房地产人防工程

2024-08-06

房地产人防工程（精选四篇）

房地产人防工程篇1

我国《人民防空法》第二十二条的规定:“城市新建民用建筑, 按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室 (地下人防工程) 改建用于停车的场所。

地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。目前业界讨论有三种说法:一是产权归开发商;二是产权归人防部门;三是产权归全体业主。根据国家有关法律的规定《中华人民共和国人民防空法》, 对于人民防空有关设施可以按照规定予以优惠, 同时国家也特别鼓励和支持企事业单位、组织及个人进行人防工程的投资与建设, 投资人防工程及建筑物的管理人为投资者, 其收益也全归管理人所有。

《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。根据中共中央文件的规定 (《关于加强人民防空工作的决定》) (中发[2001]9号) 规定:“遵循社会主义市场经济规律, 对现有人民防空设备设施, 在保持和增强战备功能、安全保密的前提下, 积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法, 明晰人民防空设备设施的产权, 实行产权与使用权、经营权的分离, 把使用权、经营权推向市场, 有偿出租、转让, 为经济建设服务。”根据建设部对于商品房销售的面积计算公式及公共建筑面积的分摊规定, 人防工程的地下面积允许不计入公共面积, 同时也不会将其作为公共建筑面积进行分摊。显然, 未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。

由此可见, 地下人防设施权属应为国家所有, 房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权, 而无所有权。房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。

二、房地产企业销售地下人防车位的会计核算

现实中大多房地产开发企业采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位, 房地产企业与购房人签订转让协议, 将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人, 同时也将房屋购买人购买车位的款项计入房地产转让费用之中, 作为非普通住宅转让收入, 并按照不动产销售进行计税。

根据我国税务总局对房地产开发经营企业所得税的相关处理办法的规定, 凡企业单独建造停车场所者, 该停车场所需作为单位核算对象进行核算, 而如果是将地下基础设施作为停车场进行使用, 则该地下基础设施需按照配套公共设施的标准进行处理。实践操作中, 税务局并不认为公共配套设施一次性扣除的计算方法, 要求人防车位成本按照可售地下车位成本分摊扣除。

案例概述:2014年1月1日, 某房地产开发企业开发新建一处精装修电梯公寓小区, 2015年9月30日该小区竣工并交付小区业主使用。该小区具有4.5地上容积率, 有15万平方米建筑面积可用于销售。其中需要计入容积建筑面积的住宅面积有11万平方米, 无需计入容积建筑面积且可进行产权办理的地下车位和储藏空间有4万平方米。该小区所有开发成本中土地征用和土地拆迁补偿费用有3.5亿元, 工程前期费用3000万元, 各项建筑安装及工程费用5亿元, 开发总成本达10亿元。

(地上单独承担成本1.6亿元, 地上、地下共同承担混合成本3.3亿元, 由地下部分单独承担的成本总计1000万元, 此外还有基础设施建造费用0.4亿元、配套的公共设施建设费用0.2亿元、所有间接开发费用约0.3亿元、借款费用0.3亿元。

自竣工并交付业主使用之日 (2015年9月30日) , 该住宅小区宣告售罄, 平均销售价格为12000万元每平方米, 住宅销售总收入达13.2亿元。此外, 拥有产权证的地下车位 (每个车位按35平方米计算) 单价为15万元, 但到2015年12月31日止, 停车位的销售量仅占地下总停车位的百分之四十, 销售量仅有400个, 销售总额0.6亿元。剩余600个地下停车位, 在小区交付使用后的3年内按均价13万/个售尽, 销售总额0.78亿元。

地下人防5000平方米, 可划人防车位100个, 单个车位面积35平方米, 已销售50个, 剩余50个计划3年内全部销售, 销售均价都为12万元/个。

按上述之案例所列数据, 该小区地下停车位成本计算为:

1.土地征用和土地拆迁补偿费用:因地下停车位面积无需计入容积率, 所以该小区土地成本全数摊入地上建筑面积的做法比较合理。

2.建筑工程安装费:该成本项目包括了整个开发项目地上、地下的建筑安装工程费用, 若将原本与地下停车位毫无关系的地上建筑相关费用 (工程费、安装费、装修装饰费以及景观绿化费) 统统计入地下停车位的成本之中,

