产品收益率在10%左右。“总的成本水平在20%左右。”刘习勇表示。而一到三年期贷款利率为6.65%。乍一看，房地产信托成本较银行贷款高出十几个百分点，真的属于畸高吗？

“不属于畸高，是市场化行为。”格上理财副总经理石端义表示。既然现在都说房地产行业积聚了风险，风险和收益是对等的，自然收益率会定得高。

“银根收紧后，融资成本都在上升，即便开发商能在银行贷到款，除了贷款基本利息，还会有其他顾问费等方式，将综合成本拉到15%左右，甚至以上，并不比信托低多少。”邢成表示。

邢成认为由于监管的原因，银行贷款成本往往是隐性地加到15%左右，而信托工具灵活多样，资金成本可以直接定到相对高的水平，不用绕弯添加成本。

“同时我认为绝大多数信托公司的资金成本定价都在可接受的范围内，是按照市场供求规律和企业可接受能力定的。”邢成说。

谢捷认为“畸”字用的不太负责任，信托定价更贴近利率市场化。“在某行业资金趋紧整体风险加大的情况下择机为委托人谋取高利润，才体现专业机构风险定价水平。”谢捷表示。

风险控制之辨

从去年起，银监会就开始加大对银行房贷风险的提示，要求银行定期进行房贷压力测试，同时各银行也加大了拨备计提等手段来防范风险。而信托对风险的管控情况，外界并不甚了然。

但是在采访中，无论是专家、第三方机构，还是信托行业，对房地产信托的风险管控能力都比较有信心。

“信托风险没有市场想象的那么大。”刘习勇说。

据刘习勇介绍，对于风险大的房地产项目，信托通常会选择以股权形式介入，会选派董事、财务进入房企，而银行主要是债权融资。“银行没有我们介入的项目深。”刘习勇说。

同时，无论是贷款融资还是股权融资，信托都会要求房企进行实物资产抵押，楼盘通常以4~5折的水平抵押给信托公司。

“这能够完全覆盖给客户的收益成本，在发生兑付风险时，就不会产生损失。”石端义说。

石端义认为不能简单将银行与信托的风险相提并论，因为信托是银行的补充，有着不同的运营机制和方式。比如银行发生开发贷违约，可能会展期或直接补到坏账；而信托则不然，房地产信托到期不能兑付，通常不会展期，因为展期需要召开“收益人大会”，需要收益人同意才可，流程很繁杂，此外，也不可能直接剥离为坏账处理掉，通常处理方式为信托找资金，或是先用自有资金垫付上，再慢慢自己处理抵押物，最近几年信托与四大資产管理公司合作也比较多，有些不能兑付的项目就转手给资产管理公司处理。

“信托公司是市场化的金融机构，是一个要为股东负责、保持盈利的企业，对风险不可能放松。”邢成认为银行在这方面反而还有漏洞，比如按揭贷款，不少银行客户经理还为资质达不到的客户出主意如何开证明等。

“在商言商，作为市场化的金融机构，捕捉热点、机会，抓住银行被迫紧缩的有利时机，扩大自己的地盘和市场份额，都很容易理解。同时房地产信托在信托产品中的占比也比较合理，并不会构成大的风险。”邢成表示。

根据中国信托业协会发布的信托公司主要业务数据，三季度末，房地产信托余额为6798亿元，在所有信托产品中占比为17.24%，在8类投向方式中排名第4。

防范信托风险 篇7

从信托的基本理论来看, 只要信托机构是根据原来的信托协议认真地履行了必要职责, 该委托人就要支付相应的报酬, 此外还要承担起财产发生损失和灭失的风险。但业务实际操作中, 信托机构作为受托人存在各种风险。

(一) 信托公司自身缺陷造成的风险

1.因公司治理结构存在问题产生风险

由于历史方面原因, 我国信托投资公司大多脱胎于大银行和政府机构, 因此与国有企业一样, 在治理结构方面存在显著缺陷。地方政府和控股股东可以通过自己安排来实现管理, 高层人员的约束激励机制行政化很严重。

