小区物业（精选十篇）
小区物业 篇1
1.1 前期物业管理是后期管理的基础
通过前期管理, 物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解, 可以保证维修质量, 提高工作效率和工作质量。而且, 在前期管理中, 业主和物业服务企业建立了密切的联系, 经过一段时间磨合, 物业管理的观念逐步深入人心, 建立了顺畅的服务渠道。此外, 经过一段时间的管理, 物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系, 外部环境逐步理顺, 这也有利于物业后期管理工作的进行。
1.2 方便业主顺利入住
在业主入住时, 房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料, 还有要求业主签字承诺的回复文件, 大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前, 物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以, 物业服务企业应从方便业主的角度出发, 事先准备有关材料交予业主, 使业主正式入住时能顺利办理有关手续。
1.3 前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序
物业服务企业唯有做好前期物业管理与服务工作, 才能取得业主们的信任, 才有进一步合作的可能, 这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。
2 前期物业管理的特点
2.1 主体关系的复杂性
在物业管理阶段, 做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时, 由于开发商是物业管理合同中的委托者, 但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用, 但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人, 没有自己物业管理的决策权, 却又要承担此法律关系的后果, 支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同, 但在实施前期管理的过程中, 需要代表业主的利益, 仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷, 并督促开发商进行改正, 物来服务企业又担心与开发商关系搞僵, 影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。
2.2 管理工作的基础性
前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上, 同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施, 问题多发阶段是运行的初期。在前期物业管理阶段, 物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试, 并对发现的问题及时进行修正, 对一些在接管验收中未能发现的重要问题, 通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作, 才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施, 也为今后的长效管理奠定基础。
2.3 管理矛盾的集中性
在前期物业管理阶段, 工作的头绪繁多, 工作量大, 而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同, 在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾, 这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性, 对物业服务企业提出了极大的挑战。
2.4 管理合同的短暂性
前期物业管理是一种过渡阶段的管理, 必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般前期物业管理合同的期限都不超过两年。
3 前期物业管理的主要内容
3.1 管理机构的设立和人员培训
前期物业服务合同一经签订, 物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外, 还要根据实际管理定位情况考虑, 如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式, 还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定, 则根据各自的职责进行培训, 以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。
3.2 建立管理制度
前期物业管理的基础性的特点, 要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以, 物业服务企业要结合新接物业的特点和要求, 对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。
3.3 物业的接管验收
物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施, 道路、场地和环境绿化等诸多内容, 对综合功能的验收应特别重视。[4]
3.4 进户管理
所谓进户, 是指业主或使用人收到书面通知后, 并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。
按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备, 岗位的设定, 工作的要求, 到岗到位的具体时间安排等。
根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则, 并确定落实执行时间表。
安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。
根据前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资, 拟定分步购置计划。
3.5 装修搬迁管理
装修是物业管理中必不可少的程序, 业主或使用人有权对其房屋进行装修, 由于装修是受业主或使用人个人意志支配的, 往往给物业和其他人带来很多不良影响, 如在装修过程中, 业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向, 擅自改变门窗规格及外墙面装饰, 使用不符合消防规定的装修材料, 堵塞消防通道造成火灾隐患等, 加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾, 不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水, 施工不注意作息时间, 产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明, 规范房屋装修管理是十分重要的。
4 前期物业管理中存在的问题及其预防措施
4.1 前期物业管理中存在的问题
鉴于上述前期物业管理的特殊性和复杂性, 故前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善
4.2 解决前期物业管理存在问题的措施
尽管前期物业管理存在诸多, 还是可以通过一些措施来避免的, 首先要规范前期物业管理招投标行为, 其次是制定前期物业管理业主临时公约, 最后是规范前期物业管理服务合同, 通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。
摘要：由于居民小区前期物业管理具有一定特殊性, 现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段, 认真研究前期物业管理中的问题, 对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 增强前期物业管理透明度, 加强前期物业管理具有十分重要的意义。
关键词：居民小区,前期物业,物业管理,主要内容
参考文献
[1]徐京妮.前期物业管理存在的问题[J].现代物业, 2007 (02) .
[2]廖传铭.前期物业管理中的三大要素[J].现代物业, 2007 (02) .
