中国房地产（精选十篇）
中国房地产 篇1
纵观中国房地产市场的发展历程, 房地产市场虽有2004年、2008年和2011年短暂的低迷, 但更令购房者记忆犹新的是2003年、2007年以及2009年的房价的持续快速上涨, 在每一次的快速上涨后期, 中央政府都会出台一系列的货币、财政政策, 但这些经济手段对中国房市的影响有限, 中国的房市表现出了对经济调控政策的强大抗击打能力, 陷入了越调越涨, 越涨越调的怪圈, 以至被一些媒体认为“调控”是“空调”。
一、中国房地产市场的非市场特征
在中国的房地产市场, 由于土地的一级市场完全由地方政府掌控, 而呈现独家垄断状态。土地的价格并不是完全由市场的供需双方均衡决定的, 在土地市场上, 土地的需求方是处于充分竞争状态, 而土地的供应方却是地方政府独家垄断, 地方政府完全根据自身利益最大化原则来决定出让多少土地, 出让哪些地块, 以及什么时点来出让土地。而开发商除了通过土地的“招、拍、挂”向政府要地, 几乎别无他途。开发商直接购买农村集体土地建房属小产权房, 被国土资源部门列为清理和整顿的对象。
地方政府为了追求土地收益最大化, 对土地市场进行公司化操作, 绝不会愿意低价出让土地。尤其是城市中心的拆迁地块, 由于高昂的拆迁成本, 使地方政府不可能以低于拆迁成本来出让, 对于同地段的土地, 后期成交的价格如无法达到前期出让的价格, 地方政府的选择往往是捂着不卖。在房地产市场高涨时, 政府控制土地出让的数量和节奏, 是为了使自己获得土地超额收益, 当房地产遭遇调控, 市场陷入低迷时, 则是捂着土地不卖, 一是为了防止当期开发的房产价格大幅下滑, 造成与房地产相关的税收减少;二是等待在市场转暖时, 再来获取土地出让的高收益。
在房产的调控期, 由于政府捂地的原因, 使开发商意识到未来的房地产用地将明显不足, 将会造成商品房供给的短缺, 房价下跌的空间十分有限, 因此, 在市场火爆时, 开发商选择捂盘惜售, 在市场不景气时, 硬挺就成了他们的不二选择, 这就是2000年以来中央政府历次严厉调控下房价依然坚挺的原因。而地方政府敢于捂地惜售的底气来自于两个方面, 一是中央政府的18亿亩耕田红线和对土地一级市场的独家垄断;二是历次调控中, 中央政府调控目标的不一致性和随意性 (经济繁荣时出台政策压制, 经济下滑时就出台政策激励扶持) 。
笔者认为:土地一级市场的地方政府独家垄断, 政府调控目标的不一致性和随意性, 构成了中国房地产市场区别于国际上其它成熟市场经济国家的非市场特征。
二、影响房地产价格的主要因素及对应的调控策略
(一) 影响房地产价格的主要因素
房地产价格受诸多因素影响, 笔者认为主要有以下三个因素。
1.货币供应量和货币价格。通常来说, 房地产的价格和货币供应量正相关, 与货币价格呈负相关:2000年后中国的货币供应量大幅增长尤其是在2008年全球金融危机以后, 中国央行天量的货币投放和低利率推动了2009年以来这一轮房价的疯狂上涨。当然, 利率的浮动对开发商和购房者的投资和购买行为也会有一定的影响, 但利率的高低常常与货币的供应量相关, 它们呈现负相关的关系, 当货币供应量增大时, 往往伴随着低利率, 而当信贷紧缩时, 市场利率会有明显上升。
2.购房需求。随着居民收入的逐渐提高和城市化进程的加快, 居民的购房需求也日益增加。由于商品房供应受生产周期的限制, 短期内购房需求的增加必会导致房源的供应不足而造成房价的快速上升。而近年来, 由于居民投资渠道短缺, 商品房价格一直处于上升通道, 更进一步强化了购房者对涨价的预期, 投机需求不断涌现对房价更是起到了推波助澜的作用。
3.土地供应。商品住宅的主要成本构成是土地成本, 土地是商品房的最主要原料。因此, 在其他资源约束比较少的情况下, 一个城市在某一时段的土地的供应量决定了一定时期商品房的供应量。从而影响一个城市一个时期的价格。
(二) 对应的调控策略
1.严格控制货币供应的量。一个国家的货币供应量必须与其所拥有的要素资源相适应, 与其潜在的经济发展速度相适应, 超出经济发展实际需求的货币供应量, 势必带来通胀的风险, 尤其是带来资源和资产价格的快速上涨。世界各国的实践证明, 通过超发货币来达到GDP的快速增长是不可持续的, 其带来的副作用对一个经济体的伤害是极大的。今年以来, 面对欧债危机持续发酵和美国经济的低迷, 无需再次推出类似四万亿的剌激政策已在官方和学界达成共识, 但也要防止在“稳增长”背景下地方政府的负债冲动和银行的放贷冲动。
2.正确引导购房行为, 坚决抑制投机需求。近几年, 随着大量投机性购房的出现, 房子越来越成了一种投资品, 而许多居民的真实需求却因过高的房价而被制约。政府应采用多种经济手段进行调控, 正确引导购房者的购房行为。限购作为临时的行政手段, 确实在一定的时期起到了抑制房价的作用, 但这只能是权宜之计, 从长远来看, 还必须用经济手段来有效扼制投机性购房。一是要尽快建立全国联网的居民住房信息系统。该系统的建立和完善是房地产调控的一个重量基础平台;二是可以通过增加房产交易环节税收, 对持有时间在五年内的房产进行二手交易要加重征收交易环节税收;三是提高房产持有成本, 对持有二套及二套以上住房者开征房产税;四是提高购买二套房的首付比例, 对家庭购买二套房的首付比例应在60%以上, 应禁止购买三套及三套以上房产的银行按揭。
3.改革现有土地制度和土地政策。在成熟的市场经济国家, 由于土地的私有化, 房地产市场具有完全市场特征。政府可以通过货币政策、税收政策来调节土地和房产的供给和需求, 使房地产价格与一个国家的经济发展阶段和居民的收入水平达到一个合理的均衡:例如政府通过提高利率使购房者成本增加, 有效需求减少, 从而房价下降而导致土地价格的下降。反之, 利率下降, 购房者的成本减少, 购房者的有效需求增加, 房价上升, 从而导致土地价格上涨。而在我国, 笔者已在以上的论述中, 分析了土地市场的政府垄断对房地产市场的影响, 由于地方政府对土地市场的垄断, 使国家货币政策在房地产调控中的作用大打折扣。在货币政策宽松时, 地方政府对土地市场的垄断助推土地和房产价格急升, 在货币政策紧缩时, 地方政府对土地市场的垄断阻止了房产价格的合理回归。要解开中国房地产调控的迷局, 除了要依赖合理完善的财政, 税收和货币政策, 最根本的是要对现有的土地制度和土地政策进行大幅度的改革, 改变目前地方政府作为土地一级市场垄断者的局面, 并保持房地产调控目标的稳定, 如果在这个问题上无法破题, 中国的房地产市场将无法摆脱越调越涨, 越涨越调的怪圈。
结论
中国的房地产市场由于土地一级市场由地方政府垄断, 而呈现非市场特征, 在一个非市场特征明显的市场中, 房地产市场要获得可持续发展, 中央政府无法依靠法定准备金率、利率、税收等市场手段来达到调节市场的目的。要使中国的房地产市场能够达到长期健康发展, 改革现有的房地产用地供给制度和土地制度并保持房地产调控目标的连续性和稳定性是治本之策。
摘要：文章分析了中国房地产的非市场特征及影响房地产价格的主要因素, 提出了相应的调控策略。
关键词：房地产,非市场化特征,房地产价格,影响因素,调控策略
参考文献
[1].李卫东.对我国住房保障制度建议的思考[J].改革与开放, 2010 (1)
中国房地产现状 篇2
1、全国房地产市场行业发展情况分析
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；
第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
童大焕：房地产救中国也绑架中国 篇3
