居民房屋

居民房屋（精选五篇）

居民房屋 篇1

居民自主改造模式是指在群众自愿和符合法律法规及城市总体规划的前提下, 以改造片区房屋业主为改造主体, 在属地街道办事处 (镇、乡政府) 、政府相关职能部门引导下, 通过市场杠杆调节, 多渠道、多方式吸纳资金参与改造并通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施的旧城改造模式。自主改造适用于住户改造意愿强烈、绝大多数住户同意改造的非公益性改造项目, 它能充分发挥拟改造片区居民自我组织、自我管理、自我监督、自我教育的主体作用, 是充分尊重民意、维护拆迁市场秩序的新型旧城改造模式。

二、居民自主改造模式的基本流程

自主改造通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施。居民议事委员会或议事小组的主要职责是:1.负责做好居民之间、居民与投资主体、居民与政府的沟通工作;2.充分征集居民意愿, 确定片区自主改造方式;3.组织居民抽签确定评估机构;4.在多次征求改造住户意见的基础上制定搬迁补偿安置方案;5.代表改造住户联系投资主体, 洽商改造方案与利益分配等问题;6.组织改造片区住户签订搬迁协议, 督促住户搬迁;7.处理其他相关事宜。

居民自主改造可采取成立股份有限公司和单纯以房地产作价入股的方式进行。

(一) 成立股份有限公司进行改造, 其基本流程如下:

1.改造范围内2/3以上住户签名同意改造。

2.在社区居委会的协助下, 选举住户代表成立议事委员会或议事小组。

3.议事委员会或议事小组对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。

4.议事委员会或议事小组组织改造区域住户, 现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估, 确定改造房屋的价值。

5.在街道办事处、社区居委会帮助下, 议事委员会或议事小组就是否以改造房屋的价值入股成立股份有限公司进行商议, 商议确定后, 就股份公司章程、人员及股份构成、安置补偿 (含过渡安置) 、收益分配、风险责任等制定具体方案。

6.议事委员会或议事小组公示成立股份有限公司的具体方案, 征求改造区域住户意见。征求意见期限为1个月。在此期间, 议事委员会或议事小组根据改造区域住户的主要意见和相关法律规定完善具体方案。

7.公示期届满, 议事委员会或议事小组组织改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》, 签订期限为1个月。如果1个月期限届满, 改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》达到90%以上的, 签订期限再延长15日。

8.签订《成立股份有限公司责任书》期限届满后, 若改造区域住户100%签订《成立股份有限公司责任书》, 在街道办事处、社区居委会帮助下, 议事委员会或议事小组申请成立股份有限公司。

9.股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、构筑物及附着物后向国土部门申请土地使用权主体更名。

10.股份有限公司向规划部门申请改造地块规划条件, 按照相关规定进行建设。

成立股份有限公司进行改造的全部费用来自改造区域居民的募集或金融贷款。

(二) 单纯以房地产作价入股进行改造, 其基本流程如下:

1.改造范围内2/3以上住户签名同意改造。

2.在社区居委会的协助下, 选举住户代表成立议事委员会或议事小组。

3.在街道办事处、区房产行政管理部门等单位及居民委员会的引荐、指导、协助下, 议事委员会或议事小组确定房产开发单位。

4.议事委员会或议事小组会同房产开发单位对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。

5.议事委员会或议事小组会同房产开发单位组织改造区域住户, 现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估, 确定改造房屋的价值。

6.在街道办事处、社区居委会帮助下, 议事委员会或议事小组就以改造房屋的价值入股与房产开发单位进行商议, 协商内容包括股份构成、安置补偿 (含过渡安置) 、收益分配、风险责任等, 协商完毕后制定具体合作方案。

7.议事委员会或议事小组公示合作方案, 征求改造区域住户意见, 并根据住户主要意见完善具体合作方案, 公示期为1个月。

8.根据具体合作方案, 改造区域住户与房产开发单位签订合作开发协议, 期限为1个月。如果1个月期限届满, 改造区域住户签订合作协议达到90%以上的, 签订期限再延长15日。

