房屋产权登记（精选十篇）
房屋产权登记 篇1
为了进一步贯彻《物权法》、《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》, 规范房屋登记簿管理工作, 交流经验, 分享成果, 2011年3-12月, 在住房和城乡建设部房地产监管司的支持下, 在中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会、全国房产权属登记管理培训基地和《房地产权产籍》编辑部的协助下, 中国房地产杂志社和常州市房产登记中心联合举办了“常州登记杯”全国房屋登记簿设计竞赛。经过网络投票和专家组结合评审, 从14个参赛登记簿中评选出了两个二等奖、三个三等奖 (具体名单见本期封三) 。
一、本次竞赛的基本情况
1. 认真周密策划, 全面细致宣传
本次竞赛是全国首次房屋登记簿设计比赛活动, 为了确保活动顺利开展, 主办单位做了周密的策划和准备。为了扩大活动的参与范围, 通过网络和杂志等平面媒体进行全面宣传, 通过设置多个级别奖项吸引各地登记机构参与, 设置投票奖吸引社会各界人士踊跃参与登记簿网络投票, 使活动的各个环节顺利推进。
2. 及时统计网络投票, 多次组织专家组评审
为了保证比赛结果公平、公开、公正, 本次比赛采取网络投票和专家组评选结合的方式。参赛稿件被隐去城市名称后以随机编号方式在常州市房产登记中心网站公布, 社会各界人士可直接在网上按照奖项设置进行投票。投票期间共吸引1191人参与网络投票。
9月至12月, 主办单位多次邀请行业专家、教授、学者、技术顾问等组成专家组召开专题会议, 从对法律法规的理解运用、登记簿模式设计的合理性、登记簿形式和结构的明晰性、电子介质与纸质介质转化的唯一性等方面对所有参赛稿件进行评析。专家组认为, 本次活动的绝大多数参赛稿件对住建部《房屋登记簿管理试行办法》规定的理解和掌握不够全面和深入, 不能完全符合《房屋登记簿管理试行办法》对登记簿规范的要求, 因此, 竞赛一等奖空缺。
二、本次竞赛的特点
1. 针对性和专业性强
《房屋登记办法》将房屋登记定义为“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”, 由此, 房屋登记机构的工作重心由传统的“发放房地产登记权利证明”向“管理房屋登记簿记载信息”转移, 管理模式由原有的以“房屋产权档案”为基础向“房屋登记簿”为基础转移, 如何建立较完善的房屋登记簿成为全国各地房屋登记机构面临的首要问题。
《房屋登记簿管理试行办法》规定, 登记簿可以采用电子介质, 也可以采用纸介质, 并且鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。因此, 本次竞赛面向全国的房产登记机构, 针对电子房屋登记簿设计布局的合理性、记载内容的完整性、功能应用的全面性、转换形式的唯一性、页面设计的直观和美观等方面进行评选。电子房屋登记簿的设计、建立和管理不仅要以法律法规为基础, 还要依托科学的信息化管理理念和先进的电子信息化技术, 具有很强的专业性和技术性要求, 房屋登记簿的设计往往需要调研、研发、试运行等诸多环节, 因此, 本次竞赛设定了较长的投稿时间, 并且根据实际报名参赛单位的数量和参赛单位的要求, 将原定的五个月投稿期向后延期了两个半月, 最终收到来自全国各省市的参赛稿件共计14件。
2. 操作性和指导性强
房屋登记簿的建立和管理是房屋登记机构的核心工作之一, 由于《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》颁布仅仅三年时间, 住建部对纸质登记簿的样式作了推荐, 但全国目前并没有形成统一的电子登记簿样式, 加之各房屋登记机构对法律法规的理解和掌握程度不同, 各省市的房屋登记簿无论在形式、结构还是内容的建设水平上都参差不齐。
本次竞赛要求参赛单位不仅提供所设计的登记簿文字说明, 也要提供登记簿的电子截屏, 从理论层面更从实际登记业务管理层面进行交流探讨, 以电子登记簿在业务操作中的全方位的功能作用为切入点, 探讨建立完善的电子房屋登记簿的新模式, 对全国各省市的房屋登记簿管理工作具有可操作的指导意义。
三、本次竞赛反映出的问题
1. 对法律法规理解不够全面透彻
由于各地操作模式不同、登记水平不平衡、业务操作人员素质不同、信息化发展水平不同, 因此, 对《房屋登记簿管理试行办法》的规定理解不一。房屋登记簿的本质是房屋权利归属和内容的依据, 因此登记簿的内容应当紧密围绕权利设计, 有的参赛稿件将名词解释、档案材料、维护等原本不属于登记簿范畴的内容纳入登记簿中, 反而将原本属于登记簿范畴的业主共有权利登记等遗漏。另如, 《房屋登记簿管理试行办法》规定, 房屋基本单元应当有唯一的编号, 但是有的登记簿却在编码规则上不能实现编号的唯一性, 从而给房屋登记工作带来潜在的错误登记风险。
2. 登记簿的组织结构不合理
《房屋登记簿管理试行办法》规定, 房屋登记簿的内容应当包括房屋基本状况、房屋权利状况和其他状况部分。但是有的参赛稿件将登记簿分为受理、查询和打印三部分, 每一部分下设的子菜单非常繁多凌乱。这种设置不符合法规规定, 同时在实际业务操作中也不能快速直观地反映房屋权利状况。
3. 未能体现真正意义上的电子登记簿内涵
参赛稿件绝大多数采用一个房屋基本单元对应一个房屋登记簿的形式, 在视觉上采用的依旧是传统纸质登记簿的样式。如需查询一个房屋上各种权利归属信息, 必须通过在菜单栏逐个点击查阅相关权利页面的方式才能实现, 而无法将一个房屋上存在所有的权利属性和信息集成在一个页面上, 直观、清晰地反映房屋的所有状况。
四、常州市房产登记中心登记簿的特点
常州市房产登记中心作为主办方之一, 所设计的电子登记簿不作为本次参赛作品参加评审。其电子登记簿具有以下特点:
1. 严格按照《房屋登记簿管理试行办法》的要求, 将登记簿分为房屋基本状况、房屋权利状况和其他状况三个部分, 层次清晰, 内容完整。
2. 树立以信息化管理为理念、动态化管理为基础 (受理录入一初审一复审一终审) 、静态化管理为目标 (终审并记载登记簿) 的指导思想, 建立区域内唯一的、以活页形式表达的电子登记簿。通过登记簿编号将电子登记簿记载信息、GIS地理图形信息和档案原件图像相互贯通、有机结合。
3. 实现电子登记簿与纸质登记簿的直接转化, 通过登记簿清晰的层级区分, 可以在登记簿的查阅和社会化利用上针对不同的对象开放不同的查阅范围, 实现登记簿科学、有效的管理。
五、关于登记簿设计的两点建议
第一, 深入学习相关法律法规, 理清房屋电子登记簿与纸质登记簿的区别和联系, 只有在此基础上才能设计出真正意义上的电子登记簿, 不仅满足查阅时房屋所有权利信息集成于一个页面的清晰直观的要求, 更能实现电子登记簿向纸质登记簿的唯一转化。
第二, 建立和完善房产信息数据库, 依托现代化的信息技术手段, 实现登记簿信息和地理信息系统数据、房产档案信息的联动。进一步加强全国各登记机构的交流和研讨, 促进各地房屋登记簿管理工作的全面改进和完善。
房屋产权初始登记流程 篇2
一、房屋测绘成果：
⒈房产测绘申请书；
⒉标准地名证书及附图（原件及复印件）；
3.房屋建筑施工图（带规划局业务章）及电子版； ⒋建设工程规划许可证（原件及复印件）。
二、地籍测绘成果：
⒈地籍号；
⒉界址点坐标；
⒊房屋测绘成果。
三、初始登记申请书：
四、申请人营业执照及经办人身份证（原件及复印件）：
五、国有土地使用证（原件及复印件）：
六、建设工程规划许可证及附件、附图（原件及复印件）：
七、建设工程竣工规划验收合格证（原件及复印件）：
八、标准地名证明文件（原件及复印件）：
九、国有土地使用权出让合同（原件及复印件）：
十、公司章程（复印件）。
车位产权如何登记 篇3
某小区在2005年建成交付时，房产开发商以20万元左右的价格出售小区内车位，许多业主认为车位价格太高，开发商卖出去的车位并不多。于是，开发商以每月300元的价格将未出售的车位租赁给小区业主。10年后，开发商在租约到期之际，向承租车位的业主发出书面通知，要求收回车位使用权用于出售。物业公司在租约到期后，不让原承租车位的业主开车进小区，小区业主与物业公司发生冲突性矛盾，社会反响强烈。该小区业主认为开发商侵占了部分属于小区业主所有的公共车位。小区业委会派代表到规划部门、建设部门及不动产登记部门反映情况，要求相关部门公开政府信息，要求了解小区车位建设、产权登记的情况。这是一起典型的小区车位纠纷，在解决一系列矛盾之前，车位产权问题首当其冲。
一、《物权法》有关车位登记的规定
《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形态，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。业主专有部分的单独所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有部分主要是通过一定方式分割出的兼具建筑构造上独立性和使用上独立性的建筑物部分。共有部分的共有权指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，如对走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。对共有部分享有共同管理的权利，即有权对小区内公共的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会和业主委员会进行管理。由此可见，小区建筑物及公用设施等有四种权利所有模式：业主专有、业主共有、建设单位专有、国家专有。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
二、车位如何登记
目前，小区车位的类型越来越多，有地表停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位、楼顶阳台停车位等。有的车位由多面墙体围成一个独立的空间，这样的停车位相对比较占用空间，更多的停车位以划线分割方式标明。然而，车位产权登记并不是按照车位类型区分登记的。依据《房产测量规范》的规定，车库、地下室等作为房屋主体的附属设施，如果办理了规划报建审批手续，且满足计算建筑面积的规定，登记机构应依规定办理权属登记。计算房屋建筑面积一般要符合以下基本条件：有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。地表划线的车位不符合计算建筑面积的条件，因而也无法办理产权证。地下车位虽然四周没有围护物，但通过地面埋设、涂刷的标记或从测绘图件的记载来看，车位固定的界址点、位置、面积都是具体确定的，登记机构可以办理产权登记。
对于不动产登记部门来说，车位是否可以办理产权，取决于相关办证材料是否齐全。房产开发商申请初始登记时，按照规定提供“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”“房屋测绘报告”等材料。其中，规划局出具的“建设工程规划许可证”中“核准工程明细表”以幢为单位列明了“使用性质”为“机动车停车”“非机动车停车”的总面积。测绘公司对办理初始登记的小区整体或部分进行测绘，其出具的“房屋测绘报告”按照房屋登记基本单元列明基本单元的用途、面积。建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”在“公建配套情况”一栏列明了小区内“非机动车车库”“人防地下室”“汽车车库”的总面积，值得注意的是，建设局出具的这份“通知单”对公建配套的性质进行备注，将公建配套区分为“非营业性”“营业性”“公益性”。
符合登记条件的车位办理初始登记时，不动产登记机构主要依据建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”的记载进行区分登记，将营业性的车位登记在开发商名下，将非营业性车位登记在小区业主名下。按照《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。区分营业性公建配套设施和非营业性公建配套设施大多是依据地方性规定。为解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾和纠纷，地方政府部门一般都出台了有关住宅小区公建配套设施权属界定与管理的规定，将小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。非营业性公建配套设施指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外，其权属归全体业主所有。开发商不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其所有权。营业性公建配套设施指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施，其产权属于开发商所有，交付后纳入小区统一的物业管理。小区车位属于住宅建筑停车位最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成本，开发商不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一管理；超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设，且没有列入小区商品房建设成本的车位，可以按营业性公建认定，开发商可以对外销售。
