商品房买卖（精选十篇）
商品房买卖 篇1
一、症状
近年来,湖北省房地产业总体上保持了快速健康发展的态势。房地产业的发展对改善居民住房困难、提高居住水平、拉动经济增长、推动城镇化进程等,都发挥了积极作用。但是,由于市场发展较快,法规和制度建设相对滞后,监管手段相对缺乏,导致房地产市场中侵害群众合法权益的现象时有发生。特别是随着广大消费者法制观念和维权意识的增强,商品房买卖环节中的矛盾纠纷不断增多,主要表现在以下几个方面。
(一)在商品房交付时矛盾纠纷突出。
由于房地产开发项目交付使用环节是房地产开发的最后环节,涉及到十几个部门的职能,规划、建设、销售等各阶段的问题均集中在这一环节表现出来:(1)交付的商品房未完成规划、消防、单体工程质量等专项验收手续,不仅违反法律法规,还造成入住后无法按期办理房屋“两证”;(2)商品房配套公共设施、基础设施、前期物业管理等未完成或落实,达不到交付使用条件,甚至存在安全隐患;(3)少数开发企业实力不强,抗风险能力差,盲目扩张,擅自挪用预售款,导致资金紧张,影响项目后续工程的建设,造成商品房逾期交付。
(二)在商品房预售时存在违法违规行为。
少数开发企业和中介组织法律意识淡薄,诚信意识缺失,加上部分销售人员素质较低,导致各类违法违规行为不同程度地存在。主要有:(1)在未取得预售许可证前,擅自销售或以认购等形式收取费用;(2)取得预售许可证后,未按规定时间预售,存在炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源,以及纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等行为;(3)在订立买卖合同中,不向购房人明示合同示范文本,使用含有免除自己义务或者加重购房人责任、侵害购房人合法权益条款的合同,以及合同欺诈,利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等行为;(4)价格违法违规行为。主要是违规收取有关费用,商品房销售未实行明码标价。
(三)房地产开发企业虚假宣传、发布不实广告信息。
部分开发企业未取得预售许可证就发布预售广告;少数开发企业漠视消费者权益,发布夸大其辞、具有欺骗性的广告,宣传内容与实际项目的质量或环境相差悬殊;个别开发企业和销售代理机构虚构商品房销售进展信息,造成商品房供求紧张的氛围,诱导、误导、欺骗消费者。
(四)开发企业经营行为不规范导致购房者无法办证。
个别开发企业实力不强,管理水平较低,诚信意识淡薄,出现土地违规、未足额支付土地出让金、擅自更改规划、挪用预售款和代收代付款项、不能及时支付工程款和缴纳相关费用、未及时偿贷解押、无法正常履行各类验收手续等违法违规行为,导致购房者不能按期办理房屋初始登记,侵害了购房者的合法权益,从而引起纠纷,甚至发生群体性上访事件。
二、症结
(一)制度建设滞后,法律体系有待完善。
主要体现在:(1)法律法规的修订工作滞后于房地产业的发展。现行法律法规对一些当前比较突出的违法违规行为如捂盘惜售、恶意炒作等缺乏明确的界定,往往只有一个框架定义,难以对各种情况加以规范。(2)对部分问题突出环节法律条款尚未作出规范,导致监管工作难度加大。如商品房交付使用、预售款监管等环节的法律法规和相关规定空白,成为部分不法企业和机构利用的漏洞。(3)部分罚则形同虚设,操作难度大。由于缺乏具体明确的罚则,在房地产市场的快速发展以及商品房价格的大幅上涨的情况下,房地产开发企业违约成本低,违法收益与之受到的处罚不成比例,一定程度上助长了开发企业的违法行为。
(二)现行的商品房预售制度需要改进。
现行预售制度风险不对称、利益不对等、行为不规范的问题,成为阻碍市场健康发展的不稳定因素之一,也是房地产市场矛盾纠纷大幅增加的症结所在。现行的预售制度,一方面使购房者在签约时看到的只是设计产品或者说是住宅半成品,到交付时,看到房屋的质量与配套与预期的不一致时就容易引发矛盾纠纷;另一方面这种制度也给一些不法开发商投机取巧提供了机会。
(三)市场监管工作有待进一步加强。
一是监管力度不够,各相关部门普遍存在人员和经费不足的问题,难以组织长期有效的监管活动。二是管理模式亟待转变,重审批轻管理的问题依然存在,事后监管效果不甚明显,事前监管工作由于受各种因素制约力度不够。三是监管手段相对落后,现代化网络技术的应用上相对滞后,难以做到即时采集、及时发布和实时监控。此外,各相关部门相互协调配合方面还比较薄弱,难以形成合力。
(四)企业结构和经营方式不合理。
从湖北省的情况看,大型房地产开发企业数量还较少,综合性和专业性企业相互依存、协调发展的企业结构还没有形成,现阶段房地产企业规模参差不齐,整体实力不强,抗风险能力差,一旦市场形势发生变化,资金链容易断裂,造成房地产开发项目无法按期完工交付使用。此外,近几年外资大量进入房地产开发行业,这些外来资金大多是短期资金,以追逐高额利润为目的,经营观念上短期行为较多,特别是诚信守约意识较薄弱,成为影响房地产市场的不稳定因素。少数企业信用的缺失,给整个行业发展带来不稳定因素。
(五)购房者的风险意识和自我保护意识不强。
大多数购房者法律意识不够强,交易知识缺乏,自我保护意识差,签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款;有些消费者买房前考虑不充分,头脑冲动,轻易交付定金;部分消费者盲目相信销售人员的口头承诺,不注意收集证据,投诉或诉讼时对出卖人的口头承诺无法举证,导致自身利益蒙受损失。
另外,受“买涨不买跌”的因素影响,在商品房市场处在供求紧张,房价连续上涨的卖方市场时,购房者出于增值预期,有抢购并占有的愿望,往往对房屋的质量、价格、交付条件要求不高;当房价下跌、处于买方市场时,购房者购买后有后悔和寻求补偿的心理,往往对房子的质量及交付条件提出较苛刻的要求。这就容易引发新的矛盾纠纷,成为导致当前商品房买卖纠纷大幅增加的一个重要原因。
三、对策
严格市场准入制度。根据市场发展需要,适当提高准入门槛,严格市场准入管理,以市场发展为导向,以加强和改善开发企业资质管理为重点,以突出企业管理水平和社会信誉度,强化企业资本实力与开发能力为原则,进一步提高市场准入门槛。通过深化资质管理来引导和扶持企业做大做强,提高企业的综合素质,同时强化对企业的动态监管,加大对违法违规企业的清理力度,淘汰不合格企业,促进企业自觉规范市场行为。
健全长效管理机制。针对当前房地产开发经营中存在的突出问题,坚持用发展的思路和改革的办法,加强制度建设,加强源头治理,建立整顿和规范房地产市场秩序的长效机制。建议在进一步调研的基础上,参照上海、广东、山东等省市的做法,结合实际,修订1998年出台的《湖北省城市房地产开发经营管理办法》,针对房地产市场准入、商品房预售条件、预售款监管、商品房交付使用监管、项目资本金制度、法律责任等方面存在的问题,总结成功经验,完善现有法规政策,建立房地产市场健康发展的长效机制。
加大对销售环节的管理力度。采取有力措施,强化预售许可、预售资金监管、交付使用备案三个环节的监督检查,严肃查处各种违法违规行为,保障购房者合法权益。
创新管理方式,完善监管手段。转变管理思路,创新管理模式,从健全机制,防患于未然,综合运用经济、行政、法律手段来约束各方主体的市场行为,规范市场秩序,强化市场监管。充分运用现代化的监管手段,继续推进信息系统建设,采集全覆盖的完整市场信息,构筑信息服务平台,方便群众查询,实现由事后监管向事前、事中监管的转变。
商品房买卖合同 篇2
甲方：（简称甲方）乙方：(简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》等法律之规定，在平等、自愿、公
平和诚信原则的基础上，经甲乙双方友好协商，乙方订购甲方位于路 巷商品房单元楼号房屋一套，具体协议如下：
一、供求标准
房屋面积为(含楼梯分摊面积和公共部分墙体面积)，每平方米售价为元，车库面积为平方，每平方米销售价格为元，储藏间为平方，每平方米销售价格为元，总销售金额为元，大写：拾万仟佰拾元整，面积以权力机构核实为准，交房日期年月左右。
二、订购方式
乙方向甲方预交房屋订购款，工程竣工后甲方交进户门钥匙，乙方向甲方交清余款，如出现不交后期购房款时，甲方有权将此房屋卖给其他人，退还乙方房屋订购款时，甲方需从乙方订购款中扣除30％作为甲方补偿款。工程竣工后的现房全额付款，车库、储藏间，不办理产权证。
三、产权证办理，乙方提供办理产权证的相关证件，由甲方代为办理，办理的一切费用及契税由乙方承担。
四、进户防盗门一块及所有窗户由甲方统一安装，进户主电线为4nm铜芯线、主水管、主电话线、主网线、主有线由甲方统一安装，室内一切装饰装璜由乙方自行设计投资安装，乙方在进行装饰装璜时，不得随意改变房屋的整体结构，如不经甲方允许，擅自改变室内结构给房屋造成安全隐患及危害，一切后果由乙方负责；
五、根据规划部门要求，为了房屋的整体美观，立面防盗网的安装要按甲方的要求进行安装。
六、卫生间经乙方验收合格后，乙方在进行施工安装后出现渗水及对楼下房屋等造成的影响，由乙方返修和处理。
七、乙方购房后，甲方为乙方统一办理水、电开户，费用由乙方支付，有线和电话、宽带由乙方自己办理，费用由乙方自己支付。
八、甲方对乙方购买的房屋保修期壹年(从房屋竣工开始计算)。
九、本合同未尽事宜，双方协商解决。
十、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章生效，并具有法律效力。
甲方签字：乙方签字：
商品房买卖 篇3
关键词：房产新政；商品房；买卖合同
一、2010年房产新政的主要内容