8月4日，国家统计局提醒政府必须警惕房价高涨。文章称高房价已成制约消费启动的最大阻力；一旦房价大幅下降，地产金融危机不可避免。而之前，银监会已收紧二套房贷政策；国土资源部开始严肃土地政策；国家发改委要加强房地产价格和收费监管。8月5日，国家税务总局称近日将把房地产业的税收作为监管重点。8月5日央行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》，首次提出要对宽松的贷币政策“动态微调”。
敏感的媒体迅速做出反应，认为这一系列动作是国家六部委对房地产市场放“从紧”信号。但随即，央行人士出面释疑动态微调，明确表示不干预商业贷款。而各家银行尽管纷纷明确表示将收紧二套房贷款，但实际上大部分银行仍为两套住房以上的购房者提供低至7折的贷款，并向中介支付约为千分之七的业务返点费。同时，总部位于深圳的某股份制银行依然在大肆推广其利率仅为3.78％的超优惠贷款。
从眼花缭乱的信息看，不论是政府、银行还是购房者，事实上都把楼市当成了抵御全球金融危机的救命稻草。而楼市一枝独秀，并非“我花开后百花杀”的结果，而是因为其他行业大多已属于供大于求的过剩市场，惟独房地产行业仍属于供不应求的卖方市场和朝阳产业。
市场能够说明一切。老百姓追逐楼市，视其为保值增值的工具，根源就在于其卖方市场的长期定位和供不应求的现实局面；银行着重房贷，哪怕低息贷款也愿意贷，同样是逐利和规避风险的行为，至少房贷整体上还是最优质贷款，不会像其他很多产能过剩领域一样随时有可能成为烂账。政府更是左右为难，不鼓励和刺激楼市，经济复苏从哪里起步是个问题，而且在税收大幅度减少而经济危机下政府支出，包括社会保降支出、应对社会危机支出、政府投资性支出大幅度提高的情况下。政府收入又过度依赖楼市；楼价过高，又将为今后的经济风险埋下隐患。
从此可以看出，内地楼市的的确确正在担当“救中国”的历史使命，同时却又在某种程度上“绑架中国”，使政府税收和中国经济复苏的希望被迫绑架在楼市复苏上。而这正是百姓怨怼之处，也是政策颇难把握之处。
而一切矛盾的焦点，就在楼市的供不应求。解决问题的关键也在此。这个问题，事实上是内地房地产市场化以来一直存在的老问题。这不仅仅是增加土地供应量可以解决的，而是应该切实增加土地供应主体，真正让市场来平衡供求关系。
最近，物业税即将在深圳试点的消息也许可以让我们看到农房、农村宅基地和农村住宅用地与城市国有土地“同地同价”的希望。当前农村建设用地和农民住房与宅基地直接进入城乡统一的房地产市场的最大障碍，就是因此会影响地方政府的土地收入。在土地出让金制度下，如果允许农村建设用地和农房、宅基地自由入市，政府将收不到土地出让金这部分土地巨额增值收益。实行物业税以后，这个老大难问题迎刃而解。不论是国有土地还是农民土地，入市后每年收税就行了。
中国房地产泡沫之源 篇4
房地产泡沫的含义及特殊性
房地产泡沫有其特定的含义, 并且有区别于一般价格波动的特点。
要了解房地产泡沫的含义, 首先应该了解经济学中泡沫的含义。《辞海》 (1999年版) 中有一个较为准确的解释。该书写道:“泡沫经济:虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长, 金融证券、地产价格飞涨, 投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机, 造成社会经济的虚假繁荣, 最后必定泡沫破灭, 导致社会震荡, 甚至经济崩溃。”
泡沫是一种价格波动现象, 价格波动是市场经济中不可避免的现象, 但是与一般的价格波动相比, 泡沫具有在短期内大起大落的特点。房地产泡沫是房地产经济波动的一种表现形式, 其产生会加剧房地产经济的波动, 严重的泡沫现象将会对房地产经济甚至整个经济发展构成巨大威胁。
房地产泡沫的危害
导致社会资源配置不合理, 经济和社会结构失衡房地产泡沫会导致生产和基础建设因缺乏必要的资金投入而得不到应有的发展, 实业经济领域生产效率下降, 并逐渐衰退。特别是对农业和工业的损害较大, 最终使整个社会经济结构失衡。另一方面城市地价持续高涨, 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用, 土地投机的倾向日益凸现, 人们之间的资产差距越来越大, 招致社会分配新的不公, 严重挫伤劳动者的积极性, 带来了深刻的社会问题, 造成了社会结构的严重失衡, 会严重损害国家的综合国力。
抑制了社会消费由房地产泡沫导致的贫富差距扩大将直接抑制社会消费。低收入家庭具有高消费收入弹性, 而高收入家庭缺乏消费收入弹性。因此, 房地产泡沫化使社会财富集中于少部分消费缺乏弹性的高收入家庭手中, 而那些收入的提高能够极大刺激消费的贫困家庭却没有更多的收入用于消费。这在一定意义上抑制了社会的有效需求。
房地产泡沫形成的衡量标准
一般来讲, 衡量是否形成房地产泡沫, 一大要点就是分析市场中投资性购房的比例, 投资性需求不能超过一定的界限 (国际:20%, 国内:10%) , 否则会影响房地产市场的健康和稳定。下面就房地产市场是否形成泡沫, 从房价收入比、个人住房贷款增长指标、房屋的空置面积与空置率等方面加以判定。所谓房价收入比是指房价与居民家庭收入之比。由于居民的收入水平直接决定了其购房的经济实力, 因此能够比较真实地反映房地产价格的经济基础条件和有效需求的支撑水平。
个人住房贷款增长指标近年来, 我国商业银行个人住房贷款业务得到迅猛发展, 个人住房贷款余额一直保持很快的增长势头, 个人住房贷款增长指标也反映了房地产泡沫的状况。
房屋的空置面积与空置率房地产市场是否有“泡沫”, 空置率是比较具备说服力的指标。国家统计局最新数据显示, 2005年以来, 我国商品房的销售面积及增长虽然仍大于和高于竣工面积, 但长期常态性供大于求矛盾的积累依旧存在。
中国房地产金融报告 篇5
中国人民银行房地产金融分析小组
2005年8月5日
2005.08.16
11:11:00金融要闻
推动金融市场快速健康发展
上半年货币政策系列述评之二
记者
付平
2005.08.16
09:51:00金融要闻
推动金融市场快速健康发展是今年上半年央行货币政策中的一项重要内容。央行2005年第二季度货币政策执行报告指出：上半年，金融市场总体运行平稳，货币市场流动性充足，债券发行情况良好，市场交易较为活跃，尤其是金融市场制度性建设取得较大进展。
作为市场体系中极为重要的组成部分，金融市场是其他市场正常发展的先导和保证，金融市场价格的波动和变化能够及时反映经济活动的走势。金融市场可以迅速有效地引导资金合理流动，提高资金配置效率；同时为金融管理部门进行金融间接调控提供了条件。金融市场的发展不仅能够扩大金融资产规模，而且能够促进金融工具的创新，并促使居民金融资产多样化和金融风险分散化。正因为如此，央行一直将推动金融市场快速健康发展作为货币政策操作的一个重要内容。
金融市场的快速健康发展需要制度保证。今年上半年，我国金融市场的制度性建设取得较大进展：金融债券得到进一步规范；国内债券市场进一步对外开放；信贷资产支持证券（ABS）、住房资产支持证券（MBS）和企业短期融资券开始发行；债券远期交易正式推出；商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点正式启动；外币买卖业务正式开办；保险资金运用渠道进一步拓宽。
