房地产评税管理研究

房地产评税管理研究（精选四篇）

房地产评税管理研究 篇1

(一) 房地产税及其管理的溯源

中国对土地等财产课税与管理可以上溯到公元前1600年左右的夏朝, 当时各地方对朝廷交纳的“贡”实质上就是一种土地税, 周朝实施的“廛布之征”则具有房捐的性质, 春秋战国时期鲁国实行的“初税亩”将土地与税赋直接挂钩, 可以看成是农业税的雏形, 也具有对财产课税的基本特征。

现代意义上的房产税, 又称物业税、房地产税或地产税, 最早出现在中世纪的英格兰, 19世纪, 美国引进物业税, 其后, 各国纷纷仿效, 并逐步发展成为财政收入的支柱税种之一。物业税产生以后, 各国根据其管理的需要, 采取相应的方法以加强物业税的管理。物业税属于从价税。从各国征收实践看, 物业税的征收并无统一的形式, 征收对象也很不一样。有的国家将物业税归入财产税中征收, 除对不动产征收财产税外, 对居民 (或公司) 持有的有价证券等其他财产也课以财产税;有的则单列有物业税;有的则没有设立财产税, 只列了物业税。相应地, 对物业税或者财产税的规定也莫衷一是。例如, 在美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税 (物业税) , 但规定若该动产被用于商业用途, 则课以同等不动产的财产税;在英国, 课税标的是可以获得租金的商业用途的房屋;日本税制规定, 对土地、建筑物及应折旧资产 (depreciable assets) 征收财产税;而在香港物业税则被明文规定为“是向本港土地及楼宇的业主所征收的税项”:澳门《市区房屋业钞章程》规定“在本地区市区房屋的收益为课征对象”, “市区房屋系统指接合或永久性坐落地上的楼宇及楼宇廊路用地而言”, 如果该房屋属于农业或畜牧业经营者, 则不在此限。综观各国 (地区) 规定, 可以认为, 广义的物业税更确切地说应该叫做财产税, 它对纳税人拥有的动产和不动产 (或其租金收益) 的评估价值课税;而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产 (或其租金收益) 的评估价值课税。

(二) 中国房地产税收征管现状及改革目标

现行税制中, 涉及到房地产的税收主要有十种, 即营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税。对房地产所有权转让收入按全额课征营业税, 按增值额课征土地增值税;对纳税人房产坐落地, 从量课征土地使用税, 从价计征房产税;对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税, 对承受方课征契税;对土地课税设置土地使用税和耕地占用税;对房屋租金收入征收营业税, 征收房产税;对房地产开发的增值额计征土地增值税, 计征企业或个人所得税。现行房地产的税收设置欠科学, 税种重叠, 税基交叉, 存在重复课税。上述税按照征税环节的不同可以划分为四类:即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。从征税环节来看, 中国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节, 而在房地产占用 (保有) 期间设计的税种相对较少, 且免税范围较广。一方面, 房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格, 从而带动整个房地产市场价格的上扬;另一方面, 房地产占用 (保有) 环节的税费种类过少, 使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着, 土地闲置与浪费的现象日趋严重, 而部分高收入者以持有大量房地产作为财富保值增值的手段, 不利于房地产资源的优化配置。

最早提出物业税概念的官方文件是2003年10月中共十六届三中全会的会议公报:“在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税”。物业税的概念由此出现。在2005中国财税论坛上, 财政部部长金人庆提出, “十一五”将大力推进税制改革, 完善税收制度体系, 其中一项任务即是:逐步出台消费税和物业税。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说, 构建和谐社会, 税收政策要调节收入分配, 维护社会公平。税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于, 参与个人和财产的分配。他说, 中国开征个人所得税、车船税以及今后推进物业税的改革等等, 将会直接或者间接地起到维护公平的作用。

从理论上说, 房产税是针对国民的财产所征收的一种税收。因此, 首先政府必须尊重国民的财产, 并为之提供保护;然后, 作为一种对应, 国民必须缴纳一定的税收, 以保证政府相应的支出。房产税是政府以政权强制力, 对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。中国自2011年起已经在上海和重庆试点征收房产税。

