房地产

房地产（精选十篇）

房地产 篇1

目前,中国房地产市场仍然没有停止价格高升的步伐, 仍是政府与社会各界共同关注的焦点问题。由于房价偏高, 中国房地产市场也出现了有效需求不足的现象,很大一部分人购买房产只是作为一种投资。中国的房产的空置率高达26%,大大超过国际警戒线20%,这也是房产价格居高不下的重要原因。

通过政府的宏观调控,房价的上涨幅度有所降低,房屋的空置率也在不断下降。但在房地产的发展中仍然存在一些问题,如商品房价格过高,普通居民买不起房;房地产市场结构不合理,经济适用房、限价普通商品住房等政府调控的低价位的房源占市场供给的总房源比例过少,使低收入消费者买不到价位合理的房子等问题。所以中国的房地产市场仍需政府加大调控力度,提高经济适用房等低价位的房源占市场供给的总房源的比例,避免房价过快地上涨,营造一个健康、 有序的房地产市场。

二、房地产政策对房价的影响

(一)土地调控政策对房地产价格的影响

地价是房价的“龙头”:又是房价的重要组成部分。地价决定房价,房价反过来又会拉动地价的上升。在中国,土地是国家所有的,政府对土地出让一级市场是垄断的,所以土地价格在很大程度上不是在市场中形成的。但政府垄断土地一级市场,可在一定程度上控制土地的供给弹性,避免土地价格的大起大落。

(二)信贷调控政策对房地产价格的影响

从土地储备,到房地产开发、房地产建设,再到房地产购买,每一个环节都离不开银行信贷的支持,金融信贷政策对房地产市场的影响是很大的。针对房地产市场的信贷调控政策可以分为两类:一是直接作用于房地产开发企业的信贷政策,包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款利率等政策措施;二是直接作用于住房需求者的金融政策, 包括调节住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率等。

1.利率与房地产市场需求

住宅是家庭最主要的资产,根据测算,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,住宅的高昂价格使得家庭必须依靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。

利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们购买速度,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。提高利率必将减少房地产市场的需求,将对房地产市场需求、对房地产市场价格具有极大的抑制作用。而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。

2.贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

中国当前的房地产市场,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求,而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,也同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该是提高第二套住房贷款的首付比例。

提高房地产开发企业自有资金比例直接影响开发商的资金流转,提高房地产开发贷款利率直接影响开发商的开发成本。它们都会迫使开发商减少资金占用,减少土地囤积和加速住房销售。这类金融政策的调控效果取决于开发商对流动性和资金成本变动的承受能力。如果承受能力弱,则调控效果迅速有效。

由上所述可见,信贷政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用信贷政策调控房价具有非常重要的意义。

(三)税收调控政策对房地产价格的影响

房地产税收政策实际上是一个综合性政策,在房地产市场的不同环节设置不同的税种,可以起到不同的调控作用。在房地产开发环节征税将增加房地产企业的经营成本;在房地产流转环节征收税将增加住房转让的交易成本;在房地产保有环节征税可使得购房者的房地产保有成本提高。

税收政策对房地产价格的调控可从以下三个方面着手: 一是在房地产开发环节,通过规范相关税费,减轻企业的负担和经营成本,在一定程度上抑制价格飚升;二是通过加大流转环节的税赋,增大炒房成本,压缩获利空间,达到抑制投机炒作的目标;三是改革房地产保有环节的税制,直接或间接地对保有房地产课税,减少利用房地产的收益,在实行以家庭为单位的实名制基础上,对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率。抑制出于投机目的的房地产保有行为,促使房地产价格低落。

当前国内房地产税收体系中主要有“五税”,分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税其涵盖了房地产开发交易的所有环节。下图为中国近几年房产税跟房价图示。

下面以2003—2013年的房地产“五税”与商品房价格数据为计算分析依据。采用Eviews(Econometrics Views)经济分析软件进行实证研究。分析房地产税与商品房房价格的关系。一方面,由于各个变量的相互关系呈现出显著的线性变化:另一方面,房地产税收数值比较大,选用对数计量方式效果更具真实性。创建房价与房地产税收的运算方程式为: log(thp)=c0+exlog(htax)。并使用Eviews软件对该方程式相关参数估值.并得出以下公式:

R2=0.95997 R2平均值-o.95552 DW=1.0089 F=215.840 (其中:thp为:房价;thax为:房地产税收)。

从回归方程中,标准误差、P值、等各项指标可以看出, 方程具有较好的拟合性。然而因样本容量小于15,没法确定DW值最大、最小值,具有出现自相关问题的可能性。因此选用B—G高阶系列进行开展自相关检验工作,检验结果表明并不存在自相关问题。因为F、R2两个概率值均在0.1以上。

通过回归方程我们可以看出,htax和thp显示出显著的正相关关系,换句话说,房地产税收与房价关系为正相关,Htax的系数为0.29,这就意味着房地产税收入若上涨l%,国内房价则将上涨0.29%。说明这十几年的中国房地产税收政策的变化,对房价的影响并不是特别明显。

当前中国房地产税收政策的改革变化,对房价影响比较小。无法实现对房价的调控作用。原因在于房地产税收政策分布不合理,其主要分布在土地的买卖、开发等流通环节。

(四)行政手段 ——— (四)行政手段 ——— 限购政策对房地产价格的影响(四)行政手段 ——— 限购政策对房地产价格的影响

1.形成限购预期,催涨暂未限购的二三线城市房价

随着第二批限和第三批限购的城市逐步公布,实际上给购房者形成了限购的预期。购房者感觉到只要城市房价上涨达到限购的标准,就会进入限购。那些目前尚未限购的二三线城市,在不久都将逐步步入限购的行列。

在这种预期下限购变成了催购,限涨自然形成了催涨二三线城市的房价。从1—2月份以来的房价可以发现,二三线城市房价上涨速度最快。因为房价上涨速度过快又变成限购的理由,从未限购变成限购。

对于房地产投资者来说,由于限购,投资者没有资格在大城市购买更多的房产,大城市房价过高,限购后房价下跌的风险加大,大城市已经不适合房地产投资,加之其他的投资途径的缺乏,房地产投资者自然会转到尚未限购的二三线城市炒作,这样也会催涨尚未限购的二三线城市的房价。

2.短期会缩小一二线城市的房价差距

限购使得房地产投资需求大幅度缩减。作为房地产投资者往往手上都持有两套以上的房产,否则就没有办法参与房产炒作,但这恰好属于被限购对象。所以一线城市的限购在短期内会抑制一线城市的房价上涨。由于一线城市需求空间和价格空间的限制和二三线城市价格和需求的上扬,导致更多的开发商争相涌入二三线城市开发。这样短期内会缩小一二线城市的房价差距。

3.长期会使二三线城市房价随着一线城市房价下跌而下跌

从长线来看,在没有需求支撑的情况下,房价上升很难得到支撑,保障性的住房效应会逐步体现。2011年保障性的住房规模将达到1 000万套,保障性住房价格相对便宜,这样会会拉低整体房价水平,给消费者带来房价下降的感觉, 这种感觉会强化房价下跌的预期。保障房的覆盖面的扩大进一步降低了刚性需求。在刚性需求和投资性需求组成的总需求减少、房价下降预期共同作用下,一线城市的房价长期必然下降。

