房地产企业税收

房地产企业税收（精选十篇）

房地产企业税收 篇1

所谓税收筹划就是指企业在合法前提下, 通过一系列税收政策运用从而达到最优纳税解决方案。也就是进行纳税筹划是房地产企业老总解决税收问题的最优策略。例如, 某别墅项目拟进行一项促销活动, 买一套价值1, 000万元的别墅, 送一张价值50万元的会员卡。如果改变一下销售方案, 和高尔夫公司捆绑在一起, 办一张高尔夫球会员卡, 凭卡购别墅可以打9.5折。尽管对购房者来说仍然支付1, 000万元, 但是对房产商来说结果却大大不同。如果有200套别墅, 房地产公司就会减少一个亿的收入, 这个收入到了高尔夫会员公司, 一个亿则不需缴纳土地增值税, 至少节税3, 000万元。所以, 房地产企业必须关注用什么策略把税收问题处理好。税收问题处理不好, 意味着企业利润缩水, 甚至为企业带来巨大风险。

一、纳税筹划的存在有两大前提

一是税法的多样性、税负的加重是企业进行税收优化的第一前提。房地产企业在开发过程中要交纳的税种有, 营业税, 所得税和土地增值税等等, 税法和相关税收政策规定越来越复杂;税负较以前加重, 内蒙古自治区自2010年7月1日起, 按商品房销售价格确定预征率进行土地增值税预征。销售价格不超过3, 000元/m2的, 土地增值税预征率为1%;销售价格超过3, 000元/m2至4, 000元/m2的, 土地增值税预征率为1.5%;销售价格超过4, 000元/m2至6, 000 元/m2的, 土地增值税预征率为2.5%;销售价格超过6, 000元/m2至8, 000元/m2的, 土地增值税预征率为4%;销售价格超过8000元/m2以上的, 土地增值税预征率为6%。二是企业业务不同, 适用税收政策必然不同, 税收结果也必然不同, 对同一业务处理不同, 带来的结果不一样, 这是企业进行税收优化的另一前提。

二、影响房地产企业税收筹划的因素

企业进行税收筹划, 会受到很多因素的影响, 一是企业家税收战略误区制约了税收筹划的进行。税收筹划应当贯穿房地产开发的任何阶段, 而不是发现了问题才临时抱佛脚, 那有可能结果已经形成, 收效已经不大;二是企业对税法精通程度影响了税收筹划的实施。以专业机构为主导参与绘制税收图纸, 让税收方案设计成为企业必经的重要机制, 建立一种有效机制, 让总裁随时参与进来, 成为税收筹划的主角;三是企业财务角色缺失影响了税收筹划的效果。企业财务人员税法与财务知识的结合不好, 财务处理存在问题, 也为筹划带来一定难度, 影响筹划效果。不仅是房地产企业, 一般企业也存在着诸多影响因素, 制约着企业家的思维。随着税收负担的增加, 税收政策和征税环境的复杂, 企业应当树立税收筹划意识, 建立税收筹划的机制。

三、房地产公司涉及的税种

(一) 前期准备阶段的税种。

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少, 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地, 就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起 30 日内按每平方米税1元～15 元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按 3%～5%的税率缴纳契税。

(二) 房地产开发阶段涉及的税种。

在开发阶段对营业额按 3%税率征收的建筑业营业税;签订建设施工合同时, 对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

(三) 房地产销售阶段涉及的税种。

1.营业税。

对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定, 以房屋售价的 5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的, 房产租赁业适用营业税中“服务业”税目, 统一执行 5%的比例税率。

2.土地增值税。

土地增值税实行超率累进税率, 增值多的多征, 增值少的少征, 无增值的不征, 最低税率为 30%, 最高税率为 60%。

3.印花税。

房地产销售阶段的印花税, 是在房地产交易中, 针对房地产交易金额, 适用“产权转移书据”税目, 按照 0.05%税率征收。

4.企业所得税。

对房地产企业而言, 如果其转让或出租房地产产生了净收益, 就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。

房地产开发企业建造的商品房, 在出售前, 不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率, 依据房产计税余值计征的, 税率为1.2%;依据房产租金收入计征的, 税率为 12%。

四、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出, 土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负, 因此也是企业开展税收筹划的重点税种。例如, 某企业建造了一栋高档写字楼, 因位置极好, 极具有升值空间。所以, 该企业打算采取只租不售的方式运营, 每年租金2个亿, 但面临极高税负, 交易环节要按5.5%缴纳营业税及附加, 还有高达12%的房产税, 如何处理才能交税最少?企业最常用的方法是, 和租户商量给些优惠条件不开票或少开票, 这样收入少计就能达到少交税的目的。但是这样做是税法规定的偷税行为, 风险巨大, 这属于没有技术含量的“筹划”。我们可以这样处理:一是将租金和物业费分开收, 这样物业费就不用交房产税;二是将建好的房子整体租赁给自己下属专业租赁公司, 由专业租赁公司去承担后期分割租赁和物业, 转租环节就不用交房产税, 而新办租赁公司属于服务业, 这一环节的营业税也可以解决, 服务业享受安置30%退役士官免征三年营业税及附加的税收政策。该公司可以安置30%的退役士官, 即帮助政府解决了退役士官工作问题, 又解决了公司税负问题。

(一) 土地增值税的筹划。

整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下, 减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下, 也可以选择较低的税率, 从节税的角度来说尤为重要。例如, 对精装修房屋可以成立附属独立的装修公司, 与买方签订两份合同;一份房屋销售合同, 一份装修装饰合同, 买房者付出的款项总和不变, 但对于房产开发公司而言, 收入减少, 少交了营业税, 土地增值税。营业税减少数为收入× (5%-3%) , 对客户来说少交了印花税, 契税。

(二) 企业所得税的筹划。

1.迟延纳税的筹划。

企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间, 缓解企业的资金压力, 考虑上货币时间价值, 这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31 号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定, 房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;二是开发产品已开始投入使用;三是开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税, 而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。 如上述三个条件一个都不满足者, 可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31 号里规定的计税毛利率较低, 扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件, 尽量拖延完工时间, 达到合法延迟纳税的目的。

2.充分利用税法规定的税前扣除项目。

房地产企业常见税收问题 篇2

（一）收入方面

主要表现为：

1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

（二）成本费用方面

主要表现为：

1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务检查

（一）税务检查方法

1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的检查改为检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

2.拓展和完善调查取证的渠道和方法。

为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，稽查人员可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

3.收集企业基础资料、数据。

房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表、项目销售情况一览表等。通过基础资料的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性，同时为下一次检查提供参考依据。

（二）房地产企业收入的检查

1.收入检查的基本思路。

（1）将从外部取得的有关开发项目信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。

（2）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业账载面积和实地核查核对，确认销售面积。

（3）收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、账上记录进行核对，以确认销售（收入时间、数量、金额）准确性、及时性。

（4）到项目开发地、销售现场实地盘点，掌握项目建设及销售情况，分析账面可能存在的疑点。

（5）房地产企业涉及的关联单位较多，包括施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等，因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位，应进行重点外调核实。

