居住保障问题

居住保障问题（精选八篇）

居住保障问题 篇1

一、农民工城市住房问题

据统计, 目前中国外出农民工数量为一点二亿人左右, 如果加上在本地乡镇企业就业的农村劳动力, 农民工总数大约为两亿人, 而且这个数字每年都在递增。谈到农民工在城市的生存状态, 人们常用一个字:漂。很多农民工居无定所、寄人篱下。进城农民和城市的其他劳动者不同, 他们是一个非正式、非固定、收入低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体。农民工的城市居住呈以下特点:农民工居住的类型行业化。农民工获取住房的选择方式比较单一, 住房的类型与他们的行业特点有关。农民工的居住模式多样化。大多数农民工不能与自己的配偶及子女一起生活, 被迫与其他人一起居住。农民工的居住方式聚居化。据调查, 不少城市农民工向近郊区的城乡结合部聚居。目前在不少城市, 他们不能在城市住房分配制度的改革中获益, 而且他们也没有机会获得经济适用房和住房公积金, 被排除在廉租房制度之外。因此, 进城民工住房本质上具有临时居住的特性。“漂”在城市中, 农民工们很无奈, 面对手中微薄的薪酬, 面对城市蹿升的房价, 他们中的大多数人只能望房兴叹。农民工在城市中的住房现状与问题已经越来越受到社会各界的关注。

(1) 农民工城市居住面积狭小, 环境差, 设施简陋。

长期以来城市管理一直把农民工当作“外来暂住人口”。因此, 农民工的居住问题不但没有进入城市政府工作的范围, 而且政府在建设“文明城市”、“卫生城市”、“环保城市”等过程中进行大规模的“城中村”改造, 使农民工的租住空间越来越小。目前许多城市农民工的住房解决主要有3种方式:租房、单位宿舍和工棚。有研究表明, 长期劳作在城里的农民工, 尽管从事的职业不同, 技术水平也参差不齐, 但他们的居住条件却惊人类似:首先, 居住面积狭窄, 住房设施简陋, 环境差, 以集体居住为主, 家庭形式居住的农民工比例极低。因收入微薄而寒酸, 大多数农民工靠自身力量, 是难以在城里解决住房困难的。据国家统计局最新发布的《城市农民工生活质量状况调查报告》指出:目前, 农民工在城市打工大多居住在简陋的宿舍里, 有29.19%农民工居住在集体宿舍里, 有20.14%的人居住在缺乏厨卫设施的房间里, 7.88%的人居住在工作地点, 6.45%的人居住在临时搭建的工棚里, 还有12.54%的农民工在城里没有住所, 只能往返于城郊之间, 或回农家居住。租房者大部分是租住城中村的简单住房, 采光、通风条件较差。缺乏厨卫设施的房间生活十分不便;居住在临时搭建的工棚里的农民工居住地基本上是随着建筑工地迁徙, 一边是挡不住严寒酷热的简易工棚, 一边是不绝于耳的机器噪音, 又缺乏相应的防暑降温及防冻保暖设施, 居住环境非常艰苦。他们的生存环境也较为恶劣, 在火灾、流行病预防等方面存在严重隐患, 周边环境也很差, 脏、乱、噪音污染严重。农民工所形成的聚集区常常是缺乏管理与服务, 容易成为藏污纳垢、滋生犯罪的场所, 严重影响社会治安。

(2) 农民工城市居住生活单调。

农民工人在异乡, 没有熟悉的环境、没有可以交流的活动, 心理的孤独与无助, 生活的单调和艰难, 使广大的农民工更渴望丰富多彩的文化生活。在众多休闲方式中, 看录像、电影、电视是进城务工经商农民休闲的首选;其次是睡觉;然后是看书看报;最后是闲逛聊天;听广播、自学、参加培训的更是甚少。

(3) 农民工城市居住政府对居住管理不力。

出租屋的管理有“城郊”模式和“城中村”模式之分。前者指城乡结合部的农民房, 管理主体是村委会, 后者指城市扩展使原来近郊的农村被包围在城市之中形成“都市里的乡村”, 管理主体是辖区内的派出所, 在管理的制度、力度和监督上比前者规范。但在实际执行中, 由于工作不到位, 或房屋出租者为了个人利益, 或地方部门为了经济利益, 出租屋成为社会治安的盲点, 安全得不到保证。

(4) 农民工城市居住房价高, 收入低。

目前我国城市住房价位居高不下, 一般的城市居民在没有住房保障制度的情况下, 都难以实现购房愿望。而对于绝大多数低收入的农民工, 更是不敢奢望能在城市购买或租住配套较好的住房。据国家统计局最新发布的《城市农民工生活质量状况调查报告》表明, 进城务工经商的农民工的平均月收入为966元, 一半以上的农民工月收入在800元以下, 其中月收入在500元以下的占19.67%, 月收入在500-800元的占了被调查的农民工总数的33.66%, 只有一成的农民工的月收入超过了1500元。农民工的低收入决定他们无力购买普通商品房, 也无力承受过高的房屋租金。

(5) 农民工城市居住住房保障制度缺乏。

农民工以往被排斥在城市住房保障体系之外。我国的城市住房制度, 具有很强的地域性。一座城市住房保障制度, 主要是面向城里人的。目前的政策来看, 涉及到城市住房保障的是三个制度。一是住房公积金制度:个人拿一点、单位贴一点、国家免 (税) 一点, 解决城市职工的购房资金问题。公积金制度的实行单位一般是党政机关, 事业单位以及通讯、电力、烟草等国有企业和规模较大的跨国企业。农民工完全是公积金体制之外的人群。城市住房保障之二是面对低收入家庭的经济适用房政策:主要由政府提供如土地的划拨、税费减免等优惠政策, 让城市低收入职工买得起房。但经济适用房限定了供应对象为城市户口的低收入无房户。住房保障之三是廉租房补贴:以财政预算安排为主, 多渠道筹措资金, 实行以住房租赁补贴为主, 实物配租、租金核减为辅的多种补贴方式。申请廉租房的基木条件是家庭成员中至少有一人为当地非农业常住户口。农民工不享有住房公积金, 他们买房的资金比城市职工更缺乏, 但价格较低的经济适用房, 他们却无缘购买, 他们在城市真正没有住房, 却不能获得廉租房补贴。《廉租住房保障办法》的适用范围, 是城市低收入住房困难家庭。户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请, 是申请廉租住房的第一道程序。就是说, 在城里干着最苦、最脏、最累活的农民工, 难以共享城市住房保障阳光。三种住房保障的实施对象无一与农民工相关。2006年针对城市住房建设颁布了“国六条”, 这虽然对经济适用房和廉租房的建设和实施有极大的推动作用, 但于农民工来说却是没有什么联系的事情。加之目前由于政府财力有限, 以及城乡二元住房结构的影响和户籍制度的限制, 农民工群体作为整体被排斥在中国城市住房体系以外。所以居住面积小、环境差、配套设施不齐全, 生活单调, 管理不力, 生活质量低下, 住房保障制度缺失, 是目前我国农民工居住的基本现状。

二、农民工城市住房问题造成的原因

在现实社会中, 农民工在城市的居住问题有许多影响因素, 一般不能顺利地得以解决, 许多农民工不能实现他们在城市的居住要求, 要受到多种因素的影响。

(1) 户籍制度是约束农民工城市住房问题的基本制度“瓶颈”。我国现行的户籍制度是是计划体制下的产物, 是一种城乡二元分割结构。在所有影响解决农民工在城市居住问题的因素中, 户籍制度是最为基本的制度约束。二元户籍制度赋予了每个人以户籍身份, 而且几乎不能改变。户籍制度把公民分为农业户口和非农业户口两类, 实际是两种不同的社会身份, 加之我国公民的一些基本权利附加在户籍上, 有的在城市已居住长达十多年, 成为事实上的“常住人口”, 不能得到城市永久居住的法律认可, .因此, 其迁移预期只能是暂时性的或流动性的, 这种身份常导致农民工的消费、投资及日常行为扭曲和失范, 大大降低了他们获取稳定收入和住房的能力, 也造成在就业政策、保障体制、社会服务供给方面对农民工的歧视性对待, 极大提高了农民工在城市就业和生活的成本和不确定性, 限制了他们从事市场活动的空间和能力, 使进城农民工缺乏合理的劳动待遇、像样的生产生活条件和基本的住房保障。虽然这几年户籍制度有了一定的松解, 但是效果并不明显, 流入城市的农民工到城市后仍然受到"名亡实存"的户籍制度的阻碍而无法融入城市的社会经济组织内, 不得不在体制外生存, 变成漂泊不定的流动人口, 并在婚嫁、幼托、教育、住房、社会保障等方面遇到一系列困难。而首属劳动力市场与次属劳动力市场形成的根本原因亦在于城乡分割的二元户籍制度。[2]如:我国各地目前已是高楼林立, 很多城市的高楼之多都超过了世界上一些有名的大都市, 中国的城市不仅城市面貌可以同国外相媲美, 甚至有些城市的消费水平已经超过了香港和巴黎等国际化大都市。所有这些发展决不都是仅靠有户籍的城市人做出的, 实际上仰赖了农村的大力支持和农民工及外来就业人员的辛苦和劳动。而今城市发展起来了, 我们把农民工和外来人员一概排斥在城市之外, 医保、教育和多种福利没有他们的份, 廉租房、经济适用房他们也不能买, 认为这会造成大城市膨胀, 引起城市病。现在不少农民工, 还有很多无户籍的已工作的大学生, 都承受着这样无住房的艰难和困苦。出现这种情况的根本原因, 还是二元经济的体制没改变, 更是人们僵固的二元思想在作祟。这彻底违背了科学发展观“以人为本”的核心, 明显缺乏公平与正义。

(2) 城市国有土地制度和城市外部环境是造成农民工城市住房问题的外因。首先是城市的国有土地制度 。在现有法律中, 城市土地由国家所有, 无论是城市居民, 还是进城农民工都无权占有和支配城市土地, 他们都没有在城市土地上建造房屋的权利, 城市土地的支配权只能在城市政府手中。因此, 他们要想在城市获得稳定的住所, 必须通过房地产市场或者城市政府的公共住房加以解决。但进城农民工目前基本上是不能通过对廉租房和经济适用房申请的手段来获得城市住房的。在这种情况下, 出现了农民工既不能承担高昂的商品房价格, 又被排斥在城市公共住房范围之外的局面。农民工只能把他们在城市获得的收入投资在农村, 在农村建造房屋, 不仅造成了资源的极大浪费, 使其获得的资源不能得到更加有效的配置, 更无助于农民工在城市获得真正稳定的住所。其次是城市外部环境。随着农民工为了寻找就业机会涌向城市, 农民工数量不断增多, 给城市外部环境造成了巨大的压力, 致使城市中人口的增长和城市外部环境的平衡受到影响, 对自然生态系统的破坏不断加剧, 由于城市外部环境压力的不断增大, 各地城市政府都不约而同地采取了限制农民工数量的办法, 以此来缓解城市外部环境的压力。因此城市外部环境成为阻碍解决农民工城市居住问的重要因素之一。

