养老地产项目（精选十篇）
养老地产项目 篇1
收录日期:2014年5月4日
引言
近年来, 我国人口老龄化日趋严重, 我国已经进入老龄化社会, 且老龄化速度日益加快。据2010年第六次人口普查, 全国60岁及以上人口为1.78亿人, 占总人口的13.26%, 其中65岁及以上人口为1.19亿人, 占总人口的8.87%, 同2000年第五次全国人口普查相比分别上升了2.93和1.91个百分点。严峻的老龄化形势既是挑战又是机遇, 老年群体消费份额越来越大, 老年产业市场潜力巨大。2010年老年消费市场占消费市场比例达到9.52%, 预计2000~2050年, 中国老年市场占有率年均增长幅度为0.69%。然而, 目前我国的老年产业整体上还处在一个“小而散”的状态。
随着居民收入和储蓄的显著增加, 社会对老年产业的逐步重视和开发等因素, 养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速, 尤其在经济发达地区, 老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。北京市调查者对老年社区的选择意愿调查结果显示, 有59%的人选择会考虑老年社区。面对日益严峻的老龄化形势, 政府将“社会养老服务体系”纳入“十二五”规划, 近年来相继出台了《老年人建筑设计规范》、《关于加快发展养老服务业意见的通知》等促进老年产业和社会养老发展的规范和意见;在经济发达地区如北京、上海、广州等区域养老地产项目, 也在进行企业通过养老地产参与到社会养老中来的探索。
养老地产具有能够提供老年服务的共享性和规模效应。然而, 我国社会养老存在服务民间投资规模有限、服务队伍专业化程度不高等诸多问题。因为新兴市场不稳定、政策不健全、前期投入大、投资回收期长、投资回报率低等原因, 申请贷款难, 企业资金需求又比较大, 众多企业经过考察和测算后, 放弃了对养老地产的开发。在国内, 目前养老地产主要是企业出资, 政府在一些方面给予一定优惠, 但政策体系尚不健全。长期以来, 开发商不仅要面对融资市场狭小、融资渠道单一、融资制度存在严重缺陷的局面, 而且要面对融资产品少、监管缺失、市场价格机制不足等市场空缺;养老地产与普通住宅项目相比前期投入大、投资回收期长、投资回报率较低, 更阻挡了资本的注入, 也使得银行对养老地产项目贷款显得更加慎重。在上海, 中标的养老社会组织一般会赢得政府20%~30%的启动资金, 但项目启动人力成本、前期投入等过高, 许多机构依旧无力支付。养老地产融资问题已经成为社会资金进入养老地产的一大障碍, 亟待解决。
一、养老地产融资模式研究现状
(一) 对养老地产的理解。
目前, 养老地产在全国还处于起步探索阶段, 对于养老地产的理解比较混乱。本文进行养老地产项目融资模式创新探索基于对养老地产的合理理解。
养老地产作为老龄化时代到来形成的特有概念, 包括:老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所等, 也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。经济供养、生活照料、精神慰藉是老年住宅的三个基本内容。在本文中, 养老地产专指老年社区和老年公共建筑比较完善的中高端老年公寓。而养老地产作为中高端老年住宅项目, 不仅考虑住宅适老化设计等居住建筑问题, 还设立老年医院、老年康复中心、老年大学、老年活动中心、日间服务站等医疗保健、教育、文娱等方面的公共建筑, 成为推动“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”的现实手段。发展和规范养老地产使之真正成为解决社会养老、促进社会和谐的途径, 而不仅仅是建设销售受众为老年人的房屋产品, 与对养老地产的正确理解关系紧密。因此, 养老地产不仅仅注重适老化住宅设计, 也注重适老化综合配套, 关键是提供适老化的服务。
(二) 养老地产融资模式研究综述。
国内学界对于养老地产研究起步较晚, 还处于起步阶段。于宁 (2010) 结合世博效应分析我国养老地产的发展契机, 借鉴国际社会成熟经验围绕政策支持、经济支持等提出养老地产发展建议。竹清、罗志红 (2007) 通过对发达国家老年住宅供给模式的介绍和分析, 为我国老年住宅供给模式提出了改革建议。李雪研、孟斌 (2010) 提出了冀北地区小城市与北京、天津养老产业互补发展的新思路。张晶华 (2011) 简析了我国养老地产现状。吴新坚、王忠、张仕廉等 (2011) 对养老地产商业模式、医疗配套进行了探讨。诸多学者介绍了我国养老地产的现状, 对养老地产的医疗配套、商业模式等都有一定的论述, 但对养老地产的选址、融资模式鲜有涉及。
近年来, 我国经济飞速发展, 项目融资方式丰富了传统的招商引资和现有的金融机构融资渠道。目前, 在国际上常用的项目融资方式有BOT、TOT、PFI、ABS等。PFI理论研究在内涵、经济分析与评价、项目管理与决策和制度建设逐渐形成系统的体系, 这些理论成果在指导实践的过程中已经发挥了巨大的作用。
吴婵君 (2011) 提出将项目融资以及联贷联保贷款等债权融资模式引入老龄服务产业, 并认为中高端需求为市场定位的老龄服务项目可以尝试BOT融资模式, 对于政府或国有企业投资兴建的中高端老龄服务机构可采用TOT模式融资。杨畅 (2011) 对老年公寓建设中采用BOT模式进行了探讨。刘杨梅、徐邓耀 (2006) 、孙翠兰 (2005) 等提出了房地产信托、房地产基金等多种形式的房地产融资渠道。
说明:BOT、TOT、PFI均有多种分类, 每种分类特点有所不同, 在此仅表示典型方式的特点进行比较分析
业界已认识到资金是影响老龄服务产业发展的主要因素, 但目前对老龄服务产业融资问题的研究还停留在宏观支持政策层面, 针对房地产企业融资渠道、养老产业引入项目融资等方式都是一笔带过, 更缺乏对本文所指的养老地产融资模式的探讨和分析。本文以养老地产作为研究对象, 将项目融资引入养老地产项目, 根据养老地产特点结合产业政策、发展方向, 分析并创新性地得出适合养老地产的项目PFI融资模式。
二、养老地产运用PFI模式分析
(一) PFI建设养老地产的适用性。
项目融资模式有BOT、PPP、PFI、ABS等等, 对于房地产项目和养老服务产业诸多学者都做出了很多关于融资模式的探讨, 但还没有针对养老地产项目各种模式的比较研究。ABS用于在商业地产运用较多, 养老地产旨在提供老年服务, 差别较大。因此, 仅讨论采用BOT、PPP、PFI三种模式的适用性。
PFI模式不是提供某个具体的建筑, 而是传递某种公共项目的服务。虽然很多项目PFI项目伴随着土地的开发利用和建筑物开发经营, 但这不是PFI项目的主要目的, 它只是传递服务功能必须的物质依托。典型的PFI项目, 实质上是政府或公众购买公共物品生产者提供的公共服务。项目可以是医院、学校、监狱等。政府参与指导, 私人部门负责项目的建设、管理运营和维护, 提供教育、医疗等社会服务。PFI项目广泛应用于许多政府的公共项目领域。在英国该方式已成为政府获得高质量、高效率的政府项目的主要工具。PFI项目有在经济上自立的项目、向公共部门出售服务的项目、合资经营3种典型类型。
PFI和BOT模式比较而言, 都属于更为广泛的PPP模式, 最本质的不同在于政府着眼点不同, BOT旨在公共设施的最终拥有, PFI在于公共服务的私营提供, 养老地产正是为老年人提供老年服务;在应用领域方面, PFI模式比较多样性, 且PFI项目可能靠自身的运营不能完全收回投资, 往往还需要政府财政拨款补贴, 现阶段养老地产也需要政府扶持和一系列优惠措施;项目运作方式上, PFI项目中不是特许权合同而是服务合同。三种模式比较, PFI强调的私营企业在融资中的主动性和主导性, 政府部门的角色更多地转向监督职责。此外, 通过表1和表2对比可以发现:在参与阶段上, 政府部门参与前期决策;在项目融资责任和风险分担, 房地产开发商承担主要责任, 政府承担部分责任。因此, 采用PFI模式更加适合。 (表1、表2)
养老地产项目采用PFI融资模式能够解决一系列问题。首先, 解决政府融资资金不足的困境;其次, 使政府可以转换职能, 实现监督职责;再次, 可以有效转移和分散项目的投资风险;最后, 能够提高经营效益和管理能力。
(二) PFI建设养老地产模式构建。
结合养老地产项目开发流程, 进行了PFI模式构建。通过模式构件将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段, 如图1所示。 (图1)
1、准备阶段。
由政府部门确定养老地产项目, 通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性, 进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外, 虽然在全国掀起了养老地产热, 但跟风式的建设比较多, 这一阶段养老地产选址尤为关键, 可以采取“政府部门主导, 企业参与”的形式;养老地产有其规模性, 应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务, 养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目更加压力;现行养老地产划拨用地可以做抵押, 但分割起来较难处理, 给项目取得银行贷款增加了难度, 如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。
2、招标阶段。
由政府部门通过招标、投标、竞标, 确定开发主体, 进行谈判, 并审查主体的开发能力, 然后签订协议, 相比较于特许权合同, 服务合同对于养老地产更为适合, 因此协议中应侧重服务性条款。PFI公司对项目进行可行性分析, 制定开发计划, 办理公司成立等事宜。
3、融资阶段。
这一阶段主要是PFI公司主动融资, 政府提供私人部门融资的优惠条件, 包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外, 保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时, 参与养老地产的开发建设, 可以发挥专业优势, 延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性, 也是养老地产建设资金的主要来源, 如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要, 在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。
4、开发运营阶段。
由PFI公司履行协议, 负责设计、施工、运营, 而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计, 政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段, 监督和规范老年服务的情况, 也可以探索政府部门购买老年服务的形式, 进行养老产业创新服务研究和人员培育, 拓展养老产业产业链。
5、转移、终止阶段。
