资金调控

2024-07-30

资金调控（精选三篇）

资金调控篇1

1 房地产开发投资的资金来源构成特征分析

1.1 房地产开发企业资金来源时间序列特征

1.1.1 房地产开发企业资金总体呈增长态势

1998-2012年,我国房地产行业资金投入总体上快速增长,由1998年的4414.94亿元增加到2012年的85802亿元,2012年的投资规模约为1998年的20倍。2008年是一个转折点,这一年,我国房地产开发企业资金出现问题时,国家出台政策帮助企业摆脱了资金问题;进入2009年后,房地产开发企业资金状况进入充裕状态,由2008年的39619亿元增加到2009年的57799亿元。

1.1.2 房地产开发企业资金构成中自筹资金和其他资金比重较高

我国房地产开发企业的资金来源主要是由国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等四项组成。1998-2012年其他资金所占的比重最高,其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款,表明房地产开发对市场和销售的依存度较高,而这部分资金中有相当比例来自银行贷款;自筹资金所占的比重次之,而且总体呈升高态势,表明房地产企业的自身实力增强;国内贷款所占的比重居第三位,总体呈下降态势,这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金构成。外资所占的比重较小,近几年尤为明显。1998-2012年我国房地产资金来源构成如表1所示。

1.1.3 房地产开发资金构成阶段性特征明显

第一阶段(1998-2003年):我国从1998年开始实行住房货币化政策,全面推行住房公积金制度,放宽住房信贷政策,出台了《关于开展个人消费信贷的指导意见》,由此房地产业开始进入成长和发展时期。1998-2003年,各项资金来源的增长比较平稳,国内贷款占比在20%以上,而自筹资金的占比在30%以下。

第二阶段(2004-2009年):中国人民银行2003年发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎调控措施,对进一步规范房地产信贷市场发展,维护金融稳定起到了一定作用。2003年国家进行房地产宏观调控以后各项资金出现了不同的趋势。这一阶段,国内贷款数量增速有所加快,由2003年的3138亿元增加到2008年的7605亿元,但国内贷款占比明显下降,不到20%,房地产开发企业自筹资金的增长速度较快,由3770亿元增加到15312亿元,比重上升到30%以上。其他资金也保持增长的趋势,由于限购政策的出现,限制了消费者的购房行为,个人按揭贷款和定金及预付款就会下降,其他资金在2008年出现了短暂的下降。2008年也出台的房地产政策降低了个人住房贷款利率且首付降低到了20%,相当于增强了个人的购房能力。

第三阶段(2010年至今):2010年至今,为抑制房价过快上涨势头,中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施,对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。“国11条”里明确提出“严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”,新政策实施使得各房地产企业融资渠道多元化,主要通过银行授信、公司债、增发配股、信托等方式实现,自筹资金的比例自然得到提高。国内贷款的比例进一步降低,自筹资金的比例大幅提高,个人按揭贷款和定金及预收款比例呈现下降的态势。

1.2 房地产资金来源的区域特征

分东部、西部和中部三个区域进行分析,2012年1-11月份各个区域的房地产开发资金情况如表2所示。

1.2.1 全国房地产开发资金区域不平衡,西部和中部有上升趋势

在全国房地产开发资金中,东部地区最高,占到全国房地产开发资金的57%,西部地区和中部地区的房地产开发资金所占的比例比较接近,分别为22%和21%。各区域房地产开发资金主要来源均为自筹资金和其他资金。

2010-2012年东部地区房地产开发投资比重有所下降,由2010年的63%下降为2012年的57%;中、西部地区房地产开发投资比重上升,中部地区房地产投资比重由2010年的19%上升为2012年的22%,西部地区房地产投资比重由2010年的18%上升为2012年的21%。国家从“十一五”期间开始加大对中、西部地区的支持,从2010年到2011年的增长速度看,西部地区投资额增长速度最快,增速为24%;中部地区增长速度次之,增速为20%;东部地区增长速度最慢为9%。我国房地产业的区域发展很不平衡。