2.确认收入时应注意的问题。

（1）首先要正确区分销售收入与预售收入

销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

① 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

② 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

③ 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（2）收入检查的内容

开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现；预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；视同销售行为是否按照税法规定确认收入计算缴纳所得税；代建工程和提供劳务收入的确认是否正确；合作建房收入的确认是否正确；开发产品的出租收入确认是否正确；关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项；客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入；商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入；房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后实际支付时可税前扣除。

（三）房地产企业成本费用的检查

1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、重列有关的成本、费用。

2.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3.销售成本的结转是否正确，同一企业有多个开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4.代收的开发产品公共部分、共用设施设备维修的维修基金是否在税前扣除。

5.土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定。

6.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

7.为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

8.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

9.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

10.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。

11.固定资产改良支出和修理费用，是否按税法有关规定进行税务处理。

12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。

13.销售费用和广告费、业务招待费的划分是否正确。

14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。

房地产企业税收筹划风险探析 篇3

【关键词】 房地产； 纳税筹划； 风险

伴随着国家对房地产业调控的延伸，如何扩大现有的利润空间、提升企业的竞争力成为房地产新政下企业财务管理工作的重点研究课题。税收筹划作为房地产企业在不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为根本目的的税收谋划手段，为实现经济效益的最大化提供了有力的保障，成为现实中房地产企业财务管理工作的重要环节。为了实现税收筹划达到预期的效果，应对税收筹划执行中出现的风险，应加强对税收筹划风险的研究，理清税收筹划中可能出现的各种问题，进而对企业税收筹划的风险与防范进行分析探讨。

一、 税收筹划的概念及原则

（一）税收筹划的概念

税收筹划是一门涉及税收管理、税法、财务管理、会计等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它本身是市场经济的产物，因此在西方国家发展较快，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索、学习、推行阶段。税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业具有投资额大、建设周期长、经营风险高等特点，运用税收筹划降低企业涉税风险和费用，可以增强企业的盈利能力和竞争能力，实现企业价值最大化目标。

（二）税收筹划的原则

税收筹划的基本原则是筹划性、合法性和目的性。筹划方案只有符合上述原则才能算是一次有效的筹划。

从筹划的结果看，虽然企业整体税负降低，但是在公司经营其他方面带来得不偿失的影响，整体看并未取得最大的好处，则该税收筹划不能认为是成功的筹划。因为房地产企业自身资金量大，涉及面广，所以房地产企业永远是税务机关重点的稽查对象。相反由于企业过于频繁的纳税筹划，有可能招来税务稽查部门更多的关注，得不偿失。

二、税收筹划风险

税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：

（一）税收政策风险

税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者——财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。

（二）企业经营风险

房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。

（三）执行风险

税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”，在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。

综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？

三、税收筹划风险的应对

在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：

（一）充分认识税收筹划风险

在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。

（二）加强税收政策学习

企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹划风险的发生。税收筹划人员应当保持敏锐的政策敏感性，通过各种渠道第一时间掌握最新的税收法律、政策及业务知识的变化，提升对税法的应用能力，为避免税收筹划风险奠定良好的基础。

（三）借助“外脑”

聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。对于自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家（如注册税务师）来进行操作或指导，以提高税收筹划的规范性和合理性，完成税收筹划方案的制定和实施，从而进一步减少税收筹划的风险。

（四）提高会计工作质量

税收筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、完整性直接影响税收筹划的整体效果。为了避免税收筹划风险，企业应不断加强并优化自身财务工作，从而保障税收筹划工作的顺利开展。

（五）营造良好的税企关系

税收政策具有较大弹性空间，而且由于地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权。企业应加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别是应在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可。

（六）增强筹划方案的灵活性

在复杂多变的经济环境和残酷的市场竞争下，房地产企业想尽一切办法进行市场开发，使得国家的相关税收法律、法规及政策不断地进行调整和优化。税收筹划人员应以发展的眼光看待这一问题，在制订方案的过程中要充分考虑可能的政策调整及调整方向，增强方案的灵活性和适应性，以保证筹划方案的有效实施。

四、结论

在国家法律法规允许的情况下进行合理的避税，能够降低企业税负，给企业带来良好的经济效益。但由于上述多方面的原因，企业进行筹划的同时也面临着一定的筹划风险。企业除了运用以上方法进行防范外，要充分考虑筹划的经济性，使得筹划切实服务于企业的现实，真正做到“未雨绸缪”。

【参考文献】

［1］ 乔洁.关于企业税务筹划风险的几点思考［J］.会计师，2011（10）.

房地产企业税收筹划探讨 篇4

房地产业是国民经济的支柱产业, 也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着市场经济体制的日益完善, 税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。同时, 伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高, 房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展, 企业的并购更加频繁, 现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障, 因此, 如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局, 充分完全利用现有资源, 在管理中合理利用资金, 合理进行税收筹划, 节省资金, 创造节税收益, 是房地产企业制胜的重要法宝。目前, 部分地区存在房地产市场过热现象, 也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大, 房地产企业资金来源受到限制, 随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头, 导致市场成交量的减少, 意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小, 在这种情况下, 通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。

二、文献综述

近年来, 企业税务筹划的理论与实务研究悄然兴起并得到社会的认同, 研究成果日渐增多。其中有代表性的是:张立、魏丽颖认为房地产企业的税收筹划可以从房地产价格、利息扣除、设立销售公司、利用建房方式、销售与装修分开、促销等方面来展开;李建昆认为可以通过企业分立合并、对外投资、股权转让等方法来达到降低税负的目的;林华凤认为要尽可能减少营业税应税项目的流转次数, 从而减少营业税及由此派生的税费支出;苏强等认为房地产企业土地增值税筹划可以从土地增值税的征税范围、扣除项目、优惠政策等方面着手, 充分利用相关的政策来合理地确定建房方式、合理的测算房地产价格、合理的选择利息扣除方法等来进行税收筹划;郑丽青用正反案例来论述房地产企业如何进行内部纳税筹划, 以及实践中事前、事中、事后应注意的问题;侯立新从房地产企业所涉及的各税种出发, 根据房地产业的业务流程的纳税情况, 提出了一系列合理避税的解决方案, 并指出房地产业税收筹划的高风险性和涉税纠纷的应对技巧。

三、房地产企业主要税种的筹划方法

在房地产企业涉及的相关税种中, 营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税是可以进行税收筹划的主要税种, 这些税种的筹划方法如下:

(一) 营业税的筹划

营业税属于按流转次数缴税的税种, 流转次数越多, 需要缴纳的营业税也会越多。因此, 应尽量减少流转环节, 以取得节税利益。另外, 纳税人可以通过选择合理的合作建房方式, 以达到取得节税目的。如果合作双方通过互换土地使用权和房屋所有权的方式来合作建房, 此时双方分别按转让无形资产和销售不动产缴纳营业税;但若交易双方分别以土地使用权、货币资金出资, 成立风险共担、利润共享的合营企业, 此时交易双方均不须缴纳营业税。

(二) 契税的筹划

税法规定:“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业, 对派生方承受原企业土地、房屋权属, 不征收契税。”如果房地产公司采取新设立分公司方式分立, 将新设立的分公司注册资本按股份比例分给公司原来的股东, 则被分立公司和分立公司主体一致, 派生方承受原企业土地、房屋权属就可以免征契税。