PFI公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段, 养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。
通过模式构件和分析, 养老地产运用PFI模式公共部门主要负责准备和招标阶段, 在融资和实施阶段主要起监督作用;私营部门负责全过程的开发运营, 如表3所示。 (表3)
三、养老地产运用PFI模式的建议
发展养老地产, 是人口老龄化的现实需要, 但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目, 规范和监督养老地产的开发经营, 对于降低项目风险, 提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性, 提高项目的社会性和外部性效应, 最终实现社会养老功能十分重要。
养老地产项目策划 篇2
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
养老地产项目 篇3
关键词：房产公司 养老地产项目 预算 可行性
一、养老地产概述
养老地产，是复合型综合地产业态，是基于老龄化的住宅而在近年拓展出来新兴的地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。
二、项目整体规划
（一）整体形象定位
这是一个以北京市高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”、“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。
（二）客户定位
项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在50岁以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。
（三）营销模式
借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的会员卡共分三类，分别是：
A卡，20年公寓居住权，会费标准为40万元，入住后额外收取年费2万元至3.5万元不等，此卡可转让。B卡，终身制（即老年人去世之后即注销，小户型会费标准为40万元，大户型会费标准为50万元，年费在2万元左右。C卡，度假制，此卡有效期为5年，用于免费享受每年20天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权，会费为5万元，适用于陪伴老人度假的子女或对该健康疗养有一定需求的商务客户。
三、投资效益分析
（一）投资估算
项目建设期为24个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎，将在后期的专项研究中逐一细化，故本报告的投资估算仅涉及建设期。本项目建设总投资52255万元，其中前期费用为2890万元，建安工程费用为36550万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为7140万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计5675万元。
（二）资金筹措
项目开发总投入资金为52255万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为10000万元，预计第一年到位2000万元，第二年到位3000万元，第三年到位3000万元，第四年到位2000万元。养老保险项目扶持资金2000万元，第二与第三年分别到位1000万元。企业自筹资金8000万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。
（三）财务评估
1、销售收入
项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。A、B卡销售均价按照40万元计算，截止项目落成预售数量为680张，则销售收入合计为27200万元。C卡销售均价即为5万元，截止项目落成预售数量为2400张，则销售收入合计为12000万元。以上两者合计共计为39200万元。
2、盈利分析
由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此进行展开。
四、项目财务风险及控制
（一）财务风险
该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。
1、盈亏平衡分析
除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为65500平方米，其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素），项目盈亏平衡点销售额=固定成本/（1-变动成本/销售收入），项目盈亏平衡点销售额=32304/（1-4602/39200）=36602，即会员卡销售金额需达到36602万元，方能实现项目盈亏平衡。
2、敏感性分析
考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%、-5%、+10%、-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。
（二）财务风险控制
一是研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；二是争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；三是加强合作资源之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；四是提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。
五、小结
现今的经济形势下，在一些大城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式，因此值得推广借鉴。
参考文献：
[1]陈金保，师春芳.美国和日本的养老地产经验[J].金融博览（财富），2012（12）：54—55
[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2011，432：11—12
[3]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011
养老地产项目 篇4
在养老地产领域,一个以“房地产+养老+ 旅游”的新型养老模式正成为争相模仿的对象。
例如,成都的一个养老项目,自亮相以来,已经创造了许多行业奇迹。29项武装到牙齿的专业适老居家细节,分时分权的创新养老模式,五万块钱的超值养老公寓买入门槛,“全国换居”模式甚至干了旅游地产该做的事……
都说创新不易,但这个项目的每一细节都开辟了养老地产的先河,它的许多做法已经开始成为行业争相模仿的对象。
重新定义养老,把客群拉低十岁
诞生于成都知名企业的某养老地产项目可以说出身良好。作为以房地产为主业的企业,此前虽然并未在养老方面有较深涉足,但是这个企业有二十多年的房地产开发经验,并且作为当地龙头房企一直以优质项目和优质物业服务著称,在业内和业主中都拥有非常好的口碑,这在房地产业并不容易。
而公司一贯的作风是,每做一件事一定做深、做透、做精品。因此,人们会惊讶地发现,早在2009年已经开始搭建相关养老产业研究资源整合的公司,在2015年才推出产品。
要做产品先做市调,在走访全国几乎所有的知名养老地产之后,公司团队把养老总结为“四级养老模式”:一是通过物业小区形成的社区照料模式;二是分权分时旅居度假模式;三是机构养老模式;四是护理院介护模式。
四种模式中什么样的养老方式最能受到中老年人的青睐?那就是最能解决客户的痛点和需求的方式。进而,公司对养老地产有了全新的定义——让养老不仅是对老年人物质生活的满足,更是对其精神生活的满足。
在这一全新定义下,过去的养老往往针对的是65岁以上,甚至70岁以上,行动能力不便的群体。而这个项目把这一年龄直接拉低到55岁,因为养老也是一种生活方式,除了物质的基本需求,更多的是精神层面的满足。数据显示,在未来的5—8年中,55—65岁这一档中老人的增幅将是最快的,这些离退休中老人的生活需求、社交需求、精神需求、老年生活方式可能会成为新的发展机遇。
这个年龄阶段人群的不同需求,导致其不可能满足于传统的“敬老院”模式,而是对旅游、娱乐、居住、医疗、社交、学习等方面的求甚至超过了对养老本身的需求。这些诉求,均有望成为突破口,进而被打造成为独一无二的养老模式。
追求对中老年人生活方式的营造
为了营造适合老年人的居住环境和生活方式,该项目打造的“分权分时健康旅居酒店式公寓”以套一、套二为主,60平方米的套间精装设计保证了用户的居住舒适度,精装设计在入户、客厅、卧室等每个功能区域都专为中老年人设计的贴心细节。
除此之外,它深知养老地产有医疗配套仅仅是基础,中老年生活更需要的是精神充实,内心愉悦,生活的尊严。
为此,这个项目选择位于医疗旅游资源丰富的成都医学城,环境优美,交通便捷,配套齐备,这也将是以后项目选址的必备条件。为了让快乐生活落到实处,项目打造了4000平方米健康会所。这里中老年人的休闲娱乐文化生活得到保证,定期组织相关生活方式主题活动,在会所内开设声乐室、书画室、手工室、茶艺室等文化互动交流区空间,以及组织健康养生专题知识讲座。同时也开设棋牌室、舞蹈室、健身室等休闲活动空间。开设中老年营养餐厅,提供不同种类的膳食,吃得健康。
4000平方米的天空农场更是一大特色,可以种植、采摘、观赏各种蔬菜,实现农作乐趣。会所引进高端健康医疗服务机构——和思康健。与6家三甲医院(华西医院、省医院等)建立合作关系开通绿色诊疗通道,涵盖医疗保健、健康管理、康复疗养、慢性病与疾病干预等高端系统的医疗服务。
让养老变成有趣的全国换住全国旅游
此外,项目的最大亮点是打破了老年人体力匮乏无法远行的束缚,开启了全国换居服务平台。
目前,公司已布局青城山、银厂沟、国色天乡、银川、青岛、上海,甚至三亚等地,未来中老年人将实现全方位安心出游。
该项目推出分时分权概念,5万元购买项目的会员资格,将享有将来全国旅居换住服务,同时获得一套物业1/10产权(按份共有方式)的资产保障。会员还将享有自由转让、赠与、继承、收益等权益。更重要的是,此在产品交付使用后,用户如果对配套、硬件、服务有不满意,项目方面可以原价回购。
“原价回购”就是为了保证用户体验,一旦入住以后用户体验不好,就可以提出原价退房,这对于任何做养老地产的开发商来说无疑压力巨大,但这也使得后期服务有制度上的保障。
养老地产项目 篇5
1、杭州金色年华
目前国内老年退休生活设施最完善的生活社区。远眺群山连绵，景色极佳。社区老年生活活动设施齐全，空气清晰，环境优美。是浙江首家严格参照“国家老年住宅建设标准”，具有国际化老年社区标准的金色年华退休生活中心。建筑面积为10万平方米，园区建有居家式公寓、护理式公寓、养生公寓、酒店式度假公寓。配套设施有：浙江省人民医院医疗康复中心、餐饮中心、国际交流中心、悠闲娱乐中心、老年大学、门球场等。是一个集居住、养生、医疗康复、旅游度假于一体的，专为退休人士建造的多功能园林式生活中心。地址：西湖区转塘金家岭188号（杭富公路中村）电话：0571-850990152、上海亲和源
