农村土地承包经营权

农村土地承包经营权（精选十篇）

农村土地承包经营权 篇1

农村土地承包经营权流转是指有效拥有农村土地承包经营权的情况下, 在不改变农村土地所有权的权属性质和主体种类以及农村土地农业用途的基础上, 原承包方依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为[1]。

农村土地承包经营权的流转包括转让、转包、出租、继承、抵押和担保等方式。其中, 转让、转包、出租等形式, 是目前最常见的土地流转模式, 也是土地流转的最简单的方式, 和其他几个比较则较少出现。在过去农民只享有占有、使用、收益的权利, 并没有处分权, 也不允许抵押、担保, 但这次中央把经营权从承包经营权中分离出来, 允许抵押担保, 但承包权还不行。现在, 承包方可以通过向商业银行抵押、担保, 而获得资金, 进行农业的长期投入, 发展现代农业。这样, 既缓解了农民的贷款难问题, 又能控制风险, 即使未能到期还贷款, 他们失去的只是土地几年的收益而非土地的承包权。

(一) 农村土地承包经营权流转的作用

1. 土地承包经营权的流转改善了农民的生活质量

在农村, 许多农民子女外出打工或上学, 而在家留守的老人年岁已高, 无力再从事农业生产活动。此时, 农村土地承包经营权的流转, 使得拥有少数土地或由于某些原因, 不愿从事务农活动的农民, 可以将手中的土地流转出去, 既获得了资金, 也不至于将土地荒废。转入土地的受让方可以扩大生产规模, 提高生产量, 从而获取了更大的经济利益;转出方则既可以因流转取得资金, 又可以无后顾之忧地从事其他劳动, 取得收入。因此, 农民的生活质量普遍能够得到提高。

2. 土地承包经营权的流转促进了现代农业的规模化发展

随着农村生产力的提高、机械时代的到来, 很多农活只需要机器就可以快速完成, 不再需要大量的劳动力进行手工或人力农务劳动, 零星简单的耕作已经不能满足农民发家致富的要求。此时, 土地承包经营权的流转使得分散的土地聚集起来, 扩大了生产规模, 为农民的规模化生产创造了条件。大规模的农业生产, 不仅可以促进农村就业, 也加速了城市化以及农业现代化的步伐, 同时, 增加了农民收入, 促进了农业的发展。

3. 土地承包经营权的流转促进了农村产业的结构性调整

在承包大户承包下土地后, 能手们通常会实地考察当地的土地, 根据自己多年的经验以及市场的需求, 对农业生产进行调整, 大规模的作业, 以适应市场的需求, 因此, 农业产品可以销往全国各地, 而不再是只够家庭或区域生活的小型作业, 提高了农产品的竞争力并扩大受益, 土地承包经营权的流转为大规模生产创造条件的同时也加快了农业产业结构的调整, 使得农村的农业发展更加快速, 更加能够适应市场的需求, 促进现代化农村和农业的建设, 有利于农村经济的发展和农村社会的稳定。

(二) 农村土地承包经营权流转的问题

1. 流转的无序性、散漫性

农民流转土地时经常不向集体经济组织报备, 农户进行隐形交易, 私自流转土地, 造成了土地的分配情况不清, 难以管理和考察的现象。集体经济组织的干部群众缺乏法律知识且契约意识淡薄, 在不明确当事人意愿的情况下难以实施流转, 或者在流转时代替农户签订合同, 继而直接成为了合同的甲方当事人, 妨害了农民的权益, 且土地流转的价格不能反映市场规律, 流转价格不尽合理, 造成了土地流转难、流转滥、流转乱的局面, 也损害了农民的利益[2]。

2. 流转的不合法性、不规范性

许多农民土地流转存在只有口头协议没有书面文件的问题, 缺乏法律的保护, 这也使得土地纠纷频繁发生;有的地方集体不尊重农民自己的意愿, 私自将农民的土地转让予他人。也有很多农户也私下进行非法交易, 将自己的土地非法转让给不法分子, 将集体土地进行了非农建设或签订了不平等的条约, 从而使自己的利益受损的同时, 也很难找到一个可以及时解决问题的机构或办法, 致使农户的权益不能很好的受到保护。

二、构建农村土地二级市场的必要性

由以上所述可知, 现下的农村土地流转存在着很多的弊端, 由于我们没有一个完善的农村土地流转的二级市场, 致使农村的土地荒废甚至流失, 导致农民的利益受到了很大的损害。现如今, 人们的生活中有很多的“市场”例如, 我们有商品流转的市场, 买卖物品受到了保护, 大大减少了乱开价、不正当竞争情况的发生;我们有房地产的交易市场, 让购房者避免了很多的麻烦, 可以在房地产交易市场自由、自愿地进行交易, 不论是购买者或是出售者都能够维护自己的权利, 满足自己的需求;我们还有证券交易市场, 交易人可以及时获取更多的、应时的交易信息, 从而做出正确的选择, 亦可以获得证券交易所的工作人员的帮助和服务。那么, 我们农民的土地呢?农民的土地流转是不是也可以像商品、房地产一样有固定的交易场所, 有可以维护土地权益的一系列法规, 有帮助获得信息及服务的工作人员呢?答案是肯定的。现在的农村土地承包经营权的流转, 如果没有一个明确的中介组织, 对土地的信息、信用评估、质量检测等做出一个明确报告的制度体系, 使得土地不能安全、有效进入市场流转, 导致流转多数都是局限在小地区、小范围内, 不能使农民获得更多的信任和利益。

三、国外的土地管理制度及经验启示

世界上很多的国家, 尤其是发达国家, 他们都有一套适合自己国家的、健全的土地管理制度。这套土地管理制度适应该国的基本国情, 也适应时代的发展, 这其中也有很多值得我们学习、思考和借鉴的地方。

(一) 美国的土地流转

美国的土地流转区分为公有的土地流转和私有的土地流转两类, 其中公有土地的流转占较大的分量, 政府在流转中起着重要的作用。同时, 美国也注重市场在土地流转过程中的作用, 通过完善土地流转市场, 建立专门的土地流转交易场所, 从而鼓励交易能够按照市场的规则流转。参与到市场中的土地使用者扩大了经营的规模, 增加了收益, 优化了资源配置, 促进了当地农业的发展。与美国建立了相对合理的、完整的、先进的土地产权登记制度, 供人们进行查询[3]。

(二) 德国的土地登记制度

德国拥有非常完备的土地登记制度。德国将土地的登记分为终局登记、预告登记、更正登记和善意取得[4]。德国的土地登记范围非常广泛, 各个程序内容都很丰富、很完善, 各个方面都考虑得很详细。德国联邦没有统一的管理机构, 在形式的状态管理机制上可分为三类:一是土地管理和测量机构;二是土地登记机构;三是土地整理机构。各机构设置健全, 并且职能分工明确, 相互之间密切合作、相互配合。

(三) 日本的农业合作经济组织

日本通过修订完善《农业基本法》, 以保证土地流转的正确方向。日本通过建立中介组织促进土地快速健康有效率的流转。日本在推进土地流转的过程中, 充分发挥了中介组织的作用, 通过农业合作经济组织, 整合土地, 并在此基础上以合理的价格出租给租入者。日本的土地制度促进了土地利用效率的最大化, 实现了有秩序, 有效率的土地流转[5]。

由于我国的农业现代化起步较晚, 适当的借鉴发达国家成功经验, 如德国的登记制度, 美国、日本的土地流转市场的建立, 都是我们思考、学习建设我国土地二级市场的典范, 对于我国农村土地二级市场的建立具有十分重要的意义。

四、农村土地二级市场的构建与运行

2014年中央一号文件提出, 鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权, 加快健全土地经营权流转市场[6]。现在我国农村土地二级市场还没有完全建立, 只有少部分经济高度发达地区建立了农村土地产权交易所, 还没有形成完善的市场机制, 所以说, 农村土地二级市场的建立任重而道远。

(一) 对农村土地二级市场构建的规划

构建农村土地二级市场, 首先要有规划。农村土地承包经营权的流转已经开始很多年, 可以说现在的农村土地流转有“市”, 而没有“场”, 也即现在农村土地承包经营权的流转交易普遍存在的, 且都是农民自发进行的交易, 而缺少一个提供交易的平台, 这个平台就是“场”, 也就是场所。所以, 我们要想建立一个市场, 首先要有一个规划, 包括进入市场的主体、市场的规范对象、市场由谁监督、市场的组成以及市场的运行等等。

