集体土地房屋

集体土地房屋（精选十篇）

集体土地房屋 篇1

我市自上世纪90年代初就已开展集体土地上的房屋登记工作。巢湖市人民政府1994年8月发布了《巢湖市城镇房屋产权产籍管理暂行办法》, 该办法规定“本办法适用于我市城镇规划区内全民、集体和个人所有各类房屋”, “乡、村房屋产权产籍管理参照本办法执行”。该文件颁布施行后, 我市房地产管理部门在各建制镇先后设立了房地产管理所, 由各房管所具体负责开展辖区内周边乡镇集体土地上房屋登记的受理及 (初) 审核工作。

二、当前集体土地房屋登记工作中普遍存在的问题

房屋登记相关法律法规历经调整和修订后, 已经日趋完善并渐成体系, 但由于围绕房屋登记相关的职能资源并没有经过充分整合形成合力, 尤其是中小城市, 国土、建设、房管一般均为独立机构, 分设而治, 各部门之间在行政资源共享、职能衔接上的矛盾尤为突出, 房屋登记机构在实际登记工作中, 直接面临的困惑和所承担的压力越来越大。上述问题与现象在不同程度上制约和束缚了集体土地房屋登记工作的进一步深入开展。以我市为例, 当前集体土地房屋登记工作中存在的问题主要有以下几方面。

1. 土地、规划等要件证明资料普遍存在缺失、不够规范现象

由于历史原因, 集体土地规划管理不规范, 在业已开展的集体土地房屋登记工作中, 所登记的房产仅有约10%的房屋同时具备宅基地使用证和建筑工程规划许可证, 近30%仅有宅基地使用证而无建设工程规划证或仅有建设工程规划证而无宅基地使用证。另外, 约有60%的登记申请两证全无, 仅凭乡镇土地管理所、规划管理所出具的加盖有两个管理所印鉴的证明来代替宅基地使用证和建筑工程规划许可证。

依据《城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《安徽省村镇规划建设管理条例》相关规定, 县级以上地方人民政府建设行政主管部门, 负责本行政区内的村镇建设管理工作。2008年2月1日施行的《土地登记办法》第三条规定, “申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请, 依据报县级以上人民政府登记造册, 核发土地证书”。依照上述规定, 乡镇土地、规划管理部门出具的证明显然不具有法律效力。而且, 目前还有法院对乡镇一级出具的相关证明作出不予认可的判决案例, 登记机关压力巨大。

2. 违规界定规划用途, 给房屋登记工作带来较大隐患

很多集镇沿道路两旁的土地建设工程规划许可证用途为商住楼, 但属农民宅基地房屋登记时一层一律为商业, 二层以上为住宅。

《土地管理法》第四十三条规定, “任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地, 但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织、农民集体所有的土地或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。依照上述规定, 集体所有的土地只能进行村民住宅、乡镇企业、乡 (镇) 和公益事业建设, 在集体土地上建商住楼而且房屋登记性质为商住, 显然被法律所禁止。

3. 规范登记管理面临的现实压力巨大

乡镇房管所性质为自收自支事业单位, 由于多年来人员不断增加, 导致经费支出不断加大, 收入却因登记费的不断下调而逐渐萎缩。为了增加收入, 往往主动上门寻找登记业务, 即使缺少登记要件材料也不会拒绝登记。《物权法》、《房屋登记办法》颁布实施后, 我市登记机关也曾严格规范登记行为, 对登记要件不全的房屋登记申请拒绝办理, 其直接结果是导致房管所的收入急剧下降, 由此引发房管所工作人员的集体上访, 给社会稳定造成极为不利影响。登记主管机关陷于两难境地, 在规范登记管理与乡镇房管所生存需要之间, 不得不考虑眼前的实际状况, 继续对集体土地上房屋登记按照原来的模式进行。在没有地方政府相关配套政策允许的情况下, 登记风险随时都会发生。

4. 集体土地房屋抵押登记处境尴尬

近年来, 宅基地上的房产在信用社办理抵押贷款的业务量呈逐年增长态势, 对于活跃农村经济, 促进农村经济发展正日益发挥着积极的作用;但集体土地房屋抵押登记却面临着合情、合理、不合法的尴尬局面。因为《土地管理法》规定, 农村宅基地属“农民集体所有”, 其法律意义是农民只有使用权而无处置权;《担保法》明确规定, 农村宅基地不能抵押;《物权法》也明确规定, 农村宅基地使用权不得抵押。

三、对集体土地房屋登记的相关建议

1. 规范登记行为, 依法实施登记

《房屋登记办法》第八十三条规定了集体土地房屋初始登记必须提交的6项材料, 尤其是土地使用权证明材料要按照《土地登记办法》第三条的规定执行, 符合规划的证明材料要按照《城乡规划法》第四十一条的规定执行。以上两项材料是集体土地房屋登记的核心材料。住房和城乡建设部在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》中明确规定, “集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让, 应当遵守国家法律和有关规定”。因此, 房屋登记部门要严格按照相关法律、法规的规定要件、规定程序, 依法进行登记。

2. 积极争取地方政府出台相关配套政策

目前, 全国很多登记机构均已开始对集体土地房屋所有权登记和集体土地房屋抵押登记工作进行积极的探索、尝试和突破。同时, 采取了一些关于开展集体土地房屋登记的新举措, 有效地激活了一直处于“冷冻”状态下的农民资产, 促进了农村经济的进一步繁荣与发展, 取得了社会认可和当地群众的拥护、支持。这些城市有一个共同的特点, 那就是地方政府均出台了相关的政策规定及配套措施, 为登记机关开展登记工作提供了切实法律保障。因此, 期待各地政府出台相关配套政策, 支持集体土地房屋的登记工作。

3. 完善房屋登记相关法律法规

农村集体土地房屋购房协议 篇2

农村集体土地房屋购房协议1

甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国民法典、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议：

一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。

二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。

三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。

四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：

1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;

2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;

3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。

五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。

六、房款支付：自该合同双方签字之日起____日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。

七、房屋交付：乙方根据第二百零八条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起____日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后____日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。

九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。

十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。

十二、其他事项：

1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。

2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。

3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。

甲方(签字捺印)：身份证号：乙方(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：附：见证人声明见证人声明如下：

4、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;

5、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;

6、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;

7、本合同在________年____月____日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。

见证人(签字捺印)：

甲方：

乙方：

________年____月____日

________年____月____日

农村集体土地房屋购房协议2

出卖人：________身份证号码：________

买受人：________身份证号码：________

鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向________村民委员会购买该宅基地的建房配套款________万元的发票现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。

根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将其家庭所有的位于________市__________________号共________层的房屋及其附属配套装修和设施以人民币________元整的价款出售给乙方。

二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金________元，该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回;如乙方反悔，甲方则不予退还定金。

三、甲方应于________年________月________日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到________村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。

四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。

六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。

七、违约责任

1、甲方应当于________年________月________日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之________计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。

2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之________计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。

3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。

4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。

九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。

甲方：________

联系电话：________

签订日期：________年________月________日

乙方：________

联系电话：________

签订日期：________年________________日

农村集体土地房屋购房协议3

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向xx村民委员会购买该宅基地的建房配套款24万元的发票（识别号：000）现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。

根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将其家庭所有的位于成都市号共六层的房屋及其附属配套装修和设施(建筑面积平方米)以人民币元整(大写元)的价款出售给乙方。

二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金元（大写），该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回；如乙方反悔，甲方则不予退还定金。

三、甲方应于 年 月 日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到方碑村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。

四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。

六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。

七、违约责任

1、甲方应当于 年 月 日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。

2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之一计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。

3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。

4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的`房屋装修费用。

八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。

九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。

甲方（签字）：

联系电话：

签订日期： 年 月 日

乙方（签字）：

联系电话：

签订日期： 年 月 日

农村集体土地房屋购房协议4

本卖方(以下简称甲方)：____________

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：____________

联系电话：____________

共有人：______

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：____________

联系电话：____________

买方(以下简称乙方)：______

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：______

联系电话：____________

第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于______;位于第______层______户，房屋结构为____，房产证登记面积________平方米，地下室一间，面积______平方，房屋权属证书号为______。

第二条价格：以房产证登记面积为依据，每平米______元，该房屋售价总金额为______万元整，大写：______。

第三条：付款方式：乙方于本协议签订之日向甲方支付定金______元整，小写：______(大写______)，余款______元(大写______)在房屋过户手续办理完毕之日支付。

第四条房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起______日内，将该房屋交付乙方。

第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。

自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金。

逾期超过____日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，同时，本房屋目前尚处于出租状态，甲方应按照乙方的意愿解除原租赁关系或把租赁权转给乙方。

乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。

每逾期一天，甲方按累计已付款的____%向乙方支付违约金。

逾期超过____日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。

如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的____%赔偿乙方损失。

第八条：签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。

甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。

房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。

由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

第九条：甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过______日，乙方每日按已付款的____%收取违约金。

第十条：因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

第十一条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十二条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。

协商不成时，甲、乙双方同意由方所在地人民法院起诉。

第十三条：本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。

甲方：

____________(签字，指纹)

乙方：

____________(签字，指纹)

见证人：____________(签字，指纹)

集体土地房屋 篇3

通过分析我国农村集体土地房屋拆迁的立法现状，指出在拆迁中存在的问题主要集中在相关立法不完善、公共利益界定不清、政府角色重叠、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。提出完善相关立法、明确界定公共利益的内涵、规范行政机关的职能、完善补偿机制等措施来解决我国农村集体土地房屋拆迁中存在的问题。

一、我国农村集体土地房屋拆迁立法现状

目前，关于我国农村集体土地房屋拆迁的相关法律主要有《宪法》、《土地管理法》、《物权法》。我国《宪法》第10条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第一款规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。”我国《土地管理法》第2条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补偿费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。”《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上法律以及各省级人民政府的《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、各市级人民政府的《征地拆迁补偿安置办法》是目前农村房屋拆迁的主要法律法规依据。

二、我国农村集体土地房屋拆迁中存在的问题

（一）缺乏专门的法律法规

如前所述，有关农村集体土地房屋拆迁的问题只是在《宪法》、《土地管理法》、《物权法》中有所提及，过于原则。各省级人民政府的《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》以及各市级人民政府的《征地拆迁补偿安置办法》虽然对农村集体土地房屋拆迁问题有所规定，但各地地方性法规或政府规章所规定的标准不一，可操作性不强。