地址：上海市南汇区康桥镇 电话：021-58136872 基本概况：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体的大型社区，占地83680平米，总建筑面积10万平米，共16栋建筑，12栋公寓以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区。占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。
3、杭州惟康老人公寓
地址：杭州市近江南路2号 电话：0571-28919316（直拨）
唯康老人养生文化公寓是经浙江省民政厅批准设立，由上城区人民政府与唯新食品有限公司共同建造，在全省率先引进海外老年公寓的服务理念和管理模式，是一所品位高雅、设施先进、服务一流、与国际接轨的老年公寓。
4、上海保利·西塘安平老年健康生活社区
地址：嘉兴市嘉善县西塘镇和干窑镇交界的牛头汇镇。电话：021-58893282 基本概况：总投资4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米，在运行、管理和运作模式上实现经济效益与社会效益的双赢，将西塘安平老年健康生活社区打造成具有国际化水平、深受老年人欢迎的健康养老社区。
5、绿地21城孝贤坊
地址：上海周边昆山花桥镇绿地大道555号。上海与昆山交界。电话：021-52418388/69743118 基本概况：距上海市中心35公里，距昆山18公里，占地面积165000平方米，总建筑面积101015平方米。，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区。以国际级视野铸造长三角文化社区。古典西班牙、英伦、北美等五大组团规划洋溢异国风情，绿地幼儿园、社区巴士、邻里中心、规划绿地酒店让业主足不出户，拥享完善社区配套。内部拥有老年的疗养医院，老年活动设施和公园，方便老年人活动。2004年推向市场以来，受到热烈追捧，一路畅销6000余套。
6、苏州建屋乐龄公寓
项目电话：400-888-2200 转 10497 项目地址：苏州工业园区方洲路与星塘街路口
基本概况：建屋乐龄公寓占地面积3.5万平米，总建筑面积6.2万平米，容积率1.29绿化率50%。项目整体包括320套精装公寓，由230套一室户、80套两户及少量三户组成项目于2011年5月动工，计划2013年竣工。建屋集团携手国际知名的养老公寓专业管理团队--新加坡宜康集团共同管理,力争将该项目打造成针对老年需求的集公寓、医疗、健身娱乐、文化教育、家政服务等一体的,国内知名,国际一流的老年服务项目 文化地产
1、保利原乡
保利原乡位于项目现场德清城东新区杭宁高速、德清大道口。距杭州30KM，项目总体量约1800亩，目前开发用地约283亩，总建筑面积约47万㎡，规划有高层、排屋、别墅、五星级酒店、甲级写字楼等物业形态。保利置业将于莫干山下，开启中国传统居住文化的寻根之旅。电话：0571-87966663
2、海上海
位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路。海上海”是由住宅、LOFT、商业三大物业形态及海上剧场、海上展馆、海上讲堂三大文化建筑组合而成的国际创意摄取，完成的是国际创意文化在一个社区内的兼容与交响。“海上海”由创意商业街、创意商居LOFT和创意生态居三种建筑形态组成，而由海上讲堂、海上剧场、海上展厅三大文化设施构成的“海上海创意中心”是各种文化、科技、艺术活动不断演绎的魅力舞台。电话：(021)65015499
3、中信太湖城
位于苏州太湖国家旅游度假区，以太湖文化论坛为中心的3公里核心区域内。项目总投资36亿元，建筑面积76万方，其中商业相关面积30万方。电话0512-66569999 售楼地址：吴中区太湖国家旅游度假区环太湖大道128号
4、上海新天地
以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。中西融合、新旧结合，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。上海市卢湾区太仓路181弄。电话：400-606-6969
5、上海万科第五园
上海万科第五园位于浦东金海路3333号，一个占地面积为10万方的大型纯别墅社区，共规划有300席现代中式庭院别墅，倡导中国传统文化理念和情结。电话：400 813 0000转56038
6、万科城花新园
项目坐落大虹桥枢纽核心区域，位于中春路以西、沪松公路以北生活配套成熟的板块之一，七宝板块。闵行中春路8889弄55支弄。
作为后世博时代重点建设区域，大虹桥板块被作为“上海西大门”崛起的象征，同时也是上海沟通世界的重要窗口。依托大虹桥综合交通枢纽的强势地位，这里正在建设的面向全国总部经济的商务区，即将成为未来上海国际贸易中心的核心功能区之一。
电话：400 620 6688 转 56524
7、上海星河湾
闵行都会路3799号
项目物业管理，由星河湾自有的物业公司担当，引入“金钥匙”管理标准，把家政服务和五星级服务标准融入社区的物业管理，构建以“服务零干扰，服务无边界”为核心的大管家物业管理服务体系。电话：400 620 6688 转 60116
8、绿地公元1860 位于上海宝山区顾村板块，距离1号线共富新村站约900米，紧邻外环出口与南北高架交汇处。绿地公元1860是上海绿地集团载誉之作，首创第三代石库门建筑，经前两代新老石库门基础上，传承、简化、升级而成。目前已荣获上海世博会指定“海派传统民居示范基地”资格。
电话：400-60-96828
9、绿城上海玉兰花园
绿城上海玉兰花园位于上海东郊门户之地，荣踞东郊国际商务社区核心位置；毗邻东郊国宾馆，坐拥上海顶级别墅区；邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心，人文底蕴深厚；平层官邸产品甄选欧洲皇室建筑专用石材德国莱姆石，完美重现法式宫殿建筑的尊贵流韵；美国LSI大师亲自设计景观，将欧式宫廷的华丽尊贵与整体有序的庭院布局、灵动的喷泉叠水完美表现；居家定制奢华考究的生活文化概念；世界一线家居品牌，成就礼仪生活的极致细节文化。电话：021-50906666
10、苏州玩美天地——首创文化主题公馆；
位置：苏州吴中区北港路198号、东南环交汇向南1000米 电话：0512-66056333 开发商：苏州永盛房地产有限公司
养老地产新生 篇6
一线城市率先试水
近年来，北京、上海、天津等一线城市已经率先试水，由政府引导，撬动市场资源，通过社会公共服务市场化运营解决公共性投资资金不足的问题，陆续建成了具有一定规模的养老社区，通过保有型养老机构的运营，一方面持续产生税收，另一方面提供就业。
记者了解到，北京市民政局、北京市财政局等五部门在2008年底就已出台《关于加快养老服务机构发展的意见》，确定了“9064”发展规划：到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。北京市财政局社保处负责人对记者说：“落实这一工作主要从政府兴办养老服务机构和扶持社会力量兴办养老服务机构两方面着手。”北京市财政局从2011年开始建立了市级养老服务事业发展专项资金，资金来源包括一般预算资金、福利彩票公益金和残疾人就业保障金，资金规模为5.2亿元。
同时，为鼓励市场资本进入，天津市政府开始从规划、土地、资金等方面着手，为市场提供支持。在中国大规模开展社会化养老服务体系建设的政策背景下，老年宜居社区已被正式写入《关于进一步发展天津市居家养老服务的意见》。对于老年宜居社区的用地，天津将从规划建设的公共租赁住房中，按照老年人口比例予以保障。这部分土地的出让价格，将按照公租房政策享受减免优惠。据天津市财政局社保处相关人士透露，针对老年宜居社区投资周期长、资金压力大等问题，天津市政府还将出台政策，通过政府融资平台，鼓励金融创新，扶植养老产业。
前景未必乐观
尽管目前市场化养老社区频频出现，其中也不乏成功案例，但这并不意味着养老产业的前景“风光明媚”。现有的财税体制造就了地方政府依靠土地出让金来维持财政支出，而较为公益性质的养老产业，从土地的出让、投资到建设，整个过程中的短期收益率较低，直接导致政府对养老产业发展的关注度不够、积极性不高，在一定程度上阻碍了养老产业的发展。
上海亲和源股份有限公司研究中心王波认为，“养老地产”这一提法本身就从一个侧面显示了地产开发商对养老市场的一种盲目乐观性。对养老市场发展的影响因素其实是多元的，庞大的老年人口数据并不必然会产生庞大的消费需求，社会政策、经济发展、文化观念、消费习惯包括政治体制都会对养老市场的发展产生影响。“无论是资金支持，还是政策引导，养老住宅都需要政府与企业的共同努力，才能突破现在的瓶颈，探索和总结出适合中国家庭的新型老年住宅模式。”王波称。
养老地产项目 篇7
根据去年9月国务院公布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》, 从2011年到2015年, 全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿, 老年人口比重将由13.3%增加到16%。按照世界卫生组织标准, 60岁以上老年人口达到总人口的10%, 为“老龄化社会”;超过14%为“老龄社会”。也就是说, 到2015年, 中国将既是一个人口大国, 也是一个老年人数居世界首位的“老龄人口大国”, 因此, 我们必须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题, 其中居住问题就是一个大课题。
随着政府对房地产市场一轮又一轮的调控, 房地产市场似乎进入了“冰河期”, 开发商的日子似乎也不像以往那么好过了。在这种情况下, 过去不为人知的“养老地产”渐渐成为了人们耳熟能详的新名词。
所谓养老地产, 是指面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品。去年来, 众多国内大型保险企业、地产企业宣布进军养老地产, 引起外界关注。养老地产, 这种新兴的房地产业态, 正被越来越多的开发商视为摆脱现今低迷市场的绝佳选择。
然而, 养老地产是一种以“适老化设计”为核心理念的地产形式, 它不仅仅是建造适合老年人居住的住宅, 还必须提供医疗、康复、休闲、娱乐等一系列与老年人生活密切相关的服务, 在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式, 与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符, 并不是所有开发商都有资金和能力参与到养老地产的游戏当中。在这个远未成型的庞大市场面前, 多数企业都是在摸着石头过河。发展模式的不明确、收益率的不确定、相关政策法规的缺失, 将给养老地产的发展前景带来诸多变数。
人们不禁要问, 养老地产, 到底是不是追逐利益的开发商制造出来的又一个噱头?养老地产前景究竟如何?
