房屋产权面积（精选十篇）
房屋产权面积 篇1
追踪和深入探究这一问题, 有利于正确认识登记簿记载房屋面积的性质和作用, 对登记机构降低甚至免除诉讼风险亦具有十分重要的意义。
一、房屋面积概述
1985年, 第一次全国城镇房屋普查之后, 原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展房产产权登记、核发产权证工作的通知》, 要求从1987年开始, 在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策, 如1987年4月21日《城镇房地产所有权登记暂行办法》, 1990年12月31日建设部发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》, 1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第5章“房地产权属登记管理”以法律的形式首次确立了国家实行房屋所有权登记发证制度, 从而房地产的权属登记在法律上得以确立, 房产证登记建筑面积法定权益性就是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
国家测绘局以国测发[1991]120号文发布的《房产测量规范》, 是我国第一部房产测量的行业标准。1995年开始销售和登记的建筑面积已有了规定:1995年12月1日起施行的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行) 》 (建房[1995]517号) 第5条规定, 商品房按套或单元出售, 商品房的销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。上述规定却不是针对房屋面积计算的专门规定。2000年8月1日起实施且沿用至今的新《房产测量规范》 (GB/T17996.1—2000) 对房屋面积进行了准确定义。
(一) 房屋面积的技术分类
从房产测量规范上来说, 房屋面积包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。房屋建筑面积指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖, 结构牢固, 层高2.20米以上 (含2.20米) 的永久性建筑。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋产权面积 (也称为产权登记面积) 系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积, 按房屋的内墙面水平投影计算。
(二) 房屋面积的进度分类
《城市房地产管理法》实施后, 我国开始实行商品房预售制度。随着商品房预售制度的兴起, 商品房预测 (面积) 的概念和技术规范也随之产生, 商品房面积根据施工进度和客观物理状况, 又可分为预测面积和实测面积。
1.预测面积。预测面积是指在商品房竣工验收前, 根据国家规定, 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构, 主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为, 它是开发商进行合法销售的面积依据。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。
为规范预算商品房面积测绘工作, 国内部分省市对预测面积的性质和作用所作的相关规定也颇具科学性和指导性。如武汉市2001年8月出台的《关于预售商品房面积预测算工作有关问题的通知》规定:商品房面积预测算系指商品房项目竣工前, 房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料, 按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准, 计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积的行为。四川省建设厅2008年12月出台的《关于预售商品房面积预测工作有关问题的通知》中明确:各房地产开发企业在预售商品房之前, 应委托具有房产测绘资格的测绘机构进行面积预测。委托合同应约定双方的权利、义务和违约责任。房产面积预测成果是房地产管理部门核发商品房预售许可证的基础资料之一。房地产管理部门应当按规定, 要求房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时提供房产面积预测成果, 并对其进行审核后依法核发商品房预售许可证。
2.实测面积。实测面积是指商品房竣工验收后, 工程规划相关主管部门审核合格, 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符, 这些面积差异的产生有时是不可避免的。事实上, 实测面积不一定是产权登记面积, 抑或说实测面积不等于产权登记面积。
(三) 房屋登记簿记载的房屋面积
产权登记面积, 按照《商品房销售管理办法》第20条的规定, 是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。可见, 从实测面积到最终的产权登记面积还需要一个“认可和采信”的过程。
建设部《房屋登记簿管理试行办法》 (建住房[2008]84号) 规定, 登记簿记载的房屋基本状况部分, 其中之一即是建筑面积。建设部设计的房屋登记簿票样基本状况页有建筑面积、套内建筑面积、分摊共有面积、专有部分面积四项内容。新版房屋所有权证也设计有房屋建筑面积和套内建筑面积两项内容, 均打印在房屋所有权证上。
二、测绘面积到登记面积———现有模式追踪
从具有相应测绘资质的测绘单位出具的房屋面积测绘技术报告到产权登记面积, 仍需要一定的审核程序或法律要求。
(一) 房产测绘启动初期———测管一体
1991年6月, 建设部《关于加强房产测量工作的通知》明确:各地区房地产建设行政主管部门应加强房产测绘队伍的组织建设, 配备与工作任务相适应的专业技术人员, 完善规章制度, 以适应房地产行政管理工作的需要。1999年3月, 建设部在《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》 (建住房[1999]72号) 中重申:房地产权属登记发证制度是《城市房地产管理法》确立的一项基本法律制度。房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积, 直接关系着产权人的权益。因此, 各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性, 健全和充实房地产测量队伍, 配备与工作任务相适应的房地产测量机构和专业人员, 并把房屋产权证书登记的面积正确率作为考核房屋权属发证工作的一个重要指标。2000年2月, 建设部《关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》 (建办住房[2000]4号) 再次强调:各地建设 (房地产) 行政主管部门要切实履行法定职责, 依法做好房地产测量与房屋面积计算管理工作。同时也提出:抓紧研究房地产测量机构与政府部门脱钩工作, 着手开展政府部门与房地产测量机构脱钩的前期准备工作。
可见, 房产测绘工作启动初期, 为避免出现房产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门的现象, 房产测绘经营主体与管理主体高度统一, 测管一体、“独家经营”的模式, 公正性受到质疑。
(二) 房产测绘市场化———测管分离