(三) 房地产评税管理的概念

房地产评税是房地产计税价值评估的简称, 房地产评税的核心是税务机关为了计算房地产税的需要, 对特定房地产, 在特定时点的价值进行测算和判定。为了提高这种测算和判定的准确性, 保证其客观公正, 要求从事这种测算和判定的人员必须是具有一定专业知识, 同时要求在测算和判定时按照严谨的程序、采用科学的方法。

房地产评税管理则是税务机关为了计算房地产税的需要, 根据合法、公平、效率的原则, 按照一定的程序, 采用科学的方法, 在综合分析房地产价格影响因素的基础上, 对所辖区域内所有的应税房地产的计税价值进行估算与评定的一系列活动总称。

房地产评税管理作为管理活动离不开管理者和被管理对象以及管理的目标, 这三者构成了管理的三要素。

1. 管理要有执行者即管理者, 它是管理活动的主体。

管理者主要是指对管理活动进行决策、计划、组织、协调和监督的有关人员的群体。管理者在管理中起着至关重要的作用。作为房地产评税的管理者, 尽管在中国尚无明确的答案, 参照当今世界各国具体做法, 主要有三种类型:税务机关、房地产管理部门以及中介部门, 以税务机关评税的居多, 从各国房地产税管理的情况看, 地方政府负责评估比中央或区域机构负责评估的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外, 大都由地方政府进行评税。根据中国国情, 评税部门应在地方税务机关设置。作为房地产评税的专业人员, 必须具有房地产评税方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验, 是对评税能力的要求;具有良好的职业道德, 是对评税诚信的要求。仅有理论而缺乏经验, 难以做出符合实际的评税结果;仅有经验而缺乏理论, 会只知其然而不知其所以然, 难以作出科学深入的分析, 更难以解决现实中不断出现的新的问题。理论和经验即使兼备而缺乏职业道德, 也难以做到客观公正。

2. 管理也必须有对象即被管理者, 也称为管理对象或管理客体。

管理客体主要是指管理所涉及的目的物, 即人、财、物、信息和时间等。房地产评税的管理客体则是应税房地产。所以, 税务机关应对辖区内的房地产的相关信息有更多的有更多的收集, 掌握房地产信息源。

3. 管理是一种有目的的活动, 所要达到的目的就是管理

的目标。房地产评税的管理目标则是计算房地产税的需要。各国对如何计量房地产的计税价值, 基本上可以分为从价计征和从量计征。从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量 (包括对特定土地进行开发的计量, 如道路铺设等) , 而不包括地面附着房产价值的, 又称为土地价值, 是资本价值的一种特例。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估, 市场价值的取得通常有市场法、成本法、收益法对房地产进行批量或个案评估。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房地产的名义租金或预期租金, 而非指实际租金收益。目前, 世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式, 尤其是按资本价值体系征收, 如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。从历史角度看, 年值体系受英国税制影响, 迄今为止, 许多前英国殖民地仍在依照年值体系征收房地产税, 如英国、香港、澳大利亚、新西兰等国家和地区。不过, 由于租金难以精确评估, 包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结合的方式。除从价计征外, 有少数国家对房地产采用从量计征方式 (按土地或建筑物面积) 。从量计征简便易行, 税额确实, 但随着经济的发展和级差地租的扩大, 如果再按面积计征, 就会有失公平。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评税机制, 而且要定期对房地产变化情况进行重新评估。按租金价值征收房地产税的国家和地区, 一般按预期获得的市场租金收益确定评估价值, 如新加坡、香港地区。在英国, 住宅性房地产按市场销售价评估, 对非住宅性房屋则分八类进行评估, 由地方评估员评定租金价值, 地方政府还要确定一定的乘数等等。

二、房地产评税管理的内容体系

房地产评税管理的主要工作内容包括:加强对房地产评税部门和人员的管理, 为促进房地产评税工作提供人力资源保障;认真做好房地产数据信息的采集、数据信息的审核与录入工作, 把好房地产批量评税的首要环节———房地产评税数据信息管理;结合实际选择运用市场法、成本法、收益法等评税方法, 运用房地产税评税管理系统进行科学批量评税;通过一定的手段和方式, 定期对房地产评税结果与实际计税价值进行比较, 检验评税结果的准确性和客观性, 分析产生差异的原因及其影响因素, 为相关评税标准的修正和评税工作的考核提供依据;依法处理房地产评税的争议, 维护和谐的税收征纳关系, 确保房地产评税工作的顺利进行;加强房地产评税工作的相关档案管理工作, 不断总结和提高房地产评税工作的水平。