三、车位登记中的几个问题
1.无公建配套的相关法律规定
小区车位属于住宅建筑公建配套设施，但是在《物权法》等相关法律中，并没有“营业性公建配套设施”和“非营业性公建配套设施”的概念。住宅建筑公建配套设施的权属界定和管理涉及业主和开发商的权益，影响物业公司的管理，非常有必要对此进行立法。地方性立法对此虽然作出了规定，但法律位阶比较低，且规定内容很不一致，因而有必要在法律层面对住宅建筑公建配套设施的产权登记和管理进行立法。
2.具有人防功能的地下车位
未与防空地下室结合建设的地下车位，如建设成本已经列入小区商品房建设成本，属于非营业性公建配套设施范围，其产权归全体业主所有；如属于建设成本未列入小区商品房建设成本的营业性公建配套设施，则产权归开发商，开发商可出售、出租。值得注意的是，与防空地下室结合建设的地下停车库，国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，不动产登记机构无法办理登记。按照《人民防空法》的规定，开发商依法享有防空地下室平时的使用权，经向人防主管部门办理使用登记手续，可将此结合建设的地下停车库出租，但不能出售。
3.商品房买卖合同的约定
笔者发现，很多开发商在商品房买卖合同的补充协议中对车位进行补充约定，约定内容为：出卖人通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，权属归协议受让方享有，凡未通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，归出卖人所有。按照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。笔者认为，该项补充约定是开发商利用《物权法》第七十四条的规定，扩大对规划车位的所有权。非营业性配套车位属于规划车位的范畴，《物权法》又没有规定非营业性配套车位归全体业主所有，只是规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就很容易导致开发商以“约定”的形式侵占本该属于全体业主所有的车位。
房屋产权登记 篇4
一、制定《办法》的意义
《办法》的制定, 具有重要意义:
第一, 贯彻和落实《物权法》, 规范登记行为。《物权法》采物权法定原则, 对各种不动产物权的类型、内容进行了全面规定, 从而明确了能够登记的权利;其对小区内各种房屋的归属进行了比较明确的规定, 从而为登记的内容以及权利人的确定奠定了基础。尤其是《物权法》专节对不动产登记的性质、效力、管辖、登记机构的审查职责、不动产登记簿和权属证书的性质等作出了详细的规定, 规定了预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型, 确立了登记机关对登记错误的赔偿责任, 这些都对实践中登记行为的具体操作提出了很高要求。但是《物权法》的上述规定相对比较原则, 在房地产登记实践中难以直接适用, 这就可能使登记机构无所适从。
在《物权法》确立的不动产登记制度框架下, 按照《物权法》的立法精神, 《办法》对房屋登记的各项具体内容进行了具体规定。这样, 不仅便于登记人员把握登记业务、提高依法行政的水平, 也避免了登记人员享有过大的自由裁量权, 从而给当事人和登记机关避免了不必要的麻烦。
第二, 统一城乡房屋登记制度, 切实维护农民房屋产权。《办法》第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围, 并对其基本的登记程序、审查要件等内容进行了比较全面的规定。在农房登记中, 《办法》在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时, 坚持了房屋登记的基本程序和基本原则, 实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。尤其是《办法》依循《物权法》的原则和精神, 对乡镇、村企业的厂房抵押、农村房屋设定地役权、预告登记等进行了明确规定, 高度尊重了农民对其房屋依法处分的权利。这对于明晰农村房屋产权、维护农民切身利益具有重要意义。
第三, 基本构建了科学、完备的登记制度体系, 为统一不动产登记法的制定积累了重要经验。从《办法》的制定过程来看, 其注重对实务经验的调研、充分尊重专家意见, 实现了开门立法。从《办法》的具体内容来看, 其依据《物权法》的原则和相关规定, 对登记程序、登记机构的审查原则、予以登记的情形、房屋所有权登记和他项权利登记、预告登记、异议登记和更正登记等内容都进行了比较全面、具体、富有可操作性的规定, 基本构建了科学、完备的登记制度体系。在具体制度设计上, 《办法》不仅吸收了比较法上以及地方法规中的一些先进经验, 也对实践中各地的具体情况予以了充分考虑。因此, 《办法》的出台及其实施, 将为未来不动产登记法的颁行积累重要的经验。
二、登记行为的性质
对登记行为性质的重新界定, 是《办法》的突出亮点之一。关于登记行为的性质, 法学理论界和实务界存在争议, 主要有如下几种不同的观点:一是行政确权说。《城市房屋权属登记办法》第三条明确规定房屋权属登记是登记机构“依法确认房屋产权归属关系的行为”, 这就意味着登记实际是一种行政确权行为, 不动产物权变动实际上包括两个行为, 第一个是当事人之间的买卖合同即民事行为, 第二个则是登记机关的行政确权。这就是说, 登记机关要对民事行为的真实性、合法性进行审查, 从而确认权利的真实性、合法性。因此, 物权变动的效力来自于行政机关的赋予。审判实务中, 各地法院也多持此种见解, 认为登记机构应当对登记簿记载的权利的真实性、合法性负责。二是行政许可说。此说认为, 不动产登记实质上是行政许可行为。该说一度为《行政许可法》 (草案) 所采纳。但是在正式颁布的法律中, 删去了将登记作为行政许可方式的规定。三是民事行为说。在《物权法》起草过程中, 有人认为, 登记的效力在于不动产物权变动或者对抗, 都属于民事上的效果。故而登记行为本质上属于民事行为而非行政行为。
我们认为, 首先, 登记并非行政许可。在社会主义市场经济体制下, 政府是有限政府, 政府的管制应当严格限制在特定的涉及公共利益的领域当中。正因为此, 《行政许可法》才以第12条和第13条分别从正面和反面对可以设定行政许可的事项进行明确规定。对于房屋登记来说, 其主要是当事人对其房屋权利进行买卖、抵押等处分行为的结果, 既不涉及公共利益、公共安全, 也不涉及国有或者公共资源的配置。此外, 一般的房屋权利设定和转移也无需进行市场准入限制, 无需也不可能规定特定资质。因此, 将不动产登记认定为行政许可, 既没有法律依据, 也无法理基础。
其次, 登记行为也不能认为是行政确权。行政确权就意味着登记机构必须保证登记内容的真实合法, 一旦登记错误就要承担相应的责任。问题在于, 一方面, 行政确权以登记机构享有确认产权的权限为前提, 这种权力应是通过法律授权而享有的。依据《物权法》32条, 物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行, 显然其并未授予登记机构确认物权归属和内容的权力。另一方面, 行政确权必然涉及对合同效力的审查, 因为在房屋买卖或者设定他项权利的合同被宣告无效或者被撤销的情况下, 依据该合同完成的房屋登记显然构成了错误登记。反过来说, 只要完成房屋登记, 就必须保证合同是合法有效的。但《合同法》127条只是授予了“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内, 依照法律、行政法规的规定, 对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为, 负责监督处理”的权力。换言之, 只有在法院或者仲裁机构确认合同无效之后, 行政机关方可监督处理, 行政机关无权确认合同效力。在此情况下, 登记机构的确权无从谈起。此外, 从我们对登记机构人员构成的调研也可以看到, 其很难达到《法官法》、《仲裁法》对法官和仲裁员所要求的业务水平, 因此无法胜任确权的要求。据此, 将登记界定为行政确权, 既缺乏法律上的依据, 在实践中也不具备相应的实施条件。
《办法》最终将登记界定为“登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为。”这就是说:
第一, 《办法》明确了登记行为的主体是登记机构, 肯定了登记行为的本质是行政行为。《物权法》第10条明确规定, “不动产登记, 由不动产所在地的登记机构办理”。这就授予了登记机构进行登记行为的权力, 只有在得到这种授权的情况下, 登记机构的登记行为才能发生公示公信效力。而其他行政机关没有得到这种授权, 自然无权办理不动产登记。
《物权法》第13条明确禁止登记机构超出登记职责范围的行为, 也正是由登记行为作为行政行为的本质所决定的。按照依法行政的要求, 对于行政机关而言, 法无授权即为禁止。因此, 登记机构的行为必须在法律授权的范围内依照法律规定的程序来进行, 如果逾越了法定权限或者违反了法定程序, 其行为就应当被宣告无效或者被撤销;造成损害的就要承担国家赔偿责任。对于违法或者不当的登记行为, 当事人可以通过行政诉讼、行政复议以及国家赔偿来获得救济。
第二, 登记在性质上是行政确认行为。这与此前的行政确权是不同的, 登记机构确认的并不是权利的合法性、真实性, 而是申请人是否按照《办法》的要求提交了申请材料, 且这些材料是否符合《办法》规定的予以登记的标准。登记机构对申请材料的审查和判断, 应当按照这一内容来进行。
第三, 登记机构完成行政确认的后果, 是按照申请人的申请将房屋所有权、他项权利或者其他应当记载的事项 (如异议、预告等) 记载于登记簿。完成记载后, 依法发生物权变动或者对抗善意第三人的效力。
对登记行为性质的界定, 是构建登记制度的基础。据此, 明确了房屋登记的各项基本原则, 并在此基础上完成了各项具体登记类型、登记程序的设计。
三、房屋登记的基本原则
在对登记性质进行界定的基础上, 《办法》对登记的一般程序进行了规定。从这些规定来看, 《办法》确定了以下房屋登记的基本原则:
1. 依申请登记原则
依申请登记是《办法》确立的房屋登记的基本原则。所谓依申请登记原则, 也称为自愿登记原则, 一方面是指是否申请房屋登记, 完全听凭当事人的意思。另一方面, 登记行为原则上是一个依申请的行政行为, 在法律没有特别规定的情况下, 登记机构不得依职权径行办理登记。
依申请原则是登记作为行政确认行为的自然推论。在过去的登记理论中, 登记作为行政确权被视为行政机关的管理手段, 在有些行政规章以及地方性法规中, 都明确要求当事人在不动产物权变动合同生效后或者物权实际变动后的特定期限内申请不动产登记, 否则可能受到相应的处罚。而且, 各地规定了大量的登记机关可依职权主动进行登记的行为, 如有些地方规定, 对无主房屋登记机关可主动地将之登记为国有房屋;再如, 登记机关发现登记错误可依职权主动进行修改。这种做法在实践中增加了当事人的交易成本, 对交易安全也有很大影响。如前所述, 登记并非行政确权, 因此登记之所以能够发生物权变动的效力, 并非是行政机关确权的结果, 而只能来自于当事人变动物权的意思。这就需要通过当事人的申请, 将其变动物权的意思表达于登记机构, 通过登记机构对相关要件确认之后, 完成登记产生公示效果。
依申请原则也是《物权法》确认的登记行为基本原则。《物权法》明确将登记作为物权公示的手段, 尤其是第15条明确规定了合同生效和物权变动的区分原则依据该条, 登记只是物权变动的依据, 是否登记并不影响合同效力。第9条则强调在法律没有规定的情况下, 登记原则上是物权变动的生效要件。从这两条看, 如果当事人之间就物权变动达成一个合同, 其进行了登记则发生物权变动的效果, 如果不登记, 在当事人之间也是有拘束力的。可见, 法律没有要求当事人必须办理登记, 是否登记完全由当事人自行决定。在《物权法》的其他条款中也暗含了这一原则, 如第28条至第31条对非基于法律行为的物权变动进行了规定, 在这些情形下, 登记只是权利人另行处分的条件, 甚至并不影响物权的变动。这些规定的核心就在于登记只是一个不动产物权公示的手段, 登记的目的在于维护交易安全, 当事人当然可以为了交易便捷而放弃这种安全不去办理登记。此外, 在《物权法》第11条至第14条规定的登记程序中, 当事人的申请也被置于登记程序的第一步。这就意味着各种登记行为原则上应当依当事人申请才能进行, 从而明确承认了依申请登记的原则。
《办法》也贯彻了依申请原则, 具体而言:
首先, 登记行为的启动原则上以当事人的申请或者有关机关的嘱托为前提, 除非在法律规定的特别情况下才可依职权进行。一方面, 《办法》第7条明确将申请作为一般登记程序的第一步, 在当事人申请之后, 才有登记机构的受理、审核等行为。另一方面, 《办法》严格限制依职权登记的情形, 其不仅没有对依职权登记进行专门的列举, 而且将大量实践中依职权登记的情形转为依申请登记。例如, 第75条对登记机构发现涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿记载错误的情形, 明确规定应当通知当事人申请, 而禁止登记机构依职权径行更正;即便是对不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误情形, 也需先行通知权利人, 仅在其无正当理由逾期不办理更正登记的, 房屋登记机构方可依职权更正。此外, 《办法》在各种具体登记类型中对登记申请材料的全面规定, 也都凸显了依申请登记的原则。
其次, 登记的内容和范围, 应当依据当事人的申请也即当事人的意思来确定。既然登记是依据当事人的申请启动的, 因此, 登记机构审查的内容也应当围绕当事人申请的内容和范围来进行。从《办法》第20条对予以登记条件的规定中, 我们可以看到, 其都是围绕当事人的申请内容来进行的。在完成审核之后, 第20条强调登记机构应当“将申请登记事项记载于房屋登记簿”。显然, 最终记载于登记簿的内容也应当是当事人申请的内容。
第三, 既然登记由当事人申请发动, 在登记行为完成之前, 申请人也完全可以按照自己的意思撤回登记申请。《办法》第21条明确了申请人的这一权利。
此外, 在《办法》中要求登记机构就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正等进行询问, 在各种具体登记类型中要求提交利害关系人的书面同意等, 都体现了对当事人意思的尊重以及自愿登记的原则。
2. 形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则
登记作为一种行政确认, 必须明确其究竟要确认什么, 这就是说, 要明确登记机构应当对何种材料负有何种程度的审查义务。对此, 《办法》确立了形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。
所谓形式审查, 是指登记机构原则上仅对登记申请材料是否齐备、登记申请内容与既有权利是否冲突等事项加以审查, 而不对登记原因即导致房屋权利变动的法律关系、法律事实的真实性、合法性加以审查。
在《物权法》起草过程中, 就登记机构的审查职责, 存在不同认识:一种观点认为, 登记机构仅负形式审查的义务;如果确定这些申请登记的材料符合形式要件, 就应当认为是合格的。第二种观点认为, 登记机构不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查, 而且应当负责审查申请材料内容的真实性与合法性。第三种观点认为, 登记机构不仅要审查申请材料形式的齐备、内容的真实合法, 还要对登记申请人的真实身份、不动产的实际状况、作为物权变动的依据的合同或者其他实体民事权利义务关系的真实性和合法性进行审查。最终, 《物权法》第12条规定:“登记机构应当履行下列职责: (一) 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二) 就有关登记事项询问申请人; (三) 如实、及时登记有关事项; (四) 法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的, 登记机构可以要求申请人补充材料, 必要时可以实地查看。”通说认为, 这实际上是规定了形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。
《物权法》之所以强调以形式审查为原则, 主要是因为实行实质审查效率较低, 且对登记机构工作人员的素质要求很高, 现有登记机构的人员素质、编制难以满足这一要求;尤其是登记行为并非行政确权行为, 登记机关没有审查合同等登记原因文件效力的能力和权力。如果强行要求登记机构进行实质审查, 不仅无助于提高登记质量, 而且可能妨碍房屋交易的正常进行, 为行政机关过分干预市场关系大开方便之门。因此, 基于登记机构审查能力、审查权限以及审查错误后承担的责任相匹配的考虑, 《办法》通过对登记机构审核以及予以登记条件的规定, 对《物权法》确立的登记机构审查原则进行了进一步的具体化:
第一, 形式审查体现在《办法》第18条规定的房屋登记机构查验和询问的职责上。这里的查验登记材料, 顾名思义是指“检查、验收”的意思, 查验原则上是指材料形式上的齐全。但考虑到登记机构审查能力的不同, 对不同的登记材料, 登记机构的查验程度是不同的:首先, 对于登记申请书, 其内容系民事法律关系, 登记机构仅对其是否与登记簿记载冲突加以审核, 而无权审查其是否当事人真实的意思表示。其次, 对于登记原因证明材料的合法性, 如作为物权变动依据的合同、遗嘱是否有效的问题, 本身不应属于登记机构审查的职权范围。登记机构只需加以简单核对即可。因此, 《办法》强调, 对“申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”等有关实体法律关系的内容, 《办法》明确规定登记机构仅负有询问义务, 而无权对其真实性、合法性加以审查。再次, 对于申请人身份证明, 鉴于目前身份证查核系统并未联网, 登记机构也仅负有合理的查核义务。可见, 这都是对形式审查义务的规定。但是对权属证书的真实性, 考虑到其系登记机构颁发, 故而登记机构负有确保其真实的义务。
第二, 从予以登记条件来看, 登记机构也是负形式审查责任。根据《办法》第20条的规定, 登记机构在申请人与依法提交的材料记载的主体一致;申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致, 申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;申请登记的内容与有关材料证明事实一致;申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;不存在《办法》规定的不予登记的情形下, 应当予以登记。从这些规定中, 我们可以看到登记机构在审查过程中, 只是基于当事人提交的材料而进行, 只审查相应的法律文书在形式上是否一致, 至于合同是否合法有效、权利本身是否合法等情况都没有考虑, 原则上也不审标的物是否存在。因此, 这里规定的也主要是形式审查义务。
第三, 从不予登记的条件来看, 第21条列举的各种情形要么是客观上存在权利冲突 (申请登记事项与房屋登记簿记载冲突, 房屋已被依法征收、没收, 房屋被依法查封) , 要么是标的物不适格 (违法建筑、申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值) , 要么是提供的申请材料有瑕疵, 这些都可以通过简单的材料比对即可发现问题, 显然也体现了形式审查原则。
但是, 考虑到所有权初始登记、在建工程抵押权登记以及因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记的情况下, 标的物是否存在具有重要意义, 而且登记机构也有能力前往实地查勘, 故而, 《办法》第19条对特定情况下的实质审查进行了例外规定。
3. 登记替代原则
所谓登记替代, 一方面是指对于当事人的物权变动意思, 要通过双方签字的登记申请书来表达, 而非登记机构直接对房屋买卖合同、抵押合同等法律行为加以审查从中发现当事人的物权变动意思。换言之, 登记申请书替代了当事人之间变动物权的合同。例如, 双方当事人因房屋买卖申请办理转移登记, 其应当在登记申请书中对房屋权利的转移明确加以表达;再如, 当事人申请办理地役权登记, 虽然其已经提交了地役权合同, 但是对地役权的内容安排, 仍然要体现在其登记申请书中, 登记机构也是按照登记申请书的记载来完成登记 (《办法》第20条) 。
另一方面, 对于其他当事人或利害关系人对相关权利义务安排同意的意思表示, 也需要通过申请人向登记机构提交的相关人员的书面同意来替代。例如, 委托代理人代为申请房屋登记的, 仅有被代理人的授权是不够的, 代理人必须向登记机构提交书面的授权以证明代理关系的存在 (《办法》第15条) 。
此外, 登记替代还表现在, 涉及对权利是否存在的审核时, 登记机构无需审核实际的权利状态, 而仅就登记簿记载的权利状态加以审查。换言之, 以登记簿记载的权利状态替代了真实的民事权利义务关系。例如, 在抵押权被协议注销后, 抵押人与买受人申请转让抵押房屋, 登记机构审查后认为并无权利冲突, 从而办理了转让登记。此后, 即便认为该消灭抵押权的合同无效, 也不能认为登记机构的转让登记违法。
之所以如此规定, 一方面是考虑到登记作为一种行政确认行为, 登记机构确认的内容或者说审查职责必须与其审查权限、审查能力相匹配。如前所述, 登记机构无权对实体民事关系加以审查, 故而, 登记机构无权审查当事人变动物权的意思是否真实、相关的合同是否合法有效。但另一方面, 登记作为一种行政确认行为, 其发起必须通过当事人的意思。而在登记申请书、书面同意或者登记簿记载替代表征实体民事关系的合同的情况下, 登记机构能够很方便地了解当事人变动物权的意图, 又避免了对相关实体关系的审查和判断, 从而为形式审查铺平了道路。
4. 属地管辖的原则
《物权法》第10条规定:“不动产要进行统一登记, 不动产在不动产所在地的登记机构进行办理。”这就明确了不动产登记管辖的属地主义原则。《办法》第4条和第5条重申了这一规则。
之所以强调这一原则, 主要是由于不动产登记本质上为不动产权利的公示方法。为了便于当事人查询, 充分发挥登记保护不动产交易安全、节约不动产交易成本的功能, 客观上需要在各管辖区域, 对区内所有不动产统一办理登记。在房屋登记上, 就需要在每个区域对辖内所有房屋建立统一的房屋登记簿、由同一机构办理登记。
自建房权属登记、 房屋登记办法 篇5
个人建房申报材料：
（1）、申请人身份证明（结婚证、夫妻双方身份证）（复印件）；（2）、土地使用证（复印件）；（3）、建设工程规划许可证（原件）；（4）、规划核准书；
（5）、房屋建筑面积测绘成果报告（原件）；（6)、门牌证（复印件）。
关于印发仙居县农村住房抵押试行办法的通知仙政办发〔2010〕6号仙居县人民政府办公室2010-03-03城乡建设 农村 抵押 办法 通知
各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：
《仙居县农村住房抵押试行办法》已经2010年第1次县长办公会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一○年三月三日
仙居县农村住房抵押试行办法
第三条 申请农房抵押登记的前提条件
（一）申请抵押登记的农房（抵押物）已领取《房屋所有权证》和《集体土地使用权证》；
（二）抵押人应有富余房屋或其抵押房产变卖处置后仍有可居住场所；
（三）抵押农房有相对变现能力，评估价值原则上应在10万元（含）以上；
（四）抵押物所在地村民委员会出具《同意抵押、处置意见书》。第五条 申请房屋抵押登记的，按《房屋登记办法》的规定办理。第六条 农房抵押登记应当由抵押人（借款人）和抵押权人双方共同申请。第七条 申请办理抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）抵押登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）《房屋所有权证》；
（四）《集体土地使用权证》；
（五）借款合同和抵押合同；
（六）当事人对抵押物的协议价格确认书或评估报告；
（七）集体经济组织（村委会）证明；
（八）登记部门认为必要的其他资料。
第八条 符合抵押登记条件的，由房产管理部门核发房屋他项权证。抵押合同到期或借款人偿还全部本息后，要求注销抵押登记的，由抵押人持抵押权人出具的抵押财产注销证明及房屋他项权证等必备文件资料向原登记部门办理注销登记手续。
第九条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的现实抵押权情形的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，房管、国土部门应协助执行法院对抵押物的裁决，依据生效的法律文书和协助执行通知书给予办理房屋所有权转移登记和土地使用权的变更登记。
房屋登记办法
中华人民共和国建设部令 第 168 号
《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。
一般规定 第七条
办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
所有权登记