当一线城市和二三线城市的房价差距越来越小时,二三线城市的房价便丧失了投资价值,泡沫越来越严重,投资的资金便会逐渐离场,并且随着房价的上涨,也自然会进入限购城市的名单,长期下降便成为一种必然的趋势。

房地产 篇2

服务理念：客户的需求就是我们的承诺

服务范围：中域通影视动画广告公司是一所专业制作房地产广告，房地产广告策划，房地产宣传片的公司。我们以优良的制作团队，资深导演，资深策划师，帮助客户打造品牌的房产广告。

一，房地产广告策划：在广泛的调查研究基础上对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

二，房地产广告的类型：1，促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。2，形象广告。以树立开发商，楼盘的品牌形象并期望给人留下整体，长久印象为广告目的所在。3，观念广告，以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。4，公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙，联谊通知，各类祝贺辞答谢辞等。

三，房地产广告制作流程：1：提交文稿或脚本

2：报价单

3：客户确认

4：定金付款

5：拍摄前会议

6：拍摄前准备

7：拍摄作业

8：正式剪辑

9-1：影部。9-2：声部

10-1：粗剪。10-2：选曲

11：影音最后整合12：出毛片

13：递交客户审片

14：客户拿出书面修改意见

15：非线系统修改

16：出正式广告片

17：付尾款

18：交广告片

四，房地产三维动画演示（地产漫游展示）：通过实拍，三维动画的表现形式，配合优美的文字，抒情的音乐，少量恰当的解说词，从地理位置，周边环境，建筑格局，配套设施，人文风格等方面多角度，全方位地展示楼盘特点与优势，让人产生向往，进而刺激购买欲望，达到促进楼盘销售的目的，可用于房产会播放，展会，竞标等等大型活动时播放。

五，地产建筑漫游：建筑漫游动画采用动画虚拟数码技术结合电影的表现手法，中域通影视动漫

房地产投机与房地产价格 篇3

[关键词] 房地产 投机 价格

一、引言

投机一词源于“投机之会，间不容”一语，最早出自《新唐书，张公谨传，赞》，其义是指机会极其难得，稍一放松就会错过，表示行事要抓紧时机，不允许有丝毫迟误。投机本身是“迎合时机”的意思，此后，也演变为“趁时机以谋求个人利益的意思”。许多学者认为投机是一种试图通过交易对象短期价格的波动，谋取买卖差价中高风险收益的经济行为。

二、理论回顾

以下是对经济学家在资产投机理论方面研究成果的回顾:

Milton-friedman(1953年)提出市场上不存在不稳定的投机活动，因为一个深具不稳定性的投机者往往会在资产的市场价格上升时买进，而在其市场价格下跌时卖出，这种高买低卖的行为会使他们亏损，这将导致具有不稳定的投机者在市场上难以生存下去，不稳定的投机行为只是一种理论上的可能性。他还认为，如果在市场的投机交易活动中，反馈交易者占了主导力量，那么市场投机行为会放大资产价格波动的方差。

Hirshleifer(1975年)和Feiger(1976年)等学者提出投资者主观信念的不同会诱发市场投机行为。市场中的一些投资者明知市场上某些资产价格高于其实际市场价格，但当他确信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买时，他会不断购进此种资产。这种由于投资者主观信念的不同而导致的投机行为常导致资产价格出现系统性偏差，最终形成资产泡沫。

Harrison和Kreps(1978年)两位学者提出与投资者必须长期持有某项资产相比，如果投资者拥有随时出售该项资产的权利和可能性，那么投资者就愿意支付更高的价格获得该项资产，这一交易的过程就显现投机的特性。从整个经济总体来看，在资产的流动过程中资产的价值并没有增加，而投资者却支付了更高的价格，说明在经济体中产生了资产泡沫。

Kindle berger(1989年)提出，市场上的投机者可分为两个群体:局内人和局外人。局内人把某项资产的价格抬的越来越高，并在价格的到达高峰时卖给局外人:局外人则高价买进低价卖出。相对于每一个不稳定的投机者，都对应着一个稳定的投机者。他还认为，在经济快速扩张或经济繁荣时期，投机者常被一种“幼稚”的心理预期所鼓动，即认为市场的繁荣将会无限期的持续，或至少足够长，以至可以使最初的投机者出售他们的资产给另外的更不避风险的投机者，获得投机收益，从而形成投机繁荣。

三、基于投机理论的房地产价格形成理论

清华大学房地产研究中心主任刘洪玉教授在《房地产价格变化规律的经济学分析》一文中提到的房地产价格形成的理论，即房地产租金水平、银行的房地产抵押贷款利率和房地产投资者的价格变化预期决定了区域当前的房地产价格。

而Muellbauer和Mushy（1998）认为投资者主要从两个方面获得投机收益:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益，这是假设资本收益的预期为零;(2)房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成:

通过上面的理论分析，可以清楚的了解房地产价格投机形成的原因，这些影响变量分别为可支配收入、土地价格增长率和过去房地产价格实际增长率，为进一步建立房地产业投机度检验模型奠定了理论基础。

根据方程(6)建立近似线性方程如下：Pt=α0+α1Yt+α2rt+α3[gt-1/(1+rt)]

其中，Pt——t时期房地产价格

Pmt——房地产预期资本收益的现值

Ht——t时期预期资本的收益

rt——t时期土地价格增长率

gt-1——t-1时期的房地产价格增长率

yt——t时期居民可支配收入

根据南开大学经济研究所周京奎博士对房地产价格与投机行为的研究，房地产投机度可以用α3与α2的比值来表示。

四、数据

以下为四川省1996年～2005年关于房地产价格、人均可支配收入、年贷款利率、房地产价格增长率数据:

注:表中房地产价格和人均可支配收入均考虑了价格影响因素；

贷款利率取的是一年期贷款利率，且运用了加权平均法计算。

五、建立模型

运用EVIEWS 5.0 软件，求得1996年～2005年房地产价格回归方程如下：

P=884.9892+0.103727 Yt -32.38972 rt+13.19481[gt-1/(1+rt)]

(R2=0.9766 R*2=0.9649F=83.3676 D.W.=2.0436)

由上面的回归方程可以得出，房地产投机度为α3与α2的比值，得:

13.19481÷32.38972＝0.4074

由此可以得出，四川省房地产市场的投机程度为40.74％，投机度较高。

六、结论

1.在四川省或者在整个中国，许多人纷纷抱怨，房价太高，工薪阶层买房成为一件可望而不可及的事情。在模型中，房地产价格与人均可支配收入成正比例关系。人均可支配收入变动1%，房地产价格将变化0.103727，这与理论预期相符。

2.房地产价格与年贷款利率成反比例关系。在银行贷款利率高的情况下，理性投资者会将资金存入银行，这样既无风险又可获得较高的利润；由于房地产是一个高投资的行业，大部分投资者的资金都来自于银行贷款，若银行贷款利率较高，会抑制投资者的积极性，更会减少房地产投机者的收益。

3.四川省房地产价格随着时间的推移呈现明显的上升趋势。尤其是在2005年，房地产价格比2004年增长了31％，充分体现了房地产是一个高投资的行业。但是在2000年和2001年，房地产价格有着小幅度的下降，这可能与国家的宏观调控政策、经济政策有着一定的关系。

4.四川省房地产市场的投机度较高。大约有四成左右的房地产集中在投机者的手中，其中不乏吵作成分，这可能也是房地产价格上升的一个原因，但也加剧了工薪阶层购买房产的难度。但有的学者提出，房地产投机度过低会影响一个地区房地产业的繁荣，也会影响经济的发展。若投机度过高，又会产生房地产泡沫经济。房地产投机度在哪个程度最为合适，这是一个值得研究的问题。