9.签订协议期限届满后, 若改造区域住户100%签订了合作开发协议并腾空房屋, 房产开发企业办理房屋产权过户手续。

10.房产开发单位到国土部门办理土地变更手续。

11.房产开发单位向规划部门申请改造地块的规划条件, 并按相关规定进行建设。

单纯以房地产作价入股进行改造所需费用由房产开发单位承担。

为保障自主改造做到公开、公平、公正, 可在成立居民议事委员会或议事小组的同时成立改造片区公信评议小组, 由片区内人大代表、政协委员、律师、房地产评估师和具有一定公信力的居民代表组成, 对自主改造过程实施全程监督。

三、居民自主改造模式存在的问题及解决办法

居民自主改造模式虽能充分调动居民改造的积极性, 推动旧城改造的进程, 但也存在一些问题:一是补偿安置标准不统一。一些改造项目通过增设补偿科目突破拆迁政策规定的补偿标准。二是在法律方面缺乏强制手段, 收尾困难。由于居民自主改造项目属于非拆迁许可项目, 不能纳入拆迁保障范围, 因此, 对未签改造协议的住户不能依法裁决和实施强制拆迁, 如遇不愿搬迁的住户, 整个改造项目收尾将异常艰难。为此, 笔者认为, 应将自主改造纳入拆迁管理的范筹, 从以下几个方面加强对居民自主改造项目的监管。

1.居民自主改造项目的补偿安置方案应当符合现行拆迁法规政策规定, 并经项目所在地房屋拆迁管理部门批准后方能在改造范围内公布并实施。

2.居民自主改造项目住户85%以上签订改造协议的, 改造业主可依法申请办理房屋拆迁许可证, 按照相关法律法规及政策依法实施拆迁。

3.改造业主拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物后, 须向项目所在地房屋拆迁管理部门申请验收。房屋拆迁管理部门验收合格的, 出具验收合格书, 验收不合格的, 提出整改意见。

农村居民房屋建筑合同 篇2

发包方：XX镇XX村四组XXX(以下简称甲方)

承包方 ： XX镇XX村四组 XXX(以下简称乙方)

甲方委托乙方承建民房，为明确乙方在承揽建筑甲方房屋中的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》、《建筑法》的有关规定，结合房屋具体情况，双方本着和平、互利、诚信原则，确保建房安全、优质、高效、低耗，现经双方协商，同意签订本合同，以期共同遵守。

第一条：工程概况

1、承包方式：包工包料，甲方以每平方米760元承包给乙方建筑。

2、工期：

本工程自2011 年 7月 11日开工，于2011年 11月 20日竣工。

3、合同价款(人民币大写)：壹拾贰万壹仟陆佰元正（121，600.00元）

第二条 甲方工作

2.1、开工前 三天，向乙方提供经确认的施工图纸，并向乙方进行现场交底。向乙方提供施工所需的水、电，并说明使用注意事项。

2.2、负责保护好周围建筑及装修、设备管线、绿地等不受损坏，并承担相应费用。

2.3、协调有关部门做好现场保卫、消防、垃圾处理等工作，并承担相应费用。

2.4因不可抗力及政府政策、文件、监督、执法等因素导致乙方施工停工的，甲方需按支付乙方误工费。人工每人每天100元，机械费、脚手架按国家造价标准由支付给乙方由此增加的费用和利润。

第3条 乙方工作

3.1、参加甲方组织的施工图纸或作法说明的现场交底，拟定施工方案和进度计划，交甲方审定。

3.2、按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。乙方在施工过程中，杜绝一切安全事故，并承担由于自身安全措施不到位或者管理不力造成的事故责任和由此发生的一切费用。乙方所有施工人员必须身体健康，工头负责人必须对所有施工人员进行安全教育和监督。

第4条 关于工期的约定

4.1、甲方要求比合同约定的工期提前竣工时，应征得乙方同意，并支付乙 1

方赶工采取的措施费用。

4.2、因甲方未按约定完成工作，影响工期，工期顺延。

4.3、因乙方责任，不能按期开工或中途无故停工，影响工期，工期不顺延。

4.4、因设计变更或非乙方原因造成的停电、停水以及不可抗力因素影响，导致停工5小时以上(一周内累计计算)，工期相应顺延。

4.5、因不可抗力及政府政策、文件、监督、执法等因素导致乙方施工停工的，工期顺延。

第5条 关于工程质量及验收的约定：

5.1、本工程以施工图纸、作法说明、设计变更和为质量评定验收标准。

5.2、若由于甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。

5.3、由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不顺延。

5.4、工程竣工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到验收通知 3日内组织验收，并办理验收、移交手续。如甲方在规定时间内未能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期。但甲方应承认竣工日期，并承担乙方的看管费用和相关费用。

