房地产工程建设（精选十篇）
房地产工程建设 篇1
任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化, 那么在这个过程中成本控制是十分重要的, 而且成本的控制是贯穿于项目的始终, 从项目的定位, 初步设计, 施工设计, 工程建设, 交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等, 根统计资料表明, 在设计阶段节约投资的可能性为88%, 所以在此阶段房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究, 成立自己的设计团队, 根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内部构造、设备安装及整个项目的配套方面出发, 运用价值工程理论进行优化设计。等而施工开始后节约投资的可能性仅为12%, 这个阶段只要自身不再更改原规划设计, 做好现场工程管理, 不随意下发变更指令, 利用监理单位管理好施工单位, 那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。
在建筑法律不断健全的今日, 要从招标阶段进行严格的筛选协作单位, 不能超越招投标等相关法律的规定, 设计阶段包括方案设计, 施工图纸设计。建设过程中包括监理单位, 施工单位 (总分包单位) , 材料供应单位的确定, 甚至后期物业管理单位的确定, 都通过公开招标或者邀请招标, 择优选取, 以取得项目各参与共赢。
2 进度管理
资金是有时间价值的, 那么房地产开发项目从立项到交付使用时间越短越好, 以便于高效的提高资金的使用效率, 一般而言, 开发项目比较紧张的都在工程建设阶段, 基于此, 制定切实可行的计划是十分重要的, 将拟建项目进行几个大节点的划分, 如什么时间出正负零, 什么时间封顶, 什么时间竣工验收, 做好这几个时间点的控制, 建设方需要做的是宏观的、全局的工程管理, 通过施工单位的自查, 监理的巡查, 通过召开会议分析未完原因, 如何采取措施, 利用组织、合同、技术等方法去督促各参与方, 共同来提高建设进度。
3 质量管理
品质永远是竞争的核心, 房地产开发项目更不例外, 建设房子无疑地基处理、主体建设、设备安装、外立面、配套建设等几个方面。那么如何才能管理的更好呢, 首先要有目标, 制定好自己的目标, 各方才知道自己的方向在那里。其次要有方法, 施工单位做好施工组织设计, 配备优秀的管理人员, 选择优秀的操作人员。配备先进的操作工具, 安全的施工机具。做好材料的进场控制, 建立严格的材料验收制度, 明晰的材料台帐。从源头到领料各个环节都是有监督的, 都是可以溯源的。给进场的人员做好技术交底, 经常进行大比武, 进行班前教育建立民工学校, 从而提高操作工人的技术水平。良好的环境也是不可缺少的, 现场做到日完日清。人、机、料、法、环五大环节均予以保证, 无疑会提高建设品质。在这个过程中发挥监理单位的作用, 要深入现场, 做好旁站, 做好平行检查, 进行周比赛, 月评定制订奖罚措施, 通过激励来提高质量管理水平。
4 安全管理
近年来建筑工程行业安全事故频发安全生产的管理不光是施工单位单方的事情, 项目各参与方都要参与进来, 共同管理安全生产, 房地产开发企业不能超越程序办事, 一切都要按照相关的建设程序开展自己的工作。不能任意的压缩施工工期, 不刻意的抢工期、赶工期, 违背客观规律。不能任意的将工程直接分包或者肢解分包, 将自己的分包要纳入总包的管理范畴之内, 否则会因为分包太多, 造成现场管理混乱, 安全事故多发。再者要求各参建方建立完善的安全管理体系目前比较常见的就是挂靠单位较多, 或者外埠企业较多, 公司级别的人员较少安全管理机构不健全, 造成高资质、低管理的现象, 针对这些要从合同的角度出发予以约束。最后要建立四级安全管理体系, 即建设方、监理方、施工方、老务队都设置安全工程师岗位, 以便从组织上重视安全管理。
5 各方关系的协调
房地产开发项目本身就是一个社会资源的大整合, 自己本身就是一个组织各方共同实现价值的组织者, 自己所充当的角色既可能是甲方也可能是乙方, 如何妥善的处理好各参与方的关系十分重要, 在建设阶段偏重于场内的管理, 重要的是处理好监理、总包、分包等几个方面的关系, 如处理总分包工作界面的划分, 工序之间的移交, 总分包配合费用的洽谈等工作。通过合同手段、会议手段进行沟通解决。
协调职能使不同的阶段、不同环节、不同部门、不同层次之间通过统一指挥形成目标明确、步调一致的局面, 同时通过协调使一些看似矛盾的工期、质量和造价之间的关系, 时间、空间和资源利用之间的关系也得到了充分统一, 所有这些对于复杂的工程项目管理来说无疑是非常重要的工作与政府等部门的沟通协调, 无论新建、改建、扩建这些项目都离不开政府部门的监督管理, 需要与规划、质监、市政、水务甚至一些垄断行业的沟通都是十分重要的, 既不能违背程序办事, 也不能因为烦琐的程序而持不满的态度去办事, 根据公司的大小可以设置专门的报建专员或者项目前期部来协调处理此类事情, 以便提高办事效率, 总之房地产开发项目是一个系统的、复杂的、多元的、目前很多公司管理还不是十分规范化, 甚至有单位不知道该设置那些部门, 那些岗位, 建设程序的流程也不熟悉, 但目前又没有一个规范化的东西, 只能借助一些规模较大的公司, 通过一个甚至更多项目的开发来不断完善、提高项目的建设管理水平, 从而最大限度地发挥出工程项目的经济效益。
摘要：近年来, 房地产市场日趋成熟, 而且竞争也是十分激烈, 那么如何高效的提高房地产开发项目工程管理水平尤为重要, 从成本管理、进度管理、质量管理、安全管理等以及如何协调建设过程中各个参与方的关系, 如何顺畅的与政府等部门进行沟通等方面入手, 结合笔者自己的工作经历进行一个总结与分析, 以供讨论。
房地产建设工程办理流程手续 篇2
一、项目建议书 行政服务大厅发改委窗口（办理时限7-15天）1.四至证明（原件规划办、镇政府）2.项目建议书申请（原件）
3.项目建议报告书原件（有资质的公司编写）4.法人身份证（法人证明）
二、选址意见 规划局规划
1、建设项目选址意见书申请表
2、项目选址申请报告或相关批复文件
3、拟建项目现势地形图（电子和纸质）
4、申请人与相关权属单位协议
5、环评、水利、气象
6、镇政府及规划办意见
三、土地预审手续 土地局规划科
1、建设项目用地预审申请表
2、建设项目用地预设报告（内容包括拟建设项目的基本清情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山
4、项目用地土地复垦资金的拟安排情况等）
3、建设项目立项批复、备案文件
4、建设项目选址意见和规划红线图
5、可行性研究报告（小项目可写基本情况：什么项目、选址情况、用地规模、用地类型、补充耕地资金落实情况等）
6、地质灾害危险性评估等（单独选址项目）
四、环评 行政服务大厅环保局窗口(办理时限7天)
1、环评申请表（一式6份盖鲜章）
2、项目建议书（原件）
3、规划范围图（规划局印）
4、土地证
五、立项 行政服务大厅发改委窗口
1、立项申请原件（镇政府）
2、项目可研性研究报告（原件）
3、法人身份证（法人证明）
4、建设用地规划许可证
5、土地预审
六、用地规划许可证：规划局综合科、乡镇科（办理时限7-15天）
1、建设用地规划许可证申请表（原件）
2、有资质的设计单位设计的规划方案总平图（原件）
3、规划设计要点1份（原件）
4、建设项目的批准、核准、备案文件1份（原件）
5、国家安全 环保 消防 文物保护部门的意见（原件）
6、地质灾害评估报告1份（原件）
7、法定代表人或负责人的身份证复印件、法人登记证（组织机构代码）复印件，（代理人须提供代理人身份证复印件）8、1:1000现状地形图（由测绘资质测量部门盖章，含地上地下详实资料）