小区物业 篇2
节横幅标语
小区物业春节放假通知
小区物业春节放假通知是由物业公司发布，内容一般都物业公司对小区业主说的话，比如春节时期注意事项，以及一些祝福。以下小编准备了两篇小区物业春节放假通知，可供有需要的朋友参考。下面两篇文章由资料站提供。
小区物业春节放假通知一
尊敬的业主：
您好！201x年春节即将到来，按照国家放假安排：201x年x月x日至x月xx日为国家法定节假日，为使您欢度一个平安、祥和的春节，河工科技园物业现将相关服务工作安排提示如下：
一、临近春节假期，为保证您节日期间正常用电，请您于x月x日前到物业缴纳电费。放假期间物业仅留人值班，非特殊情况不予收取电费，x月xx日后恢复正常。
二、放假前夕，请贵公司安排专人对门窗锁闭情况及电源关闭情况进行检查，确认关水、关电、关窗，无任何安全隐患后再离开。请贵公司注意不要在办公室存放大量现金等贵重物品。
三、节日期间外出的业主，请及时留下您紧急联络人的联系方式，以便发生重要或突发情况时能够及时与您取得联系。
四、如贵公司在放假期间需到办公楼加班，请于放假前通知物业。基于楼内安全考虑，放假期间2号楼东厅照常开放，西厅及西厅电梯暂时关闭。
五、节日期间园区内禁止燃放烟花爆竹，请到指定燃放点：楼南侧临街空地燃放。严禁在配电室附近、草坪、雨棚附近等场所燃放烟花爆竹。
感谢您长期以来对物业工作的理解、支持与配合！并恭祝大家新春愉快，万事如意，阖家欢乐，x年吉祥！
201x年x月x日
小区物业春节放假通知二
尊敬的业主：
您好！
在新春到来之际，物业公司全体员工恭祝您和您的家人新春愉快！万事如意！在这里，我们提醒您，在节日期间需提高安全防范意识，注意如下几点：
1.请您提前购买充足的水和电，以便节日期间使用；
2.节日期间，外来访客增多，如您家中有访客到访，请注意核查访客身份，在未核实清楚访客身份前，请勿随意开启入户大门；
3.在您出入电梯间时，请您自觉并有意识关闭门禁门，防止可疑人员随意进入电梯间；
4.请您仔细检查家中电源、电线、插座等电气设备是否损坏需要更换，确
认室内电器处于良好的运行状态，以防火灾的发生；
5.如离家外出，请您妥善保管家中贵重物品，做好室内安全防盗工作，在外出前检查家中燃气阀、水阀、电源、门窗是否关闭，以防突发事件的发生(注：一层住户切勿关闭燃气主阀门)；
6.请勿在公共区域堆放私人财物，以免阻塞通道，造成消防安全隐患；
7.进入地库的车辆须遵守安全防火规定，请勿在车上存放烟花爆竹等易燃、易爆危险品；
强化物业管理 建设和谐小区 篇3
要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：
第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。
第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。
第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。
被小区电梯致伤,物业公司应当赔偿 篇4
我所在小区的电梯时有故障, 小区物业公司虽多次维修, 但都是零敲碎打, 没有从根本上解决问题。四个月前, 我在乘坐电梯时, 因电梯突然下坠致伤, 花去医疗费用3万余元。当我要求物业公司赔偿损失时, 物业公司却只同意赔偿1200元, 理由是其与各业主的物业服务合同中, 均已明确规定:业主因物业公司管理不当产生的伤害, 由物业公司承担赔偿责任, 但以该业主当年应缴费用为限。而我的年缴物业管理费是1200元。请问:物业公司的做法对吗?
读者:谢琳
谢琳读者:
物业公司的做法是错误的, 其必须赔偿你全部损失。
一方面, 维护小区环境安全是物业公司的应尽义务。《物权法》第八十一条、八十二条规定, 业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理, 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施, 并接受业主的监督。你所在的小区被交由物业公司管理后, 物业公司便具有对小区包括电梯在内的建筑物及其附属设施进行管理的义务, 但其明知电梯时有故障, 却每次维修只是零敲碎打, 没有从根本上解决问题, 对存在的隐患听之任之, 明显是对自己义务的违反。
另一方面, 物业公司必须承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务, 业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的, 人民法院应予支持。”正因为物业公司没有履行好自身义务, 放任危害的发生, 才导致你的损失, 因而其应当以赔偿损失的方式, 向你承担违约责任。
小区物业 篇5
小区工作方案
1.5月初确定物业项目，了解项目基本情况；
2.5月中旬由各物业服务企业针对各自的物业管理项目制定并报送提升方案；
3.5月下旬由各区物业管理主管部门与各物业服务企业签订责任状；
4.6月— 9月各物业服务企业按照制定的提升方案组织整改，有条件的物业管理项目参加我市物业管理创优达标考评；
5.10月上旬各物业服务企业将各自物业管理项目的整改方案和业主满意度调查结果报送所在区物业管理主管部门；
小型小区物业管理软件的设计 篇6
关键词：物业管理系统；住宅小区；现代化管理；数据库
中图分类号：TP311文献标识码：A 文章编号：1009-3044(2007)16-30921-02
The Design of Small Residential Quarters Property Management Software
LI Li1,GAO Feng2
(1.School of Information and Mechanical Electronics Engineering, Guangzhou University ,Guangzhou 510006,China；2.Work Office of Student Employment ,Taiyuan University of Science and Engineering, Taiyuan 030024,China)
Abstract:With the progress and development of scientific technology and the improvement of living standard, many residential quarters have emerged in the country. Residential quarters must have equitable management pattern. Property management has emerged in this condition. In a residential quarter, many things must be handled. If something is handled inequitably, the contradiction will produce. To solve this question, modernization management is used.A property management system is designed to satisfy the need. This system use computer to manage the residential quarter.