1.限贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2.禁贷政策
暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题
房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。
一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。
国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。
三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析
情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]
情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。
房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]
笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。
对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。
对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。
四、总结
房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。
参考文献
[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.
[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.
[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.
[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.
作者介绍：
商品房买卖 篇4
一、情事变更在我国的发展
(一)情事变更原则
情事变更是充满争议的法律制度,作为合同基础的客观情况,在合同签订后条件发生变更,导致当事人不能继续履行合同,而当事人并没有违约,其合同债务可以因情事变更进行解除。现在这一制度适用于解除契约的范围,广泛适用于当事人不可控制的意外事件之中,所以其使用范围也符合大陆法系。
(二)情事变更原则的发展
我国的立法进程对情事变更原则的制定十分谨慎,对情事变更原则的立法进行数次尝试,直至今天也没有形成其在民法上的地位。虽然具有相应的条文规定,但是并没有改变事情变更的称谓,这是我国立法过程中对情事变更原则的相应规定。在《合同法》中对情事变更的规定,在学术界具有较大的争议,在经历五个不同版本的草案讨论后才发布现在所使用的合同法。以往的两个版本并没有对情事变更存在的问题和法律条款进行明确的规定,在草案讨论的过程之中,主要考虑到法律实务中具有适用情事变更的判决,并且将其引入我国法律之中使制度更加完善。在我国经济发展迅速的时期,各种因为当事人的主观意志引起的情事变更时有发生,需要将情事变更这项原则进行合理使用,才能确保当事人的合法权益,但是想要在民事立法领域中确立该原则的地位,更需要实践界和法律理论的共同努力。
(三)情事变更原则与其他理论的关系
1. 情事变更和不可抗力的区别
不可抗力所指的是不能预见客观情况,和情事变更相比较具有些许差别,主要是二者之间的表现形式差别,不可抗力表现为自然灾害、员工罢工和战争等因素的影响,还需要达到合同不能履行的情况,情事变更不能达到不可抗力的程度,不能达到实质上不能离履行的情况发生。在功能方面两者之间也存在一定差别,不可抗力属于法定的免责,在不可抗力发生后,当事人及时通知对方后就可以免除合同约定的义务,情事变更是实际履行中的一项原则,可以通过法院诉讼的方式寻求解决途径。
2. 情事变更和商业风险的区别
商业风险是商业活动中因各种不确定因素所引起的。并且会给业主带来损失或收益的客观性经济现象。在生活中商业风险无处不在,例如市场价格的波动等因素的影响,都会造成市场经济条件下的商业风险。虽然商业风险和情事变更所造成的结果具有重合部分,但是在本质上两者具有很大的差别。情事变更的风险是一种不可控的风险,不同于商业风险的有规律可循,当事人在签订合同之时就能够预见商业风险,并且会考虑到商业风险对商品价格的影响,如果当事人没能对风险进行预防,其责任也是由当事人自己承担。而事情变更则是当事人在签订合同时无法对其进行遇见的,其最终的发生超出了当事人的能力范围。
通过上述的分析不难发现,虽然从表面上看情事变更和不可抗力、商业风险有相似之处。但从其本质上来说,情事变更与其它两种理论之间存在较大的区别,这种区别体现在严厉程度、适用方法等各个方面。如果在司法实践中,将情事变更与其它两种理论混为一谈则会严重影响审判的公正性。如果商品房买卖纠纷是因限购政策引起的,则会出现下述问题。第一,现在国家对商品房买卖比较重视,频繁颁布限购政策。在这种情况下,买卖双方是可以预见限购政策的出台和变化的,也是有能力进行克服的。因此,在司法审判的过程中不能将限购政策的变化视为不可抗力。因为,限购政策的出台虽然影响合同的履行,但却没有达到不可抗的程度;第二,限购政策的出台是为了调节市场需求,但这种需要的变动并不是市场引起的,虽然存在一定的风险,但普通的消费者是无法预见这种风险的。因此,限购政策的出台不属于商业风险。在这种情况下,为了凸显司法的公平性和公正性,必须要引入情事变更原则。
二、商品房调控政策对合同履行的影响
(一)我国出台的调控政策
从2009年来,我国出台的房地产调控政策不断的进行调整完善,房地产市场也从低谷向高峰转变,各地的房产价格也不断上升。这一系列的房产改革使我国的商品房交易市场变得十分活跃,营造了房产市场繁荣的景象,使人们购房的欲望也得到提升,使商品房的需求量和价格得到提升。从限购政策出台以后,给过热发展的商品房市场迅速降温,使部分投资性和投机性购房需求受到抑制,给当时很多已经签订合同但是没有完成购买的购房者造成很大困扰。
(二)限贷政策引起的问题
从2010年来进行的一系列宏观调控政策,制订了首套房产首付款不能低于百分之三十,第二套房产首付比例不能低于百分之五十,并且房屋贷款的利率不能低于基准利率的1.1倍的政策,各个商业银行也取消了原有的贷款利率优惠政策,并且禁止了购买三套及以上的商品房。伴随着这一系列限购政策的出台,使很多已经签订了商品房屋买卖合同的购房者陷入了两难的困境,在不能违反国家制定的房屋买卖制度,还需要继续与房屋开发商签订的房屋买卖合同,造成了很多商品房屋买卖合同纠纷的问题发生。在我国当前的经济条件下,房屋买卖对于大部分人们来说是一项巨大的开销,很多人将多年的积蓄都用来为后辈购买一套房屋,但是因为房地产新政策的出台,增加了几万几十万的房屋首付款,使每月需要支付了利息大幅增加,造成很多购房者承受了较大的负担,因此造成一系列的问题发生,导致购房者出现房财两空的境况发生。
(三)限购政策引发的履行不能
限购政策不单单是给商品房的限贷造成了一定的影响以外,而且限购政策所造成的影响远远超过其本身。限贷政策对购房者来说可以通过亲友的帮助能够勉强履行,其实质是断绝了购房者的生机。在新国五条出台后,很多购房者无法提供一年以上的购房纳税证明,对于这些普通的购房者来说,向银行进行贷款是他们购房的唯一办法,但是由于这一途径受到国家出台政策的封锁,购房成为了虚渺梦想。加上已经签订房屋买卖合同的购房者,他们不但无法正常购房,还受到开发商没收定款的风险,甚至还需要赔偿开发商违约金的困境。
(四)购房政策给购房者带来的影响
1. 购房者具有履行原购房合同的能力
在房产调控政策出台后,首付款增加,很多购房者仍然具有继续履行原购房合同的能力,虽然会超出原有的预期,但是购房者还有继续履行商品房屋买卖合同的能力,这类情况并不涉及到商品房屋买卖合同纠纷的问题,本文就不加以进行讨论。
2. 购房者不具有履行合同能力
商品房屋的限购政策会给购房者带来很多不利的影响,国家出台这一政策的目的是打击炒房和投机性购房,同时也是一种宏观调控,但是对于很多弱势的购房者在履行房屋购买合同造成了很大的阻碍。现代民法是建立在市场经济基础上的,市场经济需要在其中具有公平公正原则,想要很好的实现这个原则,需要对社会成员中处于劣势的人群进行特殊保护,如果只是让购房方来承担限购政策带来的影响,而房地产开发商却不会受到影响,却在商品房屋价格下跌的市场预期形式仍旧得到较高的利益回报,对购房者来说是极其不公平的。使购房者丧失了合法权益的保护,在这样的情况下,国家需要采用相关的法律来保护购房者的基本权益,维护社会公平正义的基本秩序是非常重要的。
三、限购政策法律性质的研究和争议
(一)限购政策对商品房屋的影响是不可抗力
我国在《民法通则》中第153条中将不可抗力定义为,不能避免、不能预见、不能克服的客观情况,在《合同法》中也有相应的规定。在《合同法》和《民法通则》中的规定,在合同纠纷中需要适用不可抗力,需要满足事件发生是当事人在签订合同时不能预见的,发生时也是不能避免的,在发生后不能克服对合同履行造成的影响。主要分为三类事件:一、自然原因所导致的不可抗力,例如台风、洪水等具有一定强度的自然现象;二、社会原因所导致的不可抗力,例如战争、武装冲突等;三、国家原因导致的不可抗力,主要是国家进行的相关政策的调整所导致的不可抗力。由此可见国家进行宏观调控的商品房屋买卖合同,也是一种不可抗力,但是通过对不可抗力的进行分析,无法确定是否满足无法克服的条件,从限购政策对合同的影响程度不难看出,虽然已经达到了不可克服的程度,但是从我国当前购买商品房屋的流程来说,在签订合同时通常会达成默契的协议,当事人可以从银行贷款,如果当时由于其自身原因无法获得银行的批准,导致购房者没有继续履行购房合同的能力,在《合同法》中的规定中,如果出现不可抗力的情况发生,合同双方是具有解除合同的权利,买方只需要证明自身不具有继续履行合同的能力即可解除合同,卖方则没有办法对实情进行确认,不利于卖方维护合法权利。通过分析得知,将限购政策定为房屋买卖合同定为不可抗力太过牵强,不利于买卖双方的合法权益保护,违背了民法的基本原则。