房地产测绘经营行为与面积审核的管理行为集中一体的工作方式, 带来了一定程度上的管理混乱, 测绘市场化改革的必要性逐渐凸显。前文已经提到, 2000年初, 以测管分离为目标的房地产测绘体制改革已经开始酝酿。《房产测量规范》出台后, 建设部在其后的《关于认真贯彻执行<房产测量规范>加强房产测绘管理的通知》 (建住房[2000]166号) 中强调:各地要结合地方政府机构改革, 按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求, 积极推进房产测绘体制改革, 使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离, 房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。早在1995年5月, 湖南省建设委员会在《关于转发建设部<关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知>的通知》中提出的:“各地应将现有的房屋面积测量队转换为可独立承担民事责任的房地产测量事务所。事务所要建立规章制度, 合理收费, 实行社会公开承诺制, 以廉洁、高效、优质的服务, 树立公开、公平、公正的行业形象”的操作意见, 已颇具前瞻性和借鉴性。
从测管一体到测绘市场化、规范化并没有明显的界限分割。各地房地产测绘改革的启动时间、改革力度、改革成效差异很大。各地根据本地的实际情况, 分别形成了不同的模式。
一是测绘完全市场化:测绘业务完全依照市场规则由独立的测绘企业承担, 房管部门不介入经营竞争行为, 仅对施测单位的主体资格、测算依据与方法等内容进行把关。实行测绘市场化, 开发商可自由委托具有资质的测绘队伍进行测绘;消费者也可委托测绘公司进行测绘;测绘队伍办事效率, 服务质量水平明显提高;市场竞争也带来了更加优惠的测绘服务价格;一旦产生纠纷双方也可以通过协商或诉讼解决。但测绘队伍专业技术水平、业务素质良莠不齐, 测绘质量参差不齐。
二是测绘市场仍未放开, 但测绘机构实现企业化运作:通常将原来房管部门内设的测绘机构撤并或转型, 进行企业化运作, 但房产测绘市场仍相对垄断, 不允许其他测绘企业或单位参与房产测绘竞争, 另设测绘管理办公室进行测绘成果管理, 遇有测绘纠纷, 有专设的房屋面积鉴定委员会或上级申诉部门, 居间裁判。由于国家技术标准《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性, 以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后, 可能产生不同的测绘成果势必造成更多的测绘纠纷, 导致房地产市场的混乱。测绘市场的垄断一定程度上避免了上述问题的出现。
三、形式/实质审查———登记机构面临的尺度难题
无论是房产测绘市场完全放开还是有限放开, 测绘单位出具的房产测绘成果都不可能直接用于房屋权属登记。登记机构要采用施测单位出具的房屋面积测量报告, 势必要开展一定程度的审核工作, 这中间的尺度如何把握, 法律和技术层面始终难有明确界限。
(一) 对预测面积的审查
虽然有关商品房预售许可的国家层面的法律规范, 并未明确规定将房屋面积预测报告作为预售许可的必要要件, 但在实践中, 预测成果报告俨然已经成为预售许可不可缺少的必备材料。房屋面积平面图、公摊等要素是商品房交易、房屋买卖合同不可或缺的实质性内容。然而实践中, 很多地方考虑到商品房竣工验收以后实测面积的重要性, 对于预售许可阶段房屋面积的测绘成果审核并不重视, 甚至有些地方为“减少麻烦”根本不予审核而直接采用施测单位的结果和数据, 也制造了大量的房屋交付以后产生的面积差异纠纷。笔者认为, 预售商品房面积测量成果的审核工作十分重要, 可以用技术手段控制房屋面积计算的规范化, 减少和避免预测和实测纠纷案件的发生。对施测单位是否严格依据规划、施工、设计图纸测算房屋面积进行审核和把关, 不但有利于维护预购人的合法权益, 更加有利于推动实测审核工作的进行。值得说明的是, 预售许可阶段所需的预测面积数据由于仅作为商品房买卖合同的要素而非最终产权登记面积的依据, 登记机构在此阶段担负的责任微乎其微。
(二) 对产权登记面积的形式与实质审查
建设部和国家测绘局联合出台的《房产测绘管理办法》第18条规定:用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果, 房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
综上, 房管部门在进行权属登记时, 要对适用的测绘成果进行一定的程序审核和验收。如果要求房管部门要对房产测绘成果进行实质性的审核确认或认可, 就只能通过房管部门内部专业测绘人员重新测绘、计算, 才能作出鉴别, 这样却违背了房产测绘逐步市场化的初衷。如果只对测绘单位提供的测绘成果作形式上的把关或审核认可, 一旦利用错误的测绘成果进行了权属登记而引发争议, 房管部门必然成为直接的责任部门而牵连其中。
(三) 登记机构对登记簿记载房屋面积的责任
房管部门对登记簿记载房屋面积的责任, 涵盖了两个层面的内容:一是对用于房屋权属登记的测绘成果本身是否承担质量责任;二是对房屋权属登记测绘成果 (主要指房屋面积) 的错误利用是否需要承担相应的责任。
《测绘法》明文规定:测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《房产测绘管理办法》第3条规定:房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规, 执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定, 对其完成的房产测绘成果质量负责。地方性规范也有类似规定, 如《海南省实施〈中华人民共和国测绘法〉办法》第27条明确规定:测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责, 并承担相应责任。《福建省测绘条例》第17条规定:测绘单位应当建立健全测绘成果的质量保证体系, 对测绘成果质量负责。《浙江省测绘成果管理办法》第6条规定:测绘单位应当加强测绘成果质量管理, 落实测绘成果质量检验、管理和责任制度, 并对其完成的测绘成果质量负责。
可见, 在测绘单位提供的申请用于房屋权属登记的测绘成果报告的质量问题上, 毫无疑问, 应由出具该成果的单位承担质量责任。
登记簿记载的房屋面积, 是经登记机构审核后采信的测绘单位出具的测绘成果报告转化而来。《房产测绘管理办法》及其他法律法规并未明确房管部门与测绘部门各自的职能、责任, 也未明确规定由测绘错误造成损失所引发赔偿责任的处理办法。如房管部门对测绘单位出具的测绘成果负有实质审查的法定义务, 则一旦利用错误的测绘成果进行登记, 必然产生赔偿责任。从测绘成果适用在整个登记过程的作用和意义来说, 登记机构此时面临的是无过错责任, 即一旦采用错误的测绘成果进行登记的, 无论是否尽到审查义务, 都会产生赔偿责任, 这对于登记机构来说显然是不公平的。
笔者认为, 从《房产测绘管理办法》第18条规定的房管部门审核用于房屋权属登记测绘成果的直接法律依据来看, 字面理解的结论是:是房管部门仅需对测绘成果的相关方面进行审核并归档, 并非推翻原测绘单位提供的测绘成果而重新进行测绘。换言之, 《房产测绘管理办法》对登记机构的要求仅仅是形式审查, 而非实质审查。北京市早在2003年即明确规定:房地产开发企业、房屋权利申请人持有资质测绘单位实测的房屋面积测绘结果申请权属登记的, 市、区县房屋权属登记部门应予以受理;申请人提交的房屋面积测绘结果, 登记部门按照有关规定审核后, 直接用于房屋权属登记。测绘单位使用统一格式的商品房测绘报告, 并对其完成的测绘成果质量负责。
四、涉诉房屋登记面积纠纷及登记机构的风险规避
因房屋面积引发的纠纷乃至诉讼, 各方争执不下, 有的地方甚至连法院也难以决断。就实践中的诉讼纠纷案件来看, 主要有以下几种类型:
一是在测绘市场未放开的地区, 消费者 (业主) 对房管部门内设机构房产测绘机构 (如测绘所、测绘大队、测绘办公室等) 的测绘主体资格存有异议, 认为其设置在登记机构内部, 不具客观公正性, 一旦出现登记错误给当事人造成损失的, 找不到对象具体承担赔付责任。
二是在对登记簿记载的房屋面积的测算方法持有异议。比如, 个别业主对建筑区划内公共设施、设备、通道的公摊方式、公摊层级等存有意见, 认为自己的房屋公摊过大, 权益未得到有效保护。
三是作为房屋权属登记必备的资料之一——测绘资料的范围理解上有异议。对分层平面图、平面四至宗地图、立面图等是否属于应纳入登记范围的测绘资料, 认识和看法不一。