2.关联交易中产生的风险

信托公司管理和处分大量财产, 大股东可以利用其控制地位肆意管理, 通过公司的各种方法转移财产谋求私利, 其非法目的是逃避债务。

(二) 市场风险

1.投资的风险

客观的说, 任何的投资都是有风险, 只不过风险有大有小。从法律层面上, 信托的收益是不能确定底线的, 进行投资信托有风险。所以, 人们所关心的信托风险主要是跟收益有关。

另外, 造成信托投资公司资产质量差的主要原因是资金运用不当而形成风险。这种状况普遍存在信托公司的自营投资和委托投资之中。

2.流动的风险

信托业流动性的风险主要是在信托合同期满之后进行交换的信托财产上。我国的信托业的流动性的风险, 主要是由于缺乏稳定的负债政策支持, 信托机构不容易以合理利率借入资金来对付资金临时周转不灵, 最终导致支付出现困难;其次是指那些信托投资公司用借来的钱炒房地产、股票等, 大量资金套牢套死导致最终流动性的风险。

3.信用的风险

在我国的信托业发展中, 信托机构因为受托者的经营状况变差, 不能按照最初的承诺偿还资金导致产生大量的不良资产。首先, 信托机构对借款人、承租人、被担保人真实的资信情况、是否成熟的项目技术、经济状况和市场情况没有做深入的调查研究;其次对担保、抵押、反担保的各项必备要件审查不严格, 核保不准确, 抵押物不存在或者欠缺所有权, 没有相应法律保护措施, 政府也进行了较多的干预。

(三) 法律和政策不完善造成的风险

1.法律

(1) 信托财产所有权风险。

我国的信托业的发展建立在合理的信任基础上, 不要转移财产所有权, 信托财产的所有权还是确定属于委托人讹, 受托人信托公司只是占有, 实际控制信托财产。但当信托业务中涉及必须以所有人的名义进行经济活动时, 受托人不是财产的所有权人, 在实践的操作中会存在各种问题, 稍微处理不好就会引发所有权的风险。

(2) 信托监管法制的不健全。

长期以来, 我国的信托业缺乏权威的、行之有效的监督管理法律法规。我国从法律上规定了信托业的大概操作方法, 但是法律不可能对实践操作的细节问题作出细致规定。另外, 我国的很多司法机关对《信托法》的具体操作不熟悉, 执行中没有统一的标准, 这些都给信托业务的发展和展开带来困难。

2.政策制度的风险

地方政府的干涉增加了信托公司发展和操作的困难, 信托业的金融创新很少, 几乎没有, 有不少的新业务的开展还很依赖于政府的大力支持, 所以说要想避免政府干预很难。

二、防范对策

(一) 组织机构管理, 由于原本中国讹信托业的体制习惯和目前市场资源配置的合理化程度不够科学, 改进目前的治理结构无疑是非常必要和急迫的。最重要的是要保持信托财产的相对独立性, 事实上信托财产与其固有财产常常没有明确的界限, 这就造成了信托机构在被监管时产生很多不必要的麻烦, 投资人的利益也得不到一定的保障。

(二) 信托投资公司的监管, 对新公司内部法人治理解构和制度的监管 公司必须建立健全公司的业务管理和内部控制制度;应建立审计部门;应依法建账;应依法建立健全本公司的财务会计制度, 对信托业务从合规性、合理性和风险性方面监督。

三、发展趋势

(一) 信托业的巨大潜力

信托业在我国尚属一个新兴行业, 有着巨大的发展空间和潜力, 集中体现在信托需求的不断增长, 财产管理市场对信托的需求, 资产管理市场对信托管理的需求和资本市场对信托的需求上。

(二) 信托业务有着广阔发展空间

1.开展个人的金融资产的信托

个人的金融资产信托是一种在国外盛行的信托业务, 在我国很少见。然而, 如果每个人都只是为几万元钱甚至几千元钱去研究如何买股票、债券或研究其他投资方法, 很难搞透从而导致投资失败不说, 还耽误了自己的工作和休息。这是一个机会, 信托公司应当抓住, 利用自身专家理财的优势代人理财。