由地上、地下合计建筑面积共同分摊, 违背成本核算的基本原则, 导致收入与成本不配比, 因此可分为地上建筑单独承担部分、地下建筑单独承担部分以及地上、地下共同承担的部分。

混合部分, 计算公式为:

地下应分摊建安成本=地下车位建安成本+地上、地下混合建安成本÷ (住宅可售面积+地下车位可售面积) ×地下车位可售面积

地下应分摊建安成本=1000+33000÷ (11+4+0.35) × (4+0.35) =10350 (万元)

3.其他开发成本费用:工程前期款项、基础设施建造款项、配套公用设施款项、间接开发款项、借款费用, 上述五个计入成本的项目都具有一个性质, 就是共同费用, 而这些费用都与地下停车场关系密切, 所以在进行地下停车位成本核算的时候需要分配计入。

地下应分摊的其他成本费用=成本费用发生额÷ (住宅可售面积+地下车位可售面积) ×地下车位可售面积

地下应分摊的其他成本费用= (3000+4000+2000+3000+3000) ÷ (11+4+0.35) × (4+0.35) =4250 (万元)

地下总成本:土地成本0+建安成本10350万元+其他成本4250万元=14600万元

地下单位成本:14600万元÷4.35万平方米=3356元/平方米

已售地下车位成本=有产权地下车位成本+人防地下车位成本=3356×400×35+3356×50×35=5285.7万元

三、房地产企业销售地下人防车位的涉税处理

(一) 营改增后增值税的征收。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2016]36号) 附件1营业税改征增值税试点实施办法中销售不动产注释:转让建筑物有限产权或者永久使用权的, 转让在建的建筑物或者构筑物所有权的, 以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的, 按照销售不动产缴纳增值税。

(二) 企业所得税的征收。

地下人防车位应当在取得销售收入时一次性计入征税收入, 成本根据会计核算的单位地下成本按照配比原则在收入当期结转。

(三) 土地增值税的征收。

由于人防车位有限产权转让的特殊性, 征纳双方存在一定的争议, 各省税务局的规定各有差别。山东省的税务局没有相关文件, 而青岛市的地方税务局在这方面做了比较明确的规定。在青岛市的地方税务局有关房地产项目开发及土地增值税等业务方面的文件中指出:凡将地下基础设施用于停车场所使用, 且房地产开发公司与房屋购买人签订了购买合同, 将地下停车场所在法律规定期限内的使用权转移给房屋购买者的, 并向房屋购买车收取买卖费用的, 该费用将被视为房地产转让收入, 计为普通住宅转让费用。而将地下基础设施作为地下停车场使用, 并与房屋购买者签订一定期限的使用及租赁合同的, 该地下停车场可以作为配套公用设施计入会计并予以扣除, 而房地产企业所收取的停下停车场租赁费用, 不作为房地产转让费用进行计入。

可以认为:房地产开发企业人防车位转让永久使用权取得的收入计入房地产转让收入计算土地增值税, 相应成本准予扣除;转让一定期限租赁使用权不计入房地产转让收入, 按照租赁收入计征增值税、房产税, 成本按照公共配套一次性扣除。

(四) 契税的征收。

房地产开发企业不涉及契税, 同时购买方不能办理车位产权手续, 也不需要缴纳车位契税。

(五) 房产税的征收。

房地产人防工程篇2

房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题作者：毕君业

★ 可能有两种情况：

A、购买（销售）永久使用权

B、长期租赁30年或50年………

人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。所有权属于“人防办”。开发商无权买。所以——不能办理产权：

买时——是否开发票？开什么发票？

没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。子目：永久使用权。如果有明确使用年限的——可开租赁业发票。

一、出租的

国税函[2005]83号：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教（5.6%）。取得租金时一次性缴纳。（企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关收入”。）。

2、对该车位形成的（地下）房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。（视同商业企业出租柜台），根据吉地税发[2006]42号和财税〔2006〕186号以及财税[2005]181号和吉财税[2006]119号这几个文件缴纳房产税）

吉地税发[2006]42号：对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。

（这里谈到了场地）

具体计算方法按财税[2005]181号和吉财税[2006]119号规定计算。

A、工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；

B、商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×（1－30%）×1.2%。（2006年1月1日执行）