众所周知，我国金融市场发展存在着严重的结构失衡。一是直接融资与间接融资比例不协调。二是直接融资中债券融资规模与股票融资规模不协调。三是企业债券在债券市场中占比很低。金融活动因此过度集中于以银行为中介的间接融资体系中，从而加大了金融风险。今年上半年，央行除了对商业银行等金融机构发行金融券进行规范外，还陆续推出新的债券品种，如允许国际开发机构在国内发行人民币债券、推动信贷资产支持证券（ABS）和住房资产支持证券（MBS）发行、允许非金融企业在银行间市场发行短期融资券。这些措施显然有利于促进债券市场发展；拓宽金融机构和企业融资渠道；改变我国金融市场直接融资与间接融资的比例失调；化解金融风险，维护金融整体稳定。另外，2005年5月，央行又在银行间债券市场推出了我国第一个金融衍生工具———债券远期交易。作为最基础的金融衍生工具，债券远期交易具有规避风险和价格发现等功能。可以有效地帮助投资者规避利率风险，促进市场流动性的提高，促进价格发现功能的实现，还可以为央行制定和执行货币政策提供参考信息，对完善我国金融市场产品结构、促进银行间债券市场乃至整个金融市场的发展具有重大意义。
商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点的正式启动，也是今年上半年金融市场制度建设的重要成果。今年4月，中国工商银行、中国建设银行和交通银行作为首批试点银行开始设立基金管理公司，商业银行设立基金管理公司可以鼓励金融创新，有利于推进商业银行改革，优化资源配置，促进金融市场长期健康协调发展。股权分置一直是中国股市长期存在的问题，股权分置在诸多方面制约着中国资本市场的规范发展和国有资产管理体制的根本性变革。
如扭曲证券市场定价机制、导致公司治理缺乏共同利益基础、制约资本市场国际化进程和产品创新、不利于上市公司的购并重组、不利于形成稳定的市场预期、不利于深化国有资产管理体制改革等等。因此，2004年初发布的“国九条”即明确提出要“积极稳妥解决股权分置问题”。证监会也明确表示，将按照“试点先行，协调推进，分步解决”的操作思路推进股权分置问题的解决。4月29日发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，意味着中国股权分置改革迈出了积极稳妥的第一步。
外汇市场本应是一个国内同业交易的市场，但过去由于国内外汇交易的管制，境内没有交易平台，国内外币买卖一般都通过境外进行。加入世贸组织以来，中小银行及企业的外币资产规模不断扩大，外币之间的交易需求不断上升，适时推出国内的外币买卖市场非常必要。5月18日，银行间外汇市场正式开办外币买卖业务。首期推出八种“货币对”即期交易，包括欧元对美元、澳大利亚元对美元、英镑对美元、美元对瑞士法郎、美元对港币、美元对加拿大元、美元对日元和欧元对日元。该项业务的推出有助于进一步发展和完善银行间外汇市场；畅通外汇交易渠道；同时为将来人民币逐步走向完全可兑换提供了试验平台。
此外，为推动保险资金直接投资股票市场，在2004年出台《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》的基础上，保监会会同相关部门在今年上半年发布了一系列配套文件，对保险资金直接进入证券市场投资的相关问题作出了明确规定，使保险资金入市进入实质性操作阶段。6月，又允许保险外汇资金投资中国企业境外发行的股票，从而进一步拓宽了保险资金运用渠道。
尽管上半年取得了很大的成绩，但“大力培育和发展金融市场”仍然是今年下半年央行货币政策操作的重要目标。对此，第二季度货币政策执行报告提出了具体要求，首先，要继续以金融产品创新为突破口，扩大直接融资渠道，加快金融市场的基础性建设，推进金融市场的整体发展；其次，要大力培育和发展机构投资者，发展金融衍生产品，满足市场多样化需求；第三，要加强基础性制度和基础设施建设，为金融市场发展提供良好的法律、技术环境；最后，要加强金融市场监督管理，保证货币政策顺利实施，维护金融市场秩序。
中国房地产“拐点”迷局 篇6
2007年岁末,深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬。万科董事长王石抛出“中国的房价进入了一个拐点”的论调。此话引起轩然大波,几欲泼粪。尽管后来王石解释说这个拐点指的是房价从快速上涨“拐”到理性调整,但依然余波未平。
房价一直是百姓关注的话题, 在过去的2007年,房价是一路高涨。但从三季度开始,广州、深圳的房价和交易量开始下滑,这使得人们对未来的房地产市场充满了猜测,究竟房价一路高涨的原¬因是什么?广东的房地产走势究竟代表了怎样的信号?一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点?
拐点诟病 房价悬念
“最近有人说房地产的拐点已经到来,但我去年10月看中的楼盘却还在涨,真不知道究竟该不该买房。”北京某传媒公司的田先生告诉记者,他本来就犹豫,眼下则更加举棋不定。
记者调查发现,像田先生这样持币观望、期待降价的购房者并不在少数。而影响他们的,主要是时下此起彼伏的“唱空”房地产的“拐点论”。
在这个年终岁首,伴随着严寒到来的是有关中国的房地产市场是否进入寒冬的争论。
从2007年8、9月份开始,广州、深圳的房价和交易量开始下滑,随后,房地产市场低迷的气氛也在向其它城市蔓延。人们对于曾经¬一路高歌猛进的房地产市场开始观望。
和以往不同,这次最先提出房价拐点出现的不是别人,而是地产界的领军人物——万科董事会主席王石。
王石承认“房价区域性的‘拐点’确实已经出现了”。判断的理由:第一,中产阶层都买不起房子,这个楼市快要出问题了;第二,今年万科不拿“地王”;第三,目前房子的性价比不高,三四年后再买房;第四,这次宏观调控与以往不同。
但王石的判断广受争议,任志强甚至在博客上用了《几只苍蝇》为标题,来表达不同意见。
尽管王石随后更正说“我的拐点不是大起大落,而是这种亢奋的、非理性的这样一个市场的疯狂的上涨,不正常的状况,进行理性的回归。”但还是遭到任志强几欲泼粪的调侃。
“北京现在的供应量,完全消化掉要6个月，当然像宁波、深圳 、杭州、佛山等地方是低于6个月的,像厦门、大连、东莞,需要9个月、10个月、12.8个月甚至超过一年。王石认为，由于宏观调控之后，现在旺盛的需求、消费能力和预期也不同的进行了调整,由去年连续的亢奋心态,到现在左右观望甚至开始彷徨。
进入拐点的另一个现象就是,二手房的交易量大幅萎缩,许多二手房交易中介没有了过去门庭若市的场面,甚至很多中介开始闭店关张。王石有足够的证据来支撑自己的“拐点论”。“珠三角首先地震的是房地产中介,中天置业的老板关门卷款跑了,接着广州、北京、上海的中介都开始出现大量关闭门店的类似问题。以往交易火爆的场面已是昨日黄花,二手房的购买力大大锐减，一手房一定会跟着受牵连的。”
在2007年严厉的房贷新政、住房保障政策出台后,“深圳、上海等地房价应声而降”的声音迅速传出,甚至还有人测算出了下降的数据。
问题是王石的“拐点论”并未得到官方的认可,很快就遭到一组官方数据针锋相对的回应。
根据国家统计局的数据,去年,全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%,涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅,甚至高达40%以上,多个城市的商品房均价攀升至万元以上。去年,全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿,是历年来突破百亿最多的一年。
国资委经济研究中心主任王忠明不久前在上海举行的“主语地产盛典”活动上对“拐点说”加以严厉驳斥,“房地产出现拐点言之甚早,此种宣传误导民众。”对于不少媒体报道的“房价下跌”和“楼市拐点来临”,王忠明认为此虽“表达了善意”,但却严重低估了宏观调控的艰巨性,“大家应该有足够充分的心理准备来应对调控的实行,如果这么轻易就能出现‘拐点’,那宏观调控就根本不需要了。”但对于目前的高位房价,王忠明也表示,上涨过快意味着房地产业的发展将滞缓,离顶点不远。
不仅如此,市场价格的反应也没有冤枉王石。
作为地产风向标的房价到底降了没有?地产商所称的地产“拐点”真的到了吗?