Key words:property management system; residential quarters; modernization management; Access database
1引言
随着科学技术的发展和人们生活水平的提高，目前在全国已有了很多的现代化住宅小区, 在这些住宅小区当中绝大部分都是商品房，消费者花很多的钱购买了商品房，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区的服务和管理提出了更高的要求，诸如对小区公共设施的配套和维修维护、水电的收费及停车场的收费等。作为一个现化化的住宅小区,就需要有与之相配套的管理模式，小区物业管理就是针对这一市场需要而应运而生的。由于小区管理所面临的事情很多，而且很杂，如果处理不好会造成业主与物管的对力，而且由于工作量大，如果依然使用传统人工的方式管理各种数据，由于其效率低、保密性差，而且时间一长，大量的文件和数据对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。因此为了更好地进行小区的物业管理，就需要引入现代化的管理方式，也就是用计算机来实现对小区物业的管理。[6]
如今随着科学技术的不断提高和计算机科学技术日渐成熟，计算机已进入了人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。如今利用计算机来实现小区物业管理系统在现代社会已成为最热门的行业，各种人性化的服务，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。当前已有很多大型的物业管理系统，但其内容多、操作复杂而且费用昂贵，这对于一些小型的小区来说并不适用，针对这一情况，设计了一个小型的小区物业管理系统。
2系统简介
为了采用现代化的管理模式来管理住宅小区，就要实现小区物业管理的自动化。由于该系统管理软件主要是为了使小区管理者更好更快地开展各项物业管理业务，所以根据小区的需求分析， 主要实现以下几个功能。
（1）基本信息管理
为了更好地掌握本小区的各种信息（如业主的信息、楼房的信息等），就需要建立各种信息库，实现档案数据的计算机化管理，方便物业管理者对各种数据的查找。不过为了业主隐私安全，其中业主的信息内容应设置一定的查询权限，避免不法分子对业主造成不必要的人身和财产伤害。
（2）收费系统
为了更快更好地进行各项收费业务，对纳入小区收费管理的收费项目（如水费、电费、煤气费等）进行电子收费管理。另外也可实现停车场的收费功能、业主的设备维修费等。
（3）公共设施的管理
对小区内的公共设施进行登记、维修、管理。
（4）来客访问管理
对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。
3 编程环境的选择
在该系统软件的设计中，采用了微软公司的Visual Basic 6.0应用程序开发工具。它是目前最为广泛的、易学易用的面向对象的开发工具。Visual Basic提供了大量的控件，这些控件可用于设计界面和实现各种功能，减少了编程的工作量，也简化了界面设计过程，从而有效的提高了应用程序的运行效率和可靠性[1]。同时，在该系统中由于需要大量的录入数据，所以需要用到数据库,在众多数据库中选择了Access数据库。Microsoft Access是当前最流行的关系型数据库管理系统之一，其基本的核心是Microsoft Jet数据引擎。数据库的访问和编程与在Visual Basic中访问数据库基本一样。Access提供了VB编程接口，可以为用户提供各种各样的编程功能。[2]
4 系统的设计
4.1 系统体系结构设计
本系统的运行界面如图1。
点击“进入”按钮即可进入本系统的操作界面。点击“结束”按钮即可退出本系统。在进入系统后，系统采用了模块化的设计方法，从而使整个管理系统实现结构化，如图2所示。
在“运行系统模块”中，主要实现系统的登录，从而保证整个系统的安全。在系统初始时，有两个默认的用户，系统管理员用户为Admin,普通访问者为Users,由程序设计人员手动添加到数据库中，它们的默认密码是11111111。Admin用户可以创建所用的信息，修改所有的信息，普通访问者只能查询而无法修改信息，而且业主信息普通用户无权限查询。如果需要对普通访问者进行管理，如修改、填加等，则使用Admin用户登陆；否则就用Users用户或者其它已经注册的普通访问者登陆。
图1 运行界面
图2 系统结构图