(二)限购政策是商品房屋买卖合同时情事变更
由于情事变更的原则最终是由法院判决进行最终的确认,可以在大量综合考察后对双方的利益进行维护,很好的避免使合同双方受到影响。情事变更所指的是在法律关系履行前,由于责任双方当事人的事由,导致原有的法律关系的成立基础发生了不可预见的本质性变化,使当事人的目的不能实现,在这样的情况下,再继续履行合同则会显得有失公平,所以需要解除合同或进行变更。情事变更的意义是通过司法权力的介入,使已经签订的合同撤销,不在合同双方当事人预计之中,进行重新分配交易,使其追求的目标价值是公正公平的。但是在我国修改的合同法中并没有对情事变更进行规定,仅仅是最高人民法院在2009年时公布的法案中具有相应规定:“在合同成立后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见性的、不是不可抗力所造成的不属于商业风险的重大变化,如果继续履行合同会对一方当事人明显的不公平,当事人可以请求人民法院进行解除或者变更合同,人民法院需要根据公平的原则,并且结合案件的实际情况确定是否解除或者变更合同”。这是我国现阶段各级人民法院适用的情事变更原则的判决。虽然全国人大层次的立法并没有将情事变更原则引入合同法中,但是伴随着经济体系的不断发展,情事变更发生的情形会愈发广泛,伴随着情事变更原则应用面的不断普及扩大,使其列入正式立法的时间将指日可待。
(三)情事变更原则对商品房屋买卖合同的适用
通过对我国商品房屋限购政策特征进行分析,可以看出商品房屋限购政策对房屋买卖合同具有情事变更的基本特征。商品房屋限购政策符合情事变更原则发生的客观条件,其对商品房屋买卖合同的影响是符合情事变更的客观要求。符合情事变更原则的主观条件,该原则的发生需要合同双方当事人在事件中没有过错,在这样的情况下,不能要求买方承当不利后果,不利于其合法权益的维护。在我国,房地产业使一个特殊性的市场,其具有商品具有价值较高的特点。我国民法虽然具有不可抗力理论,看似可以调整这类事件的发生对合同造成的影响,但是以为其作用的限制,我国房地产目前并不稳定,在我国宏观调控政策出台的情况下,建立有效的监督机制,完善情事变更原则的制度,防范该制度被部分当事人和审判人员的不规范使用。
参考文献
[1]余海燕,胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院"房产新政"为背景[J].理论月刊,2011(6).
商品房买卖合同 篇5
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条 本解释自20xx年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
商品房买卖 篇6
1.1 商品房认购书的基本内容
1.1.1 商品房认购书的概念
在商品房买卖过程当中,开发商一般先与购房者签订认购书,作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
1.1.2 商品房认购书的特征
商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单,一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
1.1.3 商品房认购书的法律规定
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,规定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。
1.2 商品房预售合同
1.2.1 商品房预售合同含义
商品房预售合同,是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指:房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。[3]
1.2.2 商品房预售合同特征
商品房预售合同是远期买卖合同,其标的物为非现实存在的物,而是将来的物,商品房预售中出卖的标的物为在建房屋,很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流,买受人(预购人)承受的风险将大大高于现房买卖的风险,并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。
1.2.3 商品房预售合同的法律规定
在我国,商品房预售是被许可的,但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》,还在《城市房地产管理法》规定:商品房预售,应当符合下列条件:“(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”[4]
1.3 商品房买卖合同
1.3.1 商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定:“本
解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指:房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
1.3.2 商品房买卖合同的法律规定
买卖合同属于《合同法》中规定的一类,所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》;另外,由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支,该类合同大量存在且很复杂,在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障,所以,除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充,如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
2 商品房买卖中的合同之间的关系
2.1 商品房买卖中合同的相同之处
商品房买卖中的合同都是民事合同,是买卖合同的一种,以不动产为标的物,都是要式法律行为,双方当事人的权利义务是对等的,各方都以履行一定的给付义务而取得利益,都是双务,有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利,卖方获得定金或房款,自己的权利受到限制,合同中买受人处于弱势地位;国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。
2.2 商品房买卖中合同的区别
2.2.1 合同签订的阶段不同
商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前,为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的,它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同,即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。
2.2.2 出卖方所具有的条件不同
商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书;商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明;而商品房现售合同出卖方必须具备的条件:“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房所有权证》;二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2.2.3 合同的内容不同
商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同,其本身没有详尽的条款,仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容:(1)认购物业的名称;(2)房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;(3)付款方式,包括一次性付款、分期付款、按揭付款;(4)认购条件,包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款,国家法律对此有明确的规定。
2.2.4 合同的法定形式不同
