企业成本管理房地产

企业成本管理房地产（精选十篇）

企业成本管理房地产 篇1

一、房地产项目主要工作流程、成本组成及特征

1. 房地产项目主要工作流程及成本

项目开发主要流程贯穿于以下几个阶段:第一阶段是项目决策阶段。主要着手可行性研究, 确定目标成本, 即进行市场分析、营销定位、成本预测、关键时间要素等, 发生的费用主要计入后期管理费用;第二阶段是规划设计阶段。主要是取得项目立项核准、一些必要的合同及许可证、确定设计及单体方案, 说明项目设计、勘察地质、确定核准平面图等;第三阶段是项目扩初设计阶段。大体包含施工扩初会议评审及设计完成阶段;第四阶段是项目施工图设计阶段, 此步骤完成的是施工图报批审查、现场放线验线等工序;第二至四阶段发生的成本主要是土地费用、前期工程费用以及行政事业性收费。第五阶段进入到项目招投标, 取得中标通知书, 接下来就进入项目施工阶段, 这两个阶段主要的成本发生源于建安工程及基础设施建设。最后项目销售进行竣工结算, 主要发生一些期间费用。

2. 房地产项目成本的主要特征

首先, 房地产项目成本的发生从总体来看具有系统性, 从竞拍土地、项目立项到设计规划、施工建设, 最后到竣工结算, 各步骤紧密相联, 环环相扣, 而整个项目展开过程中发生的成本也是逐步摊开的。其次, 房地产项目成本涉及众多方面, 成本较为复杂, 精准而有效的成本管理要求企业要有严格的成本控制制度、高效施工建设、科学合理的施工设计, 因而, 对成本的管理要求也相应加大。再者, 房地产项目受多方影响, 如住建委、规划局、房产局等, 各部门对其约束监管力度大, 在部门审批过程中往往有必要修改施工设计, 加大成本发生, 在具体施工过程中同样也可能遇到各种无法避免成本。最后, 房地产项目成本风险性较大, 融资数额巨大、合同手续繁多、早付或超付现象普遍等特点给企业资金链条的管理带来的新的挑战, 企业必须实时监控成本才能切实将项目成本控制在合理范围内。

二、我国房地产企业成本管理存在的问题

我国房地产企业成本管理过程系多维化管理过程, 需要综合全团队成本管理理论、纵横向成本管理理论等内容予以支撑, 才能实现房地产企业项目的全面成本管理。多数企业尚未意识到成本管理全面性的重要意义, 仍然依赖传统成本管理方法治理企业项目, 使得企业或多或少暴露出以下一些问题:

1. 成本管理体系有待进一步健全

企业在开发房地产项目时将焦点聚集在了项目投建期间的成本核算, 而忽视了各环节不同时点的成本管理全过程, 这就使得企业在项目成本管理过程中难度不断加大, 成本控制的效果也不甚明显。各部门在成本控制问题上缺乏有效沟通, 成本管理体制中权责的划分不够明晰, 一旦发生成本超标等事件, 各部门及人员相互推诿责任的情况也时有发生。

2. 缺乏详尽的项目可行性分析

部分房地产企业所制定的发展战略与其实际开发的项目缺乏衔接性, 盲目追逐超额利润而忽视自身实际的资金能力与可用资源, 尚未全面评价项目可行性前就对项目成本做出项目预算或成本估算, 使得成本控制过程显得过于随意, 成本管理精确性也有所不足, 在一定程度上造成资源浪费。

3. 成本管理过程连贯性不足不能点面结合

房地产企业成本管理过程应是一个点面结合纵向横向相结合的连贯性过程, 部分企业忽视了项目要素及风险管理, 还有些企业则对人力资源及项目周期管理的重视程度不足。只重视点的管理而没有真正意识到成本管理链条的重要性, 即成本管理不够全面。

4. 反馈效率有待提升

形式主义在房地产企业成本核算部门中表现的较为普遍, 多数企业尚未形成完善的成本分析体系, 且未对项目后期所反馈出来的问题进行及时的反馈、分析和总结。核算与管理方法因循守旧, 项目组不能具体问题具体分析, 成本管理质量不足效率不高, 这又直接导致了企业项目工期加长, 进而造成了不必要的项目成本。

三、房地产企业成本管理中的“5W1H”分析法

关于项目成本管理的理论有项目全生命周期成本管理理论、项目全风险成本管理理论、项目进度、质量与成本之间的协调理论等。但成本管理方法论中较为普遍的模式是“5W1H”分析法, 房地产企业在立项、施工、竣工结算等各操作步骤中都要可以分解为这“5W1H”。

在房地产领域中, “5W”指的是Why (形成成本的原因) 。房地产企业发生的所有成本都要有依据, 成本明细账应及时准确地记录成本动因, 以作为成本控制考评体系的重要组成部分, 为市场选择补充信息库;What (成本的明细组成项目) 。具体来说, 房地产企业成本管理内容包含成本控制目标考核、成本核算对象、成本公摊项目等;Where (成本管理需要在哪些节点上展开) 。具体节点如合同节点、图纸变更设计节点、产值拆分节点、成本产生节点等, 只有切实把握好成本控制的节点, 才能恰到好处地实施成本控制措施;When (成本管理进行的时间或时点) 。即有关制单时间、合同时间的管理;Who (具体由谁管理成本) 。要确定由谁管理成本, 就要先明确票据与合同的相互的管理职责, 建立明晰的权责体制, 将绩效考评与岗位责任制密切结合。

此外, “1H”指的是How (即成本该如何管理) 。总的来说, 企业应切实遵照法律法规和行业规范, 合理安排岗位分工, 完善绩效考评体制, 进一步规划信息化成本管理流程。这一“5W1H”方法贯穿于房地产企业成本管理的每个环节。

四、房地产企业成本管理优化措施分析

1. 进一步完善房地产项目成本管理责任体制

可考评性和可预测性好是成本管理责任制的两大主要特征, 房地产企业应当详细而准确地划分具体成本管理责任中心、部门及个人, 以切实落实好开发项目的权责匹配制度, 确保各责任中心对其各自责任成本中的可控成本负有自始至终不可推卸的责任。具体来说, 可将房地产开发项目各个阶段可能发生的成本与费用具体分配到各有关责任部门及个人, 将项目成本归集到各成本责任中心, 所涵盖的责任范围以责任中心的可控成本为依据, 确保项目成本能得到各有关责任部门或人员的负责与监控。细分成本责任至具体的责任落实单位, 使房地产企业成本管理的目标层层分解至具体部门及个人, 有利于成本管理的有效展开。

2. 切实做好开发项目成本管理绩效考评工作

全面成本管理在房地产企业开发项目中发挥着至关重要的作用, 全面成本管理过程中一个不可或缺的关键环节就是对各有关责任部门及个人的成本管理绩效进行科学评估与考核, 只有考核与管理密切结合, 才能真正激发员工进行成本管理的积极性, 使其为企业成本管理工作作出应有的贡献。房地产企业成本管理绩效考评工作的开展不仅能为项目下一步骤的项目成本管理决策提供直接有效的依据, 更能督促有关责任部门及人员及时反馈其在成本管理中遇到的问题或可能面临的困难, 及时总结项目成本管理措施的优点与缺点, 将卓有成效的成本管理经验推而广之, 持续丰富房地产企业的项目成本管理方法体系。为确保成本管理绩效考评的合理与公平, 企业应科学制定考评方法, 使项目组全员都能切实从中获得激励或吸取经验教训, 以期最终有效提升开发项目的整体经济效益与社会效益。

3. 积极开展项目督察以确保成本管理措施持续有效

对房地产开发项目所涉及的各项活动进行实时督察是确保项目成本处于预期合理范围内的必要手段。不能仅关注项目所涉各项成本发生的结果, 而要实时督察成本发生的过程, 以使成本管理处于一种实时动态控制之中。尤其要注意项目施工中发生的各项成本费用, 这是整个成本管理的核心所在。只有项目成本切实得到动态控制才能顺利实现房地产企业项目成本管理的全面控制。