现状：中国还没有真正的养老地产
2012年, 地产调控政策依然如故。在此背景下, 即便是有富余资金存量的地产商也不得不考虑寻求新的获利渠道, 再加之“十二五”规划对养老事业的重视向市场释放积极信号, 养老地产正在成为各大开发商、保险资金和境外资本争夺的热点。
根据媒体报道, 北京顺义东方太阳城去年曾举办一场关于养老地产的小范围闭门研讨会, 竟引来超过全国100多家房地产企业、投资公司和保险机构的报名, 这让主办方始料不及, 也折射出了当下养老地产的热度。
房企试水
去年以来, 面对一波又一波的宏观调控, 国内的房地产企业, 尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏, 尽量超前抢占市场, 养老地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。
去年, 养老地产已成为万科旗下业务版图的新分支, 而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科宣称以商业地产、旅游度假地产、养老地产作为新的三个主要增长点, “前两个领域, 对于大多数人群来讲都是奢侈品, 可以买, 也可以不买, 但是养老对于相当多的人来讲, 它就是必需品。”
近来又有消息称, 作为万科进军老年地产领域的首个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山, 并将于年内竣工;而在历经两年多的研究之后, 保利地产的首个养老公寓项目已于去年11月奠基。据业内人士透露, 保利方面正在重点研究养老地产的未来发展, 并因此成立了一个小组在国内各地考察, 也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式;此外, 华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。
卡森国际副总裁陈维认为, 随着国家保障房的兴起以及土地价格的长期上涨, 传统的住宅开发模式已经遇到了瓶颈, 而作为符合国家战略决策与市场需求的细分市场将借助政策调整获得长足发展, 而养老地产就是其中一类。“未来还会有大批的房地产开发企业进入到养老地产开发, 目前的这些企业则是在试水。”
险资圈地
去年年底, 楼市销售与土地市场一片萧条, 但弱市之下仍有逆势拿地的黑马, 最为吸引人眼球的是保险资金的跨行拿地。
去年12月16日, 泰康之家投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以16亿元的价格拿下昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块国有建设用地使用权。泰康之家是泰康人寿旗下专业从事养老社区投资与经营的子公司, 而此次在昌平拿地, 是该公司进行养老社区试点的具体操作。
实际上, 在投资养老地产方面, 泰康人寿无疑是保险界中步子迈得最大的公司之一。早在2009年11月, 泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格, 成为保险业中首个浮出水面的养老地产项目。此后不久, 泰康人寿又斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地, 计划在当地建造第一家泰康养老社区。据悉, 该项目将于2013年至2014年建成。另外, 泰康人寿已在上海、三亚拿地。
而拥有超万亿资产的中国人寿, 则计划在河北廊坊筹建养老社区, 项目总投资为1000亿元, 首期投资约100亿元。中国人寿董事长杨超曾透露, 中国人寿初步规划构建养老社区“一南一北”的格局, 而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不仅如此, 在北京, 中国人寿也购置了相当大规模的土地。另外, 国内其他如幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构或直接参与养老地产投资, 或者间接推动养老地产进度, 大有星星之火可以燎原之势。
保险资金为何如此热衷进入养老地产市场呢?一位业内人士这样指出了保险企业主要思路:“保险机构需要有新的利润增长点, 需要一个新的持续的利润增长模式。”据该人士介绍, 养老地产向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品, 还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等, 至少可将寿险产业链拉长20～30年。世界老年健康产业基金会秘书长赵晓华表示:“对于保险公司这样一些金融企业来说, 怎样把钱安全有效地花出去是他们需要考虑的事, 而养老地产对资金的吸纳量很大, 就成为市场新的动力。”
养老地产到底是什么?
开发商进军养老产业是一个好事, 但事实上, 养老是一个系统工程, 绝不是盖几所房子那么简单。
“从大的分类来看, 养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。”清华大学建筑学院教授周燕珉介绍说。养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品, 其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施。养老公寓指的是适应于老年人集中居住、集体生活并提供相关各类服务的居住设施。养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人, 提供护理及医疗服务的设施。
“海归”学者李力曾在国外专门学习和从事物业管理。李力说, 国外的成熟的养老社区, 对老年人的照顾包括许多方面, 比如, 饮食起居、打扫卫生、代为购物等生活照料, 治病、护理、传授养生之道等身体和心理上的照料, 还有免费提供的修理家居设备、家用电器等物业管理上的照顾。有的社区还成立了老年人工作室, 给老年人提供力所能及的工作岗位, 一方面帮助老年人摆脱孤独, 促进心智健康, 一方面给他们增加了收入。
“养老地产在选址、设计、后期服务方面与一般的房地产项目也有很大区别。”李力表示, 在项目规划分区上, 整个项目根据各地域人群生活特点分成若干个组团, 设计成四合院式的结构;设计还将楼房的底层架空, 使电瓶车能够直接开到电梯门口, 既方便腿脚不便的老人, 同时可以避开多雨的气候;项目建设还打破建筑标准, 降低开关插座高度, 地面消除高差, 采用防滑材料铺地。另外, 室内装修无棱角, 特殊区域进行了软包口保护。
“这一系列的服务都不是开发商自身所能负担和解决的, 需要政府、社会、社区等方方面面的努力和配合, 需要政策支持。”李力说, “养老项目不仅要自然环境好, 而且应该是集居住、商业、医疗、度假为一体的成熟社区, 除了给老年人提供完善的硬件设施, 还能提供优质的软性服务。
“中国还没有真正的养老地产”
反观国内, 各类资本一窝蜂钻进养老地产市场, 但却鱼龙混杂, 形势并不明朗。
“现在很多养老项目远离成熟社区, 周边配套设施没有十年八年都难以发展起来。成年人生活都有很大的不便, 何况老人?”他看来, 目前国内一些开发商所从事的养老产业, 更像是一场以养老为名的“圈地运动”。
保利地产集团有限公司副总经理王健也承认, 目前保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点, 但需要投入多少人、多少钱以及采取怎样的运营模式能够盈利, 这是养老地产最大的难点。目前国家对于养老地产的相关政策缺乏, 开发商并没有建立成熟的盈利模式。即使泰康和保利, 也都是通过建养老地产来提升高净值客户的附加值, 以带动其保险和住宅的销售。如何让养老地产真正成为独立的产品形态和业务模式, 还有一段很长的路要走。
“中国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。”周燕珉指出, 国内现已建的养老设施的投资方有开发商、保险资金、民营及政府民政部门这四类, 北京太阳城、泰康养老社区、上海亲和源可视为前三者的代表。纵观各类养老设施不难发现, 由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主, 均有“福利”的性质;险资的主攻方向则是高端养老项目, 有度假村的性质;开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。某位开发商告诉记者, 从建造规模、定位来分析, 险资打造的养老项目更像是旅游地产的一个分支, 从大范围来看, 甚至可以归为商业地产。该开发商认为, 险资是想将这些养老项目作为商业地产长期运营, 从而获益。在莱坊房地产经纪 (北京) 有限公司联席董事杨杏妮看来, 开发商主导的养老地产有“动机不纯”的倾向, “北京太阳城立项的时候曾打出了全项目的养老地产牌, 但其实最初拿地的时候并非想做老年公寓, ”她说, “开发商拿地困难是众所周知的, 如果以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些, 不能排除这是一种忽悠。很多著名的养老项目, 养老公寓只是配建在项目里的, 开发商都是打着养老地产的幌子来推动其住宅项目的销售。”资料显示, 北京万科幸福汇项目的建筑面积约16万平方米, 其中养老公寓和配套商业仅占2.8万平方米, 养老公寓约有142套房源, 主要是套内面积为60平方米的一居室和90平方米的两居室户型。北京万科方面在接受记者采访时透露, 幸福汇养老公寓的定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。如此定位自然与“公益性”相距遥远。对于这一点, 业内人士似乎已达成共识:中国还没有真正意义上的养老地产。
即将到来的老龄社会, 让养老地产的发展似乎成为必然。但是, 我国目前无论是市场环境, 还是政策、标准的配套, 似乎又难以支撑养老地产的全面发展。
养老需求客观存在
由于养老观念及家庭结构的改变, 传统的家庭养老模式已面临挑战。“中国人传统的家庭观念是主张三代同堂的, 但现在的家庭结构日趋小型化, 尤其在经济较发达地区, 更多的成年子女并不会与父母共同居住。”周燕珉表示。另一方面, 在“421”家庭结构下, 子女要照顾老人难免心有余而力不足。“一对年轻夫妇需要照顾四位老人, 有时可能还需要照顾更加年迈的祖父母、外祖父母, 家庭负担很重。”周燕珉说, “年轻夫妇同时还需要抚养小孩, 又要在职场竞争中生存, 所以子女很难较好地照护每一位老人, 这是未来必须面对的客观事实。”除了传统的家庭养老外, 我国还有机构养老和社区养老等多种养老方式, 而后两者都存在不少弊端。数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体。而且, 养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足, 为追求零事故及便于管理, 难免有把老人当病人的倾向。而以行政区划分的社区养老, 又往往缺乏专门为老人服务的资源, 在养老服务方面的专业性上存在不足。社区的养老服务建设滞后, 住宅设计适合老年人的程度低等。这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。