(三) 土地增值税的筹划

房地产开发企业的税费中土地增值税占有较大比重, 从2007年2月1日起, 房地产开发企业土地增值税的缴纳方式由“预征制”转为“清算制”。进行合理的土地增值税的税务筹划可以有效地降低企业的开发成本和风险。

1、利用利息费用进行筹划

税法规定, 纳税人能够按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明的, 其允许扣除的房地产开发费用=利息+ (取得土地使用权支付额+房地产开发成本) ×5%以内;纳税人转让房地产项目不能够按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的, 其允许扣除的房地产开发费用= (取得土地使用权支付额+房地产开发成本) ×10%以内。若企业主要依靠负债筹资, 利息费用占的比例较大, 应提供金融机构贷款证明, 将利息费用计入房地产开发费用据实扣除;若企业主要依靠权益资本筹资, 利息费用很少, 则可不计入应分摊的利息, 按两项合计数的10%计算扣除。由于目前宏观调控, 房地产贷款额较小, 如果贷款利息< (取得土地使用权支付额+房地产开发成本) ×5%。应选择按两项合计数的10%计算扣除以增加项目扣除额, 减少增值额, 从而减少土地增值税。

2、利用税收优惠政策进行筹划

按税法规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。增值额占扣除项目的比率在20%左右时, 税负将出现大幅度的跳跃, 企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响;如果房地产企业既建造普通标准住宅, 又搞其他房地产开发的, 应分别核算增值额;如果不能分别核算或不能准确划分增值额的, 其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

3、利用分散有关经营收入进行筹划

随着消费者对房屋个性化要求的提高, 房地产企业从原来的毛坯房向装饰房发展, 装修标准逐年提高, 装修费用在房款中所占的比重逐年提高。房地产开发企业的售房收入由房价款和装修款两部分组成。如果房地产开发企业另设一家装饰公司, 分别与购房者签订两份合同。一份为房地产销售合同, 按税法规定缴纳土地增值税和营业税及附加;一份为装修服务合同, 只需缴纳营业税及附加。这样通过两次销售房地产进行纳税筹划不仅可以少缴土地增值税, 其他税负也降低不少, 税收收益显著。

4、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一, 利用合作建房节税。税法规定, 对于一方出地、一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税;建成后转让的, 应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策, 实现双赢。第二, 利用代建房节税。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发, 开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言, 虽然取得了收入, 但没有发生房地产权属的转移, 其收入属于劳务收入性质, 故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式, 在开发之初确定最终用户, 实行定向开发, 以达到减轻税负的目的。第三, 改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此, 房地产开发企业在开发完成后, 可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移, 只需交纳出租房产税。另外, 房地产企业也可以房产投资、联营, 在投资时按税法规定不用缴纳营业税和土地增值税, 而且在转让股权时也不用补交, 从而为企业获得节税收益。

(四) 城镇土地使用税的筹划

税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区, 因此, 企业可将注册地选择在城郊结合部的农村, 这样既少缴了税款, 又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营;另外, 外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税, 企业可以寻求外商的资金, 把企业转换成外商投资企业或外国企业也可以节省土地使用税。

(五) 印花税的筹划

印花税的筹划方法有分开核算筹划法, 即同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率, 若分别记载金额应分别计算应纳税额, 相加后按合计税额贴花;若未分别记载金额的按税率高的贴花, 所以这种情况要尽量分别核算金额;模糊金额筹划法即当事人在签订数额较大的合同时, 有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定, 以达到少缴印花税目的;减少流转环节法, 由于在劳务的流转环节中, 每一次订立合同均需缴纳一次印花税, 所以减少流转环节也是节省印花税的方法。

(六) 企业所得税的筹划

1、利用借款和利息支出进行筹划

房地产开发企业对资金需求量很大, 不同的筹资方法使得企业所承担的税负也不同。一般情况, 企业以自我积累方式所承受的税收负担最重, 负债比例越高意味着企业的税前扣除越大, 节税效果越明显, 但同时企业的财务风险也很大。负债主要是有以下三种形式:一是通过金融机构贷款筹资。流动资金的利息支出计入当期损益, 但与开发项目有关的长期贷款, 其资金成本可计入项目开发成本。当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资抵扣时, 利息支出应尽早资本化;当企业处于盈利年度, 利息支出应尽量费用化, 以达到成本费用极大化。二是企业间拆借资金。企业及经济组织之间拆借资金的利息在计算方法和资金收回期限方面均有较大的弹性和回旋余地, 通常表现为提高利息支付, 冲减企业利润, 抵消纳税金额, 但税法规定按不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内部分计算利息支出, 所以要注意权衡高利息支出是否能有效冲减税负。三是通过发行债券筹资。若通过发行股票筹集资金, 资本红利和股息都不得在费用中扣除, 但债券的利息可以在税前列支, 增加了成本费用, 有利于降低企业所得税税负。增加债务筹资比例, 可以加大债务利息支出的抵税作用, 降低总体资本成本, 但同时也会加大企业的财务风险。因此, 负债比率是否合理是判定资本结构是否优化的关键。因为负债比率大意味着企业财务风险很大, 但税前扣除额较大, 因而节税效果明显。所以, 选择何种筹资渠道, 构成怎样的资本结构, 限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。

2、减少账面收入或递延纳税时间

开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产, 并可协商开具销售清单, 由于这种方式应按实际销售额于收到代销清单时确认收入的实现, 所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延, 同时这样可以避免销售公司缴纳营业税;对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的, 其首付款应于实际收到日确认收入的实现, 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商, 开立指定代收专户, 将客户按揭还贷的部分定期先存入专户, 然后分期办理转账时再确认收入并纳税。

四、税收筹划应注意的问题

税收筹划能帮助企业减少税收支出, 实现利润的增加和企业价值的提升。房地产企业在进行税收筹划时应注意以下几个问题:

第一, 以依法纳税为前提。在进行税收筹划时, 要注意使用合法的筹划方法, 而不能违背相关法律法规的规定。违法不仅会使企业遭受罚款等经济损失, 还会使企业的名誉遭受损失, 这将影响企业的长远发展。

第二, 税收筹划应进行成本效益分析。企业进行税收筹划, 最终目标是为了合法节税, 使企业价值最大化, 因此要充分考虑投入与产出效益。在进行税收筹划时不应仅仅着眼于税收因素, 而要同时结合企业的长期目标、发展规划等, 以实现企业的可持续发展。

第三, 税收筹划应有效协调各方面关系。科学的筹划方案需要财务管理部与营销部、人事部、生产部等各部门通力合作, 也需要企业积极与投资者、客户、供应商和政府机构沟通协调。只有这样才能有效达到税收筹划目的。

第四, 税收筹划应注意风险防范。纳税人进行税收筹划时应充分考虑其所处外部环境条件的变迁, 未来经济环境的发展趋势, 把握国家的政策导向, 及时掌握税法修正的内容和趋势, 有效预测市场的变化, 有预见性地利用国家政策优惠条件进行筹划, 有利于增加企业经济效益、降低企业涉税风险。

参考文献

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[2]、李建昆.企业房地产产权转换的合理避税[J].财会通讯, 2004 (11) .

[3]、林华凤.房地产企业主要税种税务筹划要点[J].财会通讯, 2004 (9) .