政策含义:

1.Robert P. Berrens 和 Michael McKee认为，税收是抑制房地产投机最有效的手段。我国对房地产增值税的征收偏低，因此房地产增值税应与投机活动的程度与强度挂钩，具体可以将房地产增值税与房地产购置与转售的期限、转手的频繁程度等相关联。如果房地产投机者在短期内转售房产或者一定时期内某房产转售额率过高，则应对该房产征收高额的房地产增值税，以此来抑制房地产投机者的投机行为。

2.经济政策。运用货币政策如限制银行贷款额和调整利率（2005年国家提高了购房贷款利率）控制房地产的动态和发展方向。尤其是房地产市场出现过热的迹象时，银行金融机构可以通过控制银行贷款限制、紧缩货币供应和调高贷款利率等办法来影响房地产的供求关系和房地产的价格。

3.行政政策。在房地产行业，行政政策在某些场合起着不可替代的作用。如果现实价格与理论价格差距过大，即房地产投机过度时，政府应采取适当的调控措施来抑制房地产投机行为。如与地土地储备制度相结合，控制相应的土地供给规模，扩大土地存储的数量，抑制价格不合理波动的目的，防止房地产投机活动愈演搬烈，保持房地产市场地平稳、有序地运转．达到或倾向于房地产供给与需求的“帕累托最优状态”。

参考文献:

[1]娄策群 赵 兆:房地产投机的形成机理及其对策[J].甘肃农业，2006.3，155

[2]周京奎：房地产价格波动与投机行为—对中国14城市的实证研究[J].当代经济科学，2005.7，19～24

[3]周京奎:房地产投机理论与实证研究[J].当代财经，2004.1，92～97

[4]高 雷 何少华等:我国房地产市场的投机性研究[J].统计观察，2005.7，86～87

[5]Bertrand Renaud， Speculative Behaviour in Immature Real Estate Markets——Lessons of the 1997 Asia Financial Crisis，Urban Policy and Research,Vol. 21,No.2, 151～173,2003

[6]Robert P. Berrens, What Price Nondisclosure? The Effects of Nondisclosure of Real Estate Sales Prices，SOCIAL SCIENCE QUARTERLY, Volume 85, Number 2, June 2004，509～521

[7]David E.Mills，Real Estate Speculation and Antispeculation Taxes，Growth and Change，July 1983，13～24

房地产政策调控与房地产市场分析 篇4

2009年, 中国房地产市场涨声一片, 全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高;总价及单价地王不断涌现, 市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快, 2009年年底, 中央政府加大了对市场的调控, 以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志, 2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后, 2010年1-2月份, 房价出现了交易量萎缩, 房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化, 据国家统计局数据显示, 1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米, 同比增长35.8%。3月份, 全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%;二手住宅销售价格同比上涨9.5%;1-3月商品房综合销售均价为5193元, 同比上升16.1%;房价再一次创出新高, 呈现量价齐涨的局面, 并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势, 中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日, 国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的, 大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次, 但调控效果却并不如人意, 中国国家统计局发布的最新数据表明, 4月份, 全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%, 涨幅创下纪录, 其中, 90平米及以下的新建商品住宅, 价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是, 和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是, 上述两个数字与3月份比较, 不仅未跌, 反而分别上涨约1.5%。

2 房地产政策调控失效的原因分析

不可否认, 此次房地产政策调控调控的力度之大, 出台的政策之多, 频率之高都是史无前例的, 这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中, 大中城市的房价为何不降反升, 房地产政策调控失效的原因是什么, 本文归纳了以下几点:

首先, “国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定, 国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰, 而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准, 也没有公布哪些城市出现“过高过快”, 应属于被打击地区。再者, “国十条”规定, “对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业, 要加大曝光和处罚力度, 问题严重的要取消经营资格”, 但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”, 也未有清晰界定标准, 其次, “国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策” (也就是房地产特别税和收益税) , 至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”, 也停留在一句口号上。

其次, 地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式, 政府成为了房地产市场利益主体之一 (惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权) , 政府通过土地使用权的出售 (即地租的货币化) 积极参与房地产商品价值的形成, 有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关, 因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言, 房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降, 从而影响当地的总体经济增长, 而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此, 许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则, 在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

比如, 深圳的楼市新政在出台前临时变卦, 开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻发布会上为出台更温和的实施细则造势, 宣称调控已初显效果, 4月下半月“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明, 南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%。

最后, 保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具, 无论是对低收入群体实施特殊保障, 还是对中低收入群体实施普遍保障, 其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中, 中央再次强调了保障性住房的重要性, 要求各地尽快编制和公布住房建设规划, 明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%, 并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出, 保障性住房市场进入新的发展阶段, 作为商品房市场的要补充, 保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是, 社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理;社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止, 我国尚没有相关统一立法, 仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章, 保障性住房建设之路仍将十分曲折。

3 政策建议

3.1 加快实施细则中重要概念的界定

《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展, 因此, 要使这些措施落到实处, 必须尽快明确界定相关重要概念。

3.2 完善土地“招拍挂”制度

土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理, 而且可以有效地遏制国土资源的流失, 最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为, 打击圈地和炒卖地皮的行动, 较好地维护了公共利益。但是, 这种方式也有不完善的地方, 特别是从2007年开始, 地王纷纷出现, 干扰了土地市场, 导致价格指示信号失灵;最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加, 地王潮又开始在全国蔓延, 这种信号很可能像2007年那样, 形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价, 就要完善土地“招拍挂”制度, 土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定, 各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法, 但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化, 提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度, 挂牌要做哪些程序, 签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.3 积极制定有关保障性住房的法律法规, 发挥政府在住房保障体系中的主体地位

保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用, 为了确保保障性住房能够成功建设, 发挥其应有的作用, 国家在推动保障性住房发展的同时, 应该从法律上完善保障性住房制度, 把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作, 严格防止政府部门和官员的权力寻租行为, 避免出现经济适用房面积过大, 出售给不符合条件的个人等现象再现。

公共住房的运行是一个系统工程, 需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面, 政府应将保障性住房的投入纳入财政预算, 这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定, 并有法律保证, 政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外, 其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面, 政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应, 发挥好税收和信贷政策调节作用, 加大住房需求调节力度, 引导合理的住房消费。

总而言之, 对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性, 最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来, 本轮房地产新政主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策, 不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题, 还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革, 从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。

参考文献

[1]孟国鸿.中国城市房地产政策研究.《中国房地产金融》.2008年第二期.

[2]潘萍.我国房地产政策对抑制房价的影响.《产业经济》.2008年8月.