(二) 建立农村土地承包经营权流转的平台

建立农村土地承包经营权流转的平台也就是建立相关交易中心, 城市中的产权交易有产权交易中心, 农村土地亦可参照建立农村的土地产权交易中心。《农村土地承包法》明确规定, 承包地流转的主体是农民, 而非集体。可见, 参与到二级市场中的交易主体也是农民自己, 农民可以自愿进行土地流转, 集体组织不得干涉和强迫;农民既是参与交易的主体, 也是受管理制度规范的对象。根据不同地区的管辖范围不同, 本着最大限度服务农民的原则, 可以将交易中心设立在中心镇或县里, 由政府的土地管理部门负责, 建立交易中心, 在交易中心中设立各个不同的部门, 主要包括决策监督部门、执行部门和服务代理部门。

1. 决策监督部门:

主要负责交易中心决策的制定、相关的管理及监督工作。决策部门人员应由政府选拔优秀的精英人才加入, 能够切实的为农民的利益着想, 制定、发布支持整个交易中心运行的一系列条款和规章制度, 并能够协调好各部门的关系。决策部门是整个机构的核心部门, 它不仅要做到对事件的提前预测、防范管理, 还要做到及时处理突发事件, 以及事件发生后的善后工作。对这些都要仔细考虑周到, 防患于未然。决策部门也负责土地流转合同的管理工作, 将以不同方式流转的土地所签订的合同分类管理, 制作统一的流转合同范本。监督是整个交易中心运转最重要的环节, 没有监督环节, 管理和服务都会只是形式, 决策部门的监督工作, 应该包括对流转的主体、形式、程序和用途的监督, 对流转契约签订的监督, 对整个交易中心各部门运作的监督, 保障农民的流转权益。

2. 执行部门:

主要负责对决策部门所做出的决定进行执行, 以及安排农村土地流转的交易活动。有意进行土地流转的农民, 将土地在交易所中进行登记, 由交易所统一管理, 并与权威的土地测评机构建立联系, 签订协议, 为参与流转的农民土地进行优惠的评估、估价、核查土地的产权情况, 确定该土地的转让面积、地租数额以及转让形式, 对该土地的具体情况做出价值分析表, 以方便参与流转的农民和企业了解具体情况。这些具体的信息一定要科学地做出, 避免因为信息的失误而引起的纠纷, 维持土地流转的正常秩序;对于没有登记确权的土地, 政府应该放权于执行部门, 由交易中心进行确权工作, 这样既能集中权利于一处, 不至于权利分散, 节省农民的时间和金钱, 也避免了争权或避权的情况发生。执行部门也要负责土地承包经营权流转主体之间矛盾纠纷的调解, 不论是农民主体之间, 还是农民与企业之间, 部门都应根据决策部门建立的调解、仲裁体系发挥自己的中间作用, 当然交易中心也应与法院建立联系, 以便更好的处理纠纷。

3. 服务代理部门:

主要负责为参与流转的农民提供各种服务。首先, 服务代理部门负责土地承包经营权流转信息的收集、整理和发布, 为农民解释税收的政策, 以及土地增值后的具体税收情况, 负责为农民介绍土地的信息情况。其次, 作为农民之间信息沟通的桥梁, 服务代理部门负责招商引资, 在接受代理的情况下, 可以代理一方农民参与流转, 进行洽谈, 签订合约。再次, 在时下农村电脑已经不是稀奇物件的情况下, 服务代理部门也应该建立自己的网站, 定时更新土地信息, 让农民能够及时了解最新的政策和信息, 让各地的土地信息都能够在网址上共享, 真正做到公共资源公共享有;同时, 交易中心也应当为农民提供定时的法律援助服务, 对于农民的问题和不解, 给予合理和充分的解释及说明, 对农民遇到的法律问题, 给予专业的解答。最后, 部门还应该做好土地流转后农民的生活情况的调查帮助服务, 以及对农民集中进行就业培训和指导, 使农民的生活在土地流转之后也能够得到服务和保障。

(三) 农村土地二级市场制度的建立和完善

一个市场要健康、长久的运行下去, 需要完善的规章制度的支持和法律的保护。规章制度是约束一个市场行为的框架, 就像盖高楼, 必须框架牢固, 楼房才能一直屹立不倒, 所以, 农村土地二级市场必须拥有一套完整的规章制度, 能够约束、规制、调节土地市场的各种行为, 从而节省土地流转的成本, 更大的造福于农民。农村土地二级市场, 是农村土地最重要的市场, 对于二级市场的建立, 首先, 应推行规范化的地籍管理办法, 为农民土地产权的进一步明确制定颁布更加切实可行的管理办法, 加快土地确权登记发证工作, 使农民清楚的知道自己土地的各项权益, 农民得到产权证明书后, 就能够更方便的参与土地流转, 更简单的参与到土地二级市场的交易中, 省去了很多麻烦;其次, 要建立土地价格评估制度, 价格是市场健康运行的关键, 市场主要是靠价格机制进行调节的, 土地市场能否正常运转, 主要看价格机制是否合理。合理的价格机制, 能够准确反映土地的供需情况, 能够更好地适应市场的需求, 同时也能够为农民的选择提供更多的参考。再次, 也要完善监督监管制度, 对不遵守土地市场规范的行为, 必须建立起强而有效的查处制度, 赋予土地管理部门对非法交易行为的惩治权。

要从法律的层面深入探讨对流转制度的重构, 建立属于农村土地流转的专门法规, 建立并完善土地抵押方面的法规, 使土地抵押能够尽快适应流转的需要, 使银行机构办理业务时能够省时又省事的完成任务。特别是土地流转出去后农民的就业及生活保障方面的政策, 更应跟上改革的步伐, 不能因为可预测或不可预测的风险, 使农民的生活乃至生存陷入危机, 解除广大人民的后顾之忧, 使之能够安心地从事非农产业, 从而加快劳动力的转移。

(四) 构建农村土地二级市场的意义

1. 对政府权力的限制

农村土地二级市场, 是为土地流转的双方提供中介服务的, 因此, 政府在市场运行的过程中不能干预双方的自由市场行为, 而应当以指导服务为宗旨, 为流转主体创建一个公平、自由、自愿的交易环境, 不得过度的管理和收费。构建农村土地二级市场, 也能够使政府的权利下放, 减少了政府对农村土地流转的过度干预, 解决了各政府部门交叉管理的现象, 同时也减少了政府部门的工作压力。农民在土地流转方面享有更多的自由权, 集体经济组织对农民的强制流转交易现象能够有效的缓解。

2. 对将来农村的发展

有利于土地的合理化配置, 促进土地的更快、更好流动, 既能对土地的利用方向、结构和组合目标有了明确的规划, 也能吸引外资, 对于农村闲置的土地, 也有了重新利用的机会, 扩大了生产规模, 有利于农业经济改变小农经营模式, 向产业化、规模化、集约化发展, 同时加快农村现代化发展和建设, 带动农村经济的提高, 扩大了农村的就业机会, 使农村摆脱落后的局面。同时, 也维护了农村土地的用途和质量, 避免了部分歹心之人将高质量的农业偷梁换柱, 损坏了土地和农民的权益, 保护了农村环境的稳定。二级市场的建立打破了土地交易的地方壁垒, 允许土地使用权在更大的范围内流动, 建立了更广泛的联系, 促进了各地农村的文化交流。

3. 给企业、农民带来的利益

农村土地二级市场的建立, 为企业参与流转提供了合法化的平台, 使企业与农民的交易更加方便、快捷和安全, 为企业减少了很多调查、查证的事宜, 使之能够放心地进行土地的流转;同时, 保障了农民的土地进入二级市场交易后的交易安全。且市场是竞争的市场, 农民将可流转的土地进入交易市场后, 竞争就产生了, 就有了比较, 就有了竞争, 农民可以选择更好的、更有利于自己的农业生产环境的交易伙伴;同时, 企业也拥有了一个比较的平台, 支持企业选择更适合自己的产品生产和流通的地方。这样, 不仅是农户之间的竞争, 也是农户与企业、企业与企业之间的竞争, 方便了交易双方, 更有利于土地的增值。

总之, 为了农村土地承包经营权能够更加健康的流转, 构建农村土地二级市场是必须的, 而且也是必要的。虽然还有很多制度需要建立和完善, 还有一些问题等待我们去解决, 但只有这样, 才能使我们的二级市场更加科学、有效地运作。在此, 我们也应知, 建立土地二级市场并不是目的, 目的是使这个市场活跃起来, 根据市场的供求关系进行定价, 加快土地在不同主体之间的流动, 使土地增值增效, 最终使农民获益。

参考文献

[1]曹务坤.农村土地承包经营权流转研究[M].北京:知识产权出版社, 2007:25.

[2]蒋小玲, 李慧英, 张建.农村土地使用权流转法律问题研究[M].北京:法律出版社, 2012:33.

[3]纪梅.浅论国有土地二级市场的规范和完善[J].科技信息, 2011, (25) :15-19.