四是设计规范与房产测量规范在技术标准不统一, 一定程度上造成了商品房预测与实测面积差异。《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》对飘窗、建筑物内的设备管道夹层是否计算面积的规定并不相同。
为减少和避免房屋面积问题给登记机构造成的“硬伤”, 笔者建议做好以下工作。
1.始终重视房产测绘审核在房屋登记中的重要作用和地位, 建立“测管分离”、“管用分离”的管理体制, 从源头上把好关, 避免造成更长时期的基础数据混乱以危及登记工作的高效率和规范化发展。
2.房产测绘审核过程中, 积极开展全方位的沟通交流, 既注重测量专业技术人员业务能力的提高, 也时刻关注新的建筑形态的发展态势, 充分发挥专业人员的技术优势, 确保房产测绘审核的标准化、规范化。
3.测绘审核部门建立完整的图形库和较为完善的测绘成果档案资料, 形成测绘成果再利用的有效管理链条, 为房屋产权登记及日后房屋面积纠纷和司法部门查询、拍卖和裁决等提供有力的面积依据。
房屋面积补充协议 篇2
根据六安市商品房预售办公室口头通知，签定《商品房买卖合同(预售)》时，商品房的`面积必须填写预测面积，不能填写实测面积。因买卖双方签商品房买卖合同时，该套商品房实测面积已由六安新城房地产测绘有限公司出具测绘成果报告(详见附件)，由于该套商品房的实测面积与预测面积差异较大，经双方友好协商一致，达成如下协议内容：
1) 在签定《商品房买卖合同(预售)》之前，出卖人已经把实测面积告知买受 人并出具实测报告，该套商品房实测面积平方米，单价 ，总价，买受人对此清楚明白无异议。
2) 买受人同意按六安市商品房预售办公室口头通知，按照预测面积签定《商品 房买卖合同(预售)》并付清相关款项。
3) 买受人于2014年 年 月 日购买新加坡御苑 室房屋 并签定《商品房买卖合同(预售)》。该合同单价元/平方米，预测面积平方米，总价 元。
4) 因买受人已经提前知道实测面积并看过实测报告，因新规定签定商品房买卖 合同时不能签实测面积，双方一致同意本商品房面积差异不按商品房买卖合同第五章第2条关于面积差异及赔尝的约定，买受人同意交房时面积差异按实测面积多退少补，并永久放弃追索面积差异赔尝。
5) 交房时，买卖双方一致同意按照该套房屋实测面积多退少补。该套商品房交 付给买受人时，实测面积小于预测面积
平方米，买卖双方一致同意出卖人无息退还买受人购房款人民币
元，买受人对此清楚明白无异议。
6) 本协议一式叁份，买受人壹份，出卖人贰份，自双方签字盖章之日起生效。
7) 附件：《房地产测绘成果报告》
出卖人(签字或盖章)： 买受人(签字或盖章)：
签定时间： 签定时间： 签订地点： 签订地点：
房屋产权面积 篇3
关键词：房屋规划面积；测绘面积；差异问题分析
1 房屋各类面积基本概念
1.1 房屋使用面积 所谓房屋使用面积指的是房屋户内所有能够使用的净空面积，按照房屋内墙线的水平投影进行计算。房屋内的柱、墙等结构面积及保温层面积不包括在内。
1.2 房屋建筑面积 所谓房屋建筑面积指的是房屋外墙勒脚以上各层外围的水平投影面积，主要包括阳台、地下室、挑廊及室外楼梯，具备上盖、结构较为牢固，层高不小于2.20m此类永久性建筑。而成套房屋其建筑面积则包括套内的建筑面积与分摊面积，其中套内建筑面积为套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积三者之和。
1.3 预测面积 所谓预测面积指的是商品房期房的销售中由房地产主管机构所认定的具测绘资质的房屋测量机构根据国家相关规定、规划部门已审批的施工图纸、国家房产测量规范及实地勘测来对尚未竣工房屋的面积进行预先测量所得面积[1]。预测面积是开发商合法销售房屋的面积依据，且开发商还可将其用于前期宣传，也可将其用于预销售或商品房的网上备案。
1.4 实测面积 所谓实测面积，指的是房屋在竣工验收后由通过相关部门认证且具有房产测绘资质的测绘单位按照房屋竣工图纸、《房屋测量规范》、变更图纸及预算数据等来对房屋实施实地勘测、绘图与计算所得出面积。实测面积为购房者进行房屋所有权证、房款结算、他项权证及物业费结算的重要依据。
1.5 产权面积 所谓产权面积，指的是产权主所拥有的房屋所有权的建筑面积，由直辖市、市或者县房地产的行政主管部门进行登记确权认定。
2 测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响及原因分析
2.1 测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响分析 我国房产所有权登记主要依据房屋面积进行确定，由房屋形状、大小来对房屋的空间属性进行确定。理论上讲，不同测绘单位对同一栋房屋进行测绘时房屋质量与测量的面具有一致性，但因房屋规划与房屋测绘着眼点不同，因而规划面积和测绘面积也会出现差异。平常实践中，若房屋规划面积大于房屋测绘面积，则预售房屋面积小于预期，从而对开发商利益造成影响。
2.2 房屋规划面积与测绘面积二者存在差异的原因分析
2.2.1 图纸变更及数据采集所产生的差异。图纸变更是房屋规划面积和测绘面积出现差异的重要原因。房地产进行面积规划时主要通过施工图纸完成，在确认公用面积及采集数据方面均缺乏直观感受与认识，致使实际操作中可能不适用。此外，房屋设计较为复杂与多样，后期大部分数据均是经过现场实际测量来完成。房屋建设过程中因某些原因导致房地产开发商需变更图纸设计，如此便导致实际测量面积与设计面积出现差异。
2.2.2 技术原因所产生的差异。当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致规划面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应。而且，部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，进而在一定程度上导致房屋实际测量面积与规划面积二者之间存在差异。
2.2.3 施工过程所产生的差异。由于施工过程中的种种原因，比如，有时未完全按照图纸进行施工、施工中放样误差严重等均可能导致房屋规划面积和实际测量面积二者之间出现差异。
2.2.4 竣工后公用空间变更。为满足居民生活需要，每栋建筑内通常会设定一定公用空间，比如，消防室、车库、仓库房、地下室、公用设备房等公用场所[2]。若上述公用空间在设计或施工时发生变更，则使得分摊面积被扩大或缩小，进而造成规划面积和实测面积产生差异。
3 消除或缩小房屋测绘面积和规划面积二者差异的建议
3.1 统一房屋面积计算原则，消除差异 在实现房屋测绘面积和规划面积二者间的差异最根本办法为房产与规划部门实施统一的房屋面积计算规则。因涉及到房屋权属的认定、开发商及房地产管理和登记机构实际需求，故房屋测绘面积须精确至各分户室。为确保所有住户合法权益得到保障，真正做到公正、公平、公开及机构专业性，房屋测绘在面积测算精度与分摊合理性这两方面均更具科学合理性。
3.2 加强协调沟通，化解纠纷[3]
3.2.1 规划面积>测绘面积。因可销售面积减少，此时开发方可能会提出异议，房屋产权登记及管理机构可要求相关测绘机构工作人员向开发方耐心讲解相关测绘法、测绘规则等，让开发方释疑，相互理解，从而有效解决问题。
3.2.2 规划面积<测绘面积。由规划部门所出具的规划许可证及规划核实认可书属于法定依据，因而开发方需在认定面积内进行房屋建设，若超出认定范围则属违建。当测绘面积大于规划面积时，首先应检查测绘数据是否有误，若测绘数据出现错误应予以及时纠正。若因规范依据不同而产生的面积差异则需将相关信息反馈至开发方，让其能够及时与规划部门沟通。若有必要，房产与规划部门可以公文“函”形式进行协商解决。
4 结束语
综上所述，由于当前房屋测绘单位、测绘标准等存在一定差异，故房屋测绘面积和规划面积存在差异在所难免。但相关部门通过统一测绘标准、提升测绘水平、规范施工等均有助于房屋规划面积同测绘面积二者之间差异的缩小，进而有效减少购房纠纷，促进房地产市场的健康有序发展。
参考文献：
[1]肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息，2015，35（2）：199-200.