记者来到位于北京地铁13号线龙泽站南部一个叫做“新龙城”的楼盘。售楼小姐介绍,目前小区销售的是期房,价格为1.3万元/平方米。当记者问会不会降价时,售楼小姐不假思索地回答:“不会的!”她还表示,该项目已多次提价,每次幅度均在500元/平方米左右。
同是这个小区,记者发现,在去年4月的房展会上,售价还是6800元/平方米。仅仅8个月,房价几乎翻了一倍。
记者随后致电北京东部的几个楼盘,对照以前房展会上的价格,无一例外均是价格疯涨,近期也并未出现具有所谓“拐点”意味的规模降价。
不仅北京,有媒体报道称,率先降价的广州市实际上也并未降价。据广州一家楼市杂志主编跟踪房价发现,广州一些楼盘的价格实际在“明降暗升”,去年国庆节开盘时是1.7万元/平方米,然后就直线拉到现在的2.2万/平方米,拉价后再给很多的折扣,如九五折、送管理费等,但最后计算出来的房价比国庆节时实际高了2000多元。
不但如此,“拐点论”在经济研究领域更是广受责难。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员刘治彦表示,每次调控政策发布后,就有市场发生明显变化的信息发布。这里面有的可能是只看到片面,有的则是别有用心,甚至是在散布虚假信息。
资深证券分析人士李国旺认为,近来争论得越来越热烈的房地产“拐点”论,不过是地产大腕们一种营销技巧和广告宣传手段而已。因为本币升值已是国际共识,地产作为稀缺的投资品种将会继续提高其内在价值,所谓拐点,不过是地产行情自1998年以来“黄金十年”后的中间休息。
有关业内人士直言,比房价拐点更可怕的是宣称楼市拐点已经到来。事实上,目前房产商们大声嚷嚷楼市的拐点已经出现,跟以往的政策出台后称效果立竿见影如出一辙。只不过是散布虚假信息,扰乱政府调控。真实目的是希望政府不再出台新的调控政策。该人士进一步表示,有些调控政策仍需细化,楼市是否出现了“拐点”需要继续观察,迫不及待地夸大容易误导决策层。
王石近日还继续在博客上为拐点辩护,他称拐点并不是万科突然抛出的观点,也并非在向政府表态以避免更严厉的政策出台。他认为,短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续,市场需要理性调整;但只要定价合理或者增速调整到合理趋势,市场内强劲的购买力仍会表现出来。
三四年后再买房?
在国家统计局公布的去年12月份房屋销售价格指数中,广州、深圳新房销售价格都出现了环比下降,深圳是新房、二手房环比双双下降。11月、12月维持在40万平方米左右,基本上是全年最低水平。
一些城市的房价已经开始“拐”了。从需求量的角度判断,广州萎缩了44%,北京相比去年同期下降9.2%,上海下降15%。虽然不能一概而论,确实现在从一种盲目的带有亢奋的、担心“不买价格会更贵”这样的趋势趋于理性。
王石坚称中国房地产市场拐点已现,建议三四年后再买房。
王石之所以建议三四年后再买房子,主要是基于一些情况考虑:他深信现在房价过高,房价已经上涨到中产阶层都已感到买房子非常吃力,住房市场存在很大的问题,而且这些问题如果不及时解决肯定会出问题。而现在房价疯涨的情况和东南亚的泡沫经济、和日本泡沫经济某个阶段极其相似。
其次,他深信国家不会坐视不管,房地产调控措施一定会见效。他再三重复“这次调整不同以往”。国家的调整不仅仅是对房地产,外部通货膨胀的压力,投资热钱的增多,国家一定要吸收过多流动性,要把通货膨胀压下来,房地产必将首当其冲。王石告诫和提醒开发商、消费者:“如果不看到这样局面的话会麻烦的”。他认为,国家不会让房价连开发商都“心惊肉跳”地涨下去。外部宏观经济形势也不允许房价再疯涨下去。
“三四年后再买房”的建议一出,迅速被各大媒体放在头条显著位置。
有趣的是,王石的建议很快引来了另一地产大鳄潘石屹扔出的“石头”,他回应这一说法时认为，三年不买房的说法太武断。房价最根本的还是取决于市场的供求关系,不是取决于舆论。不会简化成要么都买,要么都不买这么单一。
耐人寻味的是,王石作为利益集团的领军人物,却说“房价上涨的令我心惊肉跳”，居然发出“建议三四年后再买房”的声音。作为可以趁机大赚特赚的房地产大鳄,ˬ会买他的账呢?
三四年不买房子,这三四年住在哪里?谁能保证三四年后的房价会降低呢?如果在这三四年内,收入增长的速度赶不上房价上涨的速度,那么现在不买房就亏了。
其实,早在几年前,就有人建议“先不要买房”,但等来的结果是房价越来越高而且越涨越快,以至于主张大家赶紧买房的“房产大鳄”任志强“幸灾乐祸”地说:“没买房的人都亏了”。
“三四年之后的中产阶层,还买不起房子的话,我觉得市场是有问题的,市场一定会惩罚房地产商⋯⋯”王石的这番补充似乎有道理。可是,房价已经涨了三四年,肯定也有人已经等了三四年,但被惩罚的不是开发商,而是持币待购的消费者。
现在,王石又提这样的建议,难道想让消费者吃第二次亏吗?
王石解释说,他建议“三四年后再买房”的意思“不是从价格角度来看,而是从性能价格比上来讲”的。他认为,三四年后,中国的住宅质量会大大提高,性价比会明显改善。从长远来看,这当然是有道理的。可是,消费者现在最关心的就是房价,而不是性价比。性价比当然重要,但考虑性价比的前提是是否买得起。
有理由相信,建议消费者三五年再买房,是王石对购房者焦虑心态的一种善意的劝解。但该买房还得买房,尽管持币待购是一种选择,但在已经¬疯涨的房价面前,在信息不对称面前,购房者个体是无法作为的。
房地产市场“有问题”早已是不争的事实。此问题显然不是“三四年后再买房”所能解决的。
确实,针对地产持续高烧,这一轮政策调控的组合不同以往,但是一个基本的事实是,对土地的控制仍然是这一轮地产调控的中心内容。从紧的货币政策,不是打压地产龙头,而是一种政策性清理,通过金融创新,地产业将会出现更生猛的强强联合和寡头垄断集团,起码在一些区域是如此。
该买房还是会买房,消费者已经变得很聪明。有评论说王石建议三四年后再买房,多半是信口开河而已。
三角恋爱不好谈
开发商、消费者、政府,房地产业的三个主角,带着恩怨和悬疑,从2007年跨入2008年。
“房地产市场永远有四种声音存在。第一是政府的,当然是希望公平和稳定,保障低收入人群的居住,一百年后也还是这么说。第二类就是经¬济学家,他们经常在讨论危机,他们的角色就是不断发现问题。而第三种就是开发商,只要有市场就会有生意可做。至于第四类就是消费者,永远嫌价钱贵,对产品和服务永远不满意。”万通董事局主席冯伦曾这样归纳,“各方都要用平常心看待市场和争论。”
房地产开发商总是巧舌如簧,口吐莲花,但囤地圈钱,抬高地价却是事实。
2007年的房地产市场,疯长的不仅是房价,地价涨得更是惊人。
土地,不再是散文和文学作品中讴歌农民劳作的场所,而早已成为房地产开发商追求暴利的猎物。
“地王”频现是去年房地产市场经¬常出现的新闻,动辄几十亿的竞拍一再将商品房用地价格推向新高。
土地价格高涨是推动房价疯涨的重要原因之一,对于2007年土地市场的狂热,开发商有着共识。
“如果我们以上涨50%为分界线的话,我们发现大部分城市的土地价格上涨超过50%,最高达到了163%。”潘石屹承认,在过去的2007年,差不多有十个月时间,中国拍卖的任何一块土地的价格,都比周围的房价要贵。也就是说布料的价格比衣服的价格还要贵。
既然开发商都认为土地价格高涨是导致房价疯涨的主因,那么,土地价格为什么会疯涨呢?