房地产 篇5

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我叫xxx，今年24岁，毕业于xxx。我在校期间平时喜欢看书和上网浏览信息，尤其对于房产类的信息比较关注(注：如果没有就不要夸下海口)，我的性格比较活泼开朗，热情大方，乐于助人。

参加房地产销售已经有半年的时间，在这半年内，我严格按照房地产的要求来规范自己，增加对自己的磨练，我深入的学习了关于房地产的各种知识，并且在领导的帮助下，掌握了一定的房地产销售技巧，对于房地产的工作有了更深层次的认知。并且找到了一套适合自己的销售方法，能够独立的完成房地产的销售任务。并且，我仍然不断的努力，让自己的能力更上一层楼。

作为房地产的销售人员，我明白自己的一言一行不但代表着自己的形象，更是将自己背后的企业展现给客户，也是企业的形象代表。所以，我觉得自己身肩重任。在平时严格的要求自己，不要因为自己的行为而为自己背后的企业抹黑，同时要不断的提高自己的身体素质，不断的用更高的标准来要求自己。提升自己的专业知识与技能。除此之外，还了解整个房地产的市场动态来为自己充电。

我觉得，我在今后应该向更多的人学习，及时反思自己的行为，让自己不断的进步，完善自己。从而使得自己成为一名房地产销售精英，从而能和公司共同的发展，创造一个美好的未来。

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房地产 篇6

关键词：房地产行业；金融结构；经济增长；研究分析

房地产金融结构主要是是由现阶段的房地产金融环境和市场经济组合而成的，它不仅是保证房地产行业稳定发展的前提，还是整个房地产市场经济建设的主要内容之一。近年来。随着我国社会经济的不断发展，房地产行业的金融结构在迅速的扩张，这虽然有利于我国房地产行业的发展，但是由于其扩张的速度过快，因此导致房地产行业的发展的过程中，其金融结构失衡的现象时常发生，从而使得整个房地产经济受到制约。为此，我们在对房地产的金融结构和经济增长关系进行相应的研究分析，进而采用相应的解决办法来对其进行处理，以促进我国社会主义市场经济的可持续发展。

1、研究前景

所谓的房地产经济也就是指房地产行业在发展过程中，自身的经济效益，而且人们在对其进行相应的管理服务的过程中，主要在房地产经营管理工作的基础上进行的。如果相应房地产经济增长，我们就要依靠房地产建筑的经济效益，通过房价和地租之间的差异，来对其经济进行表述。因此，我们在对房地产经济进行研究分析时，就要对整个市场环境、服务管理以及相关的政策等方面进行控制。

而房地产金融的出现，则是将房地产行业和金融行业有机的结合在一起，实现房地产经济价值的最大化。因此，在当前房地产行业发展的过程中，人们早已将房地产当作一种金融产品，它不仅可以用于消费，还可以用于经济投资。而当人们将房地产作为投资品时，我们就要对房地产的金融结构中的相关内容进行分析，以确保房地产行业的稳定发展。

从当前房地产发展的实际情况来看，各国都没有对房地产金融结构和经济增长之间的关系进行系统的研究，而且缺乏实际的研究资料，这就使得人们在对其金融结构和经济增长之间关系进行研究时，无法对其进行相应的研究。因此本文为了使得房地产金融结构和经济增长关系具有可靠性，我们就适当的扩大房地产经济和金融之间的研究范围，从而使得人们在对我国房地产金融结构和经济增长关系研究的过程中，有着可靠的研究参数。不过，在对两者之间关系进行研究分析的过程中，我们发现，人们在对房地产金融结构的研究时，主要偏重于房地产的经济发展，而忽视了整个房地产行业和金融业之间的关系。为此，我们在对其进行研究分析的过程中，就要对整个房地产行业的整体结构进行全方位的考虑，使得研究指标数据的准确性和有效性得到保障。

2、研究方法和相关的指标数据

目前，我们在对房地产金融结构和房地产经济增长关系进行研究分析的过程中，通常都是采用的VAR模型中的递归估计法在对其进行分析，进而让人们对房地产金融结构和经济增长之间存在的关联性有着一个明确的了解。下面我们就对房地产金融结构和房地产经济增长管理研究方法的相关内容和数据指标进行简要的阐述。

2.1计量模型

从“金融发展是金融结构变化”这个观点出发，利用递归估计法来观察不同时期内金融结构变动对社会经济增长的影响，并将不同时期内社会经济的增长数值进行比较，作出统计，最后根据统计结果来找出金融结构变动和社会经济增长之间所存在的某种均衡关系，以便为后期研究以及相关政策的实施提供参考依据。

2.2指标的选取和数据处理

本文选取房地产销售额（Y）代表房地产经济增长指标，选取国内贷款（Y1）、企业自筹（Y2）和其他来源（Y3）作为房地产金融结构指标，指标范围是2004年一2011年1—4季度，数据来源见中国高校财经数据库。

考虑到以下两个主要原因：1）房地产金融的来源构成主要包括六部分（按国家统计局口径分类），即国内贷款、企业自筹、其他来源（包括定金和预收款）、国家预算内资金、国外投资、证券类资金（债券、股票、房地产信托）。从历年统计数据观察，前三项指标总量一直占房地产金融来源的97%以上，而其他指标由于金融规模过小，从金融的结构的意义上缺乏作为入选样本的研究价值，故只考虑国内贷款、企业自筹和其他来源三项指标；2）现有的季度统计数据只能追朔到2004年。

3、实证分析

3.1实证结果描述

利用协整技术分析变量间是否存在长期稳定的均衡关系，这是利用向量自回归模型进行动态响应分析的基础。协整向量的递归估计结果分析如下表所示。

鉴于样本的大小，本文选择2006年第4季度作为递归估计的开始期，得到的结果见表。由于统计量和最大特征值统计量得到的结果完全一致，所以只列出了迹统计量。表中的最后一列就是在原假设为全样本协整的秩与递归子样本的秩相同条件下的LR统计量。拒绝原假设就表明协整关系在样本范围内存在结构突变点，一旦出现结构突变，我们将在协整估计时加入适当的移动变量重新进行估计。从表中我们看到2008年第4季度到2009年第4季度存在协整关系的结构突变，因此，在此期间加入了0—1变量。

3.2结果分析

从表中我们看到，房地产金融结构和房地产经济增长之间的协整关系在2008年第4季度到2009年第4季度之间发生了结构突变。从2004年到2007年第三季度以前国家一直在出台积极政策，以促进房地产行业的快速发展。在2005年8月央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。提高第二套住房的首付比例。2006年7月提出“出售的房屋开始征收房产税”。2002年的土地调控政策是2008年积极政策以来的首次紧缩政策，但在从结构突变的检验中未有明显体现，说明此项政策效应对于房地产经济的总体增长效果很弱。

原因在于：由于城市土地资源的稀缺性、城镇居民人均收入的提高和城镇化水平持续稳定提高等因素，在目前的房地产消费环境下开发商和消费者均持有商品房价格会持续上涨预期，而此时消费者只能是价格接受者，所以，征收土地增值税政策最终只能将新增成本由开发商转移到消费者身上，而消费者（包括真实住房需求者和投机者）又必须尽早地买房以避免将来更大的支出。此时，该项政策对开发商和消费者的行为影响较弱。2007年2季度的121号文件从本质上来说促进了开发商的优胜劣汰，同时放慢了开发商的供给速度，3季度的征收房产销售税政策极大的打击了短期投机购房行为。因此，由于2007年政策消费者和开发商行为的影响所以导致结构突变产生。从结构突变的时间看出2007年信贷管理和征收房产销售税政策滞后效应为1个季度。

4、结束语

由此可见，在对房地产金融结构和经济增长关系进行研究的过程中，由于没有准确可靠的文献资源，因此为了使其研究内容和数据参数的准确性和有效得到有效的保障，我们可以对其研究范围进行适当的扩大，从而对整个房地产行业在经济发展过程中，存在的相关内容进行分析，并且严格按照国家宏观调控的政策，来保障房地产金融结构的均衡性，以确保社会经济的稳定发展。（作者单位：江苏省邳州市房产服务中心）