[2]黄志斌.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].江西建材，2014，9（21）：231
房屋产权面积 篇4
一、实际建筑面积与规划面积不一致的主要原因
从20多年的房地产开发建设实践来看, 房屋建筑面积与规划许可面积不一致的现象, 常常是管得紧些就少些, 管得松些就多些, 究其原因, 存在诸多因素。
1. 开发建设单位的利益驱动。
《城乡规划法》颁布实施之前, 规划部门对违法行为的处罚规定较为原则, 可操作的空间较大, 往往是以罚款了事。在房地产价值不断攀升的背景下, 一些房地产开发单位和个人为了谋取利益最大化, 在计算了违法和守法的成本后, 不惜违法牟利, 将实际建筑面积最大限度地超出规划许可面积, 在补交了超面积部分的土地出让金、城市配套费用和罚款以后, 仍可获取较大收益。
2. 核定的规划建设项目建筑面积概念含糊。
规划核定的建设项目只是对一个区域内的总面积作出规定, 并不对区域内房屋总幢数以及每幢房屋的长、宽、高作详细界定。建设单位通常就是利用这种模糊的概念打“擦边球”, 在建设过程中不断对设计结构进行修正, 使得所建房屋的建筑面积不断增大。当建设工程完工申请竣工验收时, 整个工程按照规划许可证查不出具体哪一幢房屋或者是哪一层房屋是违法建筑, 但实际建筑面积已经大大超出了规划许可的建筑面积。
3. 增加不计容积率的面积。
在开发建设用地中, 建筑容积率是控制建设规模和土地出让金的主要指标, 也是核定建筑工程规划许可面积的重要依据。由于地下面积、阳台面积、坡屋顶面积等在计入总建筑面积与计入容积率核算上存在差异 (如地下室全部计入总建筑面积, 但却不计入容积率核算) , 从而导致在不违反容积率规定的前提下实际建筑面积超出规划许可面积。这是建设单位实际建筑面积超出规划许可面积的主要理由。而规划部门在监察执法中, 对这种合理不合法的超规划建筑面积往往也难以处理。
4. 计算方法和口径的差异。
由于《房产测量规范》 (GB/T17986-2000) 与《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2005) 在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致, 导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》没定的规划许可建筑面积之间存在误差。就每幢房屋来说, 两种标准下的测量面积相差很小, 但就整个小区来说, 若干幢房屋加起来累加形成的差异就大了。因此建设施工中即使完全按照建设规划的要求, 建成后的房屋实测面积也会与建设工程规划许可证上核准的面积有较大的出入。
二、无锡市的成功探索与实践
为解决实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题, 无锡市房屋登记机构从2003年的初步尝试到2008年相关文件的正式出台, 摸索了一个相对圆满的解决方式。
1. 初步尝试。
2003年无锡市发改委、财政局、规划局、国土局和房管局联合发出《关于对建设项目超面积补收建设规费的通知》, 规定项目建设实际建筑面积超过规划批准面积的, 如严重影响城市建设规划和无法满足国家建设规范的, 必须坚决予以拆除;凡经市规划局处罚后同意保留的, 必须到市规划局等相关部门申请补办批准手续, 并补缴建设规费和房屋公共面积部分维修基金后, 市房管局再予办理商品房预 (销) 售许可证和房屋产权登记。
根据文件精神, 房屋登记机构在登记实务中主要把握以下基本原则:一是只要符合文件规定的条件, 基本确认超面积的合法性, 即凡是房屋竣工验收后, 规划部门核发了建设工程规划许可证正本的即视为验收通过, 保留的建筑物具有合法性;二是登记机构与财政部门进行沟通, 设立专门的代征账户, 在房屋初始登记时直接由房屋登记机构代征超面积部分按文件规定需补缴的土地出让金和建设规费, 上缴财政统一账户。这样, 房屋登记机构在处理该问题上便有了既合法又便于操作的政策依据。
2. 圆满解决。
在建设用地上开发建造的房屋, 发放产权证是建设管理过程中的最后一道行政行为。如何确保这一行为的正确实施, 减少由于面积差带来的经济纠纷和社会问题, 房屋登记机构一直在实践中摸索。2007年, 在房地产市场秩序专项整治过程中, 与治理房地产商业贿赂工作相结合, 针对社会反映较为强烈的超规划许可面积的问题, 我市房地产市场秩序专项整治领导小组提出对此进行深入的探索和研究, 并找到了一个切合平衡点, 就是必须确立规划竣工面积以房管部门最后提供的面积为准, 因为这一面积是确定建设规模和商品房价格的主要依据。2007年3月, 无锡市规划局下发了《关于建设工程规划竣工验收核准面积的规定》, 规定无锡市区范围内建设工程规划竣工面积以市房管部门出具的实测面积为准。若实测面积与该项目的《建设工程规划许可证 (副本) 》核准面积不一致, 需要提交情况说明, 超出的部分则由建设单位补缴相关规费。该规定从根本上解决了实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题, 前瞻性地将《房屋登记办法》第二十二条规定的第一种情形纳入依法治理的框架, 完全符合《房屋登记办法》规定的要求, 使得长期以来一直困扰房屋登记机构的面积衔接问题迎刃而解。
三、建议与对策
1. 加强与横向部门的沟通协作。
实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题往往是由房屋登记机构在办理产权登记时首先碰到的, 遇到此类问题时, 房屋登记机构难以确定小区内数十万乃至上百万平方米建筑中具体哪一平方米是规划许可的, 哪一平方米是未经规划许可的。而每一平方米都与业主的利益密切相关。因此房屋登记部门应积极主动地加强与规划、财政等相关部门的沟通, 力争将这些问题通过磋商达成一致意见, 让出现该问题的建设单位或个人有一个明确的调整途径, 也使房屋登记机构进行产权登记时有明确的法律依据。
2. 完善地方性的政策规定。
因为房屋登记在本质上是一种行政法律行为, 房屋登记机构处理的任何—起业务都必须有相应的法律依据, 在处理申请登记面积与规划许可面积不一致的问题时, 也必须有明确的法律依据才能受理, 如由规划等部门出台的相关法律文件, 条件成熟时出台相关的地方性规定, 从而为该问题的彻底解决提供法定依据。
3. 明确规划竣工验收面积以房管部门实测面积为准。
房屋拆迁面积计算标准 篇5
房屋所有权证书载明的建筑面积或房产管理部门确认的实际测量面积。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。