[4]林毅夫, 杨建平.健全土地制度发育土地市场[J].中国农村经济, 1993, (12) :13-17.

[5]林木轩.美国土地管理制度及其启示[J].国土资源导刊, 2011, (21) :147-169.

农村土地承包经营权 篇2

根据《物权法》规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权作为一种用益物权，是依据土地承包合同而创设的，且不采纳登记生效主义，土地承包经营权证书仅仅是证明土地承包经营权的凭证，并非设立土地承包经营权的依据，因此，土地承包合同与土地承包经营权证书记载的内容不一致的情形下，应当以土地承包合同为准。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条、第二十三条的规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”、“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”这就是说，依法签订的承包合同一经成立，立即产生法律效力，承包方随即取得土地承包经营权，不需要办理其他批准、登记手续而生效。土地承包经营权的取得，不是取决于政府是否颁发土地承包经营权证书的行政登记行为。土地承包经营权证书的发放系县级以上地方人民政府根据法律授权应主动履行的职责，是政府依据土地承包合同进行颁发的，承包人无须提出申请，只要承包合同依法成立，即取得农村集体土地承包经营权。

其次，《中华人民共和国物权法》第一百二十七条规定，“土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权”。该条规定再次说明，土地承包经营权应自土地承包经营合同生效时设立，是否取得政府颁发的土地承包经营权证书并不是合同生效的要件。土地承包经营权的登记，不是物权设立的公示方法，对承包合同的成立、生效和承包经营权的设立并无影响，应属于备案性质。

第三，《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》第二条规定，“农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证”。根据该规定不难看出土地承包经营权证是基于土地承包合同的依法成立而产生的，其属于国家对承包经营权的一种事后确认，而不是直接赋予承包方土地承包经营权的许可证书，其颁发、变更、作废是完全依附于土地承包合同的，通俗地说就是土地承包经营权证是随着土地承包合同的变动而变动的，不是土地承包合同随着土地承包经营权证变动而变动。

土地承包经营权证与土地承包合同内容存在不一致性如何认定其效力的问题，《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》第十四条规定，“承包期内，承包方采取转

农村土地承包经营权流转问题研究 篇3

【关键词】土地承包经营权；流转；问题研究

1.农村土地承包经营权的流转现状及其存在的问题

1.1农村土地承包经营权流转存在的问题

首先，现阶段土地承包经营制度的安排以及非农业就业的机会并不是很稳定，大多数土地承包在短期内是不能够有效确定的，并且交易双方应该是能够随时终止交易的。农户之间的土地承包经营权流转程序不够规范，纠纷情况较多，农民初次分配到承包用地之后，没有按照相应的规范进行管理，对地籍调查、登记、统计以及需要监管的土地位置、质量、用途等方面的内容不够了解，相关约束法规建设较为落后，承包地的流转缺乏法制化管理。土地承包经营权流转一般发生在自然村或者是邻村之间，具有一定临时性。当其使用权发生纠纷时，就不能够从法律或行政的角度对其进行维护管理。

其次，土地承包经营权流转存在严重侵权现象。我国《土地管理法》还有《宪法》中明确规定，农村以及城市郊区的土地，除去法律规定属于国家之外，均属于农民集体共有。从制度、法律中可以看出农村集体土地的所有权在村民集体，并且所有权的主体主要表示的是各级农村集体经济组织或者是村委会，农民作为集体成员仅获取了对承包土地的使用规范。

1.2农村土地承包经营权流转对农业发展产生的消极影响

首先是影响农村土地资源的优化配置，随着农村一些非农产业的发展，城市化进程的加快，小规模土地经营对农民吸引力逐步降低，农民不再将农业收入作为其主要的生活来源，一些愿意从事农业生产或者是苦于经营规模过小，急于扩大土地经营规模，获取相应经济效益的，形成以租用他人土地作为统一经营的需求。在土地流转中，因为流通环节不够顺畅，供需双方不能够有效实现信息内容的对接。在已经发生的流转中，低负价格也对土地资源的配置产生不利影响。价格是市场资源配置中较为重要的内容，只有真实反映出资源价值的市场价格才能够有效进行资源配置。

2.农村土地承包经营权的流转制约因素

2.1土地承包经营制度的缺陷

农村土地承包经营权表面上看都是土地承包经营权的转移，但在实际过程中却存在很大差异，一种是市场化资源配置，另一种是凭借行政权力进行的非市场化行为，前者较为重视实行结果，后者则是剥夺农民土地承包经营权力，其发展结果只会有规模无效益。另外，土地承包经营权的不完整也也会产生一定的影响。一般情况下，土地承包权有广义与狭义之分，狭义说的是依法对土地进行使用，并与土地占有权、收益权并列。目前土地承包经营权说的是拥有在土地上进行耕作的权利，较为狭义。不完整的土地权只能够让农民进行使用，并不能够满足农民资产营运。

2.2农村土地承包经营权流转外部环境不健全

首先，农村土地承包经营权流转法律法规的不健全，主要包含两个方面的内容，一个是法规之间的矛盾。依据《民法通则》来说，财产的所有权包含占有、收益、使用等。土地的使用权应该是一项较为独立的权利，能够在限期中对土地进行出售、交换、赠送还有出租抵押，并且土地的使用者在获取土地承包权的时候，能获取相应的处置权利，二是农村承包地流转立法并没有体系化，存在较多的法律漏洞，主要表现在对土地流转有形市场建立的忽视，不能够建立一套行之有效的流转规则。

其次，土地利用规范不够完善。我国在发展过程中将市场机制引进土地配置的时候，还建立相应的土地利用规划体系，但其规划内容仍旧不够完善，缺乏科学合理性，并且土地利用总体规划缺乏一定的法律效益，主要是因为土地利用规划的种类较多，不便于操作，其次是能够依据经济增长的需求进行临时的报批修改。

最后，农业风险防范机制不够完全。在市场经济环境下，农业是兼具自然风险以及市场风险的弱质产业，尤其是在我国农业基础薄弱环境下。并且农业基础设施长年失修，各种自然灾害频发，加重了农业生产过程中风险管理成本，市场竞争环境下农产品的价格呈现无规律的波动，促使农民难以有效针对变化的市场环境作出决策，土地有偿市场化流转也因为这样的原因难以达到预期的发展目标。

3.创新完善农村土地承包经营权流转机制的发展思路

3.1有效完善农地制度

为了有效推动土地流转，扩大其规模管理，促进农业产业化经营，就需要不断改革现有的农地制度，对其进行创新发展，农地创新就是要使新的产权制度与家庭承包制度相适应。在新的产权制度环境下，应该在家庭承包制环境下引入效率原则，只有这样才能够有效保障农村基本制度的稳定发展，实现规模经营模式。首先要明确土地所有权，其次要完善农民的土地承包经营权，只有做好这些内容才能够有效完善农地制度。

3.2政府部门要加强管理与服务

首先，一定要有效规范乡村集体统一组织土地流转，农户一定要委托乡村集体经济组织帮助流转其承包地的承包经营权，并且乡村集体经济组织应该接受委托，保留农户的土地承包权利，流转期限、税务承担方式等方面的问题，并由乡村集体经济组织与农户之间进行约定，之后签订相应的委托流转协议。并且土地流转的收益应归农户所有，乡村集体经济组织应该按照规定收取少量的中介服务费用，严格界定土地流转服务过程，中介组织不得不代缴代扣农户承包的土地税费。

其次，要签订流转合同，相关管理机关一定要在当事双方指导下签订相应的书面协议，使其形成较为稳定的流转关系，协议双方一定要明确双方之间权利与义务之间的关系，明确税费缴纳方式并考虑时间变化对相关税费的影响。在农村协议合同在经过批准生效之后进行，双方都一定要有效履行合同上内容，并且一定要做到公平、公正、公开。

3.3改善土地市场发育的外在环境

首先一定要不断改革农村土地租用制度，建立积极有效的土地流转机制，主要是为了不断优化土地资源的配置，提升现阶段土地资源使用与运行的效率，继而有效调节农户之间的利益格局。

其次，一定要不断完善农村社会化服务体系，不断加强县级、乡级服务组织的建设，为转入土地的农户提供资金、物质还有技术方面的服务，建立相应的服务网点，继而为农村土地市场的发展提供较为优良的外部发展环境。

4.结束语

农村土地制度一定要坚持家庭土地承包经营制度前提下，有效创新出新的制度。从实践环节来看，土地承包经营权不仅是家庭承包经营制的创新发展，并且这也是保障农民土地权利的重要要求。本文从制度、市场还有资源环境等方面分析了制约农村土地承包经营权流转的音素，形成一项较为系统并具有一定特色的系统。现有的农村土地承包经营权流转制度具有明显的诱导性，因为承包经营权的流转的市场机制先天不足，这种不足致使承包经营制度流转不顺畅，因此，想要实现市场化流转就一定要有效解决上述问题。 [科]