2.发展支持国企改革与国有资产的信托

国企改革已经进行了很多年, 并取得了显著的成果, 但是不难看到国有资产所有权归属问题一直没有得到确定, 信托是一种为非自身利益而进行的财产的管理, 是一种专业财产管理方法, 十分适合国有资产的经营与管理。

3.大力发展信托业的基础设施

一般说来, 基础设施建设资金需求量很大、还有政策支持或者优惠、稳定的收益或者以后有较大收益、市场影响较大等。信托公司应该用发展的长远眼光, 通过基础的设施的信托方式踊跃参与建设基础设施工程。

4.全面开拓投资基金信托业务

信托公司作为非银行金融机构及其特定功能, 应当抓住机遇, 积极主动的探索、组建不同类型的投资基金公司和开展相应业务。

(三) 信托业发展的前景

基于我国现在已加入了WTO组织, 面临国内外的各种金融业的强烈竞争和入世后外国一些信托公司的强劲竞争, 信托投资公司面临巨大的挑战, 但是也带来了机遇。信托投资公司要敢于借鉴外国的先进的经验, 而后制定适合自身发展的方法, 找准市场定位, 使得信托业务具有自身特色, 找到自己的市场优势, 才能站稳脚跟。

参考文献

[1]孙永祥, 黄祖辉.上市公司的股权结构与绩效[J].经济研究, 1999 (12) .

[2]江春.论金融的实质及制度前提[J].经济研究, 1999 (07) .

[3]熊伟.我国金融制度变迁过程中的信托投资公司[J].经济研究, 1998 (08) .

防范信托风险 篇8

吉林泛亚信托在近30年的恢复发展以及其间连续多次的治理整顿,许多信托公司相继成立以期有所作为,而同时也有更多的公司陆续陷入经营困境不得不黯然退市。在短短的几年里,先后有泛亚、金新、金信以及庆泰等多家信托公司因严重违规经营而受到监管部门不同程度的整顿,穷其深层次原因,无不是内部治理结构不够合理而导致违规。治理结构是信托公司的制度基础,信托公司的规范经营和健康发展有赖于治理结构的完善。从治理结构中,我们也可以看出信托公司的存在的问题及潜在风险。

1 信托公司治理存在的风险

由于历史方面的原因,吉林泛亚信托公司是以大型国有控股集团公司或地方政府出资为背景设立的,这种独特的股本架构就决定了吉林泛亚信托公司治理结构的特点———缺乏来自不同出资股东内在利益的真正制衡,不利于控股股东杠杆效应的发挥。地方政府或者控股股东可以通过高层人事安排来实现自己的意志,使高管人员的约束激励机制扭曲,行政化严重,泛亚信托公司缺少应该有的独立性与灵活性,使部门信托投资公司成为地方政府或控股集团的金融的载体和工具,在地方政府和控股集团的偏好作用下逐步失去了公司作为金融类法人的独立意志;又被民营大股东个人操控,以个人意志左右信托公司发展经营。另外,股权过分集中的另一个极大弊端是大股东不愿意进行股利分配,由此也会损害小股东的利益,同时对泛亚公司管理层难以形成有效的经营压力,不利于管理层充分发挥左右,也不利于公司资本最优配置的实现。基本上所有的信托公司都建立了包括股东大会、董事会和监事会的“三会”制度。考虑到中国信托业原有体制的惯性和目前宏观及微观层面资源配置的市场化程度,信托公司还不可能在短期内彻底规范现有的治理,但从公司提高风险控制水平,进而培育其核心竞争力角度出发,改进目前的治理结构无疑是非常必要和急迫。