房地产企业税收政策与稽查实务讲稿 篇5

题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。

例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。

例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。

代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。

例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！

例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。

房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票 交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。

例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？

是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。

价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？

例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。

例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。

例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？ 财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。

一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。

给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税[2003]16号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。

二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用 权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。

三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。

我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。

假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳14000×5%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）×5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。

为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税［2003］16号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。

既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税［2003］16号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。

例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。

A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。

A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。

再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。。。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。

如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？

例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？

根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。

例：诚意金需要交纳营业税？

一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？

首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。

根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。

有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？

由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公 司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。

例：合作建房营业税问题。

合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见．

一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书．

由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂．

我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举．

为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房．

无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理．

因此乙企业支付的２０００万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按５％的税率计算销售不动产营业税２０００×５％＝１００万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付２０００万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业３％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应 税义务发生．申报交纳建筑业营业税２０００×３％＝６０万元．

甲方在建成后又出售的５０％部分应当按照销售不动产征收营业税８００×５％＝４０万元．

二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税．

因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据．

三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

分析：根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围．

当年合营企业销售的４００套房屋，共计销售额６４００万元，按销售不动产征收营业税６４００×５％＝３２０万元．

对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（５＋８）×１６×５％＝１０.４万元.四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

分析：根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税．

因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税２００×５％＝１０万元，对合营企业按销售不动产征收营业税１０００×５％＝５０万元.但是我们注意到２００５年修订、２００６年１月１日开始执行的《中华人民共和国公司法》第３５条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第１６７条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外．

因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险．

例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万，除拆迁成本外还有3亿，问营业税处理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。

例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。

房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。

例：无偿赠送不动产免税的例外。

财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。

例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。

是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。

国税函（2007）606《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。

例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次性交。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。

例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本—土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打一枪换一个地方的。

例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。

例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。

C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270，C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用3000×1.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。

例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。

例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。

例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个手机赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个手机改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。

例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。

如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。

例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。

例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50÷(15+10)×15=30, 例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。

例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。

例：补充养老保险和补充年金保险的问题。

一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，《财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的《企业年金试行办法》，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如《企业年金试行办法》第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市《补充医疗保险管理办法》第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。

值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据《企业所得税法实施条例》第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。

二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据《企业所得税法实施条例》第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任 职或者受雇，应当视为职工处理。

三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，《企业会计准则第9号-职工薪酬》将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。

例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）

计提并缴纳补充养老保险的会计分录：

借：生产成本30000 借：管理费用30000 贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000 借：应付职工薪酬-补充养老保险60000 贷：银行存款60000 根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万×5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万×5%）。类似于对固定资产折旧的处理。

四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号），而补充医疗保险则应根据《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。

例：雇主责任险能否税前扣除？

这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。

例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。

例：房地产绿化这一块很难核实，一棵树动辄上百万？如果是从农民处购买，一方面农民代开发票免税，实际上很少代开的，另一方面因为房地产商不存在增值税抵扣问题也不可能有农副产品收购凭证，但一般为了凭证的合法性，房地产商都从农产品小规模纳税人处购绿化产品，这一块核实很困难。

例：房地产企业预缴所得税时可以扣除以前年度符合规定的亏损，可见国税函（2008）635号，将利润总额改成“实际利润额”，而且也符合常理，如果不允许扣除，汇算清缴时还要退税，没有必要搞这一套，损害纳税人权益。

例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。总建造面积75000㎡，建造成本7000万元。平均售价3000元/㎡。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

5000

贷：货币资金

5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

560

贷：开发成本——建筑安装工程费

560。

4.土地成本合计5000＋560＝5560（万元）

5.单位可售建筑面积土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

该项目在开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

单位可售建筑面积土地成本为6800÷75000=906.67（元/㎡）单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，主要是土地成本视同销售的结果。

例：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

例：房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。

房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。

房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所 得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。

（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。

从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。

外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。

房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。

例：捐赠支出的问题，因为新法要求对捐赠票据必须按照公允价值确认，因此笔者认为捐赠这种视同销售直接采取作销售并结转成本方式来处理。2009年某企业通过某慈善机构(列名)向灾区捐赠一批成本80万的毛毯,同期同类售价100万, 企业作会计处理:借:营业外支出97 贷:库存商品80 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 所得税处理应当视同销售,调增收入100,调增成本80,调增所得额20,同时营业外支出应当调增20,最终无调增所得额.财税(2009)124号规定出来了！！!公益性群众团体接受捐赠的非货币性资 产价值,应当以其公允价值计算,捐赠方在向公益性群众团体捐赠时,应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明,如果不能提供证明上述证明,公益性群众团体不得向其开具公益性捐赠票据或非税收入一般缴款书收据联.新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。

公允价值我们知道其实就是市场价格,既然124号文出来了,原始票据要求按公允价来,那么直接做收入就省得调增调减.借:营业外支出117 贷:主营业务收入100 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 借:主营业务成本80 贷:库存商品80 按公允价确认捐赠额其实对企业没啥好处,无非多个虚名,捐了市价多少多少物品,但却使捐赠额离12%越来越近了!例: 累计的具体做法：

【2007年没有任何收入，招待费支出20万元：○1帐载栏＝20万元，○2税收栏＝0，调增20万元】

【2008年预售收入9000万元，招待费支出50万元： ○1帐载栏＝50万元，○2税收栏＝（20+50）×60%﹤9000万元×0.5%＝42万元，调增8万元】 【2009年结转收入9000万元，预售收入2000万元，招待费支出15万元：○1帐载栏＝15万元，○2税收栏＝15万元×60%﹤（9000万元-9000万元+2000万元）×0.5%=9万元，调增6万元】

综合：招待费限额＝（20+50+15）×60%﹤110000万元×0.5%＝51万元 应调增总额＝85万元-51万元＝34万元 历年调增额＝20+8+6＝34万元

例：一个成本对象部分损毁，作为成本不必调整，但要报批，如果整个成本对象全砖了，比如上海的楼脆脆，广西的楼歪歪，则可以全部报批后作为资产损失扣除。

例：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，其实是一句废话。

08年12月31号一项在建工程转固定资产240万，借固定资产240贷在建工程240，提了6个月折旧，借管理费用（按24年折旧期来）5万，贷累计折旧5万，卖了300万，借固定资产清理235借累计折旧5贷固定资产240，借银行存款300贷固定资产清理300，借固定产清理65贷营业外收入65，会计利润=65-5=60万，应纳税所得额=转让收入300-计税成本240=60万，一模一样。如果跨年度也不过是前调增后调减的问题，意义不大，属于暂时性差异，而非永久性差异。

例：筹办期是不是生产经营期，与不与生产经营有关？

国税函（2010）79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算损益的年度，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函2009（98）号第九条规定执行。

可见筹办期与生产经营无关，既然无关，业务招待费（其实筹办期也没有业务，哪有什么招待费，即使用吃吃喝喝送送的，也是筹办经费）不需要调整。

那么不得计算为当期的亏损，就应当理解为以前年度亏损，以前年度亏损有个五年期限，如果筹办期超过五年，超过五年的筹办费应当理解为不允许税前扣除。还有筹办期的固定资产和利息资本化部分，会计上可以提取折旧，折旧部分理解为筹办经费，也应当在五年内可以扣除，从宽从宽。