(3) 农民工自身素质是造成农民工城市住房问题的内因。进城农民工自身人力资本水平较低影响了其在城市获得稳定的居住场所。由于城乡差距的存在, 据统计, 农村劳动年龄人口中, 文盲和半文盲占7.1%, 初中教育水平以下的劳动力的比重高达91.2%。从劳动力供给结构来看, 2003年外出务工劳动力中:接受专业训练的不足16%, 具有高中文化程度的占10.8%, 中专及其以上占4.3%, 初中占66.3%, 小学占16.7%, 文盲占1.9%。农民工自身人力资本水平比较低决定了他们只能从事诸如建筑、制造和低端服务等行业, 而这些行业的工人具有很强的流动性, 农民工一般会居住在单位和工厂提供的集体宿舍或简易工棚之中, 很少有长期稳定居住的场所。据武汉劳动力市场的消息显示, 市场对搬运工、勤杂工等力气活以及厨师需求都在锐减。技术要求较高的工种所占比例已近30%。企业对农民工的素质提出了明确要求。文化水平方面, 90%以上的岗位要求具有初中以上文化程度的人员, 其中20%以上的岗位需要高中以上文化程度。技术水平方面, 80%的岗位需要达到初级工以上的水平, 81%的岗位需要熟练工人。在竞争日趋激烈的城市劳务市场上, 苦、累、脏、险之类就业岗位对只会干力气活的进城农民工已趋饱和, 而已有的体力劳动岗位又随时有被提高劳动生产率的机械化替代的可能。

三、解决农民工城市住房问题的战略意义

农民工在城市的居住问题集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾, 是一个具有现实意义的问题。通过对它的研究, 不仅有助于加深理解中国城市化的发展进程, 而且对于促进城市可持续发展和协调城乡关系也有着重要的理论和现实意义。

1.解决农民工城市住房问题是提高城市化率的内在要求

减少农村人口和增加城市人口, 是一个国家社会经济发展的必然要求, 反映城乡人口比率的城市化率是衡量一个国家社会经济发展的重要指标。我国流动人口的逐年增多, 主要是农民工的增多, 增大了城市住房的压力, 农民工的住房问题越来越突出, 严重制约了城市化的进程。目前我国的城市化率平均是40%多一点, 低于世界2000年50%的平均水平, 甚至也低于周边的印度等经济不发达国家的水平。因此, 十一五规划把提高我国的城市化率作为十一五期间乃至近二十年一个重要奋斗目标。实现城市化率指标仅靠城市人口的自然增殖是不可能的, 它要通过农村人口大量向城市的转移来实现。解决农民工住房问题, 有利于促进农民工到市民的事实性身份转换, 使他们能够稳定长久地居住在城市。在中国城市化的加速进程中, 鼓励农民人口以家庭为单位地向城市流动, 在城市安家落户, 把城市化人口转变为城市定居人口, 增加城市人口占总人口的比重, 充分顺应了人口城市化加速发展的需要。从而进一步打破城乡二元分割的壁垒, 大大加速城市化进程。在我国有的经济欠发达地区要实现2030年城市人口达到50%的目标, 城市人口必须翻一番, 即使现在经济发达地区城市人口也要比目前增长10%。如:在安徽6461万人口中, 城市人口占33.5%, 农村人口占66.5%, 要实现50%城市化率, 必须有一千多万农村人口进入城市。现在城市住房的价格与农民工收入之间的巨大差距, 农民工住房保障制度的缺失, 使住房问题成为制约城市人口增加的瓶颈。农民工在城市居无定所就不可能真正提高城市化率。

2.解决农民工城市住房问题是构建和谐社会的必然要求

农民工在城市打工, 一般都难有长期打算, 其中一个重要原因是无法获得稳定的家庭住所。另一方面, 农村流动人口的年龄大多处于20到40岁之间, 本应对家庭负有主要的供养责任, 但长期在外, 使农村大多数家庭处于一种“一家二制”的分裂状态, 由此所引起的赡养、教育、婚姻、意识形态、社会生活等方面的问题将严重地扭曲正常的人际关系和行为规范。农民工在城市已经形成了一个新的独立社会群体, 其居住方式也已经形成了一个独特的城市社会经济现象。在我们建立和谐社会的今天, 农民工融入城市, 其住房问题必须予以统筹考虑。

3.解决农民工城市住房问题是我国“三农”问题的必然选择

自十一届三中全会以来, 通过改革开放, 农村实行家庭联产承包责任制, 我国农村经济得到空前发展, 农民收入水平也有很大程度的提高。但是, 与城市居民相比仍有相当大的差距, 而且, 近年来这种差距还在增大。这其中最根本的原因是因为我国农村人口多, 土地少, 人均占有和占用的生产资料很少, 农村劳动力无法达到充分就业, 这不利于“三农”问题的顺利解决。解决在城市务工的农民工居无定所问题, 帮助他们在城市站稳脚跟, 才能真正地转移农民, 减少农业人口。农民工在城市有了稳定住所, 才能彻底从土地上退出来, 从而有利于农村土地流转的进行, 有利于留在农村的农民增加收入。目前, 我国大约有2亿农村劳动力外出打工, 这是增加农民收入的最直接的渠道。从长远来看, 要使农民真正富裕起来, 缩小城乡差别, 最终必须减少农村人口数量, 使农民中的大部分分化出来转移到大、中、小城市并且在城市居住, 因此, 解决农民工的城市居住问题正是符合“三农”问题的内在需要, 具有长远的战略意义。

4.解决农民工城市住房问题是实施工业化战略、促进经济持续发展的保证

随着我国工业化、城市化的发展, 我国一些城市就业的工人群体正在不断萎缩, 而在城乡两地兼业, 频繁流动的农民工在数量上有的已经多于城市工人, 城市的工人正在农民工化。也就是说城市发展中日益增长和扩大着一支由农民工任主角的产业大军, 这支产业大军既是工业化的需要, 又是工业化的产物, 他们的生存和发展与工业化是互为条件的。农民工长期转战于城乡之间、游离于不同的城市之间, 这种亦工亦农的角色是不适应新型工业化过程中对技术和专业水平提高的要求的。只有当农民工真正在城市落了根, 工业化的发展才能有保障, 经济才能稳定持续发展。近年来沿海等城市发生的民工荒, 已经向社会发出警示。在城市扩张、工业扩张的新一轮发展中, 关注农民工城市住房问题就是稳定劳动者的队伍, 是工业长久和经济持续发展的内在要求。

5.解决农民工城市住房问题是城市加快发展的有效途径与客观需要

(1) 有利于提升城市竞争力 。

人口素质及其结构状况是现代城市竞争力的一个典型特征。目前, 我国大中城市的人口结构不断优化。城市劳动力的流动人口和常住人口构成两个金字塔的重叠, 二者都有高中低素质的人员组成, 都包括非熟练劳动力、熟练劳动力、高级技术和管理人员等。他们是现代城市的共同创造者。外来人口的显著特征是:就业时经过筛选、平均年龄比较低、特别能吃苦、对报酬的要求相对比较低。这些“新移民”以积极的劳动态度, 不安现状的进取精神, 以及人口流动所形成的开放、竞争和创新的氛围, 使城市竞争力不断提升, 这从客观上要求他们对城市作出持续贡献。

(2) 有利于社会稳定 。

在我国未来的几十年走向现代化的过程中, 仍将有源源不断的民工从农村转移到城市, 民工潮将是社会一个长期存在不可避免的现象。随着我国经济的发展, 农业在国民生产总值中和就业中的比例一定会下降, 如果农民工在今后的几十年中因城市住房条件差而像候鸟一样在春节前后往返于城市与农村之间, 必将引起社会的动荡, 各大城市应把解决农民工城市居住问题作为保障经济发展和社会稳定的重要课题来研究和解决。

6.解决农民工城市住房问题是拉动内需的有效途径

建筑业产业链长、对经济拉动力强, 但离开最广大消费者的建筑业也是难以长久发展并蕴含危机的。截至2006年7月底, 全国商品房空置面积为1.23亿平方米, 同比增长23.8%。让农民工在城市有住房, 一方面可以满足农民工的住房需求, 拉动建筑业没有泡沫的发展;另一方面可以拉动与农民工定居生活相关的生活资料生产的发展。解决农民工的住房问题, 将使生产资料的生产和生活资料的生产都被带动起来, 这是一个以庞大劳动者为支撑的内需, 它不仅使经济走入良性循环, 而且减少了经济运行对国际市场的依赖性和风险性。解决农民工住房所引起的相关产业效应和社会综合效益是无法估量的。

参考文献

[1]胡锦涛.高举中国特色社会主义伟大旗帜为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗.人民出版社, 2007.

居住保障问题 篇2

关键词：住房保障，保障方式，保障效用，多元回归，杭州市

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2016）12-0042-50收稿日期：2016-11-16

住房制度改革以来，我国城镇居民住房条件大幅改善，住房市场化水平不断提高，但与此同时，急剧攀升的地价和房价造成部分中低收入家庭的购房支付能力不足，住房困难问题日益突出。为解决这部分群体的住房困难问题，国务院多次出台要求加大住房保障力度，建立和完善廉租住房保障制度，大力推进公共租赁房建设等文件，提出在“十二五”期间要建设保障性安居工程3600万套，“十二五”末住房保障覆盖面达到20%的目标。住房保障是一项涉及面广、资金投入大、后续管理持续性长的工作，研究如何全面提升居民对住房保障的满意度，将好事办好，充分提高财政投入资金的绩效迫在眉睫。

本文基于杭州市476户保障性住房住户有效的问卷调查数据，实证分析了影响保障住户居住满意度的因素，着重分析了不同住房保障方式对满意度的影响，为制定科学合理的住房保障政策提供依据。

1 相关文献综述

政府帮助中低收入家庭解决住房困难的方式可归纳为两大类：需求方补贴和供给方补贴，而供给方补贴按补贴对象不同又可分为政府直接建设和补贴私人开发商建设公共住房。其中供给方补贴所形成的保障性住房类型又可以分廉租住房、公共租赁住房和经济适用房。