【参考文献】

论农村土地承包经营权入股 篇4

关键词：土地承包经营权,股份公司,法制完善

土地承包经营权入股应属于用益物权范围, 我们从法学的范围来看, , 有限责任公司相对于股份合作社与农民专业合作社更适宜作为土地承包经营权的入股组织形式。这是由有限责任公司的本质属性所决定的。首先, “资合性”与“营利性”是有限责任公司的根本属性, 而土地承包经营权入股的资本化本质恰好与其根本属性相统一。其次, 土地承包经营权入股的过程, 是行使权利和履行义务的过程, 其“人合性”与“自治性”为土地承包经营权中权利与义务的合理资源配置留下了宽松的法律空间。因此, 有限责任公司是最适合土地承包经营权入股的模式之一。当前, 虽然社会保障体系随着经济的发展在不断完善自身, 但是社会保障体系实现城乡一体化这一目标仍然是任重道远。土地承包经营权为入股农民提供了基本的生存生活保障, 与其他财产出资的股东相比, 农民对土地的依赖性更高, 其对于风险的承受力更低。也正是介于此种情况, 在这一特殊的有限责任公司中, 由于农民股东与非农民股东的出资标的物的不同, 有必要将其根据属性的不同进行不同的配置。但随之而来的是此种配置方式之下的弊端, 农民股东与非农民股东的利益冲突会在此种配置之下不断加剧, 形成紧张关系。正是如此, 为了保证土地承包经营权持久发展, 各股东从中获取更大利益, 法律上必须处理好农民股东与非农民股东因此而产生的利益冲突, 确保权力与义务配置的相对平衡。这也是法律公平正义的目标。本文将就此问题进行深入分析探讨。

一、土地承包经营权入股的发展

随着农业经济的不断发展, 发展的方式在不断的变化, 土地经营方式也发生着翻天覆地的变化。因此, 为了更好的利用土地资源获取经济效益, 国家对土地承包经营的政策也随着各时期的不同发展要求, 发生着改变。

《土地承包法》第42条明确的界定了土地承包经营权只适用于承包者与承包者之间共同从事农业生产。2005年由农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》其中规定允许土地以其经营权入股。在《农民专业合作社法》中也有相关规定, 其中规定土地的经营权只能在同一集体经济内部流转。在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中也规定了农村土地经营权的相关政策。。农民专业合作社与股份制合作企业作为历史发展中特定时期的产物, 并不属于我国《公司法》包涵的范畴。在市场经济占主导地位的今天, 土地承包经营权入股模式限制为有限责任公司。虽然有其局限性, 但相较于其他模式而言, 显然更符合农业发展需要。尽管如此, 我们仍然需要坚持我国对于耕地保护的基本国策, 即无论土地承包的经营权如何转变, 也不得改变土地用途。介于此, 承包土地经营权的有限责任公司必须为农业公司。我国的现行法律缺少针对土地承包经营权入股有限责任公司的相关法律规制, 其在实施过程中缺少相关的法律依据作为支撑, 是当前的一大困境。

二.土地承包经营权入股的规则

(一) 因地制宜原则

广东省南海市所采用的土地股份合作制模式, 是我国对于土地入股最初的探索。其将土地作为资本代资入股, 由集体统一经验管理, 农民根据其股份份额获取其土地增值收益。随后, 苏州市和重庆市也在继承南海市经验的基础上对土地入股进行了再次的探索, 获得了良好的效果, 掀起了探索的高潮。我国其他地区也应效仿南海等地的经验探索新型的土地经营方式。而从全国来看, 我国地大物博, 南北东西由于历史的发展物质文化条件都大不相同。东部沿海发达地区农业比重较低, 土地经营所得占总体收益的比重也较低, 农民对土地的依赖相对薄弱。而在西部不发达的农村, 土地是农民生活的主要来源, 土地经营所得几乎是他们收益的全部来源。农民对土地要更为依赖。介于此种状况, 设立土地承包经营权的相关法律必须从实际出发, 实事求是, 与时俱进, 对与发达地区与欠发达地区应该因地制宜, 设立与该地区的实际情况相符合的法律规范, 充分调动农民的积极性与创造力, 从而实现土地收益的最大化。

(二) 尊重农民意愿的原则

农民对土地具有极大的依赖, 土地是农民生存的根本。土地承包经营权是农民的一项重要的财产权, 土地承包是为实现农民经济收益最大化的一种有效形式。我国立法规定, 农户在承包期内拥有对所承包土地的占有、使用、收益和一定的处分权。因此, 任何集体组织, 个人都不能干预农户选择某种土地流转形式。另外, 入股是一种投资行为, 投资行为都具有风险性。因此, 在农民选择是否入股之前, 相关部门和集体应该向农民讲清楚其风险性因素, 最终由农民自己决定将其土地是否入股。

(三) 不得改变土地用途的原则

我国《农村土地承包法》其中对土地的经营权作了限定, 必须保持土地的原有性质和用作农业发展。按照《土地管理法》的规定, 不得擅自改变农业用地的使用性质, 若有特殊需要改变使用性质的也必须通过相关部门审核通过, 。承包土地经营权的有限责任企业必须遵守相关规定, 不得改变土地用途而从事其他经营活动。

三、土地承包经营权入股公司的具体制度

(一) 土地承包经营权入股公司之规则

有限责任公司作为土地承包经营权的载体, 虽然适用于《公司法》, 但由于土地承包具有特殊性, 在应用的同时需要对下列问题进行相应变通, 使之更适应农地承包经营模式:首先, 在资产作价出资方面, 土地承包经营权以资本的形式进入市场, 需要有一个资格健全的估价机构和相对统一的估价标准。土地的估价应该是自然属性与社会属性的统一, 应该由专业的机构运用统一的标准进行评估作为其入股依据。第二, 虽然我国《公司法》中规定对有限责任公司之中股东的人数做了限制, 在50人以内, 但是农村集体经济往往人数要超过规定范围, 要限定在规定范围内有一定的难度。针对此种状况, 建议立法机关规定其可以突破50名的上限。另外, 股东身份的转换也是解决这一冲突的有效办法。村民与村民之间在自愿的情况下, 构成一个集体之下的小团体, 委托同在一个集体经济组织内的入股村民代其行使权利履行义务。其在外表现形式为一个股东入股, 可以有效的解决这一人数方面的冲突。第三, 由于我国相关法律已经限定不能改变农村土地的使用性质, 所以也应在《公司法》中规定在农村土地承包经营权入股时不得改变其农业用途, 其入股公司应将土地用于农业生产。

(二) 土地承包经营权入股公司存续期间的相关制度

1. 关于农民股东退股

由于公司的经营具有风险性和时效性。如果公司经营权到期, 只要经营状况良好, 土地承包者愿意继续入股, 则只需与公司重新签订新的股权合同。反之, 如果公司经营状况较差, 入股农民需要退股。由于土地属于特殊的不动产, 在土地集中经营中, 农民想要收回自行耕种, 会影响到公司的正常运营和其他股东的利益。所以, 正常情况下, 在公司存续期间, 不允许股东退股。特殊情况, 应另行规定。

2. 关于公司组织机构

土地是农民的安生立命之本, 因此, 为了保障入股农民的利益, 公司应该严格按照《公司法》的相关规定, 聘请业务水平良好的管理人员来建立有效的管理体系和紧实的公司结构。监事会应加强对公司经营活动的监管, 大的决策应提交股东会决定, 董事会应严格依章程来运营。入股农民也应该参与公司的运营管理, 以及章程制定等重大事项, 更好的掌控公司运营动态。

3. 关于股份转让。

股份的转让是收益与风险的同步转让。公司成立后, 股东想要转让其股权范围内的土地承包经营权, 转让受让人须为其集体经济组织内部人员。一般情况下, 土地的承包经营权只应在组织内部流转。转让后, 转让人在公司的收益与风险进行了同步的转移, 受让人继承其在公司的收益和承担风险。正是因为其特殊性, 法律规定中应该给予更多自由, 不应限制过多。

(三) 土地承包经营权入股公司的破产、清算制度

1. 承包地清偿制度

当土地承包经营权作为资本入股后, 其作为公司破产资本的内的标的物而存在。公司破产时, 需要严格按照公司法的清偿顺序进行。首先, 需要支付职工工资和劳保费用。然后, 需要对农民股东进行土地承包经营权的清偿, 返还其土地初始评估的等额货币。最后, 若清偿后农户能收回该土地股份价值, 则承包地的相应权利也应允许其赎回;若清偿后农户无法收回该土地股份价值, 则允许依法将土地拍卖或者变卖来偿还债务。