出租地下车位属于商业用途，假如原值600万元，应纳房产税？

600×70%×（1－30%）×1.2% = 3.528（全年的）

【上述处理应当是正确的】

3、是否缴纳土地使用税？

先看一下《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

虽然这个文件是关于“房产税、城镇土地使用税有关政策”，但只说了房产税，为什么没说土地使用税？我想（下发文件的人也不是傻子）是因为房地产开企业的土地使用权，在开发产品全部销售后，土地使用权就属于全体业主所有，对居民住房用地免征土地使用税。所以，没说征土地使用税的事。

以下是关于地下建筑用地征收土地使用税的文件：

（财税[2009]128号）关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。自2009年12月1日起执行。

如果按这个文件分析，应当——按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

这就难了，如果按186号反向推理可以不征，按128号应当征。所以——这是个难题。

怎么办？

作为纳税人，如果不差钱——就交了吧（反正没几个钱）

如果差钱——挺着吧——让税务检查时判定吧，说不定判定不交。（即使补交也没多少滞纳金，再说，你不给检查人员留下点错误的地方也不行，不查出问题显不出水平。）

二、企业销售永久使用权的，应当按销售不动产对待，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，纳税人可以按销售不动产缴纳营业税。

涉及房产税、土地使用税同上。

三、地下人防车库转让收入是否预征土地增值税？（这是我们12366的问答库中的题）

房地产开发企业利用地下人防改造成地下车库，将开发地下车库转让，转让收入是否预征土地增值税？

答：国税发[2006]187号文件第四条第三款：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

提示：2008年9月18日疑难转办单08047号省局财行处回复类似问题：参照国税发[2006]187号文件执行，对清算时准予扣除成本、费用的情况，转让收入应预征土地增值税。

由于销售地下车库属于公共设施，所以应预征土地增值税。

四、有人说“人防”不是免征房产税吗？

答：不是的，这个文件只是对“各级人防主管部门及其事业单位”而言。看发下文件

吉地税发〔2009〕69号：经研究决定，从2009年1月1日起，对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程（含口部伪装房、管理房）暂免征收房产税。

浅析人防工程质量监督篇3

关键词：人防工程结构设计质量监督

在我国，随着人防“平战结合”的方针的深入、平时功能的多样化越来越多的人防工程走进了各大城市的建设中去，如日常常见的很多地下商场、地下车库等，进而人防工程的修建逐渐成为各地人防工程建设的主要增长点之一，针对人防工程结构设计的要点，抓好施工质量，搞好质量管理对提高工程战备效益、社会效益和环境效益等都具有重要意义，它与国家财产紧密相连，它与人民生命安全息息相关，与人防建设事业的发展密不可分，因此，提高人防工程的主体施工质量是人防工程质量监督体系的重要目标之一。

1 人防结构设计的注意要点

1.1 人防荷载取值标准

人防荷载取值要根据当地人防部门根据国家制订的《人民防空工程战术技术要求》中的公式计算或规范查表来确定。在进行设计时可采用《理正人防工程结构设计软件》来对顶板、侧墙和无桩基底板的人防荷载进行计算。再进行计算时，对战时可能出现的核武器和常规武器爆炸的荷载作用取大值，这样既能够确定各构件人防荷载在范围之内，也能使所有构件的等效静荷载值满足结构的要求。

1.2 地下室的构造要求

在《GB 5003822005人民防空地下室设计规范》中，对人民防空地下室的构造要求作出了详细规定，我们结合构造和受力要求，对一些主要构件的参考尺寸作出规定：对顶板来说，6级顶板取值须大于等于250mm，对于顶板梁来说，其跨高比一般在7～12之间，由构造确定合理的截面尺寸判定标准和梁面通长筋；对于防护单元隔墙和密闭隔墙来说，通常取250mm；对于外墙和临空墙来说，经过计算后决定，一般通常不低于300mm；对于底板来说，当地下水位较低时，需要验算平时荷载和战时荷载分别控制下的计算结果，二者取大者；当地下水位较高时，则不再由人防控制。总之，人防构件的结构厚度首先应该满足早期核辐射防护的要求，然后还要满足工程的受力要求。