关于不同补贴模式的成本效用研究，国外大多数研究认为供给方补贴成本效用低于需求方补贴（Howard & Michael，1978，Edgar O.Olsen，2008）。Olsen（2011）基于1979年美国样本数据采用Logistic模型（因变量是政策参与度，参与为1，否则为0）估计结构参数，采用2000年的样本数据预测不同人群的政策影响和参与度，模拟了租房券计划替代公共住房计划方案，结果显示：在减少10%的公共开支情况下，租房券计划能比公共住房项目多帮助75%的人解决住房问题，且极大地扩展了租户的选择。Harvey（1983）根据住房需求和供给弹性，估计不同政策对消费者行为的影响，他认为针对中高等收入家庭的购房税收补贴和对低收入家庭的实物补贴都是无效率的，而针对低收入家庭的货币化补贴使消费者获得的福利更大，并能避免贫民窟等社会问题的出现。主流研究结果是：为实现同等保障水平，需求方补贴消耗的资源较少，经济效益远高于供给方补贴。然而，Amy Ellen Schwartz（2006）用倍差法和特征价格回归模型对纽约市住房投资数据和住宅销售情况进行分析，结果显示：基于位置的住房建设补贴具有显著的正外部效应，除了可以增加低收入住房以外，还能提升项目所在地周边的物业价值、增加城市税收，如果配合租金管制，则更有利于提高低收入者福利，避免租金上涨带来的福利损失。而对于供给方补贴的政府直接建设和鼓励私人开发商建设这两种方式，Moszoro & Gasiorowski（2008），Mackintosh（1992）等认为相比政府直接建设公共住房，PPP模式（public-private-partnership）由于它能提升“协同”作用——专业知识、资源和技能的结合，因而能以较低的成本提供高质量的服务和有效的风险管理，提高效率，如美国的低收入住房税收抵免计划（LIHTC）。法国公共住房供应主要有两种形式：一是由政府和地方公共组织直接建设与运营；二是补贴非营利的公共住房机构或者部分股份公司作为住宅建设与供应的主体，以此来促进住宅的供应（Gibb，2010）。因此，基于需求方的住房补贴计划替换供给方补贴计划多年来更受住房政策分析者支持，认为可持续的住房政策应该建立在更少的支持社会保障性住房建设，而是通过援助人们进入私人市场，以保证房屋供需的均衡，通过市场机制来支持负债的家庭（Cutts，Amy Crews & Edgar O.Olsen.2002）；而当不得已采取供给方补贴时，则通过鼓励私人开发商共同参与建设优于政府直接建设。

尽管众多的研究表明：需求方补贴有许多优点，如可以减轻政府的债务负担和额外支出；不涉及住房的建设、分配、管理环节，不需要政府付出大量的监督成本，从而减轻了政府的工作压力与管理成本（Jacob，Brian & Jens，2008）；给予了低收入者最大的自由度去选择合适的社区和工作，提高住户的流动性（Brian A.2004， Gregory Mills，2006，Sandra.N.C.Scott & Joseph.2009）；有利于改善低收入群体集中居住带来的居住隔离、犯罪率上升等问题，促进社区融合（Vitoria & Mai Thi，2010）。但是，研究发现需求方补贴也存在一些缺点：一是可能刺激租金或房价上涨，Susin（2002）利用美国住房研究（AHS）1993年的数据，以未接受租房券补贴的低收入者为研究对象，采用特征回归模型和一阶差分法，来估计租房券计划对低收入者支付的市场租金的影响。研究发现，在90个大城市中，租房券使得市场租金平均上涨16%，且发行较多租房券的城市比发行较少租房券的城市承受更快的租金增长，未领租房券的低收入家庭因租金上涨引起的租金增加额高于政府发放的租金抵用券面额，导致了低收入者净损失。二是Philippe Thalmann（2003）认为住房市场可能会歧视低收入家庭，低收入家庭由于没有合适的住房，就不得不支付更高价格从而使他们的住房需求和平均标准没有得到满足，将会进一步导致在房屋租赁市场上少数民族低收入者被边缘化，因此，与低收入家庭相适应的住房供给会较大程度上由政府直接调控。三是需求方补贴仅仅涉及到对住房分配的干预，难以对住房的数量和质量产生影响，政府投资新建的公共住房依然是重要的保障渠道（Anne R.Williamson，2011）。因此，尽管自上世纪70年代以来，政策制定有偏向需求方补贴的趋势，但大多数国家还是采取了混合的保障方式。

国内学者对于补贴方式的研究主要还是停留在理论分析的阶段，实证研究较少。宋博通（2002），赖华东、蔡靖方（2007），唐燕云、陈方正（2010）均借助住房“过滤”理论，研究政府直接兴建住房、补贴建房机构和补贴低收入者三种政策的补贴效益，认为补人头优于补砖头，补砖头优于直接兴建。刘颖（2004）指出理论上租金补贴优于实物配租，但是实际中，由于租赁市场发展不充分，适合低收入者住房短缺，租金补贴导致供不应求，抬高市场租金，抵消补贴的经济福利，此外低收入者往往会将租金补贴用于其他生活消费，难以达到解决住房困难的政策目的。孙冰、刘洪玉等（2005）从生产者补贴和消费者补贴两个角度，对各种补贴形式在消费者剩余、生产者剩余、社会福利损益和公平等方面进行比较，认为我国对低收入家庭可侧重于生产者补贴，对中等收入家庭可侧重于消费者补贴。

关于城市住宅效用的研究，萨伊认为：“效用是物品满足人类需求的内在力量”。西尼尔认为：“效用不是指商品本身具有的使用价值，而是指人们对商品使用价值的主观态度，指物品是以直接或间接产生愉快的能力，效用这个词包括一切类型的满足或痛苦的防止”。孙月平、刘俊等（2004）指出效用是指消费者从消费某种物品中所得到的心理满足，是商品或劳务满足人们欲望的能力，任何一种物品的效用不仅在于物品本身具有的满足人们欲望的客观的物质属性，而且它有无效用和效用大小，还依赖于消费者的主观感受。效用大小可用物品给人们提供的满足的大小来衡量（娄伶俐，2009）。Richard A.Easterlin （2003）则认为，“康乐”“效用”“幸福”“生活满意度”及“福利”这几个术语之间是可以相互转换的，满意度除了取决于人们在某个领域中所能实现的程度，还取决于人们对每个领域的期望，并受过去经历的影响。因此，可以认为效用是客观事物满足人类欲望的能力。

国内外关于住房效用的研究较多，Smith（1982）通过对洛杉矶住宅市场的实证研究，发现居民对住宅的预期价格与住房面积、住房质量和小区环境之间存在线性相关。Wenli（2007）根据家庭生命周期理论，指出不同年龄阶段的人对住宅的需求不同。众多研究（Piyush Tiwari，2001；温海珍，2003；Fletcher et al.，2000等）揭示了房间数量、卫生间数量、建筑面积跟住宅价格有正的关系。这是因为空间越大，消费者效用就越高，愿意为更多的空间支付更高的费用。关于效用的衡量，Lancaster（1966）提出了消费者理论，从产品差异出发，认为商品，特别是住宅等异质性商品，拥有一系列本质特征，结合在一起形成影响效用的特征束。商品本身不能给予消费者效用，商品具有的特征才是效用的来源。家庭购买并使用商品为“投入”，而效用为“产出”，效用水平的高低取决于物品所包含的特征的数量。1974年Rosen从市场均衡的角度构建了产品特征需求模型，从产品特征角度分析产品价值和效用。基于Lancaster（1966）和Rosen（1974）理论，温海珍（2003）利用特征价格模型，系统的选择了住宅特征变量，通过实证研究定量测算了杭州市住宅特征的特征价格和边际价格，分了影响住宅价格的因素，在这里，消费者效用以住宅价格衡量。

住房保障政策是政府通过为中低收入住房困难群体直接或间接提供保障性住房的方式来解决住房问题的政策，因此可以认为住房保障的消费者效用就是保障性住房的效用。然而，保障性住房不是普通的商品房，其效用的价值无法通过交易价格来衡量。因此，本文从效用的情感概念出发，以保障家庭对客观的保障性住房的主观评价作为因变量，以影响保障性住房效用的一系列特征要素为自变量，考虑到保障性住房的特殊性，增加了保障方式及住房成本两个自变量，进行多元回归，明确影响效用的主要因素，同时对不同保障方式下的影响效用的要素进行差异化比较。

2 住房保障户居住满意度影响因素模型的构建

2.1 变量的选择

影响居住满意度的因素较多，以效用价值论为基础的特征价格模型，从产品的异质性出发，把产品价格（即消费者效用价值）分解为特征价格，认为影响住宅效用从而决定住宅价格的是住宅的本质特征。借鉴该思路，鉴于保障性住房的价格难以通过市场交易价格衡量，故采用保障对象对住房保障的效用评价值为被解释变量，以保障性住房特征和保障方式等为解释变量，构建多元回归模型。

以往的研究通常把住宅特征分为建筑特征、区位特征以及邻里特征三大类，由于保障性住房的特殊性，我们增加了住房保障方式和住房成本两个因素。此外，考虑到保障性住房效用的高低部分受住户前后居住情况差距的影响，因此与其他学者讨论后，加入了“原居住状态得分”这一变量，以衡量保障前后居住状况的变化对保障效用高低的影响，并初步选择了以下解释变量，如表1所示。

本文以保障性住房对象居住满意度为因变量，为使受访者能够更好地理解，问卷题目为保障对象对目前居住状态的满意程度，分5个等级：很不满意为1分、不太满意为2分、一般满意为3分、比较满意为4分、很满意为5分，并将居住状态的满意值作为因变量的值。尽管不同居民的主观情感有所不同，但总体看居民对住房保障带来的居住状态的满意度总体上是以客观事实为基础的，同时这种对效用的感知不会突然发生改变，是长时间形成的感受，具有稳定性。

2.2 模型的构建

住房保障满意度（U）与各影响因素之间的关系可以表达为：

U=f（S，N，L，P，C，O） （1）

其中，S为住宅建筑特征因素，N为住宅的邻里特征因素，L为住宅的区位特征因素，P为政策因素，C为成本因素，O为其他因素。

本文采用线性函数形式，并用最小二乘法（OLS）进行估计，即有：

其中，U为满意度，Zj为连续自变量，Dt为哑变量，ε为随机误差项，α为常数项，β为回归参数。

2.3 数据获取

本文实证研究所用数据主要源于针对保障对象的调查问卷、住宅小区的调查表以及杭州市电子地图信息，2012年7月对所选的杭州市保障性住房小区和其他货币化补贴住户租赁集中区域进行问卷调查，共回收问卷504份。经过筛选，去除关键数据不完整或不合理的问卷，得到有效问卷476份，问卷有效率为94.44%。有效问卷中，租赁廉租住房的有121份，租住公租房的有108份，购买经济适用房的有159份，接受廉租房货币化补贴的有88份。