2. 农民股东的土地回购制度

随着经济的不断发展, 农民工开始有更多的机会参与城市化建设。但是, 城市的工作具有波动性与不稳定性, 农民对土地的依赖依旧无法得到根本缓解。正是如此, 在我国目前市场经济的体制下, 农民对市场整体的判断能力缺少宏观的认识。所以为了保证农民的基本生活, 土地承包经营权入股公司无论破产与否, 都应要保留其获得土地承包经营权的能力与权利。针对此种情况, 立法机关应该制定相应的法律法规来给予农民土地赎回的权力, 允许农民用符合其土地成本等相关因素的等额资金向公司购买土地承包经营权。这样做, 不仅可以保障农民的基本权益, 也利于债权人债权的实现。

四、结论

在当前的市场经济体制下, 农民为了在固有的模式中获取更大收益而探索出了土地承包经营这条道路。这是一条充满挑战的道路。一方面, 实践土地承包经营面临着重重困难;另一方面, 为了更好的切合当今农业经济的发展, 国家不能禁止对这条道路的探索。所以, 相关立法机关应该尽快有针对性的制定相关法律法规, , 对土地承包经营权入股的方方面面作出具体的规定, 防止出现相关纠纷时无法可依。

参考文献

[1]吴越, 吴义茂.农地赋权及其土地承包经营权入股范式[J].改革, 2011 (2) .

[2]房绍坤.物权法用益物权编[M].北京:中国人民大学出版社, 2007.

[3]徐汉明.《中国农村土地特有产权制度研究》, 社会科学文献出版社, 2004.

[4]施天涛.公司法论 (第二版) [M].北京:法律出版社, 2006.

[5]任江.农村土地承包经营权入股疑难问题刍议[J].重庆工商大学学报, 2008, (1) .

农村土地承包经营权流转合同 篇5

甲方（转出方）：镇村组承包户

乙方（转入方）：镇村经济合作社

法定代表人：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》和相关政策、法规的规定，本着自愿互利、平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式，甲方将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途，双方约定流转的土地用于。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期。双方约定土地承包经营流转期限为年，从年月日至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积

五、土地流转价款及支付方式、时间

双方约定：甲方流转土地耕地面积亩，自年月日至年月日止土地流转费按照元/亩，按年计算，由乙方于每年月前以现金（或者打卡）形式兑付给甲方该年流转费。

六、甲方的权利和义务

1、权利。按照合同规定收取土地流转费，约定期满后收回流转土地。

2、义务。协助乙方按照合同行使土地经营权，帮助协调与其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1、权利。在受让的土地上，具有生产经营自主权。

2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定的花四溅按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒无，对流转土地依法进行有效保护，未尽保护责任而造成损失的，乙方应承担相应责任。

八．合同终止、变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或者解除。

1、经当事人双方协商一致，又不损国家、集体和他人利益的，2、订立合同所依据的国家法律法规重调整和变化的3、乙方丧失经营能力使合同不能履行的4、国家集体建设需要征收或者征用、使用流转土地的5、因不可抗拒使合同无法进行的。

本协议一式两份，由甲方、乙方各一份。由甲乙双方签字或盖章之日生效。

甲方签字（或盖章）：乙方盖章：

农村土地承包经营权 篇6

关键词：土地承包经营权；土地制度改革；土地流转地租。

我国是一个农业大国，农业是我国之本。新形势下的农村建设需要更多的科学化的指导，许多经济学家曾经多次主张要根据实际情况，借鉴各国先进经验，在宏观调控的大布局下，允许在集体土地所有制的基础上选择多种所有制并存的模式，大胆创新，勇敢尝试国有制、私有制、以及集体所有制并存的多样化模式，在坚持国家指定的农村土地集体所有制以及家庭承包责任制的基础上，灵活变动经营权流转制度和形式，为农民提供便利，实现利益最大化。

一、中国农村土地所有制的历史演变

从古至今，土地所有制都是一种特殊的、富于变化的根本制度，并在不同历史时期以不同的名义存在着。改革开放以来，“土地承包权”作为一个崭新的名词被提出，与各户家庭收入、工资性收入以及转移性收入共同构成了当代经济条件下的农民的人均年收入。由于经济全球化进程的不断加快，不单是各国经济之间相互影响制约，各产业之间相互依存发展、农业作为一种基础产业也开始在整体宏观经济的大局中有举足轻重的影响力，并且农作物价格极易受到国际经济局势的影响，所以，制定合理化的农村土地承包经营权流转地租制度必须从宏观出发，才能做到各个方面权衡，和谐发展。

旧中国时期，土地所有权大多归地主所有，地主阶级和农民阶级差距明显，通过分散给单个农民耕种的方式，集中管理，剥削严重。农民没有工作积极性，生活水平低下。当时农民负担重，除了有许多不平等的雇佣关系之外，还受到极其沉重的田赋、以及地租等众多名目的剥削收费，农民生活贫苦不堪。

新中国解放后，我国实行了土地改革，通过适当合理的土地制度来改善农民和土地、政府之间的关系，为新中国的工业化建设铺设了道路。1953年，我国进行了“第一个五年计划”，这是对于农村土地经营承包制度的又一次重大影响，当时重工业的集中生产发展使得农村土地集中管理发展成为当时的必然选择，之后的十几年，国家采取收回农民土地所有权，集中管理，共同劳动的高度集中的计划经济体制。这明显降低了土地地租以及赋税等压力，降低了农民土地承包经营权费用。

第一个五年计划结束之后，农民的收入水平仅可以维持生存的最低要求，农业发展缓慢，人民生活质量下降，城乡差距不断扩大，改革势在必行。于是改革开放之后的家庭承包责任制应运而生，这使广大农民和国际都获得了新一轮的生产活力，明显改善了农民长期以来入不敷出的艰难境地。农民享有自己土地使用权和流转权，增加了灵活性之后，全国的农业形式呈现出一股蓬勃生机。

1984年之后出现的“卖粮难”问题，出现了当时西方国家较流行的“蛛网型”波动，解释为“农产品丰收→价格下跌→农产品短缺→政府提价→农产品卖难”。农业收入再次陷入一个止步不前的瓶颈。另外，本年度，我国改革的重点从农村开始转向城市，没有重点考虑可以充分调动农民积极性的正确政策以及农村土地承包经营制度的宏观环境，导致这段时间农业生产处于停滞状态，城乡差距急剧拉大，国家经济建设陷入不平衡状态。之后到现在的法杖过程中，我国积极寻求改变，加大农村土地流转制度的灵活性，提高乡镇企业创业补助资金，降低农村企业创业门槛，简化创立手续，积極鼓励，开放途径。乡镇企业的崛起，大幅度提高了农民的收入，提高了生活水平，同时也加速了农村土地的承包经营权流转速度和幅度，使得从事农业种植的农民有了更大面积的耕地，也明显提高了收入水平。这使得城乡发展开始呈现一体化现象，城乡差距有减小的趋势，乡镇企业的发展，也成功带动了城市企业的合作与业务拓展。

我国财政制度在各个不同发展时期的变迁，是围绕着以中国特色为主的社会主义道路，积极创新，拓宽渠道，地方政府开始扮演很重要的“经纪人”角色，协调中央、地方之间供需关系的协调，保证及时反馈地方存在的基层问题，积极贯彻落实党中央下达的政策文件，既要积极为当地人民争取最大化的政治和经济利益，又要做好与中央的良好沟通，及时修正发展方向。

中共十六大之后，我国农村发展进入一个新时期，城乡统筹、科学发展是新农村的发展方向。相对宽松的宏观政治环境给农村土地承包经营权流转地租问题提供了许多可调节空间，各种支农惠农政策的提出、农业税的减免都使得农村土地承包经营权流转出现大幅度增长，促进了农业地租的增长，农村耕地用途的改变等也是在新政策下出现的新问题。城市化进程加快使得城市边缘地区开始逐渐城市化，农耕土地越来越少，房地产价格不断飙升，让只靠耕地谋生的农民陷入又一轮经济低谷。从理论上分析，这种现象出现的核心原因是，各种社会强势团体以及个别企业家企图与农民争夺越来越少的耕地资源，来获得即将大幅度增长的农业地租。这种不良现象开始在越来越多的城市郊区出现，从表面上看，农村土地征收过程中的矛盾是由于土地分配、收入、以及补偿费用的差异以及分配方式方法所造成的，但是从理论根源分析，实际是因为各个社会团体、社会阶层都在争取占用更多的农用地来发展非农业用途的用地，来谋求更大的利益。

