保障房信托（精选三篇）
保障房信托 篇1
2013年《中国老龄事业发展报告》中显示我国老龄人口已经达到2.02亿, 我国已经进入深度老龄化社会, 但老龄人口的实际赡养比不足5:1。受到计划生育政策影响, 我国家庭结构发生巨大变化, 传统的“养儿防老”方式愈显单薄。此外, 我国养老金也存在较大的缺口, 票子养老也遭遇较多障碍, 而西方国家提出的“以房养老”理念正好能够将作为家庭主要财富的房屋转变成养老资源的有益补充, 改善“有房富人, 现金穷人”的“中国穷老人”的生存现状。我国各城市也纷纷开展“以房养老”模式, 如2005年南京汤山的“以房换养”模式、2007年上海的“售房反租”模式、2011年中信银行率先推出的住房反向抵押养老产品。在2013年, 国务院才正式提出开展住房反抵押贷款保险试点, 但是受到我国国情、养老观念、政策、体制上的障碍, 开展的“养老模式”不是以失败告终就是需求不足。信托作为一种高度灵活的财产管理制度, 具有财产管理、破产隔离、投融资、财产分拆等基本功能, 在国外其已被广泛运用到民事、商事和社会公益领域。如果将信托应用到以房养老理念中, 创造一种新型的以房养老模式, 不仅能作为一项很好的理财产品拓宽老年人养老资金来源, 又能为老年人提供投资理财渠道, 此外还可解决老龄人的财富传承问题。与反向抵押贷款模式相比, 以房养老信托模式具有更大的优势和功能。
一、以房养老信托的含义与特征
以房养老信托是指是老年人基于对受托人的信任, 将其拥有所有权的房屋转移给受托人, 并指定自己为受益人, 由受托人按照养老保障的目的管理和处分信托的房屋, 并以该房屋所产生的收益为老年人提供养老保障服务。以房养老信托的目的就是保障老年人能够老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。受托人作为专业的信托公司发挥其金融专业人的能力, 对所信托的房屋进行整合性运作, 综合利用房屋租赁、出售、资产证券化等形式进行管理和处分, 使得房屋保值、增值。受托人对所信托房屋进行价值评估和风险评估, 根据受益人 (老年人) 每个月的生活所需支付生活费, 并为受益人提供娱乐、休闲、医疗、文教、康体等服务, 解决老龄人房产居住、保健、护理、遗产处理和财富传承等问题。
以房养老信托的特殊性在于其提供综合性的养老服务包括“衣食住行医学乐财”等方面, 其具有以下几个特征:首先, 以房养老信托的目的在于增加受益人的养老金来源、实现养老保障目的, 所以受托人必须提供满足受益人所需的居住、健康、娱乐、教育等综合性养老服务;其次, 以房养老信托中的委托人通常是指拥有一套房屋并且年龄在60岁以上的老年人。这里的房屋不包括农村宅基地上所建筑的房屋, 仅指城市中可自由交易的商品房, 且该商品房上不存在权利负担如抵押、保证等;最后, 以房养老信托的受益人不仅可以是委托人自己, 还可以包括委托人的后代。通常委托人即老年人将其拥有所有权的房屋委托给专业信托公司, 由信托公司对该房屋进行经营、管理, 并用该房屋所产生的收益为老年人自己 (第一受益人) 提供养老服务, 待老年人去世后, 如果信托财产还有剩余则可继续为老年人的后代 (第二受益人) 提供教育、培训、医疗、保健等服务。
二、以房养老信托与反向抵押贷款的比较
以房养老信托是将信托原理运用到“以房养老”理念中创造出来的新型养老模式, 与住房反向抵押贷款相比优势和功能更强大, 包括但不限于理财服务、六老产品服务、长期规则、财富传承、破产隔离以及受托人的严格的受信义务。