三、房地产评税管理的原则

房地产评税的目的是为了国家征税的要求按规定程序确定税基, 评税的结果要具有公信力和说服力, 才能得到征纳双方的认可和执行。房地产评税管理是房地产评税工作的一系列管理活动, 始终要坚持合法原则、公平原则、效率原则。其中合法原则是依法行政的必然要求, 公平的原则是房地产评税的最高行为原则, 效率原则是适应征管现实需要的原则。

1.合法原则。合法原则也就是税收法定主义原则, 是指由立法者决定全部税收问题的税法基本原则, 即如果没有相应法律作前提, 国家则不能征税, 公民也没有纳税的义务。“这一意义上的税法律主义正是现代法治主义在课税、征税上的体现”。它要求税法的规定应当确定和明确。该原则的作用在于:一方面使经济生活具有法的稳定性, 另一方面使经济生活具有法的可预见性, 以充分保障公民的财产权益。

合法原则要求房地产评税各项工作均要按国家法律、法规的规定进行, 要求评税基础数据、评税工作程序、评税方法、评税结果及评税部门都要合法。在房地产具体评税中, 合法原则还要求应以评税对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面, 应以房地产权属证书、权属档案的记载;在合法使用方面, 应以使用管制 (如城市规划、土地用途管制等) 为依据;在合法处分方面, 应以法律、行政法规或合同 (如土地使用权出让合同) 等允许的处分方式为依据;在其他方面, 如评税应用的价格必须符合国家的价格政策。

2.公平原则。税收公平原则是税收最高原则之一, 它指具有相等纳税能力者应负担相等的税收, 不同纳税能力者应负担不同的税收。在现代各国的税收法律关系中, 所有纳税人的法律地位平等, 税收负担在国民之间的分配也必须公平合理, 但公平合理并非绝对的等额负担。

房地产课税价值的高低决定税收负担的多少。为体现合理负担的原则, 房地产课税价值评估要符合房地产估价的基本原理, 反映房地产市场价值的客观差别, 评税的结果应具有公信力和说服力。市场价值高的房地产, 其课税价值高, 纳税额也高。地段相同、实体状况相似的房地产, 其课税价值和纳税额也基本相近。房地产评税的评税标准、评税时点应一致;评税的结果应客观、公正。客观合理不以个别人的主观意志为转移, 要以市场价值为依据。公正要做到横向公平、纵向合理。即, 相同的房地产, 其单位面积的评税结果应基本一样。不同的房地产, 评税结果有一个合理的价值差。

3.效率原则。税收效率原则是用指尽可能少的人力、物力、财力消耗取得尽可能多的税收收入, 并通过税收分配促使资源合理有效的配置。

房地产评税管理中, 效率原则要求评税以批量评税为主, 个案评税为辅, 利用计算机系统对房地产进行批量评税。将评税方法的运用与信息技术相结合, 使评税具有标准化和批量化的特点, 使评税过程简便、快捷。

四、房地产评税管理的要求

1.加强房地产评税部门和人员管理。房地产评税要由国家规定的评税部门和人员来实行。评税部门要建立和健全各项房地产评税工作的制度;房地产评税人员要严格按照评税责任和工作要求开展工作, 严格执行相关税收法律法规和政策, 履行岗位职责, 自觉接受监督。房地产评税人员要增强为纳税人服务的意识, 认真落实各项纳税服务措施, 提高服务水平;依法保护纳税人的商业秘密和个人隐私, 尊重和保护纳税人的合法权益。从事房地产评税的工作人员, 在评税工作中徇私舞弊或者滥用职权, 致使评税结果严重失真、造成税款流失, 不构成犯罪的, 按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的, 要依法追究刑事责任。

2.增强评税工作的计划性和指导性。房地产评税部门在布置房地产评税工作时应制定具体的实施方案或操作指引。有关实施方案或操作指引要有针对性, 可操作性要强。在方案或指引中应明确各部门的工作职责、评税对象的选取方法、评税步骤、评税结果检验、争议处理等, 方便评税人员开展评税工作。

3.加强各部门的协调配合。在开展房地产评税工作过程中, 税务部门、国土资源部门、建设部门等各有关部门应建立健全协作机制, 加强信息沟通和协调配合, 以提高房地产评税整体工作的实效。