例：31号文的适用问题。

适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，而不是适用于房地产企业，也就是说哪怕不是房地产企业，只要从事了房地产开发经营，也需要按31号文来执行。

例：预租问题，31号文规定：与承租人签订预约租赁协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现，也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时，才可以按租金确认收入，但是营业税呢？营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天，这个预收款前提是有合同，那么1月1号签合同，当天收到租金10万，当天就产生了营业税纳税义务，而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务。应当这么理解。

例：房地产企业老板有钱，以公司名义在美国租了套房，迈阿密一套、夏威夷一套，白宫附近一套，付租金，这个租金需要扣交预提所得税，但如果不是房地产企业而是制造业企业，在休斯敦租一套房子用于仓储，在芝加哥也租了一套，则因为仓储租赁不属于租赁而属于劳务，劳务发生在美国，不需要代扣预提所得税。

例：捐款时注意，该公司老板出的老板出，该公司出的公司出，比如向农村义务教育、通过红十字会总会、中华慈善总会捐款等可以全额扣除，反正公司也是老板的，象这种情况就要考虑考虑，是以老板名义了还是以公司名义。因为公司名义只能按利润总额的12%来扣。

例：为职工买团体保险也得交个税，虽然说是团体险，但这个经济利益还是给团体中的个人的，所以这个险要平均分给每个个人作为工资薪金所得，同时企业所得税前也不得扣除。

例：生活补助费的问题。

例：旅游的问题。根据2008年2月18日国务院令第519号《国务院关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》规定：第十条由“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券”修改为“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”，将其他形式的经济利益纳入了个人所得税的征收范围。而单位为员工提供免费旅游恰恰属于“其他形式的经济利益”，因此应当和员工当月其他工资薪金所得合并代扣代缴个人所得税。

而在此国务院令519号生效的2008年3月1日之前，单位为员工组织的旅游则只有符合财税（2004）11号《财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》中：对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

因此，2008年3月1日之前只有符合财税（2004）11号的人员才能代扣代缴个人所得税，而2008年3月1日之后，无论是否系财税（2004）11号所述情况，均应代扣代缴个人所得税。

但笔者在现实工作中却发现鲜有税务局对2008年3月1日之前的员工旅游不征税的，而纳税人往往也没有发现上述的政策点，一方自以为是征税，一方糊里糊涂纳税，竟致这旅游税冤案在各地方兴未艾。

例：赠送礼品的问题。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税，现在税务评估或检查中，税务部门往往只要看到相关发票上注明礼品，则不管三七二十一，一律要求代扣代缴“其它所得”项目个人所得税，其实这是对相关税收政策的误解。

根据国税函[2000]57号《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。我们注意到这里的有关人员是有限定范围的，即“其它单位和部门的有关人员”，应当这样理解，首先扣缴义务人与其它单位和部门有业务往来、业务合作等事项，尔后因此前提而给予的现金、实物或有价证券，我们认为商场给予普通消费者的小礼品不属于57号文件规范的征税范围，因此不需要代扣代缴“其它所得”个人所得税。

房地产企业税收 篇6

关键词：房地产行业；企业所得税；税收风险

一、房地产行业特征与开发流程

房地产行业是我国国民经济的一个重要行业。其行业特征主要表现在关联性强、经营业务多元、经营周期长、成本核算复杂、金融需求大、资金依赖度高、监管部门多、三方信息丰富，在我国现行18个税种中，房地产行业占到了11个之多，具体包括：营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用税、城市维护建设税和教育费附加。因此，房地产行业的税收贡献非常大。然而，房地产行业关联性强，成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算，所以，房地产行业税收的征收成本很大，存在的税收风险也很多。

一个完整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算，提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面面。

二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点

企业所得税是房地产行业11类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以下从收入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。

（一）收入类风险管理要点。（1）预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入，但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。（2）取得政府经济补偿或奖励收入不确认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴纳企业所得税的。（3）企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；（4）价外收入未申报纳税的风险。对于客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或直接冲减了成本。

（二）成本类风险管理要点。（1）取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值进行评估，虚增了土地成本，并将此虚增的价格计入到开发成本中。（2）虚列拆迁补偿费，虚增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额。（3）签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，以此来重复、虚列或多列成本费用。（4）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成本。（5）将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用，以上两类资产都属于固定资产核实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣除金额。

（三）纳税调整事项类风险管理要点。（1）各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增处理。（2）以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的损益类事项，很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业务发生年度进行纳税调整。（3）扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。

三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理

根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。

（一）深入剖析房地产行业的内部信息是企业所得税风险

应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算，房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑施工成本等与税收相关的数据信息。

（二）充分利用关联行业的涉税信息是企业所得税风险应

对与管理的关键。房地产行业的关联性强，与很多部门都有联系，结合其他部门所获取的信息，能帮助准确判断企业所得税的异常申报。例如，从国土资源部门获取政府与开发商签订土地转让协议的时间、价格和面积信息；从住房和城乡建设委员会可以采集楼盘规划的建筑面积、容积率等重要涉税信息；从住房保障和房产管理局可以获取企业商品房销售合同中所载明的备案套数、时间、金额等明细及已办房产证套数、时间等相关信息；从物价部门可以了解开发项目所在区域商品房的平均销售单价；从银行可以获悉按揭审批、按揭款发放金额信息。

综上，只有充分掌握了企业的内部和外部信息，才能正确判断和确认企业的经营范围、经营内容、成本核算和收入确认等重要和基础信息，才能有效控管房地产行业企业所得税的税收风险。

参考文献：

[1] 樊剑英.房地产开发企业纳税实务与风险防范.大连出版社，2012.

加强房地产企业税收征管的思考 篇7

1. 房地产企业检查中发现的问题

1.1 财务混乱、会计信息严重失真, 偷逃税现象严重

不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在于两家被查企业中。有些企业不按规定设置账簿, 将收入直接存入投资者账户, 支出时从投资者账户划转;不按规定向购房人开具发票、将部分收入混入其他往来账户、多头开户等, 隐瞒收入;报表和账簿不符, 随意人为调整纳税申报数额;以工期长为由, 不及时结转成本, 影响计税所得的及时结出, 进而不及时申报和缴纳税款。这种不规范的会计核算, 加大了税收征管及稽查的难度, 为其偷漏税提供了方便。

2. 房地产企业产生上述问题的可能原因

房地产企业产生上述问题的原因是多方面的, 有制度上的, 也有人为方面的, 主要表现在以下几个方面:

2.1 纳税人纳税意识淡薄, 会计人员业务素质较差。

目前, 深州市从事房地产开发经营的大都是民营企业, 投资者纳税意识淡薄。在企业财务方面, 老板说了算, 随意性强。私人老板对企业财务工作的重要性认识不足, 不愿出高价聘请高级会计人才, 也不注重本企业财务人员的业务培训。

2.2 现行房地产行业税收制度和体制滞后。

首先, 房地产税收政策繁杂, 税制结构不合理, 给纳税人自行申报纳税带来难度。其次, 征税体制不健全, 征税部门与房地产管理部门信息不对称, 征税部门很难掌握房地产开发企业的涉税资料, 尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况, 几乎处于监管之外。

2.3 税收征管力度不强, 稽查工作不到位。

查处力度不强是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑, 征管力度较弱, 处罚较弱, 客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。