4. 提升员工综合素养强化成本管理理念

房地产企业项目的高效益与员工的良好的管理经验与综合素养紧密相关, 高层战略制定者的成本管理知识尤为关键。为培育员工良好的职业素养, 提升企业综合竞争软实力, 企业应当积极加强有关人员的业务培训, 引入新的行之有效的理念与方法, 提升其成本管理技能强化其成本管理理念, 科学安排项目计划、建设及运营。

5. 进一步充实项目成本管理方法

技术分析方法的欠缺使得现有的一些成本管理理论与实践相互脱节。为切实提升成本管理水平, 使这些方法理论真正发挥实效, 企业有必要认证好主要施工方案, 通过尝试新方法、新工艺等, 做到在技术上控制好项目投资的成本。信息技术和成本模型的发展为成本管理人员进行决策提供了参考, 但现存的模型与方法不一定符合工程预期, 这时就要依靠成本管理工作人员自身的经验来对其进行补充和完善。

参考文献

[1]张爱民, 李建志.公司施工成本控制存在的问题与发展对策[J].山西建筑, 2010 (5) :21

[2]余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务[M].北京:机械工业出版社, 2011-01-167

房地产企业成本费用票据管理 篇2

一、合法凭据的理解

《进一步加强税收征管若干措施》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。许多税务人员认为，企业列入成本费用的项目都必须取得发票，这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”，是指合法的原始凭证，包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明、缴款书、财政收据、捐赠票据等等。通常，可以将合法凭据分为外来凭据与内部凭据，外来凭据又可按照是否为增值税应税项目分为应税项目凭证和非应税项目凭证，其中，对于应税项目凭证除购买金融商品等特殊情形外，应当取得发票。

“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”《发票管理办法》第二十四条规定：“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”2016年5月1日，营改增全面施行后，营业税普通发票停止使用，相关业务均应开具增值税普通发票或增值税专用发票。

实务中，属于企业经营范围，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具。个人取得的应征增值税收入以及企业取得的非工商登记经营范围的应征增值税收入，应向税务机关申请代开发票。发票应按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行填写，详细填有购买货物、接受劳务或服务的具体名称(品名、规格、型号、劳务或服务项目等)、数量及金额等。对因各种原因确实无法详细填写的，应附销售单位购销合同和填写的明细货物（或劳务、服务）清单。另外，发票的形式多种多样，例如火车票，虽然没有税务机关的监制章，但属于经国家税务总局核准的特种发票。

依据上述原则，下列业务无须取得发票：工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、政策性拆迁补偿费、税款、捐赠支出、不构成增值税价外费用的违约金、赔偿款、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除：

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

（一）土地出让金

国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税，故不得开具发票，应取得土地管理部门开具的财政票据为入凭据。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）项规定：“土地所有者出让土地使用权，免征增值税。”严格说来，土地出让金收入全部归财政所有，出让金收入应界定为不征增值税，继续开具财政票据，但由于税法将其界定为免税项目，理论上应开具增值税普通发票。实务中，土地出让金财政票据应界定为合法凭据。

（二）拆迁补偿费 房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。国税发[1993]149号文件还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。委托拆迁公司支付的拆迁补偿费，也采用上述方式入账。

财税[2016]36号规定，营改增后，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入免征增值税。土地补偿款由“不征营业税”改成了“免征增值税”，因此应取得增值税普通发票。此外，根据国税函[2007]969号文件关于“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税”的精神，营改增后，地上附着物补偿也应免征增值税，应与土地补偿合并，一并开具增值税普通发票。财税[2016]36号文件规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑服务—其他建筑服务”税目征收增值税，因此，向拆迁公司支付的拆迁费用，应取得建筑公司开具的增值税发票。房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费）整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑服务增值税专用或普通发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理，其凭据的取得同上。

（三）土地整理费

根据财税[2016]36号文件，平整土地按“建筑服务”缴纳增值税。因此，支付给其他公司的土地整理费应取得增值税发票。

（四）挖土费

支付给农民工（非雇员）的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向税务机关申请代开增值税普通发票。开具发票时，由税务机关征收个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。

（五）设计费、项目咨询服务费、工程监理费

1.境内服务单位。根据财税[2016]36号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、项目咨询费、监理费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的增值税发票，开票明细依次为“文化创意服务—设计服务”、“现代咨询服务—咨询服务”、“现代咨询服务—鉴证服务”。2.境外服务公司。根据财税[2016]36号文件规定，境内企业接受境外企业或个人应税服务的，境外企业或个人负有增值税纳税义务，当境外单位在境内未设经营机构时，税款由境内服务购买方负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，需取得解缴税款完税凭证、书面合同、付款证明、和境外单位的对账单或者发票作为入账凭据。如果税务机关对企业从境外取得的有关发票或者凭证有疑义的，企业需提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为税前扣除凭证。

（六）建筑工程

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

1.包工包料。应取得建筑服务增值税专用或普通发票，发票金额与承包额相等。

2.包工不包料（甲供工程或清包工）。

根据财税[2016]36号文件，建筑公司提供清包工或甲供工程时，可以适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计征增值税。建筑公司虽然按差额计算缴纳增值税，但应向房地产企业按全额开具增值税专用或普通发票。税总纳便函[2016]71号文件中对此问题举例如下：

问：总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？

答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。当建筑公司提供清包工或甲供工程服务，适用一般计税方法时，不存在差额计税，需全额计征增值税并开具发票。

上述两种情况下，房地产企业均以全额的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（七）装饰工程

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

1.包工包料。与建筑工程相同。

2.包工不包料（清包工或称甲供材）。与建筑工程相同。

（八）设备安装

1.房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司开具建筑服务增值税专用或普通发票。

2.商业企业发生的外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务的混合销售行为，应按货物销售计算缴纳增值税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装，还是商家再聘请其他安装公司安装，与房地产企业无关，属于商家成本。

房地产企业自行采购设备，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业，这种情况下，安装公司仅就安装费金额计算增值税。安装公司应向房地产企业开具增值税发票（金额不含设备价款）。

3.工业企业自产货物并负责安装。根据财税[2016]36号文件第四十条，“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”因此，工业企业对于取得的货物销售与安装服务需全部按货物销售缴纳增值税，并开具增值税发票。

（九）房屋修缮

房屋修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据财税[2016]36号文件规定，房屋修缮按照“建筑服务”计算缴纳增值税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，应以建筑服务增值税发票作为入账凭据。

允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。

（十）绿化工程

绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地无法分开，而平整土地本身就属于建筑服务中的“其他建筑服务”。财税[2016]36号文件规定，园林绿化属于“建筑服务—其他建筑服务”。实务中，园林绿化较容易涉及混合销售，对于企业将自己种植的苗木用于承接园林绿化工程，一般按下列情形处理：

如同提供“工程服务”需要建筑材料一样，包工包料的建筑工程无论材料占收入比重多少，都应界定为从事建筑服务的单位的混合销售，按建筑服务征收增值税。因此，园林绿化作为“其他建筑服务”，无论是清包工，还是包工包料的绿化工程，也无论苗木收入占收入的比重多少，都应界定为从事“其他建筑服务”的单位的混合销售行为，应全额开具增值税专用或普通发票，按11%计算增值税。

如果房地产企业自行采购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按甲供工程业务处理。对于上述情况，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，均应取得园林绿化公司开具的增值税专用或普通发票作为入账凭据。

（十一）利息支出

房地产企业利息支出一般分三种情况：向银行等金融机构借款、向企业等非金融机构借款、向信托计划借款。全面施行营改增后，贷款服务需缴纳增值税，房地产企业的利息支出一般以贷款方开具的增值税专用发票或普通发票作为入账凭据。向非金融机构支付利息时，企业还需于按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。当向信托计划借款时，因信托计划非纳税义务主体，无法开具增值税发票，故实务中，房地产企业以信托公司开具的息单作为入账凭据。