9、以划拨方式提供土地的建筑工程，还需提交：提供建设项目用地预审意见（复印件）项目选址意见书（复印件）
10、镇政府或镇规划办意见
11、规划部门认为应当提供的文件或资料
七、土地划拨手续 土地局
1、用地申请和《建设用地申请表》
2、项目审批文件（原件）
3、机关单位代码复印件、法定代表人身份证复印件
4、《建设用地规划许可证》和规划设计要点及用地红线（原件）
5、规划部门审核同意的项目总平面布置图
6、环评报告（原件）
7、地灾评估报告备案登记表（原件）
8、权属证明等材料
9、规划审查表等材料
10、勘测定界技术报告书
11、农用地转用、征收集体土地批准文件
12、缴纳各种税费凭证
八、图纸审查：徐州市住建局
1、徐州市建设工程施工图设计审查报审表
2、立项
3、规划红线图（有坐标）
4、抗震审查方案
5、图纸（蓝图）
6、地质勘查报告原件
九、建设工程规划许可证：规划局综合科、乡镇科（办理时限7-15天）
1、建设工程规划许可证申请表原件
2、经审定的建设工程设计方案（建设设计方案彩色总平面图、原件及电子文件）1份及审查意见原件
3、法人身份证复印件、法人登记证（组织机构代码）复印件
4、建设项目的批准、核准、备案文件原件
5、国有土地使用件及附图1份
6、建设施工图（单位建设效果图1份，单位施工图蓝图1套）电子版文件1份，建设工程建设面积核准单（原件及电子文件）1份。竖向管网施工图，抗震审查意见及图纸审查意见
7、地质勘探报告1份原件
8、当地镇政府或规划办意见
9、规划部门认为应当提供的文件或资料
十、人民防空 贾汪区人防办
1、发改委立项
2、建设用地规划许可证
3、批准的总平面图
4、已批准的设计方案
5、环评
6、土地证明
十一、招投标手续 贾汪区住建局招投标办
1、环评报告
2、图纸审查合格证
3、发改委立项
4、建设工程规划许可证
5、土地证
十二、白蚁防治 贾汪区住建局白蚁办
1、建筑面积
2、立项
3、建设工程规划许可证
十三、用电手续 贾汪区供电公司 用电手续办理
1、营业执照 复印件
2、法人身份证 复印件
3、开户许可证 复印件
4、税务登记证 复印件
5、施工合同 复印件
6、发改委可研 复印件
7、发改委立项 复印件
8、建设用地规划证 复印件
9、土地证（证明）复印件
10、红线图 复印件
十四、用水手续 贾汪区水利局自来水厂
十五、建管手续： 贾汪区住建局 建管科
1、施工企业资质等级证书复印件（副本）
2、施工企业法人代表营业执照（副本）
3、中标通知书复印件（验原件）
4、建设工程施工合同（规范文本）
5、项目经理资质证书复印件（验原件）
6、江苏省建筑企业信用等级手册（外地施工企业提交进徐施工证明）
7、企业法人代表委托书
8、白蚁防治合同
9、社保费缴纳证明
以上复印件加盖红章报至住建局建筑业管理科
十六、质检手续：贾汪区住建局 质量监督管理站 本手续为建设单位办理：
1、《建设工程质量监督申报表》（每单位工程3份）
2、建设工程规划许可证（复印件）
3、岩土工程勘察报告（原件）
4、施工图纸：（注：质监站专用）、设计审查批准书、设计审查报告更（前提：如果有应提供，结构变更必须重新审图）、抗震报告
5、建设单位：（1）单位资质证书复印件（审查原件）；（2）项目负责人授权委托书原件（每单位工程1份）；（3）建设单位与检测机构签订的检测合同；（4）商混合同
6、勘察单位：（1）单位资质证书复印件；（2）勘察单位技术负责人、项目负责人资格证书复印件
7、设计单位：（1）单位资质证书复印件；（2）设计单位项目负责人、建筑师、结构师执业资格证书复印件
8、施工单位：（1）单位资质证书复印件（审查原件）；（2）施工中标通知书和施工合同（每项单位工程1份、审查原件）；（3）施工单位项目经理、质检员（包括土建、安装）职业资格证书复印件（审查原件）；（4）项目经理（建筑师）职业资格证书
9、监理单位：（1）单位资质证书复印件；（2）监理中标通知书和监理合同；（3）总监、土建监理、安装监理、见证员职业资格证书复印件；（4）总监授权委托书原件；（5）总监理工程师（如有变更）变更资料；（6）监理人员备案表
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1、建设单位办完此手续后，开工前应办理好施工许可证；
2、以上所提供的复印件必须加盖公章
十七、气象局防雷审查： 贾汪区气象局
1、图纸1套（蓝图）
2、防雷审查申请表原件
3、防雷审查减免申请原件
4、建筑面积审核单
十八、建设工程施工许可证办理流程、期限及所需材料：贾汪区住建局综合科、乡镇科
（一）、办理步骤：
1、填写《徐州市建设工程施工许可证申请表》提供有关申报材料；
2、核验手续齐全，现场查看“三通一平”、拆迁情况、现场有无民工维权告知牌，符合要求后颁布发《建筑工程施工许可证》
（二）、办理期限：15个工作日
（三）、所需材料
1、建设工程立项批准文件
2、建设用地批准手续（国土证或证明）
3、《建设工程规划许可证》（包括红线图）、《建设用地规划许可证》、规划方案
4、需要拆迁工程的拆迁验收单
5、施工图审查和抗震审查合格证、图审报告
6、施工、监理中标通知及合同（或委托合同）
7、质量监督手续
8、安全施工措施资料、受理通知书及建筑施工安全监督证
9、工程项目监理备案
10、区综合治税办公室出具的书面证明材料
11、气象主管部门核发的《江苏省防震装置设计核准书》
12、各种税费缴纳凭证（民工工资保证金、监理责任保证金、公建配套保证金、项目经理责任保证金、民工计酬手册、规费）
13、法律、法规规定的其他条件（建筑施工企业安全生产许可证、建筑工程消防设计审核、商品混泥土购销协议）
14、白蚁防治合同
15、整个小区的建设方案
注：1-11项验原件，留复印件
十九、建设工程消防设计审核申报材料 徐州市消防大队
（一）、办理流程
受理---资料审查---现场勘查---审查---出具审核意见
（二）、办理时限：20个工作日
（三）、申报材料
1、建设工程消防设计审核申报表（一式一份）
2、项目学校机构代码、法人代表复印件（加盖项目学校鲜章）3建设工程规划许可证明材料
4、单位资质证明复印件（加盖设计单位鲜章）
5、设计施工图（一套）
6、消防管网总平面图
7、项目学校授权办理人员委托书（原件盖项目学校公章）
8、建设工程办理人员身份证复印件（一式一份）
二十、市政雨污分流 贾汪区水利局
我国房地产品牌建设研究 篇3
摘要在系统论述我国房地产现状及发展历程的基础上，对品牌定义、品牌构成、品牌建设的内涵进行了较详细的阐述为房地产品牌建设奠定了理论基础。在此基础上分析了我国房地产品牌建设的现状，对房地产品牌建设给出了一些建议。
关键词品牌；房地产品牌；品牌建设
一、品牌相关概念
1品牌本源
品牌的英文单词Brand，源出于古挪威文Brandr，意思是“烧灼”。人们需要利用标记家畜等方式来与其他人的私有财产相区别。到了中世纪的欧洲，手工艺匠人用这种打烙印的方法在自己的手工艺品上烙下标记，以便顾客识别产品的产地和生产者，这就产生了最初的商标，并以此为消费者提供担保，同时向生产者提供法律保护。16世纪早期，蒸馏威士忌酒的生产商将威士忌装入烙有生产者名字的木桶中，以防不法商人偷梁换柱。到了1835年，苏格兰的酿酒者使用了“Old Smuggler”这一品牌，以维护采用特殊蒸馏程序酿制的酒的质量声誉。
2品牌的一般定义
1960年，美国营销学会(AMA)对品牌作了如下定义：“品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计，或者是它们的组合运用，其目的是借以辨认某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之同竞争对手的产品和服务区别开来。”然而，随着市场竞争加剧，品牌功能增强，这一定义己不足以涵盖品牌所具有的属性和意义。