4.结合流程管理, 规范操作。房地产评税部门和人员应按照规定的“房地产评税工作流程”开展房地产评税, 并通过房地产税评税管理系统进行操作, 不断提高房地产评税的效率。房地产评税部门和人员实施评税业务, 应当根据具体资产评税项目的情况和资产评税程序制度, 履行资产评税程序。房地产评税部门和人员还要将评税程序记录于工作底稿并和其他征管资料一并整理归档。

5.重视房地产税评税管理系统的应用。在房地产税评税工作中, 应重视房地产税评税管理系统的应用。通过评税质量检验, 定期 (比如三年) 会同有关部门修订评税标准和技术规范, 使房地产税评税更加科学化、规范化。

6.不断总结经验, 提高工作水平。各级税务机关应注意对房地产税评税工作的开展情况和实践经验进行总结, 探索工作规律, 不断提高房地产税评税的工作水平。特别是为下一步推广房地产税评税的管征应用打下良好的基础。

参考文献

[1]国家税务总局地方税务司.房地产评税理论与方法[M].北京:中国税务出版社, 2006.

[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社, 2009.

[3]全国注册资产评估师考试教材编写组.资产评估[M].北京:经济科学出版社, 2009.

[4]张青, 等.物业税研究[M].北京:中国财经出版社, 2006.

房地产企业的绩效管理研究 篇2

房地产企业的市场竞争如今已经从产品销售竞争、资金实力竞争、资源占有竞争逐渐向企业综合素质间的竞争转变。企业综合素质竞争最主要的一点就是人才的竞争，人才竞争的重点是人才的培养及管理机制的竞争。绩效管理就是人力资源管理当中的重中之重。因此，本篇文章以房地产企业为研究对象，主要研究目前房地产企业的绩效管理所具有的问题，并且，指出房地产企业应当要重视的几点问题。结合房地产企业自身的经营管理特点做出分析与解决的办法

【关键词】绩效管理；房地产企业；绩效评估；沟通

引言

绩效管理是企业获得竞争优势、提升企业管理的综合性及战略性的办法，是有效管理人力资源的主要手段。现阶段，绩效管理已经广泛的运用到我国企业的各个层次，主要是利用它来提升组织及个人的绩效，以顺利完成企业的战略目的。不过怎样有效的运用绩效管理本身存在较大的难度。本篇文章以房地产企业为研究对象，研究目前房地产企业在绩效管理方面具有的问题，结合房地产企业自身的经营管理特点做出分析以及解决的办法。

一、房地产企业绩效管理中具有的问题

目前我国的经济正在飞速发展，随之更多的房地产企业也逐渐重视科学管理，利用绩效管理来完成企业的战略目的。不过，因为房地产企业本身作为一个相对复杂的行业，大多数房地产企业都是包含物业管理、商业贸易、建筑安装三方面为一体的集团企业，这就使得它在绩效管理上存在复杂性及特殊性。经过研究发现，房地产企业在绩效管理上仍存在很多缺陷，它主要具有下面几个问题：

（一）错将绩效评估等同于绩效管理

目前，大多数管理者错误的将绩效评估看作是绩效管理，他们认为完成绩效评估就是实现了绩效管理，但事实却并非如此。绩效管理的过程较为复杂，它含有编制绩效计划、实行计划、绩效成果评估、结果反馈一系列工作。而在绩效管理当中绩效评估只是它工作中的一项环节。绩效管理是按照某些定量及定性的标准来衡量团体或个人对预设目标的实现程度，因此大多数企业将评估员工的绩效当成是绩效管理是过于片面的看法。

（二）绩效评价体系的设计不科学

绩效评价体系是对绩效进行评估的主要依据，以此只有将绩效评价体系设计完全，企业才能够科学有效地实行绩效评估。不过大多数房地产企业系统相对来说较为庞大，因此在对绩效评价体系进行设计时往往会忽略掉许多工作内容。除此之外，随着战略的改变以及企业的发展，工作的要求与性质也在随之改变，而多数企业的绩效评价体系仍保持不变。所以，绩效评价体系没能让它在企业发展的同时不断的修正，因此会失去评价的意义，让绩效评价显得不科学。