“各种各样的原因,其中一个最主要的原¬因,就是土地市场和股票市场短路了。”潘石屹称,建房子的不赚钱，倒卖土地的才赚钱。
一般来说买土地是为了建房子,建好了卖出去赚钱,结果发现还有一个速度更快的路,就是不用建房子,大规模圈地,圈了地以后发行股票,发行股票以后钱就直接来了,不用建房子,美其名曰土地银行。以为有了地就跟银行一样,钱就可以随便来,股票市场就开始追捧。”
潘石屹还把开发商分成两类,第一类是不建房子,专门就是囤积土地做土地生意的,另外一批房地产商则是勤勤恳恳建房子的。
有评论说,现在变成了几十家上市公司,然后拿了钱,先把地圈下来之后,回来再推高房价,再拿钱再去圈地,形成一个恶性的循环。
“地方政府有这个趋向,地方政府希望出名的大公司来,给你便宜的大块土地,然后希望你拉高这个地区的土地价格和房价,地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。”任志强丝毫不加掩饰的佐证了这个说法。
房地产市场之中,除了土地和开发商,购房者扮演着重要的角色,问题是普通购房者在与房地产开发商、政府的博弈中明显处于劣势,连最基本的议价能力都不具备。
于是就有了“不买房运动”。
2006年4月,市民邹涛对深圳房价不满,发起一场“3年内不买房行动”号召,未买房者在网络里积极回应,不久,邹涛莫名其妙的背着行李返乡,被某些部门逼得再也不许回深圳了。
无巧不成书,2006年5月,广东省国土资源厅厅长林浩坤在出席“民声热线”节目时,针对广东各地房价持续攀升的情况称为“虚热”,建议市民不要急于入市,不妨3年以后再考虑买房和置业。
先后两波不买房的号召,均化为了乌有。
2007年中央的一系列调控政策,已经为 2008 年乃至更长时期我国房地产市场发展确定了明确的政策取向。而这些调控措施终于在2007年年底使楼市得以降温。业内专家表示,这些迹象预示着房地产市场将出现调整,房地产市场已走到一个临界点,各方都在博弈中密切关注着走势。
“在 2008 年,房地产调控要取得显著效果,恐怕还得加大政策执行力度。”北京大学副教授、中国民营经济研究所执行所长黄俊立表示,究竟会有多少经济适用房、廉租房会投入市场?当前土地转让收入成为一些地方政府的主要收入来源,他们会拿出多少地,完不成任务有没有问责,这些需要明确。
没有人愿意心甘情愿的作房奴,期待有一套房子是每个阶层的梦想,步入2008的每个人都在祈祷,祈祷在这场博弈中胜出。
房地产困境 值得深思
2007已经过去,在经历了疯狂的上涨和近期的观望之后,备受关注的房地产市场究竟会原来怎样的明天呢?
购房者总期望房价下跌,其实实际上2007年的房价涨得过快,峰值很高,它已经过度透支了购房者的购买能力,2008年年初房价的小幅下跌,从房价正常上涨的角度上来考虑,其实还是上涨的。所以,2007年房价过度透支,需要在2008年花时间理性回归。火爆了一年的北京楼市,在2007年的年尾遭遇寒流,尽管现在北京的楼盘还很少有大张旗鼓打出降价牌的,但各种名义的打折风已经悄然兴起,折扣范围和幅度越来越大。
记者了解到,北京几乎各个城区都有一些在售楼盘出现了9.5折左右的较低折扣,打折队伍里不仅有普通住宅,也有高档公寓,北京房价已经出现从火爆到萧条转换的迹象。
“2008年开始,单价在8000元/平方米以下房子的价格可能会出现拐点。”潘石屹认为。
房价要下降,这似乎是个不争的事实。但房价目前还是很高,也是个不争的事实。炒房客被牢牢地套死了,但有住房需求的大部分人仍然买不起房子;少数买得起房子的,怀里揣着票子,不停地观望,不停地期望房价真的再降一些。
去年7月,在国务院新闻办举行的新闻发布会上,国土资源部部长徐绍史面对记者就北京房价问题进行提问时说,连他恐怕也买不起第二套房。
当前北京的住房困境并非北京一地所有,包括上海、深圳、广州都有类似的困境。大城市的房价贵,人们都能理解,但贵到像现在大多数人无法承受的地步,这就需要对这个行业进行反思。
中国房地产功用价值 篇7
关键词：房地产经济理论,局限,新变量,新理论,房地产功用
中国房地产市场发展现状分析
中国现阶段房地产市场究竟发生了什么, 有哪些不同于发达国家同类市场的情况?
官方数据显示, 2010年中国城市居民人均住宅建筑面积由1980年的7.2平方米上升到2010年的30平方米。同时, 需求增长之迅速也是令人震惊的。一项对中国城市居民的调查显示, 不仅现在还处于租房状态的、与父母同住的年轻人需要购房, 而且“在已拥有产权房的家庭中, 有23.3%预计在五年内购房”。这说明, 中国房地产需求从总量上看还处于急剧扩张中。
中国现阶段房地产市场的明显特点:一是房地产市场发展速度惊人, 无论是新开工面积还是投资额, 都以每年20%左右或更高的速度增长;二是空置房总量庞大, 几乎占每年竣工面积的一半;三是空置房总量还在不断增加。
那么, 如何解释在市场需求如此巨大的情况下仍然存在大量空置房现象?可以认为, 房地产市场已由总量供应短缺, 变成了结构性供应不足和结构性需求不足并存的结构性“双短缺”。
现有房地产经济理论的局限
现有房地产经济学是建立在发达国家通用的“区位圣典”的基础上的。在这个主宰着房地产投资行为的理论中, 区位就算不是唯一的, 也是决定性地影响房地产市场价值的因素。但是, 通过以上对中国房地产现状的分析发现, 单纯从研究区位价值出发, 无法解释中国市场的现状, 同时在逻辑上也不周密。原因是:
1.消费者对任何产品, 首要关心的是其功用
区位价值因素不能替代功用价值因素。在经济学对需求和偏好进行研究时, 对此已给予了充分的暗示:“相关物品的价格和可获得性影响了一种物品的需求。替代品之间存在着尤其重要的联系。替代品是指具有相同功用的物品……”[1]房地产产品也不例外。无论把写字楼建得多么豪华舒适, 也不可能满足人们家庭生活的需要。同样, 对于房地产 (实物) 投资者来说, 功用也是他们首要关心的因素。“房地产投资者们向社会提供的是融住所与区位利润为一体的特殊商品。住所的功用是显而易见的……区位利润对于在特定地点上的某一种活动来说是唯一的, 并且与该项活动的功用需要有关。因而这一非常概念化的区位利润术语, 一旦脱离特定的用途, 就没有任何意义可言”[2]。从方法论角度说, 对房地产产品功用问题的研究是房地产所有相关研究 (包括房地产投资、房地产金融、房地产估价、房地产法律法规等) 的基本问题之一;并且房地产价值中的区位价值不可能孤立地起作用, 离开对功用价值的分析, 房地产价值分析本身就是不完整的。
2.在特定的市场发展背景下, 房地产功用价值的实际作用远远大于现有理论所予以重视的程度
由于众所周知的原因, 中国房地产市场发展水平还很低, 突出表现在房地产产业化程度不够、科技水平低下。因需求强劲增长和市场经济体制逐步完善, 中国房地产市场需要在很短时间内完成发达国家在数倍乃至数十倍时间内完成的技术和市场机制完善过程。这种跳跃式的发展必然使产品的功用更新加快。房地产功用的更新需要追加新的投入, 否则就会出现功用的贬值。从投资学的意义上看, 追加新的功用更新投入以维持功用的市场价值和功用贬值的结果是一样的, 无论那种情况都会导致房地产市场收益降低。
3.在直接来自土地 (区位) 的收益逐渐减少的情况下, 主要由市场行为导向的房地产功用投资的作用将更凸显
中国房地产界忽视房地产功用的主要原因是, 前些年由于在管理上缺乏经验、部分主管部门官员贪污腐败现象较严重, 导致那些采取不法手段获得廉价土地的经济实体无需关心功用价值就可获取暴利。随着政府加大土地交易市场的管理力度, 有理由相信, 土地交易的透明度和公正性必将进一步增加。这样房地产投资中直接来自土地 (或区位) 的利润将急剧减少, 房地产功用为房地产投资商带来的利润所占的比例将越来越大。
借用会计学的术语, 在中国房地产市场上, 房地产产品的新功用一经产生就可能快速地“折旧” (贬值) 。“功用折旧”如果足够快速, 就会造成房地产功用价值下降的幅度大于土地价值上升的幅度, 从而使整个房地产产品的市场价值在一定时段内快速贬值。显然, 如果忽略功用的价值, 房地产投资的“保值增值”目的是无法实现的, 房地产作为投资品也就失去了意义。
综上所述, 在不忽略区位价值的前提下, 引入新的变量, 建立房地产功用价值理论是十分必要的, 也具备理论上的可行性。
新变量的引入和新理论的建立
1.新的变量——功用折旧
对于功用过时的已建成建筑, 开发商如果不愿承担大量空置带来的巨大损失, 就必须投入大量资金进行功用改造。一些实力较弱的开发商和投资商甚至会被这类建筑拖至破产。因此, 在研究房地产市场价值时必须引入新的变量———“功用折旧”。“功用折旧”是指功用价值随时间流逝和使用次数的增加而不断贬值的情况。这里需要作一个重要的说明:在“功用折旧”概念里所使用的“折旧”只是借用会计学的术语, 而不是严格会计意义上的“折旧”。会计意义上的折旧率有固定的量的规定性, 而从经济学和投资学的角度看, 折旧率是根据市场的变化而变化的。关键的是, 如果会计上的折旧率达到100%, 那么期初的价值已降为零, 此时“折旧”这个科目已没有相应数值了。但是, 在经济学的研究上, 它可能大于100%, 甚至可能为负。大于100%的现实含义是必须追加更多的投资;为负的含义是某些功用在一定时期可能是升值的。
2.基本假说———“房地产功用价值假说”
房地产商品的市场价值由“实物市场价值”和“功用市场价值”组成。实物价值是指可见的物质形态上的价值, 包括土地市场价值、建筑安装实物市场价值;功用市场价值是指实物形态所体现的功用价值, 它是房地产产品在实物价值以外的、体现在功用上的那部分价值, 包括“固有功用”市场价值和“附加功用”市场价值。“固有功用”是指房地产商品实物形态上稳定固着的功用, 其内涵在可以预见的未来是不会发生变化的。固有功用与土地一样, 是房地产产品基本价值的反映。也就是说, 任何房地产产品必须至少满足这些功用, 其在土地之上的成本投入才会有市场意义, 才有可能获得市场赋予的合理价值。固有功用的特性决定了它与土地以外的物质形态价值具有相同的折旧率。因人类居住区文化的变迁, 更因科技的发展, 房地产产品被赋予了更多的功用。换一种方式说, 人类对房地产产品的功用提出了更多的要求。这些就是“附加功用”。房地产功用价值理论的简单表述是:房地产价值=土地价值+建安实物价值+固有功用价值+附加功用价值。这就是房地产功用价值理论的基本模型。
房地产功用的内容
为了使理论具备现实可行性, 为了更准确地理解房地产功用这个新概念的内涵, 需要区分房地产两类功用的实际内容。
1.什么是固有功用?