（二）公共利益界定不清

我国《宪法》、《土地管理法》和《物权法》中只是笼统的提到，为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是并没有界定何为公共利益，由此导致实践中公共利益的滥用，严重损害了农民的合法权益。

（三）政府角色重叠

在农村集体土地房屋拆迁中，由于缺乏专门立法的规定，地方政府往往既是征收决定的决策者，又是补偿安置政策制定者，集多种角色于一身，权力过大。这种做法很难保证政府行政行为的公正性，被拆迁人的合法权益无法得到保障。

（四）漠视公民私有财产

实践中国家对农村集体土地进行征收时，一般被征收土地上的房屋作为地上附着物对待，没有承认房屋与土地是两项独立的财产权利，忽略了房屋所有权人的利益。有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，“打包”顺代处分了农民的房产、树木、青苗等私产。

（五）拆迁补偿安置不合理

由于缺乏法律层面的明文规定，农村各地拆迁补偿标准不一，补偿范围狭窄、补偿标准低，地方政府一般采取适当补偿标准，这样的话，补偿数额就会低于市场价值。忽视了对庭院、空地的合理补偿，农民可以在庭院中种植果树、花草等也可以取得一定的收益；忽视了对被拆迁房屋的区位补偿。

三、我国农村集体土地房屋拆迁问题的解决途径

（一）制定专门的法律法规

由于我国在农村集体土地征收方面的立法几乎处于空白状态，因此亟需制定专门的法律法规对相关问题进行规范。实践中产生的很多纠纷基本上都是因为拆迁中没有专门的法律依据，导致拆迁程序缺失、政府权力过大、被拆迁人的合法权益无法保障。

（二）界定公共利益的内涵

对公共利益的界定是保障被拆迁人合法权益的前提，目前，我国农村集体土地房屋拆迁所依据的《宪法》、《土地管理法》和《物权法》都没有对公共利益做出具体界定。在这一点上可以借鉴我国2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该条例第8条明确规定了公共利益的6种情形。虽然该条例针对的是国有土地上房屋的征收，但本人认为对农村集体土地的征收也有一定的借鉴意义。

（三）规范行政机关的职能

明确区分公益拆迁和商业拆迁，只有在公益拆迁中政府才能行使国家的强制性权力。而对于商业拆迁，应当由拆迁人与被拆迁人在平等自愿的基础上充分协商，虽然政府会介入进行行政管理，但并不是取代一方的主体资格。

（四）完善补偿机制

从补偿范围来看，不仅要对被拆迁房屋本身的价值进行补偿，还要对房屋的区位价值、庭院空地的利用价值等进行补偿。从补偿的标准来看，应当按照房屋被拆迁时的市场价进行补偿，并且在市场价值上考虑溢价，这样才能对被拆迁人达到合理的补偿。

[1]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报（哲学社会科学版<双月刊>），2008（5）.

集体土地房屋 篇4

一、拆迁信息公开的理论依据

(一) 拆迁信息公开是阳光政府的本质要求

阳光政府理论认为, 政府必须在阳光下行政, 实行政务公开, 使人民充分享受知情权和监督权。阳光政府注重以民为本, 全力维护人民的根本利益, 真正体现执政为民的本质。阳光政府依靠完善制度的贯彻执行来保证以民为本、执政为民。阳光政府制度中的重要事项———公示制是为了保障人民群众的知情权、参与权、表达权和监督权, 推进行政权力公开透明运行, 促进政府决策科学化和民主化。拆迁信息的公开是阳光政府的本质要求, 是重要事项公示制的具体体现。

(二) 拆迁信息公开可以有效弥补拆迁信息不对称的缺陷

信息不对称理论认为:在市场经济活动中, 交易各方因获得信息量的多寡不同而承担不同的风险和收益。信息不对称现象的存在使得交易中总有一方会因为获取信息的不完整而对交易缺乏信心。信息不对称理论强调政府在经济运行中的重要性, 政府加强对经济运行的监督力度, 使信息尽量由不对称到对称, 由此更正由市场机制所造成的一些不良影响。拆迁中由于信息不对称, 被拆迁人互相打听各种信息, 小道消息甚至谣言广为流传。拆迁信息的公开, 有助于弥补拆迁信息不对称的缺陷, 各种小道消息及谣言不攻自破, 极大地增强了被拆迁人的信心, 从而有力地推进了拆迁进程。

(三) 拆迁信息公开可以改变拆迁无法公平的思维定式

公平理论认为:人的积极性不仅与个人实际报酬多少有关, 而且与人们对报酬的分配是否感到公平有关。人们总会自觉或不自觉地将自己付出的代价及其所得到的报酬与他人进行比较并对公平与否做出判断。公平感直接影响人的动机和行为。因此, 从某种意义来讲, 动机的激发过程实际上是人与人进行比较, 做出公平与否的判断并据以指导行为的过程。拆迁工作人员普遍认为, 拆迁工作要做到完全公平是不现实的。因为拆迁涉及千家万户, 各家情况千差万别, 工作人员需要运用一定的自由裁量权来解决拆迁中遇到的各种问题。另一方面, 被拆迁人多认为“十拆九不公”, 谁能在拆迁中坚持到最后, 谁就能得到更多的实惠。拆迁中互相攀比是客观存在的, 政策是否一致、拆迁补偿是否公平公正, 这是被拆迁人最大的顾虑。拆迁信息的全面公开有效地消除了被拆迁人的担心和顾虑, 将公平公正落到了实处。

(四) 拆迁信息公开可以减少拆迁矛盾和冲突

为快速完成拆迁任务, 相关人员往往放弃原则、迁就行事, 造成被拆迁人先搬先吃亏的事实, 有的被拆迁人即使对安置感到满意也不肯先搬。由于对补偿标准前后能否一致存在怀疑, 他们通常采取观望、等待的态度, 甚至出现争当钉子户的现象, 拆迁进度也因此受到制约。拆迁信息公开可以确保被拆迁人的知情权, 使被拆迁人充分了解拆迁法规政策和自己的权利义务, 同时也对拆迁行为及安置补偿情况进行监督, 增大拆迁工作的透明度, 提高整个拆迁工作的公信力, 从而大大减少拆迁中的矛盾, 加快拆迁进程, 维护社会稳定, 促进和谐社会的建设。

二、拆迁信息公开的原则

拆迁信息公开应遵守以下原则。

(一) 真实原则

拆迁信息公开要真实可信, 实事求是。公开的拆迁信息必须反映实际情况, 不得弄虚作假, 提高政府的公信力。

(二) 平等原则

拆迁信息面前人人平等。具有平等地位的公民了解和获取拆迁信息时也是平等的。公民个人及其他社会组织都具有平等获取、使用和保护拆迁信息的权利, 不应出现只对部分组织或单位公开、只对部分人公开的不平等现象。

(三) 完整原则

公开的拆迁信息应该是全面完整的, 既要公开拆迁补偿安置政策, 也要公开拆迁补偿安置结果;既要公开前期房屋和人口调查情况, 也要公开后期拆迁补偿安置情况;既要公开住宅拆迁补偿安置情况, 也要公开非住宅的拆迁补偿情况。全面完整的拆迁信息公开可以彻底打消老百姓的顾虑, 将公平、公正的拆迁政策贯彻到底。

(四) 动态原则

拆迁项目从开始到结束是一个动态过程, 拆迁信息公开的内容应随拆迁进程的变化而不断更新和变化, 应根据整个拆迁过程的进展实施信息公开。及时公开是动态原则的具体体现, 拆迁前期、中期、后期公开的信息内容各有不同, 有所侧重, 特别是在拆迁补偿协议签订的过程中做到签订一批、公开一批, 以及时反映拆迁的进程和进度。

(五) 免费原则

拆迁信息免费获取, 不得收取任何费用, 任何单位和个人不得借拆迁信息谋取利益。免费原则一方面使掌握拆迁信息者不能以此谋取利益, 另一方面也基于对穷人的特殊保护, 避免获得拆迁信息的权利成为富人的特权。

(六) 救济原则

拆迁信息的获取人认为公开的拆迁信息有误而提出更正要求时, 公开拆迁信息的组织应进行核实, 确实存在错误要及时纠正后重新公开。拆迁信息获取人认为其合法权益受到侵害时, 可以通过合法途径获得救济, 依法维护自己的权利。

三、拆迁信息公开的方式

拆迁信息公开的方式主要包括公示、查询和听证三种方式。

(一) 公示

公示是拆迁信息公开的主要方式。进场调查前, 拆迁实施单位以宣传材料 (或会议、公告) 等形式告知被拆迁人获取公开信息的地点和方式。公告拆迁方案批准通知书或动迁人员进驻现场时, 设立专栏, 公示拆迁法律法规、政策规定、征收补偿 (拆迁补偿安置) 方案、操作流程、产权调换 (拆迁安置) 房源信息和其他应当公开的信息, 并且在拆迁全过程始终公开这几方面的信息。分户评估 (现状调查) 信息应在分户评估 (现状调查) 结果送达后公示。分户补偿 (补偿安置) 信息和工企单位评估和补偿的信息应在补偿安置协议签约后进行公示。

(二) 查询

拆迁实施单位建立拆迁信息的电子档案, 被拆迁人可申请查询。查询人可以到政府拆迁主管部门查询相关拆迁信息, 政府主管部门应按相关规定提供查询人要求查询的相关拆迁信息。查询人可以到拆迁实施单位查询相关拆迁信息, 拆迁实施单位应按相关规定提供查询人要求查询的相关拆迁信息。拆迁主管部门、拆迁实施单位应提供拆迁信息查询和咨询电话, 查询人可通过查询电话查询相关信息。网络是信息发布与获取最快捷的方式之一。而拆迁信息的发布是其查询的基础, 因此应建立拆迁信息查询系统, 方便拆迁相关部门、单位和被拆迁人查询相关拆迁信息。

(三) 听证

建立和完善听证制度, 听证要在合法的基础上进行, 听证权限、听证实体、听证程序要符合规定。听证应以公开的方式举行, 听证过程中当事人的事实和依据及实施的依据、理由应当公开, 且应以当事人方便获取、容易理解的方式公开。做好听证会准备, 要完整地记录听证过程和听证意见并妥善保存。听证意见要及时处理, 听证结果要及时反馈, 向当事人、利害关系人或社会公开最终采纳听证意见的情况及理由。通过听证会形式, 增加公共决策的透明度。