第6条 关于工程价款及结算的约定

(1)固定价格。但是超过承包建筑面积之外和甲方要求不共墙的，甲方应按国家造价标准支付乙方由此增加的费用和应计利润。除此外，本工程不做竣工决算，以双方承包价格为结算依据。

本合同生效后，甲方分 3次，按下列约定支付工程款，尾款竣工结算时一次结清：

(1).建完第一层付工程人工费25000元。

(2).建完第二层付工程人工费50000元。

(3).处理完内外墙皮付工程人工费20000元。

(4).工程结束结付工程余费26600 元。

第7条 关于材料供应的约定

7.1、本工程无论甲、乙方负责采购供应的材料、设备应为符合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场。凡约定由乙方提货的，甲方应将提货手续移交给乙方，由乙方承担运输费用。由甲方供应的材料、设备发生了质量问题或规格差异，对工程造成损失，责任由甲方承担。甲方供应的材料，经乙方验收后，由乙方负责保管，甲方应支付材料价值 1.5%的保管费。由于乙方保管不当造成损失，由乙方负责赔偿。

第8条违约责任

8.1

由于甲方原因导致延期开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工所造成的损失。每停工或窝工一天，甲方支付乙方 元。甲方不按合同的约定拨付款，每拖期一天，按付款额的20 %支付滞纳金。

8.2、由于乙方原因，逾期竣工，每逾期一天，乙方支付甲方 200元违约金。甲方要求提前竣工，除支付赶工措施费外，每提前一天，甲方支付乙方 100元，作为奖励。

8.3、甲方未办理任何手续，擅自同意拆改原有建筑物结构或设备管线，由此发生的损失或事故(包括罚款)，由甲方负责并承担损失。

8.4、因一方原因，合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失。

第9条 争议或纠纷处理

9.1、本合同在履行期间，双方发生争议时，在不影响工作进度的前提下，双方可采取协商解决或请有关部门进行调解。

9.2、本合同经甲乙双方签字生效。本合同正本两份，双方各执一份。甲方执1份，乙方执 1份，均具同等效力。

甲方 ：乙方(盖章)：

鉴证方（盖章）：

居民房屋 篇3

关键词：城市房屋拆迁；居民生活；大连市

中图分类号：F830-59文献标识码：A文章编号：1000-176X（2008）01-0096-06

随着我国城市改造规模的扩大和速度的加快，涉及的被拆迁居民越来越多，由城市房屋拆迁引起的纠纷（如上访、司法诉讼等），已经成为近年来影响社会稳定与和谐的重要因素。城市房屋拆迁，关系到中央宏观调控政策的有效贯彻落实，关系到城市居民的切身利益和社会稳定。本文以大连这个全国率先进行大规模改造的城市为个案，对其1992—2007年间的城市拆迁活动进行调研，通过对经历过城市房屋拆迁改造居民的抽样问卷调查，了解他们拆迁前后的生活便利性、安全性、住区周边的自然和人文环境、出行便利性，以及居住条件的变化情况，以此来评价大规模城市房屋拆迁改造对居民生活的影响。

一、研究综述

西方理论界对城市房屋拆迁问题的研究，主要限于公共利益的范围和对政府的约束问题。各国政府征地、居民必须动迁是非常普遍的现象。各国的普遍规定是：在政府因公共利益需要而征地的情况下，居民必须为大局做出让步，但是政府必须提出需要征地的足够理由以及不低于市场价格的足够补偿。以崇拜个人自由和权利的美国为例，美国宪法第五修正案明确指出：“在没有合理的赔偿下，政府无权征收个人地产和财产”。美国五十个州均根据此修正案建立了不同版本的“重要空间法（Eminent Domain Law）”及动迁细节和补偿办法。由于补偿是足够的，不存在由此引起的上访、群体事件、财富转移问题。即使是被马克思称为“血淋淋”、“羊吃人”的发生在资本主义发展初期的“圈地运动”，农民在出让土地时也是得到了至少从眼前利益看来是足额的补偿。