第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
预测、实测与产权登记面积 篇6
追踪和深入探究这一问题，有利于正确认识登记簿记载房屋面积的性质和作用，对登记机构降低甚至免除诉讼风险亦具有十分重要的意义。
一、房屋面积概述
1985年，第一次全国城镇房屋普查之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如1987年4月21日《城镇房地产所有权登记暂行办法》，1990年12月31日建设部发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第5章“房地产权属登记管理”以法律的形式首次确立了国家实行房屋所有权登记发证制度，从而房地产的权属登记在法律上得以确立，房产证登记建筑面积法定权益性就是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
国家测绘局以国测发[1991]120号文发布的《房产测量规范》，是我国第一部房产测量的行业标准。1995年开始销售和登记的建筑面积已有了规定：1995年12月1日起施行的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］517号）第5条规定，商品房按套或单元出售，商品房的销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。上述规定却不是针对房屋面积计算的专门规定。2000年8月1日起实施且沿用至今的新《房产测量规范》（G B／T17996. 1—2000）对房屋面积进行了准确定义。
（一）房屋面积的技术分类
从房产测量规范上来说，房屋面积包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2. 20米以上(含2. 20米)的永久性建筑。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋产权面积（也称为产权登记面积）系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
（二）房屋面积的进度分类
《城市房地产管理法》实施后，我国开始实行商品房预售制度。随着商品房预售制度的兴起，商品房预测（面积）的概念和技术规范也随之产生，商品房面积根据施工进度和客观物理状况，又可分为预测面积和实测面积。
1.预测面积。预测面积是指在商品房竣工验收前，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。
为规范预算商品房面积测绘工作，国内部分省市对预测面积的性质和作用所作的相关规定也颇具科学性和指导性。如武汉市2001年8月出台的《关于预售商品房面积预测算工作有关问题的通知》规定：商品房面积预测算系指商品房项目竣工前，房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积的行为。四川省建设厅2008年12月出台的《关于预售商品房面积预测工作有关问题的通知》中明确：各房地产开发企业在预售商品房之前，应委托具有房产测绘资格的测绘机构进行面积预测。委托合同应约定双方的权利、义务和违约责任。房产面积预测成果是房地产管理部门核发商品房预售许可证的基础资料之一。房地产管理部门应当按规定，要求房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时提供房产面积预测成果，并对其进行审核后依法核发商品房预售许可证。
2.实测面积。实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是不可避免的。事实上，实测面积不一定是产权登记面积，抑或说实测面积不等于产权登记面积。
（三）房屋登记簿记载的房屋面积
产权登记面积，按照《商品房销售管理办法》第20条的规定，是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。可见，从实测面积到最终的产权登记面积还需要一个“认可和采信”的过程。
建设部《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号）规定，登记簿记载的房屋基本状况部分，其中之一即是建筑面积。建设部设计的房屋登记簿票样基本状况页有建筑面积、套内建筑面积、分摊共有面积、专有部分面积四项内容。新版房屋所有权证也设计有房屋建筑面积和套内建筑面积两项内容，均打印在房屋所有权证上。
二、测绘面积到登记面积———现有模式追踪
从具有相应测绘资质的测绘单位出具的房屋面积测绘技术报告到产权登记面积，仍需要一定的审核程序或法律要求。
（一）房产测绘启动初期———测管一体
1991年6月，建设部《关于加强房产测量工作的通知》明确：各地区房地产建设行政主管部门应加强房产测绘队伍的组织建设，配备与工作任务相适应的专业技术人员，完善规章制度，以适应房地产行政管理工作的需要。1999年3月，建设部在《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》（建住房[1999]72号）中重申：房地产权属登记发证制度是《城市房地产管理法》确立的一项基本法律制度。房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积，直接关系着产权人的权益。因此，各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性，健全和充实房地产测量队伍，配备与工作任务相适应的房地产测量机构和专业人员，并把房屋产权证书登记的面积正确率作为考核房屋权属发证工作的一个重要指标。2000年2月，建设部《关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》（建办住房[2000]4号）再次强调：各地建设（房地产）行政主管部门要切实履行法定职责，依法做好房地产测量与房屋面积计算管理工作。同时也提出：抓紧研究房地产测量机构与政府部门脱钩工作,着手开展政府部门与房地产测量机构脱钩的前期准备工作。
可见，房产测绘工作启动初期，为避免出现房产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门的现象，房产测绘经营主体与管理主体高度统一，测管一体、“独家经营”的模式，公正性受到质疑。
（二）房产测绘市场化———测管分离
房地产测绘经营行为与面积审核的管理行为集中一体的工作方式，带来了一定程度上的管理混乱，测绘市场化改革的必要性逐渐凸显。前文已经提到，2000年初，以测管分离为目标的房地产测绘体制改革已经开始酝酿。《房产测量规范》出台后，建设部在其后的《关于认真贯彻执行<房产测量规范>加强房产测绘管理的通知》（建住房[2000]166号）中强调：各地要结合地方政府机构改革，按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求，积极推进房产测绘体制改革，使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离，房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。早在1995年5月，湖南省建设委员会在《关于转发建设部<关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知>的通知》中提出的：“各地应将现有的房屋面积测量队转换为可独立承担民事责任的房地产测量事务所。事务所要建立规章制度，合理收费，实行社会公开承诺制，以廉洁、高效、优质的服务，树立公开、公平、公正的行业形象”的操作意见，已颇具前瞻性和借鉴性。
从测管一体到测绘市场化、规范化并没有明显的界限分割。各地房地产测绘改革的启动时间、改革力度、改革成效差异很大。各地根据本地的实际情况，分别形成了不同的模式。
一是测绘完全市场化：测绘业务完全依照市场规则由独立的测绘企业承担，房管部门不介入经营竞争行为，仅对施测单位的主体资格、测算依据与方法等内容进行把关。实行测绘市场化，开发商可自由委托具有资质的测绘队伍进行测绘；消费者也可委托测绘公司进行测绘；测绘队伍办事效率，服务质量水平明显提高；市场竞争也带来了更加优惠的测绘服务价格；一旦产生纠纷双方也可以通过协商或诉讼解决。但测绘队伍专业技术水平、业务素质良莠不齐，测绘质量参差不齐。
二是测绘市场仍未放开，但测绘机构实现企业化运作：通常将原来房管部门内设的测绘机构撤并或转型，进行企业化运作，但房产测绘市场仍相对垄断，不允许其他测绘企业或单位参与房产测绘竞争，另设测绘管理办公室进行测绘成果管理，遇有测绘纠纷，有专设的房屋面积鉴定委员会或上级申诉部门，居间裁判。由于国家技术标准《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性，以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后，可能产生不同的测绘成果势必造成更多的测绘纠纷，导致房地产市场的混乱。测绘市场的垄断一定程度上避免了上述问题的出现。
三、形式/实质审查———登记机构面临的尺度难题
无论是房产测绘市场完全放开还是有限放开，测绘单位出具的房产测绘成果都不可能直接用于房屋权属登记。登记机构要采用施测单位出具的房屋面积测量报告，势必要开展一定程度的审核工作，这中间的尺度如何把握，法律和技术层面始终难有明确界限。
（一）对预测面积的审查
虽然有关商品房预售许可的国家层面的法律规范，并未明确规定将房屋面积预测报告作为预售许可的必要要件，但在实践中，预测成果报告俨然已经成为预售许可不可缺少的必备材料。房屋面积平面图、公摊等要素是商品房交易、房屋买卖合同不可或缺的实质性内容。然而实践中，很多地方考虑到商品房竣工验收以后实测面积的重要性，对于预售许可阶段房屋面积的测绘成果审核并不重视，甚至有些地方为“减少麻烦”根本不予审核而直接采用施测单位的结果和数据，也制造了大量的房屋交付以后产生的面积差异纠纷。笔者认为，预售商品房面积测量成果的审核工作十分重要，可以用技术手段控制房屋面积计算的规范化，减少和避免预测和实测纠纷案件的发生。对施测单位是否严格依据规划、施工、设计图纸测算房屋面积进行审核和把关，不但有利于维护预购人的合法权益，更加有利于推动实测审核工作的进行。值得说明的是，预售许可阶段所需的预测面积数据由于仅作为商品房买卖合同的要素而非最终产权登记面积的依据，登记机构在此阶段担负的责任微乎其微。
（二）对产权登记面积的形式与实质审查
建设部和国家测绘局联合出台的《房产测绘管理办法》第18条规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
综上，房管部门在进行权属登记时，要对适用的测绘成果进行一定的程序审核和验收。如果要求房管部门要对房产测绘成果进行实质性的审核确认或认可，就只能通过房管部门内部专业测绘人员重新测绘、计算，才能作出鉴别，这样却违背了房产测绘逐步市场化的初衷。如果只对测绘单位提供的测绘成果作形式上的把关或审核认可，一旦利用错误的测绘成果进行了权属登记而引发争议，房管部门必然成为直接的责任部门而牵连其中。
（三）登记机构对登记簿记载房屋面积的责任
房管部门对登记簿记载房屋面积的责任，涵盖了两个层面的内容：一是对用于房屋权属登记的测绘成果本身是否承担质量责任；二是对房屋权属登记测绘成果（主要指房屋面积）的错误利用是否需要承担相应的责任。
《测绘法》明文规定：测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《房产测绘管理办法》第3条规定：房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。地方性规范也有类似规定，如《海南省实施〈中华人民共和国测绘法〉办法》第27条明确规定：测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责，并承担相应责任。《福建省测绘条例》第17条规定：测绘单位应当建立健全测绘成果的质量保证体系，对测绘成果质量负责。《浙江省测绘成果管理办法》第6条规定：测绘单位应当加强测绘成果质量管理，落实测绘成果质量检验、管理和责任制度，并对其完成的测绘成果质量负责。
可见，在测绘单位提供的申请用于房屋权属登记的测绘成果报告的质量问题上，毫无疑问，应由出具该成果的单位承担质量责任。
登记簿记载的房屋面积，是经登记机构审核后采信的测绘单位出具的测绘成果报告转化而来。《房产测绘管理办法》及其他法律法规并未明确房管部门与测绘部门各自的职能、责任，也未明确规定由测绘错误造成损失所引发赔偿责任的处理办法。如房管部门对测绘单位出具的测绘成果负有实质审查的法定义务，则一旦利用错误的测绘成果进行登记，必然产生赔偿责任。从测绘成果适用在整个登记过程的作用和意义来说，登记机构此时面临的是无过错责任，即一旦采用错误的测绘成果进行登记的，无论是否尽到审查义务，都会产生赔偿责任，这对于登记机构来说显然是不公平的。