参考文献

[1]皮舜，武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[J].管理工程学报.2006（02）

[2]赵四海.亚洲金融危机及其对我国房地产业发展的启示[J].城市开发.1998（09）

房地产 篇7

2005年3月, 中国财政部部长肖捷表示, 由于现阶段我国的房地产税收保有环节的税负较轻, 未来一段时期我国将向个人住宅征收的房地产税, 逐步扩大房地产税的覆盖面, 自此, 我国开启利用房地产税收调控房地产价格的时代, 2011年, 上海和重庆率先征收房产税, 拉开了房产税改革的帷幕, 也因此, 房地产税将成为我国房地产市场的重要调控工具。Mieszkowshi在资本自由流动的前提下, 通过建立一般均衡模型分析了房地产税对房地产价格的影响, 研究发现征收较高的房地产税率会减少当地的房地产供给量, 促使房地产价格上涨;征收较低的房地产税率则会有效地增大了房地产供给量, 促使房地产价格下降[1];王海勇以资产定价理论为研究视角, 发现征收房地产税的开征会带来房地产未来收益, 因为购房者会认为由于未来房地产税收的征收造成未来房地产价格下跌的预期[2]。杨绍嫒、徐晓波认为, 征收房地产税会导致房价上涨, 即房地产税与房地产价格呈正相关关系。房地产税作为国家调控房地产经济的主要杠杆, 对于影响房地产市场平均价格、房地产市场经济的健康发展和房地产市场的合理资源配置等都起着重要的作用, 因此, 对房地产税收如何影响房地产市场价格进行实证研究具有重要的理论和现实意义[3]。

二、建立模型

(一) 数据来源和模型建立

由于房地产税收对房地产价格的影响不仅仅时直接的影响关系, 因此本文在研究房地产税收对房地产价格影响的过程中, 同时选取经济发展水平、居民收入水平和商品房建设成本作为影响因子。考虑到市政分析过程中异方差问题的存在, 以及数据的可得性和运用的可靠性, 本文对相关数据采用对数形式, 模型建立如下:

其中, price:商品房平均价格;

tax:房地产税收;

cost:商品房建设成本;

income:居民收入水平;

GDP:经济发展水平;

:常数项;

βi:待估参数

ui:随机误差项。

本文所用数据主要来自《中国统计年鉴》 (2000-2013) 。

(二) 模型结果输出

通过运行计量软件Eviews13.0, 得到结果如下:

其中, 在10%的置信水平下, 模型各个变量均显著, 拟合优度R2为0.97, 且模型也都通过了T检验和F检验, 回归方程是显著的, 即说明该模型所研究的房地产税收与房地产价格之间的关系是显著的。

三、模型结果分析

现阶段房地产税收对商品房价格有显著的正向影响关系。由输出结果可知, 房地产税收每增加1%, 房价将上升0.235左右。从经济学的角度解释这个现象, 房价主要受供求关系的影响, 征收房地产税实际上增加了房产保有环节成本, 因此, 商品房的投资性需求随之降低, 因此随着投资的减少, 商品房的供给也会下降, 所以房地产房价会逐步升高。

建设成本对商品房价格的相对较小, 因此, 并不是当前房地产市场价格持续攀升的主要原因。但是, 地区的经济发展水平和居民收入水平却对商品房的价格有显著的影响, 是当前房地产市场普遍上涨的原因之一。因为地区的经济发展水平直接影响着居民收入水平的高低, 而居民收入水平的高低是影响商品房需求的重要因素, 因此地区经济发展水平是影响其房地产行业价格水平的最根本因素。

此外, 购买者的消费预期也是不容忽视的因素, 对商品房价格起着决定性的影响。这说明, 当前房地产市场价格水平的发展与我国的宏观经济基本情况之间的联系在逐步减弱, 对房地产价格上涨预期这一心理作用成为决定我国房地产价格走势的主要因素, 这也间接表明当前房地产市场中存在大量投机购房行为, 严重影响房地产市场健康平稳发展。

四、政策建议

(一) 完善房地产税收立法层次

现阶段, 我国还没有专门的房地产税法, 对房地产行业进行税收管理的依据大部分是地方性法律法规和规章制度, 因此立法层级较低, 调整机制不健全。房地产税作为一种重要的地方主体税种, 逐步从法律层面上对房地产市场行为进行科学规范、制定合理的税收制度从而提高其立法层级, 应是当前政府工作的重中之重。但是也应该看到, 由于房地产行业的发展具有较强的区域性和差异性, 因此, 在中央统一房地产税法的体制下, 地方各级政府根据其实际情况, 在不违背主体税法的情况下, 制定出台符合其地方特色的房地产税收规章制度也显得尤为重要。这样既可以保证房地产税法的立法层次的完善, 又能够充分放权给地方政府, 从而调动其调控经济的积极性和时效性, 从而同时实现税收调节房地产市场的灵活性和适用性, 充分发挥房地产税的税收功能。

(二) 适当简化税种, 降低房地产行业的总体税负

据统计资料显示, 我国目前房地产相关的税种可高达11种之多, 此外在整个税制外, 还存在大量其他收费项, 因此现阶段我国房地产税收体系呈现出种类繁多, 总体税负较重的特点, 这也是房地产税逐渐成为我国房价持续攀升的主要影响因素之一的重要原因所在。因此借鉴国外的相关经验, 我国应该逐步简化房地产税种, 废除重复征收的房地产税目, 取消部分不合理的收费现象, 从而减轻纳税人税收负担, 促进我国房地产行业的健康发展。

(三) 调整房地产税收结构

税后结构的合理与否, 直接关系到国家运用税收手段进行经济调控的成效。我国的房地产税收结构涉及到个人、企业和地方政府的利益, 因此如果房地产税收结构不合理, 将会直接影响我国房地产市场的健康发展。总体的税收结构调整原则应该是:从“重流转、轻保有”向“流转和保有并重”转变, 建立所得税、营业税和房产税互相平衡的房产税收体系。关于我国房地产税收结构在实践过程中的合理调整, 应充分总结上海和重庆两地的房产税试点经验和教训, 在逐步扩大房产税试点范围的基础上, 将现有房产税和城镇土地使用税合并成房地产税, 摆脱对土地财政的过度依赖, 构建科学合理的房地产税收体系。

参考文献

[1]Mieszkowski.P.The Property Tax:An Excise Tax or a Profit Tax?[A].Journal of Public Economics, 1972, 1 (1) :73-96.

[2]王海勇.房地产税收的一般经济分析[J].税务与经济, 2004 (6) :61-63.

[3]杨绍媛, 徐晓波.我国房地产税对房价的影响及改革探索[J].经济体制改革, 2007, (2) .