家庭养老日益困难, 养老机构及社区养老又不够专业, 依托社区建立起社会化的养老服务体系, 就显得尤其必要。养老地产, 似乎正好能够弥补现有养老方式的不足, 满足巨大的养老需求。
不过, 事情并没有这么简单。
许多专家认为, 对于养老产业的支持政策, 目前仍然仅仅停留在研究阶段。对于急速发展的养老地产行业来说, 政策支持缺乏, 从拿地、建设与经营阶段, 开发建设企业都是一头雾水。养老地产尽管前景看好, 但其巨大的投入和缓慢的收益, 使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。在国外, 政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外, 尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。
而且, 如一位业内人士所说, “养老地产至少涉及两个产业, 一是房地产行业, 二是服务行业。任何一点前期的预估不足, 都可能造成投资风险。”养老地产区别于其他居住产业的显著特点是, 既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅, 又要运营和管理养老设施, 直接为老年居民服务。可是, 中国目前在新的养老机构的建设上, 沿袭了其他产业注意硬件而不注意软件的弊端, 缺乏许多相应服务。
由此可见, 考虑到庞大的养老需求, 养老产业的潜力非常可观, 可是, 如果为养老地产找准发展方向, 却是颇费思量的。
市场存量必须明确
业内人士提醒说, 养老产业绝不仅是养老地产, 养老地产范围过于局限, 应纳入养老产业整个体系方有发展前景, 同时, 亦要考虑到风险性, 不能盲目上马。
因此, 在选择养老地产的商业模式之前, 许多问题都需要厘清。
最突出的问题是, 虽然众多开发商发力进入养老地产领域, 但他们对于行业客户需求量到底有多大, 似乎还没有一个清楚的认识。
目前, 开发商们无一例外地将目光紧盯高端养老地产客户。据了解, 这些高端养老客户主要是政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭等。而中等阶层以及普通家庭的养老地产需求则往往被忽略。
正如中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员开彦所说的, “养老地产面对的是社会养老理念、养老机制和养老地产市场问题。有一些数据让我们感觉到市场很大, 但是市场的缺口也很多。”
主要还得靠社区养老
“民政部发布的社会养老服务体系‘十二五’规划中, 提出鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施, 以社区养老作为主要养老模式。社区养老的概念就是加强社区的老年设施。国家应该在每个社区配一个医生, 现在好多社区没有医生, 拿一点药都要到处跑。”中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦表示。
中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任委员王涌彬也很赞同这种观点:“社区养老是非常重要的模式, 应该说是很主要的模式。我认为新盖房子解决不了这个问题, 必须得结合现在的保障房建设解决养老问题。”
他认为, 高端养老地产本身就是一个非常大的产业链, 需要很多专业的护理人员, 而现在没有足够的市场, 也缺乏这样的培训和人才, 所以作用不大。
还有一种观点更鲜明, 认为压根就不需要高端的养老地产。
“我觉得我们把老年问题和老年住宅扯在一块儿了, 我认为是社会存在老年问题, 而不存在老年住宅问题。”北京市规划局原副局长毛钺说, “以后每个家庭都有老人, 难道为了这个事情去建老年住宅吗?我觉得是不可能的事儿。老年人到这个年龄了需要的是社会服务, 有了那些配套, 有了上门服务就解决了。有人把老年分成6 5～7 4岁、7 5～8 4岁、85岁以上三个阶段, 我现在是在第二阶段里头, 可是还没有感觉到我需要一个老年住宅。所以我觉得, 如果一定需要老年住宅, 应当把我们的住宅标准从一开始设计就往老龄化, 或者病残人使用方面来设计, 再把电梯、电脑急救那套东西配备上, 就可以了。不要去专门建一个社区, 其实老年人怕孤独, 怕离开亲人, 怕离开自己熟悉的环境。”
中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任赵文凯观点没有这么“极端”, 但他也表示, 老年的居住问题核心并不是房子问题。
“房子问题很简单, 比如说住的旧楼改造一下比买新房的影响小得多, 现在北京、广州都开展了, 过去老楼加电梯。我觉得对老人的考虑在建筑上面不是大问题, 但是从类型上看, 我觉得有几类:有可能为主的就是居家的, 在社区, 只要增加一些社区的服务内容, 提高住宅本身的标准就可以达到;第二类通过旧住宅的改造, 为什么说这个呢?我发现很多老年人, 其它方面的改造涉及到他的时候他都不想动, 他说我没几年了我不想动, 老年人不想折腾。所以我觉得既有建筑的提升, 适应老年人功能的提升, 也是一个方面;第三类是集中式的, 现在老年公寓总体来讲, 实际上就是升级的养老院。”
可见, 对于高端的养老地产, 赵文凯认为并不是完全没有需求:“不是一点需求都没有, 但是通过房地产市场化可能比例比较低。许多人退休金三千块钱, 能住什么样的房子?能够承受高端养老地产的占多少比例?这可是个问题。”
“从全世界的范围来看, 老龄化的问题普遍是在发达国家比较突出, 像发达国家随着经济发展, 随着福利制度的完善, 老龄化的问题是相伴产生的。因此, 我认为解决老龄问题主要依赖于国家的政策扶持, 以及福利制度的完善。地产首先是一个资本的运作, 是盈利性的, 因此福利性跟盈利性是矛盾, 不可能整个社会上大范围靠盈利性的地产去解决就福利性的老龄问题。”赵文凯说。
其实, 他们的看法也是不少专家的共识:面向高端富裕群体的养老地产更像是一种高级疗养院, 这是没有办法大面积推广的, 所以解决养老问题主要的发展方向还是以靠社区为主。
“两条腿走路”
看来, 要解决养老问题, 应该采用“两条腿走路”的方式, 一条是针对社会孤寡老人和中低收入老年人群, 用加强社区服务、扩大社区配套福利为主的方式, 这需要更多的国家的投入和政策支持;另一条是通过市场机制, 为开发商提供进入老年地产的优越条件。引入发展政策体系, 使开发企业在名誉上、操作上、经济上都有利可得。市场化的目的就是为中高档收入老年人提供条件优越的、寄托生活理想的生活环境, 让社会和子女充分释负。
“养老地产这种长期运营模式, 与房地产开发以往的短期盈利模式天然不符。一旦开发商投入这种项目, 面临的将是5年、1 0年甚至更长时间的运营周期, 此中可能需要不断地在设施和服务上进行更新投入, 这并不是所有人都玩得起的。”一位开发商如是说。
“但是, 房地产市场必然会细分, 企业面临必然的经营选择。在这种情况下, 养老地产是一个不错的契机, 甚至是我们需要去主动培育的一个市场。甚至可以说, 我们是在赌未来。这也是为什么我们在项目中不断提高养老设施的比例, 可以说能想到的、想不到的, 我们都在积极地引进, 然后根据市场实际情况进行组织, 摸索最适合当地的盈利模式。”
最现实的，即是最可行的
有人预测, 我国养老产业有巨大商机, 于是, 许多开发商争先恐后地挤进该领域。从未来养老产业的商机、社会需求以及无任何松动的房地产调控政策等方面的情况看, 开发商们的这个决策似乎也是正确的, 甚至是前瞻性的。
然而, 虽然“养老地产”看上去很美, 但通往养老产业美丽前景的道路并不顺畅。只要进行理性的分析, 我们都能清楚地看出, 养老地产其实是高端休闲地产或旅游地产的一个分支, 在高端地产发展仍不充分的情况下, 养老地产的开发更不成熟, 国内甚至还谈不上有成功的模式。在这种情况下, 即使要开发养老地产, 也必须认清并直面如下问题:
首先, 虽然我国目前已经逐步进入老龄化的社会, 但是, 中国人几千年来的养老观念和生活习惯, 仍然是希望和子女甚至是孙子女住在一起。为什么我国老年人喜欢与子女住一起?一方面, 老年人都普遍害怕孤独, 需要下一代或隔代陪伴, 渴望与子女交流, 享受天伦之乐的亲情;另一方面, 作为30～40岁左右的社会主力军, 按照中国的传统, 也需要父母帮助照顾孩子及家庭, 而将父母送进福利院养老被普遍认为是不孝的。因此, 在已经不再工作的老年人当中, 就目前乃至近几年来看, 真正选择自己单独居住或远离子女单独居住的仍然是少数, 许多老年人即使未必选择与子女同住, 但也会选择与子女住在距离比较近的地方, 以便于亲情的交流。同时, 如果做一个项目, 明确是“养老地产项目”, 而非老人也难以选择购买或入住。也就是说, 养老地产的客户群体将会很窄, 这是开发者首先面临的一个问题。
而且, 养老地产到底应该定位于高端还是低端?如果做成低端的养老院、老年公寓等, 则无法与普通地段、普通价格的楼盘竞争, 开发者将面临着尴尬的局面, 而且名不副实、无甚新意。与其做这种名义上的养老地产, 还不如做普通大众项目的受众多。如果定位于高端, 一方面, 根据我国传统的消费习惯, 越是老年人, 消费越慎重, 中国的传统文化中, 多数老年人的潜意识中, 还是希望将积蓄留给子孙后代, 而不是自己大笔消费或将积蓄全部消费完;另一方面, 绝大多数老人都属于中低收入家庭, 这是一个不争的事实, 家庭条件恐怕也不允许将他们送进高端养老地产。所以, 能选择高端养老地产项目的客户群体将是更窄, 不利于项目的推广和销售。
养老地产:房地产市场新领域 篇8
实践证明:但凡一个产品的存在其前提就是市场存在着需求, 而如果需求达到一定程度, 必然会催生出相当多的商业产品来满足这个需求。养老产业的需求虽然一直存在, 但随着经济发展, 人们日益富裕, 观念也发生着变化, 市场教育一旦形成, 推出满足需求的产品就只是一个时间上的问题。
地产“大佬”布局
2010年底, 房地产行业“领头羊”万科斥巨资高调挺进养老地产市场, 与万科先后杀入该领域的还有诸多大型全国性房企。随后, 这个被称为前景广阔、消费群庞大的新兴领域, 在泰康人寿、中国人寿等险资进入后变得更加火热。