1998年，Chernatony和McDonald在前人研究的基础上进行了总结，提出了一个比较成熟的品牌概念，他们认为一个成功的品牌是一个可辨认的产品、服务、个人或场所，以某种方式增加自身的意义，使得买方或用户察觉到相关的、独特的、可持续的附加价值，这些附加价值最可能满足他们的需要。
3品牌的内涵
品牌本身不具有独立的物体实质，是无形的；品牌是企业一种无形资产；品牌是一种沟通代码的集合体；品牌具有明显的排他专有性；品牌具有一定的风险性及不确定性；品牌是一种承诺和保证；品牌是企业市场竞争的工具。
二、房地产品牌
(一)含义
1房地产
房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的统称。房产指建筑在地上或地下建筑产品及其所有权，同时还包括由所有权衍生或法律设定的其他权利。地产是指通过开发可供建筑之用的土地和与土地有关的权益，包括土地所有权和政府决定的有效年限内的土地使用权。在我国地产权属的内涵主要指土地使用权，这是一种非土地所有权人合法使用土地的权利。
2房地产品牌及其内涵
所谓房地产品牌，是由房地产发展商在进行房地产产品开发经营的同时，有计划、有目的地设计、塑造，并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的标志，是公众对房地产产品的理性认识和感性知识的总和。
理解房地产品牌的内涵是房地产企业品牌价值评估的基础，房地产品牌的内涵包括：(1)对于房地产企业，品牌资产是一种超越生产、商品等所有有形资产的外在价值。(2)衡量房地产品牌价值最有力的尺度是它在顾客间产生的忠诚度(重复购买、口碑)。(3)房地产品牌资产的最简单形式是熟悉程度。(4)房地产品牌之所以能成为资产(有些企业把品牌资产列入资产负债表)无非是因为品牌能支持企业的盈利，品牌溢价能力是企业获得更高售价、更高利润率、更好赢利的有力武器。
(二)房地产品牌建设现状分析
目前，我国的房地产公司品牌有近1000多个，其中有54家上市公司构成了房地产业公司品牌的主体。这可以说明两个问题：一是我国的房地产业中优质企业较多，有56家可以达到上市融资的标准；二是我国房地产业行业集中度较低。只有少数的房地产集团拥有品牌优势，大多数尚未形成强势品牌的房地产企业却与之共同瓜分市场。如果考虑到没有资质上市的公司，则我国房地产开发楼盘中有近70％为三级资质或是无资质公司所开发。因此，从整体上看房地产业还未形成核心竞争力。
造成这种局面的原因主要有以下几个方面：
1品牌意识薄弱。房地产商普遍认为，对于房地产产品这种特殊商品，区位是最重要的。只要把房子盖在好的地段，不愁不赚钱，完全没必要花心思去塑造什么品牌。开发商的这种短视行为对企业的长远发展是十分不利的。
2品牌粗制滥造。剖析我国的房地产企业，会发现存在着大量低效的品牌传播现象。开发商随意的拼凑几个在许多城市几乎都能找到的楼盘名字，然后期望借助广告的狂轰乱炸来打造品牌。却不知这样的做法完全忽略了品牌传播对名称的唯一性和可识别性这个最基本的要求，更不必谈籍此塑造品牌及进行有效的传播。
3品牌建设的连贯性差。开发商常常认为与消费者建立联系的纽带是项目，因此只要打造项目品牌就足够了。其实这样的品牌建设策略不但收效甚微，还会造成品牌资源的浪费。这是因为：房地产产品不同于一般的日常消费品，各项目之间的差异性大，关联度小。如果只注重单个项目的品牌建设，那么势必就会导致每开发一个项目就得打造一个新的品牌，而随着每个项目销售的结束，其品牌影响力也就渐渐消失。
三、房地产品牌建设的对策建议
(一)开发商要审时度势，转变观念，树立和强化品牌意识
品牌具有三大效应：一是扩散效应。即品牌一旦确定，就会通过消费领域的传播和销售范围的扩展，迅速占领市场，赢得广大消费者的信赖；二是持续效应。只要品牌不倒，企业的影响力和知名度就会与日俱增，经济效益就会长期持续下去：三是放大效应。企业一旦创立一个品牌，其信誉就可以从一个品牌放大到一系列品牌，从品牌形象放大到企业形象。
(二)始终坚持品质与品牌的统一
品牌必须是一定品质的代表。任何消费者对品牌知名度较高的产品都具有一种品质期待。从这个意义上讲，开发商要树立品牌，就必须做到品牌与品质的统一，要保证产品的高品质才能塑造品牌形象。房地产的品质是由房地产形成的过程决定的，因此，开发商应抓好以下两方面的工作：
1重视设计环节。房地产商品首先是设计出来的，然后才能建造。设计对项目产品起决定性的作用，所以首先要提高设计工作的质量。
2择优选择承包商，防止过多的分包和转包。优秀的承包商视品质如生命。过多的分包和转包将会导致委托一代理链条的增加，加大了监督距离，增加了不确定因素。
(三)通过下面一些举措来改善房地产业在品牌塑造方面所面临的窘境
1推行“企业品牌+项目品牌”的品牌发展模式
房地产品牌有项目品牌与企业品牌之分，项目品牌是房地产企业单个项目的品牌，而企业品牌反映的是企业整体形象。企业品牌传达的是企业的经营理念和价值观念，它不针对某一个单一的项目，能为消费者提供一个统一的形象。企业品牌的塑造使各个楼盘之间形成关联，统合了产品品牌的资源。因此，房地产企业应该采用“企业品牌+项目品牌”的品牌发展模式，依托统一的企业品牌来创建项目品牌。
2采用“母子式”的命名策略
根据菲利普·科特勒的说法，品牌名称战略至少可以分为4种：一是个别品牌名称；二是对所有产品使用共同家族品牌名称；三是对所有产品使用不同的家族品牌名称；四是公司名称和单个产品名称相结合。根据房地产自身的特点，项目品牌宜采用第四种命名策略，即“母子式”的命名策略。也就是说，项目品牌要以企业品牌为案名开头，然后根据项耳的具体特征加以冠名。
在命名过程中还应遵循以下几项原则：
(1)命名要符合“家”的语义场，楼盘命名需要采用花园、园、苑等诸如此类，意义美好，有着明确的合围感觉的词汇才能符合人类对于家的情感认知和生理需求。(2)命名要符合消费者的生活理念人们购房居住只是最低的需求，更高的追求是某种生活理念。(3)命名要结合当地的文化特色楼盘命名要充分考虑当地的文化习俗，这样才能给楼盘起一个生动、形象的名称，有利于与当地目标消费者的沟通，增强品牌在当地的认知度和美誉度。
3建立会员组织
企业应根据自己产品的特点和市场特性选择恰当的品牌传播方式。若想要实现开发商和消费者之间更有效的沟通，提升品牌的美誉度，将品牌转化为现实的购买，就需要借助一种新兴的品牌传播方式——会员组织。企业组建会员组织，邀请所有业主及目标客户参加，通过会员组织定期开展的各种活动向消费者传递房地产企业的品牌内涵，使人们能够更好的理解和吸收品牌的内在价值。
房地产品牌的建设是一项长期而艰巨的、复杂而系统的工程，不可能一蹴而就。必须经过科学的调研，准确的定位，坚持一致的品牌执行及无微不至的品牌管理和维护，才能塑造成功的品牌。本文限于篇幅只是有选择地探讨了房地产品牌建设中的一些问题，具有一定的局限性。相信随着人们对房地产品牌建设的认识，加深对对房地产品牌的研究，很快我们会迎来房地产品牌建设的春天。
参考文献：
[1]宋维佳，试谈房地产品牌的创建[J]，经济师，2007(7)
[2]刘圣欢，品牌交易成本与房地产品牌，商业研究，2002
房地产改革:社会建设的伟大工程 篇4
最近在房地产领域, 政府和房地产开发商、地方政府、购买者之间似乎已进入一场拉锯战。为控制犹如脱缰野马的房地产价格, 政府连续出台了一系列控制政策, 至少希望能暂时缓和社会日益不满的情绪。
但政府的调控政策很快遇到了来自既得利益的反弹, 主要是地方政府、房地产开发商和投资者。一些官员和学者纷纷表示, 在房地产上, 政府调控不能过度, 要讲宏观调控的“科学性”。问题的复杂性背后实际上是既得利益的阻力, 在很多年里, 房地产领域已造就了巨大的既得利益。一旦既得利益开始动员其支持力量, 无论是财力、权力还是知识, 就会有足够的力量来抗衡政府的政策。很显然, 在既得利益面前, 有关方面推行房地产调控的决心和其出台的政策的力度都会受到影响。