房地产企业使用企业集团内统借统还资金支付的利息，在营改增前不征营业税，使用收据入账即可。在营改增后属于免征增值税项目，也应取得增值税普通发票。房地产企业支付的符合统借统还的利息支出不受关联债资比例的限制。

（十二）办公费

1.各部门发生的各种办公用品及耗材费、IT软件硬件维护费、维修费、印刷费等，凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.各种搬运费和文件资料的邮寄费，凭运输单位开具的增值税专用发票或普通发票入账，如果是个人提供搬运劳务，应由个人至税务机关申请代开增值税普通发票。3.购买购物卡。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，售卡方取得的价款属于“未发生销售行为的不征税项目”，不得开具增值税专用发票，只能向购卡方开具增值税普通发票，项目名称为“预付卡销售和充值”，发票税率栏填写“不征税”。文件同时规定，持卡人持卡消费时，商户不得向持卡人开具增值税发票。对外赠送的预付卡，与生产经营有关的，可列入业务招待费，若用于回扣、贿赂等非法支出则不得在税前扣除。预付卡用于职工福利的，列入职工福利费总额按规定标准扣除。预付卡用于本单位消费，凡没有提供具体消费项目，无法证明与生产经营有关的，不得在税前扣除。

（十三）通讯费

各部门发生的通讯设施开通费用、办公固定电话、手机的月租费、网络使用费等，凭发票抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。

（十四）差旅费

1.因公出差实际发生的车、船、飞机交通费、住宿费。交通费可直接凭火车票、机票作为入账凭据。住宿费凭抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。全面施行营改增后，员工出差住宿酒店，凭下列资料可要求酒店开具增值税专用发票：房地产企业名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。

2.因公出差发生的补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。各种补贴、津贴在应付职工薪酬科目列支，无需取得发票。国税发[1994]89号文件规定，误餐补助和差旅费津贴不征个人所得税，具体标准由主管税务机关确定。对于差旅费津贴支出，企业需准备内部财务管理制度、津贴标准、出差人员姓名、出差地点、时间和任务等证明材料备存。

（十五）市内交通费

各部门人员办理公司业务而在本市发生的交通费用，直接列入管理费用、销售费用或开发间接费用中的“交通费”，并以车票作为入账凭据。（十六）车辆使用费

各部门使用内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、过桥过路费、保险费、停车费等费用。如汽车为公司固定资产，上述所有费用据实列支。如为私车公用，必须签订租赁合同，租赁费（申请税务机关代开增值税发票）、停车费、路桥费、汽油及维修费均可由公司列支，但保险费、车辆购置税属于车主费用不能由公司列支，公司承租的车辆亦不能扣除折旧。（十七）租赁费

承租房屋或设备发生的租赁费支出，凭出租方开具的增值税发票入账。如果出租方为个人的，该个人可向税务机关申请代开增值税发票。同时，公司向个人承租资产约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。（十八）交际应酬费

1.企业为开发经营活动发生的合理需要支付的招待费用，凭餐饮企业开具的增值税普通发票入账。

2.邀请政府相关部门考察、调研企业有关项目，凭发票直接列入管理费用-调研费，同时将邀请函、会议纪要等复印件，作为附件记账。（十九）会议费 企业召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等，凭发票计入会议费，同时保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容的相应证明材料备存。（二十）物业管理费

各部门支付给外部公司的费用，包括物业费、保安服务费、保洁费，凭增值税专用或普通发票入账。（二十一）水电费

各部门使用水、电所发生的费用，取得水电部门开具的增值税专用发票或普通发票入账。如果共用户头为其他企业水表和电表的，则凭其他企业开具的增值税专用或普通发票入账。（二十二）咨询费

企业向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理等方面咨询所支付的费用，以及聘请技术、会计、税务和法律顾问等支付的费用。

凭服务提供方开具的增值税专用或普通发票入账。如服务方为个人，该个人各税务机关申请代开增值税普通发票，如果约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。

（二十三）广告费

公司为达到推销产品、树立公司形象等目的，而在电视台、电台、报纸、杂志等传媒机构做广告，包括：户外媒体、电视媒体、平面媒体等，凭增值税专用或普通发票入账。（二十四）业务宣传费 1.企业开展对外业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，以及举行各类信息发布会、新闻发布会、展示会发生的各项费用，包括：活动服务费、活动展览展台费、活动发布会招待媒体记者的各项费用、活动宣传资料费、为宣传活动发放给客户的小礼品、活动邀请嘉宾的交通及住宿费、活动现场演出费等，应计入销售费用-宣传费，并凭增值税专用发票或普通发票入账。

2.抽奖活动奖励给客户的金额较大礼品。

凭购买礼品取得的增值税专用发票或普通发票以及活动方案入账。借：库存商品

借：应交税费—应交增值税—进项税额 贷：银行存款

根据财税[2011]50号文件规定，客户通过抽奖获得的礼品应按“其他所得”扣缴个人所得税。实际操作中往往是无法代收代缴个人所得税，故只能由公司承担，且不能在所得税前扣除。

借：销售费用—业务宣传费 贷：库存商品

贷：应交税费—应交增值税—销项税额 贷：应交税费—应交个人所得税

3.接待客户的景区门票、旅行社开出的旅游费、机票、会务费，计入“管理费用—业务招待费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十五）市场调研费

企业对市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析等活动所发生的各项费用计入“管理费用—市场调研费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十六）劳动保护费

各部门发生的劳动保护用品的购置费等，如购置员工工装、工牌、工程用安全帽等，凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十七）人员招聘费

企业为招聘到合格人才，通过人才交流中心、报纸、网络等途径进行招聘活动所发生各项费用凭增值税专用发票或普通发票入账。需要注意的是，当企业通过人力资源公司以人力资源外包的形式招聘时，根据财税[2016]47号文件规定：“纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。”（二十八）临时用工劳务费

管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用，由个人向税务机关申请代开增值税普通发票列入相关成本、费用。（二十九）工资社保、住房公积金等

以员工的工资签收单、代扣代缴税款明细、《社保费专用凭证》或《社保费专用缴款书》为入账凭据，住房公积金以收缴单位开具的专用票据为入账凭据。同时将工资分配方案、工资结算单、企业与职工签订的劳动合同、个人所得税扣缴情况以及经社保机构盖章的企业职工缴纳社会保险名单清册，作为备查资料。向受雇的员工支付的解除劳动合同（辞退）补偿金，以企业与职工解除劳动合同（辞退）协议、当事人签字的付款单据作为入账凭证。（三十）职工旅游费 企业组织员工旅游发生的相关费用计入职工福利费，企业工会组织的职工旅游计入工会费。根据财税[2004]11号文件规定，单位组织员工旅游发生的费用应当并入工资薪金所得总额一并计算个税。（三十一）销售佣金

对员工完成业务目标进行的奖励，依据一定的指标完成情况进行考核发放或聘请销售代理公司销售产品而发生的代理手续费等。

聘请销售代理公司支付的代理手续费，应取得销售代理公司开具的增值税专用发票或普通发票。财税[2009]29号文件规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除…其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”国税发[2009]31号文件规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”

房地产企业向本单位员工支付的销售奖励，属于奖金性质，通过“应付职工薪酬”科目核算，无需发票。

（三十二）营销体系奖励内部员工奖励品

如：金额在2000元以上的电视机、电动车等。

建议将电视机、电动车等发票直接由商家开给个人，公司账面体现借记应付工资，贷记现金。

（三十三）营销体系销售房屋附赠品 房地产企业销售商品房向业主附赠品如：空调（价值2000元）、奥运银条（价值600元）、咖啡机（价值300元）等，通常由商家将空调等增值税发票直接开给业主，房地产企业以折扣销售方式确定房价，例如，房价100万元，赠送空调2000元，则销售不动产开具：房价100万元，减折扣2000元，实收998000元。