法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记,双方只要签字就可生效;但是,如果双方签订的是商品房预售合同,则可以进行预售登记,以保护买受人的优先购买权;如果双方签订的是现房销售合同,买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续,即使房屋已实际交付也不行。
2.2.5 法律后果不同
认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》,确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同,其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同,因此只要当时人如期来洽谈,并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同,就认为已经诚信履行了认购书的义务。
当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种,但签订了合同并不必然取得房屋所有权,为了保护买受方的权利,我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定,购房者签订商品房预售合同后,假如未办理登记备案手续,开发商又将该套房屋预售给第三人,而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话,则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先,但因未办理登记手续,所以无法取得房屋所有权,要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
3 签订合同时的风险防范
3.1 签合同时要注意的共同事项
3.1.1 审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书,以确定卖方有出售房屋的资格。
3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同
卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传,如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号,但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中,并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。
3.2 不同合同的风险防范
3.2.1 防止被商品房认购书套牢的防范
(1)交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益,建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,您还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。(2)签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。(3)约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定:如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧,不能达成一致意见的,或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的,购房者有权放弃认购房屋,开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。(4)尽量不交定金,避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话,一定不要交“定金”,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样,故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时,对违约方在定金方面的处罚,若收取定金方毁约,应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质,它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”,尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金,如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”,这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常,在《认购书》中有这样的约定,在签署《认购书》后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款,从而造成购房者在这段时间发现问题时,面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议,索回定金。(5)抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的,并把销售人员的承诺写人,这样一旦出现违反约定的情况,您才能够底气十足地要求对方返还款项。
3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范
(1)审查是否具备预售资格,即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外,还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”,才可以进行公开销售,签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的,是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作,在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同,将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。(2)对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间,如果房地产价格暴涨,开发商就可能在利益的驱使下,将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险,购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。[7]
3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范
现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房,所以,买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项,还应当注意其他的一些事项:(1)对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查,如果不具备,说明房屋不具备交付条件,购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件,就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重,可与开发商进行协商由其维修,但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在,并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重,则应根据法律规定或合同约定及时维权。(2)产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的,与之相对应,交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕,根据《商品房销售管理办法》的规定,开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后,由购房者自行完成分户登记,此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉,最好在合同中约定由开发商全程办证,这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。
摘要：现实中,商品房买卖纠纷案件层出不穷,究其出现的原因,其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾,本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。
关键词：商品房认购书,商品房预售合同,商品房买卖合同
参考文献
[1]http://www.yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.