社会大多数对政府控制房地产的决心和政策力度没有抱足够的信心。以往, 在诸多政策领域往往是雷声大、雨点小, 有些本来是要让社会受惠的政策, 结果却适得其反。因此, 社会对政策的信任度在降低。到目前为止, 政府所推出的政策多是为了控制房地产, 如收紧对房地产的贷款和限制家庭购房的数量等, 但房产税却实施不了。房产税是很多国家都已实施的政策, 是实现房地产领域基本社会公平的有效的、制度化的方法, 如可对每家每户的第一套房不征税, 购房越多要征收的税越多。未能推行房产税, 说明政府受到了已购买多套住房的既得利益的阻力, 也说明现有的房地产市场制度还亟待健全和完善。
为什么会这样?隐含在这个怪圈背后的还是根深蒂固的“GDP主义”。不少地方政府官员和房地产开发商都认准了这一点:你如果要GDP, 最终就还得给房地产市场松绑。他们既有充足的实力, 又了解“GDP主义”的弱点, 因此就很可能是“你有政策, 我有对策”。
面对诸多的压力, 政府该怎么办?在中国, 房地产问题已不仅仅是经济问题。经济学上的供求规律已很难解释中国房地产的问题, 也很难为解决中国的房地产问题提供思路。美国、俄罗斯等拥有大量土地而人口少的国家, 可通过加大供应量来稳定房地产市场。中国人口众多, 土地稀缺, 很难效法这个模式。再者, 在现有收入分配高度分化、房价大大超过居民收入、民间资本缺少投资领域的情况下, 增加住房 (土地) 供应既不足以满足市场需求和投机, 也不一定就能使一般老百姓买得起房。一句话, 房地产市场的核心问题是社会问题, 是一个“要建设什么样的社会”的问题。房地产恶性市场化, 就会导致年轻人社会处境的恶化。中国人口多, 并还在继续增长, 越来越具有物质主义倾向的年轻一代, 越来越没能力购房⋯⋯房地产从各方面正在成为诸多社会问题的根源。
要彻底改革房地产, 就要把它作为一个伟大的社会建设工程——这是一个基本的政策思路。在任何社会, 住房都是基本也是最重要的社会支柱, “居者有其屋”表明住房是最基本的社会需求, 用今天的话说, 就是最基本的社会权利。既然是最基本的社会权利, 那么这一权利是否能得到满足, 就决定了一个社会能否稳定, 即“有恒产者有恒心”。
从上世纪90年代末开始, 中国取得了高速的经济增长, 但不可否认的是, 这种经济增长方式也带来了许多社会问题。一些本来需政府在财力上大力投入、在政策上提供保护的领域高度市场化, 包括社会保障、医疗卫生、教育和房地产⋯⋯, 结果这些领域的问题至今已成为社会普遍关注的焦点。
很长一段时间以来, 学界和政界都在讨论中国是否是“拉美化”。不过, 没有必要把中国和拉美作比较, 和近邻作比较更能说明问题。新加坡基尼系数也很高, 至少不比中国低, 但新加坡的社会却很稳定, 这是因为新加坡用市场机制来创造财富, 用社会政策来保护社会。有效的住房、教育和医疗等社会制度保障了新加坡百姓最基本的社会权利, 其中“政府组屋制度”更是社会制度的核心。只要社会得到有效保护, 人们就不用过分担忧基尼系数增加对社会稳定的负面影响。简单地说, 在新加坡, “上不封顶”为人们创造财富提供了极大的动力, 而“保底”则是让社会大众充分参与分享经济发展的成果。以往, 泰国也取得了很大的经济发展成就, 但社会上很多人并没能分享经济发展成果, 社会保护机制缺失, 这就使得社会高度分化, 结果就造成今天的内战局面。
房地产工程副总 篇5
岗位职责：
1、对公司分管领导负责。负责全面策划、控制、监督项目开发全过程（策划、设计、施工及交付等）的成本、质量、进度、安全工作，负责处理项目开发过程中的所有事件。须定期向公司分管领导汇报工作，并接受质询；
2、负责制定项目公司所属各建设项目总体目标，形成总体进度计划、资金计划、人力资源计划，并向上级部门报批；
3、负责合理设置项目公司组织机构和人员编制，提请公司聘任或解聘项目经理，决定其他人员聘任，完成员工考核工作；
4、负责公司的规章制度在本部门的落实，建全项目公司各项管理制度，做好本部门员工的政治思想工作，调动员工的工作积极性和创造性，发掘工作潜力，做好本部门员工的各项考核工作，使团队持续处于高效运行状态；
5、负责项目公司运行中涉及重大事项的协调和建设项目总体目标实现；
6、负责组织公司相关部门（包括总包、分包）对设计方案、配套方案、施工方案、施工工艺、施工工期、材料设备选型方案进行优化工作，全面控制成本。
7、负责组织公司相关部门完成项目策划、设计、招商、运行、物管、勘察、审图、监理、招标代理、检测、监测、材料采购、设备采购、配套、验收等事项的洽谈和相关合同签订工作；
8、负责项目前期各职能部门意见征询、四证和验收交付文件办理；
9、负责组织公司相关主管部门制定项目公司人员的培训计划；
10、负责协调项目公司和政府相关各职能部门关系，使其处于良好状态；
11、负责协调项目建设过程中各重点分承包商关系，使其紧密合作，高效运行，达到建设项目总体目标。协助公司主管部门做好售后服务和回访工作，提高客户满意度；
12、负责在授权范围内审批办公接待费用，参与审定项目各项费用支付；
13、完成公司领导交办的其他任务。
任职要求：
1、35～45岁，结构、建筑或工民建相关专业本科以上学历；
2、8年以上工作经验，5年以上大型综合类（住宅、商业、酒店）房产项目运作经验，具有2个以上完整的项目开发经验；
商业房地产工程预结算管理 篇6
【关键词】商业房地产 预结算 管理
由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，如住宅、商铺、写字楼、酒店等，因而实际做起预算来难免凭经验估算， 带有一定的随意性， 与实际情况偏离较大，缺乏一套完整的全面预算标准作指导。下面对商业地产工程预结算管理方面进行探讨。
1.商业房地产工程预结算
1.1目的
为加强商业房地产公司所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。
1.2适用范围
商业房地产工程的范围 ①招标项目预算及结算的编制、审核工作。 ②直接发包项目预算与结算。③按照合同规定中间拨款工程量审核。 ④材料设备采购预算与结算。 ⑤零星施工项目预算与结算。 ⑥零星用工与设备租赁审核与结算。 ⑦其他。
1.3商业房地产工程预结算原则
①廉洁奉公原则：工程预决算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。 ②准确高效原则：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度，体现较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可复查性原则：工程预结算中的全过程应有详细、真实的记录及完整的资料，量价计算过程、审批记录等文件和资料， 应具备完全可复查性。 ④信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、 成本分析等多方面的需要，对资料、信息及时整理，并根据工作需要及时提供给设计和工程管理等部门。
1.4预结算工作职责
①预算部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算的编制审核工作负主要责任。负责组织工程预算的编制和审核工作，负责工程预算和结算的复审工作，确保其准确性。②材料设备主管负责编制《甲供材料设备一览表》，供造价工程师、财务部门等使用。 ③质量管理工程师按月核算实际甲供材料设备供货情况费用，为进度拨款提供依据。④造价工程师协助工程部经理完成施工方案的优选工作。进度款的拨付，由工程部经理汇总，决定支付。
⑤预算部为工程招标、合同签订提供造价方面的技术支持，包括工程量、合同价款、结算办法、变更计量等问题。⑥协助设计部完成设计方案的选优工作，为设计方案提供理论数据的支持。
2.商业房地产工程预结算程序
2.1预算工作程序