3 实证结果分析

通过Pearson相关系数矩阵的初步判断，剔除了部分共线性较强的解释变量，最终确定13个变量进入模型，分别是住房所在楼层、住房保障方式3个虚拟变量、人均住房面积、主要朝向、小区内部环境、小区外部环境、住房成本、文体设施、教育配套、医疗配套和原先居住状态得分。模型拟合优度R2为0.645，矫正R2为0.635，模型具备良好的解释能力。多元回归结果，如表2所示。其中9个变量t检验显著，分别是人均住房面积、主要朝向、小区内部环境、医疗配套、教育配套、原居住状态得分、经济适用房、公租房和货币化补贴。

3.1 住房朝向对住房保障满意度影响显著

由于杭州市属于典型的江南水乡，空气湿度大，若户型朝北，则常年晒不到太阳，被褥、服饰甚至家具都会出现发霉的情况，需要经常拿到室外曝晒，若是遇上梅雨季节，朝北住房的居住舒适度会大大降低。因此，住房朝向对住房保障满意度的影响较大，朝南户型的居住满意度大于非朝南户型。

3.2 小区内部环境对住房保障满意度影响也较大

中低收入群体享受住房保障在解决“住有所居”的问题之后，开始关注居住生活环境的舒适度。小区的环境在很大程度上影响了住户的居住心情和居住满意度。

3.3 保障方式显著影响住房保障满意度

廉租房货币化补贴类比廉租房实物补贴类的住房满意程度低0.308，经济适用房类比廉租房实物补贴类低0.221，公租房类比廉租房实物补贴类低0.204。可以看出，廉租房实物补贴的保障对象满意度最高，而货币化补贴最低，经济适用房和公租房两者居中。这是因为廉租房尽管名义上是租赁型保障性住房，但是在杭州市开展住房保障的实际中，对廉租房的退出还未制定出具备较强执行力的方案，对于不符合条件的廉租户往往难以开展强制性腾退；此外，大多数廉租户没有固定工作，家庭经济十分困难，靠领取政府低保等救济金维持生活，因此收入基本上不会超过廉租房申请收入标准，也就能长期居住在廉租房中，无需担心被强制腾退。因此，对于绝大多数廉租户来说，实物配租的廉租房居住稳定性好。

同时，大多数廉租户由于没有工作或者灵活就业，因此对于区位条件没有经济适用房住户要求高，即使在较偏远的城郊，对于廉租户来说，只要有满足基本生活要求的配套就可以了，对于通勤距离或通勤时间没有太多要求。因此，廉租房住户的居住状态满意程度最高。而经济适用房住户尽管拥有产权，但并不是完全产权，不能任意上市交易，这对于由于工作变动或者子女就学意欲搬迁的住户来说是不令人满意的；此外，根据我们实地考察，经济适用房的住房质量明显低于商品房，尽管所有的新建保障性住房由于成本控制等原因都或多或少有这个问题，但公租房和廉租房毕竟不是住户购买的自主产权房，租户对其质量的要求没有经济适用房住户高。况且，经济适用房住户为中等收入群体，绝大部分有固定的工作，而经济适用房小区和其他保障房小区一样，一般位于城郊结合部或者更偏远的地方，使得经济适用房住户的通勤时间和成本增加。因此，经济适用房住户的满意程度要低于廉租房住户。

受准入条件限制，公租房住户的收入高于廉租房住户，一般具有固定工作，因此公租房用户对于区位要求高于廉租房，且公租房住户很可能由于收入增加而不符合租住标准，导致居住稳定性下降。因此，公租房的居住满意度要低于廉租房。尽管货币化补贴对象能够利用政府给予的租金补贴在市场上任意租赁商品房，在生活、就业、就学方面的便利度高于其他几类保障人群。但由于廉租房货币化补贴对象本身经济条件处于最底层，他们往往会选择较低端的老旧住宅以尽量减少住房开支，同时，租赁市场商品房的居住稳定性要明显低于其他两类，有时还会遭遇房东的歧视或擅自涨价。因此，尽管货币化补贴租赁的商品房位于较好的区位，有较完善的设施，但用户对于住房本身的状况和居住的稳定性方面是不甚满意的。

3.4 原先居住状况得分与住房保障满意度负相关

数据显示，原先居住状况得分增加1，住房保障效用降低0.159。这表明，尽管居民对居住状况的满意程度取决于当前客观实际，但也受到前后落差影响。原先的住房情况越好，对现有住房的要求越高，因此，满意值越低；相反，原先没有住房或者住房情况很差，那么对现有住房的要求越低，因此越容易满足，满意值就越高。

3.5 教育配套、医疗配套和人均住房面积对住房保障满意度的影响均显著

从上文可以看到，教育配套由于和CBD距离、房龄、交通条件和生活配套高度相关，在比较对模型拟合优度的贡献大小之后，选择了教育配套这个变量。越靠近城市CBD，生活配套越齐全，交通越发达，教育配套也越完善，因此，住房保障效用越高，这是比较容易理解的。其次，随着人们健康意识的增强，对医疗配套的重视度也越来越高，能够方便就近的就医也影响了住户的居住满意程度；尤其是保障性住房用户，大多没有小汽车，就近的医疗配套越完善，保障效用越高。

人均住房面积越大，居住满意值越高，这也是比较容易理解的，但在本文中，回归系数较小，只有0.022。这是因为本文调查对象非普通商品房住户，而是收入处于中低水平的保障性住房用户。目前保障性住房户型面积一般都较小，但所谓“麻雀虽小，五脏俱全”，对于日常生活起居而言，还是绰绰有余。当然，人均住房面积越大，居住效用肯定越高，只是影响程度有限。

3.6 住房所在楼层、小区外部环境、住房成本和文体设施的影响不显著，最终未选入模型

一般情况下，高层是所在楼层越高，房价越贵；而多层建筑没有电梯，低层蚊虫又较多，因此一般中间层（3-4层）最好。本文的样本中多层和高层混杂，因此住房所在楼层变量统计不显著。关于小区外部环境，一般情况下，小区外部环境越好，居住满意程度越好，但在本文中，这种正向影响不显著，可能是因为中低收入群体对小区外部环境的关注程度不高。关于住房成本，尽管购买经济适用房需一次性支付首付，但若按70年的租房来计算，单位面积年租金并没有高出公租房太多；货币化补贴住户由于是租赁市场住房，住房成本参差不齐，但他们能够享受政府给予的租房补贴，因此，住房成本也较低，租房补贴甚至还有盈余。四种类型中，廉租房住房成本最低，几乎可以忽略不计，但是由于廉租户收入水平低于公租房和经济适用房，大多是拿低保的困难户，家庭收入微薄，所以尽管住房支出很低，家庭生活条件依然十分困难，并没有因此提高。

从上述分析可以看出，尽管各类住房保障方式的住房成本不一，但都相对较低，占家庭收入的比例很低，因此在家庭能够承受的住房支出范围（参考各国经验，该范围约是家庭收入的30%）以内，住房成本的高低对住房保障效用的影响不显著。关于文体设施，由于集中建设的保障性住房小区内配套大多不够完善，只有简易的健身设施，部分小区配有老年活动室，而货币化补贴用户租赁的住房也多是老旧住房，配套较简易。此外，中低收入家庭由于受家庭经济条件限制，较少关注文体设施。故文体设施变量统计不显著。

4 结论

本文通过对杭州市476户保障性住房住户的问卷调查，利用多元回归模型研究住房保障微观效用的影响因素，重点关注不同保障方式对效用的影响，结果显示：住房朝向、小区内部环境、住房保障方式、住房面积、原先住房满意程度和教育医疗配套是影响住房保障效用的关键因素。住房保障类型的多分类虚拟变量对住房保障效用影响是显著的，这一结论与假设一致。在其他变量相同的情况下，廉租房货币化补贴类比廉租房实物补贴类的住房满意程度低0.308，经济适用房类比廉租房实物补贴类低0.212，公租房类比廉租房实物补贴类低0.203。可以看出，廉租房实物补贴的消费者效用最高，而货币化补贴最低，经济适用房和公租房两者居中。

从实证结果可以看出，目前杭州市住房保障方式仍应以“经济适用房和租赁型保障性住房”为主，并逐步向“以租为主”过渡。各地应因地制宜，采取合适的支持方式，提高财政资金用于住房保障的绩效。各地房地产市场发展程度不一，中心城市房价高、租金高，房源短缺，因此，需要通过直接建设一定数量的公共租赁房、经济适用房等，以实物形式提供给中低收入家庭；但是在广大的县级城市甚至包括部分地级城市，二手房源数量多、租金低，则要避免盲目大量新建，更多地要采取货币化补贴方式（租金补贴、购房补贴），提高财政资金使用效益。加快完善保障房小区周边配套、提高住房建设品质，加强货币化补贴制度的宣传力度、完善货币化补贴的实施和管理制度，切实保障保障对象的权益，提升住房保障的微观效用。

本文的有效样本量为476，数量较少，因此对模型估计的准确率有所影响，未来的研究可增加样本数量，提高模型解释能力。在多元回归模型的变量设置上，因变量以居住状态满意值代表住房保障的消费者效用，在问卷设置中采用五分类法，分类较粗略，今后的研究中可以采用九分类法。此外，可以用多个因素的综合值代表住房保障的消费者效用，以增加因变量的准确度。

参考文献：

1.景娟 刘志林 满燕云.低收入住房政策的国际经验借鉴：需求方补贴.城市发展研究.2010.06

2.孙冰 刘洪玉 卢玉玲.中低收入家庭住房补贴的形式与效率.经济体制改革.2005.04

3.吴莹 陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析：基于香港公屋的调查.经济社会体制比较.2013

4.张娟锋 虞晓芬 章大良.浙江省公共租赁房制度建设的若干问题.中国房地产.2011.12

作者简介：

虞晓芬，浙江工业大学房地产研究所所长，教授，研究方向为住房保障。

居住保障问题 篇3

上世纪90年代, 全国大中型城市逐步推进了以“大型居住社区”模式的保障性住房建设模式, 这些社区经过十多年的开发, 已相继建成, 并已成为中心城的组成部分。

本文详述的大型居住社区 (以下简称“大社区”) , 是指进入新世纪以来在中心城区外及部分新镇范围内新规划建设的, 是以廉租住房、共有产权保障住房 (经济适用住房) 、公共租赁住房、征收安置住房 (动迁安置房) 等保障性住房和面向中低收入阶层的普通商品住房为主, 重点依托新城和轨道交通或城市快速交通建设, 有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的居住社区。

推进大社区建设, 是优化房地产市场结构, 完善“四位一体”住房保障体系, 改善市民群众居住条件, 促进经济社会健康、持续发展的一项重大举措。近年来, 全国各大中型城市陆续组织了大社区建设, 取得了显著成效。加快了重大工程和重点旧区改造项目的进程, 改善了居民的居住条件, 推进了新市镇的发展。