首先, 由于信托所具有的“代人理财”功能, 使得以房养老信托中的专业受托人可以综合利用租赁、出售、资产证券化等形式对信托财产进行管理、维护, 使其保值、增值。而住房反向抵押贷款模式中, 金融机构只是根据抵押房屋评估价值的一定比例贷款给老年人且在老年人去世后将抵押的房屋进行拍卖、变卖偿还贷款。老年人仍居住在原有的房屋, 房屋的管理、维护由老年人自己负责, 但其精力、时间有限, 往往不能够对房屋进行市场化运作使其保值、增值。而以房养老信托中的专业受托机构为老年人处分生前和生后事项, 包括对房屋进行维护、科学合理地制定理财投资方案使得房屋保值、增值, 并运用房屋所获得的收益为老年人提供丰富多彩、功能全面养老服务。在以房养老信托中, 通过受托人的专业理财能力可将房屋价值放大化, 比起只对房屋价值进行评估并抵押贷款所获取的养老金来源更多, 且可以免去老年人自己管理、维护房屋、理财等琐事。
其次, 以房养老信托不仅可以为老年人提供理财服务, 还是为其提供六老产品服务, 而住房反向抵押贷款中的贷款机构只是每个月为老年人提供生活费用, 虽然一定程度上可以解决老年人养老资金不足的问题, 但是却无法满足老年人的其他需求如娱乐、休闲、护理、医疗康健等。而以房养老信托中的受托机构可以为老年人提供包括“衣食住行医学乐财”等六老产品的综合性养老服务, 解决老龄人居住、健康、娱乐、教育等问题, 为老年人提供的保健服务、房产居住、护理服务和遗产处理, 安全管理信托财产使其保值、增值等, 使得老年人能够真正老有所养、老有所乐、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为。
再次, 由于信托所具有的长期规则功能使得老年人能够长时间内稳定地享受养老服务。以房养老信托所具有的长期规则功能源于信托的连续性特征, 它使得在以房养老信托关系存续期间, 不因受托人死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤销或者被宣告破产而终止, 也不会因为受托人的辞任或者被解任而终止。所以在以房养老信托模式中可受益人可以在其生命的整个周期实现自己的养老保障目的。而反向抵押贷款中的贷款机构一旦出现被依法解散、被依法撤销或者被宣告破产等情形时, 反向抵押贷款合同将被迫终止, 此时借款人 (老年人) 必须返还贷款的数额及利息。如果老年人无法清偿债务, 其抵押的房屋必须变卖、拍卖偿还债务, 这对本来就资金缺乏的老年人来说无疑雪上加霜。如果老年人有能力偿还2债0务14, 在年反第向7抵押期贷下款旬合同刊终止后为了继续办理该项业务, 时必须寻代找 (新总的第贷5款5机9构期, ) 而且还需重新对房屋价值、老年人的身T体i状m况e等s进行评估, 这些花费无疑是由老年人自己承担。因此, 以房养老信托与反向抵押贷款模式相比, 更具长期性和稳定性。
又次, 信托财产的独立性使得信托具有破产隔离功能即信托财产独立于委托人、受益人、受托人的财产, 且委托人、受托人及受益人三者任何一方的债权人都无权主张以信托财产偿债。总之, 在老年人将房屋转移至受托人名下, 该房屋作为信托财产独立于委托人、受益人的固有财产, 在受益人即老年人因种种原因对外产生大量债务又无法清偿债务时, 该房屋因为作为信托财产可不被受益人的债权人追及, 从而可以保障老年人能够老有所保。如果是在反向抵押贷款模式中, 一旦借款人因种种原因对外产生大量债务, 因该房屋属于老年人的个人财产, 该房屋必须用来清偿债务, 此时反向抵押贷款不仅被终止, 而且老年人也失去其唯一最具价值的财产。