2 信托业务关联交易风险

信托公司在信托业务中管理和处分大量财产,强力控股股东可能会滥用其控制地位不正当管理,通过公司这一“壳”来转移财产或谋求私利,以达到逃避债务等非法目的。这实际上会将风险转移给信托公司及其债权人,而将利益全部归属于幕后的股东,尤其当股东公司与信托公司在资产、财务、业务、人员和机构等方面重合或交叉的时候,滥用公司法人人格的问题就变得更加扑朔迷离,违法的关联交易则经常隐匿于其中。关联交易是指关联方之间转移资源或义务的事项,而不论是否收取价款。其中关联是指企业财务决策和经营决策中,如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,或两方或多方同受一方控制。信托业最初的源头是保险和银行的资产增值业务,随着日益业务的繁多,被金融业广为运用,成为金融行业四大支柱产业之一,很多产业为了获得融资也积极参股信托机构,再加上信托机构本身固有的资产也需要经营增值,此种情况才会产生这种信托业务受到其他外在因素影响,从而成为违法融资、不正当关联交易和转移资产等规避法律的武器。因此信托财产的独立性至关重要,如果信托财产与其固有财产混为一谈,那么在对信托机构进行监管时会产生巨大困难,投资人的利益也会处于极不确定的状态下。

3 信托制度创设中存在的风险

3.1 投资风险

在外部经济条件变化等因素影响下,很多信托投资公司的投资项目被套牢,效益基本不好,盈利水平差,甚至是投资一个项目,赔掉一个项目,相当大的部分血本无归。[1]我国许多信托公司对于资产负债比例指标、成本和损益等重大经营情况没有详细的专门的财务分析报告,加上还存在一些对新的信托业务管理中的薄弱环节,如果不能及时察觉这些风险隐患,则极可能发生信托行业危机。这种风险产生的原因是由于我国信托属于非负债型法律关系的特点,信托业首要的风险是信托公司不能尽责履行受托人谨慎投资的义务。[2]银行与信托业务相比,它们有一个相同之处,都是在对外投资中获得利润,银行以贷款的利息获利,而信托公司则是以投资后报作为利润,以便支付存款人利息或留住委托人而获得佣金报酬。但是信托业和银行业的最大区别是,如果银行对自己从事的投资,也就是其贷款行为有直接的利害关系,投资失败的结果是减少银行的资产;而信托机构对自己受托从事投资的事宜没有直接的利害关系,如果投资失败的话,那么减损的也是信托财产。因而,从交易成本理论看,同样作为经济人,信托机构比银行更倾向减少对投资所支付的成本,那么委托人与受益人将承担的风险也就越大。

3.2 信用风险

泛亚信托的破产案使得信托投资公司的信用问题成为了一个引发社会各界关注的法律问题。通过泛亚信托案可以折射出我国信托公司的信用风险主要体现在两个方面。我国的经济体制一直走的是公有制的道路,经济以全民和集体所有的公有制为主,企业的信用就是政府或者集体的信用。在经济生活中,广大的社会群众也更倾向于政府权威性的指导和影响,而没有以市场的经济规律行事。这种政企不分的状况也进一步导致了政府权力的集中。反映在信用机制的建立上,就体现为商业信用的社会认知程度低,政府信用的需求也会被无限地扩大,而在市场中起主导作用的不是经济主体的市场行为,而是政府的行为。

4 信托实务操作中风险

4.1 信托的效力风险

依据合同法的有关规定,合同的成立和生效是两个法律概念,并且信托法也是将成立与生效分开的,尤其强调了信托的生效。信托合同的生效,是指针对已经成立的合同,如何产生法律效力的过程。有的合同是自成立时产生效力,有的合同成立以后并不是当然有效,其可能是无效的、附条件生效的、可撤销的或者效力待定的。因为效力待定的法律行为是指法律行为虽然已经成立,但是是否生效尚不确定,只有经过特定当事人的行为,才能确定生效或不生效的法律行为。在民法中,效力待定的法律行为主要有以下几种:第一是限制民事行为能力人所实施的依法不能独立实施的法律行为;第二是无权处分行为;第三是无权代理行为。这三种都是属于主体不合格的法律行为。而在信托法领域,主体不合格所实施的法律行为均应被认定为无效。根据我国《信托法》委托人和受托人都必须具有完全民事行为能力,无民事行为能力人和限制民事行为能力人所实施的“信托行为”都归于无效。