2.4 部分房地产开发项目受行政干预过多, 影响了税收征管。

有些地方政府为了局部利益, 违规制定各种税收优惠政策, 对征税部门干预过多, 严重影响了征税工作, 客观上给房地产开发企业偷漏税行为提供了“保障”。

3. 加强房地产企业会计监督, 完善税收征管的几点建议

3.1 完善制度, 不断探索新的管理方法;

加强税法宣传, 提高纳税人纳税意识;提高房地产业会计人员业务水平及职业道德, 严格对会计人员从业资格证进行管理。

首先, 要加强财务基础工作的管理, 理顺财务工作秩序。各企业都应依法建立健全会计机构, 制定本企业的内部财务制度;建立健全内部监督机制, 同时强化外部监督;推广会计电算化;对会计人员从业资格进行严格管理。其次, 加强代理记账机构建设。财政部门作为代理记账机构的主管部门, 应加强管理、建章立制, 引导会计中介服务行业的健康有序发展, 为企业及时提供会计方面的服务。最后, 推行税收代理制, 税务代理机构按规定的程序代纳税人向税务机关申请办理有关纳税事宜, 具有独立、中性、公正等特点, 可以帮助企业合理、合法进行税务筹划, 降低企业纳税成本;同时向企业和纳税人宣传税法, 为国家创造良好的纳税环境。

3.2 严格控制减免税。

减免税政策是一把双刃剑, 它的实施与税务部门的管理密不可分, 该政策的贯彻执行考验着税务部门的执法水平。税务部门应对税源进行严格控制, 规范管理, 严格、公正执法, 并与各部门密切配合, 减免税政策才能起到初衷目的。

3.3 加强各管理部门之间的协调配合, 相互反馈信息。

一是加强部门配合, 掌握税源信息。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续, 税收征管机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系, 建立信息传递制度。二是改进税收征管手段, 提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人登记、申报管理, 并实行全程跟踪管理, 涉嫌偷逃税的, 及时移交稽查部门, 防止因征管机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发项目的成本和票据审核的力度, 增加工程成本的真实性和准确性, 尽量防止利用假合同、假信息虚增成本偷逃税款。

3.4 扩大稽查队伍, 提高稽查人员的业务水平和政治素质, 强化对房地产行业的稽查, 加大对房地产业偷逃税的惩处力度

具体来说, 应做好以下几个方面的工作:一是加强对其业务水平的培训和职业道德的教育, 并建立有效的监督机制。二是稽查部门根据征管部门提供的资料, 有选择性的对个别房地产企业进行重点稽查。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对查处的偷逃税款行为采取强制措施, 依法坚决催缴入库;对大案要案, 按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚, 对法人代表和财务人员依法追究法律责任。

3.5 改革和完善房地产行业税制, 从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。

我国房地产市场的根本问题就是制度缺失, 没有一套完整的制度体系, 更没有形成有效的市场约束机制。要加快制度建设, 完善征税体制;加快税制改革, 合理调整房地产业税种, 增强可操作性。改革的方向是建立科学的物业税收体系, 在统一内外税制的基础上, 按照简化税制, 扩大税基, 降低税率的总体思路, 改革房地产过于混乱的租、税、费体系。

摘要：随着国民经济的快速增长, 房地产业得到了前所未有的发展。但房地产行业偷税问题严重, 引起了社会广泛关注。针对税收日常管理中发现的房地产企业中存在的问题, 分析了产生这些问题的各项原因, 提出了加强房地产企业税收征管的几点建议。

中国房地产企业的税收筹划 篇8

一、房地产企业的经营特点及税负情况

(一) 经营特点

对房地产公司来说, 开发的房地产是他们经营的商品, 在属性上与其他商品明显不同, 它有自己独特的经营特点:

1. 开发经营具有计划性及复杂性。

企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2. 开发建设周期长, 投资数额大。

开发产品要从规划设计开始, 经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段, 少则一年, 多则数年才能全部完成。

3. 经营风险大。

开发产品单位价值高, 建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多, 一旦决策失误, 销路不畅, 将造成大量开发产品积压, 使企业资金周转不灵, 导致企业陷入困境。

(二) 房地产公司税负情况

从行业角度看, 目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业, 根据相关统计报告显示, 2009年中国税收收入共59 515亿元, 比上年增加5 291亿元, 同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元, 占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业, 增幅在各行中居首位;从税率来说, 房地产行业的总体税率偏高。目前, 中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税, 按所得额的25%交纳企业所得税, 土地增值税的税率是30%~60%不等。总之, 房地产公司税收负担过于沉重, 通过税收筹划, 实现税负的减轻, 是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

(一) 前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少, 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地, 就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。

(二) 房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税;签订建设施工合同时, 对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

(三) 房地产销售阶段涉及的税种

1. 营业税。

对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定, 以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的, 房产租赁业适用营业税中“服务业”税目, 统一执行5%的比例税率。

2. 土地增值税。

土地增值税实行超率累进税率, 增值多的多征, 增值少的少征, 无增值的不征, 最低税率为30%, 最高税率为60%。

3. 印花税。

房地产销售阶段的印花税, 是在房地产交易中, 针对房地产交易金额, 适用“产权转移书据”税目, 按照0.05%税率征收。

4. 企业所得税。

对房地产企业而言, 如果其转让或出租房地产产生了净收益, 就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5. 房产税。

房地产开发企业建造的商品房, 在出售前, 不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率, 依据房产计税余值计征的, 税率为1.2%;依据房产租金收入计征的, 税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出, 土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负, 因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

(一) 土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点, 这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1. 进行借款利息的筹划, 合理确定利息的扣除方式。

根据《土地增值税暂行条例》的规定, 如果能够按转让项目划分利息支出, 并能提供金融机构证明的, 可以据实扣除利息, 但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的, 则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中, 企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大, 从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2. 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。

根据规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的, 按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高, 所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例, 充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系, 从而选择合理的售价。

3. 整体转让、分解定价、拆分收入。

房地产企业在成本不变的条件下, 减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下, 也可以选择较低的税率, 从节税的角度来说尤为重要。因此, 在出售房屋时, 可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售, 与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同, 同时签订一份附属办公室设备购销合同, 将收入进行分解, 不仅使公司节约了土地增值税, 同时也节约了印花税。另外, 客户节约了契税, 实现双赢。

(二) 企业所得税的筹划

1. 迟延纳税的筹划。

企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间, 缓解企业的资金压力, 考虑上货币时间价值, 这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定, 房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工: (1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (2) 开发产品已开始投入使用。 (3) 开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税, 而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者, 可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低, 扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件, 尽量拖延完工时间, 达到合法延迟纳税的目的。

2. 充分利用税法规定的税前扣除项目。

对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用, 应足额购买, 这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税;又遵守了法律、法规;更重要的是为员工谋了福利, 有利于留住人才, 增加企业的竞争力。

(三) 营业税的筹划

1. 合理拆分业务, 剥离价外费用。

根据营业税税法的有关规定, 营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中, 往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此, 房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项, 均应并入房产销售收入, 计算缴纳营业税, 这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去, 就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去, 最终达到降低税负的目的。

2. 将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。

房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中, 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为, 分别签订两份合同, 向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税, 节约了2%的营业税。

参考文献

[1]王虹, 陈立.纳税筹划[M].北京:清华大学出版社, 2006.