[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.
[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.[4]《城市房地产管理法》第四十四条.
商品房买卖 篇7
一、商品房销售面积差异产生的原因
所谓房屋面积差异是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中, 面积误差通常被称为房屋缩水, 实际上表现形式各有不同。面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。因为目前的房屋销售主要以预售方式为主, 这种方式的主要优势为:一是对开发商的投入要求较小;二是购房者通常可以享受到较大的优惠, 但是预售时的面积是在图纸上测出来的, 与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测, 在施工过程中尽力控制误差大小, 但也有个别开发商出于某种目的利用这种误差为自己牟取不当利益, 对于购房者而言, 对房价款的承受能力, 对房屋的使用规则等都是以房屋面积为基础的面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力, 或者使原先的使用计划落空。
二、商品房面积差异的处理
1.认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷的处理
(1) 双方当事人对房屋面积差异有约定的情形:
如果双方当事人在认购、订购或预定协议对面积差异做出约定, 那么就应该依照约定处理。
(2) 双方当事人对房屋面积差异没有约定的情形:
如果发生纠纷时开发商已取得商品房预售许可证, 则该认购协议可以确定为真实、有效, 那么开发商就应当依照认购协议的约定承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的, 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同, 应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由, 导致商品房买卖合同未能订立的, 出卖人应当将定金返还买受人。这是处理此类纠纷的一个原则性规定。
如果发生纠纷时开发商仍未取得预售许可证, 那么情形就显得复杂些。在实践中, 法院有时会认为该认购协议违反法律的禁止性规定而确认无效, 此时双方负有互相返还的义务。但随着社会的进步, 这几年实践中法院越来越来倾向于认定为有效, 如果认定为有效, 那么就可以依照前述法律规定办理。值得注意的是还有一种情况, 即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定, 该条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容, 并且出卖人已经按照约定收受购房款的, 该协议应当认定为商品房买卖合同。此时我们就可以依照关于调整商品房买卖合同的法律法规去处理。
2.《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。
这种情形是实际上就是商品房买卖纠纷了, 只不过是因为面积差异导致的。同样, 此时的纠纷也存在有约定和无约定的情形。有约定的相对要简单一些, 但是提醒一点的就是, 《商品房买卖合同》是由房管部门监制的示范性合同文本, 如果范本条款与选择性条款不一致的情形下, 经当事人选择的条款更能体现双方当时人在签约时的真实意思表示, 理应适用选择性条款, 也就是说范本条款和当事人手写条款矛盾时, 应当优先使用手写条款。
双方当事人对面积差异没有约定的话, 就要依据现行法律规定处理。建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定:按套 (单元) 计价的现售房屋, 当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
第二十条规定:按套内建筑面积或者建筑面积计价的, 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的, 按照以下原则处理:
(一) 面积误差比绝对值在3%以内 (含3%) 的, 据实结算房价款;
(二) 面积误差比绝对值超出3%时, 买受人有权退房。
买受人退房的, 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的, 产权登记面积大于合同约定面积时, 面积误差比在3%以内 (含3%) 部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担, 产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时, 面积误差比绝对值在3%以内 (含3%) 部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=—————————————×100%
合同约定面积
这是调整面积差异的比较细致的规定, 实践中可以依照该规定处理此类纠纷。
总之, 当发生商品房面积差异时一定要分清责任, 在此基础上确定处理方法, 这样才能从根本上消除矛盾, 真正解决纠纷。
在商品房买卖实务中, 还需要强有力的法律来约束面积差异问题, 虽然有相关的司法解释和管理办法, 但笔者认为力度还要加大, 杜绝面积差异问题的发生。
参考文献
[1]商品房买卖合同司法解释适用指南《司法解释适用指南》编写组中国法制出版社, 2006年4月
商品房买卖 篇8
关键词：解除权,合同,效力
一、基本案情
王某从沈阳某房地产有限公司购买一处商业用房, 合同中约定, 出卖人应当在2012年10月15日前取得建筑工程竣工验收备案文件并将符合交付条件的房屋交由买受人使用。2012年10月12日, 沈阳某房地产有限公司取得建筑工程竣工验收备案书并向王某发出入住通知书。王某收到房屋后认为其依照合同约定交付房款并缴纳了各项费用, 但沈阳某房地产有限公司交付和房屋不符合约定条件, 房屋尚无水、电、煤气、供暖等基本设施。王某于2013年6月25日向沈阳某某房地产有限公司发出解除合同通知书。并于2014年6月10日起诉至法院, 请求判令沈阳某房地产有限公司立即返还购房款3, 033, 859元及其他缴纳的其他费用合计人民币26, 501.49元。
二、裁判结果及裁判理由
法院于2015年1月20日做出一审判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币32883元, 由原告承担。宣判后原告提出上诉, 法院于2015年4月15日做出判决, 驳回上诉维持原判。