房地产 篇8

最早房地产基金出现在70年代末期的美国。在2007年以前, 中国房地产基金投资主要以外币基金为主。到2008年, 受到全球金融危机的影响, 外资对于我国房地产行业的投资速度明显放缓, 但同时这也为我国房地产基金的发展带来了良机。

在2010年之前, 国内房地产基金市场规模仅100亿元左右, 国内房地产基金也只有20几家。经过四年的飞速发展, 到2013年底时, 我国已经产生了206家专业的基金管理机构, 437支房地产私募基金, 这些机构管理的资金规模加起来已经超过4000亿元。从这206家专业的房地产基金管理机构的规模来看, 基金规模在1亿元至5亿元的中等规模基金占比最大, 这是因为我国的房地产基金多数只是针对某一个项目的专项基金。从目前我国房地产基金的投资方式来看, 多数为股权与债券相结合的投资方式, 其次是股权投资或债权投资, 数量较少的采用的是夹层投资。

二、房地产私募基金的主要优势

(一) 所有权和控制力

与在公开市场上间接投资上市公司或基金不同, 房地产私募基金是以直接拥有所投房地产股权的方式介入, 这种方式可以使投资人能够更好的控制资产管理活动, 实现其投资策略。

(二) 价值创造

房地产私募基金管理人可以通过再包装的方式实现盈利, 在运营层面为房地产项目创造价值, 例如通过财务整顿、资产增值、房产翻修等方式实现增值, 最终再以高于买入价数倍的价格出售。

(三) 利益重组

房地产私募基金可以将不同的房地产项目组合起来出售, 同时也可以将某一个项目按比例分拆出售、融资或租赁, 并且房地产比无形资产更容易分拆, 分拆后的每一块资产可能比原先价值更高。

(四) 贷款优惠

房地产项目通常被认为是具有稳定的现金流, 房地产私募基金比杠杆收购等其它私募股权投资类别更容易获得优惠的贷款利息, 从而降低了融资成本。

(五) 退出灵活

由于房地产项目具有不错的流动性, 房地产私募基金的退出既可以选择将资产在非公开市场上出售, 也可以将房地产项目资产以组合的方式打包上市, 在公开市场上实现退出。

(六) 分散风险

对于投资人而言, 投资房地产私募基金不仅可以丰富机构投资人的投资组合, 并且凭借其与证券和债券产品较低的关联性, 使得它能够有效分散投资组合的整体风险。

总之, 房地产基金之于房地产企业并不仅仅是为了解决融资难的问题, 更是房地产企业从战略上转向轻资产运营1的商业模式, 更为重要的是, 在发行基金持续获取资金的过程中, 对房地产企业自身知名度的提升也具有非常重要的作用。

三、房地产公司参与房地产私募的模式

(一) 独立P E机构

由开发商独立发起并对基金进行管理, 这种模式要求开发商要有丰富的金融行业从业经验。

(二) 开发商+金融机构

金融机构和开发商合作共同组成利益联盟, 可以形成一种适合现阶段中国特色的一种模式:产融结合。

(三) 金融机构主导

由金融机构主导发起并管理基金, 是国外采用最多的一种模式。

以开发商主导来设立的基金分析为例, 开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会将募集的资金投资于自己的项目, 既可以通过设立基金募集到所需资金投资于自身项目, 又可以作为有限合伙人获得分红收益, 同时开发商在市场行情高涨的阶段可以享受项目资产升值的高溢价。作为有限合伙人参与基金的投资回报率通常较低, 但相应的投资风险也较小, 其本质上可以认为是开发商的一种融资工具。

四、设立房地产私募基金的难点、法律风险及对策

(一) 我国房地产私募基金发展迅速并且前景非常广阔, 但其发展也面临着一些困境:

第一, 基金的募集仍是目前大多数房地产基金运营中最大的难题。

第二, 开发商发起的房地产基金在运营中很多问题如果处理不当, 很可能会产生利益冲突。例如:投资机会分配、股权作价、关联交易等。

第三, 开发商发起的房地产私募基金受房地产行业影响规模难以扩大。

第四, 配套法律体系不完善, 我国制度和法制基础不健全。

第五, 退出机制不完善。

第六, 管理人员专业程度欠缺等。

在房地产私募基金运作中, 其运作的法律风险主要是体现在两个方面:一是如何将普通合伙人和有限合伙人实行分权。若是直接按照《合伙企业法》分配各自权限, 在以房地产公司为主导的私募基金下, 基金募集到的资金主要用于自己开发的项目, 基金操作公司与基金使用公司为同一公司下的子公司, 因此, 如何向投资人解释是否存在关联交易以及交易的公平合理性, 是一个值得认真思考的问题。二是关于外聘管理团队的专业问题。由于房地产行业本身的专业性, 外部管理团队在某项具体的项目操作中由于认识上的不同, 难免会有不同的理解, 例如, 对某项销售策略的理解, 竣工时间的掌控等等, 这些都需要房地产公司与私募基金的管理团队不断的进行沟通, 才能最大限度的减少运作中可能带来的潜在风险。

(二) 鉴于当前房地产基金发展所遇到的问题, 提出以下几点建议

第一, 抓住外部环境变化带来的机遇, 形成房地产基金的发展策略, 在投资策略上, 应该坚持中长期投资, 以传统住宅项目为主, 逐渐加大商业办公等其他投资类型的比重。

第二, 尽快建立、健全相关配套的法律法规体系, 保证投资人的合法权益, 理清权责关系。

第三, 完善的私募基金监管, 形成一定的监管体系, 明确具体的监管部门, 并界定它的权限和职责。

第四, 完善房地产私募基金退出机制, 为投资人提供多种退出形式, 从而吸引更多投资人参与。

第五, 提高基金管理人的管理水平, 提升管理人关于房地产行业的专业知识, 增进投资人与管理人之间的互信, 确保基金投资的运营效率。

摘要：近年来, 我国房地产行业发展迅速, 作为一个资金密集型行业, 资金的短缺日益成为制约房地产行业继续快速发展的瓶颈。目前房地产行业正处在下行通道, 从银行等传统融资渠道获取资金变得非常困难, 因此, 创新房地产融资模式来解决目前房地产行业融资难的问题, 具有很重要的现实意义。

关键词：房地产,私募基金,创新融资模式

参考文献

[1]易志勇.我国房地产私募基金公司发展新模式[J].中国房地产金融, 2013 (07) .

[2]回建强.房地产私募基金:机遇与风险并存[J].上海房地, 2011 (11) .

[3]周睿洋.房地产私募基金的开发融资新模式[J].中国市场, 2015 (3) .

[4]文时萍.我国房地产投资基金创新意义[J].企业经济, 2004 (07) .

房地产 篇9

关键词：房地产投资信托基金,特点,运行模式

一、房地产投资信托基金的概述

1. 房地产投资信托基金的概念

房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs) 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs起源于美国, 首只REITs于1965年在纽约证券交易所上市交易。它是1 9 6 0年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。经过近40多年的发展, REITs在美国已经有了一定的规模。目前美国大约有3 0 0只R E I T s处于运作之中, 管理的资产总值超过3000亿美元, 其中近2/3在全国性的证券交易所上市交易。房地产投资信托基金的参与主体包括基金持有人、基金管理人、顾问公司、托管人以及与房地产相关的项目管理公司和物业管理公司等。其组织框架如图所示。

2.房地产投资信托基金的种类

房地产投资信托分为三种:收益型、按揭型、混合型。收益型是指拥有和经营收益型房地产, 业务包括出租、开发和租户服务, 绝大多数房地产投资信托属于这种类型。按揭型, 就是直接贷款给房地产业主和经营者, 或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。现今的按揭型房地产投资信托, 一般只给现成的物业提供信贷, 很多现代的按揭型房地产投资信托, 通过使用证券化的按揭投资和有效的对冲技术来管理其利率风险。混合型主要指既拥有物业, 又提供信贷的信托类型。

二、房地产投资信托基金的特点

由于REITs专门投资于房地产业, 因此它既具有房地产业高投入、高回报、收益稳定等特点, 作为一种金融投资工具, 又避免了直接投资房地产带来的流动性低的缺陷。总的来说, 房地产投资信托基金拥有以下几个特点:

1. 高收益。

REITs通过对房地产业的投资来获得收益, 因而房地产业本身固有的高投资回报的特点在房地产投资信托基金上也有所体现。尤其在经济稳定快速增长的国家和地区以及房地产市场未出现严重泡沫的高速发展阶段, 房地产行业作为国民经济的支柱型和先导性行业, 将为投资者带来相当可观的收益。从美国REITs的统计数据来看, 一般而言, REITs的收益率水平要高于固定收益证券和资本市场综合指数。1976年至2001年间, 美国REITs的平均收益率为15.2%, 高于S&P500指数 (14%) 和美国公司债指数 (9.8%) , 更远高于美国政府债券收益率。

2. 稳定性。

房地产作为不动产中最主要的内容, 由于人口的自然增长和土地资源的稀缺性, 本身具有相当的保值增值功能, 而作为投资对象, 在市场健康发展时期更是有着较为稳定的回报率。REITs作为房地产投资与信托基金的完美结合, 一方面拥有房地产资产收益稳定的特性, 另一方面R E I T s拥有的特殊的组织结构、收入、资产、分配、税收等法律规范设计对投资机构资金运作的激励和约束作用也决定了REITs的投资活动以较稳定的投资回报为主要目的。从美国REITs的统计数据来看, 一般而言, REITs投资收益的波动性比资本市场综合指数小, 比固定收益证券略高。1976年至2001年间, 美国REITs收益率的波动性为13.6%, 低于S&P500指数的波动性 (1 5.3%) , 略高于美国公司债券指数的波动性 (1 2.3%) 。即便是在美国股市大跌27%的2001年~2002年间, REITs指数仍有7%的升幅。

3. 抗风险能力。

REITs抗外界因素干扰的能力很强, 与其他金融资产的相关性较弱。美国有关REITs的统计显示, REITs收益率与其他金融资产的相关性呈逐年走低趋势, 与小市值股票收益率的相关性从20世纪70年代平均0.74下降到20世纪90年代的平均0.26, 与大市值股票收益率的相关性从0.64下降到20世纪90年代的平均0.25, 与长期国债回报的相关性从20世纪70年代的平均0.27下降至20世纪90年代的平均0.16。REITs的这种特性使它具有相当程度的对抗金融风险的能力, 因此也成为了机构投资者进行投资组合安排时所考虑的重要的投资资产之一。美国资本市场实证统计证明, 投资组合中安排5%~15%的REITs资产, 能有效地在降低投资组合风险的同时提高投资收益率。

三、国外房地产投资信托基金运行模式

由于房地产投资信托仅仅具有上文所述的良好特性, 因此广受西方发达国家投资者的欢迎。根据各国不同的具体情况, REITs的运行模式也各有不同。

1. 美国运行模式。

美国的REITs通常是以基金的形式出现, 在成立阶段主要经过如下程序: (1) 评估资金。基金发起人为满足自身需求, 进行REITs基金募集的筹划, 主要工作包括:预估所需资金数量, 确认选择REITs基金为筹资工具, 并考虑投资标的的收益性能否达到必要的报酬等。 (2) 接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜, 包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。 (3) 接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题, 选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务, 并拟订申请文件, 此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。 (4) 接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任, 则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约, 确定其权利义务关系。 (5) 申请发行。当所有文件备齐后即可以向S E C申请募集, 在申请成功后, 要决定保管机构并签订REITs契约。REITs成立并在证券交易所挂牌交易后, 便进入正式运作阶段。投资者通过券商购买REITs证券, 投资收益则从保管机构处获得。REITs证券首次公开发行的注册登记, 依据1933年证券法表格-11。REITs也可因私下发行而无须注册登记, 但依据1933年证券法Regulation D (Rules501-506) , 私下发行的投资人人数上限为35人, 完成公开发行后, 按照1934年证券交易法, 负有报告的义务。

另外美国的REITs要达到课税目的必须具备下列条件: (1) 资产组合规范: (1) 7 5%之资产须为不动产、现金或政府公债; (2) 投资于任何一种证券不得超过总资产的5%; (3) 投资于任何去何从种流通外的证券之价目值不得超过总资产的1 0%。 (2) 收益规范: (1) 9 5%以上的权益毛收益须由股利、利息、租金或处分资产利得而来; (2) 7 5%以上的毛收益须由租金、有价证券利息、处分资产利得或投资其它REITs所分得的所得而来; (3) 出售持有不满六个月这股票、债券或持有不满四年这不动产收益不得超过总所得3 0%。 (3) 收分配规则:REITs至少将90%以上应纳税所得分配给投资人。

2. 新加坡运行模式

(1) 上市规定。REITs可以以公司或信托形式设立。如果以公司形式设立, 这个基金必须在新加坡证券交易所 (S G X) 公开募集资金 (即公开上市) , 除非主办者可以说服相关管理机构, 已经有一个现存的交易市场提供给它们未上市的股票 (S H A R E) 。如果以信托形式设立, 则可以公开或私下募集资金:如以私募资金方式, 投资者必须被允许至少一年可以赎回信托单位 (U-NIT) 。 (2) 投资限制。所有REITs的70%必须投资在不动产或是与不动产相关的资产表上。而这7 0%中的一半以上, 必须是直接投资于不动产资产。 (3) 金融准则。封闭型REITs在发行数量上必须是固定数额, 因此无法利用发行股票获得任何资本。而开放型REITs则可借再次发行股票以增资。 (4) 管理架构。根据管理准则, 新加坡REIT的经理人必须是在新加坡境内, 并在公司法规定下所开办的公开公司;同时必须具有五年以上管理不动产基金的经验。同时, 经理人必须是有银行执照或者有相关证券投资组合投资顾问执照。如果是以公司形态成立的R E I T, 在董事会中必须包含两名以上独立董事;以信托形式成立的REIT, 则必须指定一经政府金融部门许可的受托者, 此受托者必须独立于基金经理人之外, 同时符合金融体制健全要求。

3. 日本运行模式。

日本REITs的运作流程为: (1) 房地产公司将土地、建筑物分售给投资者, 由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司; (2) 投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理; (3) 信托公司将房地产全部租赁给房地产公司, 同时向该公司收取租赁费; (4) 房地产公司也可以将房地产转租给承租人, 向承租人收取租赁费; (5) 信托公司向投资者发放红利; (6) 信托银行也可以将该房地产在市场上销售, 从购买者身上获取价款, 再按比例分配给投资者。

参考文献

[1]邓振春:我国商业银行发起设立房地产投资信托基金的初步构想[J].房地产金融, 2007 (04)

[2]邓启峰:新加坡REITs (房地产信托) 的发展与借鉴[J].中国房地产金融, 2008 (02)

[3]屈昆鹏:美日发展REITs模式及在我国的运用[J].现代企业, 2008 (05)

房地产 篇10

一、阻击战:挺住

虽然从基本面看我国整体国民经济仍向好, 但经济增长速度将有所放缓, 是否出现经济增长周期的拐点或是高速增长期的高位调整, 还难以判断。但是影响经济高速增长的因素在增大, 特别是全球经济减速、发生波动的风险在积累, 企业生存面临重大挑战。