四、推进拆迁信息公开的途径

(一) 提高对拆迁信息公开的认识

进一步加强对集体土地房屋拆迁信息公开的宣传教育, 提高各级领导和基层拆迁工作人员对拆迁信息公开重要性的认识, 重视拆迁信息公开工作, 自觉做好拆迁信息公开工作。

(二) 细化和明确拆迁信息公开的时间和地点

对需要公示的拆迁政策法规、调查结果、评估结果、补偿安置结果的具体内容进一步细化, 增强可操作性。根据各项拆迁信息的特点和重要性, 应进一步明确各项拆迁信息公示的开始时间和结束时间, 促进公示的进一步规范, 提高公示的效果。各项拆迁信息由于公示时间不同, 公示地点也要有所变化。公示地点应按照规定地点公示。在后期现场办公点拆除后, 可以转移到社区 (村委会) 公示。

(三) 突出信息公开的重点和难点

调查结果和补偿结果是被拆迁人最为关注的信息, 因此公示的重点是调查结果公示和补偿结果公示, 对此要予以高度重视, 按公示要求切实做好。公示的难点一是特殊情况的公示, 二是后期疑难问题处理后的公示, 三是非住宅的全面公示。对这些难点要认真解决, 保持公示的全面性和完整性。

(四) 加强对拆迁人员的培训

拆迁信息公开就要“一把尺子量到底, 一个标准看公平”, 对拆迁人员提出较高的要求。拆迁时若干组齐头并进、许多工作人员同时上阵, 难免参差不齐, 这就需要加强培训, 掌握政策, 统一标准。政府各部门委派的参与动迁的人员应抽调具有较高素质和服务意识的人员。

参考文献

[1]张振.拆迁信息公开的法律探讨[J].理论界, 2011 (08) .

[2]常健, 刘芳.征地拆迁过程中的政府公信力建设[J].学习论坛, 2012 (07) .

[3]陈若英.信息公开——强制征地制度的第三维度[J].中外法学, 2011 (02) .

[4]诸伟元, 张如良.依法、公正、透明把征迁“晒”在阳光下[J].浙江国土资源, 2011 (05) .

征收集体土地房屋补偿安置办法 篇5

为切实保护被征收当事人的合法权益，顺利推进房屋征收补偿、安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》等有关法律法规以及《XXX征收集体土地房屋补偿暂行办法》的有关规定，结合干览镇实际,制定本办法。

一、征收范围

本办法适用于XXXX区域范围内集体土地上的村民房屋及其附属物的所有人，需对被征收人的房屋及附着物进行补偿安置的。

二、安置方式、安置地点

安置方式：房屋征收安置为迁建安置、调产安置（多层住宅）或货币补偿，由被征收人自行选择。迁建安置、调产安置地点为干览镇统一规划拆迁项目征收安置地块。迁建安置用地性质为集体使用土地；调产安置（多层住宅）用地性质为国有划拨住宅用地。

三、房屋所有权与土地使用权及其面积的确认

（一）原则上按被征收人提供的房屋所有权证、土地使用权证登记面积确认。

（二）房屋所有权证、土地使用权证不齐全或不一致以及证书登记内容不一致的，由房地产管理部门、国土资源管理部门按有关规定予以确认。

（三）未确权祖传老屋原属于主屋的，具体产权由房管部门确定。

（四）批准新建房屋后，原房屋应当拆除而未拆除的或在申请建房过程中瞒报原房面积的，不作产权确认。

四、被征收房屋的补偿与安置

（一）被征收房屋的补偿

1、依法确认产权的房屋，按确认的房屋建筑面积，由具有法定资质的房地产评估机构按照基准价（按项目确定），结合建筑结构、面积、成新率等因素评估确定。

2、征收人对被征收房屋装修及附属物的补偿金额，由具有法定资格的房地产评估机构按质并结合成新率评估确定。被征收人对房屋装修不要求评估的，装修费可按确认的原房建筑面积100元/㎡进行补偿。房屋征收公告发布后新增的装饰、装潢物不予补偿。

3、征收人对被征收房屋给予补偿后，被征收房屋由征收人处置。

（二）迁建安置

1、迁建安置的对象为符合私人建房审批条件的被征收人。

2、征收人根据干览镇统一规划安置地块安排宅基地，并按《舟山市定海区干览镇私人建房管理办法》，由干览镇私人建房领导小组统一审批。迁建安置宅基地面积标准为：大户5人以上（含5人）不得超过125㎡；中户3-4人不得超过110㎡；小户1-2人不得超过95㎡；

3、迁建安置的房屋由被征收人按照干览镇政府统一规划、统一设计、统一布局、统一层高，自行建造。建房过程中需服从城建、城管执法部门的管理和监督。

4、迁建安置的人口和分户按《舟山市定海区私人建房用地管理若干规定》办理。

5、多余宅基地宕渣费补偿：安置地块宅基地宕渣统一围填，被征收人原土地证面积扣除按规定标准容积率面积后的差额，宕渣费按25元/㎡价格补偿。

（三）调产安置与结算办法

1、按被征收人的总安置建筑面积按确权后的原房合法建筑面积再增加30%计算，但原房屋为平房的（指平屋为唯一住宅，不含小屋及附属用房），则按原房合法建筑面积再增加50%计算，并按以下规则选择户型：

① 原则上被征收人可以在总安置建筑面积内根据征收人提供的户型进行自由组合。

② 组合后多余建筑面积在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原则选择一套住房，或选择实行货币补偿。

③ 组合后多余建筑面积在40㎡以下（不含40㎡）的，一律实行货币补偿。

2、调产安置户型拟定为60型、80型、100型、120型，安置房户型实际建筑面积为房管部门核定的建筑面积，按实结算。

3、按原房面积增加的面积部分免缴房价款（楼层系数另行结算）。

4、被征收人在征收区域内有多处住宅房屋，在实行安置时应当合并计算其住宅房屋面积。

5、符合宅基地审批资格的征收对象，若总安置建筑面积（含奖励面积）小于40㎡且在干览范围内无其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面积人均40㎡（在册户口并实际居住）住房面积计算，所发生的超原房面积部分，按下述第8点规定安置房价款结算。

6、安置房房号的确定。被征收人签订征收补偿安置协议时确定房型户型；安置房交付前按照房型、户型分类，分别由被征收人以抽签方式确定安置房房号，具体抽签办法另行制定。

7、被征收人家庭成员中，凡年满70周岁以上或下肢残疾、盲人等（凭民政部残疾证）的，经本人申请可照顾低楼层安置。

8、安置房价款的结算。安置房与被征收房屋产权调换，新旧房屋结算差价款。在安置房交付日前结算付清差价款，办理安置房交接手续。安置房建筑面积与原房建筑面积相等部分，按“原房相等面积价格”结算；安置房户型内超原房面积10㎡（含10㎡）部分，按“户型内超面积价格”结算；超过10㎡以上面积部分，按购置优惠价结算（具体按拆迁补偿价格办理）。

（四）安置人口确认

安置人口按被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

1、原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；

2、原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；

3、原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；

4、取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区但在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；

5、符合法律、法规及市、区人民政府规定情况的其他人员。

五、货币补偿

（一）被征收人放弃迁建安置、调产安置的，全部房屋选择货币补偿的，在原房征收评估价基础上，再给予（1300元/㎡）的补偿。被征收人在迁建安置后的差额房屋建筑面积，在拆迁补偿价格的基础上，加上贴补参数400/㎡，再奖励450/㎡补偿给被征收人。

（二）被征收人货币补偿后不再享受农村私人建房宅基地审批和申请农民公寓房等政策。

(三）在征收协议签订、被征收房屋搬迁腾空并经征收人验收合格后，一次性结算付清全部房屋各项补偿费。

六、调产安置分户规定

符合分户规定的被征收人房屋必须自然分割，独立进出门户，分户后各户独立使用的住房建筑面积必须在40㎡以上，被征收人及直系亲属在通知被征收房屋确权登记截止期限前，在干览范围内无其它集体土地房屋的（不包括商品房）按以下分户规定办法办理。

（一）安置人口以在册农业常住人口为准（不含外来挂靠人员的户口）。

（二）被征收人为达到法定结婚年龄的男性，允许分户申请安置。

（三）被征收户无儿子有女儿的家庭，其中一个女儿（含独生女）已婚并办理入赘手续的（婚嫁女除外），允许分户申请安置。

（四）征收时，父母与子女已单独立户，且有自己房屋产权的可分户安置。

（五）征收时属单亲（大人一人）应与其中的一个子女合并安置。

（六）因购房或小集镇户口买卖而转为非农的，且未享受房改政策的家庭成员，可申请分户安置。

（七）符合公安部门其他分户条件的。

七、其他补偿规定

（一）搬家补助费：搬迁补助费按户计算。在规定期限内完成搬迁的，按每户650元/次补助，两次搬迁计1300元。选择货币安置的补偿1次，选择迁建安置和调产安置的补助2次。

（二）临时过渡暂住费：临时安置过度用房由被征收人自行解决。临时过渡暂住费按原住房建筑面积每月每平方米4元计算（暂住费每月不足500元的按500元/月计算）。选择货币安置的，一次性补助4个月；选择迁建安置的，从原房腾空交出钥匙时算起，到建房通知日止，另外再加八个月的建房期限。选择调产安置的，补助期限为原房搬迁移交之月起至安置房通知交房后4个月止。如安置房交房期限超过2年，则2年后的暂住费加倍补助。

（三）被征收房屋内原有的有线电视补偿410元/次×2次=820元、电话补偿108元/次×2次=216元、宽带安装费按实结算。实行货币安置的，由征收人给予一次性补偿（有线电视安装费410元/户，电话安装费108元/户）。无有线电视、电话的被征收人不予补偿。

（四）土地使用权面积的补偿，超过原房规定容积率占有土地补偿款=（原土地证面积－原房建筑面积÷1.3）×当地征地价格标准。被征收人选择货币安置的，按原土地证面积扣除房屋建筑占地面积后予以补偿。

八、祠堂、祖堂征收补偿与安置

（一）征收祠堂、祖堂的，原则上实行货币补偿，在规划允许的条件下，安置地块在建造时应统一规划，统一建造，统一安置。

（二）征收祠堂、祖堂的面积与安置面积相等部分，互不结算差价；差额面积部分，按2500元/㎡结算。

九、奖励政策

（一）签约奖：被征收人在征收人通知的签约期限内签订协议的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励100元/㎡。