1.2.2 不同区域房地产开发企业资金构成特征差异明显

可以看出,中部地区自筹资金和其他资金是房地产投资资金的主要来源。

从房地产企业的国内贷款比例来看,东部地区最高;在自筹资金比例中,中部地区最高;而在其他资金比例中,则是西部地区最高,利用外资比例中区域差异较小。

我国东部和西部地区房地产开发资金主要来源于其他资金,其次是自筹资金;中部地区的主要来源为自筹资金,其次是其他资金。在自筹资金比例中,东部地区所占的比例要低于中部与西部地区,这是由于东部地区比较发达,金融市场要比中部及西部地区开放,企业的融资手段更丰富,房地产开发企业可以通过多种手段来筹集资金。而中、西部地区金融市场开放程度不够,房地产开发企业难以通过更多的手段来融资,只能加大自筹资金的比例。

1.3 不同资质等级的房地产开发企业资金来源特征

我国房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四、暂定和其他资质等级。

1.3.1 总体特征

2010年,我国房地产开发资金来源构成中一级资质的开发资金为4977.7亿元,占比为6.8%;二级资质的开发资金为13520.36亿元,占比为18.5%;三级资质的开发资金为15986.49亿元,占比为21.9%;四级资质的开发资金为7296.12亿元,占比为10%;暂定资质的开发资金为27610.86亿元,占比为37.9%;其他资质的开发资金为3552.51亿元,占比为4.9%。

可以看出,暂定资质的房地产企业的开发资金是我国房地产企业开发资金的主要来源,具有暂定资质的房地产企业的自身条件一般低于一、二、三级资质的房地产企业,所以我国房地产市场存在一定的风险。

1.3.2 各资质等级房地产企业内部资金构成特征

各级资质房地产企业中,一级资质和二级资质房地产企业都是以定金及预收款所占的比例最高,高资质的房地产企业的收入之所以高,是因为开发资金50%以上来自消费者,高资质的房地产企业的信誉度高,消费者对其购买的欲望较大,较高资质的房地产企业对市场和销售的依存度较大;三级、四级、暂定和其他资质的房地产企业都是以自筹资金所占的比例最高,较低资质的房地产企业主要依靠企业的自有资金。

2 房地产投融资存在的问题

2.1 融资渠道单一,风险过度集中于银行

目前,房地产企业最普遍的融资形式是自筹资金和其他资金,其中其他资金占比较高。如果考虑到企业自筹资金中的国内其他融资和定金及预收款中也会有部分资金来源于银行,则房地产投资中银行资金占比实际会更高。这显示房地产投融资渠道较为单一。由于房地产业是一个高风险、高收益同时又是资金密集型的行业,因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行信贷资金进行开发。这样,如果开发成功,可以获得极大的收益,而一旦开发失败则可以把损失转嫁给商业银行。

2.2 东部地区房地产信贷潜在较高风险

对于经济相对发达的东部地区,其他资金所占的比重最高,国内贷款所占的比重相对于欠发达的西部和中部地区也较高。经济相对落后的中部和西部地区自筹资金的比重都高于东部地区。所以说经济发达的东部地区由房地产开发资金所引致的银行潜在信贷风险较高。

2.3 低资质的房地产企业开发资金过高

具有暂定资质的房地产开发企业,拥有的房地产开发资金高于其他资质的房地产企业。由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场,社会上其他行业的企业都在向房地产行业转型,社会资金的比重增加了且投资和投机的成分加重了。因此,我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不仅是银行信贷,还是国内外投资者和投机者的趋利行为所致。

3 对策与建议

3.1 拓展融资渠道

构建多元化的房地产融资体系,以解决目前过多依靠银行的融资形式。作为资金密集型的房地产业,多元化融资已成为房地产融资的主要发展方向,无论是继续完善间接融资还是大力发展直接融资都离不开资本市场的金融产品,加大房地产投融资金融产品的创新力度,提供多种金融产品,如房地产信托、股权融资、债券融资、产业基金等。

3.2 对不同区域采取差别化政策

东部地区由于开发早、基础雄厚,也是国际游资投资房地产的热衷之地,所以房地产开发投资要比中、西部地区活跃;西部地区由于可开发利用的土地资源稀缺,导致房地产价格增长过快,与区域经济水平不相符;中部地区则介于东、西部地区之间,兼具两者的特征。鉴于此,国家在制定调控房地产业的宏观经济政策时,应该充分考虑东、中、西部地区的差异,对东部地区应该主要遏制其房地产投资的增加,并着重挤压投资性购房;对于西部地区则要严把土地关,防止重复建设、耕地流失,同时要加快中部和西部地区的金融体制改革,目的是使房地产企业能够有更多的融资渠道。对待房地产业这种区域差别很强的产业,只有采取差别化的宏观经济政策,才能获得最佳的调控效果。