此外, 以房养老信托还具有财产传承功能。住房反向抵押贷款模式在我国发展缓慢的一个重要原因在于反向抵押贷款模式中, 虽然老年人还居住在原有的房屋, 但是在老年人去世后该房屋通常归金融机构所有, 这与我国传统将房屋留下子孙的做法不一致。国内一些学者主张应当引导国人克服这一思想。但是笔者认为不必克服, 利用信托特有的功能就可以在不影响房屋继承权的基础上解决养老问题。在以房养老信托中, 房屋作为信托财产, 其权利极为特殊, 表现为权益的分离与重构。也就是说由受托人享有名义所有权对房屋进行管理处分, 而受益人 (老年人) 作为实际上的所有人享有该房屋所产生的收益。在受益人死亡后, 该信托财产作为其遗产由其继承人继承或者该为信托继续存续, 由其继承人作为新的受益人享受信托财产所产生的收益。可见, 以房养老信托不仅解决老龄人的养老问题, 也解决其财富传承问题。
另外, 以房养老信托中的受托人享有较大的自由裁量权, 可以根据老年人的实际需要支付养老费用并提供养老服务。比如在受托人生病时需要大量的医疗费用或者受益人想要去旅游时, 受托人可根据具体情况扩大每个月给予老年人医疗费用、生活费用, 也可为受益人安排出游的衣食住行等问题。而反向抵押贷款中贷款机构通常每月固定给予老年人一定的生活费用, 这种方式对贷款人来说相对安全, 但是对老年人来说却缺乏灵活性, 不能应付不时之需, 比如老年人因生病、旅游、偿债、消费等需要支付款项时, 受到贷款额度的限制不能向贷款机构领取额外所需资金。
最后, 在以房养老信托中受托人必须遵守《信托法》所规定的严金格的受融信义务即忠实义务和善良管理义务, 这使得以N房O养.7老, 信20托1中4Fi的n受an托c人e不必担心受托人会侵吞其 (财C产u损mu害l其at利iv益et。y以N房O养.老55信9托) 中的受益人大多为自身保障能力较弱且年过半百的老龄者, 不管是在身体、精神等生理方面, 还是在知识、能力等方面均无法进行自我保障。而受托人严格的受信义务可以解决受益人在行使监督权存在不足难题, 受托人必须履行忠实义务和善良管理义务。忠实义务要求受托人必须为受益人的最大利益处理信托事务, 不能将自己的利益置于受益人利益之上, 不得利用所处优势损害受益人的利益且不得利用信托财产牟取私利。善良管理义务要求受托人处理信托事务时必须以一个谨慎的人在相似的情形下所应表现的谨慎、勤勉和技能管理信托财产, 使其保值、增值。
四、结束语
以房养老信托是将信托特有的功能与“以房养老”理念有机结合的新型养老金融产品。目前, 我国以房养老信托并没有真正的开展起来, 在运作中还存在诸多制度障碍和制度缺失。本文写作的目的, 就是为了让人逐步了解到将信托运用到以房养老理念中的巨大优势和功能, 为该项信托产品在今后能够顺利实行提供理论上的支持。还要让民众摆脱对信托的误解, 认识到信托既能为富豪巨室谋利, 也可为升斗小民服务, 另外也可激发信托公司创新设计更多的信托产品, 推动整个行业的发展。以房养老信托运作是一个较为复杂的问题, 随着理论界和实务界关注的提升, 必然涉及到信托风险控制、契约内容、信托设立等一系列的问题。由于本人知识有限, 无法更为全面的研究以房养老信托, 但笔者会继续关注这个问题并积极汲取新的知识, 积极为我国以房养老信托的实行提出更多更好的建议!
参考文献
[1]柴效武.以房养老模式[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.
[2]方嘉麟.信托法之理论与实务[M].北京:中国政法大学出版社, 2004.
[3]胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].湖南:中南大学, 2011.