二、农村土地承包经营权流转地租的新理论范式

1、新理论范式认为，农民能够切实得到真正的农村土地承包经营权并能够真正地、高效的使用，创造有价值的农业产品。不能否认的是农村土地承包经营权只是在不同经济体制下的土地所有权的不同表现形式，所以其实现形式当然也不尽相同，土地承包经营权流转地租制度收益分配是小规模经营的集体所有土地所有制在经济上的实现形式，指导经济形式的各种理论有很多种，马克思的地租理论以及资本主义的大土地所有制都是针对不同国情所指定的特殊制度，不一定适合中国国情。在经济学和政治学指导下，强调经济所有权问题时，必须承认农村土地所有权只有在国家统一指导征收农业专用地的情况下才能实现土地经营权流转，任何企业和个人都不能私自以任何形式剥夺农用耕地，完善家庭承包经营制度，做好土地承包经营权流转收益问题。

2、新地租理论要具有多种选择方向，根据实际经济条件和政治情况变化而实时变化，尽最大可能保证农民利益最大化。必须考虑农村土地经营权流转地租制度要具有创新性和前瞻性，构建一个有预见性的，能与国家未来发展方向一致的高效理论，逐渐丰富、成长、与时俱进。

农村土地承包经营权 篇7

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为了规范农村土地承包经营权流转, 稳定农村土地承包关系, 切实维护土地流转双方的合法权益, 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定, 本着自愿互利、公正平等的原则, 经甲乙双方协商, 订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式

甲方采用方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途

乙方不得改变流转土地用途, 用于非农生产, 合同双方约定。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

合同双方约定, 土地承包经营权流转期限为年, 从年月日起, 至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级

甲方将承包的耕地 (荒地、林地及其他土地) 平方米流转给乙方, 该土地位于。其中一等地平方米, 二等地平方米, …… (可具体列表说明) 。

五、流转价款及支付方式、时间

合同双方约定, 土地流转费用现金 (或实物) 支付。乙方每年时间 (或一次性) 每667平方米支付甲方元, (或实物千克) , 合计元。流转土地的农业税费由方承担。

六、甲方的权利和义务

1. 权利。按照合同规定收取土地流转费, 按照合同约定的期限收回流转的土地。2.义务。协助乙方按合同行使土地经营权, 帮助调解本社区和其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷, 不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1. 权利。在受让的土地上, 具有生产经营权。2.义务。在国家法律、法规和政策允许范围内, 从事生产经营活动, 按照合同规定按时足额交纳土地流转费, 对流转土地不得擅自改变用途, 不得使其荒芜, 对流转的耕地 (荒地、林地等) 进行有效保护, 不能依法保护, 造成损失的, 乙方自行承担责任。

八、合同的变更和解除

有下列情况之一者, 本合同可以变更或解除。 (1) 经当事人双方协商一致, 又不损害国家、集体和个人利益的; (2) 订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的; (3) 一方违约, 使合同无法履行的; (4) 乙方丧失经营能力使合同不能履行的; (5) 因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任

1. 甲方非法干预乙方生产经营, 擅自变更或解除合同, 给乙方造成损失的, 由甲方赔偿乙方损失。

2. 乙方违背合同规定, 给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3. 乙方有下列情况之一者, 甲方有权收回土地经营权。 (1) 不按合同规定用途使用土地的; (2) 荒芜土地的、破坏地上附着物的; (3) 不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷, 先由双方协商解决, 协商不成的由乡 (镇) 农业经营管理部门调解, 不同意调解或调解无效的, 双方协商向上级农业承包合同管理部门申请仲裁, 不服仲裁决定的, 可在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉。

十一、其他约定事项

本合同一式四份, 甲方、乙方及原发包方各一份, 乡镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同, 应以原发包方同意之日起生效。合同甲、乙双方约定的其他事项。本合同未尽事宜, 由甲乙双方共同协商, 达成一致意见, 形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方 (出让方) 签字: 年 月 日 乙方 (受让方) 签字: 年 月 日

村集体经济组织或村委会

农村土地承包经营权流转的思考 篇8

农用土地的现状从实践的情况看, 存在的问题主要有三个方面:

1. 农村集体土地承包经营权流转主要是依靠行政方式推动。

推动土地流转, 有一个基本前提——坚持土地家庭联产承包责任制。更需要提醒的是, 允许土地流转并非允许农村土地私有化。靖安县农业局负责人说, 各级政府应在不得改变土地集体所有性质, 不得改变土地用途, 不得损害农民土地承包权益的前提下用好权。重要的是, 促进土地流转, 要尊重农民的意愿, 而不是地方政府的意愿, 有些地区不尊重农民意愿随意收回农民承包土地, 搞重新发包、出租和集体统一经营, 这种行政命令的流转方式造成农村土地承包期不稳定, 承包关系频繁变动以及农民土地利用短期行为等问题, 损害了农民的利益。

2. 农村集体土地承包经营权流转市场机制不健全。

农村集体土地承包经营权流转还受到种种因素的制约, 农村土地承包经营权流转市场还不完善。目前, 农村集体土地承包经营权流转形式以及转包为主, 形式比较单一, 流转主要在邻里和亲戚之间进行, 而且流转的内容简单。由此可见, 农村集体土地承包经营权流转还处于自发阶段, 既缺乏明确的法律依据, 又缺乏有效的市场机制, 难以通过有效的流转实现农地资源的优化配置。

3. 农村集体土地承包经营权流转操作程序不规范。

由于农村集体土地流转多自发形式, 土地流转双方往往贪图方便而不遵循一定的程序以及履行必要的手续, 也没有通过流转合同或者契约来规范流转双方的权利义务关系, 通常采取“口头协议”的方式进行私下流转, 造成土地承包关系的混乱, 土地流转无序进行, 导致纠纷越来越多。

二、我国土地经营权流转方面存在的不足

1. 政策局限:

首先, 农用土地的产权体系不完整, 土地产权主体不清。由于土地承包引起的“两权分离”, 从土地产权角度看并不完整, 也不清晰。土地分别包含哪些产权, 集体土地所有权权能, 承包经营权如何界定, 以及土地所有权、使用权、收益权、处置权应划分为几个不同的产权层次都未明确, 甚至在这种土地制度中产权主体也是不清的, 不仅有关产权分别属于什么主体无明确说法, 就连集体土地所有权的主体是乡、村还是组一直存在着争议, 其所有权权益如何分配更无法论及。

其次, 承包土地的权益是含混和残缺的。承包和经营实属两种不同的经济行为, 在生产组织和经营方式上非属于同一层次, 享有的土地权能也不同, 笼统不加分割难以形成明晰的土地产权。严格地说, 目前的土地承包经营权仅是一种在土地上耕作的权利, 并非真正意义的地权, 除了承包土地的行为权利明确属于农民外, 有关转包、租赁、抵押、转让等其他土地权利均未进行设定, 土地的使用权、收益权、处置权的行为主体是农民还是集体也不明确。

第三, 土地承包经营权不稳定, 未能按土地物权的属性给予保障。土地承包获得的土地具有物权的特征, 但目前却以债权的形式给予保障。土地权利稳含或附属于经济承包关系中, 以承包合同的形式表现, 当社会经济条件变化引起承包关系变化时, 土地承包关系也随之改变, 同时, 合同双方当事人订立的一种契约关系, 隐含于承包关系中的土地权益就与第三方无关, 所以, 无论怎么强调承包稳定关系不变, 只要合同不复存在或出现问题, 承包关系、土地权益也将不复存在, 剩下的只是合同双方当事人自己内部的债务纠纷。从法律属性上讲, 这样的土地关系是难以稳定的, 对土地权益的保障也是不可靠的。

2. 法律滞后。

土地法律制度的根本目的, 是土地资源的保护和有效利用。土地法律制度的调整对象, 是土地权属关系、利用关系、流转关系和管理关系。正如有学者认为, 中国现行土地管理法律对土地产权制度的安排, 都是建立在政府供给土地资源的基点之上的, 也就是说, 现行的土地产权制度都是在政府所允许的范围的制度创新, 是政府供给土地资源的制度完善, 是政府对土地产权的管理, 即土地行政的制度安排, 而不是土地产权制度本身的诱致性发育。关于农地经营权流转的问题《土地管理法》及《土地承包法》远滞后于政策及行政法规、司法解释。

3. 限制过严。

第一, 主体的限制。农民集体所有的土地, 可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营, 从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。集体所有的土地由本集体组织以外的单位或个人承包经营的, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。”由此可见, 农地使用权主要限于本社区内的农民之间, 非本社区的个人或组织受让农地使用权作为例外受到严格的限制。第二, 流转的前提是必须转发包方同意。《关于稳定完善土地承包关系的意见》规定:“土地承包经营权可以转包、转让、入股、抵押, 但必须经发包方同意。第三, 流转形式较少。就目前有关规定来看, 主要限于转包、转让、入股、互换四种形式, 如《农业法》第13条, 《森林法》第15条等都只规定了以上四种形式, 而对于出让、出租、抵押等形式则缺乏应有的规定。