（三）对整体绩效及局部绩效的关系理解不够

局部指的是企业中的各部门，整体指的是整个企业。现阶段，大多数企业以为各部门实现了各自的绩效目标，就可让整个企业的绩效目标得以实现，但是结果却不尽人意。大多数房地产企业中的局部为了实现自身的绩效会为此采用各种办法，甚至会对其他部门做出恶意干扰，因此，虽然有些部门的绩效完成了目标的要求，但整个企业的绩效结果却不尽人意。因此并非局部绩效得以实现，整体绩效就能够轻松实现。

（四）沟通不够

研究结果表明，员工对企业的不满主要体现在绩效管理前期与后期的沟通方面。前期的沟通问题大多体现在企业的领导不能准确的告诉员工关于的绩效计划以及怎样开展此项计划，这使得员工无法真正理解领导要求的绩效计划，这会在绩效管理运用前期就存在问题。后期的沟通障碍大多体现在不能将评估的结果准确、迅速地反馈给员工，使得员工无法立刻发现毛病并且处理它。除此之外，沟通问题还体现在实施计划的过程当中，极少有领导者去关心员工在实行绩效计划时会面对的各种情况及问题，他们以为实行计划是员工本身的事情，管理者只需要了解最终绩效结果。另外，在房地产企业当中的员工的背景不同，本身的素质也有很大差别，管理者通常会忽视员工间差别而选择一样的沟通方式，往往会造成绩效管理的结果不理想。

二、对绩效管理问题的改进方法

上面列出了许多房地产企业在运用绩效管理的过程中会面临的问题，而怎样让绩效管理在企业的管理当中实现作用，并且将企业管理提升到新的高度，就要求员工及管理者对绩效管理有着正确及全面的了解，并对如今具有的问题做出改进。

（一）绩效评估并不等同于绩效管理

绩效管理是团体、个人以及公司按照绩效标准及计划对绩效进行评估，分析与目标间的差距，并迅速发现存在的问题，迅速改正。绩效管理是一个复杂的循环过程，而评估不过只是这一过程中的某个部分。而企业的管理者，在运用绩效管理时不可只注重最终的评估结果，却忽略结果所反映出的问题及对问题的处理。应该是将评估结果完全反馈给员工，并且对出现这些结果的原因做仔细的研究，让员工在今后的工作当中能够更好的克服不良因素，有效的保障绩效管理的开展。

（二）绩效评价体系的设计是绩效管理的重要内容

在绩效管理过程中，最为重要的内容是要将绩效评价体系随着企业的不断变化而随之改进。现阶段，因为环境、时间的改变，让工作目标以及所面临的问题也随之改变。因此，企业可能保留原始的、不变的、固定的绩效评价体系，这将会无法实现绩效管理意义，企业也无法存在竞争力。所以，企业应当按照客观及主观因素不断的改善绩效评价体系，才能保障绩效管理能够更好的运用。

（三）企业的绩效与该企业的团队精神不可分割

企业员工应当将企业的整体战略目标作为自己的工作的宗旨，而各个部门也应该将企业战略为前提安排自身的绩效目标，保障局部绩效能够和谐统一。管理者必须重视对员工团队精神的建设，加强企业的凝聚力，才可有效的保障企业的整体绩效及个体、部门的局部绩效实现统一，并完成战略目标。

（四）重视上层领导在与下属的交流

在工作中，上层管理者必须对自己的下属了解全面与透彻，在面对不同的下属，应当按照他们自身的处境以及独特性格来采取沟通的方法，实现员工的主人翁感。做到这点才可实现员工正确的认识企业的绩效管理，管理者也能够很直观的明白员工在工作中会面对的困难，为员工提供相应的工作指导以及心理支撑，让绩效管理能够深入到员工的心中。

三、结束语

绩效管理是企业管理最为重要的一项内容，怎样让绩效管理施展出较强的管理结果，提升企业在社会上的竞争力，是当前大多数企业管理者常常考虑的问题。在我们国家大多数企业都无法较好的把绩效管理的全部过程真正应用到企业管理当中去，许多企业常常只将其中某个部分看作管理方法来运用，因此会让绩效管理丢失它原本作用以及意义，因此对企业管理者而言切实运用和理解绩效管理，将绩效管理的理论知识以及企业本身的特殊状况融合起来，建设企业本身适合的绩效管理体系才是绩效管理中最重要的内容，发挥绩效管理的真正用途，在很大程度上提升了企业的竞争力，并且努力完善企业的发展战略目标。

参考文献：

[1]张德.人力资源开发与管理[M].北京：清华大学出版社，2001.