2011年5月4日, 保利地产集团有限公司副掌门人王健在“和基金·2011主题公益发布会”上透露, 保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。据介绍, 西塘的养老地产项目已进入规划阶段, 而长沙的养老项目地块目前正在洽谈。早前3月22日保利股东大会上, 保利高层就表示, 2011年将进一步完善全国化布局, 积极拓展发展潜力突出的二三线城市, 逐步发展养老地产与旅游地产。而之后, 外资也瞄上了这块大蛋糕。城堡投资这家总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司, 正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产。
资料显示, “西塘安平老年健康生活社区”位于浙江嘉善县西塘镇和干窑镇交界牛头湾小岛, 与上海交界, 占地面积99720.9平方米, 建筑面积99720.9平方米, 是保利首个养老公寓型项目, 由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建。去年11月26日该项目正式奠基, 计划一期总投资4亿元, 预计在今年年底完工。
保利公司目前的思路是“先将试点运营起来, 看一年运转费用如何, 钱如何进如何出这个经验比较难取”。所谓“取经”, 是指保利高层曾经前往日本考察当地养老地产运营情况。“根据从日本采集的数据, 主要是300万到800万资产的收入人群, 日本的运营模式, 是社区居民以300万到800万的保证金, 以及每个月其他的服务费用, 来向社区机构购买优质服务, 社区机构是需要拿这个钱建其他的养老院的, 它是会返还的, 分成若干年来返还给社区居民。所以, 保利参照的目标客户也是高收入群体。”王健表示。
不过, 保利地产自己最终会采取什么模式, 该集团内部目前尚未形成定论, 基本按照“一边摸索一边前进”的方式在推进。截至目前, 集团已经完成了一些重要的探索性工作, 包括完成养老地产模式开发研究, 以及保利地产养老地产的设计标准等。
尽管老年地产也是地产, 但对于这些擅长开发房子的开发商来说, 所谓的老年地产依然是一项全新的挑战。例如除了硬件符合老年人的基本需求外, 企业还要对社工以及服务人员培训, 还包括要整合政府、医院等各方面的资源。
对于涉足养老地产的初衷, 保利认为除了出于央企的社会责任之外, 还极为看好市场前景。尽管目前还没有同行将养老地产的盈利模式研究透彻, 但保利计划让自己成为这一领域的领导者。保利公司称, 中国目前有13%的人是在60岁以上的人群, 这个群体有1.8亿人, 保利今后将为社区的老人旅游、医疗、健康体验等方面提供全面的服务。“未来老年住宅的市场很大, 公司很看好这一市场的前景, 养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“‘新的盈利增长点’”。
基金蓄势待发
养老住宅市场被认为前景广阔、消费群庞大, 使得许多开发商跃跃欲试。而泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老项目, 保险资金已开始“变相”进入养老地产。事实上, 早在去年3月, 泰康人寿在拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格书后, 随即在北京小汤山出资40亿元购买2000亩地。而该公司随后又在上海、三亚等城市迅速拿地, 布局全国养老产业。
今年4月底, 首创置业就宣布, 与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示, 通过“住宅养老”综合开发模式, 将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。
在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下, 各类人民币地产基金也正跃跃欲试, 希望通过与地产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。戴德梁行日前发布的数据显示, 2010年人民币房地产基金规模急剧增长, 由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。而中国海外、华润、金地、复地、绿城等国内大型开发商与金融机构均已合作设立或者拟合作设立人民币房地产基金。
根据第六次全国人口普查的数据, 我国60岁及以上人口占13.26, 约为1.78亿, 比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出, 我国人口老龄化进程逐渐加快。业内人士预计, 到2050年, 中国60岁以上的人口比重将上升到31.1, 未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进, 养老地产作为养老产业的核心和载体之一, 市场潜力巨大。
“由于销售下降, 预收款监管导致可用销售款大幅下降, 同时, 银行开发贷款的收紧加剧了地产开发企业的资金链风险, 再加上通胀预期进一步催生了投资人的理财需求, 在这一系列因素的共同作用下, 房地产基金的市场需求急剧上升。”上述人士指出, 由于当前房地产投资的风险正在加大, 公司在加强风险控制的同时, 将会更多地关注养老地产、商业地产、工业地产等新领域。据悉, 除保利和首创置业外, 万科、绿地、华润等房企也已进军养老地产。其中, 万科在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将在2012年竣工。
另据解, 中国日益庞大的老年人住宅市场越来越受到外资的关注。近日, 美国的对冲基金与收购集团城堡投资正计划为一只中国基金募资约10亿美元, 并将投资面向中国迅速扩大的老年人口住宅, 计划将国外的老年人住宅模式带至中国。不过, 有已开发过数个老年地产项目的开发商就其经验指出, 老年地产项目的设立, 需要视各个区域的风俗习惯等具体情况而定, 盲目进入, 极有可能会陷入开发商“有心栽花”, 目标受众无心响应的尴尬境地。
社会观念趋变
传统的中国养老的概念是“养儿防老”, 有相当多的四世同堂的家庭主要宣扬的就是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦, 不会面临孤单终老的状况。父母与成年子女分开独立生活的情况虽然有, 但并不为社会舆论所认可, 在传统观念中子孙能否对父母尽到“孝”道, 除了平常嘘寒问暖、关心照顾, 很多成分上是在父母年老的时候是否把父母接在身边同吃同住, 生病的时候能否及时周到地照顾。
但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变, 已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活, 很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群, 这其中的原因有很多, 比如相同的生活经历, 相似的兴趣爱好;有些可能是因为家庭成员性格原因, 尽量避免产生矛盾而选择独立生活, 等等。
从观念趋势上看, 老年人对待晚年生活的观念和态度正在发生着变化, 更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度。戴德梁行近期的一份调查显示, 中高收入的老年人希望与子女同住的只占很少的比例。
在北京、上海、广州和深圳等一线城市, 很多高收入老人认为目前社会上已有的养老产品不能满足他们独立生活的需求, 他们期待着有更高端的产品和服务并且也有能力支付相应的费用。
根据国家人口计生委的统计数据, 2009年, 全国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿, 占总人口的12.5%, 到2015年, 老年人口总量突破2亿, 中国是人口大国, 也是老年人总数居世界首位的“老龄人口大国”。
观念形成之后这个市场规模有多大呢?当前我国的福利模式正处于福利型向产业型过渡的阶段中, 到2010年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金总额就突破8000亿元, 10年以后这个金额会达到2.8万亿元, 20年后即2030年会突破7.3万亿元。
此外, 十一届人大四次会议上所作政府工作报告中也明确提到, 2011年10件要做的大事中间就包含一项“稳步提高职工最低工资、企业退休人员基本养老金和城乡居民最低生活保障标准。”
中国老年人的收入及支出逐年递增, 绝大多数的老年人拥有自己的房产或者与子女共享房产, 一个家庭固定资产的投入对大多数中国家庭来说很可能是最大的一笔支出。养老产业作为一个行业来说会按照需求和实力分成高端和低端领域, 但政府的政策扶持也从侧面反映了社会需求的存在及这块市场的空白程度。
政策制度保障
目前, 养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构, 如养老院, 把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。我国养老产业, 无疑是水平很低的产业, 不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚, 培养起来尚需要时日, 毕竟高端人群还习惯于居家养老。
此外, 还要解决的是持有型经营的问题。考察众多项目时可以发现:很多著名的养老项目, 养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓, 对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变, 高端的机构养老还属于培育阶段, 所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。
无疑, 养老地产是相当有前景的, 市场需求也是不可抑制的。但是, 对于开发单位来说, 项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目, 项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么, 项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。
2011年2月, 民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》 (征求意见稿) 指出, 到2015年, “基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。在这份规划中指出了我国目前养老行业的现状:缺乏统筹规划, 体系建设缺乏连续性;社区养老服务设施和养老机构床位严重不足, 供需矛盾突出;设施简陋、功能单一, 难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务等。