对于临时建筑、阁楼、以及实际建筑面积大于房屋所有权证面积的，视具体情况而定。违章建筑一律不补偿安置。
未按照规划许可面积建造的房屋登记 篇6
在房屋登记实际工作中，房屋申请登记面积与规划许可面积不符的现象较为普遍。其中，有的是因为建设单位不按照规划许可的内容，违法违章建设而造成的；有的是严格按照规划许可进行建设，由于各种客观原因而造成的；也有的是由于工作失误，导致面积计算错误而造成的。因此，房屋登记机构不能因为房屋的申请登记面积与规划许可面积不符，就简单地以“未按照规划许可的面积建造”为由不予登记，而应该对造成面积不符的具体原因进行认真分析并确认后，才能够做出准确的判断。
一、申请登记面积与规划许可面积不符的主观原因
1.建设单位故意违反规划，违法建设
建设单位，尤其是房地产开发商在经济利益的驱动下，故意违反规划，不按照规划设计图纸建设房屋，造成既成事实，主要表现在以下几方面：
第一，擅自改变房屋用途。如将底层住宅变为商业以提高房屋的价值；将物业用房变为住宅、设备用房变成仓库以增加可出售房屋等。
第二，擅自对房屋进行加层。如将设计10层的建筑实际建设成11层以提高容积率、增加可实际出售面积；将原设计为斜坡结构的屋顶变成阁楼以增加顶层房屋的卖点，便于销售等。
第三，擅自改变房屋内部结构。如在房地产市场不景气、楼盘大面积户型滞销时，将原设计为1户的跃层房屋改变为2户，将大面积户型改为2户甚至多户小面积户型，以便于将房屋尽快销售回笼资金等。
第四，擅自改变房屋外形。如将设计的非封闭阳台改为封闭阳台以增加可销售面积等。
由于建设单位主观上故意违反规划许可，不严格按照规划许可建造房屋，势必造成房屋申请登记面积与规划许可面积不符。
2.建筑面积计算错误
建筑面积计算错误有两种可能，一是由于工作人员工作疏忽、计算错误造成的；二是故意将建筑面积计算错误，以少缴纳税费。
目前，我国各城市的城市建设配套费等建设项目，前期费用一般都是按照建设项目的建筑面积进行征收。部分建设单位尤其是房地产开发商为少缴纳有关税费，在办理施工图审查计算房屋建筑面积时，采取各种手段故意少计算建筑面积，以达到少缴纳税费的目的。而在房屋申请登记时，又按照正常的实际建筑面积进行计算和申报，造成房屋申请登记面积与规划许可面积不符。
二、申请登记面积与规划许可面积不符的客观原因
1.面积计算采用的标准不同
房屋申请登记面积一般来自于房产测绘单位出具的房屋测绘报告，其面积计算依据主要是2000年8月实施的《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。而规划许可面积一般来自于施工图审查单位出具的施工图审查意见书，其面积计算的依据主要是2014年7月实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。由于两个规范的使用范围、制定时间不同，造成两个规范在很多具体规定上存在较大的差异（见表1）。
由表1可以看出，两个规范在很多规定上存在着明显的差异，甚至是相互矛盾。因此，对于同一建筑，由于进行建筑面积计算所依据的标准不同，计算出的建筑面积也必定不一致。
2.共用面积的处理方式不同
房产测绘单位在进行面积计算时，对于房屋内的共用面积都按照不同的用途进行了面积分摊。而规划许可面积一般将各种设备用房的面积单独列出，楼梯、电梯的面积则计算在相应层的面积当中。
例如某商住楼，1、2层为商业，3至10层为住宅，地下室中有为全楼服务的配电、消防用房。其规划许可证中注明：“商业XX平方米，住宅XX平方米，设备用房XX平方米”。而房产测绘报告中只有“商业XX平方米，住宅XX平方米”，设备用房的面积已作为共用面积分摊到了商业与住宅中。在这种情况下，商业和住宅的申请登记面积势必要比规划许可面积大，造成二者不符。
3.房屋编号变化
房屋登记机构在办理房屋登记时，房屋的编号一般以公安部门出具的门楼牌号为准，同一编号下的房屋编为一幢进行登记。而规划部门办理规划许可时，一般以施工编号为准，同一施工号下的房屋发放一个规划许可。由于两个编号的范围可能不同，造成申请登记面积与规划许可面积不符。
以图1为例，A、B部分为6层住宅，由于左侧临街，C部分利用A、B之间的间隙建设了2层商业用房，且C部分与A、B两部分互不相通。
在进行建筑设计时，C部分与 A部分设计在一起为1号楼，B部分为2号楼；而在办理房屋申请登记时，公安部门将A部分编为1号楼，而将C部分与B部分合并在一起编为2号楼。因此，房屋登记时1号楼申请登记面积比规划许可面积少，而2号楼申请登记面积则要比规划许可面积大，造成申请登记面积与规划许可面积不符。
三、申请登记面积与规划许可面积不符的分析与处理
对于申请登记面积与规划许可面积不符的房屋申请登记，房屋登记机构必须准确分析出造成面积不符的原因。只有在这一基础上，才能做出正确的处理意见。而进行分析的依据就是作为规划许可证附图的建筑施工图纸。一般认为，规划许可证附图经发证机关依法确定后，与规划许可证具有同等法律效力。
房屋登记机构应将房产测绘单位测量的房屋分层分户平面图与规划许可证附图进行对比，检查两份图纸的尺寸、层数、房屋套数、相应房屋的用途、阳台封闭情况等是否相符，并根据不同情况做出不同的处理意见。
1.两套图纸存在不相符情况
如果两份图纸的尺寸、层数、房屋套数、相应房屋的用途、阳台封闭情况等任何一处存在不相符的地方，表明该房屋未按照经审批的建筑施工图纸进行施工，可以认定该房屋未按照规划许可进行建设。因此，房屋登记机构可以做出不予申请登记的决定。该房屋在由城乡规划主管部门作出处理意见并予以改正后，房屋登记机构才能对该房屋进行登记。
2.两套图纸相符
如果两套图纸完全相符，一般认为该房屋是按照经审批的建筑施工图纸进行施工建设，然而由于面积计算错误或其他客观原因造成房屋申请登记面积与规划许可面积不符。在这种情况下，一般经城乡规划主管部门与房地产行政主管部门协商，确定一个面积差异比例的限额。当面积差异比例在限额之内时，一般认为申请登记面积与规划许可面积的不符是由于各种客观原因造成的，不必补办规划许可，由房屋登记机构办理房屋登记。当面积差异比例超过限额时，则认为申请登记面积与规划许可面积的不符是由于面积计算错误造成的，申请人应向城乡规划主管部门补办规划许可，补交各项费用，方能申请办理房屋登记。
房屋产权面积 篇7
关键词：房产测绘,房屋面积,预测,实测
1 概念不同
房屋销售面积差异是指商品房合同约定面积 (预售面积) 与产权面积 (经有权部门确认实测面积) 的面积差异;而房产面积测量误差是从房产面积测量精度的角度, 对房屋面积测量成果的质量进行检验的方法, 两者是不同的概念。