笔者认为，从《房产测绘管理办法》第18条规定的房管部门审核用于房屋权属登记测绘成果的直接法律依据来看，字面理解的结论是：是房管部门仅需对测绘成果的相关方面进行审核并归档，并非推翻原测绘单位提供的测绘成果而重新进行测绘。换言之，《房产测绘管理办法》对登记机构的要求仅仅是形式审查，而非实质审查。北京市早在2003年即明确规定：房地产开发企业、房屋权利申请人持有资质测绘单位实测的房屋面积测绘结果申请权属登记的，市、区县房屋权属登记部门应予以受理；申请人提交的房屋面积测绘结果，登记部门按照有关规定审核后，直接用于房屋权属登记。测绘单位使用统一格式的商品房测绘报告，并对其完成的测绘成果质量负责。
四、涉诉房屋登记面积纠纷及登记机构的风险规避
因房屋面积引发的纠纷乃至诉讼，各方争执不下，有的地方甚至连法院也难以决断。就实践中的诉讼纠纷案件来看，主要有以下几种类型：
一是在测绘市场未放开的地区，消费者（业主）对房管部门内设机构房产测绘机构（如测绘所、测绘大队、测绘办公室等）的测绘主体资格存有异议，认为其设置在登记机构内部，不具客观公正性，一旦出现登记错误给当事人造成损失的，找不到对象具体承担赔付责任。
二是在对登记簿记载的房屋面积的测算方法持有异议。比如，个别业主对建筑区划内公共设施、设备、通道的公摊方式、公摊层级等存有意见，认为自己的房屋公摊过大，权益未得到有效保护。
三是作为房屋权属登记必备的资料之一———测绘资料的范围理解上有异议。对分层平面图、平面四至宗地图、立面图等是否属于应纳入登记范围的测绘资料，认识和看法不一。
四是设计规范与房产测量规范在技术标准不统一，一定程度上造成了商品房预测与实测面积差异。《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》对飘窗、建筑物内的设备管道夹层是否计算面积的规定并不相同。
为减少和避免房屋面积问题给登记机构造成的“硬伤”，笔者建议做好以下工作。
1.始终重视房产测绘审核在房屋登记中的重要作用和地位，建立“测管分离”、“管用分离”的管理体制，从源头上把好关，避免造成更长时期的基础数据混乱以危及登记工作的高效率和规范化发展。
2.房产测绘审核过程中，积极开展全方位的沟通交流，既注重测量专业技术人员业务能力的提高，也时刻关注新的建筑形态的发展态势，充分发挥专业人员的技术优势，确保房产测绘审核的标准化、规范化。
3.测绘审核部门建立完整的图形库和较为完善的测绘成果档案资料，形成测绘成果再利用的有效管理链条，为房屋产权登记及日后房屋面积纠纷和司法部门查询、拍卖和裁决等提供有力的面积依据。
4.在房产测绘完全市场化的地区，加强与房产测绘单位、人员的定期交流，开展不定期培训；通过资格准入、日常测评、末位淘汰等机制管控、净化房产测绘市场队伍，为提高房产测绘成果质量建立长效机制。
房屋产权登记 篇7
追踪和深入探究这一问题, 有利于正确认识登记簿记载房屋面积的性质和作用, 对登记机构降低甚至免除诉讼风险亦具有十分重要的意义。
一、房屋面积概述
1985年, 第一次全国城镇房屋普查之后, 原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展房产产权登记、核发产权证工作的通知》, 要求从1987年开始, 在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策, 如1987年4月21日《城镇房地产所有权登记暂行办法》, 1990年12月31日建设部发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》, 1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第5章“房地产权属登记管理”以法律的形式首次确立了国家实行房屋所有权登记发证制度, 从而房地产的权属登记在法律上得以确立, 房产证登记建筑面积法定权益性就是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
国家测绘局以国测发[1991]120号文发布的《房产测量规范》, 是我国第一部房产测量的行业标准。1995年开始销售和登记的建筑面积已有了规定:1995年12月1日起施行的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行) 》 (建房[1995]517号) 第5条规定, 商品房按套或单元出售, 商品房的销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。上述规定却不是针对房屋面积计算的专门规定。2000年8月1日起实施且沿用至今的新《房产测量规范》 (GB/T17996.1—2000) 对房屋面积进行了准确定义。
(一) 房屋面积的技术分类
从房产测量规范上来说, 房屋面积包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。房屋建筑面积指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖, 结构牢固, 层高2.20米以上 (含2.20米) 的永久性建筑。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋产权面积 (也称为产权登记面积) 系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积, 按房屋的内墙面水平投影计算。
(二) 房屋面积的进度分类
《城市房地产管理法》实施后, 我国开始实行商品房预售制度。随着商品房预售制度的兴起, 商品房预测 (面积) 的概念和技术规范也随之产生, 商品房面积根据施工进度和客观物理状况, 又可分为预测面积和实测面积。
1.预测面积。预测面积是指在商品房竣工验收前, 根据国家规定, 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构, 主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为, 它是开发商进行合法销售的面积依据。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。
为规范预算商品房面积测绘工作, 国内部分省市对预测面积的性质和作用所作的相关规定也颇具科学性和指导性。如武汉市2001年8月出台的《关于预售商品房面积预测算工作有关问题的通知》规定:商品房面积预测算系指商品房项目竣工前, 房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料, 按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准, 计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积的行为。四川省建设厅2008年12月出台的《关于预售商品房面积预测工作有关问题的通知》中明确:各房地产开发企业在预售商品房之前, 应委托具有房产测绘资格的测绘机构进行面积预测。委托合同应约定双方的权利、义务和违约责任。房产面积预测成果是房地产管理部门核发商品房预售许可证的基础资料之一。房地产管理部门应当按规定, 要求房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时提供房产面积预测成果, 并对其进行审核后依法核发商品房预售许可证。
2.实测面积。实测面积是指商品房竣工验收后, 工程规划相关主管部门审核合格, 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符, 这些面积差异的产生有时是不可避免的。事实上, 实测面积不一定是产权登记面积, 抑或说实测面积不等于产权登记面积。
(三) 房屋登记簿记载的房屋面积
产权登记面积, 按照《商品房销售管理办法》第20条的规定, 是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。可见, 从实测面积到最终的产权登记面积还需要一个“认可和采信”的过程。
建设部《房屋登记簿管理试行办法》 (建住房[2008]84号) 规定, 登记簿记载的房屋基本状况部分, 其中之一即是建筑面积。建设部设计的房屋登记簿票样基本状况页有建筑面积、套内建筑面积、分摊共有面积、专有部分面积四项内容。新版房屋所有权证也设计有房屋建筑面积和套内建筑面积两项内容, 均打印在房屋所有权证上。
二、测绘面积到登记面积———现有模式追踪
从具有相应测绘资质的测绘单位出具的房屋面积测绘技术报告到产权登记面积, 仍需要一定的审核程序或法律要求。
(一) 房产测绘启动初期———测管一体
1991年6月, 建设部《关于加强房产测量工作的通知》明确:各地区房地产建设行政主管部门应加强房产测绘队伍的组织建设, 配备与工作任务相适应的专业技术人员, 完善规章制度, 以适应房地产行政管理工作的需要。1999年3月, 建设部在《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》 (建住房[1999]72号) 中重申:房地产权属登记发证制度是《城市房地产管理法》确立的一项基本法律制度。房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积, 直接关系着产权人的权益。因此, 各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性, 健全和充实房地产测量队伍, 配备与工作任务相适应的房地产测量机构和专业人员, 并把房屋产权证书登记的面积正确率作为考核房屋权属发证工作的一个重要指标。2000年2月, 建设部《关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》 (建办住房[2000]4号) 再次强调:各地建设 (房地产) 行政主管部门要切实履行法定职责, 依法做好房地产测量与房屋面积计算管理工作。同时也提出:抓紧研究房地产测量机构与政府部门脱钩工作, 着手开展政府部门与房地产测量机构脱钩的前期准备工作。
可见, 房产测绘工作启动初期, 为避免出现房产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门的现象, 房产测绘经营主体与管理主体高度统一, 测管一体、“独家经营”的模式, 公正性受到质疑。
(二) 房产测绘市场化———测管分离
房地产测绘经营行为与面积审核的管理行为集中一体的工作方式, 带来了一定程度上的管理混乱, 测绘市场化改革的必要性逐渐凸显。前文已经提到, 2000年初, 以测管分离为目标的房地产测绘体制改革已经开始酝酿。《房产测量规范》出台后, 建设部在其后的《关于认真贯彻执行<房产测量规范>加强房产测绘管理的通知》 (建住房[2000]166号) 中强调:各地要结合地方政府机构改革, 按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求, 积极推进房产测绘体制改革, 使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离, 房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。早在1995年5月, 湖南省建设委员会在《关于转发建设部<关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知>的通知》中提出的:“各地应将现有的房屋面积测量队转换为可独立承担民事责任的房地产测量事务所。事务所要建立规章制度, 合理收费, 实行社会公开承诺制, 以廉洁、高效、优质的服务, 树立公开、公平、公正的行业形象”的操作意见, 已颇具前瞻性和借鉴性。
从测管一体到测绘市场化、规范化并没有明显的界限分割。各地房地产测绘改革的启动时间、改革力度、改革成效差异很大。各地根据本地的实际情况, 分别形成了不同的模式。
一是测绘完全市场化:测绘业务完全依照市场规则由独立的测绘企业承担, 房管部门不介入经营竞争行为, 仅对施测单位的主体资格、测算依据与方法等内容进行把关。实行测绘市场化, 开发商可自由委托具有资质的测绘队伍进行测绘;消费者也可委托测绘公司进行测绘;测绘队伍办事效率, 服务质量水平明显提高;市场竞争也带来了更加优惠的测绘服务价格;一旦产生纠纷双方也可以通过协商或诉讼解决。但测绘队伍专业技术水平、业务素质良莠不齐, 测绘质量参差不齐。