法院经审理认为关于王某提出沈阳某房地产有限公司在交付房屋时水、电并未达到使用条件, 涉案合同符合法定的解除条件的主张, 因沈阳某房地产有限公司已取得建筑工程竣工验收备案书, 涉诉商品房已经达到了交付条件。即使该商品房存在水、电未通的情况, 也属于交付的商品房存在瑕疵, 涉案合同不具备法定的解除条件, 对王某的该项主张, 本院不予支持。关于王某提出其发出了解除合同通知书, 沈阳某房地产有限公司超过三个月没有提起诉讼, 合同已经解除的主张, 因本合同并不具备法定解除条件, 且王某证明涉案合同符合约定的解除条件, 故王某并无解除权, 其发出解除合同通知书的行为并不产生解除合同的法律效力, 故本院对王某的该项主张及要求沈阳某房地产有限公司承担违约责任的主张, 亦不予以支持。
三、案例注解
合同解除权创设的意义在于当合同履行收到严重阻碍时, 权利人可以行使合同解除权以“逃脱”合同的束缚。合同解除权分为法定解除权和约定解除权。法定解除权是《合同法》明文规定的解除条件, 条件成就时, 守约方基于法律规定行使解除权。约定解除权是指当事人合同中约定一方在一定条件下享有解除权, 在约定的解除条件成就时, 解除权人可以行使解除权。本案争议焦点有以下两点: (一) 原告在既无约定解除权又无法定解除权的情形下, 单方行使合同解除权是否具有法律效力。 (二) 被告在收到上诉人解除通知三个月内未提出异议, 合同解除权是否生效。
(一) 关于原告在既无约定解除权又无法定解除权的情形下, 单方行使合同解除权是否具有法律效力的问题。本案中, 双方未在合同中对解除合同的条件进行约定, 故本案中并不存在合同协议解除的情形。根据《合同法》第九十四条的规定, 法定解除权的行使仅限于发生不可抗力或者一方当事人严重违约、根本违约、导致不能实现合同目的的情况下, 才能行使法定解除权。本案中原告所不能证明被告交付的房屋存在问题严重影响正常居住使用, 不属于不能交房或者存在房屋质量问题严重影响居住而导致合同目的不能实现的情形, 不构成根本违约。原告不能行使单方解除权。
(二) 关于被告在收到原告解除通知三个月内未提出异议, 合同解除权是否生效的问题。本人认为对于《合同法》解释二中第二十四条关于异议期间的规定必须予以限缩解释, 即行使解除权的一方必须具备合同法规定的法定解除条件或合同约定的约定解除条件。只有在具备以上条件的情况下, 另一方当事人未在约定或法定三个月的异议期内对合同解除权提出异议的才意味着合同解除。若行使解除权的一方不具备法定解除条件或约定解除条件, 另一方当事人即使未在约定或法定三个月异议期内提出异议的, 也不能认定为合同解除。本案中, 原告并不具备法定解除权及约定解除权, 其发出解除通知的行为并不具有法律效力, 被告即使未在异议期内做出异议表示, 也不能导致合同解除。
因合同解除权引起的纠纷在审判实践中十分常见, 审理该类型案件时要厘清是否存在合同约定的解除情形, 并且根据每个合同的实际情况分析是否属于合同法规定的法定解除情形, 进而确定解除权人行使的解除权是否具有法律效力。从而保护权利人的合法权利, 实现法律效果和社会效果的统一。
参考文献
[1]陈晗雨, 蒋桂之.合同解除的效力[J].中国律师, 2003 (4) :40
[2]陈小君.合同法学[M].北京:中国政法大学出版社, 2002:135.
[3]王利民.中国民法案例与学理研究债权编[M].北京:法律出版社, 2003.
商品房买卖 篇9
关键词：执行依据,不明确,执行不能
一、问题的引出
刘姓 (化名) 等十户业主与某置业发展有限公司 (以下简称置业公司) 因商品房买卖合同发生纠纷, 经仲裁委员会裁决, 置业公司应按楼房施工规范图纸修复刘姓等十户业主所购某小区一单元楼道入口路面及自行车库地面, 修复房屋墙体裂缝, 达到有鉴定资质单位建议的标准, 并按正常标准修复该房屋内缺少的电路。执行中, 法院通过原建筑设计单位、调取了设计图纸和竣工图纸。某日, 在原施工单位出具维修方案后, 进行了维修试验。刘姓等人不认可该维修方案, 亦不满意维修试验, 导致不能进场维修。在提取了置业公司应承担的评估费、鉴定费、维修等费用计20万元后, 法院又向刘姓等人发出通知并张贴了公告, 限自通知之日起五日内, 自行腾清所需维修房屋内的物品, 由置业公司进行维修。但刘姓等人向法院提出由置业公司提供过渡房、租房费15000元、搬家费1500元、自行维修补偿费79500元、赔偿10-20万元的要求。因要求过高脱离实际, 遭置业公司拒绝, 此次亦未能进场维修。同时, 法院委托鉴定机构对维修方案及造价进行鉴定, 又因刘姓等人阻挠而未能进场勘验, 导致鉴定工作无法进行。后, 法院又要求原建筑设计单位出具维修方案并再次向刘姓等人发出通知并公告, 决定于某日开始进场维修, 同时要求刘姓等人予以配合, 便于维修, 并明确告知, 如未能配合而致维修无法进行的, 则按撤回执行申请处理。但刘姓等人拒不理睬上述通知, 仍然拒绝置业公司进场维修。执行期间, 法院为达到妥善化解矛盾, 做到案结事了, 提出由刘姓等人自行组织维修, 由置业公司给予相当的货币补偿方案, 并多次做协调和解工作, 均因刘姓等人要求赔偿费用过高, 远远超出实际需要, 导致自行维修方案也难以达成。
执行程序的启动, 必须符合法定的条件。1998年《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第18条第4项对执行案件的受理条件作了规定:“申请执行的法律文书有给付内容, 且执行标的和被执行人明确。”实践中, 执行机关对生效法律文书给付内容存有疑义的情形时有发生, 此种情形下如何处理, 没有定论。司法实践中存在法律文书所确定的给付内容不明确主要有两种情形:一是法律文书的制作机关未依据有关法律规定写明给付内容;二是由于实体法律规定不明确导致据此作出的法律文书缺乏具体给付内容。[1]第二种更为常见, 典型的是合同继续履行类法律文书, 通常表述为合同有效, 继续履行。这样的规定源于合同法第107条的规定。本文所要讨论的问题即是仲裁裁决作为执行依据的一种如果不符合明确性要求而进入法院应当如何处理。
二、执行依据不明确的成因分析
(一) 人类主观认识与客观事实无法统一的困境
即使是作为社会纠纷解决与化解的法官、仲裁员、公证员等, 其作为裁判的主体, 其主观认识能力及思维的局限性和对客观事物发展规律的把握, 在特定的历史条件和社会环境下, 也永远不能保证自身的正确性。此外, 汉语文字的多义性、判决、裁决等所代表的内在效果意思与外在表现意思的矛盾随处可见。[2]因而, 正确的生效法律文书很有可能在其作出时导致其无法执行。人的认识能力的有限, 即使法官等尽到足够的注意义务, 客观事物的多样复杂, 而使得生效法律文书缺乏明确性而执行不能。因而, 有人认为执行依据的可执行性缺陷几乎不可避免。
(二) 作出执行依据的部门与执行部门的衔接不畅
在法院作出的生效法律文书中, 法院审判人员与执行人员的沟通欠缺。在审判过程中, 法官紧盯认定事实和法律适用, 对于判决后其作出的执行依据能否得到执行以及如何执行思考较少。而作为仲裁机构及公证机构等, 与法院没有隶属关系, 其与法院的执行部门的沟通交流衔接更加缺少。即使其作出的执行依据进入执行程序, 如果遇到不明确的情形, 执行人员也无法像调阅民事诉讼案件案卷或询问民事法官一样方便及时地了解案件审理过程, 掌握当时作出依据的情况和线索, 更好地理解执行依据而便于执行。[3]因此, 无论是审判机构、仲裁机构或者公证机构等其在对自己作出执行依据的时候, 在案多人少的现状下, 往往不能充分考虑执行依据的可执行性, 从而发生作出的执行依据不明确的情形。从法院自身部门来看, 法院立、审、执协调机制仍不够健全, 或不具有长效性。现实中, 可以从立案时就明确要求当事人提出具体明确的诉讼请求, 以期在审理过程中予以明确具体诉讼请求, 同时就可执行性予以关注, 最终得以执行。例如上述案例, 在仲裁裁决作出时即要求双方协商确定维修标准, 由哪一家鉴定资质单位认定等具体问题。