在“系统管理模块”中，主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询等；各种收费的管理等。
在“退出系统模块”中，主要实现整个系统的结束功能。由于其功能简单，不做详细介绍。
4.2 系统管理模块的设计
该模块是整个系统的重点，在该模块中主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询以及各种收费的管理等。操作界面如图3所示。
图3 系统操作界面
1） 基本信息管理子模块
在该子模块中主要完成各种信息数据的录入、修改及查询等功能。由于它处理的全是数据，所以需要有数据库来完成。在界面中采用VB提供的Data控件和ADO Data控件来显示和操纵来自被连接数据库的记录数据。ADO Data控件与Data控件的用法相似，同样需要经过连接数据库和“绑定”两步操作。任何具有“DataSource”属性的控件都可以和ADO控件“绑定”，此外还可以将DataList、DataCombo和DataGrid等ActiveX控件与ADO Data控件“绑定” [5]。以业主信息为例，首先增加业主的基本信息，之后才能进行物业收费等处理。基本信息包括楼房信息、业主信息等。业主信息包括楼房编号、用户姓名、联系电话、户型等。下表是业主信息登记表的字段结构。
接下来介绍一下具体的操作界面，该界面主要完成业主信息的录入、修改等操作。
表1 业主信息表ll04.tif
图4业主信息的操作界面
当业主的信息录入后可对其进行查询、修改等操作，上图就是业主信息修改操作的界面，在该界面中各个信息栏与先前建立的数据库字段一一对应。其中“重新查找”功能是为了实现下一个要修改的业主信息内容。 “重新查找”按钮的触发事件如下：[4]
Private Sub Command3_Click()
Dim S As String
S = InputBox("请输入要修改数据的楼房编号或户主姓名", "修改", "*")
Data1.RecordSource = "select * from yhxx where 楼房编号='" + S + "' or用户姓名 like '" + S + "'"
Data1.Refresh
........
End Sub
2）收费子模块
在物业管理中最繁琐的就属收费问题，在该子模块中主要是水电收费和停车收费。水电收费项目表的信息包括楼房编号、用户姓名、抄表项目、收费单价、抄表日期、读表数等信息；停车收费统计的信息包括车主姓名、楼房编号、收费年限、收费金额等。
在水电收费模块中可以针对不同的收费项目进行查看等操作，操作界面如图5所示。
图5 水电收费界面
点击“结算”可以将所有应交的水电费等全部金额计算出来，同时打印清单。
在停车收费模块中可以实现停车场信息的查询、订车位、车位统计以及收费管理等功能。在停车收费管理中分两种情况，一种是小区业主的长期停放收费，一种是暂时性收费，对于长期停放收费需要预订车位，收费时要登记车位编号、车主姓名以及联系电话等信息，然后根据收费期限以及收费价格进行收费，如果车位编号已经被他人登记过了，则不能进行再预订。同样，跟水电收费一样,必须先进行结算之后才能添加收费记录。[3]
收费界面如图6所示。
图6 停车收费界面
对于暂时性收费根据制定的收费标准由保安进行收费。
3）公共设施管理子模块
该模块主要实现对小区内的公共设施如电梯、绿地、水池、电线等进行登记、维修和管理。
4）来客访问管理子模块
为了加强小区的安全管理，对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，每天汇总一次，可进行查询。
5结束语
从以上的介绍及在某小区的实践可得出通过对小区物业实行计算机化管理，不仅克服了以前物业管理工作效率低，需要耗费大量人力、物力和财力的缺点，而且极大地方便了小区业主与物业管理者的沟通，促进了小区的和谐发展。不过由于经验有限，某些功能并不完善，希望在今后的实践中不断地加以完善。
参考文献:
[1]龚沛曾，等.Visual Basic程序设计简明教程[M]．北京：高等教育出版社,2003.
[2]张勇等．Visual Basic精彩编程百例[M]．北京：中国水利水电出版社,2002.
[3]杨浩. Visual Basic2005高级编程(第4版)[M].北京:清华大学出版社,2006.
[4]李敏业，等. Visual Basic + Access完全解析[M].北京:清华大学出版社,2007.
[5]王春才. Visual Basic数据库系统完全手册[M].北京:人民邮电出版社,2006.