在这种背景下, 企业必须打好阻击战, 将损失减少到最小, 力争挺住。首先, 应该保证良好的现金流, 确保资金链不断, 这是在目前形势下企业的重中之重。企业需要借助各种渠道合理拓展企业资金来源, 加快开发销售速度、尽快回笼资金, 降低资金风险, 提高资金使用效率, 增强对未来市场回调幅度可能加大的应对能力。房子能卖一套是一套, 债务能收一笔是一笔, 新项目能缓就缓一缓。同时, 也可调整一下支付方式, 尽量少放账。现金为王是硬道理。其次, 随时关注市场, 提高敏感度, 及时调整对策。除关注市场价格走势外, 更应密切关注宏观调控和政策导向, 采取因应的相关对策, 苦练内功, 把产品品质及服务做好。同时, 发展求“稳”。市场存在许多不确定因素, 投资要谨慎, 目标不能定得太高, 要综合平衡收益与风险的矛盾。应选择好的客户, 以防止被合作企业拖垮。

二、阵地战:守住

阵地战讲究的是依托坚固阵地或野战阵地进行防御。因此, 守住阵地是阵地战的根本, 有阵地才会有攻坚, 才有可能进行反攻或进攻。对为数不少的国内企业来说, “剩者为王”。只有保证自己在这场危机中成为“剩者”, 才是日后发展的必要条件。

面对金融海啸和近期楼市低迷, 企业要利用市场来磨炼团队, 内外兼修, 提高内部管理水平、成本控制能力、持续创新能力和快速反应能力。一是提升公司的管理能力, 要向管理要效益。通过简约化组织架构, 集约化人才使用, 优化流程, 使得公司能够针对市场变化快速反应。二是调整企业经营策略, 以稳健为主。鉴于市场不确定性因素增加, 企业经营策略应更加强调稳健性与专业性, 着眼于长远的数量增长与质量提高, 致力于专业能力的提升, 专注产业的发展, 并进一步巩固和强化自身的优势。以产品品质、优秀服务及品牌号召力取胜, 应对楼市挑战的同时, 做好迎接下一个楼市春天的充分准备。三是有效控制成本, 加强营运费用的预算和控制, 实行精细化管理。结合企业实际, 细化费用, 确定哪些是公司防范重点;制定每一项费用的年度预算和月度计划, 做到每一笔支出都要有据可依;确定预算总成本, 危机形势下应慎重对待, 最好稳健保守预计;划分成本归属, 实现责任控制, 执行情况与考核挂钩;同时, 加强过程控制, 认真客观做好总结分析。

三、攻坚战:突围

面对楼市低迷, 有项目的企业, 经营的难度会增加。这需要企业在力争挺住和守住的前提下, 集中优势兵力, 用打歼灭战的理念开展攻坚战, 力争突围, 实现开源。事实上, 尽管2008年以来消费者观望浓烈, 市场成交量持续萎缩, 但市场上还是有部分楼盘仍然受到购房者追捧, 从而获得热销。可见, 楼市行情并不是全盘困境, 有效需求的基数仍然很大。而2008年下半年连续五次降息, 以及中央一系列刺激经济与房地产政策的出台, 在一定程度上降低了初次置业者购房的门槛和贷款利息的压力, 一部分原本存在的刚性需求将得到释放。这就要求有项目且希望通过攻坚战来开源、实现突围的企业, 要看清行情和未来的走势, 以消费者的实际需求为根本, 集中兵力, 挖掘潜在需求, 精准营销。

打好攻坚战要认清形势, 把困难看的足够大, 做好充足准备。受国内外经济形势的影响, 人们的购房预期已经发生了变化, 消费信心不足, 而且在短期内难以改变。而随着中央加大保障性住房的建设, 市场格局也将发生重大变化, 竞争程度将进一步加剧。

同时, 攻坚战的重点是突击团队的打造, 只有打造一支高度认同且执行力较强的突击队, 才能在不利的市场境遇中保持不败, 迎来欣欣向荣的春天。打造一支攻坚团队, 首先, 要学会逆向思维, 主动出击。在当前经济形势下, 要学会逆向思维, 打破经验主义;主动出击, 挖掘新卖点;渠道下沉、促销创新, 寻找市场增长点。其次, 领导要身先士卒。要想在逆境条件下打造一支高绩效的团队, 作为团队负责人, 一定要摆脱“办公室决策与管理”的桎梏, 主动实施走动式管理、现场管理, 与一线员工一起, 同甘苦共患难, 洞察市场、洞察客户、洞察竞争对手, 从而赢得市场运作的主动。此外, 还要不离不弃, 打造一支过硬的团队。经济下滑, 企业业绩下降, 业务团队也变得不稳定, 这是行业趋势, 并非个人因素造成的, 因此要尽量谨慎对待员工的薪酬待遇, 不能为了一时的降低成本之利, 而让企业的一些“种子”人才流失, 从而丧失来年爆发的根本。要通过相对稳定的薪酬, 多给予员工关心、支持;要多主动与员工进行谈心和沟通, 保持员工的忠诚度与向心力。

四、前哨战:蓄势

纵观中国及国外房地产行业发展, 周期性的起伏是正常现象。当前, 房地产市场已进入周期性调整的下降通道, 市场供大于求, 成交量萎缩, 应该说这是行业发展的近期趋势。但市场数据同时表明, 中国房地产行业并未进入衰退期, 或者说不具备衰退期的标志或者特征。衰退期的特征是供应量大幅度减小, 需求大幅度减小, 产品失去创新, 人们对产品失去激情。显然, 中国房地产行业并未到衰退期。

因此, 对于有准备或者有一定规模的企业来说, 这并不是一个最坏的时期, 相反是个契机。适当的产品创新、探索性战略布局等蓄势工作, 都能为未来发展奠定基础。

房地产业由快速膨胀期步入平稳发展期, 房地产企业也需由注重发展速度和发展规模, 转向注重发展的健康、质量、专业。专业度的高低, 决定了产品质量的好坏与企业发展的高度。市场低迷时期, 给了企业更多时间进行产品创新和专业化研究, 而且在专业分工越来越细的行业背景下, 如果能在一个或几个细分市场上形成明显的专业优势, 就能在竞争中获得比较优势。

住宅市场低迷, 可探索性布局非住宅市场。其一, 转向市场潜力巨大的商业地产, 还可以进一步细分为商业街、销品茂、大超市、商铺等;其二, 可以涉足写字楼市场, 这一市场总体而言属于高风险高收益, 对开发商的资金和技术要求较高, 目前一线城市总体需求旺盛, 二线城市需求潜力较大;其三, 尝试养老社区和纯投资性质的公寓, 如青年公寓、酒店式公寓等;其四, 探寻创意地产、旅游地产等复合地产之路。

同时, 也可探索性地进行区域布局, 向三、四线城市进军。中国经济发展的区域不均衡性, 以及各个区域房地产市场的起步早晚不同、客户结构不同, 使得各区域的市场表现也不同。在一、二线城市纷纷挤压“泡沫”的同时, 三、四线城市的机会得以浮现。而且根据国家政策导向和房地产行业发展规律, 房地产企业将不可避免地进行区域市场的重新布局。

当然, 有条件的房地产企业也可以积极争取参与到保障性住宅建设过程中来。根据中央9000亿元的保障性安居工程投资建设计划, 其中之大部分保障性住宅建设需要开发商参与投资和实施。在房地产市场比较低迷的态势下, 保障性住房利润稳定, 对于房地产企业抵御风险、持续经营会起到一定作用。