房屋销售面积差异是商品房买卖活动中出现的现象;房产测量误差是《房产测量规范》规定的房产测量活动中出现的现象。
2 两种误差的形成不同
2.1 房屋销售面积与产权面积差异的形成
要对了解预售面积与实测面积误差, 首先要了解预售面积和实测面积的数据来源:
房屋的预销售面积是指:房产开发企业在房屋竣工前, 为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同, 委托房产测绘单位根据相关的技术规定, 按照经规划审批的房屋设计图纸资料, 对各套房屋的建筑面积进行分摊计算而得到的面积。
房屋实测面积是指房产测绘单位对竣工房屋进行现场实际丈量, 利用现场采集房屋尺寸数据, 根据有关房产测量规定, 对房屋面积进行分摊计算而得到的面积。
2.2 形成房屋销售面积与产权面积差异的主要原因
(1) 20世纪90年代后期, 商品房在销售阶段, 其面积是由各开发企业的工程技术人员或销售人员或图纸设计人员计算的, 由于没有网上合同备案, 销售合同的面积是由开发商说了算, 但在办理房屋产权登记时, 所采用的面积必须由房产测绘部门计算提供, 这两者由于专业的关系, 在计算的方式、有关技术规定的条款理解的不同, 导致结果相关很大。
(2) 施工过程中的正常变更, 引起面积变化。由于图纸设计阶段设计人员不能穷尽所有问题, 或由于新技术规范的应用及施工过程中出现的新情况, 需对原设计图进行调整。图纸变更对房屋面积有可能形成影响, 也可能不形成影响。
(3) 施工企业施工误差, 引起面积变化, 近年来, 施工单位的施工技术水平都较高, 一般不会出现较大施工误差。
2.3 房产面积测量误差形成的主要原因
一般来讲, 规划部门和设计单位测算面积的方法是存在差异的。前者的测算工作按照设计图纸进行, 而后者测算工作则是按具体工作而不同。分别按照房屋长宽高测算或是轴线测算, 都是常见的测绘方法。在房屋竣工后进行面积测算工作时, 测绘部门是以最终确定的设计图纸进行测算, 而实地测绘会因为测量和计算过程中的数据误差导致对房屋实测面积造成影响。另外, 在同一标准的情况下进行测算, 由于不同计算方法的差异性, 最终也会导致测绘部门对同一建筑的面积测算存在差异。
房产面积测量精度分为一级、二级、三级, 各级面积测量的限差:房产测量活动中允许误差存在, 但不能超过一定的精度要求。一般来说, 海安地区的房产测量精度执行的是二级精度标准, 按上述精度要求, 每100平方米的建筑面积测量中误差为0.3平方米, 限差为0.6平方米。
3 有关面积误差的处理措施
3.1 开发商的举措
一般来讲, 商品房的预售工作完成之后, 往往会按照实际需要对原有的设计图纸会按照实际需求进行相应的更改。在程序和步骤方面, 变更工作确定之后, 房产商对规划部门、预测单位以及各个业主尽到通知告之义务, 是为更改预售房屋的面积, 同时也是减少日后纠纷。签署《商品房的买卖合同》同时, 针对公摊面积发生变更的问题, 应当设计出相应方案。应当将公摊面积过大这个问题考虑进来, 严重到购房者切身利益, 购房者有权拒绝承担公摊面积费用取消或是购买此房屋。如果预测面积还存有疑问, 可以让一个正规的测绘部门对房屋面积进行测绘, 最后以此测算结果为标准。
销售面积与产权面积差异的处理。商品房买卖合同中对合同约定面积 (预售面积) 与产权面积的差异有明确的处理办法。商品房买卖合同第五条规定:对商品房交付后, 产权登记面积与合同约定面积发生差异, 双方可按两种方式进行处理:第一种是根据双方自行约定的处理方法;第二种是适用3%的原则。
3.2 测绘单位的措施
当房产测量成果超出相应的精度要求时, 测绘成果质量不合格, 按照《测绘质量监督管理办法》等规定, 测绘单位必须及时进行修正或重新测制。
作为房屋测绘单位而言, 除了应该具备相应的业务能力和业务资质以外, 还需要有过硬素质的测量人员去落实测绘工作。当然, 在实际测量工作中, 还应当结合以往测绘工作成果和工作经验, 形成一定测绘技巧。在具体工作中, 要注意以下几方面问题。第一, 搜集整理以施工图纸和施工资料为重点的整个过程中的设计图纸和资料。通过严格的审批之后, 取得房产部门、公安机关、土地管理部门等单位的许可证。将施工前后的图纸进行对比和核实, 遇到不一致的地方, 一方面, 由房产商进行合理说明;另一方面, 由测绘部门进行记录总结, 供今后实测时使用。第二, 重视对CAD文件的利用。随着计算机技术水平不断提高, 计算机应用在测绘工作上不断普及化。从技术操作性上来讲, 实测之前就要搜集目标建筑的CAD文件, 大大增强了测算数据精确性。第三, 注重整体和局部测算的结合。利用一定技术和方法, 初步测算房屋的整体面积, 然后分别测算房屋分局的面积后进行整合。注重房屋内围和外围、整体和局部之间的差异, 将测量、计算和核实工作落实到位。
3.3 施工单位
在施工过程中, 施工部门应严格按照设计图纸和规划方案施工, 旨在减少竣工前后测绘面积的差异。出于特殊情况考虑, 应该及时联系施工过程中, 由于受地形、施工时间、业主要求、管道铺设等等因素影响, 施工方案在执行后期需要进行调整。当然还有一个值得注意的问题, 图纸进行变更问题施工方都应告知测试单位和房产商。为避免日后发生矛盾和纠纷的风险, 涉及到确立变更计划书以及变更图纸的问题, 必须经过测绘部门实地测绘和考察才可以落实。这也是为了在更改房屋的预售面积的时候保证购房者的知情权, 对购房者权益保障。
3.4 房产管理部门
作为房屋的主要销售方, 房产管理部门有必要为减少预测和实测面积的差异的采取相应措施。一方面, 强化测绘重要性的观念。商品房在取得预售许可证之后, 对房屋面积的测绘工作以外, 房产管理部门还需要承担预测市场的责任。这就需要房产管理部门加强对预测单位的管理吗, 实现从预测者向专项组织者的职责转化。另一方面, 强化对预测队伍的管理。加强预测队伍建设, 提高预测人员业务能力和自身素质。同时, 还要加强测绘监督工作, 为避免面积预测过程中因技术或者人为因素导致与实测面积不同情况发生, 房屋面积预测完成之后, 要组织测绘部门及时进行核查。
4结语
综上所述, 由于多种原因, 房屋建设和开发过程中会存在房屋预测面积和实测面积的差异问题。在这种情况下, 开发商、测绘单位、施工单位和房产管理部门等单位相互支持和相互作用, 将测绘上存在的误差降到最低范围。随着社会发展和科技进步, 房产测绘方法和测绘工具都在不断更新, 需要采取一定措施, 从而实现提高测绘单位的测绘技术和水平的目标。
参考文献
[1]姜宝华, 张力辉.房产面积两种误差之辨析[J].中国房地产, 2013, 11∶28-30.
[2]黄金良, 黄艺文.房产面积测算若干问题探讨[J].测绘通报, 2014, S2∶256-258+310.