①由工程部施工副经理提供《预算编制通知书》和预算资料给预决算部。②预决算部主管分配任务给预算人员； ③预算人员按施工图计算工程量，按规定计价； ④预决算部主管负责审核预算书； ⑤预算金额超过50万元或情况较为复杂的工程预算结果，报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。 ⑥按预算价签订造价包干施工合同的工程，其预算报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。
2.2竣工结算程序
①由工程部施工副经理提供《结算编制通知书》和结算资料给预决算部。 ②预决算部主管分配任务至结算编制人员； ③预算编制人员根据资料，编制完整的工程竣工结算书；④结算书交预决算部主管指定人员校核； ⑤编制人员、校核人员共同与施工单位核对结算，双方分歧较大时，报预决算部主管处理；⑥预决算部主管审核结算书； ⑦预算编制人员将结算书交由政府造价管理部门审计，并跟踪审计过程，直至取得工程三算审查单。 ⑧由投资控制委员会主任在2个工作日内对结算书进行投资审查；
3.商业房地产工程预结算管理
3.1预算编制宜采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法，整个过程为：先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标；各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案，呈报分部门；分部门再根据各下属单位的预算方案，制定本部门的预算草案，呈报预算委员会；最后，预算委员会审查各分部预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。
3.2好预算管理制度建设。制定全面预算管理制度， 主要包括： 明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制企业的预算， 实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行考核等。会计核算上根据企业集团管理模式和房地产行业特点，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系， 作为预算项目成本、费用依据， 指导项目的预算工作，并逐步形成房地产企业自身的成本、费用定额标准。
3.3改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性，编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映， 而且是对项目综合情况做出的反映。
4.房地产企业在推行全面预算管理抓好三个结合
4.1要与实行现金收支两条线管理相结合。预算控制以成本控制为基础，现金流量控制为核心。只有通过控制现金流量才能确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出；只有严格实行现金收支两条线管理，充分发挥企业内部财务结算中心的功能，才能确保资金运用权力的高度集中，形成资金合力，降低财务风险，保证企业生产、建设、投资等资金的合理需求，提高资金使用效率。
4.2要同深化目标成本管理相结合。全面预算管理直接涉及到企业的中心目标利润，因此，必须进一步深化目标成本管理，从实际情况出发，找准影响房地产企业经济效益的关键问题，瞄准同行业的先进水平，制定降低成本、扭亏增效的规划、目标和措施，积极依靠全员降成本和技术降成本，加强成本、费用指标的控制，以确保企业利润目标的完成。
4.3要同提高预算的控制和约束力相结合。预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业预算，提高预算的控制力和约束力。预算一经确定，在企业内部即具有“法律效力”，企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。
5.结束语
总之，房地产企业的全面预算管理是一个系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。最后，笔者想要强调的是，全面预算管理的组织和制度建设仅仅是基础工作，关键是制度的执行，最主要的工作是权责利的统一、约束机制和激励机制的统一。
参考文献
[1]GFP9-1《项目总体计划控制程序》
[2]GFP9-2《项目投资控制程序》
房地产工程造价管理机制建设研究 篇7
一、房地产工程造价决策阶段工作要素机制建设
房地产工程造价管理的过程中, 需要从决策阶段进行全面的实施, 决策阶段的工程造价质量直接关系到整个工程造价的形成。因此, 要从房地产工程造价决策阶段进行全面的工作模式创新和工作机制安排, 实现对房地产工程造价的全方位控制和综合性管理, 为房地产工程造价形成良好的管理机制, 创造良好的基础。决策阶段在房地产工程发展过程中处于基础性阶段。因此, 要从房地产工程造价的基础环节入手, 积极稳妥的进行房地产综合性造价管理, 实现房地产的健康稳定发展。要对工程造价的合理性进行全面分析, 重复考虑影响房地产工程造价的各种因素, 实施良好的房地产综合造价管理, 提高房地产工程造价的整体水平, 为房地产工程造价的全面控制管理创造良好的条件。
房地产工程造价决策机制建设的过程中, 要从工程项目的选址开始, 按照选址的要求, 确保各项指标能够符合城市建设发展的具体要求, 在房地产工程造价决策性管理的过程中, 实现房地产的优化发展和工程项目的全面改善, 提高房地产的造价决策控制管理水平。准确的市场定位和良好的市场环境, 是房地产决策造价管理机制建设的重要条件, 具体实施的过程中需要从不同的造价管理模式出发, 提高房地产的造价管理效率和质量控制水平, 为房地产造价管理机制建设, 创造良好的内部环境和外部环境。房地产工程项目造价管理的过程中, 要建立完善的环境评价报告管理机制, 在工程造价优化控制的过程中通过有效的环境控制机制管理, 提高房地产工程造价的环境评价管理水平。对房地产工程造价进行全面的预算, 实现对房地产工程造价的全方位控制管理, 对成本进行全面的分析, 对影响工程造价成本的因素进行有效的分析, 提高房地产工程造价的全面优化管理水平, 为房地产工程造价的全面管理创造积极有利的因素。
二、房地产工程项目成本投资估算管理机制建设
房地产工程项目成本投资估算的过程中要对各个阶段进行有效的分析, 确保各个阶段工程造价能够符合决策控制管理的要求, 提高房地产的工程造价管理水平, 为工程造价成本控制管理机制建设创造良好的条件。房地产工程造价管理机制建设的过程中, 要从项目决策的可行性分析出发, 对各种投资估算成本进行全面的分析, 实现对工程造价理论的全面理解, 提高工程造价的制度化管理水平, 为把工程造价控制在一个合理的区间创造良好的平台。
房地产工程项目成本控制管理是造价管理的主要内容, 在具体实施的过程中要从成本形成的基本方案出发, 建立完善的房地产成本控制管理机制, 提高房地产工程项目资金的利用水平, 为房地产项目成本资金的合理规划和综合管理机制创新营造良好的氛围。房地产项目实施的过程中, 要对工程材料预备费和涨价预备费进行全面的研究, 建立完善的成本控制和涨价预警机制, 实现对房地产工程项目的综合控制管理, 提高房地产项目的综合预算管理水平。
房地产工程造价控制管理的过程中, 要从成本设计的各个方面采取有效措施, 确保房地产设计总体方案能够符合优化控制的基本要求, 建立完善的房地产工程设计方案, 确保造价设计符合经济性的基本要求。房地产工程项目造价设计方案优化控制的过程中要从建筑质量、建筑设计的整体方案出发, 确保建筑工程设计能够得到有效的布局, 实现工程造价的全面协调控制, 提高房地产工程造价的设计细致化水平, 为房地产设计创造良好的造价环境, 为房地产行业的健康稳定发展创造良好的条件。房地产工程造价管理机制建设与房地产的协调发展是紧密联系的, 在新的市场环境下, 房地产造价管理要从系统风险防控的各个方面采取措施, 提高房地产的整体造价控制管理水平, 为房地产的全面协调发展营造良好的氛围。