该规划中指出未来中国养老的模式是:“要在“十二五”期间, 基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调, 以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”, 并明确鼓励社会兴办养老机构, 要建立与政府养老配套的高端养老产品和服务, “要以社区日间照料中心和专业化养老机构为重点, 通过新建、改扩建和购置, 改善社会养老服务体系的基础设施条件。”
而目前国家对于养老产业的扶持具体体现在对养老机构和养老地产税收上的优惠, 比如国务院和民政部门相继出台减免养老机构的税收以及鼓励采取“独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业”的政策与文件。此外, 还有针对金融保险机构进入不动产投资领域及健全中国养老社会服务体系, 国务院办公厅和保监会都相继发布了相关的政策及文件。
市场前景诱人
相关数据显示, 预计到2050年, 中国的老年人口总量将超过4亿, 占总人口的1/4以上。但现阶段, 我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张, 即只有1.16%的老年人能入住养老机构。2010年, 我国老年市场需求近1万亿元, 但每年为老年人提供的产品还不足500亿。尤其在养老住宅的供应方面, 全国才刚刚起步, 其长远的经济和社会效益不容忽视。
中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。不论是面向中端的老年公寓, 还是近些年出现的高端老年别墅, 一经推出市场就抢购一空。而目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号, 但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间的摸索。近年来, 之所以国内众多开发商纷纷涉足老年公寓的开发, 除了巨大的潜力市场因素以外, 更为重要的是, 这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。
探路养老地产开发的成熟经验 篇9
养老地产在美国、日本、英国等发达国家开发建设得较早, 但在我国仍处在起步阶段。养老地产项目在北京、上海、广州等地虽然出现了一定规模的开发建设, 例如北京的东方太阳城、上海的亲和源养老社区等, 但从全国范围看, 目前成熟的养老地产项目并不多, 且均尚处于探索期。本文意在探路国内外一些养老地产开发方面的成熟经验, 希望给业内带来借鉴。
日本——准确地细分老年市场
日本是世界上最为典型的老龄化国家, 目前在日本, 65岁以上的老年人口占总人口比重的25%左右。相关研究报告显示, 到2055年, 日本老龄人口将占到总人口的40%。为了应对人口老龄化带来的危机, 日本政府准确地划分老年市场, 并建立了专业的照护机构。
(一) 日本政府细分老年市场
日本的养老社区类型多样, 设计精益求精, 不同的养老社区体现着老年人不同的生活需求。日本政府将老年人分为自理型、半自理型、不能自理型, 并根据他们的经济状况分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群。在日本的生活社区中, 可以经常看到一种“日托中心”, 专门为那些高龄、身体不能完全自理的老人提供生活照顾, 如洗澡、剪发、餐饮照顾等。还有另一种养老机构类型称之为“养护老人之家”, 这种机构专门为65岁以上的老年人提供系统的帮助和一揽子服务。65岁以上的老年人由于身体状况或者经济方面等问题不能居家生活, “养护老人之家”将会对它们提供包括完全的生活照顾、医疗诊治甚至临终关怀等系统的服务。最后, 还有一种形式称为地区亲密型介护服务, 主要是针对居家养老的“空巢老人”以及患有精神疾病的老年人, 使他们在自己熟悉的环境中安稳地生活下去。
(二) 依老人身心不同情况设计老年住宅养老地产是日本房地产业的重要组成部分, 日本的养老地产开发都会根据其国土交通住宅局编写的《老年住宅设计刊》, 这本刊物在日本被广泛地运用, 在建筑老年住宅方面起到了极大的指导作用。日本的养老地产一般建设在环境优美的地方, 如千叶、静冈等风景名胜地。老年人作为社会上的特殊群体, 在年龄、文化水平、身体状况等许多方面有所不同, 日本的老年住宅地产商在老年住宅的设计上, 会根据老年人的身心发展的不同需求, 不断地调研反馈, 进而设计出不同类型的适居住宅。例如, 为那些高龄的生活不能自理的老年人设置无障碍生活设施, 将房门加宽设计, 方便老年人坐轮椅出入;因为老年人眼神不好, 在室内安装明亮的照明灯, 方便老人日常生活;针对那些生活能够自理的老年人设立如棋牌室、书画室等娱乐设施。目前日本已经建立起一个满足不同层次老年人生活需求的养老服务体系, 根据不同等级和不同需求, 设计了不同的住宅类型, 如度假养老住宅、旅游区养老住宅, 为那些刚刚退休的老年人设立的退休养老住宅等等。
美国——科学专业的开发规划
据美国人口统计局的数据显示, 目前美国65岁以上老年人口占全国人口的13%左右, 预计2050年将达到20.7%, 其中85岁以上的老年人口数量将达到1800万之多。面对越发加剧的老龄化程度, 美国于上世纪60年代开始筹备建设养老地产。美国特别重视老年住宅的建设, 重视吸引私人企业投资到养老地产项目中来, 同时政府提供多种政策鼓励开发养老地产, 为养老地产的开发建设提供了绿色通道。
(一) 养老地产选址
美国的养老地产选址多选在景色优美、地域宽阔的郊区地带, 这样的地理环境能够专供那些刚退休、准备养生的老年人居住和疗养。同时郊区地带的土地价格较为便宜, 并且地域辽阔, 十分适合大规模的地产开发建设。以美国的著名养老地产“太阳城”为例, 太阳城位于美国的亚利桑那州, 经过几十年的发展, 如今已经成为美国最富盛名的养老地产。太阳城选在亚利桑那州是由于那里不仅地域开阔, 同时阳光照射时间长, 气候比较干燥少雨。由于老年人的身体情况, 十分不适合多雨潮湿的生活环境, 因此太阳城在开发选址上符合了老年人的身心发展需要。另一部分养老地产建在了风景如画的滨水河湖岸边, 环境优美, 这样一来也吸引了大批老年客户的购买。
(二) 老年住宅设计
美国养老地产的住宅类型也多种多样, 比如独栋的住宅、多层的公寓、独立居住中心、复合公寓、拼凑的住宅等类型。老年人可以根据自己的实际需要选择住宅类型。美国对于养老地产住宅的规划设计, 充分考虑到老年人身体状况的特点, 突出方便实用性, 如住宅内要求无障碍设计、紧急呼救系统等。在美国, 一些老年住宅里除了有房门之外, 卫生间、厨房、卧室都没有门, 这样设计是为了方便老人的日常活动和生活。
(三) 老年社区园区规划
美国养老地产的园区规划理念是打造休闲、养生的社区环境, 崇尚如公园般的生活环境。由于美国地广人稀的特点, 养老社区的面积往往很大, 社区在园区规划时可以充分利用广阔的土地进行设计。美国的养老社区园区规划一般配有游泳池、锦鲤池、生化花园甚至宠物公园等多样的园区景观。另外园区内的空间也注重导向型的设计理念, 对交通的安全性、道路的通畅性都做了系统的安排, 严格实行人车分流的标准。
英国——多样的政策扶持
(一) 英国针对养老社区的照顾办法
在2016年, 英国的65岁以上的老年人口比例达到全国人口的16%以上, 预计到2050年, 这一数字将上升到23.6%, 因此英国政府出台了一系列办法来鼓励扶持养老产业的发展。英国《社区照顾办法》指出, 各养老社区要对老年人提供服务和帮助, 以使老年人尽可能独立健康生活, 使老年人感觉得到“像家似的”生活环境。具体来说, 一是充分利用社区内资源, 在社区内聘用专业的工作人员对老人施行全方位照护;二是充分利用家人、朋友、社区志愿者和邻居的照顾, 为那些需要帮助的老年人提供家庭服务。政府为鼓励养老地产的发展, 制定出养老社区照顾这一社会福利政策, 同时又订立详细具体的措施, 使得社区能够实际地负担起照护老人的职责。
另外政府出资扶持众多养老地产项目的发展, 英国绝大多数养老地产的基础设施和服务设施都是由政府出资购建。而社区、家庭和个人出资的情况不多。英国比较著名的是Retirement Villages社区 (译为退休社区) , 这是英国历史悠久最富盛名的老年社区。英国第一个Retirement Villages社区建立于1981年, 至今已经成立35年。而Retirement Villages的大多数公共服务设施就是由英国政府出资赞助, 并在其开发建立时给予政策上的扶持和资金上的补贴。目前Retirement Villages在英国的南部和西部已经开办了13家养老连锁社区。
(二) 英国完善的社会保障制度
英国的社会保障制度可以分为“三大支柱”。首先第一个支柱是国家养老金计划, 英国的国家基本养老金是按照雇员缴纳的费用定有统一的标准, 不论收入高低, 在公民符合领取养老金条件时即可得到同等额度的年金。社会上的弱势群体, 会得到政府的财政补贴, 帮助其达到英国本国规定的最低收入。第二个支柱是职业的养老金计划, 劳资两方面出资, 建立专门资金。职业养老金计划在英国社会保障体系中有着十分重要的地位, 它是由公司雇主发起, 为机构内部成员设立的专门养老金计划。职业养老金计划规定职员必须缴纳一定额度的费用, 英国政府对雇员的职业养老金缴费的最低限度设置为15%。政府为鼓励职员参与个人养老金计划, 规定将国民保险费中5.8个百分点退回个人养老金账户中去。第三个支柱是自愿的养老储蓄形式。英国社会经济发达, 然而政府提供的国家养老保障计划对于那些高薪阶层来说提供的保障不够全面, 因此许多高收入的英国人会选择个人养老金。综合以上来看, 英国政府在养老保险施行上, 灵活运用了政府、单位和个人三方面的各司其职的体系, 建立了以国家基本养老金体系为主干, 职业养老金计划和个人自愿养老计划相辅助的全方位、多层次的养老体系。
上海亲和源的多种融资模式
随着老龄化的日益严重, 国内很多大型地产公司纷纷将目光投向养老地产项目。目前, 国内大多数的养老地产项目在融资模式上主要采取银行融资、债券融资、股票融资等模式。在老龄化的社会背景下, 上海亲和源股份有限公司在全国率先建立了养老地产项目——上海亲和源养老社区, 该项目于2008年建成, 到2016年已入住了1200余人。要知道, 一个养老地产项目的开发资金动辄上亿元, 如果地产开发商不能借助资本市场和金融机构进行融资, 而是仅仅凭借自身资金则很难发挥资金杠杆融资作用, 也很难完成养老地产的项目开发。
(一) 企业合作融资模式