如果采取先购入再赠送，必须全额开具100万元的销售不动产发票。财税[2011]50号文件规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。（三十四）售楼处费用

销售活动结束后要拆除的售楼处、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用，在发生时记入销售费用，实际拆除时不作账。不拆除的，区别处理，其中属于开发产品作为样板房的，发生的装修等费用视同精装修房，计入该套房屋的开发成本，不分摊至其他开发产品成本。如果利用物业用房、会所作为临时售楼处使用，应作为公共配套设施处理，计入开发总成本，分摊至所有可售建筑面积的开发成本之中。以开发产品作为样板房，按待售精装修房处理。（三十五）赔款与违约金支出

房地产企业的项目成本管理 篇3

摘要从房地产企业的角度，阐述房地产企业建立完善的成本管理保障体系，重视项目的过程成本管理，严格控制各项成本费用，对企业运营效益的提高起到重要作用。

关键词成本管理控制成本费用

成本管理是所有企业越来越关注的热点问题，房地产企业为了获得经营利润，除开发适销对路的房源外，降低开发成本已成为重中之重。

一、项目成本管理的目标

有的项目地处区域地价较高而房价偏低，收益率远远低于一线城市甚至某些二线城市的同等项目，则其成本管理目标为：降低成本，即在质量达标的基础上使成本最低，降低成本即等于获取利润。有的项目地处区域较偏远及落后，但其目标客户定位在消费能力较强，对居住环境的舒适度要求高且对价格不敏感的客户。则其成本管理的目标为：在项目中使用环保、节能及智能化新技术新产品，在成本有限提高的情况下，达到大幅提高售价的目的以获取利润。

由于各個项目的个性差异，房地产企业在制定成本管理目标时，应综合考虑项目自身的特点及企业的经营情况，以实现成本管理的最终目的，即利润最大化。

二、确定成本管理的方式

成本管理方式通常包括目标成本管理，责任成本管理以及作业成本管理。

目标成本管理的基本过程是先制定目标成本，目标成本随开发进度的各个阶段不断深化、细化，经过估算、概算、预算，直至定稿；然后将目标成本层层分解并落实到各个部门，在过程控制中对比各个实施阶段实际成本与目标成本的差值，分析其原因，并制定后续改进措施。

责任成本管理，是一种绩效管理体系，是从“组织结构”的角度保证目标成本的实现，将责任落实到各职能部门和各责任人，通过对绩效的设定、执行和考核，令员工自觉的进行成本管理。

作业成本管理，根据房地产企业的价值链，分别确定价值链各环节的标准作业成本，该方法目前尚无标准。当前房地产企业常使用的成本管理方式为目标成本管理。

三、成本管理过程的控制要点

（一）立项阶段

在项目的开发过程中，立项是第一环，其要点为定位和定价。 定位，即调研市场供求情况，分析调研结果，由市场行为指导项目的选择；定价，即选择定价目标，目标客户的选择是整个定价策略的核心。项目立项后，如果合作条件或土地拍卖条件等某些关键因素发生变化，并构成一定影响时，应重新衡量项目的投资收益率。

（二）设计阶段

设计阶段的造价控制是控制项目建筑安装工程费的关键。合理的设计是项目获得盈利的基本保障。图纸的结构类型、平面布局，选用材料的规格标准等都与项目的成本有着直接联系。房地产企业应委托实力强、信誉佳的设计单位为项目进行全面设计，并在设计任务书上明确工程项目建设的最高限额，做到与设计单位的效益挂钩，最终实现双赢。因为设计成果的科学合理程度越高，越能在建筑结构等方面满足强度要求的基础上，做到相对节省成本，并且能充分满足用户的使用需求，有助于提高销量获得利润。

（三）建设阶段

工程项目建设阶段的成本管理主要集中在招投标、物料管理、现场签证管理和竣工结算管理四个方面。

1．招投标环节

招投标管理是房地产企业项目成本管理的重要环节，有利于促进市场公平竞争，提高工程质量，缩短工期，降低成本。

由设计、工程、预算及财务四个部门的专业人员组成的招标工作小组，应详细全面的策划项目的招标范围、招标条件及招标内容等，拟订标书，发出要约。

施工合同的规范、细致、严密性，将直接影响项目实施过程中成本管理的优劣。所以，施工合同条款的谈判应会同工程、预算、财务及法律等各方面的专业人员，合同条款必须与招标文件相应条款一致，各条款概念及内容应清晰明确无歧义。另外，应避免因工期紧而先开工后签合同的情况，造成项目初期的成本管理混乱。

2．物料管理环节

对于一般的工程项目，材料费能占到总造价的60%~70%，则工程实施阶段的物料管理尤为重要。材料、设备的采购应注意按工程实际进度合理安排具体进货时间和采购数量，以防造成窝工或物料积压的现象。采购前必须调研市场行情，货比三家，在性价比、供货时间均能满足要求的基础上，可优先选择信誉和售后服务良好的、定金较低或能够实行赊销的或负责安装并验收合格后再付款的供货单位。

3．现场签证管理环节

需现场签证的项目通常为图纸外的项目，对工程造价的增减有直接影响，现场签证应依据合同、规范及相关政策性文件的规定慎重处理，需遵守随发生随签证的原则，在合同约定期限内办理完毕，尽量避免事后补签。

现场签证的内容必须明确发生原因及工程实物量，计算依据及过程详细，经设计、监理单位和甲乙双方有关负责人签字认可后方可办理，办理过程中应参考相关设计、施工承包合同，明确经济责任，防止盲目签证。

4．竣工结算管理环节

竣工结算是最终确定建设项目建筑安装工程费的重要环节，是成本管理的关键。

预结算部门应依据合同约定客观的核定工程量，审定子目价格及取费标准，计算项目的工程造价，应保证资料完整，依据充分，数据准确。工程结算报告应当有人工、材料、机械、设备及各项技术经济指标的详细说明和计算过程。

四、结语

房价由市场决定，而成本掌握在企业手中。成本管理最终体现于项目的运营效益，即要求房地产企业建立完善成本管理保障体系，重视项目的过程成本管理，严格控制各项成本费用，以获得较高的运营效益。

参考文献：

[1]王新芳.房地产开发成本控制研究.西安科技大学.2008.

[2]杨晓梁.房地产项目成本管理的研究.南昌大学.2007.

房地产企业成本管理研究 篇4

房地产企业的成本主要包括三部分:土地、土建、设备费用, 配套及其他收费支出, 管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。

1、土地、土建、设备费用

这是房地产开发成本的主体内容, 大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前, 都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算, 计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本 (俗称楼面地价) , 以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出

主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质, 如档案保证金、绿化保证金等, 但由于种种原因, 企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一, 许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行, 任意性很强, 标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出, 一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径, 运用各种方法减少这部分费用支出, 是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、管理费用和筹资成本

房地产开发与其他一般行业相比, 具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此, 大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要, 这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好, 对合理控制开发成本、体现经营成果, 将起到非常重要的作用。

二、房地产企业加强成本管理的措施

1、针对不同房地产企业特点进行成本管理

根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型, 每类房地产企业经营的业务不同, 导致成本管理的内容和特点有很大区别, 这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。

(1) 综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主, 覆盖了房地产开发的所有环节, 涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理, 物资集中供应管理。其成本管理包括:一是采取低地价, 大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理, 大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购, 降低材料成本。四是以低价换周转, 项目价格经常是周围可比项目一半, 批次日均销售率达到78%, 年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合, 不仅是产品设计, 从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足, 而这些大盘规模通常在几千亩以上, 建筑面积达几百万平米, 如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。六是资金集中统一管理, 有效监控资金运动, 通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询, 实时查询账户余额, 迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理, 对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。

(2) 精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主, 从施工企业转型而来, 具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重:一是建立全集团统一的预算管理体系, 对每个项目选择相应的预算分类和标准, 建立对应的预算, 预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划, 通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警, 系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理, 与主要供应商建立战略合作关系, 大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理, 对超供材料进行扣款处理 (按全额累进扣款或超额累进扣款, 设置起扣点、加价比例) , 保证材料最大限度地应用。