三、房地产工程造价施工阶段控制管理机制建设
房地产工程项目实施的过程中, 要对施工的不同阶段采取不同的造价成本管理, 确保各项造价管理能够符合房地产工程项目实施的具体要求, 提高房地产的整体工程造价管理水平, 为房地产造价优化控制和项目顺利实施, 创造良好的内部条件和外部条件。房地产施工过程中要对工程造价进行全面的分析, 确保房地产工程造价控制管理符合造价模式的要求, 提高房地产工程造价管理的整体效率。房地产工程造价施工阶段要从不同的施工控制管理策略出发, 确保各个施工环节能够得到有效的经济性控制, 把房地产工程项目成本降低到合理的区位, 实现房地产工程项目的全方位工程造价管理。
房地产工程造价施工实施的过程中, 要从方案模式创新和优化出发, 对工程造价进行有效的质量控制和进度管理, 确保工程项目实施能够符合施工程序控制管理的要求, 提高房地产工程项目的整体实施水平, 为工程造价管理和造价模式创新创造良好的条件, 房地产工程造价要对工程变更情况进行全面的分析, 确保工程造价能够在合理的工程变更范围内, 要建立完善的机制, 确保工程项目能够顺利完工, 避免各种返工现象产生, 提高房地产工程造价的整体优化控制水平。项目施工的过程中要建立完善的施工计划路线图, 确保不同的环节采取不同的施工管理策略, 准确把握施工各个环节的工程造价成本, 对工程造价成本进行全方位控制和综合性管理, 为房地产工程造价的全面系统性项目管理营造良好的氛围。
四、房地产工程项目造价竣工后结算与评价机制建设
房地产竣工环节各项结算工作的实施情况直接影响整体造价。因此, 在实施的过程中, 要认真审查图纸, 确保房地产工程造价竣工各项结算事项能够符合项目实施的具体要求, 确保工程造价能够符合结算控制管理的要求, 为建立科学的工程造价评估管理机制创造良好的条件。工程竣工阶段各项造价结算, 要从审查合同的基础事件做起, 确保工程项目造价审核能够符合准确性的要求, 各种工程量要进行全面系统的分析, 为科学合理的审查工程项目创造良好的条件。工程造价结算审查要从工程造价的控制情况出发, 对各种数据资料进行有效的整理和综合性审查, 确保工程项目造价资料能够合理的分类和整合, 提高工程项目造价的整体结算控制水平。房地产工程项目竣工阶段, 各项预算控制管理机制要从基本建设模式出发, 积极稳妥的建立工程项目造价竣工结算方案, 实现对工程项目的全方位控制和综合性管理。
摘要：房地产工程造价管理过程中, 要建立完善的管理模式, 通过管理机制的创新实现房地产工程优化管理, 提高房地产行业发展整体质量, 为房地产工程造价创造良好的制度环境, 对当前房地产工程造价管理会产生重要的影响。在新的市场环境下, 房地产管理更加复杂, 工程造价在整个成本控制中发挥重要作用, 需要制定完善的管理机制, 提高房地产工程造价的整体管理水平。
关键词：房地产,工程造价,项目成本估算,管理机制
参考文献
[1]吴韵侠, 吴汉雄, 樊国勋.工程造价影响因素分析[J].黄河水利职业技术学院学报, 2013 (4) .
[2]刘建华.如何加强建设单位工程造价管理[J].经济论坛, 2014 (16) .
[3]董士波.对全生命周期工程造价管理的思考[J].商业经济, 2014 (1) .
[4]杨昭华.建设项目工程造价的全过程控制与管理[J].企业研究, 2014 (9) .
房地产工程管理与工程项目策划 篇8
工程项目策划是站在企业整体战略的角度, 在项目开发价值链内建立一套项目管理的规划体系, 与企业的目标、业务流程集成在一起, 使工程管理有目标、有计划、有组织的展开。鉴于以上目的, 本文从房地产企业全方位工程管理事前控制的角度, 对工程项目策划的原则、方法和内容作了详尽的分析, 为房地产企业工程项目策划与工程管理提供参考。
1 房地产工程管理
1.1 工程管理在房地产开发中的地位和作用
工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程, 时间是金钱, 效率是生命, 加快工程进度, 节约工程工期, 快速高效地进行生产运作, 才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果, 工程质量是工程之根本, 只有在满足质量的情况下, 工程进度管理才有其意义“造名, 更要造实”, 好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价, 工程造价是房地产开发的核心控制区, 合理降低工程造价, 一方面可使房地产开发追求最大利润, 另一方面可加大房地产的市场竞争力。
工程管理在房地产企业的管理中占有十分重要的地位, 它是房地产项目开发过程中的一个重要环节, 其管理要素 (成本、质量、进度、安全) 中任何一个环节控制不好, 都将影响到企业或项目的成败, 对于持续发展的房地产企业尤为重要, 企业的美誉度、忠诚度需要我们对开发过程的每一个环节做到均衡控制。
1.2 工程管理的基本概念
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理, 与一般意义上的工程管理相比, 房地产企业的工程管理有以下特点:
1) 管理幅度更宽:不限于从破土动工开始, 而要从营销策划 (现场施工组织如何满足营销策划的需要, 如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择) 、规划设计 (土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等) 阶段等介入。
2) 对管理要素的控制更严:房地产项目本身是商品, 是一种耐用消费品, 需要进入市场流通, 接受市场检验;面对的是广大消费者个体, 而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益, 可以说我们现在要面对的业主都很挑剔, 容不得开发企业有丝毫马虎。
1.3 工程管理体系建设
目前, 房地产品牌企业为推动工程管理体系化、标准化建设, 促进项目建设技术进步, 保证工程质量, 加快建设速度, 合理使用建设资金, 提高投资效益, 建立系统有效的知识积累和资源共享机制, 都致力于建立工程管理体系。
在项目管理过程中, 建设单位处于工程资源、工程控制的主导地位, 必须树立“总承包”的管理概念, 实现管理过程主动控制。
在工程管理体系建设过程中, 必须将工程管理渗透到房地产开发过程:可研阶段项目前期筹划、勘察、规划设计、施工、验收、销售、交房、物业服务、售后维保等管理环节, 明确工程管理体系化的管理理念, 这就对工程项目策划提出了更高的要求。
2 工程项目策划的组织管理
房地产公司在建项目在开工前必须预先策划特定项目的工程管理各环节, 提出相应管理措施, 构建工程项目管理体系, 以期提高工程管理水平。通过工程项目策划, 使新项目对施工管理机构组织、标段划分、施工平面布置、招标采购计划、关键线路计划、质量、成本目标等重要实施环节进行规划设计, 作为全面施工开展的总体指导。
工程项目策划因为涉及面多、专业分布广, 在组织管理上必须由项目总经理统一协调, 以工程管理部门为主导, 设计、成本、销售、物业等相关部门参与。同时, 工程项目策划实行动态管理, 在项目实践过程中不断丰富完善。
3 工程项目策划的具体内容
3.1 项目总平面图
施工总平面布置的依据;施工总平面布置的内容;总平面布置原则, 总平面根据工程进展实行动态控制。
3.2 项目工程管理的特点和难点