[2]张卓, 王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术, 2007, (11) .

[3]马圣君.房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理, 2008, (5) .

试论房地产企业税收筹划 篇9

合作建房最常见的两种方式是“以物易物”和成立合营企业。若采用以物易物的方式, 则出地方因转让土地使用权, 需就土地转让金额缴纳营业税, 出房方因销售不动产, 也需按土地转让金额缴纳营业税, 出地方再将此房屋进行销售, 需按销售收入与购置成本之间的差额缴纳营业税。若采用成立合营企业的方式, 按规定, 出地方对于出让土地行为不需要缴纳营业税, 出资方由于没有用房屋所有权换取土地使用权的行为, 也不需要缴纳营业税, 具体效果如下文案例所示。

A公司拥有125亩土地, A公司该土地的市场公允价值为3000万元。A公司计划对其进行建设开发, 但资金不足。与此同时, B房地产公司刚好与A相反, 资金充足, 但是不拥有土地。在这种情况下, 双方选择合作开发。

方案一:A公司以土地投资, 市场公允价值为3000万元, B公司投入现金3000万元。房子开发完工后, 一人一半进行平分, 双方对外独立营销。项目竣工后, 该房产的计税成本为15000万元, 包含土地取得成本3000万元, 开发成本7000万元, 还有5000万元其他成本。AB房地产企业各分得价值为7500万元房产, 出售后各取得收入12000万元。在销售过程中A房地产企业发生的销售和管理费用共计125万元, B公司发生的销售和管理费用共计100万。

方案二:AB房地产企业共同成立一个C公司。利润采取分成的形式, C公司的成立花费25万元。出售过程中产生的销售和管理费用共计150万元。

在方案一中, A公司税后利润为:营业税=12000×5%=600万元;城建税和教育费附加=600× (7%+3%) =60万元;土地增值税:可扣除项目合计为7500+600+60+ (3000+7000) ÷2×20%+125=9285万元, 增值额为12000-9260=2715万元, 增值率2715÷9285=29.24%, 应纳土地增值税=2715×30%=814.5万元。

参照 (国税发【2009】31号) 文件, 结合本案例, 可知应将分配给A的开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

企业所得税={12000+ (7000-3000) -7000-600-60-814.5-125}×25%=1975.1万元

A公司税后净利润=12000-7500-600-60-814.5-125-1975.1=925.4万元

B公司税后利润为:项目完工后, B企业分得的房产视同购买, 应缴纳契税7500×3%=225万元。销售分回的房产缴纳营业税=12000×5%=600万元;城建税和教育费附加=600× (3%+7%) =60万元

销售分回房地产缴纳的土地增值税:可扣除项目合计=7500+225+600+60+100=8485万元, 增值额12000-8485=3515万元, 增值率3515÷8485=41.32%, 土地增值税=3515×30%=1054.5万元

企业所得税={12000-7500-225-600-60-1054.5-100}×25%=615.12万元

B公司税后净利润=12000-7500-225-600-60-1054.5-100-615.12=1845.38万元。

方案二成立合营公司C, 接受A房地产企业土地, 需缴纳契税3000×3%=90万元。

销售房地产缴纳营业税=24000×5%=1200万元

城建税和教育费附加=1200× (7%+3%) =120万元

土地增值税:可扣除项目=15000+90+1200+120+25+150+ (3000+7000) ×20%=18585万元, 增值额:24000-18585=5415万元, 增值率:5415÷18585=29.14%, 应纳土地增值税:5415×30%=1624.5万元。

应纳企业所得税= (24000-15000-90-1200-120-1624.5-25-150) ×25%=1447.625万元。

C公司税后净利润=24000-15000-90-1200-120-1624.5-25-150-1447.625=4342.875万元

A企业和B企业对C公司取得的利润平均分配, AB分别取得约2171.43万元。对于分回的利润, AB房地产开发企业均不必缴纳企业所得税。综上可知, 成立合营公司可以大大减轻税负。

二、房地产项目决策阶段的税收筹划

(一) 借款费用资本化的选择

根据《国税发【2009】31号》规定, 企业在所得税的税前扣除项目中不包含资本化借款费用, 也就是说, 发生在成本对象完工前的借款费用不得在企业所得税前扣除, 之后发生的借款费用可以作为财务费用直接在企业所得税前扣除。所以, 房地产开发企业对于完工时间不同的项目, 其成本一定要单独核算, 这样对于完工时间较早的项目来说, 其后发生的借款费用就可以在企业所得税税前进行扣除, 从而减轻了企业所得税的负担。

(二) 建筑合同订立的选择

在与施工企业签订合同时, 会涉及到许多的税务问题, 如果处理不当, 就会产生过高的税负, 因此签订合同的过程一定要进行周密的筹划, 以降低房地产开发企业的成本支出。这里需要抓住的关键问题就是, 税法规定, 项目建设过程中, 施工企业购买的设备价款需要缴纳营业税, 而开发企业提供的设备则不需要缴纳营业税, 这就为税收筹划提供了可能性。如:施工企业购买设备, 设备价款包含在施工合同总金额中, 这样, 合同金额增加了, 即施工单位的收入增加了, 但是同时施工企业为购买设备也增加了成本, 实际上利润并未增加, 只因合同金额增加, 而导致了营业税负担的加重, 施工企业势必会把增加的负担转移给房地产企业, 实际上增加的还是房地产企业的税收负担。

三、房地产项目销售阶段的税收筹划

(一) 成立专门的销售公司

房地产公司成立销售机构可以少缴企业所得税和土地增值税, 这是因为, 依据税法规定, 房地产开发企业支付给销售公司的佣金可以在土地增值税前扣除, 因此成立销售公司能够有效地规避企业所得税和土地增值税。

(二) 通过签订装修合同将销售收入进行分解

通常情况下房地产开发商对精装修房的定价有两种方式, 一种是将精装修的价格包含在房屋的销售价格内, 即销售收入由毛胚房的价格和装修费用共同组成, 房地产开发公司与购房者一并签署购房合同;另一种是房屋的销售价格不包括精装修的价格, 即销售收入就是毛胚房的价格, 房地产开发公司先与购房者以毛胚房的价格签署购房合同, 再与购房者单独签署装修合同。前者我们称之为合并定价方式, 后者我们称之为分别定价方式。这两种方式的税收负担水平是否相同呢?对于合并定价方式, 房地产公司应按总的销售收入一并缴纳营业税和土地增值税, 装修费用虽然可以税前扣除, 也不存在增值额, 但税法规定, 土地增值税采取预先征收的方式, 因此其实装修价格也缴纳了部分的土地增值税。对于分别定价方式, 房地产公司应以毛胚房的价格作为销售收入缴纳土地增值税和营业税, 精装修的合同收入不需缴纳土地增值税, 如果房地产公司与购房者签订的装修合同金额和房地产公司与装修公司签订的装修合同的金额相同, 即营业额为零, 也不需要缴纳营业税。

(三) 严格区分代收收入

代收收入, 顾名思义就是房地产公司代相关机构收取的基金和各种费用等。房地产开发企业对于代收收入一定要严格区分开来, 必须取得相关机构的发票证明, 否则一旦并入自身的销售收入, 就会使销售收入增加, 从而加重不必要的税收负担。