从字面上理解这个名词并不难, 也就是说它是房地产产品本身应有或固有的功用, 这些功用不会随着房地产的发展而变化或变化很小。它包括的功用是:
(1) 提供人们适宜的生存空间的功用。“适宜的”程度就是该功用的价值。具体说, 住宅提供的是休养生息、种族繁衍等功用, 写字楼提供的是机构运营所需的空间等。这是个最基本的功用, 它反映了房地产的空间属性, 而其他的功用都是房地产的社会属性的体现。
(2) 资产的功用。无论你购买房地产产品的动机是什么, 它都具有资产应有的功用, 如资产储备、提供金融安全、满足理性预期收益等。
(3) 安全的功用。客观上说, 房地产为物质安全、经济安全和心理安全方面提供了保障。
(4) 文化延续的功用。由于房地产所具有的特性, 因此房地产产品是人类文化最好的存续空间。未来的历史学家仍会与现在的历史学家一样重视研究保存在各种房地产遗迹中的人类文化。以上功用的内涵是在一个“正常”意义上进行概括的。所谓“正常”的状况与完全竞争市场的假设一样, 实际上是理想的状态, 现实情况也可能是差强人意而已。比如, 缺乏职业道德的开发商会为你提供负安全性的住宅———危房或“豆腐渣工程”。当然, 在市场经济条件下, 这个明显的无效率行为的后果是由厂商承担的。
2.什么是附加功用?
这个概念是与技术进步联系在一起的, 也就是说这是与物质文化生活水平的提高联系在一起的。技术进步使得生产水平提高 (技术约束的变化改变了生产函数) , 再加上生活水平和人均收入水平提高 (预算约束) , 使得人们可以获得更高层次的需求。为此, 在房地产产品这个人们生活最重要的消费品上, 消费者提出了更多的功用要求, 这就是房地产的附加功用。房地产的附加功用具有四个典型特征:一是非必要性。通俗地说, 这些功用是可有可无的。即使这些功用不存在, 房地产的基本空间属性和社会属性也不会发生变化。二是形式性。附加功用的存在只是使固有功用在形式上发生了变化, 这是在本文中最有理论意义的一个特性。如果不从功用角度分析房地产价值, 就很难将产品形式变化导致的价值变化分析出来。三是个性。附加功用的个性特征最为明显, 消费者所有的个性需求都体现于此。四是不稳定性。这一点在科技发展日新月异的今天更加明显。由于附加功用具有这些特点, 本文真正关注的功用价值问题, 其实际的研究重心也集中于此。
目前, 可以总结的附加功用是:
(1) 学习功用。科技进步使得有可能不需要离开住宅和工作场所就可获得学习的机会, 虚拟大学、网上图书馆等就是具体的表现形式。
(2) 生态功用。人口增长和对自然资源进行掠夺性的使用, 导致一系列生态问题。作为地球上最庞大的生物群体之一的人类, 其居住区的生态变化是实现可持续发展的最重要的一环。
(3) 社会交往功用。由于房屋具有私有性 (或独占使用的特性) , 容易导致人际交往的隔绝。然而一般来说, 人际交往又必须在房地产产品提供的空间中进行 (虽然并不总是如此) 。这对矛盾正在被高速发展的科技所解决, 人们不用离开私有住宅或办公场所就可以进行人际交流甚至进行各种交易。
(4) 休闲娱乐功用。将休闲娱乐功用从专门的娱乐场所搬回私人居住区已成为一种潮流。在新建的小区中, 越来越多的开发商为住户增加了健身房、游泳池、酒吧、网吧、超市等设施。
(5) 心理抚慰功用。“人文关怀”是近几年中国大陆消费者对开发商提出的最强烈的要求。在户型设计上、在一些小到门把手的材料设备的使用上, 开发商绞尽脑汁, 试图让使用者获得最大的心理慰籍。为适应人口膨胀而建设的现代都市居住区, 导致了与人群隔绝而引发的各种心理疾病, 如“幽闭恐惧症”。在物业设计上如何进行心理抚慰, 是未来长时期内一个重要的课题。
(6) 投资增值功用。随着市场机制不断完善, 投资行为出现或必将出现在每一个家庭。由于房地产产品耗资巨大、存续时间很长, 具有投资品的一般特征, 所以中国消费者也越来越重视房地产的投资增值功用了。
附加功用实际上可理解为固有功用的延伸;生态功用是提供适宜空间功用和代谢功用的延伸;心理抚慰、生命保障功用是安全功用的延伸;社会交往、休闲娱乐、学习功用是文化延续功用的延伸……对这些功用分别进行分析, 对正确理解房地产功用价值有很大的帮助。现实中, 科技的进步, 人均收入的增长, 使得附加功用的独立性、重要性日益显现, 并成为决定房地产市场价值的越来越重要的因素。
参考文献
[1] (美) 保罗·萨缪尔森, 威廉·诺德豪斯.萧琛等译.经济学, 第十六版, 北京:华夏出版社, 1999.