保障房信托 篇2
《关于印发天津市限价商品住房管理暂行办法的通知》（津政发〔2008〕39号）、《关于落实〈天津市限价商品住房管理暂行办法〉有关问题的通知》（津国土房改〔2008〕291号）、《关于放宽限价商品住房购买条件的通知》（津国土房保〔2009〕13号）
二、办事须知
限价商品住房购买申请人，持以下要件的原件和复印件向户籍所在区房管局提出申请：
1、本人身份证；
2、家庭户口簿；
3、家庭现居住情况有关证明；
三、办事程序及时限
1、向户籍所在区房管局提出申请。
2、区房管局对申请家庭户籍、人口、住房等情况进行初审，工作时限5日。
3、申请人持家庭成员收入证明材料到区民政局进行收入核查，工作时限15日。
4、区房管局对申请人购买限价商品住房资格进行审核，工作时限5日。
5、区房管局将申请人相关情况公示，公示期限５日。
6、区房管局开具《天津市限价商品住房购买资格证明》。
一、2013年住房保障政策调整
(一)2013年对廉租住房实物配租补贴申请条件进行了哪些调整？
答：重残和双残家庭申请廉租住房实物配租补贴的收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于800元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于960元(含)
(二)2013年对廉租住房租房补贴申请条件进行了哪些调整？
答：廉租住房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于1060元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于1160元(含)。
(三)2013年对经济租赁房租房补贴申请条件进行了哪些调整？
答：经济租赁房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于2000元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于2200元(含)。
(四)2013年对限价商品住房申请条件进行了哪些调整？
答：2013年将具有武清区、宝坻区、静海县、宁河县和蓟县(简称“两区三县”)非农业户籍，申请时在市内六区、环城四区工作并在市内六区、环城四区连续缴纳社会保险1年以上，且符合我市限价商品住房申请条件的人员纳入限价商品住房申请范围。
(五)两区三县人员到哪里申请限价商品住房？须提供哪些要件？
答：符合限价商品住房申请条件的两区三县人员，需到户籍所在地的区县房管局提出申请。
申请人需携带以下证明材料：(一)申请人本人身份证；(二)家庭成员户口簿；(三)家庭住房有关证明材料；(四)家庭成员收入证明材料；(五)申请人与用人单位签订的劳动合同；(六)申请人社会保险缴存证明。有特殊情况的，需按受理申请部门要求，提供其它相关证明材料。
(六)具有两区三县非农业户籍人员申请时，工作地址及连续缴纳社会保险1年以上如何认定？
答：申请人工作地址原则上以申请人与用人单位签订的劳动合同记载的单位地址为准。劳动合同记载的单位地址与申请时实际工作地址不符的，可由用人单位据实开具《工作地址证明》。
申请人连续缴纳社会保险1年以上按社会保险缴存证明认定。
(七)2013年限价商品住房其它政策有没有调整？
答：2013年除扩大了限价商品住房申请的区域范围外，还对两项政策有所调整。
一是对申请家庭出售或置换住房的认定政策。对申请人及与其共同申请的家庭成员，将原有私产住房出售或将原承租公有住房置换且名下确无住房的，由原“2008年1月1日以后，申请人家庭成员将原有私产住房出售、赠与他人或将原承租公有住房置换的仍认定为申请家庭住房”，调整为私产住房买卖合同或公有住房置换协议记载的交易时间距申请之日已满3年的，可不认定为申请家庭住房面积；不满3年的仍认定为申请家庭住房面积。
二是对离异人员的申请政策。离异人员符合申请限价房条件的，由原离异满2年后方可申请调整为满1年后方可申请。离异时间以法院相关判决文书或离婚协议注明的离异日期为准。
二、“三种补贴”政策问答
(一)哪些家庭可申请廉租住房实物配租补贴？
答：具有本市市内六区非农业常住户籍、家庭人均住房使用面积在9平方米(含)以下、人均财产5万元(含)以下、未享受其他住房保障的两人(含)以上的五类家庭：
1、享受最低生活保障待遇一年以上或定期抚恤补助优抚待遇;