（二）搬迁奖：被征收人在协议约定期限内搬迁腾空被征收房屋，经验收未损坏房屋结构及装修的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励120元/㎡。

（三）整体签约进度奖：被征收人积极配合，在通告规定期限内签订协议并在规定期限内搬迁腾空率达到100%的，按确权面积再次奖励100元/㎡；签约搬迁腾空率未达到100%的则取消奖励。

十、其他规定

被征收人在签订相关征收补偿安置协议后，视作同意有关入住规划安置小区关于房屋维修基金及物业管理的有关规定。

十一、本实施办法由XXXXXXXX负责解释。

集体土地沦为“唐僧肉” 篇6

鉴于被告人认罪态度较好，从轻处罚。对被告单位王家洲村村民委员会判处罚金人民币100万元；对陈绍南判处有期徒刑3年9个月，并处罚金人民币50万元；对谭水林判处有期徒刑3年6个月，并处罚金人民币45万元。

如果不是在陈绍南、谭水林二人向某开发商以“土地流转”的方式一次性贱卖470亩土地时被发现，被转让的集体土地可能还会更多。人们不禁心生疑惑：是谁赋予了两名“村官”如此大的权力？是什么让其能够轻易得逞且一发不可收拾？又是什么让相关法律法规在二人面前如同白纸？近日，笔者带着这一连串的问号走近王家洲村，探寻这桩非法转让土地案背后的深层次原因。

每亩地卖价仅万余元，蝇头小利让二人欲罢不能

渌口镇位于株洲县中心区域，王家洲村临近水岸，地理位置颇佳。在不少城镇居民眼中，王家洲是一块宜居之地，精明的刘桂海便看中了该村银珠坡一块面积达4.5亩的土地。2005年初，刘桂海找到王家洲村党支部书记谭水林，希望其帮忙购买王家洲村的那块土地建房子。谭水林说：“现在正赶上村民选举，买地的事等选举完再谈。”不久，陈绍南当选王家洲村村委会主任。谭水林便和刘桂海一起找到陈绍南商议购地事宜。临行前，刘桂海还有些担心：村干部會同意这种做法吗？很快，刘桂海的担心就被打消了——只要出钱，事情就能办。

谭水林和陈绍南组织召开了王家洲村村党支部、村民委员会会议后，在未经国土资源部门审批的情况下，便与刘桂海签订了征地协议。协议约定：王家洲村将一块面积达4.5亩的土地使用权，一次性永久出售给刘桂海，刘桂海向王家洲村村民委员会支付征地款5.4万元，平均每亩地仅为1.2万元。这仅仅是一个开始。尝到甜头的陈、谭二人，不在发展集体经济上想思路，反倒动起了“运作”土地的歪脑筋。

2006年8月，王利民看中了王家洲村橘园岭上学校旁边的一块村属集体土地，陈、谭二人组织召开村“两委”会议后，在未经国土资源部门审批的情况下，再次将一块面积达21.8亩的村属集体土地非法转让给王利民，并签订了建设用地协议书。协议规定，王家洲村村民委员会将该闲置山地的使用权转让给王利民，王利民对该宗山地拥有永久性使用权，转让费用为70万元。仅这笔交易，王家洲村村委会便非法获利11.5万元。

贪念作祟，土地“运作”变本加厉

我国东汉时期著名思想家王充在《论衡》中说：“故夫河冰结合，非一日之寒；积土成山，非斯须之作。”身为村干部的陈绍南和谭水林，显然未能理解其中的深意。案发后，谭水林坦言，在转让两块土地获利后，看到没有人或部门找自己的麻烦，想象中可能被抓去坐牢的情形并没有出现，慢慢地胃口变得越来越大，变本加厉打起了村集体几块大宗土地的主意。

2006年11月，因村道路硬化工程施工，王家洲村欠下施工方刘荣华一笔工程款。刘荣华便提出用土地来抵偿所欠工程款的要求。有了前两次的“经验”，陈绍南便同意将村集体土地卖给刘荣华。随后，陈绍南和谭水林故伎重演，将两块面积共计10亩的村属集体土地使用权非法转让给刘荣华，价格为每亩4万元，共计40万元。11月15日，双方签订了集体土地转让协议书，约定王家洲村将两处山地使用权转让给刘荣华永久性使用，转让费用于冲抵王家洲村所欠刘荣华的修路工程款。2007年，刘荣华将土地上的建筑物拆除，而王家洲村村委会再次从中非法获利40万元。

如果在这一系列量变的过程中，有人出来拉一把甚至提醒一句，王家洲村的两名“村官”或许还能醒悟。然而，令人遗憾的是，不仅这两人对土地“运作”乐此不疲，就连王家洲村村民也是对其津津乐道。对于陈、谭二人贱卖土地的行为，王家洲村村民们的表现让人深思。2011年6月，王家洲村村民在网络上发帖：“最新消息，听说渌口镇王家洲村的橘园要征收了，有3000万元呢，但分到个人头上怎么只有两三千元？”原来，村民们并非关心土地资源的长远发展，而是一味地坐等红利，希望分到的钱越多越好。用一名村民的话说，就是“剩下两千万摊到个人头上也得有万把块钱啊”。显然，大家并没有意识到这是违法犯罪，反而嫌“钱分少了”。

“虎口”吞地470亩，多行不义必自毙

西方有句谚语说，上帝欲让人灭亡，必先使其疯狂。愈发膨胀的贪念，最终让王家洲村的两名“村官”在泥潭中越陷越深。在法院的刑事判决书中，记录了二人一次次变卖集体土地的过程，其方法和手段如出一辙。2010年1月，陈、谭二人召开村“两委”会议后，将120亩村属集体土地的使用权非法转让，并与买方签订了《土地使用权、经营权转让协议书》，协议约定王家洲村村委会将120亩闲置山地的使用权、经营权以每亩3万元的价格转让给刘某和何某，共计360万元，转让期限为50年。

正当陈绍南和谭水林疯狂贱卖土地之时，一家正在苦苦寻找开发土地的房地产商从中嗅到了商机，主动找上门来要求搞“大开发”，并提出一次性要470亩土地。这着实是个不小的数字。然而，唯利是图的两名“村官”打出了“土地流转”的幌子，并与开发商签订了土地流转协议。协议约定，王家洲村将全部果场和部分村组的土地，以土地流转的方式集约交付给该房地产开发公司使用，使用期限为70年，每亩土地价格为4.18万元，合同总金额达1972.9万元。案发前，该房地产开发公司已向王家洲村支付480万元。

据办案人员统计，从2005年初第一次卖地，到2011年案发，陈绍南和谭水林两人共5次非法转让土地628亩，涉案金额达2389.8万元，直接获利869.9万元，6年时间每年获利逾百万元。要不是相关部门及时介入，其变卖的集体土地可能还会更多。

编辑：施杨 shiyang0915@126.com

集体土地房屋 篇7

我国正处在社会转型时期,诸多社会矛盾频发,各领域都隐藏着诱发风险的因素,尤其是重大政策,其实施的结果很可能影响社会稳定。由目前的经济社会建设趋势看来,征收政策无疑是重大政策中的一个重心,这就需要未雨绸缪,把风险评估机制纳入到房屋征收制度中,即对房屋征收政策调整涉及到影响社会稳定的方面作风险评估,这对从根本上防范及减少社会矛盾,改善当前房屋征收中群体性事件频发的现象,促进科学、民主决策,建设和谐社会,具有深远影响。

1 社会稳定风险评估相关综述

经济安全预警方面最早研究社会稳定风险评估。目前国内外对于社会稳定风险的研究对象主要为某一特定领域或具体建设项目[1]、评估机制及制度[2,3]以及评估指标体系[4,5]等。房屋征收政策调整中对危害社会稳定的风险因子评估要考虑政策调整合理性、合法性、可行性、安全性和可控性等多层次的多种因素[6],需要评价的指标多而复杂、且较为模糊。综观风险评估研究成果,现有的评价方法包括: 故障树分析、人工神经网络、模糊综合评价、蒙特卡罗分析法、层次分析法、风险矩阵法和灰色系统理论等研究方法。然而,这些方法往往得到的是单纯的定量或定性评价结果,存在评价结果准确度不高等弊端。即便基于定量方法与定性方法相结合的评估,常常在做定性评价时,将定性部分融合进抽象的数学框架中,影响了评估的可操作性[7,8]。李德毅等[9,10]将云模型( Clouds Model) 应用于风险及威胁等级评估和预警之中,认为云模型能有效地处理模糊信息,方便地进行定性向定量的转换。鉴于此,本文利用云模型评价法将风险评估指标的定性描述转换为定量测度,以南京市集体土地上房屋征收政策调整为研究对象,构建云模型综合评价指标模型,对南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险进行评价,最后针对可能诱发风险的因素,提出相应的防范与化解措施。

2 集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估

2. 1 指标体系建立

国务院明确提出对重大事项作社会稳定风险评估要求,主要从以下4 个方面进行评估: 合法性、合理性、可行性以及可控性。

因此,集体土地上房屋征收政策调整需要具备以下条件。

1) 合法性。合法性,是进行政策调整的重要保证。一般来说,合法性要求政策调整的决策应该由公众参与、程序合法。公众参与是指是否征求广大群众的意见; 程序合法性是指政策调整的决定是否公开、是否经过可行性论证、信息是否公开、手续是否齐全等。

2) 合理性。张洁[11]在研究土地征收社会稳定风险时,指出补偿标准的合理性会影响政策的执行。高玫等[2]认为重大政策是否符合社会经济发展规律,是否具有连续性、稳定性应该作为重大政策社会稳定风险评估的主要内容。

3) 可行性。群众间的攀比是影响政策实施的重要风险点,是否会引起群众间的攀比是指政策调整前后,出现征收补偿差价较大,引起群众的攀比心理,可能提补差的要求。重大政策调整与实施的可行,离不开群众的支持,所以应注重保护大多数群众的利益,以及关注群众对各项补偿安置政策和标准的满意度等[11]。

4) 可控性。是否存在造成集体上访或群体性事件、是否有相应的防范措施和应急处置预案是关系政策的顺利实施的重要风险要素。是否存在造成集体上访或群体性事件风险指在政策决策、房屋征收补偿、征收执行、征收拆迁等环节是否存在群众大规模集体上访的风险。是否有相应的防范措施和应急处置预案是指针对风险评估结果,有针对性地制定风险防范措施和应急处置预案,,对突发事件及时作出响应和处置,避免风险事件进一步扩大,最大化地减少风险事件造成的损失,提高积极防范社会风险的意识。完善的应急预案能够在一定程度上降低政策调整时的风险。