(3) 积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主, 有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系, 注重工程细节。具体包括:一是建立了目标成本管理体系, 同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等, 实时反映项目的最新动态, 并随时检查是否超出目标成本。三是成本在地块、期、区的分摊, 主要适用以下原则:受益原则, 按受益该成本的地块、期、区分摊;均摊原则, 在所有地块、期、区分摊;属地原则, 在工程所在的地块、期、区分摊。四是引入定额 (基准价) 体系, 按照不同的产品设置多套定额, 一般使用“地区产品通用”定额, 再加上指标数据, 就可以快速产生初始版本的目标成本, 以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限, 防止失控风险。

(4) 简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主, 设计、施工等核心工作外包, 在这种企业中应该以宏观成本管控为主, 兼顾工程进度和质量。具体包括:一是建立目标成本管理体系, 对每个项目, 都建立对应的目标成本, 目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算, 动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等, 实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本, 在总体成本控制的框架下, 按专业分工将总成本分解到专业细项, 分配给具体的专业部门, 然后配备相应的检查机制, 辅以绩效考核制度, 使每个专业部门都能发挥主观能动性, 有效地降低成本。

2、制定成本计划, 执行全过程成本管理

(1) 制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括:一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标, 项目批准立项后, 该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标, 这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解, 将总成本拆分到各个成本对象, 作为项目单元设计的依据或限制, 对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中, 应注意各成本限额之间的平衡, 以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证, 是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化, 可以按结构图对各个成本对象进行成本估算, 并以此估计值和限额值相比, 结合具体情况, 对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总, 并与原成本计划目标对比, 衡量每一层单元计划的符合程度, 以此决定对设计与计划的修改与补充, 形成由下而上的反馈与调整过程。

(2) 全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制, 是房地产开发项目管理的重要组成部分, 是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段:一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点, 其对工程造价的影响在75%以上, 一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作, 一方面, 应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估, 确定补偿标准和额度, 以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面, 要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求, 将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算, 复核工程付款账单, 严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的, 但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽, 应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

3、逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想:制定目标成本, 将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上, 把目标变成可执行的行动计划, 并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析, 找出差距, 分析原因, 制定改进措施。

作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理, 以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值, 最终实现企业战略目标的一系列活动。

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势, 要求房地产企业采用科学的成本管理方法, 使得企业的成本管理上一台阶, 并真正实现成本管理给企业带来的效益, 才能促进企业健康、持续地发展, 才能顺利地度过当前的危机。

参考文献

[1]王中伟:房地产开发项目的成本优化控制[J].开发与建设, 2006 (2) .

[2]陈振华:试论我国房地产企业应如何塑造核心竞争力[J].国外建材科技, 2006 (3) .

[3]蔡敬梅:房地产企业成本管理观念的创新[J].财会月刊, 2004 (3) .

小企业房地产企业财务管理制度 篇5

1、总则

⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见;

⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准;

⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准;

⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。

2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程

3、行政费用支出管理制度

⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支;

⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。

3、公司差旅费开支制度

⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;

⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具;

⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行： ① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日;B、一般职员，房租标准为100元/日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。

⑷、实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。

4、车辆维修费及汽油费管理制度

⑴ 公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算;

⑵ 车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建帐予以核销使用;

⑶ 公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。

5、办公费用、会议费用及其他费用管理制度

⑴ 公司办公用具由办公室统一采购、管理;

⑵ 办公室设立帐册登记公司办公用品的采购、使用情况;

⑶ 办公室财产台帐为财务部附设帐册;

⑷ 办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记、定期通报;

⑸ 公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作由办公室统一安排;

⑹ 有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务部备案。

6、行政费用报销制度

⑴ 公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支;

⑵ 公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付;

⑶ 应酬、礼品费用支出实行一票一单、事前申报制，批准后方可实施;

⑷ 凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;

⑸ 支票领用单、借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付;

⑹ 银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告。如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任;

⑺ 其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。第二章 工程成本管理制度

1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。

2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。

3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。

4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作。

⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;

⑵ 负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

5、工程中间结算程序。

⑴ 施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签;

⑵ 财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

6、工程决算程序。

⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;

⑵ 财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准;

⑶ 大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;

⑷ 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。第三章 财产管理制度

1、公司财产的范围

⑴ 公司财产包括固定资产和低值易耗品;

⑵ 凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;

⑶ 凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。

2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算

⑴ 公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;

⑵ 公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由工程部归口管理;

⑶ 办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入、使用及库存情况，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。

3、财产的购置与调拨

⑴ 办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购;

⑵ 财产购回后，应填写财产收入验收单。财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单、财物发票及采购计划办理报销手续。财产归口管理部门凭验收单登记台帐;

⑶ 各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准;

⑷ 固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联。一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;

⑸ 财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。

4、财产的清查、盘点

⑴ 公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查;

⑵ 各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;

⑶ 财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任;

⑷ 凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见;

对房地产企业税负成本管理的思考 篇6

关键词：房地产企业 税收负担 税负成本管理

房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。

据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。

1、我国房地产开发企业适用的税收政策

房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。

1.1、我国房地产开发企业适用的流转税政策

房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。

1.2、土地增值税

我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。

1.3、企业所得税

2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006] 31号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

1.4、印花税

印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。

2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施

2.1、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策

房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。

2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计

开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司，如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票，加大项目开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。

2.3、加强内部管理，积极进行有效的所得税管理

公司税务筹划部门首先应根据具体项目，对于公司利润率水平进行测试，如实际毛利率低于核定时，则企业应积极与税务部门沟通，争取较低的计税毛利率；其次，应深入研究和理解现行企业所得税政策，在收入的确认上要严格把关，防止多计收入，如在报建项目时，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入，从而多计企业所得税；同时要关注税前扣除项目的比例，结合实际工作综合考虑制定各项费用定额，凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除，以减轻企业所得税负担。

参考文献：

[1]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划.商业会计.2007年第12期.

[2]徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息.2007年第21期.

[3]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划[J].北京商业会计2007.12.

[4]徐敏.房产企业税收筹划问题研究[J].济南科技信息.2007.21.

加强房地产企业成本管理的探讨 篇7

一、当前我国房地产企业成本管理的现状

(一) 成本管理意识淡薄

历年来大部分房地产企业以事后核算为重点, 受传统观念以及房地产开发企业高回报的收益率的影响, 导致房地产开发企业管理者成本管理意识薄弱, 没有充分认识加强成本管理对提高企业自身经济效益的重要意义。传统成本管理局限于企业内部, 而对企业的开发采购和销售环节则考虑不多, 对于外在的价值链不重视, 无法形成系统的成本管理体系, 缺乏战略管理的思维, 属于初级的成本管理模式。由于开发产品位置的固定性, 开发周期长, 也使成本管理人员疏于成本控制。这些成本管理观念将很难适应市场经济环境的要求。

(二) 缺乏战略性的成本管理体系

有些房地产企业成本管理方法停留在事中、事后管理和简单的成本核算分析上, 缺少系统的成本预测、决策、计划、核算、控制、考核和成本分析所组成的成本管理方法体系。一些企业为了抢市场、抢工期, 只注重工程的进度和质量, 忽视了长期发展战略, 加上未建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序, 成本管理目标最终很难实现, 影响了企业的经济效益。

二、加强房地产企业成本管理的措施

在经历了一年多力度空前的房地产调控之后, 发改委再次在商品房领域进行反暴利研究实施相关规定。今后我国房地产企业将面临更加严峻的考验, 加强成本管理是保持市场竞争力的一个重要途径。根据我国房地产企业成本管理的现状我们认为, 房地产开发成本管理首先要树立房地产企业的成本意识, 树立全过程成本观念, 建立完整的成本管理体系, 可通过对以下几个方面的成本控制来实现对房地开发企业的全过程成本管理。