中国房地产 篇8
一、国内外研究综述
1、国外研究综述
国外的房地产市场化进程进行的相对比较早, Mueller.G.R (1999) 提出供求变化、人口迁移、货币政策等因素在影响房地产价格的同时, 也会使房地产市场出现周期性的波动。Lok Sang Ho和Gary Wai-chung Wong (2003) 采用分布滞后模型, 协整检验和误差修正模型, 深入研究了香港房地产价格与宏观经济的关系, 结果发现出口、利率及通胀率对房地产价格都有长期的影响。Ang Iin (2006) 引入平均房价增长率、CPI等, 采用时间序列法建立VAR模型, 并预测了多伦多房价的变动情况。
2、国内研究综述
在国内方面, 王靖和田澎 (2005) 采用小波神经网络对房地产价格指数进行预测, 结果表明, 相比指数平滑法和RBF神经网络预测, 采用小波神经网络对房地产指数进行预测能够获得较好的效果。杜晓芳等 (2006) 运用灰色理论原理, 建立灰色GM (1, 1) 预测模型, 对我国商品住宅价格未来走势进行预测。对所建模型进行残差、均方差等相关检验, 精度均为一级。王晶等 (2008) 认为从内因与外因对商品房价格过快上涨进行分析。内因只要是通过供给需求、价格弹性、蛛网理论等模型解释分析上涨的必然性, 外因主要有市场信息不对称及中央政府、地方政府、银行、房地产企业多方存在密切利益关系。郭树华、袁天昂等 (2010) 研究1998-2008我国房地产市场和利率间的相互作用, 结果表明我国利率和房地产价格之间存在协整关系, 利率对房地产价格存在一定的滞后影响, 并且在短时间内无法体现出来。
二、影响我国商品房价格因素的实证分析
1、模型设置
极值边界分析模型 (the extreme bounds analysis, 即EBA模型) 由Leamer (1985) 、Levine和Renelt (1992) 提出的多元线性回归模型是随着条件变量集的逐步改变来检验回归系数的稳健性, 主要功能是灵敏性分析。其回归方程如下:
其中△Y表示增长率向量, α为常数向量, I为模型中始终包括的变量, 是一个核心变量信息集。M为待研究的目标变量, Z为可改变的重要解释变量。Levine和Renelt (1992) 研究表明变量信息集I和Z的改变不直接影响模型分析的结论。
现有文献EBA模型主要有三种检验方法:“严格”的EBA检验、Sala-I-Martin准则 (Sala-I-Martin, 1997) 、大R2准则。本文拟采用Sala-I-Martin准则进行“稳健性”检验。
2、指标选择和数据处理
本文采取2000至2011年中国30个省级区域 (西藏自治区除外) 的面板数据为样本, 研究我国房价持续快速上涨的影响因素。并选用商品房平均销售价格作为被解释变量, 以2000年为基期的实际人均GDP作为核心变量。目标变量为影响房地产价格的8个影响因素:地价、竣工房屋造价、城乡居民人均收入、人口总数、商品房销售面积、实际利率、国房景气指数、国内贷款。条件变量集来自于本文研究的8个房地产价格影响因素。在检验模型中条件变量集是除检验的目标变量外的任意3个变量的线性组合。实际人均GDP是名义GDP用人均GDP指数调节得出的, 地价采用的是用历年来房地产商的土地购置费除以其土地购置面积, 实际利率由金融机构1年的短期贷款基准利率减去历年通货膨胀率调整。数据来源于历年《中国统计年鉴》以及中国经济社会发展数据库。为了在一定程度上消除异方差, 对上述变量 (rr和JQC除外) 分别取对数。
3、基本模型检验
根据EBA模型的原理, 检验的第一步首先是对8个目标变量分别进行线性回归, 判断其显著性。模型如下:
其中, △Y是房地产价格;I是2001—2011年中国除西藏外的30个省、市、自治区的实际人均GDP的对数;M是从8个目标变量中任选一个变量。通过Eviews软件对目标变量M进行显著性检验, 如果M的系数βm的t统计值是显著的, 则M通过EBA的第一步检验;如果M的系数βm的t统计值是不显著的, 则M没有通过EBA的第一步检验, 不需要进行EBA的第二步检验。
本文采用的是面板数据模型, 所以在进行第一步估计检验之前需要进行Hausman检验, 确定回归检验使用的模型是固定效应模型还是随机效应模型。在Hausman检验确定出使用模型的类型基础上, 经过Eviews进行回归检验, 目标变量在式 (2) 的回归结果见表1。除实际利率、国房景气指数和国内贷款两个目标变量外, 其他5个目标变量都通过了EBA的第一步检验, 表明它们与房价之间存在相关关系。 (表1)
4、稳健性检验
对通过检验的5个目标变量地价, 竣工房屋造价, 城乡居民人均收入, 人口, 商品房销售面积, 分别作为目标变量进行遍历式估计。采用Sala-I-Martin准则进行判定, 经过回归检验后, 得出遍历式回归系数βm、t检验值、p值及各变量显著性分布的概率, 地价、竣工房屋造价、收入、人口的回归系数βm的最大值βm-max与最小值βm-min的符号相同 (见表2) , 且分别以100%、100%、100%、98.21%的显著性分布概率通过了EBA的“稳健性”检验, 表明这4个变量对房地产价格有抗干扰的“稳健性”显著影响;商品房销售面积的显著性分布概率为94.64%, 没有通过“稳健性”检验, 表明商品房销售面积对房价没有抗干扰的“稳健性”显著影响。
三、结论
本文基于2000-2011年全国30个省市的面板数据, 运用极值边界分析 (the extreme bounds analysis, EBA) 模型探索影响我国房地产价格的“稳健性”因素。得出以下结论:
本文研究的8个影响因素, 只有地价、竣工房屋造价、人口、城乡居民人均收入通过了EBA“稳健性”检验, 表明这4个因素对于中国房地产价格具有抗干扰的“稳健性”检验。
1、
地价、竣工房屋造价与房地产价格呈正向“稳健性”关系, 因为土地成本在整个商品房的成本中占得比例最大, 所以土地成本的上涨对商品房成本价格的推动效应明显。而房屋造价是平均房价成本构成的一个重要部分, 成本高了房价自然会上涨。
2、城乡居民人均收入是房地产价格的“稳健性”因素。
居民收入的增加, 在满足居民基本住房的需求下, 也刺激了居民的投机需求, 在某种程度上也会推动房价上涨。
3、人口与房地产价格呈正向“稳健性”关系。
人口是需求因素中的一个最重要的因素。一是由于经济的发展和城市化运动的不断深入而引起的大量的农村人口涌向城市而带来的巨大的刚性需求;二是由于城市居民想改善居住条件而带来的刚性需求。
摘要：文章应用2000-2011年全国30个省市的面板数据, 运用极值边界分析 (the extreme bounds analysis, EBA) 模型探索影响我国房地产价格的“稳健性”因素。最后得出地价、竣工房屋造价、人口、城乡居民收入这4个因素对房地产价格具有抗干扰的“稳健性”显著影响的结论。
关键词：商品房销售价格,影响因素,极值边界分析,“稳健性”检验
参考文献
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中国房地产行业运行报告 篇9
1、房地产开发投资增速大幅下滑
上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1～6月份, 房地产开发完成投资14505亿元, 同比增长9.9%, 增速较1～5月份加快3.1个百分点。但是, 与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 9.9%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1～6月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速23.7个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。
2、中部地区投资增速最快
上半年, 房地产开发累计完成投资额达14505.3亿元, 同比增长9.9%, 东中、西部房地产开发累计完成投资额分别为8666.5亿元、2993.5亿元和2845.4亿元, 同比分别增长8.6%、14.1%和9.9%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为59.7%、20.6%和19.6%。
从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有19个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、青海、河北、辽宁、云南、宁夏等省份, 同比增长幅度在40%以上, 其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达59%。而广东房地产开发投资同比下降15.4%。
3、办公楼投资增速放缓, 住宅和商业用房投资增速加快
分用途看, 上半年办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资10188.8亿元, 同比增长7.3%, 比一季度提高4.1个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中, 经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比一季度加快9.4个百分点;办公楼投资额同比增长20.4%, 增幅比一季度下降7.5个百分点;商业营业用房投资同比增长27.5%, 增幅比一季度加快8.5个百分点;其他投资同比增长8.5%。上半年, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重, 分别为70.2%、3.7%和11.7%。
二、企业资金压力有所缓解
银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源, 2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。
2008年第四季度以来, 伴随货币政策转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年上半年, 贷款同比增长32.6%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转, 今年上半年同比增长34.7%, 占房地产资金来源的比重较去年同期大幅提高。