房地产开发的成本管理研究 篇3

房地产；房地产开发；成本管理

[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0090-02

一、房地产定义及其特点

房地产又称不动产，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房地产与其他形态的商品相比，具有以下特性:

（1）不可移动性。房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。不过，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常由于城市规划的制定或修改、交通建设的发展或改变等因素经常在变动。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之会下跌。

（2）长期使用性。土地的利用价值永不会消失，这种特性为不可毁灭性或恒久性。但我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。

（3）附加收益性(适应性)。房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之即适产特征，又能增加房地产投资的收益。

（4）异质性。这是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。

（5）资本和消费品的二重性。房产是大多数中国人民最昂贵的固定资产，同时也是普遍中国人一生中最昂贵的消费品。

（6）易受政策影响性。在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。

（7）相互影响性和社区环境影响性。一宗房地产与其周围房地产相互影响，房地产的价格。

二、加强房地产开发成本管理的意义

“利润=销售收入—成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产开发本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的项目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价。因此，随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。开发商进行房地产开发要想获得利润，必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。

同时兼顾各种业态，比如随着我国国力的增强、人们生活水平的提高，以及人们对网球观念的改变，网球运动在我国得到了空前发展。可以由网球中心规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖；并且，随着地产价格的不断上涨，由地产升值带来网球中心提升，达到相互相成，大幅提升利润水平。

三、房地产开发成本管理内容

房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本。

1.固定成本。主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费，以及市政公共设施费用。

第一，土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势，是所有房地产开发的基础。

第二，前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

第三，建筑安装工程费。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。其在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。

第四，市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。

2.变动成本：主要包括管理费用、贷款利息、税费，以及其他费用。

第一，管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过20%。

第二，贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

第三，税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。在我国目前房地成本构成中所占比例较大，一般在15%左右。

第四，其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

四、房地产开发成本控制面临的不利因素

由上可知，在成本构成中，土地成本、建筑安装及市政公共设施费所占比例是整个开发过程中成本中最大的。所以，网球中心在进行房地产开发时成本控制主要针对这几个方面。然而从我国当前情况看，房地产开发成本控制面临着以下不利因素：

1.土地供应价格上升。目前，我国各级地方政府垄断了土地的一级市场，而土地的价格和供应量决定市场冷热和房价高低。随着近几年土地价格的飙升，作为成本转嫁对象，地价的上涨，房地产开发成本也越来越大。

2.政府行政性收费项目繁多，市政公共设施费用偏重。从当前我国各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重了成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。

3.融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下。在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。随着政府调控房价力度的增大，贷款利率不断上调，房地产开发成本进一步增大。

4.建材价格波动，带动建安成本提高。建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，这无疑加大了房地产开发成本。

五、房地产开发成本管理措施分析

1.树立战略成本管理思想与观念。在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化，竞争日益激烈。企业应重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整，将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。

2.提高人员业务索质。由于在房地产开发成本管理及控制中，具体负责该项工作的人员，要对成本进行预测、负责编制成本计划，协助财务部门制定降低成本的措施，进行成本控制，成本分析和核算等管理工作，这就必须要求在理论基础知识方面要具有预测学、决策论、价值工程、管理会计及各种数学模式的经济管理方面的知识，不断提高项目开发成本管理水平。

3.建立必要的成本管理与控制体系。根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，可运用“成本管理四步法”的成本管理体系进行管理。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。

第一，制定目标——目标成本。目标成本法的基本思想是，制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

第二，明确岗位职责——责任成本体系。责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。

第三，跟踪执行——动态成本法。经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入第三步：目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。

第四，业绩评估——优奖劣罚。在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平，我们就可以很好的对部门或岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到通过数据进行“优奖劣罚”。

[1]刘莉.企业房地产管理研究[D].四川大学,2005.

[2]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学,2007.

[3]程仁应.房地产项目开发中的成本控制研究[D].北京邮电大学,2008.