物业监守自盗小区安全让人忧 篇7
为了保障小区业主的安全, 大多小区都有物业, 很多高档小区还配备了保安和摄像头, 有了摄像头、有了保安就安全了吗?也不一定, 笔者的一位朋友张先生就遇到了这样的尴尬。
张先生所在的是一个高档小区, 每月光交物业费就好几百元, 小区物业配有保安24小时站岗, 还有摄像头监控, 按说应该比较安全了。但就在自家的楼下, 张先生的自行车却不翼而飞。
这天张先生回来比较晚, 心想反正有摄像头, 放在楼下应该没事, 就把车停在了楼下。结果第二天早上, 张先生就发现自己的车不见了, 满小区找就是找不到, 于是就向当地派出所报了案。由于存车所在位置正好在摄像头覆盖范围内, 警方调出了小区的监控录像, 很快锁定了偷车贼。不过让张先生惊讶的是, 这个偷车贼不是别人, 竟是小区里的保安。
车辆在小区内被盗物业须担责 篇8
案例
原告杨先生诉称,自己8月22日晚上10时将车停放在某停车场内,翌日8时许发现车辆丢失,遂向公安机关报警。之后案件被侦破,查明该车系被他人盗走。据该案的刑事判决书认定,一名汽车维修工人刘某利用杨先生到该公司维修车辆之机,私自配了车钥匙,并取得该车的防盗密码,然后进入停车场,利用私配的钥匙、解码器将该车盗走。刘某出小区时拿出伪造的车辆进出凭证给保安,把车开出小区。后以24000元的价格将该车卖掉,所得赃款挥霍一空。结案后,警方未追缴到赃款、赃物。原告杨先生认为,停车场应该承担连带赔偿责任,遂将起诉至法院。
争论
失主认为:车辆丢失是物业失职
杨先生认为车是在小区被偷,他每个月都有按时缴纳物业费,而物业却连一辆车都看不住,小偷进入小区如入无人之境,这是物业的责任,因此要求其赔偿损失。
小区物业:住户未签订任何保管合同,要求赔偿不合理
小区物业公司介绍,住户并没有和他们签订任何保管合同,也没有任何承诺,因此,要他们赔偿是不合理的。小区居民每月缴纳的物业费只是用于小区的绿化、保洁以及维持小区工作人员的薪水。而这些经费里面并未包括小区居民的财物保管费,所以,物业公司虽然有义务保证小区的治安,但如果小区财物丢失,都要他们赔偿,那对于物业压力就太大了。
律师签订保管合同要清晰注明责任归属
小区住户遇到财物被盗,首先应先向公安局报案,只有通过公安部门的调查,才能证明你的财物是否确实被盗,这是前提。而小区居民财物在小区内被盗,物业是否需要赔偿?这要看居民与物业是否签订了财物保管合同,并在合同里清晰注明一旦在小区内丢失责任的归属、如何赔偿等问题。在签订了合同之后,还要看财物丢失,是否是由于物业过错造成的。如果业主未与物业签订任何保管合同,物业不需承担任何赔偿。
质疑电瓶车在小区被盗,物管不赔偿,是否可拒缴物管费?
电瓶车在小区被盗和物管费是两个概念,二者既有区别又有联系,应该说看管业主的财物是物业服务的职责之一,但是物管费包含小区卫生,治安及共公场所的修缮绿地的绿化和维护等等。一般的情况是依据各地方政府颁布的《物业管理条理》执行。有的地方《物业管理条理》规定:车辆在物业规定的地点存放且服从管理,如果丢失、损坏给予赔偿。有的地方《物业管理条理》规定:车辆在物业规定的地点存放且交纳看管费,如果丢失、损坏给予赔偿。
法院判定
深圳福田法院审理认为,对于原告车辆被盗造成财产损失的后果,原告自身并无过错。斟酌原告和被告双方之间存在的法律关系的性质,罪犯的作案手段,被告保安员在车辆出村时查收了凭证,以及伪造的和真实的进出村凭证的相似程度等情况,被告莲花北停车场应当赔偿原告车辆和养路费损失的30%,并退还原告剩余期间的停车管理费。
法律常识
小区物业管理系统的分析与研究 篇9
随着我国城市化进程的不断加快, 小区成为了主流的住宅方式, 小区的物业管理也应运而生。对于小区物业管理来说, 其数据量大, 重复的信息多, 物业管理工作复杂多变。这就使得一个现代化的物业管理系统可以为物业管理带来翻天覆地的变化。从而使小区管理人员更加准确、方便、快捷、高效的管理和查询, 很大程度上提高了物业管理的效率, 节省了大量劳动力, 这也是物业管理正规化、现代化的重要标志。因此, 开发一套高效率的小区物业管理系统软件是十分必要的。小区物业管理系统正是在这种背景下应运而生的系统, 它是一套面向对象的、分布式B/S结构物业系统。
1 系统需求分析