总而言之,信托合同的成立和生效是两个有区别的法律概念。信托合同的成立,并不意味着信托就生效。信托成立体现信托法律关系事实的存在,体现当事人设立信托合同时的意思自由。信托合同的生效,只有等到信托财产转移给受托人之日,信托才生效。如果信托财产属于需信托登记的财产,还需要等到办完信托登记后才生效。作为信托委托人和受托人都应该注意到信托成立和生效的差异。因为在两种法律状态下,受托人的权利、义务和责任完全不同。

4.2 信托财产管理的风险

委托人将自己的资金或者财产交给受托人后,财产即变为信托财产。根据信托法,信托财产必须是投资者自己合法拥有的资金,否则不能信托,也可能会被依法撤销。特别对于那些非法所得或者逃避第三人债务和诉讼执行而信托的资金,对信托计划的实施将有很大的法律风险。所以委托人在投资信托时,信托公司在接受委托时必须注意这个法律风险。根据信托法的规定,信托财产必须与委托人和受托人的自己固有财产相区别,信托财产及其投资的项目资产,以及它们的信托收益均为信托财产。因此,信托财产必须与所投资的项目资产的原所有人的财产相区别,而对投资项目所产生的信托收益与该项目的原所有人的财产相区别。这就是信托财产的“破产隔离”作用,以防因委托人、受托人、投资项目的原所有人的破产而累及信托财产。否则信托财产将具有很大的法律风险。

4.3 信托收益的风险

客观的说,任何的投资都是有风险的,只不过风险有大有小,投资信托计划是有风险的。从法律上讲,信托收益是不能保底,信托财产也无法保证不受损失。所以,信托资产的收益一直都是人们所关心的信托风险。委托人的投资回报来源于信托收益,如果没有预期的信托收益或令投资者满意的收益率,投资者都不会认购资金信托计划。因此,信托收益的法律风险是信托风险的核心问题,是委托人在投资信托时,受托人将设立信托计划的时候都不能回避的问题。

4.4 信托财产变现的风险

根据资金信托法规定,信托财产归属方法有三个,即信托财产原状归属方法和变现归属方法及其混合归属法。在信托财产变现归属方法里,仍然存在无法变现的法律风险,除非采取变现“保险”或“担保”的“先行偿付”原则,否则仍然无法避免信托财产变现的法律风险。在按照信托财产原状或其现金混合归属方法中,对信托财产归属人来讲,就不可避免地承担了信托财产变现的风险,以便决定是否设立信托。

摘要：随着近几年庆泰、金新、金信、泛亚等信托公司纷遭查办,特别是“新两规”的颁布修订,一时间风生水起,一场信托业的大变革的讨论再次拉开了序幕。可以说,信托业曲折坎坷的发展证明着中国社会对信托的认知、认同有待深化,同时也体现着信托业内部制度治理存在着严重不利的坏境,以及在这种生存坏境下,信托公司自身存在的发育不足,主营业务缺乏和风险控制水平低下的尴尬现实。从这个意义上说,信托公司风险控制的深入研究就显得十分重要和紧迫。

关键词：信托风险,信托机构,受托人,关联交易

参考文献

[1]李勇.信托业监管法律问题研究[D].湖南:中南大学,2006,(6),25.

房地产信托兑付风险研究 篇9

1. 1 房地产信托的概念

房地产信托,是信托公司 ( 受托人) 通过受益份额等形式,接受委托人合法拥有的资金,为受益人的利益或特定目的,根据委托人的意愿以自己的名义,将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。房地产信托产品,是一类重要的信托产品。

1. 2 房地产信托的发展情况

在2014年之前,房地产信托快速发展,发行规模和成立规模不断攀升,房地产信托产品年度余额及占信托产品总额比重不断提高。原因如下: 第一,近年来,为防范房地产金融风险,政府实施了一系列严厉的调控政策,同时银行对房地产开发商的授信日益谨慎; 房地产开发商通过资本市场公开募资及向银行贷款的难度随之大幅提高。而房地产信托相对准入门槛较低,在资本、风险与盈利指标方面要求相对不严格。因而众多中小房企甚至一些大房企都借道信托进行融资。第二,房地产信托的高收益率吸引了众多投资者 ( 委托人) 。同时,房地产信托产品也能给信托公司带去高额收益,信托公司纷纷发行房地产信托产品。