王英汉（1975—）男，汉族，四川德阳人，专科学历，现任成都优力特能源开发有限公司财务部经理。

中小房地产企业成本管理体系研究 篇4

关键词：房地产；企业；成本管理

房地产业一直是国民经济重要的支柱行业，但是随着近年国家对房地产行业一轮又一轮政策调控的实施，房地产市场竞争日趋激烈，房地产业的暴利时代已经终结，数量众多的中小房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存下来并持续发展，很有必要加强成本管理，从粗放式经营向精细化、规范化的现代企业管理转型。

一、中小型房地产企业成本管理的重要性分析

（一）成本管理可以有效降低开发成本，保障经营利润

成本是确定开发项目价格的基本要素之一，应该作为中小房地产企业重要的管理目标。一方面通过成本管理可以直接控制和减少费用损耗，进而可以降低开发项目价格，使中小房地产企业在市场竞争中争取价格优势，提高企业竞争力。另一方面可以通过价值工程研究，在成本不增或有限增加的情况下达到提高开发项目售价的目的，以保障或增加项目利润。

（二）成本管理可以有效改进经营管理过程，提高企业管理水平

开发成本是一项综合性指标，企业的各项工作最终都综合体现于成本指标。它能够直接反映出企业生产、经营、管理过程中各个方面的业绩。通过对成本进行管理和监督，能够及时发现企业在经营管理过程中存在的问题，以及在生产、经营过程中的各种不必要支出，尽快全面的反馈给企业领导者，以便及时做出补救和改进措施，减少损耗，降低成本，提高利润水平。因此，可以通过对成本的计划、控制、监督、考核和分析等来促使房地产企业及企业内各部门加强成本核算，改进管理方式，降低成本，提高经济效益。

（三）成本管理可以加强企业资源管理，保障企业健康持续发展

房地产企业对成本进行管理的目的是为了成本最小化、利润最大化、资本累积最优化，从而保障企业健康持续的发展，其中关键在于及时足额补偿企业在生产经营过程中的损费和满足未来生产经营的需求。具体而言，也就对人力、资源和资金等资源占用和消耗的有效控制，即能够合理进行资源利用、资金周转，能够按照既定规模进行再生产，支持企业持续合理运营，持续提高企业竞争力。

二、中小型房地产企业成本管理的现状和问题

（一）成本管理模式粗放

我国的中小型房地产企业大多数还处于粗放式经营管理阶段，并没有意识到成本管理对企业发展的积极作用，或是虽然有意加强成本管理，但成本管理工作流于表面，缺乏有效规范的管理手段。多数中小型房地产企业开发项目数量不多，规模不大，经营决策权集中，还处在能人管理、经验管理的传统管理模式中。即便有的中小房地产企业意识到成本管理的积极作用，初步实施了成本管理，但没有建立相应规范的管理制度和流程；或已有制度形同虚设，实际对成本控制只进行简单的计划和核算，成本管理比较基础，缺乏系统性。

（二）成本管理意识薄弱

由于前期房地产行业的高速发展态势，中小房地产企业只要按部就班完成项目开发就能取得较高的盈利，这就掩盖了企业在成本管理方面存在的各种问题，企业管理者也缺乏改进管理方法、提高企业盈利能力的思维和动力。中小房地产企业规模不大，吸引高素质人才的引力不够，专业的成本管理人员储备不足，有时候只是简单的由财务人员、造价人员进行成本核算，没有设立专门的成本管理部门。同时企业员工成本管理意识普遍不强，缺乏成本管理知识，分工不精细，责任不明晰，即便企业有意推行全员成本管理，其成本控制执行的能力不能匹配，实行效果不佳。

（三）成本管理范畴狭窄

中小型房地产开发企业由于经营规模不大，一般不具有、也不适应大型企业的组织结构和管理模式。在企业成本管理过程中往往只注重施工阶段的生产成本管理，忽视产品开发、设计、销售、物业服务等前后期各环节的成本费用的控制；只关注短期项目利润，不注重企业长期规划和发展；主要控制手段是事后对成本进行核算分析，事前与事中的评估和控制不足，往往引起较大的成本变更或超出限额，缺乏全过程全生命周期成本管理的系统管理思维。

（四）成本管理制度体系不健全

目前，大部分中小房地产企业都尚未建立起一个严格全面的成本管理制度，或是空有管理制度但缺乏执行，这类制度只是一些简单的框架和理论，缺乏实质内容，没有制定对应的职责权利和奖惩制度，对员工的监管和激励作用不强，没有细化成本管理工作的流程和操作程序，实施起来效果不佳。