物业管理系统是包含的服务内容有基础性物业服务和专项服务。基础性服务包含:房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化。专项服务包含:私人生活秘书服务、留言服务、房屋代管服务、出租车代叫服务、接待访客服务、文化教育服务等。具体而言, 物业管理系统应当包括以下几个模块。
1.1 综合管理服务模块
这一模块主要是包括房型资料管理、档案管理、财务管理、园区管理、专项维修基金管理、服务规范、装修管理。
1.2 公共区域秩序维护服务模块
这一模块主要包括门岗执勤时间记录、交接时间记录、巡逻岗人员记录、车辆管理、报警中心执勤情况。
1.3 共有部位、共有设施设备日常运行、保养、维修服务模块
这一模块主要包括园区设施的维护、供电系统的维护、供水系统的维护、排水系统的维护、升降系统的维护消防系的维护。
1.4 公共区域清洁卫生服务模块
这一模块包括室内卫生、地下车库卫生、室外卫生。
1.5 公共区域绿化日常养护模块
乔灌木的养护、草坪的养护、花坛的养护。
2 系统设计
2.1 系统功能模块设计
系统设计是一个把系统需求转换成用系统表示的过程。通过对目标系统的分析和研究, 做出了物业管理系统的总体规划, 这是全面开发系统的重要基础。在对物业管理系统全面分析调查的基础上, 制定出物业管理系统的总体规划。系统包括基础服务子系统、专项服务子系统。
2.1.1 基础服务子系统
这一子系统包含日常管理、收费管理、小区服务、系统设置、
公共信息发布五个模块。日常管理模块:包括用户管理、房产管理、设施设备维护管理和车位管理。收费管理模块:可以发布小区内物业收费通知, 查询各项费用的收支记录。小区服务模块:包括客户服务管理 (投诉、意见) 、环境管理 (保洁绿化) 、保安消防管理。系统设置模块:设置、管理业主和管理员不同角色登录系统的权限。公共信息发布模块:发布新闻、当日门岗执勤人员信息、保洁人员信息、绿化养护人员信息、设施设备维护人员信息。
2.1.2 专项服务子系统
这一子系统是针对业主专项服务需求设计的, 其所提供的服务费用不包含在物业费中。主要是包含订报、送奶、私人生活秘书、房屋代管代租、留言、出租车代叫、接待访客、文化教育等。
2.2 数据库设计
数据库是本系统的核心和基础。它设计的好坏直接影响着整个系统的质量。通俗地说, 数据库设计就像高楼大厦的根基一样, 如果设计的不合理、不完善, 将在系统开发过程中, 甚至到后期的系统维护、功能变更和功能扩充时, 引起较多问题, 严重时甚至要重新设计, 重做大量已完成工作。根据系统的需求, 建立管理员信息表、业主资料表、收费记录表、房产信息表、员工信息表、车位信息表、报修信息表、保洁绿化任务表、业主建议表、角色信息表、权限表、角色权限关系表十二个表来存放数据。
3 结语
随着智能化物业的发展、普及网络技术的快速提升, 计算机技术、网络技术将在未来的几年内更广泛和深入地运用于物业管理行业, 并和物业的智能化系统实现真正的无缝链接, 完全做到集约化管理。随着物业管理公司的管理日益规范和组织的日益庞大, 物业管理公司跨地域的经营已渐成规模。这时计算机的广域网络技术的应用、Inter net与Intranet技术的应用, 办公的自动化以及与智能化系统、金融电子系统的结合都是物业管理的计算机化的发展方向。
摘要：随着我国城市化进程的不断加快, 住宅小区数量不断增加, 业主对小区的功能要求由简单的居住要求扩展为舒适、美观、高质量的居住生活环境, 智能化的物业管理也就应运而生。本文分析并设计了一套基于B/S架构的智能物业管理系统。
关键词：物业管理,MIS,B/S,智能化
参考文献
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小区物业 篇10
社会治理重构政府公信,阻断了不法官员寻租经由物业企业向市场转移的通道,降低了业主居民购买物业管理服务的成本,改善了供需关系。
在仅仅具有政府与市场两部门的情况下,因为市场受到各种行政监管,市场对政府的监督力度很小。尽管企业对政府寻租也非常不满,但是从自身牟利角度出发,企业宁可选择向消费者转嫁成本也不选择得罪政府而影响今后的市场准入许可。结果企业成为权力寻租向大众转移的通道,甚至有的企业乃至整个行业都借转嫁寻租之机牟取暴利。潜规则不再是个别现象,而是行业盟约;道德缺失不再是个别行为,而是整个行业的理所应当。