2、享受民政部门特困救助一年以上、符合“孤老、大病、四级以上(含)残疾”认定条件;
3、上年人均月收入在960元(含)以下的重残或双残家庭;
4、上年收入在4.5万元(含)以下的市级以上劳动模范(保持荣誉)家庭；
5、上年收入在4.5万元(含)以下的不享受政府定期抚恤金的烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属(遗属包括父母、配偶、子女，以下简称“三属”)家庭。
(二)哪些家庭可申请廉租住房租房补贴？
答：申请廉租住房租房补贴的家庭须同时具备以下条件：
1、具有本市非农业常住户籍;
2、家庭上年人均月收入在1160元(含)以下;市级以上劳动模范(保持荣誉)家庭、不享受政府定期抚恤金的“三属”家庭上年收入在4.5万元(含)以下;
3、家庭人均现住房使用面积在9平方米(含)以下;
4、家庭人均财产5万元(含)以下；
5、未享受其他方式住房保障政策。
(三)哪些家庭可以申请经济租赁房租房补贴？
答：申请经济租赁房租房补贴的家庭应当同时符合下列条件：
1、具有本市非农业常住户籍；
2、家庭上年人均月收入在2200元(含)以下;
3、家庭人均现住房使用面积在9平方米(含)以下；
4、家庭人均财产5万元(含)以下；
5、未享受其他方式住房保障政策。
(四)到哪去申请“三种补贴”？须提供哪些要件？
答：申请“三种补贴”家庭，由户主或由户主委托具有完全民事行为能力的家庭成员，到户籍所在街道办事处(乡镇人民政府)提出申请。
申请时需提供以下要件原件及复印件：
1、本人及家庭成员身份证；
2、家庭户口簿；
3、家庭成员上年收入的相关证明材料或《天津市最低生活保障金领取证》(或《定期补助人员证》、《定期抚恤金领取证》、《特困救助卡》)等相关证件；
4、现住房有关材料；
5、其他特殊情况需提供的相应证明。
(五)市级以上劳模、“三属”家庭申请廉租住房补贴须提供哪些身份证明材料？
答：申请廉租住房补贴的市级以上劳模家庭、不享受定期抚恤金的“三属”家庭，在提供上述要件基础上，还须提供：
市级以上劳模家庭，须提供市级劳模证书和市劳模协会开具的《天津市市级以上劳动模范身份证明》的原件及复印件。
不享受政府定期抚恤金的“三属”家庭，须提供“烈士证明书”、“因公牺牲军人证明书”、“病故军人证明书”的原件及复印件。未持有“烈士证明书”原件的遗属，须提供复印件及区、县民政局开具的身份证明。
(六)廉租住房租房补贴标准是多少？
答：廉租住房租房补贴标准为：市内六区每月每平方米使用面积36元，环城四区和滨海新区每月每平方米使用面积34元，武清、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月每平方米使用面积28元。
(七)经济租赁房租房补贴标准是多少？
答：经济租赁房租房补贴标准为：市内六区每月每平方米使用面积19元；环城四区和滨海新区每月每平方米使用面积17元；武清区、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月每平方米使用面积15元。
(八)租房补贴住房面积保障标准是多少？
答：租房补贴住房面积保障标准均为人均使用面积12平方米
(九)租房补贴月补贴额如何计算？
答：月租房补贴额=月租房补贴标准×家庭应补贴面积
家庭应补贴面积按照家庭现住房使用面积与租房补贴面积保障标准的差额计算。即家庭应补贴面积=租房补贴面积保障标准(12平方米/人)×享受租房补贴家庭人口-现住房使用面积。家庭应补贴面积小于15平方米的，按15平方米计算。
例如：市内六区某三口之家，家庭成员为申请人、配偶和未婚子女，其家庭收入、财产均符合廉租住房租房补贴条件，家庭现住房使用面积为24平方米。该家庭月租房补贴额计算：
1、家庭应补贴面积：12×3-24=12(平方米)，该家庭应补贴面积小于15平方米，故按15平方米计算。
2、家庭月租房补贴额：市内六区廉租住房租房补贴标准为每月每平方米使用面积36元，该家庭月租房补贴额为36×15=540元。
经济租赁房租房补贴月补贴额计算同上。
(十)享受廉租住房租房补贴家庭，每月最低可申领多少补贴？
答：符合廉租房租房补贴条件家庭，每户最低月租房补贴额为：市内六区每月540元、环城四区和滨海新区每月510元、武清区、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月420元。