目前，我国关于城市房屋拆迁改造的相关学术研究主要集中于拆迁纠纷的性质、法律调整、对拆迁法规的解读、拆迁补偿标准确定和私有产权保护等六个方面：（1）对拆迁关系、拆迁性质的研究。主要是分析开发商、地方政府、被拆迁居民间的经济关系，发生的纠纷是否属于民事纠纷，拆迁补偿中的一些认识误区等。欧光耀（2006）^[1]等对城市拆迁中政府角色错位以及行政干预等问题进行了分析；孙曙生、刘涛（2007）^[2]对政府参与房屋拆迁中的公共权力的限度和法律规则提出了质疑，但是没有深入分析政府的违规违约操作和诚信缺失等问题。（2）对拆迁制度的法律规范探讨。这类研究者以法学界人士居多，主要是从法学的角度探讨拆迁制度的法律政策障碍、法律程序调整等问题，但是对居民生活是否造成影响没有研究。（3）对拆迁法规的解读。主要是一些实际工作者对拆迁制度执行中的问题进行探讨。一些学者对低补偿问题提出了质疑，但没有论证拆迁补偿的理论标准。（4）对拆迁补偿的探讨是近年来学术探讨的一个热点。龚四海（2004）^[3]用案例的方式论证了城市房屋拆迁由于补偿不足导致集体农地房屋主陷入贫困问题；李家才（2005）^[4]对公益拆迁补偿低于商业拆迁补偿的正义性提出质疑；何虹（2006）^[5]等人提出了扩大我国拆迁补偿范围并对补偿范围进行了阐释。贺蕊莉（2006）^[6]运用多人合作博弈理论论证了拆迁补偿的理论标准，认为拆迁应该由四部分组成：一是旧房屋的市场交易价格；二是土地所有人代理（地方政府）对被拆迁居民的违约赔偿；三是尚未到期年份的土地使用费退还；四是装修、搬迁等相关费用损失补偿。这四项费用之和，绝不低于同类同地段新建商品房的市场交易价格。（5）保护私有产权问题研究。董秀芝（2006）^[6]和董彪（2007）^[7]等人提出城市房屋拆迁私有财产权的保护，以及城市房屋拆迁土地使用权的补偿问题，认为土地使用权应该给予补偿。（6）对拆迁利益问题的研究。王大海（2006）^[8]提出房屋拆迁应考虑居民的利益、节约城市建设资金等。总之，目前国内的学术研究均没有说明城市居民对房屋拆迁改造的整体评价。本文试图通过对经历过城市房屋拆迁改造居民问卷调查，来分析城市房屋拆迁改造对居民的影响。

二、问卷设计

为了全方位了解大规模城市房屋拆迁改造对居民生活造成的影响，所设计的问卷包含了五个方面的内容：一是调查居民对拆迁改造政策持什么样的态度。二是居民的居住现状，包括居住区、居住房屋建筑面积，购房时的房价；上下班（学）主要交通工具和单程时间，与原居住区相比对现居住区的整体评价；与原居住区相比对现居住区各个指标的评价（包括生活便利性、安全性、自然与人文环境、出行便利性）。三是拆迁前居民的居住情况，包括居住区、居住面积，上下班（学）的单程时间、主要交通工具；对回迁、异地安置、货币补偿是否满意，不满意的原因；政府出台的五类级别补偿划分是否合理、怎样补偿更合理；哪种补偿方式对改善居住条件更有效等。四是调查了解此类人群未来几年对住房的需求状况，包括是否有购房计划、购房目的、期望居住户型、承受的价款、付款方式等。五是了解被调查人群的社会属性，包括年龄、性别、家庭构成、受教育程度、职位职业和家庭月总收入。

在对调查问卷精心设计的基础上，深入到大连市内四区（中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区）实地调研和考察；采取等距随机抽样、方便抽样（社区拦截）、交叉控制配额（性别、年龄）抽样相结合的方法，共发放问卷240份，回收问卷216份，总有效问卷193份，总有效率为80．4%。

三、样本分析

在收回的有效问卷中，从被调查者的家庭构成看，主要以三口之家和两口之家为主，占有效样本数的89．3%。从被调查者的学历看，大专以上所占比例最大，为58%；其次是高中学历，占39．4%；研究生学历占2．6%。从被调查者的职业职位看，基本涵盖了各阶层、各职业，并且以普通职员为主体，职位越高人数越少，基本呈金字塔分布。从被访人群的收入来看，中低收入者为多数。从被调查人群的年龄特征看，以中青年人居多，约占有效样本的80%。从被调查者的性别看，男女比例基本持平，分别占53．3%和46．7%。总之，问卷调查数据基本能满足抽样调查的要求，调查样本以大连市内四区为基本单元，能够满足不同区域分层研究的要求，被调查者积极配合，增强了样本的可信度；样本能够代表大连市不同群体的特征。