二是测绘市场仍未放开, 但测绘机构实现企业化运作:通常将原来房管部门内设的测绘机构撤并或转型, 进行企业化运作, 但房产测绘市场仍相对垄断, 不允许其他测绘企业或单位参与房产测绘竞争, 另设测绘管理办公室进行测绘成果管理, 遇有测绘纠纷, 有专设的房屋面积鉴定委员会或上级申诉部门, 居间裁判。由于国家技术标准《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性, 以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后, 可能产生不同的测绘成果势必造成更多的测绘纠纷, 导致房地产市场的混乱。测绘市场的垄断一定程度上避免了上述问题的出现。
三、形式/实质审查———登记机构面临的尺度难题
无论是房产测绘市场完全放开还是有限放开, 测绘单位出具的房产测绘成果都不可能直接用于房屋权属登记。登记机构要采用施测单位出具的房屋面积测量报告, 势必要开展一定程度的审核工作, 这中间的尺度如何把握, 法律和技术层面始终难有明确界限。
(一) 对预测面积的审查
虽然有关商品房预售许可的国家层面的法律规范, 并未明确规定将房屋面积预测报告作为预售许可的必要要件, 但在实践中, 预测成果报告俨然已经成为预售许可不可缺少的必备材料。房屋面积平面图、公摊等要素是商品房交易、房屋买卖合同不可或缺的实质性内容。然而实践中, 很多地方考虑到商品房竣工验收以后实测面积的重要性, 对于预售许可阶段房屋面积的测绘成果审核并不重视, 甚至有些地方为“减少麻烦”根本不予审核而直接采用施测单位的结果和数据, 也制造了大量的房屋交付以后产生的面积差异纠纷。笔者认为, 预售商品房面积测量成果的审核工作十分重要, 可以用技术手段控制房屋面积计算的规范化, 减少和避免预测和实测纠纷案件的发生。对施测单位是否严格依据规划、施工、设计图纸测算房屋面积进行审核和把关, 不但有利于维护预购人的合法权益, 更加有利于推动实测审核工作的进行。值得说明的是, 预售许可阶段所需的预测面积数据由于仅作为商品房买卖合同的要素而非最终产权登记面积的依据, 登记机构在此阶段担负的责任微乎其微。
(二) 对产权登记面积的形式与实质审查
建设部和国家测绘局联合出台的《房产测绘管理办法》第18条规定:用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果, 房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
综上, 房管部门在进行权属登记时, 要对适用的测绘成果进行一定的程序审核和验收。如果要求房管部门要对房产测绘成果进行实质性的审核确认或认可, 就只能通过房管部门内部专业测绘人员重新测绘、计算, 才能作出鉴别, 这样却违背了房产测绘逐步市场化的初衷。如果只对测绘单位提供的测绘成果作形式上的把关或审核认可, 一旦利用错误的测绘成果进行了权属登记而引发争议, 房管部门必然成为直接的责任部门而牵连其中。
(三) 登记机构对登记簿记载房屋面积的责任
房管部门对登记簿记载房屋面积的责任, 涵盖了两个层面的内容:一是对用于房屋权属登记的测绘成果本身是否承担质量责任;二是对房屋权属登记测绘成果 (主要指房屋面积) 的错误利用是否需要承担相应的责任。
《测绘法》明文规定:测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《房产测绘管理办法》第3条规定:房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规, 执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定, 对其完成的房产测绘成果质量负责。地方性规范也有类似规定, 如《海南省实施〈中华人民共和国测绘法〉办法》第27条明确规定:测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责, 并承担相应责任。《福建省测绘条例》第17条规定:测绘单位应当建立健全测绘成果的质量保证体系, 对测绘成果质量负责。《浙江省测绘成果管理办法》第6条规定:测绘单位应当加强测绘成果质量管理, 落实测绘成果质量检验、管理和责任制度, 并对其完成的测绘成果质量负责。
可见, 在测绘单位提供的申请用于房屋权属登记的测绘成果报告的质量问题上, 毫无疑问, 应由出具该成果的单位承担质量责任。
登记簿记载的房屋面积, 是经登记机构审核后采信的测绘单位出具的测绘成果报告转化而来。《房产测绘管理办法》及其他法律法规并未明确房管部门与测绘部门各自的职能、责任, 也未明确规定由测绘错误造成损失所引发赔偿责任的处理办法。如房管部门对测绘单位出具的测绘成果负有实质审查的法定义务, 则一旦利用错误的测绘成果进行登记, 必然产生赔偿责任。从测绘成果适用在整个登记过程的作用和意义来说, 登记机构此时面临的是无过错责任, 即一旦采用错误的测绘成果进行登记的, 无论是否尽到审查义务, 都会产生赔偿责任, 这对于登记机构来说显然是不公平的。
笔者认为, 从《房产测绘管理办法》第18条规定的房管部门审核用于房屋权属登记测绘成果的直接法律依据来看, 字面理解的结论是:是房管部门仅需对测绘成果的相关方面进行审核并归档, 并非推翻原测绘单位提供的测绘成果而重新进行测绘。换言之, 《房产测绘管理办法》对登记机构的要求仅仅是形式审查, 而非实质审查。北京市早在2003年即明确规定:房地产开发企业、房屋权利申请人持有资质测绘单位实测的房屋面积测绘结果申请权属登记的, 市、区县房屋权属登记部门应予以受理;申请人提交的房屋面积测绘结果, 登记部门按照有关规定审核后, 直接用于房屋权属登记。测绘单位使用统一格式的商品房测绘报告, 并对其完成的测绘成果质量负责。
四、涉诉房屋登记面积纠纷及登记机构的风险规避
因房屋面积引发的纠纷乃至诉讼, 各方争执不下, 有的地方甚至连法院也难以决断。就实践中的诉讼纠纷案件来看, 主要有以下几种类型:
一是在测绘市场未放开的地区, 消费者 (业主) 对房管部门内设机构房产测绘机构 (如测绘所、测绘大队、测绘办公室等) 的测绘主体资格存有异议, 认为其设置在登记机构内部, 不具客观公正性, 一旦出现登记错误给当事人造成损失的, 找不到对象具体承担赔付责任。
二是在对登记簿记载的房屋面积的测算方法持有异议。比如, 个别业主对建筑区划内公共设施、设备、通道的公摊方式、公摊层级等存有意见, 认为自己的房屋公摊过大, 权益未得到有效保护。
三是作为房屋权属登记必备的资料之一——测绘资料的范围理解上有异议。对分层平面图、平面四至宗地图、立面图等是否属于应纳入登记范围的测绘资料, 认识和看法不一。
四是设计规范与房产测量规范在技术标准不统一, 一定程度上造成了商品房预测与实测面积差异。《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》对飘窗、建筑物内的设备管道夹层是否计算面积的规定并不相同。
为减少和避免房屋面积问题给登记机构造成的“硬伤”, 笔者建议做好以下工作。
1.始终重视房产测绘审核在房屋登记中的重要作用和地位, 建立“测管分离”、“管用分离”的管理体制, 从源头上把好关, 避免造成更长时期的基础数据混乱以危及登记工作的高效率和规范化发展。
2.房产测绘审核过程中, 积极开展全方位的沟通交流, 既注重测量专业技术人员业务能力的提高, 也时刻关注新的建筑形态的发展态势, 充分发挥专业人员的技术优势, 确保房产测绘审核的标准化、规范化。
3.测绘审核部门建立完整的图形库和较为完善的测绘成果档案资料, 形成测绘成果再利用的有效管理链条, 为房屋产权登记及日后房屋面积纠纷和司法部门查询、拍卖和裁决等提供有力的面积依据。
房屋产权登记 篇8
《物权法》第180条第1款规定, 债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。所谓正在建造的建筑物, 显然是与已经建造完毕的建筑物相对应的概念。本来这种“正在建造的建筑物”因尚未完成, 不属于具有特定性的独立物, 无法成为物权的客体, 不能买卖, 更不能进行抵押。但是, 随着现代社会经济的发展, 出于融资便利的需要, 实践中出现了以正在建造的建筑物设定抵押, 以获得融资的情形。依据我国法律法规, 以正在建造的建筑物设定抵押权的情形有两种:其一, 在建工程抵押;其二, 预购商品房抵押。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物设定抵押的情形, 无非后者是预售的商品房, 抵押人是购房人;而前者是既包括预售的商品房也包括非商品房的建筑物, 而抵押人是在建工程的所有人。
建设部《城市房地产抵押管理办法》 (下称《办法》) 对这两种抵押的概念都做出了明确的规定:预售商品房抵押, 是指购房人在支付首期规定的房款后, 由贷款银行代其支付其余的购房款, 将所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;在建工程抵押, 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款, 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
我们认为, 从《物权法》的规定来看, 《办法》的上述界定是不完整的。首先, 抵押是一种民事活动, 《物权法》并未限制抵押权人的范围, 但是《办法》将这两种抵押的权利人都限制在贷款银行显然是不妥当的。相反, 依据《物权法》第171条规定:“债权人在借贷、买卖等民事活动中, 为保障实现其债权, 需要担保的, 可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”因此, 无论是预购商品房抵押, 还是在建工程抵押, 抵押人有权以预购商品房或在建工程设定抵押权, 据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权。其次, 在建工程既然属于《物权法》第180条规定的正在建造的建筑物, 那么当事人不仅能够以在建工程设定一般抵押权, 还可以设定最高额抵押权。因为《物权法》第207条明确规定:“最高额抵押权除适用本节规定外, 适用本章第一节一般抵押权的规定。”
因此, 我们认为, 在建工程抵押是指为担保债务的履行, 债务人或者第三人不转移在建工程的占有, 将其通过合法方式取得的建设用地使用权连同其上在建工程的投入资产抵押给债权人, 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 债权人有权就该财产优先受偿的一种担保物权。由此可见, 在建工程抵押权最大的特征不在于抵押权人的特殊性, 也不在于抵押担保目的的特殊性, 而是在于抵押财产的特殊性。申言之, 在建工程抵押权中的抵押财产不是已经建成的建筑物, 而是正在建造的建筑物, 当然由于《物权法》第182条第l款明确规定:“以建筑物抵押的, 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”所以在建工程占用范围内的建设用地使用权也一并作为抵押财产。也正是由于在建工程抵押权中的抵押财产比较特殊, 它是没有办理所有权初始登记的正在建造的建筑物, 不可能如同已经办理所有权初始登记的房屋那样办理抵押权登记, 因此房屋登记机构不能给抵押权人发放房屋他项权证书, 而只能发放在建工程抵押权登记证明。
二、在建工程抵押与建设用地使用权抵押、商品房预售等之间的关系
(一) 建设用地使用权抵押与在建工程抵押的关系
《物权法》第143条规定:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押, 但法律另有规定的除外。”第180条第1款规定, 债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。所谓“法律另有规定的除外”是指, 依据我国《城市房地产管理法》第40条的规定, 以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当按照国务院规定, 报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的, 应当由受让方办理土地使用权出让手续, 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产报批时, 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的, 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。此外, 《城市房地产管理法》第51条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍卖该房地产后, 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后, 抵押权人方可优先受偿。”此外, 依据《最高人民法院关于转发国土资源部<关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知>的通知》规定:“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押, 土地行政管理部门依法办理抵押登记手续, 即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准, 不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