1 保障性住房大型居住社区的主要特点及相关配套建设的难点

保障性住房大型居住社区配套建设的难点是:要新建的配套项目总量大、种类多、占用资金量比例较高而建设时间相对集中、弹性小。

1) 新建大社区规划用地面积大。以某大型城市为例, 近年来, 最大一块的大社区选址用地面积超过1000公顷, 累计选址用地总面积近20000公顷。

2) 新建大社区选址相对偏远。由于基地的规划用地范围大, 同时还要考虑经济社会因素, 所以目前从城市的土地利用规划来看, 通常基地选址会相对偏远。基地选址主要分布在郊区环线之间的部分新市镇规划居住用地范围内。一些大社区甚至选址在偏离镇区中心的边缘位置, 与外界的交通联系不是很方便, 即使与最近的镇区中心也还有一定的距离。

3) 新建大社区大多地处配套基础薄弱地区。因此, 需规划新建的配套项目多, 配套建设资金需求大。为了能确保大基地建成后居民入住的日常需求, 主管单位需要新建大量的配套项目。这些项目一般分为市政公用配套设施与公建配套设施两类, 主要有道路、桥梁、河道、各类管线和教育、行政管理、社区服务、商业金融等配套设施, 资金投入量大。以某大社区控规阶段的市政公建配套及前期工程的配套成本测算, 每平方米接近千元。可见, 配套建设资金所占整个大社区建设资金比重大, 配套项目的造价对保障房后期供应价格的核定有直接影响。

4) 新建大社区建设的总体建设进度要求高。众所周知, 配套项目的建设虽然是一个逐步完善的过程, 但为了满足首批居民入住时候的“衣、食、住、行”等日常生活需要, 会有相当数量的规划配套项目原则上要与住宅项目同步建设并交付使用。因此, 对这类首期就需要完成的新建配套项目而言, 其建设进度要求是很高的。

2 关于保障性住房大型居住社区配套设计管理难点

新建配套项目的造价合理与否、品质的好坏、建设进度快慢将直接影响到整个大基地的建成。而这些影响大基地建设的主要因素在项目的设计阶段就被基本决定下来。因此, 在大基地建设工作中要重视新建公建配套设施项目的建设管理, 尤其要做好设计阶段的管理工作, 及时统筹协调处理好设计阶段的相关复杂问题非常重要。

笔者将结合历年的工作经验, 主要以基础教育设施为例, 来浅析大社区新建公建配套设施项目中在设计阶段遇到的主要难点情况。

2.1 选择教育公建为突破口的理由

一是其他公建配套设施项目中可能会遇到的共性问题在基础教育设施项目设计中基本都存在, 具有突出的代表性。

二是基础教育设施项目虽然是独立的小项目, 但项目造价不低。在项目建设成本测算时, 基础教育设施项目考虑的单位造价是所有其他公共配套设施项目中最高的。原因是, 其他公共配套设施项目建设标准是完成毛坯即可移交相应的接管部门, 再由其自行安排装修、开办。 (如行政管理类的移交给所在镇政府或街道, 公交首末站移交给所在区建交委, 医疗卫生类移交给区卫生局, 养老类移交给区民政局, 文化类移交给区文广局) 唯独基础教育设施项目需要建设单位落实了学校开办前的装修后才进行移交接管手续。因此在建设经费中, 基础教育设施项目还需要考虑开办标准的装修费用。

三是在每个大社区里基础教育设施项目是所有公建配套设施项目中累计占地与累计建筑规模最大、数量最多的, 是公建配套设施项目建设的大头。举例说明:某基地是03年选址的市属基地之一。规划总用地面积约196公顷, 其中教育用地达15.79公顷, 约占8%;规划总建筑面积196万平方米, 公建配套设施规划建筑面积为32万平方米, 其中基础教育设施项目规划建筑面积达9.6万平方米。规划配置的基础教育设施的具体项目是6所幼托及小学、初中、九年一贯制学校、寄宿制中学各1所。

四是基础教育设施项目建设的时间进度要求最紧, 它不仅是入住后所必须配置的项目, 同时它从建设完成到交付使用还要预留一段时间 (一般至少需要半年左右时间) 须交教育部门装修用, 且配合要在每年的9月份的开学使用。所以, 如果基础教育设施项目设计进度能确保, 其他配套项目的建设计划就不会有太大问题。

2.2 目前实际工作中设计阶段遇到的问题

一是选址早, 大社区建设持续时间长, 原规划用地不能满足现行的设计标准, 从而给设计工作带来先天不足的难度。

仍以某大基地为例。该基地历时04年开始部分交付使用, 06年彻底完工。在此期间有若干公建配套设施的设置标准都进行了调整。例如, 原控规编制单位是依据《城市居住区公共服务设施配置标准》确定各公建用地范围与规模。而建设期间经调整后新执行的工程建设规范就有06年4月1日施行的《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55-2006、05年8月1日施行的《普通幼儿园建设标准》DG/TJ08-45-2005等内容有所调整。例如《普通幼儿园建设标准》针对幼儿园的园舍面积、建筑用地、绿化用地和室外游戏场地进行了向上的调整。这意味着设计阶段面临到原规划用地变小的同时还要满足园舍、绿化和室外游戏场地变大的苛刻条件。

二是教育部门对建设标准要求的逐年提高, 从而导致设计标准不断提高, 设计造价控制难度相应增加。

公建配套设施的规划配置标准逐年调整、提高, 用地规模、建设规模不断增加, 建设标准也因结构抗震、二次装修、新型墙体材料应用、外墙保温等要求不断提高, 加之近年来主材价格涨幅较大, 致使建设成本大大提高。而大社区内的基础教育设施项目虽然属于城市基础配套费投资项目, 实行包干建设的模式。但包干费用与实际投入费用间的差额也在不断上升。笔者在对部分已建成的项目进行初步估算后发现, 实际发生土建成本比原来的包干造价标准多出近600元。教育项目的单个体量较住宅而言虽然不大, 但累计体量就不可小觑。因此该项目的建设将产生巨大的资金缺口。

三是以往的实际建设中, 通常配套项目的设计工作启动会相对晚于周边的住宅建设进度, 但对于教育项目来说可能就是致命的问题, 会出现日照排不出等情况。如果设计工作能比住宅项目提前, 则住宅项目实施时应配合我幼托项目进行退让设计。若幼托项目与住宅项目同步, 那在方案设计阶段就

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能请住宅项目配合提供其设计数据供我方进行有效的日照分析, 在我方确实无法调整的情况下要求住宅项目对其设计方案进行及时的调整修改。

四是目前大基地中的各类配套设施项目的设计普遍存在的情况是各配套设施项目间设计的整体性弱, 如色彩、风格显零散、无序。虽然配套设施是分散在基地不同位置的独立单体, 但在设计中不能仅简单考虑项目的独立性与标示性, 同时还应考虑它作为一个基地其中之一的配套项目与其他项目它们之间的联系性。

3 关于保障性住房大型居住社区配套设计管理工作设想

要解决好上述的问题, 笔者认为要做好事前与事后两个阶段的设计管理工作。简单说就是, 一要加强事前的设计计划制定, 二要完善事后的设计数据整理。

一是关于事前的计划制定。每一个大社区的配套建设工作都是一个整体的工作, 因此在对一个大社区的配套工作建设前需要编制一份与所在大社区相适应的配套设施设计导则。编制的时间应该在控规文件编制完成后就可开展, 而且越早开展越有利, 尽可能与各行业编制专项规划同步。从而能对各项配套工作的规划数据情况进行梳理, 能提前发现问题情况后及时进行面上的统一协调工作, 而不是等单个项目实施中发现问题后再逐个解决。例如发现面上有用地不足、标准更新等问题情况时就能在设计方案前与相关职能部门开会作面上统一协调, 商议合理的折算系数, 允许若干设计指标的合理调整。

大社区配套建设的设计导则是一个综合性的文件, 里面还应该有一项重要的内容就是该基地结合住宅建设计划的各项配套设计计划。笔者建议的设计计划是一个整体的计划, 而不是常规的开一个项目进行一项设计工作。以往的这类设计计划容易出现设计滞后性的缺陷, 所以应该事先将所有的配套设施的设计工作提前开展。这样就可提前发现问题, 确保基础教育设施日照等设计要求、减少各配套项目间平面布置开口位置的矛盾等。

大社区配套建设的设计导则内容应该有一项内容, 即对后续的各项配套项目具体设计内容有一个指导意见, 能对后续的各项目的设计单位择优比选工作有帮助。比如可以对这个基地中的配套项目进行分类后确定各自的设计风格、色彩等, 实现基地设计的完整性, 提高保障性住房大社区的配套建设品质。

二是事后数据的汇总整理工作。笔者认为, 基于大基地配套设施建设开发的复杂性, 虽然项目建设完成, 但管理者仍应做好事后的汇总整理工作, 为日后的开发建设测算提供更为精确的参考数据。因此汇总整理已建基地的配套设施设计数据、建设标准与问题, 建立大基地配套设施设计数据库很是必要。通过数据库能方便查询到各类配套设施项目的结算单位造价数值。对材质、工艺的录入做到同类配套项目全市统一, 但各基地略有特色差异的有效工作管理, 保证设计建设标准有据可循。从而使造价管理有效可控。

摘要：本文主要介绍了保障性住房大型居住社区配套建设的主要特点, 分析了在设计阶段配套设计管理工作中存在的问题和难点, 提出了解决配套设计成本控制的方法。

居住小区规划问题分析 篇4

一、居住环境问题

(一) 居住环境规划中暴露出的问题

1小区的空间环境设计不合理, 品质不高。比如, 有些地段比较好、地价比较高的小区建筑密度过大;小区的景观环境设计人文性与地域性特征不突出等。

2小区的生态环境比较单调。在小区的规划建设过程中, 原生植被通常被铲除, 植物物种与群落多样性遭到破坏。小区的园林绿化多数是草坪、灌木、少量树木的模式, 植物种类单调, 生态环境不平衡。

3居住小区的人文环境混乱, 服务环境欠缺, 商业用房过多、过滥, 而且商业服务设施的设置不能起到方便群众的作用, 还会带来很多环境问题与社会问题。在一些居民小区的服务规划方面做不好, 也会造成环境污染。如小区在垃圾处理方面通常是将垃圾道设置在住宅楼梯平台处, 所以垃圾经常臭气四散, 对居住环境造成严重影响。

4一些小区建设对于居民的安全防范没有充分考虑, 安全环境让人担忧。陌生人不需要身份验证就能够随意进入小区, 使小区居民的财产安全, 甚至人身安全都非常容易受到外来侵害。

(二) 居住环境问题的相应完善措施

居住小区的环境是居住小区的规划设计灵魂。因为居住小区的环境与居民生活质量直接相关, 所以居住小区的环境规划一直受到人们的重视。要实现小区居住环境的整合效益最优, 必须吸取现代城市的设计理念与方法, 完善居住功能, 提高品位, 增加情趣。在居住小区的规划建设中, 要将环境的设计作为独立的阶段进行“精加工”。