上半年, 房地产开发企业资金来源23703亿元, 同比增长23.6%, 增速比2008年全年提高21.8个百分点, 比一季度提高14.4个百分点。
三、商品房销售明显好转
由于政府加大刺激房地产市场的政策力度、开发商打折促销、需求集中释放, 加之货币流动性过多等因素影响, 进入2009年, 尤其是二季度以来, 房地产市场呈现明显的反弹迹象, 市场销售大幅好转, 商品房销售面积直线上升, 销售额显著增长, 企业资金压力有所缓解。今年1～6月, 全国商品房销售面积34109万平方米, 同比增长31.7%, 增速已超过2005～2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1～6月商品房销售总额达15800亿元, 同比增长53%。其中, 商品住宅销售额同比增长57.1%。
四、6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 6月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%, 涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。
1.新建住房销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.7个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨0.9%, 环比上涨1.0%。
分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.6%, 环比上涨0.3%;普通商品住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.9%;高档商品住房销售价格同比下降3.0%, 环比上涨0.8%。
分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有34个, 主要城市包括:银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%和宁波4.4%等;同比价格下降的城市有36个, 主要城市包括:深圳-6.6%、石家庄-6.5%、徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。环比价格上涨的城市有63个, 主要城市包括:广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%和昆明2.0%等;环比价格下降的城市有2个, 包括:大理-1.6%和韶关-0.1%。
2.二手住房销售价格同比上涨2.2%, 涨幅比上月扩大1.3个百分点;环比上涨1.1%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有39个, 主要城市包括:三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%和哈尔滨5.2%等;同比价格下降的城市有31个, 主要城市包括:吉林-8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6.4%和湛江-4.4%等。环比价格上涨的城市有57个, 主要城市包括:深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%和宁波1.7%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:昆明-2.0%、惠州-0.6%和海口-0.5%等。
中国房地产的现状分析 篇10
中国房地产业的发展同每一时期的国家政策息息相关。中国房地产业兴起于20世纪80年代初期, 那时正处在改革开放的初期, 改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加。在这种情况下, 随着国民的消费需求不断扩大, 住房问题开始得到人们的关注, 机关、企事业单位开始兴建职工住宅, 并以福利形式分配给职工。这时候的住房仍属于国民福利的一部分。到80年代末国家政策允许土地使用权转让, 使得房地产恢复了它商品的属性, 并修改了与之相关联的《宪法》和《土地管理法》, 使房地产作为商品流通有了法律依据。这一政策的出台, 引发了一些改革开放成果比较突出的东南沿海城市房地产的开发热潮。这时候的房地产是以开发商业用房为主。1998年国家住房制度改革, 停止福利分房实行货币化住房补贴改革政策, 彻底改变了人们的住房消费观念, 使房地产真正成为国民的一种消费商品, 商品房成为一种社会需求。这时国家清醒地认识到中国房地产市场的落后, 并采取积极的财政政策, 启动和扩大内需, 积极推动商品房住宅建设, 从而刺激了商品房住宅消费, 带动了国民经济的持续快速发展。这个时期中国房地产业开始发展起来, 并逐步发展壮大。
进入21世纪之后, 房地产业的投资规模不断扩大, 而且占全社会固定资产投资的比重也在逐年上升。事实表明, 房地产对经济的拉动作用不容忽视。它不仅仅拉动地方经济发展, 而且也拉动全国的经济发展, 还能带动其它与之相关的如钢材、水泥、建材等行业的发展, 并在一定程度上解决了国家的就业问题, 这也是为什么国家与地方政府要加大房地产投资力度的原因。而与房地产紧紧联系在一起的住房价格也在不断地上涨。房地产作为一种商品, 有它本身的价值与价格。按照价值规律价格应该围绕价值上下波动, 而现在的房价却没有沿着它本身的价值规律发展, 而是一直在非理性地上涨。那么影响房价的因素主要有哪些呢?我认为有以下几种因素:
一、土地因素
土地作为一种稀缺资源, 所有权归国家所有, 但土地使用权可以转让, 并且房地产与土地的使用权年限又很长, 这在房地产发展进程中对房价的上涨起到推波助澜的作用。土地是一种资源, 同时其使用权又是一种作为房地产的附属产品, 即房地产的上游产品。开发商如果要开发房地产, 首先得拥有土地, 那么理所当然由房地产的激烈竞争演化成为土地所有权的激列争夺。土地虽然国家所有, 但由当地地方政府支配, 土地使用权出让政府采用招投标的办法, 说白了就是开发商谁出钱高就给谁。如果开发商招投标中为了拿到土地而不计成本的出价, 势必造成其开发成本的增加, 必然会造成房价的居高不下, 而且越来越高, 甚至出现天价房。
二、供求关系
作为商品, 其价格必然受到供求关系的影响。供大于求时, 价格下降;供不应求时, 价格上升。中国人传统的婚姻观念造成了买房是婚姻的第一要素, 想步入婚姻店堂的新人们就得买房, 这部分人成为住房需求的必然人群。随着国家城镇化进程的加快, 使得一些城市周边地区的老百姓或是一些贫困地区来城市打工的农民工对进驻城市的期望越来越强, 随之就有了在城市购房置地的念头, 这部分人群成为城市房地产需求的主力军。再加上有些城市地方政府一方面是对当地房地产的扶持, 另一方面又是对外来人口的限制政策, 即只有买房的人才能成为这个城市的永久性居民, 从而使一部分梦想自己以及下一代成为一个大都市的居民而不惜一切代价去购房。还有进入21世纪后, 在20世纪80年代享受过福利房的这一代人, 随着生活质量的不断改善, 感觉到现有住房的面积偏小, 原有格局不如现代格局, 原有住房环境不如现代住房环境, 想改善原有住房, 这部分人也成为热购房地产的生力军。综合以上所有购房的人来看, 他们都有购买住房的需求, 而且这种需求非常的旺盛, 再加上中国人传统的消费习惯即东西越涨价越买, 这就很自然地造成房地产市场出现越买越贵, 越贵越买的怪现象。
三、通胀因素
我国经济在这些年正处在高速发展中, 属于经济扩张膨胀期, 通货膨胀在所难免, 人民币购买力下降, 再加上物价指数居高不下, 使得钱存在银行不但没有升值, 而且越存越贬值, 出现倒挂的现象。人们为了使自己手里的钱保值增值, 纷纷拿出来投资, 当然最保值增值而且最快的莫属投资房地产, 于是出现了房地产投资热潮。以前是全民炒股, 现在是全民炒房, 以至于国内的和国外的热钱也加入了进来, 后来这种投资热潮逐步演变成为炒作房地产, 出现了炒房团。当然人们也意识到了作为房地产上游产品的土地资源的稀缺性, 不但炒作房地产, 还炒作土地。在这种投资与投机热情高涨的推动下, 住房与土地的价格是直线上升, 远远地背离了价值规律, 最后老百姓只能是望楼兴叹。
四、信贷支持
房地产开发商在开发房地产的过程中, 由于房地产业的暴利效应, 银行业为了分得利益, 专门针对房地产开发商提供了房地产信贷, 反正盖房子用的是银行的钱, 促使大大小小的房地产开发商一哄而上疯狂地开发房地产。房价涨得那么高, 老百姓能有多大购买能力, 把几十年的积蓄一下投到房地产, 不符合中国人的消费理念。这时, 银行业提供了个人信贷支持。当然信贷刚开始是为了促进住房消费, 能够给房地产开发商和银行带来双盈, 结果反倒成了房价不断上涨的加速剂。
此外, 地方政府对一路攀升的房价的默认, 对房价也起到了间接推动作用。因为房地产业可以带动很多其他行业, 比如钢铁、建材、水泥、物业等等, 还可以解决很大一部分就业问题。地方政府为了发展当地经济, 在看到房地产业对经济明显的拉动作用时, 只注重了房地产业的正面作用, 忽视了其他的一些负面影响, 所以地方政府的这种只求政绩的短期行为无形中纵恿了价格的疯涨。
国家在这些年陆续推出了一系列限制房价的调控政策, 从2003年开始就加大调控力度, 首先是调控信贷结构和规模, 防范控制金融风险。2004年又制定相关政策加大城镇土地管理。2005年, 针对房价上涨过快的现象, 制定了“国八条”, 明确从土地供应、住房结构、拆迁、需求引导等八个方面进行调控。2006年又制定了“国六条”, 具体从调整住宅供应结构, 综合使用税收、信贷、土地等经济调节手段, 规范市场秩序、加快廉租房建设, 完善信息披露等六方面加强调控。2007-2008年在土地税收方面加大了力度, 并增加首付比例, 通过上调存款准备金率、加息减小流动性风险, 进而调高房贷利率。2010年为了遏制房价快速上涨, 先后出台了“国十一条”和“国十条”, 上调存款准备金率等, 各地方纷纷出台“限购令”, 围绕扩大保障性住房、加快物业税征收和收紧房地产信贷三个方面进行调控。2011年又出台“国八条”, 从进一步落实地方政府责任, 加大保障性安居工程建设力度, 加强税收征管, 强化差别化信贷政策, 严格土地供应管理, 合理引导需求等八个方面入手进行调控。