(三) 法律自身的原则性导致执行依据易缺乏可执行性
我们是传统的大陆法系国家, 国家的公证、仲裁、审判等都有明确的法律依据作为其作出执行依据的前提, 但是, 很多情形下的法律本身规定就欠缺具体可操作性。例如我国的合同法第58条的规定, 合同无效或者被撤销后, 因该合同取得的财产应当予以返还。作出判决或裁决的机构往往依据该条确定一方返还另一方财产, 而很少会细化到履行返还义务的主体、地点、方式及费用负担等, 因此这就给执行工作带来很多的不便。[4]同样, 如上文提到的合同法第107条, 继续履行合同的执行, 新的《民诉法解释》第463条第2款规定, 法律文书确定继续履行合同的, 应当明确继续履行的具体内容。这就针对法律缺乏具体操作性而做出解释提示审判机构做出具有可执行性的具体内容。本文所讨论的案例中, 涉及到的房屋修复达到的标准, 此外在大量房地产案件中还有验收合格标准、交楼标准等, 对这些标准在法律没有强制性规定的情形下, 由于仲裁及审判机构疏于明确而导致执行依据不具有可执行性的情况时有发生。
三、执行依据不明确导致执行不能的解决路径
(一) 裁定不予受理或驳回申请
《执行规定》第18条和民诉法解释第463条均将生效法律文书给付内容明确作为当事人申请执行的条件。因此, 有观点认为, 对执行依据不明, 应当裁定不予受理;已经受理的, 裁定不予执行。同时《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十条规定“执行实施案件立案后, 经审查发现不符合《执行规定》18条规定的受理条件裁定驳回申请的, 以‘驳回申请’方式结案”。《执行立案结案意见》虽不属于司法解释, 是一种指导意见, 但在实践中, 因其体现了最高院的意志, 对下级法院有指导性。因此, 似乎可以看出对于执行依据不明的可以不予受理或者受理后裁定驳回。但是, 在立案登记制实施的今天, 这种做法并不妥当。无论是哪类执行依据, 都是有权机关依法定程序作出的判断, 具有权威性, 权利人本可以依据该执行依据实现权益, 如果被告知因为该执行依据不明确而得不到实现, 那么具有权威性的执行依据也就成了一纸空文, 这显然与法院等机构作为化解社会纠纷, 促进公平正义的目标背道而驰, 最终损害司法权威和公信力。
(二) 当事人双方协商解决
在民事权利的范畴内, 双方当事人协商解决对于化解纠纷有着十分重要的作用。本案中法院无数次尽一切可能组织当事人双方就仲裁裁决不明确的问题进行协商, 与当事人充分沟通协调, 争取以和解的方式解决。但申请执行人刘姓等人不依法维权, 提出许多不切实际的诉求, 多次越级信访、控告, 给社会带来了不稳定因素。此时法院则应当立即停止促进双方达成和解, 而通过其他方式予以解决。
(三) 建立各机构沟通协调配合机制
正如上文提到造成执行依据不明确的原因有机构之间沟通衔接机制不畅一样, 对于作出执行依据的机构和执行机构应当加强沟通协调配合。本案中, 法院应当与作出执行依据的机构加强沟通联系, 通过仲裁委员会仲裁员和法院执行人员的沟通, 尽量结合案件审理裁决期间查明的情况, 使执行依据在执行阶段能够明确下来, 同时不偏离法律文书的原意。[5]最高法院在 (2015) 执申字第52号执行案例中认为:执行程序中无法确定给付内容的, 则应当提请生效法律文书的作出机构结合案件审理期间查明的情况, 对不明确的执行内容予以补正或者进行解释说明。同时, 在执行依据作出前, 如果各部门多从执行的角度考虑其作出的执行依据, 并与执行部门加强沟通交流, 充分考虑执行依据的明确性, 也可以避免执行依据不明确而导致执行不能。因此, 建立这种各部门沟通协调配合机制对于减少因作出的执行依据不明确而导致执行不能具有很重要的作用。
(四) 执行机构作出执行解释
对于进入执行程序后的不明确的执行依据, 执行机构不应当消极应对, 更应主动处理, 除上述与作出执行依据的机构和部门沟通并确认, 让双方当事人协商解决外, 执行机构还可以依据自身职权作出解释。当然这种执行解释应当定位为执行裁决权, 其对某些争议事项或不明确的事项予以判断应属于司法权范畴。有学者认为执行裁决权包括执行事项审查权、确定执行依据权、执行纠纷解决权等[6], 并无执行解释权, 笔者认为其应属于执行事项审查权与确定执行依据权两者并有之列, 具体执行事项不明或执行依据不明都可以依据执行裁决权处理。这种执行机构解释是否违背了审执分离的要求, 笔者以为, 这种执行解释仅仅对不具有诉的性质的执行争议进行解释, 而不能任意扩大, 以执行权代替审判权。[7]对于涉及诉的性质的争议应中止执行, 告知当事人通过诉讼或其他方式解决。此外, 近年来的司法改革已经进一步确定执行裁决权与实施权相分离的改革目标, 进而在此种情形下将执行解释权定位为执行裁决权并不违反审执分离的目标。当然这种解释应当更加保守的使用文义解释, 最高法院在相关案例中也有所涉及。
(五) 更正判决制度
我国民诉法中并没有补充判决和更正判决制度, 对于人民法院的判决出现不明确的情形, 域外主要有以下一些做法:在日本和我国台湾地区, 采用的是判决更正。更正判决并不改变判决的实质, 而只是订正或补充判决在表述上的错误或不当之处, 从而使得其完善。判决的更正可以由法院依职权也可以根据当事人申请, 而且可以在任何时候进行更正。更正以裁定作出附于判决原本及正本上。[8]在德国, 也有判决的更正。在判决中有误写等错误, 法院应当依职权进行更正。[9]在法国判决的救济只有判决的补正。当法院在具体事实方面有错误或遗漏, 即使已经产生既判力, 也可以由作出判决法院补正。补正可以由当事人提出申请或法院依职权, 法院在听取当事人意见后, 作出决定。该决定在判决原本上记明, 并且在判决副本载述。在总结域外的经验做法后, 笔者认为对于判决的不明确性不宜认定为判决的错误而采用再审程序处理, 同时无论采取上述的由原作出执行依据的机构解释亦或是由执行机构解释都不能保证原判决的既判力。因此, 笔者认为在条件成熟之际, 立法上增加更正判决制度, 更正判决和原判决的都是作为一种判决而存在, 从而使得判决的既判力得到较好的保证, 同时维护了司法权威, 节约司法资源。
综上对于各机构作出的执行依据出现不明确的情形时, 在目前现状来看, 主要可采取组织当事人协商达成和解、与作出执行依据的机构进行沟通协调以探知作出执行依据的原意、执行裁决机构依法对执行依据不明确部分进行解释等几种途径。同时对法院判决在条件成熟的未来, 借鉴域外经验在民事诉讼法部分增加更正判决制度, 来解决其不明确导致执行不能的情形。
参考文献
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[6]童兆洪.民事执行权研究[M].北京:法律出版社, 2004, 8:137
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[8]杨春华.论判决执行依据瑕疵的处理[J].法学杂志, 2008 (2) .