1在建筑密度的设计上要留有一定的空间, 其疏密程度可以保证一楼光照时间作为参考标准。而且居住小区的规划应当重视人文环境, 充分考虑当地的居民生活模式, 使所设计的居住小区有机地融入其所在城市的大环境当中。如旧城改造项目中, 新设计应当对古城风貌加以保护, 保留其传统建筑的形式, 并合理定位居住小区风格倾向, 使小区既具备现代化功能需要, 又能够充分体现城市的传统文化沉积。

2小区规划要重视生态环境的维护。自然形态下的生态环境构成了人与自然和谐相处的基本要素, 是小区居住条件良好的关键要素。在小区的规划中, 应当对当地的地貌、地形特点给予充分考虑, 在自然条件不允许的情况下, 可以人为加入适当的、能够表现地域特色的设计, 比如种植当地特色植物, 或者在景观的设计中加入当地象征性强的创意, 突出小区的景观环境人文性与地域性特征。在尽量避免对建设基地原生的河流、树木、绿地破坏的同时, 可以对其加以充分利用, 规划设计出生态环境良好, 构筑物同自然和谐一致, 并且突出地方特色的居住小区。

3规划小区的服务环境, 要从服务便利性与其对环境可能造成的影响两方面考虑。对于有必要保留的服务设施及服务网点, 要着重解决其环境影响问题, 寻求服务、居民便利与环境保护的平衡。对于可有可无的服务设施及网点, 则可以直接不将其列入居住小区的规划范围之内。关于居住小区的垃圾处理, 可以采用先进技术进行解决, 比如可以在财力比较雄厚的居住小区建立真空垃圾管道处理系统, 其优点体现在封闭性能好, 污染低;财力有限的小区则可以推广固定垃圾压缩站。另外, 居住小区垃圾分类、增加生活垃圾收集与清理的次数, 都是居住小区保持环境卫生, 净化居民生活环境的基本途径。

4小区的安全保障合理规划措施

居住小区的规划设计中, 应该对居民有效防范行为有充分的考虑, 通过明确的划分空间领域、控制小区入口等措施提高小区安全防卫的能力。

(1) 强化院落空间, 使居民的视线可以触及住宅的入口, 方便对陌生人的监视与观察, 又要使居民间有相互了解和交往的机会。

(2) 在小区入口处要设置明显的标志, 声明小区的归属性和领域性。有些小区的防范措施非常到位, 居民在进入小区的时候需要刷卡, 这样对于小区安全是很有效的防范措施。

(3) 要注重合理组织居住小区的交通网络, 在小区的主干道规划设计上最好做到“通而不畅, 顺而不穿”, 增加安全系数, 避免造成交通环境的交杂混乱。小区道路应该多做曲形设计, 使车辆的穿行速度受限, 达到降低噪声与保证小区交通安全的目的。另外, 在规划中要尽量减少组团出入口的数量, 防止外来行人随意穿行, 起到安全防卫作用。

二、居住小区内道路交通网络规划问题

(一) 小区内交通暴露出的小区规划问题过去, 为了城市开发, 打通车道, 将人行道

拓宽, 变成可通机动车的道路, 城市交通被引入居住小区内部。这种做法虽在一定程度上缓解了城市的交通压力, 但是对于居住小区的环境质量与居民出行安全却造成了很大危害。如今, 虽然居住小区的交通设计有了一定的自由, 按照居住小区规划设计的要求, 小区内部道路应该通而不畅, 避免城市交通进入居住小区内部, 但是交通组织的设计仍然是困扰小区规划的一个问题, 如何在保证小区交通安全的同时合理规划人、车道路, 合理规划小区交通网络, 是历来居住小区规划的关键所在。

(二) 小区交通网络的合理规划

路网如何设计, 很大程度上与居住生活质量相关联。通常的观点认为, 居住小区的交通规划应该注重人、车分流。但是, 每个居住小区的区位环境、规模条件都各有不同, 按照一种模式规划设计居住小区的交通网络显然不符合实际。所以, 居住小区的交通网络设计应当根据小区的实际情况, 合理规划。实行人、车分流的小区, 要做到人、车方便, 道路设置要有合理性, 既方便车辆行走、停靠, 也方便居民安全出行;而实行人、车合流的小区也可以经过合理设计, 实现居住小区的交通流畅、安全。因为居住小区的机动车辆是严格限速的, 所以人、车合流的交通网络设计如果合理, 是可以保证其安全性的。但是人、车合流的小区一定要做到人、车分道, 在小区的交通设计规划中, 应该留足人行道, 在竖向设计中最好人行道与车行道有一定高差, 充分保证人行安全。另外, 在空间上人行道和车行道要做适当的分隔, 比如绿化分离等。总之, 在居住小区的交通设计中, 要保证路网结构合理, 密度适当。

结语

随着我国综合国力的不断增强和人们的生活水平不断提高, 广大群众对于居住小区的软、硬件要求也越来越高。要建设符合城市环境的需要、功能全面的居住小区, 就要求设计者在小区的规划设计方面苦下功夫, 在遵循原则的前提下勇于创新, 设计出与周围的环境、城市的风格相吻合的居住小区。由于居住小区的建设规划是一个系统工程, 除了设计者的努力, 还需要多方面共同配合, 为人们提供安静优雅、功能全面的居住环境。

参考文献

[1]薛慧平, 魏征, 吴屹东.居住区生态小区的规划设计[J].陕西建筑, 2009, (06) .

居住区停车问题的思考 篇5

1 地上停车分析

地上停车可分为地面停车、地上立体车库和室内停车。

1.1 地面停车可利用小区道路、组团外、小区周边。

利用小区道路的一侧停车是目前多数小区特别是一些已建成小区在用的办法之一, 此种方式经济、方便、可以不必开辟专门的停车场, 车主可将车辆停在离居住地较近处, 但此种办法人车混杂, 严重影响居住区环境质量, 特别是遭到无车者的强烈反对, 是引起车者与无车者的矛盾的导火索, 影响了社会和谐。对于大型的居住小区来说, 利用组团入口或组团和组团之间的空地停车, 这种方式不让车辆进入组团, 方便取车, 以保证组团内部环境的安宁, 但会对临近住户的环境造成污染。利用小区周边建筑物后退红线所留空地停车, 此种方式将汽车限定于小区外围集散, 解决了人车分流问题, 但会出现停车处距车主居住地较远的情况, 对车主的生活造成不便。

1.2 地上立体车库是近几年新兴起的停车方式。

目前, 立体车库主要有以下几种形式:升降横移式、垂直循环式、简易升降式、垂直升降式、平面移动式。现在很多建于上世纪九十年代初的小区没有专门的停车位置, 基本上小区内的过夜车都是停在小区道路边或强行停在绿化草坪内, 随着逐年车辆的增加, 小区停车已经不堪重负, 晚上回家晚点的车辆根本没有停车位了, 政府是看到了这个问题, 但是只能缓解一下矛盾, 在小区附近的路段增设了一些路边停车位了, 要彻底解决不是一朝一夕的事情!地上停车库的出现对解决此类居住区停车难问题是显而易见的, 但就目前知道的居住区建成的地上立体停车库所出现的短期内投资高和噪音等问题也是不容忽视的。小区内可以建造立体车库, 根据各国解决停车难问题的有关资料, 结合目前我市实际情况, 大力发展立体车库是解决停车难问题的首选方案。另一方面, 政府应出台鼓励公共停车场建设的政策, 采取优惠政策, 吸引各方资金渠道, 多形式地参与停车场 (库) 的建设, 扶植停车场建设走产业化的道路, 实施谁投资、谁建设、谁经营、谁受益的原则, 政府对经营者实施监督和调控。对于停车设施的经营管理, 应适时引入和发展适合城市经济发展的公司制经营模式, 建立多功能、科学化、智能化的高科技停车管理系统。

1.3 室内停放车库分为地上专用车库和利用建筑物底层架空部分改为封闭车库。

地上专用车库的优点是:便于集中管理;可使汽车集中进入车库, 便于进行人车分流。缺点:有可能距部分车主的居住地较远, 给部分车主的存取车带来极大的不便, 还因各种弊端会影响车库的利用率, 对解决居住区停车问题大打折扣。利用建筑物底层架空部分的封闭车库, 此类车库的优点是造价底, 距车主距居住地距离近, 取车方便。缺点:车辆频繁出入, 车辆噪声, 汽车尾气对环境的污染等给居民生活带来严重干扰。

2 地下停车分析

地下停车分为单建式地下或半地下车库和附建式地下车库。

2.1 在小区中心绿地下设全埋式地下车

库或半地下车库, 车库顶还可做绿地, 在不减少绿地面积的情况下又可以停放车辆, 且便于车辆的统一管理。而车库的排气口、采光窗等在地面上近占有较少的土地, 且经过精心的设计还可将此作为绿地的小品。因绿地是居住区居民的休闲活动之地, 为保证居民的安全, 避免人车交叉, 地下车库的入口应尽量远离建筑物出入口, 且要设置明显标志和采取安全防护措施。地下车库的局限在于造价高, 工期长, 后期维护成本高的缺点。相信随着建筑技术的发展, 这些缺点都可以得到克服。在居住区规划面积较大, 容积率不高的小区应大力提倡此种停车方式。

2.2 随着高层建筑越来越多, 在容积率

高的高层住宅区, 利用地下室连成一片设成车库进行停车, 车主可乘电梯进入车库, 缩短了车主从居住空间到停车地的距离, 给车主的生活带来极大的便利。特别是近期出现的智能地下车库的固定用户存车, 有卡 (持有期卡和储值卡) 的车主在进入停车场时, 经车辆检测器检测到车辆后, 将IC卡在地面入口控制机的读卡区掠过, 读卡器读卡并判断卡的有效性, 同时摄像机摄录该车的图像, 对于有效的IC卡, 系统将按照卡内的车辆信息 (车型、大小等) 合理分配车库、空车位, 并通过语音和中英文显示屏提示车主。自动道闸的闸杆升起放行并将相应的数据 (如进入时间等) 存入数据库中。车位引导显示屏亮起, 指示车主通往所对应的地下车库。到达地下车库后在车库旁的读卡器上读卡确认车辆已停好在原先分配好的空车位置, 车主再离开车库。智能立体车库管理系统采用非接触式智能IC卡作为车辆出入停车场的凭证, 以先进的图像对比功能实时监控出入场车辆, 以超大的LED显示屏引导车主寻找其所分配的车库车位, 以稳定的通讯和强大的数据库管理每一辆车及车位信息, 以先进的电子地图实时监控现场车辆停放的动态信息;完全解决了现有停车场存在的安全隐患问题。

本系统将先进的智能IC卡识别技术和高速的视频图像存储比较相结合, 通过计算机的图像处理和自动识别, 对车辆进出停车场的收费、保安、车位引导等进行全方位管理。本系统采用PRO控制器实现每一设备之间的通讯联接, 通讯速度更快、更稳定;同时采用32位高速运转处理器和超大容量存储器, 提高了系统整体的运算速度和存储空间;另出入库由一台主控制器完成。在管理中心, 管理人员可以通过我们的电脑软件远程控制车库本身的所有动作, 由于特殊原因在系统无法正常自动运行的情况下, 可以人工远程分配空车位写入停车卡, 取车时也可以根据电脑显示的卡内的车位信息人工控制车库将车取出。

结语

家用汽车已大量进入百姓家, 停车问题已经凸显, 对各种停车方式的实用性应考虑多方面因素, 依据实际情况全方位思考进行取舍。

摘要：近几年来, 随着我国经济的发展, 人民生活水平的大幅提高和国家有关政策的规定, 家用汽车开始大批进入寻常百姓家。家用汽车的停放需要占有大量场地, 这与我国居住区传统的用地规划和土地分配结构是极不相称的。通过对居住区停车问题的论述, 试图解决小区停车难的问题。

关键词：居住区停车,社会和谐,立体车库

参考文献

[1]赵文强.城市居住小区汽车停车问题探讨与对策[D].西安建筑科技大学, 2001.