1. 3 房地产信托兑付风险的概念

房地产信托兑付风险,是指房地产信托产品到期后,融资方无法按时向受益人兑付本金及利息。

2 兑付风险形成因素分析

2. 1 外部因素

( 1) 房地产行业因素。第一,房地产业的周期性特点: 房地产业的发展具有周期性的特点,会经历繁荣、衰退、萧条、复苏等阶段 ( 暂不考虑房地产泡沫) 。当房地产业从繁荣阶段进入衰退、萧条阶段时,会出现较长时间的房价格下跌、销售量锐减、新开发建设规模下滑等情况。这将造成部分房地产开发商资金回笼困难,造成其资金链紧张,进而可能无力偿付信托融资。第二,房地产业的泡沫: 房地产业的发展,从长期上看取决于人口规模及结构、城市化进程、货币政策等因素。但如果基本面下行、房地产泡沫破裂,房价大跌、市场需求大幅萎缩,开发商可能血本无归,导致无力兑付信托本息。第三,政府的调控政策: 由于房地产业与整体经济密切相关,政府格外注重对房地产业的调控。政府在土地使用及出让、售价、税收、房贷等方面的限制政策,都会对房地产业的发展产生影响,进而传导到房地产信托产品的兑付。

( 2) 监管因素。目前在我国,对信托公司的监督制约,并没有投资人大会或外部董事等方面的制度安排,主要靠政府监管机构银监会进行监管。但是银监会对房地产信托产品的发行采取的监管措施是事前报备制,并没有对房地产信托产品进行实质性的审查。因而银监会的监管是有限的,不能及时制止部分信托公司在运作房地产信托产品时存在的一些不规范行为。而这些不规范行为,就可能会造成兑付风险。

2. 2 内部因素

( 1) 运营因素。第一,交易对手的选择: 在交易对手的甄选方面,首先信托公司要对融资方的运营能力、财务状况、还款来源、政府政策支持力度、历史重大事件等进行综合考察。在达成初步交易意向后,信托公司还要对融资方进行尽职调查,了解企业的真实经营能力、资信状况、盈利能力等。这是项目风控的核心环节。如果信托公司没有详细考察交易对手的情况、或者对交易对手评估失误,则可能会不慎选择了存在问题的交易对手,成为兑付风险的祸源。第二,信托资产的管理: 当交易对手确定后,信托公司还要对信托资金的使用情况、收益性、安全性进行监督。如果信托公司的跟进管理不到位,则可能出现信托资金被融资方擅自挪用、融资方的经营问题被忽视等情况,没能及时防范兑付风险的发生,从而损害委托人的利益。

( 2) 道德因素。信托公司可能为了自身利益而做出可能导致兑付风险的行为。第一,故意选择次级项目: 投资次级房地产公司和项目的风险较大,相应的投资回报率越高。而在市场上房地产信托产品收益率 ( 对委托人而言) 相近的情况下,信托公司选择的项目回报率越高,其能从中取得的利益就越多。第二,投资于存在问题的关联房企: 信托公司可能将信托资金投资于与自己有关联的房地产开发商,却对其在经营状况、盈利能力等方面存在的问题视而不见,从而为兑付风险埋下祸源。

3 兑付风险前景预计

3. 1 爆发整体风险的可能性不大

自2010年《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》的下发以来,银监会陆续出台了一系列指导性文件,对房地产信托产品进行了具体的规范。其主体内容可以概括为“432标准”,即: 信托公司投资的房地产必须满足“四证齐全”,房地产开发项目资金中开发商自我资金必须超过30% ,开发商必须满足二级以上 ( 含二级) 资质。同时,为了控制风险、维持声誉,大部分信托公司在房地产信托产品方面的操作也更加谨慎,在交易对手审查上更加慎重,在项目监管上更加频繁、严格。