根据对有效样本的分类汇总，从以下几方面进行理性分析。

1．近半数居民支持政府的拆迁改造，九成以上居民认为城市景观变得漂亮

论我国城镇居民房屋拆迁法律的完善 篇4

这些问题归纳下来主要有三个方面:

(1)以公共利益为名进行商业拆迁。开发商和政府有关部门假借“旧城改造”、“公共事业”之名,行商业拆迁之实,谋取高额利润,严重损害被拆迁人财产权益。

(2)违反法定拆迁程序。主要有滥用行政许可权、限制被拆迁人知情权、野蛮拆迁、暴力执法等问题,其中最严重的就是层出不穷的野蛮拆迁和暴力执法。

(3)拆迁补偿不合理,房屋拆迁中的补偿款是政府指导下的市场价,远远低于房屋的正常价格,这也是拆迁问题纠纷的焦点。

2 城镇居民房屋拆迁法律保护缺陷

(1)未区分公益拆迁和商业拆迁。

根据拆迁的目的不同可以将其分为公益拆迁和商业拆迁,公益拆迁的性质是行政征收,实质是在政府的主导下用国家补偿方式对私人财产的强制性剥夺。而商业拆迁属于普通的买卖协议,即被拆迁人和开发商在平等协商的基础上就拆迁人拆除被拆迁人房屋并给以补偿的协议,其实质在于被拆迁人自愿让渡房屋所有权和土地使用权。

我国《宪法》第十条第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”。《土地管理法》第二条第二款规定“国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用”。《物权法》第四十二条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《城市房地产管理法》第十九条规定:在特殊情况下,国家可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回出让土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定,在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,可以依法收回土地使用权。从宪法、法律到行政法规都提到“公共利益”是征用征收土地的前提条件,但却没有作明确定义。公共利益涵盖的范围非常广泛,如果没有一个标准加以界定,必然会成为践踏居民房屋财产权的有利借口。

(2)拆迁补偿制度的法律缺陷。

依《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”虽然确定了“区位”、“用途”和“建筑面积”三个标准,但只是表面上规定了货币补偿的金额由市场决定,实际上目前的通行做法是,政府通过规章或其它规范性文件的形式规定拆迁房屋所占用土地的地价及房屋建筑安装费用等其它方面的补偿标准。这样,拆迁补偿费用实质上仍由政府决定。而政府规定的补偿标准往往是在上一年度的基础上制定的基准价格和重置价格,费用往往偏低。并且对规定的补偿标准更新较慢,如果出现市场价格上涨的趋势,该标准明显不利于被拆迁人的利益。

我国《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《土地管理法》第五十八条规定:“为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;对土地使用权人应当给予适当补偿。”可见,国家依法收回土地使用权的,应对土地使用权人予以补偿。但1995年10月31日建设部作出的《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函》明确指出:“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》,并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿。”这表明,拆迁只对“房屋进行安置补偿”,即补房不补地。2001年新修订的《城市房屋拆迁管理条例》和各省市制定的实施细则中关于房屋拆迁补偿问题,大都沿用这一原则。这就使房屋拆迁中补偿的范围大大缩小。一般来说,土地的价值远远大于地上所附房屋的价值,拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物,取得土地使用权并进行投资获得收益才是房屋拆迁的最主要内容。但我们的拆迁补偿制度中,恰恰没有对最有价值的土地使用权进行补偿的内容。

(3)拆迁法律程序的缺陷。

我国现有的拆迁程序中,拆迁许可的核准是在补偿协议的订立之前,这意味着,一旦拆迁人具备予以核准的条件,取得了许可证,拆迁行为就意味着合法有效,至于补偿协议能否达成对最终拆迁的影响并不大,一方面有许可证工期的限制,另一方面被拆迁人不服行政裁决起诉的,如果拆迁人对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。(条例十六条第二款)如此先行政决定,后民事补偿的程序,极大地限制甚至剥夺了被拆迁人的财产权,使被拆迁人处于非常不利的地位。