关于房屋面积测量误差的分析 篇8
1必要性分析
房屋面积测量具有较强的专业性, 其属于房产测绘的核心内容所在, 其误差的大小, 不仅与国家和权属单位以及开发商有关, 而且与人民群众自身的利益紧密相连, 所以必须切实加强对其误差的控制, 才能针对性的将其带来的影响降到最低。所以其误差的控制, 主要是确保房屋面积测量的精准度, 还能促进公平和正义的体现, 若测量误差较大, 就会导致群主利益受损, 所以加强对房屋面积测量误差的控制就显得尤为必要[1]。
2误差的影响因素与类型的探讨
上述我们对强化房屋面积测量误差控制的必要性有了一定的认识, 所以为了促进这一工作成效的提升, 尽可能地将误差降到最低, 就需要对误差的影响因素与类型进行分析, 才能针对性的强化对其的控制。
2.1误差的影响因素
(1) 仪器。在影响房屋面积测量误差的因素中, 仪器是最为常见的因素。这是因为测量仪器自身就具有误差, 且这些误差根本就具有不可控的因素。尤其是钢尺和皮尺以及玻璃纤维尺, 所以不可避免的需要面临热胀冷缩的问题, 加上其设置的格值、刻度就存在误差, 所以也会存在比例误差。此外, 测距仪和全站仪也会存在误差。而这些误差的存在, 就会直接导致观测值的误差加大。
(2) 测量人员。测量人员在测量过程中, 由于其自身的专业技术水平存在差异, 所以在实际测量中难免存在误差。尤其是其自身的感官条件与生理条件的差异, 使得其在测量仪器操作过程中存在误差。例如在安装和校准以及读数等环节, 均可能存在误差, 加上所采用的观测方法自身的科学合理性, 以及观测数据的可靠性和全面性等, 均会对测量数量的精准度带来影响, 因而测量人员也是主要的影响因素。
(3) 观测条件。除了上述因素外, 观测条件也是影响房屋面积测量误差的主要因素之一。这主要是因为在观测过程中, 其环境条件不同, 所形成的观测值也会存在误差, 例如温湿度、风向、气压等环境条件, 均会对观测形成一定的误差, 所以这一因素也需要引起我们的重视。
2.2误差的类型分析
常见的误差除了上述因素导致的误差外, 还有根据误差的性质对其进行分类。上述因素的影响主要是实际测量误差, 所以根据误差的性质分类时, 还有以下两种误差。
(1) 系统性误差。这类误差主要是当观测条件相同时, 其测量的结果存在误差, 且误差数值以及符号的变化均有规律性, 有时也会始终是某个常数。导致其形成的原因就在于测量工具以及外界条件所导致, 所以此类误差具有规律性, 所以其要想控制, 只有确保所采用的计算和观测方法的科学合理性。
(2) 偶然性误差。此类误差主要是在观测条件相同的前提下, 其误差的大小与符号并没有规律。例如在进行丈量时, 由于采取的是估读的方式进行, 所以存在一定的偏差, 其不能通过改正计算方法和观测的方法改变等而达到消除误差的目的, 所以这就需要我们加大观测的力度, 增加观测的点数, 从而更好地确保观测值精度得到有效的提升[2]。
3房屋面积测量误差的控制
3.1加强对测量仪器的校准
由于测量仪器的误差是导致房屋面积测量误差的主要因素, 所以为了更好地控制因其导致的误差, 在进行房屋面积测量之前, 我们就需要加强对其误差的控制。具体而言, 就需要我们在测量仪器选购环节就应注重对其的招投标工作的开展, 通过招投标确定最佳的供应商, 且在每次使用之前对设备进行校准, 确保设备性能处于最佳的状态, 且尽可能地因此控制好设备的误差, 而且每次测量后需要加强对测量仪器设备的维护和保养, 尽可能地避免因此带来的误差。
3.2加强对测量人员的教育和培训, 不断的提高测量精度
因为测量人员也是主要的因素之一, 所以为了更好地加强对其的控制。作为测量人员, 应切实加强有关专业技术知识的学习, 不断的提高自身的专业技术水平。而作为测量企业, 还应加强对测量人员的教育与培训, 尽可能地促进其专业技术知识水平提升的同时更好地强化其责任心, 从而更好地测量精度的提升。此外, 在整个测量过程中还应考虑各种观测条件带来的影响, 尽可能地加强对误差的控制, 从而提高房屋面积测量控制的精度。
3.3从测量技术上加强对测量误差的控制, 不断的优化测量精度
因为测量技术是控制误差的主要内容, 所以在做好上述工作的基础上, 我们还应从测量技术上加强测量误差的控制, 不断的优化测量精度。具体来说, 就应做好以下几点:
(1) 检测设计图纸。因为设计图纸是对房屋面积进行测量的主要资料, 因而设计图纸的精准性将直接对房屋面积的测量误差有着直接的关系, 所以必须注重设计图纸的检查, 尽可能地避免由于设计图纸的问题, 导致所测量的房屋面积与实际面积存在差异, 所以必须通过检查, 及时的找出设计图纸的不足, 从而及时的进行优化和完善, 避免最后测量所得的房屋面积与设计的面积存在差异, 从而影响房地产企业的信誉度。因为房地产企业在出售房屋时主要是以设计图纸为主, 而最后实际测量的面积又与设计面积不同, 最终影响企业的效益, 所以必须加强对设计图纸的检查, 才能最终确保测量的精度。
(2) 采集尺寸数据。在检测设计图纸的基础上, 为了更好地确保测量的精准性, 尽可能地降低其误差, 在测量之前, 还应精心收集各种尺寸数据, 因为实际竣工之后的测量面积和最初的设计面积难免存在误差, 但是误差必须控制在3%之内。这就需要精心的采集各种尺寸数据, 并结合所得出的数据, 针对性的对外墙共用的建筑面积、房屋面积以及公摊面积等进行计算, 从而更好地促进误差的控制。因此尺寸数据的采集必须注重对其精度的控制。
(3) 加强对每一道工序误差的控制。诸多误差的存在, 主要是每一道工序中可能存在误差所导致。所以为了更好地促进工序误差的控制, 我们应对每一道的工序误差进行严格控制。例如在进行外业测量时, 应对每一个边长的数据进行控制, 并绘制房屋平面草图, 并对测量的结果进行精准的记录。并对内外业的数据进行精准的核对, 尤其是在完成外业数据采集的基础上, 就需要结合设计图纸, 严格的对其进行对比, 最后再对其面积进行测量, 从而得出房屋的实际面积, 同时就需要结合所得出的实际面积, 将其与设计图纸的理想面积进行对比, 找出二者存在的误差, 并对其误差的原因进行分析, 同时针对性的加强对其的控制, 才能更好地确保整个房屋面积测量误差得到进一步的控制和优化[3]。
4结语
综上所述, 在房屋面积测量过程中, 由于存在的误差较多, 所以我们必须分析到强化房屋面积测量误差控制的必要性, 并对其影响因素进行分析, 找出误差出现的具体原因, 明确房屋面积测量误差类型, 从而更好地针对性的对房屋面积测量误差进行控制, 确保测量成效的提升。
摘要：在现代房产测绘中, 加强房屋面积测量是一个十分重要的工作, 不仅技术性较强, 而且需要较高的精度要求, 因而为了确保测量质量, 加强测量误差控制是每一位测量人员必须注重的内容。本文正是基于这一背景, 从房屋面积测量误差控制的必要性入手, 对误差的影响因素和类型进行了探讨, 并提出了强化误差控制的几点浅见。旨在与同行加强业务之间的交流, 以更好地促进房屋面积测量误差的控制。
关键词：房屋面积,测量误差,影响因素,控制
参考文献
[1]廖红飞.关于房屋面积测量误差的分析[J].科技与企业, 2015 (18) :130.
[2]梅润林.商品房面积测量误差的原因与解决办法[J].住宅科技, 2009 (02) :44-46.