自2014年12月以来,房地产行业由于供需不对称,造成房价下降,房地产信托计划发布规模也迅速缩小,截至2015年3月31日,今年以来成立的房地产信托规模降幅超过60% 1。加上我国自2014年5月持续下降的居民消费价格指数 ( CPI) 所体现的通货紧缩,预计短时间内未来房地产行业扩展需求不强,2015年房地产信托计划融资规模可能会有大幅回落。因而,在接下来的数年,房地产信托兑付风险集中爆发的可能性不大。但是2015年即将到期的资金规模达2413. 39亿元2的房地产信托计划,能否按期兑付,尚待观察。

3. 2 个体风险仍有可能发生

根据经济参考网资料,2015年到期的房地产信托计划约有25% 是由实力较强的信托公司发行,即75% 的即将到期的信托计划将由小型信托公司担负兑付义务。兑付风险分散程度较大,影响范围更为广泛。因而,个别房地产信托产品的兑付风险仍然不容忽视。

4 兑付风险的应对策略

4. 1 信托公司角度

( 1) 短期。第一,加强风险防范意识: 信托公司应加强对新发起产品的风险控制,仔细做好相关的审查和调查工作,严格遵循“432标准”选择交易对手。在现有项目和新项目的跟进管理上,要加强对项目的日常监控力度,如何采取项目现场监控,定期清查信托资产等措施来防范及发现潜在风险; 发现风险要及时应对,如发现房地产销售在连续一段时间内出现下滑,可要求开发商提前兑付。第二,强化自律: 信托公司应强化自律,避免由道德因素导致的兑付风险。

( 2) 长期。第一,注重风控人才的培育: 对信托公司而言,风险控制首先依赖于业务团队、风控团队对项目的甄选及对项目的跟进管理。因而,优秀的风控人才的培育对信托公司意义重大。第二,积极研发多元化产品: 信托公司在房地产信托产品方面应进行内容上的创新,不要局限于房地产开发上,还可以加大对兑付风险相对较小的房地产经营管理类项目的投资。

4. 2 政府角度

( 1) 短期: 加强监管。我国信托行业尚处于发展阶段,各方面制度建设仍需完善。但这又是一个长期的发现问题解决问题的过程,因而短期内,政府只能通过把握市场,加强对信托产品的监管; 可以借鉴海外的立法和实践,逐步建立成套的有效防范房地产信托兑付风险的法律法规体系。如可以通过立法在项目选取、信息披露等方面加强限定。

( 2) 长期: 推动房地产信托行业转型。传统的房地产信托模式是信托当事人在相互信任的基础上,由委托人将自身合法财产或房地产委托受托人在行业内代为管理和运作,从而达到一定的投资目的或融资目的。由于房地产行业项目建设时间一般较长,而信托计划一般只持续一年到三年,以短期资金为长期资产融资势必是企业陷入借新债还旧债的死循环中,因此房地产信托转型是必然趋势。

2014年11月我国在北京、上海、广州以及深圳重启房地产投资信托基金 ( Real Estate Investment Trust,即REITS) 的试点计划,无疑是加速了房地产信托产品由固化的收益凭证向流动性更强的基金证券等的转化。从长期看,REITs模式是房地产信托发展的必由之路,因而政府应当主动通过立法、政策支持等方式推动REITs在我国的发展。

5 结 论

房地产企业信托业务风险浅析 篇10

一、我国房地产企业融资现状

房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大, 在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施, 大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主, 国家限贷、限购政策的重拳出击后, 如何寻找新的融资途径, 已经成为关乎房地产企业生死的关键。而房地产信托融资具有方式灵活, 且权属变化受限较少, 融资成本相对较低, 大受房地产企业欢迎, 已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。

二、房地产信托业务的种类及特点

信托是指委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托、代人理财”。

房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托, 是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金, 按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 以不动产或其经营企业为主要运用标的, 对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为 (类似于基金、理财等业务) 。这里所指的不动产, 包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。具体来说是由专门的信托投资公司发起, 按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品, 由银行等金融机构代为销售募集资金, 然后投入相应的房地产开发项目中。主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。

(一) 贷款型信托融资模式。在这种模式下, 信托投资公司作为受托人, 接受市场中不特定 (委托人) 投资者的委托, 以信托合同的形式将其资金集合起来, 然后通过信托贷款的方式贷给开发商, 开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。 (图1)