农村土地承包经营权流转实证分析 篇9

一、固镇县农村土地流转现状

据调查统计, 固镇县现有耕地1.33万hm2, 家庭承包经营农户45, 830户, 承包耕地面积1.22万hm2, 截至2011年6月, 土地流转面积732.7hm2, 占农村土地承包总面积的6.1%。大多数流转土地用于水果、蔬菜种植。其主要形式有:县内农户之间自行流转;本组、本村、本乡镇范围内农户之间的流转;本乡镇农户与其他乡镇农户之间的流转;少部分县外商人租赁耕地从事蔬菜或其他经济作物种植等。全县农村土地流转总体上处于起步阶段。

二、当前固镇县农村土地流转主要实施措施与成效

(一) 保障农民土地承包经营权:以确权为起点。

为进一步明确农民的土地承包经营权, 切实维护农民合法权益, 固镇县从2009年6月启动了农村土地承包经营权证补换发工作。通过宣传发动、摸底调查、补换发证、建章立制、组织验收等环节, 核发经营权证44, 630本 (户) , 承包土地面积1.22万hm2, 立卷归档资料500余件, 经营权证书100%发放到户, 所发经营权证达到了承包面积、承包位置、四至界限、基本农田标注到户的目标要求。通过农村土地承包经营权证的补换发工作, 依法确定了农民的土地承包经营权, 使全县18万农民吃上定心丸, 为全县农村土地的合理流转奠定了坚实基础。

(二) 有效带动农民参与土地流转:以培育引领型人才为核心。

由于固镇县农村土地承包经营权流转还处在初期起步阶段, 农村土地合理流转还必须靠一些养殖大户、营销大户、种植大户、农民经纪人、农村科技示范带头人的引领, 只有通过先进典型大胆尝试, 产生明显经济效益, 才能有力推进土地的合理流转。为此, 固镇县积极培养农村实用人才, 将农民中创业意识强、有谋有虑、有胆有识的农民纳入新型农民科技培训、职业技能培训、绿色证书培训班, 为农村土地流转提供了强有力的人才支撑, 通过这些引领型人才的点状带动, 农村土地流转逐步被农民接受。

(三) 促进土地流转:向规模求效益。

为实现规模效益, 按照县政府“稳定一粒粮、提升一株烟、做大一头畜、培强一棵菜、搞活一片林”的总体发展思路, 不断加大力度, 努力推进特色种植业“三个一万亩”的目标。在2010年种植397.4hm2蔬菜取得明显经济效益的基础上, 2011年计划发展蔬菜种植一万亩。到目前为止, 已落实豌豆、甘蓝、葱、蒜等特色商品蔬菜种植1, 246.7hm2。通过发展规模种植, 成功引进了星贸公司、香港凯瑞公司等到固镇建盖蔬菜生产加工厂, 并与合肥晨农集团签订合作发展协议, 使土地的流转成为可能。通过土地流转, 发展蔬菜种植专业户856户、684.8hm2, 家庭农场35个、240.5hm2, 蔬菜种植专业合作社13个、193.7hm2。产业不断培植, 有效地推动了农村土地的合理流转, 促进了农业增效, 农民增收。

(四) 为土地流转创造有利条件:夯实土地流转硬件基础。

针对固镇县农业基础脆弱、产业发展滞后的实际, 县农业局积极争取中低产田 (地) 改造、农机购置补贴等项目来夯实农业基础, 2010年和2011年争取2个巩固退耕还林基本口粮田建设 (中低产田改造) 项目, 建设规模八千亩, 投资615万元;测土配方施肥项目60万元。通过中低产田地改造等项目的实施, 逐步使田成方、渠成网、路相连, 改善了农田基础设施。以农机购置补贴为契机, 大力推进固镇县的农业机械化进程, 积极发展农机服务专业村组, 通过近三年发展, 使该县到目前为止共有大型拖拉机50台、小型拖拉机126台、农用拖拉机300台、微耕机412台、联合收割机3台, 为实现种植收获机械化、投入成本最小化、农田收益最大化奠定了坚实基础, 为土地流转创造了有利条件。

三、固镇县农村土地流转存在的问题

从实际调研情况来看, 当前固镇县农村土地流转还存在以下问题: (1) 土地流转的相关政策不健全; (2) 宣传不到位, 部分干部、群众思想认识上存在误区; (3) 土地调整过于频繁, 不能流转; (4) 土地流转不规范; (5) 产业拉动力不强, 土地分散流转效益不大; (6) 土地流转专业机构有待建立。

四、固镇县农村土地流转政策实施中的相关完善措施

(一) 提高认识, 切实加强领导。

农村土地流转工作是一项政策性强、涉及面广、事关广大农民群众和各经营主体的切身利益和农村改革、发展、稳定大局的重要工作。要在充分调研的基础上, 建议尽快研究出台《关于加强农村土地承包经营权流转工作的意见 (或实施办法) 》, 积极稳步推进全县农村土地承包经营权流转工作。把农村土地流转工作纳入各级党委政府的议事日程, 成立由主要领导负责的农村土地流转工作领导小组, 统筹安排农村土地流转工作的宣传发动、政策指导、招商引资、规范管理等各项工作。

(二) 实施土地流转试点。

强化对农村土地承包经营权流转的宣传力度, 选择有条件的乡镇、村进行土地规模流转经营试点, 组织有经济实力、有愿望发展土地规模经营的基层干部、种养大户、企业主、合作经济组织牵头建立一批规模高效农业区, 推动农村土地规模经营迅速扩张。

(三) 规范农村土地流转行为。

坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则, 规范土地流转工作。建立和完善农村土地流转工作管理制度, 从制度上、管理上确保流转依法、有序、规范进行。充分尊重农民在农村土地流转中的主体地位, 坚持依法、自愿、有偿的流转原则, 不搞行政命令, 不搞“一刀切”, 在不得改变土地集体所有制, 不得改变土地用途和不得损害农民土地承包权益的前提下, 指导流转政策措施, 促进规模流转和跨区域流转。

(四) 扶持重点产业, 推进农村土地流转步伐。

通过重点产业扶持, 让参与土地规模效益较高、示范作用明显的经济组织、龙头企业等优先申报农业专项扶持资金, 优先享受科技技术服务, 激励经济组织和企业积极参与土地流转和规模经营。

(五) 探索农村土地流转的科学途径。

在坚持农户自愿的基础上, 结合当前农民专业协会、农民经纪人队伍蓬勃发展的有利时机, 积极探索实践各种有效流转途径, 使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中, 实现土地的规模化、集约化、专业化经营, 不断提升土地产值和经济效益, 带动农业增效、农民增收。

摘要：本文在深入调研的基础上, 就安徽省固镇县实施农村土地流转的现状进行分析, 对加快农村土地依法、有序、规范流转, 实现土地资源优化配置, 最终实现农业专业化生产和规模化经营, 使土地资源效益最大化进行深入思考。

完善农村土地承包经营权流转制度 篇10

关于土地承包经营权的含义,学界有不同的观点。梁慧星教授将土地承包经营权界定为农地使用权,认为农地使用权是指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。魏振赢教授则认为土地承包经营权是指承包人个人或单位因从事种植、林业、畜牧业、渔业生产或者其它生产经营项目而承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。丁关良教授认为土地承包经营权是指一切农业生产经营者,依照承包合同取得的对农村集体所有或者国家所有的而由全民所有制单位、农村集体所有制单位使用的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的占有和从事农业生产经营活动并获得收益的权利。从上述学者们的观点比较得知,他们对土地承包经营权这一概念的表述,在实质上并没有根本冲突,只是在名称和承包经营领域表述不一而已。

土地承包经营权是指我国农村集体经济组织、农户或个人依据承包合同对国家或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面采用耕作、畜牧、养殖、种植及其他生产方式进行生产活动并享有占有、使用、收益和部分处分的权利。

2 农村土地承包经营权流转制度的立法缺陷

2.1 土地产权制度的残缺

我国的土地产权制度是在计划经济体制下形成的,随着社会主义市场经济的建立和完善,农村土地产权制度的缺陷日益凸显,阻碍了土地市场机制的正常运作。现行农村土地产权制度的残缺,主要体现在以下方面:一是所有权主体虚位。我国农村土地归农民集体所有,这在多部法律中都有明确的规定,但是法律对农村集体土地所有权主体的规定有冲突,“农民集体”的定义极为模糊。《土地管理法》第10条将“集体”界定为村内两个以上农村集体经济组织或村民小组、村集体经济组织或村民委员会、乡(镇)农民集体经济组织三级。《民法通则》第74条将集体界定为村和乡(镇)两级。《农村土地承包法》第12条规定了村、村民小组两种所有权主体。这些条款对“集体”内涵界定不清,导致所有权主体多元化。二是土地承包经营权权能不完整。表现为法律对农民的土地承包经营权内涵规定不明确,对土地承包经营权权能限制过多。农民对土地的权利从本质上应包括占有、使用、收益和部分处分权能,由此,可衍生出转让、入股、抵押、收益等多项流转权利。但事实上,我国现有法律赋予农民的土地承包经营权却只具有耕种权、部分收益权和极少量的处分权。