(十一)享受经济租赁房租房补贴家庭，每月最低可申领多少补贴？
答：符合经济租赁房租房补贴条件家庭，每户最低月租房补贴额为：市内六区每月285元、环城四区和滨海新区每月255元、武清区、宝坻区和静海、宁河、蓟县每月225元。
三、限价商品住房政策问答
(一)申请限价商品住房需具备哪些条件？
答：申请购买限价商品住房的家庭须同时符合以下条件:
1、申请人具有本市市内六区、环城四区及滨海新区范围内非农业户籍；具有武清区、宝坻区、静海县、宁河县和蓟县(简称“两区三县”)非农业户籍的人员，申请时在市内六区、环城四区工作并在市内六区、环城四区连续缴纳社会保险1年以上； 2、3人及3人以上家庭上年人均收入低于3万元，2人和1人家庭上年人均收入低于4.5万元；
3、家庭住房建筑面积不超过60平方米；
4、家庭人口2人及以下的人均财产低于13万元(含)、3人家庭人均财产低于11万元(含)、4人及以上的家庭人均财产低于10万元(含)；
5、未享受其他方式住房保障政策。
(二)单人是否可以申请限价商品住房？
答：男超过25岁、女超过23岁的未婚人员或离异、丧偶人员，如果符合申请须具备的户籍、收入、财产条件，且名下无私产住房也未承租公有住房的，可单人申请限价商品住房。
(三)申请限价商品住房家庭成员如何认定？
答：申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及未成年子女或成年未婚子女确定。与申请人长期共同居住的近亲属，可作为申请人家庭成员。
(四)户籍为本市集体户口是否可以申请，有无年限限制？
答：因就业在本市单位落户的城镇户籍集体户口可以申请且无年限限制。
(五)公有住房计租面积如何换算为建筑面积？
答：家庭住房为公有住房的，高层和多层成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.3计算；平房和非成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.15计算。
(六)到哪去申请限价商品房？须提供哪些要件？
答：申请人到户籍所在地的区房管局提出申请。申请人需携带以下证明材料：(一)申请人本人身份证；(二)家庭成员户口簿；(三)家庭住房有关证明材料；(四)家庭成员收入和财产证明材料；(五)具有两区三县非农业户籍人员，还需提供申请人与用人单位签订的劳动合同、社会保险缴存证明。有特殊情况的，需按受理申请部门要求，提供其它相关证明材料。
(七)限价商品住房价格如何确定？
答：限价商品住房的销售价格实行政府指导价管理，原则上比测定价格之前3个月内，周边或同地区普通商品住房价格低20%左右。
(八)购买限价商品住房有区属限制吗？
答：持有《天津市限价商品住房购买资格证明》的人员，可以购买市集中建设的限价商品住房，没有区属限制。区组织建设的限价商品房，只面向本区符合条件人员销售。
(九)购买限价商品住房可以贷款吗?
答：购买限价商品住房可以使用住房公积金或商业贷款，手续与购买普通商品房贷款一样。另外，政府为了减轻限价商品住房购买家庭的负担，目前对购买限价商品住房使用住房公积金贷款的，政府有关部门对其贷款担保费给予50%的补贴；通过中德住房储蓄银行进行个人限价商品住房贷款的，政府还给予为期5年0.5%的贷款利息贴息和贷款利息5%的补贴(中德住房储蓄银行贷款专线：23287787)。
(十)申请人家庭其他成员可以作为贷款人购买限价商品住房吗？
答：与取得《天津市限价商品住房购买资格证明》的申请人共同购买限价商品住房的，共有人须为申请人的配偶、父母或子女。共有人可以作为贷款人购买限价商品住房。
(十一)购买限价商品住房后是否可以上市转让？
答：限价商品住房购买人在交纳契税满5年后方可上市转让。
(十二)到哪里购买限价商品住房？
答：我市有关政策规定，新建限价商品住房的销售主体为开发企业，严禁开发企业将开发建设的限价商品住房委托给中介机构、其他组织及个人代理销售，因此，持有《天津市限价商品住房购买资格证明》的人员一定要通过正规渠道到限价商品住房开发企业设置的销售场所购买限价商品住房。
(十三)如何获知限价商品住房的开盘信息？
答：请关注天津住房保障网(http://)所发布的信息或拨打限价商品住房项目售楼处电话了解情况。
(十四)申请限价商品住房购房证满一年后，未购买限价商品住房的，是否可延期或重新申请限价商品住房购房证?