更进一步,既然政府可以利用权力经由市场获利,那么“敏锐”、敢于冒险的商人,就把权力当作了可以买卖的商品,开始了对权力的谋取。权力与市场合谋,政商利益集团出现,权力寻租规模不断扩大,甚至干脆成为明目张胆的抢夺。两座大山带来业主居民的生活成本不断提高、财产损失不断加大。这必将导致业主居民对服务的购买意愿大幅下降。
只有社会治理的大幅发展才能阻止这种下滑趋势。社会组织要求合作企业的经营更为透明,把暗箱变成了明箱。透明的经营防范了行政权力的贪腐。在治理好的小区,物业服务合同是透明的酬金制合同。政府部门对物业企业的摊派变得困难。因为合同上要求物业企业必须与业主委员会沟通这笔资金的使用是否符合规范,甚至还需要召开业主大会,这笔钱去向将路人皆知。业主委员会找政府商议,把决策困难告诉政府,政府摊派就此撤销。
反之,越是限制社会发展,问题就越严重。专项维修资金由业主们在买房时缴纳,归集到政府由其代管,用于小区大修、更新与紧急维修。在缺少社会治理的情况下,这笔资金的缴纳义务,在业主之间并非公正。在某地,小区业主要求房管局提供本小区所有专项维修资金账户的缴费信息,但是房管局说涉及隐私而不提供。官司打到法院,法院也含糊其辞。其实大家都明白,每个小区都有一批政商关系户根本不缴纳专项维修资金,也不尽业主义务。房管局连最基本的社会公开都做不到,宁愿选择保护非公正而放弃其公义。
更有甚者,有个地方六个小区发生了3842万专项维修资金被物业企业与官员通过伪造业主签名、伪造程序文件而盗用的案件。刚开始,各个小区业主们的维权是分散的、独立的,维权极其艰难。最后经过六个小区的业主委员会联合起来,顶住各种压力,发动各种力量,集体坚持不懈地做当地住建委、房管局的工作,才使得政府部门能积极作为,最终将涉案官员抓获。这个案件,只是维修资金被盗用的冰山一角。如果没有社会组织的监督,政商关系就毁坏了行业公信。这种情况下,还有哪个业主在第一笔维修资金花完之后再次归集呢?物业管理中核心的专项维修资金制度,又将如何延续?
二、社会治理重组物业管理事务
物业管理内存在大量的经济事务。这些经济事务,有的是私人事务,有的是共同事务,有的则是公共事务。通俗的说法,可以划分为私事、小事与大事。私事则通过个人自力或市场主体来完成,小事交由社区的社会组织处理,大事交由政府处理。
但是,当前物业管理所包含的各类事务,并非纯粹从市场出发,或者从社会出发,基于各方的自愿而产生,而是基于历史的、传统的行政事务的剥离而带来。时代的局限,使得剥离的物业事务,并没有经过市场、社会与政府的协商而区分,因此并没有充分发挥市场、社会与政府作为供给方的各自独特优势。总体而言,他将原本属于“私事”与“大事”的事务,一并交给承担“小事”责任的物业企业。结果,物业企业既无法负担“私事”的成本,又无法履行“大事”的职责,最后还因此影响“小事”的管理,导致各方共输。
比如涉及各个家庭内部的水、电等维护维修。在历史上的公房时代,大家都是公房的租户,因此,室内的水、电维护维修都属于房管部门来负责。随着住房私有化,特别是商品房小区,居住人从租户转变为业主。这个时候,室内维修服务按理已经属于业主的私事范畴,而不再属于管理共用部位的物业企业的管理范畴。但由于物业管理企业脱胎于历史上的公房房管部门,习惯使然导致依旧由物业企业来承担。一开始,物业企业往往将家庭维修作为服务噱头,采取免费或很低收费的服务策略,以此促进物业费缴费率提升。但随着劳动成本迅速上升,家庭设备设施损坏增多,专业的家庭维修维护的运营成本大幅提高。另一方面,免费与低收费策略,又无法将维修工的劳动价值与其报酬很好结合,大家干起来也没有积极性。将小事与私事混同,既阻碍了专业化分工发展,也限制了社会上其他主体参与到这项服务之中。结果,作为家庭业主,也并没有因为免费而享受到满意的服务。最终带来了多输结局。
然而物业管理事务的重新梳理、分流,这一重要的物业管理重组的工作,却无法在物业企业内部单独完成,亦无法在市场与政府之间双向完成,因为涉及到社会组织,必须三者共同参与、共同协商,必须按照社会治理的方式来进行。
重庆市南岸区政府推行的“三事分流”,则提供了将物业管理纳入社会治理进行重新组装的可以借鉴的范例。“三事分流”的核心特点就是通过政府牵头,社会组织与居民参与,大家通过协商沟通,将社区事务依据公共属性大小,分流成“大事、小事、私事”,厘清市场、社会与政府的职责边界。这一社会治理创新获得了民政部社会治理创新奖。