3.3 加强银行监管作用

加强房地产信贷管理,督促和引导商业银行适时调控信贷结构;加快外汇管理体制改革,抑制境外资金炒作我国房地产。规范房地产开发企业经营行为,理顺市场秩序,防止违规行为的出现。

摘要：本文以房地产开发投资资金来源数据为基础,从时间、空间和资质等级三个层面深入分析房地产开发投资资金来源及其存在的问题,得出房地产资金构成过多地依赖银行,不同资质等级和其他资质的房地产企业资金构成不同的结论,并针对以上现象提出了拓宽融资渠道、对不同区域采取差别化政策等措施。

关键词：房地产,资金来源,资质等级,投融资

参考文献

[1].牛凤瑞李景国尚教蔚.中国房地产发展报告NO.2.社会科学文献出版社.2005

[2].石亚东.我国房地产开发资金来源结构状况分析.中央财经大学学报.2005.10

[3].郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择.财贸研究.2006.2

[4].姜莉莉.我国房地产投资分布及资金来源结构解析.现代经济信息.2009

资金调控篇2

一是如何将现在以项目为主投资, 变为整合一个产业体系、县域经济、园区经济作为投资对象进行投资, 以解决部门在专项资金使用上“撒胡椒面”现象和项目过多、过杂, 支持重点不明显、支持企业分散, 产业关联度不高, 资金导向功能不强的问题。

二是如何通过政策设计, 将财政“蛋糕”做大, 由单向的财政投资引领撬动社会多方面的资金投入, 实现政府政策意图效能最大化和引领经济社会顺应规律运行。

三是变财政部门或主管部门一家理财为多家理财, 强化和延伸管理手段。

四是在制度设计上, 如何更好地体现政策的公平性和普惠性, 明确在实现一个什么大目标上实行政策奖励和引导。

考虑以上问题, 建议在整合、创新、保障方面进行改革和完善。

一、整合财政专项资金

结合资金支持方向, 对现有财政支持企业发展的各类专项资金进行整合优化, 集中财力, 整体发力, 支持制约经济发展的关键环节和薄弱环节。在现有体制下, 应采取以下两方面措施:

一是对存量资金保持相对稳定不变, 对增量资金按照区域经济、特色产业整体设计投放, 以改变现有支持企业发展的专项资金在使用方式的选择上, 无论是中央还是地方, 大多采用支持一个具体企业的具体项目的弊端。原有方式虽然比较直接也易于操作, 但由于没用充分考虑政府各渠道及社会各方面支持企业发展资源 (如银行信贷) 的配合联动, 各拉各的调、各使各的劲, 信息上客观存在的不对称现象, 致使财政政策、资金应有的乘数效应没有得到切实发挥。因此, 在财政政策、专项资金的运用上, 根据区域经济发展的客观要求, 从目前支持个别具体企业、具体项目向搭建面向众多企业受益“共同但有区别的”普惠性政策制度上转变, 充分发挥政策资金的乘数效应和导向作用, 引导整合社会资金支持企业发展。

二是整合财政内部管理职能, 减少交叉管理和职能重叠。原则上要按产业类别各负其责, 侧重扶持, 涉农企业要以农口专项资金扶持为主, 工业企业项目以工业专项资金扶持为主, 商贸流通企业以商贸流通领域的专项资金扶持为主, 文化产业以教科文专项资金扶持为主。

二、创新财政资金管理

针对目前财政支持企业发展专项资金管理实际, 要不断创新财政管理方式和支持方式, 引入市场化运作机制, 充分发挥财政资金引导、带动和放大功能。

(一) 以“因素法”设计分配因素

改变中央和自治区专项资金侧重在以项目支持为主的层面上, 努力按照自治区的产业布局、产业特点、县域经济、园区经济、“工程带动”、战略性新兴产业培育方面为抓手, 设计分配因素, 与部门、盟市、旗县、园区、大企业、银行联动, 统筹规划, 上下协调, 配套实施, 自治区主要是整体设计, 整体批复, 盟市围绕上述产业发展区块, 具体组织申报实施方案, 经自治区统筹批复后组织实施, 实行奖励激励政策。以围绕一个共同目标, 全方位、大力度、多层次支持发展。