1) 从项目地理位置充分考虑施工特点及难点:项目四临及交通情况分析;项目拆迁情况分析。
2) 从施工组织设计充分考虑施工特点、难点:基础回填土质的选择与回填质量的控制;墙面抹灰的开裂与控制;铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施。
3) 从设计图纸、营销角度充分考虑施工特点、难点:四新技术的应用;施工技术与工艺对设计图纸的达成率问题。
4) 项目沟通协调特点、难点:采购工作的到位完成及跨部门配合与协调问题;政府部门与行业垄断部门间的沟通与施工过程中, 施工技术及施工管理保障措施。
3.3 项目部组织架构及岗位职责
以构架图形式表示, 具体到员工个人的岗位及姓名;项目部对总包单位及监理单位的管理原则。
3.4 项目的范围管理
1) 总承包商施工范围划分
标段划分图。列出划分原则:依据工程特点, 以有利于工程的质量、进度、成本控制为原则 (由于区位限制的情形除外) 。
各标段概况。规划好各标段楼号、结构形式、建筑面积, 并对标段特点作分析。
2) 施工范围划分原则
在保证工程质量、进度及设计效果的前提下, 能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强, 且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包, 如防水施工、电梯施工等。
3) 列出专业分包工程清单
4) 列出甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单
3.5 工程进度管理
1) 里程碑节点计划, 通过各个部门协商、讨论共同制订项目进度大节点控制计划;项目部工程施工进度节点计划。
2) 工程进度计划的特点。
3) 工程进度控制措施。第一, 总包施工进度计划审核;第二, 施工过程中施工进度计划审核;第三, 总包施工协调管理;第四, 奖惩机制;第五, 甲方分包工程施工进度计划控制;第六, 项目部内部计划协调;第七, 对外协调工作。
3.6 工程质量及安全文明管理
1) 工程质量与安全管理目标, 以量化指标说明, 如有效投诉结案率等。
2) 质量与安全管理指导思想:第一, 制定安全文明施工管理目标;第二, 优选队伍, 杜绝多层转包;第三, 强化过程监督;第四, 利用监理的力量, 强化质量及安全控制;第五, 沟通与支持。
3) 工程质量管理措施:第一, 图纸审查制度;第二, 施工单位质量保证体系;第三, 设备材料进场验收制度;第四, 培训制度;第五, 样板验收制度;第六, 技术方案先行制度;第七, 质量通病处理;第八, 日常质量管理;第九, 设计协调问题;第十, 质量事故处理;第十一, 分户验收。
4) 安全文明施工管理:第一, 安全文明施工控制要点;第二, 安全文明施工检查制度。监理公司对场地安全文明施工的检查, 以周报形式报送项目部;每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作;项目安全文明施工状况每月例行大检查一次, 由监理单位组织, 项目部及各施工单位参加。
3.7 工程成本管理
3.7.1 项目成本控制措施
1) 招投标及材料采购方式。对于甲方分包工程、甲供设备材料, 采用公开招标采购, 实行“货比三家、择优选用”, 采用合理低价中标的原则, 降低工程成本;对于甲定乙购设备材料, 项目部、成本部、设计部, 要广泛考察设备材料厂家, 在保证工程质量的前提下, 选择适当低价设备材料。
2) 推行限额设计。根据目标成本的要求, 将目标成本具体分解到不同的物业类型, 要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。
3) 设计奖罚制度。为鼓励设计院积极配合成本控制工作, 进行多方案技术、经济认证, 针对工程设计中对造价影响明显的经济指标:桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进行量化, 与设计费直接挂钩。
4) 部品部件调查研究。在扩初设计和施工图设计阶段, 对工程中的部品部件如:门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全面的调查研究, 在部品部件的设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一。
5) 图纸审查。开工前, 项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审, 将图纸上出现的问题消化在图纸阶段, 减少工程返工, 降低成本浪费。
6) 变更签证管理。
7) 进度款支付。
8) 工程结算。
9) 动态成本录入及管理。
3.7.2 合同管理
第一, 合同分类清单;第二, 项目特有专项条款。
3.8 采购与招标管理
采购与招标管理包括监理招标、总包招标、分包管理与甲供材料协调、配套专业分包工程招标。
3.9 项目的沟通管理
1) 进场知会;2) 周例会;3) 工程月报;4) 里程碑形象进度 (公司确定的关键节点指标) ;5) 文件的收发、传阅, 文件的收发由专职资料员统一管理, 并在项目部内形成传阅制度。;6) 文件的归档, 文件进行编号归档, 专人统一管理。
3.1 0 项目的风险与对策
根据项目具体情况制定项目风险管理计划。1) 进度控制风险与对策
2) 质量控制风险与对策
列出项目工程质量控制的重点, 编写预防措施, 质量通病防治计划及相关措施。
3) 成本控制风险与对策
做好规划设计阶段的成本控制;
强化施工图的审核校对工作:一是项目部各专业工程师对本专业进行仔细审核, 其次监理、特别是总包单位要认真校对;
以合同管理为手段, 加强成本控制;
通过招标选择监理单位:好的监理队伍不仅可以把好工程质量关, 而且可以帮助业主把好经济效益关, 控制工程成本的支出;
严格控制建安成本, 降低工程造价。
3.1 1 项目的总体协调
3.1 1. 1 前期手续及竣工备案办理
依据当地政府前期手续及竣工备案办理流程, 做好各项证件办理协调工作。要求编制:办理计划、落实时间、责任人。
3.1 1. 2 场地条件
场地拆迁、平整及四临情况;临时排污、排水、施工用水、生活用水、外电接入情况;施工围墙、大门布置情况。
3.1 1. 3 销售开放展示要求
1) 在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施, 确保在安全环境下销售。
2) 向供方 (监理、总包、专业分包、材料供应商等) 宣传礼貌待客户, 并要求供方做此方面的承诺和措施确保善待客户。
3) 工程部及时跟进销售部对销售场所的要求, 配合销售做好相关施工内容。
4) 分时间段安排销售配合路线及施工路线。
3.1 1. 4 施工场地平面布置总平面管理措施:
1) 实行分片管理, 根据标段划分, 按进场单位分区包干, 专人负责, 尤其是后期施工的平面布置, 主体交叉作业多, 更应重点管理。
2) 分片包干单位按划定的范围使用场地, 并遵守统一的平面管理, 凡涉及到需要改变或调整总平面布置时, 须由施工单位提交监理公司、项目部审核认可, 方可实施。
3) 应根据不同施工阶段, 进行动态管理, 根据现场实际情况, 随时调整, 补充, 修订总平面布置, 以满足各阶段的施工需要。
4) 定期和不定期的召开关于检查总平面管理的执行情况和落实整改措施的有关会议, 发现问题及时纠正, 确保现场总平面布置始终保持井然有序的工作状态。
5) 各类大型设备和大宗材料必须按指定地点堆放, 避免二次搬运。
6) 现场的测量控制网点, 埋地设施必须做到标志醒目, 严加保护, 任何人不得损坏。
7) 严格执行当地各项文明工地施工要求及天地源公司施工管理规范化要求。
参考文献
[1]张敏莉.房地产项目策划[M]人民交通出版社, 2007 (1) .