（五）成本信息化管理层级较低

随着计算机技术的发展和成熟，信息化逐渐成为房地产企业成本管理的重要工具和平台。信息化管理软件运行费用投入较大，系统应用和推广需要以业务流程及制度为基础，并针对企业实际情况加以设置和适配，因而上线前的准备工作复杂，企业应用的期望值较低。目前，不少中小房地产企业主要还是通过手工操作对成本管理进行成本数据的统计管理，如财务记账、工程造价审核、工程结算决算、项目成本核算分析等。人工记录、计算难免会存在错误、遗漏，影响信息反馈的准确性；人工计算也比较耗时，需要多次复核，不能及时反馈成本费用实际情况和变动情况，由于陷入了这种单调、繁杂的重复性工作，成本管理人员往往缺乏探索成本管理的新方法的动力。人工积累历史成本数据库容量有限，对比性差，不利于企业对新项目成本的分析和决策。

三、加强中小房地产企业成本管理的对策

（一）提高企业全员成本管理意识和管理素质

成本管理始于领导层，领导者是中小型房地产企业成本管理战略和政策的制定者和计划者，是企业成本管理制度化的倡导者，同时也应当是成本管理履行的典范，以其整体的成本管理思维和价值取向来倡导和促进的企业成本管理的变革。也就是说，企业除了有专门的成本管理部门和专职成本管理人员外，领导者应当是企业成本管理的核心和第一人。成本管理的另一个核心是企业内的各组织层次的人员对成本管理工作的观念、态度和执行方式，即企业成本管理的关键在于成本计划拥有广泛的群众基础和集体认同，成本实施需要员工的有效执行，这就需要企业不断加强员工认识成本管理，树立成本理念，把握好技术结合经济、生产并重管理准则，进行全面成本管理，培养全员成本管理意识，激励全员参与成本管理，提高全体员工的成本管理素质和专业技能，进而提高成本管理效率和水平。

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（二）建立和完善科学合理的现代企业成本管理制度体系

成本管理制度体系是成本管理的有效保障。成本管理制度体系既要符合国家省市法规政策，还要结合企业的经营方针目标和实际情况，满足企业生产技术、经营管理过程中的各项需要，并根据市场和企业的发展需要不断优化，紧紧围绕企业的战略发展目标，严格按标准体系的内在联系，及时调整，不断补充，形成科学合理的成本管理制度体系。一是要在匹配企业管控模式的基础上采用相适应的成本管理组织层级和架构；二是要基于企业成本管理水平和目标规划不同层级的成本管理职责，明确责任体系，形成成本管理制度和细则；三是根据组织边界、业务分工，设计优化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的应用性；四是完善成本管理责任制及监督考核奖惩机制。

（三）构建目标成本管理控制模式

中小房地产企业管理成熟度不足，项目开发经验有限，如果一开始就实施全过程的成本管理难度较大。如果一味追求中海、万科等标杆企业成本管理方面的成熟经验，生搬硬造，不能形成符合自身发展阶段和实际情况的成本管理体系，将会导致制度落地实施效果不理想。中小房地产企业应当从目标成本管理模式入手，逐步形成成本计划、确定成本控制目标、定期成本跟踪及修正的目标成本管理体系，强调成本实际执行过程中的动态纠偏，首先实现成本的事中管控，再逐步建立起适合企业自身发展阶段的全成本、全过程成本管理体系。

（四）推进企业成本管理信息化进程

中小房地产企业企业应提高计算机技术在成本管理体系中的应用，计算机技术的运用有利于资料、数据的传递、交换、处理，更能做到实时监控，快速分析，及时反馈成本变化，并能构建成本数据库，加强成本历史信息沉淀和分析，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程。

四、结语

目前大多数中小房地产企业的成本管理还都处于成本核算阶段或成本控制型的发展阶段，今后有必要加强企业文化、市场拓展、品牌建设等隐性成本的价值研究，在降低成本的同时，注重提高因企业长期竞争优势和成本策划创新而带来的价值。

参考文献：

[1]夏友群.房地产企业的成本管理体系[J].房地产导刊，2015（5）.

[2]柯于勋.房地产企业现代成本管理体系探讨[J].企业研究.2012（18）.