综上所述,构建了集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系,如图1 所示。

2. 2 云模型评价法步骤

云是由期望、熵和超熵( Ex、En和He) 来表征,该组数值描述了定性知识的定量特征。

1) 建立评价指标体系( X: 系统指标集) 。

X = ( X1,X2,…Xn) ,其中: Xi( i∈[1,n]) 是系统的第i个指标。

Xi= ( xi1,Xi2,…Xim) ,其中: Xij( j∈[i,m]) 是Xi的第j个指标。同理,得到多层次评估指标体系,如图1。

2) 定性评语集的云模型表示。

设定性评价集为{ 小,较小,一般,较大,大} 5 个等级,采用两端约束法来确定云参数。如: 某个评语的约束是[Vmin,Vmax],则由公式( 1) 和( 2) 可算出云的期望值和熵[12,13]:

对于中间区段的3 个评语用对称云模型来描述,由公式( 1) 和( 2) 计算所得; 2 端的两个评语( 小、大) 则通过半云模型进行描述,即令其期望值直接分别取“0”和“1”,熵值取相应对称云模型熵值的1 /2[14]。 设定评价集所对应的数域空间∈[0,1],将[0,1]等分成5 段,每段对应一个相应的评语。

由此,可计算出每个定性评语所属区间及其期望值及熵值,如表1 所示。

3) 专家定性评估。通过t位专家就评价指标体系中每个指标作评价,得到定性评语。

4) 定性评语向定量的转换。根据表1,将t位专家的定性评语转换成由期望值构成的决策矩阵S,则Xij指标各自对应的一维云模型的云参数如下[12,13]:

5) 多层次综合云的表示。假设系统中有n个相邻云模型,经公式( 5) 和( 6) 计算出n个云模型的综合云K的期望值和熵值[15,16,17,18]:

其中:W1,W2,…,Wn为指标的权重,n为指标的个数。

按照上述理论结合公式( 5) 和( 6) ,能够计算出基于云模型的各个层次里的所有指标的期望值及熵值,逐层递推,最后得到目标层评估结果。

6) 分析评测结果。在云模型中,代表定性概念的理想的点就是期望值,将所有指标的期望值输进评测云发生器[19]后,如图2 所示,根据云滴对应云对象的位置,就可以对每个指标进行定性判断[12,14]。

7) 确定风险等级。鉴于标准云模型在评判中起到标尺的作用,本文通过将Ex值结合设定的基于黄金分割的模型驱动法设定标准云模型[20],比对标准云模型的标尺,据此判断南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险等级。文章将风险评价集设为5 个等级,相应的云模型,如表2 所示。

2. 3 南京市集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估与分析

1) 政策调整内容与风险分析。本轮政策调整内容主要体现在3 个方面: 一是引入了市场化评估制度。对原房补偿款采用了重置价结合成新的估价方法进行评估,调整了政府指导价的模式,解决了补偿价格偏低且难以实现动态调整的弊端。顺应社会发展趋势,风险较小。二是提高了被拆迁群众安置房申购的得房率。通过对原房补偿款的评估及提高购房补偿款与安置房价格的挂钩比例。存在部分群众可能会要求按照新政策补偿,如果要求得不到实现,可能出现上访、甚至会出现群体性事件。三是删除了撤组剩余土地上房屋补偿适用征收集体土地涉及房屋补偿安置政策。容易引发撤组剩余土地房屋权利人攀比的心理。

2) 南京市集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估。基于上文提出的集体土地征收政策调整社会稳定风险评估指标体系,如图1 所示,进行南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估。

邀请相关领域的10 位专家对南京市集体土地房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中11 个Xij指标状态进行评价,评测结果,如表3 所示。

用云模型进行定性评语向定量的转换。按照表1,把表3 的各个指标的定性评价转化为定量表示值,可得到由评语的期望值构成的决策矩阵S。

利用公式( 3) 和( 4) ,求出南京市集体土地涉及房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中11 个Xij指标对应的11 个一维云模型。如指标X11( 程序的合法性) 云模型的期望值Ex X11及熵值EnX11计算如下:

依次可求出其他Xij指标的期望值及熵值,如表4 所示。

本文认为南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中的4 个层次的指标是从不同角度代表征收集体土地上房屋政策调整社会稳定风险评估的典型指标,同等重要,所以本文赋予各个层次的指标一样的权重。根据公式( 5) 和( 6) 可得到指标Xi的云模型的期望值及熵,如表5 所示。

最后得到目标层X———南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险云模型的期望值ExX =0. 607。将得到的期望值与表2 云标尺评估云进行相似性对比,找出最相似的评估云。对比相似度值后,发现Ex= 0. 607,与Cloud2( 0. 691,0. 064,0. 008) 对应的“较小”等级最为相似,据此判断,南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险的最终风险判断等级确定为“较小”。

2. 4 防范和化解措施

评估结果表明本次政策调整风险较小,可是仍然存在个别可能引发风险的因素。因此,需要制定详细的应急处置预案,注意加强政策实施中可能出现的一般的群体性事件防范。主要措施如下: 深入解读政策,保护被征收人的利益; 引导农民建立合法有效的利益诉求表达渠道; 为村民提供法律支持,引导村民利益法律渠道解决问题; 补偿信息公开、加强就业培训,提高群众生活水平; 强化各区( 县) 政府与村组联系,确保渠道畅通; 建立各有关部门联动处理机制等措施。

发生个体矛盾冲突时,由街道办事处、村干部为主进行处置,必要时派公安警力配合,其他力量增援。在发生群体性事件时,现场处置工作由南京市XX区( 县) 政府负责,及时报信息,了解掌握可能引发冲突的信息,动态掌握群众思想。重点人员掌控现场,一旦发生冲突事件,控制好现场和疏散人员,必要时由公安干警对不听说服教育人员或恶意组织煽动群体事件的重点人员开展调查。

2. 5 应急处置预案

发生个体矛盾冲突时,街办、村组干部立即赶赴现场,了解群众诉求,认真分析原因,做好引导和解释工作,对于当初无法解决的问题,应督促相关部门限期研究解决,对于故意捣乱、鼓动群众闹事的个别村民,必要时请公安局合作,协同其他力量。

发生严重影响社会稳定的群体性事件时,应立即做好现场疏散工作,维护好现场秩序,防止矛盾进一步激化; 并迅速召开维稳工作会议,分析问题发展趋势,确定解决对策。对较大规模的群体性事件,要求有关领导要迅速抵达现场,掌控局面,稳定群众情绪,及时给与处置意见。

3 结论

土地房屋征收政策调整是直接关系到较大范围的群众的切身利益、影响社会稳定的重大决策,必须进行风险评估,并采取规避和防范风险的措施。按照风险评估的有关规定,以南京市集体土地上房屋征收政策调整为例,详细对社会稳定风险评估做一介绍,可供有关方面做类似工作的借鉴。利用风险评估,提高了政策出台的门槛,提高了决策的严谨性、科学性,在决策领域起到防范风险的积极作用,有利于规避因盲目决策危及社会稳定局面的出现,维护社会长治久安,推动和谐社会健康发展。

对重大政策调整做社会稳定风险评估的意义在于对政策调整前后可能出现的危害社会稳定的因素先作风险分析和评价,并将评估结果作政策的决策层决定的主要参考; 为新政策顺利实行提供科学依据和安全保证,预防和化解发展中可能产生危害经济发展和社会稳定的矛盾和问题,确保社会稳定发展,进而开创从“保稳定”向“创稳定”转变的局面。

摘要：以南京市为例,建立集体土地上房屋征收政策调整中的社会稳定风险评估指标体系,对目前集体土地上房屋征收政策调整中容易出现危害社会稳定的风险作评估,为预防和解决房屋征收政策调整产生影响社会稳定的风险提供借鉴。通过问卷调查法、云模型等方法得出:南京市集体土地上房屋征收政策调整风险较小,但是仍存在引发社会不稳定的高风险因素,因此需做好风险防范措施。社会稳定风险评估在决策领域起到提高决策的严谨性、科学性,维护社会稳定,推动社会和谐、健康发展的重要作用。

集体土地房屋 篇8

1.1 国家层面法律依据

目前农村房屋拆迁在国家层面的法律依据主要是《中华人民共和国宪法》(简称《宪法》)第十条,《中华人民共和国土地管理法》(简称《土地管理法》)第二条第四款和第四十七条,《中华人民共和国物权法》(简称《物权法》)第四十二条。

在《宪法》和《物权法》中,仅仅规定了“为了公共利益的需要”,可以依照法律规定对公民的私有财产(包括不动产)进行征收,将国家对房屋征收拆迁的目的严格限制于“公共利益”。但随着工业化城市化的加速推进,因城市开发和建设等引起集体土地征用和拆迁的规模越来越大,而关于公共利益的界定缺乏严格而刚性的判断依据,因此,在实践中容易出现商业拆迁打着公益的旗号,通过国家强制征收的手段实现其商业目的,损害农村移民合法权益的情况。

《土地管理法》对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准,但对因土地征用引起的农村移民在宅基地上自建的房屋拆迁补偿标准没有明确规定,只是表述为“由省、自治区、直辖市规定”。

1.2 江苏地方层面的法律依据

就江苏而言,仅在《江苏省城市房屋拆迁管理条例》[1]第六章“附则”的第二十七条规定了有关征用集体土地房屋拆迁补偿的内容:“因城市开发建设征用集体土地房屋实施房屋拆迁的,其拆迁补偿安置办法由设区的市人民政府参照本条例另行制定。” 江苏省政府将集体土地房屋拆迁补偿安置授权设区的市人民政府操作,截至目前,南京市、扬州市、无锡市、徐州市等都颁布了其集体土地房屋拆迁管理办法,但笔者调查的江苏省Y市至今还没有制定关于集体土地房屋拆迁管理办法,使得该市集体土地征收及房屋拆迁,缺乏针对性的地方政策依据。