就在建工程抵押而言, 可能涉及的一个问题就是, 房地产开发企业先以其建设用地使用权设定了抵押权, 并在土地登记部门办理土地使用权抵押权设立登记, 然后又以在建工程设定抵押权。这时房屋登记机构是否能够为其办理在建工程抵押权设立登记?我们认为, 从我国法律来看, 是可以办理的。首先, 《物权法》并不禁止重复抵押。而且废止了《担保法》禁止超额抵押的规定, 因此即便土地使用权抵押后又办理在建工程抵押, 超过了抵押财产的价值, 在建工程抵押也是有效的。其次, 《物权法》第200条规定:“建设用地使用权抵押后, 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时, 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分, 但新增建筑物所得的价款, 抵押权人无权优先受偿。”因此, 土地使用权抵押给债权人A之后, 又以在建工程抵押给债权人B的, 抵押人在办理在建工程抵押时, 除需要在土地登记部门为债权人B办理第二顺位的土地使用权抵押权的设定登记之外, 还需要在房屋登记机构为债权人B办理第一顺位的在建工程抵押权设立登记。当债务人无法履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的事由时, 应当将土地使用权与在建工程一并拍卖, 就土地使用权卖得的价款, 债权人A首先受偿, 剩余部分由债权人B受偿。但是, 就在建工程拍卖所得的价款, 则只有债权人B能够优先受偿。
在我国一些省市, 政府对土地登记和房屋登记的分工有明确规定, 即单纯的土地使用权抵押权, 其上没有建筑物或构筑物的, 在土地部门登记;而一旦土地上存在建筑物, 无论是在建工程还是已建成的房屋, 抵押权一律在房屋登记部门办理。这种情况下, 土地使用权抵押后, 抵押人如果想将此后新增的在建工程抵押, 就要先在土地登记部门注销土地使用权抵押, 然后在房屋登记部门办理在建工程抵押。这种做法可能给抵押权人带来一定的风险, 即土地使用权抵押权注销后, 在建工程抵押权的登记尚未办理完毕, 则土地使用权和在建工程都被法院查封。因此, 我们认为不应采取这一做法。
(二) 在建工程抵押与商品房预售的关系
房地产开发企业以在建工程设定抵押权之后, 能否进行商品房预售?这涉及到抵押财产转让的问题, 对此我国许多地方房屋登记机构的实践做法不一样。
有些地方规定, 债权人 (通常是银行) 必须出具解除抵押权的书面同意, 并且由抵押权人、抵押人及商品房预购人三方签订预售商品房协议书, 购买者按协议书约定将款项足额汇入指定的银行帐户。至于解除抵押权的方式, 有些地方是一次性全部解除抵押权, 有些地方则是预售一套, 解除抵押一套。
对以在建工程抵押的能否进行商品房预售。有些地方的做法是不同的。首先, 由当事人在抵押合同中约定 (抵押当事人应当在抵押合同中约定:抵押期间地上房屋是否准予预售或销售, 售出后是否解除抵押权。如约定同意预售或销售并约定售后即解除抵押权的, 同时要约定同意预售或销售的房屋面积) 。如果合同没有约定, 抵押权人事后又同意的, 抵押权人应出具书面证明, 该证明要明确准予预售或销售的房屋的部位、面积、售出后的房屋及其占用的土地是否解除抵押权等内容。抵押当事人同意在抵押期间按套预售或销售房屋的, 抵押人 (开发商) 在售出每套房屋后, 不再分别办理变更抵押登记, 而是每六个月办理一次注销登记手续。对于这种抵押合同中约定同意预售并售后解除抵押权或事后同意预售并售后解除抵押权的, 登记机构对于已售出的房屋可办理交易过户、房产登记手续。其次, 如果抵押合同中没有约定或者抵押权人事后也没有同意预售房屋, 则不能预售;第三, 如果抵押合同中约定可以预售或者事后抵押权人书面同意预售, 但是售后房屋并不解除抵押权的, 则该房屋可以预售, 只是此时已售出的房屋仍设定有抵押权, 购房人领取的房屋所有权证中应注记抵押情况。
我们认为, 在《物权法》实施之后, 对在建工程抵押后能否进行商品房预售的问题, 应当按照《物权法》的规定处理。《物权法》第191条第1款规定:“抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。”第2款规定:“抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知, 在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理:
1. 在建工程抵押之后, 如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售, 或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件, 则抵押人不能进行商品房预售, 房屋登记机构也不能同意其进行预售。对此, 《房屋登记办法》第34条已有明文规定:“抵押期间, 抵押人转让抵押房屋的所有权, 申请房屋所有权转移登记的, 除提供本办法第三十三条规定材料外, 还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”
2. 如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件, 此时无论抵押合同是否已经明确约定或者抵押权人出具的书面同意文件中是否已经明确说明房屋预售后抵押权消灭与否, 都意味着抵押权人已经同意将预售的房屋排除在抵押财产的范围之外, 也就是说, 只要抵押权人同意转让抵押财产, 就一定要消灭抵押权, 办理抵押权的注销登记或者抵押权的变更登记。此时房屋登记机构应当依据《房屋登记办法》的规定, 要求抵押权人一次性办理在建工程抵押权的注销登记 (即全部解除预售商品房上的抵押权) , 或者在每销售一套之前办理一次在建工程抵押权的变更登记。
三、在建工程抵押权的设立登记
(一) 在建工程抵押权设立登记的性质问题
在《房屋登记办法》的起草过程中, 对在建工程抵押权登记性质的理解存在两种不同的观点。
第一种观点认为, 以在建工程抵押和以预购商品房抵押都属于《物权法》第180条第1款规定的以“正在建造的房屋”设定抵押权的情形。预购商品房抵押, 即购房人在支付首期规定的房价款后, 由贷款银行代其支付其余的购房款, 将预购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 (《办法》第3条第4款) 。在建工程抵押, 即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款, 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 (《办法》第3条第5款) 。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物向银行等金融机构设定抵押权进行融资的情形。由于正在建造的建筑物尚未完成, 没有办理所有权初始登记, 所以不可能办理抵押权登记, 而只能办理预告登记, 待房屋建造完成并办理初始登记后, 再将抵押权的预告登记转为抵押权登记。
第二种观点认为, 在建工程抵押权登记属于本登记而非预告登记, 理由在于:首先, 在建工程抵押不同于预购商品房抵押, 前者抵押的只是在建工程已经完工的部分, 将来全部完工后没有被抵押的部分属于新增建筑物。对此, 《办法》第3条第5款有明确规定。其次, 金融机构接受在建工程抵押时, 看重的主要是已经建造完成部分的价值, 基本上不考虑尚未建造完成部分可能具有的价值。因此在建工程抵押中的抵押财产就是建设用地使用权以及房屋已经建造完成的部分, 这与现房抵押没有本质的区别。第三, 《物权法》第187条将建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并加以规定, 即均规定为“应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此以在建工程设定抵押权就是一般抵押权, 应当办理抵押权登记, 发放他项权利证书。第四, 如果认为在建工程抵押登记办理的是预告登记, 则意味着债权人享有的仍然是请求权, 尽管此种请求权的效力比普通的债权请求权更为强大, 但仍非担保物权, 对于接受在建工程抵押的债权人不利。
《房屋登记办法》尽管没有将在建工程抵押规定在预告登记中, 但仍然是将其作为预告登记加以规定的, 否则就不会规定发放登记证明以及在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后, 当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
(二) 在建工程抵押权设立登记时应提交的材料
《房屋登记办法》第59条规定;“以在建工程设定抵押的, 当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”第60条规定:“申请在建工程抵押权设立登记的, 应当提交下列材料: (一) 登记申请书; (二) 申请人的身份证明; (三) 抵押合同; (四) 主债权合同; (五) 建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书; (六) 建设工程规划许可证; (七) 其他必要材料。”
关于第60条中应当提交的材料, 需要说明的几个问题是:
1. 抵押合同。
对于在建工程抵押时, 其抵押合同的形式和内容, 除依据《物权法》第185条的规定, 需要采取书面形式之外, 抵押合同一般要包括下列条款: (1) 被担保债权的种类和数额; (2) 债务人履行债务的期限; (3) 抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属; (4) 担保的范围。《办法》第28条还有特别规定———“以在建工程抵押的, 抵押合同还应当载明以下内容: (一) 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号; (二) 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额; (三) 已投入在建工程的工程款; (四) 施工进度及工程竣工日期; (五) 已完成的工作量和工程量”。
2. 建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书。
抵押人必须提交建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书, 不包括其他土地使用权来源证明文件。也就是说, 抵押人必须已经办理了建设用地使用权的设立登记, 取得了建设用地使用权证书或 (国有土地使用权证) , 或者记载土地使用权状况的房地产权证书。
之所以要求提交“建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书”, 而不是如同房屋所有权初始登记那样提交“建设用地使用权证明”, 是因为在建工程抵押时, 抵押人必须已经取得了建设用地使用权, 否则不能办理在建工程抵押。因此, 如果不能提交建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书, 而只是提交用地证明文件等其他土地使用权来源证明文件, 房屋登记机构不能办理在建工程抵押权设立登记。
3. 建设工程规划许可证。
《城乡规划法》第40条第1款规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的, 建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”所谓建设工程规划许可证就是指有关建设工程符合城市、镇的规划要求的法律凭证。凡是新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证, 应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目, 还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的, 由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。由于建设工程规划许可证是在建工程建设是否合法的标志, 而违法建设工程是不能设立抵押权的, 所以它也是办理在建工程抵押权设立登记时必须提交的文件之一。