四、结束语

本文笔者通过对房地产开发的3个阶段, 选取典型筹划案例进行分析, 有力地论证了税收筹划在房地产企业成本控制中的重要性, 房地产企业的纳税管理一定要合理规划, 富有远见性, 以应对越来越复杂的形势, 才能有效、合法地进行筹划, 减轻税收负担。

参考文献

房地产企业的税收筹划探讨 篇10

纳税筹划是纳税人在法律规定许可的范围内, 通过对投资、筹资、经营、理财等活动进行事先安排和筹划, 尽可能减少不必要的纳税支出, 以谋求最大限度的纳税利益, 实现企业税后利润或现金流量最大化。纳税筹划将成为企业生产经营过程中不可或缺的重要内容。

纳税筹划是企业实现价值最大化的必要措施之一。市场竞争日趋激烈, 企业为了能够在竞争中获胜, 必然采取各种合法措施来实现价值的最大化。纳税筹划就是实现价值最大化的有力措施之一。纳税支出已经成为企业的一项重要支出, 如何优化纳税支出的纳税筹划已成为现代企业财务管理的重要内容之一。纳税筹划是企业发展的需要, 通过合法的避税行为和节税方案等方法达到尽可能减少纳税行为, 从而达到少缴税款的目的。也就是说, 纳税筹划是纳税人在熟知相关税法的基础上, 在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下, 通过对筹资活动、投资活动、经营活动的科学安排, 运用合理的方法和技巧达到规避或减轻税负、最大化企业价值的行为。企业价值最大化了, 也就给国家带来了利益, 两者并不矛盾, 是相互依存的。没有企业的利益, 也就没有国家的利益;同样, 企业不保证国家的利益也就没有了长久生存、发展的空间。

二、房地产企业的经营特点及税负情况

(一) 房地产公司经营特点。

对房产开发企业来说, 开发的房产是他们经营的商品, 在属性上有别于其他商品, 它有自己独特的经营特点:

1.开发经营具有计划性及复杂性。

企业的经营业务包括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从购买土地到房屋建设、基础设施及其他设施、商品销售等都被严格控制在国家计划范围内。

2.开发建设周期长, 投资数额大。

开发产品要从规划设计开始, 经过可行性研究、拆迁安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段, 少则一年, 多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。

开发产品具有单位价值高, 建设周期长、易受国家宏观调控等不确定因素影响的特点。一旦决策失误, 销路不畅, 将造成大量产品积压, 造成企业资源的极度浪费, 使企业资金周转失灵, 导致经营陷入困境。

(二) 房地产公司税负情况。

从行业角度看, 目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业, 根据相关统计报告显示, 2010年全国税收总收入为77, 390亿元, 比上年同期增长23%, 同比增收13, 681亿元, 比上年同期增速加快了13.2个百分点。同年房地产行业的税收增收额共计3830.68亿元, 占中国2010年全部税收收入增收额13, 681亿元的28%。一年中全国税收收入的增长额超过1/4来自于房地产业, 增幅在各行中居前位;从税率来说, 房地产行业的总体税率偏高。目前, 中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税, 按所得额的25%交纳企业所得税, 土地增值税的税率是30%～60%不等。总之, 房地产企业税收负担比较沉重, 通过税收筹划, 实现税负的减轻, 是企业现代财务管理的手段之一。

三、房地产公司涉及的税种

(一) 房地产前期准备阶段的税种。

房产企业在前期准备阶段需要缴纳的税种较少, 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地, 就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

(二) 房地产开发阶段涉及的税种。

在开发阶段要按土地面积、土地区位等级缴纳不同级别的城镇土地使用税。

(三) 房地产销售阶段涉及的税种。

1.营业税。

对房地产开发企业适用“销售不动产”税目的规定, 以房屋售价的5%缴纳营业税;对于房产租赁的, 适用营业税中“服务业”税目, 统一执行5%的比例税率。

2.土地增值税。

土地增值税实行超率累进税率, 增值多的多征, 增值少的少征, 无增值的不征, 最低税率为30%, 最高税率为60%。

3.印花税。

房地产销售阶段的印花税, 按照房地产交易金额, 适用“产权转移书据”税目, 按0.05%税率征收。

4.企业所得税。

对房地产企业而言, 如果其转让或出租房地产产生了净收益, 就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。

房地产开发企业建造的商品房, 在出售前, 不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率, 依据房产计税余值计征的, 税率为1.2%;依据房产租金收入计征的, 税率为12%。

6.其他税种。

如城市维护建设费、教育费附加及地方教育费附加、残疾人保障金、防洪保安基金、绿化基金、工会经费、垃圾处理费等名目繁多的税种。

四、房地产公司的税收筹划策略

从以上介绍可以看出, 营业税、土地增值税、企业所得税是房地产企业的主要税负, 因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

(一) 营业税的筹划。

现在房屋销售中, 往往有精装修的房屋和毛坯房俩种。将房屋的装潢、装饰以及设备安装等费用单独签订合同。即将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两种行为, 分别签订两份合同, 向对方收取两份价款。在纳税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税, 节约了2%的营业税。

(二) 土地增值税的筹划。

土地增值税采取的是超率累进税率, 这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划, 合理确定利息的扣除方式。

根据《土地增值税暂行条例》的规定, 利息如果能够按转让项目划分的, 并能提供金融机构证明的, 可以据实扣除, 但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清是用于房地产项目的, 还是用于其他生产经营的, 且不能提供金融机构证明的, 则按土地成本和开发成本两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开发过程中, 企业可以合理预估并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地和开发成本之和的5%”孰大, 从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2.充分利用土地增值税的起征点的税收优惠。

根据规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的, 则按超率累进税率征收。由于土地增值税的税率较高, 所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例, 充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系, 从而选择合理的售价。

(三) 企业所得税的筹划。

延迟纳税的筹划。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定, 房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。二是开发产品已开始投入使用。三是开发产品已取得了初始产权证明。在实际工作中, 所得税平时按预缴的方式来缴, 最后按年度汇算清缴。这就可以让企业合理安排竣工时间。在签订商品房买卖合同中, 往往已规定上房时间, 这就要求开发商在选定上房时间上需要考虑斟酌一下。如果在年底左右上房, 就需要适当拖延上房时间, 最好跨年度, 选在下年初上房, 这样就能利用拖延短时间而达到跨年度缴纳企业所得税的目的。因为已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税, 而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低, 扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件, 尽量拖延完工时间, 达到合法延迟纳税的目的。

摘要：随着我国税收征管体制的不断改革和完善, 企业已被推向了全面税收约束环境下的市场竞争, 越来越多的企业正努力通过合法的途径寻求低税负、高效益的经营理财方案。房地产企业又是税负最重的行业之一。文中首先从纳税筹划的概念出发, 阐述纳税筹划的必要性及房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从营业税、土地增值税、企业所得税这三个税种出发, 分析了该类公司税收筹划的方法。

关键词：纳税筹划,房地产企业,土地增值税

参考文献

[1].王虹, 陈立.纳税筹划[M].北京:清华大学出版社, 2006

[2].张卓, 王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术.2007