(一) 土地征用费的控制

该项费用控制的关键是建设项目的选址, 首先对公告拍卖的土地, 考察所在地理位置、交通状况及环境因素等, 另应掌握国家、地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策, 由其是地方政策。再者对竟拍土地时的价格估算, 做到心中有底价, 不能没有风险意识的去做地王。

(二) 前期工程费的控制

房地产企业首先对开发项目作可行性分析研究, 要从市场、技术、经济多方面对项目前景进行分析预测, 对项目整体综合评估, 从而对多个方案进行优选, 可提高决策的可靠性, 增强对项目的把控能力。对行政事业性收费通过争取各项优惠政策, 勘察、设计等前期工程任务的发包, 必须按照新的招投标法的规定, 通过公开招标确定承包单位, 货比三家, 最大限度压低承包价。另外项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节, 因为设计阶段可锁定可控成本的85%以上, 具有“一锤定音”的作用。在项目设计阶段应具体抓好以下几个方面的工作。 (1) 项目设计委托时, 要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标, 具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计、建筑密度、容积率、绿化率等, 在保证工程质量的前提下尽可能做到限额设计。 (2) 初步设计完成后, 房地产开发企业要认真计思路是否经济合理。一是布局是否合理, 比如户型, 是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施, 是否从“楼盘市场定位”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素, 因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重, 甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理。在全面审查后, 针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改, 尽可能做到详尽周到, 避免施工时返工。再者三通一平工程费用, 也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短, 也没有复杂严格的质量要求, 可以采用市场价格, 实行总价招标。施工用水、用电线路的敷设, 一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要, 切忌重复建设, 增加成本。

(三) 建筑安装工程费的控制

依法与施工单位签订建筑工程施工合同, 保证工程项目顺利进行, 对施工合同的具体条款和约定必须明了, 具有可操作性, 防止出现不必要的纠纷。重点明确施工单位材料计价方法;违约索赔条款;工程质量要求;工期廷误处罚条款;不确定风险因素的处理规定等。另应重点加强施工现场的管理, 严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。例如, 对于设备按装房地产企业应该采取自行与厂方采购, 减少周转环节, 价格最低, 质量保证。加强施工现场管理工作, 优化施工组织设计, 选择技术先进、经济合理的施工方案。比如对于绿化工程, 树木花草要去树木基地自产自销合作社购入, 价格很低, 2.5万平方的绿化工程可节约1000万。工程部要严抓施工质量, 减少返工, 复工, 必须确保施工工期, 在销售合同规定的期限内达到交房标准。

(四) 开发间接费用的控制

开发间接费用的控制主要是项目借款利息支出, 利息支出的控制实际是对资金时间价值的控制。算清开发各个环节的资金运行情况, 投入多少, 运行期限, 货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量, 及资金在某个环节的滞留和损耗。比如拓宽融资渠道, 减少负债资金, 项目资金合作等。

(五) 销售阶段的费用控制》转107页

摘要：成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标, 房地产企业只有把成本管理放在中心位置, 采取合理有效的成本管理措施, 才能增强企业的综合竞争力和企业盈利能力。

关键词：管理,措施,控制

参考文献

[1]、余源鹏:《房地产开发企业财务管理与成本控制》, 机械工业出版社, 2010年10月

房地产开发企业成本管理分析 篇8

一、价值链体现房地产企业的核心竞争力

在市场经济条件下, 企业之间的竞争是整个价值链的竞争, 波特的观点印证了价值链在企业竞争中的地位, 即消费者心目中的价值由一连串企业内部物质与技术上的具体活动与利润构成, 当与其他企业竞争时, 其实是内部多项活动的竞争, 而非某一项活动的竞争。 如果企业的竞争优势没有体现在整个价值链中, 将呈现“跛脚”的状态, 当优势难以弥补其劣势时, 或其劣势正是竞争企业的优势时, 极有可能在市场竞争中步履艰难, 其优势的发挥也将受到限制。

虽然企业价值的增加有内在价值和外在价值外之分, 如果将其概括为价值链, 可以将其分为基本活动和支持性活动, 基本活动贯穿于企业的整个供、产、销及售后服务, 支持性活动包括计划的制定、人力资源管理、财务管理、研究与开发等。在这些活动中, 每一项活动都关系到企业的竞争力, 都应该上升到战略的高度加以考量。房地产企业在开发过程中, 要善于培养在价值链的关键环节上的核心竞争力, 在形成“拳头竞争力”的同时, 在成本管理方面树立系统控制观念, 从原材料供应商直至产品的最终消费者, 从开发设计到售后服务, 都要上升到战略的高度将其所涉及的活动及社会资源进行有效整合, 分析如何全面、系统地利用好自然资源和社会资源。这样才能实现对成本的有效控制, 并使之降至可控、合理的范围内。

二、成本效益原则是规避成本三维不确定性的有效手段

不合理的时间、 单价和数量对房地产开发企业而言将产生难以估量的成本, 主要表现在工期的长短、工程造价的高低及工程项目的大小。当三维特性难以控制时, 企业将面临巨大的风险。为有效地控制成本, 采用科学合理的应对方案, 应遵循成本效益原则。企业面对三维特性带来的控制风险, 不能面面俱到全线抵御, 应自始至终贯彻重要性原则, 集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出现大问题的关键点。在讲求重要性的同时, 也应遵循例外管理原则, 要格外关注各种重要的例外情况, 如对脱离标准的重大差异、发生超出预算的支出等应加大控制力度, 在调查研究的基础上严格加强审批手续等;而对正常的费用支出, 应本着从简的原则, 尽可能降低控制成本。

三、基本环节成本管理是全面成本管理的核心

加强对每一个房地产开发环节的成本控制, 能充分体现全面成本管理的内涵, 将成本控制在定额范围内或成本预期内, 从而实现企业经济利益最大化的目标。

(一) 项目投资决策和设计阶段的成本管理

在这一环节不仅要建立投资集体决策机制, 关键是要严格遵循投资决策程序, 从投资可行性报告的审议到投资估算的审查, 必须严格执行决策程序, 必要时可以采用一票否决制来呈现决策程序的严肃性。 尤其是在目标地块的价格以及未来经济利益的流入等方面, 公司财务部门应提供科学合理、符合客观实际、充分详实的分析与评价。 虽然该环节的可行性研究费、规划设计费、市政设施配套费、环评费和异地绿化费等标准, 在不同地域有所不同, 但这些费用均可控, 因此在符合政策的前提下, 尽可能降低相关成本是可行的。

(二) 土地取得成本的管理

作为资源的土地是房地产开发企业赖以生存和追求经济效益的核心利益所在, 加强土地成本的控制和管理旨在降低土地资源的取得成本, 充分发挥和挖掘土地资源的最大价值, 在增加其性价比的同时, 为企业创造更大的财富。在该环节, 可控费用包括:土地使用权转让费、拆迁安置费、提前搬家奖励费、菜地建设基金等。 不可控费用包括:失业生活补助费、社保费、土地使用权工本费和契税等。 在控制和管理好可控成本的同时, 控制土地资源取得成本是重中之重, 而其关键在于如何降低资金成本, 如果能够延期付款或分期付款则是最佳决策。

(三) 规划与勘测设计成本管理

房地产开发项目的规划与勘测设计工作, 不仅涉及到相关费用的高低, 还将对招投标及项目施工产生巨大影响。因此, 在规划设计环节进行成本控制是实现全面成本管理的关键。 该环节成本控制与管理的途径不仅要建立并遵守方案图纸会审制度与程序, 还应做好对下列可控成本如异地绿化费、人防建设费、招标管理费、合同鉴证费、勘探放线费、钻探费、工程监理费和设计费等的控制与管理。 如方案设计要有设计概算或设计预算, 应制定与成本控制有关的制度, 对设计者优化设计付出的额外劳动给予奖励等。