居住小区安全防范问题浅析 篇6

随着经济水平和科学技术的提高, 人们的生活水平也有了明显的提高, 尤其是城市居民的居住条件不断改善。根据马斯洛的需求层次论分析, 在基本居住条件基本满足后, 人们就会考虑到居住的质量等问题, 其中居住安全防范则逐渐成为人们关注的焦点。因此, 住宅小区的安全防范就成为居住设计的关键, 这也成为以后居住设计的主线。

一、居住小区的安全防范概况

居住小区的安全防范是靠技防和人防两部分组成, 目前人防是基础, 技防是手段。在技防的基础上, 加入物管人员的防范才会保证一个小区的安全。

(一) 住宅小区的技术防范状况

目前的住宅小区技术安全防范中包括有出入口管理系统、闭路电视监控系统、周界防范系统为主要的三大内容。

1. 出入口管理系统。

主要包括对出入通道、单元楼出入口、小区公共场所的出入口以及停车常的出入口等的管理和监控, 主要是对进出小区的人员的管理, 对可疑行为的监控, 以防止不法行为的发生。这些主要通过来访者登记、出入单元门时输入密码或者刷门卡的方式进入。这样就能在一定程度上防止不法人员的进入。

2. 闭路电视监控系统。

它是现代管理的重要措施之一。它是通过摄像机以及一些辅助设备, 能够直观的观察被监控区域的实际情况。这样我们可以对住宅小区的重要通道、各个死角、各个出入口以及停车场进行全面的监控和管理。并且可以对一些实际情况进行全面的了解和记录, 提高小区的管理水平和管理效率。

3. 周界防范系统。

对周界进行监控和管理, 主要是通过安装一些红外探测器, 探测器探测到有外来入侵者就会自动报警, 从而达到对周界的防范。

(二) 住宅小区的人员防范状况

根据住宅小区的具体情况, 一些管理人员根据具体的值勤表对住宅小区进行监控和管理, 对各个点进行人员安排, 以便保证整个小区的治安。

以上是对各小区进行调查以后, 对目前住宅小区安全防范的状况进行的总结, 但是以上这些只是一种被动的, 初浅的措施, 这些防范措施还没有达到安全防范的概念, 真正的安全防范系统要求是系统化、模块化, 甚至要求智能化, 这是一个要求极高的系统, 因此现在住宅小区中普遍存在着安全防范的问题亟需解决。

二、居住小区安全防范中技防出现的问题

(一) 住宅小区总体监控不严密

有些住宅小区的摄像头的安装出现了空白区, 在某些角落, 既没有人员的巡逻, 也没有摄像头的监控, 这样就会在住宅小区内形成盲区, 导致一些违法犯罪行为发生时无法得到有效监控和防范, 这样就会对居民的生命和财产安全产生严重威胁。

如图1是阳光地带小区的平面图, 而图中红色的圆点是该小区的摄像头安装位置, 明显我们可以看到该小区的监控设备安装不严密, 这样会使一些隐蔽的地方无法进行监控, 从而造成安全隐患。

(二) 住宅小区安全防范设备不齐全

有些小区在周界的围杆上没有安装报警器等防范设备, 还有现在的家庭大部分都安装了防盗门和防护网, 但是这些一般的防护是达不到安全防范的, 反而给犯罪分子提供了机会, 这些防护网成为了犯罪分子的攀爬物。所以简单的防范是不能对住宅小区的安全起实质作用的。

如图2是某小区的周边围杆, 围杆的高度不够, 并且围杆没有任何的感测器, 这样入侵者很容易翻越围栏而不被发现。

(三) 住宅小区的设备安装位置不当

主要包括小区外部的和室内的。在住宅小区的周界防范中安装的一些探测器, 安装的位置不当, 这样, 在有入侵者入侵时不能及时发现并且报警。此外, 摄像头的安装也有一定的技术要求, 每个摄像头的辐射范围应该相连接, 不应该有监控盲区。

在住宅小区室内有一些煤感器、烟感器之类的也安装不正确, 这样会导致火灾或者煤气泄露的事故发生时无法到快速有效的防范。

(四) 大部分住宅小区没有急救求救措施

这些主要是针对一些特殊群体, 比如老人、残疾者等, 在这些人群在没有陪护人员的情况下, 突然发生状况而无法及时得到救助会产生生命危险。这些都是住宅小区在建设时忽略的问题。

三、居住小区安全防范中人防出现的问题

(一) 国家物业管理的制度不完备

物业管理的法规, 法制建设不完善并且宣传不到位, 物业管理的各个部门工作缺乏很好的协调度, 以至一些工作无法做到位。

(二) 管理人员管理松懈、没有责任心

目前大多数住宅小区的物业管理状态比较混乱, 从业人员的素质比较低、工作的责任感不强, 经常在出入记录、巡逻、监控等方面执行不到位。有时候当周界报警时没有监控人员在场, 因此没有及时出现解决等状况发生。

(三) 群众的安全意识不强

首先, 邻里之间相互交往不深, 接触不多, 不能够形成相互的监督和防范, 更不可能达到群众一起安防了。其次, 是住户自身的安全防范意识薄弱, 比如不随手关门、家里放置过多的现金经常外出没人照应等等的情况。

四、居住小区在建设中应该注意的问题

目前, 居住小区的安全防范是以人防为主, 技防为辅。但是人防没有达到标准, 技防设备不齐全, 技术不先进。这就需要我们在建设中不断的提高, 以达到安全防范。

(一) 搞好小区的文化建设, 提高群众安防的意识

通过搞一些社区文化, 使居住小区的住户相互团结, 加强小区住户之间的情谊, 调动群众的积极性, 从而提高群众的安全防范意识。

(二) 提高物业人员的素质, 加强工作力度

在每个关键的岗位要分配责任感强的专门人士, 对不同岗位的工作者进行定期的培训, 使工作人员明确自己的工作职责和自身的价值, 进而端正工作人员的工作态度, 并提高工作人员的素质。这样就会通过增强人们的防范意识, 从而增强了居住小区的安全防范。

(三) 在居住小区中建设集成式社区安全防范系统

现在居住小区的安全技术防范系统向数字化、网络化和智能化的趋势发展, 因此要在现在的安全防范的基础上建立集成的安全防范系统, 这种系统的建立, 对居住小区的安全起非常重要的作用。这个系统中包括周界防范系统、保安电子巡更系统、楼宇对讲系统、紧急呼叫系统和停车场管理系统, 这个系统能够及时、全面的将各个点上所发生的状况直接反馈到中心控制室, 使工作人员能及时发现可疑之处, 并且及时的进行干预和排除。这个系统可以继续发展与公安机关、医疗救护中心以及消防中心等相联网, 真正实现智能化。

综上所述, 在目前的安全防范是以人防为主, 而技防为辅。但是在技术的不断发展中, 我们可以发展成以技防为主、人防为辅, 这就需要我们技术防范达到很高的程度。在这样双管齐下的防范中, 实现全天的安全防范, 以保证住户生命和财产的安全。另外, 住宅小区的安全不仅关系到人们的生命财产安全, 并且对社会的安全有很大的影响。因此, 居住小区安全防范是既是现代安全领域中深层次的研究, 又是当前急需解决的问题。

参考文献

[1]陈基恒.浅谈小区的安全防范体系建设[J].安防科技, 2003 (3) :55-56

[2]陈焕茂.居民住宅小区安全防范设施探讨[J].安防科技, 2004 (2) :44-46

居住区停车问题浅谈 篇7

上海作为全国最大的城市,截至2003年1月底,上海的汽车保有量为647 425辆,其中按使用对象分,私人用车约占总量的23%,比去年15.5%的份额有了大踏步的提高。在2002年的机动车增量图中,私人用车的增加占了绝大多数。居住小区中的停车问题,已经成为亟待解决的首要问题。因此,在小汽车时代来临之际,探讨居住小区的停车问题、停车方式、停车规划布局,及时做出相应的解决,无疑是十分必要的。

1 汽车交通进入居住小区所带来的问题

居住小区的实际停车量与居民车辆使用量有关,即受该居住小区居民人均收入水平、建筑面积、人口数等因素影响。近年来小汽车的发展给我国居住小区带来了一些不可忽视的问题:

1)车位需求急剧扩大,居住区的停车位比率在急速增高。

2)20世纪80年代初～90年代中期,我国城市住区多采用路面停车位,在总用地中的比例由5%左右上升到15%～17%,住区道路用地的下限由0.5/人～0.8/人提高到2/人～3/人,新增面积中有交通量提高增加的道路面积及为机动车停放增加的停车场地,但在同一时期内,大部分城市住区用地标准并未明显提高,这说明道路用地的增加以其他的减少为代价。

3)规划设计对于停车需求估计不足,造成居住小区的停车场规划建设远远落后于实际情况。

4)虽然居住小区中车辆主要以小汽车为主,但是总的来说,车辆种类还是很复杂的。

5)居住小区停车管理法规不完善。

6)公车私用现象的普遍存在。

2 停车不足对居住小区的影响

停车场或停车库规划建设远远落后于实际情况,车辆只能占用道路、绿化、人行道、娱乐场所等,对居民生活影响越来越大,主要表现在如下方面:

1)对区内交通的影响。小汽车由于停车位不足而随处乱停乱放,使道路更加狭窄,造成交通不畅,车行与人行混行交叉,特别是在学校、幼儿园前的路段,不能保证其交通安全。

2)造成小区内活动场地的减少。目前,居住小区内的汽车停放以占用组团内门前比较平坦、开敞的儿童活动场地或娱乐场所最为普遍,使得各类活动场所改变了原有的功能和性质,特别是给儿童户外活动的安全性造成了较大的影响。