浅谈房地产开发中建设工程项目管理 篇9
1 2012年工程项目建设管理情况
1.1 2012年项目开展情况分析
南安市住房建设总公司在市委、市政府等相关部门的正确领导下, 2012年在工作中开展了多个工程项目的建设, 其具体建设情况如下:
对于中心城区的建设项目为以下四个:市区江北大道、象山公园、江北大道帽山安置小区、江北保障住房。在进行全年的建设中, 项目的总投资为2.2亿元。对于江北大道的工程项目来说, 其项目的总占地面积在170亩, 需要涉及到69户的拆迁工作;二期安置区用地为19.5亩, 建设面积为27214m2;三期安置区为14.34亩, 建设安置房约11202m2。在2012年完成的工作, 其工程项目的二期安置房已经在9月份完成竣工的验收, 对于需要拆迁的69户人家, 已经完成了67户的拆迁工作。对于三期安置房来说, 已经完成对其方案的审批, 正在进行对其工程设计方案的报批工作。
对象山公园的工程项目建设来看, 其项目的占地面积约有73.6亩, 其中一、二期共占地约48.6亩, 两侧的绿化占地约有25亩, 项目的总投资为2000万元。其在2012年中的无论是对公园的土石方工程还是周围的绿化工程来说, 都已经达到基本完成目标。
1.2 2013年项目开展情况分析
2013年是全面贯彻落实党的十八大精神的重要一年, 南安市住房建设总公司在此背景下, 严格坚持以科学发展观作为指导, 紧紧围绕公司的工作部署, 开展与各相关部门的配合工作, 并较好的完成了预定的各项目标任务, 2013年开展的项目情况具体有以下几个方面:
我公司在2013年承建了一个重点项目为南石高速东互通口片区的改造工程, 与其他4个 (南金公路道路拓宽整治工程、南金公路省新复线、南安大道北延伸段、江北豪园) 预备重点项目等工程的建设, 总投资21.21亿元。
对南石高速东互通口片区的改造这个重点工程项目是由其项目办负责, 公司直接负责的是其他4个预备重点项目工程的建设, 其建设总投入资金为8.72亿元。
其中, 南金公路省新复线的项目全长13km, 项目总计划投资为14500万元, 在2013年全年中, 完成了对其项目环评单位的要去、施工图纸设计单位的招标工作, 并且就其可行性的报告、施工方案设计正在制定当中。
就南安大道北延伸段的功效建设来说, 其项目的总道路全长5.5km, 路面的宽度为42m, 项目计划的总投资约为30000万元, 其在2013年全年中完成了项目环评单位的摇取、施工图纸设计的招标代理摇取等工作, 正在进行对其项目可行性研究报告的编制、工程方案的设计等制定。
以上为南安市住房建设总公司在近两年里开展的一系列主要的开发工程项目工作, 就各项工作开展的过程及在实施中以及资金的使用情况来看, 为了保证公司各个项目有序的推进以及公司的可持续发展, 根据政府相关的指示精神, 住房建设总公司也在积极的寻求各种融资渠道, 并且就其中出现的问题进行不断反思与完善, 以期在2014年全年, 推动住房建设总公司可持续的发展, 确保房地产开发工程的项目顺利实施。
2 房地产开发中建设工程项目管理问题的解决措施
2.1 加强对于工程项目的成本管理
在房地产开发工程中的项目成本管理, 是所有投资者都关注的焦点, 也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段, 因此, 必须要采取有力的措施, 加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作, 加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中, 应该注意, 必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理, 不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金, 忽略了对于建筑工程质量方面的控制。
对于项目成本管理的重点部分来说, 是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时, 必须要严格控制成本, 从实际情况出发, 结合工程各个环节进行严格的预算, 严格控制成本投入;在进行施工阶段时, 将成本控制的重点放在对工程的设计变更上, 因为一旦涉及到设计变更, 就必须要有大量的资金支持, 因此降低工程的设计变更, 确保成本的有效管理;另外, 必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量, 避免由于材料的浪费造成的成本增加;严格控制工期等等。
2.2 加强对于建设工程项目的质量管理
房地产开发建设工程的质量直接决定着其后期的使用性能, 因此, 房地产施工企业必须要加强对其的质量管理, 包括施工过程中的质量控制以及竣工后的使用质量。在这其中涉及到的因素就很多了, 比如说施工人员的技术问题、施工工艺及方法、施工环境等等, 因此房地产开发企业对这些问题都要逐一进行分析, 并且采取针对性的措施予以解决。
2.3 加强房地产开发工程的项目风险管理
加强对于工程项目的风险管理与预防措施, 不仅能够使一些隐蔽性工程的风险带来的损失降低到最小, 而且可以有效保障房地产开发企业的经济效益。其中, 主要的解决措施包括以下几个方面:
2.3.1 风险规避
在房地产开发企业进行各种决策时, 采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避, 这种使用的方法类似于一种消极迎战法, 因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话, 不仅会使房地产开发企业得不到应有的经济效益, 而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍, 因此, 除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下, 不然这种方法是不建议使用的。
2.3.2 风险转移
风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施, 在还未受到风险的时候, 以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用。其中, 风险转移的常见形式主要有以下几种:
(1) 利用签订的合同, 采用合同的有效形式, 来帮助转移相关产生的风险, 也就是说, 在签订合同时, 将一切风险责任都归属到执行方身上, 这样今后在工程项目管理中发生了何种风险, 都是由合同执行方来承担的。
(2) 利用购买保险的方式, 也就是通过为开发的建设工程购买保险, 将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上, 这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入, 但是, 相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看, 这点则可以完全忽略不计。
2.4 注重建设工程前期投资决策阶段的可行性研究
在建设工程项目施工前期阶段的可行性研究是建设工程项目的一项核心内容, 必须要加强对其的重视程度, 具体可以从以下几个方面着手: (1) 在予以充足时间的前提下, 加强对前期可行性研究的人力、财力、物力方面的投入; (2) 建立、健全投资决策的支持与审核机构, 将决策的程序予以完善, 继而从根本上提高投资决策的整体水平与实施效率, 使建设工程项目的市场定位或者是产品定位呈现系统性。
3 结束语
在房地产工程的开发与建设中, 房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性, 并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理, 才能确保建筑工程能够顺利的开展, 才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。因此, 房地产开发企业必须要提高项目管理的水平, 在不断的探索与实践中进行创新, 加强自身竞争力, 确保自己在激烈的市场竞争中占据有利位置。
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房地产工程建设 篇10
为了进一步加强房地产税收管理, 提高房地产税收征管质效, 防止税款流失, 陕西省华阴市出台了《土地建设工程房地产税费一体化管理工作实施意见》, 全面推行土地建设工程房地产税费一体化管理工作改革, 即以先税 (费) 后证为抓手, 以信息共享、数据比对为依托, 以优化服务、方便群众为宗旨, 通过部门配合、流程控制, 实现土地、建设工程、房地产等相关税费一厅式征收和专业化、信息化、规范化管理。为切实推进该项工作, 成立了以常务副市长为组长, 财政、国土、住建局、地税、监察等部门负责人为成员的领导小组, 在工商银行设立了土地建设工程房地产一体化便民服务中心, 现办公场, 由各成员单位派员入驻, 实行“一厅式”办公, 严格落实“先税后证”、“以证控税”制度, 确保税费一体化管理工作顺利推进。