(四) 招投标成本管理

项目招标包括设计、监理、施工、供应、销售代理及物业管理等单位, 投标主要指参与政府建设工程的投标。招投标过程中除进行程序化管理外, 该环节的相关费用一定要做到可预测、能控制, 坚持标的的严格审查制度。 要考虑到市场价格变化、自然地理条件、业内颁布的各种定额以及国内施工水平等因素, 制定科学合理的招投标项目标的, 对招投标过程中的费用以弹性预算进行控制。

(五) 施工环节的成本管理

通过对房地产开发项目的投资决策和设计、土地取得、规划与勘测设计、招投标等环节的成本控制与管理, 以尽可能地控制费用, 在这一环节如果要保质保量完成施工任务而降低施工成本的可能性微乎其微, 发生超预算的可能性比较大。 因此, 应从组织、经济、技术、合同等多方面采取有效措施才能减少不必要的浪费, 实现经济利益最大化。监理单位及相关人员应严格按程序和规定对工程进行考核和计量。 公司财务部门应对施工阶段的资金使用计划进行详细的审核, 按施工进度及工程项目进行分解安排资金;严格按程序和合同规定对工程价款及材料款进行支付与结算, 对工程进度款按10%作为质量保证金滞后支付, 从而掌握工期与质量的主动权; 采用计算机技术及其他先进的计量手段对施工过程进行成本跟踪控制, 及时发现偏离目标值的原因并采取措施予以纠正; 可聘请或会同社会中介机构对施工过程进行全程跟踪审计等。

(六) 销售的成本管理

销售环节费用的高低取决于以下因素: 由开发规模和档次决定的公司战略性的营销方案、税收、销售代理制度及相关规定、 对费用控制的措施等。 除税收这一不可控因素外, 其他因素都是可控的, 如营销现场费、广告费、代理费、销售奖励等。 对于可控费用, 公司应建立相关的预算制度, 严格控制各项销售费用的开支规模与范围。 财务部门所具有的决策职能决定了必须参与营销方案的制定, 与销售部门保持良好的沟通, 落实分析资金的使用情况, 采用预警制度控制已接近限额的费用开支和未达到预期的回款, 严格费用报销制度等。

四、期间税费的管理是全面成本管理的窗口

作为企业费用组成内容的期间税费, 外部人可以通过其观测出企业管理水平的高度。期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用, 营业费用已通过销售环节进行了控制, 财务费用的控制应该体现于整个资金链, 如何管好、用好资金并降低资金成本, 关系到企业能否高效经营。 因此, 财务费用的管理核心是提高资金周转率, 实行预算管理。在保证资金链正常运转的前提下, 在筹措资金繁多的渠道中, 选择资金成本率低、风险小、周期短、贷款条件限制低的借款种类, 控制好资金存量。 如在不影响诚信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低资金成本。在管理费用的管理中, 财务部门是费用控制的主要责任单位, 采取计划限额方式较为适合, 控制点是标准的制定和限额控制。在费用标准制定方面, 除执行国家有关标准外, 企业可以根据自身经营特点及业务需要, 制定符合客观实际的费用开支标准, 如差旅费、通讯费等。有些费用可以根据客观情况编制弹性预算或零基预算, 本着厉行节约的原则, 在上年实际支出的基础上考虑其合理性, 尽可能减少费用开支, 将费用开支定额分解到各个职能部门, 如交通费、办公费等。

房地产开发企业在经营过程中, 涉及的相关税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、残疾人基金、维修基金以及相关手续费、登记费。 这些税费对企业而言是不可控的, 但必须加强管理, 按规定正确计算并按时交纳, 尽可能防止漏税及交纳滞纳金, 以免给企业带来不必要的费用开支。 然而, 仍应关注合理避税的可行性以及由此给企业带来的经济利益。

五、确定目标成本关系到企业全面成本管理的成败

进行成本控制与管理, 必须有控制的标准, 这就要求对即将发生的成本进行科学合理的估算, 以便对费用的发生进行有效控制, 从而确认企业的盈利水平。这实际上是对项目投入资金进行的估算, 不仅满足融资计划的需要, 也是进行项目可行性分析不可或缺的内容。 预测的目的在于对未来经营的不确定性根据历史经验及市场变化来进行科学的预判, 以确定资金耗费的额度, 防范经营风险。 成本预测应以年度经营目标为前提, 是年度内项目规划、设计、建造成本及所有可能发生的费用总和。

目标成本的预测要点应包括如下内容: 根据公司年度利润目标与预计产值倒扣成本;根据“由下而上”的成本费用资料平衡成本; 根据委托代理的特点考虑长期协作能够降低的成本;根据房地产发展趋势及政策与新型材料、技术的运用可能增减的成本; 根据公司管理要求应该降低的成本。对目标成本进行控制时, 项目成本应按相对指标分解到各责任部门进行控制, 如规划设计成本按总投资额的一定比例由总工办负责控制等; 对期间费用应按公司的相关规定, 按绝对额分解到各责任部门控制。各责任部门应按一定的比例设定预计费用, 将其中的一部分集中到综合计划部门统一管理, 以便随时进行调剂。 对于修正的目标成本, 经审议通过后应重新下达。为了保证目标成本的刚性, 对于增加变动的责任部门不应再享受公司给予的奖励。

六、结语

房地产开发成本管理是以全面成本管理为前提, 以价值链为纽带, 以造价、工期和质量为保证, 全员参与的全面、全过程的科学管理体系。只有树立成本效益观念, 从战略的高度视整个价值链为目标, 分析如何全面、系统地利用好企业拥有的自然资源和人力资源, 加强对成本的有效控制和管理, 才能达到降低成本和提高效益的目的。在全过程成本管理过程中, 做好成本预测工作才能更好地将责任落实到实处, 只有将目标成本分解、落实到每个责任部门, 通过签订成本费用控制责任书, 加大对目标成本的考核力度, 才能使企业高效地完成自己的经营目标。

参考文献

[1] .韩潇峰.房地产开发中成本管理的探讨[J].现代商业, 2009, (14) .

[2] .马都.房地产项目成本控制[M].北京:中国建筑工业出版社, 2006.

[3] .马海敏.对房地产业财务管理和成本控制问题的探讨[J].财会研究, 2012, (1) .

[4] .王其霞.浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济, 2010, (19) .

浅议房地产开发企业成本管理 篇9

一、合同管理

房地产开发企业大致分为两种：一是自己有制造功能的，有自己的施工队伍，如城建地产、建工地产等;二是自己没有制造职能，而是将房屋、土地委托施工企业制造，自己仅负责开发与销售。大多数房地产企业均为第二种，即非制造类地产企业。以上两类地产企业在管理上的侧重都是营销、资金和成本控制，但对成本控制的手段却不同。制造类地产企业偏重于从以基本工序构成的分项到单项工程的成本核算和细节控制;非制造类地产企业则偏重于以合同为中心，以合同条款为手段，以控制合同总价为目的合约式管理，与此对应，合同也分为工程施工类、材料设备采购类和其他类。工程施工类合同包括：土地征用及拆迁补偿合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同和其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备 (电梯) 合同、装修材料合同、其他材料设备合同。在签订工程施工合同时有的为了降低造价，将工程化分为几个标段，分包给很多家施工企业和材料设备供应商，而有的为便于管理，赋予总包单位很多项职能与权利，与总包单位签订包含从设计、采购到施工多项内容的总包合同。而非制造类地产企业对于从分部分项开始到单项工程的成本核算和细节控制也同样重视。因为它既是合同总金额的基础，也是在今后施工过程中进行成本控制的基准。为此，非制造类地产企业的预算部门，可以按以分部分项工程为基本单位的工程量清单或定额概预算书形式编制标底，并要求承包单位按此形式报价，通过各级汇签，最终形成合同。通过合同，要求所有承包单位在申请工程进度款时按单位工程 (如土建、装修、安装等) 明细报量报价，监理单位按单位工程明细审量审价。合同签订后，运用工程合同软件进行管理。无论是合同总价的变更，还是合同执行过程中的任何变化，都反映在合同软件上。公司的相关部门根据实际完成工作量及合同条款，通过工程合同软件完成工程款的资金申请、审核及付款程序。通过每一笔合同的如上处理，项目公司相关负责人运用工程合同软件，就可以使该合同实时处于可控状态之中。而使用计算机网络，不仅项目公司负责人掌握合同完成情况，集团母公司相关人员同样可以对合同从签订到执行进行监控，从而控制地产项目的成本。