答：申请限价商品住房购房证满一年后，未购买限价商品住房的，不可延期也不可重新申请限价商品住房购房证，请慎重选择申请时间。
天津限价房申请人条件1.具有市内六区环城四区及滨海新区范围内非农业户籍;2.家庭上年人均收入低于3万元,并且在计算家庭上年人均收入时,2人(含)以下家庭的家庭人口可按实际人口数的1.5倍计算,即单人户上年收入不超过4.5万元,2人户上年总收入不超过9万元;3.家庭住房建筑面积不超过60平方米,认定住房面积时,家庭住房为公有住房的,高层和多层成套住房建筑面积按计租面积乘以1.3计算,平房和非成套住房建筑面积按计租面积乘以1.15计算;4.男超过25岁、女超过23岁的未婚人员及离异、丧偶人员可作为单人户申请。关于限价商品住房申请审核有关问题的通知各区房管局、各有关单位:为做好限价商品住房申请审核工作,规范认定标准,就有关问题通知如下:
一、已申请且已购买定向销售和定向安置经济适用住房的家庭,除申请人本人及其配偶之外的其他家庭成员,可以申请购买限价商品住房。
二、离异人员须在离异满两年后方可申请限价商品住房。离异时间以法院相关判决文书或离婚协议注明的离异日期为准。
三、未婚人员单人申请限价商品住房的,申请人须提供由所在区民政部门出具的未婚登记记录。
四、申请人取得《天津市限价商品住房购买资格证明》后在有效期内未购房的,其《天津市限价商品住房购买资格证明》作废,申请人及其配偶不得再次申请限价商品住房。
五、与取得《天津市限价商品住房购买资格证明》的申请人共同购买限价商品住房的,共有人须为申请人的配偶、父母或子女。共有人与申请人在同一户籍的,向销售企业提供家庭户口簿原件及一份复印件。共有人与申请人不在同一户籍的,向销售企业分别提供共有人和申请人家庭户口簿原件及一份复印件。共有人与申请人不在同一户籍,且共有人为申请人父母或子女的,还须提供公证部门出具的证明双方关系的公证文书原件。共有人为申请人配偶的还须提供结婚证原件及一份复印件。销售企业人员当场对申请人及共有人提供的相关证件原件与复印件进行核对,核对一致的,在复印件空白处标注“该复印件与原件核对一致”,核对人签名并注明年月日,加盖销售企业章,原件退回,留存复印件,其中公证文书留存原件。
同时符合以下条件的家庭可以申请购买限价商品住房:具有本市中心城区（外环线以内）非农业户籍3年以上且家庭人口在2人(含)以上；家庭上年人均收入低于市统计局公布的本市上年城市居民人均可支配收入的1.5倍（具体收入线标准由市国土房管局定期向社会发布）；家庭无私产住房且未承租公有住房.申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及其未成年子女确定.购买限价商品住房申请审核程序：
（一）申请.由户主或户主委托具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,到户籍所在区房管局提出申请,领取并填写《天津市限价商品住房购买申请审核表》(一式两份).申请购买限价商品住房须携带以下要件： 1．本人身份证（原件和复印件）； 2．家庭成员户口簿（原件和复印件）；
保障房信托 篇3
近年来，房地产业得到了突飞猛进的发展，对人们生活的影响也极为突出。但是由于房地产自身和政策上的不完善，目前我国的房地产行业还存在着缺陷和泡沫。国家为控制房地产业稳健发展，在发布相关政策同时，还加大力度解决人民的住房保障问题。在国家近年来实施的国民住房保障手段中，最为有效的并且最受人们关注的便是保障性住房的建设。“十二五”期间，我国将建设约3600万套保障房，其中，廉租、公租保障房将成为建设重点。但是大规模建设和运营租赁性保障房意味着巨额资金投入及缓慢的回收期，目前我国运用在保障性住房融资领域的融资工具和渠道比较少，仅仅依靠有单一的融资模式，很难达到保障性住房建设的资金要求，那么如何解决保障性住房建设资金问题成为住房保障工作的关键问题。如果能够将REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）引入到保障房建设中，既有利于满足中小投资者和机构投资者对房地产行业的投资需求，又能够创新租赁性保障房建设的融资渠道和建成后的运营方式，可作为有效解决保障房长期发展机制的一种新选择。
二、REITs简述
REITs起源于美国，是一种创新的融资模式，通过信托公司将从事房地产开发、管理、销售等经营活动所得收益以派息方式分配给股东，REITs有权益型、抵押型和混合型3中类型。1965年，首只REITs在纽约证券交易所上市交易，同时，欧洲市场上也出现了REITs，日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年发行了REITs，2003年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》推出REITs，各国均根据自身特色设计运作模式，对投资目标、收入分配等方面做出了相应的调整，制定出符合本国自身特点的REITs。