1.3 关于顶板配钢筋值

按照战时的要求进行计算取值，因为此时要求的配筋率最大，能够满足顶板的韧度要求。顶板钢筋可按0.25%的配筋率进行贯通配筋，支座筋量少的部位可进行非贯通筋数量的增加，但要使底筋和顶板贯通筋的间距和位置协调，方便拉结筋的操作。

1.4 口部防护和平战转换设计要求

口部防护的设计内容包括三个部分：①设计防护密闭门与消波系统，该部分主要由建筑和通风专业来完成；②设计墙体，主要包括出入口通道内部的临空墙、隔墙、门框墙等；③设计孔口的其他构件，主要包括风井、防爆波电缆井、防倒塌棚架、通道等。

2 人防工程质量管理中存在的问题

由于人防工程的特殊性，其质量管理体系也是由较为专业性的团队所组成，然而现有的一些勘察、设计、施工、监理等单位缺乏人防工程的专业知识和质量管理水平。

首先，人防工程的设计专业性较强，现有的专业设计人防工程的设计单位较少，而非专业设计单位的设计人员掌握的人防工程设计知识参差不齐，进而造成人防工程设计问题较多。

其次，由于地下人防工程的主体施工要求较普通地下工程不同，施工技术方面也有一些差异，如门框墙的浇筑方面，人防门框墙施工中在固定墙体模板时严禁采用对拉螺栓杆措施、结构构件的拉结筋设置方面等等均需要对人防专业知识较为了解的技术人员进行指导监督。

再者，我国现有的人防建设主管部门设立的监督机构，在人员配备方面，还有人防工程建设项目质量监督检查上，都不能很好地与我国近几年人防工程建设的实际情况相匹配，当前我国人防工程建设的特点是规模大、分布散、专业性强，对工程质量责任制的落实将不会起到积极的影响。

3 人防工程建设质量监督要点

3.1 加强质量监督、加大监管力度

强化质量监督管理，是保障人防工程建设质量的基本手段，而强化质量监管力度则须依靠相应的法律、法规。现如今的问题在于如何运用法律、法规，如何强化人防工程的重要性，严格把关，进而营造一个良好的监督体系。

3.2 规范人防工程质量监管行为

规范人防工程质量监督监管行为，第一，认识要深刻。要改变以往的传统，从而更好地保障人民财产和生命安全，要不断的完善人防工程质量监督管理制度；第二，要规范质监行为。从质监申报到竣工验收备案都要严格按照要求来做；第三，关于人防设计图纸，我们采取的是人防工程施工图审查签字责任追究制度，对人防工程施工图设计文件涉及防护结构安全及人防工程强制性技术标准等情况进行技术审查。总之要充分认识人防工程所能带来的巨大作用与意义。

3.3 努力抓好人防工程竣工验收工作

工程项目建设的最后一个阶段就是人防工程的竣工验收，能不能顺利地完成这一阶段的工作，直接关乎着建设项目能不能及时投入使用，是不是能够让工程收到良好的经济效益。人防工程竣工验收要做到以下几点：①完成工程设计和合同中规定的任务，符合设计竣工标准，如文中提到的人防专业性要求方面等；②初步设计文件及审查意见与批复、施工图设计文件及其审查意见与批复等文件档案资料齐全；③认真完成屏蔽、密闭等性能检测与各设备系统试运行测试及消防等检测，检测结构不得出现违背各项规范或标准的情况；④施工单位、监理单位、勘察设计单位、设备安装单位及质量监督机构对各项工作验收完毕之后，都要给出质量检查报告等。

4 结论

总而言之，人防工程的结构完整性及日后投入使用能够带来的巨大收益是与良好的健全的人防工程质量监督体制分不开的，如何更好地、更有效地对建设工程的质量进行严格控制和监督，还有不少问题有待于研究与解决。随着经济的不断发展，政治体制的不断深入，现行的人防工程质量监督体制的不完善性会逐渐的凸显出来。因此，如何进一步改革和完善人防工程建设质量管理机制，加快构建人防工程质量管理监督体系有待于更为深入的研究与探讨。

参考文献：

[1]戴冰法.人防地下室结构施工质量控制要点[J].福建建设科技，2008（1）.

[2]王翼忠.高层建筑地下室结构设计中的若干问题[J].河北建设科技与勘察设计，2006（4）：18220.