二、现金流预算管理

现金流量预算管理，就是根据企业的生产经营计划，按照先自下而上，后自上而下的程序，通过对现金流入、流出的预测，进行综合平衡、合理安排、科学调控资金的一种管理方法。其中，编制工程预算就是成本控制的一项重要内容。要做好成本控制工作，就要从源头上对成本加以控制，注重工程预算管理。

首先，预算部门要根据项目总体和各年度开发计划，合理安排开发节点，编制工程支出预算，包括土地及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费。为了便于其他部门参考，还须配以详细的支出说明。在编制总体工程支出预算的同时，要细化预算的时间段，由年度预算，细化落实到季度，再由季度细化落实到月。

其次，工程预算编制完成之后，需要财务人员按照财务口径将工程预算支出汇入开发成本预算中。工程预算的科目尽量与财务成本科目相近，至少在支出的大类上保持一致。这样才能在财务成本分析上与工程成本预算有统一口径，从而有效实施事中成本管理和控制，并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

最后，结合其他现金流出项目和现金流入项目编制出年度现金流预算，按月执行差异分析，出具分析报表，尤其是工程进度完成情况和现金流支出情况的比较，查找出现较大差异的原因。做到事前沟通、事中监控、事后分析的工作，确保有效控制成本。

三、资金计划管理

在现金流支出管理的前提下，实行资金计划管理，即月资金计划申请制度。

每月初，用款部门根据合同条款、工程进度和现金流预算编写本月资金计划，项目公司或集团母公司统一进行资金管理，待核准用款额度后方可进行款项的支出。月资金计划的编制包括已签订合同和尚未签订合同款项 (暂估金额) 的支付，内容包括本月应付金额、累计已付 (含本月) 金额、合同总价、付款进度描述等多项内容。

资金额度批复后根据具体工程进度的轻重缓急，将额度分配至每一项资金计划，付款时必须严格按照该审批后的资金细目，不得超出、挪用。用款部门填写资金申请单，财务部门根据已有财务信息、合同信息及资金审批额度进行审核，确认是否支付该款项。付款后准确将该款项列转成本核算对象及细目，利用财务成本软件随时掌握整个成本的准确情况。月末，尚未使用的资金额度自动清零，下月根据需要重新申请。资金计划执行过程中，如用款部门因特殊情况计划外付款，须按“月资金计划申请”的程序重新申请，特殊批示。

由于工程用款大部分都是几十万、上百万的资金流动，使用月资金计划管理制度，可以有效地调配资金，控制成本，充分利用资金的时间价值。

浅析加强房地产企业成本管理的途径 篇10

关键词：房地产企业,成本管理,目标成本

1 项目成本管理的主要观念

1.1 成本效益观念

成本管理观念是人们对成本管理有关问题的认识。传统的成本管理是以是否节约为依据, 片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生人手, 强调节约和节省。传统成本管理的目的可简单的归纳为减少支出、降低成本。在市场经济环境下, 利润是企业追求的首要目标, 成本管理工作也应该树立成本效益观念, 实现由传统观念向现代观念的转化。

我国目前正处于转型期, 社会主义市场经济体制正在逐步完善, 企业也应该以市场为导向, 向市场提供质量尽可能高、功能尽可能完善的产品和服务。企业项目成本管理也就应该与企业的整体经济效益直接联系起来, 以一种新的人事观———成本效益观念看待成本及其控制问题。

1.2 多动因的成本管理观念

现代市场经济中, 企业作为竞争主体, 应该树立怎样的成本管理观念来支配企业的成本管理工作, 是一个既有一定理论意义, 又有一定现实意义的问题。

传统上把业务量 (产量) 看作是唯一的成本动因 (自变量) , 至少认为它对成本分配起着决定性的制约作用, 而把其他因素 (动因) 撇开不论。按照这一成本动因思想, 企业的全部成本分为变动成本和固定成本两大类。基于这个认识, 形成了诸如量本利分析以及依存于产量的弹性预算等在成本费用管理中的具体应用。这些观点有一定的理论基础, 但是, 业务量并不是驱动成本的唯一因素。

按照库珀和卡普兰的“成本动因”理论。成本动因可归纳为五类, 数量动因、批次动因、产品动因、加工过程动因、工厂动因。从这个观点出发, 应在分析有关成本动因的基础上, 开辟和寻找成本控制的新途径。比如, 按照作业成本法 (ABC法) 对成本动因的分析, 企业成本可划分为有业务量动因驱动的短期变动成本如直接材料、直接人工等和由作业量动因驱动的长期变动成本 (主要是各种间接费用) 。基于此种认识, 在企业成本管理中可考虑通过实现适度经营规模来有效的控制成本, 因为通常较大规模比较小规模更有利于降低单位产品成本。

1.3 成本的系统管理观念

受长期计划经济观念的影响, 企业在成本管理中往往只注重生产成本的管理, 忽视其他方面的成本分析与研究, 这种成本管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济环境下, 企业应能树立成本的系统管理观念。将企业的成本管理工作视为一道系统工程, 强调整体与全局, 对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。

2 房地产企业加强成本管理的措施

2.1 针对不同房地产企业特点进行成本管理

根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型, 每类房地产企业经营的业务不同, 导致成本管理的内容和特点有很大区别, 这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。

(1) 综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主, 覆盖了房地产开发的所有环节, 涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理, 物资集中供应管理。其成本管理包括:一是采取低地价, 大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理, 大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购, 降低材料成本。四是以低价换周转, 项目价格经常是周围可比项目一半, 批次日均销售率达到78%, 年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合, 不仅是产品设计, 从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足, 而这些大盘规模通常在几千亩以上, 建筑面积达几百万平米, 如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。

(2) 精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主, 从施工企业转型而来, 具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重:一是建立全集团统一的预算管理体系, 对每个项目选择相应的预算分类和标准, 建立对应的预算, 预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划, 通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警, 系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理, 与主要供应商建立战略合作关系, 大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理, 对超供材料进行扣款处理 (按全额累进扣款或超额累进扣款, 设置起扣点、加价比例) , 保证材料最大限度地应用。

(3) 积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主, 有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系, 注重工程细节。

(4) 简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主, 设计、施工等核心工作外包, 在这种企业中应该以宏观成本管控为主, 兼顾工程进度和质量。具体包括:一是建立目标成本管理体系, 对每个项目, 都建立对应的目标成本, 目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算, 动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等, 实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本, 在总体成本控制的框架下, 按专业分工将总成本分解到专业细项, 分配给具体的专业部门, 然后配备相应的检查机制, 辅以绩效考核制度, 使每个专业部门都能发挥主观能动性, 有效地降低成本。

2.2 制定成本计划, 执行全过程成本管理

(1) 制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括:一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标, 项目批准立项后, 该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标, 这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解, 将总成本拆分到各个成本对象, 作为项目单元设计的依据或限制, 对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中, 应注意各成本限额之间的平衡, 以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证, 是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化, 可以按结构图对各个成本对象进行成本估算, 并以此估计值和限额值相比, 结合具体情况, 对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总, 并与原成本计划目标对比, 衡量每一层单元计划的符合程度, 以此决定对设计与计划的修改与补充, 形成由下而上的反馈与调整过程。

(2) 全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制, 是房地产开发项目管理的重要组成部分, 是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段:一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点, 其对工程造价的影响在75%以上, 一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。

2.3 逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想:制定目标成本, 将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上, 把目标变成可执行的行动计划, 并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析, 找出差距, 分析原因, 制定改进措施。