商品房买卖 篇10
现该司法解释已经实际施行了超过十年, 笔者作为一名常年工作在司法实践第一线的执业律师, 也数十次应用该司法解释处理了诉讼与非诉案件。同时, 作为一名普通的消费者、购房者, 笔者也实际作为购房合同的当事人与开发商签订过《商品房买卖合同》。但在几次处理笔者服务的顾问单位相关的诉讼案件及笔者个人签订购房合同的过程中, 均发现该司法解释的第十八条虽然规定较明确, 但在日常的审判和适用中却可能无法达到立法时保护购房者基本权益的初衷。因此, 笔者特以此文浅析该条在实践中暴露的问题, 以期在不久的将来立法机关可以修缮。
一、条文
( 一) 内容
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定: “由于出卖人的原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的, 除当事人有特殊约定外, 出卖人应当承担违约责任:
1. 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
2. 商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的, 自房屋交付使用之日起90 日;
3. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的, 自合同订立之日起90 日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的, 可以按照已付购房款总额, 参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
( 二) 来历
本条司法解释所依据的法律条款是: 《合同法》第107条规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第33 条规定: “预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续; 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90 日内, 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。”
另外, 根据我国《物权法》规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记”, “未经登记, 不发生法律效力”。因此, 作为房屋所有权属最直观的体现, 房屋权属证书上登记的所有权人就是我国法律认可的房屋所有者, 房屋权属证书正常、顺利的取得对于一般购房者的重要性不言而喻, 在法律人眼中, 该证书所记载内容的重要性甚至超过了直接占有该房屋本身。因为通过前述法条可知, 我国法律认可的房屋所有权人必须是经过登记的, 举例来说, 如果一栋房屋的居住者和登记人不是一人, 而登记人又没有因为合同或者共有关系允许该实际占有者居住, 则该登记人可以随时请求公权力机关将占有者清除, 收回房屋, 这正是物权作为对世权的排他性特征, 这也是本文所讨论的该条司法解释存在的根本原因之一。
二、适用情况
关于上部分该条文由来的浅析, 实际也说明了该司法解释存在的必要性, 购房者买房, 如果无法真正取得法律认可的所有权, 则不但正常的商品交易目的无法实现, 也可能影响整个社会的基本经济秩序和社会稳定。该条司法解释的规定基本做到了使纠纷有法可依, 即在买卖双方没有具体约定的情况下, 根据具体的规定区分责任; 有约定的, 从约定。但正是这个“除当事人有特殊约定外”的排除性规定, 造成了笔者认为司法实践中对购房者权益巨大的侵害。
根据笔者在所在城市执业的情况看, 各级人民法院均认可开发商与购房者之间以“特殊约定”来代替法定的90日, 往往该特殊约定可能长达270 日、360 日, 甚至720 日以上。这看似是尊重了合同法中“意思自治”的原则, 即合同双方不违反法律强制性、禁止性规定的约定均为有效。笔者认为, “意思自治”的前提应该是保证缔约双方的合同地位平等, 缔约过程充分自由, 且确实经过了双方的平等磋商。但在实践中, 虽然作为买方, 但就连笔者自己作为购房者签约时, 都因与开发商地位差异过大而完全丧失了协商的权力。各房地产开发商无一不是以“制式版本合同无法修改”、“修改后公司无法盖章”、“修改后备案机器过不去”等根本堂而皇之的理由拒绝依照购房者的意思表示修改合同版本, 所谓的合同条款根本形同虚设, 而且会有部分开发商在合同中加入大量排除其应负责任的补充协议和附件, 强迫购房者签署, 否则就不与购房者签约……而购房者大多都因为看中了该房屋, 迫于无奈、又完全被销售人员的高超谈判技巧和承诺打动, 咬牙签名捺印! 但日后在残酷、冰冷的现实出现时, 开发商利用骗取的超长办理权属登记时间继续将该房屋抵押而取得资金利益, 购房者却因无法实现产权登记而不能享受物权所有者应有的占有、使用、处分、收益的权利。在他们发现自身权利受到赤裸裸地侵害而到法院起诉时, 人民法院却又因该条司法解释的排除性条款而判决购房者败诉。
三、修改建议
综上, 笔者认为在目前的社会经济状况下, 该条司法解释的除外性条款并不利于保护购房者的基本权益, 也逐渐使该条司法解释的立法意义形同虚设。因此, 笔者考虑到具体的实践情况及兼顾双方利益平衡, 建议可给原条文的除外性条款加入上限, 例如在条文最后加入“如双方当事人约定的具体时间超过90 天的, 应以180 天为上限, 否则超出部分的约定无效”。
参考文献
[1]最高人民法院民事审判第一庭.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用[M].北京:人民法院出版社, 2003.