房屋共有建筑面积分摊模型研究 篇9
随着房地产业的迅猛发展,各式各样的房屋建筑拔地而起,依靠手工方式进行绘图、房屋建筑面积计算和共有建筑面积分摊已完全不能满足房地产业发展的需要,需要开发房产测绘软件,引入计算机进行辅助工作。在房产测绘内业工作中,房屋共有建筑面积分摊问题最为复杂多变,只有建立合乎《房地产测量规范》(GB/T17986-2000)原则的共有面积分摊模型,房地产测绘软件才有可能开发成功。本文就房屋共有建筑面积分摊模型进行研究。
1 共有建筑面积的定义
房屋共有建筑面积系指各房屋所有者共同占用或共同使用的建筑面积,分为可以分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。不应分摊的共有建筑面积指的是规则上不允许分摊但建筑功能上服务于小区或楼栋居民的共有建筑面积,如:城市公共开放空间的建筑面积;人防地下室的建筑面积;避难层及结构转换层的建筑面积;用途公共休憩、绿化等功能的部分的建筑面积;穿过房屋为多栋服务的公共通道的建筑面积;为多栋或其它栋服务的设备间及栋外独立的配套设施用房的建筑面积等。
2 功能区的概念
功能区是房屋共有建筑面积分摊当中一个重要概念,明确了功能区的划分,才能对共有建筑面积进行正确地分摊。根据多年实践,我们将功能区定义如下:功能区是共有建筑服务范围内、设计使用功能一致的各房屋单元(套)的集合。其中,共有建筑又可分为:不跨区域和层的单一型共有建筑,如:设备房、警卫值班室等;跨区域或层的连续型共有建筑,如楼梯、电梯、走道等。根据以上定义,功能区的划分原则是:共有建筑服务范围内设计使用功能相同的各户可划到同一功能区。
3 共有建筑面积的分摊原则
产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定进行共有建筑面积分摊,分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有相关权利人的买卖合同,隐含的或不明确的协议不视为有效的产权分割协议。无产权分割文件或协议的,根据“谁使用、谁分摊”的原则,由共有建筑相关的房屋按建筑面积比例进行分摊。即:分摊系数=需要分摊的共有建筑面积之和÷参加分摊的套内建筑面积之和。房产应分摊的共有建筑面积=房产套内建筑面积×分摊系数。
4 共有建筑面积分摊模型设计
4.1 定义图元
图元是建筑面积计算的最小单位,房屋内符合建筑面积计算条件的闭合、独立区域经水平投影所得的平面几何图形称为图元,闭合区域内的建筑面积称为图元面积。我们将一栋房屋视为若干图元的集合,根据房屋内不同建筑部位的性质不同,将图元分为套内图元和公用图元。房屋的各层水平投影包含本层的全体图元,本层图元面积之和即为房屋各层水平投影面积。各层水平投影面积之和为房屋总建筑面积。
4.2 定义户
户是房屋权属管理的基本单位,户是单一权利房屋范围内各图元的集合。
4.3 定义功能区
功能区是参与共有建筑面积分摊的基本单位,功能区是根据功能区划分原则确定的若干户的集合。各户依照功能区划分原则组成的集合为低级功能区,低级功能区依照功能区划分原则组成的集合为高一级功能区,最高级功能区即为楼栋本身。
4.4 定义共有建筑面积及分摊逻辑关系
可分摊的共有建筑面积按面向的分摊对象不同分为6级,分别对应不同层级的功能区。为表述方便,我们给共有建筑面积赋予直观的名称。(1)栋共有建筑面积。指为整栋楼服务的共有建筑面积,该面积在整栋范围内进行分摊。(2)功能区间共有建筑面积。指仅为一栋建筑的某几个功能区服务的共有建筑面积,该面积在相关的功能区范围内进行分摊。功能区间共有建筑面积等于为多个功能区服务共有建筑面积之和;参加摊算是相关各功能区内的建筑面积之和。(3)功能区内共有建筑面积。指仅为一栋建筑的某一个功能区服务的共有建筑面积,该面积在该功能区范围内进行分摊。功能区内共有建筑面积等于服务于本功能区的共有建筑面积之和;参加摊算的是本功能区内各户的套内建筑面积之和。(4)层间共有建筑面积。指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的共有建筑面积,该面积在相关楼层范围内进行分摊。(5)层内分摊的共有建筑面积。仅服务于本楼层内各户的共有建筑面积应在本层内分摊。(6)户间分摊的共有建筑面积。仅服务于某一楼层内部分用户的共有建筑面积应在相关户间分摊。分摊逻辑关系如右图。
5 分摊数学公式
注:i=1、2、3、4……n代表分摊级别;Ki为第i级分摊系数,K0=0;Gi为第i级共有面积;Ti为第i级功能区套内面积。
6 结论
(1)解决了功能区公用面积交叉分摊问题由于本模型对于功能区的定义清晰,分摊逻辑关系严密,操作者可根据共有建筑服务范围任意划分功能区,解决了以往困扰广大测绘工作者的交叉分摊问题。(2)更易于在计算机上实现由于对房屋面积计算及共有建筑面积分摊中各要素均进行标准化的定义,数学模型结构清晰、简单,因此更易于在计算机上实现。经实践验证,分摊原理符合《规范》要求,分摊过程清晰明了,分摊结果正确,大大提高了房产测绘工作效率。该模型是正确、高效的。
参考文献
[1]GB/T17986-2000,房产测量规范[S].国家质量技术监督局.2000.
分类房屋面积自动统计的程序实现 篇10
随着社会经济的发展, 人们对居住环境要求越来越高, 新城建设和旧城改造项目进行的如火入荼;然而在项目的前期, 决策者往往想先了解项目的征地拆迁工作量及成本, 这样一来, 房屋的建筑面积统计便成了该项工作的重中之重。传统的计算方法是逐间房屋分类手工计算, 然后再汇总手工计算, 这样既费时费力, 也难以保证其准确性, 笔者通过思考并结合实际项目, 应用VB语言编制程序, 实现了分类房屋面积的批量自动统计。
2 传统手工统计方法
传统的手工处理方法一般是借助excel办公软件, 将房屋预先编号, 逐间房屋分类输入电子表格, 然后计算, 分类统计, 这样一来, 如果需要统计的房屋较多, 工作量巨大, 全部手工输入很难保证其正确性, 对于大范围的城区改造, 该种方法显然不可行。
3 计算机程序自动统计
3.1 开发工具介绍
VBA是基于Active X技术的Auto CAD二次开发工具, 可以通过Active X与Auto CAD进行通信, 并操纵Auto CAD的许多功能。它基于Visual Basic版本, 是面向对象体系结构的一种编程语言, 有着与VB几乎相同的开发环境和语法。VBA依附于主应用程序Auto CAD, 它与主程序的通信简单而高效, 由于共享内存空间, 使它有更快的执行速度, 且其语法结构简洁, 深受广大工程技术人员喜爱。
3.2 程序思路
第一步, 房屋分类归入不同图层, 楼层数放入房屋中以备后续程序读取。
第二步, 程序对CAD图进行预处理, 如删除房屋的多余节点, 判断房屋内楼层数的唯一性, 如果楼层数不等于1 (有两个以上或者一个都没有) , 程序终止, 将房屋换颜色显示, 回手工处理阶段。
第三步, 程序按图层读取房屋面积及楼层数, 按顺序将读取的房屋编号, 将编号、面积、楼层数输出至EXCEL表格, 将编号及面积写入相应房屋中心位置已备查询。
第四步, 程序自动统计所有房屋的总面积输出至EXCEL表格的汇总行, 然后结束程序。
3.3 程序界面
程序界面如图1所示。
3.4 部分源代码
创造房屋选择集部分
创建文字选择集部分
输出至Excel表格部分
3.5 程序运行前CAD截图
程序运行前CAD截图如图2所示。
3.6 程序运行后生成的Excel表格
程序运行后生成的Excel表格如图3所示。
4 结语
分类房屋面积统计程序基本实现了房屋面积的自动统计累加, 前期仅需少量的人工干预 (仅将不同结构或用途的房屋归入不同的图层即可) , 后续程序自动读取房屋面积与层数, 并自动分算至各个楼层, 方便快捷, 省时省力。特别对于大面积的房屋面积统计尤能显示其优越性, 譬如几千甚至上万个房屋, 程序运行仅几秒钟即可统计完毕, 并且保证准确可靠。由于笔者本身的学识和实践经验受限, 程序在自动纠错和速度方面仍有许多可以改进提高的地方, 笔者在今后的学习和工作中不断将其完善。
参考文献
[1]张玉方.Auto CAD扩展属性在地形图更新中的应用[J].城市勘测, 2015 (1) .