目前, 重点围绕以下项目和工程作为抓手进行:

一是通过大力实施千户工业中小企业成长工程, 重点设计支持1 000户成长型中小企业做强做大;二是实施以“创业带就业”工程, 每年重点扶持创办2万户微型企业, 带动就业10万人;三是培育建设10个小微企业创业示范基地;四是实施生产性服务业领域中小企业发展工程, 重点支持500户中小企业在现代物流、科技研发、电子商务、工业设计等现代生产性服务业领域发展;五是健全中小企业公共服务体系, 加大对国家和自治区级中小企业公共服务示范平台的培育和扶持力度;六是完善中小企业多元化融资服务体系, 引导银行业金融机构不断创新和完善中小企业金融服务, 积极发展中小企业融资机构, 扩大对中小微企业贷款规模和比重;七是围绕自治区确立的八大战略性新兴产业和“双百亿工程”, 从研发吸收、推广应用、生产投入、平台服务、现代物流等方面系统着手, 鼓励一个大企业 (大产业) 或一个大项目、一个特色园区牵头带动千家万户中小微企业协调配套生产体系, 自治区与盟市、园区、企业统筹协调, 上下互动, 齐抓共管, 集示范、引导、聚集为一体, 培育未来新兴产业发展;八是围绕县域经济发展, 发展名优特色产业, 整体规划、协调推进。

(二) 积极探索建立市场化运作机制, 延伸管理

充分发挥各部门、行业、中介机构、社会资本经营团队的积极性, 齐抓共管, 变政府一个积极性为调动社会多个积极性, 实现政策目标。一是继续深化完善节能量第三方审检机制。二是完善合同能源管理服务机制、能源审计监测制度, 规范审核程序, 建立市场化节能长效机制。三是建立符合公共财政原则的投入机制, 进一步完善“以奖代补”、“以奖促治”等机制, 更加突出“奖励”因素, 先建先补, 多建多补, 鼓励地方快建、多建。

(三) 鼓励银行积极投向中小企业和政策确立的战略性投资

一是将中小企业贷款贴息, 由贷后贴息改为贷前承诺、贷后付款的办法。二是实行“以存换贷”, 用财政间歇资金激励银行放大相关产业的投资。三是建立小微企业风险资金。由财政安排专项资金, 支持银行为中小微企业提供免抵押免担保贷款, 财政分担银行部分风险。

(四) 努力放大政府资金撬动功能, 实行基金投资方式, 创新财政专项资金管理

以基金方式, 将财政资金通过参股、跟进投资、融资担保等做大财政“蛋糕”, 发挥财政资金撬动放大功能作用, 整合撬动各种社会资金投入。通过基金的运作调动多个力量强化管理、延伸管理, 共同参与管理, 保障资金安全有效。同时通过创新基金投资方式回避国际社会“双反” (反补贴、反倾销) 问题。根据国家要求和自治区实际, 一是可根据国家和自治区关于进一步支持中小微企业健康发展的意见和中央建立中小企业发展基金的基础上筹建内蒙古中小企业发展基金;二是在编制国有资本经营预算基础上建立重点产业发展基金;三是按照自治区发展战略性新兴产业办法建立新兴产业发展基金;四是改革完善科技型中小企业技术创新基金。在顶层设计上通过管理部门、理事会、管理中心、社会经营团队发起运行。

三、完善财政专项资金管理保障机制

(一) 建立一体化资金项目库

有效解决资金管理部门信息不畅问题, 建立一个财政、多部门信息共享的项目库管理系统。每年列入专项资金的项目, 必须从项目库中选取。项目库实行动态管理, 不断更新项目, 实现滚动使用, 跟踪监管的功能。

(二) 建立财政专项资金信息化管理系统

以项目申报、预算管理、投资评审、项目监管于一体, 发挥对专项资金监控、统计、分析、项目管理、评审决策等方面的作用, 提高财政资金管理水平。

(三) 实行绩效评价

目前要明确以下三个方面的问题:

一是财政职能定位。主要是与主管部门设计绩效评价考核指标体系。

二是谁来评价。财政不能既当裁判员又当运动员。建议评价要由监察厅、审计厅以及人大、政协、民主党派等多部门参与进行, 也可以结合社会中介组织参与。有效解决绩效评价主体公正性。