2.2 流转范围相对封闭

现行立法对土地承包经营权流转受让主体的身份有严格的限制。如《土地管理法》第14、15条分别规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”同时,《农村土地承包法》第48条规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”由此可见,农村土地承包经营权原则上按社区人口和劳动力状况配置。因此,土地承包经营权流转的受让人必须具有社区成员的身份,非社区内部的成员或组织受让资格受到严格限制。这些限制使得土地承包经营权流转的交易成本过高,压制了土地经营权流转市场的自发形成。

2.3 流转收益分配上缺少保障农民利益的制度安排

土地承包经营权的流转收益分配涉及到土地所有者、土地使用者、中介商、土地经营者等诸多方面的利益。由于我国土地权属关系不明确,土地承包经营权流转收益分配并没有一个明确的标准。我国《农村土地承包法》第36条规定:“……流转的收益归承包方所有,任何组织和个人不得擅自截留、扣缴”,第58条规定:“任何组织和个人截留、扣缴土地承包经营权流转收益的,应当退还”。法律做出这一规定只是对土地承包经营权流转收益分配做出了一个原则性的规定,缺少具体的制度保障,以致于现实生活中土地承包经营权流转收益被层层截留,真正到农民手中的少之又少。农户作为一个经济主体,缺少收益的保障和激励,其进入土地流转市场的主动性受到制约,土地承包经营权流转市场的形成必然会受到挫折。从长期来看,农地使用权流转的收益必须通过地租的形式来体现,需要具体合理的分配制度来确保农地所有者、承包权人、使用者、中介商等主体的收益,只有这样,农地使用权流转市场才能够健康发展。

2.4 土地承包经营权流转程序不完善

一是,流转登记制度不健全,缺乏公信力。登记公示是物权享有和变动的基本原则,土地登记的基本目的,在于确定土地权利归属和保障土地交易安全。我国虽然在《农村土地承包法》中规定了土地承包经营权流转登记制度,但违背了登记公示是物权享有和变动基本原则的理论。这必将导致土地承包经营权内容不确定,无法形成有效的约束机制,从而无法按照预先约定的条款追究其违约责任。

二是,流转合同制度不规范。契约自由是民事合同订立的一项基本原则,然而,《农村土地承包法》第37条规定:“采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。”该规定强调了作为发包方在土地承包经营权流转合同订立过程中的决定权,这是对承包户土地承包经营权的干涉。既然《物权法》已经把土地承包经营权定性为物权性质,就应赋予承包方完整的土地承包经营权。如果采取转让方式流转土地承包经营权一律由农村集体组织来重新统一安排的话,成本非常大,这也为村干部滥用职权、谋求私利提供了机会,容易滋生腐败,从而损害农民的合法利益。

3 完善农村土地承包经营权流转制度的思考

3.1 明确土地产权

由于我国法律对农民集体所有权主体规定不明确,导致了集体土地所有权主体的缺位与被替代。土地产权制度的缺陷使得土地承包经营权权能受到限制,影响了土地承包经营权流转制度的发育。土地承包经营权包括占有、使用、收益和部分处分权。其部分处分权能的核心是流转权能,即农户在承包期内,可以对土地承包经营权进行有限制的流转,包括转让、互换、入股、抵押。然而,现行立法对土地承包经营权抵押采取严格限制的态度,《担保法》仅允许“四荒”土地使用权可以抵押,把通过家庭承包方式取得的土地承包经营权排除在可抵押的财产范围之外。笔者建议,在符合法律规定和不改变土地农业用途的情况下,应当允许通过家庭承包方式取得的土地承包经营权设立抵押,而不应禁止。如果允许土地承包经营权进行抵押融资,则会使农村土地的流转加速,有助于土地向种田能手集中,促进农村土地和劳动力两大生产要素得到更为合理的配置,扩大农业经济的规模和产业结构的调整,提高农业的生产力水平。

3.2 进一步规范土地承包经营权流转程序

一是健全土地承包经营权流转登记制度。土地承包经营权流转作为一种重要的不动产物权变动的形式,应当坚持不动产物权变动的一般原则,即土地承包经营权变更应当采用登记生效要件主义。至于登记的内容,应包括物权公示和农地管理两个方面,即要以法定的形式明确农村土地承包经营权的归属,同时以法定形式固定土地承包经营权已登记的用途,以避免其在流转中变更用途,难以复耕而影响农民长期利益。这不仅有利于明确权利归属,保护交易安全,而且有利于土地承包经营权流转双方权利义务的实现。

二是规范土地承包经营权流转合同制度。要实现土地资源最有效利用,必须使土地权利人能够按照自己的意志独立行使权利。因此,在土地承包经营权流转过程中,只要土地流转双方在平等互利、协商一致的基础上签订书面土地流转合同,并报发包方备案即可,无须经过发包方的同意。各地要进一步明确农户在土地流转中的主体地位,禁止乡、村两级组织代替农户或越过农户对外签订土地承包经营权流转合同。

3.3 完善土地承包经营权流转监管制度

一是明确土地流转用途监管主体。根据《农村土地承包法》第60条的规定,土地流转用途监管主体为发包方和县级以上地方人民政府有关行政主管部门,而实际上,土地管理部门、农业部门、林业部门都是有关行政主管部门,而作为土地所有权主体的发包方,在实际运作中,常常为经济利益侵犯承包户的利益,作为监管主体显然不妥。由于监管主体的多元化,造成土地流转用途监管主体的虚位,以至于借土地流转之名,随意改变土地农业用途的事情时有发生。笔者认为,土地流转用途的监管主体应当为各级土地管理部门,此外,县级土地主管部门为方便监管可以在乡镇派出土地管理机构,以方便对土地流转用途进行随时监管。

二是加大土地流转监管的力度。由各级土地管理部门对土地承包经营权流转的整个过程以及善后工作进行监管。这包括:对原承包合同和转包合同的履行情况进行监督;做好土地流转后经营状况的监测,如发现经营状况出现问题,应采取相应对策,以确保农民利益不受损失;对土地流转中出现的矛盾和纠纷,应及时出面化解,消除农村不安定因素。只有通过定期或不定期的检查和监督,才能保证流转双方权利的实现和义务的履行,防止用地者破坏耕地资源,杜绝改变土地农业用途等土地违法利用、违法经营现象的发生,排除所有权主体及各种行政权力对农民土地承包经营权流转的任意干涉。

3.4 建立健全相关配套机制

为促进土地承包经营权的顺利流转,首先应加快完善农村社会保障制度。长期以来,由于农村社会保障制度不完善,使得农民不敢轻易放弃土地,制约了土地承包经营权流转的发展。因此,要解开土地对农民的束缚,必须建立能够替代土地社会保障功能的农村社会保障制度,逐步将农村的社会保障由依靠土地转为依靠社会,以顺利实现农村劳动力的转移,加速农村土地承包经营权的流转。可喜的是,我国农村医疗保险制度、养老保险制度的顺利展开,为其他制度的发展奠定了良好的基础。

同时,应加强中介组织的建设。目前,绝大部分地方的土地承包经营权流转尚处于自发阶段,难以通过有效的流转实现土地资源的优化配置,必须加快建立土地流转市场。中介服务组织是联结土地承包经营权流转双方的桥梁和纽带,大力培育土地流转中介组织,建立土地使用权的市场化流动制度是农村土地制度变迁的必然趋势。因此,政府相关部门要建立类似土地托管服务中心的市场中介组织,及时收集发布土地供求信息,为土地承包经营权流转提供服务,为具有土地互换需求的双方牵线搭桥。

在稳定家庭承包经营制度的基础上,允许土地承包经营权合理流转,是农业发展的客观要求,也符合党的一贯政策。土地承包经营权流转工作涉及农村经济的发展、农民生活和农村的稳定,因此,我们要立足于我国经济发展现状,以家庭承包经营制度长期稳定为前提,以科学发展观为指导,以农业增效、农民增收为目标,进一步完善我国农村土地承包经营权流转制度。

摘要：建立和完善土地承包经营权流转制度,事关农村经济发展和社会稳定的大局。文章对现行农村土地承包经营权流转制度的立法缺陷做了简要分析,并提出完善土地承包经营权流转制度的建议。

关键词：农村土地承包,土地承包经营权,流转制度

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