1.3 集体土地房屋拆迁法律政策存在的缺陷

a. 政策传递层次多和操作性差导致农村移民利益得不到有效保障。国家相关法律没有明确规定集体土地房屋拆迁的补偿原则,实际上将集体土地房屋拆迁补偿标准授予省级政府操作,省级政府又将其授予市级政府操作。政策制定权在自上而下的下放过程中,严肃性和约束力逐步降低,难免会出现政策制定不合理、政策缺失的现象,为某些政府部门滥用权力侵害农村移民利益提供了土壤。

b. 政策缺失和配套不足导致农村移民利益受损害。由于缺乏集体土地房屋拆迁方面的相关法律法规,各地在实际操作中大都参照城市房屋拆迁补偿安置条例,没有充分考虑城市国有土地上的房屋和集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面的差异,导致在执行过程中,各级政府制定的补偿标准随意性很大,拆迁程序和补偿标准十分混乱。例如征用方违反征地程序征地,克扣压低征用补偿费用,损害移民利益。另外,农村移民土地被征收、房屋被拆后,仅关注拆迁补偿款额,而相应的失地移民生产、生活保障政策往往不能及时跟上,甚至有可能导致一些移民在失地失房后基本生活难以维持。

2 集体土地房屋拆迁中利益主体的角色地位及冲突

2.1 集体土地房屋拆迁中利益主体的角色地位

a. 农村移民。农村移民是集体土地征地拆迁中的主角,也是利益冲突的重要主体。土地是移民重要的生产生活资料,房屋是移民的安身立命之处,其重要意义可想而知。土地虽为集体所有,但是,土地上的房屋是农民的私有财产,应受法律保护。

但在实际拆迁过程中,农民是个体的、弱势的,决策参与度低,往往在政府作出征收决定后农民才知道自己的房屋已被纳入征收范围,信息不对称以及对自身权利诉求的能力弱,导致农民处于弱势地位。农民对其私有财产原本应享有的各项权利,如平等交易权、财产收益权等难以得到充分保障。

b. 地方政府。从政府的起源上看,政府机构具有公共性。它要求政府以寻求社会公正、促进经济发展和繁荣、保障民主和个人自由、实现社会公共福利最大化和社会公共利益为根本目标。然而,在现实社会里,政府在追求公共利益的同时,往往还带有一些自利性的行为,甚至在一些特定条件下,某些地方政府可能把自身利益放在公共利益之上[2]。在我国,政府垄断一级土地市场,是集体土地向国有土地转变的唯一主体,它按照法律规定将集体土地的所有权收回,将集体土地转化为国有土地,再将国有土地向开发商出让。这种特定的权力设置也使地方政府在土地征收过程中容易产生自利性导向,从而导致对农村移民权益保障重视不够。

在实际征地拆迁过程中,地方政府利用信息优势和权力资源优势作出征收决策,将土地上的房屋一并拆除,将土地“净地出让”给开发商。政府成为实质上的拆迁人,当政府与农村移民就补偿安置方案不能达成协议时,政府可能会动用行政权力(例如强制拆迁),使政府与被拆迁的农民处于在矛盾的对立面。

c. 开发商。这里主要针对基于商业利益的拆迁。开发商作为市场经济的主体,其行为目的是利益最大化,在征地拆迁中自然也是最主要的获利者。开发商获得土地投资建设项目,其征地拆迁是出于商业目的。一般来说,开发商征地拆迁的程序是:向政府支付土地使用权出让金而获得土地的使用权,获得政府的拆迁许可,与被征用土地上的房屋所有者在平等的基础上商讨房屋拆迁补偿安置方案,在此过程中,开发商与农村移民之间是平等的民事法律关系。

但在实际征地拆迁过程中,开发商往往不直接与移民平等对话。以Y市高新技术产业园区为例,开发商始终没有出面与移民洽谈过,与移民接触最多的还是政府的拆迁工作人员。一些开发商利用自身财力优势暗箱操作、向地方政府寻租,借助政府的权力降低与农村移民的协商成本,争取更大的利润,对移民的利益是否受到侵犯考虑甚少。

2.2 集体土地房屋拆迁利益冲突的表现

a. 农村移民与地方政府之间的利益冲突。由于两者之间的信息不对称及权力和权利关系的不协调,农村移民不愿失去自己的土地使用权,不愿失去自己的房屋所有权,而一些地方政府由于受土地增值高收益的驱使,将土地据为己有。前者在土地使用权和房屋所有权的丧失已经无法避免时,会尽量采用各种手段争取获得更多的补偿。例如近几年,农民采用自焚、向拆迁人员投掷燃烧瓶等暴力方式抗拒拆迁,抗拒的结果往往自己受伤甚至丧命,最后落得“暴力抗法”的罪名,房屋也难逃被强拆的厄运,这类移民的遭遇得到社会公众和媒体的广泛同情;在Y市高新技术产业园区,也有少数农民凭借一定的社会地位、权力关系,加大谈判筹码,若得不到“相应”的赔偿,就利用权力关系或黑恶势力打压、恐吓拆迁工作人员,这类移民已不是一贯的弱势群体的形象,虽然这类人占移民中的少数,但对移民公平、合法地获得补偿造成较严重的负面影响。

b. 农村移民与开发商之间的利益冲突。开发商在征地拆迁中由于付出了寻租成本,往往理所当然地认为征地工作应该是政府做的,他们认为已经支付了相关的土地使用费用,而且将工厂迁入对当地GDP的增长有重要贡献,是当地政府请来的“客人”,在征地中产生的纠纷与他们无关,那是政府与移民之间的事,开发商在征地拆迁中承担的义务和享受的权利是严重不对称的。农村移民也会感到自己是三方利益博弈中的受害者,对开发企业的进驻产生极大的反感。

c. 地方政府与开发商之间的利益冲突。一些地方政府与开发商在某些情况下通过寻租创租进行“谋略”,其目的是在征地拆迁过程中他们可以获得双赢。但既然有利益分割的存在,就会产生纷争。某些政府部门、政府官员与开发商之间为瓜分土地征用价格与市场价格之间的差价利益,可能会出现幕后交易和腐败现象。

3 集体土地房屋拆迁利益冲突成因

3.1 集体土地房屋拆迁缺乏专门的法律规定

目前,我国尚无专门法律对农村集体土地房屋拆迁问题进行规范。同时,已制定实施的地方性法规、政府规章,大多内容简单,程序模糊,许多问题在法律上存在空白。根据《中华人民共和国立法法》(简称《立法法》)第八条第六款规定,对于非国有财产的征收,应当由法律规定;第九条规定,对上述事项未制定法律的,全国人大及其常委会有权授权给国务院制定行政法规。显然,目前集体土地房屋拆迁的地方性法规、政府规章,既非狭义的法律,也非行政法规。依据上位法高于下位法的法律适用原则,由全国人大制定的《立法法》的效力等级高于由全国人大常委会制定的《土地管理法》,因此依据《土地管理法》由各省、自治区、直辖市规定的地方性法规、政府规章,是不能够作为农村房屋拆迁法律依据的[3]。目前没有一部专门的法律为农村移民的私有财产权——集体土地上房屋的所有权作保障,各地政府仅参照一些政策来做,地方政府的权力就有可能滥用,损害移民利益,从而造成双方冲突。

3.2 集体土地征收和房屋拆迁中的政府角色错位

在实践中,作为理性经济人的政府,地方政府可能更多考虑如何从土地交易中获得最大收益。例如,Y市建立高新技术产业园区,大量征收农村移民的集体土地,地方政府从土地出让中获得巨额的土地出让金,招商引资企业入驻之后,每年依法向地方政府缴纳各项税收成为地方财政的主要收入来源,既是地方GDP增长的重要指标,也是地方官员政绩的衡量标准。因此,不管是公益性项目、经营性项目还是招商引资项目,地方政府都未作区分,不惜牺牲当地农村移民的长远利益,主动出面参与拆迁,与移民进行利益博弈,将土地“净地出让”给开发商,由于对公共利益的界定模糊,可能导致与政府本应实现公共利益的目标背道而驰。

3.3 集体土地房屋补偿安置标准操作难把握,容易对农村移民产生不公平

以Y市高新技术产业园区集体土地房屋拆迁为例,其补偿标准与其实际操作中出现的偏差和问题主要表现在以下几方面。

a. 房屋补偿(含宅基地补偿)面积难界定。该区集体土地房屋补偿与国有土地房屋补偿原则一致,即“根据被拆迁房屋区位、用途、合法建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定”。但是房屋合法面积的认定是个难题,容易成为某些被拆迁人钻政策空子的空间,在房屋合法面积认定时,拆迁工作人员面临3种情况:①纯合法面积,即房屋面积与房产证或有关证件的面积相符,不存在违规现象;②变相合法面积,房屋拆迁前农民在原合法面积的基础上和一定的时段内因生产生活需要等扩建了一定的建筑物,此类特殊情况得到拆迁人认可后实际增加的合法面积;③纯不合法面积,即在有合法产权房屋的周围突击建筑,纯属违章建筑。若在实际评估时,评估人员不能做到独立、公平、公正地区分和认定,则将会出现补偿差额较大的情况,这就造成对农村移民中的“老实人”的不公平。

b. 装饰装潢及附属设施补偿存在不公平。该区集体土地房屋补偿文件规定“房屋装饰装潢补偿费低于180元/m2的,将按180元/m2予以补偿”。该政策可以在一定程度上遏制农民突击装潢的情况,但是也存在一定的不公平。当地实际情况是,移民房屋的装饰装潢质量是不同的,有些移民房屋装潢低于180元/m2(甚至是茅草屋),拆迁时得到180元/m2的补偿,有一定的获利空间;而有一些移民的房屋是别墅,当年装潢就超过180元/m2,并且装饰装潢材料价格日渐上涨,可能会造成这部分房屋装修较好的移民的心理不平衡。

c. 搬迁补助费过低。Y市的搬迁补助费按被拆迁房屋合法建筑面积计算,住宅房屋7元/m2,每户不足350元的补足350元,但最高不超过800元。在实际搬迁过程中,移民一般会采取2种方法,一种是自己搬,亲戚朋友帮忙;另一种是请搬家公司搬。但是按照目前搬迁市场的价格水平,搬迁补助费太低,一些移民不得不自己贴钱搬迁,这样使他们在搬迁时心里有抵触情绪。因此,地方政府搬迁补助费标准的制定,应该根据市场行情逐步调整。

d. 拆迁奖励措施失效。拆迁奖励是指拆迁人与被拆迁人通过签定房屋拆迁协议,并且在规定时间内腾空房子,在这2个基本条件都满足的情况下,给予被拆迁人的奖励。这样的奖励措施在拆迁初期往往能够调动广大农村移民配合拆迁工作的积极性,但是在拆迁后期可能会给拆迁补偿工作带来一定的困难。其原因有两个方面:一方面,当拆迁工作人员与农村移民谈房屋拆迁补偿费时,迫于上级工作压力,为尽快完成拆迁任务,可能会不负责任地允诺那些不符合奖励条件的移民给予其奖励;另一方面,本应由当地政府提供给移民的过度安置房不能及时提供,移民早一天搬迁就意味着早一天没有地方住,这让当地移民产生了“早搬不如晚搬,你若不给我拆迁奖励,我就不搬”想法,这使得一些早搬的移民感到心理不平衡。拆迁奖励若是人人都有,也就起不到奖励该发挥的作用了。