需要注意的一点是, 依据《房屋登记办法》第19条第1款的规定, 办理在建工程抵押权登记的, 房屋登记机构应当实地查看。也就是说, 房屋登记机构无论是办理在建工程抵押权的设立登记、变更登记、转让登记还是注销登记, 都应当到在建工程的现场去查看。这主要是考虑到, 在建工程抵押权的抵押财产比较特殊, 不仅包括建设用地使用权, 还包括正在建造的建筑物。房屋登记机构到现场查看, 能够确保申请办理抵押权登记的在建工程与建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证、施工许可证记载的项目情况一致;在建工程列入抵押物范围的已完工部分与抵押合同所附抵押物清单内容一致;在建工程的实际建设状况与证明施工进度、建设资金已投入量等材料记载的房屋状况一致。
四、在建工程抵押权的变更登记、转让登记以及注销登记
《房屋登记办法》第6l条规定:“已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的, 当事人应当提交下列文件, 申请变更登记、转移登记、注销登记: (一) 登记申请书; (二) 申请人的身份证明; (三) 登记证明; (四) 证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料; (五) 其他必要材料。”
所谓在建工程抵押权的变更主要包括以下情形:其一, 在建工程本身的变更, 包括抵押物范围的改变、抵押物地址或面积的改变等;其二, 在建工程抵押权人的名称、地址的改变;其三, 在建工程抵押权内容的改变, 如优先受偿的顺位、担保的债权数额的变化等。
所谓在建工程抵押权的转让是指, 抵押权人将其所享有的在建工程抵押权随主债权转让给新的债权人, 新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利, 即抵押权的客体和内容均不发生变化, 只是抵押权的主体发生变化。对此, 《房屋登记办法》第47条也有明确规定。
在建工程抵押权的消灭是指在建工程抵押权因主债权的消灭、抵押权实现、抵押权人放弃抵押权等情形, 而归于消灭的情形。
五、在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
在建工程抵押权中的抵押财产是在建工程, 其一旦竣工并经过房屋所有权初始登记之后, 在建工程抵押权的性质就变为房屋抵押权。在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记, 应当如何办理?对此, 《办法》第34条给出这样一种处理方法, 即“以预售商品房或者在建工程抵押的, 登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登记。”按照这一规定, 似乎应当是先注销在建工程抵押权, 然后再办理新的房地产抵押登记。
我们认为, 这一规定是不合理的。其不利于维护在建工程抵押权人的合法权益。因为重新办理房地产抵押登记, 必然导致在建工程抵押权人的优先顺位丧失, 而且在注销原抵押权登记和办理新抵押权登记的时间差中, 可能发生该房屋被法院查封或者转让的情形, 这对于抵押权人将有严重的损害。因此《房屋登记办法》第62条改变了《办法》的规定, 而是其中规定:“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后, 当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。”
车位产权如何登记 篇9
某小区在2005年建成交付时,房产开发商以20万元左右的价格出售小区内车位,许多业主认为车位价格太高,开发商卖出去的车位并不多。于是,开发商以每月300元的价格将未出售的车位租赁给小区业主。10年后,开发商在租约到期之际,向承租车位的业主发出书面通知,要求收回车位使用权用于出售。物业公司在租约到期后,不让原承租车位的业主开车进小区,小区业主与物业公司发生冲突性矛盾,社会反响强烈。该小区业主认为开发商侵占了部分属于小区业主所有的公共车位。小区业委会派代表到规划部门、建设部门及不动产登记部门反映情况,要求相关部门公开政府信息,要求了解小区车位建设、产权登记的情况。这是一起典型的小区车位纠纷,在解决一系列矛盾之前,车位产权问题首当其冲。
一、《物权法》有关车位登记的规定
《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形态,指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。业主专有部分的单独所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有部分主要是通过一定方式分割出的兼具建筑构造上独立性和使用上独立性的建筑物部分。共有部分的共有权指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,如对走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。对共有部分享有共同管理的权利,即有权对小区内公共的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会和业主委员会进行管理。由此可见,小区建筑物及公用设施等有四种权利所有模式:业主专有、业主共有、建设单位专有、国家专有。《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
二、车位如何登记
目前,小区车位的类型越来越多,有地表停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位、楼顶阳台停车位等。有的车位由多面墙体围成一个独立的空间,这样的停车位相对比较占用空间,更多的停车位以划线分割方式标明。然而,车位产权登记并不是按照车位类型区分登记的。依据《房产测量规范》的规定,车库、地下室等作为房屋主体的附属设施,如果办理了规划报建审批手续,且满足计算建筑面积的规定,登记机构应依规定办理权属登记。计算房屋建筑面积一般要符合以下基本条件:有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。地表划线的车位不符合计算建筑面积的条件,因而也无法办理产权证。地下车位虽然四周没有围护物,但通过地面埋设、涂刷的标记或从测绘图件的记载来看,车位固定的界址点、位置、面积都是具体确定的,登记机构可以办理产权登记。
对于不动产登记部门来说,车位是否可以办理产权,取决于相关办证材料是否齐全。房产开发商申请初始登记时,按照规定提供“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”“房屋测绘报告”等材料。其中,规划局出具的“建设工程规划许可证”中“核准工程明细表”以幢为单位列明了“使用性质”为“机动车停车”“非机动车停车”的总面积。测绘公司对办理初始登记的小区整体或部分进行测绘,其出具的“房屋测绘报告”按照房屋登记基本单元列明基本单元的用途、面积。建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”在“公建配套情况”一栏列明了小区内“非机动车车库”“人防地下室”“汽车车库”的总面积,值得注意的是,建设局出具的这份“通知单”对公建配套的性质进行备注,将公建配套区分为“非营业性”“营业性”“公益性”。
符合登记条件的车位办理初始登记时,不动产登记机构主要依据建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”的记载进行区分登记,将营业性的车位登记在开发商名下,将非营业性车位登记在小区业主名下。按照《房屋登记办法》第三十一条规定,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。区分营业性公建配套设施和非营业性公建配套设施大多是依据地方性规定。为解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾和纠纷,地方政府部门一般都出台了有关住宅小区公建配套设施权属界定与管理的规定,将小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。非营业性公建配套设施指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外,其权属归全体业主所有。开发商不得销售非营业性公建配套设施,也不得以任何方式处置其所有权。营业性公建配套设施指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施,其产权属于开发商所有,交付后纳入小区统一的物业管理。小区车位属于住宅建筑停车位最低控制指标以内的,按非营业性公建认定,列入小区商品房建设成本,开发商不得对外销售,交付使用后,由业主委员会委托物业管理公司统一管理;超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设,且没有列入小区商品房建设成本的车位,可以按营业性公建认定,开发商可以对外销售。
三、车位登记中的几个问题
1. 无公建配套的相关法律规定
小区车位属于住宅建筑公建配套设施,但是在《物权法》等相关法律中,并没有“营业性公建配套设施”和“非营业性公建配套设施”的概念。住宅建筑公建配套设施的权属界定和管理涉及业主和开发商的权益,影响物业公司的管理,非常有必要对此进行立法。地方性立法对此虽然作出了规定,但法律位阶比较低,且规定内容很不一致,因而有必要在法律层面对住宅建筑公建配套设施的产权登记和管理进行立法。
2. 具有人防功能的地下车位
未与防空地下室结合建设的地下车位,如建设成本已经列入小区商品房建设成本,属于非营业性公建配套设施范围,其产权归全体业主所有;如属于建设成本未列入小区商品房建设成本的营业性公建配套设施,则产权归开发商,开发商可出售、出租。值得注意的是,与防空地下室结合建设的地下停车库,国家尚未对其产权归属作出明确规定,故其产权归属不明确,不动产登记机构无法办理登记。按照《人民防空法》的规定,开发商依法享有防空地下室平时的使用权,经向人防主管部门办理使用登记手续,可将此结合建设的地下停车库出租,但不能出售。
3. 商品房买卖合同的约定
房屋产权登记 篇10
问:登记机构如何来判断预告登记是否已经失效?在这种情况下, 登记机构能否为某乙办理转移登记?
金绍达:预告登记是对预告登记的义务人行使权利的一种限制, 倘若长期处于这种限制状态, 会损害预告登记义务人的利益。因此, 《物权法》规定了“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效”。
能够进行不动产登记 (本登记) 的条件应包括两个方面, 一是客观上具备了办理本登记的条件, 二是预告登记的义务人是否配合预告登记的权利人办理本登记。是否具备了办理本登记的客观条件, 不同类型的预告登记有所不同:
1.预购商品房预告登记, 是开发企业 (卖方) 已完成了初始登记;2.预购商品房抵押的预告登记, 是预告登记的义务人 (购买商品房的业主) 完成了商品房的转移登记;3.现房的转让和抵押本来从房屋转让合同或抵押合同签订之日起就可以办理转移登记或抵押登记, 只是由于当事人自己的原因, 一时无法或不打算立即办理转移登记或抵押登记, 这才需要以预告登记来保障将来实现物权。因此, 如果当事人在协议上约定某一天作为能够进行不动产登记之日, 则应从协议所约定的一天起算。如果没有对此进行约定, 则起算时间就是物权协议签订之日。
但是, 登记机构并不能简单地以起算日期起三个月时间已经届满来直接推定预告登记失效, 因为还存在预告登记的义务人是否配合的问题。预告登记的主要目的就是为了保障将来实现物权, 因此, 在一般情况下, 只要到了能够进行不动产登记之时, 预告登记的权利人一般都会及时地办理不动产登记, 以取得不动产物权。在本例中, 双方没有在开发企业办好初始登记之日起三个月内申请转移登记, 这存在两种可能:一是买方某甲怠于行使自己的权利或是出于故意 (如某些炒房者) , 未及时申请转移登记;二是作为卖方的开发企业不予协助或故意拖延时间, 等待三个月时间的届满, 让预告登记失效。
如果预告登记的权利人和预告登记的义务人对此各执一词, 这就形成了双方的民事纠纷, 难以也不应由登记机构来判断谁是谁非。当事人应当通过协商或司法程序来解决问题。因此, 预告登记在实践中出现的问题远比立法时所考虑的问题更为复杂。在国家没有新的规定以前, 除了以下情况, 登记机构不能仅以三个月时间的届满来推定预告登记失效:
1.有证据证明已办理预告登记的债权消灭 (如双方解除合同或合同被认定无效) ;2.司法部门认定预告登记已经失效;3.预告登记的权利人自己认可从能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。