3)破坏区内绿化。随着私家车的快速增长,有人开始打起了绿地的“歪主意”:将成片的绿地改建成停车场。有的直接将汽车开进了绿地,有的将草坪改成草坪砖供汽车停放,还有的甚至干脆将草坪改成水泥地建起了停车场。不妨先来看看这些改成停车场的绿地上到底停了多少车:一个车位通常的面积为12.5 m2,也就是说,一个2 000 m2的大型停车场,最多只能停160辆汽车。但是这些占绿停车的后果,却使居住小区的绿化面积大量减少。

4)对区内环境质量造成污染。没有规划的停车往往是尽可能地离家就近停放,使临街和低层住户深受噪音的干扰。汽车的废气也会在高峰时段使居住小区内空气污染加重。同时,小汽车的增多和任意停放还带来了景观上的问题。

5)降低了小区的防灾能力。我国居住小区的道路本身不是很宽,主路多为6 m～7 m,次路多为3.5 m～4 m。大量的路边停车,经常使得小区道路的通行宽度更为狭窄,万一失火,消防车将无法到达事故现场。另外,小汽车占据了小区的宅间空地以及消防栓周围,将给救火工作带来相当的困难。

3 居住小区停车方式分析

3.1 地面停车

地面停车最常用的是居住区干道路边停放、住宅前后院空地停放和室外集中露天停车场等形式。

路边停放是一种有效可行、方便快捷的方式。在人车混行的交通组织方式中,可以解决进入居住区的临时性车辆停放问题。在人车分流的交通组织方式中,小汽车沿居住区道路周边停放,不进入居住区内部,有效地避免了汽车对行人和儿童的安全影响,把汽车带来的各种污染屏蔽在住宅单元外。

住宅前后空地停放方式,应用各种环境小品设施和路面设计手法或者采用尽端式道路设计对汽车行动线路和停放位置进行限定,居民在其中的活动有一定的余地。这种方式能很好地处理人与车之间的关系,适用于低层低密度的居住区中,但不能完全适应在汽车数量较多时,或是高密度居住区的情况。

室外集中露天停车场能够避免汽车进入住宅组团,减少对居民安静和安全的影响。从经济角度看,露天停车造价低廉,但不节省土地;从利用角度看,由于开发商为了取得最大经济利益,往往追求较高的容积率。因此,在规划设计中,要再布置可容一定车位的露天停车场是比较困难的。同时,露天停车场也对居住小区外部空间环境和车辆保养与管理造成一定的不利影响。

3.2独立式车库

独立式车库也是一种室内的集中式停车方式,能极大地改善居住小区的环境质量,并且较露天停车场便于车辆管理和保养。但是造价比地面停车将成倍增加,对独立车库规模在200车位以下时,平均车位造价随着车库规模增加明显降低,大车库的平均管理费用也比小车库便宜,然而在居住区内布置车库并非越大越好,如果车库规模与小汽车拥有率不配套,会导致车库服务半径过大,由车库至住宅的步行距离过远,使汽车驾驶人对使用车库产生抵制情绪,因此,服务半径也是决定车库利用率的重要指标。

有关研究认为,停车处距离家门100 m～200 m,让人们在步行回家途中参与社区交往,有利于提高社区活力。布置距离稍远的车库并非全是坏处,有一条经过精心设计的、舒适的步行道通往车库,能有效地补偿由距离带来的不便。因此,独立停车库宜在中心城区或土地昂贵、用地较为紧张的地区采用。

3.3地下、半地下停车库

地下或半地下停车库,虽然耗资较大(约是集中式露天停车场的10倍),工程较复杂,但可以综合利用场地,布置在开发组团中心活动场所、绿化、居住小区内运动场地的地下空间,无论规模大小,均不受上部柱网的限制,又能保证区内绿化用地,同时还具有隔绝噪声、减少废气污染和人车分流等优点。因此,这种停车方式适用于城市用地紧张的地段,尤其适用于城市中心地段。

4结语

由于汽车制造业已经成为我国的经济支柱产业之一,小汽车进入居民家庭已是不可逆转的趋势。因此,需要政府各部门与房地产开发投资部门共同配合,落实到居住小区的开发建设中去同时,需要规划师、建筑师结合具体的实际情况,通过精心设计才能达到总体上的优化。

总之,解决居住小区的停车问题,应该采取多种手段综合治理,充分考虑居民、车主的利益,尽量使停车设施与居住小区的建筑、道路、绿化等密切结合形成有机协调的整体。

参考文献

[1]杨敏,傅倩.构建人车和谐的居住区动态交通规划[J].山西建筑,2006,32(2):22-23.

居住建筑节能设计要考虑的问题 篇8

1、总体规划设计

从建筑设计入手，综合分析地区气候特征，充分利用有利的气候条件和防御不利气候因素影响。注意区域的“微环境”，如地形条件、地表环境、地表土壤和环境植被等。只有这样，才能权衡利弊、趋利避害，统筹运用气候因素。做好建筑物总体规划设计工作，着重从以下方面考虑：

(1) 建筑选址

建筑基地不适宜选择在山谷、洼地及凹地等处，因冬季冷气流在凹地里易形成对建筑物的“霜洞”效应。位于凹地的底层或半地下层建筑为保持所需的室内温度所消耗的能量，就会相应的增加。所以建筑基地应尽量选择在向阳、避风的地段上，为建筑争取日照创造必要的条件。

(2) 建筑布局

设计中要充分考虑夏季有利的主导风向(通风致凉)和避免冬季不利的主导风向(避风保暖)，综合考虑采光、通风、保温和防晒等因素，合理安排群体布局和建筑朝向。具体体现在通过楼体排布的方案组合中，按以下原则挑选规划方案：充分利用和争取日照;避免风漏斗的出现，合理组织气流，减少建筑热损失;利用建筑外界面的反射辐射，对夏季炎热气候考虑充分。

(3) 控制体形系数

体形系数就是指建筑物与室外大气接触的外表面积FO (m2) 和其所包围的体积VO (m3)之比值，也就是说，单位建筑空间的外表面积越大，体形系数越大，能耗就越高，反之亦然。因此，在考虑节能设计时，建筑平面外形不易凹凸太多，力求完整，避免因凹凸太多增大而提高体形系数。

2、建筑单体设计（主要针对围护结构）

(1) 窗墙比和玻璃门窗的热工性能

外窗的能耗包括通过玻璃、窗框的传热，窗缝的空气渗透，夏天太阳辐射得热三个方面。普通外窗的能耗远远大于外墙。窗墙比就是建筑外窗总面积与外围护墙体总面积之比值。由于外围护墙体的热工性能比玻璃窗户要好，尽管外窗面积比外墙面积要小得多，但通过外窗得失热量却占外围护结构得失热量的40%左右，因此需根据不同地区气候特征合理控制窗墙比。如在炎热干燥的新疆，白天太阳辐射强度大，夜间温度低，建筑外墙体比较封闭，窗墙比小，可以减少白天透过窗户的太阳辐射热和夜间室内热量的散失，同时保持室内空气的湿润。

除控制窗墙比，需增加玻璃门窗的热工性能：一是设计选用单层或多层中空或低辐射玻璃(如Low-E镀膜玻璃)和经热断桥处理的门窗型材，同时加强窗间墙、框扇间的接缝气密型设计。二是增加外墙玻璃门窗遮阳设计，防止夏季太阳辐射热透过玻璃门窗直接进入室内而耗能。

(2) 外墙体的隔热保温与遮阳

目前，我国正提倡新型复合墙体自保温系统和外隔热保温技术，外保温的优点：建筑室内温度受室外温度波动影响小，有利于主体结构和避免热(冷)桥的产生。常用的建筑外墙保温材料有保温砂浆、聚苯板、聚氨酯(EXSXPS)和墙体自保温四大体系。其中，保温砂浆和聚苯板市场占有率较大，但保温性能较差;聚氨酯保温性能较好，但传统的聚氨酯硬泡沫板材不适用于复杂立面墙体保温材料。市场新出现的聚氨酯现场发泡喷涂保温材料(如安健能全水基软发泡聚氨酯)，具有良好的保温性能和憎水性，方便施工，使用于设计各种复杂外墙体保温和无接缝施工。外墙体遮阳，主要用于热工性能要求更高的墙面，在保温层外侧设计钢结构支撑体系，干挂板材(如陶土板)，可以遮挡夏季阳光直接辐射到墙体，同时后侧流动的空气层能迅速带走热量，起到很好的遮阳隔热效果。

(3) “可呼吸”玻璃幕墙

它一般由双层玻璃幕墙构成(外层通常为单层玻璃，内层为绝热的双层玻璃)，在两层幕墙间形成一定宽度的空气夹层，并配有可调节的百页。在冬季，双层幕墙间的空气间层形成一个利用太阳能的玻璃温室，有利于建筑的保温采暖;在夏季，则利用热压通风和百页遮阳，达到降温的目的。

(4) 屋面保温与遮阳

在夏季，屋面日照时间，太阳辐射强度大，屋顶外表面温度达到60～80度，顶层室内温度受其影响会提高2～4度。在冬季，屋顶对外散失热量，又增加了室内的空调热负荷。屋面节能措施的要点，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大;其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果，如选用吸水率较高的保温材料，屋面上应设置排气孔以排除保温层内不易排出的水分。屋面遮阳，主要采用遮阳构架、遮阳百页、膜结构、飘板等，有效遮挡太阳辐射屋面，同时也能结合立面造型，创造出有性格的建筑形象。印度建筑师柯里亚就善于利用屋面遮阳构架丰富形体，同时对屋面有良好的遮阳作用。

3、合理利用太阳能技术

太阳能是我们取之不尽、用之不竭的可再生能源。我国的太阳能资源丰富，大部分地区太阳辐射量大，具有开发利用太阳能的优良条件。目前主要的太阳能利用方式有：

(1) 被动式太阳能热水系统，利用太阳能集热器或真空管吸收太阳辐射热，为用户提供生活热水。此系统结构简单、经济适用，在我国的城市与农村得到了广泛的运用。

(2) 主动式太阳能系统，在太阳能居室采暖方面具有更大的选择性，但需要外在能源启动运行，并需要借助电扇或泵等装置来转换和传递太阳能，以此获得生活热水或提供居室供暖。

(3) 太阳能光伏发电系统，是利用太阳能光伏电池板吸收太阳能，并将太阳能转化为电能，提供室内设备用电或接入市政电网送电。与被动式太阳能热水系统相比，主动式太阳能系统和太阳能光伏发电系统在生态节能建筑使用较多，但建设成本较高。

结语