(二) 股权型信托融资模式。在这种模式下, 信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金, 之后以股权投资的方式 (收购股权或增资扩股) 向项目公司注入资金, 同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限 (如两年) 后溢价回购信托投资公司持有的股权。 (图2)

(三) 混合型信托融资模式。债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点, 同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色, 通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

(四) 财产受益型信托融资模式。利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点, 开发商可将其持有的房产信托给信托公司, 形成优先受益权和劣后受益权, 并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权, 信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿, 则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益, 开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 (图3)

信托产品的优点:

(一) 信托期限通常较开发贷款期限短, 且融资期限比较灵活。信托计划期限一般为18个月 (1~2年较为常见) , 通常短于房地产开发贷款期限。

(二) 融资成本较贷款成本相对较低。融资成本一般在10%左右, 较房地产开发贷款名义利率高, 但较房地产开发贷款实际上浮利率和其他财务顾问费等融资成本有明显优势。

(三) 在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。其股权类似优先股性质, 只要求在阶段时间内取得合理回报, 并不要求参与项目的经营管理和开发商分享最终利润。

(四) 在条件成熟的情况下, 可以过渡到标准的REITs产品 (REITS就是房地产投资信托, 是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写) 。房地产信托由信托投资公司组织房地产专业人士发起, 集合了大量社会资金, 为中小投资者开辟了房地产投资渠道。

(五) 能够增加房地产公司的资本金, 起到过桥融资的作用, 使房地产公司达到银行融资的条件。信托融资可以降低资产负债率, 便于后续的银行融资。目前, 国家政策对银行信贷资金进入房地产行业的限制, 房地产企业要想取得开发贷款有诸多限制条款, 如企业的资产负债率不得超过70%。这些限制条件是房地产项目在成立期初较难取得银行贷款的根源, 而房地产信托就没有此限制。

三、信托业务给房地产贷款带来的风险

(一) 信托先于贷款到期风险。目前, 大多房地产信托到期时间早于贷款到期日, 形成了实际上是以银行贷款兜底, 预售房款资金优先于银行贷款归还信托。

(二) 信托资金用于项目资本金风险。部分房地产企业违规将银行贷款和通过理财产品筹集的资金充当资本金, 放大了权益乘数, 拉长了开发商的融资链条, 使开发商形成事实上的“空手套白狼”, 且开发商可将其自身资金用于其他项目, 大大加剧了银行的贷款风险。

(三) 信托资金还款来源与开发贷款还款来源相同的风险。信托、贷款的还款来源均依靠同一项目的销售收入, 在目前国家政策对房地产业销售大力打压的情况下, 房地产竞争较为激烈, 项目面临的销售压力较大, 销售收入存在较大不确定性。

(四) 信托融资“美化”报表数据风险。股权型信托融资模式改变了房地产企业的资产负债结构。大大降低了企业实际的资产负债率, 以增资扩股方式募集信托资金, 分别增加实收资本、资本公积, 所有者权益大幅增长, 表面上优化了企业的资产负债结构, 影响了贷款行对客户准入限制条件计算的真实性。

(五) 法律、法规不完善带来的风险。目前, 国家就信托有相关的法律法规, 但还是远远不够。在房地产信托的4种产品模式的具体操作过程中, 不是所有程序都具有具体的法律依据, 甚至有的还和现有法律相冲突。比如, 信托投资公司在设计信托产品时, 经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有:财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以, 无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。

四、完善房地产企业信托业务的建议

(一) 建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系, 仅仅靠现有的三部法律法规还是不足的, 必须将相关法律的制定工作细致化、完备化, 借鉴西方发达国家的经验, 制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。

(二) 建立完善的信托投资公司信息披露制度和风险预防体系。为了预防风险, 信托投资公司可以参考采取北京国投的做法:成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及与银行建立长期的战略合作关系, 利用其成熟的风险控制经验。

(三) 积极进行房地产信托产品创新。结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务, 进一步丰富房地产的融资模式。