在我国对于REITs的研究已经持续多年，各种政策、办法、方案一直在研究中，但尚处于起步阶段，产品设计还在进一步完善中，并对其发行和法规的制定要进行双重的考虑和考验。近期，中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品，这是中信证券利用自有资源的创新举措。中信证券用自己旗下两栋非常优质的写字楼物业做REITs的基础资产，租客都有AAA级品牌，使得物业租金上涨趋势基本锁定。虽然此项资管计划已经具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。
REITs的设立和运作必须满足特定的要求：受益凭证方面的要求，受益凭证必须完全可转让；对资产种类及收入来源的要求，如美国、日本规定REITs资产的75%必须为房地产投资；在分配制度上，一般要求必须将净利润的大部分进行分配，美国规定REITs必须将不低于90%的应纳税所得分配给股东，对公司管理结构的要求，必须聘请独立的专业顾问管理公司资产。同时，REITs还具有以下特点：1）专业化管理。REITs募集的资金，必须委托专业性很强的基金管理公司进行投资运作，对房地产进行专业化管理，专业化管理在降低管理风险的同时提高了投资收益。2）组合投资，风险分散。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，从而投资风险更为分散。REITs通过公开发行股份可以募集大量资金，这样REITs在选择房地产类型时具有更大的选择范围，便于投资组合的优化。3）流动性强。公开上市的REITs可以在证券交易所自有交易，未上市的REITs信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。
三、REITs在保障房建设领域的运用
借鉴中信启航专项资产管理计划的操作模式，保障房建设领域可由基金管理者与地方政府达成协议，地方政府将部分租赁性保障房作为基础资产，与小区周边的商业出租房等资产打成一个资产包，然后基金管理者按照资产包的整体规模大小向社会公众或特定投资者发行REITs份额筹集资金，再用相应资金向租赁性保障房的所有者（一般为政府所属的保障房投资中心或其他相应机构）购买资产包，REITs所属的专业物业管理人员按照政府的有关政策要求对租赁性保障房进行日常管理，被保障对象定期向基金缴纳的租金，则成为REITs持有人获得投资收益的主要来源。具体的融资模式构建如下：
模式构建的前提条件是保障房具有明晰的产权关系，建设完成后产权归政府所有，具有庞大的需求量，有稳定的现金流，良好的潜在收益，同时政府能够提供优惠政策和资金支持。在保障房REITs运作过程中涉及的参与主体较多，主要包括投资人、委托人、受托人、托管人、投资顾问公司、项目公司、第三方担保、政府等。首先成立基金公司，投资发起REITs基金，并投入一定资金成为合伙人，投入一定资金可以避免基金管理公司做出有损REITs而有利于自身决策的行为；然后向投资者发放受益凭证，基金公司选择聘用或组建保障房建设运营团队，并成立项目公司，争取政府给予保障房建设最大的优惠政策；项目公司将新建的保障房交给管理部门出租给符合条件的租户；保障房租户的租金和政府补贴由基金托管机构保管，托管机构收取一定比例的保管费后给予投资者分配收益，从而避免投资者与基金管理公司之间可能产生的非法交易；整个过程中，政府部门全面监督保障房REITs的运作过程。
四、当前我国保障房领域发展REITs尚存的问题
REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点，能满足我国巨大的不动产和基础设施的证券化需求，是未来我国房地产金融的重要发展方向之一。但是，目前仍有一系列的问题制约着我国REITs的发展。
一是基础资产的问题。没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内如前述中信启航专项资产管理计划中如此高品质物业并不多见，大部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，保障房虽不涉及产权混乱的问题，但其作为基础资产的价值有待商榷。
二是流动性问题。信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键。如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以确定信托产品权属尚有一定难度。
三是税收环境障碍。在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）难以得到满足。按现行税制粗略估算，我国最终实得只有租金的60%～70%，如果保障房领域能够出台相关税收政策，争取到更多的优惠政策，那么在保障房领域推行REITs还是有可能的。
四是监管障碍。按照我国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通，则其募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，难以体现REITs的规模和流通价值。