上海亲和源老年社区的融资模式在开始开发建设时采用自有资金模式, 在开发建设阶段, 前期投资就高达6亿, 由于养老地产自身的高投资、收效慢的特点, 企业渐渐意识到单单采用企业自身的自有资金模式很难完成开发目标。在后期的投资建设中他们采用了与海南、黄山等多家企业相联合的融资模式进行资金的补充, 保证了地产项目的顺利有效进行。
(二) 吸收保险资金
目前, 养老地产市场里已经有多家大型保险公司进行投资建设, 如人寿、平安等大型保险公司都对养老地产寄予强烈欲望。根据《保险资金运用管理暂行办法》规定, 保险公司有权投资各种产业基金, 但是投资之前必须对所投资项目的盈利性、可行性、安全性和流动性等方面进行全面的评估分析。上海亲和源养老地产项目也吸收了来自保险公司的投资, 这是目前房地产项目在投资开发中较为特别的融资来源。
(三) 全国社会保障基金投入
目前, 财政部已批准全国社会保障基金可投资于养老地产业, 但是设立了投资的最大限度, 即为全国社会保障基金的10%。社会保障基金主要用于老龄化日益严重的养老保障需要, 在投资评估安全的前提下, 社会保障基金可以用于养老地产业的投资建设之中, 以帮助养老地产开发商更充裕地进行养老地产的开发建设。上海亲和源养老地产项目属于社保基金所规定的地产开发性质, 因此在开发建设之初就顺利得到了全国社会保障基金的投入。
以上国内外成熟经验的启示
日本政府将老年人群体细分得很全面, 比如分为自理型、半自理型、不能自理型等, 并针对本国老年人是否居家的不同情况, 设立不同的服务方式。因此, 在我国养老地产的开发规划过程中, 开发商也应该多学学日本, 根据老年人身体健康状况的不同程度, 有针对性有区别地进行规划建设。例如, 为那些高龄的生活不能自理的老年人设置无障碍生活设施, 将房门加宽设计, 在墙体设置24小时呼叫系统等, 最大程度地体现对老年人的关切;对生活能自理的老年人多设计一些娱乐设施和公共交际空间。另一方面, 养老地产商也要多设计些经济、实用、简单的户型, 以便中低收入的客户群体购买, 毕竟在我国, 中低收入的老年群体还是规模很大的。
美国的养老地产选址多在郊区地带, 并十分注重当地的自然条件, 如阳光照射条件、气候等, 其开发的住宅类型也多种多样, 比如独栋的住宅、多层的公寓、独立居住中心、复合公寓、拼凑的住宅等类型, 老年人可以根据自己的实际需要选择住宅类型。因此我国的养老地产商也应该尽量设计多种户型供老人选择, 毕竟在现代社会, 人们的收入层次划分多种多样, 对住宅的喜好品味也千差万别, 多种选择的供给, 将最大限度地留住顾客, 防止顾客流向其它老年住宅项目。另外美国养老地产的园区规划理念是非常值得我国的养老地产商加以学习的, 他们那里的老年园区道路十分宽阔, 方便车辆进出, 给老人活动提供开阔的空间, 并且园区内车辆都限速在5公里/小时以下, 也能最大限度地保障区内老年人的安全。虽然我国很多的养老地产项目没有那么大的园区面积, 但是相关的限速规定等一些硬性政策的执行, 还是能为老年人带来更多的安心, 增加产品卖点的。
英国针对养老社区的照顾办法以及英国完善的社会保障制度, 充分体现了英国政府对于老年人养老问题的重视程度。其中《社区照顾办法》提出充分利用家人、朋友、社区志愿者和邻居的照顾, 为那些需要帮助的老年人提供家庭服务。这种照顾办法和照顾模式也可以应用到我国养老地产开发中去。充分利用养老社区内的资源, 鼓励社区志愿者和邻居进行照顾, 尤其可以发挥国内党员的带头作用, 这样可以充分整合调动社区内的照护资源, 为老年人提供更方便的服务。
上海亲和源老年社区的融资模式采取企业合作融资、吸收保险基金和吸收全国社会保障基金的办法。这样一来可以使投资资金更加充裕, 降低了经营风险。企业合作融资可以整合股东资源, 使项目开发建设得到更多方面支持, 并且分摊了经营风险。保险业的加入为养老地产的项目开发融资注入了更新鲜的血液。同时, 社会保障基金也被允许用于养老地产的开发建设, 为企业提供了强有力的资金支持。因此, 我国养老地产的开发建设可以积极争取寿险资金以及国家社会保障基金的支持, 从而充裕开发资金, 降低经营风险。
浅析我国养老地产的金融创新 篇10
养老地产是指在人口老龄化大趋势下, 由房地产企业或相关的社会机构开发的适合老年人居住、迎合老年人心理特点及生理特点、能够满足老年人社会活动需求, 为老年人健康生活提供良好条件的住宅产品类型。该类老年住宅产品同时具有经济增值、生活料理以及精神安慰等功能。
金融创新应用于养老地产的发展方向与建议
中国目前已跨入老龄化国家的行列, 并且将逐渐发展为高度老龄化的国家。预计到2040年我国的老年人口将达到4亿左右, 比重约为总人口的1/4, 也就是每四个人中就有一位老年人。中国老龄科学研究中心的调查数据显示, 城市老年人中有42.8%的人具有存款, 而且老年人的收入呈现不断增长的趋势。目前, 按一年消费退休金的80%来计算, 消费金额超过6000亿元, 但在居民消费总额中也仅占8.2%, 这说明中国的养老服务产业拥有巨大的发展潜力。
人口老龄化使财政压力日益加大。近年来, 参加社会基本养老保障的退休、退职、离休人员数量飞速增长, 中央财政对基本养老保险的费用支出数额也连年急剧攀升, 使得财政压力日益加大。
我国的养老保障由三个部分构成:第一部分是基本养老保障, 由个人账户和社会统筹账户相结合组成;第二部分是个人储蓄性养老保障, 由个人自愿参加, 自主选择经办机构;第三部分是企业年金, 由企业根据自身的经济实力, 在国家规定的实施条件和实施政策下, 为本企业职工建立的一种辅助性养老保障。这种养老保障制度的构成, 在很大程度上借鉴了西方国家的先进经验, 已经构建起我国多层次养老保障体系的基本框架。然而, 在现阶段, 我国的养老保障体系仍然是以社会基本养老保险为主, 第二部分和第三部分仅占很小的一部分。尽管近年来随着经济的发展, 企业年金的发展速度非常快, 但是从国家制定相关规定到企业完善年金的运作机制, 还需要较长的一段时间。虽然个人储蓄性养老保障在政府的大力宣传下有所发展, 而且也带动了商业寿险业的较快发展, 但是由于国家缺乏优惠政策、严格管制对保险公司投资的渠道, 目前仅仅处于初级阶段。因此, 我国老年人退休期收入的主要来源仍然是社会基本养老保障。
金融创新应用养老地产构想——养老保险
首先, 从营销的机构体系来说, 人寿保险公司的分支机构广泛, 体系健全, 基层公司机构遍布全国各地, 拥有大量的保险代理人员, 人力资源丰富。因为以房养老保险是一种全新的金融性质的保险产品, 更需要对客户进行细致的分析, 对保险的特点和功能进行详细讲解, 提高广大客户的接受程度和信任指数, 在这方面人寿保险公司的营销人员比较具有优势。
第二, 当前我国的人寿保险业务期限一般是最低五年, 最长三十年, 这种保险的长期性决定了其资金的稳定来源和长期持有, 而以房养老这种保险的特点正是需要在一个较长的时期内支付养老金, 因此其与人寿保险业务的期限性是相吻合的。
以房养老保险的具体运作流程可以分为以下几步:首先, 具有投保以房养老保险意愿的老人, 可根据实际需求向咨询机构进行具体咨询, 在我国承担这项职责的单位可设定为由政府指定的社会保障局, 通过咨询, 老人能够了解到以房养老保险所需具备的条件, 业务的具体实施过程, 保险金的支付额度和支付方式等具体信息。在这个环节中, 社会保障局主要是作为政府的职能单位来对有咨询疑问的老人进行解释的一个社会部门, 由于社会保障局对于国家具体的养老保障政策的制定和实施有专项的丰富的研究经验。
第二步, 经过咨询后, 如果老人决定购买以房养老的保险产品, 就可以将个人申请要求和相关资料, 如本人的身份证明材料, 个人身份证, 房屋产权证明, 身体健康检查证明等, 递交人寿保险公司等待受理。
第三步, 人寿保险公司在收到投保人的投保要求后, 首先应当对投保人的资料进行核实, 对资料不健全的部分要求投保人予以补齐, 资料齐备后应当要求律师事务所等中介机构对投保申请人的相关材料进行验证, 对资料的真实性进行核实, 一旦证明了材料的真实性, 就可以要求房产评估机构对于申请人所持有的房屋进行市场评估, 在这里需要注意的是必须保证房产评估机构是独立于投保申请人和保险公司之外的, 以确保房屋评估价格的真实性和公正性, 通过对房屋的价格核定, 能够对以房养老保险产品的保险金数额做出合理的估计。
第四步, 投保人的申请信息被证实和房屋的价格核定后, 律师事务所和房产评估机构应当将验证信息及时传递给人寿保险公司, 经人寿保险公司的审核程序, 就可以与投保的申请人签订具体的以房养老保险合同, 根据合同的规定对养老保险金的支付额度、支付日期和支付方式等作出具体规定。
第五步, 一旦投保成功, 人寿保险公司还应当根据市场利率、投保者身体状况和房价的实时变动等情况, 来对养老金的金额进行动态调整, 同时要按照保险合同的规定向被保险人支付养老金, 一直到被保险人死亡保险合同可截止。目前在我国, 政府对于人寿保险公司采用的是“兜底”的保护政策, 也就是说即使保险公司倒闭, 也会由国家来对被保险人进行一定的经济补偿, 以此来实现对被保险人经济利益的最大保护。
第六步, 如果被保险人死亡, 那么根据合同规定, 保险公司就可停止对被报销人的养老金支付, 同时保险公司的保险费就由被保险人的房屋产权来补偿, 保险合同于此时终止。在这种情况下, 保险公司可对被保险人的抵押房屋进行拍卖, 按照当前国家相关规定, 一旦房屋进入拍卖流程, 被保险人的子女对于房屋具有优先的回购权。
在以房养老保险业务的实施过程中, 所涉及到的中介参与机构主要包括三大类, 即是信息咨询机构, 房屋评估机构和律师事务所。这三方是以房养老保险业务的直接参与者, 其效用的发挥直接影响到到整个保险业务的实际效果。
首先是信息咨询机构, 有投保以房养老保险意愿的投保人, 其在做出保险购买的决定之前, 最关心的就是与保险业务相关的信息, 只有实现了投保人所获取信息的及时性、权威性、有效性, 才能使投保人做出正确的决策, 这对于信息咨询机构的要求很高, 根据我国的社会现状, 我们可将承担这项需求的机构设定为政府领导下的社会保障局, 因为社会保障局的主要职责就是对国家养老保障业务进行开展和具体管理, 对于养老保险所接触和掌握的信息较多, 有社会保障局对有投保意愿的老人进行解释, 更容易获得人们的认可。
第二个参与主体是房产评估机构, 以房养老中唯一的的抵押物就是房屋, 在合同签订和具体落实的过程中, 都需要对投保人所抵押的房屋价值进行合理评估, 只有实现了这一点, 才能对投保人的养老金进行合理支付。因此必须遵循公正合理的评估原则, 才能实现以房养老保险业务中被保险人和保险公司双方的经济利益。为了避免投保人与保险公司会因为房屋的评估价格产生纠纷, 应当选取与参与双方都没有经济利益关系的、具有专业水准的房屋评估机构, 来具体的对房屋价格进行价格评估, 并在保险业务开展过程中根据市场动态和投保人的实际状况随时对房屋价格作出调整, 消除双方因为房屋价格的信息不对称而产生的风险问题。