3 城镇居民房屋拆迁法律制度完善对策

(1)明确界定公共利益。

在立法模式上,采取概括加列举的混合式,比较适合我国的法律国情。曾经1986年颁布的《土地管理法》(现已失效)关于公共利益的界定可以作为参考,该法二十一条规定:“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业,需要征用集体所有的土地或者使用国有土地的,按照本章规定办理。”此处的文化建设、国防建设、社会公共事业均属于公共利益的范畴,只是经济建设是否可以纳入公共利益有待商榷,常见的公共利益应当涉及国防、教育、卫生、体育、环境和自然资源保护、社会福利、交通、水利水电、能源、文物古迹等公共事业,却不仅限于此。

单单明确了什么是公共利益并不能有效解决实践中关于该问题的判断,公共利益中还可能夹杂着某些商业目的,也就是说政府在缺乏监督机制的条件下很难做到不为利益所动,所以有必要建立一个识别公共利益的程序机制,具体来说,有两种方式:一是听证,虽然法律可以严格规定属于公共利益的列举性事项,但政府还是可以在概括性事项中享有自由裁量权,这对被拆迁人极为不利,而引入听证的好处在于可以制约政府相关部门行使决定的权力。二是建立公共利益认定的临时委员会,成员由各占三分之一的政府工作人员、被拆迁人和专家代表组成,实行少数服从多数,委员会原则上应当推定征收的拆迁行为不属于公益范畴,除非政府相关部门可以证明其决定确属为了公共利益。

(2)完善补偿机制。

由国外经验看,一个良好的拆迁补偿机制必须具备三个条件,即补偿范围、补偿标准和补偿评估。我国现有的拆迁补偿实行的并不是真正的市场价值,为了公平建议采用市场定价方法。严格执行《房屋拆迁条例》中“区位”、“用途”和“建筑面积”三个标准。在无法确定市场价格的情形下,引入价格评估程序。授予价格评估机构法定权限,并由拆迁人和被征收人共同指定,评估机构要对有误的评估结果承担相应法律责任。另外在补偿范围方面,还要充分考虑土地使用权的补偿,建立相关机制全面保护好拆迁居民的财产利益。

(3)程序正当。

对比国外拆迁程序,我国的先行政决定,后民事补偿的程序从一开始就对私有财产的保护极为不利考虑到改变现有程序的成本和效果问题,可以引入听证程序,将其放在房屋拆迁决定作出前,一方面,可以减少拆迁人与被拆迁人潜在的不满情绪,另一方面,有利于最终拆迁决定的顺利执行,防止权力滥用。另外,在参与听证的主体方面,除了拆迁当事人外,还可以允许被拆迁人聘请律师参与听证,而与拆迁有关的评估、调查人员也应包括在其中。

摘要：宪法规定我国公民私有财产不可侵犯,房屋作为公民特别是城镇居民的基本生存资料,应当受到严格的保护,但是实践中经常出现房屋拆迁引起的法律纠纷,这暴露出我国拆迁法律的不足。将从我国城镇居民房屋拆迁现状出发,分析现有拆迁法律的缺陷并提出相应完善对策。

关键词：房屋拆迁,保护缺陷,完善对策

参考文献

[1]关升英.城市房屋拆迁的法律适用问题[J].人民司法,2005,(8).

[2]费安玲.私权理念与城市私房拆迁的立法[J].政法论坛,2004, (5).

居民房屋出租合同范本 篇5

3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。

4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用;对未经同意留存的物品，甲方有权处置。

第十一条 甲方违约责任

1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额的________%作为违约金。

2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金_________倍的滞纳金;甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。

3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。

4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，除应返还预收乙方的剩余租期的租金外，还应按照合同总租金的_________%向乙方支付违约金。

5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。

第十二条 乙方违约责任

1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的_________%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。

(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;

(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋;

(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;

(4)拖欠房租累计____个月以上的。

2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按该项费用总额的________%支付甲方滞纳金。

3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金________%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。

4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的________倍支付滞纳金。

5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金________倍的滞留金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。

第十三条 免责条件

1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。

3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。

4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十五条 争议解决

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，按下列第_________种方式解决。

1、提请仲裁委员会仲裁;

2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十六条 其他约定事项

1、________________________________;

2、________________________________ 。

第十七条 本合同自双方签(章)之日起生效。

第十八条 本合同及附件一式_____份，由甲、乙双方各执_____份;具有同等法律效力。

甲 方：乙 方：

身份证号：身份证号：

电话/传真：电话/传真：

签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日

房产证号：