4 集体土地房屋拆迁移民利益保障及冲突化解对策

4.1 尽快制定有关法律法规

为确保集体土地房屋拆迁工作有法可依,应从法律、行政法规和地方性法规这3个层面建立和完善我国集体土地房屋拆迁的法律制度。

a. 在法律层面,落实《宪法》确立的保护私有财产的原则和因公益目的征收征用原则,应尽快制定《私有财产征收法》。

b. 在行政法规层面,国家征收权力的行使以集体或公民最重要的财产为对象,必须从实体和程序两方面加强对集体和公民权利的法律保护。因为实施拆迁行为的前提条件多方面涉及政府相关部门的行政行为,因此必须制定相应的《集体土地房屋拆迁管理条例》及实施意见来规范和保证政府的行政行为和拆迁人的拆迁行为。

c. 在地方性法规层面,各地从自身的具体情况出发,制定适合各地的相关规定。在征收集体土地房屋拆迁方面各地应主要依据法律授权在补偿标准的确定上有所不同,但在补偿原则、补偿程序和补偿保障方面应符合《私有财产征收法》和《集体土地房屋拆迁管理条例》的规定。此外,具体的补偿标准不宜太细,应主要制定补偿标准的原则和规则,而具体的补偿金额仍应通过专业评估机构的评估数据来确定[4]。

4.2 科学区分公共利益和商业利益,转变政府职能,规范征收程序

对于公共利益的界定,许多专家学者提出了不同的界定方法,例如列举法、排除法等。2010年1月国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,用列举法对公共利益作具体界定。笔者认为,集体土地房屋拆迁可以此为参考。

在基于公共利益的拆迁中,政府不置可否地充当拆迁人的角色。因此,当拆迁人与被拆迁人发生利益冲突,不能通过行政裁决机制解决问题时,应当直接交由法院裁决,政府仅充当“运动员”的角色,由法院在公正、公平的立场上充当“裁判员”的角色。

在基于商业利益的拆迁中,开发商和农村移民是平等的民事法律关系主体,分别充当拆迁人和被拆迁人的角色,开发商应保障移民对商业拆迁的立项的知情权,由移民和开发商共同选定拆迁评估机构,并建立安置补偿费用的专项监管制度。当两者利益发生冲突时,基于双方当事人的自愿,以民间仲裁制度进行仲裁。政府的主要职责是强化对开发商的管理,除检查规划、立项等工作外,对拆迁人与被拆迁人之间的纠纷应发挥协调作用,不应对被拆迁人采取强制性的行政措施[5]。

4.3 建立健全移民参与机制,确保移民的知情权和异议权

不管是基于公共利益的拆迁还是基于商业利益的拆迁,移民的积极参与对于项目的成功实施和移民的妥善安置都是十分重要的,但是现有移民参与机制缺乏制度和法律上的保障,限制了移民参与补偿安置的全过程。由于缺乏沟通和交流,当补偿没有达到移民的预期时,移民往往会认为这是政府和开发商暗箱操作的结果,因此,政府应在政策法规层面完善听证制度、支持和赋予移民充分的参与权,在实践操作层面完善征地拆迁不同阶段移民的参与方式、采用多种宣传形式,提高移民的参与意识和参与能力[6]。建立移民参与机制有利于移民自身权益的保障,也有利于征地拆迁工作的顺利进行。

4.4 建立透明的房屋补偿公示制度

要保障拆迁补偿的公平公正,应建立透明的房屋补偿公示制度。村委会将每一户的安置方式和房屋补偿款项(包括房屋补偿费用、装饰装潢及附属设施补偿费用、搬迁补助费以及拆迁奖励)一一列出公示,由广大移民监督。当有移民提出异议时,拆迁工作人员及时核对查证,若无误,向移民做出解释;若确实有误,则及时修改。在公示时间内被拆迁人无异议,可以现场发补偿金,接受移民监督。若拆迁工作人员在补偿款的认定和发放过程中存在徇私舞弊的情况,应依法追究其责任,以保障全体移民得到公平、公正、公开的补偿。

4.5适时调整房屋拆迁补偿标准,建立长期保障体系

从短期看,适时、适度地提高各项补偿标准,保障农村移民现有的财产不减少,现有的生活水平和质量不下降。在按照法律法规的要求区分公益拆迁和商业拆迁的基础上,结合当地的物价水平和搬迁市场、装潢市场等相关情况,制定保障移民利益的补偿标准,并适时调整提高。

从长期来看,应对农转非劳动适龄人口进行技术技能培训,提高他们的劳动能力,加快区级劳动力市场和劳动保障事务所建设,拓宽就业渠道,强化就业服务;以土地为依托,建立社会保障体系,使农村移民享受最低生活保障、养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险,以及为移民提供接受教育和培训的机会等[7]。

摘要：在分析我国集体土地房屋拆迁补偿政策依据及其对农村移民利益保障作用的基础上,以江苏省Y市高新技术产业园区为例,对拆迁冲突中涉及的农村移民、地方政府和开发商这三方利益主体进行角色定位,分析其利益冲突的表现和成因,并提出保障农村移民及化解利益冲突的对策,以期为完善集体土地房屋拆迁政策、规范拆迁行为、保障农村移民的权利提供借鉴。

关键词：集体土地房屋,拆迁,农村移民,利益冲突

参考文献

[1]江苏省第九届人民代表大会常务委员会.江苏省城市房屋拆迁管理条例[EB/OL].[2003-01-01].http://wenku.baidu.com/view/f4768f0bf78a6529647d538b.html.

[2]刘学民.试论政府自利性及其矫正对策[J].郑州大学学报:哲学社会科学版,2003,36(5):46-49.

[3]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报:哲学社会科版,2008(5):130-135.

[4]陈云霞,张立国,史晓娟.论征收集体土地房屋拆迁法律问题[J].西南民族大学学报:人文社科版,2006(9):95-99.

[5]柴方胜,陈洪宗.青岛市征收集体土地房屋拆迁补偿法律制度问题与对策研究[J].青岛科技大学学报:社会科学版,2006,22(1):96-99.

[6]王丽婷.农村征地移民参与研究[D].南京:河海大学,2007.

浅论集体土地流转 篇9

土地,在我国历来是最为重要的资源。我国是一个农业大国,土地是最重要的生产资料,国家在优化土地资源配置,提高土地利用率方面,一直在推行着土地改革。从解放前的土改革命直到十七大三中全会,土地的每一次改革都牵动全国人民的心,也涉及到整个中国的巨大变化。土地作为农民赖以生存的自然资源,广大农民对土地有着非同一般的感情。向来我国农民观念比较传统,大多数农民世世代代守着自己的薄地,仅仅靠深耕、加大施肥、种植良种、运用农业科学技术来提高粮食产量,确实也能增加农民经济收入;但是,毕竟单一的农业种植带来的效益有限,想再进一步提高农民收入已经很难有更大的余地了,所以最好的办法是在土地问题上采取其它更有效的措施。同时,农村的宅基地方面也有不少问题存在。例如,宅基地占用耕地、未按规划修建房屋,超标准超面积宅基地现象十分突出,造成了宅基地对耕地资源的大量挤占,使得耕地资源减少;在边远农村,由于进城务工农民增加,存在着大量闲置宅基地,造成土地资源极大浪费;由于交通等各种因素制约,宅基地使用权的权能往往比较单一,很大程度上限制了宅基地对于农民的财产属性和功能。

而对于国家而言,随着城乡差距的越来越大,土地改革有着更为深刻的意义,在国家推行土地改革的背景下,要实现城乡统筹发展,就要加速农村土地改革,切实提高农民收入,这也是减小城乡贫富差距,增强国家经济整体实力,提高抵抗风险的能力的一个上上选择。在目前经济形势大环境中,启动内需和扩大内需比任何时候都更为重要、更为迫切,农村市场一旦健康有序启动起来,就能够抵御任何市场风险,让农村经济步入正轨,那么从根本上提高农民收入是目前土地改革的首要目标,而土地作为农业生产最重要的资源,充分利用土地带来增值,给农民带来实惠,土地问题不解决或者解决不好,那么农村土地改革就无法深化,进而影响整个改革全局。因此,集体土地的流转,能够从根本上解决广大农民和国家两个层面的问题。

2 相关政策的出台,形成利好局面

在新的经济形势下,国家出台了集体土地流转相关政策。全面推进“三农问题”,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,允许农民以多种形式流转土地、承包经营权,发展适度规模经营。而在采取多种方式推进土地流转时,一定要坚持“依法、自愿、有偿”的原则,要保证农民自身确实获得土地的增值收益。十八届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定决定》进一步提出,在符合规划和用途管制前提下,建立城乡统一的建设用地市场:允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价;并且明确提出,要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能;同时,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。这既明确提出了改革完善农村宅基地制度的任务,又明确提出了改革农村土地产权,承包权,经营权三权之间的矛盾。一些列的政策出台,集体土地流转形式一片大好,有着广阔的前景,为我国全面推进农村改革,特别是农村集体土地制度改革提供了指南针,已逐步打开了集体土地流转的新局面。