仿此思路,将物业管理纳入社会治理当中,通过政府牵头、社会组织与企业一同参与的“三事分流”,我们可以将原本集合在一起的物业管理大包裹,重新按照其经济关系进行梳理分流。有的划分到公共服务里,由政府提供,比如老旧散小区的公共安全;有的划分到私益事务之中,比如各个家庭的小型维修;有的还依旧保留在小区的共同事务里。经过分流,物业管理的内涵发生了变化,权利责任主体发生变化,更好地发挥政府、市场与社会的独特的供给优势,更好地适应不同生命周期、不同类别、不同偏好的安居需要,由此充分满足业主居民们的需要,达到社会总体绩效的最大化。
当下“三事分流”的前提,是一个拥有“治理”情怀的政府。他不僵化,可以与社会对话;他具有弹性,可以与大家协商各自的责任边界。但是要使得这种政府状态持续,而不是人亡政息,就需要把治理原则落实到各个社区的“习俗”里、习惯法里,落实到每个人的生活习惯里。在每一个小区、每一个社区里,都播种下政府、社会、市场联动治理的“公约”种子。当我们不再沿着城市管控的道路发展,而是充分扶助社会成长,将物业管理纳入社会治理,现在看到的各种问题才可以得到有效解决。
三、社会治理引领物业管理转轨转型
现有的城市管理体系下,物业管理难以发展,必须转轨转型。只有社会治理才能引领物业管理转轨转型。转轨转型的关键是需求偏好的推动。
社区社会组织的产生源于业主居民的认同,因此相比政府与企业,其与业主居民的利益更为一致,大家更信任他们。基于信任,社区社会组织能够有效组织需求方,影响需求方的“需求偏好”。根据经济学原理,当需求方的需求偏好发生变化后,消费也发生变化。这个时候,供给方只有调整供给策略才能确保收益最大化。由此,需求方的偏好改变带动了供给方转型。这就是社会治理引领需求带动供给转轨转型的道理。
实践中,通过业主委员会、第三方等社会组织宣传,业主居民们更为清晰地具体地认识到大家共有共用的资产价值巨大,甚至在房价中的占比超过了50%。这些共同资产存在自然损耗与使用损耗,如果不加爱惜,损耗还会加快。这不仅给生活带来不便,更导致巨大更新成本,甚至还会造成人身安全风险。正是这些具体的密切的沟通,促进了业主们的观念更新,由此带来生活习惯的改变。例如,某小区业主居民乘电梯时喜欢独自乘坐。如果两家人一起等电梯,电梯到了双方就相互“谦让”。一家先乘梯,另一家则等待下一次电梯的到来。这样的乘梯习惯,使得电梯使用频率增高、电费耗费加大、磨损亦加大。经过宣传后,大家改变了乘梯习惯,电梯来了就一起乘梯,还能相互聊聊天促进邻里相熟。
通过宣传,还可以树立共同财产的观念,由此业主居民们进一步认识到:共同归集物业费到业主大会账户,乃是业主们相互的义务,类似聚餐时的AA制。大家归集的物业费,以及小区的公共收益,并非物业企业所有。相反,除了支付物业企业的酬金之外,其他全部都是业主们共同所有。物业企业则是基于勤勉与诚信,代为业主们管理这些共同财产。因此物业费与公共收益都应按照公开透明方式来管理,将物业费与公共收益的来龙去脉都公布出来,将每个业主是否缴费都公示出来,任何业主都有权对小区账目监督,这乃是天经地义。这些观念在业主中的深入普及,作为供给方的物业企业,也开始逐步转变观念,愿意从不公开转变到公开。事实上,众多小区的实践都证明,公开将大幅提升缴费率,增进业主与业主、业主与物业之间的相互信任。
物业经理人亦随着物业管理转型转轨得到更好回报。由于物业服务的公开与透明,市场机制就开始发挥作用,使得这些走向公开透明、勤勉工作的物业经理人,相比其他被质疑盗用业主财产的物业经理人,具有更长时间的合约与更高的薪酬。他们可以更为心情愉快地、更为理直气壮地开展工作。
物业企业的股东也感受到转轨转型的好处。某小区物业企业连年亏损,累计亏损超过500万,物业服务质量低下,业主们普遍不满。业主们艰难成立业委会后强烈要求更换原有的物业服务企业。当新企业接手后,在业委会的督促与协助下发现,原先的项目团队经常到商户吃拿卡要,并涉嫌与商户勾结、纵容商户疯狂盗电,给原企业带来巨大损失。在没有业主组织监督的情况下,规模越大的物业企业,为监督大量的项目经理,不仅要付出巨大成本、降低执行效率,甚至还要冒监督项目经理的监督人也被卷入腐败的风险。充分借助业主、业主组织的日常监督,则不仅可以大大减少监督人员,还可以提高监督的绩效。
开发商也感受到转轨转型的好处。濮阳某小区开发商由于下属物业企业连年经营亏损,不得不补贴大量费用。在下决心将物业合同从包干制改为开放透明的酬金制之后,当年经营就扭亏,开发商也不必再为此继续补贴。同时,小区业主缴费率大幅提升,业主、物业企业与开发商之间的相互信任大为改善。