3 改革模式和实际面临的问题

2002年的“南海模式”。南海有一个地方叫下柏村,辟出一些地块招商引资。起初的招商是租给投资方的只是未做任何整理的“生地”,这种土地的租金低廉,土地利用率相对较低。后来有了经验的积累,村庄往往先搞电、水、气、平整土地,三通一平,把“生地”变为“熟地”后然后招租,通过初步的土地整理,租金会有很大的上涨,而投资方也因减少前期土地整理,节约了不少人力财力,缩短了土地开发时间,土地利用效率有明显提升。到2004年已有60多家企业进入,村里每年收取的土地租金超过600万,所带来的经济收益几乎是原来的10倍以上。“南海模式”就是由村社组成股份公司向工业投资方出租农地,地租收益按股在农户和集体之间进行分红。比之于国家先征地、再批租,减少了政府干预,节约了成本,提高了土地利用率,“南海模式”开辟了农地直接入市的新途径,集体土地改革值得借鉴。参照此模式,2003年,广东省人民政府发布通知,规定凡合乎一系列限制条件的集体建设土地,“可以出让、转让、出租和抵押,并享有与城镇国有土地使用权同等的权益”。因此,不难看出,土地流转,对农民的增收和土地的合理有效利用,达到了一个双赢的效果。

重庆市开创全国的“地票模式”———通过把农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地,腾出的建设用地指标优先保障农村自身发展后,节余部分以市场化方式公开交易即形成地票,并成为在全市规划建设范围内使用的指标。随着城镇化建设的加大,农转非人数的增多,农村宅基地出现了很多的闲置、废弃,造成了很大的土地浪费,“地票模式”正是在为解决集体土地资源浪费,提高土地利用率,增加农民收入而提出来的。“地票模式”的方法,就是使农地的经营权相对独立,为其在更大范围内优化流动配置和发挥作用拓展了巨大空间,也为形成多元化的农地经营模式创造了必要条件,所起最大作用就是在加快城镇化建设的同时能保证耕地数量不会减少。

当然,在集体土地改革的同时,也出现了一些隐患:一些侵害农民权益的流转“走样”现象时有发生,给集体土地正常有效流转带来了一定不良影响。这些隐患主要表现在流转中出现“以租代征”苗头,农民存在失地风险;“打包租地、搭车征地”,需求不足导致的流转率“虚高”;甚至出现农民在违背自己意愿的情况下被迫离开自己土地。将非经营性建设用地强行转化为经营性建设用地,强制农民进行土地流转,甚至占用耕地等乱象在各地时有发生。那么要解除这些隐患,保障农民基本利益,加强管理,让集体土地流转能够顺利、高效进行,让农民自愿将土地进行流转,让世世代代经营的土地有更加高效的产出,让农民真正获得实惠,将集体地体流转引入正常轨道。

4 土地流转的规范

一种新的实践的诞生,在探索中肯定会体现出优点和缺点,反映出一些问题。不管是重庆市的“地票模式”正在探索用农民的宅基地换社保,还是“南海模式”将土地股份化再转租转包,或者推出土地交易市场,不管哪一种实验和探索,都要保证广大农民的利益,农民和村社集体组织才是集体土地的主体,保证农民和村社集体组织确实获得土地的增值收益,或者说是土地红利,让集体土地流转正常有序开展。因此,作者认为,为了土地流转的规范必须坚持以下三条原则:

(1)集体土地流转的主体应该是农民和村社集体组织,政府在集体土地流转中主要起到指导、保护、监管或仲裁的作用,不应直接插手具体经营事务,应该积极着力建设土地中介组织和流转服务平台,针对农村集体建设用地、耕地、宅基地的集体土地的不同类型,要注意区分形态,分类审慎进行流转。

(2)加快促进集体土地流转后配套措施的建立,包括养老保障、失业保障、医疗保障、教育保障、最低生活保障等等,这些都建立起来,土地流转才不会有后遗症,保证集体土地流转顺利进行,让农户获得真正的实惠。

(3)建立起一套跟市场经济完全接轨的土地管理制度,最重要的就是明晰的产权制度和土地用途管制与利用规划。只有明确了产权制度,才能给农民吃定心丸,在具体的制度设计上,应该使得各方利益相关者保持权利相对的均衡,不能厚此薄彼;同时,提高土地流转配置的“效率”和“公平”,重点管住流转程序不规范等关键性的问题。

截至2015年10月底,在全国范围内,承包50亩农村土地以上的大户已经达到387万家,家庭农场的平均面积差不多达到300亩,农民承包土地的经营权流转面积达到38%左右,这充分说明了土地流转的合理性和必要性。土地流转,不是土地私有化,它只是对于土地进行合理化,充分化的利用,是提高农民收入和土地增效的一个手段。作为国家的土地管理部门,应该积极主动参与和承担监管责任,我们任重而道远。

参考文献

[1]张晓山.农村土地改革“大原则不会变”[N].21世纪,2015-3-5.

[2]周其仁.农地入市的两种模式[N].经济观察报,2008-10-7.

浅析国有土地上房屋征收制度 篇10

过去, 多数情况下由拆迁人即开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可, 获批后由开发商实施拆迁。开发商为了追求利润, 往往尽可能压缩拆迁补偿标准, 并且把拆迁负担转嫁到房价里, 这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。《条例》的颁布, 加大了政府的责任, 一旦出现问题, 责任主体就非常明确, 政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作, 从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。

1.1 公众参与具有法律效力

《条例》对作出房屋征收决定规定了公众参与程序, 要求市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。也就是说政府实施房屋征收之前必须听取公众包括被征收人的意见。如果没有经过条例规定的必经程序就作出房屋征收决定, 属于违法行为。被征收人可以对房屋征收决定提起行政复议或者提起行政诉讼, 要求上级政府或者人民法院对市、县级人民政府的房屋征收决定进行审查。

1.2 实行房屋征收社会稳定风险评估制度

我国国民经济迅速发展, 城镇化进程不断加快。在城镇化进程中, 土地征收和房屋拆迁成为各地政府面临的不可避免的难题, 一旦处理不好, 不光会损害被拆迁人的根本利益, 导致被拆迁人采用各种手段对拆迁工作进行抵制, 影响整体工作的顺利进行, 更有甚者会引发群体性事件, 严重影响社会的和谐稳定。为此, 《条例》引入社会稳定风险评估制度。房屋征收部门将征收补偿方案等有关内容进行公告或公示, 让被征收人充分了解;采取座谈会、发放民意调查表进行问卷调查、民意测评等形式, 广泛征求各有关部门、被征收人和社会各界的意见及建议;必要时, 组织相关群众代表、专家、人大代表、政协委员等对征收政策进行听证或论证。在收集掌握各方面情况的基础上, 对征收项目的合法性、合理性、可行性和可控性进行全面深入研究, 查找社会稳定风险点, 对可能引发的社会矛盾问题, 作出评估预测和分析研究, 并提出相应的防范、化解和应急预案。

2 确定公平、合理的补偿标准

房屋征收实践中存在的主要矛盾就是补偿是否公平合理, 被征收人的财产权是否得到充分保护。为此《条例》就补偿制度作出了重大完善, 确定合理、公平的补偿标准。公平补偿包括两个方面的内容, 其一补偿内容是否充分, 其二补偿标准是否公平。

2.1 补偿内容全面公平

《条例》第十七条规定征收补偿范围包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业的补偿。除了这三项补偿外, 市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。

为了提高房屋征收补偿的灵活性, 《条例》还规定被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。市、县级政府不得剥夺被征收人的选择权。为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有所改善, 对符合住房保障条件的, 除了给予被征收人搬迁费、安置费等, 还要优先安排被征收人享受住房保障。这都体现了人性化征收的原则、以及《物权法》中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。

2.2 评估机构独立、客观、公正确定补偿价值

《条例》规定了对被征收房屋的价值进行补偿的底限, 即不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房地产评估中不但要考虑房屋及其附属设施本身, 还要考虑其占用的土地, 也就国有土地使用权的补偿。对于被征收房屋价值的确定, 规定了“由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。如果对评估价值有异议, “可以向房地产价格评估机构申请复估”;对复核结果有异议, “可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。

为了保证房地产价格评估机构的独立、客观、公正, 《条例》规定评估机构“由被征收人协商选定”;协商不成的, “通过多数决定、随机选定等方式确定”。同时明确强调, 任何单位和个人不得干预评估工作。

3 司法权制约行政权, 防止征收权力的滥用

《城市房屋拆迁管理条例》被学者和社会抨击最多的就是行政强拆, 由于政府裁定、自己强拆, 权力在行政机关体内循环, 失去了外部监督, 由此生产行政权力的滥用, 以致严重损害被拆迁人的利益。在房屋征收中, 司法权制约行政权主要体现在以下几个方面。

3.1 法院对征收补偿决定强制执行的合法性审查的必要性

依据《条例》第二十八条规定, 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。此条款将补偿决定与强制搬迁分离, 政府向法院申请强制执行, 就需要接受司法审查, 即由法院对补偿决定和执行申请的合法性进行审查, 如果政府作出的补偿决定程明显缺乏社会根据、明显缺乏法律依据、存在其他明显违法并损害被执行人合法权益的, 法院就会裁定不予执行。其意义在于建立一种司法权与行政权的监督制约机制, 由法院来制约和监督政府, 取消行政强制搬迁。

3.2 被征收人对征收补偿决定不服, 可以依法提起行政诉讼

《条例》对征收决定法定条件、作出决定的程序等均作了详细的规定, 如果对不符合规定条件的项目, 政府作出征收决定, 或者作出的征收决定程序违法, 或者征收决定损害了被征收人的合法利益, 作为被征收人可以依法提起行政诉讼, 要求人民法院对征收决议予以撤销。司法审查是全面的审查, 在诉讼过程中, 作为原告的被征收人和作为被告的人民政府, 在诉讼地位平等的条件下, 通过证据和法律依据, 支持自己的诉讼主张。如果政府不能提供充足的证据和法律依据来支持作出的征收决定, 法院就会作出撤销征收决定的判决。

被征收人最关心的就是补偿安置结果, 如未达成一致协议的, 或者被征收房屋的权属不明确的, 在征收决定规定期限之后, 就由政府作出补偿决定。对此《条例》第二十六条作了明确规定。

结束语

《条例》体现了以人为本的执政理念。我国目前仍然处在快速工业化、城市化的发展进程中, 而城市人居环境改善过程中的建设活动, 肯定要涉及房屋征收与补偿问题。在实施过程中, 还需要与相关的法律制度接轨, 不断发展和完善。

参考文献

[1]最新房屋征收与补偿法律政策案例适用指南[M].北京:中国法制出版社.[1]最新房屋征收与补偿法律政策案例适用指南[M].北京:中国法制出版社.

[2]薛刚凌.国有土地上房屋征收与补偿条例理解与运用[M].北京:中国法制出版社.[2]薛刚凌.国有土地上房屋征收与补偿条例理解与运用[M].北京:中国法制出版社.